LES DOSSIERS DU MOIS
BIM
Maquette numérique,
accélérateur de décision et
mémoire de la copropriété
Représentation numérique en trois dimensions accessible depuis
une simple tablette, la maquette numérique ou BIM
(pour « Building Information Modeling ») est le recueil des
qidonnées techniques et architecturales de l’immeuble. Un outil
ad hoc pour une approche globale et pédagogique dans la
rénovation des copropriétés. Le point sur les débuts de son usage.
En copropriété, une aide précieuse pour
la compréhension par tous
« Numérique et pédagogique, la maquette en
copropriété est un véritable élément de démocratie
participative. Tout le monde peut ainsi comprendre
le projet de rénovation car la visualisation 3D
facilite le partage de la compréhension et la trans-
parence pour tous les acteurs de la copropriété,
mais aussi pour les acteurs externes comme la mai-
rie et les Bâtiments de France », explique François
Pelegrin, architecte DPLG et membre du comité
stratégique du Plan Bâtiment durable.
Dans la maquette, on peut se balader virtuelle-
ment autour et à l’intérieur du bâtiment, ce qui
permet à chaque copropriétaire de bien com-
prendre son patrimoine et les améliorations qui
sont proposées.
L’architecte qui présente le projet, lors de réu-
nions préparatoires, peut ainsi expliquer très
précisément le déroulement des travaux, avec
le conseil syndical et les copropriétaires intéres-
sés. Ces derniers pourront ensuite plus facile-
ment porter le projet s’ils l’ont bien compris et y
adhèrent, et, au final, c’est un temps précieux qui
peut être économisé pour arriver au lancement
du projet.
© Pélegrin
© Pélegrin
« Les possibilités de simulation sont également très
intéressantes pour échanger entre propriétaires
sur des bases factuelles et visuelles. On peut par
exemple très rapidement reconfigurer un rendu
de façade avec ou sans panneaux photovoltaïques,
de façon complète ou partielle », ajoute Emma-
nuel Poussard, directeur des activités au sein de
l’Agence Parisienne du Climat (APC).
François Pelegrin souligne enfin que « l’efficacité
énergétique et la lutte contre la précarité énergé-
tique sont deux sujets très importants, mais il y a
également d’autres points primordiaux : le confort
d’été, l’acoustique, et la requalification architec-
turale qui doit apporter un vrai plaisir d’habiter
ensemble. La maquette intègre tous ces éléments
et fiabilise les résultats de l’audit global » pour
constituer la maquette numérique, une phase
préparatoire préalable, réalisée au niveau de
l’audit global, qui est nécessaire et représente une
charge de l’ordre d’une semaine. Sont effectués
Pour présenter un projet
des relevés sur site, recoupements et analyses des de surélévation... La
documents archivés du bâtiment, avec éventuel maquette permet à tous
les copropriétaires de
scanning 3D sur certaines parties du bâti... Ces prendre de la hauteur !
actions sont clés pour la réussite et la qualité de Et pas seulement, c’est
aussi très efficace pour
la future maquette numérique et le bon suivi du décider rapidement.
déroulement des travaux. ...
© Pélegrin
j3e 838 / OCTOBRE 2015 - www.filiere-3e.fr 35
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... « La maquette joue aussi pleinement son rôle pour Tour Super Montparnasse, le numérique au
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présenter la surélévation qui peut être un excellent service d’un projet d’ampleur
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moyen de financement de la requalification archi- Second exemple avec la tour Super Montparnasse,
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tecturale et thermique d’une copropriété vieillis- construite en 1968 et dont les façades étaient for-
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sante et dont les façades sont dégradées », ajoute tement dégradées. « Après rénovation, le prix de
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Dominique Sevray, pilote du groupe de réflexion vente d’un appartement pourrait être revalo-
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sur le carnet d’entretien numérique et président risé de 500 à 1 000 e par m2. La revalorisation
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de Planète Surélévation. patrimoniale serait pour 15 500 m2 habitables de
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La copropriété peut valoriser son droit à 7,5 à 15 Me, pour des montants de travaux infé-
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construire résiduel de différentes manières : soit rieurs à 5 Me », ajoute François Pelegrin.
