Immeuble de Placement

UNIVERSITE 7 NOVEMBRE A CARTHAGE
INSTITUT DES HAUTES ETUDES COMMERCIALES

CARTHAGE PRESIDENCE
COMMISSION D'EXPERTISE COMPTABLE
MEMOIRE PRESENTE EN VUE DE L’OBTENTION

DU DIPLOME NATIONAL D’EXPERT COMPTABLE
LES IMMEUBLES DE PLACEMENT:

COMPTABILISATION ET AUDIT -
APPLICATION AUX COMPAGNIES D’ASSURANCE
ET DE REASSURANCE EN TUNISIE
Juillet 2010
Elaboré par Directeur de recherche
M. Slim BEN MANSOUR M. Abderrazak GABSI

DEDICACES
Je dédie cet humble travail
A mes très chers parents.

Pour leur dévouement et leur participation, pour faire de moi ce que je suis.
Je leur en serais éternellement reconnaissant.
Qu’ils trouvent ici le témoignage de ma profonde gratitude et de mon amour sincère.
A mes frères Karim et Wassim

En témoignage de mes profonds sentiments.
Qu’ils trouvent ici l’expression de mes chaleureuses pensées.
A ma femme Sarra :
Pour m’avoir supporté, encouragé et soutenu pour la préparation de ce travail.
Qu’elle trouve ici l’expression de mes fidèles rattachements éternels.
A mes proches des familles Ben Mansour, Marghli, Mabrouk et Ben Slima
A mes amis :
Pour leur soutien.
Qu’ils trouvent dans ce mémoire ma grande considération pour eux.
REMERCIEMENTS
Je tiens à remercier vivement M. Abderrazek GABSI qui a dirigé le présent mémoire pour sa
disponibilité et la qualité de ces recommandations et conseils. Qu'il trouve dans ce modeste
travail l'expression de mon profond respect et ma reconnaissance pour ses encouragements et
ses recommandations constructives.
Mes remercîments s’étendent, également, à ma femme Sarra qui m’a soutenu, avec beaucoup
de patience et de courage, tout au long de la préparation de ce travail.
J’adresse, évidemment, mes sincères remerciements à Messieurs Ahmed MANSOUR, Skander

BOUASSIDA et Lassaâd MNIF pour leur conseil, leur encadrement et leur soutien tout au
long de ma carrière professionnelle.
Je ne manquerai pas non plus de remercier infiniment tous ceux qui m’ont enseigné un jour, à
l’école primaire, au lycée et à l’université.
Je remercie finalement les membres du jury pour l’honneur qu’ils m’ont fait en acceptant de
juger et évaluer cet humble travail.
PLAN
Pages
INTRODUCTION GENERALE 1
PREMIERE PARTIE : IMMEUBLES DE PLACEMENT : DEFINITION ET

CADRE REGLEMENTAIRE 8
Introduction 9
CHAPITRE 1 : CONCEPTS ET NORMALISATION COMPTABLE EN MATIERE
D’IMMEUBLES DE PLACEMENT 10
Section 1 : Concepts et nature 10
1.1. Définitions 10
1.1.1/ Contexte tunisien 10
1.1.2/ Contexte international 10
1.1.3/ Autres définitions 11
1.2. Distinction entre immeubles de placement et autres notions voisines 11
Section 2 : Normalisation comptable 15
2.1. Absence de norme tunisienne spécifique aux immeubles de placement 15
2.2. Immeubles de placement dans les autres normalisations comptables 16
2.2.1. Le référentiel français 16
2.2.2. Le référentiel canadien 17
2.2.3. Le référentiel américain 17
2.3. Normalisation dans les IFRS 18
CHAPITRE 2 : IMMEUBLES DE PLACEMENT DANS LE CADRE DES COMPAGNIES
D’ASSURANCE ET DE REASSURANCE TUNISIENNES 19
Section 1: Provisions techniques et actifs en représentation des provisions
techniques 19
1.1. Provisions techniques 19
1.1.1. Définition 19
1.1.2. Les différents types de provisions techniques 20
1.2. Actifs en représentation des provisions techniques 23
Section 2 : Immeubles de placement en tant qu’actifs en représentations des
provisions techniques 24
2.1. Cadre réglementaire tunisien spécifique 24
2.2. Importance relative des placements immobiliers 27
2.3. Cas particulier des immeubles à usage d’exploitation 28
Conclusion 29
Page 1/9
DEUXIEME PARTIE : COMPTABILISATION DES IMMEUBLES DE
PLACEMENT : IMPLICATIONS ET ETUDE DE POSITIONNEMENT 30
Introduction 31
CHAPITRE 1 : TRAITEMENT COMPTABLE DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
DANS LE CONTEXTE TUNISIEN 32
Section 1 : Cadre général : recours à la norme NCT 05 relative aux
immobilisations corporelles en l’absence de norme spécifique 32
1.1. Traitement des immeubles de placement selon la NCT 05 32

1.1.1. Evaluation initiale des immeubles de la société 33
1.1.1.1. Coût d’entrée d’un immeuble acquis à titre onéreux 33
1.1.1.2. Cas particulier d’acquisition d’un immeuble par voie
d’échange 34
1.1.1.3. Evaluation des biens immeubles produits en interne 34
1.1.1.4. Amortissement des biens immeubles 35
1.1.2. Evaluation ultérieure des biens immeubles 36
1.1.3. Evaluation des biens immeubles à la sortie et informations à
fournir 38
1.1.3.1. Evaluation des biens immeubles à la sortie 38
1.1.3.2. Informations à fournir 38
1.2. Positionnement par rapport au cadre conceptuel tunisien 39
1.2.1. Dispositions générales 39
1.2.2. Effets sur l’hypothèse sous-jacente de la continuité d’exploitation 40
1.2.3. Effets sur certaines conventions comptables de base 40
1.2.3.1. Convention du coût historique 40
1.2.3.2. Convention de la permanence des méthodes 41
1.2.3.3. Convention de prudence 41
1.2.3.4. Convention de l’importance relative 42
1.2.3.5. Convention de prééminence du fond sur la forme 42
Section 2 : Cas particulier des immeubles de placement dans le cadre des
sociétés d’assurance et de réassurance 42
2.1. Apport des normes comptables sectorielles relatives aux compagnies
d’assurance et de réassurance 43
2.1.1. Coût d’entrée des immeubles de placement 43
2.1.1.1. Acquisitions à titre onéreux 43
2.1.1.2. Acquisitions à titre gratuit 44
2.1.1.3. Placements immobiliers produits par la société elle-même 44
Page 2/9
2.1.1.4. Placements immobiliers en cours 44
2.1.2. Evaluation des placements immobiliers à la date de clôture 45
2.1.2.1. Méthode d’évaluation des placements immobiliers 45
2.1.2.2. Amortissement des placements immobiliers 46
2.1.3. Sortie des placements immobiliers et leur présentation dans les
états financiers 46
2.1.3.1. Sortie des placements immobiliers 46
2.1.3.2. Présentation des placements immobiliers et informations
à fournir 47
2.1.4. Comptabilisation des revenus et charges liés aux placements
immobiliers 47
2.1.4.1. Revenus des placements immobiliers 47
2.1.4.2. Charges de placement 48
2.2. Adéquation des normes comptables sectorielles aux besoins des
compagnies d’assurance et/ou de réassurance en matière d’immeubles de
placement 48
2.2.1. Absence d’une définition claire des placements immobiliers 48
2.2.2. Absence de distinction entre les immeubles de placement et les
immeubles d’exploitation 49
2.2.3. Evaluation des placements immobiliers à la date de clôture 50
Section 3 : Pratiques comptables des immeubles de placement dans les
compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes (étude empirique) 51
3.1. Présentation 51
3.2. Méthodologie et échantillon 52
3.3. Dépouillement de l’enquête et analyse des résultats 53
3.4. Conclusions de l’enquête et enseignements tirés 53
3.4.1. Définition et présentation des immeubles de placement au niveau
des compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes 53
3.4.2. Evaluation des immeubles de placement au niveau des
compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes à la date de
clôture 55
3.4.3. Evaluation du système comptable tunisien et recours aux normes
IFRS 57
3.4.4. Implications et difficultés pratiques liées à l’application de
l’IAS 40 pour le contexte tunisien 59
CHAPITRE 2 : IMMEUBLES DE PLACEMENT SELON CERTAINS AUTRES
REFERENTIELS COMPTABLES ET SELON LES IFRS 62
Section 1 : Traitement comptable des immeubles de placement selon certains
autres référentiels comptables 63
Page 3/9
1.1. Traitement des immeubles de placement selon le référentiel Français 63
1.1.1. Cas Général: Absence de traitement particulier réservé aux
immeubles de placement 63
1.1.2. Immeubles de placements détenus par les sociétés d’assurance 64
1.1.2.1. Coût d’entrée 64
1.1.2.2. Evaluation des actifs immobiliers à la date de clôture 64
1.1.3. Cas particulier des sociétés civiles de placement immobilier 64
1.1.3.2. Evaluation des actifs immobiliers à la date de clôture 65
1.1.3.3. Sortie des immeubles de placement 65
1.1.3.4. Comptabilisation des produits et charges 65
1.1.4. Cas particulier des organismes de placement collectif immobilier 66
1.1.4.2. Evaluation des actifs immobiliers à la date de clôture et
calcul de l’actif net 66
1.1.4.3. Sortie des immeubles de placement 66
1.1.4.4. Comptabilisation des produits et charges 67
1.1.5. Immeubles de placements dans le cadre des états financiers
consolidés des sociétés cotées en bourse 67
1.2. Traitement des immeubles de placement selon le référentiel canadien 67
1.2.1. Traitement des immeubles de placement au niveau des PCGR 67
1.2.2. Traitement des immeubles de placement dans le cadre des
sociétés de placement 68
1.2.3. Adoption des IFRS au canada 69
1.3. Traitement des immeubles de placement selon le référentiel américain 69
1.3.1. Cas général 69
1.3.2. Cas des sociétés d’assurance 70
1.3.3. Projet de convergence entre les US GAAP et les IFRS 70
Section 2 : Traitement comptable des immeubles de placement selon les IFRS 71
2.1. Règles de comptabilisation des immeubles de placement 71
2.1.1. Comptabilisation des immeubles de placement à la date d’entrée 71
2.1.1.1. Coût d’acquisition des immeubles de placement 71
2.1.1.2. Coût de production d’un immeuble de placements 72
2.1.2. Traitement comptable des immeubles de placement à la date de
clôture 72
2.1.2.1. Modèle de la juste valeur 72
Page 4/9
2.1.2.2. Modèle du coût 74
2.1.3. Transfert et sortie d’un immeuble de placement 78
2.1.3.1. Transfert 78
2.1.3.2. Sortie d’un immeuble de placement 79
2.2. Règles de présentation des immeubles de placement et informations à
fournir 79
2.2.1. Dispositions générales 79
2.2.2. Modèle de la juste valeur 80
2.2.3. Modèle du coût 81
2.3. Evaluation des immeubles de placement et guide de détermination de la
juste valeur 82
2.3.1. Evaluation à la juste valeur selon les US GAAP 82
2.3.2. Evaluation à la juste valeur selon les IFRS 83
2.3.3. Guide de détermination de la juste valeur 84
2.3.3.1. Techniques d’évaluation 84
2.3.3.2. Hiérarchie des justes valeurs 85
Section 3 : Application de l’IAS 40 dans le contexte tunisien 87
3.1. Applicabilité de l’IAS 40 pour les sociétés tunisiennes : préalables ou
pré-acquis 87
3.1.1. Recensement des immeubles de placement 88
3.1.2. Détermination de la juste valeur des immeubles de placement 89
3.1.3. Une information financière plus détaillée 89
3.2. Modèle de la juste valeur : Quelles implications pour les sociétés
tunisiennes ? 89
3.2.1. Choix irréversible et application généralisée 90
3.2.2. Effets comptables de l’adoption du modèle de la juste valeur 90
3.2.2.1. Impact lors de la première adoption des normes IFRS 90
3.2.2.2. Impact à chaque clôture d’exercice 91
3.2.3. Nécessité de suivi permanent des indicateurs du marché et de
recours à un expert pour l’évaluation de la juste valeur 92
3.3. Modèle du coût : Quelles implications pour les sociétés tunisiennes ? 92
3.3.1. Ajustement du coût d’entrée et de l’amortissement des immeubles
de placement 92
3.3.2. Recours à l’approche par composantes 93
3.3. 3. Mise en place des indices de dépréciation et détermination de la
valeur recouvrable 94
Conclusion 96
Page 5/9
TROISIEME PARTIE : AUDIT DES IMMEUBLES DE PLACEMENT 97
Introduction 98
CHAPITRE 1 : PRISE DE CONNAISSANCE GENERALE ET PLANIFICATION DE
L’AUDIT : APPLICATION AUX IMMEUBLES DE PLACEMENT 99
Section 1 : Connaissance de l’entité et de son environnement de contrôle 99
1.1. Acceptation de la mission 99
1.1.1. Risque professionnel lié à l’acceptation de la mission d’audit 100
1.1.2. Facteurs pouvant influencer l’acceptation de la mission d’audit 100
1.1.2.1. Caractéristiques et intégrité de la direction 100
1.1.2.2. Organisation et structure de la direction 101
1.1.2.3. Nature de l’activité 101
1.1.2.4. Environnement de l’entreprise 101
1.1.2.5. Nature de la mission d’audit 101
1.1.2.6. Résultats financiers 102
1.1.2.7. Relation entreprise et parties liées 102
1.1.2.8. Informations mensongères 102
1.2. Connaissance de l’entité 102
1.2.1. Collecte des informations 103
1.2.2. Modalités de collecte d’informations 103
1.2.2.1. Entretien avec la direction 103
1.2.2.2. Visite des principaux établissements 104
1.2.2.3. Revue des rapports et autres documents 104
1.2.3. Compréhension des facteurs internes ayant une incidence sur
l’activité et sur les comptes de la société 104
1.2.3.1. Structure de l’actionnariat et de la direction 105
1.2.3.2. Objectifs de la société 105
1.2.3.3. Exploitation et financement de la société 105
1.2.3.4. Personnel 106
1.2.4. Compréhension des facteurs externes ayant une incidence sur
l’activité et sur les comptes de la société 106
1.2.4.1. Secteur d’activité 106
1.2.4.2. Environnement général de la société 106
1.2.4.3. Analyse comparative de performance 106
1.2.4.4. Législation et réglementation 107
1.3. Examen du système de contrôle interne 107
1.3.1. Présentation 107
Page 6/9
1.3.2. Composantes de l’environnement de contrôle interne 108
1.3.2.1. L’environnement de contrôle 108
1.3.2.2. Le processus d'évaluation des risques par l'entité 108
1.3.2.3. Le système d’information, y compris les processus
opérationnels y afférents, relatifs à l’information financière et à
sa communication 109
1.3.2.4. Les activités de contrôle 109
1.3.2.5. Le suivi des contrôles 110
1.3.3. Questionnaire de contrôle interne relatif aux immeubles de
placement 110
Section 2 : Evaluation préliminaire des risques d'audit inhérents aux
2.1. Risques inhérents relatifs au cadre général 116
2.1.1. Risques inhérents liés aux dirigeants et aux actionnaires 116
2.1.2. Risques inhérents liés au locataire 116
2.1.3. Risques inhérents liés aux parties liées 117
2.1.4. Risques inhérents liés à la nature du patrimoine foncier 117
2.1.5. Risques inhérents liés à la gestion technique des immeubles 118
2.2. Risques inhérents relatifs à l’évaluation des immeubles de placement 118
2.2.1. Risques inhérents relatifs au marché immobilier 118
2.2.2. Risques inhérents aux estimations à la juste valeur 119
2.2.3. Risques inhérents relatifs au recours à des travaux d’autres
experts 119
2.2.4. Risques inhérents à la réévaluation des immeubles de placement
des compagnies d’assurance et/ou de réassurance 120
Section 3 : Compréhension des règles de prise en compte, d'évaluation et de
présentation des immeubles de placement et examen analytique préliminaire 120
3.1. Compréhension des règles de prise en compte, d'évaluation et de
présentation des immeubles de placement 121
3.1.1. Connaissance du processus comptable 121
3.1.2. Revue des règles de prise en compte, d'évaluation et de
présentation des immeubles de placement 122
3.2. Examen analytique préliminaire 124
3.2.1. Cadre général 124
3.2.2. Cas des immeubles de placement 125
CHAPITRE 2 : ELABORATION ET MISE EN ŒUVRE DE LA STRATEGIE D'AUDIT :
DILIGENCES LIEES AUX IMMEUBLES DE PLACEMENT 126
Section 1 : Examen des procédures de comptabilisation et d’évaluation des
Page 7/9
1.1. Identification des procédures de comptabilisation et d’évaluation des
immeubles de placement et examen des méthodes pratiquées 128
1.1.1. Evaluation des procédures de contrôle spécifiques à la gestion et
au traitement comptable des immeubles de placement 129
1.1.2. Evaluation des procédures de contrôles spécifiques à l’évaluation
des immeubles de placement 129
1.2. Tests de contrôle interne 130
1.2.1. Tests de contrôle interne relatifs à la gestion et au traitement
comptable des immeubles de placement 130
1.2.1.1. Acquisition des immeubles de placement 130
1.2.1.2. Aliénation des immeubles de placement 131
1.2.1.3. Gestion des immeubles de placement 131
1.2.1.4. Revenus des immeubles de placement 131
1.2.2. Tests de contrôle interne relatifs à l’évaluation des immeubles de
placement 132
1.2.2.1. Cas des sociétés d’assurance et de réassurance 132
1.2.2.2. Estimation de la juste valeur 132
1.2.2.3. Recours aux travaux d’un expert pour l’évaluation des
Section 2 : Audit des comptes et de l’information financière relatifs aux
2.1. Audit de la comptabilisation, de la présentation et des informations à
fournir des immeubles de placement 134
2.1.1. Audit des comptes relatifs aux immeubles de placement 134
2.1.1.1. Cas des compagnies d’assurance et/ou de réassurance
tunisiennes 134
2.1.1.2. Spécificités liées au référentiel IFRS 136
2.1.2. Audit de la présentation et des informations à fournir se
rapportant aux immeubles de placement au niveau des états financiers 137
2.2. Examen des estimations et des évaluations à la juste valeur 138
2.2.1. Diligences de l’auditeur quant à l’examen du choix de la méthode
d’évaluation 138
2.2.2. Examen des hypothèses de l’estimation 139
2.2.3. Préparation d’estimations indépendantes à la juste valeur 140
2.2.4. Vérification des informations à fournir portant sur l’estimation de
la juste valeur 141
2.3. Utilisation des travaux d’autres experts 141
2.3.1. Evaluation de l’indépendance, de l’objectivité et de l’aptitude de
Page 8/9
l’expert immobilier 142
2.3.2. Diligences de l’auditeur portant sur les évaluations effectuées par
l’expert immobilier 143
Section 3 : Travaux de fin de mission 145
3.1. Evaluation des résultats des procédés de vérification 145
3.1.1. Revue finale des comptes 145
3.1.2. Revue des papiers de travail et établissement d’une note de
synthèse 146
3.2. Revue des événements postérieurs à la clôture de l’exercice 147
3.2.1. Evènements postérieurs survenus avant la date du rapport d’audit 147
3.2.2. Faits découverts après la date du rapport de l’auditeur 149
3.2.2.1. Faits découverts après la date du rapport de l’auditeur et
avant la date de publication des états financiers 149
3.2.2.2. Faits découverts après la date du rapport de l’auditeur et
après la date de publication des états financiers 150
3.3. Obtention de la lettre d’affirmation de la direction et rapports d’audit 150
3.3.1. Obtention de la lettre d’affirmation 150
3.3.1.1. Déclarations de la direction 150
3.3.1.2. Déclarations de la direction portant sur les informations
à la juste valeur 151
3.3.2. Rapport d’audit 152
3.3.2.1. Cadre général 152
3.3.2.2. Opinion d’audit 153
3.3.3. Cas particulier du rapport du commissaire aux comptes d’une
compagnie d’assurance et/ou de réassurance destiné au ministre des
finances et diligences liées aux immeubles de placement 154
Conclusion 157
CONCLUSION GENERALE 158
BIBLIOGRAPHIE
ANNEXES
Annexe 1 : Questionnaire de recherche
Annexe 2 : Analyse du questionnaire de recherche
Annexe 3 : Programme de contrôle des comptes relatifs aux immeubles de placement
Page 9/9
LISTE DES ABREVIATIONS
AMF : Autorité des marchés Financiers
CGA: Comité Général des Assurances
CNC : Conseil National de la Comptabilité
CNCI : Conseil des Normes Comptables Internationales
COB : Commission des Opérations de Bourse
FAS : Statement of Financial Accounting Standard (ou SFAS)
FASB : Financial Accounting Standards Board
FISF : Fédération Française des Sociétés Immobilières et Foncières
IASB : International Accounting Standards Board
IAS : International Accounting Standards
IASC : International Accounting Standards Committee
IFAC : International Federation of Accountants
IFRS : International Financial Reporting Standards
ISA : International Standard on Auditing
NCT : Norme Comptable Tunisienne
OCDE : Organisation de Coopération et de Développement Economiques
OECT : Ordre des Experts Comptables de Tunisie
OPCI : Organismes de Placement Collectifs immobiliers
PCG : Plan Comptable Général en France
PCGR : Principes Comptables Généralement Reconnus au Canada
SCE : Système Comptable des Entreprises
SCPI : Sociétés Civiles de Placement Immobilier
US GAAP : Generally Accepted Accounting Principles in the United-States

Les immeubles de placement: comptabilisation et audit - Application aux Compagnies d’Assurance et de Réassurance en Tunisie
INTRODUCTION GENERALE
Le développement des marchés financiers et des transactions transnationales, d’une part, et la

nécessité de faciliter l’accès des investisseurs à des données fiables et pertinentes, d’autre part
ont contribué à la mise en place des normes comptables internationales. L’objectif étant de
fournir une information financière pertinente permettant de mieux renseigner les différents
utilisateurs.
Ce changement culturel majeur ne concerne pas uniquement le domaine de la comptabilité,

mais a, également, un impact considérable sur les systèmes d’informations, sur la
communication financière, voire même sur les compétences à l’intérieur des entreprises.
Ces dernières devront s’adapter aux différentes mutations environnementales caractérisées

aussi bien par une information financière, désormais, orientée vers des investisseurs et des
créanciers de plus en plus exigeants, que par l’émergence et la diversification des produits
financiers, des placements et bien d’autres actifs détenus et gérés, dans le cadre de nouveaux
mécanismes de création de richesses.
A cet effet, plusieurs études ont été menées pour satisfaire les besoins particuliers des
investisseurs en matière d’information financière, en essayant de fixer des traitements
spécifiques pour l’évaluation et la prise en compte de ces nouveaux types d’actifs. Il en est,
ainsi, du traitement des immeubles de placement qui ont donné lieu, ces dernières années, à
une multitude de débats et de réflexions.
Un immeuble de placement est détenu pour en retirer des loyers et/ou pour valoriser le capital.
Par conséquent, il génère des flux de trésorerie indépendamment du cycle d’exploitation et
des autres actifs détenus par l’entité. Ceci le distingue d’un bien d’exploitation qui, pour la
production ou la fourniture de biens ou de services, génère des flux de trésorerie qui sont
attribuables non seulement au bien immobilier mais aussi à d’autres actifs utilisés dans le
processus de production ou d’offre. Dans certains cas, il peut être même difficile de
déterminer s’il s’agit d’un immeuble de placement ou non. Généralement, il est fait recours à
des jugements selon divers critères pour trancher.
Sur le plan national, les immeubles de placement sont fréquemment rencontrés dans les bilans
des entités économiques tunisiennes. Le recours à ces actifs est devenu de plus en plus
Mémoire d’Expertise Comptable Page 1
répandu en Tunisie du fait que le marché de l’immobilier est un marché actif qui procure
souvent des plus-values substantielles.
Toutefois, en l’absence d’un traitement spécifique, ces immeubles de placement continuent

d’être évalués et pris en compte par les entreprises tunisiennes, autres que les compagnies
d’assurance et/ou de réassurance, par référence à la NCT 5 « Norme comptable relative aux
immobilisations corporelles ». Un tel traitement, abandonné depuis bien longtemps, par les
instances comptables internationales mérite d’être revu afin d’adopter de nouvelles règles et
méthodes de traitement qui tiennent compte des spécificités caractérisant ces immeubles.
En se référant aux dispositions de l’arrêté du Ministre des finances du 27 février 2001 fixant
la liste, le mode de calcul des provisions techniques et les conditions de leur représentation tel
que modifié par l’arrêté du 28 mars 2005, les compagnies d’assurance et de réassurance
doivent inscrire à leurs bilans, des actifs adéquats pour représenter leurs engagements envers
les assurés. Il s’agit d’actifs qu’elles pourront réaliser au moment opportun afin de se procurer
la trésorerie nécessaire pour faire face à leurs engagements techniques et régler l’intégralité
des indemnisations devenues exigibles envers les assurés. Parmi ces actifs, le législateur
tunisien a cité, en sus des immeubles d’exploitation, les immeubles de placement (placements
immobiliers).
La norme comptable tunisienne numéro 31 intitulée « Norme relative aux placements dans les
entreprises d’assurance et/ou de réassurance » a énuméré les règles de prise en compte,
d’évaluation et de présentation des placements immobiliers au niveau des états financiers des
compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes. Néanmoins, dans certaines situations
particulières, ces règles ne sont pas suffisamment détaillées et les modalités pratiques de
traitement de cette nature d’actifs n’ont pas été clairement énoncées.
La Tunisie s’est engagée dans la voie de l’adoption des normes IFRS dans un prochain avenir.
La transition au référentiel comptable international induit, certes, des changements
comptables considérables pour plusieurs motifs :
- Informations à fournir plus détaillées et plus denses ;
- Apparition de nouvelles manières d’appréhender la réalité comptable, etc.

Ces changements auront nécessairement des implications sur les travaux d’audit ou de
certification des états financiers préparés conformément à ce référentiel. Les immeubles de
placement, en tant que rubrique des états financiers, n’échapperont pas à ces évolutions.
Au niveau international, les normes IFRS ont traité en détail les immeubles de placement par
le biais de l’IAS 40 « Immeubles de placement ». Manifestement, cette norme constitue une
importante source de divergences entre le référentiel international et les pratiques comptables
en Tunisie. Les retraitements effectués sont parfois significatifs.
Au-delà de ces mutations, la notion de la juste valeur a fait l’objet de plusieurs discussions et
interprétations au sein du référentiel international. Celle-ci est définie par l’IAS 40 comme
« le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées,
consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale »1. L’introduction de la
juste valeur a remis en question le principe de l’évaluation au coût historique. La juste valeur
privilégie, à l’encontre du principe du coût historique, qui maintient au bilan la valeur
d’acquisition du bien diminuée des amortissements, la valeur potentielle de vente.
Ce modèle économique d’évaluation s’applique à de nombreux éléments de l’entreprise. A

titre d’illustrations, nous pouvons citer les instruments financiers (IAS 39 et IFRS 7), les
immobilisations corporelles (IAS 16), les immobilisations incorporelles (IAS 38) et,
également, les immeubles de placement (IAS 40). C’est sur l’application de cette dernière
norme que nous allons nous focaliser puisqu’elle offre, notamment, la possibilité, à toute
société, d’évaluer ses immeubles de placement, à la date de clôture, à leur juste valeur.
Dans un contexte tunisien marqué par :
- l’importance accrue des placements en immobilier,
- l’absence d’une norme spécifique et généralisée dédiée au traitement des immeubles

de placement,
- l’affluence des divergences entre les normes comptables tunisiennes et internationales,
- les traitements différents réservés aux immeubles de placement au sein des entités
économiques en Tunisie (compagnies d’assurance et de réassurance et les autres
sociétés opérant dans d’autres secteurs),
1
IAS 40 « Immeubles de placement » ; § 5.

nous avons jugé utile d’aborder l’étude des spécificités de ces immeubles de placement, les
modalités de leur comptabilisation au niveau des compagnies d’assurance et de réassurance et
au niveau des autres sociétés tunisiennes, les similitudes et surtout les divergences entre les
référentiels comptables tunisien et international ainsi que les diligences d’audit à mettre en
place par les auditeurs face à des comptes qui intègrent des actifs particuliers, qui peuvent
être évalués sur une base autre que «le coût historique ».
L'étendue de notre travail aux aspects d'audit trouve sa justification dans l'importance
manifeste, aussi bien de la valeur de ces immeubles de placement dans les états financiers des
compagnies d’assurance et de réassurance et dans d’autres sociétés tunisiennes, que des
risques d’audit en matière de difficultés de traitement et d’évaluation des immeubles de
placement (estimations de la juste valeur…) et de mesure des revenus y afférents.
A cet effet, les deux principaux objectifs qu’on essaiera d’atteindre à travers cette étude sont :
- Etudier le cadre réglementaire et le traitement comptable des immeubles de placement

à travers l'analyse du paysage comptable national et international et ce, compte tenu
des particularités de la réglementation en vigueur en Tunisie en ce qui concerne les
compagnies d’assurance et de réassurance.
- Exposer les risques d'audit spécifiques en matière d’identification, de prise en compte,

d’évaluation et de présentation des immeubles de placement, ainsi que les objectifs et
les procédures d’audit que l'auditeur devrait intégrer dans son approche de manière
générale ou face à certaines situations particulières au niveau des compagnies
d’assurance et/ou de réassurance.
De la revue de notre paysage comptable tunisien et de l’étude des normes comptables

internationales en la matière plusieurs interrogations peuvent ainsi être posées:
- Quelle est la définition et quel est le cadre réglementaire des immeubles de

placement ? Quelles difficultés pouvons-nous rencontrer pour les distinguer des
immeubles d’exploitation ou d’autres notions voisines ?
- Quelles sont les méthodes de prise en compte, d’évaluation et de présentation

applicables à ces immeubles de placement? Quelles particularités et quels traitements
spécifiques dans le cas des compagnies d’assurance et/ou de réassurance ?

- Quelles sont les divergences entre les règles comptables nationales et internationales
en matière de traitement des immeubles de placement ?
- Quelle méthode d’évaluation des immeubles de placement doit-on adopter : valeur

d’usage, coût historique, juste valeur ?
- Quelles sont les difficultés pratiques d’évaluation des immeubles de placement ?
- Quelles sont les règles de présentation des immeubles de placement et quelles sont les
informations à fournir à leur propos dans les notes aux états financiers?
- Quelles sont les préalables devant être vérifiés avant l'entrée en vigueur d'une norme
générale relative à la comptabilisation des immeubles de placement pour les sociétés
tunisiennes ? Quelles sont les implications sur la norme sectorielle tunisienne relative
aux placements dans compagnies d’assurance et de réassurance ?
- Quelle démarche doit-on suivre pour l'audit des comptes et des évaluations des
immeubles de placement ?
- Quelles diligences doit-on associer aux risques inhérents à l’évaluation des immeubles
de placement au niveau des sociétés d’assurance et/ou de réassurance ?
- Quels sont les risques particuliers à identifier par l’auditeur lors de l'introduction
d’une nouvelle méthode de comptabilisation et d’évaluation des immeubles de
placement ?
Le présent mémoire tentera d’apporter des réponses à toutes ces interrogations. Ces dernières
s’articulent autour d’une problématique synthétisée comme suit :
- Quel est le traitement comptable des immeubles de placement dans le contexte

tunisien actuel face à la mondialisation des économies et à la convergence des
référentiels comptables à l'échelle internationale ?
- Quelles sont les implications sur la démarche d'audit financier et ce, plus
particulièrement, dans le cas des compagnies d’assurance et de réassurance ?
La méthodologie de recherche adoptée sera basée sur :
- L’analyse fondée sur la doctrine existante : les normes comptables et les normes
d’audit nationales et internationales ;

- La collecte et l’analyse critique des modalités de traitement, de présentation,

d’évaluation et de divulgation des informations relatives aux immeubles de
placement ;
- L’enquête établie par le biais d’un questionnaire menée auprès des compagnies
d’assurance et de réassurance tunisiennes et auprès d’un échantillon d’experts
comptables membres de l’OECT afin de revoir les modalités de traitement comptables
des immeubles de placement au niveau des compagnies d’assurance et de réassurance
tunisiennes.
Cette étude s’articulera autour de trois axes :
Une première partie introductive intitulée : Immeubles de placement : définition et cadre

réglementaire. Cette partie comportera deux chapitres, le premier sera réservé à la
présentation de la notion et du cadre réglementaire des immeubles de placement. Quant au
deuxième chapitre, il traitera des immeubles de placement en tant qu’actifs en représentation
des provisions techniques des compagnies d’assurance et de réassurance.
Une deuxième partie, ayant pour titre : Comptabilisation des immeubles de placement :
Implications et étude de positionnement, sera consacrée à l’étude des traitements
comptables des immeubles de placement. Un premier chapitre sera réservé au traitement
comptable des immeubles de placement selon le référentiel tunisien en particulier au niveau
des compagnies d’assurance et de réassurance. Quant au deuxième chapitre, il traitera des
dispositions du référentiel comptable international et de certains autres référentiels
comptables en la matière. Seront exposées, aussi, les implications induites par les
dispositions des normes comptables internationales (IFRS) au niveau des comptes des
sociétés tunisiennes en matière d’immeubles de placement. Une étude de positionnement de
ces référentiels sera réalisée avec une réflexion sur les préalables des mesures
d’accompagnement pour assurer le succès qui se doit à l’application de ces traitements.
Certes, il ne s’agira pas d’un exposé exhaustif de tous les préalables nécessaires car ces
derniers varieront en fonction des situations pouvant se présenter. Toutefois, et tout en ayant
une vision pratique des choses, nous présenterons certains préalables que nous avons jugés
les plus pertinents.
La troisième partie de cette étude, titrée Audit des immeubles de placement, traitera dans
un premier chapitre de la planification de l’audit et de la prise de connaissance générale de

l’entité et de son environnement ainsi que de l’évaluation des risques d’audit inhérents aux
immeubles de placement. Le deuxième chapitre, sera réservé à la méthodologie d’audit des
immeubles de placement. Il explicitera l’examen du système de contrôle interne, les
diligences à mettre en œuvre pour le contrôle des comptes et les travaux de fin de mission,
particulièrement, dans les compagnies d’assurance et de réassurance.

PREMIERE PARTIE : IMMEUBLES DE

PLACEMENT : DEFINITION ET CADRE
REGLEMENTAIRE

INTRODUCTION
Cette première partie introductive a pour objectif de définir la notion d’immeubles de

placement afin de la distinguer des notions voisines et de décrire le cadre règlementaire
national et international.
Dans un premier chapitre, nous présenterons la notion et la normalisation des immeubles de

placement dans le contexte tunisien et international.
Quant au deuxième chapitre, il traitera des immeubles de placement en tant qu’actifs en

représentation des provisions techniques au niveau des compagnies d’assurance et de
réassurance tunisiennes.

CHAPITRE 1 : CONCEPTS ET NORMALISATION COMPTABLE EN

MATIERE D’IMMEUBLES DE PLACEMENT
SECTION 1 : CONCEPTS ET NATURE
1.1.Définitions
1.1.1. Contexte tunisien
La NCT 31 « Norme relative aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou de
réassurance » n’a pas donné de définition claire aux immeubles de placement. Elle s’est
limitée à la définition d’un placement dans le contexte général en précisant qu’il s’agit d’« un
actif détenu par une entreprise dans l’objectif d’en tirer des bénéfices sous forme d’intérêts,
de loyers, de dividendes ou de revenus assimilés, des gains en capital ou d’autres gains tels
que ceux obtenus au moyen de relations commerciales. Le bénéfice tiré de l’actif détenu peut
se traduire par une économie de charges d’exploitation dans le cas des immeubles
d’exploitation »2.
1.1.2. Contexte international
Selon la norme comptable internationale numéro 40 (IAS 40), « Un immeuble de placement

est détenu pour en retirer des loyers, pour valoriser le capital ou les deux. Par conséquent, un
immeuble de placement génère des flux de trésorerie largement indépendants des autres
actifs détenus par l’entité. Ceci distingue un immeuble de placement d’un bien immobilier
occupé par son propriétaire. La production ou la fourniture de biens ou de services (ou
l’utilisation d’un bien immobilier à des fins administratives) génère des flux de trésorerie qui
sont attribuables non seulement au bien immobilier mais aussi à d’autres actifs utilisés dans
le processus de production ou d’offre »3.
Selon la norme IFRS pour les petites et moyennes entreprises publiée le 9 juillet 2009 « Un
immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment - ou partie d’un bâtiment
- ou les deux) détenu par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de
2
Norme Comptable Tunisienne N° 31 relative aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou de
réassurance ; § 6.
3

location-financement pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt
que pour :
(a) l’utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins

administratives ; ou
(b) le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire »4.
1.1.3. Autres définitions
En France, l’instruction fiscale N° 4A-13-05 définit les immeubles de placement comme étant
« des biens immobiliers inscrits à l’actif immobilisé et non affectés par l’entreprise à sa propre
exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non
commerciale5 ».
Le chapitre 3061 des PCGR, n’a pas fourni de définition aux immeubles de placement mais a
défini, par contre, les immeubles destinés à la location : ce sont « des biens immobiliers
destinés principalement à être loués à des tiers en vue de générer des bénéfices. Il s'agit donc
de biens qui ne sont pas destinés à être vendus dans le cours normal des affaires. Ces biens
comprennent les immeubles dont la mise en valeur est en cours ou achevée et qui sont
destinés à la location. Sont également considérés comme immeubles destinés à la location les
terrains réservés à des fins de mise en valeur à ce titre »6.
1.2. Distinction entre immeubles de placement et autres notions voisines
L’IAS 40 énumère les différents types d’immeubles de placement, ainsi que les critères de
distinction des immeubles de placement des autres notions voisines. Sont ainsi considérés
comme immeubles de placement :
- Les terrains détenus par la société pour valoriser le capital à long terme et non pas
pour être vendus à court terme dans le cadre de l’exploitation de la société;
- Les terrains détenus pour une utilisation future actuellement indéterminée. Dans ce
cas, ces terrains sont assimilés à des terrains détenus pour valoriser le capital ;
4
Norme IFRS pour les petites et moyennes entreprises ; section 16 ; § 16.1.
5
Instruction fiscale N° 4 A-13-05 ; Bulletin officiel des impôts n° 213 du 30 décembre 2005 ; § 118
6
Le chapitre 3061 des PCGR « Immobilisations corporelles » ; § 11

- Les bâtiments appartenant à la société détenus suite à un contrat de location-

financement et donnés en location dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de
location simple ;
- Les bâtiments actuellement vacants mais détenus en vue de leur location simple à des
tiers.
Ne sont par considérés comme immeubles de placement, selon les dispositions de la norme
précitée :
- Les biens immobiliers détenus en tant que stocks et destinés à être vendus dans le
cadre du cycle normal d’exploitation tel est le cas d’un bien immeuble acquis pour
être vendu dans un avenir proche ou qui sera vendu après des travaux
d’aménagement ;
- Les biens immobiliers en cours de construction ou d’aménagement pour le compte de

tiers ;
- Les biens immobiliers occupés par leurs propriétaires : il peut s’agir de biens
immobiliers détenus en vue de leur utilisation future en tant que biens immobiliers
occupés par leurs propriétaires, de biens immobiliers détenus afin d’être aménagés
dans le futur et qui seront utilisés en tant que biens immobiliers occupés par leurs
propriétaires, de biens immobiliers occupés par des membres du personnel ou de
biens immobiliers occupés par leurs propriétaires en attendant qu’ils soient vendus ;
- Les biens immobiliers donnés en location dans le cadre de contrats de location-

financement ;
Notons que les biens immobiliers en cours de construction ou d’aménagement en vue d’une
utilisation ultérieure en tant qu’immeubles de placement, étaient assimilés auparavant à des
immeubles d’exploitation et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux de construction ou
d’aménagement. Au-delà de la période de ces travaux, l’immeuble en question aura le statut
d’un immeuble de placement auquel s’applique la norme IAS 40. Il en est de même pour les
immeubles de placement existants en cours de réaménagement et qui continueront à être
utilisés en tant qu’immeubles de placement.
Toutefois, l’IASB a publié, en mai 2008, des améliorations aux IAS et IFRS, dans le cadre de
son projet de modification annuel visant à rationaliser et à clarifier ses normes.

A cet effet, une modification a été apportée à la norme IAS 40 prévoyant qu’à compter du
1er janvier 2009, les biens immobiliers acquis à des fins de construction ou d'aménagement
d'un futur immeuble de placement seront considérés comme des immeubles de placement et
entrent dans le champ d'application de la norme IAS 40.
Le tableau ci-après renseigne sur les différentes catégories de biens immobiliers détenus par
une société tout en différenciant les immeubles de placement des autres notions voisines et
en précisant, dans chaque cas, la norme IFRS applicable :
IAS 40, immeubles de Autres normes

Nature du placement
placement
Bâtiments loués à des tiers ou

bâtiments vacants détenus pour X
être loués à des tiers.
Terrains détenus pour acquérir

de la valeur, pour être loué à des
X
tiers ou pour une utilisation
future indéterminée.
Immeubles en cours de
construction destinés à être
X
utilisés en tant qu’immeubles de
placement.
Immeubles détenus en vue de

leur revente dans le cadre de IAS 2 : Stocks
l’activité ordinaire de la société.
Immeubles en cours de
IAS 11 : Contrat de
construction pour le compte des
construction
tiers.
Siège social, usines & bâtiments IAS 16 : Immobilisations

d’exploitation. corporelles
Il est possible qu’un bien immobilier soit utilisé, en partie, en tant qu’immeuble de placement
pour retirer des loyers et/ou valoriser le capital, et en partie, dans le cadre de l’exploitation de
la société, soit dans le processus de production ou à des fins administratives. Selon l’IAS 40,
si les deux parties de cet immeuble peuvent être vendues ou louées séparément, elles peuvent
être comptabilisées séparément. Dans le cas où les deux parties ne peuvent pas être vendues

séparément, ce bien immobilier ne peut être considéré comme immeuble de placement que si
la partie utilisée dans le cadre des activités d’exploitation de la société (Production, fourniture
de biens ou services, local administratif) n’est pas significative.
Il est également possible, selon l’IAS 40, que le propriétaire du bien immobilier fournisse un
service accessoire aux occupants de son immeuble. Dans ce cas, si le service accessoire ne
présente pas une composante significative du contrat pris dans son ensemble, le bien en
question est considéré comme un immeuble de placement.
Dans le cas contraire, si les services rendus présentent une composante significative du
contrat pris dans son ensemble, tel est le cas d’un hôtel géré par le propriétaire du local, le
bien immobilier en question est assimilé à un bien immobilier exploité par son propriétaire
plutôt qu’à un immeuble de placement.
Il peut être difficile, dans certains cas, de déterminer si les services annexes sont d’une
importance significative ou non afin de se prononcer sur la nature du bien immeuble. Dans de
telles situations, il faut recourir à l’exercice d’un jugement et à la mise en place des critères
garantissant la permanence et la cohérence de ce jugement.
Il arrive parfois qu’une société dispose d’un bien immobilier qu’elle loue à sa société mère
ou à une autre filiale du groupe. Cet immeuble est considéré comme immeuble de placement
dans les états financiers du propriétaire puisqu’il est loué à une autre entité et donc il répond
à la définition d’un immeuble de placement. En revanche, il ne peut pas l’être au niveau des
états financiers consolidés, car du point de vue du groupe, il est occupé par son propriétaire.
En France, l’instruction fiscale N° 4 A-13-05 précise que les biens donnés en location ou mis
à disposition à titre principal à des entreprises liées, ne sont pas considérés comme des
immeubles de placement. Le caractère principal de l’occupation de l’immeuble par des
entreprises liées s’apprécie par référence à la proportion des superficies louées aux entreprises
liées par rapport à la superficie totale de l’immeuble. Ce critère est déterminé immeuble par
immeuble.
Cette même instruction précise que, par mesure de simplification, les immeubles occupés
effectivement pour plus de 50 % par des entreprises liées ne sont pas considérés comme
immeubles de placement.

SECTION 2 : NORMALISATION COMPTABLE
2.1. Absence de norme tunisienne spécifique aux immeubles de placement
Le recours au placement en immobilier est devenu une pratique de plus en plus répandue en
Tunisie. Contrairement au référentiel international, le système comptable des entreprises n’a
pas réservé de traitement spécifique pour les immeubles de placement. Ces derniers restent
comptabilisés par les entreprises tunisiennes, autres que les compagnies d’assurance et de
réassurance, par référence à la NCT 5 « Norme comptable relative aux immobilisations
corporelles ». Cette méthode de comptabilisation a été abandonnée par le référentiel
comptable international qui a instauré des méthodes de traitement adaptées à cette nature
d’actifs spécifiques.
Les institutions financières ainsi que les sociétés tunisiennes de grande taille recourent, pour
le placement de leur excédent de trésorerie, à l’acquisition d’immeubles pour des fins de
placement afin de tirer profit de leur location ou de réaliser une plus-value lors de leur
cession. Ces immeubles de placement ne peuvent pas être distingués des autres immeubles
exploités par la société dans le cadre normal de son activité. Par ailleurs, il n’existe pas de
règles spécifiques dédiées à la comptabilisation de cette catégorie d’immeubles qui restent
considérés comme des immobilisations corporelles au même titre que les immeubles
d’exploitation.
La notion d’immeuble de placement a été introduite en Tunisie par la NCT 31 « Norme

comptable relative aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou de réassurance ».
Cette norme a réservé un traitement particulier aux immeubles de placement détenus par les
compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes qu’elles qualifient, désormais, de
« placements immobiliers ».
Le système comptable des entreprises exige des sociétés d’assurance et de réassurance

tunisiennes de présenter leurs placements immobiliers ainsi que les revenus s’y rattachant
dans des rubriques distinctes au niveau du bilan et de l’état de résultat et ce, conformément
aux dispositions de la NCT 26 « Norme comptable relative à la présentation des états
financiers des entreprises d’assurance et/ou de réassurance » et de la NCT 28 « Norme
comptable relative aux revenus dans les entreprises d’assurance et/ou de réassurance ».

