GUIDE DE L’ENTRETIEN ET DE

L’AMELIORATION DE L’HABITAT EXISTANT

Diagnostic, objectifs et actions
SOMMAIRE

SOMMAIRE .......................................................................................................................................................................................... 2

AVANT-PROPOS ................................................................................................................................................................................. 7

PREAMBULE...................................................................................................................................................................................... 14
PROBLEMATIQUE ................................................................................................................................................................................................ 14
PLAN DU DOCUMENT ........................................................................................................................................................................................... 17

PREMIERE PARTIE : ........................................................................................................................................................................ 18

ANALYSE DE L’HABITAT EXISTANT, DE SON OCCUPATION ET DE SA GESTION ................................................................ 18

CHAPITRE I : SITUATION ACTUELLE DU PATRIMOINE IMMOBILIER ....................................................................................... 19

I. IDENTIFICATION DES INFRASTRUCTURES ............................................................................................................................ 20

1. EVALUATION SOMMAIRE DE L’IMPORTANCE DU PARC IMMOBILIER .................................................................................................................. 20
2. AGE DU PARC IMMOBILIER ........................................................................................................................................................................ 21
3. TYPOLOGIE DE L’HABITAT ET RECONNAISSANCE DES PROBLEMES................................................................................................................. 23
A. LES IMMEUBLES URBAINS ANCIENS ( DATANT D’ AVANT 1948) ....................................................................................................................... 23
A. LES « IMMEUBLES DE RAPPORT » ............................................................................................................................................................. 24
B. LES PREMIERS LOGEMENTS SOCIAUX ........................................................................................................................................................ 25
B. LES PREMIERS GRANDS ENSEMBLES « SOCIAUX » (1948 - 1968) ................................................................................................................ 26
A. LES IMMEUBLES TYPE « UNITE D’ HABITATION ».......................................................................................................................................... 26
B. LES GRANDS ENSEMBLES HLM POUR LES EUROPEENS DE CATEGORIE SOCIALE MODESTE. ............................................................................. 28
C. LES HLM POUR LES ALGERIENS ............................................................................................................................................................... 30
D. LES PROGRAMMES DE RELOGEMENT ......................................................................................................................................................... 32
C. LES NOUVELLES Z ONES D’HABITAT (1968-85) ......................................................................................................................................... 33
- PERIODE DU PLAN TRIENNAL (1967 – 1969) .............................................................................................................................................. 33
- PERIODE DES 1ER ET 2EME PLANS QUADRIENNAUX (1970-73 ET 1974-77) ...................................................................................................... 34
- PERIODE DE 1979 ET DU 1ER PLAN QUINQUENNAL (1980-84) ...................................................................................................................... 36

II. LES CONDITIONS D’OCCUPATION .......................................................................................................................................... 38

1. QUELQUES CHIFFRES GLOBAUX SIGNIFICATIFS ........................................................................................................................................... 38

2
 2. QUELQUES HYPOTHESES SUR L’OCCUPATION ............................................................................................................................................. 40
A. PATRIMOINE HERITE DE LA PERIODE COLONIALE : ....................................................................................................................................... 40
B. LE PATRIMOINE NOUVEAU ........................................................................................................................................................................ 41

III. LA GESTION DES ENSEMBLES D’HABITAT ............................................................................................................................ 42

1. QUELQUES DONNEES CHIFFREES SIGNIFICATIVES ....................................................................................................................................... 42
A. LA STRUCTURE DES RECETTES ET DEPENSES : ........................................................................................................................................... 42
A. AU NIVEAU DES ENTREES (RECETTES) ....................................................................................................................................................... 42
B. AU NIVEAU DES SORTIES (DEPENSES) ........................................................................................................................................................ 43
B. LES EFFECTIFS........................................................................................................................................................................................ 44
2. LES ACTIVITES D’ENTRETIEN ET DE MAINTENANCE ...................................................................................................................................... 46
A. CARACTERISTIQUES DES MODES DE GESTION DE L’ENTRETIEN ..................................................................................................................... 46
B. NATURE ET FREQUENCE DES TRAVAUX ...................................................................................................................................................... 47
A. LES TRAVAUX SUR LE PATRIMOINE ANCIEN ................................................................................................................................................. 47
B. LES TRAVAUX SUR LE PARC NOUVEAU ....................................................................................................................................................... 48
C. LES OPGI : GESTION INTERNE ET CONCERTATION EXTERNE ........................................................................................................................ 48
A. AU PLAN DE LA GESTION INTERNE : ........................................................................................................................................................... 48
B. AU PLAN DE L’IMPLICATION DANS LE PROCESSUS DE REALISATION DE L’ HABITAT, .......................................................................................... 49
C. AU PLAN DE L’IMPLICATION DANS LE PROCESSUS DE GESTION, .................................................................................................................... 49
D. LES DONNEES NOUVELLES A PRENDRE EN COMPTE ..................................................................................................................................... 49

CHAPITRE II PROBLEMATIQUE DE LA DEGRATION ET DE L’ENTRETIEN DU BATIMENT .................................................. 51

I. DUREE DE VIE THEORIQUE D’UN BATIMENT ......................................................................................................................... 52

II. LES DIFFERENTS OUVRAGES DU BATIMENT ........................................................................................................................ 53

III. LES INTERVENTIONS SUR LE BATIMENT ............................................................................................................................... 55

1. DISTINCTION ENTRE L’ENTRETIEN ET L’AMELIORATION ................................................................................................................................ 55
2. LES INTERVENTIONS D’ENTRETIEN ............................................................................................................................................................. 57
3. LES INTERVENTIONS D’ AMELIORATION ....................................................................................................................................................... 61

DEUXIEME PARTIE : ........................................................................................................................................................................ 65

RECOMMANDATIONS POUR LA MAINTENANCE & L’AMELIORATION DE L’HABITAT ......................................................... 65

OBJECTIFS ........................................................................................................................................................................................ 68

3
CONTENU .......................................................................................................................................................................................... 68

EN GUISE D’INTRODUCTION ........................................................................................................................................................... 69

CHAPITRE III RECOMMANDATIONS D’ACTION DE MAINTENANCE ET D’AMELIORATION ............................................... 71

I. L’HABITABILITE DU CADRE DE VIE ......................................................................................................................................... 73

1. LA SALUBRITE DE L’HABITAT .................................................................................................................................................................... 73
1.1. RAM 1 - ASSURER LA SECURITE DES PERSONNES ......................................................................................................................... 73
A) LES EXPLOSIONS ............................................................................................................................................................................... 73
B) LES INCENDIES ................................................................................................................................................................................... 74
C) LES ELECTROCUTIONS...................................................................................................................................................................... 74
D) LES ASPHYXIES .................................................................................................................................................................................. 74
E) LES EFFONDREMENTS....................................................................................................................................................................... 75
F) LES CHUTES ....................................................................................................................................................................................... 75
G) LES AGRESSIONS ET LES VOLS........................................................................................................................................................ 75
1.2. RAM 2 - ASSURER L’HYGIENE DU MILIEU ......................................................................................................................................... 76
A) LES FUITES D’EAUX USEES ............................................................................................................................................................... 76
B) LES EAUX STAGNANTES ................................................................................................................................................................... 76
C) LES ORDURES .................................................................................................................................................................................... 77
1.3. RAM 3 - ASSURER LES CONDITIONS DE SANTE DES OCCUPANTS ................................................................................................ 78
A) – L’HUMIDITE....................................................................................................................................................................................... 78
B) – LA VENTILATION .............................................................................................................................................................................. 78
C) – LE CHAUFFAGE................................................................................................................................................................................ 79
D) – L’EXIGUITE ....................................................................................................................................................................................... 79
2. LE CONFORT DE L’ HABITAT ....................................................................................................................................................................... 79
2.1. RAM 4 - ASSURER LA PROPRETE DES ESPACES COMMUNS ......................................................................................................... 79
A) LES ESPACES EXTERIEURS .............................................................................................................................................................. 79
B) LES PARTIES COMMUNES DES BATIMENTS .................................................................................................................................... 80
2.2. RAM 5 – LE FONCTIONNEMENT DES INSTALLATIONS TECHNIQUES ............................................................................................. 80
A) – LES MINUTERIES D’IMMEUBLE ....................................................................................................................................................... 80
B) – LES ASCENSEURS ........................................................................................................................................................................... 81
C) – L’ECLAIRAGE PUBLIC ..................................................................................................................................................................... 81
2.3. RAM 6 – LA COMMODITE DES LOGEMENTS...................................................................................................................................... 82
A) – LE CONFORT SANITAIRE ................................................................................................................................................................. 82
B) – LA SURFACE DES LOGEMENTS...................................................................................................................................................... 82

4
 C) – LE RACCORDEMENT EN GAZ .......................................................................................................................................................... 82
2.4. RAM 7 – LE BON ETAT GENERAL DES ENSEMBLES D’HABITAT ..................................................................................................... 83
A) – L’ASPECT DES ESPACES DE DISTRIBUTION ................................................................................................................................. 83
B) – LES FACADES DES BATIMENTS ..................................................................................................................................................... 83
2.5. RAM 8 – ADAPTER LE BATI ET SON ENVIRONNEMENT.................................................................................................................... 84
A) – ACHEVER ET ADAPTER LES ESPACES EXTERIEURS ................................................................................................................... 84
B) – REALISER UNE HIERARCHIE D’EQUIPEMENTS COLLECTIFS....................................................................................................... 85
C) – ROMPRE L’ISOLEMENT DES CITES NOUVELLES DE LA PERIPHERIE.......................................................................................... 85

II. LA PERENNITE DU PATRIMOINE.............................................................................................................................................. 85

1. RESISTANCE DANS BATIMENTS AUX SINISTRES ........................................................................................................................................... 85
1.1. RAM 9 – ASSURER LA SOLIDITE DE LA STRUCTURE ....................................................................................................................... 86
A) – LA PROTECTION CONTRE L’ACTION DES EAUX............................................................................................................................ 86
B) – LA CORRECTION DES VICES DE CONSTRUCTION ........................................................................................................................ 86
1.2. RAM 10 – ASSURER LA STABILITE D’ENSEMBLE DES BATIMENTS................................................................................................ 87
A) – SUPPRESSION DES ELEMENTS SURCHARGEANT LA STRUCTURE ............................................................................................ 87
B) – REMISE EN PLACE DES OUVRAGES PARTICIPANT AU CONTREVENTEMENT ............................................................................ 87
2. LA DURABILITE DES DIFFERENTS OUVRAGES ................................................................................................................................ 88
2.1. RAM 11 – PREVENIR LES DEGRADATIONS INFLUANT SUR LES OUVRAGES PORTEURS............................................................. 88
A) – L’ETANCHEITE DES TOITURES ....................................................................................................................................................... 88
A) – L’ETANCHEITE DES MURS EXTERIEURS ....................................................................................................................................... 89
B) – L’ETANCHEITE DES SOUBASSEMENTS ......................................................................................................................................... 89
C) – LES FUITES SUR LES CANALISATIONS .......................................................................................................................................... 89
2.2. RAM 12 – EFFECTUER A TEMPS LES MENUES REPARATIONS SUR LES OUVRAGES SUPERFICIELS ......................................... 89
A) – LES PEINTURES DE PROTECTION .................................................................................................................................................. 90
B) – LES COMPLEXES D’ETANCHEITE ................................................................................................................................................... 90
C) – LES SOLS DES SALLES HUMIDES .................................................................................................................................................. 90
2.3. RAM 13 – MAINTENIR EN BON ETAT LES OUVRAGES INFLUANT SUR LE COMPORTEMENT DES OCCUPANTS ......................... 91

CHAPITRE IV RECOMMANDATIONS D’ORGANISATION DE LA MAINTENANCE ET DE L’AMELIORATION ......................... 92

1. RESPECTER LES REGLES DE JEU .................................................................................................................................................... 94
1.1. ROM 1 – REVALORISER LES ETAPES SENSIBLES DE LA PROMOTION .......................................................................................... 95
1.2. ROM 2 – DELIMITER ET PRECISER LES RESPONSABILITES ........................................................................................................... 96
1.3. ROM 3 – AMELIORER LES MECANISMES DE CONCERTATION ........................................................................................................ 96
2. RESPECT DES REGLES DE L’ART ..................................................................................................................................................... 97

5
2.1. ROM 4 – RELEVER LA QUALITE DES ETUDES .................................................................................................................................. 97
2.2. ROM 5– AMELIORER LA QUALITE DE LA REALISATION .................................................................................................................. 98
2.3. ROM 6 – AMELIORER ET ELARGIR LES CONTROLES TECHNIQUES ET DE SECURITE .................................................................. 98
3. CLARIFICATION DES ROLES ET UNIFICATION DES DEMARCHES ................................................................................................ 100
3.1. ROM 7 – HARMONISER ET PRECISER LES MISSIONS ET RESPONSABILITES.............................................................................. 101
3.2. ROM 8 – FAIRE CONNAITRE LARGEMENT LA REGLEMENTATION ............................................................................................... 101
3.3. ROM 9 – ORGANISER LA CONCERTATION ...................................................................................................................................... 102
3.4. ROM 10 – RENFORCER LE CONTROLE............................................................................................................................................ 102
4. METTRE EN PLACE LES RESSOURCES NECESSAIRES................................................................................................................. 103
4.1. ROM 11– LES RESSOURCES FINANCIERES .................................................................................................................................... 104
4.2. ROM 12 – LES MOYENS HUMAINS.................................................................................................................................................... 105
4.3. ROM 13 – LES OUTILS ORGANISATIONNELS .................................................................................................................................. 107
4.4. ROM 14 – LES SERVICES EXTERIEURS ........................................................................................................................................... 108

6
AVANT-PROPOS
En guise de préface, je crois utile d’abord de répondre à la question que pourrait se poser le lecteur potentiel : Pourquoi cette publication
aujourd’hui ?

A cette question, il n’est pas évident, de donner une réponse simple.

Je m’inspirerai, pour y répondre, de celle entendue à la télé, dans une émission culturelle, au cours de laquelle la personnalité interviewée1,
répondant à la question bateau des dissertations de philo : « Quelle est l’intention de l’auteur ? », à propos de sa pièce de théâtre mettant en
scène la crise de 2008, donnait la réponse suivante : « C’est une manière de poser la question mais ce n’est pas la seule. Lorsque vous voulez
raconter une histoire, lorsque vous voulez rendre compte d’une action, vous avez deux manières de le faire. Il y a la 1ère manière qui prend le point
de vue du début et qui est la manière vraie et réelle, c’est-à-dire réaliste, qui, à partir du commencement, va redéployer l’enchainement des causes
et des effets et raconter comment le processus s’est effectivement accompli […]. La 2ème manière de raconter cette histoire, c’est celle qui est
adéquate à la question de départ, c’est celle qui procède à partir de la fin et qui opère par projection rétrospective et donation de sens post-feston,
c’est le modèle hégélien de « la chouette de Minerve » qui vaut d’ailleurs pour la grande histoire universelle comme pour les petites histoires des
actions individuelles […]. Paradoxalement, de la manière vraie et réaliste et de la manière reconstructive, fictive et par là, mensongère, la plus
inintéressante n’est pas forcement celle qu’on croit, c’est-à-dire, que pour fictive et mensongère, la 2ème manière offre un intérêt : l’intérêt de dire
une intention, qui s’est déclarée par après, mais qui est là tout de même, »
Pour revenir à l’interrogation de départ, « pourquoi cette publication » et on pourrait ajouter « pourquoi aujourd’hui », c’est d’abord dans cette 2ème
optique, qui part donc de « la fin de l’histoire » que je tenterai d’y réponde. La fin, c’est bien sûr aujourd’hui, en 20152, et de ce point de vue, la
décision de mettre en forme cet ouvrage tient à un constat que je ne cesse de faire et qui, je le constate davantage chaque jour, est largement
partagé : c’est qu’après avoir été longtemps le parent pauvre de la politique publique de l’habitat en Algérie, voilà que depuis les années 2000, des
budgets croissants sont alloués à des « actions »3 touchant les tissus les grandes villes. Ces actions procèdent de trois procédures, sinon axes
d’effort (si tant est qu’axes il y a, ce qui supposerait qu’il y a, au plan théorique, une approche, et au plan pratique, une stratégie qui se décline à
travers ces axes). Ces procédures, qui sont d’abord de financement sont :

1
Frédérique Lordon, économiste, devenu philosophe et même dramaturge, parlant de la pièce de théâtre qu’il venait d’écrire,
2
Date de la première mouture de ce texte.
3
Le terme « actions » sera employé plutôt que celui de « politique » qui suppose une vision et une stratégie, qui si elle existe, est difficile à déceler.

7
 - Celles des actions de la réhabilitation de l’habitat existant des centres villes (qui est appelé, souvent abusivement, « le vieux bâtit ») et des
cités plus ou moins anciennes4,

- Celle afférant à « l’amélioration urbaine », touchant principalement l’espace public ;

- Celle, sans doute le plus spectaculaire, relevant de la politique de relogement et de résorption de l’habitat précaire (RHP), qui touche à la
fois les zones de bidonville mais aussi celles des grandes cités dégradées, vouées à la démolition (Diar-Essemch, Diar El Kaf, à Alger).

L’impact de ces opérations reste à évaluer5, mais il semble à l’évidence, à partir des observations directes que nous pouvons faire dans les sites
concernés (immeubles anciens des rues du centre-ville d’Alger, cités périphériques) et des données de différentes sources (de l’aveux même des
acteurs directs des opérations aux différents niveaux, au travers des communications d’universitaires et des échos quotidiens dont se fait la
presse), que, tout en représentant un grand pas vers la prise en charge du patrimoine urbain (des XIXème et XXème siècle), ces actions sont
initiées puis conduites, tant au sens que leur donnent les « politiques » (au sens des hommes), des ministères, de l’administration que des
professionnels de la construction, et ce, à l’instar de ce qui se fait dans les constructions neuves, dans l’urgence, sans une connaissance
approfondie des problèmes (non seulement techniques, mais aussi sociaux et urbains), sans une définition claire des objectifs précis à atteindre,
sans qu’une stratégie globale ait été définie au départ pour les guider, les inscrire dans une vision qui les porte et leur confère la nécessaire
substance. Pour preuve du désarroi que ressentent tant les initiateurs que les ces acteurs directs de ces dernières, l’appel à l’aide lancé en
direction des écoles d’architecture de l’université, pour encadrer techniquement les actions des offices publics (OPGI6, DARQ7, Régie Foncière8),
de l’autre, les déclarations d’intention récurrentes de ministres, de faire appel à des bureaux d’étude et entreprises étrangères.

Mais, expliquer cet état de fait, d’aujourd’hui, uniquement par le caractère nouveau de ces actions, par « l’inexpérience nationale », comme tendent
à le faire des responsables d’institutions, dans leurs déclarations publiques, considérant que c’est normal pour un « début », qu’il faut apprendre
ces métiers nouveaux, renverrait à un fatalisme justificateur à postériori. Cela reviendrait à considérer, soit que tout ce qui devait être fait,
notamment en matière de réflexion et de concertation préalable à l’action – et à la dépense en travaux - a été fait, et ce qui devait éclairer ces
actions se limiterait donc – dans une vision bureaucratique –, à des textes réglementaires régissant ces procédures, suffisant en eux-mêmes, et
qu’une analyse plus approfondie de la problématique serait superflue, soit que la connaissance (dont l’apport est aujourd’hui plus que jamais,
sous-estimée, malgré la référence fréquente – pour faire « moderne » - à « l’économie de la connaissance »), viendra avec le temps, de l’action

4
Ces actions, déclenchées au départ, notamment à Alger, après le séisme de Boumerdes de 2001, sont définis par rapport à des objectifs limités, définis à priori : ravalement des
façades – qui, pour une fois, va au-delà du simple badigeonnage périodique - réfection des cages d’escaliers, démolition des constructions surajoutées en terrasses et étanchéité.
5
L’évaluation, ce parent pauvre des politiques publiques : on fait une chose, quelques années plus tard, on déclare qu’elle a été un échec, puis on passe à autre chose pour reproduire
les mêmes erreurs
6
OPGI : Office Publics de Gestion Immobilière, ex organismes HLM
7
DARQ : Direction de l'aménagement et de la restructuration des quartiers de la wilaya d’Alger créé dans les années 90, durant la brève période d’existence du Gouvernorat d’Alger
8
La Régie Foncière de la ville d’Alger est sans doute l’organisme le plus ancien de la ville d’Alger. Créé durant la période coloniale, dans les années 40, il avait pour vocation la
reconstruction du Quartier de la Marine, dans la basse Casbah, après un incendie. Il a ensuite géré les opérations de recasem ent des bidonvilles, celui de M’hidine transféré à la cité
Djenan El- Hassan notamment)

8
elle-même, que l’action, y compris conduite sans vision ( difficile à distinguer de l’aveuglement), peut s’en passer, y suppléer même. Mieux, que
c’est de l’action que viendra progressivement la vision, qui ne serait, au vu de l’urgence, pas un préalable.

Or, cette approche, qui se veut une politique pragmatique, donc orientée vers l'action pratique, - alors qu’elle n’en a même pas les
caractéristiques, tant elle s’apparente à de l’activiste de façade -, n’a pas toujours tenue le haut du pavé, comme pourraient le croire les plus
jeunes. Il est en effet paradoxal de constater que, dans les périodes où le pays était pauvre en compétences9 , comme en ressources d’ailleurs,
aussi « pragmatiques » - comme ils se qualifiaient eux-mêmes -, qu’eusses été ses dirigeants, ils faisaient appel à ce peu de compétences et
portaient une grande considération aux jeunes diplômés que nous étions. J’en donnerai des exemples dans ce qui suit. Pourquoi, aujourd’hui, alors
que les universités ont formé des cohortes de diplômés, alors que les centres de recherches sont là, tant de choses se font sans recours à ce
qu’on désigne aujourd’hui sous le terme « d’expertise »10 à moins qu’on ne la conçoive comme telle que quand lui est accolée le qualificatif
« d’étrangère ».

La question de la manière dont est approchée la réhabilitation n’échappe pas à cette lame de fond. Et c’est pour montrer cela que je suis amené à
l’autre raison, la plus fondamentale, qui m’a décidé à partager ces idées. C’est celle qui s’inscrit plutôt, dans la 1ère optique –qui part donc du
« début de l’histoire ». Cette histoire est indissociable de celles de la fin des années 70’- début 80’, de cette tension des énergies humaines pour
comprendre ce qu’il fallait faire et faire au mieux, qui se manifestait dans tous les domaines, malgré les restrictions, malgré les problèmes de tout
ordre, et dans ce contexte, d’appui sur la connaissance, le secteur des études était au centre de ce tumulte. C’est l’histoire de ce secteur comme
on disait d’ailleurs, mais aussi celle de ma génération et c’est aussi, dans mon histoire personnelle, celle de mes débuts dans le monde du travail.

Ce début se situe il y a maintenant une trentaine d’année. C’est l’époque où, après mon retour du service national en 79’, je décide, suite à un
mauvais contact avec le nouveau Directeur de l’établissement, d’intégrer, non pas comme j’aurais voulu, mon bureau d’étude d’origine, l’ETAU11,
mais l’INERBA, l’Institut d’Etudes et de Recherche du Bâtiment12, qui venait d’être créé, une année au paravent. Bien vite, ma frustration de départ,
de ne plus retrouver la table à dessin, fut compensée par l’effervescence du travail pluridisciplinaire de cette météorite dans le champ des études. Il

9
Ce terme est plus adéquat que celui de « cadres », aujourd’hui porté au pinacle par le néolibéralisme, tant il désigne les soldats de sa nouvelle armée, sans uniformes, mais forgée
aux mêmes « valeurs » et « paradigmes » comme il est dit dans les « bons » manuels du management « moderne », celui qui prétend libérer l’individu et favoriser son
« épanouissement ».
10
Après celui de « cadres », voilà encore un terme du lexique de la machine néolibérale qui veut tout nous (ré)apprendre (et donc nous désapprendre ce que nous savions), nous les
pays qui sommes considérés – et qui ont été subrepticement amenés, depuis une trentaine d’année, à se voir eux-mêmes - comme des « noyés » puisque nous sommes candidats
à « l’émergence » - qui signifie bien «sortir la tête de l’eau », alors que ce qui nous submerge, c’est notre manque de confiance en nos capacités, à force de nous voir à travers les
yeux de ceux qui nous voient uniquement comme des marchés, des importateurs intégraux de tout – y compris de la connaissance de nous-même et de nos problèmes -, nous les
égarés dans les arcanes des règles de la mondialisation imposée comme une fatalité, à qui les autres veulent généreusement tendre la main pour leur montrer le (bon) chemin à
suivre, comme à des enfants perdus, plus de 50 ans après avoir pourtant gagné leur émancipation, grâce à des élites qui avaient compris précisément qu’il fallait avant tout s’appuyer
sur les capacités de leurs enfants.
11
Bureau central d'études, de travaux publics, d'architecture et d'urbanisme (ETAU), bureau d’études public (certain diraient aujourd’hui étatique), en 1968 et dissous en 83 dans le
cadre de la –malheureuse opération - de restructuration des entreprises. Situé au « Kadous », sur les hauteurs de Sidi Yahia, à Hydra, dans les locaux occupés, depuis sa déchéance,
après le départ du maire d’Alger, Chevalier, par l'ancienne Agence du Plan, qui en devenait une simple Section d'urbanisme. C’était le plus grand bureau d’études public de l’époque
12
INERBA : Institut d’Etudes et de Recherche du Bâtiment, créé en 78, et qui résulte de l’agrégation des structures de la Cellule Recherche et Habitat de l’ex-Ministère des Travaux
Publics et du COMEDOR détaché de la ¨Présidence de la République, à l’ère du président Chadli Bendjedid (voir l’historique sur : http://www.cnerib.edu.dz/Historique.htm)

9
y avait là notamment - sous la direction de Rachid Sidi Boumedine, qui nous impressionnait par sa vivacité d’esprit rare et sa capacité à passer
d’un sujet à l’autre, avec une aisance déconcertante -, ce qu’il restait de coopérants, de diverses nationalités, des équipes du prestigieux
COMEDORE13, mis en veilleuse après 78, puis volatilisé, sans que jamais, et encore à ce jour, un décret qui le dissolve, soit publié.
L’INERBA était chargé de mener des études d’un genre particulier appelées « études générales » 14 qui étaient conçues comme des investigations
à même d’aider le tout nouveau Ministre chargé de l’Habitat et de la Construction puis de l’Urbanisme, à définir ses politiques. L’INERBA avait
alors plusieurs départements qui couvraient tous les domaines de compétence du ministère, ce qui se traduisait par des relations, quasi
permanentes, avec quasiment aussi toutes les Directions du ministère : urbanisme, habitat urbain et rural, développement technologie, moyens
d’études et de réalisation, gestion immobilière, formation professionnelle. Le temps nécessaire était accordé à ces études –qui duraient souvent
plusieurs années -, mais à chaque étape, au fur et à mesure de leur avancement, les résultats partiels en étaient synthétisés et alimentaient
l’action de notre ministère de tutelle. Nous étions, pour celle-ci, à la fois la banque de données, le laboratoire d’analyse et le conseil scientifique15.
C’était en ce sens, un organisme qui assurait à la fois les fonctions de construction du « background » scientifique à la politique sectorielle à long
terme et d’aide aux décisions immédiates.

Loin de moi l’idée de faire un portrait idyllique ou nostalgique de cette période : les débats contradictoires, les divergences et les attitudes ironiques
ou dédaigneuses avec des fonctionnaires du ministère étaient fréquentes ; mais l’essentiel était le soutien que nous témoignaient les premiers et
hauts responsables de cette institution en construction et leur conviction de l’utilité de notre centre de recherche. Les contradictions étaient bien

13
COMEDORE : Comité permanent d’études, de développement, d’organisation et d’aménagement de l'agglomération d'Alger, Créé aussi en 1968, cet organisme était placé sous la
tutelle directe du Président de la République et sous la direction du Secrétaire général de la Présidence. Etaient associés à la direction, le Wali d’Alger, le directeur de l'ETAU, placé
sous la tutelle du ministère des Travaux publics et de la Construction, et celui du Bureau national d'études économique et technique (ECOTEC) créé en 67 par le ministère de la
défense – Précision tirées de « Urbanisme et colonisation, Présence française en Algérie » - Sïad Almi - Ed. Mardaga, 2002.
14
Les études générales avaient été initiées dès 1977, par le nouveau Ministre de l’Habitat et de la Construction (MHC) qui deviendra vite en 1979 le Ministre de l’Urbanisme, de la
Construction et de l’Habitat (MUCH). C’est la première fois que les secteurs de Travaux Publics (TP) et de la construction-urbanisme sont séparés depuis l’indépendance. Dès sa
création ce ministère, dirigé (de mars 77 à juillet 80) par Abdelmadjid Aouchiche, qui avait impressionné par son dynamisme à la tête de la DNC, l’entreprise de construction de
l’armée, assisté de Aboubekr Belkaid en qualité de secrétaire général – s’appuyant sur des directeurs convaincus de l’importance des études, comme Hacen Malik à la Direction
Générale de l’Urbanisme - qui va notamment accorder une place particulière aux Etudes Générales (d’où la création de l’INERBA chargé de mener les études susceptibles de fonder
les politiques du ministère). C’est pas moins d’une cinquantaines de ce type d’études (numérotées d’ailleurs pour partie de 1 à 50) qui seront ainsi engagées simultanément à ce
moment, sur tous les segments intéressant le « secteur » comme nous disions, de l’Aménagement du Territoire (Etude sur « l’Armature Urbaine », à l’habitat rural, la typologie de
l’habitat urbain, la restructuration des moyens d’études et de réalisation, les technologies, les matériaux locaux, l'économie de l'habitat, la formation, la promotion socio - professionnelle
et l’alphabétisation. Le secteur se dote même de sa propre école de formation supérieure, l’INFORBA, pour former aussi bien des TS que des ingénieurs opérationnels dans des
disciplines non enseignées par le secteur de l’enseignement supérieur. Malgré un relatif désintérêt pour ce type d’études du rant les deux mandats Ahmed Ali Ghozali (Ministre de
l’Habitat de 80 à 82 puis de l’Habitat et de l’Urbanisme de 82 à 84), un regain d’intérêt pour ces études est à relever durant la période 88-89 pendant laquelle Abderahmane Belayat est
ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Construction (Aboubekr Belkaid est alors vice-ministre chargé de la Construction). Les ministres suivants, notamment Abdelmalek
Nourani, cantonneront, la recherche dans le domaine des technologies des matériaux de construction, les politiques relevant, au mieux, des directions du ministère quand ce n’est pas
dans le cercle restreint des cabinets ministériels successifs.
15
A voir, comment depuis près de 25 ans, des décisions impliquant des dépenses colossales sont prises, on a du mal à croire qu’une telle symbiose entre centre de décision et centre
de compétence ai pu exister. Cette expérience n’a, en fait, durée qu’un temps et les prémisses de recul généralisé étaient déjà là dès le demain de la mort de Boumediene, et se sont
affirmés à partir de 83’. Pour illustrer ce moment, ce souvenir d’une réunion avec le ministre qui succéda à Aouichiche au cours de laquelle, il interrompit notre DG Sidi Boumedine,
dans son exposé de présentation des activités de notre institut quand il prononça le mot « méthodologie » : « pour moi c’est de la tkhabitologie » (autrement dit de l’enfumage), et puis,
celui-ci poursuivant, il l’arrêta à nouveau en disant, « arrêtes, parce que je sais que si je te laisse continuer, tu vas finir par me convaincre, tant tu sais parler ». Y-a-t-il plus sourd que
celui qui ne veux pas entendre ?