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en l’exploitant elle-même pour créer de nou- Caractéristiques, usage de la maquette et tra-
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veaux lots qu’elle revend, soit en le cédant à un vaux  :
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tiers contre rémunération. Ce tiers prenant à sa • Le choix des fenêtres à remplacer par les copro-
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charge la construction des nouveaux lots, pour- priétaires (16 types d’ensembles d’ouvrants)
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suit l’expert. avec traçabilité au cas par cas des choix de cha-
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Dans tous les cas, l’opération est génératrice de cun a été effectué dans la maquette. L’emplace-
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valeur. Pour exemple la copropriété Clavel (Paris ment de chaque type de fenêtre choisi dans les
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19e) qui équilibre complètement son investisse- 270 logements y a été intégré.
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ment (700 000 e comprenant l’ajout d’une vêture • Montant total des travaux : 4 939 374 e TTC,
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double peau, la création de loggias et balcons, le soit une quote-part moyenne de 18 290 e TTC
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remplacement des fenêtres et du système de ven- par logement.
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tilation, et enfin le changement de la chaudière). • Isolation thermique par l’extérieur (ITE) des
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« On invente l’argent en créant des maisons sur le façades avec 20 cm de laine de roche sous bar-
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toit et avec au final une réhabilitation exemplaire à dage ventilé à ossature métallique, pour une
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coût zéro », illustre François Pelegrin. surface totale de 7 787 m2.
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. 36 j3e 838 / OCTOBRE 2015 - www.filiere-3e.fr
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• Remplacement des fenêtres communes et pri- La copropriété devrait
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vatives (châssis aluminium 4-20-4 avec lame atteindre le niveau BBC .
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rénovation, étiquette C . . . . . . . . .
d’argon et rupteur de ponts thermiques). (104 kWh/m2 SHON/an.
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•Amélioration de la ventilation avec mise en À la clé, une économie .
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annuelle totale estimée . . . . . . . . .
place d’une ventilation mécanique contrôlée à 227 000 € TTC.
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(VMC) hygro-réglable de type B ; installation .
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de moteurs à basse consommation et rempla- .
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cement des bouches d’extraction dans les loge- .
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Le « Trophée Écoresponsable du cadre de vie » .
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a été attribué par l’association Qualitel pour ce .
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projet de requalification architectural à Architec- .
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ture Pelegrin & Lair et Roynette architectes. .
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D’autres copropriétés sont en cours de décision. .
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François Pelegrin cite l'une d’entre elles en Ile-de- .
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France de 450 logements. Le prix de vente moyen .
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actuel ne cesse de diminuer et s’y établit autour .
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de 1 100 e du m2. Un logement équivalent dans la .
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résidence BBC située en face est vendu à plus de .
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3 000 e. Nous avons donc imaginé une solu- .
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© Architecture Pelegrin
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tion qui permette de redonner de la valeur verte .
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au bâtiment, pour, après rénovation, être à un .
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niveau de prix de vente plutôt de 2 500 e m2. Et .
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nous avons aussi mis l’accent sur l’amélioration .
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du confort d’usage. Ainsi des balcons pluggés en .
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façade donnant sur le vaste parc arboré ont été .
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proposés. L’ensemble étant associé à un finance- .
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Dans ce carnet, seront mentionnés « l’ensemble .
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ment qui permettrait, par logement, de limiter .
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des informations utiles à la bonne utilisation, à .
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l’effort d’investissement à un coût mensuel maî- .
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l’entretien et à l’amélioration progressive de la per- .
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trisable de 50 à 200 e par logement sur 15 ans… .