Les préconisations de l’IASB relatives à la préparation et à la présentation des états

financiers ont été adoptées par le Conseil National de la Comptabilité (CNC) lors de
l’élaboration du système comptable des entreprises de 1997. Ceci étant, les normes
comptables tunisiennes demeurent largement inspirées des normes comptables
internationales et les sociétés tunisiennes sont autorisées à adopter les normes comptables
internationales (IFRS) en cas d’absence de norme comptable tunisienne spécifique. Ces
normes comptables tunisiennes n’ont pas fait l’objet de mise à jour depuis leur publication en
1997 afin de tenir compte des multiples modifications et améliorations apportées par les
normes IFRS.
2.2. Immeubles de placement dans les autres normalisations comptables
2.2.1. Le référentiel français
Le Plan Comptable Général français (PCG) ne prévoit pas de traitement particulier pour les
immeubles de placement hors le cas particulier des immeubles détenus par des sociétés civiles
de placement immobilier (SCPI), par les organismes de placement collectif immobilier
(OPCI) et par les compagnies d’assurance ou de réassurance françaises.
Les immeubles de placement sont assimilés, selon le référentiel français à des immobilisations
corporelles avec l’application des dispositions comptables correspondantes du PCG.
Les sociétés civiles de placement immobilier, dont l’objet exclusif est l’acquisition et la
gestion d’un patrimoine immobilier locatif, bénéficient d’un plan comptable spécifique
applicable depuis le 1er janvier 2000. Ce plan comptable traite des particularités comptables,
des règles d’enregistrement et d’évaluation et du contenu des documents de synthèse.
Il est en est de même pour les organismes de placement collectif immobilier qui ont pour
objet l’investissement dans des immeubles qu’ils donnent en location ou qu’ils font construire
exclusivement en vue de leur location, qu’ils détiennent directement ou indirectement.7
Selon le code des assurances français, les sociétés d’assurance françaises recourent, pour les
besoins de représentation des engagements réglementés par des actifs équivalents, aux
placements, sous formes d’actifs immobiliers et autres. Les placements sous forme d’actifs
7
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont institués par l’ordonnance 2005-1278 du 13
octobre 2005 qui modifie profondément le Code monétaire et financier (articles L. 214-89 à L. 214-146).

immobiliers sont assimilés à des placements immobiliers auxquels un traitement particulier

est réservé.
A compter de l’exercice 2005, les sociétés françaises cotées sont appelées à publier des états
financiers consolidés conformément aux normes IFRS d’où l’obligation de recourir à
l’application des dispositions de l’IAS 40 pour le traitement des immeubles de placement
détenus par les sociétés du groupe.
2.2.2. Le référentiel canadien
Les actifs détenus à des fins de location à des tiers entrent dans la définition des
immobilisations corporelles prévue dans le chapitre 3061 des Principes Comptables
Généralement Reconnus (PCGR) du Canada. Il est à signaler qu’il n’existe pas de
dispositions spécifiques portant sur les immeubles de placement dans les PCGR du Canada.
Le chapitre 3061 traite des immeubles de placement sans les distinguer des autres
immobilisations corporelles.
Toutefois, la note d’orientation « NOC-18 Sociétés de placement » traite de la

comptabilisation des placements au niveau des sociétés de placement y compris les
immeubles de placement pour lesquels un traitement spécifique a été réservé. Ce traitement
diffère de celui des immeubles de placement pour les autres sociétés.
En décembre 2008, le CNC a confirmé que les états financiers des exercices ouverts à
compter du 1er janvier 2011 au Canada, devront obligatoirement comprendre des données
établies selon les normes IFRS d’où l’obligation de recours aux dispositions de l’IAS 40
pour le traitement comptable des immeubles de placement.
2.2.3. Le référentiel américain
Le normalisateur américain n’a pas prévu de définition spécifique aux immeubles de

placement et ne les a pas distingués des autres immobilisations corporelles. Ainsi, selon les
US GAAP, ces immeubles doivent être évalués au coût et amortis. Cependant, le
normalisateur américain a traité des immeubles de placement dans le cadre des sociétés
d’assurance.

Le FASB et l’IASB ont formulé leur engagement pour une convergence entre les IFRS et les
US GAAP. Les deux « board » consacrent leurs efforts à rendre les normes comptables
existantes compatibles et pratiques, et à coordonner leurs programmes de travail pour
s’assurer de la comparabilité de ces normes une fois les travaux sont achevés.
2.3. Normalisation dans les IFRS
S'il est difficile, à l'échelle internationale, de définir le champ d'application d'une norme
comptable par rapport à une activité ou un secteur d'activité, il est en revanche plus aisé de
mettre en place une norme comptable applicable pour un certain type d'opérations. La norme
IAS 40 est un exemple de ce processus de normalisation. Cette norme porte sur les immeubles
de placement, c'est-à-dire ceux qu'une entreprise n’utilise pas dans le cadre de son cycle
d’exploitation habituel mais qu'elle loue à des tiers. L’impact de cette norme est important
pour la plupart des sociétés foncières et de placements immobiliers dont l'activité consiste à
gérer des immeubles loués à des tiers, principalement des bureaux ou des immeubles
d'habitation. Pour ces sociétés, la norme IAS 40 peut être qualifiée de norme « sectorielle »
puisqu'elle touche leur « cœur de métier ».
Les IFRS préconisent que les immeubles de placement soient comptabilisés selon les
dispositions de la norme IAS 40. Selon cette norme normes, un immeuble de placement est un
bien immobilier détenu par une entité pour en tirer des revenus locatifs ou pour valoriser le
capital (ou les deux) plutôt que pour l'utiliser à ses fins propres ou le vendre dans le cadre de
l'activité ordinaire.
Dans un contexte de groupe, l’IAS 40 précise qu’il convient de se placer, respectivement, du

côté de la société et du côté du groupe, pour examiner le respect de la définition d’un
immeuble de placement dans les comptes individuels et consolidés.
La norme IFRS pour les petites et moyennes entreprises traite, quant à elle, de la
comptabilisation des immeubles de placement détenus par les petites et moyennes entreprises.

CHAPITRE 2 : IMMEUBLES DE PLACEMENT DANS LE CADRE

DES COMPAGNIES D’ASSURANCE ET DE REASSURANCE
TUNISIENNES
Les immeubles de placement détenus par une compagnie d’assurance et/ou de réassurance
peuvent faire partie de l’actif règlementé détenu par celle-ci pour représenter ses provisions
techniques.
SECTION 1: PROVISIONS TECHNIQUES ET ACTIFS EN REPRESENTATION

DES PROVISIONS TECHNIQUES
Les provisions techniques des sociétés d’assurance et/ou de réassurance sont, à toute époque,
représentées par des actifs dits ‘en représentation des provisions techniques’ selon des
conditions et des limites prévues par la loi. Les immeubles de placement font partie
intégrante de ces actifs.
1.1. Provisions techniques
1.1.1. Définition
Le système comptable tunisien définit les provisions techniques comme étant « l’ensemble
des provisions évaluées par les entreprises d’assurance et/ou de réassurance suffisantes pour
le règlement intégral de leur engagement technique vis-à-vis des assurés ou bénéficiaires de
contrats. Le qualificatif technique, prévu par la réglementation en vigueur, permet de faire la
distinction avec les autres provisions telles que les provisions pour risques et charges, les
provisions pour dépréciation »8.
Les provisions techniques, inscrites au passif du bilan d'une compagnie d'assurance,

correspondent :
- Aux charges à prévoir pour faire face aux sinistres non encore déclarés mais
prévisibles, pour des contrats en cours.
- A une anticipation à des prestations futures auxquelles l'assureur et/ou le réassureur

devra faire face lorsqu'un engagement prendra effet.
8
NCT 29 « Les provisions techniques dans les entreprises d’assurances et / ou de réassurance » ; §4.

Ces provisions ne concernent que l’assureur. Elles figurent à ce titre au passif de son bilan et
sont représentées à l’actif par des placements réglementés. Cependant, les assurés ont un
droit de créance sur ces provisions, garanti par l’institution à leur profit d’un privilège
général sur les actifs mobiliers de la société d’assurance. Un tel dispositif permet aux assurés
de bénéficier d’une sécurité financière spécifique, que nul autre organisme n’est en mesure
de procurer.
1.1.2. Les différents types de provisions techniques
L’arrêté du ministre des finances du 27 février 2001, fixant la liste, le mode du calcul des
provisions techniques et les conditions normales de leur représentation tel que modifié par
l’arrêté du 28 mars 2005 prescrit, dans son article premier, la constitution des provisions
techniques suivantes :
- Les provisions techniques en assurance vie :
- les provisions mathématiques,

- les provisions pour frais de gestion,
- les provisions pour participation aux bénéfices et ristournes,
- les provisions pour sinistres à payer,
- les provisions d’égalisation,
- les provisions des contrats en unité de compte.
- Les provisions techniques en assurance non vie :
- Les provisions pour primes non acquises,

- Les provisions pour risques en cours,
- les provisions pour sinistres à payer,
- Les provisions d’équilibrage
- les provisions d’égalisation,
- les provisions pour participation aux bénéfices et ristournes,
- les provisions pour risque d’exigibilité des engagements techniques,
- les provisions mathématiques des rentes.

 Les provisions mathématiques
L’article 2 de l’arrêté du Ministre des finances du 27 février 2001 fixant la liste, le mode de
calcul des provisions techniques et les conditions de leur représentation tel que modifié par
l’arrêté du 28 mars 2005, stipule que « Les provisions mathématiques représentent la
différence à la date d’inventaire entre les valeurs actuelles des engagements respectivement
pris par l’assureur et les assurés ».
Les provisions mathématiques en assurance vie correspondent à la valeur actuarielle estimée

des engagements de la société d’assurance y compris les participations aux bénéfices déjà
allouées et déduction faite de la valeur actuarielle des primes futures.
La provision mathématique est calculée, d’une façon séparée, pour chaque contrat individuel
d’assurance vie.
 Les provisions pour sinistres à payer
Elles représentent la dette de la compagnie d’assurance envers ses assurés au titre des
sinistres survenus jusqu’à la fin de l’exercice, déclarés ou non, déduction faite des sommes
déjà payées au titre de ces sinistres. Il peut s’agir également des rachats et des arrivées à
terme non encore réglés par la compagnie d’assurance.
Lors de chaque arrêté de comptes, les compagnies d’assurance doivent prendre en

considération, dans les provisions pour sinistres à payer, le montant des sinistres déclarés et
non encore réglés aux bénéficiaires des contrats d’assurance majoré des frais de règlement
desdits sinistres. Les provisions pour sinistre à payer doivent, également, tenir compte des
sinistres survenus et non encore déclarés à la clôture de l’exercice (sinistres tardifs).
 Les provisions d’égalisation et/ ou d’équilibrage
Ces provisions comprennent tous les montants provisionnés conformément aux dispositions
légales et réglementaires pour permettre d'égaliser les fluctuations des taux de sinistres pour
les années à venir ou de couvrir des risques spéciaux, notamment en matière d’assurance
grêle, d’assurance crédit, d’assurance caution et aussi en matière d’assurance groupe.

 Les provisions pour participation aux bénéfices et ristournes
Ces provisions comprennent les montants destinés aux assurés ou aux bénéficiaires des
contrats sous la forme de participations et ristournes dues au titre des bénéfices n’ayant pas
encore été versés ou crédités au compte de l’assuré.
Le montant de la participation aux bénéfices est déterminé en tenant compte des obligations
réglementaires et/ou contractuelles et des décisions de gestion de la société.
 Les provisions pour frais de gestion
Il s’agit de provisions constituées pour couvrir les charges de gestion future des contrats en
portefeuille qui ne sont pas couverts par des chargements sur primes ou par des prélèvements
sur les produits financiers attendus.
 Les provisions des contrats en unité de compte
Ces provisions sont constituées pour enregistrer l'engagement de la société d'assurance envers
les assurés qui ont souscrit des contrats dont la garantie n'est pas exprimée en dinars tunisiens
mais en fonction d'un support constitué de titres et d’actions.
 Les provisions pour primes non acquises
Les provisions pour primes non acquises correspondent à la fraction des primes qui, à la
clôture de l’exercice, n’est pas acquise à la société et qui continue à garantir le risque pour la
ou les période(s) suivante(s). Ceci étant, la part de la prime qui correspond à la période de
garantie de l’exercice en cours sera intégrée dans les revenus de cet exercice. Le reliquat doit
être reporté sur les exercices suivants.
Les sociétés d’assurance doivent déclarer et comptabiliser, à la clôture de chaque exercice, les
provisions pour primes non acquises pour les contrats en cours, séparément pour chaque
catégorie d’assurance.
 Les provisions pour risque en cours
Il s’agit du montant à provisionner en supplément des primes non acquises pour couvrir les
risques à assumer. Ce montant est destiné à faire face à toutes les demandes d'indemnisation

et à tous les frais liés aux contrats d'assurance en cours excédant le montant des primes non
acquises et des primes exigibles relatives à ces contrats.
 Les provisions pour risque d’exigibilité des engagements techniques
Ces provisions correspondent à la différence négative calculée pour les placements, entre le
montant global de la valeur de marché et la valeur comptable nette des placements
concernés. La valeur de marché est déterminée séparément pour chaque catégorie de
placement de même nature.
1.2. Actifs en représentation des provisions techniques
Les sociétés d’assurance doivent constituer au passif du bilan des provisions techniques
suffisantes. Ces provisions techniques doivent être représentées par des actifs équivalents en
quantité et sélectionnés en qualité. Cette représentation permanente des provisions techniques
par des éléments d’actifs réels, d’une valeur au moins égale, permet d’honorer l’intégralité des
engagements exigibles envers les assurés. L’obligation de la représentation des engagements
techniques est permanente et ne se limite pas à la date d’arrêté des comptes annuels.
Cet actif comprend des placements, des liquidités et des créances qui génèrent des produits
contribuant à l’amélioration du résultat technique et par la suite du résultat global de la
compagnie d’assurance et/ou de réassurance. Cet actif permet, par ailleurs, de couvrir les
engagements de la compagnie au titre des paiements de sinistres surtout en cas de survenance,
au même moment, de plusieurs sinistres, dont les occurrences sont supposées être réparties
dans le temps. Une telle situation entraine une réalisation massive de ces placements.
L’actif en représentation des provisions techniques devrait être adéquat. Cette adéquation
s’apprécie évidemment en montants, mais aussi en termes de sécurité, de liquidité et de
rentabilité.
Selon le code des assurances français, les provisions techniques peuvent être représentées par
les actifs suivants :
- Valeurs mobilières et titres assimilés : obligations, parts de fonds communs de

créances et titres participatifs négociés sur un marché reconnu, actions et autres
valeurs mobilières négociées sur un marché reconnu, actions des sociétés d’assurance,
de réassurance et de capitalisation, actions et parts des fonds communs de placement ;

- Actifs immobiliers : Droits réels immobiliers afférant à des immeubles situés sur le
territoire de l'un des Etats membres de l'O.C.D.E, parts ou actions des sociétés à objet
strictement immobilier, parts des sociétés civiles à objet strictement foncier, ayant leur
siège social sur le territoire de l'un des Etats membres de l'O.C.D.E, ou actions
d'organismes de placement collectif immobilier ;
- Prêts et dépôts : Prêts obtenus ou garantis par les Etats membres de l'O.C.D.E, par les
collectivités publiques territoriales et les établissements publics des Etats membres de
l'O.C.D.E, prêts hypothécaires aux personnes physiques ou morales ayant leur
domicile ou leur siège social sur le territoire de l'un des Etats membres de l'O.C.D.E,
autres prêts ou créances représentatives de prêts consentis aux personnes physiques ou
morales ayant leur domicile ou leur siège social sur le territoire de l'un des Etats
membres de l'O.C.D.E.9
Les actifs admis en représentation sont des placements énumérés limitativement ; c’est la
notion de cantonnement : un ou plusieurs actifs identifiés sont affectés à un ou plusieurs
passifs identifiés. Il est à noter que seul l’actif représentant les provisions techniques est
considéré comme réglementé.
SECTION 2: IMMEUBLES DE PLACEMENT EN TANT QU’ACTIFS EN

REPRESENTATION DES PROVISIONS TECHNIQUES
2.1. Cadre réglementaire tunisien spécifique
Selon l’arrêté du Ministre des finances du 27 février 2001, fixant la liste, le mode de calcul
des provisions techniques et les conditions de leur représentation tel que modifié par l’arrêté
du 28 mars 2005, « les sociétés d’assurance doivent représenter leurs provisions techniques
dans des actifs dont la valeur ne peut être inférieure au montant de ces provisions10…».
Ce même arrêté régit le choix des placements, leur répartition, leur dispersion et les modalités
de leur évaluation aux états financiers des sociétés d’assurance.
La gestion des actifs admis en représentation des provisions techniques se fait selon le
principe de cantonnement basé sur la séparation entre les actifs admis en représentation des
provisions techniques en assurance vie et les actifs en représentation des provisions
9
Code des assurances français ; article R332-2
10
Arrêté du ministre des finances du 27 février 2001 tel que modifié par l’arrêté du 28 mars 2005; § 29.

techniques en assurance non-vie, aussi bien en terme d’acquisition, de cession ou

d’enregistrement de charges et de produits s’y rattachant.
Le législateur tunisien a exigé l’inscription des valeurs mobilières affectées à la représentation

des provisions techniques auprès d’un intermédiaire agréé ou au compte de la société
émettrice. Ces valeurs mobilières inscrites doivent faire l’objet d’une déclaration d’inscription
comportant le nombre de titres, leur nature, leur valeur nominale, leur montant, l’organisme
émetteur et la date d’émission et ce, conformément à un modèle annexé à l’arrêté du ministre
des finances du 27 février 2001 tel que modifié par l’arrêté du 28 mars 2005.
Le retrait de ces valeurs mobilières ne peut se faire qu’en cas de réemploi des fonds d’un
montant au moins équivalent à celui des valeurs, faisant l’objet du retrait, ou en cas de
réduction des provisions techniques. Le retrait effectué suite à une réduction des provisions
s’effectue trimestriellement avec la justification d’une réduction au moins équivalente
desdites provisions.
Il est à noter que tout retrait de valeurs mobilières ne peut être effectué que sur autorisation
préalable du ministre des finances et que seuls les revenus des valeurs inscrites peuvent être
retirés sans autorisation préalable.
L’arrêté du ministre des finances du 27 février 2001 tel que modifié par l’arrêté du 28 mars
2005, a énuméré les conditions de représentation des engagements techniques dans les
compagnies d’assurance tunisiennes. Ces règles sont détaillées dans le tableau suivant :

Limites en fonction des

Placement Autres limites
provisions techniques
Titres émis par l'Etat ou jouissant de sa
1 20% au minimum
garantie.
2 Emprunts obligataires. 50% au maximum

20%, au maximum, pour 10%, au maximum, des
Placements immobiliers : terrains et l’ensemble des provisions techniques par
3
immeubles bâtis placements immobiliers immeuble autre que le
de la société. siège social de la société.
5%, au maximum, des
20%, au maximum, pour
Placements immobiliers : parts et provisions techniques par
l’ensemble des
4 actions des sociétés immobilières non société sans dépasser les
placements immobiliers
cotées. 30% du capital social de
de la société.
la société émettrice.
10%, au maximum, des
provisions techniques par
Actions des sociétés cotées à la bourse
5 50% au maximum société sans dépasser
de valeurs mobilières de Tunis.
30% du capital social de
10%, au maximum, des
Parts dans les organismes de
placements collectifs en valeurs
6 50% au maximum société sans dépasser
mobilières : Fonds Communs de
Placements (FCP) et SICAV.
5%, au maximum, des
7 Parts dans les SICAF et les SICAR. 10% au maximum provisions techniques par
société.
5%, au maximum, des
20% au maximum, sans
Toutes les autres actions et valeurs excéder 5% des
8 société sans dépasser
mobilières. provisions techniques
pour une même société.
Actions des sociétés d’assurance et/ou
9 50% au maximum
de réassurance étrangères.
Placements sur le marché monétaire et
10 dépôts auprès des établissements 50% au maximum
financiers.
Créances sur le fonds de garantie des
11
assurés et avances sur contrats vie.
22% du montant des
Frais d’acquisition reportés au titre de
12 provisions pour primes
l’assurance non vie.
non acquises.
Quittances non encaissées nettes de 10%, au maximum, des
13 taxes et de commissions de trois mois primes ou cotisations
de date au plus. nettes.
Créances sur le fonds de garantie de la
14 réassurance légale et créances sur le
fond de garantie des assurés.
Lettre de garantie émanant des
15 réassureurs après accord du ministre
des finances.

Selon le même arrêté suscité, il n’est pas autorisé de placer plus que 50 % du total des
provisions techniques, d’une façon cumulée, dans les emprunts obligataires, les actions
cotées, les parts des OPCVM (SICAV et FCP), les actions des sociétés d’assurance ou de
réassurance étrangères, les placements sur le marché monétaire et les dépôts auprès des
établissements financiers.
Les placements immobiliers admis en représentation des provisions techniques ne doivent pas
être grevés d’hypothèques représentant plus de 20% de leur valeur.
2.2. Importance relative des placements immobiliers
Les placements immobiliers d’une compagnie d’assurance et de réassurance comprennent des

terrains et des immeubles bâtis ainsi que les parts et les actions de sociétés immobilières non
cotées. Ces placements immobiliers présentent une part importante du patrimoine de ces
compagnies.
L’examen de la structure des actifs en représentation des provisions techniques au niveau des
compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes, nous a permis de constater que les
placements immobiliers admis en représentation des provisions techniques sont en perpétuelle
évolution au fil des années du fait de leur importance et de leur valeur sûre sur le marché
tunisien.
Le tableau suivant, extrait des rapports annuels du Comité Général des Assurances (CGA)11,
fournit la quote-part des placements immobiliers par rapport au total des actifs admis en
représentation des provisions techniques.
Evolution des Immeubles de placement en MDT 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Immeubles de placement 85 88 95 121 145 136

Actifs en représentation des provisions techniques 951 1 044 1 222 1 424 1 683 2 048
Variation annuelle des Immeubles de placement 3% 8% 27% 20% -6%
Part des immeubles de placement 9% 8% 8% 8% 9% 7%
11
Rapports annuels du Comité Général des Assurance tels que publiés sur le site www.portail.finances.gov.tn

2.3. Cas particulier des immeubles à usage d’exploitation
Les immeubles faisant partie du patrimoine de la compagnie d’assurance ou de réassurance

sont assimilés à des placements et sont admis en représentation des provisions techniques
suivant les quotas fixés par l’arrêté du ministre des finances du 27 février 2001 tel que
modifié par l’arrêté du 28 mars 2005. Cependant, le législateur tunisien n’a pas distingué
entre les immeubles exploités par ladite compagnie dans le cadre de ses opérations
d’exploitation habituelles (siège social, agences, dépôts…) et les immeubles loués à des tiers
ou conservés par la compagnie d’assurance sans prévoir leur affectation (vente, location,
exploitation…).
La seule distinction apportée par l’arrêté du ministre des finances du 27 février 2001 tel que
modifié par l’arrêté du 28 mars 2005 consiste au fait qu’un placement immobilier, autre que le
siège social de la société, pris individuellement, ne peut être admis en représentation des
provisions techniques que dans la limite de 10% du montant des provisions techniques. Cette
limite n’est pas applicable pour les immeubles servant de siège social pour la société
d’assurance ou de réassurance.
Les immeubles d’exploitation permettent, cumulativement, avec les autres catégories d’actifs
prévues par l’arrêté du ministre des finances cité plus haut, d’honorer les engagements de la
compagnie en matière de paiement de sinistres.
Ces immeubles d’exploitation sont présentés au même titre que les immeubles de placement
au niveau de la rubrique « placements » dans les états financiers des compagnies d’assurance
et/ou de réassurance tunisiennes.

Conclusion
L’importance des immeubles de placement pour les sociétés tunisiennes justifie la nécessité
de l’étude de leur traitement au niveau du système comptable tunisien afin de se positionner
par rapport au référentiel international. Ces immeubles de placement sont assimilés par les
compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes à des actifs en représentation des
provisions techniques. Le traitement de ces immeubles de placement diffère au niveau des
‘Tunisian GAAP’ selon qu’il s’agisse d’une compagnie d’assurance et/ ou de réassurance ou
qu’il s’agisse d’une autre société tunisienne ou d’une filiale d’une société étrangère implantée
en Tunisie appliquant les normes IFRS.
A la lumière de ces premières constatations, deux questions s’imposent :
1- Quelles sont les divergences entre le traitement comptable des immeubles de placement
dans le contexte tunisien et leur traitement dans le référentiel international?
2- Quels sont les effets de l’adoption des IFRS aussi bien, sur les sociétés d’assurance et/ou de
réassurance que sur les autres sociétés tunisiennes ?
La réponse à ces questions ne peut être apportée qu’après avoir effectué une étude de
positionnement des méthodes de comptabilisation des immeubles de placement appliquées en
Tunisie par rapport aux méthodes comptables préconisées par certains autres référentiels
comptables nationaux et par le référentiel comptable international. C’est l’objet des
développements qui suivent.

DEUXIEME PARTIE : COMPTABILISATION

DES IMMEUBLES DE PLACEMENT :
IMPLICATIONS ET ETUDE DE
POSITIONNEMENT

INTRODUCTION
Le cadre comptable international a été marqué ces dernières années par l’adoption des IFRS et
par le recours de plusieurs référentiels comptables à l’échelle internationale à l’adoption des
normes IFRS ou à la convergence avec ce référentiel.
Toutefois, le système comptable tunisien, initialement inspiré du référentiel international, n’a

pas suivi la métamorphose qu’a connue ce dernier. Les sociétés tunisiennes se trouvent,
parfois, amenées à appliquer des traitements comptables différents de ceux adoptés à l’échelle
internationale. Parmi ces traitements, figure celui prévu pour les immeubles de placement.
Nous nous proposons dans cette partie d’étudier, dans un premier chapitre, le paysage
comptable tunisien en matière d’immeubles de placement aussi bien, dans le cas général tel
que préconisé par la NCT 5 « Norme comptable relative aux immobilisations corporelles »
que dans le cas particulier des compagnies d’assurance et de réassurance en se référant à la
NCT 31 « Norme relative aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou de
réassurance ». Le deuxième chapitre aura à aborder le traitement des immeubles de placement
selon certains autres référentiels comptables et selon les IFRS, l’applicabilité de l’IAS 40
« Immeubles de placement » dans le contexte tunisien et les implications qui en découlent.

CHAPITRE 1 : TRAITEMENT COMPTABLE DES IMMEUBLES DE

PLACEMENT DANS LE CONTEXTE TUNISIEN
Les immeubles de placement détenus par les sociétés tunisiennes autres que les compagnies
d’assurance et/ou de réassurance sont régis par les dispositions de la NCT 5 « Norme
comptable relative aux immobilisations corporelles » et ne sont pas distingués des autres
catégories d’immeubles. Cependant, les immeubles de placement détenus par les sociétés
d’assurance et de réassurance sont régis par les dispositions de la NCT 31 « Norme relative
aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou de réassurance » qui leur a réservé un
traitement particulier.
SECTION 1 : CADRE GENERAL : RECOURS A LA NORME NCT 05 RELATIVE

AUX IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN L’ABSENCE DE NORME
SPECIFIQUE
1.1. Traitement des immeubles de placement selon la NCT 05
Le système comptable des entreprises tunisien ne comporte pas de normes traitant

spécifiquement de la comptabilisation des immeubles de placement. Ces derniers sont
assimilés, dans le cas général, à des immobilisations corporelles. La NCT 5 définit les
immobilisations corporelles comme étant : « les éléments d’actifs physiques et tangibles qui:
- ayant un potentiel de générer des avantages futurs, sont détenus par une entreprise soit
pour être utilisés dans la production ou la fourniture de biens et de services, soit pour
être loués à des tiers, soit à des fins administratives et de soutien à leur activité,
- sont censés être utilisés sur plus d’un exercice »12.
Partant de cette définition, les immeubles loués à des tiers, normalement assimilés à des
immeubles de placement, sont considérés dans le référentiel comptable tunisien comme des
immobilisations corporelles.
Nous nous limitons dans ce chapitre à l’étude des particularités de cette norme applicables
aux actifs immobiliers, sans pour autant traiter des spécificités des autres immobilisations
corporelles.
12
La norme comptable N°5 Relative aux Immobilisations Corporelles ; § 6.

1.1.1. Evaluation initiale des immeubles de la société
Selon le référentiel comptable tunisien, une société évalue initialement ses immobilisations
corporelles, y compris ses actifs immobiliers, à :
- leur coût d’acquisition en cas d’acquisition à titre onéreux,

- leur valeur vénale en cas d’acquisition à titre gratuit,
- leur coût de production si elles sont produites par elle.
La date de comptabilisation correspond à celle du transfert des risques et avantages associés à

l’immeuble acquis suite au consentement entre les parties concernées. Ce consentement est
matérialisé, généralement, par un écrit servant comme pièce justifiant l’enregistrement
comptable de l’opération.
1.1.1.1. Coût d’entrée d’un immeuble acquis à titre onéreux
Le coût d’entrée d’un immeuble, correspond en général à la contrepartie cédée pour

l’acquérir et le rendre prêt à l’exploitation. Ce coût d’entrée comprend :
 Le prix d’achat, y compris les droits et taxes supportés et non récupérables, après
déduction des remises et rabais commerciaux ;
 Tous les coûts directement attribuables tels que les commissions, les frais d’actes et les
honoraires d’avocats, d’architectes et d’ingénieurs ;
 Les frais accessoires tels que l’indemnité d’éviction ou de résiliation du bail, les frais
d’aménagement, les frais d’installation et les frais de démolition et de viabilisation
(nettoyage, nivelage, remplissage..) pour les acquisitions de terrains.
L’intégration de coûts dans la valeur comptable d’un immeuble cesse lorsque l’élément se
trouve dans l’état nécessaire pour être exploité de la manière prévue par la direction.
Les dépenses postérieures relatives à un immeuble propriété de la société doivent être ajoutées
à la valeur comptable du bien lorsqu’il est probable que des avantages futurs, supérieurs au
niveau de performance initialement évalué du bien existant, bénéficieront à l’entreprise.
Toutes les autres dépenses ultérieures doivent être inscrites en charges de l’exercice de leur
rattachement.

Dans le cas où la valeur comptable d’un immeuble prend en considération la diminution des
avantages futurs, les dépenses à engager en vue de rétablir les avantages économiques futurs
attendus de cet immeuble sont à immobiliser si la nouvelle valeur comptable de l’immeuble
n’excède pas le montant récupérable lors de son utilisation future.
1.1.1.2. Cas particulier d’acquisition d’un immeuble par voie d’échange
Lorsqu’un immeuble est acquis par voie d'échange, son traitement comptable diffère selon
qu’il s’agisse d’un échange d’actifs similaires ou non. Dans le cas d’échange d’actifs de
natures différentes, l’évaluation est effectuée à la juste valeur de l’actif reçu et qui correspond
en fait, à la juste valeur de l’actif donné en échange ajustée du montant de la soulte. La soulte
correspond, dans ce cas, aux liquidités ou équivalents de liquidités versés ou reçus. Tout gain
ou perte de change résultant de l’échange doit être constaté en résultat de l’exercice.
Dans le cas d’échange d’actifs de natures semblables (utilisations et justes valeurs similaires),
l’évaluation de l’immeuble acquis est effectuée à la valeur comptable nette de l’immeuble
cédé. Aucun gain ou perte ne doit être constaté car le coût de l’actif acquis correspond à la
valeur comptable de l’actif cédé. Il est possible, toutefois, que la juste valeur de l’actif reçu
renferme une diminution de la valeur de l’actif cédé. La valeur de l’actif cédé se trouve alors
réduite du montant de cette diminution de valeur. La valeur obtenue doit correspondre à la
valeur d’entrée du nouvel actif.
1.1.1.3. Evaluation des biens immeubles produits en interne
Le coût de production en interne d’une construction comprend l’ensemble des coûts engagés
depuis les travaux d’évacuation jusqu’à l’achèvement. Il s’agit :
- Du coût d’achat de matières premières, des charges directes de production, de la

quote-part des charges indirectes rattachée à la construction de l’immeuble en
question et des charges d’emprunt remplissant les conditions d’incorporation telles
que prévues par la NCT 13 ;
- Des frais d’étude, des honoraires d’architectes et des sociétés d’ingénieries ;
- Des travaux de terrassement et d’assainissement ainsi que de tous les travaux de génie
civil ;
- De l’indemnité d’éviction ou de résiliation du bail.

Les profits internes, les coûts anormaux de gaspillage de matières premières et de main
d’œuvre, les charges correspondant à la sous-activité, les pertes opérationnelles initiales et les
amortissements dérogatoires ne sont pas pris en compte dans le coût de production en interne
des immeubles de la société.
L’incorporation des charges encourues dans le coût de production d’un immeuble doit cesser
lorsqu’il se trouve dans l’état nécessaire pour être exploité de la manière prévue par la
direction générale de la société propriétaire.
1.1.1.4. Amortissement des biens immeubles
Le montant amortissable d’un bien immeuble doit être systématiquement réparti sur sa durée
d’utilisation. La méthode d’amortissement à utiliser doit refléter la manière avec laquelle les
avantages futurs liés à l’immeuble sont consommés par la société à travers son utilisation. La
durée d’utilisation est une affaire de jugement et est basée sur l’expérience passée de la
société avec des biens de même nature, tout en tenant compte des facteurs suivants :
- l’usage attendu de ce bien immeuble par la société ;

- l’usure physique ;
- les limites juridiques ou autres afférant à l’usage de l’immeuble.
Toutefois, et pour des raisons fiscales, les sociétés tunisiennes recourent généralement à
l’utilisation d’un taux d’amortissement ne dépassant pas le taux maximum permettant la
déduction fiscale de la totalité de la charge d’amortissement de l’exercice tel que fixé par le
décret n°2008-492 du 25 février 2008. Ces taux sont fixés à 5% pour les constructions en dur,
à 10% pour les constructions légères et à 15% pour les dépenses de grosses réparations des
constructions.
Les terrains et constructions sont considérés comme des actifs distincts et sont comptabilisés
séparément même s’ils étaient acquis ensemble. Les terrains ne sont pas considérés comme
des immobilisations amortissables du fait qu’ils ont une durée d’utilisation illimitée.
Toutefois, les terrains ayant une durée d’utilisation limitée, sont considérés comme des
immobilisations amortissables à l’instar des constructions.
Le montant amortissable correspond au coût d’entrée de l’immeuble diminué de sa valeur

résiduelle. Cette valeur résiduelle doit être estimée à la date d’acquisition et diminuée des
frais estimés de revente du bien.

Dans l’objectif de garantir la comparabilité des exercices, la méthode d’amortissement doit

être utilisée de manière permanente. Toutefois, cette méthode d’amortissement doit être revue
périodiquement et doit être modifiée en cas de changement des perspectives d’avantages
économiques futurs attendus pour refléter au mieux ce changement. Il s’agit dans ce cas d’un
changement d’estimations comptables qui doit être traité selon les dispositions de la NCT 11
« Norme comptable relative aux modifications comptables ».
1.1.2. Evaluation ultérieure des biens immeubles
Les immeubles sont évalués à leur coût historique correspondant au coût d’entrée diminué des
amortissements cumulés.
La valeur comptable d’un immeuble doit être comparée régulièrement à sa valeur recouvrable
afin de s’assurer que la valeur comptable nette n’est pas supérieure à la valeur récupérable de
l’utilisation ou de la vente de l’actif en question.
Si des indices ou des évènements particuliers laissent à penser que la valeur comptable nette
d’un bien immeuble est inférieure à sa valeur récupérable, correspondant aux résultats futurs
provenant de son utilisation ou de sa vente, la valeur de l’immeuble en question doit être
ramenée à sa valeur récupérable. Parmi ces indices et/ou évènements particuliers, nous
citons :
- Une baisse significative de la valeur de marché de l’immeuble ;

- Une évolution importante et défavorable de la législation ou de l’environnement
économique ou technologique affectant la valeur de l’immeuble ;
- Des coûts accumulés largement supérieurs aux montants initialement estimés lors de la
prise en compte de l’immeuble.
La valeur récupérable peut être déterminée en actualisant les cash-flows futurs. Selon la
NCT 05, « Le montant des cash-flows est déterminé à partir de projections et d’hypothèses
raisonnablement justifiées. L’estimation des cash-flows peut se faire à l’aide d’une fourchette
de prévisions auxquelles l’entreprise applique une probabilité de réalisation, en fonction du
caractère objectivement vérifiable des hypothèses retenues13 ».
13
NCT 05 ; § 44

Au cas où il s’avère difficile ou inapproprié d’évaluer séparément les composantes d’un

même groupe d’actifs, la société doit déterminer la valeur recouvrable pour le groupe d’actifs
pris dans son ensemble.
Lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur comptable nette, une provision pour
dépréciation doit être constatée (pour ramener la valeur comptable à la valeur récupérable).
Cette provision n’est constatée que si la dépréciation n’est pas considérée comme irréversible.
6816 Dotation aux provisions pour dépréciations des immobilisations xxx
292 Provision pour dépréciation sur terrain/ Construction xxx
Au cas où cette moins-value s’avère irréversible, une réduction de valeur devrait être
constatée en charge en réduisant la valeur brute de l’immobilisation. Cette réduction de
valeur, irréversible, est comptabilisée ainsi :
637 Réduction de valeur yyy

22xx Terrain / Construction yyy
Cette valeur comptable nette ajustée constitue sa nouvelle base d’amortissement. Le calcul
dudit amortissement sera effectué sur la période restant à courir.
La réduction de valeur constatée est jugée définitive et ne peut pas être reprise même en cas
d’amélioration des résultats futurs. Elle est imputée sur le résultat de l’exercice et doit donner
lieu à une information au niveau des notes aux états financiers. Cette information porte
essentiellement sur :
- La méthode et les hypothèses retenues pour le calcul des cash-flows futurs ;
- La méthode de détermination de la valeur recouvrable ;
- Le changement du plan d’amortissement.

1.1.3. Evaluation des biens immeubles à la sortie et informations à fournir
1.1.3.1. Evaluation des biens immeubles à la sortie
Un immeuble est retiré de l’actif :
- Lors de sa cession ou ;
- Lorsqu’il est devenu hors usage d’une façon permanente et l’entité ne s’attend plus à
des avantages futurs de sa sortie.
Les immeubles retirés de l’actif d’une société sont évalués à leur coût initial, après déduction
des amortissements cumulés et de la charge d’amortissement de l’exercice en cours relative à
la période précédant l’opération de retrait.
La différence entre le prix de cession et la valeur comptable nette de l’actif cédé doit être
constatée dans le résultat de l’exercice en tant que moins-value ou plus-value sur cession
d’immobilisation.
Dans le cas où l’encaissement du produit de cession est différé, le montant à comptabiliser est
le prix de cession comptant équivalent. La différence entre le montant à encaisser et le prix au
comptant équivalent est comptabilisée en produits financiers.
1.1.3.2. Informations à fournir
Les notes aux états financiers de la société doivent fournir aux utilisateurs des états financiers
les informations suivantes relatives aux immeubles propriétés de la société :
- Les méthodes de détermination de la valeur comptable brute des immeubles détenus

par la société ;
- Les méthodes d’amortissement, les durées d’utilisation ou les taux d’amortissement
appliqués ;
- La valeur comptable brute et les amortissements au début et à la fin de l’exercice ;
- Les acquisitions, les cessions, la réduction de valeur, les amortissements et les autres
mouvements.
Les notes aux états financiers doivent, également, fournir les informations suivantes chaque
fois qu’elles sont jugées significatives :

- La méthode et les hypothèses de détermination des cash-flows futurs et la méthode de

détermination de la juste valeur ;
- Le montant des sûretés, servitudes et restrictions aux immeubles donnés en
nantissement de dettes ;
- La méthode comptable retenue pour les frais de remise en état des immeubles ;
- Les montants des dépenses engagées pour les immeubles en cours de construction ;
- La valeur des engagements pris pour l’acquisition d’immeubles ;
- La valeur des immeubles temporairement inutilisés et de ceux inutilisés et prêts à être
cédés ;
- La valeur comptable brute de tout immeuble totalement amorti et demeurant encore
exploité par la société.
La société doit mentionner également la nature et les effets de changement d’estimations

comptables ayant une incidence sur l’exercice en cours ou qui sont supposés avoir une
incidence sur les exercices ultérieurs.
1.2. Positionnement par rapport au cadre conceptuel tunisien
1.2.1. Dispositions générales
Selon le décret n° 96-2459 du 30 décembre 1996, portant approbation du cadre conceptuel

de la comptabilité « Le cadre conceptuel de la comptabilité financière constitue la structure
de référence théorique qui sert de support et de guide à l’élaboration des normes comptables.
Le cadre conceptuel est un ensemble d’objectifs, de concepts fondamentaux et d’éléments
qui entretiennent entre eux, des liens de cohérence et de complémentarité 14 ». Ce cadre
conceptuel constitue un guide pour l’élaboration et l’interprétation des états financiers.
L’information comptable, divulguée à travers les états financiers publiés doit permettre aux
investisseurs d’évaluer la situation financière, la performance et la solvabilité de l’entité et de
prendre les décisions adéquates au moment opportun. Cette information comptable devrait
être, par conséquent, fiable, pertinente, intelligible et comparable.
Les utilisateurs des états financiers ont besoin d’informations suffisamment détaillées leur
permettant une nette séparation du patrimoine d’exploitation de la société de celui
14
Décret n° 96-2459 du 30 décembre 1996, portant approbation du cadre conceptuel de la comptabilité ; § 1

correspondant à des placements. L’état actuel des traitements préconisés par la NCT 05 ne
satisfait pas, toutefois, les besoins et les attentes des utilisateurs.
1.2.2. Effets sur l’hypothèse sous-jacente de la continuité d’exploitation
Le cadre conceptuel de la comptabilité tunisienne a défini deux conventions comptables : la

continuité d’exploitation et la comptabilité d’engagement.
L’hypothèse de continuité de l’exploitation suppose que les états financiers soient préparés en
se plaçant dans une perspective de continuité d’exploitation dans un avenir prévisible afin de
permettre à la société d’utiliser son investissement et de réaliser ses objectifs. Plusieurs
indices peuvent permettre de constater que la continuité d’exploitation de la société est
compromise.
La présentation des immeubles de placement en tant qu’immobilisations corporelles peut

cacher une situation patrimoniale détériorée en dissimulant, éventuellement, une diminution
considérable des immobilisations exploitées dans la cadre de l’activité de la société, face à
une augmentation des placements immobiliers non exploités directement dans le processus de
production de biens ou de services.
En effet, lorsqu’une entreprise n’est pas en mesure de produire des bénéfices futurs suffisants
provenant de son activité principale, il y a lieu de considérer qu’elle n’est pas en mesure de
recouvrer son actif net et que dès lors, il peut ne plus y avoir de continuité d’exploitation.
Par ailleurs, la présentation des immeubles de placement en tant qu’actifs d’exploitation peut
fausser les données d’exploitation et les statistiques de la société.
1.2.3. Effets sur certaines conventions comptables de base
1.2.3.1. Convention du coût historique
Selon cette convention du coût historique, les actifs et les passifs de la société sont maintenus
à leur valeur d’origine. Cette convention a été contestée à l’échelle internationale au niveau
des normes IFRS qui ont mis l’accent sur la notion de la juste valeur. Ces normes offrent la
possibilité aux sociétés d’évaluer leurs immeubles de placement en recourant, soit au modèle
du coût historique, soit au modèle de la juste valeur.

Ces immeubles de placement sont assimilés, réellement, à des placements de la société et

n’entrent pas dans le cadre de son exploitation. Partant du fait que l’objectif recherché à
travers la détention de cette catégorie d’immeubles est de bénéficier de revenus de loyer s’y
rattachant et/ou de réaliser des plus-values lors de leur cession, il nous semble plus approprié
de les évaluer à leur valeur de réalisation ou de remplacement. Cette juste valeur est
considérée plus proche de la réalité et permet de présenter des actifs équivalents pour des
valeurs comparables, quelque soit leur date d'entrée dans le patrimoine de la société.
1.2.3.2. Convention de la permanence des méthodes
Cette convention consiste en l’adoption, d’une période à une autre, des mêmes méthodes de
prise en compte, de mesure et de présentation.
Il est possible qu’un immeuble exploité par la société dans le cadre de son activité normale,
soit exploité, ultérieurement, en tant qu’immeuble de placement. Cet immeuble continue à
être comptabilisé en tant qu’immobilisation corporelle au niveau de l’actif du bilan alors que
réellement sa vocation a changé. Nous pensons qu’une présentation différente de ces
immeubles de placement met en valeur le changement qui a eu lieu et assure une meilleure
application de la convention de permanence de méthodes.
1.2.3.3. Convention de prudence
Selon cette convention, la société doit prendre toutes les précautions nécessaires pour que sa
situation financière ne soit pas présentée d’une façon plus favorable que la réalité. Il s’agit en
fait de présenter l’évaluation la plus objective de la société et de laisser à l’utilisateur des états
financiers le soin de prendre lui-même la position adéquate.
La présentation des immeubles de placement de la société au niveau des immobilisations

corporelles sans les distinguer des immeubles d’exploitation n’est pas en concordance avec la
convention de prudence du fait que l’actif d’exploitation de la société se trouve majoré par la
valeur des immeubles de placement et présenté, par conséquent, d’une façon plus favorable
que la réalité. Il en est de même pour les charges d’exploitation qui se trouvent majorées par
les charges afférant à ces immeubles de placement et qui, à leur tour, devraient être présentées
au niveau des charges de placements.