10
présentes aussi au sein même de notre centre, entre personnes ou entre direction et ATU (assemblée des travailleurs), ce qui a d’ailleurs été à le
prétexte au départ de Sidi Boumédine, dont le franc parlé n’était plus de mise avec le nouveau ministre.

Après avoir animé, dès mon arrivée, de 79’ à 82’, une équipe pluridisciplinaire autour d’une étude sur l’habitat rural, puis divers travaux, en tant que
chef de département habitat, j’ai eu à diriger, une autre de ces études générales commandée16 par le ministère, sur le thème de l’amélioration et de
la maintenance de l’habitat existant.

C’est durant les années 80’ (plus précisément au CNERIB17 entre 1984 et 1986, puis - restructuration des entreprises oblige - au BEREP18
jusqu’en 1989), que cette étude a été réalisée. J’en ai gardé une grande sensibilité et un intérêt constant - et, il faut en convenir, une certaine
amertume - quant aux questions touchant cette branche particulière qui était (et reste encore, malgré les budgets importants qui lui sont consacrés
aujourd’hui), le parent pauvre de la politique de l’habitat et de l’exercice de la profession d’architecte.
Cette étude, dite « générale » avait été menée dans le cadre d’une commande du Ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme. Elle a été pour moi et la
jeune équipe qui s’occupait de « Réhab»19, une expérience unique en ce sens qu’elle nous avoir permis, non seulement d’avoir une connaissance
de terrain de ce patrimoine mais aussi de découvrir les aspects sociaux de l’habitat (son occupation et son appropriation par ses habitants), à
travers les enquêtes auprès des habitants, de ceux des cités les plus populaires, aux résidences de standing, et les aspects touchant à sa gestion,
en contact avec tous les acteurs, depuis les directeurs centraux du ministère, jusqu’aux agents d’entretien des cités, en passant par les directeurs
d’offices et les chefs de service de la maintenance, et cela, non seulement à Alger pour le travail de terrain, mais aussi à Oran, Tizi-Ouzou, pour

16
Ce terme de « commande demande à être explicité : en réalité, les choses ne se passait pas de façon unilatérale. Le directeur du ministère concerné par le sujet nous exposait ses
préoccupations, ses objectifs de « changement » comme on dirait aujourd’hui. A partir de là, à travers un travail en groupe pluridisciplinaire, nous mettions en forme des documents de
problématique, de méthodologie et de chiffrage de nos prestations. Après quelques allers-retours avec ledit responsable, la « Fiche d’inscription » de l’étude était mise au point,
présentée, souvent par nous-même au ministère du plan, pour obtenir les financements nécessaires, puis était piloté par phase, par un sous-directeur du ministère.
17
CNERIB : Centre National d’Etudes et de Recherche Intégré du Bâtiment, organisme public de recherche du secteur de l’habitat, issus en 1982 de la restructuration de l’INERBA. Ce
changement de dénomination s’accompagne d’un début de cantonnement du centre de recherche dans les domaines purement techniques de recherche sur les technologies (Un
Ministre, à peine installé, s‘est écrié : « C’est quoi cet organisme qui brasse depuis la granulométrie des matériaux jusqu’à l’aménagement du territoire ? ». La première étude à être
« sortie » est d’ailleurs celle portant « Armature Urbaine » qui donnera lieu à la création de l’ANAT : l’agence nationale de l’aménagement du territoire (nov. 1980), puis suivront, en 86,
les transfert des études générales encore en cours et des équipes qui les ont conduites, avec « armes et bagages, dans d’autres organismes , notamment au BEREP, pour les études
et projets de recherche sur l’habitat, Les chercheurs de différentes disciplines (urbanistes, écologistes, démographes, agronomes, économistes, dont les études étaient achevées,
seront affectés selon leur profil au CNERU (issue de la restructuration de la CADAT), au BNEDER (Bureau National des Etudes de Développement Rural),.au BNCR (Bureau National
des Constructions Rurales). Ce changement marqua la fin de la symbiose, entre professionnels et politiques, qui caractérisait l’activité de l’INERBA durant ses 4 années d’existence de
78’ à 82’.
18
BEREP : Bureau d’Etude de Restructuration et de Préservation des quartiers anciens, issus aussi de la restructuration de l’ETAU (Bureau Central d’Etudes de Travaux Publics,
d’Architecture et d’Urbanisme) à la même période.
19
Comme toutes les études initiées alors par l’INERBA, sous l’impulsion de départ de Rachid Sidi Boumedine, (qui en a été le 2ème DG jusqu’en 83’, peu de temps après la
transformation de l’INERBA en CNERIB), remplacé par Chérif Tiar au moment du démarrage de l’étude), celle-ci était menée par une équipe pluridisciplinaire constituée d’architectes
(Fairouz/Fifi Naffa, Djamila Ait Hamou, et moi-même), de sociologues (Aicha Bouzidi, Lila Airzem) et d’un économiste (Youcef Hamiti). Tous considèrent encore ce travail comme une
expérience unique qui a marqué leur début de carrière. Le plus expérimenté d’entre nous était Djaffar Lesbet, sociologue à l’ époque – aujourd’hui aussi architecte, qui était notre
consultant - bénévole malgré lui puisqu’il n’a jamais été payé ni par le CNERIB ni par le BEREP, auquel nous avons été transférés avec « armes et bagages », l’étude et son équipe en
86’.

11
les entretiens avec les gestionnaires, les autre données résultant d’exploitation des questionnaires et des documents des offices de l’ensemble du
pays.

Cette étude a été menée simultanément avec un travail de recherche sur « l’habitat moderne à Alger » dans le cadre d’une convention entre
l’INERBA/CNERIB et l’université KUL de Louvain. Cette combinaison entre travaux de recherche « pure » et travaux « opérationnels » liés à une
commande, était aussi une spécificité de notre centre de recherche. Cette étude portant sur les aspects « Typo-morphologiques » de quinze cités
avec étude approfondie de quatre d’entre elles20, a aussi été très enrichissante au plan de la lecture de l’espace, du décryptage des concepts qui
ont présidés à la conception de ces ensembles - de l’implantation sur un site à l’agencement du détail des appartements -, des « écoles »
(architectes) et courants (à la tête de la municipalité) qui ont marqués le patrimoine d’Alger, dans les années 50’ puis 60’ et du lien entre la
conception d’un espace et son occupation, sa transformation par la population qui y vit, ce que nous avions appelé « l’appropriation ».

Cette étude, sur la réhabilitation, a donnée lieu, après des enquêtes et rapports d’analyses (illustrés de photographies collées pages par pages) sur
les ensembles enquêtés, à une synthèse du constat et des recommandations générales. Ce rapport, qui était intermédiaire a été finalement le
dernier, les dernières étapes n’ayant pas pu être réalisées, et l’étude menée à son terme, suite à son arrêt avant achèvement de toutes ses
phases, dans des circonstances que je l’expliquerai plus loin, qui n’avaient rien avoir avec la pertinence de ce rapport, à moins qu’il ait été
considéré comme suffisant.

En relisant ce rapport, fait il y a plus de deux décennies, je n’ai pas pu, malgré son caractère « général » en regard de ce qui était escompté, ne
pas me poser la question de l’utilité de sa diffusion. J’y ai retrouvé, à la fois un constat toujours d’actualité, du moins, qualitativement (puisque dans
l’intervalle de temps, le parc immobilier a cru de façon exponentiel), une organisation de la connaissance des problèmes et des propositions
d’actions pour y remédier, qui restent aussi actuelles. Par ailleurs, bien que l’objet de l’étude ne fût pas principalement la réhabilitation à
proprement parlé, mais plutôt la maintenance (comme action dans la durée -, la réhabilitation, comme action limité dans le temps, n’étant qu’une
des actions - souvent indispensable, vue les retards pris par l’entretien -, j’ai constaté que les deux problématiques étaient indissociables.
Partant, l’idée de cette publication s’est imposée à moi.

Cet ouvrage, sans prétention académique, s’adresse à tous ceux - architectes, gestionnaires et pourquoi pas enseignants, qui sont impliqués dans
les processus de réhabilitation et de maintenance du patrimoine de nos villes. Notre souhait et qu’il leur soit d’une certaine utilité dans leur travail
dans ce domaine.

20
Aéro-habitat (architectes : Miquel et Bourlier-1955), La Concorde (Daure et Béri), Climat de France (F. Pouillon) et HBM Verdun. Le travail sur les trois premières a fait l’objet de
volumineux rapports – essentiellement graphique - en diffusion restreinte au ministère, celui sur les HBM n’a pas abouti en raison des évènements des années 90’. L’étude sur la
réhabilitation a donné lieu à un séminaire organisé, dans le cadre de la coopération algéro-française, par Ministère de l’habitat à Zéralda, sur le thème « Réhabilitation de l’habitat
existant » - le rapport en est introuvable aujourd’hui, et ayant prêté le mien à un éphémère directeur d’OPGI, je n’en ai conservé aucune trace - alors que le travail de recherche
typologique a abouti à un séminaire de travail de deux semaines sur le thème « Habitat et cohérence urbaine », encadré par KUL et notre équipe d’étude au BEREP en 89’, avec
l’appui du Ministère de l’habitat, en la personne de Tewfik Guerroudj, alors directeur de l’urbanisme.

12
Restait la question de la propriété intellectuelle de ce travail. Avais-je le droit de le publier/diffuser sans l’accord de l’institution, le Ministère, qui
l’avait commandé, des organismes d’études dans lequel il a été réalisé, de l’équipe chercheurs de (jeunes comme moi à l’époque), qui y avait
contribué ?
Pour ce qui est de la propriété intellectuelle, je me rappelle en avoir rédigé chaque phrase, peaufiné chaque partie pour qu’il soit le plus dépouillé
dans sa formulation, sans phrases et mots inutiles, pour qu’il soit plus qu’un guide, un mémo et non un mémoire. Au plan de la forme, les moyens
de l’époque comme la machine à boule, toute nouvelle, pour changer les caractères des titres et sous-titres, la combinaison de graphes et de
textes sur stencil électroniques, ont été exploité jusqu’aux limites de ce qu’ils permettaient, pour en rendre la lecture aisée. J’en ai même gardé,
précieusement mes manuscrits raturés et les maquettes dans mes archives.

Quant à la propriété commerciale, si on peut dire, et pour couper court à toute contestation, d’où qu’elle vienne, je pense que le fait de renoncer à
tous droits sur le produit de la vente éventuelle de cet ouvrage, au profit de l’éditeur, dissuaderait une quelconque partie de s’y opposer.
C’est là un dilemme que beaucoup de personnes ayant travaillé dans des organismes publics, rencontrent, quand il s’agit de faire connaitre leurs
travaux – qui n’ont rien de confidentiel -, autrement qu’à travers des articles de presse. Surtout quand ils constatent que leurs rapports et analyses
– souvent livrés en quelques dizaines d’exemplaires à l’institution qui les a commandées -, ne sont même plus disponibles dans les centres de
documentation de cette dernière.

13
PREAMBULE

Problématique
La dégradation des ensembles d’habitat collectifs des villes du pays avait atteint, dans les années 80’, un niveau et une ampleur tels qu’elle tendait
– déjà - à prendre une dimension nationale qui pouvait, à terme, hypothéquer les efforts déployés jusque-là pour faire face aux besoins en
logements – pour ne pas utiliser l’expression de «crise du logement » qui recouvre une approche plus globale.

C’est afin d’appréhender, dans ses divers aspects, ce problème et d’identifier les conditions à réunir pour engager un processus d’amélioration et
de sauvegarde de l’habitat existant que le Ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et de la Construction a, alors, chargé le
CNERIB de la réalisation d’une étude sur cette problématique.

Les objectifs visés étaient :

- L’identification de principes de base d’une politique de maintenance du cadre bâti ;

- La définition des actions à mener ;

- L’élaboration des outils d’intervention ;

- La définition du rôle des différents acteurs appelés à mettre en œuvre cette politique.

Dans cette perspective, il est apparu nécessaire d’adopter une méthodologie s’appuyant, d’une part sur l’exploitation de la documentation existante
et d’autre part, sur la reconnaissance sur le terrain, de différents types d’habitat et des problèmes qu’ils connaissaient.

La démarche d’étude, définie par l’équipe d’étude, s’articulait autour de trois phases principales suivies d’une application dans des conditions
réelles :

- 1ère phase : Définition du cadre théorique et méthodologique d’étude ;

- 2ème phase : Formulation d’un diagnostic et identification des actions à entreprendre ;

- 3ème phase : Détermination des modalités pratiques d’action ;

- 4ème phase : Assistance à des opérations pilotes.

Dans une première étape, on s’est appuyé sur l’analyse des données disponibles et de celles recueillies à travers une pré-enquête sur le
patrimoine existant, son occupation et sa gestion, pour formuler, à partir des connaissances scientifiques établies sur les phénomènes
pathologiques de la construction d’une part, et de l’expérience internationale dans le domaine de l’entretien et de l’amélioration d’autre part, des
hypothèses sur les types de dégradation, les processus qui en sont à la base.

14
L’objectif était, au vu des données de la politique nationale de l’habitat, d’identifier les prémisses les plus importants à prendre en compte dans la
définition d’une stratégie d’intervention appropriée.

Les buts provisoires de travail ayant été ainsi définis, il fallait s’assurer de leur validité et les préciser en les confrontant à une reconnaissance sur
terrain.

Il a été à cet effet procédé, dans une deuxième étape, à une enquête qui a porter sur un échantillon d’ensembles d’habitat, représentatifs, de par
leurs caractéristiques constructives et architecturales, leur occupation et leur gestion.

Ces ensembles ont alors été analysés sur trois plans complémentaires :
- L’état technique des bâtiments et aménagements des espaces publics : identification des désordres, recherche de leurs causes et analyse
de leur conséquences ;
- L’occupation par les usagers : identification des modes d’utilisation des espaces, problèmes rencontrés par les occupants en terme
d’usage ;

- La gestion par la maîtrise d’ouvrage : identification des modes de gestion de l’entretien et d’organisation des actions de remise en état.

Ces informations devaient permettre de vérifier et d’affiner les hypothèses émises au départ, tant en ce qui concerne le diagnostic que les actions à
entreprendre.

Les diverses données du problème étant ainsi analysées, il a été possible de procéder, dans une troisième étape, à la mise au point des
orientations et des modalités pratiques d’intervention en ayant le souci de réduire l’écart entre le « théoriquement nécessaire » et le « possible
probable ».

La quatrième étape devait consister alors, à apporter une assistance à des opérateurs dans le cadre de la mise en place des instruments
d’intervention définis21.
L’étude ne prétendait pas apporter des réponses à tous les problèmes mais elle devait néanmoins :

- Tout d’abord, permettre d’engager une amélioration de l’action sur le terrain par le biais des outils qui s’en dégageront (les enjeux étaient
trop importants pour qu’on se contente de faire un constat de plus, aussi fouillé soit-il) ;

- Ensuite de poser, à travers la problématique globale développée, les bases de réflexions, d’échanges et de débats entre les différents

21
En pratique, cette phase n’a pas été réalisée, la direction de la gestion immobilière au Ministère ayant décidé d’interrompre la poursuite de cette étude au -delà des recommandations
générales (qui devait être suivie de recommandations spécifiques pour chaque type de situation identifiée, ce qui n’a pas pu être mené à terme). La seule « raison » qui peut expliquer
l’arrêt de ce travail est le fait que l’auteur avait décliné la proposition qui lui avait été faite, par le directeur central d’alors, d’occuper le poste de sous-directeur de la maintenance
immobilière au Ministère, en lieu et place de la personne qui était le vis-à-vis, pour cette étude, au niveau du Ministère.

15
 opérateurs impliqués dans l’acte de maintenance22 ;
- Enfin, de poser les premiers jalons pour préparer l’engagement d’études, notamment techniques, plus focalisées sur les aspects
particuliers du problème.
L’hypothèse de départ de l’étude était que la situation que connait le patrimoine bâti, au plan de son état physique, résulte de la conjugaison d’une
multitude de facteurs se rapportant à trois domaines :

- La nature initiale du bâti ;

- Son occupation ;

- Sa gestion.

C’est à travers ces aspects qu’une première reconnaissance de l’habitat existant a été faite et qu’une typologie approximative des différents cas de
figure qu’il présente a été alors esquissée.
La caractéristique du patrimoine immobilier existant était, en l’état des informations disponibles, difficile à faire de façon systématique compte tenu
de l’hétérogénéité des dates de référence et des différences d’une source à l’autre. Aussi, en l’absence d’une information exhaustive, se basa-t-on
sur plusieurs sources complémentaires23 pour dégager, au plan quantitatif, des ordres de grandeur, et au plan qualitatif, des caractéristiques
globales se rapportant aux trois domaines ci-dessus mentionnés.

22
Sur ce plan précis, je suis encore étonné de l’attention avec laquelle les interventions de notre jeune équipe avaient été suivies par les Directeurs des OPGI, lors des 3 conférences
régionales que nous avions organisées et animées dans le cadre de l’étude. Ces responsables – avec qui nous pouvions redouter la confrontation, tant ils étaient en majorité,
persuadés qu’ils il ne fallait pas leur en conter sur leur domaine, qui d’habitude, avaient réponse à tout, quant aux tenants et aboutissants des problèmes du parc immobiliers,
semblaient découvrir, au fil de nos exposés et des débats, les véritables explications aux problèmes qu’ils rencontraient, une toute autre manière de les appréhender. J’en ai gardé la
conviction qu’en toutes circonstances, la connaissance, à la fois théorique et concrète, d’une réalité et d’un problème, quan d elle est en profondeur et non « en miettes », quand elle
procède d’une vision construite de façon cohérente à partir d’une analyse encrée dans la réalité, qu’elle que soit sa comple xité, peut emporter l’adhésion des plus attachés à leur vision
première, et être adoptée par les plus sceptiques au départ. Que c’est là que se trouve la seule voie pour faire partager efficacement des approches. Il me semble que nos institutions
s’en sont éloignées, la tentation des arguments d’autorité - ceux-ci étant à la fois les plus faciles et la moins entendues - ayant pris le dessus sur ceux de l’adhésion à la « Belkaid », ce
pédagogue né.
23
RGPH 1977 ; Rapport sur la gestion immobilière OPGI – novembre 1978 ; Photographies du parc OPGI –INERBA - janvier 1978 ; Rapport d’exécution des plans annuels 1er plan
quadriennal ; Etat d’avancement des opérations d’évaluation des biens immobiliers du secteur public au 31/12/1985 (pour les données chiff rées) ; Résultat de l’exploitation des
premières fiches de l’enquête état des immeubles OPGI – novembre 1895 exploité au CNERIB. Divers rapports de gestion des OPGI, coupures de presse et articles de revues
d’architecture (pour les données quantitatives).

16
Plan du document
Ce document regroupe à la fois la synthèse des analyses24 et les recommandations qui ont en été tirées, en termes d’actions à mener.

La première partie porte sur l’analyse.

- nous tenterons d’évaluer, dans le premier chapitre, l’ampleur du problème posé par la dégradation du parc de logements des villes du pays
et nous nous efforcerons de montrer comment divers facteurs défavorables relatifs à la qualité de l’habitat, à son occupation et à sa
gestion se sont conjugués – aux différentes périodes – pour produire les situations plus ou moins graves qui ressortent du constat (et qui
peuvent être constatées encore aujourd’hui) ;

- nous nous appuierons, dans le deuxième chapitre, sur l’expérience internationale dans les domaines de l’étude des problèmes de l’habitat
existant et de leur prise en charge pour expliciter les différents aspects de la pathologie du bâtiment et des différents types d’actions
entreprises, « classiquement » si on peut dire, dans le cadre de l’entretien et de l’amélioration.

La deuxième partie porte sur les recommandations qui se dégagent de l’analyse des informations recueillies sur les cas étudiés et suggérées par
l’expérience étrangère dans le domaine. Elle a consisté, en partant des problèmes recensés de :

- d’une part de définir d’une part le contenu même à donner à la maintenance/amélioration compte tenu des caractéristiques que l’on veut
conférer à l’habitat existant en tant que bien immobilier (valeur) et/ou en tant que cadre de vie (usage) 25.

- D’autre part, d’identifier les conditions nécessaires, c'est-à-dire les circonstances générales à réunir et les instruments et méthodes à
mettre en place pour prendre en charge les exigences découlant des objectifs assignés à la maintenance.

24
Plus de 40 cités et bâtiments représentatifs du parc immobilier national ont été étudiés et fait l’objet de rapports détaillés sur le bâti et l’occupation. Cela représente environ 700
pages de documents écrits et photographiques.
25
Il faudrait ajouter aujourd’hui, « en tant que patrimoine architectural et urbain », bien que cette notion était sous-jacente des analyses et recommandations

17
 PREMIERE PARTIE :
ANALYSE DE L’HABITAT EXISTANT,
DE SON OCCUPATION ET DE SA
GESTION
Il suffit parfois d’ouvrir les yeux,
d’observer et d’écouter,
pour cerner un problème,
comprendre d’où il provient,
pour commencer à entrevoir les chemins à emprunter pour le résoudre.

18
CHAPITRE I : SITUATION ACTUELLE DU PATRIMOINE IMMOBILIER

19
I. IDENTIFICATION DES INFRASTRUCTURES

1. EVALUATION SOMMAIRE DE L’IMPORTANCE DU PARC IMMOBILIER

Le pays comptait en 1977 plus de 2,2 Millions de logements (et en compte probablement plus de 2,7 Millions26 en 84’, au moment du démarrage
de cette étude) dont 911 000 étaient concentrés dans les villes et se répartissaient à peu près à parts égales entre le secteur public (403 000 ;
41%) et le secteur privé (507 000 ; 56%) le reste étant constitué des « non déclarés » et « indéterminés ».

Le patrimoine urbain du secteur public relevait pour la plus grande partie du secteur des « biens de l’état », gérés alors par les SLW27 (229 000
logements) et des OPGI (125 000 logements), le reste relevant pour une part des entreprises publiques (24 000 logements) et pour une autre, des
administrations (25 000 logements)28.

De 1977 à fin 85, il a été construit par l’état près de 300 000 logements urbains, ce qui porte le patrimoine public dans les villes à 655 000
logements dont 154 000 construits de 1981 (date de la publication de la loi 81-01 portant cession des logements et locaux commerciaux du secteur
public) à 1985.
Si on considère, pour évaluer la part des logements collectifs, qu’ils représentent, au sein du secteur public :

- 66% (330 000) des logements existant avant 1981 (500 000 logements) ;

- 75% (116 000) des logements construits de 1981 à 1985 (155 000),
C’est à un total de 446 000 logements collectifs publics que s’élève le patrimoine sur lequel doit porter particulièrement l’action de maintenance.

Cette action pourrait aussi inclure le parc urbain construit en immeubles collectifs qui, en comptant les logements en propriété, en copropriété et en
location, s’élève à 50 000 logements29.

Le patrimoine collectif est en effet là où se pose avec le plus d’acuité les problèmes de maintien en état. C’est aussi une forme d’habitat qui est
historiquement récente en Algérie, qui se révèle inadaptée au mode de vie de la majeure partie de la population (et pas seulement celle d’origine
rurale) et qui subit les contrecoups du surpeuplement des villes et de la forte croissance démographique.

Or, il est aisé de constater que ce type d’habitat tend non seulement à se multiplier mais aussi à s’étendre géographiquement : après avoir été

26
2 580 000 logements au 01/01/1984 selon l’enquête Main d’œuvre et démographie – Annuaire statistique de l’Algérie 1983-84
27
Sociétés de Logements de Wilaya, gestionnaires des logements appelés successivement « biens vacants » à l’indépendance puis « biens de l’état », et dont le patrimoine a été
versé aux OPGI (ex HLM) en 1981.
28
Recensement Général de la Population et de l’Habitat - RGPH.77
29
Tiré de « L’état d’avancement des opérations d’évaluation des biens immobiliers du s ecteur public » au 31.12.1985 qui concerne 59% du patrimoine public (293 118) construit avant
1981 en collectif

20
circonscrit aux seules grandes villes coloniales, l’habitat de type collectif s’est depuis une décennie, aussi développé dans de nombreuses villes
moyennes encore en formation. Il s’en suit une diffusion des problèmes de maintenance à l’ensemble du pays.

2. AGE DU PARC IMMOBILIER

La période de construction d’un bâtiment est un paramètre important non seulement en ce sens qu’on peut faire l’hypothèse que son état en est
une fonction directe mais aussi parce qu’il renseigne sur sa typologie, ses caractéristiques constructives, sa localisation probable, etc.
N’ayant pas pu sérier les données par âge pour les logements collectifs, nous nous baserons sur celle de l’ensemble des logements urbains en
supposant que les ratios qui en découlent sont globalement valables pour cet habitat30. Par ailleurs, ces informations n’étant disponibles que pour
les logements ex-biens de l’état des SLW et ceux des OPGI31 nous supposerons aussi que la répartition par période est valable pour l’ensemble du
patrimoine public collectif.

Avant 1938 1938-48 1949-58 1959-68 1969-78 1979-85 TOTAL

Nbre % Nbre % Nbre % Nbre % Nbre % Nbre % Nbre %
Ex-Biens de l'état 161 000 70% 46 000 20% 23 000 10% 230 000 100%
OPGI 1 500 0,40% 800 0,21% 30 000 7,91% 65 000 17,14% 49 000 12,92% 233 000 61,43% 379 300 100%
TOTAL 162 500 46 800 53 000 65 000 49 000 233 000 609 300
% par période 34,35% 19,37% 46,28% 100%

30
Les informations par âge pour le seul habitat collectif n’ont pas pu être cernées en l’absence d’un tableau croisant les donn ées par âge et par type d’habitat. On fera l’hypothèse que
l’habitat collectif qui représente les 3/4 du total se répartit de la même manière que l’ensemble des logements selon l’âge b ien qu’il soit probable que les quelques 160 000 logements
ex-biens de l’état construits avant 1938 soient principalement de type individuel.
31
Les données concernant les ex-biens de l’état sont tirées du document « Note sur la gestion immobilière » MHC, déc. 1978. Celles sur les OPGI, du rapport général sur la Gestion
Immobilière, nov. 1978 pour la période allant jusqu’à 1977 et des rapports des plans annuels pour la période 1977-85.

21
 230 000

200 000
161 000

70%

100 000

46 000
23 000
20%
Bien de l'état 100%
10%

7,91% 17,14% 12,92% 61,43% 100%

OPGI 1 500 800 0,21%
0,40% 30 000
65 000 49 000

100 000

200 000

230 000

300 000

400 000 379 000

Période Avant 1938 1938-48 1949-58 1959-68 1969-78 1979-85 TOTAL

A travers le tableau et le graphe qui précèdent, on peut constater :

- 1°) que les biens de l’état sont essentiellement construits avant 1938 ;

- 2°) que les biens de l’OPGI (avant l’intégration des biens de l’état à leur patrimoine) datent principalement d’après 1948 et pour une grande
part, (60%) d’après 1978.

22
Si nous prenons comme année de référence 1988 pour compter en décennies, le patrimoine actuel32 se réparti à cette date selon les proportions
suivantes :

- Plus du tiers (34,8%) date de plus de 40 ans

- Plus d’un cinquième (19,6%) a entre 20 et 40 ans

- Près de la moitié (45,3%) a moins de 20 ans (dont la majeure partie – 81,9 % de moins de 10 ans)

Ces trois périodes sont non seulement pertinentes du point de vue des proportions à travers lesquelles se répartissent les logements selon leur
âge mais sont aussi significatives du point de vue d’autres caractéristiques telles que :

- Le type de logement (degrés de confort, composition) ;

- Le type d’habitat (immeuble et cité de taille plus ou moins importante)

- Le type de localisation (intégration au tissu urbain, périphérie)

- Le type de construction (techniques anciennes de construction, technique moderne dite « traditionnelle », préfabriqué) ;
- Le type d’occupation même qui en est faite par le jeu des occupations puis des attributions de 1962 à ce jour.

C’est en fait une première typologie de l’habitat collectif qui se dégage de cette première analyse dont nous ne présentons ici que les résultats pour
la clarté de l’exposé.

Pour illustrer cette typologie, nous donnerons des exemples se rapportant surtout à l’agglomération d’Alger en raison de la diversité de son habitat,
de la connaissance immédiate que nous en avons et de la documentation disponible.

3. TYPOLOGIE DE L’HABITAT ET RECONNAISSANCE DES PROBLEMES

A. LES IMMEUBLES URBAINS ANCIENS (datant d’avant 1948)

Cet habitat qui a plus de 40 ans (en 1988) concentre plus des 3/4 (68%) des logements dont le pays a hérité à son indépendance et représentait
encore en 1978 plus de la moitié (55,6%) du parc existant. Il ne représente plus aujourd’hui [toujours en 1988] que 34,8% mais n’en constitue pas
moins une partie importante en tant que composante principale du noyau de la plupart des grandes villes du pays.

Ce type d’habitat est en effet constitué des bâtiments construits durant la période où la colonisation a, après avoir détruit l’organisation urbaine et
l’architecture des principales villes algériennes, engagé le développement des villes à son profit.

