CADASTRE ET SECURITE FONCIERE

INTRODUCTION

I. LES ORIGINES DU CADASTRE

La notion de cadastre a toujours été liée à la possession du sol et à ses modalités
d‘occupation. En effet dés l’origine des sociétés, la possession de la terre a joué un rôle
essentiel. Elle a constitué notamment l’une des bases de la richesse individuelle.

Il est donc aisé de comprendre que les collectivités aient toujours pensé à opérer un
prélèvement sur cette forme de richesse réelle facile à déceler et à atteindre. C’est la le
point de départ de la contribution foncière.

Pour assurer une répartition correcte de cette contribution il fallait connaître l’étendue,
la nature, la valeur des biens, d’où la nécessité, d’établir un état descriptif et évaluatif du
sol, qui réglait aussi les problèmes de transmission et de partage.
Le cadastre apparaît ainsi comme un instrument indispensable à la vie des hommes
en société

II. DEFINIIONS DU CADASTRE

La notion de cadastre a évolué au fil des siècles soit pour s’adapter à des besoins
nouveaux soit pour appliquer des techniques nouvelles.
Mais quelque soit le type de cadastre envisagé, il peut être considéré, au sens large,
comme un inventaire de la propriété foncière, dont il donne une description plus ou
moins détaillé, destiné à répondre aux besoins individuels ou collectifs notamment en
matière fiscale, foncière, juridique, économique.
Cet inventaire se traduit le plus souvent par l’établissement d’une documentation
graphique (plans cadastraux) et d’une documentation littérale (registre, fichiers).
 De manière plus précise, ou entend par cadastre tout dénombrement foncier établi
par l’état et comportant plusieurs opérations distinctes qui sont :
 Les opérations d’arpentage et de levés de plans destinés à établir
une carte parcellaire du sol.
 Les opérations d’assiette fiscale par laquelle le service des impôts
et taxes donne une base à la répartition de l’impôt foncier.
 Les opérations juridiques qui permettent de préciser le statut des
terres et de déterminer les droits et les devoirs des occupants,
propriétaires.
Plus schématiquement le cadastre est l’état civil de la propriété
foncière. IL est aussi l’Administration Fiscale chargée d’établir,
de mettre à jour et de conserver les documents cadastraux.

TITRE 1 : HISTORIQUE ET EVOLUTION DU CADASTRE

I. L’ANTIQUITE
Les origines du cadastre remontent à la haute antiquité. En effet les recherches
archéologiques révèlent des types de morphologie agraire qui prouvent que les sociétés
anciennes ont su très tôt, dés la fin du Néolithique, mettre en place des formes de maîtrise
du sol. Les modalités de conquête de l’espace rural faisaient appel à des éléments matériels
permettant de délimiter les parcelles d’exploitation de façon relativement permanente et plus
ou moins régulière, tel que cours d’eau, fossés, murets, haies, palissades etc.…
Les découvertes archéologiques ou les document anciens qui nous sont parvenus,
prouvent l’existence de ″Cadastre″ connus chez plusieurs peuples du monde antique.

A. Chez les Chaldéens. 2.300 ans av. JC

On a découvert à Tilloh, dans le désert d’Arabie, une tablette chaldéenne donnant le
plan avec les côtes, la superficie, et la description de la ville de Dunghi, vers l’an 2300 av
J.C.
Les quadrilatères trapézoïdes, et triangles, plus ou moins réguliers, représentent les
différents lots du terrain mesuré. La contenance totale de la ville était de 10.882 hectares,
9.668.96 ; ce qui donne une idée de l’exactitude à laquelle les préposés au mesurage ont
effectué leur travail.
Des tablettes postérieures nous donnent également les plans de maisons, de champs
et de canaux.
Ces tablettes datant de 40 siècles prouvent la présence de cadastre dans cette
civilisation.

B. Chez les Egyptiens

En Egypte un impôt foncier était établi d’après l’étendue des propriétés et le revenu
qu’elles rapportaient. Le Cadastre y servait ainsi pour la constatation d’un droit de propriété
à la suite des crues périodiques du Nil.

C. Chez les Hébreux

Dans la Palestine, quatorze siècles avant J.C, la répartition des possessions et des
héritages entre les tribus et les familles, était basée sur la connaissance précise de chaque
lot du territoire. Ces lots dont la détermination faisait l’objet de mesurages, étaient également
bornés.

D. Chez les Romains

Dans la Rome Antique les citoyens étaient tenus de déclarer la consistance et la
valeur de leurs biens. Ces déclarations étaient consignées sur des registres spéciaux qui
indiquaient la contenance des terres, leurs natures, leur qualité ainsi que le nom de leur
fermier ou colon.
Il y a tout lieu de penser toutefois que les propriétaires employaient rarement le
mesurage pour connaître la superficie de leurs domaines. Celle-ci était ordinairement
conclue de données résultant du nombre de journées de travail d’un esclave, de labourage
d’une paire de bœufs, de la quantité de semence employé etc.…
Les déclarations examinée par un fonctionnaire nommé « Censitor », pouvaient être
vérifiées en cas de suspicion, par un « Agrimentor ». En réalité, il semble qu’il n’était
 procédé à un véritable arpentage des terres recensées que pour l’établissement des camps
militaires et la distribution des terres aux soldats.
Au demeurant, bien que les procédés géométriques soient connus à l’époque, ils
n’étaient employés que d’une façon très sommaire pour le mesurage des champs. Ainsi les
plans de propriété, quand ils existaient, étaient généralement exécutés de manière fort
imparfaite ; on se contentait d’un croquis figuratif du terrain présentant sans soucis d’échelle,
les limites naturelles telles que chemins, cours d’eau etc.…. et les parcelles qui les
divisaient avec l’indication des longueurs qui, multipliées les uns par les autres donnaient
les contenances.

II. LA FRANCE : DU MOYEN AGE A LA REVOLUTION

1. L’INFLUENCE ROMAINE :
La Gaule, comme les autres colonies Romaines avait été soumise au régime du cens. Tous
les immeubles étaient uniformément frappés d’une double contribution en argent et en nature. Le
système fonctionnait à partir des déclarations des propriétaires. Plus tard, des seigneurs et des
membres du chargé parviennent à constituer des descriptions détail « polyptiques », «pouillés ».

2. LES CADASTRES REGIONAUX DU MOYEN AGE :

A partir du Moyen Age, pour assurer la répartition de la taille, on assiste à la formation d’une
multiplicité de livres terries de valeur très variable selon les contrées, exécutés le plus souvent
sans arpentage parcellaire. Ces terriers donnaient en général la contenance des biens fonds, les
éléments destinés à les situer et l’estimation de la valeur du sol.
Parfois ces terriers s’accompagnaient aussi de plans établis sur parchemins ou sur toile,
d’une valeur artistique certaine, mais dont la précision n’allait guère au-delà de celle de simples
croquis visuels.
Les provinces de taille réelle furent pendant longtemps les seules à posséder un cadastre
comme sous le nom de « Compoix Terrier » en anguedoc ou encore « d’affouagement » en
Provence.
En Dauphiné, l’établissement des cadastres remonte au 12e siècle. Ce furent d’abord les
« péréquaires » présentant la description des biens fonds et l’évaluation de leurs revenus, puis
ultérieurement, après une révision ordonnée par Charles V, de nouveaux registres dits
« parcellaires » indiquant avec de minutieux détails, la situation des propriétés, leur contenance,
leur nature, le nom des possesseurs et la classe de terrain.
Les « parcellaires » étaient complétées par deux autres livres, le « coursier » et le « livre des
mutations ».

3. LES TENTATIVES DE CADASTRE GENERAL :

A mesure que s’affermissait la puissance royale, le besoin d’un système fiscal cohérent
ainsi que celui d’un cadastre général s’imposait.
Plusieurs tentatives de confection d’un cadastre de tout le royaume furent lancées mais,
différentes causes d’ordre technique ou politique en empêchèrent la réalisation.
C’est ainsi que les projets de Colbert, dans la généralité de Montauban, puis de Turgot, dans
la généralité du Lumousin, s’ils furent menés à bien dans ces régions, ne purent être étendus à
l’ensemble du pays.
Le projet de « cadastre universel » proposé par Lamy en 1789 jetait les bases d’une
œuvre d’ensemble complète et précise reposant sur des opérations régulières d’arpentage.
Appliqué avec succès dans la commune d’Hormoy, près d’Amiens, ce projet ne fut pas plus
généralisé que les autres.

4. LE CADASTRE SOUS LA REVOLUTION :

En 1790 l’Assemblée Constituante supprima les anciens impôts tels que la taille et les
remplaça par une contribution foncière unique établie sur toutes les propriétés foncières à raison
de leur revenu net.
La confection d’un cadastre général permettant de déterminer sur tout le territoire la
contenance et le revenu de ces propriétés s’avérait nécessaire.
L’Assemblée Constituante décide qu’il serait fait un levé des circonscriptions divisées en
sections et que les parcellaires composant les sections seraient indiquées sur des plans spéciaux.
Toutefois ce projet ne fut pas immédiatement exécuté, et pour des raisons d’économie et de
temps, ou essaya d’abord d’établir un cadastre limité aux masses de cultures. Mais l’expérience
réalisée de 1083 à 1808 ne donna pas satisfaction et dut être suspendue.
Force fut donc d’en arriver à la solution, reconnue comme évidente par beaucoup, de
l’établissement d’un arpentage général de toutes les parcelles du territoire. Certaines communes
convaincues de son intérêt et de sa nécessité l’avaient déjà entrepris à leurs frais.