1.2.3.4. Convention de l’importance relative
Il s’agit de l’obligation de révéler toutes les opérations significatives dont la connaissance

peut affecter les jugements et les décisions des utilisateurs des états financiers. Une
information est jugée significative si, une fois mentionnée au niveau des états financiers, elle
est de nature à influencer les décisions prises sur la base des informations comptables.
Une présentation des immeubles de placement, de valeurs comptables importantes, au niveau

de la rubrique « immobilisations corporelles » pourrait induire en erreur les utilisateurs des
états financiers qui peuvent considérer que le patrimoine d’exploitation est de taille
importante sans se rendre compte de l’importance des immeubles de placement détenus par la
société et indûment présentés au niveau de cette rubrique.
1.2.3.5. Convention de prééminence du fond sur la forme
La prééminence du fond sur la forme signifie que les transactions et les évènements sont
enregistrés et présentés en harmonie avec leur substance et réalité économique sans se limiter
à leur apparence juridique.
Les immeubles de placement sont comptabilisés en tant qu’immobilisations corporelles en

accord avec leur apparence juridique. Or, selon la réalité économique, ces immeubles sont
assimilés à des placements et doivent être comptabilisés et évalués en tant que tels.
Egalement, les charges et les revenus afférant aux immeubles de placement doivent être
assimilés à des charges et produits de placement.
SECTION 2 : CAS PARTICULIER DES IMMEUBLES DE PLACEMENT DANS LE

CADRE DES SOCIETES D’ASSURANCE ET DE REASSURANCE
La NCT 31 « Norme comptable relative aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou
de réassurance » traite de la prise en compte, de l’évaluation et de la présentation, par une
société d’assurance et/ou de réassurance de ses placements, y compris ses placements
immobiliers.
Cette norme n’a pas fourni de définition aux immeubles de placement en particulier mais elle
a arrêté une définition des placements en général. La NCT 31 a précisé que les aspects non

abordés par elle-même sont régis par la NCT 07 « Norme Comptable Relative aux
Placements ».
La NCT 31, bien qu’elle ne fournisse pas de définition aux immeubles de placement, précise
dans la partie informations à fournir que les éléments d’actifs suivants sont assimilés à des
placements immobiliers :
- Les terrains et constructions hors exploitation ;

- Les terrains et constructions d’exploitation ;
- Les parts dans des sociétés immobilières non cotées ;
- Les placements immobiliers représentatifs de contrats en unités de compte.
2.1. Apport des normes comptables sectorielles relatives aux compagnies

d’assurance et de réassurance
Les placements des compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes, y compris les

immeubles de placement sont traités par la NCT 31 : « Norme comptable relative aux
placements dans les entreprises d’assurance et/ou de réassurance ». Cette norme traite de la
prise en compte, de l’évaluation et de la présentation des placements immobiliers.
2.1.1. Coût d’entrée des immeubles de placement
La NCT 31 précise dans son §7 que les immeubles de placement (placements immobiliers au
sens de cette norme) sont comptabilisés à l’actif de la société, à la date d’entrée, à leur coût
d’acquisition pour les acquisitions à titre onéreux, à leur juste valeur pour les acquisitions à
titre gratuit et au coût de production pour celles produites par la société elle-même.
2.1.1.1. Acquisitions à titre onéreux
Les acquisitions à titre onéreux sont comptabilisées à leur prix d’acquisition. La NCT 31 a
exclu les frais d’acquisitions du coût d’entrée. Ces frais comprennent les droits de mutation,
les frais d’actes et les commissions aux intermédiaires immobiliers. Ils sont constatés en
charges et peuvent être répartis sur une durée maximale de 5 ans. Le coût d’acquisition de
l’immeuble de placement peut inclure, toutefois, les honoraires d’étude et de conseil engagés
par la société pour son acquisition. Ce coût d’acquisition correspond à celui prévu au niveau
de la norme NC7 « Norme Comptable Relative aux Placements » (tous les frais engagés sont
exclus du coût à l’exception des honoraires d’études et de conseils qui peuvent être inclus).
2.1.1.2. Acquisitions à titre gratuit
Les immeubles de placement acquis à titre gratuit sont comptabilisés à leur juste valeur. La
juste valeur d’un placement est défini par la NCT 31 comme « le prix auquel celui-ci pourrait
être échangé entre un acheteur et un vendeur normalement informés et consentants, dans une
transaction équilibrée »15. La norme ne fournit pas de détail quant à la méthode de
détermination de la juste valeur.
2.1.1.3. Placements immobiliers produits par la société elle-même
Selon la NCT 31, les immeubles de placement produits par la société elle-même figurent à
l’actif pour leur coût de production. Toutefois, cette norme n’a pas fourni de détail quant à la
détermination de ce coût de production et n’a pas fait de renvoi à une autre norme.
Selon l’annexe n° 3 relative au fonctionnement des comptes des compagnies d’assurance et de

réassurance, les immeubles de placement en cours comprennent :
- Les immeubles créés par les moyens propres de la société (cas rare pour les
compagnies d’assurance et de réassurance). Dans ce cas, la contrepartie des
immeubles en cours constatés à l’actif est le crédit du compte 72 « production
immobilisée ».
- Les immeubles résultant des travaux confiés à des tiers : ces immeubles sont
comptabilisés pour les avances et les règlements partiels sous forme d’acomptes
effectués par la société en fonction de l’avancement des travaux.
2.1.1.4. Placements immobiliers en cours
Pour la détermination de la valeur des immeubles de placement en cours, la NCT 31 fait

renvoi au même traitement réservé aux immobilisations incorporelles. La prise en compte de
cette immobilisation en cours à l’actif du bilan est effectuée lorsque la société arrive à
identifier la fraction de la contrepartie cédée représentative de l’avancement du projet en vue
d’acquérir ou de mettre en service le placement immobilier en question. L’évaluation
correspond, dans ce cas, à la contrepartie, en liquidité ou autres, versée jusqu’au stade
d’avancement actuel.
15
NCT 31 : Norme comptable relative aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou de réassurance ; § 6

2.1.2. Evaluation des placements immobiliers à la date de clôture
2.1.2.1. Méthode d’évaluation des placements immobiliers
Afin d’évaluer les placements des compagnies d’assurance et/ou de réassurance, la

convention du coût historique devrait être respectée. Toutefois, ces compagnies sont tenues de
déterminer, à la clôture de chaque exercice comptable, la valeur d’usage par immeuble de
placement. La valeur d’usage d’un placement est définie par la NCT 31 comme étant « le prix
qu’une personne prudente et avisée, informée de la situation de l’entreprise, accepterait de
payer si elle avait à l’acquérir 16».
Pour la détermination de la valeur d’usage d’un placement immobilier, la NCT 31 fait recours
aux mêmes critères définis par la NCT 07. Il s’agit de :
- La valeur de marché ;
- L’actif net ;
- Le résultat de la société ;
- La perspective de rentabilité de l’entreprise détentrice ;
- La conjoncture économique ;
- L’utilité procurée à la société à travers ce placement immobilier ;
Il est nécessaire de collecter le maximum d’informations pour pouvoir déterminer une

estimation raisonnable et correcte de la valeur de ces placements.
Cette valeur d’usage doit être déterminée d’une manière séparée pour chaque placement
immobilier (terrain ou construction). Les plus-values dégagées ne doivent pas être prises en
compte. Les moins-values constatées doivent être provisionnées. La dotation aux provisions
constatée au titre d’un exercice doit figurer parmi les charges de l’exercice.
La valeur de marché correspond, selon la NCT 31, au « prix auquel les terrains et
constructions pourraient être vendus, à la date de l’évaluation, sous contrat privé, entre un
vendeur consentant et un acheteur non lié, étant entendu que le bien a fait l’objet d’une offre
publique sur le marché, que les conditions de celui-ci permettent une vente régulière et que le
délai disponible pour la négociation de la vente est normal compte tenu de la nature du
16

bien17 ». Les notes aux états financiers de la société doivent mentionner la méthode de
détermination de la valeur de marché.
S’il s’avère impossible de déterminer la valeur de marché d’un placement immobilier, la

valeur à retenir est déterminée à partir du prix d’acquisition ou du coût de revient.
Si les placements immobiliers de la société sont vendus à la date d’arrêté des comptes ou le
seront dans un avenir proche, la valeur de marché en question doit tenir compte des frais de
cession qui doivent venir en déduction.
2.1.2.2. Amortissement des placements immobiliers
La NCT 31 précise que les placements immobiliers doivent faire l’objet d’un amortissement
et fait référence à la NCT 5 « Immobilisations Corporelles » pour la détermination de la
charge d’amortissement.
Selon cette norme, les terrains ne sont pas considérés comme des actifs amortissables puisque
leur durée de vie est illimitée. De ce fait, les constructions et les terrains sont comptabilisés
d’une façon séparée. Les immeubles sont amortis sur leur durée d’utilisation. La méthode
d’amortissement utilisée doit refléter la manière avec laquelle les avantages futurs liés à
l’immeuble sont consommés par la société.
2.1.3. Sortie des placements immobiliers et leur présentation dans les états financiers
2.1.3.1. Sortie des placements immobiliers
Un placement immobilier cédé doit être retiré de l’actif de la société. Le résultat de cession
d’un immeuble correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur brute de
l’immeuble en question diminuée des amortissements cumulés (y compris la dotation de
l’exercice pour la période précédant l’opération de cession). La plus ou moins-value dégagée
doit être imputée sur le résultat de l’exercice de la cession en tant que charge ou produit de
placement.
Les provisions constituées au titre des placements immobiliers cédés doivent être reprises.
Cette reprise doit être constatée en tant que produit de placement de l’exercice au cours
duquel l’opération de cession a été effectuée.
17

2.1.3.2. Présentation des placements immobiliers et informations à fournir
Les placements immobiliers figurent dans le bilan d’une société d’assurance ou de

réassurance dans la rubrique « AC3 Placements » en distinguant les terrains et constructions
d’exploitation (AC31) de ceux hors exploitation (AC32).
Les notes aux états financiers de la société doivent mentionner les principes et les méthodes
d’évaluation des placements immobiliers et de calcul des amortissements et des provisions.
Selon la NCT 26 « Présentation des états financiers des entreprises d’assurance et/ou de
réassurance », les sociétés d’assurance et/ou de réassurance doivent inclure dans les notes aux
états financiers, un état récapitulatif des placements qui reprend la valeur brute, la valeur nette
et la juste valeur. Cet état doit être présenté conformément au modèle prévu à l’annexe 9 à
cette norme.
Cet état récapitulatif des placements doit préciser les informations suivantes :
- « Le montant des acomptes inclus dans le poste terrains et constructions,
- La valeur des terrains et constructions en distinguant les droits réels des parts de SCI
(Sociétés Civiles Immobilières) non cotées et en faisant apparaître les immobilisations
utilisées pour les besoins de l'activité et les autres immobilisations,
- Le solde non encore amorti de la différence entre le prix de remboursement et la

valeur comptable des titres amortissables ».18
2.1.4. Comptabilisation des revenus et charges liés aux placements immobiliers
2.1.4.1. Revenus des placements immobiliers
Les revenus des placements immobiliers sont essentiellement constatés sous forme de loyers.
Ces loyers sont pris en compte en produits dès qu’ils sont acquis, même s’ils n’étaient pas
encore encaissés. Les loyers perçus par anticipation au titre d’un exercice sont comptabilisés
en tant que produits constatés d’avance.
Sont également considérés comme revenus de placements immobiliers, les plus-values

résultant de la cession des placements immobiliers ainsi que les reprises sur amortissements et
provisions pour dépréciation des placements immobiliers.
18
NCT 26 « Présentation des états financiers des entreprises d’assurance et / ou de réassurance » § 76.

2.1.4.2. Charges de placement
Font partie des charges de placements, selon le plan comptable dédié aux placements
immobiliers tel que fourni dans l’annexe 1 aux normes sectorielles relatives aux compagnies
d’assurance et/ou de réassurance :
- Les frais externes sur immeubles ;

- Les frais internes de gestion des immeubles (provenant de la classe 9) ;
- Les pertes sur réalisation des placements immobiliers ;
- Les dotations aux résorptions des frais d’acquisition des immeubles à répartir ;
- Les dotations aux amortissements des immeubles ;
- Les dotations aux provisions pour dépréciation des placements immobiliers.
Selon l’annexe 2 relative au fonctionnement des comptes, les compagnies d’assurance et/ou
de réassurance propriétaires de leurs locaux d’exploitation doivent constater, dans l’objectif
de ne pas fausser leurs états financiers, une charge de loyer fictive dans le compte 9137
« loyers théoriques des immeubles d’exploitation appartenant à l’entreprise » en contrepartie
du compte 76019 « Revenus des immeubles d’exploitation ».
2.2. Adéquation des normes comptables sectorielles aux besoins des compagnies
d’assurance et/ou de réassurance en matière d’immeubles de placement
Contrairement à la NCT 05, les normes comptables sectorielles relatives aux compagnies
d’assurance et/ou de réassurance ont réservé un traitement particulier aux immeubles de
placement (désignés comme placements immobiliers au niveau de la NCT 31). Toutefois,
l’étude des dispositions de ces normes nous a permis de relever plusieurs insuffisances quant
au traitement et à la présentation des placements immobiliers.
2.2.1. Absence d’une définition claire des placements immobiliers
La norme NCT 31 n’a pas arrêté une définition claire des immeubles de placement ou des
placements immobiliers et ne les a pas distingués des autres catégories d’immeubles. Ces
placements, considérés comme des actifs en représentation des provisions techniques, n’ont
pas été définis même au niveau des textes règlementaires régissant ces opérations.

La norme NCT 31 n’a énuméré les différentes catégories d’immeubles de placement qu’au
niveau des informations à fournir. Sont, ainsi, assimilés à des immeubles de placement :
- Les terrains et constructions hors exploitation ;

- Les parts des sociétés immobilières non cotées ;
- Les placements immobiliers représentatifs de contrats en unités de compte ;
- Les acomptes versés sous forme d’avances sur les parts des sociétés immobilières
non cotées ;
Egalement, la NCT 31 n’a pas fourni de détail quant au fonctionnement et au traitement

comptable des parts dans les sociétés immobilières non cotées et des placements immobiliers
représentatifs de contrats en unités de compte.
2.2.2. Absence de distinction entre les immeubles de placement et les immeubles

d’exploitation
Contrairement aux normes comptables internationales, les normes sectorielles relatives aux
compagnies d’assurance et/ou de réassurance ont assimilé, à des placements immobiliers, les
immeubles exploités par ces entreprises dans l’exercice de leur activité.
Le législateur tunisien a réservé le même traitement comptable aux immeubles exploités par
ces compagnies dans le cadre de leur activité (siège social, délégations, agences, dépôt..) et
aux immeubles loués à des tiers ou conservés pour acquérir de la valeur. Ces immeubles sont
présentés dans la rubrique placements immobiliers au niveau des bilans des compagnies
d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes.
Le souci du législateur tunisien est de garantir le droit des assurés par la constitution
suffisante et adéquate d’actifs en représentation des provisions techniques. Ces actifs pourront
être réalisés à tout moment aux fins d’honorer les engagements de la société envers ses
clients. Le législateur tunisien s’est basé, dans ce cas, sur une approche liquidative.
Toutefois, il est crucial de signaler qu’en garantissant les droits de leurs assurés, les sociétés
d’assurance doivent assurer leur continuité d’exploitation et ce notamment, en préservant une
séparation adéquate entre leur patrimoine d’exploitation et les droits des assurés sur les
placements effectués à partir des primes collectées auprès de ces derniers.

Assimiler les immeubles d’exploitation à des placements immobiliers et les considérer comme
des actifs en représentation des provisions techniques, appelle, à notre avis, à réserver le
même traitement à tous les actifs d’exploitation de la société, meubles ou immeubles,
puisqu’ils sont supposés procurer de la liquidité à l’assureur pour faire face à ses engagements
envers ses assurés, s’ils font l’objet de cession.
Selon le référentiel comptable tunisien, les compagnies d’assurance et/ou de réassurance sont
autorisées à constater un revenu de placement sur leurs locaux d’exploitation en contrepartie
d’une charge de loyer fictive. En recourant à un tel traitement, la société sera amenée à
« fausser » ses états financiers par la constitution fictive de charges et de produits de
placement. Bien que, sans incidence sur le résultat de l’exercice, ce traitement risque de
majorer les charges et les produits de placement de la compagnie. D’autant plus qu’à travers
ce traitement, le législateur tunisien n’a pas fixé de méthode, ni de fourchette de
détermination des charges et des revenus de placement. Il a permis, par conséquent, aux
compagnies d’assurance et/ou de réassurance d’estimer librement leur valeur. Nous pensons
qu’une telle situation donne la possibilité à ces compagnies de majorer les loyers estimés de
leurs immeubles d’exploitation et d’accroître, ainsi, le taux moyen de rendement de leurs
placements ce qui peut fausser les statistiques et les ratios d’exploitation et de financement de
la société.
2.2.3. Evaluation des placements immobiliers à la date de clôture
Les compagnies d’assurance et/ou de réassurance doivent déterminer, à la clôture de chaque

exercice, la valeur d’usage par immeuble de placement. Cette valeur d’usage est déterminée à
partir de la valeur de marché, de l’actif net, du résultat de la société, de la perspective de
rentabilité de l’entreprise détentrice, de la conjoncture économique et de l’utilité procurée à la
société à travers ce placement immobilier.
La valeur de marché correspond, selon la NCT 31, au « prix auquel les terrains et
constructions pourraient être vendus, à la date de l’évaluation, sous contrat privé, entre un
vendeur consentant et un acheteur non lié, étant entendu que le bien a fait l’objet d’une offre
publique sur le marché, que les conditions de celui-ci permettent une vente régulière et que le
délai disponible pour la négociation de la vente est normal compte tenu de la nature du
bien »19.
19

Il est à noter, par ailleurs, que les conditions d’existence d’une offre publique sur le marché et
d’un temps suffisant pour la négociation à la date d’évaluation correspondant, généralement, à
la date d’arrêté des comptes, ne peuvent que rarement être remplies en pratique. En effet,
l’entreprise ne procède jamais à une offre publique sur le marché si elle n’a pas l’intention de
vendre réellement l’immeuble à sa disposition.
La NCT 31 permet de retenir le coût d’acquisition ou le coût de revient en tant que valeur de
marché d’un placement immobilier en cas d’impossibilité de détermination de cette dernière.
Cette solution, bien que d’une simplicité absolue, est à notre avis, inadéquate du fait qu’elle
consacre le principe de la valeur historique d’un bien immobilier au détriment de sa valeur de
marché. Le coût historique d’un bien immobilier acquis depuis une longue période, est loin
d’être comparé à sa valeur actuelle du marché.
Il est à signaler que le législateur tunisien n’a pas prévu le recours aux évaluations effectuées
par des experts immobiliers, ni arrêté les conditions et les particularités de ces expertises
contrairement à son homologue français, qui a prévu dans le code des assurances que la valeur
de réalisation est déterminée sur la base d’une expertise quinquennale effectuée par un expert
accepté par la Commission de Contrôle des Assureurs. Le recours à des évaluations
indépendantes effectuées par des experts immobiliers agrées constitue, certes, une garantie
supplémentaire quant à la réalité et à la pertinence des évaluations des immeubles de
placement à la date de clôture de l’exercice.
SECTION 3 : PRATIQUES COMPTABLES DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

DANS LES COMPAGNIES D’ASSURANCE ET DE REASSURANCE TUNISIENNES
(ETUDE EMPIRIQUE)
3.1. Présentation
Dans le but d’enrichir les propos techniques de cette étude, une enquête a été menée auprès
des compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes et auprès des experts comptables
membres de l’Ordre des Experts Comptables de Tunisie (OECT). L’objectif de cette étude est
de revoir :
- Les pratiques comptables appliquées au niveau des sociétés d’assurance et/ou de

réassurance tunisiennes en matière d’immeubles de placement,
- Les méthodes de comptabilisation et d’évaluation retenues, les faiblesses constatées et
les difficultés rencontrées par ces compagnies,

- Les préalables, les effets et les implications de l’adoption des normes IFRS pour le
contexte Tunisien.
3.2. Méthodologie et échantillon
Cette étude a été effectuée auprès des compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes et
auprès des experts comptables membres de l’OECT.
Cette enquête a été établie par voie électronique pour les Experts comptables membres de
l’Ordre des Experts Comptables de Tunisie, et par contact direct avec les responsables
comptables et financiers au niveau des compagnies d’assurance et/ou de réassurance
tunisiennes.
L’intérêt du choix de la cible de notre enquête réside dans le recours à des personnes ayant
des connaissances sur les pratiques comptables actuelles appliquées par les compagnies
d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes et sur les nouveautés des normes IFRS en
matière d’immeubles de placement.
Le premier échantillon cerné comporte dix-sept sociétés d’assurance et une société de

réassurance détaillées ci-après :
Compagnies d’assurance : AMI ITTIHAD, LLOYD, CTAMA, MGA, MAE, MAGHREBIA,

HAYETT, CARTE, SALIM, GAT, AMINA, STAR, ASTREE, COTUNACE, COMAR,
ASSURANCE BIAT et ASSURCREDIT.
Compagnie de réassurance : TUNIS-RE
Nous avons ainsi réussi à collecter seize questionnaires exploitables des compagnies
Le deuxième échantillon comporte 506 experts comptables membres de l’OECT tels que
figurant au niveau du site de l’OECT20. Les réponses reçues sont au nombre de 30. Il est à
noter, toutefois, que nous nous sommes heurtés à des difficultés pour la collecte des données
auprès des experts comptables. Ceci peut être expliqué par :
- Le manque de disponibilité ;
20
www.oect.org.tn

- La difficulté de répondre à un questionnaire jugé portant sur certains aspects

techniques (Normes IFRS et pratiques applicables pour les compagnies d’assurance).
3.3. Dépouillement de l’enquête et analyse des résultats
Le questionnaire a été présenté sous forme de questions à choix multiples (QCM). Il a été
également prévu la possibilité de répondre à certaines questions autrement que les réponses
proposées et de justifier, dans ce cas, les raisons de recourir à une option plutôt qu’à une
autre.
L’exploitation de l’enquête en question est faite sur la base de calcul de pourcentages des
réponses recueillies synthétisées et d’établissement de graphique par le biais de tableurs sur
Excel tels que développés au niveau de l’annexe 2 à ce mémoire.
3.4. Conclusions de l’enquête et enseignements tirés
Les conclusions tirées de ce questionnaire sont présentées avec une analyse séparée, pour
chaque catégorie de répondants, sur les quatre aspects suivants:
- Définition et présentation des immeubles de placement au niveau des compagnies

d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes ;
- Evaluation des immeubles de placement au niveau des compagnies d’assurance et/ou de
réassurance tunisiennes à la date de clôture ;
- Evaluation du système comptable tunisien et recours aux normes IFRS ;
- Implications et difficultés pratiques liées à l’application de l’IAS 40 pour le contexte
tunisien.
3.4.1. Définition et présentation des immeubles de placement au niveau des compagnies

d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes
Les conclusions tirées à partir des résultats des deux premières questions se présentent comme
suit :

Question 1 : Absence d’une définition claire et d’exposé des différents types d’immeubles de
placement
Sociétés Experts
(Q1)
d’assurance Comptables
(a) Constitue une faiblesse majeure se rattachant à cette norme 25% 43%
(b) Ne permet pas d’arrêter la liste des placements immobiliers
6% 23%
ainsi que les traitements comptables s’y rattachant.
(c) N’a pas d’impact significatif puisque cette norme considère
que tout immeuble détenu par une société d’assurance et/ou de 75% 30%
réassurance est assimilé à un placement immobilier.
(d) Est sans effet considérable puisque les différentes
catégories de placements immobiliers sont énumérées dans la - 13%
partie informations à fournir au niveau de la NC 31.
 75% des compagnies d’assurance et de réassurance interrogées considèrent que l’absence

d’une telle définition n’a pas d’impact significatif du fait que tout bien immeuble détenu
par ces compagnies est assimilable à un placement immobilier. Bien que cette réponse
nous semble surprenante, elle est expliquée, en partie, par l’intérêt accordé par les
praticiens au niveau des compagnies d’assurance aux traitements comptables requis
plutôt qu’aux aspects théoriques. 43% des experts comptables, quant à eux, pensent que
l’absence d’une définition claire et un arrêté de la liste des placements immobiliers par la
NCT 31 constituent une faiblesse majeure se rattachant à cette norme.
Question 2 : Présentation et traitement des immeubles d’exploitation en tant que placement

immobilier au niveau des sociétés d’assurance et de réassurance tunisiennes
Sociétés Experts
(Q2)
(a) Une présentation et un traitement adéquats ne posant pas de
63% 13%
problèmes.
(b) Une présentation inadéquate et en contradiction avec les
13% 53%
normes comptables internationales.
(c) Une présentation et un traitement inappropriés car ces
immeubles d’exploitation ne répondent pas à la définition 31% 37%
d’un placement immobilier.
(d) Autres - -
 La majeure partie des sociétés d’assurance et de réassurance sollicitées trouvent que le

traitement des immeubles d’exploitation en tant que placements immobiliers au niveau des
sociétés d’assurance et de réassurance tunisiennes constitue une présentation et un
traitement adéquat ne posant pas de problèmes particuliers. Ceci est expliqué par le fait que

ces immeubles d’exploitation font partie intégrante des actifs en représentation des
provisions techniques et leur présentation en tant que tels est favorable à ses compagnies.
 Contrairement à cette position, 90% des experts comptables sollicités trouvent que le
traitement des immeubles d’exploitation en tant que placements immobiliers au niveau des
sociétés d’assurance et de réassurance tunisiennes constitue une présentation inadéquate ou
inappropriée (inadéquate pour 53% et inappropriée pour 37%). Ceci peut être expliqué par
le fait que ce traitement ne reflète pas, selon eux, le souci d’homogénéisation comptable
recherché aussi bien, par rapport aux normes comptables tunisiennes qu’internationales
3.4.2. Evaluation des immeubles de placement au niveau des compagnies d’assurance

et/ou de réassurance tunisiennes à la date de clôture
Les résultats obtenus à partir de l’analyse des résultats des questions de 3 à 6 se présentent
comme suit :
Question 3 : Evaluation des placements immobiliers des compagnies d’assurance et de

réassurance à la date de clôture
Sociétés Experts
(Q3)
(a) Au coût historique amorti 88% 13%
(b) A la juste valeur. - 17%
(c) A la valeur d’usage. 12% 70%
(d) Autres - -
 Les réponses à cette question montrent que 88% des compagnies d’assurance et de
réassurance interrogées évaluent leurs placements immobiliers, à la date de clôture, au coût
historique. Cette constatation vient en contradiction avec les dispositions de la NCT 31 qui
exige une détermination de la valeur d’usage par immeuble de placement à la clôture de
chaque exercice. L’argument avancé par ces compagnies est que le prix de l’immobilier est
en perpétuelle évolution, et que la valeur d’usage dépasserait largement le coût historique
de ces immeubles.
 70% des experts comptables considèrent que les placements immobiliers des compagnies
d’assurance et de réassurance tunisiennes sont évalués à la date de clôture à leur valeur
d’usage conformément aux dispositions de la NCT 31.

Question 4 : Critères utilisés pour la détermination de la valeur d’usage
Sociétés Experts
(Q4)
(a) La valeur de marché 100% 83%
(b) La valeur de remplacement. - 10%
(c) L’utilité procurée à la société à travers ce placement
- 13%
immobilier.
(d) Autres - -
 La totalité des compagnies d’assurances et de réassurance ainsi que la quasi majorité des
experts comptables interrogés considèrent que la valeur d’usage des placements
immobiliers est déterminée, à la date de clôture, en référence à la valeur de marché.
Question 5 : Les normes NC07 et NC031 sont suffisamment claires et explicites quant aux
critères de détermination de la valeur d’usage des placements immobiliers à la date de clôture
Sociétés Experts
(Q5)
(a) Oui, les critères de détermination de la valeur d’usage sont
6% -
explicites et suffisamment détaillées
(b) Non, les critères de détermination de la valeur d’usage sont
63% 63%
vagues et manquent de clarté.
(c) Oui, les facteurs pris en compte pour la détermination de la
- 7%
valeur d’usage sont propres aux immeubles de placement.
(d) Non, les facteurs pris en compte pour la détermination de la
valeur d’usage ne sont pas propres aux immeubles de 31% 33%
placement mais aux placements mobiliers prévus par la NC07
(e) Autres - -
 63% de l’ensemble des répondants considèrent que les critères de détermination de la

valeur d’usage arrêtés par la NCT 07 et la NCT 31 sont vagues et manquent de clarté. C’est
une des limites de la NCT 31 en matière d’évaluation des immeubles de placement.

Question 6 : Difficultés pratiques relatives à l’évaluation des immeubles de placement à la

valeur d’usage à la clôture de chaque exercice :
Sociétés Experts
(Q6)
(a) La valeur d’usage est déterminée aisément. - -
(b) Absence de marché actif. 81% 73%
(c) Difficulté de collecte de l’information se rapportant à la
44% 80%
vente de biens similaires.
(d) Difficulté de déterminer l’utilité procurée à la société à
13% 23%
travers ces placements immobiliers.
 L’absence de marché immobilier actif en Tunisie constitue, pour 81% des compagnies
d’assurance et/ou de réassurance et pour 73% des experts comptables interrogés, une
difficulté pratique relative à l’évaluation des immeubles de placement à la valeur d’usage
à la clôture de chaque exercice. La difficulté de collecte de l’information se rapportant à
la vente de biens similaires constitue, également, pour 44% des compagnies d’assurance
et/ou de réassurance et pour 80 % des experts comptables interrogés, une difficulté
pratique relative à l’évaluation des immeubles de placement à la valeur d’usage à la
clôture de chaque exercice. Il est à noter que plusieurs répondants ont donné
cumulativement ces deux réponses.
3.4.3. Evaluation du système comptable tunisien et recours aux normes IFRS
Les conclusions liées à l’analyse des résultats des questions de 7 à 10 se présentent comme
suit :
Question 7 : Evaluation du système comptable des entreprises tunisien
Sociétés Experts
(Q7)
(a) Adapté aux sociétés tunisiennes. - 3%
(b) Bien, mais présente quelques insuffisances non significatives. - 20%
(c) Moyen et comporte des lacunes à corriger. 100% 77%
(d) Médiocre avec beaucoup de problèmes. - -
 Toutes les compagnies d’assurance et 77% des experts comptables interrogés sont
unanimes sur le fait que le système comptable des entreprises tunisien est qualifié de
moyen et comportant des lacunes à corriger.

Question 8 : Solution proposées pour pallier, le cas échéant, aux insuffisances du système
comptable des entreprises tunisien
Sociétés Experts
(Q8)
(a) Le système comptable tunisien est adéquat et ne comporte pas de
- -
déficiences majeures.
(b) Conserver les mêmes normes comptables en proposants des
- 7%
explicatifs et des traitements appropriés aux faiblesses soulevées.
(c) Mettre à jour les normes comptables en vigueur en apportant
94% 70%
certaines modifications inspirées des normes IFRS.
(d) Adopter les normes IFRS. 6% 30%
 Pour pallier aux insuffisances du système comptable des entreprises Tunisien, la majeure
partie des compagnies d’assurance et/ou de réassurance ainsi que 70% des experts
comptables interrogés pensent qu’il est nécessaire de mettre à jour les normes comptables
tunisiennes en vigueur et ce, en apportant certaines modifications inspirées des normes
IFRS. Toutefois 30% des experts comptables interrogés trouvent qu’il serait plus
opportun d’adopter les normes IFRS en Tunisie.
Question 9 : Adoption des normes IFRS en Tunisie
Sociétés Experts
(Q9)
(a) Sans intérêt, du fait que les normes IFRS ne sont pas adaptées
- 7%
au contexte tunisien.
(b) Importante car les normes IFRS procurent un volume
d’information plus important et des traitements assez
75% 43%
détaillées des problèmes particuliers permettant, ainsi, de
surmonter les lacunes du système comptable des entreprises.
(c) Indispensable car elle permet d’homogénéiser les différents
19% 50%
traitements comptables à l’échelle internationale.
(d) Autres. 13% -
 L’adoption en Tunisie des normes IFRS en Tunisie est importante pour 75% des
compagnies d’assurance et de réassurance ainsi que pour 43% des experts comptables
interrogés. Elle est en revanche indispensable pour 19% des compagnies d’assurance et
de réassurance et pour 50% des experts comptables interrogés.

Question 10 : Modalités de passage aux normes IFRS en cas de leur adoption en Tunisie
Sociétés Experts
(Q10)
(a) Ce passage aux normes IFRS n’est pas nécessaire. - -
(b) Ce passage doit être effectué progressivement. 81% 53%
(c) Procéder à un passage général, direct et définitif aux normes
6% 44%
IFRS.
(d) Autres. 13% 3%
 81% des compagnies d’assurance et de réassurance et 53% des experts comptables

interrogés pensent que le passage aux normes IFRS doit être effectué progressivement.
Toutefois, 44% des experts comptables interrogés pensent que le passage aux normes IFRS
doit être général, direct et définitif. Ceci est expliqué par le souci d’efficacité et de rigueur
recherché par les experts comptables.
3.4.4. Implications et difficultés pratiques liées à l’application de l’IAS 40 pour le contexte

tunisien
L’analyse des résultats tirés des questions 11 à 15 nous a permis de dégager les conclusions
suivantes :
Question 11 : Modèle d’évaluation des immeubles de placement privilégiée en cas de passage

aux normes IFRS
Sociétés Experts
(Q11)
(e) Le modèle du coût historique. 50% 20%
(f) Le modèle de la juste valeur. 31% 50%
(g) Le choix d’un seul modèle ne peut pas être établi. 19% 30%
(h) Pas de différence entre ces deux modèles. - -
 Dans le cas du passage aux normes IFRS, 50% des compagnies d’assurance et de
réassurance et 20% des experts comptables interrogés privilégient le recours au modèle du
coût historique et ce, par mesure de prudence. Toutefois, Seuls 31 % des compagnies
d’assurance et de réassurance et 50% des experts comptables interrogés privilégient le
recours au modèle de la juste valeur. 30% des experts comptable et 19% des compagnies
d’assurance et/ou de réassurance interrogés trouvent, par mesure de prudence, que le choix

d’un seul modèle ne peut pas être établi.
Question 12 : difficultés pratiques liées à l’application de l’IAS 40 au contexte tunisien
Sociétés Experts
(Q12)
(a) Coûts excessifs d’obtention de l’information à la juste valeur. 31% 47%
(b) Informations non disponibles ou non fiables sur les prix de
94% 83%
marché.
(c) Personnel comptable et financier incompétent. - 10%
(d) Autres problèmes. - -
 Nous avons cherché à identifier les difficultés liées à la mise en place de l’IAS 40 dans le
contexte tunisien. 94 % des compagnies d’assurance et de réassurance ainsi que 83% des
experts comptables questionnés affirment que cette difficulté réside dans l’absence
d’informations disponibles ou fiables sur les prix de marché. Pour, 31% des compagnies
d’assurance et de réassurance et 47% des experts comptables interrogés, c’est plutôt le coût
d’obtention de l’information à la juste valeur qui présente la principale difficulté. Il est à
noter que plusieurs répondants ont donné cumulativement ces deux réponses.
Question 13 : Implications de l’adoption de l’IAS 40 sur les compagnies d’assurance et de

réassurance tunisiennes
Sociétés Experts
(Q13)
(a) Recensement des immeubles de placement et exclusion du
50% 63%
siège social et des locaux d’exploitation.
(b) Volume important d’informations à présenter au niveau des
25% 27%
notes aux états financiers.
(c) Obligation de déterminer la juste valeur par immeuble de
38% 60%
placement.
(d) Autres. - 3%
 Le recensement des immeubles de placement en excluant le siège social et des locaux

d’exploitation, le volume important d’informations à présenter au niveau des notes aux
états financiers et l’obligation de déterminer la juste valeur par immeuble de placement
constituent, selon les répondants un ensemble d’implications en cas d’adoption de l’IAS 40
aux compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes.

Question 14 : Difficultés pratiques liées à l’adoption du modèle du coût historique dans

l’évaluation des immeubles de placement des compagnies d’assurance et de réassurance
tunisiennes
Sociétés Experts
(Q14)
(a) Absence de difficultés rencontrées. - 10%
(b) La mise en place des indices de dépréciation. 75% 57%
(c) La détermination de la valeur recouvrable. 31% 60%
(d) La mise en place de l’approche par composantes. 13% 10%
 La mise en place des indices de dépréciation et la détermination de la valeur recouvrable

constituent, selon les répondants, les principales difficultés liées à l’adoption du modèle du
coût historique dans l’évaluation, à la date de clôture, des immeubles de placement des
compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes.
Question 15 : Difficultés pratiques liées à l’adoption du modèle de la juste valeur dans

l’évaluation des immeubles de placement des compagnies d’assurance et de réassurance
tunisiennes
Sociétés Experts
(Q15)
(a) Absence de difficultés rencontrées - -
(b) La difficulté de suivi permanent des indicateurs du marché et
100% 90%
de la détermination de la valeur du marché.
(c) Difficulté de détermination des cash-flows futurs actualisés. 6% 17%
(d) La difficulté du choix du modèle de la juste valeur vu que ce
choix est irréversible et d’une application généralisée à 13% 30%
l’ensemble des immeubles de placement de la société.
(e) Autres. - -
 La totalité des sociétés d’assurance et de réassurance et la quasi majorité des experts

comptables questionnés trouvent que la difficulté de suivi permanent des indicateurs du
marché et de la détermination de la valeur du marché constituent les principales difficultés
pratiques liées à l’adoption du modèle de la juste valeur lors de l’évaluation des immeubles
de placement des compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes.

Les résultats du questionnaire nous ont permis d’analyser la perception des acteurs concernés
sur les méthodes comptables appliquées actuellement par les compagnies d’assurance et/ou de
réassurance tunisiennes en ce qui concerne le traitement des immeubles de placement ainsi
que les préalables, les implications et les difficultés pratiques liés à l’application des normes
IFRS pour cette catégorie d’actifs. Les résultats de l’enquête confirment, en grande partie, les
idées développées dans le présent mémoire.
Malgré ces résultats satisfaisants, cette enquête n’est pas dépourvue de limites. Le nombre
limité de réponses émanant des experts comptables malgré nos multiples relances, ne permet
pas une meilleure validation des résultats de cette enquête.
Cependant, nous estimons que les conclusions tirées à partir des résultats de l’enquête
reflètent la perception des acteurs aussi bien sur les points abordés dans cette partie et portant
sur le traitement des immeubles de placement dans le cadre des compagnies d’assurance et/ou
de réassurance tunisiennes que sur les parties qui suivent.
CHAPITRE 2 : IMMEUBLES DE PLACEMENT SELON CERTAINS

AUTRES REFERENTIELS COMPTABLES ET SELON LES IFRS
L’étude des spécificités du traitement comptable des immeubles de placement à travers le

paysage comptable international et à travers certains autres référentiels comptables à l’échelle
internationale nous permettra de déterminer les divergences de traitement par rapport au
référentiel comptable tunisien.
Le choix du référentiel français est indispensable du fait que la France constitue un partenaire
stratégique pour la Tunisie et que notre réglementation se trouve largement inspirée du
modèle français.
Le choix des référentiels canadien et américain est expliqué par l’avance de ces deux
référentiels sur plusieurs questions comptables par rapport aux autres référentiels comptables.
Quant au référentiel international, il a mis en place, à partir du 1er janvier 2005, un traitement
détaillé des immeubles de placement. Ce traitement nécessite d’être étudié vu le souci
d’harmonisation recherché par notre normalisateur comptable avec les normes comptables
internationales.

SECTION 1 : TRAITEMENT COMPTABLE DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

SELON CERTAINS AUTRES REFERENTIELS COMPTABLES
1.1. Traitement des immeubles de placement selon le référentiel Français
Le paysage comptable français est marqué par l’absence de règles spécifiques portant sur la
comptabilisation des immeubles de placement au niveau du Plan Comptable Général (PCG).
Aucune distinction n’a été prévue entre les immeubles de placement et les autres immeubles
propriétés de la société.
Les règles comptables françaises prescrivent l’application de la méthode du coût historique

pour la comptabilisation et l’évaluation des biens immeubles. Cependant, un traitement
spécifique a été réservé aux immeubles de placement détenus par les sociétés d’assurance, les
sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif
immobilier (OPCI).
1.1.1. Cas Général: Absence de traitement particulier réservé aux immeubles de

placement
Comme pour les autres immobilisations corporelles, les règles françaises préconisent
l’application de la seule méthode du coût historique sur la base d’un coût d’entrée comprenant
le prix d’acquisition net majoré de tous les frais directs ou indirects engagés pour mettre
l'immeuble prêt à son utilisation prévue. A partir du 1er janvier 2005, les droits de mutation,
les honoraires ou les commissions et les frais d'actes liés à l'acquisition peuvent, sur option,
être rattachés au coût d'acquisition de l'immeuble ou comptabilisés en charges.
Selon l’article 321-13 du PCG, le coût de production d’une immobilisation corporelle

correspond au coût d’acquisition des matières consommées augmenté des autres coûts
engagés, au cours des opérations de production. Il s’agit des charges directes et indirectes qui
peuvent être raisonnablement rattachées à la production du bien.
L’article 311-2 du PCG préconise l’utilisation de la méthode dite des composants. Si un ou

plusieurs éléments ont chacun des utilisations différentes (durée d’utilisation), chaque élément
est comptabilisé d’une façon séparée et un plan d’amortissement propre à chaque élément est
à retenir. L’amortissement est calculé sur la base la valeur brute du bien diminuée de la valeur
résiduelle. Les composants ainsi que la structure (composant principal) doivent être amortis
sur leur durée d’utilisation. La répartition du coût d’acquisition (ou du coût de production) de

l’immeuble se fera généralement sur la base du terrain (supportant l’immeuble), de la

structure et des autres composants.
1.1.2. Immeubles de placements détenus par les sociétés d’assurance
1.1.2.1. Coût d’entrée
Les immeubles de placement détenus par les sociétés d’assurance sont enregistrés pour leur
prix d'achat ou de revient ou, pour certains cas spécifiques prévus par l'Autorité de Contrôle
des Assurances et des Mutuelles, pour une valeur déterminée après expertise effectuée
conformément à l'article R. 332-23 du code des assurances. Ces valeurs sont diminuées des
amortissements pratiqués.
1.1.2.2. Evaluation des actifs immobiliers à la date de clôture
Selon l’article R332-20-1 du code des assurances, les immeubles de placement détenus par les
sociétés d’assurance font l'objet d'une évaluation sur la base de leur valeur de réalisation
déterminée suite à une expertise quinquennale effectuée par un expert accepté par l'Autorité
de Contrôle des Assurances et des Mutuelles. Entre deux expertises, la valeur de réalisation
doit faire l'objet d'une actualisation annuelle, effectuée par un expert immobilier accepté par
l'Autorité de Contrôle des Assurances et des Mutuelles.
Selon l’article R 332-23 du code des assurances, la valeur de réalisation peut constituer le
nouveau prix d'achat de ces immeubles de placement et ce, dans les limites et les conditions
fixées dans chaque cas par l'Autorité de Contrôle Prudentiel. La différence entre la valeur de
réalisation et la valeur comptable antérieure est constatée en résultat de l’exercice.
1.1.3. Cas particulier des sociétés civiles de placement immobilier
Les SCPI sont des sociétés qui « ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un
patrimoine immobilier locatif 21».
La comptabilisation des actifs immobiliers détenus par ces sociétés est effectuée selon les
dispositions du plan comptable applicable aux sociétés civiles de placement immobilier
adopté par le CNC le 23 juin 1998 (avis n° 98-06) et intégrant les dispositions du règlement
n° 99-06 du Comité de la Réglementation Comptable du 23 juin 1999.
21
Article L. 214-50 du Code monétaire et financier

A la date de son acquisition, chaque immeuble locatif, ou partie d’immeuble, est comptabilisé
pour son coût d’acquisition comprenant le prix d’achat ainsi que les frais accessoires à
l’exception de la taxe sur la valeur ajoutée non récupérable pour les immeubles commerciaux
et professionnels, des droits d’enregistrement et des frais de notaire à comptabiliser en
charges.
Aucun amortissement ou provision pour dépréciation n’est pratiqué sur les immeubles locatifs
sauf cas exceptionnels, tels que celui d’un immeuble non assuré détruit par un incendie.
1.1.3.2. Evaluation des actifs immobiliers à la date de clôture
A l’arrêté des comptes, il est procédé à la détermination de la valeur vénale des immeubles
locatifs qui correspond au « prix présumé qu’accepterait d’en donner un investisseur éventuel
dans l’état et le lieu où se trouve cet immeuble ; à l’arrêté des comptes, l’immeuble sera
normalement considéré comme devant continuer d’être à usage locatif. Cette valeur est
déterminée hors droits d’acquisition22 ».
Toute SCPI a la possibilité de réévaluer ses actifs immobiliers à condition qu’un rapport
spécial ait été préalablement présenté, par les commissaires aux comptes, à l’assemblée
générale et approuvé par celle-ci. Cette réévaluation doit porter sur l’ensemble des immeubles
locatifs. L’écart de réévaluation est déterminé en comparant la valeur vénale de chaque
immeuble à son coût historique. Une compensation est effectuée, par la suite, entre les moins-
values et les plus-values constatées permettant ainsi de dégager un écart global positif (plus-
value) ou un écart global négatif (moins-value). Les plus ou moins-values dégagées sont
inscrites dans un compte de capital.
1.1.3.3. Sortie des immeubles de placement
Lors de la cession d’actifs, les coûts directement attribuables à l’opération de cession sont
diminués du prix de cession.
1.1.3.4. Comptabilisation des produits et charges
Les loyers sont enregistrés en produits sur la base des loyers courus et des termes du bail.
22
Plan comptable applicable aux sociétés civiles de placement immobilier

Les sociétés civiles de placement immobilier disposent d'un délai de cinq ans, à compter du
13 octobre 2005, date d'homologation des dispositions du règlement général de l'Autorité des
Marchés Financiers relatives aux organismes de placement collectif immobilier, pour tenir
l'assemblée générale extraordinaire des associés afin qu'elle se prononce sur la possibilité de
transformation de la SCPI en OPCI.
1.1.4. Cas particulier des organismes de placement collectif immobilier
Les règles comptables applicables aux organismes de placement collectif immobilier (OPCI)
sont régies par l’avis n° 2007-01 du 4 mai 2007 du conseil national de la comptabilité.
Les immeubles, terrains et droits réels sont comptabilisés à l’actif à la date de signature de
l’acte notarié. Le coût d’acquisition correspond au prix d’achat avec la possibilité d’inclure ou
non les frais d’acquisition. Le mode d’enregistrement choisi (frais d’acquisition inclus ou
exclus) doit être appliqué pour l’ensemble des actifs de la même catégorie. Les coûts
significatifs de remplacement ou de renouvellement d’un élément doivent être enregistrés à
l’actif en augmentant son coût d’acquisition initial.
1.1.4.2. Evaluation des actifs immobiliers à la date de clôture et calcul de l’actif net
Un inventaire détaillé des actifs à caractère immobilier est effectué actif par actif à la valeur
actuelle et ce, pour le calcul de l’actif net de l’OPCI, à chaque calcul de la valeur liquidative
et à la clôture de chaque exercice.
La valeur actuelle d’un bien immobilier est déterminée, hors droits de mutation, par la valeur
du marché, ou à défaut d’existence de marché, par tous moyens externes, ou par recours à des
modèles financiers. Les différences d’estimation entre la valeur actuelle du bien immobilier et
sa valeur d’entrée, correspondant à des plus ou moins-values, sont inscrites directement dans
un compte de capital.
Les actifs immobiliers détenus par les OPCI ne supportent pas la charge d’amortissement.
1.1.4.3. Sortie des immeubles de placement
Lors de la cession d’actifs, les plus ou moins-values dégagées suite à la cession des
immeubles locatifs ont la nature de gains ou pertes en capital et n’entrent pas dans le résultat.
La provision pour grosses réparations dotée pour l’immeuble n’est pas modifiée. C’est
seulement à la clôture de l’exercice que cette provision est ajustée en fonction des travaux à
prévoir sur le parc existant. L’écart de réévaluation précédemment constaté, et se rattachant à
l’immeuble cédé, devrait faire l’objet d’annulation.
1.1.4.4. Comptabilisation des produits et charges
Les loyers doivent être pris en compte au fur et à mesure de l’exécution du contrat. Pour les
charges, une distinction est opérée entre les charges immobilières incombant normalement au
propriétaire, mises contractuellement à la charge des locataires, et les charges locatives
incombant normalement aux locataires, acquittées par le propriétaire pour leur compte. La
refacturation de ces deux types de charges au locataire constitue un produit d’exploitation à
comptabiliser.
1.1.5. Immeubles de placements dans le cadre des états financiers consolidés des
sociétés cotées en bourse
L’application des normes IFRS est devenue obligatoire pour toutes les sociétés cotées
présentant des comptes consolidés à partir du 1er janvier 2005. Il peut y avoir, ainsi, une
déconnexion de fond entre les traitements dans les comptes sociaux (PCG) et les comptes
consolidés (IFRS) vu les différences de traitement entre ces deux référentiels. Une telle
situation peut conduire à des écarts surprenants, notamment en matière d’évaluation des
1.2. Traitement des immeubles de placement selon le référentiel canadien
Le référentiel comptable Canadien n’a pas prévu, au niveau des principes comptables
généralement reconnus (PCGR) du Canada, de norme spécifique réservée aux immeubles de
placement. Ces derniers sont assimilés, selon le chapitre 3061 des PCGR à des
immobilisations corporelles. Toutefois, la note d’orientation « NOC18- Sociétés de
placement » a traité de la comptabilisation des placements, y compris les immeubles de
placement au niveau des sociétés de placement.
1.2.1. Traitement des immeubles de placement au niveau des PCGR
Le chapitre 3061 des PCGR précise dans son paragraphe 4 que les éléments d’actifs
identifiables, destinés à être donnés en location à des tiers, remplissent la définition d’une
immobilisation corporelle.