32
En janvier 1989, date de la rédaction du présent document

23
 a. Les « Immeubles de rapport »
Typologie et période de construction :
Localisation et populations cibles :
Technologie de construction :
Problèmes spécifiques :
Pathologie et Problématique de
maintenance :
33
Rapporté d’une discussion avec l’OPGI de Bir-Mourad-Rais.
34
Constaté dans un immeuble Rue Hassiba Ben Bouali à Alger ou l’OPGI de Sidi M’Hamed procède à des travaux de réfection de planchers et cages d’escalier (pré-enquête avril
1986).
Ce sont d’abord les Immeubles de rapport de la première phase de la spéculation immobilière construits à
partir de 1845 et en particulier entre 1880 et 1930.
Ils sont situés sur les grandes artères des parties « européennes » des villes comme Alger, Oran,
Constantine. Ces immeubles sont destinés aux populations françaises et comportent généralement de
grands logements, richement traités en façade et dans leurs parties communes (escaliers, halls,
ascenseurs). Une partie, réalisée dans les « faubourgs », était cependant déjà construite pour loger les
immigrés européens pauvres et se distinguait par des logements exigus, des matériaux pauvres et un
confort faible (WC sur palier, pas d’ascenseur).
Ces constructions sont généralement construites en pierre avec plancher en bois ou en hourdis en terre
cuite et poutrelles métalliques.
Les logement sont mal éclairés et ventilés en raison de l’organisation des immeubles en ilots avec puit
central.
Du fait de leur âge et de leur technologie, ces bâtiments apparaissent comme les plus menacés quant à
leur survie. Leur vulnérabilité à une utilisation inadaptée et le manque d’entretien rendu difficile par la
perte du savoir-faire lié à ce type de construction font que les désordres dans ce cas, portent surtout sur le
gros-œuvre du fait soit des infiltrations, d’eau qui provoquent des fissurations dans les murs porteurs, soit
des remontées capillaires par les caves inondées.
Beaucoup d’immeubles ont des cages d’escaliers couvertes par des verrières cassées par lesquelles
pénètrent les eaux de pluie33.
Les conduites d’évacuation vétustes et parfois surajoutées par les occupants dans les logements qui
n’étaient pas équipés de WC à l’origine34, provoquent des infiltrations.
Les terrasses dont l’étanchéité est endommagée par un usage inapproprié (fêtes de mariages, poses
24
 d’antennes TV, etc.)35
Le lavage à grande-eau des planchers à ossature en bois, l’arrosage des fleurs sur les balcons qui
provoquent l’effondrement de plancher et balcons36.
De nombreux immeubles réalisés sur des terrains inondables étaient équipés dès leur construction de
pompes « vide-caves », qui aujourd’hui sont à l’arrêt ou ont disparues37

Ces problèmes se posent souvent en termes de sécurité pour la vie des occupants et des passants et les
OPGI signalent dans leurs rapports des cas d’effondrement de volets et paillasses de cages d’escaliers,
de planchers, de corniches.

De plus, dans les villes à risque sismique, de nombreux immeubles sont vulnérables et risquent de
s’effondrer : à Alger par exemple, les responsables des services d’entretien de l’OPGI de Sidi M’Hamed
nous ont signalé que des fissures se sont élargies lors du séisme de Chlef d’octobre 80 et ces risques
sont aggravés dans le cas des immeubles dont les rez-de-chaussée aménagés en surface commerciales
ont été réaménagés par le percement d’ouvertures dans les murs porteurs et/ou la suppression de
cloisons qui jouaient le rôle de raidisseurs de la structure dans cette partie du bâtiment la plus soumise
aux efforts de cisaillement.
Des locataires ont parfois, pour gagner un peu d’espaces, détruits des murs porteurs ou des poteaux ou
surchargé la structure en construisant sur les terrasses (OPGI de Bab El Oued).

b. Les premiers logements sociaux

Typologie et période de construction :
Localisation et populations cibles :
C’est ensuite, à partir de 1930, l’apparition des premiers bâtiments de « l’architecture moderne » et parmi
eux, les premiers « logements sociaux ».
Bien que la réalisation des premiers HBM (habitation à bon marché) remonte à 1921, ils resteront
jusqu’aux années 30’ en nombre très limité (à Alger, la cité Bobillot en 1924, les « Groupes du champ de
manœuvre » en 1928). Quelques ensembles destinés aux algériens sont alors réalisés soit dans la partie

35
Rapport OPGI de Bab El Oued au MATUC, sept. 1985, concernant la situation technique du patrimoine. (Si le fêtes ont déserté aujourd’hui, en 2015, les terrasses, les paraboles des
TV satellitaires y fleurissent).
36
Ibid. note 11
37
Ibid. note 11

25

Technologie de construction :
ancienne des villes (la « cité indigène » Verdun à la Casbah d’Alger en deux temps : 1925 puis 1935), soit
dans les zones éloignées (cité Scala à El Madania, Ghorfa Mahçoul en 1943) mais le logement social va
d’abord aux classes pauvres européennes (maltaises, italiennes, espagnoles, plutôt que françaises) que
l’on se préoccupe de loger.
Les logements correspondant sont construits suivant une technologie traditionnelle (structure en béton
armé, maçonnerie en briques) avec des façades dépouillées des décorations du style classiciste dominant
jusque-là et sont conçus pour « répondre aux préoccupations hygiénistes : double exposition, ouverture
des intérieurs d’ilots, espaces libres plantés »38

Les bâtiments sont de taille variable et regroupent parfois plus de 100 logements mais continuent à
s’inscrire dans la trame urbaine existante (alignement, gabarit)39. Ils comportent tous les éléments de
confort et sont déjà réalisés selon des normes précises.

Si l’année 1937 marque la première ingérence des pouvoirs publics coloniaux dans le domaine du
logement social par des subventions et des prescriptions, « imposant aux architectes chargés de
l’exécution des programmes, les conditions techniques d’aménagement et de distribution des maisons à
édifier »40 , ce n’est qu’après 1945 que l’essentiel des mesures législatives sont prises et il faudra attendre
1949 pour que cela se traduise par un accroissement du volume des réalisations.

B. LES PREMIERS GRANDS ENSEMBLES « SOCIAUX » (1948 - 1968)

Au vu des grands traits noirs sous lesquels ils apparaissent sur les plans des villes, on est tenté de regrouper tous les ensembles construits durant
cette période, sous le terme de « cités ». Mais ils correspondent à des réalités si différentes que l’on doit aller plus loin dans leur identification. De
ce point de vue on peut distinguer les types suivants :

a. Les Immeubles type « Unité d’habitation »

Typologie et période de construction : Ce sont les immeubles type « Unité d’habitation »41 qui, à partir de 1948 commencent à marquer le

38
In « Alger 1962, L’héritage » – J.J. Deluz – Technique et Architecture N° 329
39
Alger – Bulletin d’information d’Architecture Avril 1984 – N° 85.
40
L’Habitat Social en Algérie dans le cadre du plan de Constantine – René Mayer – Architecture et Technique Déc. 1959 - N° 20/21
41
Ce terme fait bien sûr référence au vocabulaire de l’architecture moderne en général et en particulier au projet de Le Corbusier à Marseille.

26

Localisation et populations cibles :
Technologie de construction :
paysage d’Alger, d’Oran, Annaba, Skikda, etc.
Parmi ces bâtiments, on peut relever à Alger, ceux des nouveaux groupes du champ de manœuvre
(1948-50), l’immeuble « La Fayette » (1950), « l’Aéro-Habitat » (1954-55), les immeubles modernes du
boulevard Telemly tels l’immeuble-pont Burdeau (1952), celui des œuvres universitaires (1954),
l’immeuble « l’Algéria », celui de la BIAM boulevard Saint-Saëns -Mohamed V, l’immeuble Michelet-Saint-
Saëns (le 90 Didouche Mourad), la tour « Shakespeare » (1959) et du chemin des crêtes (1957) au Golf,
le groupe « Les Glycines », les deux tours « Voirol » (1959), l’immeuble « Shell » (1954), l’immeuble
« Paradou » sur les hauteurs entre à le parc Gattlif et Hydra et dans une moindre mesure, des bâtiments
isolés dans les quartiers périphériques tel l’immeuble Pernod à Hussein Dey. A Oran ceux du front de
mer sont à classer aussi dans cette catégorie.
Partout, ce sont des bâtiments élevés, minces, sans cours et selon leur implantation, soit insérés dans le
tissu urbain d’alignement ou dotés de grands dégagements.
Les logements y sont confortables, parfois même luxueux, les matériaux de construction de bonne qualité,
les traitements soignés. Certains sont dotés d’équipements les plus modernes de l’époque : chauffage à
air soufflé, interphone (immeuble de la Mutuelle agricole de l’avenue du 1er novembre à Alger)
Construits à la fin des années 40’ et au début des années 50’ pour les fonctionnaires et les autres
populations européennes relativement aisées, par les offices et coopératives HLM, les entreprises
publiques et administrations, les banques (cités EGA, cité des fonctionnaires, cités de diverses caisses
d’assurance et mutuelles, caisses militaires, coopérative des pilotes, etc.), ces immeubles ont bien
résistés au temps en raison, d’une part de leur solidité, d’autre part de leur bonne insertion au tissu urbain.
En ce qui concerne leur occupation, on peut faire l’hypothèse que cet habitat a surtout bénéficié après 62’
à des familles algériennes déjà urbanisées et ayant acquis dans des cités de standing plus modeste, une
expérience du mode de vie en immeuble collectif, ce qui induit une utilisation du bâti plus ou moins
« normale ».
En plus de leur dotation en équipements moderne, ces immeuble ont souvent été réalisés avec les
technologies les plus récentes de l’époque (préfabrication, prédalles, etc.) et sur des terrains difficiles
(pieux en fondation). En plus de la structure en béton encore dominante, la structure en charpente
métallique occupe une part importante dans cette catégorie de construction (Immeuble « La Fayette »).
27
 b. Les grands ensembles HLM pour les européens de catégorie sociale modeste.

Typologie et période de construction :
Ils sont la réplique de ceux réalisés à la même époque, les années 50, dans les banlieues des villes
françaises d’après-guerre : bâtiments en barres suivant le « chemin de grue », hauteur élevée nécessitant
ascenseurs et vide-ordures.
Ces ensembles, sont l’expression la plus marquante d’un nouveau mode d’occupation de sols dans les
grandes villes d’Algérie : implantation sur les terrains en pente, forte densité, continuité du tissu urbain,
nombre relativement élevé de logement pour l’époque (plusieurs centaines de logements par cité). A Alger,
ils répondaient tous à une planification spatiale et à une logique d’occupation du sol basée sur les principes
de l’Architecture Moderne, édictés et contrôlés par un atelier d’urbanisme, l’AEDAA (Association pour
l’Etude et le Développement de l’Agglomération Algéroise)42, connu sous le nom de « l’Agence du Plan » :
orientation, ventilation, inscription dans le paysage - selon « l’équerre d’Alger »43 - , vue sur la mer,
notamment.

Si quelques-uns de ces ensembles témoignent pour partie de la doctrine et d’un grand travail de recherche
typologique mené par certains des architectes de cette période - la plupart s’inscrivant dans le courant
« moderne » de Le Corbusier, alors qu’en précurseur du Post-Modernisme, Pouillon s’en démarquait déjà –
l’essentiel des réalisations de cette période sont marquées par les mêmes tares communes : pauvreté
architecturale, rupture typologique avec la ville traditionnelle, espaces extérieurs indifférenciés et
anonymes.

42
Contrairement à une croyance répandue, l’Agence du Plan n’était pas un organe administratif de la municipalité mais une assoc iation privée (créée selon la loi de 1901 et présidée
par le Maire), qui « n’a aucune relation organique avec les services municipaux [et qui] ne dispose d’aucun pouvoir administratif. Les seules attributions [de l’Atelier] sont d’ordre
technique : il présente des propositions au Maire d’Alger [auquel] il est directement rattaché [et est] à sa disposition pour l’éclairer ». Cette forme était sensée laisser « les coudées
franches » à l’Atelier par rapport aux contingences – contrôle, recrutements, salaires - de l’administration. Cependant, cette démarche n’a cessé de se heurter à des obstacles dès le
départ de Chevalier et son remplacement par une délégation spéciale et la nomination de Massu comme préfet d’Alger, (Les citations entre-guillemets sont de J. chevalier, Maire
d’Alger de 1953 à 1958 et Dalloz, Directeur de l’Agence, rapportées par J.J. Deluz in « L’urbanisme et l’architecture d’Alger – Aperçu critique », Ed. OPU et Pierre Mardaga -1989)
43
On appelle communément « Equerre d’Alger » la trame en « L » épousant le Sahel d’El-Harrach à Oued Koriche en passant par Ben Aknoun, Chateauneuf, Beni Messous et les
contreforts de Bouzaréah, et correspondant globalement aux zones hautes d’Alger, lieux privilégiés d’implantation des nouvelles opérations d’habitat social. Cette trame devait, selon
J.J. Deluz, « assurer une sorte de grande unité paysagère, permettre l’ouverture des perspectives, des jalonnements, des ponctuations ou des rythmes ». Il ajoute que « L’orientation
[qui en résulte : axe transversal de 30° nord-est] avait l’intérêt supplémentaire de permettre, dans son utilisation architecturale, un ensoleillement bien réparti ». Nota : les notes faisant
référence à J.J. Deluz – mon professeur à l’EPAU en 1ère et en 5ème année - ont été ajoutées aujourd’hui, en 2015, alors qu’au moment de l’achèvement de l’étude, en 88’ , ses
ouvrages n’étaient pas encore publiés, mais déjà en cours de préparation. Un polycop’ à l’EPAU et l’article dans la revue d’architecture française Technique et Architecture (cité en
note37 dans notre rapport dans sa version de 88’) avait d’ailleurs précédé son 1er livre cité note41.

28
Localisation et populations cibles : Ces logements sont dits « confort », pour les distinguer des HLM destinés aux algériens, qui sont eux dits
« de type évolutif » ou « simple confort »44

Cette catégorie a été réalisée principalement sous forme de programmes sociaux (qui ont commencés à se
développer à partir des années 50’ pour prendre un essor particulier après le lancement du plan de
Constantine en 1959’45).

Technologie de construction :
Pathologie et Problématique de
maintenance :
Ce sont notamment à Alger, où les exemples sont multiples, les cités « Mahieddine » à champ de
manœuvre, et celles des « Eucalyptus » et de « Climat de France » à Bab-El-Oued (1957), la « Concorde »
partie européenne à Birmandreis (1959), « Diar El Mahçoul » (1955) et « Diar Es Saada » (1954) au
quartier Salembier, « Fort l’Empereur » à Scala, « Sellier » à Hydra (1956), Mer et Soleil (1957) et « HLM »
(Amirouche) à Hussein Dey, « Gai Soleil » et « l’Armaf » (militaire) à Châteauneuf (1959), le « Allobroges »
(Malki) et « Asphodèles » (1958-60) à Ben Aknoun, « Dar El Djemaa » et le « cours » - Aissat Idir (1952) et
les deux barres des « Dunes » (1959) à El-Harrach, .
Ces constructions sont généralement construites avec une structure à base de béton armé. Les parois sont
en parpaings de ciment ou en brique et plus rarement en panneaux préfabriqués. Les œuvre de Pouillon se
distinguent par l’usage de la pierre de taille qui à l’époque a rencontré une forte opposition des lobbies des
cimentiers et des entrepreneurs jusqu’à défrayer la chronique (le scandale de la « pierre qui pleure »).
Les problèmes que connaissent aujourd’hui ces constructions sont dus en partie au vieillissement de
certains ouvrages (étanchéité, revêtements) qui n’ont pas été suffisamment entretenus mais, au-delà des
facteurs techniques, c’est la morphologie même de cet habitat, dont les aspects négatifs sont maintenant
largement reconnus dans les pays qui les ont vu naitre, qui est en cause.

La taille de ces ensembles est déjà en elle-même déjà un handicap dans le processus d’appropriation de
l’espace par les occupants et le nombre relativement important de ce type de constructions - qui, avec le
Plan de Constantine, va essaimer à travers de nombreuses villes du pays - pèse encore aujourd’hui d’un
poids non négligeable dans l’ensemble du parc de logement actuel.

44
In Bulletin d’information d’architecture. Op. cité.
45
Le Plan de développement économique et social en Algérie ou Plan de Constantine (1959-1963) est un programme économique élaboré par le gouvernement français en 1958 au
plus fort de la guerre d'Algérie après l'arrivée au pouvoir du général De Gaulle, qui annonce publiquement son lancement dans un discours devant la préfecture de Constantine le 3
octobre 1958. Visant à la valorisation de l'ensemble des ressources de l'Algérie, ce plan était aussi destiné à l'affaiblissement politique du FLN. Il s'inspire de travaux menés
précédemment : le rapport de la Commission Maspetiol sur les relations financières entre l'Algérie et la métropole (juin 1955) et les pers pectives décennales du développement
économique de l'Algérie (mars 1958). In wikipédia

29
 C’est en effet, au total plus de 165 000 logements dits de « type moderne » (dont une faible part, de la
catégorie HLM pour algériens) qui sera réalisée entre 1953 et 1961 comme le montre le tableau suivant46.

Mises en chantier antérieures au Plan de Constantine Prévisions du Plan de Constantine47

Période
1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963

Logements Modernes 8.628 11.378 12.354 16.128 17.708 18.500 22.000 26.000 33.000 40.000 50.000

c. Les HLM pour les algériens

Typologie et période de construction : Durant cette même période, une partie de programmes sociaux de type HLM est destiné aux algériens.

Ces cités étaient dites « simple confort » ou « évolutives » les logements étaient selon les cas, classés en
catégories « A-Algérie », « Million »48, « Logéco », etc. Selon la qualité des matériaux utilisés, le degré
d’équipement et la surface habitable. Les logements ont entre 2 et 4 pièces, une cuisine séparée ou
incorporée au séjour, une loggia avec WC et les circulations strictement indispensables. Les surfaces sont
généralement celles indiquées au tableau suivant49.

Type Composition Surface (m²)

II 2 pièces 31 à 34
III 3 pièces 39 à 43
IV 4 pièces 47 à 52

Localisation et populations cibles : Ainsi, plusieurs cités européennes situées sur les sites élevés (dont la « vue imprenable sur la mer » était
ventée par la revue « Chantiers »), sont doublées de « cités musulmanes » implantées dans les replis de
terrain (parties « évolutive » des cités Diar El Mahçoul » en 1955 et la Concorde en 1956, par exemple).

46
Source : L’habitat social en Algérie – René Mayer Technique et Architecture – TA décembre 1959. Op cité
47
Logements probablement mis en chantier en grande partie avant l’indépendance et qui seront relancées lors du 1 er plan triennal en 1967, sous le nom « d’opérations carcasses »
48
Le budget de réalisation de ces logements minimum était fixé à un million d’ancien francs.
49
Surfaces tirées des « Prescriptions techniques et fonctionnelles des logements à réaliser en Algérie » Délégation Générale du gouvernement en Algérie, 1959.

30

Technologie de construction :
D’autres sont réalisées à part, dans des zones périphériques à la ville (les « Jasmins » (1956) à
Birmandreis, Diar Es Semch (1958) à Salembier, sur le flanc du ravin de la femme sauvage, Djenan Ben
Omar – El Bahia (1959) à Kouba, « Les Palmiers » (1958) à La Glacière, « Diar El Afia » (1959) aux
Annassers, cité Faizi » à Fort de l’eau (Bordj El Kiffan), cité « La Montagne » (1957) et cité des Eucalyptus
(1957) et « Dessolier » à Oued Ouchayah, le « Groupe Taine E et F » (1957-58) à climat de France, pour
ne citer que quelques exemples situés à la périphérie d’Alger.
Ces ensembles s’identifient - par la médiocrité de leur conception (en barres)50 et de leur construction
(parois en parpaings de ciment), par l’absence d’aménagements et d’équipements collectifs – comme
prototypes de de l’habitat de cette période51.

Une autre caractéristique de ces programmes réside dans leur distribution géographique qui, à, partir de
1959, porte l’habitat collectif des grandes villes vers les villes moyennes et petites non seulement autour
d’Alger (Rouiba, Réghaia, Ain Taya, Boufarik, Blida, Mouzaia, Larba, Hadjout, El Affroun) mais aussi à
l’intérieur du pays (Tizi-Ouzou, Saida par exemple), où font leur apparition les logements « Million ».
Pathologie et Problématique de Ces logements sont actuellement dans un état de de profonde dégradation du fait de la médiocrité de
maintenance :
confort et de leur construction déjà au départ. Certains d’entre eux ont même été occupés en 1962 alors
qu’ils étaient encore en chantier, d’autres, gardent encore les traces laissées apr les bombes de l’OAS
dont les cités musulmanes étaient la cible.

Les OPGI et les SLW n’ont apparemment pas engagé d’actions pour améliorer la situation de ces cités
aggravée par le surpeuplement, mis à part le « blanchiment » des façades qui, à défaut de changer
l’image négative que présentent ces cités, l’atténue aux yeux de ceux qui n’y résident pas.

Ces bâtiments de ces cités sont reconnaissables aussi aujourd’hui aux extensions réalisées sur les
terrasses par leurs occupants pour gagner une mezzanine où l’on peut s’allonger pour dormir sans
pouvoir s’y tenir debout.

50
Quoique parfois - exceptions qui confirme la règle - objet d’une grande attention de leurs concepteurs comme Pouillon, Bize et Ducollet, Daure et Beri malgré des budgets de
construction et des normes misérabilistes.
51
Alger 1962 : l’héritage, JJ. Deluz, op. cité.

31
 d. Les programmes de relogement

Typologie et période de construction : L’autre type d’habitat de cette période est constitué par tous les programmes de relogement destinés
essentiellement aux habitants des bidonvilles. Ces différentes opérations désignées sous le terme de
« logements sommaires » ont été construites ou programmée avec le calendrier suivant 52:

Mises en chantier
antérieures au Plan de Prévisions du Plan de Constantine53
Période Constantine
1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963
Logements sommaires 9.000 12.000 20.000 22.000 22.000 22.000 22.000

Localisation et populations cibles : Selon les cas, il s’agissait, suivant la terminologie utilisée, de « cités de recasement » ou de « transit qui
devait permettre de reloger « provisoirement » les habitants des bidonvilles pour récupérer des terrains
biens situés et de les rentabiliser par de nouvelles constructions. Les exemples emblématiques en sont
les cités de « Djenan El Hassan » (1958) et des « Carrière Jaubert » (Dar El Kaf) 54.

Cet « habitat » transitoire qui deviendra vite définitif, a produit des ensembles concentrationnaires
auxquels on a parfois voulu donner un aspect extérieur pas trop choquant par l’agencement des volumes
dans le paysage.

Il occupe, sous une forme très dense, des terrains sis à la périphérie de la ville coloniale, sur les flancs de
ravins comme ceux du « Frais vallon » ou d’Oued Ouchayah.

Les surfaces sont si réduites qu’on ne peut même pas parler de logements : surface habitable de 12 m²
pour les logements de une pièce, 25 à 30 m² pour les deux pièces. La catégorie précédente des HLM
destinés aux algériens correspondait en partie, du pont de vue des surfaces, à celle-ci (Diar Es Semch,

52
Source : L’habitat social en Algérie – René Mayer Technique et Architecture – TA décembre 1959. Op cité
53
Logements probablement mis en chantier en grande partie en milieu rural (cités de regroupement) dans le cadre de la politique coloniale de « zones interdites », catégorie que nous
ne considérerons pas ici, s’agissant d’habitat de type « cités rurales » horizontales et non en bâtiments de type urbain. Il en sera de même des baraquements urbains de recasement
(El Madania, Baraki) dont nous ne parlerons pas ici tant il est évident que le seul remède réside dans leur démolition qui a du reste commencée (« La Consolation » à Bab El Oued).
54
La question du classement dans la même catégorie de cités résultant des chantiers de reconstruction lancés au lendemain de l’indépendance (1962-64), reste posée tant elles
s’apparentent à cette catégorie au plan de leur localisation et de leur typologie (telle la cité « Oued Ouchayah », réalisée en auto-construction guidée par l’architecte Anatole Kopp),

32
 les Palmiers)
Les coursives ont souvent été annexées et les loggias fermées par les occupants pour gagner quelques
mètres carrés. Les sanitaires, à l’origine collectifs, ont été transformés en logements et des WC ont été
créés dans les loggias.

Technologie de construction :
Pathologie et Problématique de
maintenance :
Ces ensembles sont surtout préoccupants du point de vue de l’insuffisance de l’espace vital dont
disposent les familles qui les occupent, comptant jusqu’à 20 personnes.
Les matériaux son très pauvres (parpaing de mauvaise qualité, voiles et voutes en béton sans aucune
isolation),
La réhabilitation n’a pas de sens tant que des solutions ne sont pas apportées au problème de l’exiguïté et
de l’équipement des logements soit par la restructuration (regroupement de plusieurs logement en un
seul, comme cela a été tenté sur une partie de la cité Diar El Kaf55), soit par la reconversion (cité
universitaire comme cela a été l’intention un moment pour la cité les Palmiers d’Oued Ouchayah), soit,
dans les cas extrêmes, par la démolition ( ce qui semble être le sort réservé – ce serait une première - à la
cité Diar Essemch, après le relogement de ses occupants, commencé dans les années 2010) .

C. LES NOUVELLES ZONES D’HABITAT (1968-85)

C’est durant cette période, qui couvre moins de deux décennies, que 46% des logements du secteur public existant en 1985 ont été édifiés.

Le premier plan triennal, les deux plans quadriennaux, et plus particulièrement les 1er et 2ème plans quinquennaux, ont réservés successivement
une place de plus en plus grande à la construction de logements.

A travers ces différentes étapes, des changements considérables ont néanmoins affectés la politique de l’habitat dans ses divers aspects.

- Période du plan triennal (1967 – 1969)

Typologie et période de construction : Si de 1965 à 1967, l’essentiel des chantiers a porté sur les opérations d’achèvement des opérations à
l’arrêt depuis l’indépendance, (l’opération « carcasses »), telles, à Alger, les immeubles de grande hauteur
de la cité « Annassers » (2ème tranche, 1965) et celle des « Asphodèles », sans changer les normes

55
Architecte : atelier FAUR animé par Hamid Ougouadfel

33
 antérieures, en 1969, il a été défini un seul type56 de logement qui, sans doute, en réaction aux « cages à
poules » et à la ségrégation produite par le « Plan de Constantine », était non seulement égalitaire mais
aussi d’un bon niveau de confort.

Composition du logement Surface habitable (m²) Répartition (%)

1 pièce 20 à 28 0à3%
2 pièces 52 à 58 20 à 25 %
3 pièces 62 à 68 55 à 60 %
4 pièces 72 à 78 15 à 20 %
5 pièces 90 à 95 5à7%

Les coûts moyens étaient de 40.000 DA/logement (VRD compris pour les opérations de 20 à 200
logements et VRD non compris pour celles dépassant ce seuil).

Le poids relatif de ces programmes est faible puisque ce ne sont que 20 548 logements qui ont été
programmés et réalisés dans ce cadre entre 1967 et 1977.

- Période des 1er et 2ème plans quadriennaux (1970-73 et 1974-77)

Typologie et période de construction
A partir du 1er plan quadriennal, et sur la base « des enseignements tirés du programme de 1969 »57 , la
différenciation entre logements urbains « économiques » (type A) et « améliorés » (type B) est introduite
(le logement type C étant réservé aux zones dites péri-urbaines des grandes agglomérations, pour une
population constituée par des néo-citadins et pour celles des agglomérations à prédominance rurale).
Les coûts sont respectivement de 35.000 DA et 52.000 DA/logement VRD compris. Ainsi, l’écart qualitatif
se creuse entre les deux catégories qui, du point de vue du confort et des coûts normatifs, se situent l’un
en-dessous et l’autre au-dessus des standards définis en 1969.

56
Circulaire du MTPC du 01/03/1969
57
Circulaire du MTPC du 31/07/1970

34
 Surface habitable (m²)
Composition du logement Répartition (%)58
Type A Type B
1 pièce 20 à 24 25 à 27 0à3%
2 pièces 35 à 42 41 à 46 20 à 25 %
3 pièces 47 à 58 53 à 61 55 à 60 %
4 pièces 62 à 73 67 à 77 15 à 20 %
5 pièces 75 à 89 83 à 94 5à7%

Localisation et populations cibles :
Technologie de construction :
Pathologie et Problématique de maintenance :
La part de ces programmes reste encore réduite : 41 115 logements programmés dont seulement 50%59
sont réalisés entre 1970 et 1977 et le reste ultérieurement60.
Ces programmes sont généralement encore localisés en continuité des tissus urbains et principalement
dans les grandes villes du pays. Ainsi en est-il des cités « 700 logements, Quatre chemins, Gué de
Constantine » (1976 – ETAU), aujourd’hui cité « El-Hayat », « Baranes », Châteauneuf (1972 – ETAU),
des 400 logements Annassers, dit « Quartier SORECAL » (1976 – ETAU), (opérations du 2ème plan
quadriennal 1973-1977). Ils seront dans un premier temps affectés aux cadres de l’administration et des
sociétés nationales, alors en création, y compris aux coopérants techniques étrangers.
Les logements sont bien construits, avec des matériaux de qualité, et les deux catégories A et B se
différencient, en plus de leurs surfaces, de par leur équipement (chauffage, chauffe bain) et le traitement
des espaces extérieurs.
Ces ensembles d’habitat était dès le départ, du fait de ces caractéristiques et de leurs tailles modestes
(quelques centaines de logements), facilement appropriables par leurs occupants, ce qui a sans doute
contribué à leur maintien relatif en état. Ils connaissent depuis, d’avantage des problèmes liés à l’usure et
au vieillissement normal, touchant toute construction, que les phénomènes de dégradation généralisée qui
toucheront les ensembles de grande taille et implantés en site excentrés qui seront réalisés après cette
période.

58
Il est intéressant de relever que, dans le 1er plan triennal et le 1er plan quadriennal, le choix des proportions des logements selon leur taille - dans les limites de ces fourchettes - est
laissé à l’appréciation du maître d’ouvrage, contrairement aux normes figées qui seront adoptées ultérieurement
59
C’est de cette période que date la phrase, restée célèbre, d’un responsable politique d’alors, devant les étudiants de l’université d’Alger : « nous réaliserons le plan quadriennal,
même si cela prendra dix ans »)
60
In « L’habitat du tiers-monde – cas de l’Algérie », N.A. Benmatti, Tableau : prévision et réalisations de logements urbains 1967-1977, SNED 1982.

35
 - Période de 1979 et du 1er plan quinquennal (1980-84)
Typologie et période de construction A partir de 1979, la norme revient à un logement moyen61

Composition du logement Surface habitable (m²) Répartition (%)

2 pièces 50 20 %
3 pièces 64 65 %
4 pièces 79 10 %
5 pièces 93 5%

On relève tout d’abord la suppression du logement de 1 pièce62 et l’augmentation des surfaces qui porte le
logement moyen à 65 m².

L’ampleur des programmes envisagés (100 000 logements/an) amène à élargir les prescriptions non
seulement aux bâtiments et aux espaces extérieurs, mais aussi au domaine de la structuration urbaine. Il
est ainsi défini 4 niveaux de structuration à travers lesquels on veut réaliser la jonction entre les actions
d’habitat et celles d’urbanismes. C’est dans l’ordre d’importance :

 Le quartier : 2 400 à 5000 logements (15 000 à 30 000 habitants),

 L’unité de voisinage : 400 à 800 logements (2 400 à 4 800 habitants),

 Le groupement résidentiel : 50 à 400 logements (300 à 2 400 habitants),

 L’unité d’habitation : Maison individuelle ou immeuble collectif.