I. LA CADASTRE NAPOLEONIEN
1. LA MISE EN PALACE DU CADASTRE NAPOLEONIEN :
La loi du 15 Septembre 1807, suivi par un règlement impérial du 27 Janvier 1808,
décida de mettre en place un cadastre parcellaire général.
Ce cadastre connu sous le nom de cadastre Napoléonien ou d’ancien cadastre,
constitue la base du cadastre Français contemporain.
IL faut remarquer toutefois que le grand but que Napoléon voulut lui assigner, à savoir
d’être le complément du Code Civil et de constituer la garantie de la propriété individuelle ne
fut pas atteint. Le cadastre Napoléonien garda essentiellement un rôle fiscal permettant la
détermination des bases de la contribution foncière pour en assurer une répartition
équitable.
Une commission présidée par le mathématicien Delambre, après avoir élaboré le
projet de règlement approuvé le 27 Janvier 1808, mit au point un véritable Code Cadastral
publié en 1811 sous le titre de « Recueil Méthodique des lois, décrets, règlements,
instructions et décisions sur le Cadastre de la France ».

2. LA CONSTITUTION DU CADASTRE NAPOLEONIEN

a) Les Travaux de Confection du Plan
Les travaux de confection du Cadastre Napoléonien commencèrent dés 1808 mais
connurent une progression irrégulière.
Après un début rapide, puisque 9.000 communes furent traitées de 1808 à 1814, le
rythme ralentit jusqu’en 1821, pour reprendre ensuite de façon soutenue jusqu'à
l’achèvement des travaux en 1850.
Après cette date les travaux se poursuivent en Corse (jusqu'à en 1889) et dans les
territoires qui furent rattachés à la France, le Comité de Nice (1877) et la Savore (de 1906 à
1945)
b) Les Documents
 Le cadastre Napoléonien se composait d’un plan parcellaire, établi par commune,
d’un état de section constituant en quelque sorte la légende du plan, et d’une matrice
cadastrale, registre récapitulatif donnant pour chaque propriétaire la liste de ses biens et
leur évaluation.

3. LES DEFAUTS DU CADASTRE NAPOLEONIEN

Remarquablement exécuté pour l’époque, tant au niveau de soin apporté à sa
confection que du dessin du plan, le Cadastre Napoléonien souffrait toutefois de deux
défauts majeurs :
 D’une part, des défectuosités importantes marquaient ponctuellement certains
plans, surtout parmi les premiers établis.
 D’autre part aucune « conservation » du plan cadastral n’était prévue. Le
plan, immuable, reflétait la situation parcellaire figée à la date de son
établissement. Seule la matrice était annotée chaque année des mutations de
propriété.
Ce défaut n’apparut pas comme tel au début car la propriété foncière de l’époque
n’évoluait que très peu.
Très vite cependant, avec les premières manifestations de la révolution industrielle,
l’évolution de l’économie rurale, le développement des voies de communications, l’essor de
l’urbanisation, les modifications de la propriété foncière s’accélèrent de sorte que les plans
cadastraux en perdant leur actualité perdirent de leur valeur.
Cette lacune rendait de plus en plus difficile, au fil des années, l’utilisation du cadastre
qui ne permettait plus une détermination correcte des immeubles et une évaluation
équitable.
Alors, une réforme du Cadastre s’imposait.

II. L’EVOLUTION DU CADASTRE FRANÇAIS CONTEMPORAIN

Le cadastre Napoléonien n’était même pas achevé que la nécessité se faisait sentir de
tenir les plans cadastraux à jour des modifications qui l’affectaient et d’organiser de manière
systématique la « conservation » du Cadastre.
 A. Les Tentatives de Réforme du Cadastre
Divers projets de réforme furent expérimentés en 1837 puis en 1846, mais ils furent
ajournés.
D’autres réformes furent entreprises en 1850, 1891, 1898.
1. Le cadastre de 1850 : une loi du 7 août 1850 autorise les communes cadastrées depuis au
moins trente ans à renouveler les cadastres à leurs frais. Quelques centaines de
communes seulement, réparties sur une vingtaine de département (principalement le Nord
et la Meurthe et Moselle), profitèrent de la faculté qui leur était ainsi offerte.
Mais cette loi ne remédiait pas au vice fondamental du système, le défaut de mise à jour
périodique du plan demeurait.

2. La commission extraparlementaire du cadastre : le décret du 30 Mai 1891 décida de

créer une commission chargée d’étudier toutes les questions soulevées par la réforme du
Cadastre, tant sous son aspect fiscal et Administratif que sous son aspect juridique.
Les travaux de cette commission furent conduits de 1981 à 1905 et aboutirent à plusieurs
avant projets de lois. Mais en raison de la charge financière et des délais de réalisation
qu’ils engageaient aucun de ces projets ne reçut la sanction législative. Néanmoins les
résultats de cette étude, consignés en 9 gros volumes, furent d’un grand intérêt par le
rayonnement et l’influence qu’ils exercèrent sur de nombreux textes élaborés
ultérieurement.

3. Le Cadastre de 1898 : Entre temps et devant l’urgence de la réfection du Cadastre dans

certaines communes, intervint la loi du 17 Mars 1898. s’inspirent des idées émises par la
commission extraparlementaire du Cadastre, cette loi permettait aux communes
cadastrées depuis au moins 30 ans de demander le renouvellement et la conservation. En
outre, les frais de l’opération étaient répartis entre l’Etat le Département et la Commune.

L’application de cette loi fut suivie d’effet surtout dans le Département de la Seine où
toutes les communes Paris excepté, furent renouvelées, le Conseil Général prenant à sa
charge l’ensemble des dépenses non couvertes par les subventions de l’Etat
 Ailleurs les réalisations ne furent que très fragmentaires et moins de 150 communes
demandèrent à bénéficier de ce nouveau régime.

En définitive, aucune de ces tentatives de réforme n’apportait de remède efficace et radical

à l’insuffisance du Cadastre dont la vétusté s’accroissait d’année en année.

4. Le cadastre d’Alsace – Loraine : depuis 1871, les Département de la Moselle du Bas-

Rhin et du Haut-Rhin étaient sous dominations Allemande. Une loi Allemande du 31 Mars
1884 y prescrit des opérations de rénovation en Vigueur dans les Pays Germaniques.

B. La Rénovation du Cadastres
Il fallut attendre 1930 pour qu’une réforme vraiment complète soit mise en train
par le législateur :

1) La Loi du 16 Avril 1930 : en prescrivant une révision exceptionnelle des évaluations

foncières des propriétés non bâties, posa comme préalable le principe d’une rénovation
générale de l’Ancien Cadastre. Cette rénovation devait s’accompagner de la Conservation
annuelle des plans rénovés.

Cette loi limitait d’ailleurs les opérations de réfection complète du Cadastre dans les
seules communes où elles s’avéraient indispensables pour l’assiette de l’impôt foncier.
Dans les autres communes il n’était prévu qu’une simple mise à jour de l’ancien plan.

2) A partir de 1951 : le recours à la photographie aérienne, rendu possible par la couverture

photographie du territoire réalisé par l’Institut Géographique National (I.G.N), permit
d’affiner l’utilisation du plan Napoléonien. Ce procédé facilitait la discrimination des feuilles
du plan cadastral susceptibles d’être rénovées selon le procédé de « mise à jour » ; les
autres feuilles étant alors traitées par voie de « renouvellement ». Cette procédure évitait
ainsi d’étendre la « réfection » sans raison valable et la réservait essentiellement aux
communes urbaines.
 3) Dans le cadre de la Réforme de la Publicité foncière de 1955, et pour lui permettre de
remplir le rôle qui lui était désormais dévolu, le décret du 30 Avril 1955 organise la
rénovation et la conservation du Cadastre, afin qu’il puisse assurer l’identification et la
détermination physique correcte des immeubles.

Ainsi : les opérations de rénovation du Cadastre se sont elles déroulées principalement selon trois
méthodes :
 La rénovation par voie de mise à jour chaque fois qu’il était possible de procéder à une
simple actualisation du plan Napoléonien.
 La rénovation par voie de renouvellement dans le cas contraire.
 La rénovation par voie de réfection, réservée en principe aux communes urbaines et
nécessitant une réforme complète du Cadastre.

TITRE 2 : LES MISSIONS DU CADASTRE FRANÇAIS

Les missions essentiellement du Cadastre français se résument en :

 Mission Fiscale
 Missions et Technique
 Mission Foncière

I. LA MISSION FISCALE

Cette missions consisté à la constatation matérielle et à l’évaluation des propriétés

pour établir l’assiette des Impôts Directs Locaux c’est-à-dire :
 Déterminer les bases d’impositions relatives aux taxes
foncières et déterminées le débiteur e l’impôts.
  Participer à la détermination des bases d’imposition à la
taxe d’habitation et la taxe professionnelle.

A. L’Assiette des Taxes Foncières

Les opérations que nécessite l’établissement de l’assiette des taxes foncières peuvent
se résumer en trois points :
 Recenser les immeubles imposables à la taxe foncière sur
les propriétés bâties et à la taxe foncière sur les
propriétés non bâties.
 Identifier le débiteur de l’impôt correspondant.
 Attribuer une valeur à chacun des, immeubles par
évaluation, afin de déterminer la base de l’imposition.