Le coût d’acquisition d’un immeuble destiné à la location comprend le prix d'achat ainsi que
les autres coûts d'acquisition tels que le prix de levée d'un droit d'option, les frais de courtage,
les frais d'installation, y compris les frais de conception et les honoraires des architectes et des
ingénieurs, les frais juridiques, les frais d'assainissement et d'aménagement d'un terrain, etc.
Le coût de construction d’un immeuble destiné à la location comprend les frais directs de
construction (coût des matières et de la main-d’œuvre) ainsi que les frais indirects imputables
à l'activité de construction.
L’amortissement doit être calculé d’une manière systématique sur la durée de vie utile de
l’immeuble. La charge d’amortissement de l’exercice correspond au montant le plus élevé
entre :
- Le coût d’acquisition ou de production, moins la valeur de récupération23, réparti sur la
durée de vie de l'immobilisation ; et
- Le coût d’acquisition ou de production, moins la valeur résiduelle24, réparti sur la
durée de vie de l'immobilisation ;
1.2.2. Traitement des immeubles de placement dans le cadre des sociétés de

placement
Selon la note d’orientation « NOC18 Sociétés de placement », une société de placement peut
être, soit un fonds d'investissement, soit une entité juridique distincte dont la principale
activité économique consiste à effectuer des placements.
Selon cette note d’orientation, tous les placements détenus par une société de placement
doivent être évalués et présentés à leur juste valeur dans ses états financiers. Cette juste
valeur est définie comme étant « le montant de la contrepartie dont conviendraient des
parties compétentes agissant en toute liberté dans des conditions de pleine concurrence 25 ».
Toute variation de la juste valeur des placements doit figurer au niveau du résultat de
l’exercice concernée.
23
La valeur de récupération est la valeur de réalisation nette estimative d'une immobilisation corporelle à la fin
de sa durée de vie. La valeur de récupération est normalement négligeable.
24
La valeur résiduelle est la valeur de réalisation nette estimative d'une immobilisation corporelle à la fin de sa
durée de vie utile pour l'entreprise.
25
NOC18- Sociétés de placement ; §7.

La société de placement doit indiquer au niveau des notes aux états financiers que ses
placements sont évalués et présentés à leur juste valeur et doit mentionner, également, les
méthodes adoptées et les hypothèses retenues pour la détermination de cette évalaution.
1.2.3. Adoption des IFRS au Canada
Les sociétés canadiennes seront amenées à présenter leurs états financiers selon le référentiel
IFRS à compter du 1er janvier 2011.
Le secteur de l’immobilier peut s’attendre à des changements comptables majeurs lors de la

migration vers les IFRS. Ces changements découlent de l’application de l’IAS 40
« Immeubles de placement », une norme qui donne aux entreprises détenant des immeubles
de placement l’option de les comptabiliser à la juste valeur.
1.3. Traitement des immeubles de placement selon le référentiel américain
1.3.1. Cas général
Les US GAAP n’ont pas avancé une définition des immeubles de placement. La seule
distinction possible prévue par la norme « Topic 360 Property, Plant and Equipment » porte
sur les immeubles exploités par la société et les immeubles destinés à la vente. Cette norme
précise que les immeubles de la société sont comptabilisés à la date d’entrée à leur coût
d’acquisition comprenant l’ensemble des coûts engagés par la société pour mettre le bien
immeuble à l’usage prévu.
Les immeubles destinés à la vente doivent être présentés dans une rubrique distincte des états
financiers et ne supportent pas la charge d’amortissement du moment où ils sont classés en
tant que tels. Tout immeuble destiné à la vente doit être évalué à la date de clôture au plus
bas de sa juste valeur et de sa valeur comptable nette.
Selon la FAS 144 «Accounting for the Impairment or Disposal of Long-Lived Assets », les
tests d’ « impairment » sont effectués en cas de survenance d’évènements ou de changements
particuliers indiquant une dépréciation de la valeur d’un immeuble. Dans ce cas, la société
détermine, dans une première étape, le montant des flux de trésorerie futurs non actualisés. Si
ce montant est inférieur à la valeur comptable nette de l’immeuble, une perte de valeur est
calculée, dans une deuxième étape, en comparant la valeur comptable nette de l’immeuble à

sa juste valeur. Les pertes de valeurs résultant de ces tests d’ « impairment » doivent être
constatées en tant que perte de l’exercice.
1.3.2. Cas des sociétés d’assurance
Selon le FASB Statement N° 60 « Accounting and Reporting by Insurance Enterprises », un

bien immobilier détenu par une société d’assurance sera classé en tant qu’immeuble de
placement ou en tant qu’immeuble d’exploitation selon son utilisation prévue par la société.
La charge d’amortissement ainsi que les autres frais d’exploitation seront classés soit en tant
que charges de placement dans le cas d’un immeuble de placement ou en tant que charges
opérationnelles dans le cas d’un immeuble d’exploitation.
Les immeubles de placement détenus par les sociétés d’assurance doivent être évalués au
coût historique net des amortissements cumulés. Les charges d’amortissement ainsi que
toutes les autres charges sont assimilées à des charges de placement.
1.3.3. Projet de convergence entre les US GAAP et les IFRS
En février 2006, L'International Accounting Standards Board (IASB) et le Financial

Accounting Standards Board (FASB) ont émis une feuille de route qui a identifié les projets
de convergence à court terme et à long terme. L’objectif était d’arriver, en 2008, à éliminer
les différences majeures concernant plusieurs thèmes tels que le traitement des immeubles de
placement au niveau des US GAAP.
L’IASB et le FASB ont publié, le 11 septembre 2008, la version actualisée du programme de

travail commun (Memorandum of Understanding) qu'ils avaient publié en 2006. Les deux
« boards » ont présenté les progrès enregistrés au cours des deux dernières années et ont
précisé également les principaux projets communs qu'ils souhaitent achever jusqu’à 2011.
Courant cette période, le FASB révisera sa stratégie concernant les projets de convergence à
court terme et décidera s'il convient d'adopter certaines normes IFRS. Parmi ces normes
figure en bonne position l’IAS 40 « Immeubles de placement ».
Les immeubles de placement, pour lesquelles aucun traitement particulier n’est réservé par
les US GAAP, font partie des secteurs d'activités qui subiront les plus grands changements.
En effet, en cas d’adoption de l’IAS 40, il est fort probable que des changements importants
devront intervenir sur la méthode d’évaluation et de comptabilisation, en fonction de la
convention comptable retenue et de la situation des entités concernées par ce changement.

SECTION 2 : TRAITEMENT COMPTABLE DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

SELON LES IFRS
En 2002, le Parlement Européen et le Conseil de l’Union Européenne ont adopté le

règlement CE n°1606/2002 sur l’application des normes IFRS pour toutes les sociétés cotées
en bourse dans l’Union Européenne, dans un jeu de comptes consolidés unique, pour tout
exercice ouvert à compter du 1er janvier 2005.
Egalement, certains référentiels comptables ont annoncé l’adoption des IFRS (Conseil
National de la Comptabilité au Canada) ou la convergence avec les normes IFRS (FASB).
Ceci est expliqué par la volonté d’harmonisation des règles comptables et par le souci
d’obtention d’une information financière transparente, répondant aux besoins des
investisseurs.
La notion d’immeubles de placement a été introduite, au niveau des IFRS, par la norme
IAS 40 « immeubles de placement ». Cette norme traite de la comptabilisation, de
l’évaluation et de la présentation de cette catégorie d’immeubles dans les états financiers des
sociétés appliquant le référentiel international (IFRS).
2.1. Règles de comptabilisation des immeubles de placement
2.1.1. Comptabilisation des immeubles de placement à la date d’entrée
Le coût d’entrée d’un immeuble de placement comprend les coûts encourus initialement pour
acquérir cet immeuble, et les coûts encourus ultérieurement pour accroître sa capacité ou pour
remplacer certains éléments.
2.1.1.1. Coût d’acquisition des immeubles de placement
 Acquisition à titre onéreux
En se référant à l’IAS 40, un immeuble de placement doit être comptabilisé à son prix
d’achat majoré de toutes les dépenses directement attribuables tels que les honoraires
juridiques, les droits de mutation et les autres coûts de transaction.
Lorsqu’un immeuble de placement est acquis moyennant un paiement différé, il est

comptabilisé à l’actif au prix comptant équivalent. La différence entre ce montant et le total

des paiements à effectuer est constatée en frais financiers et est étalée sur la durée du
paiement ou du crédit.
 Acquisition par voie d’échange
Lorsqu’un ou plusieurs immeubles sont acquis par voie d’échange contre un ou plusieurs
actifs non monétaires ou, à la fois, contre des actifs monétaires et des actifs non monétaires,
leur comptabilisation est effectuée à la juste valeur.
Lorsque l’opération d’échange manque de substance commerciale ou lorsqu’il s’avère

impossible de déterminer la juste valeur de l’actif reçu et de l’actif abandonné, l’immeuble
de placement en question est évalué à la valeur comptable de l’actif abandonné.
2.1.1.2. Coût de production d’un immeuble de placement
La valeur d’entrée d’un immeuble de placement construit par la société correspond aux
dépenses encourues à la date d’achèvement de la construction ou de l’aménagement. Sont
exclus du coût de production :
- Les frais de démarrage à l’exception des frais nécessaires pour mettre l’immeuble
dans l’état d’exploitation de la manière souhaitée par la direction.
- Les pertes d’exploitation supportées avant que l’immeuble n’atteigne le niveau
d’exploitation souhaité.
- Les montants anormaux de déchets de fabrication, de main d’œuvre ou d’autres
ressources utilisées dans la construction ou dans l’aménagement de l’immeuble.
2.1.2. Traitement comptable des immeubles de placement à la date de clôture
Selon l’IAS 40, une société détenant des immeubles de placement doit choisir entre le
modèle du coût et le modèle de la juste valeur, et doit appliquer la méthode choisie à tous ses
immeubles de placement. Ce même traitement a été maintenu par la norme IFRS pour les
petites et moyennes entreprises.
2.1.2.1. Modèle de la juste valeur
Le premier traitement préconisé par l’IAS 40 est le modèle de la juste valeur. La norme IAS
40 définit la juste valeur d’un immeuble de placement comme étant « le montant pour lequel
un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans

des conditions de concurrence normale26 ». Cette définition fait référence à des parties
consentantes et bien informées. Un acheteur consentant est un acheteur intéressé par l’achat
sans être tenu de le faire et sans subir aucune pression. Cet acheteur n’est pas prêt à payer un
prix supérieur au prix de marché. Le vendeur consentant est un vendeur motivé pour vendre
son bien au meilleur prix obtenu sur le marché. Il ne s’agit pas donc d’un vendeur pressé,
forcé de vendre ou disposé à abandonner son bien pour un prix qui n’est pas jugé raisonnable
dans les conditions actuelles du marché. Ces deux parties doivent être bien informées de la
nature et des caractéristiques de l’immeuble de placement en question.
Cette transaction doit être réalisée dans des conditions de concurrence normale. Cela signifie
qu’elle est présumée se réaliser entre des parties n’ayant pas de relations particulières, et dont
chacune agit de manière indépendante.
La juste valeur est spécifique à une période déterminée du fait que la valeur de marché peut
changer d’une période à l’autre. Il est, alors, plus approprié d’arrêter cette juste valeur à la
date de clôture ou à une date qui lui est proche afin de refléter l’état du marché à la date
d’arrêté des comptes.
L’IAS 40 encourage les entités à déterminer la juste valeur d’un immeuble de placement en
recourant aux services d’un évaluateur indépendant « possédant une qualification
professionnelle pertinente et reconnue et une expérience récente quant à la localisation
géographique et la catégorie de l’immeuble de placement objet de l’évaluation27 ».
Pour la détermination de la juste valeur d’un immeuble de placement, la meilleure indication

est fournie par le prix actuel sur un marché actif d’un bien immobilier similaire dans la
même localisation, le même état et faisant l’objet de contrat de location ou autres contrats
similaires. En cas de défaut de prix actuels sur un marché actif, la société détentrice de
l’immeuble de placement recourt à des informations émanant de sources diverses,
notamment :
« (a) les prix actuels sur un marché actif de biens immobiliers différents de par leur nature,
leur état ou leur localisation (ou faisant l’objet de contrats de location ou autres contrats
différents) corrigés pour refléter ces différences ;
26
IAS 40 « Immeuble de placement » ; § 36.
27

(b) les prix récents d’immeubles similaires sur des marchés moins actifs, corrigés pour
refléter tout changement des conditions économiques intervenu depuis la date des
transactions effectuées aux prix en question ; et
(c) les projections actualisées des flux de trésorerie sur la base d’estimations fiables des flux
de trésorerie futurs s’appuyant sur les termes de contrats de location et autres contrats
existants et, dans la mesure du possible, sur des indications externes telles que les loyers
actuels demandés sur le marché pour des biens similaires ayant la même localisation et dans
le même état, en appliquant des taux d’actualisation qui reflètent les estimations par le
marché actuel de l’incertitude quant au montant et à la date des flux de trésorerie »28.
Il est, toutefois, possible que les diverses sources sus-indiquées puissent aboutir à des
conclusions différentes quant à la juste valeur d’un immeuble de placement. L’entité est
amenée dans ce cas à examiner les raisons de ces différences afin d’arrêter l’estimation la
plus fiable dans un intervalle d’estimations raisonnables de la juste valeur.
S’il s’avère impossible de déterminer la juste valeur d’un immeuble de placement d’une
façon fiable et continue (transactions comparables peu fréquentes et absence d’estimations
fiables de la juste valeur), il est exigé d’évaluer ledit immeuble de placement selon le modèle
du coût. La valeur résiduelle de l’immeuble en question doit être égale à zéro.
Une entité qui choisit le modèle de la juste valeur, doit l’utiliser pour tous ses immeubles de
placement. Si une entité, ayant choisi auparavant le modèle de la juste valeur, se trouve dans
l’impossibilité de déterminer la juste valeur d’un de ses immeubles de placement, elle peut
appliquer le modèle du coût historique uniquement à cet immeuble de placement.
2.1.2.2. Modèle du coût
La deuxième méthode autorisée pour la comptabilisation des immeubles de placement est le

modèle du coût. En choisissant ce modèle, l’entité est amenée à appliquer les dispositions de
l’IAS 16 et à évaluer ses immeubles de placement à leur coût diminué des amortissements et
des pertes de valeur. L’entité doit fournir, toutefois, une information au niveau de ses états
financiers portant sur la juste valeur de ses immeubles de placement
28
IAS 40 « Immeubles de placement ; § 46.

 Amortissement des immeubles de placement
Toute partie ayant un coût significatif par rapport au coût global de l’immeuble doit être
amortie séparément. Les parties significatives d’un même immeuble, ayant une même durée
d’utilité et un même mode d’amortissement, peuvent être regroupées pour déterminer la
dotation aux amortissements.
Le montant amortissable d’un immeuble de placement, déterminé après la déduction de la

valeur résiduelle, doit être réparti systématiquement sur sa durée d’utilité. Plusieurs facteurs
sont pris en compte dans la détermination de la durée d’utilité tels que l’usage attendu, l’usure
physique, l’obsolescence technique et commerciale et les limites juridiques sur l’usage de
l’immeuble. La dotation aux amortissements est à constater dans le résultat de l’exercice.
Il est à noter que les terrains et les constructions sont considérés comme des actifs distincts et
doivent être comptabilisés séparément. Les terrains sont des actifs non amortissables du fait
qu’ils ont une durée d’utilité illimitée.
Le mode d’amortissement doit refléter la manière avec laquelle les avantages économiques
futurs liés à l’actif seront consommés par la société et doit être conservé d’une période à
l’autre. L’amortissement d’un actif prend effet du moment où le bien immeuble est prêt à être
utilisé, soit à l’endroit et dans l’état nécessaires pour pouvoir l’exploiter de la manière prévue
par la direction. Cet amortissement ne prend fin que si l’immeuble en question est classé
comme détenu pour être vendu ou lorsqu’il est décomptabilisé.
La valeur résiduelle ainsi que la durée d’utilité d’un immeuble de placement doivent être
révisées à la clôture de chaque exercice. Les changements constatés sont considérés comme
des changements d’estimation comptable à traiter conformément aux dispositions de l’IAS 8
« Méthodes comptables, changements d’estimations comptables et erreurs ».
 Indices de dépréciation des immeubles de placement
Selon les dispositions de l’IAS 36 dépréciation d’actifs, « Une entité doit apprécier à la fin de
chaque période de reporting s’il existe un quelconque indice qu’un actif a pu se déprécier. S’il
existe un tel indice, l’entité doit estimer la valeur recouvrable de l’actif 29».
29
IAS 36 « Dépréciation d’actifs » ; § 9.

Afin d’apprécier l’existence d’un indice de dépréciation, l’entité prend en considération des
facteurs externes et internes, et au minimum ceux-ci :
 Sources d’informations externes :
- Diminution de la valeur de marché d’un actif d’une façon plus importante du seul effet
attendu du passage du temps ou de l’utilisation normale de l’actif.
- Survenance de changements importants dans l’environnement technologique,
économique, juridique ou dans le marché, ayant un effet négatif sur l’entité.
- Augmentation du taux d’intérêt du marché affectant probablement le taux
d’actualisation utilisé dans le calcul de la valeur d’utilité d’un actif et engendrant la
diminution d’une façon significative de la valeur recouvrable de l’actif.
- La valeur comptable de l’actif net de l’entité est supérieure à sa capitalisation
boursière.
 Sources d’informations internes
- Existence d’éléments probants d’obsolescence ou de dégradation physique d’un actif ;

- Survenance de changements importants, portant sur le degré ou le mode d’utilisation
actuel ou attendu d’un actif, ayant un effet négatif sur l’entité, (mise hors service,
plans d’abandon ou de restructuration, plans de sortie de l’actif...).
- Existence d’éléments probants provenant du système d’information interne montrant
que la performance économique d’un actif est, ou sera moins bonne que celle attendue.
L’IAS 36 « Dépréciation d’actifs » précise que si un indice indique qu’un actif a pu se

déprécier, cela peut amener à revoir et à ajuster la durée d’utilité restante, le mode
d’amortissement ou la valeur résiduelle de l’actif même si aucune perte n’a été comptabilisée.
 Valeur recouvrable d’un immeuble de placement
La valeur recouvrable de l’immeuble de placement correspond à la valeur la plus élevée entre

sa juste valeur après déduction du coût de la vente et sa valeur d’utilité. Si l’une de ces deux
valeurs est supérieure à la valeur comptable nette de l’actif, il n’est pas nécessaire de
déterminer la deuxième valeur. S’il s’avère impossible de déterminer la juste valeur d’un
immeuble de placement, l’entité peut se contenter de la valeur d’utilité et la considérer comme
valeur recouvrable.

La juste valeur ‘diminuée des coûts de la vente’ est le prix conçu dans un accord de vente
irrévocable pour une transaction dans des conditions de concurrence normale entre des parties
bien informées et consentantes, ajusté de l’effet des coûts marginaux relatifs à la sortie de
l’actif.
En l’absence d’un accord de vente irrévocable, et en cas d’existence d’un marché actif sur
lequel l’immeuble peut être négocié, la juste valeur diminuée des coûts de la vente correspond
au prix du marché de l’actif moins les coûts de sortie s’y rattachant. En l’absence d’un accord
de vente irrévocable ainsi que d’un marché actif, la juste valeur diminuée des coûts de la
vente est estimée à partir de la meilleure information disponible reflétant le montant, net des
coûts de sortie, qu’une entité pourrait obtenir, à la date de reporting, lors d’une transaction,
dans des conditions de concurrence normale entre des parties bien informées et consentantes.
L’IAS 36 « Dépréciation d’actifs » précise que la valeur d’utilité correspond à la valeur

actuelle des flux de trésorerie futurs attendus d’un actif. Afin d’évaluer la valeur d’utilité, les
projections des cash-flows futurs doivent être fondées sur des hypothèses raisonnables et
documentées représentant la meilleure estimation par la direction de l’ensemble des
conditions économiques qui existeraient pendant la durée d’utilité restante de l’actif.
Les projections des cash-flows futurs doivent émaner des budgets les plus récents approuvés
par la direction et couvrant une période maximale de cinq ans. Au-delà de la période de cinq
ans, l’entité estime, par extrapolation, des projections issues des budgets (ou prévisions) en
leur appliquant un taux de croissance stable ou décroissant pour les années futures, sauf si un
taux croissant pourrait être justifié.
Le taux d’actualisation est le « taux de rendement que des investisseurs demanderaient s’ils
avaient à choisir un placement qui générerait des flux de trésorerie dont le montant,
l’échéance et le profil de risque seraient équivalents à ceux que l’entreprise s’attend à obtenir
de l’actif 30». Il s’agit d’un taux, avant impôt, reflétant l’appréciation courante du marché de
la valeur temps et de l’argent et des risques spécifiques à l’actif.
 Comptabilisation, évaluation et reprise d’une perte de valeur
En cas d’existence d’un indice de perte de valeur d’un actif, sa valeur recouvrable doit être
estimée. Si cette dernière devient inférieure à la valeur comptable de l’actif, l’entité
comptabilise immédiatement la perte de valeur en charges de l’exercice.
30
IAS 36 « Dépréciation d’actifs » ; § 56.

Après la comptabilisation d’une perte de valeur, la nouvelle valeur comptable de l’actif,

diminuée de la valeur résiduelle, doit être répartie, d’une façon systématique sur la durée
d’utilité restante de l’actif.
L’entité doit apprécier, à chaque date de reporting, l’existence d’un indice montrant qu’une
perte de valeur, précédemment constatée, n’existe plus ou a diminué. Dans ce cas, elle estime
la valeur recouvrable de l’actif et comptabilise éventuellement, sauf cas de goodwill, une
reprise de la perte de valeur en tant que produit dans la limite de la valeur comptable nette,
déterminée à partir du coût initial de l’actif et du montant de la perte.
Pour apprécier l’existence ou non d’un indice montrant qu’une perte de valeur, précédemment
constatée, n’a plus lieu d’exister ou a diminué, l’entité considère les indices suivants :
 Indices externes
- Augmentation importante de la valeur de marché de l’actif durant la période ;

- Survenance de changements importants, dans l’environnement technologique,
économique ou juridique ou dans le marché de l’entité, ayant un effet favorable ;
- Diminution du taux d’intérêt du marché ou d’autres taux de rendement du marché
affectant le taux d’actualisation utilisé dans le calcul de la valeur d’utilité de l’actif et
augmentant de façon significative sa valeur recouvrable.
 Indices internes
- Survenance de changements importants, dans le degré ou le mode d’utilisation d’un

actif, ayant un effet favorable sur l’entité ;
- Provenance d’indication, du système d’information interne, montrant que la
performance économique de l’actif est/ou sera meilleure que celle attendue.
En cas d’existence d’un indice montrant qu’une perte de valeur précédemment comptabilisée
n’a plus lieu d’exister ou devrait être diminuée, l’entité sera amenée à examiner et à ajuster la
durée d’utilité restant à courir, le mode d’amortissement et/ou la valeur résiduelle.
2.1.3. Transfert et sortie d’un immeuble de placement
2.1.3.1. Transfert
En cas de survenance de changements d’utilisation de biens immeubles, des transferts, des

entrées ou des sorties de la catégorie immeubles de placement doivent être effectuées. En cas

de transfert d’un immeuble de placement évalué à la juste valeur à un bien immobilier occupé
par son propriétaire ou à la catégorie ‘stocks’, le bien sera comptabilisé à sa juste valeur à la
date du changement de l’utilisation.
En cas de transfert d’un bien immobilier occupé par son propriétaire vers un immeuble de
placement qu’elle compte comptabiliser à la juste valeur, l’entité doit appliquer l’IAS 16
jusqu’à la date du changement de l’utilisation. Ainsi, elle amortit le bien immobilier et
comptabilise toute perte de valeur survenue.
En cas de transfert d’un immeuble de la catégorie ‘stocks’ en immeuble de placement à

comptabiliser à la juste valeur, la différence entre la juste valeur de l’immeuble à cette date et
sa valeur comptable, doit être comptabilisée en résultat de l’exercice.
2.1.3.2. Sortie d’un immeuble de placement
Un immeuble de placement est décomptabilisé lorsqu’il est retiré de l’actif ou lorsqu’il n’est
plus utilisé par l’entité d’une façon permanente et qu’aucun avantage économique futur n’est
attendu de sa sortie de l’actif. La sortie d’un immeuble de placement peut correspondre à la
vente de l’immeuble ou à la conclusion d’un contrat de location financement.
Si la société comptabilise dans la valeur comptable d’un actif le coût de remplacement d’une
partie d’un immeuble de placement sorti, elle décomptabilise la valeur remplacée dudit
immeuble.
Les profits ou pertes résultant de la sortie d’un immeuble de placement, correspondant à la

différence entre le produit net de la sortie et la valeur comptable nette de l’immeuble, doivent
être comptabilisés dans le résultat de l’exercice.
2.2. Règles de présentation des immeubles de placement et informations à

fournir
2.2.1. Dispositions générales
Les immeubles de placement doivent être présentés dans une rubrique spécifique au niveau
des états financiers de la société.

Selon l’IAS 40, la société détentrice des immeubles de placement doit présenter une
information sur les critères développés pour distinguer un immeuble de placement des autres
catégories d’immeubles (stocks, immeuble d’exploitation) lorsque sa classification est
difficile. Egalement, elle doit indiquer les méthodes et les hypothèses importantes retenues
pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement. Elle doit aussi préciser, si la
juste valeur des immeubles de placement repose sur une évaluation effectuée par un
évaluateur indépendant, ayant une qualification professionnelle pertinente et reconnue, et
muni d’une expérience récente sur la situation géographique et la catégorie de l’immeuble de
placement objet de l’évaluation. En cas d’absence d’une telle évaluation, l’entité est tenue de
le mentionner.
L’entité doit préciser, dans ses états financiers, les montants comptabilisés en résultat au titre
des produits locatifs des immeubles de placement, les charges opérationnelles directes
relatives à ces immeubles ayant, ou non, généré des produits locatifs au cours de la période.
L’entité est tenue, par ailleurs, de signaler l’existence ainsi que les montants des restrictions
portant sur la réalisation des immeubles de placement ou sur la récupération des produits (y
compris les produits de leur cession) ainsi que les obligations contractuelles d’achat, de
construction et d’aménagement ou de réparation, de maintenance et d’améliorations des
2.2.2. Modèle de la juste valeur
Mis à part les dispositions sus-indiquées, toute entité ayant opté pour le modèle de la juste
valeur doit fournir un rapprochement entre la valeur comptable de placement à l’ouverture et
à la clôture de l’exercice en mentionnant les informations suivantes :
- Les entrées en distinguant celles qui résultent d’acquisitions, celles qui résultent de
dépenses ultérieures incluses dans la valeur de l’actif et celles qui résultent
d’acquisitions dans le cadre de regroupements d’entreprises ;
- Les actifs détenus en vue de leur revente conformément à l’IFRS 5 et autres sorties ;
- Les profits ou pertes nets résultant de la variation de la juste valeur ;
- Les transferts des immeubles de placement en stocks et en biens immobiliers occupés
par leur propriétaire et vice versa ;

- Les écarts de change nets résultant de la conversion des états financiers dans une
monnaie étrangère et de la conversion d’une activité étrangère dans la monnaie de
présentation des états financiers de l’entité ;
- Toute autre variation.
Lorsqu’une entité est dans l’impossibilité de déterminer la juste valeur d’un immeuble de
placement, le rapprochement entre la valeur comptable de placement à l’ouverture et à la
clôture de l’exercice doit être effectué, pour cet immeuble, d’une façon séparée. L’entité est
appelé à fournir les informations suivantes :
- La description de l’immeuble de placement ;

- Les raisons qui rendent difficile la détermination de la juste valeur ;
- L’intervalle le plus probable d’estimation de la juste valeur.
2.2.3. Modèle du coût
Toute entité ayant opté pour le modèle du coût doit fournir, outre les informations générales,
les éléments suivants :
- Le mode d’amortissement, les durées d’utilité ou les taux d’amortissement appliqués ;

- La valeur comptable brute, le cumul des amortissements et le cumul des pertes de
valeurs au début et à la fin de l’exercice.
L’entité doit, également, fournir un rapprochement entre la valeur comptable des immeubles
de placement à l’ouverture et à la clôture de l’exercice tout en mentionnant les informations
suivantes :
- Les entrées en distinguant celles qui résultent d’acquisitions, celles qui résultent de
dépenses ultérieures incluses dans la valeur de l’actif et celles qui résultent
d’acquisition dans le cadre de regroupements d’entreprises ;
- Les actifs détenus en vue de leur revente conformément à l’IFRS 5 ainsi que les autres
sorties ;
- Les amortissements ;
- Le montant des pertes de valeur comptabilisées et/ou reprises au cours de la période
conformément à l’IAS 36 « Dépréciation d’actifs » ;
- Les profits ou pertes nets résultant de la variation de la juste valeur ;

- Les transferts des immeubles de placement en stocks et en biens immobiliers occupés

par leur propriétaire et vice versa ;
- Les écarts de change nets résultant de la conversion des états financiers dans une autre
monnaie étrangère et de la conversion d’une activité étrangère dans la monnaie de
présentation des états financiers de l’entité ;
- Tout autre changement.
2.3. Evaluation des immeubles de placement et guide de détermination de la juste

valeur
L’évaluation des immeubles de placement, telle que développée dans les parties précédentes,
peut être effectuée à la date de clôture à la juste valeur. Les normes IFRS, applicables à partir
de 2005 accordent une importance accrue à la détermination de la juste valeur.
Dans un souci de convergence avec les US GAAP, l’IASB a publié un exposé-sondage sur
l’évaluation de la juste valeur reprenant les changements apportés par la norme américaine
FAS 157 relative aux évaluations à la juste valeur. Cet exposé permet d’établir une source
unique d’indicateurs pour toutes les évaluations de la juste valeur.
2.3.1. Evaluation à la juste valeur selon les US GAAP
L’objectif de la norme FAS 157 est de définir un cadre conceptuel susceptible d’être utilisé
dans toutes les normes nécessitant une évaluation à la juste valeur. La juste valeur correspond
au prix qui serait perçu pour vendre un actif, ou payé pour transférer un passif, dans une
transaction normale intervenant, à la date d’évaluation, entre les acteurs d’un marché. La juste
valeur est définie comme un prix de sortie (exit price) sur le marché.
La norme américaine définit trois niveaux de hiérarchie pour les données qui permettent
d’évaluer la juste valeur. Ces niveaux sont établis par ordre de fiabilité et de disponibilité des
données sur le marché :
- Niveau 1: les hypothèses utilisées pour la détermination de la juste valeur

correspondent aux prix cotés sur un marché actif.
- Niveau 2: les prix sont déterminés sans correspondre à des prix de niveau 1. Il s’agit,
par exemples, des prix cotés sur un marché actif en présence d’actifs similaires ou des
prix cotés sur un marché non actif en présence d’actifs identiques.

- Niveau 3: la détermination de la juste valeur de niveau 3 signifie l’absence de données

observables sur un marché.
Assimiler la valeur spécifique d’un bien à son prix de cession (exit price) fait de la
négociabilité de l’actif une condition fondamentale de son évaluation. En conséquence, les
actifs corporels spécifiques à l’entreprise trouvent difficilement leur place selon ce principe.
La norme FAS 157 retient trois approches cohérentes de valorisation :
- l’approche de marché à partir des prix observables et des autres informations tirées des
transactions réelles ;
- l’approche par les revenus selon des techniques actuarielles ;
- l’approche coût (appelée aussi coût de remplacement).
Il est à préciser que la norme FAS 157 ne comporte pas, dans le prolongement de son cadre
conceptuel de guide d’application des techniques d’évaluation. Une telle situation est de
nature à encourager la diversité des pratiques en matière d’évaluation et ne permet pas
d’assurer une comparabilité, dans le temps et dans l’espace.
2.3.2. Evaluation à la juste valeur selon les IFRS
Le projet de norme comptable internationale d’information financière « Evaluation de la juste

valeur » établit un cadre unique de traitement de la juste valeur et impose de fournir, en
conséquence, des informations, sur cette évaluation.
Selon ce projet de norme, l’évaluation de la juste valeur est déterminée en fonction de

l’utilisation optimale de l’actif. On distingue l’utilisation optimale de l’actif qui correspond à :
- Celle de l’actif dit « à l’utilisation » : si l’actif apporte une valeur maximale du fait de son
utilisation conjointement avec d’autres actifs et passifs, sa juste valeur doit être évaluée
selon le postulat de la valeur de son utilisation. Elle est déterminée en se basant sur le prix
à recevoir lors d’une transaction actuelle de vente de cet actif, dans l’hypothèse où ce
dernier sera utilisé avec d’autres actifs et passifs (en tant que groupe) qui seraient
disponibles pour les intervenants.
- Celle de l’actif dit « à l’échange » : si l’actif apporte à lui seul une valeur maximale aux
intervenants du marché, la juste valeur de l’actif doit être évaluée selon le postulat de la
valeur à l’échange. Cette juste valeur de l’actif est déterminée, alors, sur la base du prix à

recevoir suite à une transaction actuelle de vente à des intervenants du marché pour son
utilisation de façon autonome.
L’utilisation optimale de l’actif est déterminée sur la base de son utilisation par les
intervenants du marché. En se basant sur le postulat de la valeur en utilisation ou sur le
postulat de la valeur à l’échange, l’actif est vendu individuellement. Cependant, pour le
postulat de la valeur en utilisation, les intervenants du marché utiliseront l’actif conjointement
avec d’autres actifs et passifs, qui seront disponibles pour eux.
2.3.3. Guide de détermination de la juste valeur
2.3.3.1. Techniques d’évaluation
Le projet de norme « Evaluation de la juste valeur » préconise l’utilisation de trois approches

possibles de valorisation : l’approche par le marché, l’approche par le résultat et l’approche
par les coûts.
- L’approche par le marché : Cette approche se fonde sur les prix et les informations
pertinentes issus des transactions de marché portant sur des actifs ou des passifs identiques
ou comparables. Les données de marché seront déterminées sur la base d’une information
récente provenant de sources indépendantes et utilisées par les participants du marché lors
de leurs prises de décisions.
- L’approche par le résultat : Cette approche consiste à déterminer la valeur d’un bien en
appliquant, au revenu qu’il procure à son propriétaire, un coefficient d’actualisation
convenablement choisi. La mise en œuvre de cette approche exige, d’une part, la
connaissance des estimations des flux de trésorerie futurs liés à l’actif ou au passif faisant
l’objet de l’évaluation et d’autre part, la détermination du taux d’actualisation adapté.
- L’approche par les coûts : Cette méthode consiste donc à reconstituer le prix de revient du
bien, déduction faite, le cas échéant, d’une dépréciation provenant de l’obsolescence. cette
approche fait référence à l’actif de remplacement ayant une utilité comparable. L’approche
par les coûts est généralement appropriée pour l’évaluation de la juste valeur des actifs
corporels selon le postulat de la valeur en utilisation. Cette méthode est peu utilisée sur le
marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou
pour définir des valeurs d'exploitation comme les stocks.

La société doit recourir à des techniques d’évaluation appropriées pour lesquelles les données
sont disponibles en quantités suffisantes pour évaluer la juste valeur. Elle est appelée à utiliser
au maximum les données d’entrée observables pertinentes et à mettre à jour, périodiquement,
les techniques d’évaluation utilisées en fonction des prix des transactions actuelles du marché
observables pour le même actif. Il est plus adéquat dans certains cas de recourir à une seule
technique d’évaluation. Dans d’autres cas, l’utilisation de plusieurs techniques d’évaluation
est plus appropriée.
En cas de recours à plusieurs techniques pour déterminer la juste valeur, les résultats obtenus
doivent être évalués et pondérés, s’il y a lieu, en tenant compte du caractère raisonnable de la
fourchette de valeurs qu’indiquent ces résultats. L’évaluation de la juste valeur correspond au
montant compris dans cette fourchette, qui sera le plus représentatif de la juste valeur compte
tenu des circonstances.
2.3.3.2. Hiérarchie des justes valeurs
Le projet de norme IFRS « Evaluation de la juste valeur » prévoit une hiérarchie des justes
valeurs selon trois niveaux d’importance.
 Données d’entrée de niveau 1
Il s’agit des prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs
identiques auxquels l’entité peut avoir accès à la date d’évaluation. L’entité doit avoir accès
au marché à la date d’évaluation sans la nécessité d’être en mesure de vendre l’actif ou de
transférer le passif à cette date.
Est considéré comme marché actif, pour un actif donné, tout marché sur lequel ont lieu des
transactions portant sur un actif donné selon une fréquence et un volume suffisants afin de
fournir une information sur le prix d’une façon continue. Le prix coté sur un marché actif
fournit les indications les plus fiables pour la détermination de la juste valeur. Dans certaines
circonstances, un prix coté peut ne pas être représentatif de la juste valeur. C’est le cas, par
exemple, lorsqu’une entité détient un grand nombre d’actifs similaires évalués à la juste
valeur et qu’il est possible qu’un prix coté sur un marché actif soit disponible mais pas
facilement accessible pour chaque actif ou passif pris individuellement. Dans ce cas, l’entité
peut recourir à une autre méthode pour évaluer la juste valeur. Cette méthode d’évaluation
aboutit à une juste valeur d’un niveau inférieur.

Il se peut, dans certaines situations, qu’un prix coté sur un marché actif ne reflète pas la juste
valeur à la date d’évaluation ; tel est le cas d’événements importants survenus après la clôture
du marché, mais avant la date d’évaluation. Si le prix coté est ajusté en tenant compte de ces
nouvelles informations, la juste valeur est classée à un niveau inférieur. C’est le cas, par
exemples, d’une information qui était disponible après la clôture du marché, d’une transaction
importante de gré à gré, d’une annonce importante après la date de clôture ou d’un prix coté
sur un autre marché actif. Dans ce cas, bien qu’une entité ne soit pas tenue d’entreprendre
tous les efforts nécessaires pour connaître de tels événements, elle ne peut ignorer les
informations disponibles à la date de clôture. De ce fait, une politique doit être appliquée de
manière constante par l’entité pour identifier et traiter de tels événements.
Ce sont des données d’entrée se rapportant à l’actif ou au passif, autres que les prix cotés
inclus dans les données d’entrée de niveau 1. Ces données peuvent être observables
directement (sous forme de prix) ou indirectement (déterminées à partir de prix).
Il est possible que l’actif ou le passif en question ait une échéance spécifiée (contractuelle).
Dans ce cas, une donnée d’entrée de niveau 2 doit être observable pour la quasi-totalité de la
durée de l’actif ou du passif.
Sont considérées des données d’entrée de niveau 2:
- les prix cotés sur des marchés actifs relatifs à des actifs ou à des passifs similaires ;
- les prix cotés sur des marchés qui ne sont pas actifs relatifs à des actifs ou à des passifs
identiques ou similaires ;
- les données d’entrée autres que les prix cotés qui sont observables pour l’actif ou le
passif tels que les taux d’intérêt et les courbes de taux, etc ;
- les données d’entrée obtenues principalement à partir de données de marché observables
ou les données d’entrée corroborées par ces données de marché.
Les ajustements apportés aux données d’entrée de niveau 2 dépendent de plusieurs facteurs
spécifiques à l’actif ou au passif, tels que l’état de l’actif ou l’endroit dans lequel il se trouve,
dans quelle mesure les données d’entrée ont trait à des éléments comparables à l’actif ou au
passif, ainsi que le volume et le niveau d’activité sur les marchés dans lesquels ces données
d’entrée sont observées. Si un ajustement significatif de la juste valeur dans son ensemble a
lieu, il pourra faire émerger une valeur de niveau 3.

Il s’agit des données d’entrée se rapportant à un actif ou à un passif non fondées sur des
données de marché observable et donc fondées sur des données d’entrée non observables. Ces
données d’entrée non observables doivent refléter les hypothèses utilisées par les intervenants
du marché afin de fixer le prix de l’actif ou du passif.
Les données d’entrée non observables doivent être arrêtées en recourant aux meilleures
informations disponibles et pouvant être générées à partir de données propres à l’entité. Les
propres données de l’entité doivent être ajustées si les informations disponibles indiquent :
- que d’autres intervenants du marché utilisent des données différentes ;
- qu’il existe un élément propre à l’entité sans qu’il soit disponible pour les autres
intervenants du marché.
SECTION 3 : APPLICATION DE L’IAS 40 DANS LE CONTEXTE TUNISIEN
Les règles et les principes prévus par les normes IFRS sont en voie de devenir le langage
comptable universel de la plupart des pays et des marchés de capitaux. Le référentiel IFRS
prévoit des informations beaucoup plus complètes et détaillées.
Le Conseil National de la Comptabilité a entamé un projet de réforme comptable en Tunisie

afin d’aligner le système comptable des entreprises au référentiel IFRS. L’IAS 40 est
considérée parmi les normes présentant une importance accrue du fait qu’elle propose des
solutions pratiques pour certains problèmes de traitement des immeubles de placement en
Tunisie.
3.1. Applicabilité de l’IAS 40 pour les sociétés tunisiennes : préalables ou pré-

acquis
L’application, pour le contexte tunisien des normes IFRS en général, et de la norme IAS 40 en
particulier, nécessite plusieurs retraitements préalables à mettre en place afin de permettre une
transition facile et au temps opportun aux normes IFRS.

3.1.1. Recensement des immeubles de placement
Toute société optant pour l’application l’IAS 40 devrait commencer par recenser l’ensemble
de son patrimoine immobilier afin d’identifier les immeubles de placement. Elle doit
commencer par recenser les biens immeubles qu’elle possède ou utilise. Il s’agit :
- Du patrimoine immobilier détenu ou exploité par la société : locaux d’exploitation,

bureaux, logements, dépôt, etc. Ce recensement est effectué grâce à l’édition de
l’ensemble des biens comptabilisés dans les comptes individuels de la société.
- Des biens immobiliers qu’elle loue en tant que preneur dans le cas de contrats de
location que ce soient des terrains, des constructions…
Dans une deuxième étape, la société doit identifier parmi ses biens immobiliers ceux qui
répondent à la définition d’un immeuble de placement. Elle doit suivre les étapes suivantes :
Le bien immobilier est-il détenu en Oui A traiter en tant que

vue de sa vente dans le cadre de
Stock
l’activité ordinaire de la société ?
Non
Oui
Le bien immobilier est-il occupé par
son propriétaire ?
A traiter en tant
Non qu’immobilisations
corporelles
S’agit-il d’un immeuble en cours de Oui

construction destiné aux activités
d’exploitation ?
Non
Le bien immobilier est à

considérer comme immeuble de
placement

Les compagnies d’assurance et de réassurance, à leur tour, considèrent les immeubles

exploités directement par leurs soins (siège social, bureaux administratifs ou autres) comme
des immeubles de placement. Ceci est en contradiction avec les dispositions de la norme IAS
40 qui considère ces immeubles comme des immeubles d’exploitation et les exclut de la
définition des immeubles de placement.
3.1.2. Détermination de la juste valeur des immeubles de placement
L’IAS 40 exige la détermination de la juste valeur par immeuble de placement que ce soit en
appliquant le modèle de la juste valeur ou le modèle du coût historique. En recourant au
modèle de la juste valeur, l’évaluation des immeubles de placement est effectuée, à chaque
date de clôture, à la juste valeur. Si la société choisit, par contre, d'appliquer le modèle du
coût historique, elle serait appelée à fournir une information, au niveau des notes aux états
financiers, sur la juste valeur des immeubles de placement qu’elle détient.
3.1.3. Une information financière plus détaillée
En cas d’adoption des normes IFRS, les sociétés tunisiennes doivent veiller à présenter une
information financière plus détaillée. Dans un souci de transparence, le volume des
informations à présenter au niveau des notes aux états financiers est plus détaillé dans les
normes IFRS. Cette démarche va même jusqu’à demander aux sociétés qui ont le choix entre
deux traitements, de publier dans leurs notes aux états financiers l’information calculée selon
le traitement qu’elles n’auront pas choisi ainsi que l’impact de l’option délaissée. Et c’est,
notamment, le cas de l’évaluation des immeubles de placement à la date de clôture puisque les
entités qui choisissent le modèle du coût doivent présenter une information au niveau des
notes aux états financiers portant sur la juste valeur de leurs immeubles de placement.
Toutefois, quelque soit l’option choisie, les immeubles de placement doivent être présentés
dans une ligne séparée de l’actif en ajoutant une ligne spécifique « Immeubles de
placement ».
3.2. Modèle de la juste valeur : Quelles implications pour les sociétés

tunisiennes ?
Le choix du modèle de la juste valeur peut avoir plusieurs conséquences sur la présentation
des états financiers des entités détenant des immeubles de placement.

3.2.1. Choix irréversible et application généralisée
Bien que la norme IAS 40 préconise l’usage de la juste valeur pour les évaluations
postérieures des immeubles de placement, elle ne l’impose pas. Mais une fois ayant retenu le
modèle de la juste valeur, la société doit continuer à l’utiliser. Autrement dit, le choix de la
méthode de la juste valeur est irréversible : si une entreprise a choisi l'option juste valeur, il
lui est pratiquement impossible de revenir au modèle du coût.
Par ailleurs, l’application du modèle de la juste valeur doit être généralisée à l’ensemble des
immeubles de placement de la société et ne devra pas être effectuée individuellement pour
chaque immeuble. L’entreprise ne peut pas choisir d’évaluer une partie des immeubles de
placement selon le modèle de la juste valeur et l’autre partie selon le modèle du coût.
3.2.2. Effets comptables de l’adoption du modèle de la juste valeur
3.2.2.1. Impact lors de la première adoption des normes IFRS
Les impacts du passage aux normes IFRS sont nombreux. L’IFRS 1 précise que tout
ajustement lié à la première application des IFRS ne doit pas avoir d’impact sur le résultat de
l’exercice et doit être imputé directement sur les capitaux propres. Ainsi, l’effet de
l’évaluation des immeubles de placement de la société à la juste valeur sera comptabilisé dans
les capitaux propres lors de l’adoption des IFRS.
- Cas d’une plus-value latente
Débit Crédit
Immeubles de placement X
Réserves X
- Cas d’une moins-value latente
Débit Crédit
Réserves X
Immeubles de placement X

On peut présumer que dans la plupart des cas, la juste valeur d’un immeuble de placement
sera nettement supérieure à sa valeur comptable nette, ce qui aura pour conséquence une
hausse sensible des capitaux propres. Ceci étant, le choix de cette option ne pourra pas avoir
lieu sans impacter les capitaux propres de la société et sans refléter sa situation patrimoniale
réelle au niveau de ses états financiers.
Impact sur les compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes
Pour les compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes, la valeur d’un immeuble
de placement, faisant partie de l’actif en représentation des provisions techniques, peut être
ramenée à la hausse suite à l’application du modèle de la juste valeur. Une plus-value latente,
correspondant réellement à une réévaluation de la valeur de l’immeuble de placement, devrait
être constatée. La nouvelle valeur de l’immeuble de placement évalué à la juste valeur ne peut
être prise en considération dans l’arrêté de l’actif en représentation des provisions techniques
que suite à l’autorisation préalable du ministre des finances conformément aux dispositions de
l’arrêté du ministre des finances du 27 février 2001, fixant la liste, le mode de calcul des
provisions techniques et les conditions de leur représentation tel que modifié par l’arrêté du
28 mars 2005.
3.2.2.2. Impact à chaque clôture d’exercice
Par l’adoption des normes IFRS, les entreprises verront apparaître de nouveaux éléments dans
leur compte de résultat tels que les variations de la juste valeur. L’IAS 40 impose aux sociétés
qui choisissent le modèle de la juste valeur, de comptabiliser la variation de la juste valeur
dans le résultat de l’exercice au cours duquel elle se produit. Par conséquent, le résultat de
l’exercice traduit, à chaque date de clôture, la variation de la juste valeur du patrimoine de
l’entreprise, permettant ainsi de fournir des indications ses performances et sur la conjoncture
du marché immobilier.
Il est à préciser que toute société ayant choisi le modèle de la juste valeur pour évaluer et
présenter ses immeubles de placement, devrait mentionner dans les notes aux états financiers
la valeur comptable des immeubles en question au cas où ils étaient comptabilisés selon le
modèle du coût.