Localisation et populations cibles : Du point de vue de leur localisation, ces opérations ont été d’abord réalisées en bordure des tissus
urbains puis, sous la formule de ZHUN, « sur des terrains libres, facilement accessibles où la réalisation
d’ensembles de grande taille est aisée »63

Ils sont composés d’immeubles en barres avec cages d’escaliers. Ils ont généralement 5 niveaux pour
éviter la création d’ascenseurs.

61
Instruction relative au logement social du 05.06.19796
62
Le logement de 2 pièces sera aussi supprimé ultérieurement par une circulaire du MUCH.
63
Journée d’information sur le POG d’Alger, février 1976

36
 La taille des cités passe de quelques centaines de logements (parfois quelques dizaines) pour les
opérations réalisées début des années 1970 et/ou dans les villes moyennes, à plusieurs milliers de
logements, pour celles réalisées par la suite et dans les grandes villes.
Les espaces extérieurs, au début bien aménagés, (les cités «Ben Omar», «Chevalley», «Lavigerie» par
exemple64) sont de moins en moins traités dans les cités plus récentes et de nombreux OPGI signalent
dans leurs rapports les nombreux cas où ils ont dû procéder à leur frais, à des travaux complémentaires
après la réception des travaux.

Technologie de construction
: Les technologies industrialisées à base de panneaux préfabriqués lourds, de coffrage outils en combinant
les deux systèmes ont, à partir de 1978, commencé à remplacer la construction traditionnelle, qui était
dominante jusqu’en 1978 comme le montre le tableau suivant relatif au parc OPGI.
Dans la dernière période, la préfabrication légère a fait son apparition à l’occasion du programme de
reconstruction de Chlef et de celui dit « Préf 82 ».

Type de construction
Technologie
Traditionnel Préfabriqué Non Réponse

% Logement 80,92 14,67 4,41

Source : Photographie du parc immobilier OPGI INERBA - janvier 1978

Pathologie et Problématique de maintenance :
Quant à la qualité de la réalisation, il apparait évident qu’elle a évolué négativement, alors que le volume
de logements construits augmentait.
Il est en effet aisé de constater, notamment au vu de l’enquête sur les bâtiments65 dépouillée au CNERIB,
des rapports des OPGI parvenus au MATUC, de la pré-enquête effectuée auprès de l’OPGI de Bir-
Mourad-Raïs et des informations recueillies lors des réunions des directeurs des OPGI tenues au
Ministère en avril 1986 avec la DPGI et le CNERIB, que de nombreuses cités construites dans les
premières années 1970 sont aujourd’hui dans un état satisfaisant, alors que les cités ayant moins de 10

64
Bureau d’étude de Luigi Moretti, qui avait repris le projet de l’H
65
DPGI novembre 1985.

37
 ans présentent dès leur mise en service, une multitude de problèmes liés soit, à des insuffisances au
niveau des études, soit à des défauts de réalisation non seulement au niveau des corps d’état
secondaires (revêtements, menuiserie, plomberie) ; mais aussi au niveau du gros œuvre (dalles et mur en
béton banché voilés, joints de façades préfabriquées non étanches…) et des VRD (éclatement des
conduites, inondation des vides sanitaires).

Cette situation s’explique sans doute, au moins en partie, par la maîtrise encore insuffisante des
technologies non traditionnelles dont l’utilisation s’est particulièrement étendue durant décennie 80’.

II. LES CONDITIONS D’OCCUPATION

L’appréciation de l‘occupation en tant que second paramètre explicatif possible de l’état du bâti peut se faire, d’une part à travers quelques
données statistiques d’autre part, à partir des conditions particulières qui ont régi les occupations et attributions aux différents périodes.

1. QUELQUES CHIFFRES GLOBAUX SIGNIFICATIFS

Si l’on considère les 10 catégories (CSP du chef de ménage) les plus représentées dans l’occupation des immeubles collectifs en 1983, la
proportion dans chaque CSP des occupants d’immeubles, le nombre de ménages de l’ensemble des logements ordinaires (qu’on supposera aussi
valable pour les logements des immeubles collectifs), on obtient le tableau suivant :

38
 Ménages des logements des Ménages de tous les logements ordinaires67
immeubles collectifs66
Rang CSP du CM % dans les % dans les Nbr Taille des Age moyen du
immeubles CSP d’occupés ménages (TOL) chef de
ménage
1er Employés 18 % 24,29 1,48 7,48 40 à 49 ans
2ème Inactifs 17 % Indéterminé 1,02 6,64 60 et +
3ème Cadres moyens 13 % 42,13 % 1,51 7,20 30 à 39 ans
4ème Ouvriers non agr. 12 % 17,32 % 1,40 7,64 40 à 49 ans
5ème Manœuvres 8% 10,52 % 1,37 7,03 40 à 49 ans
6ème Cadres supérieurs 7,5 % 61,23 % 1,44 6,23 30 à 39 ans
7ème Chauffeurs 6,5 % 19,33 % 1,49 7,87 N/déterminé
8ème Enseignants 5% 36,53 % 1,31 6,80 30 à 39 ans
9ème Commerçants 3,5 % 9,53 % 1,61 8,35 40 à 49 ans
10ème Autres indépendants 3% 10,79 % 1,48 8,05 40 à 49 ans
Autres CSP 6,7 %
Total 100 %

Ces données révèlent notamment que :

1) le parc des logements collectifs est principalement occupé par des couches moyennes (employés, cadres moyens et enseignants
représentent 36,53 %) et dans une moindre mesure par des ouvriers et manœuvres (20 %) et des inactifs (17 %).

2) le nombre moyen d’occupés, donc de revenus, est proche de 1,5 sauf pour les inactifs mais qu’il n’y a pas réellement un rapport entre le
niveau du revenu du chef de ménage et le nombre d’actifs.

3) l’âge du chef de ménage est par contre significatif des mécanismes d’accès au logement en ce sens, que les chefs de ménage des CSP
« Supérieurs » (cadres supérieurs et moyens enseignants) ont en moyenne, entre 30 et 39 ans (attribution des nouveaux logements) alors
que ceux des CSP « Inférieures » (employés, ouvriers, manœuvre) et des « indépendants » ont entre 40 et 49 ans et correspondent
probablement avec les inactifs à la retraite (60 ans et plus) aux ménages qui ont, à l’indépendance, occupé le parc ancien.

4) ce sont, relativement à chaque catégorie, les cadres supérieurs (61,23 %), les cadres moyens (42,18 %) et les enseignants (36,53 %)
qui sont les premiers bénéficiaires des logements, alors qu’à l’inverse, les manœuvres, ouvriers, chauffeurs sont les plus défavorisés, les

66
Annuaire statistique ONS – 83-84 N° 12 Page 35
67
Revue « Statistiques » - ONS – Octobre 84 N° 5. Les conditions de logements des ménages algériens (P. 67) Quelques caractéristiques sociodémographiques des ménages (P. 61)

39
 employés se situant dans une situation intermédiaire.

2. QUELQUES HYPOTHESES SUR L’OCCUPATION

Dans une première approximation, on peut considérer que, dans ses grandes lignes, l’occupation des différents types d’habitat décrits plus haut se
présente de la manière suivante :

A. PATRIMOINE HERITE DE LA PERIODE COLONIALE :

Les différents types d’habitat datant de cette époque (mis à part les bâtiments de haut standing) ont en commun, au-delà de la diversité de leur
qualité initiale et de leur typologie, leur surpeuplement et la coexistence, sous le même toit de plusieurs ménages.
Ce sont en effet les logements, qui, après leur abandon par les populations européennes, à l’indépendance, ont été occupés par des familles
provenant des quartiers algériens des villes puis des zones rurales.

En raison de la crise du logement qui limite la mobilité de résidence, ce sont les mêmes familles qui y habitent depuis 1962 (et parfois même avant,
dans les « cités indigènes »). Or, depuis lors, les enfants ont grandi, se sont mariés et ont eu à leur tour des enfants et le logement qui était
suffisant il y a 25 ans ne peut plus contenir tout le monde malgré le murage des balcons, l’annexion des extrémités de coursives et autres
transformations. La fréquence des interventions des OPGI en raison du bouchage fréquent des conduites d’évacuation des eaux usées est de ce
point en vue révélatrice non seulement d’un usage inapproprié, mais aussi de la surcharge à laquelle sont soumises des conduites rendues
vulnérables par l’âge dans un contexte marqué par des coupures d’eau chroniques. Il en est de même des infiltrations d’eau par les planchers dues
aux fréquents lavages à grande eau,- une tradition dans l’habitat traditionnel, notamment de la Casbah - rendus nécessaires, étant donné le
nombre de personnes, dans un logement et le mauvais état des espaces extérieurs dont la poussière ou la boue est ramenée dans les logements
par les va-et-vient des occupants en général et des enfants en particulier.

En raison du surpeuplement des logements, c’est vers l’extérieur que se déverse le « trop plein », les plus jeunes dans les cages d’escalier, les
adolescents dans les terrains ou les cours, entre les bâtiments transformés en terrain de football, et les plus vieux, aujourd’hui à la retraite,
recherchent un peu d’ombre et de calme autour de la mosquée construite depuis peu ou encore en chantier.

Il convient aussi de remarquer l’animation particulière qui caractérise ces quartiers et cités où « tout le monde se connait » et dans lesquels la
solidarité familiale à l’intérieur du logement semble avoir pour pendants à l’extérieur, des rapports (de voisinage et entre groupes d’âge) qui
tacitement, codifient l’appropriation et l’utilisation des différents espaces limitant ainsi les conflits.

40
 B. LE PATRIMOINE NOUVEAU
Du point de vue de leurs occupations, les cités de la période allant de 1969 à 1989 n’ont globalement - et presque exclusivement - jusqu’en 1979,
bénéficiées, qu’aux cadres supérieurs et moyens des entreprises et des administrations et au personnel étranger employé dans le cadre de la
coopération (cités des Annassers II, Ben Omar, Lavigerie, etc.). Celles-ci se sont progressivement constituées un patrimoine de « logements de
fonction » qui ne sera dévolu partiellement aux OPGI qu’en 1981 suite aux désistements.

Même les logements économiques destinés au relogement (cité Bachdjarah I) ou aux travailleurs de l’industrie (cité « El-Hayet » à Gué de
Constantine près de l’usine des câbles Sonelec), n’ont bénéficiés qu’en partie à leurs destinataires initiaux, l’essentiel allant aux cadres des
différentes institutions publiques, dont on a voulu, par ce biais, renforcer et stabiliser l’encadrement.

Dans le contexte de la « crise de logement » « apparu début des années 1970, cette situation s’explique par le fait que le logement », en tant (…)
qu’un élément parmi tous les éléments constitutifs du système économique (…) en tant que son attribution obéit de nécessité à la logique
économique ; il sera consenti en priorité à l’homme le plus jeune (…) : ) celui qui disposera du travail le plus stable, le plus qualifié, le plus
rémunérateur, celui qui aurait le niveau scolaire le plus élevé, etc… ».68 Ce sont donc principalement de jeunes ménages (dont le chef de ménage
fait partie de la force de travail rare et effectivement utilisée) qui occupent ces logements et l’augmentation, dès les premières années de mise en
service, du nombre d’enfants est perceptible, leur âge moyen correspondant en gros à celui de la cité.

On constate ici que, contrairement aux ensembles anciens caractérisés par une grande convivialité, les nouvelles zones d’habitat ne sont pas le
lieu d’une appropriation collective marquée des espaces communs.

Ce phénomène peut s’expliquer par :

 La taille plus grande des logements qui se conjugue avec la taille plus réduite des ménages et leur structure mononucléaire pour favoriser
le repli sur « la cellule logement ».

 L’absence d’équipements collectifs et l’éloignement des zones d’emploi qui en font des cités dortoirs.

 Leur occupation relativement récente.

 La composition de la population qui est, du point de vue des modes de vie, plus hétérogènes.
Il faut cependant, relever den nombreuses marques d’appropriation individuelle (ou à l’échelle d’une cage d’escalier ou d’un immeuble), des
espaces extérieurs, dont les plus visibles sont les grillages qui isolent dans beaucoup de cités, les espaces situés aux abords immédiats des
immeubles, qui sont parfois plantés par les habitants. Le résultat n’est pas toujours très heureux mais dans tous les cas, tout se passe comme si,
les fonctions que la société a déléguées à la collectivité (OPGI, APC…) n’étant pas assumées par celle-ci, les citoyens les prennent en charge à

68
In : Rapport au logement moderne, Abdelmalek Sayad, Sciences sociale Panorama n° 1, sept 79, p.30

41
 leur manière.69
Il faut aussi relever la tendance chez les locataires à s’organiser en association ou comité pour solutionner les problèmes qu’ils rencontrent dès
leur installation soit par des actions directes (volontariat pour l’hygiène, les plantations) soit pour attirer l’attention des instances concernées (lettre
à la presse, démarches auprès de l’OPGI, de l’APC, etc.).

III. LA GESTION DES ENSEMBLES D’HABITAT

En attendant de procéder à une enquête détaillée sur la gestion, nous pouvons faire un premier constat à partir de l’information recueillie jusque-là
à travers :

 Les rapports d’activité annuelle de quelques OPGI au Ministère,

 Les états des exercices 1980 à 1984 des OPGI (DPGI),

 Les rencontres avec les responsables des OPGI tenues en avril 1986 au MATUC,

 Les pré-enquêtes menées auprès des OPGI de Sidi M’Hamed et Bir-Mourad-Rais,

 Les résultats de l’enquête DPGI sur l’état des immeubles (novembre 1985) exploitée au CNERIB.

1. QUELQUES DONNEES CHIFFREES SIGNIFICATIVES

A. LA STRUCTURE DES RECETTES ET DEPENSES :
L’exploitation des états des exercices des années 1980 à 1984 des OPGI70 (avant l’intégration du patrimoine SLW) révèle les caractéristiques
suivantes (tableaux ci-dessous de l’Etat des exercices 1980 à 1984 des OPGI – « ENTREES » et « SORTIES »):

a. Au niveau des entrées (recettes)

- Les taux de recouvrement de loyer sont relativement élevés et en augmentation durant cette période, notamment à partir de 1982,
sans doute en liaison avec l’opération de cession. Ces recouvrements constituent l’essentiel des recettes (jusqu’ici 81 %), mais les
recettes diverses (regroupant une partie des arriérées de loyer selon les informations fournies par la DPGI) représentent jusqu’à 68 %

69
Ceci semble particulièrement vrai dans le cas de populations rurales récemment urbanisées, qui n’ont p as renoncées à leurs prérogatives de décision quant à l’organisation non
seulement de leur logement mais aussi, de son environnement.
70
Bien que ces états soient incomplets, ils permettent de saisir les tendances et caractéristiques principales de l’activité des OPGI sur une période de 5 années.

42
 des recettes
- On notera par contre qu’alors que le patrimoine a augmenté de 30 % malgré les cessions, les recettes ont au contraire diminué à 41 %
(chute brusque entre 1980 et 1981, puis en augmentation de 1981 à 1984 de 30%).

Tableau des « ENTREES » 1980 1981 1982 1983 1984 Ecart % Moyenne %
Logements 185 233 200 634 213 088 241 828 241 585 -
Patrimoine
Locaux 7 391 7 853 8 479 9 181 5 744 -
Constatations Montant 311 791 400 312 488 557 515 088 297 847 -
Montant MDA (Milliers 271 065 304 244 412 016 476 170 356 012 -
de dinars)
Recouvrement Taux de recouvrement 36,9 75,9 84 93 119 76 à 119
% dans les entrées 32 79 77,7 81,2 70,7 32 à 81
Recettes diverses Montant MDA 582 675 82 903 118 313 111 047 147 365 -
% dans les entrées 68 21 22,3 18,8 29,2 19 à 68
Total entrées (MDA) 853 848 387 146 530 329 590 217 503 377

b. Au niveau des sorties (dépenses)

- La part des remboursements d’emprunts reste élevée (25 % des dépenses en moyenne) avec une tendance à la baisse en valeurs
relatives et absolues. Ces données sont à rapprocher de celles des années antérieures pour lesquelles la part des remboursements
était plus élevée (respectivement : 63,5 % ; 40,7 % ; 47,9 % ; 26,9 %, 34,6 % pour les exercices 1973, 1974, 1975, 1976 et 1977)71.

Tableau des « SORTIES » 1980 1981 1982 1983 1984 Ecart % Moyenne Annuelle
(1) Remboursement Montant 136 043 82 242 276 005 135 045 67 295 - 139 324
emprunt % 17 25,7 46,8 24 16 16 à 47 25
(2) Salaires & Montant 90 356 104 026 135 578 148 119 115 659 - 118 747
indemnités % 11,2 32,6 22,9 26 27,6 11 à 32 22,6
(3) Dépenses diverses Montant 520 494 80 295 63 694 99 831 125 935 - 178 048
% 64,7 25 10,7 17,7 30 11 à 65 33,7
(4) Achat matières Montant 13 267 15 763 20 609 17 248 12 343 - -
% 1,6 5 3,3 3 2,92 1,5 à 5 -
(5) Transport & Montant 6,6 687 1 106 1 018 953 - -
déplacements % 0,07 0,2 0,2 0,2 0,2 0,07 à 0,2 -

71
Rapport général sur la gestion immobilière, MUCH nov. 1978, p 48 à 52. Les données de 78 et 79 n’ont pu être cernées et celles de 1962 à 72 se présentent sous une forme qui ne
permet pas de les comparer.

43
 Tableau des « SORTIES » 1980 1981 1982 1983 1984 Ecart % Moyenne Annuelle
(6) Frais divers gestion Montant 2 616 3 223 3 338 3 882 3 531 - -
% 0,3 0,9 0,5 0,7 0,8 0,3 à 0,9 -
(7) Frais financiers Montant 748 2 005 224 8 903 8 437 - -
% 0,09 0,6 0,04 1,6 2 0,04 à 2 -
(8) Impôts & taxes Montant 4 902 19 190 19 795 42 698 23 272 - -
% 0,6 6 3,2 7,4 5,5 0,6 à 7,5 -
(9) Autres charges Montant 10 421 9 528 16 866 28 573 18 188 - -
% 1,3 2,8 2,9 5 4,3 1,3 à 5 -
Total fonctionnement Montant 642 314 233 205 258 240 535 176 344 050 - 402 597
(2 à 9) % 79,86 73,1 43,74 61,6 73,3 44 à 80 74,77
(10) TFSE & Grosses Montant 32 131 29 064 54 313 76 840 40 418 - 46 553
réparations % 3,9 9 9 13,7 9,6 4 à 14 8,64
Total sorties (1 à 10) 804 300 319 023 590 399 562 159 416 022 - - 538 381
(100 %)
% Sorties/Entrées 94 82 111 95,2 82,7 - - -
MDA (Milliers de dinars)

- Les frais de fonctionnement sont par contre élevés (74,7 % des dépenses en moyenne). Les composantes principales étant les
« salaires et indemnités » (22 % en moyenne) et les « dépenses diverses » qui sont anormalement élevées (jusqu’à 64,7 % des
dépenses et 33 % en moyenne).

A noter que pour les années 1973 à 1977, les frais de fonctionnement étaient de 39,6 % en moyenne, donc nettement inférieurs au taux actuel.
Les enquêtes à mener par la suite auprès des OPGI doivent tenter de cerner les causes de cet état de fait en analysant plus en détail la
composition et l’utilisation du personnel en rapport avec les tâches et travaux effectués.

- Les frais de maintenance regroupés sous la rubrique TFSE72 et grosses réparations représentent par contre une part très faible ; 3,9 à
13,7 % et 8,6 % en moyenne sur les 5 années soit un maximum (en 1983) de 317 DA par an et par logement géré. Par la comparaison
avec la période 1973/1977, ces frais sont en nette diminution en valeur relative alors qu’ils étaient jugés déjà bas (15 % en moyenne).

- Globalement, les dépenses correspondent au total, à 93,9 % des recettes.

B. LES EFFECTIFS
L’exploitation de quelques rapports d’activité et budgets prévisionnels des OPGI bien que les données n’en soient pas complètes et homogènes,

72
TFSE : travaux, fournitures et services extérieurs

44
permet de tirer les premières appréciations globales suivantes (tableau ci-dessous de Données sur l’effectif de quelques OPGI)
Le rapport entre le volume de logements gérés et l’effectif total varie selon les cas du simple au double (17 à 31) et se situe en moyenne autour de
25 logements par employé.
La part des frais de personnel dans les dépenses d’exploitation varie aussi considérablement : 17 % à 60 % (à rapprocher des 22 % des frais de
salaires et indemnités relevés précédemment).

 La répartition de l’effectif par catégorie montre une nette prédominance du personnel de service (48 à 75 %) chargé du nettoiement et du
gardiennage (ce qui parait normal), une part, parfois très élevé du personnel administratif (40 % à Laghouat) et une grande variation du
personnel technique (1 à 32 %) et ouvrier (0 à 40 %).

Il faut noter, pour la suite de notre travail, que les données sur les effectifs devront être analysées en rapport avec l’activité réelle des offices car,
mise à part le personnel administratif dont la place trop importante - si c’est le cas - peut être assez facilement appréciée, les autres catégories
peuvent varier plus ou moins en fonction d’une part, de l’importance des travaux pris en charge directement par l’office, d’autre part, de l’utilisation
plus ou moins optimale qui est faite de ce personnel.

Données sur l’effectif de quelques OPGI

% Frais Nbre logt.

Année Nbre logt. Effectif Répartition du personnel par catégorie % personnel s/effectif Source
OPGI gérés total dans dépenses total
Adm. Technique Ouvrier Service
Tizi Ouzou 1985 6 967 348 15 20 25 57 32% 20 Rapport annuel 85
(7 675)*
Guelma 1983 5 142 190 15 32 0 53 20 % 27 Rapport activité 83
(4 840)* (30 %)*
Laghouat 1983 2 032 87 40 18 0 48 60 %* 23 Rapport activité 83
(2021)*
Tébessa 1983 1 995 91 - - - - 41 % 22 Rapport activité 83
(2 251)*
Logis familial algérois 1984 1 478 86 6 1 17 75 18 %* 17 Rapport activité 83
(1 397)*
Sétif 1983 8 726 485 10 2 28 59 35%* 18 Rapport activité 83
(8 716)*
Constantine 1983 20 064 640 10 0 40 56 24 %* 31 Rapport activité 83

45
 * Données complémentaires relevées dans les états des exercices des années correspondantes

2. LES ACTIVITES D’ENTRETIEN ET DE MAINTENANCE

A travers l’exploitation des documents consultés, les informations données par les directeurs d’OPGI lors des rencontres tenues avec au Ministère
et de la pré-enquête auprès de l’OPGI de Sidi M’Hamed, nous avons essayé de savoir :

 D’une part, comment sont organisées les activités d’entretien,

 D’autre part, en quoi consiste les interventions.

A. CARACTERISTIQUES DES MODES DE GESTION DE L’ENTRETIEN

La gestion courante est selon les cas assurée au niveau des cités, des immeubles ou de secteurs par l’intermédiaire :

 Soit d’un régisseur (gérant de cité) ou gardien (pour les ex HLM),

 Soit d’un concierge (pour les ex SL pour un bâtiment ou un groupe de bâtiments,

 Soit directement par les services de l’office. Les concierges sont parfois payés par l’office et parfois par les locataires. Il en est de même
des femmes de ménage. Les anciens biens SLW ont parfois un syndic.

 Le processus selon lequel sont constatés et réalisés les différents travaux de réparation à l’OPGI de Sidi M’Hamed est le suivant :

- Les locataires (ou le concierge ou régisseur) saisissent l’OPGI,

- Le courrier est transmis au service technique où un agent réceptionne les réclamations,

- Les réclamations sont regroupées par secteur et des techniciens sont envoyés sur place pour établir un constat et établir une fiche
technique (description et métré des travaux),
- S’il s’agit de petite réparation, le service gestion sera saisi,

- S’il s’agit de grosses réparations, elles relèvent du service technique,

- Si ces réparations sont considérées comme urgentes, on procède à la consultation d’une entreprise sur la base d’un bordereau des
prix unitaires établi par la wilaya et les travaux sont faits soit sur facture (jusqu’à 500 000 DA), soit sur marché,

- Si ces réparations ne sont pas considérées comme urgentes, elles sont classées dans les « travaux programmables » pour l’année
suivante. Elles sont parfois regroupées par quartier et sont confiées à une entreprise sous forme d’opération de « restauration

46
 générale ».
Les marchés sont passés « au métré » avec les quelques entreprises qui excellent dans tel ou tel type de travaux mais la procédure d’appel d’offre
est lourde et incompatible avec l’exige ce d’intervenir rapidement dans la plupart des cas.
Les biens immobiliers sont assurés mais il semble que ce n’est là qu’une formalité à laquelle les OPGI se soumettent sans jamais faire jouer ses
avantages en cas de sinistre. Les conventions ou contrats d’entretien ne sont pas pratiqués même pas pour l’entretien des ascenseurs.

A noter que certains offices OPGI (exemple Tizi Ouzou) réalisent eux-mêmes une partie importante des travaux de réparation et ont constitué à cet
effet des équipes d’ouvriers par corps d’état.
Il s’agira par la suite d’identifier quelle est, entre les deux formules (régie ou entreprise extérieure), celle qui est la plus avantageuse, compte tenu
des frais de personnel qu’engendre l’une et des coûts de services qui découlent de l’autre. En d’autres termes, faut-il que les OPGI comptent
prioritairement sur leurs propres moyens ou au contraire, doivent-ils s’appuyer plutôt sur l’environnement (artisans, entreprises, sociétés de
prestations de services diverses) et ce, y compris dans la perspective du rôle qu’ils pourraient jouer vis-à-vis de la copropriété.

B. NATURE ET FREQUENCE DES TRAVAUX

Les interventions réalisées par les OPGI portent globalement sur tous les ouvrages des ensembles d’habitat. On peut néanmoins, distinguer des
différences entre le parc ancien et nouveau à travers les informations recueillies.

a. Les travaux sur le patrimoine ancien

En prenant pour exemple l’OPGI de Sidi M’Hamed, on peut constater au vu du tableau ci-après d’exploitation des fiches de travaux établies par le
service gestion dans le cadre des réparations courantes que les interventions les plus fréquentes sont dans l’ordre, les travaux de débouchage
(46,8 %), de soudure (16,1%), de plomberie (12,7 %) de maçonnerie (1 %) et pour infiltration (6,8 %).

Quant aux travaux de grosses réparations, bien qu’on ne puisse pas à ce stade de l’étude, identifier ceux qui portent pour le parc ancien en raison
de la forme globale dans laquelle se présente l’information, on peut faire l’hypothèse que, outre les ravalements et peintures de façade
omniprésents dans tous les documents, ils portent sur les différentes réfections : étanchéités, circuits électriques, gardes corps et rampes
d’escaliers, conduits de fumée, descentes d’eaux usées, menuiserie, etc.73).

73
Postes relevés de l’exploitation des fiches de l’enquête sur les bâtiments (OPGI nov. 85) des 10 OPGI qui ont répondu (Djelfa, Saida, Mascara, Ain Defla, Ain Temouchent, Nâama,
Chlef, Guelma, El-Bayadh).

47
Outre les réparations, des OPGI ont engagé des opérations de réhabilitation qui portent sur le gros œuvre même des bâtiments comme on a pu le
constater à Alger où l’OPGI de Sidi M’Hamed procède à des réfections de planchers, toitures, escaliers, dans des conditions rendues difficiles par
le maintien des occupants dans leur logement pendant la durée des travaux.
Quant aux démolitions pures et simples, il semble que les OPGI n’y ont pas eu recours jusqu’ici et que ce n’est que dans le cas d’opérations de
rénovation urbaine globale que des bâtiments très vétustes sont démolis, leurs occupants étant dans ce cas automatiquement relogés.

b. Les travaux sur le parc nouveau

C’est sur cette partie du patrimoine que les OPGI semblent développer le plus leurs efforts de maintenance en raison des problèmes de qualité des
constructions évoqués plus haut.

On relève notamment dans les rapports des OPGI les fréquences des travaux d’aménagement extérieur (espaces verts, éclairage, murs de
clôtures, aires de jeux) de reprise des ouvrages d’assainissement (buses, regards) et même des cas d’achèvement de bâtiment74 et de revêtement
de voiries et trottoirs75.

D’autres travaux sont plus en rapport avec les actes de dégradation comme la réfection des boites aux lettres, minuteries, menuiseries des cages
d’escaliers, etc…

De nombreux offices constatent qu’ils consacrent plus de dépenses aux nouvelles cités au détriment du parc ancien.

C. LES OPGI : GESTION INTERNE ET CONCERTATION EXTERNE

Sans vouloir faire le tour de la question, on peut d’ores et déjà situer à titre d’hypothèse les problèmes qui influent directement sur la fonction de
maintenance à 3 niveaux.

a. Au plan de la gestion interne :

Les OPGI sont unanimes à signaler la difficulté qu’il y a à équilibrer ressources et dépenses compte tenu de la charge de la dette (remboursement
des emprunts), de « la faiblesse des loyers » en regard des coûts de réalisation et de la diminution relative du patrimoine (donc des ressources)
suite à la cession des logements.

Ces problèmes sont souvent réels et nombre d’entre eux sont pris en charge au niveau du Ministère pour une solution globale au niveau national.

Il reste cependant à savoir si abstraction faire de leur importance, ces ressources sont utilisées au mieux pour faire face aux exigences en matière

74
Rencontre avec les directeur d’OPGI de la région centre, rapport de l’OPGI de Blida (opération 2000 logements à Larba)
75
Idem, régio centre, rapport OPGI de Tlemcen

48
de maintenance.

b. Au plan de l’implication dans le processus de réalisation de l’habitat,

Les OPGI dont la maîtrise d’ouvrage était alors76 souvent déléguée aux DUCH, se plaignent d’avoir à gérer des ensembles dont la conception, le
suivi, la réception et jusqu’à l’attribution sont faits en dehors d’eux ou du moins dans des conditions où leur avis n’est pas déterminant.

c. Au plan de l’implication dans le processus de gestion,

Les OPGI se trouvent souvent confrontés à un manque de collaboration des autres intervenants dans la gestion notamment des APC, les services
des eaux, les services du gaz et du téléphone ce qui amène dans le meilleur des cas, les OPGI à rendre en charge la gestion d’ouvrages qui selon
la réglementation relèvent d’autres organismes, et dans le pire, à s’en désintéresser.

