Simulation cas pratique sur le régime

comptable et fiscal de la réévaluation des

immobilisations corporelles

Elaboré par Naim Aouni

Auditeur financier et consultant senior

naim.aouni@gmail.com
La société ABC EXPORT est une société industrielle partiellement exportatrice au capital de
7 500 000 DT créée en 2012 par les frères ali et Mohamed. Après la révolution l’activité était
florissante et les bénéficies se multiplient d’un exercice à un autre. Après l’apparition du
COVID-19, l’activité s’est perturbée et la société a dégagé des pertes qui ne cessent de
s’accumuler d’un exercice à une autre à la suite de la fermeture des frontières et la perte de
marchés importants, ce qui impacté négativement les capitaux propres de la société.

Pour face à cette situation, les dirigeants de la société ABC EXPORT ont décidé de réévaluer
deux catégories d’immobilisations corporelles (immeuble et matériel industriel) et pour cela
ils ont fait appel à la fin de l’exercice 2022 à deux experts : un expert immobilier et un expert
industriel.

Le 30-12-2022, les deux experts ont mis leurs rapports :

Immobilisation Juste valeur (selon rapports des experts

immobilier et industriel)
Construction (1) 7 000 000 DT
Terrain (2) 3 000 000 DT
Matériel industriel (3) 4 000 000 DT

(1) : Il s’agit d’une construction qui abrite le siège social de la société, acquise en 2012
pour une valeur de 3 000 000 DT
(2) : Il s’agit d’un terrain à la propriété de la société acquis en 2015 pour une valeur de
1 000 000 DT
(3) : Il s’agit de la machine principale de la société qui fabrique les produits de la société,
achetée en 2018 pour une valeur de 5 000 000 DT

Au 31-12-2022 et avant l’opération de réévaluation, le bilan de la société ABC EXPORT se

détaille comme suit :
 BILAN
(Exprimé en dinars)

ACTIFS 2022 2021

ACTIFS NON COURANTS Au 31/12/2022 Au 31/12/2021

Actifs immobilisés
Immobilisations incorporelles 74 001 70 041
Moins : amortissement incorp -43 537 -21 564
S/Total 30 464 48 477

Immobilisations corporelles (1) 30 000 000 25 000 000

Moins : amortissement -15 000 000 -13 369 307
S/Total 15 000 000 11 630 693

Immobilisations financières 10 812 080 18 054 603

Moins : Provisions 0 0
S/Total 10 812 080 18 054 603

Total des actifs immobilisés 25 842 544 29 733 773

Autres actifs non courants 0 0

Total des actifs non courants 25 842 544 29 733 773

ACTIFS COURANTS
Stocks 10 113 187 9 389 337
Moins : Provisions 0 0
S/Total 10 113 187 9 389 337

Clients et comptes rattachés 21 824 869 19 682 600

Moins : Provisions -305 871 -315 506
S/Total 21 518 998 19 367 094

Autres actifs courants 9 697 049 7 686 010

Liquidités et équivalents de liquidités 821 926 967 573

Total des actifs courants 42 151 160 37 410 014

Total des actifs 67 993 704 67 143 787

 BILAN
(Exprimé en dinars)

CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 2022 2021

Au 31/12/2022 Au 31/12/2021
CAPITAUX PROPRES

Capital social 7 500 000 7 500 000

Réserves légales 597 517 241 819
Autres capitaux propres 592 813 809 583
Résultats reportés -1 883 577 723 315

Total des capitaux propres avant resultat de l'exercice 6 806 754 14 194 717

Résultat de l'exercice -9 689 035 -6 390 661

Total des capitaux propres avant affectation (2) -2 882 282 7 804 056

PASSIFS

Passifs non courants

Emprunts 9 667 497 9 204 703

Provisions 100 000 100 000

Total des passifs non courants 9 767 497 9 304 703

Passifs courants

Fournisseurs et comptes rattachés 22 729 015 20 332 628

Autres passifs courants 830 564 873 522
Autres passifs financiers 32 845 999 26 331 470
Concours bancaires 4 702 912 2 497 408

Total des passifs courants 61 108 489 50 035 028

Total des passifs 70 875 986 59 339 731

Total des capitaux propres et des passifs 67 993 704 67 143 787

(1) Le détails des immobilisations corporelles au 31-12-2022 se détaillent comme suit :

Immobilisation Valeur Brute Amortissements VCN

Construction 3 000 000 1 000 000 2 000 000
Terrain 1 000 000 0 1 000 000
Matériels industriels 5 000 000 2 500 000 2 500 000
Matériels de transports 2 000 000 1 200 000 800 000
Autres immobilisations C 19 000 0000 10 300 000 8 700 000
TOTAL 30 000 000 15 000 000 15 000 000

