VILLE NOUVELLE DE St ………….

COMMUNE ……………

Le ……………….
BATIMENTS …………

OPTIMISATION DES SOLUTIONS TECHNIQUES

MISES EN ŒUVRE DANS LA ………

Document rédigé par : Jean Yves MESSE Le 27 juin 2004

1. BUT DU DOCUMENT
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Suite à la réalisation de la première tranche de l’ensemble immobilier du ………….. il

a été rédigé par la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre un mémoire consignant
les axes d’amélioration des prestations à mettre en œuvre pour la seconde tranche
de travaux.

Ces préconisations étant issues :

 Du retour d ‘expérience des travaux réalisés en première tranche
 Des problèmes rencontrés lors de la mise en exploitation de l’immeuble.

Le présent document est la synthèse des solutions techniques à mettre en œuvre
pour les lots fluides afin d’améliorer le niveau des prestations à réaliser.
La référence du niveau qualitatif des installations techniques de la première tranche
étant les documents marchés des travaux réalisés (CCTP, Plans…)

2. CHAUFFAGE, VENTILATION, CLIMATISATION

2.1 PRODUCTION et DISTRIBUTION

La production calorifique de l’immeuble est assurée par deux pompes à chaleur

monoblocs de marque Lennox.
Chaque pompe à chaleur assure les 2/3 des besoins calorifiques totaux de
l’immeuble, ce qui représente en marche normal une surpuissance de 30%.

Les hypothèses de calcul des charges internes sont conformes aux valeurs
moyennes sur des immeubles tertiaires
A savoir :
Occupation bureaux : 1 personne / 10m2
Occupation salles de réunions : 1 personne /3m2
Charge éclairage : 20 W / m2
Charge bureautique : 300 W / poste de travail

Les conditions de température de référence sont conformes aux valeurs moyennes

sur des immeubles tertiaires.
A savoir :

Température extérieure hiver : -7°c 90%

Température extérieure été : 32°c 40%
Température intérieure hiver : 19°c HG non contrôlés
Température intérieure été : 25°c HG non contrôlés

La distribution est assurée par un réseau réalisé en acier noir fonctionnant sur le
principe du change over.
Ce principe étant de distribuer le fluide caloporteur par le même réseau de
tuyauterie en modifiant le régime de température fonction de la température
extérieure pour l’adapter aux besoins calorifiques de l’immeuble.
Ce principe de fonctionnement est fiable en condition de température extérieure
extrême mais peut être générateur de problèmes en mi-saison du fait de l’ampleur
des variations de températures sur une journée et de la différence des charges
thermiques fonction de l’orientation des locaux.

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Ces fluctuations n’étant pas compatible avec les temporisations des équipements
pour les changements de cycle.
Afin de limiter les problèmes la solution est de basculer la production en mode froid
des les premiers besoins de refroidissement et d’utiliser les batteries électriques des
ventilo-convecteurs comme mode de chauffage prioritaire des locaux.
La mise en œuvre de cette solution (par l’exploitant) permet d’obtenir le confort été /
hiver nécessaire aux locataires, mais ne permet pas de bénéficier du COP de la
production sur la totalité de la saison de chauffe.

Les problèmes constatés sont les suivants  :

La hauteur des pompes à chaleur n’est pas en corrélation avec le prospect de

l’immeuble les groupes étant visible depuis l’extérieure.

Le principe du change over ne permet pas aux locataires de connecter leurs locaux
à besoins spécifiques sur la production de l’immeuble (salles informatiques, salles
de réunions…) et nécessite de ce fait la mise en œuvre d’équipements individuels à
détente directe.

Solutions à mettre en œuvre.

Les solutions sont données dans l’ordre croissant par rapport au coût
d’investissement complémentaire.