Il en est ainsi de la gestion de la voirie, de l’assainissement et de l’éclairage public qui relève des APC mais que celles-ci refusent souvent de gérer
parce que la cité est clôturée et son espace extérieur n’est plus de ce fait, considéré comme public.

Les services des eaux refusent parfois de prendre en charge le réseau d’AEP parce que les conduites sont en acier et non en fonte comme ils
l’exigent.

Il semble que ces problèmes sont dus pour une part à des interprétations différentes d’une réglementation qui reste à harmoniser et pour une autre
au fait que les futures gestionnaires des différents ouvrages ne sont pas impliqués dès la conception des projets, chacun pour la partie qui le
concerne.

On tentera par la suite d’analyser plus finement la manière dont les problèmes se se posent à ces trois niveaux peuvent être levés.

D. LES DONNEES NOUVELLES A PRENDRE EN COMPTE

Les perspectives d’évolution de la gestion du patrimoine et particulièrement dans son aspect « entretien » doivent être appréhendées à la lumière
de certaines dispositions prises depuis 198177.

a) Le règlement de copropriété (décret 83/666 du 12.11.83) qui fixe les modalités de gestion des ensembles immobiliers dont les occupants ont
accédé à la propriété de leur logement78.

76
Depuis la fin des années 90’, la situation a changé et les OPGI ont récupéré la maitrise d’ouvrage de leur programme à l’exception de celle des réseaux de VRD dont ils gèrent
seulement les études, le financement par le trésor (chapitre 121) et le suivi de réalisation en étant confié aux Directions de Equipement Publiques (DEP
77
Dont l’application est en cours aujourd’hui encore, en 2017
78
Loi 81-01 du 07.02.81 ou décret 73.82 du 05.06.73 ou ancienne copropriété .

49
Au terme de ce texte, les nouveaux accédant à la propriété doivent élire un administrateur qui assurera la gestion en lieu et place des OPGI.
Les assemblées tenues jusque-là par les OPGI avec les copropriétaires ont permis de débattre les divers aspects de la gestion en copropriété,
mais compte tenu du peu d’écho rencontré par cette formule, un nombre très réduit d’administrateurs ont été élus et des formes intermédiaires
impliquant à la fois les OPGI et les occupants se dessinent, les offices pouvant assurer pour le compte de l’assemblée générale, l’administration
des parties communes, au moins des immeubles dans lesquels ils conservent encore des parts - à travers des locataires. Néanmoins, il reste que
les outils de gestion d’entretien doivent prendre aussi en compte le cas de la gestion par un administrateur hors OPGI.

b) L’organisation interne des OPGI (Arrêté interministériel du 1.06.85) qui définit l’organisation des OPGI selon l’importance de leur patrimoine et
les missions des différents services. Ce texte présente l’intérêt d’être très précis par rapport aux dispositions antérieures datant de 1976 et
modifiées en 1982. Les modalités de gestion de l’entreprise pourront être étudiées en fonction des organigrammes qui découlent de ce texte,
mais il faudrait évaluer d’abord les premiers résultats de son application par les OPGI.

50
CHAPITRE II PROBLEMATIQUE DE LA DEGRATION ET DE
L’ENTRETIEN DU BATIMENT

51
 I. DUREE DE VIE THEORIQUE D’UN BATIMENT

Etant donné que « le bâtiment subit quantités d’aléas au cours de sa vie, des maladies dues à une mauvaise constitution et aux agressions
multiples et connait un vieillissement »79, les spécialistes de l’entretien utilisent souvent en empruntant au langage médical, l’expression de
« pathologie du bâtiment » qui selon eux, « est, plutôt qu’une science, une attitude propice d’une part à l’amélioration de la qualité et à la
prévention des désordres, d’autre part à un entretien mieux suivi et plus judicieux ».

Cette nouvelle discipline permet :

1- de formuler un diagnostic de l’état de santé d’un bâtiment : étude des désordres leur caractérisation, la recherche de leurs causes,
l’examen de leurs conséquences.
2- D’identifier les remèdes à apporter pour prolonger la durée de vie des différents organes qui participent à la permanence de son
habitabilité.

Cette tâche est cependant assez complexe dans la mesure où, si de manière générale, un bâtiment vieillit, les divers ouvrages qui le composent
ont des comportements dans le temps qui sont différents et qui interfèrent les uns sur les autres.
De plus, pour un même ouvrage, la durabilité est variable selon :

 La nature des matériaux qui entrent dans sa composition,

 La qualité de la mise en œuvre,

 Le niveau d’entretien,

 L’usage plus ou moins normal qui en est fait par les utilisateurs du bâtiment.

Dans le bâtiment, l’échelle de temps est certes bien différente, la durée de vie devant atteindre cinquante ans et pouvant s’allonger bien au-delà
grâce à des opérations d’entretien et de rénovation, mais l’allure générale du comportement est analogue.

a) Les premières années, il peut apparaitre, par suite, soit d’erreurs de conception ou de calcul, soit de défauts de réalisation, une forte
proportion de sinistres liés à des phénomènes physiques, tels que le tassement des sols ou des structures, la flexion des planchers, le
retrait et le fluage du béton, etc. Des équipements de mauvaise qualité peuvent, au bout de quelques mois seulement devenir hors d’usage
(robinetterie par exemple). Il faut par ailleurs, attendre au moins une décennie pour que les différents ouvrages d’un bâtiment aient pu
supporter une échelle suffisante d’intensités attachées aux phénomènes liés aux agents atmosphériques propres au site pour les éprouver
valablement.

79
Document EPEBAT, France, mai 84.

52
 Enfin, il est fréquent, que certains ouvrages complémentaires non prévus à l’origine, doivent être réalisés dès l’entrée en exploitation des
bâtiments par le gestionnaire ou les occupants (surpresseurs, persiennes, aménagements extérieurs).

b) Durant la période d’exploitation normale, le bâtiment connait peu ou pas d’incidents et se maintient en bon état de fonctionnement si on
procède au fur et à mesure des besoins aux différentes opérations d’entretien des menus ouvrages et des appareillages des équipements
techniques.

C’est en fait, de la manière dont est assuré l’entretien à ce stade, que dépend la durée d’habitabilité d’un bâtiment : Un entretien soigné, la
réfection régulière des ouvrages usagés, avant leur totale dégradation, permet de reculer considérablement l’échéance à laquelle intervient
la 3ème phase.

c) Cependant, il arrive un moment où (comme pour un véhicule), le coût des opérations d’entretien qui se multiplient, devient tel, qu’il est
préférable de procéder soit à une rénovation profonde et complète, soit au remplacement pur et simple du bâtiment ancien après
démolition.

Ce scénario est aussi globalement valable pour chacun des éléments constitutifs80 d’un bâtiment dont le comportement, peut également être
décomposé suivant ces trois périodes et de ce point de vue, la durée de vie de ces éléments peut être définie comme étant une moyenne des
durées écoulées avant réparation généralisée ou réfection complète.

La connaissance des « durées de vie » est un élément important du problème général de l’entretien mais ce n’est qu’un élément d’appréciation qui
sera nécessairement fragmentaire. « Il ne fait pas de doute que vouloir rechercher systématiquement les durées de vie de tous les matériaux est
une opération irréalisable qui risque en fait de faire échec à l’objectif pratique recherchée81». Néanmoins, cette connaissance est d’un grand apport
pour planifier les travaux et chiffrer les coûts d’entretien dans le cadre d’une politique de maintenance préventive.

II. LES DIFFERENTS OUVRAGES DU BATIMENT

Pour identifier les différentes actions d’entretien, il est nécessaire de préciser les éléments dans un bâtiment auxquels elles sont associées. On
distingue généralement trois catégories d’ouvrages82 :

a) Les gros ouvrages qui sont essentiellement les suivants :

 Eléments porteurs,

80
On utilisera aussi le terme « ouvrage de construction » (ou simplement « ouvrage ») pour désigner une partie ou une sous-partie de la constructiion qui est le résultat d’un travail (par
exemple : peinture, plâtrerie, etc.)
81
SOCOTEC L’entretien des immeubles, Rapport préliminaire, p. 48
82
Classification établie pas SOCOTEC, op. cité, P. 37

53
  Eléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité,

 Revêtement des murs (à l’exclusion des peintures),

 Les escaliers et planchers et les revêtements durs qui leur sont associés,

 Les plafonds et cloisons fixes,

 Les parties de canalisations, tuyauteries, conduits et gaines logées dans les murs, plafonds et planchers ou posés dans la masse du
revêtement,

 Les charpentes fixes d’ascenseurs et monte charges,

 Les bâtis et huisseries des portes et fenêtres et verrières.

b) Les menus ouvrages qui peuvent être :

 Les peintures, papiers et revêtements muraux collés,

 Les revêtements de sol plastiques,

 Les placards et cloisons mobiles,

 Les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites et gaines,

 Les éléments mobiles clos et couverts, portes fenêtre, persiennes et volets, tout élément d’obturation.

c) Les appareillages (mécaniques ou électriques) dont on peut citer :

 Les ascenseurs et leur machinerie,

 Les appareillages (compteur, disjoncteurs,…) électriques,

 Les appareillages de chaufferie (moteurs, jauges, compresseurs,…),

 Divers appareillages (sanitaires, de ventilation mécanique, vide-ordures,…).

Il faut en plus de ces ouvrages du bâtiment proprement dit, prendre aussi en compte, le cas échéant, ceux afférents aux espaces extérieurs.

On notera néanmoins que les éléments classés dans ces trois catégories sont aussi parfois regroupés différemment selon qu’ils soient constitutifs :

 De l’enveloppe extérieure du bâtiment,

 Des parties communes intérieures,

 Des canalisations et appareillages.

54
III. LES INTERVENTIONS SUR LE BATIMENT

1. DISTINCTION ENTRE L’ENTRETIEN ET L’AMELIORATION

La distinction entre ces deux catégories d’intervention nécessite au préalable la définition précise de trois notions relatives aux différents états de
l’ouvrage dans le temps auxquelles nous serons amenés à nous référer :

- L’état original : état de l’ouvrage (ou des bâtiments) à la date d’achèvement après réception définitive.

- L’état initial : état des ouvrages (ou des bâtiments) tel qu’il est constaté avant les travaux d’entretien ou d’amélioration.

- L’état final : état constaté après ces travaux.

Ces notions étant ainsi fixées, les types de travaux s’entendent comme suit :

a) Les travaux d’entretien :

Ils peuvent être définis comme les travaux ayant pour but de maintenir dans leur état original de bon fonctionnement (ou le plus proche possible de
cet état), les ouvrages existants sans changer leur usage, ni la nature des prestations qu’ils peuvent offrir. L’entretien permet de conserver ou de
redonner à l’ouvrage ses caractéristiques originelles.

b) Les travaux d’amélioration

Ce sont ceux qui modifient l’état originel des ouvrages et qui, sans changer leur usage offrent des prestations nouvelles et/ou de niveau supérieur
pour l’usager.
Le schéma suivant illustre ce phénomène de la détérioration du niveau de prestations offert par les ouvrages en fonction du temps (écart croissant
entre le niveau original et les prestations offertes qui diminuent avec le vieillissement de l’ouvrage) et l’impact des travaux d’entretien
(rattrapage total ou partiel de la détérioration) et/ou d’amélioration (dépassement du niveau des prestations originales).

55
 niveau des
prestations
niveau des prestations après amélioration

niveau des prestations initiales

Echelle de temps

T0 T1 T2 T3 T4
Travaux d'entretien

Travaux d'amélioration

Schémas des processus de dégradation et des interventions d’entretien et d’amélioration

On signale aussi que les interventions en entretien et en amélioration peuvent être d’une ampleur variable. Elles peuvent être83 :
- Légères : Travaux concernant les équipements intérieurs (canalisations électriques, installations sanitaires,…),

- Moyennes : Travaux légers et travaux plus complets sur les parties privatives (chauffage, menuiserie,…) et travaux légers sur les parties
communes de l‘immeuble (peinture, ravalement,…),

- Lourdes : Travaux moyens et travaux plus importants sur la structure (redistribution, murs, couverture, planchers…),
- Exceptionnelles : Travaux de reprise de la structure porteuse et des fondations, destinés à assurer la stabilité de la construction.

83
Définition tirée de « Langage de l’entretien et de l’amélioration » - CNS-MECV, France p.41

56
 2. LES INTERVENTIONS D’ENTRETIEN
a) Les différents types d’entretien

Le terme entretien recouvre en fait (suivant le qualificatif qui l’accompagne) des types d’actions qui demandent à être distinguées pour éviter les
confusions. Mais cette distinction peut elle-même se faire selon divers critères.

Vues sous l’angle de leur consistance, ces actions peut être regroupées selon qu’elles portent sur :

 L’entretien d’hygiène (nettoyage, ordures),

 L’entretien de conservation (bâti et espaces extérieurs aménagés),

Par rapport à leur ampleur et à la partie du bâtiment concernée on peut distinguer :

 Le petit entretien (sur les menus ouvrages),

 Les travaux de gros entretiens (sur les gros ouvrages) ou grosses réparations.

Par rapport à leur périodicité, on peut discerner :

 L’entretien quotidien (d’hygiène),

 L’entretien courant (exécuté plusieurs fois par an),

 L’entretien périodique planifiable (intervalle de plus de 12 mois),

 L’entretien accidentel, (en cas de sinistre) ou d’urgence (en cas de panne).

Par rapport au statut des différentes parties du bâti et au mode de financement des travaux d’entretien, on distingue :

 L’entretien locatif (financé par les charges récupérables auprès des locataires) qui peut comprendre aussi les réparations locatives
(facturées au locataire),

 L’entretien à la charge du (des) gestionnaire (s) et/ou propriétaire (s).

Du point de vue de la stratégie d’entretien adoptée, on peut distinguer :

 L’entretien réparateur (après que la détérioration ait eu lieu),

 L’entretien préventif (avant que les ouvrages soient endommagés).

Du point de vue de ses modalités de réalisation :

 L’entretien en régie (exécuté par le personnel de l‘organisme gestionnaire),

 L’entretien par des services extérieurs, soit pour l’exploitation (sur contrat d’entretien avec des sociétés de services spécialisés), soit pour

57
 les réparations (sur devis ou marché avec des entreprises de réalisation).

b) Les grands chapitres de l’entretien

Il apparait, à travers l’expérience des organismes de gestion du patrimoine bâti de plusieurs pays étrangers, qu’il est pratique de concevoir les
actions d’entretien, d’un point de vue technique, en distinguant les opérations touchant l’enveloppe extérieure du bâtiment, les parties communes,
l’appareillage dans son ensemble, le fonctionnement des installations et les espaces extérieurs.
Ces opérations peuvent être classées en plusieurs rubriques :

 Les travaux complémentaires dus au fait que la prestation d’origine était inexistante ou incomplète, et qui sont payés au titre de l’entretien
alors qu’ils devraient relever de l’investissement initial. Ces travaux qui sont souvent liés à des inconvénients d’usage signalés par les
utilisateurs, sont réalisés soit par les occupants des logements (réfection des peintures, intérieurs, pose de persiennes,…) soit par le
gestionnaire (partie commune et espaces extérieurs).

 L’entretien locatif qui comprend à la fois les prestations fournies à l’ensemble des occupants et liées à l’exploitation des parties communes
(nettoyage, éclairage extérieur et minuterie) et aux services payés à la commune (taxes des ordures ménagères, de déversement à
l’égout) et les fournitures individuelles dans le cas où elles sont collectées par le gestionnaire (consommation d’eau, frais de chauffage,
location des compteurs).

 L’entretien usuel (ou encore appelé entretien courant) qui vise essentiellement le maintien en état des différentes installations techniques
(fonctionnement des ascenseurs, surpresseurs, minuteries, vide ordures, antennes collectives) et la propreté et l’hygiène générale
(espaces verts, parties communes, canalisations, égouts, désinfection, dératisation).

 L’entretien de réfection qui concerne les différentes parties des bâtiments et ouvrages annexes qui doivent être refaits en partie ou en
totalité en fonction de leur comportement avec le temps, selon des périodicités échelonnées. Cet entretien peut concerner les « menus
ouvrages », les « gros ouvrages » ou les appareillages. Il recouvre la partie de l’entretien qui peut être planifiée longtemps à l’avance dans
le cadre d’une gestion préventive, mais porte aussi sur des travaux répondant à des désordres d’origine accidentelle et/ou correspondant à
un vice caché de construction.

c) Les stratégies d’entretien

Les politiques face au problème de l’entretien peuvent varier d’un pays à l’autre et au sein d’un même pays, d’un organisme à l’autre de
façon considérable. On peut cependant les ramener en gros aux quatre grandes options suivantes84 par rapport auxquelles on tentera de

84
Classification établie à partir de l’étude de l’UNESCO sur la « Gestion et l’entretien des bâtiments et équipements scolaires », Module I, p. 16.

58
 situer les pratiques actuellement développées en Algérie et de dégager par la suite des orientations pour les actions futures.

 Absence d’entretien

Dans certains cas, l’entretien est jugé trop couteux, le personnel nécessaire est difficile à recruter, les dégradations dues à l’âge du
bâtiment et/ou à son usage intensif et/ou aux actes de vandalisme sont telles et les ressources devant financer l’entretien sont si réduites
ou nulles (loyers ou charges non payés par exemple) qu’aucun entretien n’est réalisé mis à part celui que feraient les occupants eux
même – c’est là un cas extrême qui a été déjà rencontré lors de la pré-enquête que nous avons effectuées à Alger85 en avril 1986.

Une politique d’absence d’entretien peut aussi résulter d’un choix délibéré dans le cas d’immeuble appelés à être démolis à brève
échéance.

 L’entretien d’urgence

L’entretien peut aussi être limité aux cas où intervient un sinistre ou une panne qui rendent impossible l’habitabilité d’un bâtiment, qui font
peser des risques sur la sécurité des occupants ou qui peuvent entrainer des dommages irréversibles dans une construction. C’est par
exemple dans cette catégorie que l’on peut classer, pour ce qui est des petites réparations, les nombreuses interventions (relevées dans
les états des travaux réalisés par les OPGI) portant sur le débouchage des conduites d’eaux usées, celles portant sur l’isolement des
câbles électriques où se produisent des accidents dus à des court-circuits ou sur les conduites de gaz, en cas de fuite.

Ce type d’entretien peut porter aussi sur de grosses réparations quand il s’agit de refaire un plancher ou une cage d’escalier qui s’effondre.
Il est néanmoins difficile de définir une nomenclature précise des travaux menés dans le cadre d’une telle politique étant donné la diversité
et le caractère subjectif des appréciations qui peuvent être faites quant au degré de gravité d’une détérioration et à l’opportunité d’une
intervention urgente. (Des discussions que nous avons eues avec le service technique de l’OPGI de Sidi M’Hamed, il ressort que le degré
d’urgence est apprécié par le technicien qui effectue le constat suite aux réclamations adressées à l’OPGI par les occupants).

 L’entretien ponctuel casuel

L’entretien peut être qualifié de ponctuel quand il n’intervient qu’après que les dégradations touchant les différents éléments du bâtiment se
soient produites et que leurs effets sur la viabilité ou l’aspect de la construction se manifestent de façon évidente. On intervient dans ce cas
au coup-par-coup et plus ou moins longtemps après que la constatation soit faite pour procéder à des réparations, pour remplacer ou
refaire entièrement les ouvrages endommagés.
L’opportunité de l’intervention, son ampleur, est dans ce cas, fortement dépendante de l’appréciation qui en est faite par l’évaluateur et

85
Immeuble collectif privé, rue Hassiba Ben Bouali, à proximité de la place du 1er mai. Le propriétaire, du fait du blocage des loyers privés à un montant dérisoire par la législation de
1962 – nous en reparlerons plus loin dans les mesures à prendre -, ne tirait plus de revenus que des commerces – café, pharmacie - du rez-de-chaussée. (Cet immeuble, qui tombait
déjà en ruine au moment de l’enquête, a été démoli dans les années 90’ et son assiette foncière, en « dent creuse », sert aujourd’hui de parking)

59
 donc entachée de subjectivité.
Les travaux sont, selon leur importance et leur coût, soit réalisés peu de temps après leur constatation, soit programmés pour être
effectués dans le cadre de l’exercice budgétaire suivant en prenant le risque que la dégradation s’aggrave d’ici là.
Ce type d’entretien a aussi pu être observé dans la pratique des OPGI étudiés jusqu’ici et nous avons relevé que, compte tenu du retard
accumulé dans l’entretien de leur patrimoine, les responsables sont confrontés à des choix souvent difficiles à faire et, en l’absence de
bases objectives, opèrent de manière empirique et en fonction de la double pression qu’ils subissent de la part des habitants
(particulièrement sensibles au « dedans » des bâtiments) d’un côté, et des autorités locales et régionales (APC, Daïra, Wilaya) (surtout
soucieuses de l’image extérieure) de l’autre.

 L’entretien préventif planifié

Les politiques d’entretien, telles qu’elles ont été décrites ci-dessus sont des options qui reflètent le plus souvent des ressources - affectées
à l’entretien - limitées soit en argent, soit en main d’œuvre nécessaire pour appliquer des programmes importants.

S’ils avaient le choix, les gestionnaires préféreraient planifier systématiquement l’entretien de leurs bâtiments et ceci bien à l’avance.
L’entretien consisterait dans ce cas, non seulement à réparer les éléments endommagés et usés, mais également à intervenir
régulièrement et spécifiquement sur certains ouvrages afin de déceler leur usure dès le tout début, de la réduire ou de prévenir une
détérioration future.

Cette démarche se base sur la connaissance des durées de vie théoriques des différents éléments du bâtiment. L’observation régulière de
leur comportement et prévoit - comme dans le cas des révisions périodiques d’un véhicule en fonction du kilométrage-, le remplacement
ou la réfection systématique des éléments ayant atteint la fin de leur vie théorique, même si leur état réel leur permet encore de remplir
convenablement leur rôle pendant une période plus longue.

En raison de la grande différence qu’il peut y avoir entre ‘’l’espérance de vie’’ théorique d’un ouvrage et sa durée de vie réelle, ce type de
maintenance n’est, en pratique mené que sur certains organes des appareillages (ascenseurs, chaudières) dont on veut limiter les pannes.
Pour le reste des ouvrages, les tables de durée servent d’avantage à fixer les périodicités des visites du contrôle de l’usure et des petits
travaux de préservation qu’à effectuer des réfections totales qui s’avèrent parfois injustifiées ou tout au moins prématurées.

Cette maintenance qui dans l’industrie est dite prédicative ou préventive conditionnelle vise à déceler, dès leur naissance, les signes
d’obsolescence et à contrôler leur évolution. Elle exige un système de surveillance adéquat, un personnel expérimenté et fait de plus en
plus appel à différentes techniques de contrôle physique permettant de mettre en évidence des défauts de fonctionnement ou des
dégradations.

Cette surveillance est effectuée à l’aide de divers outils de gestion de l’entretien. Ainsi, les organismes d’HLM français utilisent un carnet

60
 d’entretien qui permet :
- de connaitre le détail des ouvrages à entretenir dans chaque groupe de bâtiments,

- de juger de l’état des ouvrages et des travaux à engager

- d’évaluer les travaux prévisibles à partir de prix connus,

- de fixer la date possible de ces travaux intégrant les contraintes techniques et financières pour la meilleure gestion des groupes »*.

Aussi, il apparait possible, dans ce type d’entretien, de mettre au point une programmation impliquant à la fois :

- Le service technique, qui propose une date suivant l’examen qu’il a opéré,

- Le service de gestion, qui retient les priorités,

- Le service financier, qui prévoira les moyens de financement nécessaires et arrêtera l’enveloppe définitive du plan d’entretien.

3. LES INTERVENTIONS D’AMELIORATION

Si l’entretien est un facteur important du maintien en bon état de l’habitat, il reste cependant limité dans sa portée, dans la mesure où il ne vise qu’à
conserver ce qui existe. Or, il s’avère que beaucoup d’ensembles d’habitat présentent aujourd’hui des insuffisances liées à leur conception initiale
et connaissent des problèmes que les seules actions d’entretien ne peuvent prendre en charge.

On peut distinguer grossièrement deux types d’habitat où ce type d’intervention est nécessaire :

a) C’est tout d’abord l’habitat ancien (avant 1930) qui souvent ne répond pas aux exigences de salubrité, de sécurité et d’équipement
minimum. Les actions préconisées dans de nombreux pays pour ce type d’habitat portent sur :

 La « modernisation » des réseaux (électricité, gaz, ventilation, eau potable) pour les « mettre aux normes » actuelles.

 L’aménagement des locaux sanitaires dans les logements, quand ceux-ci sont sur les paliers (le cas existe dans de vieux immeubles à
Alger notamment).

 La mise en place de dispositifs de lutte contre les rongeurs et insectes.

b) C’est ensuite l’habitat plus récent réalisé sous forme de grands ensembles et dont les traits caractéristiques en Algérie comme sous
d’autres latitudes sont :

 « L’éloignement des zones d’habitation qui favorise l’éclatement de la vie sociale et le repli de la population sur elle-même en l’excluant

61
 de la vie urbaine. C’est non seulement le groupe qui est isolé mais aussi les individus le constituent »86.

 L’industrialisation du bâtiment qui - du moins à ses débuts –, s’oppose à la prise en compte des exigences de qualité » en ramenant
les prestations à leur minimum, ce qui entraine entre autres, des coûts d’entretien élevés en raison de l’utilisation de matériaux de
moindre qualité. A noter que de nombreuses cités construites en Algérie à l’époque coloniale furent en fait des terrains
d’expérimentation de nouveaux procédés de construction insuffisamment testés.

 Une architecture et un urbanisme sommaire et banalisés régis par le chemin de grue qui engendrent des bâtiments hauts et longs et
une monotonie du cadre de vie. A défaut de connaitre l’utilisateur, on construit pour « une famille moyenne standard » et l’espace
extérieur n’est souvent aménagé que sur les plans.

 L’insuffisance d’équipements collectifs non seulement nécessaires à la vie quotidienne des habitants (commerces, services
administratifs, infrastructures culturelles et sportives) mais aussi susceptibles de favoriser la vie associative.
L’acuité des déficiences peut varier selon les ensembles, mais on retrouve dans tous les cas « des dégradations que l’on pourrait imputer aux
comportements couramment appelés anormaux des habitants »87 et « ces comportements résultent en réalité du contexte général de vie et
notamment des conditions d’habitat défectueuses »88 ou plus exactement inadaptées au mode de vie des populations. Si le problème se pose en
ces termes dans les pays où sont apparus les grands ensembles, que dire alors des effets de sa transposition dans les sociétés dont les mœurs et
les comportements sont différents ?

Le refus d’appropriation, l’indifférence ou la destruction des biens collectifs en sont les manifestations les plus immédiatement perceptibles. Même
les appropriations se doublent de destruction ou de dégradation : les espaces verts conquis par les automobilistes, les halls d’entrées conquis par
les jeunes, etc.
Des facteurs quantitatifs (manque d’espace), qualitatifs (traitement des espaces) mais aussi psychologiques interviennent dans le comportement
des habitants ; dès lors que l’habitat (qui constitue un prolongement de la personne et un support de son identité) ne permet pas, en raison de son
caractère dégradé, à l’habitant de s’y identifier, ou lui renvoie une image dégradée de lui-même, cet habitat est délaissé et c’est l’absence de
précaution, envers un environnement qui ne s’y prête pas, qui s’installe.
L’idéologie de l’amélioration de l’habitat, qui repose sur la croyance que changer l’habitat c’est changer l’attitude des habitants a montré ses limites
dans de nombreux cas. Néanmoins, tout en gardant à l’esprit ces limites, il faut se demander si un habitat amélioré, s’il ne règle pas les problèmes
sociaux, a au moins le mérite de redonner aux habitants un cadre de vie qui leur renvoie une image positive d’eux-mêmes, en raison de la

86
In « Méthodologie d’intervention sur les ensembles HLM dégradés », Région Provence-Alpes-Côte d’Azur, doc. 1, sept. 76, p. 15
87
In « Développement des quartiers : les conditions d’une réussite. Revue « h » n° 101, nov. 84, p.16
88
Ibid.

62
satisfaction au niveau de la fierté qu’ils éprouvent d’habiter un endroit perçu par tous comme agréable, et si une telle action n’est pas susceptible,
en étant appuyée par une action d’animation sociale (surtout en direction des jeunes), d’amorcer un processus durable d’amélioration de l’habitat
existant.
Ainsi vues, les actions d’amélioration « ne peuvent être conçues dans un sens exclusivement technique (amélioration thermique) ou esthétique
(embellissement des façades, espaces communs et extérieurs) mais être également l’occasion d’une « plus-value » pour les habitants eux-
mêmes » en rapport avec leurs attentes89.

Pour donner un exemple des différents volets que doit comporter une telle action, on citera les axes suivant lesquels sont conçues les opérations
de réhabilitations « habitat et vie sociale » puis « Développement social des quartiers » menées en France90.

 Désenclavement des grands ensembles en multipliant les liaisons avec le quartier proche, les centres urbains et les zones
d’emploi.

 Elargissement du marché du travail, notamment en direction des jeunes, par des actions de formation professionnelle et
d’apprentissage et d’information sur les possibilités d’emploi local.

 Amélioration du confort des logements tant par la mise aux normes des installations techniques, des équipements que par le
réaménagement des logements (agrandissement de la surface par regroupement, diminution du nombre de pièces par
restructuration, rajout en façade).

 Amélioration des bâtiments par la réfection des façades, l’aménagement de halls d’entrée agréables et accueillants avec des
matériaux adaptés à l’utilisation intensive de ces lieux (revêtements anti-graffiti, verre armé,…), création d’entrées séparées,
création de locaux communs pour les associations.

 Organisation des espaces extérieurs en réaménageant l’espace au sol de façon à favoriser la constitution de pôles attractifs pour
les différentes catégories et classes d’âge de la population.

 Amélioration de la gestion et de l’entretien par la planification physique et financière des travaux et la mise en place d’une structure
de gestion décentralisée.

 Mise en place d’une hiérarchie d’équipements collectifs qui irait du local de bas d’immeuble au centre d’animation, pour répondre
aux besoins en services publics, sociaux et de loisirs des populations91.

89
Ibid.
90
In « Méthodologie d’intervention sur les ensembles HLM dégradés », Op.cit. p.15
91
On peut observer que les nouvelles cités restent, les premières années de leur occupation, sans équipements, puis, au fil des dix ou vingt années qui suivent, les écoles, collèges et
lycées même arrivent, l’antenne de mairie et le bureau de poste puis l’agence postale sont créés, puis, les commerces s’installent. Ce long processus de réponse - différée - à la

63
Il apparait ainsi qu’améliorer l’habitat existant ne représente pas un luxe si on veut « agir sur les causes des dégradations autant que sur les
dégradations elles-mêmes »92.