Le mode d’évaluation est le mode dit Cadastral qui permet de déterminer la valeur
locative de l’immeuble.

1) Le Recensement des Immeubles

Le recensement des immeubles non bâties est obtenu à partir du plan Cadastral qui
donne la représentation de touts les parcellaires du territoire communal. IL permet en au
outre de les identifier sans ambiguïté et d’en déterminer la surface.

2) Détermination du Débiteur de l’Impôt

Le débiteur de l’impôt est en général le propriétaire de l’immeuble imposable à la taxe

foncière. IL peut toutefois en être autrement dans certains cas particuliers (usufruit, bail
emphytéotique, bail à construction…).
 La recherche du débiteur de l’impôt a été faite au départ lors des opérations de la
rénovation du Cadastre. Par la suite, et selon les dispositions de l’article 1402 du ode
Général des Impôts, les mutations sont effectuées à la diligence des propriétaires
concernées et sont appliquées dans le documentation Cadastrale après leur publication au
fichier immobilier de la Conservation Foncière.

L’identification correcte du débiteur de l’impôt nécessite la connaissance précise de la

personne (nom prénom, date de naissance, lieu de naissance, désignation du conjoint,
adresse complète) ainsi que celle de la nature du droit qu’elle exerce sur l’immeuble. Pour
les personnes morales, la désignation comporte la raison sociale, l’adresse du siège, les
références éventuelles au registre du commerce et des sociétés.

3) Détermination de la base de l’Impôt

Le base d’imposition est calculée à partit de la valeur locative qui se définit comme
étant le revenu qu’on pourrait tirer d’un immeuble en le donnant en location.

La base d’imposition est toujours déterminée par propriétaire, au sein d’une même
commune. Mais elle se calcule différemment selon qu’il s’agit de propriété bâtie ou non
bâtie :

A. Evaluation des propriétés non bâties

L’unité d’évaluation retenue est la subdivision fiscale, qui se définit comme une portion
de terrain d’un seul tenant, située dans un même lieu-dit, appartenant à un même
propriétaire et présentant une même nature de culture.

Si pour chaque subdivision fiscale sa superficie est déterminée individuellement, il

n’en est pas de même en ce qui concerne leur valeur locative.
 En effet, l’évaluation des subdivisions fiscales n’est pas déterminée directement
subdivision par subdivision, mais d’après un tarif à l’hectare établi dans chaque commune
par nature de culture ou de propriété et par classe.

A cet effet une classification par groupes de natures de cultures est arrêté au niveau
communal d’après une nomenclature type comportant treize groupés de natures de culture
ou de propriétés, chaque groupes de nature de culture ou de propriété étant ensuite
subdivisé en un certain nombre de classes, variable selon les disparités locales (voir
tableau)

Le tarif retenue appelé Revenu Cadastral à l’Hectare, correspond à la valeur

locative à l’hectare de la classe considérée, diminuée de 20%.
IL s’agit donc en définitive pour chaque subdivision fiscale :
 de déterminer sa nature et sa place
 de multiplier le tarif à l’hectare correspondant à sa classe.

On obtient ainsi le revenu Cadastral de la subdivision fiscale.

La base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés non bâties sera alors
calculée, pour un propriétaire donné, en faisant la somme des revenus Cadastraux de ses
subdivisions fiscales.

B. Evaluation des Propriétés Bâties

L’unité d’évaluation retenue pour les immeubles bâtis est le local, défini comme étant
la propriété ou fraction de propriété faisant l’objet d’une occupation distincte.

Cette unité d’évaluation tient compte du fait que la valeur locative déterminée pour
chaque local, est utilisée tant pour la taxe foncière sur les propriétés bâties que pour la taxe
d’habitation et la taxe professionnelle.

La valeur locative de chaque local est déterminée différemment selon qu’il s’agit d’un
local commercial ou d’un établissement industriel :
 Les locaux d’habitation ou à usage professionnelle : sont évalués d’après une
nomenclature type comprenant huit catégories pour les maisons individuelles ou les
appartements et quatre catégories pour les dépendances bâties isolés ou de pur agrément.

Pour chacune de ces catégories, une valeur locative unitaire au mètre carré est
arrêtée, d’après laquelle les locaux sont évalués.

La valeur locative de chaque local est calculée de la manière suivante :

 Classement du local dans l’une des catégories (par comparaison à des
« locaux, de référence » représentatifs de chaque catégorie).
 Détermination de la surface pondérée d’après les éléments descriptifs
contenus dans la déclaration souscrite par le propriétaire
 Application du tarif correspondant à la surface pondérée

Les locaux commerciaux et biens divers ainsi que les établissements individuels non
soumis à la méthode comptable, sont évalués par comparaison à des locaux types » dont la
valeur locative a été préalablement déterminée, en général par appréciation directe.
Les établissements industriels soumis à la méthode comptable sont évalués par
application de taux au prix de revient de leurs immobilisations.

On détermine ensuite pour chaque local, son revenu Cadastral égal à sa valeur
locative diminué de 50%

La base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties correspond, pour un
propriétaire donné, à la somme des revenus Cadastraux des locaux situés à une même
adresse.

II. LA MISSION TECHNIQUE

La mission technique du Cadastre comporte plusieurs volets :

  La confection du plan
 La maintenance du plan
 Le suivi des levés à grande échelle (supérieure à
1/10.000)
 L’informatisation du plan

A. La Confection du Plan Cadastral

Deux modes de confection du plan.

 La rénovation
 Le remaniement

1. La Rénovation du Cadastre
C’est la loi du 16 Avril 1930 qui, prescrivant une révision exceptionnelle des
évaluations foncières des propriétés bâties, posa comme préalable le principe d’une
rénovation générale de l’ancien Cadastre. Cette rénovation devait s’accompagner de la
Conservation annuelle des plans rénovés.

 La mise à jour a été appliquée lorsqu’il pouvait être procédé à une simple
actualisation du plan existant. Ce mode de rénovation donnait lieu à des opérations
topographiques très simples de rattachement des limites nouvelles aux éléments
stables de l’ancien plan, constituant une « charpente ».
Le renouvellement et la réfection étaient mis en œuvre lorsque les conditions
précédentes n’étaient pas remplies
 Le renouvellement reposait sur un levé parcellaire régulier, entièrement neuf et
appuyé sur un canevas d’ensemble établi et calculé.

 La réfection : comportait les mêmes travaux d’art que le renouvellement mais

s’accompagnait d’une délimitation des propriétés publiques et privées sous l’égide
d’une commission communale de délimitation créée à cet effet.
 La rénovation du Cadastre s’est achevée en 19 sauf pour les départements
d’Alsace Moselle pour lesquels les travaux se tenaient selon les modalités
particulières de la loi du 31 Mars 1884 en vigueur dans les pays Germaniques
(Allemagne).

2. La Remaniement du Cadastre

Globalement satisfaisant pour remplir les missions traditionnelles qui lui sont confiées
et bien que régulièrement tenu à jour de toutes les modifications touchant à la propriété
foncière, le plan Cadastral rénové devient parfois insuffisant au regard de l’identification et
de la description physique des immeubles, notamment dans les zones urbaines où son
échelle et sa précision sont devenues inadaptés.

Par ailleurs, l’évolution des besoins en matière d’urbanisme et d’aménagement du

territoire nécessitait un effort d’amélioration de la qualité des plans cadastraux.

Ainsi est arrivé le besoin d’une nouvelle reprise du plan Cadastral.

La loi du 18 Juillet 1974 autorise le « remaniement » du Cadastre.
Cette opération qui s’analyse comme une nouvelle rénovation du plan Cadastral déjà
rénové est mise en œuvre selon les principales du décret du 30 Avril 1955 en utilisant une
seule méthode, la réfection.

Le champ d’application du remaniement ne concerne pas la totalité du territoire mais

seulement les zones urbaines ou en cours d’urbanisation où les insuffisances du plan
Cadastral sont les plus ressenties.

B. La Maintenance du Plan
 Le plan Cadastral révisé ou remanié fait l’objet d’une tenue à jour permanent assurée
en régie par le service du Cadastre.

Les changements qui affectent le plan Cadastral sont :

 Les modifications de limites de propriétés.
 Les changements d’ordre topographiques et fiscaux

L’article 25 du décret du 30 Avril 1955 prévoit que tout changement de limites doit
être constaté par un document d’arpentage (DA), ou document modificatif du parcellaire
Cadastral (C.M.P.C) établi aux frais et à la diligence des parties et certifiées par elles.

Les changements d’ordre topographique et fiscal sont constatés par voie de croquis
de constructions neuves, de démolitions, de changement de nature de culture, portant sur
une partie des parcelles, et de modifications de limites parcellaires pour lesquelles il n’est
pas exigé de document d’arpentage (DA).
TITRE 3 : HISTORIQUE ET MISSIONS DU CADASTRE SENEGALAIS
Chapitre 1er : Historique

Dés 1917 le Gouverneur Général Van Vollenhoven envisageait un Cadastre dans une
circulaire du 20 Septembre.

A la demande du Ministre des Colonies en date du 25 Mars 1938 une note sur
l’organisation du Cadastre en A.O.F était rédigée par la Direction Générale des Travaux
Publics.