(2) Des capitaux propres négatives à la suite des pertes cumulées de l’année 2022 et les
années antérieures.
Questions :
1- Rappelez les conditions et les étapes de réévaluation d’une immobilisation
corporelle
2- Passer les écritures comptables à la suite des opérations de réévaluation des
différentes immobilisations faites par les deux experts immobilier et industriel
selon les deux méthodes :
 Méthode 1 : coefficient de réévaluation
 Méthode 2 : Annulation des amortissements antérieurs
3- Présenter le bilan de la société ABC EXPORT au 31-12-2022 (après les
opérations de réévaluation) et commenter l’impact sur la rubrique des
immobilisations et les capitaux propres
4- Exposez le régime fiscal des opérations de réévaluation et les dotations aux
amortissements qui seront déductible lors de détermination du résultat fiscal
imposable au 31-12-2022
5- Exposez les limites de ces opérations de réévaluation
6- Supposant que la société a eu l’intention de céder le terrain pour une valeur de
4 500 000 DT :
 Cas n° 1 : la cession sera réalisée en 2025
 Cas n° 2 : la cession sera réalisée en 2034

Présenter les écritures comptables, ainsi que le régime fiscal à la suite de cette
opération de cession.
Réponses
Question 1 : Les conditions et les étapes de réévaluation

Les étapes de réévaluation (norme comptable 05-nouveau) :

 Identifier la catégorie d’immobilisations à réévaluer

 Réévaluer les valeurs brutes et les amortissements antérieurs des

immobilisations identifiés selon le tableau des indices

 Inscrire l’écart de réévaluation dans un compte spécial de de réserve au passif

de bilan

 Mesurer l’impact fiscal de l’opération de réévaluation

Les conditions de réévaluation (norme comptable 05-nouveau) :

 Les valeurs réelles, inscrites au bilan après leur réévaluation, ne doivent pas
dépasser la valeur obtenue par la réévaluation du prix d'achat ou de revient en
tenant compte des indices précédemment mentionnés et indiqués par le
décret, et ce pour se conformer aux dispositions fiscales qui diffère des
dispositions comptables.
 La plus-value de réévaluation doit être portée à un compte spécial de réserve,
au passif du bilan, non distribuable ni utilisable quelle qu’en soit la forme
pour une période de 10 ans/5 ans au moins selon le type d’actifs (immeuble,
matériels, équipements …).

Question 2 : Les écritures comptables à la suite des opérations de réévaluation

CONSTRUCTION

Méthode 1 : coefficient de réévaluation

Cette méthode consiste à ajuster les amortissements proportionnellement à la

modification de la valeur brute comptable

Coefficient de réévaluation = Juste Valeur / VCN = 7 000 000 / 2 000 000 = 3.5
L’écriture comptable :

Méthode 2 : Annulation des amortissements antérieurs

Cette méthode consiste à imputer les amortissements cumulés antérieurs et constater

la plus-value sur l’immobilisation

Les écritures comptables :

 Annulation des amortissements cumulés antérieurs

 Constatation de la plus-value

TERRAIN

Consiste à comptabiliser la plus-value directement dans l’écart de réévaluation

Juste valeur : 3 000 000 DT

Valeur Brute : 1 000 000 DT

Ecart de réévaluation : 2 000 000 DT

 Matériel Industriel

Consiste à comptabiliser l’écart négatif dans le compte de résultat

Juste valeur : 4 000 000 DT

Valeur brute : 5 000 000 DT

Moins-value (en résultat) : 1 000 000 DT

Question 3 : Présentation du bilan de la société ABC EXPORT au 31-12-2022 (après

les opérations de réévaluation) et commentaire sur l’impact sur la rubrique des
immobilisations et les capitaux propres

(1) : La rubrique immobilisation au niveau du bilan de la société ABC EXPORT est

passée de 30 000 000 DT à 38 500 000 DT (+ 8 500 000 DT). Ceci est dû
notamment à l’augmentation des valeurs de terrain et construction à la suite
des opérations de réévaluation.
(2) : Les capitaux propres ont passé d’une valeur négative avant les opérations de
réévaluation (2 882 282 DT) à une valeur positive de 4 117 718 DT après les
opérations de réévaluation.
 BILAN
(Exprimé en dinars)

ACTIFS 2022 2022

ACTIFS NON COURANTS Au 31/12/2022 Au 31/12/2022

Actifs immobilisés
Immobilisations incorporelles 74 001 74 001
Moins : amortissement incorp -43 537 -43 537
S/Total 30 464 30 464

Immobilisations corporelles (1) 38 500 000 30 000 000

Moins : amortissement -17 500 000 -15 000 000
S/Total 21 000 000 15 000 000

Immobilisations financières 10 812 080 10 812 080

Moins : Provisions 0 0
S/Total 10 812 080 10 812 080

Total des actifs immobilisés 31 842 544 25 842 544

Autres actifs non courants 0 0

Total des actifs non courants 31 842 544 25 842 544

ACTIFS COURANTS
Stocks 10 113 187 10 113 187
Moins : Provisions 0 0
S/Total 10 113 187 10 113 187

Clients et comptes rattachés 22 824 869 21 824 869

Moins : Provisions -305 871 -305 871
S/Total 22 518 998 21 518 998

Autres actifs courants 9 697 049 9 697 049

Liquidités et équivalents de liquidités 821 926 821 926

Total des actifs courants 43 151 160 42 151 160

Total des actifs 74 993 704 67 993 704

 BILAN
(Exprimé en dinars)

CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 2022 2022

Au 31/12/2022 Au 31/12/2022
CAPITAUX PROPRES

Capital social 7 500 000 7 500 000

Réserves légales 597 517 597 517
Autres capitaux propres 592 813 592 813
Résultats reportés -1 883 577 -1 883 577
Ecart de réévaluation 7 000 000 0

Total des capitaux propres avant resultat de l'exercice 13 806 754 6 806 754

Résultat de l'exercice -9 689 035 -9 689 035

Total des capitaux propres avant affectation (2) 4 117 718 -2 882 282

PASSIFS

Passifs non courants

Emprunts 9 667 497 9 667 497

Provisions 100 000 100 000

Total des passifs non courants 9 767 497 9 767 497

Passifs courants

Fournisseurs et comptes rattachés 22 729 015 22 729 015

Autres passifs courants 830 564 830 564
Autres passifs financiers 32 845 999 32 845 999
Concours bancaires 4 702 912 4 702 912

Total des passifs courants 61 108 489 61 108 489

Total des passifs 70 875 986 70 875 986

Total des capitaux propres et des passifs 74 993 704 67 993 704
Question 4 : le régime fiscal des opérations de réévaluation et les dotations aux
amortissements qui seront déductible lors de détermination du résultat fiscal
imposable

Le régime fiscal des opérations de réévaluation

 La plus-value de réévaluation n’est pas soumise à l’IS à condition de le

présenter dans un compte de passif (écart de réévaluation) non utilisable que
pour la cession pendant 10 ans (immeuble bâti ou non bâti) ou 5 ans (les autres
immobilisations corporelles)
 La moins-value de réévaluation n'est pas déductible du bénéfice soumis à l’IS

Les dotations aux amortissements déductible

Les dotations aux amortissements de la construction qui seront déductibles sont

ceux déterminé sur la valeur indiciaire, le reliquat par rapport à la juste valeur est à
réintégrer pour la détermination du résultat fiscal imposable.

Date acquisition : 01/01/2012

Valeur Brute : 3 000 000 DT

Juste valeur : 7 000 000 DT

Valeur indiciaire : 3 000 000 x 1.603 = 4 809 000 (voir annexe – les indices de
réévaluation)

Les dotations aux amortissements - la juste valeur = 7 000 000 / 20 = 350 000 DT

Les dotations aux amortissements - la valeur indiciaire = 4 809 000 20 = 240 450 DT

Ecart (à réintégrer) = 109 550 DT

Annexe : Indice de réévaluation prévu par la note commune 17/2022

Question 5 : Exposez les limites de ces opérations de réévaluation

 Une incohérence entre l’obligation fiscale qui limite la valeur de l’actif

réévalué à celle obtenue par application des indices de réévaluation et
l’obligation comptable de la NCT05 nouveau « Immobilisations corporelles »
qui oblige les entreprises à comptabiliser les immobilisations réévaluées à sa
juste valeur qui n’est nullement déterminée par l’indice de réévaluation (c à
sur la base d’une juste valeur déterminé par un évaluateur professionnel)

 Une Déchéance de l’avantage fiscal de la réévaluation, au cas où l’entreprise

avait appliqué les dispositions de la NCT05 et aura une valeur supérieure à
celle obtenue à la suite de l’application des indices prévue par la NC17/2022
et/ou non-respect de la condition de 10 ans

 Un risque de dérogation à la NCT05 en cas d’application des dispositions de la

NC17/2022, étant donné que cette valeur n’est pas la juste valeur déterminée
par un évaluateur professionnel

 Un Impact sur la qualité de l’information et les risques d’une modification de

l’opinion du CAC (réserve ou refus) au cas où la société n’a pas respecté le
régime fiscal à la suite d’une opération de réévaluation
  Une difficulté de déterminer faiblement la juste valeur pour certains actifs
(industriels notamment) par les experts désignés par la direction de la société,
ce qui impactera le jugement professionnels des auditeurs.

Question 6 : Les écritures comptables et le régime fiscal à la suite de la cession

La société a eu l’intention de céder le terrain pour une valeur de 4 500 000 DT

L’écriture comptable (pareil pour les deux exercices 2025 et 2034)

Calcul de la plus-value de la cession de terrain :

Valeur comptable Nette : 2 000 000 DT

Valeur de cession : 4 500 000 DT

Ecart (Gain sur cession) : 2 500 000 DT

Cas n° 1 : la cession serait réalisée en 2025

Vu que la cession serait réalisée dans un délai inférieur de 10 ans (date légale), le
gain sur cession d’immobilisation de 2 500 000 DT est entièrement imposable.

Cas n° 2 : la cession serait réalisée en 2034

Vu que la cession serait réalisée dans un délai supérieur à 10 ans (date légale), le gain
sur cession d’immobilisation est imposable dans la limite de l’écart de réévaluation
initiale, qui est de 2 000 000 DT. Le reliquat (2 500 000 – 2 000 000 = 500 000 DT) est
imposable.