Hauteur des installations en terrasse

Mise en place de pompes à chaleur scindées en deux éléments distincts

( évaporateur et condenseur ).
La partie hydraulique devant être installée :
 Dans le sous sol pour le bâtiment Det pourrait être laissée en terrasse pour
les bâtiments D et F. La partie condenseur à air étant elle laissée à l’extérieur
dans tous les cas
La jonction en fluide frigorigène serai réalisé en tube cuivre qualité frigorifique
chargé au 134 A ou 407 C.
La hauteur des équipements serait de 1.5 m hors et d’étanchéité.
La descente de la partie hydraulique dans le sous sol permet d’éviter tous risques
de gel des installations en terrasse.

Mesures conservatoires

Du fait de la non possibilité d’utilisation du froid en hiver, il est nécessaire de prendre

des mesures conservatoires afin de permettre aux locataires de mettre en place des
climatisations autonomes à détente décalée.
Les mesures à prendre sont :
- créer une gaine verticale tous niveaux par zone locative de manière à
passer les liaisons frigorifiques. La section de cette gaines sera de
l’ordre de 50cm x 25cm.
- Disposer d’espaces disponibles en terrasse permettant la mise en
place des condenseurs à air.
Sur la base d’un socle ou d’un support d’environ 4m² par zone locative.

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2.2 TERMINAUX

Les bureaux sont traités par des ventilo-convecteurs de type plafonnier non carrossé
installés dans le plénum du faux-plafond.
Chaque ventilo-convecteur est déterminé pour couvrir les besoins de trois trames.
Ces derniers sont alimentés par des tuyauteries en acier noir calorifugés par
l’intermédiaire de coquilles d’armaflex avec revêtement flincoat.
Le raccordement hydraulique des batteries comporte les éléments suivants :
 Vannes d’isolement
 Robinet de réglage
 Ensemble de régulation par vanne trois voies comportant
Un terminal d’ambiance en attente en faux plafond
Une sonde de reprise
Une sonde de change over
Un régulateur.

La diffusion de l’air est assurée par l’intermédiaire de :

 Un diffuseur linéaire au soufflage de type SLAD incorporable dans les dalles
de 900*400.
 Un diffuseur linéaire à la reprise de type SLAD incorporable dans les dalles
de 900*400.
Les grilles de soufflage sont raccordées par l’intermédiaire d’un plénum fibair et d’un
flexible acoustique calorifugé.
La reprise est réalisée en vrac dans le faux-plafond par l’intermédiaire du diffuseur
de reprise.

L’alimentation électrique des ventilo-convecteurs est réalisée depuis le tableau

électrique du lot concerné.
Chaque appareil est piloté par l’intermédiaire d’un thermostat permettant la
commande des trois vitesses du ventilateur ainsi que la variation du point de
consigne.

Pour le fonctionnement en maître/esclave est prévu sur la base de un maître pour

trois esclaves maximum. Chaque ouvrant est équipé d’un contact de feuillure qui
servira à l’asservissement de l’appareil concerné.

Problèmes constatés.

Du fait de la trame de 90cm existante sur les immeubles et de la disposition des

appareils à raison d’un appareil pour trois trames la surpuissance prévue en base
n’est pas suffisante. En effet un bureau peut être composé de cinq trames de 90 cm.

La largeur des ventilo-convecteurs est supérieur à la trame de cloisonnement, de ce

fait il est impossible d’installer des cloisons iso-phoniques en faux plafond au droit
des appareils. De plus la trame de faux plafond ne permet pas un accès facile aux
appareils.

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La reprise en vrac par le faux plafond peut être source de destruction d’énergie en
cas de non-utilisation simultanée des bureaux et de température d’ambiance
différentes dans les locaux.

Le principe du maître/esclave filaire et des contacts de feuillure asservie nécessite le

suivi par l’exploitant de la corrélation du câblage des régulateurs par rapport à la
disposition des bureaux. Chaque modification de cloison implique une modification
du câblage des contacts de feuillure et des régulateurs.

L’installation des ventilo-convecteurs dans le faux-plafond des espaces dédiés aux

bureaux est une source d’inconfort pour les utilisateurs lors des interventions de
maintenance préventive et corrective.