Le Conseil Colonial du Sénégal en sa session ordinaire de Novembre 1939 émettait

un vœu préconisant l’établissement du Cadastre au Sénégal.

Le décret du 20 Mai 1955 a posé « le principe de l’établissement du Cadastre

d’urbanisme obligatoire dans les centres urbains sous réserve de la mise en vigueur d’un
plan. En application de ce décret des notes et études sur un projet de cadastrage de Dakar
furent faites en 1958.

Nul doute que le Cadastre au plan des principes, avait acquis droit de cité.

Mais les projets restaient toujours lettres mortes. IL fallait surtout un service
spécialisé, condition première de la réalisation de l’œuvre. Toutefois, jusque là et même
après, à défaut de service spécialisé, les travaux topographiques nécessaires à l’application
du régime foncier étaient exécutés ou contrôles par le service topographique relevant de
l’autorité du Ministre des travaux publics.

De même la mission d’établir le Cadastre devait lui être confié. Ainsi de par ses
attributions, les travaux que ce service serait appelé à exécuter pour les besoins du
Ministère dont il dépendait, ne représentait qu’une faible partie de ses activités.

Certes il n’y a de vérité première en matière de choix de l’organisme de tutelle du

service du Cadastre du fait de ses attributions juridiques, techniques et fiscales. Mais
l’expérience vécue au Sénégal a révélé de multiples inconvénients, résultant de la
dépendance de ce Ministère peu intéressé par ces attributions et dont les travaux
conditionnement la marche d’un service rattaché à un Ministère différent, dont notamment
les suivants :
 Difficultés de liaison et de coordination
 Difficultés pour obtenir les moyens humains, et matériels en rapport avec
l’importance et l’urgence des travaux à exécuter.
 Impossibilité d’envisager l’établissement d’un Cadastre.

Pour remédier à cette situation et à la suite de la décision prise par le Président de la

République en Conseil Interministériel en févier 1965, à l’occasion de la présentation de
l’esquisse du plan directeur de la presqu’île du Cap Vert, le décret 65-169 su 17 Mars 1965
portant organisation des Ministères des Finances et des Affaires Economiques à prévu en
son article 9 parmi les attributions de la Direction des Impôts et Domaines, « l’organisation
foncière comportant les opérations d’immatriculations, de conservations des droits fonciers,
d’aménagement fonciers et de Cadastre ».

Le Ministre des Finances aux termes de l’arrêté n° 2580 du 23 Février 1966 pris pour
l’application du décret précité, créait au sein de la Direction des Impôts et Domaines, le
service du Cadastre.
 La mise en place du service s’est effectuée par le transfert d’une partie du Service
Topographie au Ministère des Finances et des Affaires Economiques, pour prendre le nom
de Service du Cadastre.
 Chapitre 2 : Les Missions du Cadastre

Les missions essentielles du Cadastre se résument en :

 Mission fiscale
 Mission juridique
 Mission technique
 Mission administrative

I) La Mission Fiscale

Cette mission consiste à la constations matérielle et à l’évaluation des propriétés. Le

mode d’évaluation par les méthodes Cadastrales permet de déterminer la valeur locative
par des approches basées sur des calculs rigoureux des éléments à faire intervenir.

La nouvelle organisation de la DGID à transféré la partie de la mission fiscale que le

service à momentanément exercée, à la Direction des Impôts.

II) La Mission Juridique

L’option de conférer au Cadastre une valeur juridique apparaît à travers trois secteurs
fondamentaux qui sont :

1°) Le Cadastre Illustration des Actes

Les actes notariés se référent au Cadastre pour désigner les biens qu’ils concernent.
IL en précise la configuration et les limites. Les renseignements Cadastraux peuvent servir
jusqu'à la production d’un document présentant plus de garante. Ainsi les contenances
Cadastrales sont prises en considération pour les apports des propriétaires dans les
opérations à caractères juridique comme les remembrements, les expropriations et les
échanges.
 2°) Le Cadastre Elément de Preuve
Sur le plan fiscal comme sur le plan juridique les normes auxquelles sont assujetties le
plan lui confère une force probante.

3°) Le Cadastre et la Publicité Foncière

Les éléments techniques permettent de cerner correctement le bien soumis à
publicité. Ainsi la situation foncière qui assied toute publicité établit la nature juridique de
l’immeuble objet de la dite publicité et identifié les biens limitrophes et les droits réels
susceptibles d’une représentation graphique (limites, contenance, nature d’occupation).

III) La Mission Technique

 Levés des terrains en vue de l’établissement et mise à jour des plans fonciers et
Cadastraux, de l’élaboration et de l’application des aménagements fonciers et des
lotissements administratifs

 Rédaction des instructions techniques sur les levés topographiques classiques et
les travaux de photogrammétrie à grandes échelles.
 Conservations du réseau de bornes et repères des canevas Cadastraux.
 Coordination et centralisation des levés à grande échelle exécutés par des
géomètres privés, ou des entrepreneurs pour le compte des services publics.
 Archivages, conservation et reproduction des plans Cadastraux et fonciers.

La documentation topographique Cadastrale représente un intérêt certain vis-à-vis des

travaux de génie civil : création de routes de barrages, de ports, d’aéroports, de périmètres
irrigables.
La mission technique du Cadastre, grâce au plan, soutient celles juridique, fiscale et
administrative.
 IV) La Mission Administrative

 Délimitation des bases de calcul de l’assiette.

 Constatation des mutations foncières et mise à jour des fichiers Cadastraux.
 Délivrance des documents Cadastraux usagers.
 Instruction des procédures de gestion foncière et immobilière.
 Contrôle d’occupation et constat de mise en valeur des terres cédées par l’Etat.

Les administrations, les collectivités locales, les organismes privés et publics trouvent
dans la documentation Cadastrale les supports susceptibles d’orienter leurs actions :
aménagement du terrain, aménagement urbain et rural, consultation de la banque de
données Cadastrales,

TITRE 4 : LA DOCUMENTATION CADASTRALE

Chapitre 1er : Le plan cadastral

Le plan est l’un des éléments essentiels de la documentation cadastrale. C’est un plan
parcellaire comportant les formes physiques et les droits attachés aux immeubles, et les
détails susceptibles d’y être figurés parce que représentant un intérêt fiscal, juridique etc.…
Dans cette perspective on conçoit un plan minute chargé et un plan cadastral tiré de celui-
ci comportant uniquement les éléments nécessaires au cadastre.

Chapitre 2 : Les autres documents

Outre le plan cadastral, la documentation comprend les mappes foncières, les plans
fonciers de détails, les dossiers techniques, les dossiers parcellaires.

1° Les mappes foncières : sont des plans qui donnent la situation foncière du
territoire communal, en indiquant de façon exhaustive, les limites et les numéros de titres
fonciers et les terrains non immatriculés (TNI).

Ils sont établis sur la base de plans topographiques et plans parcellaires sur lesquels
on fait figurer essentiellement les limites et les numéros de tous les titres fonciers crées,
selon les indications techniques figurent dans les dossiers techniques (tableau de
coordonnées, plans de morcellement) fournies par les géomètres.

Une mise à jour est requise chaque fois qu’il se produit un morcellement, une fusion
ou une nouvelle immatriculation.

Les échelles des mappes sont généralement : le 1/1000, 1/2000, 1/5000.

Les mappes sont faites sur format grand aigle (105 cm/75 cm).

2°) Les Plans Fonciers de Détails Indique la représentation à grande échelle de la

parcelle. Les mesures d’arpentage, côtés péri métriques, superficie et coordonnées des
sommets, ainsi que les impenses, y sont mentionnes. Le plan foncier permet une
représentation sans équivoque de la parcelle.

3° Les Dossiers Techniques Etabli par les géomètres des inspections des Cadastres,
renferment l’ensemble des éléments topographiques relatifs à la parcelle : les fiches de
calcul de gisements, de distances, de superficies, de coordonnées, les éléments de levés de
terrain, le plan fourni par le géomètre pour le procès verbal de bornage.

3° Le dossier Parcellaire : contient tous les éléments qui permettent de procéder à une
bonne évaluation, et d’identifié les propriétaires et les occupants
 IL s’agit de la :
 Fiche de propriétaire
 Fiche parcellaire
 Fiche de locaux
 Croquis complet de levé

Chapitre 3 : La Délivrance des Documents Cadastraux

Le plan Cadastral et le plan foncier de détails constituent des données graphiques très
importantes. C’est ainsi qu’un extrait de plan peut être délivrée à tout demandeur pour
connaître la situation juridique et géographique de l’immeuble.

Ainsi les bureaux du Cadastre délivrent :

 Des extraits de plans fonciers nécessaires aux formalités de publicités
foncières
 Des plans supports des opérations d’aménagements
 Des extraits Cadastraux tirés des dossiers parcellaires.

La consultation est permise aux usagers, aux contribuables, aux notaires, aux
géomètres privés, aux collectivités locales etc…

Les tarifs de délivrance des documents sont fixés par l’arrêté Ministériel n°
000554/MEF/DGID du 05 Février 2001.

Pour les Administrations et les collectivités locales les consultations sont gratuites.
TITRE 5 : LES TRAVAUX DE BASES DER TECHNIQUES DE REPRESENTATION

Chapitre 1er : Les travaux de Bases

I) Le Canevas :
Définition : C’est la détermination des repères dans un système des coordonnées
définies en vue de rattacher tous les travaux par rapport à un même référentiel.