Même la restructuration des logements n’est pas à exclure puisqu’elle apparait comme la seule solution viable dans le cas des ensembles
constitués de logements de 1 et 2 pièces qu’il faudrait regrouper pour constituer des logement plus grands93.

Il apparait aussi que, plus que l’entretien, l’amélioration est d’abord affaire de concertation entre différents intervenants dont les actions doivent être
coordonnées pour donner corps au concept d’ « habitat intégré ».

De plus, s’il est possible de considérer l’amélioration de l’habitat et de son environnement indépendamment de l’entretien d’un côté, et de la
rénovation de l’autre, il est difficile en pratique de la dissocier de ces actions. Elle permet en particulier de faire le lien entre les actions d’habitat et
celles d’urbanisme au sens du décret 83.682 du 26 novembre 1983 fixant les conditions d’intervention sur les tissus urbains existants.

demande, tend aujourd’hui à se réduire puisque les nouvelles cités sont censées – selon les dispositions sur « l’habitat intégré », être équipées dès le début, être doté du minimum
d’équipements publics.
92
Revue « h » n°101, Op. cit p 20
93
Une des rares expériences menées dans ce cadre a sans doute été celle conçue – et partiellement réalisée - à la cité « Diar El Kaf » sur les hauteurs de Bab-El-Oued, par le bureau
d’étude GAURE de l’architecte Hamid Ougouadfel.

64
 DEUXIEME PARTIE :
RECOMMANDATIONS POUR LA
MAINTENANCE & L’AMELIORATION
DE L’HABITAT
La réhabilitation est, avant d’être une question de savoir-faire technique,
Une question de bon sens.
Encore faut-il lui assigner des objectifs clairs
Et la décliner à travers des actions ciblées

65
Cette deuxième partie porte sur les recommandations qui se dégagent de l’analyse des informations recueillies sur les cas étudiés et celles
suggérées par l’expérience étrangère dans le domaine. Elle a consisté, en partant des problèmes recensés à :

- d’une part, définir d’une part le contenu même à donner à la maintenance compte tenu des caractéristiques que l’on veut conférer à
l’habitat existant en tant que bien immobilier (valeur) et/ou en tant que cadre de vie (usage).

- d’autre part, identifier les conditions nécessaires, c'est-à-dire les circonstances générales à réunir et les instruments et méthodes à
mettre en place pour prendre en charge les exigences découlant des objectifs assignés à la maintenance.

66
 SOMMAIRE
INTRODUCTION

RECOMMANDATIONS D’ACTION DE LA MAINTENANCE

1. Habitabilité du cadre de vue

1.1 Salubrité de l’habitat
 Sécurité des personnes
 Hygiène du milieu
 Conditions de santé des occupants
1.2 Confort de l’habitat
 Propreté des espaces communs
 Fonctionnement des installations techniques
 Commodité des logements
 Etat général de l’ensemble d’habitat
 Adaptation de bâti à son environnement
2. Pérennité du patrimoine
2.1 Résistance des bâtiments
 Solidité de la structure
 Stabilité des bâtiments
2.2 Durabilité des différents ouvrages
 Prévention des dégradations influant sur les ouvrages porteurs
 Prise en charge à temps des menues réparations sur les ouvrages superficiels
 Maintien en bon état des ouvrages influant sur le comportement des occupants

RECOMMANDATIONS D’ORGANISATION DE LA MAINTENANCE

 Respect des règles de jeu
 Respect des règles de l’art
 Clarification des rôles et unification des démarches
 Mise en place des ressources nécessaires

67
OBJECTIFS
L’objectif de cette partie du document, est de livrer les recommandations générales94 qui se dégagent de l’analyse des informations recueillies sur
les cas étudiés et suggérées par l’expérience étrangère dans le domaine.
Ces recommandations portent aussi bien sur les aspects du problème qui relèvent de mesures de politique générale à prendre au plan national
que sur des aspects relatifs à la conduite des activités sur le terrain.

CONTENU
Il comporte :

 une partie introductive qui tente de répondre à la question préliminaire suivante :

- Quelle approche faire du problème de la maintenance95 ? Ce qui renvoie à une analyse succincte du processus régissant les
interrelations entre les « tenants et aboutissants » de la situation actuelle en matière de maintenance dans le domaine de l’habitat

 et deux parties principales correspondant au :

- Quoi faire ? C'est-à-dire, quels objectifs doivent viser les actions de maintenance et en quoi doivent-elles consister compte tenu des
besoins préalablement identifiés de l’habitat.
- Comment faire ? Soit, quelles conditions doivent être réunies et quels principes d’actions doivent être suivis pour apporter des
réponses appropriées aux problèmes posés par le patrimoine immobilier dans sa globalité.

NB : Dans ce document, les recommandations d’action et d’organisation de maintenance ne seront pas « modulées », suivant les différents types
d’habitat. Ce travail reste à mener.

94
Ces recommandations étaient qualifiées de « générales » au moment de leur rédaction en ce sens qu’elles devaient être développées et à précisées pour chaque type d’habitat, ce
qui n’a pu être mené à terme, comme nous l’avons évoqué plus haut, en raison de l’arrêt de cette étude.
95
Le terme Maintenance est utilisé ici dans son sens large qui va de l’entretien à l’amélioration de l’habitat, au sens de sa réhabilitation. D’ailleurs, toutes les politiques développées
depuis les années 2010 sur le « Vieux bâtit », sous le terme générique de « Réhabilitation » sont en fait des actions de remise en état pour rattraper les effets d’une absence – sinon
insuffisance - non seulement d’entretien mais de gestion patrimoniale. C’est dans ce sens large que le terme Maintenance sera utilisé dans ce qui suit.

68
EN GUISE D’INTRODUCTION
L’état actuel du parc logement collectif est couramment expliqué par le « laisser aller des gestionnaires « ou » le manque de civisme des
occupants » ou par les deux à la fois.
Cette « explication » n’explique rien en fait, non seulement parce qu’elle ramène d’emblée le problème à des causes strictement morales, mais
aussi et surtout, parce qu’elle considère comme des causes ce qui n’est, dans une certaine mesure, que la conséquence des contraintes vécues
par les uns et les autres et qui sont, elles, ainsi évacuées.

Sans entrer dans les détails de l’analyse du problème (qui n’ont pas leur place dans ce document préliminaire qui privilégie les recommandations
quant aux actions à mener), on peut formuler la recommandation d’ordre générale suivante :

APPREHENDER LA DERADATION DE L’HABITAT comme étant :

 D’une part, la résultante de trois séries de facteurs :

- Ceux caractérisant le bâti (aux plans technique et morphologique)

- Ceux caractérisant les modes d’habiter des occupants

- Ceux caractérisant le contenu de la maintenance.

 D’autre part, une composante d’un processus d’ensemble dans lequel interagissent les « états » ou les « dégradations » affectant
respectivement :
- Le bâti lui-même

- Les conditions de vie sociales des habitants

- Les circonstances générales qui entourent la maintenance et les pratiques suivant lesquelles elle est menée.

La mise en évidence des relations de cause à effet et de réaction en retour entre les différents paramètres interférant dans le processus de
dépérissement du bâti, permet de délimiter le champ sur lequel il faut intervenir et de poser les jalons qui guideront la démarche à adopter.

Il s’agit en fait – et c’est là aussi une recommandation d’ordre général – en partant des problèmes recensés de :

- DEFINIR d’une part, LE CONTENU même à donner à la maintenance compte tenu des caractéristiques que l’on veut conférer à
l’habitat existant en tant que bien immobilier (valeur) et/ou en tant que cadre de vie (usage).
- D’autre part, LES CONDITIONS NECESSAIRES, c'est-à-dire les circonstances générales à réunir et les instruments et méthodes à
mettre en place pour prendre en charge les exigences découlant des objectifs assignés à la maintenance.

69
Remarque :

Dans un contexte comme celui de l’Algérie où les besoins en qualité de l’habitat existant commencent à se poser alors que les besoins de
logement en quantité ne sont pas encore satisfaits, il est évident que le niveau de maintenance à assurer sera fortement déterminé par les limites
dans lesquelles seront nécessairement maintenues les ressources qui peuvent y être consacrées. Cependant, les ressources ne sont pas
seulement financières mais aussi et surtout humaines et organisationnelles et la question fondamentale reste celle de l’optimisation de leur
utilisation.

Pour poser les premiers jalons dans le sens de ces axes d’effort, on formulera deux séries de recommandations dans ce document ;

Première partie (Chapitre 1) :

RECOMMANDATIONS D’ACTION DE MAINTENANCE (Notées RAM) qui porteront sur les actions directes sur le bâti.

Deuxième partie (Chapitre 2) :

RECOMMANDATIONS D’ORGANISATION DE MAINTENANCE (Notées ROM) qui porteront sur les mesures concernant
l’environnement et la gestion de la maintenance.

70
CHAPITRE III RECOMMANDATIONS D’ACTION DE MAINTENANCE ET
D’AMELIORATION

71
Il peut sembler à priori, superflu de se poser la question de la définition des objectifs à atteindre à travers la maintenance tant ils paraissent
évidents. Pourtant, au vu de l’impact limité et des résultats, le plus souvent décevants, des travaux effectués, on est amené à se demander si les
buts à poursuivre n’ont pas été progressivement perdus de vue et/ou si la question de leur définition est posée par tous les opérateurs, si absorbés
par les tracas quotidiens de la gestion, qu’ils ont renoncé à rattacher leurs actions à des objectifs cohérents, quand ils n’ont pas « baissé les bras »
face au décalage croissant entre la difficulté de leur mission et l’insuffisance de leurs moyens.

De manière générale, il apparait que les travaux de maintenance sont, au mieux, décidés de façon routinière pour apporter – souvent avec du
retard – une solution ponctuelle à un problème signalé par les occupants (ou le gérant), au pire, engagés précipitamment suite à une injonction
administrative, appelant le plus souvent, à des actions d’embellissement en raison d’évènements particuliers et parfois à des interventions urgentes
sur des bâtiments qui sont dans un état critique.

Comment en effet, s’étonner du déclin de l’état de l’habitat alors qu’une part anormalement importante des dépenses est consacrée aux « travaux
de blanchement » et autres travaux de peinture au détriment de prestations techniquement et socialement plus utiles ? L’objectif qui implicitement
prévaut consiste davantage à soigner les apparences du bâtiment qu’à prendre soin du bâtiment lui-même.

Sur un autre plan, comment veut-on que la réaction des occupants aux interventions de maintenance soit positive, si celles-ci éludent les
problèmes essentiels qu’ils vivent.

Ce regard rapide sur des pratiques actuellement très répandues donne à la définition des objectifs toute son importance en tant qu’une des étapes
essentielles de la définition d’une politique de maintenance.

Si les gestionnaires concernés examinaient leurs activités, ils auraient bien du mal à les rattacher à des objectifs précis.

L’opportunité de la définition d’objectifs96 étant ainsi justifiée, il reste à les définir. Sitôt posée, la question du ciblage de la maintenance ne parait
plus aussi évidente et banale tant il est malaisé de faire le tri de tous les objectifs qui viennent à l’esprit en regard des multiples problèmes que
connait le patrimoine immobilier.

Nous proposons de les regrouper suivant deux grands axes d’effort correspondant aux exigences auxquelles doit répondre l’habitat.

 L’habitabilité qui doit être offerte aux occupants ;

 La pérennité qui doit être conférée au patrimoine.

96
Aujourd’hui, comme dans tous les domaines touchant au management, le concept de « gestion par objectif » a successivement laissé place à celui de « management stratégique »,
avant d’être supplanté par celui de « conduite du changement » qui pose la problématique du management en terme mathématique (comme c’est la tendance dans toutes les sciences
humaines aujourd’hui), à travers une équation - dite du changement -, à 5 variables : Vision + Incitation + Compétence + Ressource + Plan d’action : si tous les termes sont positifs,
cela abouti au changement (c.à.d. à l’atteinte des objectifs). Si par contre l’un ou l’autre des termes est absent (nul), le résultat est, selon les cas : la Confusion (en l’absence de Vision),
le Changement progressif, mais lent (en l’absence d’incitation), l’Anxiété, en l’absence de Compétences, la Frustration, en l’absence de Ressource, et les Faux départs, en l’absence
de Plan d’action. Cette approche mais donc au premier plan des exigences, la vision, reléguant celle des moyens/ressources et même celle de l’organisation/planification des actions
aux derniers rangs, en termes d’importance.

72
I. L’HABITABILITE DU CADRE DE VIE
Le premier souci des gestionnaires et de leurs partenaires, dans la maintenance de l’habitat, doit être d’offrir aux occupants, un service de qualité.
Cette dimension sociale de la maintenance, renvoie à deux axes de préoccupation des habitants, auxquels les mainteneurs se doivent d’être plus
sensibles : La salubrité et le confort de l’habitat.

1. LA SALUBRITE DE L’HABITAT
L’objectif minimum de la maintenance est d’assurer des conditions de vie décentes aux populations. C’est encore là une évidence que les
pratiques relevées dans beaucoup de cas contredisent. Aussi, faut-il mettre l’accent sur les domaines essentiels à travers lesquels s’apprécie la
salubrité. Ce sont les conditions liées à :

 La sécurité des personnes,

 L’hygiène du milieu,

 La santé physique et mentale des occupants

1.1. RAM 1 - ASSURER LA SECURITE DES PERSONNES

L’état de dégradation des bâtiments ou même des défaillances apparemment mineures des équipements techniques sont très souvent à
l’origine d’accidents graves et parfois mortels. C’est pourquoi, il faut veiller à ELIMINER LES FACTEURS POTENTIELS D’ACCIDENTS de tout
ordre et en particulier, ceux qui sont susceptibles de provoquer ou de favoriser :

a) LES EXPLOSIONS

Pour en limiter le risque, il faudrait :

 Vérifier l’état des installations de gaz anciennes où les fuites fréquentes sont relevées et procéder à leur réfection, éventuellement,

 Procéder au réglage régulier des chaudières collectives, quand elles existent (cas des bâtiments des enseignants cédés aux occupants),

 Limiter l’emploi des bouteilles de gaz butane, en faisant procéder au raccordement des bâtiments situés dans des zones déjà desservies.

 Veiller à la qualité de réseaux de gaz.

73
 b) LES INCENDIES

Il faut ici être attentif :

 A l’état des réseaux électriques et à leur protection contre les eaux,

 A l’entreposage de produits inflammables ou à l’exercice d’activités dangereuses dans les locaux de rez-de-chaussée et les caves des
immeubles97.

 A l’existence et au fonctionnement des dispositifs de lutte contre l’incendie dans les immeubles de grande hauteur.

c) LES ELECTROCUTIONS

Il faut procéder, selon les cas, à la réparation ou à la réfection :

 Des fils électriques dénudés, vétustes ou ayant subi des « bricolages »,

 Des installations qui sont au contact de l’eau, notamment dans les vides sanitaires utilisés comme vide technique (quand ils sont inondés),

 Des mises à la terre détériorées (ou inexistantes),

 Des poteaux d’éclairage public dont les fils sont à la portée des enfants,

d) LES ASPHYXIES

Les risques de cette nature sont révélés si fréquemment par la presse par les articles de fais divers qu’il n’est pas possible de les ignorer en
s’arrêtant aux causes dans « la faute aux usagers ». Les dispositifs de sécurité sont précisément prévus pour palier à des inattentions, à des
mauvais usages ou à des manquements dans l’entretien.

Il faut ici remettre aux normes ce qui ne l’ai pas, par :

 Le contrôle de l’existence et de la fonctionnalité des systèmes de ventilation naturelle et leur installation s’ils n’existent pas : ventilation
basse dans les portes ou les parois des cuisines et salles de bains, gaines de ventilation, en partant du principe que le transfert de l’air se
fait toujours naturellement par le jeu des dépressions entre les locaux.

 Le contrôle périodique (qui se faisait encore dans les années 70’ par la Sonelgaz), des installations des gaz à l’intérieur même des
appartements, ainsi qu’à fortiori, l’interdiction de tous travaux de gaz par les occupants.

97
Dans les années 80’une bijouterie qui utilisait des bouteilles d’acétylène, a été à l’origine d’un explosion puis de la démolition de tout un immeuble à la cité des Eucalypt us à
Bachdjarah,

74
 e) LES EFFONDREMENTS

Les ouvrages généralement touchés sont :

 Les planchers et volées d’escaliers vétustes,

 Les planchers des pièces humides (salles d’eau, cuisines, WC),

 Les balcons, corniches et acrotères fissurés (qui représentent un danger tant pour les occupants que pour les passants).

f) LES CHUTES

Les causes d’accidents de ce genre sont :

 Les garde-corps et rampes d’escaliers délabrés,

 Les portes des cages d’ascenseurs désaffectés,

 Les regards d’assainissement extérieurs sans tampon de couverture.

g) LES AGRESSIONS ET LES VOLS

Si ces risquent sont vite classés dans la catégorie des « maux sociaux », il n’en demeure pas moins que le cadre bâti (au sens large englobant
les espaces extérieurs et ceux intérieur des immeubles), peut soit les favoriser, soit les décourager. Si ces aspects sont à prendre déjà en
compte dans la conception98, la maintenance a aussi sa place dans cette démarche. Parmi les facteurs « favorisants » :

 Les éclairages et minuteries des espaces communs tels que halls et cages d’escalier détériorées, surtout pour la fréquentation de nuit,
mais aussi de jour, quand l’éclairage naturel est absent,

 L’éclairage des espaces publics,

 La sécurisation des portes d’entrée d’immeuble contre les intrusions : mise en place de dispositifs d’interphonies, de serrures à code.

 La protection contre les infractions des appartements (qui s’exprimes dans les portes blindées et les barreaux aux fenêtres aux formes
hétéroclites, posées par les occupants), peut aussi trouver des solutions esthétiques et uniformes.

98
Une note portant sur ces aspects a été diffusée, dans les années 2000, par les services de la sureté nationale. Elle portait sur «l’urbanisme sécuritaires» et préconisait des
dispositions à prendre en compte en phase de conception, pour prévenir les comportements d’agression.

75
REMARQUE :
Il ne s’agit pas de procéder dans tous les cas à des réfections complètes. Le choix du type et de l’ampleur des interventions sera, comme on le
verra plus loin, fonction du type d’habitat et de son « espérance de vie ». Les conditions de sécurité doivent être réunies, y compris par le biais de
travaux à caractère conservatoire (confortement, dépannage…) ou dans les situations extrêmes, par l’évacuation des immeubles présentant des
pourcentages de risques élevés, en attendant leur démolition ou leur réhabilitation en profondeur.

1.2. RAM 2 - ASSURER L’HYGIENE DU MILIEU

Les facteurs favorables à la contamination par les germes (et même aux épidémies dans de nombreux ensembles d’habitat où les risques sont
accrus par le surpeuplement et la promiscuité) semblent eux aussi être acceptés comme une fatalité non seulement par les gestionnaires
directs mais aussi par les services non moins directement impliqués, tels les services de santé publique dont relèvent les actions de prévention
sanitaires et les services d’hygiène des communes.

Il faut s’attacher en particulier à enrayer les facteurs de contamination suivants :

a) LES FUITES D’EAUX USEES

Remédier en particulier :

 Aux écoulements, à partir des descentes d’eaux usées, dans les logements, les caves et vides sanitaires et à l’air libre,

 Aux regards et conduites d’assainissement extérieurs cassés ou obstrués,

 Au risque de pénétration des eaux usées dans les conduites d’AEP vétustes (en état de décompression au moment des coupures d’eau).

b) LES EAUX STAGNANTES

Procéder aux opérations de nettoiement et aux réparations rendues nécessaires par :

 L’inondation des sous-sols des bâtiments : remettre en fonction les pompes vide-cave, réparer les conduites d’évacuation (eaux usées,
eaux pluviales), drainer le sol en surface ou en enterré,

76
  Les flaques d’eau dans les espaces extérieurs : déboucher et nettoyer régulièrement les regards, régler les pentes des terrains, créer des
avaloirs en nombre suffisant.

c) LES ORDURES

Assurer :

 L’hygiène des locaux-poubelles et containers d’ordures par le nettoyage et la désinfection des lieux et des récipients, l’utilisation de
récipients ou de containers de volume et en nombre suffisants, le respect des horaires d’enlèvement99,

 Le balayage des espaces extérieurs,

 Le respect des règles d’hygiène par les occupants par la verbalisation.

a) LES ANIMAUX, VECTEURS DE TRANSMISSION DES GERMES

Mener régulièrement des opérations de dératisation, d’épandage de pesticides contre les moustiques, de ramassage des chiens qui hantent la
nuit de nombreuses cités.

REMARQUE :

Paradoxalement, ces problèmes concernent autant, sinon plus, les ensembles d’habitat récents, que les immeubles anciens. Le niveau
d’hygiène est pour beaucoup dans la dévalorisation de « l’image de marque » des « ZHUN » et contribue fortement au « basculement » très
rapide des milliers de logements récemment édifiés vers une dégradation précoce et accélérée.

Les gestionnaires semblent incapables d’y faire face et les « comités » des occupants, après quelques vaines démarches, limitent, au plus,
leur intervention à la prise en charge des abords de leurs bâtiments respectifs.

Faute de pouvoir remédier à cette situation, tout le monde s’efforce de s’en accommoder.

99
Le respect des horaires de dépôt des ordures par les habitants est un faux problème. Dans tous les pays où les services des ordures ménagères sont performants, le problème n’est
jamais posé en ces termes. Les contraintes horaires des habitants, les lieux d’emploi éloignés des « cités dortoirs », rendent irréaliste ce « respect des horaires ». La solution réside
dans la qualité des containers de collecte (hermétiques), leurs lieux de d’entreposage, leur diversification (tris sélectif) et bien sûr dans l’organisation général de la collecte : la distance
que parcours les camions de ramassage (en moyenne 20à 30 km) vers les décharges – au lieu de centre-relais de compactage - a été identifiée comme la contrainte principale dans ce
domaine.

77
1.3. RAM 3 - ASSURER LES CONDITIONS DE SANTE DES OCCUPANTS

L’insalubrité des logements est parfois due aux caractéristiques techniques et architecturales des bâtiments ou à la diminution de la protection
qu’ils offrent contre les agents atmosphériques. Ces caractéristiques de l’habitat sont difficiles à améliorer mais les effets négatifs peuvent en
être atténués par le renforcement des protections, l’installation de dispositifs techniques ou des réaménagements.
Il s’agit, par ces moyens d’éliminer les facteurs qui sont à l’origine de beaucoup de maladies physiques ou mentales dont souffrent les
populations de certains quartiers. Les centres de santé de ces zones pourraient établir un profil pathologique révélateur des conditions
d’habitat des populations qui les assaillent quotidiennement. A ce propos, on peut se demander si les travaux à effectuer (y compris les
démolitions –reconstructions) ne seraient pas, du point de vue de coût social global, moins coûteux pour la collectivité, que les dépenses de
santé et les manques à gagner au niveau de la productivité qui sont en relation directe avec la qualité de l’habitat.

Pour améliorer la salubrité des logements, il faut que les travaux de maintenance et de maintenance améliorante (réhabilitation) apportent des
solutions aux problèmes suivants :

a) – L’HUMIDITE

Effectuer les travaux rendus nécessaires par :

 Les infiltrations d’eau par les toitures, façades, gaines et cheminées, verrières d’escaliers endommagés ou supprimées…,

 Les remontées capillaires par les soubassements de bâtiments

 Le remplacement, dans les constructions en moellons de pierres, des enduits et peintures étanches (type laquées), par des enduits et
peintures poreux qui permettent la « respiration » des murs.

Il faut aussi trouver des solutions alternatives au séchage du linge à l’intérieur des logements dépourvus de loggias : Utilisation des terrasses,
aménagement de séchoirs communs par palier, séchoirs électriques.

b) – LA VENTILATION

 S’assurer du bon fonctionnement des gaines d’aération : débouchage, suppression des branchements pirates des conduits des appareils
de chauffage, des transformations en placards effectuées éventuellement par les locataires,

 Améliorer le « tirage » par l’installation d’extracteurs ou de dispositifs de ventilation mécanique contrôlée (V.M.C).

78
 c) – LE CHAUFFAGE

 Suppléer aux insuffisances d’isolation thermique et d’ensoleillement ou à l’humidité de certains immeubles par l’installation du chauffage au
gaz naturel,

 Procéder au ramonage régulier des gaines d’extraction de gaz brulés100 (et des cheminées quand elles sont utilisées).

d) – L’EXIGUITE

Quand les surfaces de logements se situent en deçà d’un seuil pathologique et qu’elles abritent des familles nombreuses, le problème ne se
pose pas seulement en termes de confort mais de santé mentale.

Il faut, selon les cas :

 Soit déclasser ces logements pour les affecter à un autre usage (hôtel, chambres d’étudiants, recasement provisoire des familles
habitant des immeubles à rénover).

 Soit procéder à une dé-densification en relogeant les enfants mariés ailleurs,

 Soit restructurer les logements pour en constituer de plus grands.

2. LE CONFORT DE L’HABITAT
2.1. RAM 4 - ASSURER LA PROPRETE DES ESPACES COMMUNS

a) LES ESPACES EXTERIEURS

Ceux-ci appellent les opérations :

 De lavage et désinfection des locaux-poubelles,

 De nettoiement des courettes des immeubles anciens,

100
Les travaux de ce type devraient être obligatoires compte tenu des risques d’incendies (et d’asphyxie) que représente la présence de suïe dans les conduits, sans parler des
défauts de tirage qui s’en suivent. Ils sont régulièrement – et obligatoirement- assurés dans les pays d’Europe, par des sociétés de service. Ces obligations sont aussi imposées par
les assureurs.

79
  De balayage des voies mécanique et piétonnes,

 De ramassage des objets qui enlaidissent les espaces plantés.

b) LES PARTIES COMMUNES DES BATIMENTS

Elles nécessitent que soient effectuées selon des fréquences appropriées :

 Le balayage et lavage des escaliers, coursives et/ou paliers,

 Le brossage et lessivage des murs, plafonds et vitrages des cages d’escaliers,

 La désinfection des locaux et conduits de vide-ordures,

 Le nettoyage (et la vidange si nécessaire) des caves et vide-sanitaires.

2.2. RAM 5 – LE FONCTIONNEMENT DES INSTALLATIONS TECHNIQUES

La qualité de l’habitat est aussi un indicateur important de l’entretien et de l’état de santé d’un immeuble ou d’une cité. Ceux-ci sont dotés
d’équipements plus ou moins complexes, parfois même sophistiqués (comme les interphones et le chauffage central ou à air soufflé). Ces
équipements exigent un entretien spécialisé et sont coûteux à remplacer, mais leur non fonctionnement nuit considérablement au confort. Ce
sont principalement, dans le cas général.

a) – LES MINUTERIES D’IMMEUBLE

Les éléments les plus touchés par les pannes et les dégradations sont :

 Le système de minuterie : A défaut d’être remplacé, l’allumage peut être commandé par un interrupteur commandé à partir de la
conciergerie ou d’un disjoncteur placé à l’entrée101.

 Les appareils courants : Interrupteurs, luminaires, ampoules qui doivent être remplacés dès leur défaillance ou dégradation.

101
Les détecteurs de mouvement, aujourd’hui courants, sont aussi une solution économique en termes de « coût global ».

80
 b) – LES ASCENSEURS

Ceux des immeubles anciens doivent être réparés ou remplacés surtout dans les immeubles hauts102. Ces derniers et ceux des bâtiments
neufs appellent la mise en place des conditions nécessaires à un bon fonctionnement.
- Au niveau de leurs caractéristiques techniques :

 Commande par une clé et dispositifs rendant impossible les appels quand la cabine est en charge (pour limiter les jeux des enfants),

 S’assurer de l’étanchéité de la gaine d’ascenseur (en sous-sol et en terrasse) pour éviter la détérioration de la machinerie.

- Au niveau de leur exploitation :

 Nécessité absolue d’un concierge (les conciergeries attribuées comme logement doivent être rétablies dans leur fonction initiale),

 Suivi du fonctionnement technique par une entreprise spécialisée (contrat d’entretien).

c) – L’ECLAIRAGE PUBLIC

Son inexistence ou son non fonctionnement est très fréquent et constitue la cause première du climat d’insécurité dont témoignent, les
barreaux ou fenêtres, l’emploi de gardiens de nuit dans les parkings et souvent l’absence totale d’animation nocturne qui caractérisent de
nombreux nouveaux grands ensembles103.

Quand il existe déjà il faut :

 Procéder aux réparations courantes : Remplacement des condensateurs, luminaires et ampoules,

 Lever les obstacles de gestion éventuels en résolvant les conflits de prérogatives entre OPGI, APC, entreprise publique en charge de
l’éclairage extérieur.

Quand il n’est pas encore réalisé :

 Prévoir sa mise en place en veillant à ce que sa conception prenne en compte la sécurité, l’animation nocturne et la signalétique.

102
Il est à relever que, durant les années 90’ et 2000, nombre d’ascenseurs ont été remis en fonction par leurs copropriétaires , (pour des sommes de l’ordre d’un million de dinars par
appareil) sans aide des organismes publics et leur maintenance assurée, Outre le fait que les entreprises d’installation et d e réparation sont plus nombreuses aujourd’hui, il faut se
demander si l’accroissement du nombre des personnes âgées n’en ai pas une des causes : les chefs de famille – trentenaires au moins - qui ont occupé ces logement en 62’, ont
aujourd’hui 50 ans de plus, soit 80 ans au moins.
103
Le premier facteur de sécurité est en effet l’animation, et la présence aujourd’hui, dans les années 2000, d’équipements, principalement des commerces, dans les ensembles qui en
étaient dépourvus à leur construction , dans les années 80’, y a sensiblement amélioré les conditions de sécurité.

81
2.3. RAM 6 – LA COMMODITE DES LOGEMENTS

Les logements des immeubles et cités édifiés aux différentes périodes ne comportent pas toujours les éléments minimaux de confort. Sans
vouloir systématiquement les mettre aux normes des logements « modernes », il convient d’introduire, dans la mesure des possibilités
techniques et financières, des améliorations susceptibles d’élever le niveau d’habitabilité.
Il faut en particulier, agir sur :

a) – LE CONFORT SANITAIRE

Il peut être amélioré par :

 La création de WC dans les logements où ceux-ci sont collectifs, (il en existe encore)

 L’aménagement de salles d’eau minimales (douches, lavabo),

 L’installation de surpresseurs et citernes dans les immeubles hauts (la distribution par citerne en terrasses, dite « en parapluie » existait
dans de nombreuses cités mais a souvent été désafectée).

b) – LA SURFACE DES LOGEMENTS

Elle peut, dans certaines limites, être agrandie par :

 La restructuration par le regroupement des petits logements en un seul,

 L’annexion des coursives et le réaménagement des circulations (souvent déjà effectués tant bien que mal par les occupants),

 L’aménagement ou la remise en état des locaux communs pour les travaux ménagers (buanderie, terrasse), le jeu des enfants (salle
commune), l’entreposage des objets (caves) afin de « sortir » certaines activités de l’intérieur des logements.

c) – LE RACCORDEMENT EN GAZ

Il faut, dans le cas où le réseau existe, procéder au raccordement des bâtiments pour éliminer (en plus des dangers) les contraintes et
dégradations (marches d’escalier) découlant du transport des bouteilles de butane par les enfants.