3.2.3. Nécessité de suivi permanent des indicateurs du marché et de recours à un

expert pour l’évaluation de la juste valeur
Bien que la norme comptable NCT 31 impose l’évaluation des placements immobiliers des
sociétés d’assurance et/ou de réassurance, à la date de clôture, à la valeur d’usage
correspondant, essentiellement, à la valeur du marché, elle ne fournit pas de guide ou de
méthodes de détermination de la valeur d’usage. Cette valeur sera remplacée par la juste
valeur au niveau de l’IAS 40.
Contrairement à la norme NCT 31, l’IAS 40 détaille les méthodes de détermination de la juste
valeur et préconise un suivi rigoureux des prix appliqués pour des transactions afférant à des
biens immeubles semblables. Elle devrait, également, collecter les informations nécessaires
sur les revenus des immeubles de placement similaires sur le marché afin de pouvoir estimer
les cash-flows actualisés, base de détermination de la juste valeur dans certaines situations
L’IAS 40 encourage les sociétés à faire appel à un expert immobilier afin de déterminer la
juste valeur des immeubles de placement. Il peut s’agir, éventuellement, d’une personne
interne ou externe à la société. Le recours aux travaux d’un expert immobilier devra être
effectué aussi bien au moment du passage aux normes IFRS qu’à la clôture de chaque
exercice et ce, afin d’estimer convenablement la juste valeur des immeubles de placement.
3.3. Modèle du coût : Quelles implications pour les sociétés tunisiennes ?
Le choix du modèle du coût historique amène à se référer aux dispositions de l’IAS 16

« immobilisations corporelles ». Plusieurs retraitements sont à prendre en considération.
3.3.1. Ajustement du coût d’entrée et de l’amortissement des immeubles de placement
Le recours au modèle du coût nécessite de vérifier, en premier lieu, la composition du coût

des immeubles de placement. En effet, le coût d’acquisition d’un immeuble doit correspondre,
selon l’IAS 40, au prix d’achat majoré de toutes les dépenses directement attribuables. Les
compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes auront, en cas d’application des
normes IFRS, à ajuster le coût d’acquisition de leurs immeubles de placement ainsi que les
amortissements s’y rattachant. Elles doivent, à cet effet, rajouter dans le coût d’entrée les frais
d’acquisition tels que les droits de mutation, les frais d’actes et les commissions aux
intermédiaires immobiliers. Ces frais sont constatés en charges selon la NCT 31.

La norme IFRS 1 offre la possibilité, aux sociétés qui choisissent d’appliquer le modèle du
coût historique, de valoriser les immeubles de placement à leur juste valeur à la date de la
transition et de la retenir comme valeur comptable de l’immeuble en question. Cette option
permettrait aux sociétés d’éviter le retraitement du coût de leurs immobilisations et de leurs
immeubles de placement. La juste valeur est considérée comme la valeur comptable du bien et
les amortissements recommencent à zéro. L’impact de cet ajustement de la valeur des
immeubles de placement est constaté au niveau des capitaux propres dans le bilan
d’ouverture. Le choix de cette option risque d’augmenter la charge d’amortissement annuelle.
Selon l’IAS 16, l’amortissement d’un actif prend effet à partir du moment où l’actif est prêt à
être mis en service (se trouvant dans l’endroit et dans l’état nécessaire pour être exploité de la
manière prévue par la direction). Il est à noter que la NCT 05 précise que la date de début de
l’amortissement correspond à la date de mise en service de l’immobilisation corporelle.
Certains retraitements sont alors à effectuer afin d’ajuster la valeur comptable nette desdits
Par ailleurs, la durée d’utilité et le mode d’amortissement des immeubles de placement

doivent être revus au moins à chaque fin d’année. Si les attentes diffèrent de façon
significative des estimations précédentes, les modifications doivent être considérées comme
un changement d’estimation comptable ayant un impact sur les dotations de l’exercice en
cours et sur les exercices ultérieurs.
L’IAS 16 prévoie, également, une révision annuelle de la durée d’utilité et du mode

d’amortissement des immobilisations. Cette norme est plus exigeante que la NCT 05 qui traite
d’une révision périodique sans fixer une fréquence de révision claire.
La valeur résiduelle de l’immeuble de placement doit faire l’objet, selon l’IAS 16, d’une
réévaluation à la fin de chaque période annuelle afin de tenir compte d’une éventuelle
augmentation de prix. Les modifications qui en résultent auront un impact sur la base
amortissable et sur la charge d’amortissement.
3.3.2. Recours à l’approche par composantes
Les normes IFRS recommandent le recours, pour la comptabilisation des immobilisations

corporelles selon le modèle du coût amorti, à une approche par composantes. A cet effet, le
coût total d’un immeuble de placement doit être amorti entre ses différents éléments

constitutifs. Chaque élément est comptabilisé séparément dès lors que ses composantes ont
des durées d’utilité différentes de l’actif auquel elles se rapportent et qu’elles procurent des
avantages à l’entreprise selon un rythme différent (de l’actif auquel elles se rapportent).
L’objectif de l’approche par composantes est de refléter le mode de consommation d’un
composant s’il est plus rapide que le reste de l’actif.
Les sociétés qui adoptent cette approche par composantes doivent s’assurer que l’ensemble de
leurs immeubles de placement a fait l’objet d’une décomposition par composantes, et vérifier
que cette décomposition est suffisamment détaillée et précise. Elles doivent revoir, également,
le mode d’amortissement et s’assurer qu’il reflète le rythme selon lequel seront consommés
les avantages économiques futurs.
La Fédération Française des Sociétés Immobilières et Foncières (FISF) a retenu cinq éléments
de composition d’un immeuble qui sont les suivants :
- Le terrain ;
- Les gros œuvres ;
- Les façades, étanchéités, couvertures et menuiseries extérieures ;
- Les installations générales et techniques (chauffage, climatisation, ascenseurs..) ;
- Les agencements : agencements intérieurs et de décoration ;
La FISF précise, cependant, que la ventilation des composantes doit être établie selon
l’historique et l’aspect technique propre à chaque immeuble.
3.3.3. Mise en place des indices de dépréciation et détermination de la valeur

recouvrable
Les immeubles de placement comptabilisés selon le modèle du coût sont évalués à leur coût
d’entrée diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur. Pour
déterminer la perte de valeur d’un immeuble suite à une dépréciation de valeur, l’entité doit
recourir aux dispositions de la norme IAS 36 « Dépréciation d’actifs ».
Selon cette norme, chaque entité doit revoir, à chaque date de reporting, l’existence d’indices
de dépréciation internes ou externes montrant qu’un actif a pu perdre de la valeur. Dans
l’affirmative, elle est tenue d’effectuer une estimation formalisée de la valeur recouvrable de
l’actif.

Les sociétés tunisiennes devront mettre en place des indices de dépréciation pour le suivi de
l’évaluation de leurs immeubles de placement. Il peut s’agir des éléments suivants :
- Baisse de la valeur de marché des immeubles de placement ;

- Changement important dans l’environnement dans lequel sont implantés les
immeubles de placement (fermeture de centre commercial situé à proximité…)
- Augmentation des taux d’intérêt du marché ou d’autres taux de rendement du marché
affectant directement le taux d’actualisation utilisé dans le calcul de la valeur d’utilité
de l’immeuble de placement en question et diminuant par conséquent d’une façon
significative sa valeur recouvrable ;
- Indices de dégradation physique de l’immeuble de placement, etc.
Il est à noter que la difficulté réside essentiellement dans le suivi de la valeur de marché en
l’absence d’un marché actif dédié aux biens immeubles et dans la collecte d’informations sur
les transactions effectuées sur des actifs similaires.
La société est tenue de déterminer la valeur recouvrable par immeuble de placement. La

norme IAS36 « Dépréciation d’actifs » précise que la valeur recouvrable de l’immeuble de
placement correspond à la valeur la plus élevée entre sa juste valeur après déduction du coût
de la vente et sa valeur d’utilité. Une perte de valeur est constatée immédiatement en résultat
de l’exercice pour ramener la valeur comptable de l’actif à sa valeur recouvrable au cas où
cette dernière est inférieure à la valeur comptable de l’immeuble en question.
Pour le cas des compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes, le législateur

tunisien n’a pas prévu de cas de réduction de valeur. Ces sociétés doivent procéder à la mise
en place et au suivi des indices de dépréciation, au calcul de la valeur recouvrable et à la
constatation, le cas échéant de la perte de valeur qui viendra en diminution du coût d’entrée
diminué du cumul des amortissements. Cette perte de valeur peut entrainer la variation à la
baisse de l’actif en représentation des provisions techniques. La société doit, par conséquent,
ajuster la valeur de cet actif pour assurer l’adéquation entre ses engagements techniques et son
actif règlementé.

Conclusion
En conclusion de cette deuxième partie, il nous semble difficile de penser que la position de la
Tunisie, ne suive pas le courant international qui a dédié une norme relative au traitement des
immeubles de placement et a encouragé au recours à l’évaluation à la juste valeur.
On ne pourra, certes, ignorer la divergence de traitement entre les sociétés tunisiennes en

général et les sociétés d’assurance et de réassurance.
Ainsi, un effet d’harmonisation des traitements comptables sur la scène nationale s’impose et
la publication ou l’adoption d’une norme traitant des immeubles de placement devient,
aujourd’hui, indispensable compte tenu de l’importance de ces actifs.
Pour réussir cette transition vers une nouvelle norme, des préalables seront nécessaires pour
assurer au mieux sa mise en place et la préparation et la formation des différents intervenants
et utilisateurs des états financiers.
L’analyse des modèles de prise en compte et d’évaluation des immeubles de placement, dans
le cadre des référentiels tunisien et international, montre bien la complexité des traitements
s’y rattachant ce qui est de nature à générer des risques spécifiques d’audit en matière de
traitement et d’évaluation des immeubles de placement que l’auditeur est appelé à intégrer
dans sa démarche. Une troisième partie de ce mémoire sera réservée à l’étude de cet aspect.

TROISIEME PARTIE : AUDIT DES

IMMEUBLES DE PLACEMENT

INTRODUCTION
Dans le cadre d’une mission d’audit, l’auditeur est appelé à exprimer son opinion sur la
régularité et la sincérité des états financiers de la société et des informations fournis. Pour
cela, il devra mener sa mission en adoptant une approche d’audit par les risques qu’il
adaptera aux spécificités de la société auditée (nature de l’activité, système de contrôle
interne…).
Les immeubles de placement font partie intégrante des actifs de la société et peuvent
présenter plusieurs spécificités quant à leurs traitements comptables et à leur évaluation,
lesquels traitements méritent d’être revus par l’auditeur dans le cadre de ses travaux de
certification des comptes.
Pour cela, l’auditeur est appelé à mettre en place une stratégie d’audit adéquate, en se basant
sur une bonne connaissance de l’entité et de son environnement de contrôle afin d’estimer le
risque d’anomalies significatives et de fixer l’étendue de ses travaux.
La troisième partie de cette étude a pour objectif d'exposer, d’une part, les risques d'audit
spécifiques associés aux immeubles de placement, et de présenter, d’autre part, les diligences
à mettre en œuvre, par l’auditeur, se rattachant à l’audit de cette catégorie d’actifs,
notamment, au niveau des compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes.
Cette partie traitera dans son premier chapitre la planification de l’audit et la prise de
connaissance générale de l’entité et de son environnement, l’examen des risques inhérents
aux immeubles de placement et la compréhension des règles de prise en compte,
d’évaluation et de présentation de ces actifs.
Le deuxième chapitre de cette partie sera réservé à la méthodologie d’audit des immeubles
de placement. Il explicitera l’examen du fonctionnement du contrôle interne, les tests de
contrôle des comptes et les travaux de fin de mission tout en mettant l’accent sur les
spécificités des sociétés d’assurance et/ou de réassurance et sur les implications de
l’application de la norme IAS 40 dans le contexte tunisien. Il proposera, également, des
outils pratiques d’audit des immeubles de placement.

CHAPITRE 1: PRISE DE CONNAISSANCE GENERALE ET

PLANIFICATION DE L’AUDIT : APPLICATION AUX IMMEUBLES
DE PLACEMENT
La connaissance et la compréhension des aspects pertinents de l’activité de l’entité et

l’évaluation du risque inhérent à celle-ci permettent à l’auditeur d’identifier les types
d’anomalies significatives, de bien considérer les facteurs pouvant aggraver les risques
identifiés et de bien planifier ses interventions en prévoyant des procédures d’audit adéquates.
A cet effet, l’auditeur démarrera sa mission par une prise de connaissance générale de
l’entreprise à travers laquelle il acquiert une compréhension de l’activité et des systèmes
comptable et de contrôle interne. Cette compréhension lui permettra d’apprécier les risques
d’anomalies significatives au niveau des assertions et de définir la stratégie préliminaire
d’audit.
SECTION 1 : CONNAISSANCE DE L’ENTITE ET DE SON ENVIRONNEMENT DE

CONTROLE
Préalablement à l’acceptation d’une mission d’audit, l’auditeur est tenu d’évaluer le risque
professionnel qui lui y est associé afin d’anticiper les difficultés qui pourront entraver le
déroulement de ses travaux.
Une fois la mission acceptée, l’auditeur devra acquérir une compréhension suffisante de
l’entité et de son environnement de contrôle interne pour évaluer l’attitude générale, la
sensibilisation et les actions de la direction et des administrateurs à l’égard du contrôle
interne. Cette compréhension permettra à l’auditeur de déterminer s’il pourra s’appuyer sur
l’efficacité de ces contrôles pour planifier ses travaux et collecter une partie de la confiance
globale.
1.1. Acceptation de la mission
Avant d’accepter une mission d’audit, l’auditeur doit s’assurer de son indépendance et de sa
compétence pour mener à bien la mission proposée. Par la suite, il doit recueillir les
informations nécessaires de sources internes et externes afin de pouvoir évaluer le risque
professionnel relatif à la mission.

1.1.1. Risque professionnel lié à l’acceptation de la mission d’audit
Avant l’acceptation d’une mission d’audit, l’auditeur doit évaluer d’abord le risque
professionnel s’y rattachant. Ce dernier correspond au risque auquel l’auditeur pourrait être
exposé, résultant de son association avec le client, de l’existence d’erreurs significatives au
niveau des états financiers ou de la possibilité d’une mauvaise interprétation de ces derniers
par les utilisateurs.
Préalablement à l’acceptation d’une nouvelle mission, l’auditeur doit mener les investigations
nécessaires et mettre en œuvre les procédures appropriées lui permettant de procéder à une
première évaluation du risque professionnel et de se prononcer sur l’acceptabilité de la
mission. A cet effet, il sera amené à organiser, au minimum, des entretiens avec la direction et
avec les tiers connaissant l’entreprise et à effectuer une revue des derniers comptes annuels. Il
doit, également, s’efforcer à obtenir des informations au sujet des principaux actionnaires de
la société, de sa direction générale, de sa structure financière, de sa réputation professionnelle
et de sa situation financière.
Au cas où l’auditeur est nouvellement nommé, il doit chercher à connaitre les raisons qui ont
motivé le changement de l’ancien auditeur et doit le contacter afin de déterminer si la décision
du client de changer d’auditeur était liée à des circonstances normales ou pas. Ce contact
formel avec les anciens auditeurs relève d’une obligation professionnelle et déontologique.
1.1.2. Facteurs pouvant influencer l’acceptation de la mission d’audit
Plusieurs facteurs sont susceptibles d’influencer l’évaluation, par l’auditeur, du risque

attaché à la mission d’audit et aux comptes dans leur ensemble.
1.1.2.1. Caractéristiques et intégrité de la direction
L’intégrité des dirigeants de la société est un critère fondamental quant à l’acceptation d’une
mission d’audit et un élément clé quant à l’évaluation du risque professionnel qui lui est
associé. L’auditeur doit s’interroger sur les éventuelles raisons de mettre en cause l’intégrité
des dirigeants de la société ou la fiabilité des affirmations de la direction. Plusieurs indices
peuvent accroitre le risque professionnel associé à une mission tels que le changement
fréquent de banques, d’avocats ou d’auditeurs, l’implication de la direction dans des
opérations illégales, le manque d’expérience des dirigeants, etc.

Afin d’évaluer l’intégrité des dirigeants, l’auditeur doit prendre en compte son expérience
passée vis-à-vis de ces derniers ainsi que leur comportement à l’égard des auditeurs et des
tiers.
1.1.2.2. Organisation et structure de la direction
L’organisation générale de la société et la structure de sa direction doivent constituer un cadre

opportun pour la mise en place, la gestion et le contrôle des opérations financières et des
traitements comptables.
Certaines conditions rattachées à l’organisation et à la structure de la direction sont de nature

à accroitre le risque professionnel. Il en est ainsi de l’absence d’une structure bien définie
permettant une attribution claire des responsabilités et une obligation de reporter, de
l’incompatibilité du style de gestion et des compétences des dirigeants avec la taille et
l’organisation de la société, etc.
1.1.2.3. Nature de l’activité
L’activité peut constituer un facteur d’accroissement du risque professionnel. C’est le cas,

notamment, pour les sociétés qui font recours à des provisions et des estimations comptables
significatives grevées de subjectivité, de complexité ou d’incertitude.
1.1.2.4. Environnement de l’entreprise
Le risque professionnel peut être augmenté au cas où l’entité est vulnérable aux facteurs
externes qui affectent ses opérations et la continuité de son exploitation. C’est le cas par
exemples de la pression exercée par les autorités de tutelle pouvant inciter la direction à
vouloir manipuler les résultats financiers, de la vulnérabilité de l’entreprise à certains
évènements économiques (fluctuation brutale des taux d’intérêt, des taux de change), etc.
1.1.2.5. Nature de la mission d’audit
La nature de la mission d’audit ainsi que l’expérience antérieure de l’auditeur peuvent avoir
une incidence significative sur l’évaluation du risque professionnel. Ce dernier peut être
augmenté dans les cas où le contexte de la mission d’audit est de nature à imposer des
conclusions attendues des travaux de l’auditeur ou des délais déraisonnables pour l’émission
du rapport d’audit. Il peut aussi être augmenté dans le cas où l’entité recourt aux provisions et
aux estimations comptables d’une façon inhabituelle.

1.1.2.6. Résultats financiers
Le risque professionnel peut être augmenté par l’existence de pressions significatives sur la
direction pour afficher certaines performances financières ou pour manipuler ses états
financiers afin de dissimuler une continuité d’exploitation compromise. Nous citons à titre
d’exemples la rémunération des dirigeants indexée au résultat de la société, le maintien du
revenu imposable à un niveau bas, les difficultés importantes et/ou incapacité de respecter les
échéances d’emprunts ou d’autres dettes, etc.
1.1.2.7. Relation entreprise et parties liées
Le risque professionnel peut être augmenté si l’auditeur n’arrive pas à avoir une bonne
compréhension des transactions significatives et des relations commerciales que la société
entretienne avec d’autres sociétés assimilées à des tiers, alors qu’il s’agisse réellement de
parties liées. Ces éléments peuvent avoir un impact sur les conclusions portant sur l’intégrité
des dirigeants.
L’existence de relations commerciales importantes avec les parties liées n’indique pas en soi
que le risque professionnel est plus important. Il faut, tout d’abord, vérifier si les opérations
entre parties liées ont pour objectif d’améliorer les résultats ou la situation financière publiée.
L’auditeur doit s’intéresser au fondement économique des opérations conclues avec les parties
liées et non seulement à leur apparence juridique.
1.1.2.8. Informations mensongères
L’auditeur doit être vigilent et faire preuve d’un niveau approprié de scepticisme
professionnel dans ses relations avec ses clients. Certains faits et évènements doivent attirer,
particulièrement, son attention tels que l’existence de règlements non justifiés, la rotation
importante au sein des organes de direction et au niveau de la direction financière, la collecte
d’informations contradictoires auprès de différentes personnes, etc.
1.2. Connaissance de l’entité
L’auditeur doit acquérir une compréhension suffisante de l’activité du client, de

l’environnement réglementaire et de tous les autres facteurs externes pour être en mesure

d’identifier et de comprendre les évènements, les transactions et les pratiques qui sont
susceptibles d’affecter de manière significative sa stratégie d’audit.
Cette connaissance de l’entité et de son environnement est à la base des travaux relatifs à la
phase de planification et sera d’un grand intérêt même lors de l’application des tests d’audit.
1.2.1. Collecte des informations
L’auditeur devra collecter des informations sur les facteurs internes et externes ayant une
incidence sur l’activité du client. La structure de l’actionnariat et de la direction de la société
auditée, ses objectifs commerciaux, ses activités, son financement, les méthodes comptables
qu’elle applique constituent des facteurs internes. Cependant, le secteur d’activité et
l’environnement général dans lequel évolue la société sont considérés comme des facteurs
externes.
L’auditeur aura à collecter, également, des informations sur le processus mis en place par la
direction pour l’identification et la maîtrise des risques et sur les systèmes de supervision
utilisés.
1.2.2. Modalités de collecte d’informations
1.2.2.1. Entretien avec la direction
Les entretiens avec la direction générale et avec le personnel de la société constituent une
source importante de renseignements pour la compréhension de l’entité et de son activité.
Outre les entretiens avec la direction financière et comptable, l’auditeur aura à s’entretenir
avec les cadres responsables de certaines fonctions clés. Ces personnes détiennent
généralement des informations d’ordre opérationnel se rapportant aux différents cycles
d’exploitation de la société.
Plusieurs points sont à discuter avec la direction générale. Il est cité entre autres éléments : les
préoccupations majeures de la direction et les modifications dans ses objectifs et stratégies, la
situation financière de la société et ses derniers résultats d’exploitation, les opérations et les
évènements économiques inhabituels susceptibles d’affecter les comptes ainsi que tout autre
changement significatif survenu au sein de la société, etc.

Dans le cas d’existence d’une structure d’audit interne, l’auditeur devra s’entretenir avec les
personnes chargées de cette fonction pour obtenir des renseignements sur le système de
contrôle interne, sur les contrôles mis en place et leur efficacité. L’auditeur pourra, également,
s’entretenir avec les membres du conseil d’administration et du comité d’audit.
1.2.2.2. Visite des principaux établissements
La visite des principales unités d’exploitation peut améliorer sensiblement la compréhension

des activités de l’entité. Ces visites donnent l’occasion de rencontrer les responsables locaux,
d’observer directement les opérations d’exploitation et de prendre en compte les éléments
économiques et financiers significatifs liés à ces unités d’exploitation.
Ces visites sont, particulièrement, importantes dans le cadre de missions d’audit multisites ou
auprès de multinationales qui ont opté pour une gestion décentralisée. Il est rappelé que
l’éloignement géographique de certaines activités augmente le risque d’erreurs et/ou
d’omission.
Ces visites devraient s’étendre, également, aux immeubles de placement de la société si

l’auditeur l’estime nécessaire.
1.2.2.3. Revue des rapports et autres documents
L’auditeur peut prendre en compte d’autres informations aussi bien de sources internes
qu’externes. Il s’agit des budgets, des rapports d’activité, des business plan, des rapports
d’autres auditeurs, des analyses, des rapports d’expertise des immeubles, etc.
1.2.3. Compréhension des facteurs internes ayant une incidence sur l’activité et sur
les comptes de la société
L’identification des principaux facteurs internes qui ont une incidence sur l’activité de la
société et sur les comptes s’avère indispensable. L’environnement interne d’une société varie
en fonction de sa taille, de son secteur d’activité, de sa complexité, de la dispersion et
localisation géographique de ses unités d’exploitation, de la structure de sa direction et de sa
stratégie commerciale.
Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour la compréhension des facteurs internes
ayant une incidence sur l’activité de l’entreprise :

1.2.3.1. Structure de l’actionnariat et de la direction
La connaissance de la structure de l’actionnariat et de la direction permet d’identifier les

personnes clés ainsi que les parties liées afin de mieux comprendre le processus de prises de
décisions au sein de l’entité.
L’existence de parties liées et d’opérations avec des parties liées constituent des données
habituelles de l’exploitation d’une société. Toutefois, l’auditeur doit exercer son jugement
professionnel pour apprécier l’incidence de telles opérations sur les comptes sociaux, compte
tenu de sa connaissance du client, de son évaluation du risque professionnel et des obligations
relatives aux informations à fournir dans les comptes.
Lors de l’évaluation du risque professionnel, l’auditeur doit s’interroger sur les procédures
mises en place par le client pour identifier les parties liées et les opérations effectuées entre
elles et pour fournir l’information appropriée sur celles-ci. Il doit inclure l’identification des
éventuelles parties liées dans le processus de compréhension de l’activité et porter son
attention sur la substance de ces relations en sus de leur apparence juridique.
1.2.3.2. Objectifs de la société
La compréhension des principaux objectifs poursuivis par les dirigeants, ainsi que des
politiques et des stratégies qu’ils ont arrêtées pour les atteindre, constitue un lien important
entre la compréhension des comptes et les activités d’exploitation qui les sous-tendent.
1.2.3.3. Exploitation et financement de la société
Une bonne compréhension des activités de la société aide à identifier les différents types de
transactions et les comptes significatifs.
Il est important de comprendre la structure financière de l’entité ainsi que ses flux de
trésorerie d’exploitation pour identifier les principaux facteurs ayant une incidence sur ses
placements et ses investissements. Il est également important de comprendre les flux
provenant des opérations de placement de l’entité (placements financiers, placements
monétaires, placements immobiliers…), ses besoins en matière de financement externe et sa
capacité à les obtenir.

1.2.3.4. Personnel
L’auditeur doit se demander si un personnel disposant d’un niveau de qualification approprié

est disponible pour assurer les responsabilités qui lui sont confiées. Si certains membres du
personnel manquent de formation ou d’expérience, l’auditeur peut conclure qu’il ne pourra
pas se fier à certains contrôles internes. Par ailleurs, l’auditeur prendra en compte les éléments
clés affectant la détermination des salaires et des avantages sociaux afin de concevoir les tests
applicables à ces transactions et d’appréhender leur impact éventuel sur le risque
professionnel.
1.2.4. Compréhension des facteurs externes ayant une incidence sur l’activité et sur
les comptes de la société
L’auditeur doit comprendre les principaux facteurs externes qui ont une incidence sur
l’activité du client et sur ses comptes. La démarche usuelle consiste à collecter des
informations sur le secteur d’activité concerné et sur les divers éléments qui influencent
l’environnement général de l’entité.
1.2.4.1. Secteur d’activité
Plusieurs éléments propres au secteur d’activité peuvent avoir un impact sur la mission
d’audit tels que le changement technologique, la concurrence, les acquisitions, les sources
d’approvisionnent, les cycles d’exploitation, etc.
La compréhension de ces éléments permet d’élaborer un plan d’audit adapté aux

caractéristiques et aux risques de l’entreprise et de son secteur d’activité.
1.2.4.2. Environnement général de la société
L’auditeur doit s’efforcer à identifier les éléments qui ont un impact significatif sur l’activité
du client et sur la mission d’audit. C’est le cas par exemples de la variation du taux d’intérêt,
de la fluctuation du cours des devises, etc.
1.2.4.3. Analyse comparative de performance
La comparaison des comptes du client avec des données similaires provenant de sociétés
opérant dans le même secteur d’activité permet d’identifier les écarts par rapport au secteur
et à la concurrence et d’améliorer la compréhension de l’activité du client.

Il sera possible de rechercher des informations indépendantes dans les états financiers publiés
par des sociétés similaires faisant appel public à l’épargne ou dans les publications des
associations professionnelles du secteur. L’auditeur peut aussi s’adresser directement à des
sociétés spécialisées dans la collecte de données et de statistiques.
1.2.4.4. Législation et réglementation
L’auditeur doit avoir une compréhension générale du cadre légal et réglementaire applicable à
la société et au secteur d’activité dans lequel elle opère. Il doit avoir, également, une
perception de la bonne application de ces textes par la société.
1.3. Examen du système de contrôle interne
1.3.1. Présentation
Le contrôle interne est défini comme étant un « processus conçu, mis en place et supervisé par
les personnes constituant le gouvernement d'entreprise, la direction et autre personnel, pour
fournir une assurance raisonnable quant à la réalisation des objectifs d'une entité en ce qui
concerne la fiabilité de l'information financière, l'efficacité et l'efficience des opérations, ainsi
que leur conformité avec les textes législatifs et réglementaires applicables »31.
L’auditeur doit acquérir une connaissance des contrôles pertinents pour l'audit dans l’objectif
d'évaluer le risque lié au contrôle et de déterminer, par la suite, s’il pourra s’appuyer sur les
contrôles internes pour obtenir une partie de la confiance globale. Le risque lié au contrôle est
défini comme étant le « risque qu'une anomalie significative susceptible de se produire au
niveau d'une assertion portant sur un flux de transactions, un solde de compte ou une
information fournie dans les états financiers et qui pourrait être significative individuellement
ou cumulée avec d'autres, ne soit ni prévenue, ni détectée et corrigée en temps voulu par le
contrôle interne de l'entité ». 32
Il est à préciser que la phase de connaissance du système de contrôle interne de l’entité ne doit
pas être confondue avec celle de l’évaluation détaillée du contrôle interne et des tests
permettant de s’assurer du bon fonctionnement de celui-ci.
31
ISA 315 « Identification et évaluation des risques d'anomalies significatives à travers la connaissance de
l'entité et de son environnement » ; § 4.
32
ISA 200 « Objectifs généraux de l'auditeur indépendant et conduite d'un audit selon les normes internationales
d'audit » ; § 13 (n) (ii).

1.3.2. Composantes de l’environnement de contrôle interne
Les composantes du contrôle interne prévues par l’ISA 315 « Identification et évaluation des
risques d'anomalies significatives à travers la connaissance de l'entité et de son
environnement » sont les suivantes :
- L’environnement de contrôle ;
- Le processus d’évaluation des risques de l’entité ;
- Le système d’information, y compris les processus opérationnels y afférents, relatifs à

l’information financière et à sa communication ;
- Les activités de contrôle ;
- Le suivi des contrôles.
1.3.2.1. L’environnement de contrôle
L'auditeur doit acquérir une connaissance suffisante de l'environnement de contrôle de

l’entité. Il doit évaluer, à cet effet, si la direction, sous le contrôle des personnes constituant le
gouvernement d'entreprise, a développé une culture d'honnêteté et de comportement éthique.
Il doit, également, s’assurer que les points forts de l'environnement de contrôle constituent
une base solide pour les autres composantes du système de contrôle interne. Il doit s’assurer
aussi que ces dernières ne sont pas affaiblies par des déficiences constatées dans
l'environnement de contrôle.
1.3.2.2. Le processus d'évaluation des risques par l'entité
L’auditeur doit s’assurer que l’entité a mis en place un processus d’identification des risques
liés à l’activité au regard des objectifs d’élaboration de l’information financière. Il doit,
également, vérifier qu’elle a mis en place un processus permettant d’évaluer l’importance des
risques ainsi que la possibilité de leur survenance et de décider les mesures à prendre pour
répondre à ces risques.
L’évaluation de la maitrise des risques est un processus continu en raison des changements
fréquents de l’environnement, dus, notamment, à un changement du personnel, à un
changement dans le système d’information, à un changement dans les normes comptables et
d’audit ou à un développement et une restructuration de l’entité.

1.3.2.3. Le système d’information, y compris les processus opérationnels y afférents,

relatifs à l’information financière et à sa communication
L’auditeur doit acquérir une connaissance suffisante du système d’information ainsi que des
processus opérationnels y afférents ayant un lien avec l’élaboration de l’information
financière. Il s’agit, notamment :
- Des flux d’opérations dans les activités de l’entité ayant un caractère significatif pour
les états financiers,
- Des procédures du système informatique et des systèmes manuels, par le biais
desquelles ces opérations sont initiées, enregistrées, traitées et présentées dans les états
financiers,
- Des enregistrements comptables électroniques et/ou manuels y afférents, étayant
l’information et les postes spécifiques des états financiers et ce, notamment, en ce qui
concerne le lancement, l’enregistrement, le traitement et la présentation des
opérations,
- De la façon avec laquelle le système d’information saisit les événements, autres que
les flux d’opérations, jugés significatifs au niveau des états financiers,
- Du processus d’élaboration de l’information financière servant à l’établissement des
états financiers de l’entité, y compris les estimations comptables significatives et les
informations à fournir.
1.3.2.4. Les activités de contrôle
L'auditeur doit acquérir une connaissance suffisante des procédures ou des activités de
contrôle pour évaluer, d’une part le risque d’anomalies significatives et pour mettre en place,
d’autre part des procédures d'audit complémentaires répondant aux risques évalués. Ces
activités de contrôle correspondent aux politiques et procédures permettant de s’assurer que
les instructions de la direction ont été appliquées et que les mesures nécessaires ont été prises
face aux risques menaçant la réalisation des objectifs de l’entité. Parmi ces activités de
contrôle, nous citons :
- L’autorisation ;
- L’évaluation des performances ;
- Les contrôles physiques ;

- La séparation des tâches.
1.3.2.5. Le suivi des contrôles
L’auditeur doit acquérir une compréhension des principales mesures utilisées par l’entité pour
assurer le suivi et la surveillance du contrôle interne exercé sur les informations financières. Il
doit examiner, également, la manière avec laquelle l’entité s’appuie sur ces activités de
contrôle afin de les améliorer et d’apporter des correctifs nécessaires.
Une des responsabilités qui incombent à la direction est de mettre en place et de maintenir un
contrôle interne de façon continue. Si la structure organisationnelle de l’entité prévoit la
fonction d’audit interne, l’auditeur doit revoir sa position hiérarchique, la nature de ses
responsabilités, les travaux qu’elle a menés, ou qu’elle aura à mener. Tous ces éléments
permettent à l’auditeur de juger si les travaux de l’audit interne peuvent être utiles pour les
besoins de l’audit.
1.3.3. Questionnaire de contrôle interne relatif aux immeubles de placement
Afin de mieux comprendre le système de contrôle interne de la société et de revoir les

procédures de contrôle interne qu’elle a mises en place, l’auditeur peut recourir à un
questionnaire de contrôle interne. Il s’agit d’une grille d’analyse permettant à l’auditeur de
faire le diagnostic du système de contrôle interne de la société ou de la fonction auditée.
Nous proposons dans ce qui suit un questionnaire de contrôle interne relatif aux immeubles de
placement. Nous nous plaçons à cet effet au niveau opérationnel d’une équipe d’audit chargée
de contrôler les comptes relatifs aux immeubles de placement et aux revenus s’y rattachant
détenus par une compagnie d’assurance et/ou de réassurance.
Effectué
Questionnaire Réf WP
ou N/A
Acquisition des immeubles de placement
1- La direction procède-t-elle à l’approbation de toutes les acquisitions

d’immeubles de placement par un contrat de vente signé et enregistré et à
l’obtention de l'approbation préalable et documentée du conseil
d'administration ?
2- Les modifications du fichier ou du registre des immeubles de

placement enregistrées sont-elles comparées aux documents de base
autorisés afin de s’assurer qu’elles ont été entrées avec exactitude ?
3- Les documents de base relatifs aux acquisitions d’immeubles de

placement font-ils l’objet de rapprochement avec le registre ou le fichier
des immeubles de placement pour s’assurer que toutes les acquisitions ont
été enregistrées ?
4- La direction procède-t-elle à l’examen des opérations enregistrées dans

le registre des immeubles de placement, et à une comparaison avec le
budget d’investissement en immeubles de placement ?
5- Les transactions liées aux immeubles de placement ayant lieu avant ou

après la date de clôture de l’exercice sont-elles vérifiées où rapprochées
pour s’assurer de leur enregistrement complet courant l’exercice
comptable approprié ?
6- L’inventaire périodique des immeubles de placement est-il effectué et

rapproché avec le fichier ou le registre des immeubles de placement ?
7- Les demandes de modification des données du registre ou du fichier

des immeubles de placement sont-elles inscrites dans un document faisant
l’objet d’un examen par la direction visant à s’assurer que toutes les
modifications demandées sont traitées rapidement ?
Amortissement des immeubles de placement
8- La direction examine-t-elle les charges d’amortissement en s’assurant

qu’elles ont été enregistrées dans la période comptable appropriée ?
9- La charge d’amortissement est-elle recalculée de manière

indépendante ?
10- Les taux et les méthodes d’amortissement sont-ils revus

périodiquement afin de s’assurer de leur caractère raisonnable et de leur
adéquation avec les principes comptables appliqués ?
Aliénation des immeubles de placement
11- Les opérations d’aliénation d’immeubles de placement sont-elles

toutes approuvées par la direction ? Et éventuellement par le conseil
d’administration de la société ?
12- Les documents de base relatifs aux aliénations des immeubles de

placement font-ils l’objet de rapprochement avec le registre ou le fichier
des immeubles de placement pour s’assurer qu’elles ont été toutes
enregistrées ?
13- La direction procède-t-elle à l’approbation des aliénations

d’immeubles de placement avec des contrats de ventes signés et
enregistrés et à l’obtention de l'approbation préalable et documentée du
conseil d'administration ?

14- Les profits réalisés ou les pertes subies suite à l’aliénation

d’immeuble de placement sont-ils recalculés d’une façon indépendante ?
15- Les aliénations des immeubles de placement ayant lieu avant ou après
la date de clôture de l’exercice sont-elles vérifiées où rapprochées pour
s’assurer de leur enregistrement complet et courant l’exercice comptable
approprié ?
16- Les modifications du fichier ou du registre des immeubles de

placement enregistrées sont-elles comparées aux documents de base
autorisés afin de s’assurer qu’elles ont été entrées avec exactitude ?
(Réalité et comptabilisation).
Gestion des immeubles de placement
17- Les calendriers d’entretien des immeubles de placement sont-ils

préparés, mis à jour et contrôlés par la direction ?
18- Les interventions prévues par le calendrier d’entretien des immeubles

de placement sont-elles rapprochées régulièrement avec le budget
d’entretien ?
19- La direction procède-t-elle à l’examen périodique des activités

d’entretien des immeubles de placement et à leur conformité au budget
d’entretien ?
20- Les modifications du registre d’entretien des immeubles de placement

sont-elles comparées aux documents de base afin de s’assurer qu’elles ont
été enregistrées avec exactitude ?
21- La société procède-t-elle à des visites régulières de ses immeubles de

placement. Ces visites sont-elles correctement documentées et revues par
la direction ? les éléments inhabituels relevés font-il l’objet de suivi ?
Evaluation des immeubles de placement
22- La direction revoit-elle périodiquement les évaluations ou les valeurs

de réalisation des immeubles de placement pour identifier les pertes de
valeur et les comptabiliser correctement ?
23- La société a-t-elle arrêté les critères de choix de la méthode

d’évaluation ? Les changements de méthodes d’évaluation font-ils l’objet
de validation par la direction générale ?
24- La direction passe-t-elle en revue les données servant à l’évaluation

des immeubles de placement ?
25- La séparation des tâches au niveau des personnes responsables de

l’évaluation, de la cession et de la comptabilisation des opérations liées à
ces immeubles de placement est-elle assurée.

Recours aux travaux d’un expert
26- La société vérifie-t-elle l’indépendance, l’objectivité et les

compétences des experts mandatés pour effectuer les travaux
d’évaluation ?
27- Les experts sont-ils contrôlés par un organe indépendant de la

société ?
28- La société communique-t-elle à l’expert toute la documentation

nécessaire aux travaux d’évaluation ?
Revenu des immeubles de placement
29- La société procède-t-elle à l’examen de l’historique et de la situation

financière des nouveaux locataires avant de signer les contrats de
location?
30- Les contrats de location et les avenants à ces contrats font-ils l’objet
d’approbation par la direction avant leur signature ?
31- La société a-t-elle arrêté une liste des personnes autorisées à louer les
immeubles de placement et à signer les contrats de location ? Existe-t-il
des limites de pouvoir de signature ?
32- Les contrats de location et les avenants à ces contrats sont-ils tous
revus et classés par la société ?
33- Les factures de loyer sont-elles toutes éditées et validées ? Les erreurs
détectées sont-elles corrigées promptement ?
34- Les factures de loyer sont-elles toutes rapprochées avec les clauses
des contrats de location d’une façon régulière ? Les erreurs relevées sont-
elles corrigées promptement ?
35- Les revenus de location sont-ils comparés régulièrement au budget ?

La direction passe-t-elle en revue ces revenus et approuve-t-elle les écarts
significatifs ?
36- Les revenus de locations sont-ils enregistrés dans la période

appropriée ? Les factures éditées avant ou après la date de clôture de
l’exercice comptable sont-elles contrôlés et/ou rapprochées afin de
s’assurer de leur enregistrement exhaustif et dans le période comptable
appropriée ?

SECTION 2 : EVALUATION PRELIMINAIRE DES RISQUES D'AUDIT

INHERENTS AUX IMMEUBLES DE PLACEMENT
Selon l’ISA 200 « Objectifs généraux de l'auditeur indépendant et conduite d'un audit selon
les normes internationales d'audit », le risque inhérent correspond à la « possibilité qu'une
assertion portant sur un flux de transactions, un solde de compte ou une information fournie,
comporte une anomalie qui pourrait être significative, individuellement ou cumulée avec
d'autres, avant la prise en compte des contrôles y afférents ».33
En d’autres termes, le risque inhérent est la prédisposition d’une assertion à contenir une
anomalie qui pourrait être significative, isolément ou cumulée avec d’autres anomalies, à
supposer qu’il n’y ait aucun contrôle correspondant. Il est généralement défini comme ne
pouvant être évité par des contrôles, des préventions ou des agissements raisonnables.
L’auditeur doit procéder, lors de la planification de l’audit, à une évaluation préliminaire du

risque inhérent au niveau des assertions sous-tendant l’établissement des comptes. Ce risque
existe quelle que soit la nature de l’environnement de contrôle.
Les assertions, sous-tendant l’établissement des comptes, auxquelles l'auditeur fait appel sont
détaillées comme suit :
 Assertions concernant les flux d’opérations et les événements survenus au cours de la

période auditée:
- Survenance : les opérations et/ou événements enregistrés se sont produits et se

rapportent à l’entité ;
- Exhaustivité : toutes les opérations et/ou événements qui devraient être enregistrés,
sont comptabilisés ;
- Exactitude : les montants ainsi que les autres données relatives aux opérations et
événements ont été correctement enregistrés ;
- Séparation des périodes (exercices) : Les opérations et/ou événements sont enregistrés
dans la période comptable appropriée ;
33
d'audit» ; § 13 définitions (n) (i) ;

- Imputation comptable : les opérations et/ou événements sont enregistrés dans les
comptes correspondants.
 Assertions concernant les soldes des comptes en fin de période :
- Existence : les actifs, les passifs et les fonds propres sont existants ;
- Droits et obligations : l’entité détient ou contrôle les droits sur les actifs. Les dettes
correspondent aux obligations de l’entité ;
- Exhaustivité : tous les actifs, les passifs et les fonds propres devant être enregistrés
l'ont bien été ;
- Valorisation et affectation : les actifs, les passifs et les fonds propres figurent dans les
états financiers pour leurs valeurs correspondantes et tous les ajustements se
rapportant à leur valorisation ou à leur affectation sont enregistrés d’une façon
appropriée.
 Assertions concernant la présentation et les informations fournies dans les états financiers :
- Survenance, droits et obligations : les événements, les transactions ainsi que les autres
informations fournies se sont réellement produits et se rapportent à l’entité ;
- Exhaustivité : toutes les informations se rapportant aux états financiers devant être
fournies dans ces états l'ont bien été ;
- Classification et compréhension : l’information financière est présentée et décrite de

manière pertinente, et les informations fournies dans les états financiers sont
clairement présentées ;
- Exactitude et valorisation : les informations (financières et autres) sont fournies d’une

façon sincère pour leurs montants corrects.
Pour arrêter son programme de vérification, l’auditeur, prendra en compte son évaluation du
risque inhérent pour apprécier les assertions retenues pour chacun des soldes de comptes
significatifs ou pour chaque catégorie d’opérations significatives. Il tiendra compte, à cet
effet, de l’existence des facteurs suivants :
- Complexité des opérations enregistrées dans les comptes ;

- Comptes susceptibles de comporter des erreurs (comptes enregistrant des écritures de

redressement sur exercices antérieurs ou se basant sur des estimations) ;
- Recours au jugement dans la détermination de certaines évaluations ;
- Comptes enregistrant des opérations ou des traitements inhabituels, notamment à la

date de clôture.
Outre les risques inhérents communs à toutes les activités, certains risques sont spécifiques à
l’exploitation, à la gestion et à l’évaluation des immeubles de placement de la société. Ces
risques sont détaillés dans le développement qui suit.
2.1. Risques inhérents relatifs au cadre général
2.1.1. Risques inhérents liés aux dirigeants et aux actionnaires
Les actionnaires et les dirigeants des sociétés auditées attendent une valeur appréciable et une
bonne rentabilité de leurs actifs. Ceci peut se traduire par une majoration de la valeur des
immeubles de placement et des revenus s’y rattachant ou par une manipulation de leurs
évaluations.
Egalement, lors de la modification de la méthode d'évaluation par rapport à la période

précédente, le risque que cette évaluation comporte une anomalie est important en raison de la
possibilité d’un changement arbitraire prévu par la direction. Ce risque de biais peut être, dans
ce cas, intentionnel ou non intentionnel.
2.1.2. Risques inhérents liés au locataire
Il s’agit du risque de dépendance de la société de ses locataires. C’est le cas, notamment, du

départ d’un locataire important ou du non paiement et de l’insolvabilité de certains locataires
ayant un impact direct sur la situation financière de la société.
La dépendance de la société d’un nombre limité de locataires et le recours à des dates de

renouvellement très proches, sont de nature à accentuer le risque de non paiement des loyers
des immeubles de placement.