Réalisation des Canevas : l’Exécution du Canevas consiste à :

 Choisir des points bien répartis sur la surface du territoire à levés.
 Déterminer avec la précision requise chaque point du Canevas en coordonnées.
 Matérialiser les points de façon durable par des bornes ou repères.
  Etablir des fiches signalétiques, croquis de repérage, coordonnées, points
visés.

C’est une opération, une technique utilisée pour la détermination des coordonnées
des points du canevas ou de tout autre point servant au rattachement d’un levé.

L’exécution de la triangulation consiste à s’appuyer sur des points existants définis

dans le canevas de base, pour créer de nouveaux points qui vont servir à leur tour de point
d’appui pour les points de polygonation.

III) La Polygonation
C’est la détermination d’un réseau de points plus rapprochés qui fait la jonction entre
des points d’appui du canevas de base.
Les points de polygonation servent de rattachement des levés de détails.

Chapitre 2 : La Confection du Plan Cadastral

Le plan Cadastral est établi selon un découpage de la commune en sections et les
sections en parcelles Cadastrales

IL est établi à partir des éléments constitutifs du plan de base (restitution,

topographiques)

IL y a un plan par secteurs.

 Format du plan : grand aigle 105cm x 75cm avec format utile de 90cm x
65cm
 Echelle : 1/1000, 1/2000
 Numérotations : À l’intérieure de chaque section, les parcelles sont
numérotées de1 à n de façon concentrique, en commençant en haut à gauche
pour terminer au centre.
 Chapitre 3 : La Vérification et la Coordination des Levés à Grande Echelle

Au Sénégal, on a toujours utilisé la réglementation Française en matière de tolérance.

Ceci permet d’unifier les conditions d’établissement de plans entrepris par les services
publics et les collectivités, de contrôler la bonne exécution des travaux et une meilleure
centralisation des résultats.

Les Tolérances : Quelles que soient la précision des appareils, la compétences et

l’application des topographes. Les observations sont entachées d’erreurs aussi petites soient
elles.

Certaines erreurs dites systématiques peuvent être éliminés ou réduites par des
modes opératoires ou par des procédés de calcule appropriés.

Les autres dites accidentelles affectent une mesure isolée de manière imprévisible.
IL n y a pas de mode opératoire susceptible de les éliminer. On peut simplement évaluer leur
ordre de grandeur ce qui conduit à se définir un intervalle de confiance à l’intérieure duquel
il est certain que les écarts sont selon toute vraisemblance exempts de faute. La faute est
une inexactitude grossière provenant de la maladresse ou de l’oubli de l’opérateur.

L’amplitude de cet intervalle de confiance, appelé tolérance (T) a été fixée par un seuil
de probabilité.

Ainsi a-t-on défini la tolérance comme la valeur au-delà de laquelle la probabilité

d’obtenir un écart dû à des causes fortuits n’est que de 1%.

Dans le cas d’une répartition de Gausse des écarts, cette tolérance est liée aux
paramètres classiques de la théorie des erreurs accidentelles.
Erreur moyenne quadratique : Emq
Erreur probable : ep.
 Application des tolérances
Au fur à mesure de l’avancement des travaux d’observations et de calculs le géomètre
doit s’assurer qu’aucun écart n’excède la tolérance.

Table des tolérances : voir annexe

TITRE 6 : LA CONSERVATION CADASTRALE

Les opérations de conservation cadastrale ont pour but l’enregistrement sur les documents
cadastraux de tous les changements constatés dans l’attribution et la consistance des propriétés
ainsi que dans les éléments de leurs évaluations.
 Leur exécution prévoit des mesures de liaison avec la conservation des indications des
documents cadastraux et celle du fichier immobilier.

Les changements dont il convient de tenir compte sont les suivant :

1°- Les mutations proprement dites

Entraînent mutation cadastrale :
- les transferts de droit de propriété
- les transferts, constitutions, extinction de droits d’usufruit,
d’emphytéose et de superficie.

Ces changements qui résultent d’actes civils, administratifs ou judiciaires sont portés à la
connaissance du service au moyen d’extraits. Dans certains c’est une copie de l’acte qui est
transmise au service du cadastre ou un procès-verbal.

2°- Tous les autres changements exclusif de mutation de droits réels :

- changement à caractère fiscal : changement de nature de culture,
construction ou démolition de propriété bâtie
- changements dus à des causes naturelles : érosion
- modification de limites de circonscriptions territoriales
- rectification de désignation de propriétaire et de parcelles
- rectification d’écriture du plan
- désignation des voies de communication.

Ces changements sont en principe constatés d’office.

 TITRE 3 : LE FONCTIONNEMENT DU REGIME FONCIER

A) Immatriculation des immeubles

Sont susceptibles d’être immatriculés tous fonds de terre bâtis ou non bâtis. L’immatriculation d’un
immeuble peut être demandée par :
1) Le propriétaire
2) Le co-propriétaire, chargé de l’administration de l’immeuble indivis et
muni du consentement des autres ayant droits
3) Le titulaire de droits réels avec le consentement du propriétaire
4) Le tuteur d’un incapable
5) Le créancier poursuivant l’expropriation d’un immeuble lorsque le
tribunal a ordonné l’accomplissement de cette formalité préalablement
à l’adjudication. Dans tous les cas les frais de procédure sont à la
charge du requérant.
Préalablement à toute demande d’immatriculation les limites de l’immeuble doivent être indiquées
par des bornes implantées à chacun des sommets du polygone formé par le terrain. Les murs en
pierres, les cours d’eau, les puits et grilles métalliques sont considérés comme des clôtures et
dispensent de l’implantation de bornes lorsqu’ils servent de limites aux propriétés.
Tout requérant d’immatriculation doit remettre au conservateur de la propriété foncière une
déclaration contenant pour chaque demande d’immatriculation :
 Les noms, prénoms, qualités et domiciles
 Une élection de domicile dans une localité du ressort judiciaire où se trouve
l’immeuble à immatriculer.
 La description de l’immeuble ainsi que les constructions et plantations qui s’y
trouvent, avec indication de sa situation de sa contenance, de ses limites (les
tenants et les abondants).
 L’estimation de sa valeur locative et vénale
 Les détails des droits réels et des travaux de plus de 3 ans avec mention des
nom, prénom et domicile des ayant droits
 Une réquisition au conservateur de la propriété foncière de procéder à
l’immatriculation du terrain décrit.
 Un plan de l’immeuble signé conformément aux instructions du cadastre.
Il y a lieu d’inscrire cette demande d’immatriculation dans le journal officiel du Sénégal, trois mois
avant la date du bornage et de l’afficher au tribunal, à la Maire où à la Gouvernance
B) Les oppositions
Pendant le délai de 3 mois prévu pour l’affichage de la demande toute personne intéressée peut
s’opposer à l’immatriculation soit parce qu’elle possède des droits réels sur l’immeuble soit parce
qu’elle conteste l’étendue ou les limites de l’immeuble.
Ces oppositions sont faites par voie orale reçue par le conservateur, ou par lettre recommandée.
Celles-ci sont consignées sur un registre appelé registre des oppositions.
Aucune opposition ou restriction n’est recevable après l’expiration du délai de mois, sauf en cas
d’observation de délai supplémentaire accordé aux absents.
C) Le Bornage
Passé le délai trois mois, le conservateur fait procéder au bornage de l’immeuble à une date
portée à la connaissance du public au moins vingt jours à l’avance par publication au journal
officiel et placard.
Les propriétaires limitrophes mentionnées à la réquisition ainsi que le Maire et le Préfet sont
convoqués au bornage mais aussi le requérant (l’Etat est représenté par le receveur des
domaines).
Le requérant doit, sous peine de nullité, assister au bornage. A la date et à l’heure indiquée, le
géomètre procède au bornage en présence des personnes convoquées. Cette opération comporte
la reconnaissance des limites par des bornes ou clôtures indiquées aux plans joints et la
constatation de l’acquiescement donné par les intéressés à la constatation définitive de ces limites.
Si des contestations s’élèvent entre le requérant et l’un des propriétaires limitrophes et si elles ne
peuvent pas être réglées à l’amiable, la parcelle litigieuse est délimitée.
Le géomètre vérifie l’exactitude du levé et dresse un P.V. faisant connaître :
1. le jour et l’heure de l’opération.
2. les nom, prénom et qualité avec rappel de prestation de service du géomètre.
3. les noms et prénoms des assistants avec indication du motif de leur présence.
4. les déclarations que les mesures prescrites en vue de la publicité ont été régulièrement
prises.
5. la description des limites reconnues avec mention de la longueur des cotés.
6. l’énonciation sommaire de la nature (usage maraîcher par exemple) et de la
consistance de l’immeuble (bâti ou non bâti).
7. la description des parcelles spécialement délimitées en raison d’une contestation ou
d’une déclaration s’il ne s’est produit aucune contestation.
8. la mention relative à la signature du P.V. par les assistants ou à leur incapacité de
signer.
D) Inscription de l’immatriculation
Après le bornage, le conservateur de la propriété foncière annexe le P.V. de bornage aux pièces
déposées et procède à l’inscription de l’acte sur le livre foncier qui comprend un bordereau
analytique pour chacun des droits réels et la mention sommaire de ces divers droits.
Il établit une copie du T.F. à remettre aux propriétaires.
I) Le Titre Foncier (T.F.)
Il établit le plan descriptif de l’immeuble tant au point de vue matériel qu’au point de vue juridique.
La représentation juridique qui en est faite est indiscutable.
Le T.F. ne peut remplir son rôle de preuve de la propriété que s’il reflète exactement la propriété
qu’il constate et les droits et charges qui la grèvent ; aussi doit-il être constamment tenu à jour et
reproduire toutes les transformations qui peuvent survenir.
Ainsi tous les changements dans sa vie juridique produisent effets à l’égard des tiers (ex :
réduction de la parcelle).
II) Réunion et division de Titres Fonciers
I. Fusion
Lorsque deux immeubles contigus sont réunis par suite d’acquisition ou d’héritage, le propriétaire
peut demander la fusion en un seul titre foncier. Cette fusion se fait soit par l’annulation des deux
T.F. anciens et la création d’un T.F. nouveau, soit par l’annulation d’un seul T.F. et le report sur le
second.
2) Morcellement
Après demande, le géomètre procède à la vérification de plan en présence des parties (ou
représentantes). Celles-ci doivent être convoquées 24 heures à l’avance par notification ordinaire
(huissier ou lettre recommandée).
Le géomètre dresse un P.V. de morcellement et le signe avec les parties concernées. Mais si les
parties n’assistent pas au bornage, le P.V. est quand même valable.
Le conservateur annexe le P.V. aux pièces déposées et procède à l’inscription du T.F.
Il est mentionné sur le T.F. morcelé : « diminution » de superficie.