Solutions à mettre en œuvre :

Les solutions sont données dans l’ordre croissant par rapport au coût
d’investissement complémentaire.

Surpuissance des trois trames :

Afin de pallier aux risques de manquer de puissance frigorifique des ventilo-

convecteurs les solutions envisageables sont :
Le maintien des appareils existant mais l’utilisation de la grande vitesse pendant les
périodes les plus chaudes de l’année (environ 15 jours). L’utilisation de la grande
vitesse implique un niveau sonore plus important dans les bureaux (de l’ordre de 45
DBA) que celui défini dans le cahier des charges

 Le maintien du principe d’implantation des ventilo-convecteurs et l’augmentation

de la puissance frigorifique unitaire en corrélation avec les apports des 5 trames.
Cette solution implique, afin de limiter la puissance disponible dans les bureaux
classiques, de laisser à disposition des utilisateurs, pour le réglage de la
température ambiante, une commande limitée en différentiel afin d’éviter la
possibilité de refroidir les locaux en dessous des conditions contractuelles.

 L’augmentation du nombre de ventilo-convecteurs sur les plateaux de manière à

limiter la puissance à trois trames.

Problème de largeur de la trame

Aucun ventilo-convecteurs avec son équipement de régulateur ne peut rentrer dans

la trame de 0.90m.

Reprise en vrac

La solution à mettre en œuvre est de gainer la reprise à l’identique du soufflage

(plenum et gaine iso-phonique). Cette disposition évitant une température moyenne
dans le faux plafond pouvant générer de la destruction d’énergie en mi saison.

Maître esclave câblé :

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Les solutions à mettre en œuvre sont :

La mise en place d’un centralisateur permettant le paramétrage des appareils et

l’affectation en soft des maîtres esclaves. Seuls les contacts de feuillure seraient à
réaffecter au régulateur de la zone par une modification ponctuelle de câblage.

Installation des ventilo-convecteurs dans les zones bureaux

 Mise en place d’une grille de reprise avec filtre intégré de manière à limiter les
ouvertures du faux plafond uniquement aux opérations de maintenance
préventive annuelle et aux interventions de dépannage.

 Installer lorsque la poutraison le permet les appareils dans les zones de

circulation de manière à simplifier l’accès pour la maintenance. La jonction entre
les plénums de soufflage et de reprise et les appareils étant réalisée en gaine
souple isophonique.

 Installer des poutres froides en lieu et place des ventilo-convecteurs afin de

limiter les interventions de maintenance et d’éviter tous risques de fuite dus aux
condensats.
Cette solution permet aussi d’améliorer le confort interne des locaux par un
niveau sonore plus faible et des vitesses d’air en ambiance inférieures à 0.2m/s

2.3 AIR NEUF HYGIENIQUE

L’apport d’air neuf hygiénique est distribué dans les locaux fonction des conditions
suivantes :
Bureaux : 30m3/h par occupant
Salles de réunions : 18m3/h par occupant

La composition des centrales d’air installées en terrasse est la suivante :

 Un registre antigel
 Un piège à sons
 Un ventilateur de reprise
 Un échangeur à plaques
 Un filtre 65% gravimétrique
 Un filtre 85% opacimétrique
 Un batterie change over équipée de sa régulation
 Un ventilateur de soufflage
 Un piège à sons
 Une enveloppe double peau de 50mm.

L’air neuf est insufflé à température neutre été comme hiver, les réseaux de
ventilation sont réalisés en gaine acier galvanisée non calorifugée et cheminent en
gaines techniques et en faux-plafond.
La jonction entre la gaine et le ventilo-convecteur se fera par l’intermédiaire d’une
gaine souple iso-phonique équipée d’un module d’autoréglage.

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L’extraction est réalisée par l’intermédiaire de réseaux de gaine acier galvanisée

implantés dans les circulations. Les grilles de reprise de type 3 HOD de chez Halton
seront implantées dans les circulations. La connexion de la grille au réseau
d’extraction est assurée par une gaine souple iso-phonique équipée d’un registre de
réglage de type Iris

Problèmes constatés.