La signature de contrats récents avec de nouveaux locataires peut accentuer le risque de non
paiement des loyers afférant aux immeubles de placement de la société surtout en cas
d’informations insuffisantes sur la solvabilité de ces locataires.
L’auditeur devra accorder une importance accrue aux créances des locataires et aux délais de
retard de paiement. Il doit examiner l’incidence que pourrait avoir l’insolvabilité de chaque
locataire en fonction de la valeur de ses créances envers la société.
2.1.3. Risques inhérents liés aux parties liées
L’existence de relations d’affaires importantes entre des parties liées est un facteur qui peut
accentuer le risque inhérent. En effet, les immeubles de placement de la société peuvent être
exploités par des sociétés du groupe moyennant des loyers plus avantageux que ceux
pratiqués sur le marché.
Dans le cas contraire, si les loyers convenus sont supérieurs à ceux pratiqués sur le marché,
cela peut entrainer un risque de surévaluation aussi bien des revenus des immeubles de
placement que de l’évaluation de ces derniers, notamment en cas de recours à la méthode des
cash-flows actualisés.
L’auditeur doit rester vigilant lors de l’identification d’immeubles de placement loués à des
sociétés du groupe.
2.1.4. Risques inhérents liés à la nature du patrimoine foncier
Les placements en immobilier ne sont pas considérés comme des placements liquides à
comparer aux instruments financiers. Certains immeubles de placement sont difficiles à céder
(situés dans des zones sensibles ou dans des zones rurales) ou sont plus sensibles aux
variations du marché. Le recours à un patrimoine diversifié pourra limiter ce risque.
D’un autre côté, l’auditeur doit examiner les mesures de sauvegarde et de sécurité mises en
place par la société (gardiennage, détecteur de fumée et d’incendie…) et de s’assurer que tous
les immeubles de placement ont fait l’objet d’une couverture en assurance contre tous les
risques encourus (incendie, bris de glaces, inondation, dégâts des eaux, responsabilité
civile, etc.).

2.1.5. Risques inhérents liés à la gestion technique des immeubles
La rentabilité des immeubles de placement est étroitement liée à l’état dans lequel ils se
trouvent. Ainsi, la société doit gérer sainement son patrimoine et maintenir en bon état ses
immeubles de placement. Ceci aura une incidence sur la valeur des biens et l’amélioration des
performances. En effet, les immeubles bien entretenus seront loués et vendus plus chers que
les autres immeubles et seront également moins vacants que les immeubles vétustes.
Le risque de vétusté pourra être détecté lorsqu’un immeuble présente une vétusté structurelle
ou suite à l’examen des rapports d’expertise et des rapports de visites effectués.
2.2. Risques inhérents relatifs à l’évaluation des immeubles de placement
2.2.1. Risques inhérents relatifs au marché immobilier
Le marché immobilier a une incidence significative sur la rentabilité des immeubles de

placement. En effet, la valeur de ces immeubles ainsi que les loyers s’y rattachant sont fixés
selon la loi de l’offre et de la demande sur le marché. La valeur de marché peut être, parfois,
biaisée par plusieurs facteurs. C’est le cas par exemples d’une hausse de la demande de
location pendant une période de l’année (période estivale, période de foires…) ou d’une
baisse de la demande suite à des travaux d’infrastructure au voisinage de l’immeuble en
question, etc.
L’auditeur doit, alors, veiller à vérifier les conditions du marché ainsi que les facteurs qui
peuvent influencer la valorisation des immeubles de placement et à examiner les prix de la
concurrence afin de s’assurer de la réalité des montants arrêtés par la société.
2.2.2. Risques inhérents relatifs aux estimations de la juste valeur
Les estimations comptables sont, généralement, imprécises et influencées par le jugement de

la direction. En effet, les estimations comptables comportent un degré élevé de subjectivité lié
au choix des paramètres d’estimation. Les biais non intentionnels introduits par la direction
sont inhérents à des décisions subjectives sans la volonté d’induire en erreurs les utilisateurs
des états financiers.
Les estimations en juste valeur qui ne résultent pas d'une transaction contractuelle et qui ne
génèrent pas de mouvements de trésorerie, ou pour lesquelles il n'existe pas de valeur de

référence sur le marché, présentent une incertitude quant au montant et au calendrier des cash-
flows futurs.
Ces estimations en juste valeur sont généralement basées sur des hypothèses relatives à des
conditions, transactions ou événements futurs dont la survenance est incertaine et sont
sujettes, par conséquent, à des fluctuations dans le temps.
L’auditeur doit apprécier les risques inhérents liés à l’évaluation à la juste valeur des
immeubles de placement et aux informations les concernant contenues dans les états
financiers.
Les évaluations en juste valeur des immeubles de placement sont plus complexes en l’absence
d’un marché actif ou d’informations claires, fondées et objectives de la part de l’entité (durée
de la période prévisionnelle, revenus actualisés des immeubles de placement, etc.) risque de
rehausser le risque d’anomalies significatives lié à la mission.
Afin de minimiser le risque inhérent lié à l’estimation en juste valeur, l’auditeur doit collecter,
des éléments probants, soit en procédant à la recherche d’informations disponibles sur des
immeubles similaires pour une période proche, soit en recourant aux travaux d’autres experts
ou en utilisant d’autres modèles d’évaluation telle que l’actualisation des flux de trésorerie
futur, etc.
La recherche d’informations disponibles sur des transactions similaires, sur une période
proche, peut aider à évaluer les immeubles de placement. Toutefois, l’auditeur doit s’assurer
de la fiabilité des informations obtenues et doit tenir compte du risque inhérent à la
communication par les concurrents d’informations irréalistes, mensongères ou exceptionnelles
pour des raisons fiscales ou autres.
2.2.3. Risques inhérents relatifs au recours à des travaux d’autres experts
Afin de déterminer la juste valeur d’un immeuble de placement, l’auditeur peut recourir aux
travaux d’autres experts. Ces derniers peuvent être désignés soit par l’auditeur lui même, soit
par les dirigeants de la société. Plusieurs facteurs peuvent augmenter le risque d’audit
inhérent. Nous citons notamment :
- Le manque de compétence professionnelle de l'expert. L'auditeur doit s’enquérir sur la

qualification scientifique ainsi que son appartenance à un organisme professionnel ;

- La réputation de l'expert dans le domaine et le risque de complicité et de perte

d’objectivité dans le cas où celui-ci est mandaté par la société, ou en relation directe
ou indirecte avec elle. C’est le cas notamment d’un expert en bâtiment mandaté par
une compagnie d’assurance pour évaluer les indemnisations liées aux incendies
survenus dans les locaux de ses assurés et qui procède en même temps à l’évaluation
des immeubles de placement propriété de cette compagnie d’assurance. Dans des cas
pareils, le risque lié à l’indépendance de l’expert est jugé important ;
- La non compréhension de l'expert du contexte de la mission et l’inadéquation des
méthodes utilisées par celui-ci par rapport aux méthodes arrêtées par la société et par
rapport aux normes de travail généralement acceptées.
2.2.4. Risques inhérents à la réévaluation des immeubles de placement des

compagnies d’assurance et/ou de réassurance
Les immeubles de placement font partie intégrante des actifs en représentation des provisions
techniques des compagnies d’assurance et de réassurance. Ces actifs servent à couvrir les
provisions techniques enregistrées au niveau des passifs de ces compagnies.
En cas d’augmentation importante des provisions techniques, les compagnies d’assurance et

de réassurance se trouvent dans l’obligation d’ajuster leur couverture par la mise en place
d’actifs nécessaires. Elles peuvent, à cet effet, recourir à la réévaluation de leurs immeubles
de placement et à prendre en compte cette valeur sur autorisation préalable du ministre des
finances.
Une telle situation appelle à une attention particulière de la part de l’auditeur quant aux
circonstances de l’évaluation et aux méthodes appliquées.
SECTION 3 : COMPREHENSION DES REGLES DE PRISE EN COMPTE,

D'EVALUATION ET DE PRESENTATION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT ET
EXAMEN ANALYTIQUE PRELIMINAIRE
L’auditeur doit approfondir, par des procédures d’audit appropriées, l’identification et

l’évaluation des risques au niveau des catégories d’opérations, des soldes de comptes et des
assertions, correspondantes afin de réduire le risque d’anomalies significatives à un niveau
acceptable.

3.1. Compréhension des règles de prise en compte, d'évaluation et de

présentation des immeubles de placement
L'auditeur doit acquérir une connaissance du « choix et de l’application des méthodes

comptables retenues par l'entité, y compris les raisons des changements apportés. L'auditeur
doit évaluer si les méthodes comptables de l'entité sont appropriées au regard de son activité
et conformes au référentiel comptable applicable ainsi qu’à celles suivies dans le secteur
d'activité concerné »34.
L’auditeur doit procéder à la revue des méthodes comptables utilisées par la société auditée
pour comptabiliser l’ensemble de ses opérations et doit évaluer l'impact du recours à ces
méthodes et les risques nécessitant une attention particulière.
3.1.1. Connaissance du processus comptable
L’objectif recherché à travers la connaissance du processus comptable de l’entité, est

d’améliorer la connaissance des affaires du client, de connaître le flux de transactions
importantes et d’acquérir les renseignements suffisants afin d’identifier les risques
particuliers et de relever les activités de contrôle pertinentes. L’auditeur se fie à son jugement
professionnel pour déterminer dans quelle mesure les activités de contrôle doivent être
identifiées et documentées lors de la prise de connaissance du processus comptable et lors de
l’élaboration d’une stratégie d’audit. La connaissance du processus comptable doit porter sur
les éléments suivants :
- Les principales activités d’affaires, les soldes de comptes touchés et les types
d’opérations significatives ;
- Les systèmes d’application importants, les lignes directrices et les procédés établis
pour le traitement de l’information financière ainsi que les registres comptables ;
- Les lignes directrices et les procédés établis pour maintenir un niveau approprié de
séparation des tâches ;
- Les environnements de traitement informatique pour les clients qui ont une
dépendance significative envers l’informatique ;
34
ISA 315 « Identification et évaluation des risques d’anomalies significatives à travers la connaissance de
l'entité et de son environnement » ; § 11.

- Les activités contrôle pertinentes à la planification de la vérification qui seront mises

en place ;
- L’historique des erreurs de traitement, y compris celles relevées pendant l’exercice

courant et l’explication de la cause de ces erreurs ;
- Le processus de comptabilité générale suivi pour préparer les états financiers, y

compris les estimations et les informations comptables importantes ;
- Les procédés de rapprochement des données de sortie des systèmes d’application

avec le grand livre, y compris la fréquence de préparation de ces rapprochements et
leur suivi par la direction générale ;
- La démarche suivie par la direction pour examiner les états financiers, y compris les
estimations et les informations comptables importantes ainsi que les autres rapports
de gestion.
La mesure avec laquelle la séparation des tâches doit être respectée dépend de la taille et de la
complexité de l’entité. En général, aucun service ou aucune personne ne devrait être
responsable de tous les aspects d’une transaction du début à la fin. D’une manière similaire,
aucun service ou personne ne devrait effectuer plus d’une des fonctions suivantes:
- L’autorisation des transactions ;

- L’enregistrement des transactions ;
- Le maintien de la garde de l’actif.
Compte tenu de la connaissance du processus comptable, l’auditeur tire une conclusion

préliminaire sur la fiabilité apparente du traitement de l’information financière.
3.1.2. Revue des règles de prise en compte, d'évaluation et de présentation des

immeubles de placement
Dans le cadre de l’audit des immeubles de placement de la société, l’auditeur doit passer en
revue les règles générales de présentation des immeubles de placement, les méthodes de
comptabilisation retenues, les méthodes de valorisation (coût historique, juste valeur, valeur
d’usage…) et les notes à annexer aux états financiers. Il doit s’assurer de leur adéquation au
référentiel comptable en vigueur (Système comptable des entreprises, IFRS…).

L'auditeur s'interrogera sur le caractère approprié ainsi que sur les raisons de changements
éventuels des traitements comptables des immeubles de placement. La présentation des
immeubles de placement conformément au référentiel comptable en vigueur s’étend à la
présentation et au contenu des notes aux états financiers, y compris, le détail et le fondement
des chiffres donnés. L'auditeur apprécie le caractère pertinent des informations fournies par
l'entité à ce sujet au vu des faits dont il a eu connaissance.
L’ISA 315 « Identification et évaluation des risques d’anomalies significatives à travers la

connaissance de l'entité et de son environnement » fournit des modalités d’application sur les
questions que l'auditeur peut prendre en compte lors de sa prise de connaissance de l’entité et
de son environnement, y compris les règles et les principes comptables qu’elle applique.
Pour le cas d’audit de l’information financière relative aux immeubles de placement,
l’auditeur aura à examiner les aspects suivants :
- Les principes comptables et les pratiques spécifiques ;
- Les méthodes de comptabilisation des revenus et de détermination du résultat ;
- Les évaluations à la juste valeur ;
- Les travaux d’inventaire ;
- La comptabilisation des opérations inhabituelles ou complexes.
Cas particulier de la revue des règles d’estimation de la juste valeur
L’examen, par l’auditeur, des règles du référentiel comptable applicable en matière

d’estimation de la juste valeur, lui permet d’acquérir une connaissance des méthodes
d’évaluation et de détermination de ces estimations comptables et de déterminer les
conditions relatives à ces évaluations.
Cette connaissance permet à l’auditeur de spécifier les informations requises et de revoir la

méthode appliquée par la direction pour le suivi des règles relatives aux estimations de la juste
valeur et de leur correcte application.
L’auditeur doit s’assurer de la mise en place, par l’entité, d’un processus d'élaboration des
estimations en juste valeur. Ce processus est tributaire du choix des méthodes comptables
appropriées et de la définition du processus d'évaluation. L’auditeur doit, également, s’assurer

de la préparation ou de l'identification, par l’entité, des données et des hypothèses pertinentes

se rattachant à ces estimations.
L’auditeur doit revoir les changements survenus dans les méthodes suivies pour les
estimations de la juste valeur par rapport à la période précédente et doit examiner les raisons
et le caractère approprié de ces changements.
3.2. Examen analytique préliminaire
3.2.1. Cadre général
L’examen analytique préliminaire consiste généralement à effectuer une étude critique des
variations des soldes et à analyser les tendances et les ratios.
« Des procédures analytiques réalisées en tant que procédures d'évaluation des risques
peuvent identifier des aspects de l'entité dont l'auditeur n'avait pas connaissance et peuvent
l'aider dans son évaluation des risques d'anomalies significatives dans le but de fournir une
base pour définir et mettre en ouvre des réponses aux risques évalués ».35
L'objectif des procédés analytiques préliminaires est de permettre l'identification

d’opérations ou d’événements inhabituels, de montants, de ratios ou tendances pouvant faire
apparaître des éléments et/ou des situations inhabituels ou imprévus pouvant aider l'auditeur
à identifier des risques d'anomalies significatives, et en particulier ceux provenant de fraudes
ayant une incidence sur l’audit.
Lors de la planification d'une mission de vérification, l’auditeur applique les procédés

analytiques préliminaires pour obtenir une connaissance générale du contenu des états
financiers et des changements importants survenus au niveau de l’exploitation ou des
comptes depuis la mission d’audit de l'exercice précédent. Ces procédés permettent de
fournir un aperçu sur la liquidité et la rentabilité de l'entreprise et de revoir les variations
inhabituelles au niveau des états financiers afin d'identifier les risques d'inexactitudes
importantes. Ils permettent, également, de mieux comprendre l'activité de l'entreprise et
d'identifier les éléments qui peuvent remettre en question sa capacité à poursuivre son
exploitation.
35
ISA 315 « Identification et évaluation des risques d’anomalies significatives à travers la connaissance de
l'entité et de son environnement » ; Modalités d'application et autres informations explicatives § A7.

Les procédés analytiques préliminaires se décomposent en trois étapes : la collecte des

informations financières et non financières, la comparaison des informations et l’analyse des
résultats.
L’auditeur dispose généralement des données de l’exercice précédent présentées d’une façon
comparable à celles de l’exercice en cours. Il peut obtenir, également, les budgets et
prévisions ou tout autre document. Toutefois, l’auditeur doit s’assurer que ces documents ont
été préparés sur la base d’hypothèses raisonnables afin de déterminer les montants auxquels
l’entité peut s'attendre au cours de l'exercice courant. Dans certains cas, la comparaison porte
sur les soldes de comptes de l'exercice courant avec ceux de plusieurs exercices précédents.
Ce moyen est souvent utile pour identifier des tendances qui se dégagent sur plusieurs
années.
Les variations inhabituelles dans les soldes de comptes doivent faire l’objet d’explications
auprès de la direction générale et c’est à l’auditeur de déterminer si les explications données
sur les fluctuations sont plausibles.
3.2.2. Cas des immeubles de placement
Les procédures analytiques se rattachant aux immeubles de placement peuvent inclure la

revue comparative :
- Des informations relatives aux immeubles de placement et aux revenus s’y rattachant
des périodes précédentes ;
- Des budgets d’acquisition d’immeubles de placement ainsi que les données
d’exploitation prévisionnelles ;
- Des informations publiées par les sociétés opérant dans le secteur de l’immobilier.
C’est le cas notamment des sociétés foncières.
- Des rapports et les documents publiés par les instances de régulation à l’instar des
rapports du Comité Général des Assurances en ce qui concerne le traitement des
immeubles de placement dans les compagnies d’assurance et de réassurance
tunisiennes.
Ces procédures analytiques permettent d’identifier les opérations ou événements inhabituels,

ainsi que les montants, ratios et tendances ayant une incidence sur l’audit et sur les états
financiers. C’est le cas de l’évolution à la hausse de la valeur des immeubles de placement

sans l’augmentation conséquente des revenus y afférents ou de l’augmentation exagérée de la

valeur d’un immeuble de placement d’un exercice à l’autre. L’auditeur doit accorder, par
conséquence, une importance particulière à ces évolutions inhabituelles ou inattendues.
L'auditeur pourra également arrêter les résultats attendus sur la base d'hypothèses plausibles
et les comparer aux réalisations. C’est le cas, notamment, de l’estimation des revenus des
immeubles de placement à partir des clauses des contrats et des conventions de location ou
en se référant aux moyennes appliquées dans le secteur par rapport aux montants réalisés et
comptabilisés. Si cette comparaison conduit à des variations inhabituelles ou inattendues,
l’auditeur devra prendre en compte le résultat des procédures analytiques lors de
l'identification du risque d’anomalies significatives.
CHAPITRE 2 : ELABORATION ET MISE EN ŒUVRE DE LA

STRATEGIE D'AUDIT : DILIGENCES LIEES AUX IMMEUBLES DE
PLACEMENT
Après avoir pris connaissance des informations générales sur l’entité et son environnement de
contrôle interne et sur les méthodes et principes comptables appliqués, l’auditeur sera en
mesure d’évaluer le risque d’erreurs significatives, d’arrêter sa stratégie d’audit et de fixer le
seuil de signification préliminaire.
Le risque d’erreurs significatives est défini comme étant le « risque que les états financiers,
avant audit, contiennent des anomalies significatives »36. Ce risque comprend deux
composantes : le risque inhérent et le risque lié au contrôle.
Un fois le risque d’erreurs significatives est évalué, l’auditeur procèdera à la détermination de

sa stratégie d’audit en examinant la possibilité de s’appuyer ou non sur des contrôles internes
pouvant contribuer à la réduction de ce risque. L’étendue des contrôles substantifs à mettre en
œuvre par l’auditeur dépendra directement du niveau du risque de non détection. Ce dernier
est déterminé suite à l’évaluation du risque d’erreur compte tenu des résultats des tests de
contrôle interne.
Le risque de non détection est défini comme étant le « risque que les procédures mises en
œuvre par l'auditeur pour réduire le risque d'audit à un niveau faible acceptable ne détectent
36
d'audit ». §11 (n).

pas une anomalie qui existe et qui pourrait être significative, soit prise individuellement ou
cumulée avec d'autres anomalies »37.
Il convient de signaler que le niveau du risque de non détection est inversement proportionnel
à l’étendue des travaux. Si le risque inhérent et le risque de non contrôle sont à leurs niveaux
élevés, le risque de non détection est à son niveau minimum. Dans ce cas, l’auditeur devra
planifier des contrôles substantifs assez étendus pour qu’il puisse effectuer ses vérifications
avec un niveau de confiance assez important et maintenir, ainsi, le risque d’audit à un niveau
bas et acceptable.
Dans certains cas, l'auditeur peut considérer qu’il n’est pas nécessaire de tenir compte de
l’efficacité des contrôles et que seule la mise en œuvre de contrôles substantifs est justifiée.
Cela peut être le cas lorsque les procédures d’évaluation du risque faites par l'auditeur n'ont
pas identifié de contrôles pertinents pour cette assertion, ou lorsqu’il ne serait pas efficient de
procéder à des tests de fonctionnement des contrôles. Dans d’autres cas, l’auditeur peut
estimer qu’une approche mixte utilisant à la fois des tests de procédures et des contrôles de
substance est une approche efficace lorsqu’il est convaincu que la mise en œuvre des seuls
contrôles de substance ne lui permettra pas de réduire le risque d’anomalies significatives à un
niveau faible acceptable.
L’auditeur est tenu, également, d’arrêter le seuil de signification. La norme numéro 14 de

l’OECT définit le seuil de signification comme étant « la limite à partir de laquelle une
anomalie contenue dans un élément donné est de nature à influencer la décision des
utilisateurs de cet élément ». Une fois fixé, l’auditeur procède à l’affectation du seuil de
signification aux différentes rubriques des états financiers. L’objectif recherché est d’arrêter
l’erreur tolérable qui correspond au seuil de signification applicable aux rubriques des états
financiers. Parmi ces rubriques, figure en bonne position celle relative aux immeubles de
placement (ou placements immobiliers au niveau des compagnies d’assurance et de
réassurance tunisiennes). L’auditeur est appelé à arrêter l’erreur tolérable relative à cette
rubrique en fonction de son importance relative et en se fiant à son jugement professionnel.
Nous proposons d’étudier dans ce chapitre les diligences d’audit liées aux immeubles de
placement en traitant, dans une première section, les tests de contrôle interne à mettre en
place. Dans une deuxième section, nous nous intéressons aux contrôles substantifs ou contrôle
37
d'audit ». §11 (e).

des comptes se rattachant aux immeubles de placement pour tirer les éléments probants
nécessaires pour la validation des assertions sous-tendant la préparation de l’information
financière relative à cette rubrique. La troisième section traitera, quand à elle, des travaux de
fin de mission et des rapports d’audit.
SECTION 1 : EXAMEN DES PROCEDURES DE COMPTABILISATION ET

D’EVALUATION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Dans le cadre de sa mission d’audit, l’auditeur devra revoir les contrôles mis en place par la
société et effectuer des tests de procédures requis afin de vérifier la possibilité de s’appuyer
sur l’efficacité du contrôle interne et de réduire, par la suite, l’étendue des contrôles
substantifs.
L’évaluation du système de contrôle interne passe obligatoirement par l’examen de

l’ensemble des procédures ou systèmes de l’entreprise. Un système de contrôle interne
efficace dépend de la répartition convenable des responsabilités entre les personnes clefs, de
la séparation appropriée des tâches et de la conception appropriée des procédures
d’autorisation et d’enregistrement permettant, ainsi, un contrôle comptable des actifs de la
société et des transactions conclues.
Si l’auditeur considère, lors de la phase de connaissance de l’entité et du système de contrôle

interne, que des procédures de contrôle interne se rattachant aux immeubles de placement
sont mis en place, il est tenu de tester leur bon fonctionnement.
1.1. Identification des procédures de comptabilisation et d’évaluation des

immeubles de placement et examen des méthodes pratiquées.
L’auditeur procède à une analyse des procédures écrites relatives au traitement, à la gestion
et à l’évaluation des immeubles de placement de société. Il procède par le biais de tests de
vérification du fonctionnement du système de contrôle interne, à la revue des procédures de
contrôle mises en place par la société auditée. Ces tests permettent à l’auditeur de vérifier
que la société a convenablement décrit et appliqué les processus de traitement ainsi que les
contrôles existants et viennent, par conséquent, confirmer sa compréhension de ces
processus.

1.1.1. Evaluation des procédures de contrôle spécifiques à la gestion et au

traitement comptable des immeubles de placement
L’auditeur doit comprendre les procédures de contrôle interne spécifiques à la gestion et au

traitement comptable des immeubles de placement mises en place par la société et déterminer
si ces contrôles sont correctement appliqués. Lorsqu'il acquiert ce niveau de compréhension
du contrôle interne, l’auditeur sera en mesure d’identifier les contrôles mis en place et de
prévoir s’il y a lieu de s’appuyer ou non sur ces contrôles.
L’auditeur doit examiner les moyens matériels et humains dont dispose la société pour
appréhender le traitement comptable de ses immeubles de placement, ainsi que les
différentes méthodes de traitements possibles. L’auditeur doit s’assurer, également, que
toutes les opérations comptabilisées font l’objet de contrôles efficaces.
L’objectif recherché à travers l’examen des procédures et moyens de contrôle mis en place
par l’entité est de :
- S’assurer que toute opération effectuée se rattachant aux immeubles de placement a

effectivement fait l’objet de l’approbation d’un niveau hiérarchique bien défini ;
- S’assurer que toutes les opérations se rattachant aux immeubles de placement sont
enregistrées et intégrées dans les états financiers selon les normes qui lui sont
appropriées ;
- S’assurer que la sauvegarde et le contrôle des placements immobiliers de la société

sont convenablement effectués et que l’accès à ces immeubles est restreint aux seules
personnes dûment autorisées.
1.1.2. Evaluation des contrôles spécifiques à l’évaluation des immeubles de

placement
Ces procédures sont liées aux systèmes mis en place par la société afin de s’assurer que
l’évaluation des immeubles de placement est effectuée conformément au référentiel
comptable en vigueur, compte tenu de toutes les données disponibles.
L’auditeur procède à l’examen des procédures relatives à l’évaluation des immeubles et à la

mise en place, par la suite, des tests de contrôle appropriés. Ces derniers permettent de

collecter une assurance raisonnable quant à la fiabilité des évaluations effectuées, et à

l’efficacité des contrôles implémentés afin d’éviter les risques de sur ou de sous évaluation
desdits immeubles de placement. Ils permettent, également, de s’assurer de l’application
permanente de ces contrôles tout au long de l’exercice.
L’évaluation des immeubles de placement peut être effectuée, aussi bien, en interne par les
propres moyens de la société, ou en externe par le recours aux travaux d’un expert
immobilier. Dans les deux cas, l’auditeur devrait être vigilant quant aux contrôles mis en
place par l’entité afin de s’assurer de l’objectivité et de l’indépendance des experts mandatés
ainsi que de la réalité et de la pertinence des évaluations effectuées. Il doit s’assurer que
l’évaluation retenue a été validée par la direction, à un niveau de responsabilité approprié, et
conformément au processus qu’elle a arrêté.
1.2. Tests de contrôle interne
L’auditeur doit mettre en place les tests de procédures nécessaires afin de réunir des éléments
probants quant à l’efficacité du fonctionnement des opérations de contrôles au sein de
l’entité.
1.2.1. Tests de contrôle interne relatifs à la gestion et au traitement comptable des

Les tests de fonctionnement de contrôle interne doivent couvrir toutes les opérations et/ou
transactions se rattachant aux placements immobiliers de la société.
1.2.1.1. Acquisition des immeubles de placement
L’auditeur doit s’assurer que l’entité a prévu les contrôles nécessaires pour les différentes
opérations d’acquisition d’immeubles de placement. A cet effet, il doit tenir comptes des
objectifs de contrôle suivants :
- Les acquisitions d’immeubles de placement sont effectuées sur la base de documents

légaux dûment approuvés par la direction générale de la société ;
- L’enregistrement comptable de ces acquisitions est effectué conformément aux
documents communiqués et que cette opération fait l’objet d’un contrôle à postériori ;
- Toute acquisition a fait l’objet d’un enregistrement comptable ;

- Les charges d’amortissement des immeubles de placement ont été enregistrées dans
la période comptable appropriée ;
- L’amortissement est recalculé de manière indépendante ;
- Des visites périodiques sont effectuées aux immeubles de placement de la société.
1.2.1.2. Aliénation des immeubles de placement
L’auditeur doit tenir compte des objectifs de contrôle suivant :
- Les aliénations d’immeubles de placement enregistrées représentent des aliénations

réelles qui ont été effectuées sur la base de documents légaux dûment approuvés ;
- Les opérations d’aliénations sont effectuées avec l’accord préalable de la direction
générale de la société ;
- Toutes les aliénations d’immeubles de placement sont enregistrées ;
- Les opérations d’aliénation ainsi que les plus ou moins-values qui en résultent sont
calculées et enregistrées avec exactitude ;
- Les aliénations des immeubles de placement sont enregistrées au cours de la période
comptable appropriée.
1.2.1.3. Gestion des immeubles de placement
Les objectifs de contrôle à prendre en compte pour s’assurer du bon fonctionnement des
opérations de contrôle se rattachant à la gestion des immeubles de placement sont les
suivants :
- Les registres de suivi de l’entretien des immeubles de placement de la société sont

tenus avec exactitude et le contrôle, le cas échéant, des travaux d’entretiens effectués
par les locataires est assuré ;
- Les immeubles de placement de la société sont sauvegardés d’une façon adéquate
(gardiennage, police d’assurance, système antivol…) ;
- Les registres de suivi de l’entretien et du réaménagement des immeubles de
placement sont mis à jour rapidement.
1.2.1.4. Revenus des immeubles de placement
L’auditeur est tenu de tester les aspects suivants :

- Tous les contrats de location sont signés par les locataires ou les exploitants des
immeubles de placement de la société ;
- Le rapprochement est effectué entre les revenus de placement et les montants fixés
dans les contrats de location ;
- Un contrôle est mis en place pour s’assurer que les revenus de placement sont
comptabilisés dans la période appropriée ;
1.2.2. Tests de contrôle interne relatifs à l’évaluation des immeubles de placement
1.2.2.1. Cas des sociétés d’assurance et de réassurance
L’auditeur doit vérifier, par le biais d’entretiens avec les personnes responsables et, le cas
échéant, avec la direction générale, que les évaluations retenues par l’entité ont été
correctement effectuées et ont été validées par la direction en respectant le processus de
contrôle mis en place par cette dernière.
L’auditeur peut également s’assurer, pour certaines évaluations des immeubles de placement
à la valeur d’usage, que :
- Le contrôle et l'approbation des évaluations des immeubles de placement sont

effectués par la direction au niveau hiérarchique approprié ;
- Une séparation de tâches est assurée entre les personnes chargées de l’évaluation des
immeubles de placement et le personnel comptable de la société ;
- Les hypothèses et les données sources de l’évaluation à la juste valeur sont
approuvées par la direction et des contrôles sont mis en place pour s’assurer de
l’application appropriée de ces hypothèses ;
- Les évaluations sont correctement reprises au niveau des états financiers et les
contrôles nécessaires sont mis en place pour s’assurer de la correcte comptabilisation
de ces évaluations ;
- La direction examine l'expertise, les qualifications et l'expérience des évaluateurs
internes de la société.
1.2.2.2. Estimations de la juste valeur
Les opérations de contrôles liées aux estimations de la juste valeur visent à s’assurer que les
données utilisées dans ces différentes évaluations sont cohérentes, fiables et mises à jour.

L’auditeur doit s’assurer, à cet effet, que la direction de la société procède à l’examen et au
suivi des estimations de la juste valeur. Il doit vérifier les mesures qu’elle a prises pour la
recherche et le suivi des données des marchés actifs se rattachant aux biens immeubles dont
elle est propriétaire. Il doit vérifier, également, les contrôles mis en place pour s’assurer de la
pertinence de ces informations dans le but d’assurer une information fiable et en temps réel
sur les prix de vente et sur les transactions effectuées sur des actifs semblables. Il doit
s’assurer, également, que la direction a mis en place tous les contrôles nécessaires pour une
évaluation réelle et fondée.
1.2.2.3. Recours aux travaux d’un expert pour l’évaluation des immeubles de
placement
Lors du recours aux travaux d’un expert externe mandaté par la société pour l’évaluation de
ses immeubles de placement, l’auditeur devra considérer les objectifs de contrôle suivants :
- Les critères de sélection des experts externes retenus sont arrêtés et suivis par la
direction générale (évaluation des qualifications professionnelles, des compétences et
de la réputation de l’expert) ;
- La direction vérifie que toute la documentation nécessaire aux travaux d’évaluation a
été communiquée à l’expert ;
- La fréquence des visites des immeubles de placement effectuées par l’expert
évaluateur est suivie par la société ;
- Les données comptables issues des évaluations des immeubles de placement
effectuées par l’expert ainsi que leur correcte traduction au niveau des comptes sont
vérifiées.
SECTION 2 : AUDIT DES COMPTES ET DE L’INFORMATION FINANCIERE

RELATIFS AUX IMMEUBLES DE PLACEMENT
L’étendue des tests substantifs à mettre en place dans cette phase des travaux d’audit dépend
des résultats des tests de contrôle interne effectués par l’auditeur. Si, à la suite de ces tests, les
contrôles internes s’avèrent efficaces et permanents, l’auditeur programmera des contrôles
substantifs dont l’étendue est moins importante. Si, au contraire, ces contrôles s’avèrent
inefficaces et/ou non permanents, des contrôles substantifs plus étendus seront prévus.

Dans certains cas, l’auditeur n’identifie pas de contrôles internes pertinents au niveau de la
phase de prise de connaissance de l’entité et de son système de contrôle interne, ou décide de
ne pas se fier aux contrôles identifiés. Face à de telles situations, des contrôles substantifs
seront directement programmés.
2.1. Audit de la comptabilisation, de la présentation et des informations à

fournir des immeubles de placement
Les tests de validation à mettre en œuvre lors des contrôles substantifs permettent à
l’auditeur de s’assurer que les différentes transactions, évaluations et informations, sont
correctement reflétées au niveau des états financiers de la société et ce, d’une manière
complète et dans la période comptable appropriée.
2.1.1. Audit des comptes relatifs aux immeubles de placement
L’auditeur est appelé à mettre en place les tests de validation nécessaires afin de s’assurer de
la réalité, de l’exhaustivité et du caractère approprié des traitements comptables portant sur
les immeubles de placement et aux informations comptables présentées au niveau des états
financiers de la société auditée.
Les procédés d’audit à mettre en place diffèrent selon que l’entité applique les normes
comptables tunisiennes (cas des compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes)
ou les normes IFRS.
2.1.1.1. Cas des compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes
L’auditeur d’une compagnie d’assurance et/ou de réassurance tunisienne doit s’assurer de la

correcte comptabilisation des opérations se rattachant aux immeubles de placement au niveau
des comptes de la société. En examinant les immeubles de placement acquis ou bâtis au
cours de l’exercice ainsi que les constructions en cours, il doit s’assurer que tous les éléments
constitutifs des coûts d’acquisition ou de construction des immeubles en question ont été pris
en compte par la société. Il procède ainsi à l’audit des pièces à l’appui desquelles ces
opérations ont été enregistrées afin de s’assurer de la réalité et de l’exhaustivité des dépenses
engagées et de leur rattachement à l’exercice concerné.
A la clôture de l’exercice, l’auditeur doit examiner les travaux entrepris par la société afin
d’arrêter la valeur d’usage de ses immeubles de placement et doit s’assurer de la réalité et de

la pertinence des évaluations effectuées. Pour cela, il peut se renseigner, si nécessaire, sur les
prix pratiqués sur le marché, et sur les coûts de transfert ou de construction de certains
immeubles semblables ou se situant dans la même région, afin d’avoir une idée
approximative sur le prix de vente du mètre carré tout en tenant comptes des aménagements
qui diffèrent d’un immeuble à un autre.
L’auditeur doit vérifier s’il est nécessaire de constater une provision pour dépréciation de la
valeur des immeubles de placement, conformément aux dispositions de la NCT 31 et si, le
cas échéant, la société a correctement déterminé et comptabilisé cette provision.
Nous présentons dans ce qui suit les objectifs de contrôle se rattachant à la validation des
comptes des immeubles de placement. Un programme détaillé de contrôle des comptes
figure au niveau de l’annexe 3.
Vérification des comptes de bilan relatifs aux immeubles de placement
- S’assurer que les acquisitions, les aliénations des immeubles de placement ainsi que
les amortissements cumulés sont correctement comptabilisés, d’une façon exhaustive
et dans la période comptable appropriée ;
- S’assurer de l’existence physique des immeubles de placement de la société ;
- S’assurer que les plus-values latentes de réévaluation des immeubles de placement

sont correctement calculées et comptabilisées, le cas échéant, et qu’ils ont fait l’objet
d’une autorisation préalable du ministre des finances 38;
Vérification des comptes de résultat relatifs aux immeubles de placement
- S’assurer que les revenus locatifs sont exhaustivement déterminés et encaissés et

correctement comptabilisés ;
- S’assurer que la charge d’amortissement des immeubles de placement est

correctement calculée et comptabilisée ;
38
L’article 34 de l’arrêté du ministre des finances du 27 février 2001, fixant la liste, le mode de calcul des
provisions techniques et les conditions de leur représentation tel que modifié par l’arrêté du 28 mars 2005,
précise que « sur demande et justification de l’entreprise d’assurance, le ministre des finances peut admettre les
plus-values résultant de la réévaluation d’éléments d’actifs en représentation des provisions techniques ».

- S’assurer que les plus ou moins-values sur cession d’immeubles de placement sont
correctement déterminées et comptabilisées ;
- S’assurer que les provisions pour dépréciation relatives aux immeubles de placement
sont correctement calculées et comptabilisées ;
- S’assurer que les charges relatives aux immeubles de placement sont valides,
rattachées à la période comptable appropriée et correctement comptabilisées.
2.1.1.2. Spécificités liées au référentiel IFRS
L’auditeur doit vérifier que les résultats des évaluations sont correctement reflétés au niveau
des états financiers de la société.
Au cas où l’entité auditée a opté pour le modèle de la juste valeur, l’auditeur devra s’assurer
de la correcte comptabilisation des résultats de l’évaluation à la juste valeur au niveau des
comptes du bilan, ainsi que de la correcte prise en compte des variations de la juste valeur
des immeubles de placement au niveau des comptes de résultat. Dans le cas d’une première
application des normes IFRS, l’auditeur doit vérifier que les plus ou moins-value constatées,
résultant de l’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement de la société lors de la
première application des normes IFRS, ont été imputées sur les capitaux propres et qu’elles
n’ont pas d’impact sur le résultat de l’exercice audité.
Dans le cas où une entité a opté pour le modèle du coût historique, les immeubles de
placement doivent être comptabilisés à leur coût diminué du cumul des amortissements et du
cumul de pertes de valeurs. L’auditeur devra ainsi s’assurer de l’exactitude du taux et de la
base de calcul de la charge d’amortissement. Il doit également revoir, les indices utilisés afin
de déceler les éventuelles pertes de valeur. Il peut s’agir notamment, de la baisse du prix de
marché des immeubles similaires ou du rendement des immeubles de placement en question,
etc. Ces informations peuvent émaner des constatations de la société ou de travaux d’experts
immobiliers. L’auditeur doit, par conséquent, rester vigilent afin de s’assurer que la société :
- A tenu compte de tous les indices de dépréciation de valeur aussi bien internes
qu’externes ;
- A correctement déterminé la valeur recouvrable de chaque immeuble de placement ;

- A rapproché, à la clôture de l’exercice, la valeur comptable nette de chaque immeuble

de placement à sa valeur recouvrable et a correctement déterminé et comptabilisé, le
cas échéant, la perte de valeur qui en découle.
2.1.2. Audit de la présentation et des informations à fournir se rapportant aux

L’auditeur doit vérifier que l’information financière est présentée correctement et que la
société a divulgué toute l’information nécessaire à une présentation fidèle conformément aux
normes professionnelles et aux exigences de la loi.
L’auditeur doit s’assurer que les immeubles de placement sont correctement présentés dans
les comptes de la société conformément au référentiel comptable applicable. Il doit s’assurer,
également, que les informations présentées par la société, se rattachant à ses immeubles de
placement, sont détaillées, explicites, compréhensibles et conformes aux exigences des
normes comptables et des dispositions règlementaires.
Dans le cas d’une compagnie d’assurance/et ou de réassurance tunisienne, l’auditeur doit

s’assurer de la présentation au niveau des notes aux états financiers d’une information
portant sur l’évaluation des immeubles de placement à la valeur d’usage, la méthode
appliquée pour la détermination de cette valeur et le détail du calcul, le cas échéant, de la
provision pour dépréciation.
L’auditeur doit vérifier, également, que la société a correctement présenté les informations se
rattachant à ses placements immobiliers au niveau du tableau prévu à l’annexe 9 de la NCT
26 « Présentation des états financiers des entreprises d’assurance et/ou de réassurance ».39
L’auditeur doit s’assurer, par ailleurs, que la société a fourni toutes les informations se
rapportant aux restrictions, suretés et hypothèques grevant ses immeubles de placement.
39
Selon la NCT 26 « Présentation des états financiers des entreprises d’assurance et/ou de réassurance »Les
sociétés d’assurance et/ou de réassurance doivent inclure dans les notes aux états financiers, un état récapitulatif
des placements qui reprend la valeur brute, la valeur nette et la juste valeur. Cet état doit être présenté
conformément au modèle prévu à l’annexe 9 de cette norme.
Cet état récapitulatif des placements doit préciser les informations suivantes :
- Le montant des acomptes inclus dans le poste terrains et constructions,
- La valeur des terrains et constructions en distinguant les droits réels des parts de SCI (Sociétés Civiles
Immobilières) non cotées et en faisant apparaître les immobilisations utilisées pour les besoins de l'activité et les
autres immobilisations,
- Le solde non encore amorti de la différence entre le prix de remboursement et la valeur comptable des titres
amortissables.

2.2. Examen des estimations et des évaluations à la juste valeur
La norme internationale d’audit ISA 540 « Audit des estimations comptables, y compris des
estimations comptables en juste valeur et des informations fournies les concernant » traite
des aspects relatifs aux estimations et aux évaluations à la juste valeur et des informations à
fournir les concernant, conformément à un référentiel comptable applicable. Cette norme est
applicable pour l’audit des évaluations des immeubles de placement à la juste valeur,
notamment, en cas de recours aux dispositions de la norme IAS 40. Cette norme peut être
applicable, également, pour l’audit des estimations de la valeur d’usage des immeubles de
placement détenus par les compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes.
L'auditeur doit recueillir des éléments probants suffisants et appropriés pour s'assurer que les
estimations comptables en juste valeur sont raisonnables et que les informations fournies les
concernant sont pertinentes.
Les méthodes d’évaluation peuvent aller de la cotation sur un marché actif (méthode jugée
simple) aux évaluations complexes par le recours à des méthodes alternatives telles que
l’actualisation de cash-flows futurs ou autres méthodes comparables. De telles méthodes sont
caractérisées par une grande incertitude quant à la fiabilité du processus suivi pouvant
résulter :
- De la fixation de la durée de la période de projection ;
- De la multitude et de la complexité des hypothèses retenues ;
- Du degré élevé de subjectivité des hypothèses et d’incertitudes portant sur les
réalisations d’évènements futurs sous-tendant ces hypothèses.
2.2.1. Diligences de l’auditeur quant à l’examen du choix de la méthode

d’évaluation
L’auditeur doit s’assurer que les évaluations à la juste valeur et les informations à fournir s’y
rattachant sont correctement déterminées et traduites au niveau des états financiers de la
société conformément au référentiel comptable applicable.
Au cas où le référentiel comptable applicable prévoit plusieurs méthodes d’évaluation à la

juste valeur ou si aucune méthode d’évaluation n’est prédéfinie, l'auditeur doit apprécier, en
se fiant à son jugement professionnel, le caractère approprié de la méthode appliquée par la

société. Il peut vérifier, par le biais d’entretiens avec la direction, les raisons et les critères de
choix de cette méthode.
L'auditeur doit s’assurer de la permanence des méthodes utilisées par la société pour
l’estimation de la juste valeur de ses immeubles de placement. Il doit vérifier, également, si
la permanence dans l’application d’une méthode d’évaluation demeure appropriée suite à la
survenance d’un changement dans l'environnement de l'entité (création d’un marché
immobilier actif) ou de modifications au niveau du référentiel comptable applicable
(exigence d’une autre méthode d’évaluation).
En cas de changement de méthode d’évaluation, l'auditeur doit s’assurer que la nouvelle

méthode utilisée mène à une évaluation plus appropriée, ou émane d’un changement exigé
par le référentiel comptable applicable ou encore d’un changement de circonstances. Citons
le cas de l’identification ou de la mise en place d’un marché immobilier actif justifiant
l'abandon de la méthode d'évaluation basée sur l'actualisation des cash-flows futurs utilisée
auparavant par la société.
Au cas où ce changement de méthode d’évaluation est apprécié de manière subjective,

l’auditeur peut juger, en fonction des éléments probants qu’il dispose, que l’estimation
comporte une anomalie résultant du changement arbitraire effectué par la direction.
2.2.2. Examen des hypothèses de l’estimation
L’auditeur doit recueillir des éléments probants lui permettant d’apprécier le caractère
raisonnable des estimations en juste valeur conformément au référentiel comptable
applicable.
L’auditeur doit vérifier le processus suivi par la direction pour procéder à l’estimation de la
juste valeur de ses immeubles de placement. Il doit vérifier les sources et la fiabilité des
informations justifiant les hypothèses retenues et doit s’assurer que ces dernières émanent
d’informations historiques, réelles et disponibles au moment de l’évaluation.
Il doit, également, examiner la pertinence et la fiabilité des données ou des informations

externes (rapports d’experts par exemple) servant à la détermination des estimations
comptables. L’auditeur procède par la suite à la vérification du calcul de l’estimation.

Les hypothèses prises en compte par la direction de la société doivent être raisonnables,
qu’elles soient prises individuellement ou dans leur ensemble. Pour évaluer le caractère
raisonnable des hypothèses de la direction sous-tendant les estimations comptables en juste
valeur, l’auditeur peut vérifier que les éléments sources de ces hypothèses sont fiables et
pertinentes. Il peut à cet effet examiner leur cohérence avec :
- L’environnement général économique ;

- Les hypothèses retenues dans le passé et l’expérience de l’entité au cas où ces
informations historiques peuvent être considérées comme représentatives des
situations ou d'événements futurs ;
- D’autres hypothèses retenues par l’entité pour préparer ses états financiers.
Si les hypothèses de la société portent sur des informations historiques, l’auditeur doit
vérifier la consistance de cette approche et les changements survenus dans les conditions
d’exploitation.
Il est à préciser que l’auditeur est appelé à vérifier le caractère approprié de tout modèle
d’évaluation appliqué par la société, et à s’assurer que les hypothèses arrêtées par la direction
ont été correctement traduites dans les évaluations effectuées à la juste valeur.
L’auditeur aura à juger si les incertitudes portant sur les évaluations à la juste valeur et le
manque d’informations objectives, peuvent influer son opinion quant à la certification des
états financiers.
2.2.3. Préparation d’estimations indépendantes à la juste valeur
Afin de vérifier le caractère approprié des hypothèses utilisées par la direction et d’apprécier
l’estimation qu’elle a arrêtée, l’auditeur peut recourir à la préparation de sa propre estimation
en juste valeur. Il peut s’agir d’une estimation ponctuelle ou d’une fourchette d’estimations.
Ceci est tributaire de plusieurs facteurs tels que le modèle utilisé, la nature des données
disponibles, les exigences du référentiel comptable applicable, etc.
L’auditeur pourra arrêter ses propres hypothèses afin de préparer une évaluation
indépendante et la comparer à l’évaluation effectuée par la société. Cela suppose une bonne
connaissance de sa part, des hypothèses de la direction dans le but de vérifier que le modèle
d'évaluation utilisé prend en considérations toutes les variables. Il pourra également utiliser

les hypothèses arrêtées par la direction ou recourir, s’il le juge nécessaire, aux travaux d’un
expert (voir 2.3. Utilisation des travaux d’autres experts).
Si l’auditeur recourt à la détermination d’une fourchette d’estimations pour apprécier le

caractère raisonnable de l’estimation arrêtée par l’entité, cette fourchette doit regrouper toutes
les réalisations raisonnables. La fourchette d'estimations de l'auditeur est utile et efficiente
lorsqu'elle est suffisamment étroite pour lui permettre de conclure et de se prononcer sur
l’estimation arrêtée par la direction.
2.2.4. Vérification des informations à fournir portant sur l’estimation de à la juste

valeur
L’auditeur doit vérifier que l’entité a fourni une information fiable et appropriée sur
l’estimation de la juste valeur de ses immeubles de placement au niveau des notes aux états
financiers. Il doit s’assurer que les informations à fournir portant sur l’estimation de la juste
valeur des immeubles de placement ont été présentées conformément au référentiel
comptable en vigueur. Ces informations peuvent contenir :
- La description des hypothèses retenues ;
- Les méthodes d’évaluation utilisées et les motifs de choix de ces méthodes ;
- L’effet de changement de méthode d’évaluation par rapport à l’exercice précédent ;
- Toute incertitude rattachée à cette évaluation.
En cas d’incertitude importante portant sur l'évaluation à la juste valeur d'un immeuble de
placement, l'auditeur doit vérifier que l'information fournie au niveau des notes aux états
financiers est suffisante pour éclairer les utilisateurs des états financiers sur la nature et
l’impact de ces incertitudes.
2.3. Utilisation des travaux d’autres experts
L’auditeur peut juger, lors de la prise de connaissance de l'entité, s’il est opportun de recourir
aux travaux d’un expert immobilier dans le but d’obtenir une évaluation indépendante et
objective des immeubles de placement de la société. L’auditeur peut également juger
opportun de recourir aux travaux de l’expert immobilier désigné par l’entité.