TITRE 4 : LES INTERVENTIONS DU CADASTRE

La direction du cadastre est chargée :

 de l’établissement des documents cadastraux et fonciers
 des opérations techniques relatives au régime domanial
 de l’organisation et de la tenue du cadastre
 du contrôle et de la coordination des travaux topographiques
 de la gestion technique des lotissements administratifs
 de l’évaluation et du contrôle de la valeur locative des propriétés
Ce rôle dévolu à la direction du cadastre se traduit essentiellement par la réalisation d’opérations
foncières, d’aménagements fonciers et de travaux géodésiques.
A) Les opérations foncières

1) la délimitation : elle consiste à matérialiser sur le terrain les limites de la propriété.

Elle permet aussi de déterminer la ligne de séparation de deux propriétés contigües.
Le plan doit être à des repères fixes connus.
2) le bornage : c’est une opération juridique et technique qui consiste à constater la
conformité entre les éléments du plan figurant à l’acte (vente, partage…) et les éléments de terrain
(distance entre bornes, superficie…)
Il faut entre :
 a) le bornage d’immatriculation : qui consiste à extraire un terrain du domaine
national pour l’intégrer dans le domaine privé de l’Etat
b) le bornage de morcellement : qui consiste à distraire d’un titre foncier
existant une partie de ce titre pour en créer un nouveau titre foncier.
Le bornage doit être effectué par un géomètre du cadastre assermenté.
3) la fusion : elle consiste à réunir deux ou plusieurs titres fonciers pour n’en constituer
qu’un seul.
Chacun des titres fonciers peut être totalement ou partiellement concerné par l’opération de fusion.
Le nouveau plan de fusion comporte les limites de la nouvelle parcelle et les limites des anciens
titres figurés en lignes interrompues.
4) la reconstruction des limites : elle consiste à redéfinir l’emplacement des bornes
disparues et de les réimplanter.
La demande de reconstitution est adressée au conservateur de la propriété foncière qui la
transmet à l’inspecteur du cadastre du secteur concerné.
5) le redressement de limite : il consiste à changer la configuration d’une limite séparant
deux propriétés sans en modifier leurs superficies.

Il s’agit le plus souvent d’une limite en ligne brisée qui rend incommode l’exploitation des parcelles.
Un P.V. rectificatif est dressé à la fin de l’opération.
6) Alignement et Plan d’alignement
C’est la limite exacte de l’emprise que doit comporter une voie publique de communication. Elle
correspond aux limites des propriétés bordant la voie.
Le plan parcellaire qui définit cette limite avec exactitude est le plan d’alignement.
Le plan d’alignement est un plan parcellaire à grande échelle (1/200, 1/500) qui comporte tous les
détails du plan topographique, ainsi que les détails de la voirie (réseau d’assainissement,
d’électricité, d’adduction d’ea u…).
Les plans d’alignement déclarés d’utilité publique frappent les riverains de différentes servitudes
d’alignement :
- délaissé de voie
- déclassement : le propriétaire doit acheter la zone
déclassée
- droit de préemption (droit de substituer à l’acquéreur).
Lorsqu’un plan d’aménagement régulièrement approuvé comporte en certains endroits une
réduction de la largeur de la voie existante la portion, de domaine public ainsi laissée constitue un
délaissé de voirie.
L’application du plan d’alignement déclasse cette parcelle et la rend aliénable.
Le propriétaire riverain est sollicité par l’administration pour acquérir cette portion de parcelle. ….
Cas refus il peut être exproprié pour le tout.
Elargissement d’une voie existante : lorsqu’un plan d’urbanisme prévoit un élargissement de la
voie il y a lieu de distinguer si les nouvelles entreprises affectent les terrains non bâties ou bâties.
a) terrains non bâtis : la portion de terrain comprise entre dans les limites nouvelles est
frappée de servitude non aédificandie
b) terrain bâti : les portions bâties comprises dans le recul sont frappées de la
servitude de reculement.
Tous les ouvrages en fouille pour la consolidation de l’immeuble de la façade sont interdits ainsi
que le remplacement par une grille de la partie haute du mur en mauvais état.
Peuvent être autorisés les travaux n’ayant pas pour effet de consolider ces immeubles.
Lorsqu’un immeuble bâti est compris en totalité ou en majeur partie les limites nouvelles d’une voie
publique, il ne peut être frappé de servitude de reculement et peut faire l’objet de travaux de
consolidation après autorisation. Il est toutefois interdit de modifier la consistance de l’immeuble.
7) permission de voierie et demande d’alignement
a) permission de voierie : délivrée pour certaines constructions qui sont sans inconvénient pour
l’utilisation de la voie publique (enseigne, auvent, balcon). Pour installer provisoirement des
échafaudages, palissades de chantier, dépôt de matériels, il faut une permission de voierie.
b) demande d’alignement : tout propriétaire qui se propose d’exécuter un travail quel qu’il soit en
bordure d’une voie publique est tenu de demander l’alignement de la voie publique devant sa
propriété.
B) les travaux géodésiques
1) le canevas de base : c’est la détermination de repères dans un système de coordonnées
défini, en vue de rattacher tous les travaux topographiques par rapport à un même référentiel.
Ces repères sont matérialisés de façon durable et des fiches signalétiques (croquis de repérage,
points visés etc.) sont rédigées afin de les conserver et de faciliter les recherches pour les
retrouver en cas de disparition.
2) la triangulation : c’est l’opération topographique et la technique utilisée pour la
détermination des coordonnées des points du canevas de base ou de tout autre point qui doit
servir de rattachement d’un levé.
3) la polygonation : c’est la détermination d’un système de points plus rapprochés et qui
s’appuient sur le canevas de base.
Elle permet les levés de détails (état des lieux etc.)
 TITRE 5 : LE DOMAINE NATIONAL

Chap. 1 : Loi du 17 Juin 1964 relative au domaine national :