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formance énergétique du logement et des parties .
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et ce grâce aux économies d’énergie réalisées. .
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communes ». .
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Enfin, n’oublions pas que la maquette de l’im- .
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Osons la maquette numérique pour mieux ...
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meuble intéresse aussi les fournisseurs d’énergie, .
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maintenir et pérenniser la connaissance .
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de la copro .
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« Et c’est souvent très compliqué d’avoir la connais- . . . . . . . . .

“L’interopérabilité entre
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sance sur la copro, de recoller les morceaux, le POINT DE VUE .
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les logiciels métiers est nécessaire

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patrimoine est souvent mal connu compte tenu Jérôme Gribonval, .
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du turn-over des propriétaires et du changement d’Active3D, éditeur de
logiciels BIM Exploitation
et le BIM est une réalité” .
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fréquent de syndic. Potentiellement, la maquette .
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numérique c’est l’assurance traçabilité et mémoire .
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Vous avez dit IFC, ou interopé- les outils sont davantage liés aux .
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de la copropriété. Il reste à installer l’usage de cet rabilité, mais pour quoi faire ? outils eux-mêmes qu’à la norme,
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outil dans les habitudes d’un maître d’ouvrage non notamment concernant les problé- .
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professionnel », commente Emmanuel Poussard. L’avenir du BIM passe par matiques d’import-export IFC.  .
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La maquette numérique permet de montrer l’interopérabilité entre les logi- .
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l’état initial du bâtiment mais aussi l’état d’avan- ciels qui alimentent la maquette .
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numérique et donc par des normes . . . . . . . . .
cement, car elle s’enrichit des informations d’échanges indépendantes des
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techniques des différents systèmes de gestion du outils, comme c’est le cas de l’IFC
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bâti et les composants techniques qui sont mis (Industry Foundation Classes). La .
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en œuvre, ce qui assure la traçabilité et prépare norme IFC4, à laquelle Active3D .
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l’exploitation. a participé au sein du groupe de .
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« La maquette numérique, c’est le cœur du futur travail de Mediaconstruct, a permis .
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un certain nombre d’enrichisse- .
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carnet numérique de suivi et d’entretien pour ments, et désormais l’avènement
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les logements en copropriété prévue par la loi sur Bâtiment collectif du conseil régional de . . . . . . . . .
du BIM n’est plus une question, Bourgogne, avec un zoom sur certains
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la transition énergétique », énonce Dominique mais une réalité. équipements du bâtiment (extincteur,
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Sevray. Les limites encore constatées dans radiateur, escalier, etc.). Source Active3D .
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j3e 838 / OCTOBRE 2015 - www.filiere-3e.fr 37 .
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LES DOSSIERS DU MOIS
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BIM
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... eau, gaz, électricité, le repérage des réseaux et des au sein des Plates-formes territoriales de la réno-
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points d’arrivée, c’est également un vrai atout, vation énergétique. « Ces plates-formes ont voca-
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précise-t-il. tion à prolonger les Points Rénovation Info Service,
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« Qui plus est, la connaissance précise du patri- et ce pour aller plus loin dans l’accompagnement
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moine immobilier aboutit également à de meil- des particuliers et la collaboration avec les profes-
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leures négociations dans les contrats d’entretien et sionnels qui seront répertoriés en fonction de leur
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d’assurance, à de nouveaux services aux usagers savoir-faire, notamment en copropriété. En paral-
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(géolocalisation, suivi opérationnel de la mainte- lèle, plusieurs chantiers de réflexion sont lancés au
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nance, portail de suivi des consommations par lot niveau de la plate-forme : BIM et carnet de santé de
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ou par logement, simulation de DPE, etc.) », ajoute la copropriété, niveau d’acceptabilité en terme de
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Jérôme Gribonval, responsable Marketing Créa- coûts ou comment le monde de la copropriété peut-
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tion d’Active3D. il s’emparer de la maquette numérique, ou encore
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« Plus qu’un simple progiciel ouvert, un outil influence de la taille des copropriétés sur la décision
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d’hypergestion technique tel que BIMoperation des projets », précise Emmanuel Poussard.