La décision de recours aux travaux d’un expert dépend de plusieurs facteurs tels que la
spécificité de l’immeuble à évaluer, son emplacement, le degré d’incertitude rattaché à
l’évaluation, etc.
2.3.1. Evaluation de l’indépendance, de l’objectivité et de l’aptitude de l’expert

immobilier
« L'auditeur peut ne pas posséder les compétences ou les connaissances spécialisées requises
lorsqu'il s'agit d'un domaine étranger à la comptabilité ou à l'audit et peut avoir besoin de
recourir à un expert pour les acquérir »40. L’ISA 620 « Utilisation des travaux d'un expert
désigné par l'auditeur» est applicable pour les cas de recours aux travaux d’un expert désigné
par l’auditeur. Ce dernier recourt, lorsqu’il le juge nécessaire, aux travaux d’un expert qu’il
désigne pour recueillir des éléments probants suffisants et appropriés se rapportant à
l’évaluation des immeubles de placement de l’entité. Dans ce cas, « l'auditeur doit évaluer si
l'expert qu'il a désigné possède la compétence, les aptitudes et l'objectivité nécessaires au
regard des besoins de l'audit41 ».
Si l’auditeur recourt aux travaux d’un expert désigné par la société pour collecter des
éléments probants se rapportant à l’évaluation des immeubles de placement de l’entité, il doit
appliquer les dispositions de l’ISA 500 « Eléments probants ».
Si la société auditée recourt aux travaux d’un expert immobilier pour les besoins d’évaluation
de ses immeubles de placement, l’auditeur devra évaluer, dans ce cas, l’indépendance de cet
expert, surtout lorsqu’il fait partie du personnel de la société ou lorsqu’il détient une
participation dans celle-ci. L’auditeur doit se renseigner sur :
- La base de rémunération de l’expert ;

- Le volume d’affaires réalisé avec la société ;
- La réalisation par l’expert d’autres travaux autres que l’évaluation du patrimoine
immobilier telle que la réalisation de transactions pour le compte de ses clients.
L’auditeur doit vérifier l’objectivité, la compétence et l’aptitude de l’expert mandaté par ses
soins ou par l’entité. Il peut collecter les informations nécessaires de plusieurs sources tels que
la documentation publiée par l’expert, un entretien avec cet expert, l’examen des anciens
40
ISA 540 « Audit des estimations comptables, y compris des estimations comptables en juste valeur et des
informations fournies les concernant » ; § A99.
41
ISA 620 « Utilisation des travaux d'un expert désigné par l'auditeur» ; § 9.

travaux de l’expert mandaté, etc. Il doit s’assurer également que les travaux de cet expert sont
soumis à des normes de travail techniques, à des règles professionnelles ou à d’autres règles
imposées par la loi.
2.3.2. Diligences de l’auditeur portant sur les évaluations effectuées par l’expert
immobilier
Afin de juger l’adéquation de l’étendue des travaux de l’expert mandaté par l’entité aux
besoins de l’audit, l’auditeur doit recueillir les éléments probants qui lui sont appropriés et ce,
en examinant les instructions communiquées à l’expert portant sur :
- La nature, l’objectif et l’étendue de la mission ;

- Les rôles et les responsabilités des deux parties ;
- La procédure d’accès aux informations et documents importants et la confidentialité de
l’expert quant aux documents en sa possession ;
- La nature des méthodes et hypothèses retenues par l’expert et leurs conformités aux
évaluations antérieures effectuées par la société.
En l’absence de lettre de mission ou d’informations écrites et détaillées sur les instructions

communiquées à l’expert, l’auditeur pourra, s’il le juge nécessaire, le contacter directement
pour obtenir les informations nécessaires.
Afin de s’assurer du caractère adéquat des travaux effectués par l’expert mandaté par ses
soins ou par l’entité, l’auditeur doit tenir compte des éléments suivants :
- Les données sources utilisées : L’auditeur examine les données sources utilisées par
l’expert afin de s’assurer de leur caractère approprié. L’auditeur peut s’enquérir sur
les diligences mises en œuvre par l’expert afin de s’assurer de la pertinence et de la
fiabilité des informations qui lui ont été communiquées.
- Les méthodes et hypothèses utilisées et leur cohérence avec les périodes

précédentes et avec le référentiel comptable applicable: l’auditeur veille à
comprendre les hypothèses utilisées par l’expert et à s’assurer qu’elles sont
raisonnables et appropriées et ce, en se basant sur son expérience professionnelle et
sur les autres éléments probants recueillis (données publiées, rapport et statistiques,
réunion avec l’expert, etc.) ;

- Les conclusions de l’expert : l’examen des conclusions de l’expert peut être effectué
par la revue de ses dossiers de travail et de ses rapports. L’auditeur peut recourir,
éventuellement, à d’autres procédures de corroboration (calcul, examen analytique
détaillé, examen des rapports et statistiques publiées, etc).
Certains facteurs peuvent être utiles pour évaluer la pertinence et le caractère raisonnable des
conclusions de l’expert mandaté. C’est le cas, notamment, lorsque ces conclusions :
- Sont présentées d’une façon cohérente avec les normes professionnelles appliquées ;
- Sont clairement exprimées et font référence aux objectifs de la mission, à l’étendue

des travaux effectués et aux normes suivies ;
- Couvrent une période appropriée et prennent en considération, le cas échéant, les

évènements postérieurs, etc.
Il est à noter, toutefois, que l’expert immobilier a une responsabilité de moyen et non pas de
résultat. Ainsi, sa responsabilité ne peut pas être engagée suite à une erreur d’appréciation.
L’objectivité des évaluations menées par les experts immobiliers ne peut être remise en cause
qu’en cas de complicité ou de convergence entre les intérêts de la société et de l’expert.
En examinant le rapport d’expertise, l’auditeur doit accorder une attention particulière aux
limitations mentionnées afin de mettre en évidence les travaux qui n’ont pas été réalisés et les
éléments qui risquent de ne pas être appréhendés. Il doit recourir à son jugement professionnel
et à l’expérience acquise afin d’évaluer l’impact de ces limitations et la nécessité de
s’entretenir avec l’expert ou de recourir à une deuxième expertise. Il doit aussi s’assurer du
caractère récurrent de ces limitations, d’un exercice à l’autre, et d’un immeuble à l’autre.
Dans le cas où les résultats des travaux de l’expert ne fournissent pas d’éléments probants
suffisants et adéquats ou ne concordent pas avec les autres éléments probants collectés par
l’auditeur, ce dernier sera amené à discuter avec la société et avec l’expert et pourra,
éventuellement, recourir aux travaux d’un autre expert ou modifier le contenu de son rapport.
L’auditeur pourra modifier son rapport d’audit s’il juge que ce problème ne peut pas être
résolu suite à la mise en œuvre des procédures d'audit additionnelles (travaux
complémentaires, désignation d’un autre expert, etc.)

Il peut être approprié de faire référence, dans certaines circonstances, aux travaux de l'expert
désigné par l'auditeur dans un rapport d'audit contenant une opinion modifiée dans le but
d’expliciter la nature de la modification apportée. Dans ce cas, l'auditeur peut être appelé à
demander l'autorisation de l'expert avant d'inclure une telle mention dans son rapport.
SECTION 3 : TRAVAUX DE FIN DE MISSION
Suite à l’exécution des tests de procédures et des contrôles substantifs programmés, l’auditeur
disposera d’éléments probants suffisants et appropriés pour en tirer les conclusions adéquates
sur les comptes de la société.
L’auditeur doit, préalablement à son rapport, évaluer les résultats des procédés de vérification
qu’il a effectués, revoir les évènements postérieurs et obtenir les déclarations nécessaires de la
direction de l’entité.
3.1. Evaluation des résultats des procédés de vérification
3.1.1. Revue finale des comptes
Si l’auditeur conclut que l’étendue des travaux est insuffisante, il doit effectuer des travaux
complémentaires. S’il trouve que les comptes contiennent des anomalies significatives,
prises isolément ou dans leur ensemble, il doit demander à la société de les corriger.
L’auditeur doit effectuer, par ailleurs, une revue finale des comptes dans leur ensemble (y
compris les comptes relatifs aux immeubles de placement) afin de s’assurer que :
- Ces comptes sont cohérents avec sa connaissance de l’entité et avec les éléments
probants obtenus ;
- Les règles et méthodes comptables utilisées pour arrêter les comptes, ainsi que tous
les changements de méthodes comptables d’évaluation ou de comptabilisation, sont
appropriés et correctement décrits dans les notes aux états financiers.
L’examen final des comptes, à l’issu des travaux d’audit effectués, permet à l’auditeur
d’avoir une vision globale sur les comptes dans leur ensemble. L’auditeur recourt, ainsi, à :
- L’examen analytique afin de s’assurer que les comptes sont cohérents avec sa
connaissance de l’entité ;

- La compréhension des soldes comptables et des éléments probants recueillis dans le

but d’évaluer la pertinence et l’exhaustivité des comptes dans leur ensemble et des
informations présentées.
Les comparaisons faites lors de la revue finale des comptes et de l’examen analytique
préliminaire sont souvent de même nature. Les principales différences entre ces deux
procédures ont trait au calendrier, à la portée et, par conséquent, à la quantité et à la qualité
des données disponibles. En règle générale, ces opérations incluent une analyse des
tendances et des ratios. Si de nouvelles informations apparaissent ou si l’éventualité d’une
inexactitude possible est décelée, des éléments probants supplémentaires peuvent s’avérer
nécessaires.
L’objectif étant d’expliquer les variations significatives des postes importants par rapport à
l’exercice précédent.
La revue des comptes relatifs aux immeubles de placement suppose l’examen des tendances
et des évolutions importantes afin de s’assurer de la cohérence des informations présentées et
de se doter des explications nécessaires pour toute évolution jugée importante. L’auditeur
doit s’assurer du caractère plausible des revenus de location afférant aux immeubles de
placement de la société et de revoir et expliquer les variations par rapport aux exercices
précédents.
3.1.2. Revue des papiers de travail et établissement d’une note de synthèse
A la fin de la mission et avant d’exprimer son opinion sur les états financiers, l’auditeur doit
procéder à une revue des papiers de travail dans l’objectif de s’assurer que :
- Le plan d’audit était approprié et a été adéquatement et correctement mis en œuvre ;

- Les travaux effectués étayent les conclusions figurant dans le rapport ;
- Tous les problèmes significatifs rencontrés au cours de la mission ont été portés à la
connaissance de la direction et, le cas échéant, du conseil d’administration ;
- Les travaux d’audit ont été effectués selon les normes professionnelles et la
législation appliquée localement ;
- Toutes les affirmations nécessaires ont été obtenues ;
- Tous les points relevés, ayant un impact sur les conclusions d’audit, ont été pris en
compte.

Chaque mission d’audit devra donner lieu à la rédaction d’une note de synthèse, destinée à
consigner les principales constatations et conclusions sur tous les points importants
concernant l’audit, y compris ceux liés à la comptabilisation et à l’évaluation des immeubles
de placement de la société.
La note de synthèse doit être préparée à la dernière phase de l’audit et doit aborder, entre
autres, les points suivants :
- Les conclusions sur les risques accrus identifiés ;

- Les conclusions générales sur l’évaluation des inexactitudes ;
- Les conclusions sur les travaux d’audit effectués, sur les éléments probants obtenus
ainsi que sur leur caractère approprié et suffisant pour justifier l’opinion d’audit ;
- La conclusion sur l’évaluation du risque professionnel de la mission.
3.2. Revue des événements postérieurs à la clôture de l’exercice
3.2.1. Evènements postérieurs survenus avant la date du rapport d’audit
L'auditeur doit apprécier l’effet des évènements postérieurs sur les comptes et sur le rapport
d’audit. Il doit mettre en œuvre des procédures permettant de collecter des éléments probants
suffisants et adéquats justifiant que tous les événements survenus jusqu'à la date de son
rapport, nécessitant un ajustement des comptes ou une information à fournir au niveau des
états financiers, ont été identifiés. Ces procédures viennent s’ajouter aux travaux de
validation qui peuvent être mis en œuvre sur des transactions postérieures à la date de clôture
de l’exercice.
Ces procédures sont mises en place à une date la plus proche possible de la date du rapport
de l’auditeur. Il peut s’agir, notamment, des travaux suivants :
- Revue des procès-verbaux des assemblées d’actionnaires, des réunions du conseil

d’administration et du comité permanent d’audit tenues après la date de clôture de
l’exercice ;
- Demande d’informations sur le contenu des réunions de travail dont le procès verbal
n’est pas encore établi ;

- Revue et analyse des dernières situations intermédiaires et de certains documents de

gestion (budgets, trésorerie prévisionnelle…) et des documents comptables préparés
depuis la clôture de l’exercice ;
- Demande d’informations auprès des avocats de la société sur les litiges et
réclamations, y compris ceux portant sur les immeubles de placement de la société ;
De plus, l’auditeur peut recourir à une demande d’informations, auprès de la société, sur les
évènements postérieurs identifiés ayant un impact sur les états financiers. Cette demande
d’information peut porter sur :
- La situation actuelle des éléments comptabilisés sur la base d’estimations ou de

provisions, telle que l’évaluation des immeubles de placement à la date de clôture ;
- Les ventes d’actifs effectuées ou prévues telle que la cession d’un immeuble de
placement propriété de la société, effectuée, juste après la date de clôture de
l’exercice et l’impact de cette valeur de cession sur l’évaluation de l’immeuble en
question ;
- L’expropriation ou la destruction de certains actifs de la société. Il peut s’agir de la
destruction ou de l’inondation d’un immeuble de placement de la société et remettant
en question sa valeur bilancielle ou son évaluation à la date de clôture de l’exercice ;
- La possibilité de survenance d’évènements susceptibles de remettre en question le
bien-fondé des règles et méthodes d’évaluation retenues telle que la baisse
considérable des revenus de loyer se rapportant à un immeuble de placement de la
société.
Si l’auditeur identifie des évènements postérieurs significatifs, il doit s’assurer qu’ils sont
correctement comptabilisés et qu’ils font l’objet d’une information adéquate au niveau des
états financiers. Si ce n’est pas le cas, il doit s’interroger sur la nécessité de modifier son
opinion.
Cas particulier des évaluations des immeubles de placement à la juste valeur
Selon l’ISA 540 « Audit des estimations comptables, y compris des estimations comptables
en juste valeur et des informations fournies les concernant », l’auditeur doit mettre en œuvre
des procédures d'audit lui permettant de collecter des éléments probants suffisants et
appropriés confirmant que tous les événements survenus entre la date des états financiers et
celle de son rapport, nécessitant l'ajustement de ceux-ci, ou la mise en place d’une

information à fournir dans ceux-ci, ont été identifiés et pris en compte d’une manière
appropriée dans les états financiers.
Les opérations et les événements qui ont eu lieu postérieurement à la clôture de l’exercice et
avant l’achèvement des travaux d’audit peuvent fournir des éléments probants appropriés
quant aux évaluations faites par la direction à la juste valeur. Citons le cas de la cession d'un
immeuble de placement intervenue juste après la clôture de l’exercice pouvant, ainsi,
constituer une base d’évaluation réelle de cet immeuble à sa juste valeur.
De même, l’auditeur peut obtenir des informations, postérieurement à la clôture de

l’exercice, sur le changement des conditions de marché ou des prix de certains biens
immobiliers ou encore sur les loyers s’y rattachant, pouvant ainsi modifier les évaluations à
la juste valeur précédemment arrêtées par la société et validées par ses soins.
3.2.2. Faits découverts après la date du rapport de l’auditeur
Il faut distinguer, dans ce cas, entre les faits découverts antérieurement à la date de
publication des états financiers et les faits découverts postérieurement à cette date.
3.2.2.1. Faits découverts après la date du rapport de l’auditeur et avant la date de

publication des états financiers
Postérieurement à la date de son rapport, l’auditeur n’a plus l’obligation de mettre en œuvre
des procédures et de mener des investigations sur les comptes. Courant la période allant de la
date du rapport à la date de publication des états financiers, la direction est responsable
d’informer l’auditeur de tout évènement important survenu.
En cas d’évènements survenus, courant cette période, ayant un impact significatif sur les
comptes, l’auditeur doit apprécier la nécessité de modifier les états financiers de la société et
de discuter de la question avec la direction afin qu’elle prenne les mesures nécessaires.
Si la direction modifie les états financiers, l’auditeur met en œuvre les procédures
nécessaires et fournit à la direction un nouveau rapport sur les états financiers modifiés. Si la
direction refuse de modifier, l’auditeur doit changer son opinion sur les comptes.
Si le rapport d’audit est déjà communiqué au client, l’auditeur doit demander formellement à
la direction générale de ne pas publier les états financiers et le rapport correspondant. En cas

de refus par cette dernière, l’auditeur doit prendre les mesures nécessaires afin d’empêcher
les tiers d’utiliser ce rapport. Ces mesures dépendront des droits et obligations juridiques et
des recommandations des conseillers juridiques.
3.2.2.2. Faits découverts après la date du rapport de l’auditeur et après la date de

publication des états financiers
Au cas où l’auditeur a eu connaissance d’un fait qui pourrait affecter de manière significative
les états financiers sur lesquels il a déjà émis son opinion et qui existait à la date de son
rapport sans en avoir pris connaissance, il doit en discuter avec la direction générale afin de
déterminer les éventuelles mesures à prendre, notamment, la modification des états
financiers.
Si les états financiers sont modifiés, le rapport d’audit sur les comptes modifiés doit
comporter une nouvelle date et faire référence, dans un paragraphe d'observation, à une note
annexe aux états financiers décrivant en détail les raisons de la modification des états
financiers précédemment publiés, et au précédent rapport d'audit émis sur les comptes de la
société.
Il est, toutefois, possible que la direction de la société ne prenne pas les mesures nécessaires
pour s'assurer que tous les utilisateurs des états financiers possédant les anciens états
financiers et rapports d'audit sont au courant de la situation ou qu’elle refuse de corriger les
états financiers. Dans ce cas, s’il estime que cette correction est obligatoire, il est appelé à
informer la direction de la société et les personnes constituant le gouvernement d'entreprise
de la nécessité de prendre les mesures nécessaires afin d’empêcher les tiers d’utiliser ce
rapport. Si ces personnes ont manqué à leurs obligations d’informer les tiers, les mesures
prises par l’auditeur dépendront des droits et des obligations juridiques et des
recommandations de ses avocats.
3.3. Obtention de la lettre d’affirmation de la direction et rapports d’audit
3.3.1. Obtention de la lettre d’affirmation
3.3.1.1. Déclarations de la direction
Selon l’ISA 580 « Déclarations écrites », l’auditeur est tenu d’obtenir auprès de la direction
de la société toutes les déclarations qu’il juge nécessaires.

Dans cette lettre d’affirmation, l’auditeur réclame des confirmations sur la régularité et la
sincérité des comptes de la société, y compris ceux rattachés aux immeubles de placement et
la communication de tous les documents afférant à la comptabilisation des opérations de la
société. La direction confirme à l’auditeur l’absence d’intention d’altérer d’une manière
significative la valeur des actifs et des passifs de la société, qu’elle possède tous les titres de
propriété et qu’elle a donné une information complète dans les notes sur les nantissements,
les suretés et les hypothèques grevant ses actifs immobiliers et éventuellement ses
La direction doit confirmer, également, à l’auditeur qu’elle est responsable de la conception

et de la mise en place d’un système de contrôle interne approprié permettant de prévenir et
de détecter les erreurs. La direction doit lui confirmer que les anomalies contenues dans les
états financiers qu’il a détectées lors de ses travaux et qui n’ont pas été corrigées par l’entité,
prises individuellement ou cumulées, n’ont pas d’effets significatifs.
La lettre d’affirmation doit porter la même date que le rapport de l’auditeur et doit être
signée par la direction de la société (généralement le PDG ou le DG et le directeur financier).
« Si, en complément de telles déclarations requises, l'auditeur estime nécessaire d'obtenir une
ou plusieurs autres déclarations écrites pour appuyer d'autres éléments probants relatifs aux
états financiers ou à une ou plusieurs assertions spécifiques contenues dans ceux-ci, il doit
demander d’autres déclarations écrites sur ces questions ».42
Le refus de communication d’une lettre d’affirmation par la direction de la société constitue

une limitation à l’étendue des travaux d’audit et mène l’auditeur à exprimer une opinion avec
réserve ou à formuler une impossibilité d’exprimer une opinion.
3.3.1.2. Déclaration de la direction portant sur les informations à la juste valeur
« L'auditeur doit obtenir des déclarations écrites de la direction confirmant que celle-ci
considère que les hypothèses importantes qu'elle a retenues en procédant aux estimations
comptables sont raisonnables ».43
42
ISA 580 « Déclarations écrites » ; § 13.
43
ISA 540 « Audit des estimations comptables, y compris des estimations comptables en juste valeur et des
informations fournies les concernant », § 22.

Les déclarations écrites de la direction se rattachant aux estimations de la juste valeur et aux
informations fournies les concernant au niveau des états financiers, peuvent inclure les
déclarations suivantes :
- L’adéquation des méthodes d'évaluation, y compris les hypothèses utilisées par la

direction pour déterminer les justes valeurs des immeubles de placement
conformément au référentiel comptable applicable, ainsi que le caractère permanent
de ces méthodes d’évaluation ;
- Les raisons de la direction, en cas de dérogation relative à l’application de la méthode
d'évaluation à la juste valeur exigée par le référentiel comptable applicable par
l'entité;
- L’exhaustivité et la pertinence des informations fournies concernant les justes valeurs
des immeubles de placement conformément au référentiel comptable applicable par
l'entité ;
- La nécessité, ou non, de corriger les justes valeurs des immeubles de placement et les
informations fournies les concernant suite à la survenance d'événements postérieurs à
la date de clôture des comptes.
3.3.2. Rapport d’audit

L’auditeur doit avoir une assurance raisonnable, sur la base des éléments probants recueillis,
que les états financiers ne comportent pas d’anomalies significatives.
3.3.2.1. Cadre général
Le rapport de l’auditeur constitue l’aboutissement de la mission d’audit accomplie au sein de

la société. L’opinion d’audit exprimée représente l’objectif recherché à travers cette mission.
Selon l’ISA 700 « Fondement de l'opinion et rapport d'audit sur les états financiers », les
objectifs de l'auditeur sont :
- Arrêter une opinion sur les états financiers, basée sur une évaluation des conclusions
tirées des éléments probants recueillis ;
- Exprimer cette opinion dans un rapport d’audit qui décrit également le fondement de
celle-ci.

L’auditeur exprime une opinion, au terme des travaux d’audit, précisant que les états
financiers présentent sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs, la situation financière
de la société conformément au référentiel comptable applicable. Ceci sous-entend que :
- Les méthodes comptables utilisées, y compris celles relatives à la comptabilisation, à

l’évaluation et à la présentation des immeubles de placement, sont appropriées et
conformes au référentiel applicable ;
- Les estimations comptables, y compris celles relatives à l’évaluation des immeubles de
placement (à la juste valeur, valeur d’usage, etc.), effectuées par la société sont
raisonnables ;
- Les informations présentées au niveau des états financiers sont suffisantes, fiables et
pertinentes.
L’auditeur doit indiquer dans son rapport que la direction de la société est responsable de
l'établissement des états financiers conformément au référentiel comptable applicable. Il doit
signaler que cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le suivi d'un
contrôle interne se rattachant à l'établissement et la présentation sincère d'états financiers ne
comportant pas d'anomalies significatives, qu'elles résultent de fraudes ou d'erreurs. Il inclut,
également, le choix et l'application de méthodes comptables appropriées et l’arrêté
d'estimations comptables raisonnables.
3.3.2.2. Opinion d’audit
Les différents types d’opinions d’audit prévues par l’ISA 700 intitulée « Fondement de
l'opinion et rapport d'audit sur les états financiers » et par l’ISA 705 intitulée « Modifications
apportées à l'opinion dans le rapport de l'auditeur indépendant » sont les suivantes :
- Opinion sans réserve ou non modifiée : une opinion dite sans réserve est exprimée
lorsque l’auditeur conclut, à travers les travaux effectués par ses soins, que les états
financiers présentent sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs, la situation
financière conformément au référentiel comptable applicable ;
- Opinion avec réserve : une opinion avec réserve est exprimée en cas de désaccord avec
la direction ou en cas de limitation à l’étendue des travaux de l’auditeur dont
l’importance et le nombre ne justifient par le recours à une opinion défavorable ou à
l’impossibilité d’exprimer une opinion ;

- L’impossibilité d'exprimer une opinion : cette opinion est exprimée par l’auditeur suite
à une limitation importante ou concernant un nombre important d’éléments contenus
dans les états financiers et que l'auditeur n'a pas pu recueillir des éléments probants
suffisants et, à cet effet, il n’a pas pu exprimer une opinion sur les états financiers ;
- Une opinion défavorable : elle doit être exprimée en cas d'incidence importante d’un
désaccord avec la direction sur les états financiers ou si elle concerne un nombre
important d’éléments contenus dans les états financiers et que, suite à cela, l'auditeur
estime que seule une réserve ne permet pas d’informer les éventuels utilisateurs des
états financiers sur leur nature incomplète ou trompeuse.
Selon l’ISA 705 « Modifications apportées à l'opinion dans le rapport de l'auditeur

indépendant », une opinion modifiée, peut être de trois types :
- Une opinion avec réserve,
- Une impossibilité d'exprimer une opinion,
- Une opinion défavorable.
Il est possible dans certaines situations que le contenu d’un rapport d'audit soit modifié par
l’ajout d'un paragraphe d'observation conformément aux dispositions de l’ISA 706 «
Paragraphes d'observation et paragraphes descriptifs d'autres questions dans le rapport de
l'auditeur indépendant ». Un tel paragraphe n'affecte pas l'opinion de l’auditeur mais permet
de mettre l’accent sur un point ayant une incidence sur les états financiers.
Il est à noter que, contrairement aux normes internationales d’audit, la norme n° 15 de l’Ordre
des Experts Comptables de Tunisie ne prévoit pas le cas d’une impossibilité d'exprimer une
opinion. Elle assimile cette opinion à un refus de certification à l’instar d’une opinion
défavorable.
3.3.3. Cas particulier du rapport du commissaire aux comptes d’une compagnie

d’assurance et/ou de réassurance destiné au ministre des finances et
diligences liées aux immeubles de placement
L’article 62 du code des assurances, tel que modifié par la loi n° 2002-37 du 1er avril 2002
précise que les commissaires aux comptes doivent remettre au Comité Général des
Assurances (CGA), outre les copies des rapports destinés à l’assemblée générale et aux
organes de l’entreprise qu’ils contrôlent, un rapport portant sur les contrôles effectués par eux.

Ce rapport doit être communiqué au CGA dans les six mois qui suivent la clôture de
l’exercice. Inculpé
En cas de manquement à l’obligation sus-indiquée, une interdiction peut être prononcée, par
le ministre des finances, sur proposition du CGA, à l’encontre du commissaire aux comptes
concerné, d’exercer ses fonctions auprès des compagnies d’assurance et/ou de réassurance,
soit, à titre provisoire pour une durée maximale de 3 ans, soit à titre définitif.
L’article 61 du code des assurances précise que le rapport en question doit être établi
conformément aux règles et conditions arrêtées par le ministre des finances.
La circulaire du ministre des finances n°947 du 16 septembre 2002, fixant les conditions et les
modalités d’établissement du rapport des commissaires aux comptes des entreprises
d’assurance et des entreprises de réassurance, précise que les commissaires aux comptes des
compagnies d’assurance et de réassurance doivent accomplir des travaux complémentaires
permettant d’évaluer la situation financière de ces compagnies. Ce rapport doit être établi
autour de quatre axes principaux :
1- L’évaluation du système de contrôle interne ;
2- La politique tarifaire de la compagnie ;
3- Les provisions techniques et les actifs en représentation des provisions techniques ;
4- Les créances sur les assurés, les intermédiaires et les réassureurs.
En se prononçant sur les actifs admis en représentation des provisions techniques, le

commissaire aux comptes doit présenter leurs méthodes d’évaluation, y compris celles
relatives aux placements immobiliers (siège social et autres), suivies par la compagnie
Il doit, également, vérifier que l’évaluation, à la date de clôture, des actifs admis en
représentation des provisions techniques, est faite conformément aux dispositions de la NCT
31 « Norme comptable relative aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou de
réassurance » et de l’article 33 de l’arrêté du ministre des finances du 27 février 2001 tel que
modifié par l’arrêté du 28 mars 2005.
Pour le cas des placements immobiliers, le commissaire aux comptes doit renseigner sur la
valeur issue de leurs évaluations à la valeur d’usage, la méthode utilisée par la compagnie

d’assurance et/ ou de réassurance pour la détermination de cette évaluation ainsi que les
vérifications effectuées par ses soins pour s’assurer de la réalité de cette valeur d’usage.
Le commissaire aux comptes doit s’assurer de la conformité des valeurs de ces actifs et des
conditions de leur couverture aux dispositions légales prévues par l’arrêté du ministre des
finances du 27 février 2001, tel que modifié par l’arrêté du 28 mars 2005 dans ses articles 29 à
32, tout en tenant compte des ajustements comptables portant sur les provisions techniques et
sur les actifs en représentation des provisions techniques.
Le commissaire aux comptes doit s’assurer, par ailleurs, qu’aucun placement immobilier pris
individuellement, à l’exception du siège social, ne doit dépasser 10% de la valeur des
provisions techniques, s’il est considéré par la société comme un actif en représentation des
provisions techniques. Il doit s’assurer, par la suite, que l’ensemble des placements
immobiliers de la compagnie, admis en tant qu’actifs en représentation des provisions
techniques, ne dépasse pas 20% de la valeur des provisions techniques. Si les limites sus-
indiqués se trouvent dépassées, le commissaire aux comptes est tenu de les mentionner dans
son rapport.
Le commissaire aux comptes doit s’assurer, conformément au principe de cantonnement, de la

séparation entre les actifs en représentation des provisions techniques vie et les actifs en
représentation des provisions techniques non vie notamment pour les acquisitions et les
cessions d’actifs placés ainsi que pour les charges et les produits s’y rattachant. Il doit
distinguer, à cet effet, entre les placements immobiliers vie et les placements immobiliers non
vie.
Par ailleurs, il est tenu de dresser un tableau détaillant les charges et les produits de placement
par nature d’actifs admis en représentation des provisions techniques.

CONCLUSION
L'auditeur émet son opinion sur la régularité et la sincérité des états financiers de la société
ainsi que sur l'image fidèle qu'ils donnent sur le patrimoine de cette dernière. Il doit s'assurer
que les comptes établis sont conformes, dans tous leurs aspects significatifs, au référentiel
comptable en vigueur.
L’auditeur doit examiner les risques d'audit liés à la comptabilisation et à l’évaluation des
immeubles de placement. Ces risques ne doivent pas être appréhendés par l’auditeur
séparément des risques liés aux autres comptes et au traitement de l'information.
En auditant les comptes se rattachant aux immeubles de placement, le réviseur des comptes
doit s’assurer de la correcte comptabilisation et évaluation de cette catégorie d’actif détenue
par la société et des revenus et charges s’y rattachant. L’auditeur est considéré comme le
garant de ces informations et, par conséquent, il devra mesurer le risque lié à une information
incomplète ou erronée qui pourra induire en erreur les lecteurs des états financiers.
L'information communiquée dans les notes aux états financiers, se rattachant à la

comptabilisation et aux méthodes d’évaluation des immeubles de placement, revêt un
caractère déterminant pour les utilisateurs des états financiers. S'agissant d'un véritable
vecteur de communication pour les entreprises, l’auditeur devra intégrer dans sa démarche
d'audit le contrôle des informations à fournir au niveau de toutes les étapes du processus de
révision des comptes.

CONCLUSION GENERALE
Les perpétuelles évolutions des normes IFRS observées ces dernières années suite aux travaux
engagés par l’IASB, dans un objectif d’harmonisation des règles comptables à l’échelle
internationale, ont accentué les divergences existantes entre le système comptable des
entreprises tunisien et le référentiel IFRS. Le souci d’harmonisation recherché par le
législateur tunisien, qui s’est traduit en 1996 par l’adoption d’un référentiel largement inspiré
des normes comptables internationales, n’a pas été suivi par un effort d’analyse et de mise à
jour par rapport à l’évolution de la réglementation internationale en la matière.
L’adoption des normes IFRS par la Tunisie ne serait, sans doute, pas sans conséquences sur la
responsabilité et le rôle de l’expert comptable, qui se trouverait confronté à de nouveaux
défis, surtout lorsqu’il aura à intervenir lors des premiers exercices d’audit ou dans le cadre
d’accompagnement pour une première mise en place des normes IFRS.
L’introduction de la notion d’immeubles de placement, apportée par les normes IFRS, au

niveau des comptes des sociétés tunisiennes, constituerait un important retraitement dans la
présentation des états financiers.
Tout au long de ce mémoire, nous avons essayé de définir les immeubles de placement et de
revoir les différentes méthodes de comptabilisation et d’évaluation de cette catégorie d’actif,
tout en mettant l’accent sur les particularités liées à leur audit dans chacun des contextes
tunisien et international. A cet effet, nous avons essayé de mettre en évidence la nécessité
d’adopter les pratiques internationales au contexte local en précisant que :
- La notion d’immeubles de placement, introduite en Tunisie, uniquement pour les

compagnies d’assurance et/ou de réassurance, accuse plusieurs divergences par
rapport à la définition et au traitement comptable de cette catégorie d’actif prévue par
les normes comptables internationales ;
- La plupart des pays ayant opté pour l’application des normes IFRS, ont planifié
d’adopter ou de converger vers ces normes. Les normes comptables tunisiennes
inspirées des normes internationales méritent d’être revues afin de concorder avec les
spécificités du référentiel IFRS. L’accent a été, aussi, mis sur la nécessité d’accuser

une bonne planification pour mettre en place les préalables qui se doivent pour de une
telle convergence.
A travers l’étude du cadre comptable tunisien actuel, nous avons essayé de présenter, en
premier lieu, les principes généraux et les méthodes comptables actuellement pratiqués par les
sociétés tunisiennes (compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes et autres
sociétés), ainsi que les limites afférant à ces méthodes. En second lieu, nous avons examiné
les apports des normes IFRS et notamment l’IAS 40 et les traitements comptables qu’elle a
introduits en matière d’immeubles de placement. Nous avons, par ailleurs, revu les
implications de l’adoption de cette norme dans le contexte tunisien actuel et les éventuels
impacts des deux options offertes par l’IAS 40 pour l’évaluation des immeubles de placement
à la date de clôture.
Il est, ainsi, établi que dans le cadre d’une transition aux normes IFRS, l’adoption d’une
option d’évaluation serait théoriquement irrévocable (juste valeur). La décision pourrait être
lourde de conséquences pour les sociétés tunisiennes. Ces dernières auront à choisir la
pratique la plus répandue et dont les effets sont les plus facilement prévisibles : en
l’occurrence la convention du coût historique. Cette dernière possède la légitimité liée à sa
longue application sur notre territoire.
En conséquence, l’application du modèle du coût historique impliquerait :
- La nécessité d’effectuer une revue complète des immeubles de placement à la date du

bilan d’ouverture pour valider les composantes de leur coût et de mettre en place une
approche par composant détaillée ;
- L’obligation de choisir et de mettre en place les indices de dépréciation de valeur ;
- L’obligation de fournir une information financière détaillée : les sociétés sont obligées
d’indiquer, entre autres, dans les notes annexes les justes valeurs de leurs immeubles
de placement.
Toutefois, l’IASB a introduit à travers ses nouvelles normes, l’évaluation des actifs et des
passifs à leur juste valeur et ce, au détriment du coût historique prédominant dans le
référentiel comptable tunisien. Cette alternative « juste valeur » est instaurée par l’IAS 40, en
tant qu’une des deux options d’évaluation des immeubles de placement.

L’application par les sociétés tunisiennes, du modèle de la juste valeur impliquerait :
- Le retraitement de l’intégralité du profit et/ou de la perte de valeur résultant de la

première évaluation à la juste valeur en les imputant sur les capitaux propres
d’ouverture ;
- La comptabilisation, à chaque clôture d’exercice de tout profit et/ou perte de valeur

résultant de la variation de la juste valeur au niveau du résultat ;
- La nécessité d’effectuer une expertise détaillée pour arrêter la juste valeur des
Tout au long de ce travail, nous avons essayé de présenter les traitements comptables des
immeubles de placement et les obligations légales s’y rattachant, notamment, dans le cadre
des compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes, les implications de l’application
des normes IFRS et les obligations à la charge des auditeurs de ces compagnies.
Le recours à l’application des dispositions des normes IFRS n’est pas sans effet sur les
comptes des sociétés tunisiennes. L’évaluation des immeubles de placement à la juste valeur,
à la date de clôture de l’exercice, appelle à plusieurs critiques quant au fondement et aux
conséquences du recours à une telle pratique. Dans un contexte économique, caractérisé par
une crise financière globale, le niveau de confiance fût en baisse et le recours au modèle du
coût historique constitue une position prudente et plus confortable aux utilisateurs des états
financiers.
L’évaluation des immeubles de placement à la juste valeur peut entrainer des ajustements qui
ne reflètent pas toujours les mutations des événements économiques de l'entreprise et ne
permet pas de traduire fidèlement la réalité des transactions et de la situation financière. En
plus, seules les valeurs issues de marchés actifs peuvent prétendre aux qualités d'objectivité et
de neutralité. Les immeubles de placement ne sont pas cotés et n'ont pas de marché organisé
ou assimilé. Leur évaluation repose en conséquence sur des modèles développés en interne ou
des expertises externes. Ces évaluations comportent des paramètres estimés avec des degrés
d'incertitude variables.
La difficulté de détermination de la juste valeur des immeubles de placement et le risque

rattaché à cette évaluation appelle à obtenir une fourchette de valeurs pour un immeuble
reposant sur différentes sources d'informations disponibles et différentes hypothèses

alternatives de gestion. L’entité détermine sa meilleure estimation de la juste valeur en

fonction de cette échelle. De ce fait, l’obtention de l’information à la juste valeur peut avoir
un coût d'obtention non négligeable lié à l’absence de cotations et au recours à des
intervenants externes dans la plupart des cas.
Notons que cette juste valeur n’est donc pas la cause d’un marché déficient, mais un marché
déficient peut être la cause de la détermination d’une juste valeur erronée. La juste valeur est
une affaire de jugement professionnel fondé sur des hypothèses de modèle et de gestion
dûment documentées afin de conférer aux utilisateurs des états financiers, une confiance
raisonnable dans les évaluations et dans les comptes. Finalement, les tenants de l’alternative
« juste valeur » n’ont pas encore su convaincre la communauté du bien-fondé de cette
dernière, c’est pourquoi pour l’instant, elle semble ne pas être en mesure de remettre en cause
le coût historique.
Nous avons appuyé cette partie de la recherche par une enquête menée auprès des compagnies
d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes et auprès d’un échantillon d’experts comptables
membres de l’Ordre des Experts Comptables de Tunisie. L’objectif recherché est de déceler
les insuffisances du système comptable tunisien en matière de traitement et d’évaluation des
immeubles de placement, de revoir l’opportunité de converger vers les normes IFRS et
d’identifier les préalables et les implications de l’adoption des normes IFRS, notamment
l’IAS 40 au niveau des compagnies d’assurance et/ou de réassurance tunisiennes.
La dernière partie de ce mémoire a été consacrée à l’audit des immeubles de placement en

tenant compte des particularités rattachées aux méthodes comptables adoptées par les
compagnies d’assurance et/ou de réassurance, que ce soit en appliquant le référentiel
comptable tunisien actuel ou les normes IFRS, particulièrement la norme IAS 40. Le rôle de
l’auditeur consiste à vérifier que les méthodes retenues pour l’évaluation, la comptabilisation
et la présentation des immeubles de placement sont conformes aux dispositions du référentiel
comptable appliqué par la société et sont correctement traduites au niveau de ses états
financiers. Pour cela, l’auditeur applique une démarche d’audit par les risques en conformité
avec les normes internationales d’audit telles qu’adoptées par le Conseil de l’Ordre des
Experts Comptables de Tunisie. La démarche à suivre par l’auditeur pour l’examen des
immeubles de placement a été détaillée pour intégrer toutes les phases d’audit et mettre en
relief les risques attachés à l’évaluation et à la présentation de cette catégorie d’actif.

Il a été établi que l’auditeur est amené à moduler sa démarche d’audit en fonction des
méthodes adoptées par l’entreprise. L'auditeur aura besoin d'un guide méthodologique, lui
permettant d'identifier la démarche d'audit à adopter. C'est ce que nous avons développé tout
au long de cette partie pour proposer un programme d’audit des immeubles de placement
présenté en annexes.
Comme tout travail de recherche, ce mémoire présente des limites. Dans notre étude, nous
avons essayé d’apporter des réponses aux impacts pouvant découler de l’application des
normes IFRS, en matière d’immeubles de placement, au niveau des compagnies d’assurance
et/ou de réassurance. Les autres sociétés tunisiennes n’ont pas fait partie de l’étendue de cette
étude du fait de l’absence de traitements particuliers dédiés à cette catégorie d’actifs et à la
difficulté d’identifier les sociétés possédant des immeubles de placement en se basant,
uniquement, sur les états financiers qu’elles publient.

Madame, Monsieur,
Dans le cadre de la préparation du mémoire d’expertise comptable sous la direction de

Monsieur Abderrazak GABSI, je sollicite votre contribution à une recherche ayant pour thème
« Les immeubles de placement: comptabilisation et audit - Application aux Compagnies
d’Assurance et de Réassurance en Tunisie ».
Les immeubles de placement sont des actifs détenus pour en retirer des loyers et/ou pour
valoriser le capital. Par conséquent, Ils génèrent des flux de trésorerie largement indépendants
des autres actifs détenus par l’entité.
Ces immeubles de placement continuent, en l'absence d'une norme spécifique, à être

comptabilisés par les entreprises tunisiennes autres que les compagnies d’assurance et de
réassurance par référence à la norme comptable n°5 relative aux immobilisations corporelles.
Une telle méthode de comptabilisation a été abandonnée depuis bien longtemps, à l'échelle
internationale, par la mise en place de méthodes de traitement adaptées à cette nature d’actifs.
Cependant, la NC 31 « Norme comptable relative aux placements dans les entreprises

d’assurance et/ou de réassurance », publiée en juin 2000, a énuméré les règles de
comptabilisation et de présentation des placements immobiliers au niveau des compagnies
d’assurance et de réassurance tunisiennes.
Mon étude se propose de revoir les pratiques comptables appliquées par les sociétés
tunisiennes et essentiellement les compagnies d’assurance et de réassurance en matière
d’immeubles de placement et d’examiner les dispositions prévues par la norme comptable
internationale IAS 40 « immeubles de placement » et les effets de l’application de cette norme
dans contexte tunisien.
Dans ce contexte, et en en vue de me permettre de parfaire cette étude et d’affiner les

conclusions et les recommandations qui en résultent, je vous prie de bien vouloir
apporter votre précieux concours à cette recherche en répondant au questionnaire ci-
joint destiné aux compagnies d’assurances et de réassurances tunisiennes ainsi qu’aux
Experts Comptables membres de l’OECT.
En vous remerciant d’avance pour l’intérêt et l’attention que vous porterez à ce questionnaire,
je vous prie d’agréer, Monsieur/ Madame, mes salutations les plus distinguées.
Cordialement.
Slim BEN MANSOUR
Annexe 1 : Questionnaire de recherche Page 1/5

Question 1 : La NC 31 « Norme comptable relative aux placements dans les entreprises

d’assurance et/ou de réassurance » n’a pas avancé une définition claire des immeubles de
placement, ni énuméré les différents types de placements immobiliers. Ceci :
(a) Constitue une faiblesse majeure se rattachant à cette norme

(b) Ne permet pas d’arrêter la liste des placements immobiliers ainsi que les
traitements comptables s’y rattachant.
(c) N’a pas d’impact significatif puisque cette norme considère que tout
immeuble détenu par une société d’assurance et/ou de réassurance est
assimilé à un placement immobilier.
(d) Est sans effet considérable puisque les différentes catégories de
placements immobiliers sont énumérées dans la partie informations à
fournir au niveau de la NC 31.
Question 2 : Que pensez-vous de la présentation et du traitement des immeubles

d’exploitation en tant que placements immobiliers au niveau des sociétés d’assurance et de
réassurance tunisiennes ?
(a) Une présentation et un traitement adéquats ne posant pas de problèmes.

(b) Une présentation inadéquate et en contradiction avec les normes
comptables internationales.
(c) Une présentation et un traitement inappropriés car ces immeubles
d’exploitation ne répondent pas à la définition d’un placement
immobilier.
(d) Autres, à préciser………………………………………………………..
………………………………………………………………………………..
Question 3 : Comment sont évalués ces placements immobiliers à chaque date de clôture ?
(a) Au coût historique amorti
(b) A la juste valeur.
(c) A la valeur d’usage.

(d) Autres, à préciser…………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………
Question 4 : Si la société d’assurance ou de réassurance évalue ses placements immobiliers à

la valeur d’usage, alors quels sont les critères utilisés pour la détermination de cette
valeur d’usage ?
(a) La valeur de marché
(b) La valeur de remplacement.
(c) L’utilité procurée à la société à travers ce placement immobilier
(d) Autres, à préciser………………………………………………………….