« Constitue de plein droit le domaine national toutes les terres non classées dans le domaine
public, non immatriculées, ou dont la propriété n’a pas été transcrite à la conservation des
hypothèques à la date d’entrée en vigueur de la présente loi. Ne fais pas partie non plus de plein
droit du domaine national les terres qui à cette date font l’objet d’une procédure d’immatriculation
au nom d’une personne autre que l’Etat »
L’Etat détient les terres du domaine national en vue d’assurer leur utilisation et leur mise en valeur
rationnelle, conformément aux plans de développement et au plan d’aménagements.
Les terres du domaine national ne peuvent être immatriculées qu’au nom de l’Etat. Toutefois, le
droit de requérir l’immatriculation est reconnu aux occupants du domaine national (à la date
d’entrée en vigueur), qui ont réalisé des constructions, installations ou aménagements constituant
une mise en valeur à caractère permanent.
L’existence de ces conditions est constatée par décision administrative à la demande de
l’intéressé. Cette demande devra sous peine de forclusion être formulée dans un délai de six mois
à compter de la date de publication du décret d’application de la présente loi.
Les terres du domaine national sont classées en quatre catégories :
- les zones urbaines
- les zones classées
- les zones de terroir
- les zones pionnières
1) zones urbaines
Constituées par les terrains du DN situé sur les territoires des communes et groupements
d’urbanisme prévu par la législation applicable en la matière. Un décret fixera les conditions de
l’administration des terres à vocation agricole situées dans les zones urbaines
2) zones classées
Constituées par les terres à vocations forestières ou des zones de protection ayant fait l’objet d’un
classement dans les conditions prévues par la réglementation particulière qui leur est applicable.
Les décrets pris après avis des comités régionaux de développement (CRD) répartissent en zones
de terroir et zones pionnières les terrains du domaine national autres que celles situées en zones
urbaines et en zones classées.
La zone de terroir correspond à la date de publication de la présente loi aux terres qui sont
régulièrement exploitées pour l’habitat rural, la culture et l’élevage. Les zones pionnières
correspondent aux autres terres
3) les terres de la zone de terroir :
Elles sont affectées aux membres des communautés rurales qui assurent leur mise en valeur et
les exploitent sous le contrôle de l’Etat.
Les terres sont gérées sous l’autorité de l’Etat et conformément aux textes de la décentralisation
en la matière par le conseil rural. La zone de terroir englobe l’ensemble des terres du domaine
national nécessaire au développement d’un ou de plusieurs villages et permettant le
fonctionnement correcte d’une coopérative. Il doit être établi un dossier foncier pour la gestion des
terres du domaine national ( ?)
4) les zones pionnières
Elles correspondent en principe aux terres qui ne sont pas régulièrement exploitées pour l’habitat,
la culture ou l’élevage. Elles sont mises en valeur dans des conditions fixées par les plans de
développement et les programmes d’aménagement.
A cet effet des portions de ces zones sont affectées soit à des communautés rurales existantes ou
nouvelles, soit à des associations coopératives, ou tout autre organisme crée sous l’initiative du
gouvernement ou avec son agrément et placé sous son contrôle.
On distinguera :
- les anciennes terres neuves.
- Les terres de réforme, par extension qui
appartiennent théoriquement à des zones de terroir
mais classées en zones pionnières de*ès le moment
qu’une action spéciale exige que l’on reconsidère
entièrement les structures du parcellaire ou de la
société qui y est établie ou lorsque les paysans du
terroir accaparent une trop grande étendue de terre
qu’ils considèrent comme étant en jachère.
Les droits consentis se traduisent en zone urbaine par la délivrance de certificats administratifs et
de permis d’exploiter et en zone de terroir par des affectations relevant du conseil rural.
Le régime en zone classée et pionnière relevait d’avantage d’immatriculation.
L’état ne peut requérir l’immatriculation des terres du DN constituant des terroirs ou affectés à des
communautés rurales que pour la réalisation d’opération d’utilité publique.
Les propriétaires d’immeubles ayant fait l’objet d’un acte transcrit à la conservation devrait sous
peine de déchéance requérir l’immatriculation des dits immeubles dans un délai de deux ans à
compter de la date d’entrée en vigueur de la présente foi. A défaut ces immeubles sont incorporés
dans le DN.
Les personnes occupant ou exploitant personnellement des terres dépendant du DN à la date
d’entrée en vigueur de la loi continueront à les exploiter ou à les occuper.
Toutefois la désaffectation de ces terres peut être prononcées par des organes compétents de la
communauté rurale ; soit pour insuffisance de mise en valeur, soit si l’intéressé cesse d’exploiter
personnellement, soit pour des motifs d’intérêts général. La décision de désaffectation est passible
de recours.

Chap.2 :Decret573 fixant les conditions d’application de la loi de 64-46 relative au domaine
national

I) Gestion des terroirs (article 1er du décret 573 du 20 juillet 1964)

A) Dispositions Générales
Le terroir est constitué par un ensemble homogène de terres du D.N. nécessaires au
développement de la population du ou des villages implantés y ayant des intérêts communs.
Le terroir comprend les terres de cultures les jachères, le pâturage, le boisement, ainsi que les
terres en friche jugés nécessaires à son extension.
Un décret pris sur proposition du gouverneur après avis du comité régional de développement
définit les limites de chaque terroir.
B) Le conseil Rural
 a) Rôle du C.R.
Le conseil rural est l’organe représentatif des intérêts des habitants du terroir pour ce qui
concerne l’utilisation du sol.
Il gère les terres du D.N. comprises dans le périmètre du terroir. Il est consulté sur tout projet de
développement, d’aménagement ou de mise en valeur du terroir.
b) Compétence du Conseil Rural
Il règle par ses délibérations les affaires de la communauté rurale. Il délibère en toute matière pour
laquelle compétence lui est donnée par la loi et notamment :
1) les modalités d’exercice de tout droit d’usage pouvant s’exercer à l’intérieur
du territoire de la communauté rurale, sous réserve des exceptions prévues
par la loi
2) le plan général d’occupation des sols, les projets d’aménagements, de
lotissement des périmètres affectés à l’habitation ainsi que l’autorisation
d’installation d’habitation ou de campement.
3) L’affectation ou la désaffectation des terres du D.N.
4) La création, la modification, ou la suppression des foires et marchés.
5) L’acceptation ou le refus des dons et legs.
6) Le budget de la communauté rurale, les crédits supplémentaires, ainsi que
toute modification du budget.
7) Les projets locaux et la participation de la communauté rurale à leur
financement.
8) Les projets d’investissement humains
9) Les acquisitions immobilières et mobilières, les projets, plans devis et
contrats de construction, de reconstruction, de grosses réparations ou de
tout autre investissement
10) Le classement, le reclassement, l’ouverture, le redressement, l’alignement,
l’élargissement, le prolongement, l’amélioration ou la suppression des voies,
des places publiques ; ainsi que l’établissement, l’entretien des pistes et
chemins non classés
11) La création, la désaffectation ou l’agrandissement des cimetières.
12) La protection de la faune et la flore.
13) La lutte contre les incendies et la pratique des feux de cultures.
14) La nature et les modalités d’exécution des clôtures limitant les fonds ou
protégeant les récoltes pendantes individuelles ou collectives.
15) Les servitudes de passage et la vaine pâture (alimentation du bétail)
16) Le régime et les modalités d’accès des points d’eau de toute nature.
17) La création, délimitation et matérialisation du chemin de bétail à l’intérieur
de la communauté rurale, à l’exception des voies à grande circulation qui
relève de la compétence du représentant de l’Etat (sous- préfet).
18) L’organisation de l’exploitation de tous les produits végétaux, de cueillettes
et de coupe de bois.
c) Composition du Conseil Rural
Le conseil rural, composé de conseillers et de conseillères ruraux élus pour cinq (5) ans
conformément au code électoral, est l’organe délibérant (qui décide par délibération) de la
communauté rurale.
Il élit en son sein un bureau composé d’un président et de deux vice-présidents. Le conseil rural ne
peut déléguer l’exercice de ses attributions.
 d) Le Président du Conseil Rural
Le président et les vice-présidents sont élus pour la même durée que le conseiller rural. Ils résident
obligatoirement dans la communauté rurale.
Les chefs de village ne peuvent être élus Présidents ou vice-présidents, ni en exercer
temporairement les fonctions.
e) affectation, transfert d’affectation, désaffectation de terres du D.N.
Les terres de cultures et de défrichement sont affectées par le président de la communauté rurale
après avis conforme du conseil rural.
L’affectation peut être prononcée en faveur soit d’un membre de la communauté rurale soit de
plusieurs membres regroupés en association ou coopératives. L’affectation est prononcée en
fonction de la capacité des bénéficiaires d’assurer directement ou avec l’aide de leur famille, la
mise en valeur de ces terres, conformément au programme établi par le conseil rural.
Elle ne confère qu’un droit d’usage. Les terres affectées ne peuvent faire l’objet d’aucune
transaction et notamment d’aucune vente ou contrat de louage (bail). L’affectation est prononcée
pour une durée indéterminée.
Ce n’est pas un droit de propriété.
L’affectation au profit d’un membre de la communauté rurale est faite par prélèvement sur les
terres non affectées ou désaffectées de la communauté rurale.
L’affectation prend fin à la dissolution de l’association ou de la coopérative affectataire.
En cas de décès de l’affectataire, les héritiers obtiennent l’affectation à leur profit selon le droit
d’usage, dans les limites de leur capacité d’exploitation et sous réserve que cette affectation
n’aboutisse pas à une constitution de parcelles trop petites pour une exploitation rentable.
La demande d’affectation des héritiers est adressée au président du conseil rural dans les trois
mois qui suivent le décès du précédent affectataire.
La désaffectation est prononcée par le président du C.R. après avis conforme du C.R. et dans les
conditions fixées ci après :
 A la demande de l’affectataire
 D’office, si un an après une mise en demeure reste sans effet, il est constaté par le
président un mauvais entretien manifeste des terres, une insuffisance de la mise en valeur
ou une inobservation répétée et grave des règles fixées en matières d’utilisation des terres
 D’office si l’affectataire cesse d’exploiter personnellement ou avec l’aide de sa famille.
Un arrêté du préfet fixe si besoin est, pour chaque communauté rurale, les conditions de mise en
valeur minimale et les superficies des parcelles considérées comme rentables.
La désaffection de certaines parcelles peut être demandée par le conseil rural lorsque l’intérêt
général de la communauté exige que les terres reçoivent une autre affectation notamment en vue
de l’établissement de chemin de bétail ou pour travaux hydrauliques par exemple. Dans ces cas
l’affectataire reçoit une parcelle équivalente à titre de compensation.
Par vœu adopté à la majorité des membres du C.R. celui-ci peut demander la révision générale
des affaires dans le terroir, dans le cas où l’évolution des conditions démographiques ou culturelles
l’exige.
Dans le cas de réaffectation d’une parcelle pour une cause quelconque, le nouvel affectataire est
tenu de verser à son prédécesseur ou à ses héritiers une indemnité égale à la valeur des
constructions et des récoltes pendantes estimée au jour de la nouvelle affectation. L’estimation est
faite par le Président du C.R. sur avis du conseil rural.
La même règle est applicable en cas de dissolution de l’association ou de la coopérative
affectataire. L’indemnité est alors versée entre les mains d’un membre de ce groupe désigné
comme liquidateur.
La désaffectation des terres nécessaires au périmètre affecté à l’habitat, aux lotissements et
équivalents à l’établissement de pistes, chemins de bétails et chemins, à l’ouverture, aux
redressements, alignements prolongements ou élargissements des voies, des places publiques ; à
l’aménagement des points d’eau ; est prononcée par la délibération du conseil rural.
Les terres affectées au parcours des troupeaux peuvent être utilisées par tout ressortissant du
territoire de la communauté rurale dans les conditions fixées par le conseil rural.
Le conseil rural détermine les conditions de transit, de passage, d’accès au point d’eau des
troupeaux appartenant à des ressortissants d’autres communautés rurales.
Le conseil rural fixe l’ensemble du terroir, les modalités d’exécution du droit de veine pâture sur les
terres de jachère, après enlèvement des récoltes (en fait tout le monde a le droit de faire prêtre son
troupeau)
Il peut éventuellement passer des conventions avec des collectivités d’éleveurs leur réservant le
privilège de la vaine pâture contre la fumure des terres.
f) les voies de recours
Toute affectation et désaffectation doit faire l’objet de notification aux intéressés. Cette notification
peut être verbale ; dans tous les cas où cela est possible elle sera faite par écrit dont les doubles
seront versées au dossier foncier.
L’affectation et la désaffectation font également l’objet d’une publication par les moyens les plus
appropriés.
Dans tous les cas la décision d’affectation ou de désaffectation est mentionnée au registre foncier.
L’inscription à ce registre vaut preuve en matière d’usage. Toute personne intéressée par une
affectation ou une désaffectation peut recourir au sous-préfet dans le mois qui suit sa notification.
Le sous-préfet peut décider d’annuler la décision ou d’en suspendre l’exécution, soit sur la
réclamation de la partie intéressée, soit d’office pour une opportunité, mauvaise appréciation des
circonstances ou violation des lois et règlements en vigueur. Sans préjudice d’un recours
hiérarchique devant le préfet ou le gouverneur, la décision du sous-préfet peut être déférée devant
le conseil d’Etat (cours suprême) pour excès de pouvoir.