82
2.4. RAM 7 – LE BON ETAT GENERAL DES ENSEMBLES D’HABITAT

Quand on a remédié aux dégradations (le plus souvent cachées) qui créent des conditions d’habitat inacceptables, on peut alors s’attacher à
donner un aspect général agréable aux ensembles d’habitat dont l’aspect (visible) de dégradation agresse quotidiennement les occupants à
l’intérieur et renvoie d’eux à l’extérieur, une image « dégradée » et dévalorisante.
Le « plus » à apporter doit amener les habitants à être fiers de vivre dans leur immeuble ou dans leur cité et donc à en respecter la propreté et
à la préserver des dégradations. Mais il importe d’insister sur le fait que ces opérations qu’on pourrait qualifier d’embellissement auront
d’autant plus de chance de durer que les problèmes de fond auront été résolus104.

a) – L’ASPECT DES ESPACES DE DISTRIBUTION

Il s’agit principalement de procéder :

 A l’entretien des revêtements (murs, sols, plafonds, marches d’escaliers) en améliorant leur durabilité (revêtement durs et anti-graffitis),

 A la réparation des menuiseries, vitrages, boites aux lettres, garde-corps d’escaliers en utilisant les matériaux adaptés à l’usage, répondant
aux normes techniques (portes des gaines techniques) et esthétiquement acceptables.

b) – LES FACADES DES BATIMENTS

Il s’agit, au-delà des opérations traditionnelles de blanchiment, d’effectuer :

 Le ragréage des ouvrages en béton éclaté (corniches, balcons), sources de dangers,

 La réfection des enduits (avec les enduits appropriés et le nombre suffisant de couches),

 Le brossage, lessivage ou sablage des revêtements en pierre,

 La réfection des revêtements (peinture en deux couches, faïence,…),

 L’homogénéisation des façades en intégrant les transformations réalisées par les occupants (quand elles sont acceptables) ou en les
généralisant (fermeture des loggias),

 La réparation avant peinture des garde-corps de balcons et des fermetures (surtout les volets roulants) des menuiseries,

104
Paradoxalement, les opérations dites de « réhabilitations » menées aujourd’hui, à grands frais par les wilayate, dans les grandes villes, continuent à être plus de l’ordre de
l’embellissement, de ravalement « de façades » que de traitement en profondeur des pathologies.

83
  Choix des peintures dans une palette harmonieuse de couleurs s’intégrant à l’environnement
.

2.5. RAM 8 – ADAPTER LE BATI ET SON ENVIRONNEMENT

L’impression d’inachèvement que renvoient beaucoup d’ensembles d’habitat est due notamment au manque de caractère des espaces
extérieurs, à l’absence d’équipements d’animation et à l’intégration insuffisante à la ville. Ces facteurs ne permettent pas aux habitants de
nouer facilement des relations et de s’approprier positivement leur cadre de vie.

Leurs prises en charge ne relève pas, pour l’essentiel, de la maintenance mais de l’amélioration105. Elles appellent à des investissements
complémentaires et dépendent plus des collectivités locales que des gestionnaires directs.

Les actions à mener doivent être concertées et autant que possible, prises en charge dans le cadre d’opérations globales de réhabilitation ou
de restructuration des quartiers. Elles doivent aussi être conçues en fonction des caractéristiques démographiques et du mode de vie des
habitants et non pas de façon stéréotypée.

Les principales actions à mener dans ce cadre consistent à :

a) – ACHEVER ET ADAPTER LES ESPACES EXTERIEURS

Il faut ici réaménager et équiper les espaces en fonction de l‘appropriation qui en est faite par les habitants :

 Aires de jeu pour les enfants en différenciant les traitements pour les différents âges,

 Terrain de jeux pour les adolescents (jeux de ballon,…),

 Aire de loisir pour les adultes suivant les pratiques relevées (jeux de boules,…),

 Zone de repos et de rencontre pour les personnes âgées (placette plantée),

 Jardins rattachés aux appartements de rez-de-chaussée ou à un immeuble,

 Aire de lavage et de réparation de véhicules, de cérémonies de sacrifice du mouton de l’Aid,

105
Une procédure dite « Amélioration urbaine » existe depuis le début des années 2000, financé sur budget de l’état, par le biais des services du ministère chargé de l’habitat et de
l’urbanisme. Malheureusement, ces actions sont menée de manière routinière, sans enquêtes ni concertation avec les occupants, avec au mieux, des études purement techniques
(étanchéité, voirie, murets d’encerclement des espaces verts). Ceci alors que des résultats plus prometteurs en étaient atten dus, les premiers projets pilotes, au nombre de 5, ayant été
conduits dans le cadre de la coopération algéro-allemande pilotée par la GTZ entre 1997 et 1999, La « formation des formateurs » et la « démultiplication » qui s’en ai suivi n’ont pas
permis d’atteindre les ambitieux objectifs de cette action. L’auteur ayant participé à un de ces projets, présentait cet échec. C’est souvent le destin des programmes de coopération et
de « mise à niveau » - dans tous les domaines – dédiés à l’Algérie par les organismes internationaux - principalement européens - qui sont totalement en décalage avec le contexte
national, malgré la qualité des experts et des outils proposés au plan méthodologique.

84
  Mobilier de signalétique urbaine (panonceaux indicateurs, plan de cité à l’entrée,…).

b) – REALISER UNE HIERARCHIE D’EQUIPEMENTS COLLECTIFS

Il faut en collaboration avec les institutions impliquées dans l’aménagement de l’habitat, réaliser des équipements attractifs qui, avec les
espaces extérieurs, favoriseront les rencontres entre habitants et offriront les services qui font défaut. En plus des commerces, prévoir les
équipements réclamés par les habitants et l’aménagement de locaux propices au développement de la vie relationnelle et à la convivialité :
Salle de jeux, de lecture et d’étude, de réunion des habitants, de fêtes…),

c) – ROMPRE L’ISOLEMENT DES CITES NOUVELLES DE LA PERIPHERIE

Pour cela, il faut surtout améliorer les transports en commun pour faciliter les déplacements vers les emplois et les services de la ville et créer
des liaisons avec les quartiers voisins (passages piétons, équipements communs) pour favoriser les contacts entre les populations anciennes
et nouvelles.

II. La Pérennité du Patrimoine

A côté de sa dimension sociale (qui renvoie à l’habitabilité), la maintenance a une dimension économique : Assurer la longévité du patrimoine
immobilier qui est un bien de la Nation. Celle-ci dépend :

 D’une part, de la capacité des ensembles d’habitat à résister aux sinistres de toute sorte qui peuvent provoquer leur destruction,

 D’autre part, de la durabilité qui leur est conférée face à l’usure provoquée par leur vieillissement avec l’âge et l’usage qui en est fait
par les occupants.

1. RESISTANCE DANS BATIMENTS AUX SINISTRES

Un bâtiment est exposé aux risques de destruction (partielle ou totale) non seulement s’il ne remplit pas les conditions de protection contre les
incendies et les explosions comme cela a été relevé précédemment, mais aussi, dans le cas où sa résistance est amoindrie du fait de vices

85
 cachés, à la suite de transformations inappropriées ou du fait de dégradations profondes qui sont susceptibles d’entrainer son effondrement
et/ou de le rendre vulnérable aux séismes.

Aussi, les deux conditions que doit remplir à tout moment un bâtiment sont-elles :

 La solidité de sa structure,

 La stabilité globale de la construction.

1.1. RAM 9 – ASSURER LA SOLIDITE DE LA STRUCTURE

De nombreux édifices ne remplissent pas (ou plus) les conditions de résistance requises du fait des dégradations ou des malfaçons qui
affectent leurs éléments porteurs. Il faut dans ce cas, veiller à leur bon état pour prévenir leur perte subite sous l’effet d’un séisme ou même du
vent. Ces ouvrages doivent notamment, faire l’objet des opérations suivantes :

a) – LA PROTECTION CONTRE L’ACTION DES EAUX

Les caves et vide sanitaires inondés, les remontées capillaires et les fuites sur les colonnes montantes et les descentes d’eaux usées peuvent
être à l’origine de graves détériorations de la structure du fait de leur conséquence sur :

 L’instabilité du sol ou la diminution de sa capacité portante,

 La désagrégation des ouvrages en béton et charpentes en bois,

 La corrosion des armatures.

b) – LA CORRECTION DES VICES DE CONSTRUCTION

Les nouveaux ensembles d’habitat comportent souvent des malfaçons touchant à la structure en béton armé. Il faut au moins procéder le cas
échéant, à la reprise de nœuds de poteaux et poutres (chemisage).

86
1.2. RAM 10 – ASSURER LA STABILITE D’ENSEMBLE DES BATIMENTS

La stabilité dépend non seulement de la structure mais aussi d’autres ouvrages dont la modification ou la suppression peuvent contribuer à la
fragilisation d’un bâtiment. Les exemples sont fréquents où les travaux de transformation effectués par les occupants et parfois même, par les
services techniques ou entreprises chargés de la maintenance.
Pour pallier à ces insuffisances, il faut au moins mener les travaux correctifs suivants :

a) – SUPPRESSION DES ELEMENTS SURCHARGEANT LA STRUCTURE

Les ouvrages visés sont principalement :

 Les surélévations inappropriées des bâtiments : (Construction en terrasse),

 Les rajouts de cloisons et de garde-corps lourds qui sont à l’origine des affaissements de planchers, coursives et balcons,

 Les superpositions dans le temps de plusieurs couches de protection d’étanchéité lourde sur les terrasses.

b) – REMISE EN PLACE DES OUVRAGES PARTICIPANT AU CONTREVENTEMENT

Ce sont :

 Les cloisons qui ont été supprimées (surtout dans les rez-de-chaussée transformés en commerce dans les immeubles anciens) 106,

 Les murets de contreventement qui n’ont pas été prévus dans les vide sanitaires de beaucoup d’immeubles construits avant le séisme
de Chlef (1980)107.

106
La mise eu œuvre d’une telle recommandation aurait sans doute évité la démolition du bâtiment dit « de la Parisienne », au centre d’Alger, suite à des travaux touchant la structure,
réalisés par le gérant de la pâtisserie éponyme.
107
Après le séisme de Boumerdes de 2003, ces contreventements en infrastructure et ceux en superstructure pour les immeuble de plus de deux étages, ont été rendus obligatoires
dans les nouveaux bâtiments situés dans la même zone sismique.

87
 2. LA DURABILITE DES DIFFERENTS OUVRAGES
C’est là l’objectif par rapport auquel est rapportée le plus couramment la maintenance : agir contre l’usure des différentes parties du bâti pour
leur assurer une durée de service optimale.
Pourtant même ce « noyau dur » de la maintenance est, autant sinon plus que les autres aspects « périphériques » qui lui sont lis, très peu pris
en charge.
La distinction entre les différentes dégradations qui doivent retenir l’attention des gestionnaires est plus intéressante à faire ici par rapport à
leurs effets (plutôt que par corps d’état) selon qu’elles affectent :

 Le comportement des ouvrages porteurs,

 Le comportement d’autres ouvrages,

 Et même le « comportement » des occupants.

2.1. RAM 11 – PREVENIR LES DEGRADATIONS INFLUANT SUR LES OUVRAGES PORTEURS

La détérioration des éléments de structure n‘est souvent que la conséquence de la défaillance des ouvrages secondaires qui sont sensés
assurer sa protection. Quand leur maintenance est négligée des dégradations, mineures au départ, deviennent vite, plus importantes, plus
graves et plus (ou même trop) coûteuses à réparer.

Ce scénario est caractéristique de beaucoup d’immeubles anciens, mais il n’épargne pas les nouveaux.

Les ouvrages concernés sont principalement ceux qui doivent assurer la protection du bâtiment contre les eaux.

a) – L’ETANCHEITE DES TOITURES

L’entretien a, dans ce domaine, pour objet de prévenir et, le cas échéant, de corriger les défauts constatés, en procédant selon les cas :

 A la remise en place des éléments de protection (gravier des étanchéités-terrasses, couronnement et chapeaux de couverture des
ventilations),

 Au nettoyage des entrées des eaux pluviales (gargouilles et crapaudines,

 A la réparation des multicouches et relevés détériorés (perforation, déformation, fissuration, décollement,

88
  Au renouvellement des couvre-joints de dilatation,

 Au remplacement des tuiles et verrières cassées.

a) – L’ETANCHEITE DES MURS EXTERIEURS

Corriger notamment les défauts affectant :

 Les matériaux de revêtement : enduits désagrégés, céramiques décollées,

 Les joints entre panneaux préfabriqués : étanchéité, éclatement du béton,

 Les ouvrages saillants : larmier détérioré, chéneaux descellés.

b) – L’ETANCHEITE DES SOUBASSEMENTS

Assurer particulièrement :

 La protection des murs et planchers bas contre les remontées capillaires,

 Le drainage des sous-sols et l’assèchement des parois - particulièrement celles en pierre - en contact avec le sol.

c) – LES FUITES SUR LES CANALISATIONS

Vérifier fréquemment l’état et réparer rapidement :

 Les descentes d’eaux usées et pluviales détériorées,

 Les raccordements des canalisations et des appareils sanitaires,

 L’étanchéité du sol des salles d’eau.

2.2. RAM 12 – EFFECTUER A TEMPS LES MENUES REPARATIONS SUR LES OUVRAGES SUPERFICIELS

Le vieillissement normal de ces ouvrages peut, si les corrections nécessaires n’interviennent pas à temps, entrainer des dégradations en
chaine et toucher d’autres ouvrages qui sont alors plus difficiles et plus coûteux à réparer. Il en est par exemple ainsi des ouvrages comme :

89
a) – LES PEINTURES DE PROTECTION

Les refaire :

 Sur les menuiseries bois avant leur éclatement,

 Sur les ouvrages métalliques avant la généralisation de la rouille,

 Sur les murs avant l’altération des enduits.

b) – LES COMPLEXES D’ETANCHEITE

Les nettoyer, corriger les poinçonnages et autres déformations, avant la détérioration du feutre et que les infiltrations n’altèrent les revêtements
des plafonds des derniers niveaux. (Idem dans les logements face aux fuites d’eau).

c) – LES SOLS DES SALLES HUMIDES

Le défaut d’étanchéité des sols des salles humides (cuisines, salles de bains, WC) est souvent à l’origine de l’effondrement de planchers de
ces espaces souvent soumis à la présence d’eau due à divers usages (lavage fréquent à grande eau, sol soumis à une humidité omniprésente
favorisée par les habitudes de réaliser certaines tâches ménagères – préparation des repas, vaisselle - à même le sol, présence de douchettes
dans les WC, surcharge d’utilisation de ces espaces dans les logements surpeuplés).

La prévention de ces dommages tient pourtant à des travaux simples :

 La réfection des joints de carrelage des sols de ces espaces,

 La reprise totale du revêtement avec pose d’une étanchéité liquide.

Les effondrements liés à cette pathologie - évoqués plus haut -, ont des conséquences d’autant plus graves que les dégâts interviennent
brutalement après une corrosion lente sans signes apparents autres que l’écaillement des peintures. Ce phénomène a été constaté dans les
bâtiments de différents types et âge et touche les éléments de structure des planchers, c’est-à-dire, selon les cas, des poutrelles en bois, des
profilés métalliques ou des ferraillages de poutrelles en bétons).

90
REMARQUE :
Selon qu’elles interviennent à un stage plus ou moins avancé du processus de dégradation, les opérations à effectuer relèveront :

 Tantôt de la maintenance préventive systématique (suivant un échéancier défini d’après le temps d’usage),

 Tantôt de la maintenance préventive conditionnelle (en fonction d’un évènement défini préalablement en tant qu’annonciateur d’un
début de dégradation),

 Sinon de la maintenance corrective (après constatation de dégâts manifestés révélant un stade avancé de dégradation).

2.3. RAM 13 – MAINTENIR EN BON ETAT LES OUVRAGES INFLUANT SUR LE COMPORTEMENT DES OCCUPANTS

L’attitude des occupants est déterminée dans une large mesure par la qualité de service qui leur est offerte par leur habitat.
Un environnement dégradé provoque, dans le meilleur des cas, le manque d’attention, dans le pire, les actes de vandalisme.

Même des dégradations techniquement légères n’ayant pas d’effets directs sur le comportement d’autres ouvrages du bâtiment, mais qui
marquent négativement le cadre de vie, peuvent être la source de dégradations profondes résultant des réactions des occupants. C’est
particulièrement le cas quand les espaces communs intérieurs et extérieurs sont incommodes ou dégradés.

A ce titre, assurer le confort de l’habitat, c’est en même temps contribuer à allonger sa durée de vie. Ce qui confère aux recommandations
relatives à l’habitabilité et particulièrement à celles portant sur le fonctionnement des installations techniques (RAM 5) et sur l’état général
(RAM 7), une dimension à la fois sociale (la commodité d’usage) et économique (la conservation du bien immobilier).

91
CHAPITRE IV RECOMMANDATIONS D’ORGANISATION DE LA
MAINTENANCE ET DE L’AMELIORATION

92
Lorsqu’on aborde le problème de la maintenance, on est nécessairement amené à l’examiner sous trois angles :

 Du point de vue des circonstances générales qui l’entourent c’est-à-dire par rapport au contexte économique, social, technique et
réglementaire dans lequel elle est menée, qui balise son champ d’action et détermine les caractéristiques du bâti existant et produits,

 Du point de vue des modalités concrètes de gestion proprement dite, c’est-à-dire par rapport aux instruments et méthodes utilisés,

 Du point de vue de résultats sur le terrain, c’est-à-dire des actions de maintenance elles-mêmes (examinées en première partie).

En empruntant au langage informatique, cela revient à mettre en adéquation :

 Les données d’entrée,

 Le traitement de ces données,

 Les résultats recherchés en sortie.

Si les occupants ont tendance à ne voir de la maintenance que les insuffisances au plan des résultats (les « sorties »), les gestionnaires évoquent,
par contre, davantage les contraintes exogènes (les « entrées ») qui limitent leur action. Quant aux observateurs extérieurs, ils situeraient plutôt les
problèmes au niveau de l’activité même des gestionnaires (le « traitement »).

Pour réconcilier ces appréciations apparemment divergentes - car partielles-, il faut (avoir, promouvoir, construire et conduire) une approche de
l’organisation de la maintenance qui prenne en charge à la fois les exigences :

 De pertinence et d’efficacité de son contenu (afin que ses effets aillent dans le sens des objectifs développés dans le chapitre précédent),

 De globalité de sa conception,

 De rationalité de sa conduite.

Le premier angle renvoie à la nécessité de réunir des circonstances générales favorables dans deux sphères étroitement imbriquées à celle de la
maintenance : La promotion de l’exploitation de l’habitat.

La maintenance d’un bâtiment commence en effet, pourrait-on dire, avant même sa construction dans la mesure où c’est de ses caractéristiques
de départ, aux plans technique, architectural et urbanistique, que dépend sa maintenabilité ultérieure.

On tend d’ailleurs, dans de nombreux pays, à considérer le coût de construction seulement comme la « première mise » d’un coût global qui inclut
aussi des coûts différés, dont ceux de maintenance.

Si ceci est valable en général, cela prend encore plus de force dans un contexte comme celui de notre pays aujourd’hui où, sous l’effet conjugué
de multiples facteurs, les circonstances qui entourent la construction neuve se sont détériorées au point de ne produire que des ensembles

93
d’habitat à problème depuis une décennie108. Or, pendant cette seule période, on a construit près de la moitié du parc immobilier collectif. Celui-ci
est appelé à se développer à un rythme soutenu durant les décennies à venir pour répondre à la pression de la demande.

Dans ce contexte, il est clair que si on ne veut pas que les besoins en maintenance évoluent exponentiellement avec la croissance du parc
logement, il faut dès maintenant, s’atteler à améliorer le processus de promotion.

Les mesures à prendre, notamment dans le cadre de nouvelles dispositions qui doivent régir la maitrise d’ouvrage109, peuvent être ramenées à
deux exigences (à deux mots d’ordre, serait-on tenté de dire) auxquelles doivent, les actions des différents intervenants, s’efforcer à répondre :

 Le respect des « règles de jeu » de la maitrise d’ouvrage,

 Le respect des « règles de l’art » de la construction.

1. RESPECTER LES REGLES DE JEU

Cette première exigence, liée au processus de la promotion, est sous-tendue par le souci d’assurer la cohérence des actions du maitre
d’ouvrage et de ses partenaires.
C’est là un besoin urgent en regard de la situation qui largement prévalue jusqu’ici, dans laquelle, sous couvert de l’urgence et de la pénurie,
on a fait fi de l’application des règles (par ailleurs, insuffisantes) régissant la production du bâti.

A l’instar de ce qui se produit dans le domaine de la maintenance, la tendance à parer au plus pressé, au lieu de fonder l’action sur des bases
saines, a ici aussi, été prédominante.

Les résultats : Ce sont non seulement des ensembles d’habitat dont la dimension, la conception et la réalisation, posent des problèmes, que
les gestionnaires n’ont pu jusqu’ici surmonter, mais ce sont aussi des conflits de responsabilités dans la gestion des différents espaces et
ouvrages construits, parce que tous les organismes concernés par la réalisation de cet habitat et/ou appelés à intervenir dans sa
maintenance110 n’ont pas été consultés ou associés aux différentes étapes du projet.

Pour préparer de bonnes conditions à la maintenance ultérieure des ensembles promus, il faut (que ce soit dans le cadre des procédures
actuelles ou à l’occasion des réaménagements envisagés de la maitrise d’ouvrage) apporter des améliorations visant à :

108
Cette appréciation, portée en 1988 concernaient donc les constructions réalisées durant la décennie 80’. Depuis, 25 ans après, le bilan s’est alourdit,
109
Les dispositions souhaitées ici, n’ont pas fait l’objet de textes règlementaires à la hauteur des besoins à ce jour. Il serait néanmoins utile de faire le bilan de l’application des textes
en vigueur à ce jour en la matière.
110
A titre d’exemple, les réseaux réalisés par les promoteurs mais dont l’exploitation sera dévolue aux concessionnaires .

94
 1.1. ROM 1 – REVALORISER LES ETAPES SENSIBLES DE LA PROMOTION

Ces étapes, jusqu’ici minorées, portent surtout sur les opérations suivantes :

 Les choix préalables relatifs à la taille, à la consistance, à maintenance et à la localisation du programme qui sont les déterminants de base
du coût de construction et de la qualité et de la maintenabilité du projet.

 Les modes d’affectation du terrain d’assiette et la définition préalable des statuts de propriété et de gestion des différents espaces et
ouvrages prévus, notamment les VRD et les espaces résiduels aménagés ou « libres ».

 L’élaboration du cahier de charge de la mission de maitrise d’œuvre qui doit préciser, en plus du programme, les directives urbanistiques,
architecturales et techniques prenant en compte les règles d’occupation du sol, les souhaits du maitre d’ouvrage et les exigences
normatives relatives aux équipements techniques et aménagements dont la gestion relève d’autres intervenants (espaces extérieurs par la
commune, réseau de gaz et d’électricité par Sonelgaz, de téléphonie par Algérie Télécom).

 Les études architecturales et techniques auxquelles il convient de réserver le temps nécessaires (les erreurs dues à la précipitation se
paient chères au stade de la réalisation) et d’assurer les conditions de qualité (en adoptant la formule de concours).

 Les approbations des études par la maîtrise d’ouvrage et la délivrance du permis de construire, qui ne doivent pas être de simples
formalités, mais autant d’occasions de vérifier la conformité de l’étude aux critères formulés au départ.

 L’élaboration des cahiers des charges des appels d’offres de travaux puis des marchés de réalisation, dont les clauses doivent être
pertinentes, et qui pourraient inclure, en sus des garanties légales (décennales) des garanties contractuelles de l’entrepreneur ou des
fournisseurs d’équipements.

 Le suivi et le contrôle technique de la réalisation, auxquels sont astreints respectivement le maitre d’œuvre et le CTC, mais aussi d’autres
intervenants complémentaires devenus aujourd’hui incontournables, comme les bureaux de management de projet chargés de l’OPC
(Ordonnancement, Planification et Coordination) qui sont des métiers à part entière, les cellules de synthèses, sur chantiers, les bureaux
spécialisés en HSE (Hygiène, Sécurité de chantier et protection de l’Environnement), qui doivent être rémunérés de façon conséquente 111.

 La réception provisoire des différents ouvrages qui doit se faire avec le minimum de réserves.

 La réception définitive du projet, qui doit être subordonnée à la reprise des vices cachés apparus à l’issue de la première année de service
et qui ne doit pas être formelle ou « de fait » quand l’année est écoulée.

111
A ce jour encore – en 2015 -, les honoraires de suivi des travaux par les maîtres d’œuvre règlementés pour les constructions publiques, sont insignifiants en regard des missions à
accomplir. Après avoir stagnés depuis 1988, ils ont connu une « actualisation » en 1999 mais depuis, ils sont figés. La meilleure formule serait sans doute de les indexer au coût de
réalisation – comme les études - par une grille de pourcentages tenant compte de la complexité des projets.

95
 1.2. ROM 2 – DELIMITER ET PRECISER LES RESPONSABILITES

Ceci concerne chacun des intervenants aux différents niveaux du processus de promotion. Outre les ministères de tutelle concernés et la
wilaya, les organismes « parties-prenantes » sont :

 Le maitre d’ouvrage qui doit être progressivement rétablis dans toutes ses prérogatives d’acteur principal,

 La commune, dont le rôle est limité jusqu’ici, à celui de fournisseur de terrain,

 L’organisme aménageur, inexistant en tant que tel jusqu’à la création des agences foncières locales, qui ont un rôle important à jouer dans
la coordination des « études et travaux d’aménagement des zones d’habitat »112.

 Les organismes publics chargés de la gestion différents réseaux (les services des eaux, d’électricité, du gaz, de téléphone, de voirie,…),

 Les organismes de contrôle technique : CTC : Protection civile,

 Le maitre d’œuvre et les entreprises de réalisation dont les engagements sont fixés par la règlementation et doivent être détaillés dans les
contrats les liant au maitre d’ouvrage.

1.3. ROM 3 – AMELIORER LES MECANISMES DE CONCERTATION

La prise en compte, dans les projets, des besoins et contraintes des différentes parties impliquées dans leur réalisation et/ou leur gestion,
exige que ces derniers soient considérés par le maitre d’ouvrage comme des partenaires à part entière et qu’eux se comportent en tant que
tels. Le développement de ce « Partenariat » pourrait être favorisé par :

 La désignation du maitre d’ouvrage en tant que « pilote » du projet,

 L’amélioration du fonctionnement des « comités ad-hoc », qui regroupent les services qui sont partie-prenantes dans les « commissions de
choix de terrain »113 puis dans la délivrance du permis de construire,

112
Cela n’a pas été finalement le cas, puisque les agences foncières ont, dans les faits, limité leur action à la production de foncier à destination du secteur promotionnel (zone
d’affaire comme celle de Bab-Ezzouar, quartiers résidentiels ou mixte tel-que Said-Hamdine). La viabilisation des zones résidentielles a échu aux promoteurs eux-mêmes (OPGI,
AADL), financée sur le chapitre 7.21 des dépenses publiques. La procédure d’aménagement dite « ZHUN » (Zone d’Habitat Urbaine Nouvelle) a disparue sans être remplacée. Les
autres établissements d’aménagement urbains créés sont ceux dédiés aux Villes Nouvelles, qui ont des compétences territoriales limitées à leur territoire.
113
Cette pratique, de choix de terrain de « visu », lors d’une tournée regroupant tous les services de wilaya, sur la base d’un premier tri demandé généralement au bureau d’étude
d’urbanisme territorialement concerné (CNERU, URBAS, URBAN, etc.), est révélateur du caractère d’improvisation qui caractéris e l’étape fondamentale de la localisation des nouvelles
opérations d’habitat. Ceci se fait d’ailleurs souvent à l’encontre des dispositions des instruments d’urbanisme (PDAU et POS) pourtant approuvés et, plus qu’applicables, opposables.

96
  L’organisation de conférences entre les futurs gestionnaires des diverses installations du projet.

2. RESPECT DES REGLES DE L’ART

Cette exigence liée au produit de promotion découle de la nécessité d’assurer la qualité du cadre bâti.

La clarification des responsabilités au plan administratif, objet de la recommandation précédente, est le premier pas à faire. Mais il reste des
aspects liés à l’architecture et aux techniques qui doivent, eux aussi, être améliorés en parallèle.

Il s’agit de prendre en charge les insuffisances de tout ordre qui caractérisent les nouveaux ensembles d’habitat.

Les dispositions diverses à prendre dans ce sens doivent concourir à la réalisation des objectifs suivants :

2.1. ROM 4 – RELEVER LA QUALITE DES ETUDES

 Au plan architectural et urbanistique : Par la rupture avec les solutions stéréotypées dans la conception des logements, des espaces
communs et des aménagements extérieurs.

Celle-ci doit tout d’abord prendre appui sur le profil, les besoins socio-culturels et des caractéristiques démographiques des populations qui
les occuperont. Des enseignements utiles peuvent être, de ce point de vue, retirés de l’observation et de l’analyse de la manière dont sont
vécues (positivement ou négativement) les différentes formes d’habitat existantes du fait de leur taille, de la morphologie des espaces, des
possibilités d’appropriation qu’elles offrent.
« Sans être la cause de tous les problèmes, la conception urbanistique et architecturale porte néanmoins une part de responsabilité dans
la « deshumanisation de certains nouveaux biens d’habitation »114.

L’architecture doit aussi répondre aux exigences de la maintenabilité en prenant en ligne de compte les opérations d’entretien à effectuer
(par exemple : Vide sanitaires/techniques accessibles pour les réparations) 115 et les contraintes que rencontrent les gestionnaires
(profusion d’espaces verts contradictoire avec les problèmes d’approvisionnement en eau par exemple). Ces aspects doivent figurer dans
le cahier de charge de la maitrise d’ouvrage.

114
In : « 40 ans de maîtrises d’ouvrage du logement social en France », UNFO-HLM, p.67
115
Ces dispositifs constructifs sont aujourd’hui interdits.