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d’Active3D, s’appuyant sur la maquette numé- Même si on en est encore au tout début, la ma-
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rique, constitue un système d’information immo- quette numérique a donc une vraie pertinence et
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bilier qui évite ainsi la dispersion des informations la mise en place des actions prévues en 2016 de-
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dans les outils des prestataires et améliore les ser- vrait confirmer l’entrée du numérique et du BIM
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vices externalisés en donnant aux prestataires les au sein de la copro. « Gageons que dans 3 à 5 ans
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moyens d’accéder aux données précises et à jour du tous les architectes seront passés à la maquette 3D
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patrimoine les concernant », poursuit-il. et que son usage se sera généralisé à tous les corps de
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Et, pour les copropriétés, le sujet est pris très au métier du bâtiment », conclut François Pelegrin.
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sérieux dans beaucoup de régions, notamment Jean-François Moreau
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« 30 millions d’euros consacrés à

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. POINT DE VUE
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l’opération, le plan 1 000 Immeubles »

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. a été expérimentée à cette Immeubles, porté par la le confort et la qualité de vie
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occasion présente de nom- Ville de Paris en partenariat des habitants.
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. breux avantages opération- avec l’Agence Parisienne du
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nels. Cette innovation joue Climat, offrira de façon opéra- Un objectif de rénovation
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. un rôle pédagogique auprès tionnelle, dès début 2016, un mais aussi de lutte contre
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. des copropriétaires en leur accompagnement person- la précarité énergétique ?
© Patrick Sordoillet

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. permettant d’avoir une vision nalisé à toute copropriété
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globale du projet de rénova- désireuse de s’engager dans Oui, en effet, le logement est
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. tion, mais elle a également une démarche de rénova- un bien de première néces-
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un rôle de carnet de santé tion énergétique. L’objectif sité et, alors que la précarité
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. du bâtiment, regroupant est d’arriver à engager 300 énergétique touche de plus
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Celia Blauel, toutes les opérations ayant rénovations d’ici à 2020, en en plus de nos concitoyens,
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. maire adjointe chargée de déjà été réalisées sur le bâti. offrant des aides financières plus de 50 000 ménages
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l’environnement, du déve- Aujourd’hui, l’utilisation conditionnées à des critères parisiens, il est nécessaire
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loppement durable, de l’eau d’une maquette numérique sociaux et modulées en fonc- d’agir efficacement en faveur
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. et du plan Climat Énergie pour la rénovation en copro- tion des gains énergétiques de la rénovation thermique
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territorial. priétés n’en est qu’à l’étape projetés. Cette approche du bâti. Pour ce faire, et
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de l’expérimentation, mais, apporte une réponse forte dans l’optique de rénover
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Quel enseignement tirez- au regard des avantages en à de multiples impératifs : l’ensemble du parc parisien
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. vous de l’usage de la terme de suivi opérationnel réduction des émissions de d’ici à 2050, il est essentiel
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maquette numérique lors qu’elle offre, je crois qu’elle a gaz à effet de serre et des d’aller vers une massification
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. du projet de rénovation vocation à pouvoir se géné- consommations d’énergie, des travaux de rénovation
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énergétique de la tour raliser. diminution des factures énergétique, et de démon-
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Super Montparnasse ? Avec plus de 30 mil- énergétiques, mais égale- trer ainsi que la rénovation
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. lions d’euros consacrés à ment un impératif de justice énergétique est possible à
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La maquette numérique qui l’opération, le plan 1 000 sociale, tout en améliorant réaliser à grande échelle. 
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. 38 j3e 838 / OCTOBRE 2015 - www.filiere-3e.fr
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