Question 5 : Estimez-vous que les normes NC07 « placements » et NC031 « Norme

comptable relative aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou de réassurance »
sont suffisamment claires et explicites quant aux critères de détermination de la valeur
d’usage des placements immobiliers à chaque date de clôture ?
(a) Oui, les critères de détermination de la valeur d’usage sont explicites et

suffisamment détaillées
(b) Non, les critères de détermination de la valeur d’usage sont vagues et
manquent de clarté.
(c) Oui, les facteurs pris en compte pour la détermination de la valeur
d’usage sont propres aux immeubles de placement.
(d) Non, les facteurs pris en compte pour la détermination de la valeur
d’usage ne sont pas propres aux immeubles de placement mais aux
placements mobiliers prévus par la NC07
(e) Autres, à préciser…………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………
Question 6 : A votre avis, quelles sont les difficultés pratiques relatives à l’évaluation des
immeubles de placement à la valeur d’usage à la clôture de chaque exercice ?
(a) La valeur d’usage est déterminée aisément.
(b) Absence de marché actif.

(c) Difficulté de collecte de l’information se rapportant à la vente de biens
similaires.
(d) Difficulté de déterminer l’utilité procurée à la société à travers ces placements
immobiliers.
Question 7 : Quelle évaluation donneriez-vous au système comptable des entreprises tunisien ?
(a) Adapté aux sociétés tunisiennes.
(b) Bien, mais présente quelques insuffisances non significatives.
(c) Moyen et comporte des lacunes à corriger.
(d) Médiocre avec beaucoup de problèmes.
Question 8 : Quelle solution proposeriez-vous pour pallier, le cas échéant, aux déficiences du
système comptable des entreprises de 1997 ?
(a) Le système comptable tunisien est adéquat et ne comporte pas de

déficiences majeures
(b) Conserver les mêmes normes comptables en proposants des explicatifs et
des traitements appropriés aux faiblesses soulevées.
(c) Mettre à jour les normes comptables en vigueur en apportant certaines
modifications inspirées des normes IFRS.
(d) Adopter les normes IFRS
Question 9 : Que pensez-vous quant à l’adoption en Tunisie des normes IFRS ?
(a) Sans intérêt, du fait que les normes IFRS ne sont pas adaptées au contexte
tunisien
(b) Importante car les normes IFRS procurent un volume d’information plus
important et des traitements assez détaillées des problèmes particuliers
permettant, ainsi, de surmonter les lacunes du système comptable des
entreprises.
(c) Indispensable car elle permet d’homogénéiser les différents traitements
comptables à l’échelle internationale.
(d) Autres, à préciser ………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………
Question 10 : A votre avis comment doit être effectué le passage aux normes IFRS au cas où
leur adoption aura lieu en Tunisie ?
(a) Ce passage aux normes IFRS n’est pas nécessaire
(b) Ce passage doit être effectué progressivement.
(c) Procéder à un passage général, direct et définitif aux normes IFRS.

(d) Autre modalité ; A préciser………………………………………………...
…………………………………………………………………………………
Question 11 : En cas de passage aux normes IFRS, quelle méthode d’évaluation des
immeubles de placement à la date de clôture de l’exercice privilégieriez- vous ?
(a) Le modèle du coût historique. Expliquez pourquoi ?

…………………………………………………………………………..
(b) Le modèle de la juste valeur. Expliquez pourquoi ?
…………………………………………………………………………..
(c) Le choix d’un seul modèle ne peut pas être établi.
(d) Pas de différence entre ces deux modèles
Question 12 : Selon-vous quelles sont les difficultés pratiques liées à l’application de l’IAS
40 au contexte tunisien ?
(a) Coûts excessifs d’obtention de l’information à la juste valeur.
(b) Informations non disponibles ou non fiables sur les prix de marché.
(c) Personnel comptable et financier incompétent.

(d) Autres problèmes, à préciser……………………………………………….
……………………………………………………………………………...

Question 13 : Selon- vous quelles sont les implications de l’adoption de l’IAS 40 sur les
compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes ?
(a) Recensement des immeubles de placement et exclusion du siège social et

des locaux d’exploitation.
(b) Volume important d’informations à présenter au niveau des notes aux
états financiers.
(c) Obligation de déterminer la juste valeur par immeuble de placement.
(d) Autres, à préciser ………………………………………………………….
Question 14 : A votre avis quelles sont les difficultés pratiques liées à l’adoption du modèle
du coût historique dans l’évaluation des immeubles de placement pour les compagnies
d’assurance et de réassurance tunisiennes ?
(a) Absence de difficultés rencontrées
(b) La mise en place des indices de dépréciation
(c) La détermination de la valeur recouvrable.
(d) La mise en place de l’approche par composantes
Question 15 : A votre avis, quelles sont les difficultés pratiques liées à l’adoption du modèle
de la juste valeur lors de l’évaluation des immeubles de placement des compagnies
(a) Absence de difficultés rencontrées.

(b) La difficulté de suivi permanent des indicateurs du marché et de la
détermination de la valeur du marché.
(c) Difficulté de détermination des cash-flows futurs actualisés.
(d) La difficulté du choix du modèle de la juste valeur vu que ce choix est
irréversible et d’une application généralisée à l’ensemble des immeubles
de placement de la société.
(e) Autres, à préciser…………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………
Nom & Prénom ……………………………………………………
Profession ……………………………………………………

ANNEXE 2 : ANALYSE DU QUESTIONNAIRE
1- Enquête auprès des compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes
Question 1 :
La NC 31 « Norme comptable relative aux placements dans les entreprises d’assurance

Q1 et/ou de réassurance » n’a pas avancé une définition claire des immeubles de
(a) Constitue une faiblesse majeure se rattachant à cette norme
Ne permet pas d’arrêter la liste des placements immobiliers ainsi que les traitements
(b)
comptables s’y rattachant.
N’a pas d’impact significatif puisque cette norme considère que tout immeuble détenu par
(c)
une société d’assurance et/ou de réassurance est assimilé à un placement immobilier.
Est sans effet considérable puisque les différentes catégories de placements immobiliers sont
(d)
énumérées dans la partie informations à fournir au niveau de la NC 31.
Figure 1 :
Annexe 2: Analyse du questionnaire de recherche Page 1/29

Interprétation de la figure 1:
Symbole Interprétation
25% des répondants pensent que l’absence d’une définition claire et d’arrêtés de la
(a) liste des placements immobiliers par la NCT 31 Constitue une faiblesse majeure se
rattachant à cette norme.
6% des répondants pensent que l’absence de définition claire et d’arrêtés de la liste
(b) des placements immobiliers par la NCT 31 ne permet pas d’arrêter la liste des
placements immobiliers ainsi que les traitements comptables s’y rattachant.
des placements immobiliers par la NCT 31 n’a pas d’impact significatif puisque
(c)
cette norme considère que tout immeuble détenu par une société d’assurance et/ou
de réassurance est assimilé à un placement immobilier.
Question 2 :
Que pensez-vous de la présentation et du traitement des immeubles d’exploitation

Q2 en tant que placements immobiliers au niveau des sociétés d’assurance et de
Une présentation inadéquate et en contradiction avec les normes comptables
(b)
internationales
Une présentation et un traitement inappropriés car ces immeubles d’exploitation ne
(c)
répondent pas à la définition d’un placement immobilier.
(d) Autres, à préciser
Figure 2 :

63% des répondants pensent que le traitement des immeubles d’exploitation en tant
que placements immobiliers au niveau des sociétés d’assurance et de réassurance
(a)
tunisiennes constitue une présentation et un traitement adéquats ne posant pas de
problèmes.
(b)
tunisiennes constitue une présentation inadéquate et en contradiction avec les
normes comptables internationales
(c) tunisiennes constitue une présentation et un traitement inappropriés car ces
immeubles d’exploitation ne répondent pas à la définition d’un placement
immobilier.
Question 3 :
Q3 Comment sont évalués ces placements immobiliers à chaque date de clôture ?
(a) Au coût historique amorti.

(b) A la juste valeur
(d) Autres, à préciser.
Figure 3 :

88% des répondants considèrent que les placements immobiliers des compagnies
(a) d’assurance et de réassurance tunisiennes sont évalués à la date de clôture à leur coût
historique.
(c) d’assurance et de réassurance tunisiennes sont évalués à la date de clôture à leur
valeur d’usage.
Question 4 :
Si la société d’assurance ou de réassurance évalue ses placements immobiliers à la

Q4 valeur d’usage, alors quels sont les critères utilisés pour la détermination de cette
valeur d’usage ?
Tous les répondants sont unanimes sur le recours à la valeur du marché pour la détermination
de la valeur d’usage.
Question 5 :
Estimez-vous que les normes NC07 « placements » et NC031 « Norme comptable

relative aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou de réassurance »
Q5
sont suffisamment claires et explicites quant aux critères de détermination de la
valeur d’usage des placements immobiliers à chaque date de clôture ?
Oui, les critères de détermination de la valeur d’usage sont explicites et suffisamment
(a)
détaillées.
Non, les critères de détermination de la valeur d’usage sont vagues et manquent de
(b)
clarté.
Oui, les facteurs pris en compte pour la détermination de la valeur d’usage sont propres
(c)
aux immeubles de placement.
Non, les facteurs pris en compte pour la détermination de la valeur d’usage ne sont pas
(d) propres aux immeubles de placement mais aux placements mobiliers prévus par la
NC07.
(e) Autres, à préciser.

Figure 5 :
Seulement 6% des répondants pensent que les critères de détermination de la valeur
(a) d’usage arrêtés par la NCT 07 et la NCT 31, sont explicites et suffisamment
détaillées.
63% des répondants considèrent que les critères de détermination de la valeur
(b)
d’usage arrêtés par la NCT 07 et la NCT 31 sont vagues et manquent de clarté
31% des répondants considèrent que les facteurs pris en compte pour la
détermination de la valeur d’usage, tels qu’arrêtés par la NCT 07 et la NCT 31 ne
(d)
sont pas propres aux immeubles de placement mais aux placements mobiliers prévus
par la NC07.
Question 6 :
A votre avis, quelles sont les difficultés pratiques relatives à l’évaluation des
Q6
(c) Difficulté de collecte de l’information se rapportant à la vente de biens similaires.
Difficulté de déterminer l’utilité procurée à la société à travers ces placements
(d)
immobiliers.

Figure 6 :
81% des répondants pensent l’absence de marché actif constitue une difficulté
(b) pratique relative à l’évaluation des immeubles de placement à la valeur d’usage à la
clôture de chaque exercice.
44% des répondants considèrent la difficulté de collecte de l’information se
rapportant à la vente de biens similaires comme difficulté pratique relative à
(c)
l’évaluation des immeubles de placement à la valeur d’usage à la clôture de chaque
exercice.
13% des répondants considèrent la difficulté de déterminer l’utilité procurée à la
société à travers ces placements immobiliers comme difficulté pratique relative à
(d)
exercice.
Question 7 :
Q7 Quelle évaluation donneriez-vous au système comptable des entreprises tunisien ?

(b) Bien, mais présente quelques insuffisances non significatives
(c) Moyen et comporte des lacunes à corriger ;
(d)
immobiliers.
Tous les répondants sont unanimes sur le fait que le système comptable des entreprises
tunisien est moyen et comporte des lacunes à corriger.

Question 8 :
Quelle solution proposeriez-vous pour pallier, le cas échéant, aux déficiences du

Q8
(a) Le système comptable tunisien est adéquat et ne comporte pas de déficiences majeures.
Conserver les mêmes normes comptables en proposants des explicatifs et des
(b)
traitements appropriés aux faiblesses soulevées.
Mettre à jour les normes comptables en vigueurs en apportant certaines modifications
(c)
inspirées des normes IFRS.
Figure 8 :
Pour pallier aux insuffisances du système comptable des entreprises Tunisien, 94%
(c) des répondants pensent qu’il faudra mettre à jour les normes comptables en vigueurs
en apportant certaines modifications inspirées des normes IFRS.
(d)
des répondants pensent qu’il faudra adopter les normes IFRS.

Question 9 :
Q9 Que pensez-vous quant à l’adoption en Tunisie des normes IFRS ?
(a) Sans intérêt, du fait que les normes IFRS ne sont pas adaptées au contexte tunisien.
Importante car les normes IFRS procurent un volume d’information plus important et
(b) des traitements assez détaillées des problèmes particuliers permettant, ainsi, de
Indispensable car elle permet d’homogénéiser les différents traitements comptables à
(c)
l’échelle internationale.
Figure 9 :
75% des répondants pensent que l’adoption des normes IFRS est importante car ces
normes procurent un volume d’information plus important et des traitements assez
(b)
détaillées des problèmes particuliers permettant, ainsi, de surmonter les lacunes du
système comptable des entreprises.
19% des répondants pensent que l’adoption des normes IFRS est indispensable car
(c) elle permet d’homogénéiser les différents traitements comptables à l’échelle
internationale.
13% des répondants pensent l’adoption de IFRS est importante mais doit être
(d)
adaptée au contexte tunisien (Autres).

Question 10 :
A votre avis comment doit être effectué le passage aux normes IFRS au cas où leur
Q10
adoption aura lieu en Tunisie ?
Figure 10 :
81% des répondants pensent que le passage aux normes IFRS doit être effectué
(b)
progressivement.
6% des répondants pensent que le passage aux normes IFRS doit être général, direct
(c)
et définitif.
13% des répondants pensent que ce passage doit être progressif avec l’adaptation au
(d)
contexte tunisien (Autres).
Question 11 :
En cas de passage aux normes IFRS, quelle méthode d’évaluation des immeubles
Q11
de placement à la date de clôture de l’exercice privilégieriez- vous ?
(a) Le modèle du coût historique.
(b) Le modèle de la juste valeur.
(d) Pas de différence entre ces deux modèles.

Figure 11 :
En cas de passage aux normes IFRS, 50 % des répondants privilégient le recours au
(a)
modèle du coût historique.
(b)
modèle de la juste valeur.
(c) 13% des répondants pensent que le choix d’un seul modèle ne peut pas être établi.
Question 12 :
Selon-vous quelles sont les difficultés pratiques liées à l’application de l’IAS 40 au

Q12
contexte tunisien ?
(d) Autres problèmes, à préciser.

Figure 12 :
En cas d’application de l’IAS 40 pour le contexte tunisien, 31% des répondants
(a)
pensent que le coût d’obtention de l’information à la juste valeur est excessif.
94 % des répondants considèrent que l’absence d’informations disponibles et fiables
(b)
constitue une difficulté pratique liée à l’application de l’IAS 40 au contexte tunisien
Question 13 :
Selon- vous quelles sont les implications de l’adoption de l’IAS 40 sur les
Q13
Recensement des immeubles de placement et exclusion du siège social et des locaux
(a)
d’exploitation.
(b) Volume important d’informations à présenter au niveau des notes aux états financiers.

Figure 13 :
50% des répondants pensent, qu’en cas d’adoption de l’IAS 40 par les compagnies
d’assurance et de réassurance tunisiennes, ces dernières doivent procéder au
(a)
recensement des immeubles de placement et à l’exclusion du siège social et des
locaux d’exploitation.
(b) d’assurance et de réassurance tunisiennes, un volume important d’informations est à
présenter au niveau des notes aux états financiers.
(c) d’assurance et de réassurance tunisiennes, ces dernières doivent déterminer la juste
valeur par immeuble de placement.
Question 14 :
A votre avis quelles sont les difficultés pratiques liées à l’adoption du modèle du
Q14 coût historique dans l’évaluation des immeubles de placement pour les
(d) La mise en place de l’approche par composantes.

Figure 14 :
75% des répondants pensent, qu’en cas d’application du modèle du coût historique
(b) par les compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes, la difficulté pratique
réside dans la mise en place des indices de dépréciation.
(c) par les compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes, la difficulté pratique
réside dans la détermination de la valeur recouvrable.
(d) par les compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes, la difficulté pratique
réside dans la mise en place de l’approche par composantes.
Question 15 :
A votre avis, quelles sont les difficultés pratiques liées à l’adoption du modèle de la
Q15 juste valeur lors de l’évaluation des immeubles de placement des compagnies
La difficulté de suivi permanent des indicateurs du marché et de la détermination de la
(b)
valeur du marché.
La difficulté du choix du modèle de la juste valeur vu que ce choix est irréversible et
(d)
d’une application généralisée à l’ensemble des immeubles de placement de la société.
(e) Autres problèmes, à préciser.

Figure 15 :
Tous les répondants sont unanimes sur la difficulté pratique dans le suivi permanent
des indicateurs du marché et dans la détermination de la valeur du marché en cas
(b)
d’application du modèle de la juste valeur par les compagnies d’assurance et de
réassurance tunisiennes.
6% des répondants pensent, qu’en cas d’application du modèle de la juste valeur par
(c) les compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes, la difficulté pratique
réside dans la détermination des cash-flows futurs actualisés.
13% des répondants pensent que la difficulté réside dans le choix du modèle vu que
(d) ce choix de la juste valeur est irréversible et d’une application généralisée à
1.5.1. Enquête auprès des Experts Comptables membres de l’Ordre des Experts
Comptable de Tunisie
Question 1 :
La NC 31 « Norme comptable relative aux placements dans les entreprises d’assurance

Q1 et/ou de réassurance » n’a pas avancé une définition claire des immeubles de
(a) Constitue une faiblesse majeure se rattachant à cette norme.
Ne permet pas d’arrêter la liste des placements immobiliers ainsi que les traitements
(b)
comptables s’y rattachant.
N’a pas d’impact significatif puisque cette norme considère que tout immeuble détenu par
(c)
une société d’assurance et/ou de réassurance est assimilé à un placement immobilier.
Est sans effet considérable puisque les différentes catégories de placements immobiliers sont
(d)
énumérées dans la partie informations à fournir au niveau de la NC 31.

Figure 1 :
43% des répondants pensent que le défaut de définition claire et d’arrêtés de la liste
(a) des placements immobiliers par la NCT 31 Constitue une faiblesse majeure se
rattachant à cette norme.
(b) des placements immobiliers par la NCT 31 ne permet pas d’arrêter la liste des
placements immobiliers ainsi que les traitements comptables s’y rattachant.
des placements immobiliers par la NCT 31 n’a pas d’impact significatif puisque
(c)
cette norme considère que tout immeuble détenu par une société d’assurance et/ou
de réassurance est assimilé à un placement immobilier.
des placements immobiliers par la NCT 31 est sans effet considérable puisque les
(d)
différentes catégories de placements immobiliers sont énumérées dans la partie
informations à fournir au niveau de la NC 31.
Question 2 :
Que pensez-vous de la présentation et du traitement des immeubles d’exploitation

Q2 en tant que placements immobiliers au niveau des sociétés d’assurance et de
Une présentation inadéquate et en contradiction avec les normes comptables
(b)
internationales
Une présentation et un traitement inappropriées car ces immeubles d’exploitation ne
(c)
répondent pas à la définition d’un placement immobilier.

Figure 2 :
(a)
tunisiennes constitue une présentation et un traitement adéquats ne posant pas de
problèmes.
(b)
tunisiennes constitue une présentation inadéquate et en contradiction avec les
normes comptables internationales
(c) tunisiennes constitue une présentation et un traitement inappropriés car ces
immeubles d’exploitation ne répondent pas à la définition d’un placement
immobilier.
Question 3 :
Q3 Comment sont évalués ces placements immobiliers à chaque date de clôture ?
(a) Au coût historique amorti.

(b) A la juste valeur

Figure 3 :
(a) d’assurance et de réassurance tunisiennes sont évalués à la date de clôture à leur coût
historique.
(b) d’assurance et de réassurance tunisiennes sont évalués à la date de clôture à leur
juste valeur.
(c) d’assurance et de réassurance tunisiennes sont évalués à la date de clôture à leur
valeur d’usage.
Question 4 :
Si la société d’assurance ou de réassurance évalue ses placements immobiliers à la

Q4 valeur d’usage, alors quels sont les critères utilisés pour la détermination de cette
valeur d’usage ?

Figure 4 :
83% des répondants considèrent que la valeur d’usage des placements immobiliers
(a) des compagnies d’assurance et de réassurance est déterminée, à la date de clôture,
en recourant à la valeur de marché.
(b) des compagnies d’assurance et de réassurance est déterminée, à la date de clôture, en
en recourant à la valeur de remplacement.
(c) des compagnies d’assurance et de réassurance est déterminée, à la date de clôture, à
travers l’utilité procurée à la société à travers ce placement immobilier.
Question 5 :
Estimez-vous que les normes NC07 « placements » et NC031 « Norme comptable

relative aux placements dans les entreprises d’assurance et/ou de réassurance »
Q5
sont suffisamment claires et explicites quant aux critères de détermination de la
valeur d’usage des placements immobiliers à chaque date de clôture ?
Oui, les critères de détermination de la valeur d’usage sont explicites et suffisamment
(a)
détaillées.
Non, les critères de détermination de la valeur d’usage sont vagues et manquent de
(b)
clarté.
Oui, les facteurs pris en compte pour la détermination de la valeur d’usage sont propres
(c)
aux immeubles de placement.
Non, les facteurs pris en compte pour la détermination de la valeur d’usage ne sont pas
(d) propres aux immeubles de placement mais aux placements mobiliers prévus par la
NC07.
(e) Autres, à préciser.

Figure 5 :
63% des répondants considèrent que les critères de détermination de la valeur
(b)
d’usage arrêtés par la NCT 07 et la NCT 31 sont vagues et manquent de clarté
7% des répondants considèrent que les facteurs pris en compte pour la détermination
(c)
de la valeur d’usage sont propres aux immeubles de placement.
33% des répondants considèrent que les facteurs pris en compte pour la
détermination de la valeur d’usage, tels qu’arrêtés par la NCT 07 et la NCT 31 ne
(d)
sont pas propres aux immeubles de placement mais aux placements mobiliers prévus
par la NC07.
Question 6 :
A votre avis, quelles sont les difficultés pratiques relatives à l’évaluation des
Q6
(c) Difficulté de collecte de l’information se rapportant à la vente de biens similaires.
(d)
immobiliers.

Figure 6 :
73% des répondants pensent l’absence de marché actif constitue une difficulté
(b) pratique relative à l’évaluation des immeubles de placement à la valeur d’usage à la
clôture de chaque exercice.
80% des répondants considèrent la difficulté de collecte de l’information se
rapportant à la vente de biens similaires comme difficulté pratique relative à
(c)
exercice.
23% des répondants considèrent la difficulté de déterminer l’utilité procurée à la
société à travers ces placements immobiliers comme difficulté pratique relative à
(d)
exercice.
Question 7 :
Q7 Quelle évaluation donneriez-vous au système comptable des entreprises tunisien ?

(b) Bien, mais présente quelques insuffisances non significatives
(c) Moyen et comporte des lacunes à corriger ;
(d)
immobiliers.

Figure 7 :
3% des répondants pensent que le système comptable des entreprises tunisien est
(a)
adapté aux sociétés tunisiennes.
(b)
bien, mais présente quelques insuffisances non significatives.
(c)
moyen et comporte des lacunes à corriger.
Question 8 :
Quelle solution proposeriez-vous pour pallier, le cas échéant, aux déficiences du

Q8
(a) Le système comptable tunisien est adéquat et ne comporte pas de déficiences majeures.
Conserver les mêmes normes comptables en proposants des explicatifs et des
(b)
traitements appropriés aux faiblesses soulevées.
Mettre à jour les normes comptables en vigueur en apportant certaines modifications
(c)
inspirées des normes IFRS.

Figure 8 :
(b) des répondants pensent qu’il faudra conserver les mêmes normes comptables en
proposants des explicatifs et des traitements appropriés aux faiblesses soulevées.
(c) des répondants pensent qu’il faudra mettre à jour les normes comptables en vigueur
en apportant certaines modifications inspirées des normes IFRS.
(d)
des répondants pensent qu’il faudra adopter les normes IFRS.
Question 9 :
Q9 Que pensez-vous quant à l’adoption en Tunisie des normes IFRS ?
(a) Sans intérêt, du fait que les normes IFRS ne sont pas adaptées au contexte tunisien.
Importante car les normes IFRS procurent un volume d’information plus important et
(b) des traitements assez détaillées des problèmes particuliers permettant, ainsi, de
Indispensable car elle permet d’homogénéiser les différents traitements comptables à
(c)
l’échelle internationale.

Figure 9 :
7% des répondants pensent que l’adoption des normes IFRS est sans intérêt, du fait
(a)
qu’elles ne sont pas adaptées au contexte tunisien.
43% des répondants pensent que l’adoption des normes IFRS est importante car les
ces dernières procurent un volume d’information plus important et des traitements
(b)
assez détaillées des problèmes particuliers permettant, ainsi, de surmonter les
lacunes du système comptable des entreprises.
50% des répondants pensent que l’adoption des normes IFRS est indispensable car
(c) elle permet d’homogénéiser les différents traitements comptables à l’échelle
internationale.
Question 10 :
A votre avis comment doit être effectué le passage aux normes IFRS au cas où leur
Q10
adoption aura lieu en Tunisie ?

Figure 10 :
53% des répondants pensent que le passage aux normes IFRS doit être effectué
(b)
progressivement.
44% des répondants pensent que le passage aux normes IFRS doit être général,
(c)
direct et définitif.
3% des répondants pensent que ce passage aux normes IFRS ne concerne pas toutes
(d) les sociétés. Il doit toucher essentiellement les sociétés faisant appel public à
l’épargne.
Question 11 :
En cas de passage aux normes IFRS, quelle méthode d’évaluation des immeubles
Q11
de placement à la date de clôture de l’exercice privilégieriez- vous ?
(a) Le modèle du coût historique.
(b) Le modèle de la juste valeur.
(d) Pas de différence entre ces deux modèles.

Figure 11 :
(a)
modèle du coût historique.
(b)
modèle de la juste valeur.
Question 12 :
Selon-vous quelles sont les difficultés pratiques liées à l’application de l’IAS 40 au

Q12
contexte tunisien ?

Figure 12 :
En cas d’application de l’IAS 40 pour le contexte tunisien, 47% des répondants
(a)
pensent que le coût d’obtention de l’information à la juste valeur est excessif.
83 % des répondants considèrent que l’absence d’informations disponibles et fiables
(b)
constitue une difficulté pratique liée à l’application de l’IAS 40 au contexte tunisien
Question 13 :
Selon- vous quelles sont les implications de l’adoption de l’IAS 40 sur les
Q13
Recensement des immeubles de placement et exclusion du siège social et des locaux
(a)
d’exploitation.
(b) Volume important d’informations à présenter au niveau des notes aux états financiers.

Figure 13 :
d’assurance et de réassurance tunisiennes, ces dernières doivent procéder au
(a)
recensement des immeubles de placement et à l’exclusion du siège social et des
locaux d’exploitation.
(b) d’assurance et de réassurance tunisiennes, un volume important d’informations est à
présenter au niveau des notes aux états financiers.
(c) d’assurance et de réassurance tunisiennes, ces dernières doivent déterminer la juste
valeur par immeuble de placement.
3% des répondants pensent que les immeubles d’exploitation seront comptabilisés
(d)
selon l’IAS 16 au niveau des compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes.
Question 14 :
A votre avis quelles sont les difficultés pratiques liées à l’adoption du modèle du
Q14 coût historique dans l’évaluation des immeubles de placement pour les
(d) La mise en place de l’approche par composantes.

Figure 14 :
10% des répondants pensent, qu’il n’y aura pas de difficultés pratiques en cas
(a) d’application du modèle du coût historique par les compagnies d’assurance et de
réassurance tunisiennes
(b) par les compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes, la difficulté pratique
réside dans la mise en place des indices de dépréciation.
réside dans la détermination de la valeur recouvrable.
(d) par les compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes, la difficulté pratique
réside dans la mise en place de l’approche par composantes.
Question 15 :
A votre avis, quelles sont les difficultés pratiques liées à l’adoption du modèle de la
Q15 juste valeur lors de l’évaluation des immeubles de placement des compagnies
La difficulté de suivi permanent des indicateurs du marché et de la détermination de la
(b)
valeur du marché.
La difficulté du choix du modèle de la juste valeur vu que ce choix est irréversible et
(d)
d’une application généralisée à l’ensemble des immeubles de placement de la société.
(e) Autres problèmes, à préciser.

Figure 15 :
90% des répondants pensent, qu’en cas d’application du modèle de la juste valeur
par les compagnies d’assurance et de réassurance tunisiennes, la difficulté pratique
(b)
réside dans le suivi permanent des indicateurs du marché et dans la détermination de
la valeur du marché.
17% des répondants pensent, qu’en cas d’application du modèle de la juste valeur
réside dans la détermination des cash-flows futurs actualisés.
30% des répondants pensent que la difficulté réside dans le choix du modèle vu que
(d) ce choix de la juste valeur est irréversible et d’une application généralisée à

ANNEXE 3 : PROGRAMME DE CONTROLE DES COMPTES RELATIFS AUX

IMMEUBLES DE PLACEMENT
Ce programme de travail constitue un support pour la conduite des travaux de contrôle des
comptes relatifs aux immeubles de placement. Il ne constitue qu’un guide qui pourra être
enrichie ou développé davantage en fonction des spécificités de l’entité auditée.
Effectué
Programme de travail Réf WP
ou N/A
Vérification des soldes des immeubles de placement
Obtenir un tableau des immeubles de placement indiquant les soldes

d'ouverture et de fermeture, les acquisitions et aliénations de l'exercice
courant ainsi que l'amortissement cumulé au début et à la fin de l'exercice.
Les immeubles de placement doivent être indiqués dans le tableau par
catégorie ou type de biens (Construction, terrain), avec l’indication de la
date d'achat de chacun et, s’il y a lieu, le produit de la vente et le gain ou la
perte à l'aliénation :
- vérifier les calculs arithmétiques ;
- S’assurer que les soldes de l’exercice N-1 sont correctement repris ;
- S’assurer que les soldes des immeubles de placement figurant au
niveau du tableau sus-indiqué sont correctement comptabilisés.
Faires une sélection de certains immeubles de placement et procéder aux

opérations suivantes :
- Inspecter les immeubles sélectionnés et s’assurer qu’ils sont bien la
propriété de la société à la date d’arrêté des comptes ;
- Retracer les coûts comptabilisés pour les immeubles sélectionnés à
partir des pièces justificatives (factures, contrats) ;
- Vérifier les actes d'acquisition et les certificats d'immatriculation à la
conservation foncière pour les terrains et les constructions ;
Obtenir les états d’inventaire des terrains et des constructions de la société et

faire le rapprochement avec l’état récapitulatif des immeubles de placement
et avec les états comptables. Les écarts relevés doivent être analysés.
Acquisition des immeubles de placement
Vérifier pour les acquisitions de l'exercice :
- L'autorisation d'achat et/ou la décision du comité de placement ;
Annexe 3: Programme de contrôle des comptes relatifs aux immeubles de placement Page 1/7
- Les contrats ou factures d’acquisition ;

- L'existence d'actes dûment établis et enregistrés ;
- L’existence de titres fonciers ;
- La comptabilisation correcte des frais accessoires parmi les
immobilisations ;
- La ventilation du prix d’acquisition entre terrains et constructions ;
- L’enregistrement des nouveaux immeubles acquis par la société et
l’obtention des titres de propriété s’y rattachant.
Vérifier pour les constructions en cours de la société :
- L'existence de contrats ou marchés dûment établis et enregistrés ;

- L'établissement de décomptes, factures ou autres documents vérifiés et
approuvés par le bureau de contrôle et les conducteurs de travaux.
Vérifier pour les constructions produites par l'entreprise :
- La validité du système d'évaluation des consommations de matières et

du coût de la main d'œuvre incorporée ;
- La conformité des chiffres portés en comptabilité générale avec ceux
dégagés par la comptabilité analytique ;
- La nature et le mode de calcul des frais généraux imputés et la
vraisemblance des taux utilisés ;
- La concordance entre les comptes d'immobilisation et ceux des
transferts de charges correspondant aux travaux effectués par la société
pour elle-même ;
Amortissement des immeubles de placement (NCT 31 et IFRS modèle du coût)
A partir du tableau d’amortissement des immeubles de

placement (Construction) :
- Vérifier les calculs arithmétiques ;

- Vérifier la conformité des taux d’amortissement appliqués ;
- S’assurer que la charge d’amortissement telle que déterminée à partir
du tableau d’amortissement est correctement enregistrée au niveau du
compte de résultat.
Aliénation des immeubles de placement
Pour les immeubles de placement cédés au cours de l’exercice :
- Vérifier les documents autorisant l’opération d’aliénation ;

- Revoir les documents justifiant les prix de vente des biens sélectionnés
(appel d’offre, consultation…) ;
- Vérifier les documents à l’appui de l’opération de vente (facture,
contrats…).
- la détermination et la comptabilisation correcte des plus-values ou
moins-values de cession.
S’assurer que toutes les opérations d’aliénation d’immeubles de placement ont

été comptabilisées en vérifiant à titre d’exemple les encaissements post
clôture.
Vérifier que les aliénations des immeubles de placement effectuées au cours

de l’exercice ont été enregistrées durant la période appropriée.
Evaluation des immeubles de placement
Demander l’ensemble des évaluations des immeubles de placement effectuées

par la société :
- S’assurer que les dites évaluations ont été validées par la direction de
la société;
- S’assurer que la valeur des évaluations est correctement enregistrée au
niveau des états financiers.
Recours aux travaux d’un expert
Objectivité de l’expertise
1- Revoir les objectifs de l’expertise tels que décrits dans le rapport

d’expertise ou dans le cahier des charges / instructions fournies par le
client à l’expert et s’assurer qu’ils correspondent à la détermination de la
juste valeur des immeubles de placement dans la perspective de
l’établissement des états financiers (autres que cession immédiate,
liquidation).
2- Revoir la date de visite de l’immeuble par l’évaluateur. En cas d’absence

de visite effectuée, il faut juger s’il est nécessaire de recourir à une autre
expertise.
3- Identifier la date du rapport et s’assurer qu’elle correspond à la date de

clôture des comptes.
Revue des méthodes utilisées par l’expert
1- S’assurer que la méthode utilisée est l’une des méthodes généralement

acceptée ;
2- Identifier les éventuels changements de méthode par rapport à l’exercice

précédent et recueillir les explications de l’expert sur les raisons de ces
changements de méthodes. En cas d’absence d’explications, évaluer
l’impact possible du changement de méthodes. Au cas où les données
fournies dans le rapport d’expertise ne permettent pas de procéder à une
évaluation, envisager le recours à une autre expertise ;
3- Revoir les conditions limitatives décrites dans le rapport de l’expert :

absence de vérification des surfaces, du respect des normes
réglementaires sur l’environnement (amiantes, pollution de sols).
S’assurer que ces conditions limitatives sont constantes d’un exercice à
un autre et d’un immeuble à l’autre ;
4- Conclure, ainsi, sur la pertinence des méthodes utilisées par l’expert.
Validation des données sources et des hypothèses utilisées par l’expert
A- Approche par les revenus
1- Pour l’approche par le revenu, s’assurer que l’expert a tenu compte de

l’ensemble des informations nécessaires à jour à la date d’évaluation à
partir, notamment, des documents suivants :
- Etat locatif avec indication de la vacance, des résiliations et

dénonciations reçues ou prévues, des franchises et paliers, des taux
de récupération des charges.
- Plan des travaux ;
- Montant des charges locatives annuelles.
Cette procédure peut être réalisée par sondage dans le cas d’un nombre
important de biens testés par l’expert. Elle comprendra les étapes
suivantes :
- Entretien avec le gestionnaire de l’immeuble afin de mettre en

évidence en particulier les derniers évènements de la vie de
l’immeuble précédent la date de l’évaluation.
- Obtention des documents indiqués ci-avant et vérification que ces
évènements sont correctement retracées.
- Validation de l’état locatif par la vérification de la concordance des
principaux éléments aux baux (cette étape peut ne pas être menée si
l’état locatif est testé dans le cadre de l’examen des procédures de
contrôle interne de la société).
- Validation des plans de travaux par entretien avec le département

en charge
- Validation du montant des charges locatives avec les données

comptables de l’exercice
- Rapprocher les éléments du calcul de l’expert avec ces états.
2- Valider les hypothèses prises en ce qui concerne le revenu

(augmentation des loyers, période de vacance…) par le biais d’un
entretien avec le gestionnaire de l’immeuble ou l’expert et comparaison
avec les hypothèses prises par l’expert sur un immeuble équivalent (ou
par d’autres experts). En cas d’absence de comparatifs ou d’explications
convaincantes et si les hypothèses prises impactent de façon
significative la valeur de l’immeuble évalué, il faut recourir à une autre
expertise.
3- Prendre en compte notre connaissance de la vie des immeubles acquise

par l’audit des comptes. S’assurer que les revenus et /ou les dépenses
futures capitalisées sont en cohérence avec les analyses menées sur le
plan des travaux et d’entretien, les litiges en cours et/ou les créances
douteuses.
4- Valider le taux de capitalisation et/ou d’actualisation :
- Obtenir une explication de la part de la société ou de l’expert de la

variation du taux par rapport à la dernière expertise ;
- Corroborer la variation du taux par rapport à une autre évaluation
effectuée par un autre expert ;
- Corroborer le taux utilisé par rapport à des études ou à des
publications de taux récents.
En cas d’absence de comparatifs ou d’explications convaincantes, juger s’il

faut recourir à une autre expertise.
B- Approche par comparaison,
1- Exercer un jugement sur la comparabilité des transactions de référence :
- Vérifier que la date de transaction est proche de la date

d’évaluation ;
- Vérifier la comparabilité de l’immeuble de référence en ce qui

concerne le type de constructions et l’affectation (habitation,
bureaux, commerce…) ;
- Vérifier la comparabilité de l’immeuble de référence en ce qui

concerne la localisation.
2- Valider la surface prise en compte :
- Vérifier que le type de surface utilisé est adéquat en fonction de

l’affectation des locaux ;
- Vérifier la surface prise en compte soit directement avec l’acte de

propriété, soit avec un état interne si celui-ci est considéré comme
fiable (ex état locatif).
Conclusion
Sur la base de l’analyse effectuée dans ce qui précède :
1- Valider notre compréhension de l’évaluation de chaque immeuble par

rapport à la dernière date de clôture.
2- Conclure sur l’exactitude des données sources et des hypothèses servant

de base aux calculs de l’expert.
3- Juger s’il est nécessaire de recourir à une autre expertise.
Revenus des immeubles de placement
Obtenir les contrats de location et les avenants à ces contrats signés par les 2
parties :
- Vérifier les revenus de loyer par immeuble et par exercice ;
- Procéder à la visite de certains immeubles, déclarés vacants pour s’assurer
des informations reçues.
Obtenir l’état locatif de la société avec indication de la vacance, des

résiliations et dénonciations reçues :
- Vérifier la conformité des montants figurant au niveau de l’état locatif par
rapport aux dispositions des contrats de location ;
- Vérifier les factures de loyers ou les pièces justificatives à l’appui des
montants de loyer encaissés et leur conformité aux dispositions des
contrats de location.
S’assurer que tous les montants de loyer figurant au niveau de l’état locatif
sont correctement repris au niveau des états financiers.
S’assurer que les revenus de loyer et les produits sur immeubles de placement
sont comptabilisés dans la période comptable appropriée et que la quote-part
des loyers revenant aux exercices avenirs est comptabilisée par le biais du
compte « produits constatée d’avance ».
Vérifier, par le biais d’un examen analytique, la vraisemblance des charges de

loyers par rapport aux produits constatés comparativement aux exercices
précédents.
S’assurer que les revenus de loyer comptabilisés correspondent aux montants

des loyers figurant au niveau des contrats de location.
Rapprocher les revenus de location aux budgets arrêtés par la direction de la

société. Déterminer les écarts par rapports aux budgets. Obtenir les
explications nécessaires des éventuels écarts relevés. S’entretenir, le cas
échéant, avec le gestionnaire des immeubles.
S’assurer que les plus-values et les moins-values sur cession d’immeubles de

placement effectuées au cours de l’exercice sont correctement calculées et
comptabilisées au niveau des états financiers de la société et ce, au cours de la
période comptable appropriée.
Charges locatives
Vérifier que toutes les factures d’entretien sont correctement comptabilisées.
S’assurer que toutes les charges d’entretien et de réparation sont

comptabilisées sur la base de factures en bonne et en due forme.
Rapprocher les dépenses d’entretien et de réparations aux budgets arrêtés par

la direction de la société. Déterminer les écarts par rapport aux budgets et
demander les explications nécessaires, le cas échéant.
S’assurer que les dépenses d’entretien et de réparation des immeubles de

placement de la société sont comptabilisées dans la période comptable
appropriée.
Vérification des informations à fournir
Vérifier que les informations à fournir sont présentées conformément au

référentiel comptable applicable et aux exigences de la réglementation.
S’assurer que les informations à fournir sont présentées dans les états
financiers d'une façon adéquate et qu’elles sont compréhensible, détaillée et
explicites.
Déterminer les informations à fournir omises au niveau des états financiers

devant être présentées conformément au référentiel comptable applicable et
aux exigences de la réglementation. Demander à la société de présenter, le cas
échéant, les informations manquantes.
BIBLIOGRAPHIE
OUVRAGES
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 Décret 96-2459 30 décembre 1996 portant approbation du cadre conceptuel de la

comptabilité.
 Loi 96-112 du 30 décembre 1996 relative au Système comptable des Entreprises.
 Arrêté du ministre des finances du 26 Juin 2000, portant approbation des normes
comptables sectorielles relatives aux opérations spécifiques aux entreprises
d’assurances et/ou de réassurance, à la présentation de leurs états financiers et à leur
contrôle interne et à l’organisation comptable.
 Normes comptables internationales IAS 40, IAS 16, IAS 36 et IAS 37.
 Avis du Conseil National de la comptabilité (en Tunisie) N°01-2007 du 16 juillet 2007

relatif à la comptabilité des sociétés de recouvrement des créances.
 Code des assurances promulgué par la loi n° 92-24 du 9 Mars 1992 et les textes
subséquents le complétant ou/ et le modifiant.
Page 6/9
 Arrêté du ministre des finances du 27 février 2001, fixant la liste, le mode de calcul
des provisions techniques et les conditions de leur représentation tel que modifié par
l’arrêté du 28 mars 2005.
 Circulaire du ministre des finances n°947 du 16 septembre 2002 fixant les conditions
et les modalités d’établissement du rapport des commissaires aux comptes des
entreprises d’assurances et des entreprises de réassurances.
 Décret n°2008-492 du 25 février 2008, fixant le taux maximum des amortissements

linéaires et la durée minimale des amortissements des actifs exploités dans le cadre des
contrats de leasing et la valeur des actifs immobilisés pouvant faire l’objet d’un
amortissement intégral au titre de l’année de leur utilisation.
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du 4 mai 2007 relatif aux règles comptables applicables aux organismes de placement
collectif immobilier.
 Exposé-sondage ES/2009/11 « Améliorations des IFRS : Projet de modification des

IFRS » Août 2009.
 Instruction fiscale N° 4 A-13-05 ; Bulletin officiel des impôts n° 213 du 30 décembre

2005.
 Avis n° 2007-01 du 4 mai 2007 du Conseil National de la Comptabilité en France

Relatif aux règles comptables applicables aux organismes de placement collectif
immobilier.
Page 7/9
 Ordonnance no 2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des
organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des
sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif
immobilier (France).
 Les normes comptables canadiennes

- Chapitre 3061 du PCGR,
- La note d’orientation NOC18- Sociétés de placement.
 Les normes comptables américaines

- Topic 360 Property, Plant and Equipment,
- FASB Statement No. 60, Accounting and Reporting by Insurance Enterprises.
WEBGRAPHIE
 www.afg.asso.fr
 www.aicpa.org
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 www.ibr-ire.be
 www.icca.ca
 www.ifac.org
Page 8/9
 www.ima-france.com
 www.kpmg.com
 www.mazars.com
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 www.oect.org.tn
 www.portail.finances.gov.tn
 www.procomptable.com
 www.pwc.com
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Immeuble de Placement

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UNIVERSITE 7 NOVEMBRE A CARTHAGE

INSTITUT DES HAUTES ETUDES COMMERCIALES

COMMISSION D'EXPERTISE COMPTABLE

MEMOIRE PRESENTE EN VUE DE L’OBTENTION

LES IMMEUBLES DE PLACEMENT:

Elaboré par Directeur de recherche

M. Slim BEN MANSOUR M. Abderrazak GABSI

Je dédie cet humble travail

A mes très chers parents.

A mes frères Karim et Wassim

J’adresse, évidemment, mes sincères remerciements à Messieurs Ahmed MANSOUR, Skander

PREMIERE PARTIE : IMMEUBLES DE PLACEMENT : DEFINITION ET

1.1. Traitement des immeubles de placement selon la NCT 05 32

CONCLUSION GENERALE 158

Annexe 1 : Questionnaire de recherche

Annexe 2 : Analyse du questionnaire de recherche

Annexe 3 : Programme de contrôle des comptes relatifs aux immeubles de placement

AMF : Autorité des marchés Financiers

CGA: Comité Général des Assurances

CNC : Conseil National de la Comptabilité

CNCI : Conseil des Normes Comptables Internationales

COB : Commission des Opérations de Bourse

FAS : Statement of Financial Accounting Standard (ou SFAS)

FASB : Financial Accounting Standards Board

FISF : Fédération Française des Sociétés Immobilières et Foncières

IASB : International Accounting Standards Board

IAS : International Accounting Standards

IASC : International Accounting Standards Committee

IFAC : International Federation of Accountants

IFRS : International Financial Reporting Standards

ISA : International Standard on Auditing

NCT : Norme Comptable Tunisienne

OCDE : Organisation de Coopération et de Développement Economiques

OECT : Ordre des Experts Comptables de Tunisie

OPCI : Organismes de Placement Collectifs immobiliers

PCG : Plan Comptable Général en France

PCGR : Principes Comptables Généralement Reconnus au Canada

SCE : Système Comptable des Entreprises

SCPI : Sociétés Civiles de Placement Immobilier

US GAAP : Generally Accepted Accounting Principles in the United-States

Le développement des marchés financiers et des transactions transnationales, d’une part, et la

Ce changement culturel majeur ne concerne pas uniquement le domaine de la comptabilité,

Ces dernières devront s’adapter aux différentes mutations environnementales caractérisées

Toutefois, en l’absence d’un traitement spécifique, ces immeubles de placement continuent

- Informations à fournir plus détaillées et plus denses ;

- Apparition de nouvelles manières d’appréhender la réalité comptable, etc.

Mémoire d’Expertise Comptable Page 2

Ce modèle économique d’évaluation s’applique à de nombreux éléments de l’entreprise. A

Dans un contexte tunisien marqué par :

- l’importance accrue des placements en immobilier,

- l’absence d’une norme spécifique et généralisée dédiée au traitement des immeubles

- l’affluence des divergences entre les normes comptables tunisiennes et internationales,

Mémoire d’Expertise Comptable Page 3

- Etudier le cadre réglementaire et le traitement comptable des immeubles de placement

- Exposer les risques d'audit spécifiques en matière d’identification, de prise en compte,

De la revue de notre paysage comptable tunisien et de l’étude des normes comptables

- Quelle est la définition et quel est le cadre réglementaire des immeubles de

- Quelles sont les méthodes de prise en compte, d’évaluation et de présentation

Mémoire d’Expertise Comptable Page 4

- Quelle méthode d’évaluation des immeubles de placement doit-on adopter : valeur

- Quelles sont les difficultés pratiques d’évaluation des immeubles de placement ?

- Quel est le traitement comptable des immeubles de placement dans le contexte

La méthodologie de recherche adoptée sera basée sur :

Mémoire d’Expertise Comptable Page 5