97
  Au plan technique : Par le choix de matériaux, d’équipements et de dispositifs constructifs fiables, adaptés à l’usage et aux capacités de
maintenance et conformes au cahier de charge (par exemple canalisations d’AEP répondant aux normes imposées par les services des
eaux)116.

Ces études doivent aussi être complètes (étude de drainage des eaux souterraines et superficielles, coordination des positions des
ouvrages des corps d’état secondaires, etc.) et se référer à des produits, composants et matériaux nationaux117 pour réduire au minimum
les modifications et substitutions lors de la réalisation et faciliter leur réparation ou remplacement ultérieurs lors de la maintenance.

2.2. ROM 5– AMELIORER LA QUALITE DE LA REALISATION

En particulier celle :

 Des ouvrages porteurs qui présentent des malfaçons de contrôle (de résistance et non de qualité auquel ils sont soumis = dosage
et granulométrie des bétons et mortiers, enrobage des armatures, qualité des jonctions entre poutre et poteaux, planéité des dalles
de planchers.

 Des ouvrages en maçonnerie qui ne sont pas toujours rectilignes et exempts de fissures.

 Des réseaux de fluides (intérieurs et extérieurs) dont les malfaçons sont un phénomène chronique et la source des multiples
problèmes.

 Des voiries qui ont une durabilité très courte du fait des insuffisances de mise en œuvre (granulométrie et température du bitume
inadéquats, pose par temps de pluie, couche de base non compactée,…),

 Des finitions des bâtiments et aménagements extérieurs, y compris les opérations de nettoyage de chantier (logements et espaces
extérieurs en particulier).

2.3. ROM 6 – AMELIORER ET ELARGIR LES CONTROLES TECHNIQUES ET DE SECURITE

Tant au niveau des études que la réalisation, le contrôle technique, souvent décrié pour les rectificatifs qu’il exige des maîtres d’œuvre et
entreprises, reste insuffisant.

116
Cela concerne notamment les réseaux d’AEP qui, après avoir été pendant un certain temps, réalisés en PVC, et de ce fait non pris en charge en gestion, par les services des eaux,
sont maintenant réalisés en fonte, comme ces derniers l’exigent.
117
On dirait aujourd’hui « localement disponibles » puisque les produits de toutes provenance sont devenus abondants..

98
 Celui-ci se limite actuellement au génie civil et à l’étanchéité, ce qui ne couvre pas tous les champs des ouvrages118 couverts, au sens du
code civil, la responsabilité décennale.

Il serait utile d’étudier la possibilité d’élargir le domaine du contrôle : Soit au plan juridique dans le cadre des garanties légales, soit au seul
niveau contractuel, dans le cadre des conventions avec le CTC) à d’autres ouvrages, notamment les réseaux de fluide dont les défauts
portent souvent atteinte à la stabilité des bâtiments.

Le contrôle pourrait aussi gagner en efficacité si la responsabilité du contrôleur était aussi engagée légalement 119 à côté de celle du maitre
d’œuvre et de l’entrepreneur qui sont actuellement les seuls qu’engagent les dispositions de la loi relative aux assurances 120.

- En ce qui concerne le contrôle de sécurité, il est réalisé par :

 La protection civile pour la sécurité incendie, mais seulement pour les immeubles de grande hauteur (IGH)121 et mixte incluant une
partie dédiée à un Etablissement Recevant du Public (ERP).

 Les services de l’électricité et du gaz qui réceptionnent avant leur alimentation, les réseaux qui les concernent.

Il se trouve que, si ces derniers exercent leur contrôle jusqu’à la mise en service, ce n’est pas le cas de la protection civile qui en est
absente. Ainsi, de nombreuses tours réalisées (dans les années 80’) ont un réseau incendie non raccordé122.

REMARQUE :

Il est clair que nombre des aspects négatifs relevés s’alimentent de l’insuffisance de la réglementation technique de la construction. Sa
mise en place progressive contribuera nécessairement à l’amélioration de la qualité des constructions à venir.

La maintenance du patrimoine immobilier, contrairement à l’opinion répandue n’est pas seulement l’affaire des organismes de gestion et sa
qualité ne dépend pas uniquement de celle de leur organisation pour mener cette mission. Même si le gestionnaire est le premier

118
Mohamed KOBTAN, avocat spécialiste en assurances, note que : « L’art. 554 du code civil lie la garantie décennale à « la destruction totale ou partielle des travaux de
construction » et «l’étend aux défauts qui menacent la solidité et la sécurité de l’ouvrage » mais les parties de l’ouvrage pouvant entreiner la mise en œuvre de la responsabilité de
l’ouvrage ne sont pas précisées » In : « La notion de constructeur et la sanction du contrôle » communication lors d’un symposium sur la responsabilité civile des constructeurs.
119
Cette responsabilité a été déjà reconnue de fait suites aux condamnations prononcées après le séisme de Boumerdes de 2001, ce qui faire en quelque sorte jurisprudence,
120
Loi 80-07 relative aux assurances du 09/08/1980 – section 3, art.94.
121
Aujourd’hui, les projets de toute nature et d’une certaine importance sont tous soumis au visa de la protection civile dans le cadre du permis de construire. Pour autant, le décret 76-
35 du 20/02/1976 portant réglementation de la sécurité contre les risques d’incendie et de panique n’a pas été révisé, au poi nt où les services de la protection civile se réfèrent à la
règlementation française, elle, régulièrement actualisée.
122
C’était le cas, et sans doute est-ce toujours le cas, dans les tours de logement sociaux hautes de 12 étages, des cités dite des « 2500 et 498 » logements à Bab-Ezzouar

99
 concerné, il ne peut à lui seul faire face à toutes les exigences de la maintenance. Il doit être aidé dans sa mission par les divers
partenaires concernés à différents titres : Les collectivités locales, les services publics dans différents domaines et les occupants.

Par ailleurs, même si ces conditions sont réunies, les efforts des gestionnaires resteront limités si les ressources dont ils disposent à
l’intérieur (financière, humaine et organisationnelles en particulier) et les moyens auxquels ils peuvent avoir recours à l’extérieur
(entreprises de travaux et de prestations diverses) ne correspondent pas qualitativement et/ou quantitativement à leurs besoins.

Or, il se trouve que précisément aucune de ces deux conditions générales n’est réunie jusqu’ici :

 Les gestionnaires opèrent, à de rares exceptions près, dans un contexte marqué par la défaillance de la plupart de leurs
partenaires.

 Les moyens mis en œuvre se situent bien en deçà des exigences et créent un déséquilibre chronique de la gestion.

C’est pourquoi l’amélioration de la maintenance du patrimoine passe aussi par des mesures de redressement à même de favoriser :

 La clarification des rôles et l’unification des démarches des diverses parties impliquées à titre principal ou accessoire dans
l’organisation générale de la gestion de l’habitat.

 La mise en place de ressources de tout ordre en fonction de la nature et de l’ampleur des besoins.

3. CLARIFICATION DES ROLES ET UNIFICATION DES DEMARCHES

Ces exigences, liées au fonctionnement de l’exploitation du patrimoine immobilier, découlent de la nécessité d’assurer la complémentarité des
interventions.
Si les gestionnaires continuent, (en prenant sur eux de tout faire) à opérer dans une situation confuse qui favorise la dilution des
responsabilités, cela ne fera qu’entretenir et même accroitre :

 La démission de certains de leurs partenaires publics (services d’hygiène des APC, services des eaux).

 La confusion chez les occupants (locataires et copropriétaires) quant à leurs responsabilités et à celles des différents services publics.

 Les attaques dont les offices de gestion sont souvent l’objet, tant de la part de leurs partenaires (qui chercheraient ainsi à cacher leur
inaptitude ou leur absence) que de celle des occupants.

100
 Plutôt que de conforter chacun dans son attitude d’expectative, il faut au contraire (re) mettre chacun face à ses responsabilités.
De ce point de vue, il serait particulièrement opportun d’engager les actions visant à :

3.1. ROM 7 – HARMONISER ET PRECISER LES MISSIONS ET RESPONSABILITES

Si la confusion qui règne dans ce domaine est due en partie à une connaissance insuffisante de la réglementation par les différentes
parties, elle est aussi liée à des insuffisances de la réglementation elle-même.

A ce titre, il faudrait s’attacher à :

 Combler les vides juridiques ou réglementaires existants, notamment en ce qui concerne l’organisation de la concertation.

 Harmoniser les différentes dispositions en supprimant les parallélismes des formes et les chevauchements dans les prérogatives et les
charges et en ajustant les unes aux autres les missions des divers partenaires.

 Préciser les points obscurs ou litigieux.

 Apporter les réaménagements susceptibles de rendre plus opératoires les différents textes123.

3.2. ROM 8 – FAIRE CONNAITRE LARGEMENT LA REGLEMENTATION

On pourrait à cet effet élaborer :

 Un recueil des textes législatifs et réglementaires fixant la répartition des différents travaux d’entretien et des opérations de contrôle
entre les divers intervenants (OPGI, bailleurs privés, locataires, copropriétaires, services techniques, d’hygiène, de santé, de la police
urbaine…). Ce document serait en quelque sorte « le Code de la Gestion de l’Habitat ».

 Un résumé de ces textes sous forme d’aide-mémoire pour les opérateurs.

 Un livret du locataire reprenant sous une forme didactique les droits et devoirs de ce dernier et lui indiquant les organismes à contacter
pour la prise en charge de tel ou tel problème124.

 Un guide – illustré – de la copropriété vulgarisant les dispositions (à préciser) qui la régissent.

123
Notamment le règlement de copropriété, en ce qui concerne la notion « d’Ensemble Immobilier » (à laquelle correspond l’unité de gestion de la copropriété) dans le cas des
ensembles d’habitat de plusieurs centaines – voir plusieurs milliers – de logements.
124
Le contrat type de location (décret 76-147 du 23/10/1976) est insuffisant de ce point de vue.

101
 Les moyens audio-visuels de masse pourraient également être mis à contribution par :

 L’organisation de « tables rondes » sur ces questions.

 La diffusion de films documentaires ou de spots de vulgarisation.

 L’édition de dépliants, affiches125.

3.3. ROM 9 – ORGANISER LA CONCERTATION

Une autre raison des insuffisances et incompréhensions qui entourent la maintenance réside dans l’absence de cadre de dialogue entre
les différents partenaires et avec les occupants. Il serait utile d’en créer afin de régler les litiges dans les délais et d’harmoniser les
démarches.

 La concertation entre partenaires publics pourrait être organisée dans le cadre d’une commission communale de gestion de l’habitat à
instituer.

 La concertation avec les représentants des occupants, dans le cadre des commissions de cités (ou de secteur dans le cas
d’immeubles urbains dispersés) regroupant les représentants de l’OPGI, du personnel d’entretien et des occupants.
Les gestionnaires pourraient, dans ces cadres, déterminer et même négocier les domaines de compétence de chacun de leurs partenaires.

3.4. ROM 10 – RENFORCER LE CONTROLE

Pour veiller au respect des règles mises en place, il faut notamment que les corps suivants jouent un rôle plus dynamique :

 Le président de l’APC, qui a de larges prérogatives en matière de voirie, de salubrité et de tranquillité publiques126 non seulement en
tant qu’intervenant mais aussi en tant qu’organisateur et contrôleur (une mission bien lourde avec peu de moyens pour les communes
à ressources réduites)127.

125
Au moment de la rédaction de ces recommandations, l’internet n’était pas ouvert au grand public. Aujourd’hui, avec la diffusion des ordinateurs domestiques et la pratique très large
de l’internet, il est évident que le recours à des sites internet interactifs sera d’un apport certain.
126
Décret 81-264 du 10/10/1981
127
Ceci pour les communes dites « urbaines ». Que dire des communs périphériques qui sont, ces dernières années, celles où sont implantés les nouveaux programmes. Sont-elles, à
cet effet, dotées de ressources supplémentaires ? Si ce n’est pas le cas, il faudrait sans doute y songer.

102
  Les inspecteurs de services publics communaux128 qui « sont chargés de vérifications, enquêtes, interventions, constats et poursuites
des infractions à la réglementation dans les filières urbanisme, voirie, nettoiement et hygiène.

 Le corps de la police de l’urbanisme.

 Les services de la protection civile et les commissions de prévention et de protection civile de wilaya prévues par la loi 129 en ce qui
concerne le contrôle des conditions de sécurité dans les immeubles d’habitation et les éventuels établissements dangereux, insalubres
ou incommodes intégrés aux zones d’habitat.

 Les services de santé publique des secteurs sanitaires, qui doivent exercer effectivement leur droit de regard sur les conditions de
salubrité et d’hygiène de l’habitat.

 Les services de l’environnement en ce qui concerne les activités bruyantes130.

4. METTRE EN PLACE LES RESSOURCES NECESSAIRES

Cette exigence liée aux moyens de l’exploitation du patrimoine immobilier résulte de la nécessité de les mettre en adéquation avec les besoins
de la maintenance.

Les manques à ce niveau, que soulignent à juste titre de nombreux gestionnaires, sont à la base de ce qui a été qualifié précédemment de
« dégradation des conditions de gestion ». Les déséquilibres de ce point de vue sont multiples et appellent un faisceau d’actions dans de
nombreux domaines.

On peut les distinguer selon qu’elles concourent :

 Soit à la mise à niveau des moyens des organismes de gestion,

 Soit à l’élargissement des possibilités de recours à des services extérieurs.

128
Décret 80-288 du 20/12/1980
129
Ordonnance n° 76 du 20/02/1976 relative aux règles applicables en matière de sécurité contre les risques d’incendie et de panique et à la création de commissions de prévention et
de protection civile.
130
Loi 83-03 du 05/02/1982 relative à la protection de l’environnement

103
 4.1. ROM 11– LES RESSOURCES FINANCIERES

Les contraintes réelles dans ce domaine jouent souvent un rôle inhibiteur et maintiennent les OPGI dans un statut de « plaignant » permanent.
Pour « qu’ils accèdent…… à la « majorité » et qu’ils puissent ainsi se gérer eux-mêmes et gérer leur patrimoine en veillant à la fois, à la santé
de leurs propres finances et à l’accomplissement sans frein de toute leur mission »131, trois axes d’efforts se présentent à eux et à la
collectivité.

1) - Plutôt que comme des freins, ces contraintes peuvent être envisagées – surtout dans les périodes de « crise »132 guère propice au
volontarisme, comme des raisons de rechercher des gains de productivité et des solutions qui ne dépendent pas des ressources
financières. Il est nécessaire dans cette optique :

 D’améliorer les modalités de recouvrement des loyers et charges auxquelles le non-paiement est souvent imputable :
Rapprochement des points de règlement des usagers (les régies au lieu de siège de l’office), distribution par porte-à-porte des
quittances, introduction du système de règlement par retrait automatique sur compte (déjà utilisé par les PTT et Sonelgaz, relance
systématique à brève échéance133, transmission automatique des dossiers des « récalcitrants » à la justice (qui doit pénaliser et
non se contenter » d’ordonner le paiement « comme c’est quelques fois le cas). En un mot, il faut aller vers l’usager plutôt que
d’attendre qu’il se manifeste.

 De mieux utiliser les ressources disponibles en recentrant les dépenses sur la mission principale de maintenance dévolue aux
OPGI : Rééquilibrage de la structure du personnel (administratif, technique, de service) ; réduction du personnel de soutien,
diminution des « dépenses diverses »134, recours autant que possible à des services extérieurs pour certaines prestations ; gestion
des stocks de matières et équipements ; organisation optimale des interventions de façon à en diminuer le coût, pertinence des
actions de manière à assurer leur durabilité, etc….

2) – Sans s’illustrer sur les moyens qui peuvent être dégagés, il faut néanmoins inventorier toutes les « sources » susceptibles d’être mises à
contribution. On pourrait dans ce cadre envisager :

131
Comme y appelle les gestionnaires des offices HLM de France, A. Cacellieri dans « 40 ans de maîtrise d’ouvrage du logement social ». Op. cité p.71
132
Les effets de la crise financière de 1986 étaient encore présents. Aujourd’hui, après être passé par le Plan de Réajustement Structurel (PAS) et ses conditionnalités, puis une
« embellie financière », revoilà la « crise » pétrolière. Aussi, ces recommandations redeviennent-elles d’actualité.
133
Les impayés de loyer sont favorisés par l’irrégularité des facturations et sont d’autant plus difficile à éponger qu’ils port ent sur une plus longue période. Le quittancement gagnerait
à être effectué mensuellement plutôt que trimestriellement comme c’est souvent le cas.
134
Cette rubrique « fourre-tout » a absorbé à l’échelle national 300% des dépenses des OPGI entre 1980 et 84 et atteint 65% en 80’.

104
  De rétablir les règles de jeu comptables : Prise en charge des abattements de loyers consentis à divers titres135 par l’Etat (Ministère
des Moudjahidine) et/ou des affaires sociales, épongeage de la dette au prorata des cessions des logements, facturation au réel des
charges récupérables aux locataires et copropriétaires, définition d’un cadre réglementaire pour le financement des travaux de
réhabilitation136 ou de maintenance engagés durant la phase transitoire de mise en place de la gestion en copropriété.

 De mettre à contribution les institutions à vocation sociale : Pour rattraper le retard accusé dans la maintenance, des actions de
réhabilitation globale sont nécessaires. Mais elles restent hors de portée des gestionnaires même si des prêts leur sont consentis à cet
effet. Des subventions selon des modalités et dans des conditions à définir pourraient leur être accordés par diverses institutions : Le
Ministère des Affaires Sociales (le logement en est une), les Caisses d’Allocations Familiales, les Caisses de Sécurité Sociale.

 De faire participer les entreprises de réalisation : Ces dernières, qui ont d’ailleurs une part de responsabilité dans l’état des ensembles
d’habitat construits récemment, pourraient contribuer par le versement d’une fraction de leur chiffre d’affaires (une partie de 1 % actuel
par exemple).

 D’impliquer d’avantage les collectivités locales : En sus de la prise en charge directe de la part qui leur revient dans la maintenance de
l’habitat, celles-ci devraient, en fonction des besoins et dans les limites de leurs moyens, subventionner des travaux de réhabilitation
engagés par les offices de gestion (et pourquoi pas, par les assemblées des copropriétaires).

 D’engager une réflexion sur une politique des loyers prenant mieux en compte les exigences de gestion (loyer d’équilibre) et occupants
(indexation des loyers, aide à la pierre plus conséquente sous forme de prêt à des conditions plus avantageuses ou de subventions).

4.2. ROM 12 – LES MOYENS HUMAINS

Le faible niveau qui caractérise de nombreux office de gestion, tant au plan technique qu’administratif, leur incapacité de maitrise de l’état de
leur patrimoine et de s’organiser en conséquence, la propension de leurs partenaires à ne pas remplir leurs obligations ou à empiéter sur les
prérogatives des gestionnaires et bien d’autres problèmes sont en relation étroite avec les « ressources » humaines.

135
Veuves de chahid, ayant droits, cas sociaux.
136
Aujourd’hui, en 2015, des sommes très importantes sont allouées à la réhabilitation, dans la cadre de la procédure « d’amélioration urbaine » et les opérations concernent
principalement le patrimoine cédé dans le cadre de la cession des biens de l’état et des offices, sans que pour autant les textes règlementaires régissant la copropriété n’aient été
amendés.

105
 Alors que la plupart des entreprises publiques se sont progressivement dotées de personnel qualifié, il apparait que les OPGI se sont en
général maintenus à l’écart de ce processus. Les habitudes de travail artisanales des offices les plus anciens d’un côté, la phase de « rodage »
de ceux récemment créés de l’autre, se conjuguent pour entretenir l’empirisme en matière de gestion137.
Pour inverser cette tendance, il faut dans le prolongement de ce que certains offices ont déjà amorcé avec plus ou moins d’ampleur agir dans
les directions suivantes :

 Elever le niveau de l’encadrement138 tant administratif que technique. Le recrutement ou l’affectation de cadres de niveau universitaire tant
aux postes de responsabilité qu’au niveau des différents services doit être systématisé maintenant que les organigrammes type et la
nomenclature des postes de travail du SGT sont rentrés dans la phase d’application : Juristes, financiers, architectes, ingénieurs, …

 « Permaniser » et stabiliser les responsables : Plus que dans d’autres domaines, la stabilité des responsables est ici un préalable à une
bonne gestion compte tenu des délais nécessaires à une bonne connaissance des problèmes spécifiques de gestion du patrimoine
immobilier et à leur suivi.

A ce titre, les changements trop fréquents de directeurs ou leur maintien en position d’intérim durant de longues périodes (plusieurs
années dans certains cas) ne jouent pas en faveur de l’amélioration de la gestion.

 Développer la formation spécifique : Qu’il s’agisse des responsables ou des agents d’exécution, de personnes formées « sur le tas » ou
sortant des centres universitaires ou de formation professionnelle, les besoins en perfectionnement ou en recyclage ne sont pas encore
pris en charge. Il serait utile que les organismes de formation du secteur de la construction (INFORBA139, CNAT) dans un premier temps et
les autres Institutions Universités, CFT, ITTPB,…) soient amenées à mettre en place des filières et des cycles de formation adaptés aux
besoins de la maitrise d’ouvrage au sens large : Gestionnaires, cadres techniques, techniciens et ouvriers spécialisés dans les problèmes

137
Nous notions alors, en 1988, que « ce phénomène est radicalement différent du processus qu’ont connues de nombreuses entreprises, notamment du bâtiment, dans leur phase de
croissance. Celles-ci ont généralement dès le départ, bénéficié d’un encadrement minimal ». Les OPGI, héritières des structures de d’avant l’indépendance (HLM, divers société de
promotion et de gestion comme le CIA, la régie foncière), ont été confrontés, dans les années 80’ à un e crise de croissance du fait de leur démultiplication dans chaque wilaya. Au
même moment où les grandes entreprises étaient découpées en rondelles (dans ce qui a été appelé la « restructuration des entreprises »), il a été créé 43 OPGI à partir des 3 ou 4 qui
existaient dans la capitale et les métropoles régionales. Mais 25 à 30 ans après, qu’en est-t-il ?
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C’est peut-être sur ce plan que les plus grands changements ont été apportés dans les OPGI. Cependant, il semble que l’élévation du nive au d’encadrement, ne s’est pas
accompagné des progrès correspondant dans le management des ressources humaines. Il apparait même que les pratiques bureaucratique se sont accrues au rythme de l’accroissent
des structures et de l’encadrement. En 1988, nous avions surestimé l’impact que pouvait avoir ce renfort en universitaires, dans un milieu qui n’était pas propice à leur épanouissement.
En fait, un universitaire, placé dans une structure, quelque-soit son poste – chef de service ou directeur général, tend à épouser le profile qui correspond à ce qui est attendu de lui par
ses supérieurs, qu’il soit DG ou wali. Cet état d’esprit a, comme dans tous les niveau de l’administration et des entreprise économique, pris le dessus, sur le travail dicté par un sens
donnée à la mission à accomplir.
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L’INFORBA – Institut de Formation du Bâtiment- structure de formation sectorielle a aujourd’hui disparue. Le CNAT, Centre National d’Animation Technique du secteur bâtiment et )
travaux publics a vu ses activité réduite depuis sa transformation en Entreprise Publique Economique (EPE, après avoir été un organisme coopératif des entreprises tirant ses reven us
d’une cotisation patronale (parafiscalité) à côté des revenus tirés de ses activités de formation continue, de prestation en matière de gestion (comptabilité, informatique) et de
publications périodiques (série de prix et indices de révisions des prix, bulletins de conjoncture, revue. De tout cela il ne reste rien ou si peu aujourd’hui.

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 de pathologie des constructions, gérants de cité et agents d’entretien et de surveillance formés aux fonctions polyvalentes qui leur
incombent (relation avec les occupants, meus dépannage, visites de surveillance, jardinage,…).

En un mot, il faut passer de l’amateurisme au professionnalisme à tous les niveaux.

 Mettre en place des normes de travail : Compte tenu de multiples facteurs variables (importance et dispersion du patrimoine, taille et type
des ensembles d’habitat, caractéristiques de l’occupation sociale,…), il faut s’efforcer de préciser les fiches de poste de la nomenclature
SGT en complétant la nature des tâches par leur ampleur : Proportion des différentes catégories de personnel
(Administratif/Technique/Service et Cadre/Maitrise/Exécution) et leur ordre de grandeur par rapport au volume du patrimoine, nombre de
logement pour un gérant, un agent d’entretien et de surveillance.

REMARQUE :

Sans constituer un facteur décisif, le problème des MOYENS MATERIELS a son importance.

On notera seulement que ceux-ci doivent être aussi adaptés que possible aux tâches à effectuer et qu’ils doivent permettre de rendre plus
aisée leur exécution : Equipement des agents d’entretien de poubelles roulantes, balais, outillage et jardinage et d’arrosage, dotation des APC
(ou OPGI) de camions équipés de citernes aspireuses, de pompes vide-caves, épandeuses d’insecticide, de véhicules en fonction de la
dispersion du patrimoine, modernisation de la gestion par l’introduction étudiée de l’outil informatique,…

4.3. ROM 13 – LES OUTILS ORGANISATIONNELS

L’appui à apporter dans ce domaine aux gestionnaires, est l’un des principaux leviers du processus d’amélioration visé. De nombreux offices
se sont dotés d’instruments qu’ils ont élaborés en fonction de leur expérience, mais les expériences ne sont pas encore échangées et de
manière générale, il reste beaucoup à faire sur ce plan pour élever le niveau de la maintenance. Le principe qui doit ici prévaloir, consiste à
privilégier les outils d’orientation et d’information sur les directives et injonctions qui, si elles suppléaient partiellement aux carences existantes,
tendent par ailleurs à déresponsabiliser les opérateurs et à inhiber les initiatives.

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 Pour asseoir valablement l’amélioration de la maintenance, il faut alimenter les gestionnaires (OPGI ou futurs administrateurs de copropriétés)
en instruments appropriés140 pour :

 La connaissance de la réglementation, comme on l’a vu plus haut,

 La connaissance du patrimoine,

 La conduite de la maintenance aux plans administratif, financier et technique.

4.4. ROM 14 – LES SERVICES EXTERIEURS

Une des causes des difficultés actuellement rencontrées par les intervenants dans la maintenance réside dans le fait qu’ils ont tendance à
vouloir tout faire par eux-mêmes pour palier à l’indigence qui caractérise actuellement le secteur d’activité de la maintenance. Le réseau des
services extérieurs est réduit, peu performant et les coûts de prestations élevés (y compris pour les occupants : Plombiers, électriciens…). Les
entreprises et bureaux d’études sont peu qualifiés dans le domaine des travaux de maintenance et de réhabilitation.

Pour que les offices de gestion ne soient pas amenés à se disperser en s’organisant horizontalement et afin de préparer le terrain à la mise en
place de la gestion en copropriété, il faudrait, qu’à l’instar de ce qui a commencé à se faire pour la maintenance dans d’autres secteurs, soient
prises des mesures visant à créer un environnement plus favorable à la maintenance immobilière.

Il faudrait à ce titre :

 Impulser et susciter la création d’entreprises de travaux spécialisées dans la maintenance et la réhabilitation (équipement adapté,
organisation des interventions des différents corps d’état différente de la construction neuve…).

 Amener les bureaux d’études à s’intéresser davantage aux études de réhabilitation (expertise, étude de confortement, restauration,
réaménagement…) et aux recherches sur la pathologie du bâtiment.

 Encourager la création d’entreprises de prestation de services dans le domaine de l’entretien, à l’exemple de ce qui se fait pour les
ascenseurs (ENASC),, les gestionnaires pourraient avoir des contrats d’entretien pour d’autres ouvrages : Etanchéités, tuyauterie,
antennes collectives, vide ordures, chauffages collectifs et même l’entretien de propreté141, les plantations,…

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L’expériences étrangère fournie, dans ce domaine, des pistes : les organismes HLM en France (qui se répartissent entre sept « familles » entre offices publics, offices coopératifs,
sociétés anonymes, etc.), sont regroupés dans une Union des Fédérations dite UNFO-HLM qui assure maintes taches de service en direction de ses membres à travers ses structure
et les organismes de formation (comme AFPOL) qu’elle crée. Elle constitue en plus le maillon intermédiaire entre le Ministère de l’équipement et ces offices. Ses présidents sont des
personnalités qui sont souvent « passés » ministre après y avoir exercés.

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  Etudier la possibilité de créer un statut de bureau de gestion immobilière privé142 avec lequel les assemblées de copropriétaires pourraient
engager des contrats pour la prise en charge de leur immeuble.

 Favoriser l’élargissement du réseau d’artisans143 auxquels les occupants pourraient faire appel pour les menues réparations (ce qui devrait
faire baisser les coûts exorbitants actuellement pratiqués).

 Susciter la production de produits matériaux et matériels adaptés aux opérations de maintenance144 : enduits et résine de ragréage,
produits d’étanchéité, peintures spéciales, échafaudages, appareils de diagnostic, etc…

REMARQUE :

On peut constater que jusqu’à présent, les OPGI qui ont des capacités propres importantes donnent de meilleurs résultats que celles qui sont
démunies et travaillent surtout en « T.F.S.E »145. Certaines font même des réparations locatives facturées aux occupants. Mais même dans ce
cas, l’amélioration de l’environnement extérieur serait bénéfique.

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Quelques rares entreprises existaient alors, mais s’occupaient du nettoyage de bureaux. Elles sont certainement en grand nombre aujourd’hui, mais opèrent-elles dans le secteur
de l’habitat ?
142
Cette recommandation est sans doute une des seule qui a été suivie d’effet, à travers le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 qui a institué la fonction d’Administrateur de
Biens dont les quatre décrets exécutifs n’ont été qu’entre Janvier 2009 et aout 2011
143
Les divers dispositifs de création d’emploi créés depuis ont-ils investis ce créneau ? Oui, mais seulement en …2013 (Fiche ANSEJ portant « Administration de biens immobiliers »
2013 : http://www.ansej.org.dz/sites/default/files/Services/administration%20de%20biens%20immoniliers%20-fiche-.pdfà.
144
Il est heureux de constater que dans le domaine des produits et de l’outillage appropriés à la réhabilitation, le marché s’es t développé. Celui des matériels de diagnostic n’est par-
contre pas au rendez-vous ; serait-ce parce qu’il n’y a pas de demande, pas de commande publique ? Autrement dit que les travaux de réhabilitation actuellement engagés à grands
frais, le sont sans études approfondies, sans diagnostic. Les informations tant à travers la presse qu’ « à la source » dont nous disposons, nous amènent à croire que c’est le cas.
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Dans le jargon comptable des OPGI, le sigle « TFSE » désigne les « Travaux, Fournitures et Services Extérieurs »

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