II) Immatriculation au nom de l’Etat des terrains du domaine national (article 29 et suivant)
1) terrains affectés
Des terrains faisant partie du D.N. affectés soit à des communautés rurales soit à des
associations coopératives ou tout autre organisme créé sous l’initiative du gouvernement ou
avec son contrôle, et nécessaire à la réalisation d’opération déclarées d’utilité publique, sont
immatriculés au nom de l’Etat dans les conditions suivantes :
 l’acte déclaratif d’utilité publique pris conformément aux règles applicables en
matière d’expropriation, désigne la zone nécessaire à la réalisation du projet.
Après la déclaration d’utilité publique, il est procédé à l’estimation des
indemnités à verser aux affectataires par une commission dont la composition
est la suivante :
-Président= le préfet ou son représentant
-1 représentant du receveur des domaines
-1 représentant de l’inspecteur du cadastre
-1 représentant de l’urbanisme
-1 représentant des travaux publics.
 -1 représentant du génie rural
-1 représentant des Eaux et Forêts
-1 représentant du ministre de l’agriculture
-1 représentant du président du conseil rural.
 Les indemnités sont établies en tenant compte exclusivement des constructions,
aménagements, plantations et cultures existantes dans la zone atteinte et
réalisées par les affectataire.
 La commission dresse un PV faisant apparaître :
a. les observations des intéressés
b. les noms des bénéficiaires des indemnités proposés le
montant de ces indemnités
c. les incidences de la réalisation du projet sur les
possibilités de production.
Le P.V. contient en outre, le cas échéant, toute proposition utile sur les mesures à prendre en vue
de la réorganisation de la zone atteinte et de la réinstallation des populations déplacées.
Sur le vu du P.V. de la commission, un décret pris sur proposition du ministre de l’économie et des
finances prononce la désaffectation de la zone, fixe le montant des indemnités, en ordonne le
paiement ou la consignation et autorise la prise de possession de la dite zone, en vue de la
réalisation du projet déclaré d’utilité publique.
Ce décret annule par lui-même et à sa date de signature tous les droits pouvant exister sur ces
terres désaffectées qui seront sans délai immatriculées au nom de l’Etat.
2) Terrains situés en zones urbaines
Les terrains faisant partie du D.N. et situés dans les zones urbaines sont immatriculés au nom de
l’Etat dans les mêmes conditions que précédemment. Il n’est dû aucune indemnité aux occupants
qui y sont installés malgré la défense faite par l’Administration, ou en contravention aux lois et
règlements.
3) Terrains situés dans les autres zones
Les terrains du D.N. situés dans les zones autres que celles vues précédemment sont
immatriculés sans formalités préalables.

III) Immatriculation à titre transitoire au nom des occupants ayant réalisé une mise en valeur
à caractère permanent(décret n° 574 du 30 juillet 1964)
A) Conditions de mise en valeur applicable dans les zones urbaines
1) Terrains à bâtir : sont considérés comme tels :
-les terrains situés dans les zones résidentielles, commerciales, industrielles ou d’extension prévue
par un plan d’urbanisme.
-les terrains situés dans un cadre loti.
-les terrains situés dans les zones d’extension immédiate des terrains lotis.
Pour ces terrains la mise en valeur doit consister exclusivement en constructions entièrement
terminées et doivent présenter les caractéristiques suivantes :
a) maisons ou bâtiments construits sur un terrain de 150 mètres carrés de
construction durable comportant et étanchéité et finition satisfaisante, un
confort minimum, des installations sanitaires sommaires
b) dans les zones où un règlement de construction est applicable, les
constructions visées ci-dessus doivent être conformes à ce règlement
(autorisation de construire et certificat de conformité)
 c) pour les constructions antérieures aux règlements précédemment, la
commission de constat de mise en valeur peut demander l’avis des services
chargés de la délivrance de l’autorisation de construire.
d) La superficie des terrains considérés comme mise en valeur est au plus
égale à 4 fois la superficie bâtie (s. bâtie fois 4) augmentée le cas échéant de
celle des étages.
e) si un terrain a une superficie supérieure à 1000 mètres carrés les règles
générales restent applicables, mais la superficie considérée comme mise en
valeur peut être augmentée de 50%.
2) terrains à vocation agricole : les conditions sont les mêmes

B) Conditions de mise en valeur dans les zones autres qu’urbaines

Pour les terrains situés en dehors des zones urbaines, la mise en valeur consiste en constructions,
plantations ou cultures.
Les constructions doivent présenter les minima prévus et la superficie considérée comme mise en
valeur est égale à 6 fois la superficie bâtie augmentée le cas échéant de celle des étages.
Les terrains cultives ou plantes doivent former un ensemble homogène bien entretenu comportant
les aménagements nécessaires afin d’obtenir un niveau élevé et soutenu (durable).
Lorsque le terrain est entouré d’une clôture et que la mise en valeur consiste principalement en
construction il est fait application des conditions vues précédemment.
C) Constat de mise en valeur
La demande de constat de mise en valeur est étudiée par une commission composée de :
-Préfet ou son représentant : président.
-le Maire ou son représentant
-un représentant de l’Assemblée régionale (terrain située hors d’une commune)
-un représentant du ministère de l’agriculture.
-un représentant du ministère des infrastructures, de l’équipement et des transports.
-un représentant du cadastre.
-un représentant des domaines.
En cas de rejet, notification en est immédiatement faite au requérant.
En cas d’avis favorable, le président transmet le rapport au ministre des finances.
Ce rapport comprend :
1) Pour les constructions
-la description des caractéristiques générales
-l’indication de la mise en valeur
2) Pour les cultures
-tous les éléments permettant de déceler que le terrain a fait l’objet d’une
mise en valeur régulière depuis plusieurs années
-le nombre de personnes participant à l’exploitation en distinguant les
membres de la famille et le personnel salarié.
-la nature et l’importance du cheptel.
Le rapport doit indiquer en vue de sa mention au livre foncier la valeur globale de l’immeuble.
D) Demande de constat de mise en valeur-Décision de l’autorité

Tout occupant désirant bénéficier du deuxième alinéa de l’article 3 de la loi 64 (immatriculation)

doit dans un délai de six mois à compter de la publication du présent décret, faire constater qu’il
remplit les conditions requises et formuler une demande sur laquelle il indiquera :
-Nom, prénom, profession, adresse
-description complète de l’immeuble, superficie approximative, numéro de la parcelle le
cas échéant.
-date à laquelle l’occupation a commencé
-plan de l’immeuble ou extrait de carte.
Cette demande est instruite après que l’on se soit assuré que le terrain fait partie du D.N. et n’est
pas situé dans une zone classée.
L’ensemble des demandes d’immatriculation présentées dans les délais pour un même secteur fait
l’objet d’une instruction commune.
Dans les zones urbaines, l’immatriculation peut être subordonnée à l’aménagement foncier du
secteur dans les conditions prévues par la législation sur l’urbanisme.
Le constat de mise en valeur est prononcé par décret et publié au journal officiel.
Les bénéficiaires des décrets prévus ci-dessus doivent déposer sous peine de déchéance dans un
délai de deux ans, à partir de la date de notification une demande d’immatriculation établie
conformément à la loi.