Du fait de la trame de 90cm existante sur les immeubles et de la disposition des

appareils à raison d’un appareil pour trois trames l’apport d’air neuf est insuffisant
par rapport à la capacité d’accueil d’un bureau de .

Il n’est pas prévu de surpuissance permettant l’installation de salles de réunions

dans le bâtiment D et la surpuissance installée dans les bâtiments E et F Oblige
l’installation des salles de réunions en zone interne.

Solutions à mettre en œuvre :

Les solutions sont données dans l’ordre croissant par rapport au coût
d’investissement complémentaire :

Adaptation de l’air neuf hygiénique :

La solution consiste au remplacement du module d’auto-équilibrage existant par un

nouveau module calibré fonction de l’occupation du bureau. Le débit correspondant
à l’occupation de 3 personnes maximum par bureaux de 5 trames afin de ne pas
modifier le diamètre de raccordement.

Surpuissance salle de Réunion :

Afin que les locataires puissent installer des salles de réunions en conformité avec
les besoins en apport d’air neuf hygiénique. Il est nécessaire de prévoir une
surpuissance en air neuf au niveau de la CTA par rapport aux besoins déterminés
sur la base d’occupation des locaux.
Cette surpuissance doit aussi être appliquée sur le réseau de distribution d’air
hygiénique de manière à permettre l’implantation des salles en tout point des locaux.
Cette surpuissance peut être évalué à 20%

2.4 TRAITEMENT DES HALLS

Les halls d’entrée et les paliers d’étages sont chauffés et rafraîchis par
l’intermédiaire de ventilo-convecteurs fonctionnant en recyclage installés dans le
faux plafond des parties locatives.

Problèmes constatés.

Les opérations de maintenance du matériel des parties communes sont effectuées

chez un locataire et de ce fait soumises à son autorisation.

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La puissance électrique du ventilo-convecteur étant reprise sur l’armoire service

généraux il est nécessaire d’identifier la seconde source d’énergie au niveau de
l’appareil afin d’éviter tous risques d’électrocution lors des interventions de
maintenance.

Solutions à mettre en œuvre

Mise en place des appareils dans le faux plafond des sanitaires et traitement des
halls par des diffuseurs à déplacement

Mise en place d’un plancher chauffant / rafraîchissant incorporé dans la dalle béton
et connecté sur le réseau pompes à chaleur.

3 PLOMBERIE

Fonction du descriptif transmis les remarques sont les suivantes :

 Mise en place d’un compteur sur les attentes eau froide (kitchenette) installée
dans les zones locatives, afin de pouvoir identifier les gros consommateurs
en cas de dérive des consommations d’un immeuble.
 Vérification du coupe-feu des gaines techniques des pluviales et des EU EV
dans les surface locatives. En effet les réseaux en sous-sol sont en PVC et il
n’est pas décrit de mesure conservatoire permettant d’obtenir un degré
coupe-feu entre le sous-sol et les zones locatives.
 Il n’est pas prévue de dispositif d’anti-retour sur le réseau pluvial, cette
disposition est à vérifier avec le profil du réseau extérieure et l’altimétrie de
l’égout.

4 ELECTRICITE

4.1 ELECTRICITE COURANT FORT

L’alimentation des immeubles est réalisée depuis un transfo public sur la base d’un
local pour trois immeubles. Depuis le transfo public chaque bâtiment est alimenté en
BT jusqu’au local comptage. Chaque local comptage est équipé :
- D’un compteur de type tarif jaune ou bleu par zone locative
- D’un compteur de type tarif jaune pour les parties communes.

Chaque compteur locatif alimente le tableau divisionnaire de la zone desservie. Il est

prévue la possibilité de pouvoir connecté regrouper plusieurs zones locative sur un
seul compteur en ajoutant une armoire de distribution secondaire permettant de
raccorder les différentes jarretières.

Le compteur services généraux alimente un TGBT SG comprenant l’ensemble des

protections des alimentations des équipements techniques et des tableaux services
généraux.

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Chaque lot est équipé d’un tableau divisionnaire comprenant les protections et les
commandes de l’éclairage et des prises bureautiques et services.

La distribution électrique cheminera dans les zones de bureaux dans des caniveaux
encastrés dans la dalle béton. Ces caniveaux sont composés de trois compartiments
permettant le passage du courant faible et la mise en place des prises.

L’éclairage est assuré par des luminaires de type TRILUX 2*36w basse luminance.
Ces derniers sont installés à raison d’un luminaire par trame de 0,90 en pose
alternée façade / circulation.

Seul la commande de l’éclairage des circulations parties communes est pilotée par
des détecteurs de présence temporisées.

Solutions à mettre en œuvre

Raccordement EDF

Nous avons rencontré EDF de manière à valider que la solution du transfo public
alimentant trois immeubles n’était par remise en cause par la déréglementation du
marché de l’électricité.
A ce jour EDF confirme son engagement sur la deuxième tranche de travaux.

Toutefois il reste à simuler quelles seraient les économies potentielles pour la pose
et le raccordement d’un transfo abonné par immeuble. Cette disposition permettant
la mise en œuvre d’un contrat global tarif vert. L’investissement lié à la fourniture du
poste étant à comparer aux gains sur la facturation d’énergie, à la suppression du
quittancement des tarifs jaunes et aux coûts du raccordement des comptages
depuis le poste public.
Dans le cas de la conservation du principe du transfo public les coûts de
raccordement et de mise en oeuvre des comptages est à intégrer dans le budget de
travaux.

Circuit de prises de courants

Distribution depuis les tableaux divisionnaires

La mise en place d’un faux-plancher technique permettrait la mise en œuvre d’une

distribution en triphasé de type WIELAND équipée d’une protection tétrapolaire
différentielle 30mA en tête et de nourrice équipée d’une protection différentielle
30mA.
Les nourrices étant fournies par le preneur et connectées sur les câbles en attentes
par le biais de la connectique WIELAND.

Séparation des armoires en circuit normal et «  ondulable »

Création sur la base de la distribution décrite dans le poste précédent d’un circuit
spécifique permettant la mise en œuvre ultérieure par le preneur d’un onduleur par
tableau divisionnaire sans modification de l’armoire et de la distribution.

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Eclairage

Eclairage des bureaux

Séparation des commandes d’éclairage entre les luminaires façade et les luminaires
coté circulation. L’asservissement des luminaires de façade pouvant être lié avec
une sonde crépusculaire par façade et une relance manuelle par bureau.

Détecteurs de présence

Asservissement de l’éclairage des sanitaires à des détecteurs de présence

temporisés afin d’éviter :
- Une surconsommation électrique
- Une température excessive dans les sanitaires

Eclairage extérieur

L’éclairage extérieur à été supprimé du budget travaux de la première tranche et doit

être réfléchi au titre d’un programme général de mise en valeur du site intégrant les
immeubles, la signalétique et les voies de circulation.

4.2 Courants faibles

4.2.1 Informatique et téléphonie

Seul les mesures conservatoires pour le cheminement des réseaux sont intégrées
dans les pièces marché.

4.2.2 Alarmes incendie et repport d’alarmes techniques

L’installation mise en œuvre est conforme toutefois il n’a pas été prévu de modem
permettant le report en auto commuté de certaines alarmes vers un prestataire
extérieur au site.

4.2.3 Contrôle d’accès

Seuls les portes d’accès au parking et à l’immeuble sont prévues contrôlées par des
lecteurs de badge a piste magnétique. En complément il a été installé de
l’interphonie entre les portes contrôlées et les zones locatives de manière a
décondamner les portes à distance.

En mesure compensatoire il pourrait être envisager de remplacer l’interphonie par

des vidéophone et de précaire les portes des zones privatives afin de permettre au
locataire de se raccorder sur le système de l’immeuble et éviter une seconde carte
pour accéder à leurs locaux.

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