Laurent SALOMON Lycée de Sillac 1-5 le certificat d'urbanisme.

sdw

BREVET DE TECHNICIEN
GÉOMÈTRE TOPOGRAPHE

Matière : 1-Droit de l'urbanisme

Module : 1-5 Le certificat d'urbanisme

Le CU (Certificat d’Urbanisme) est un des documents d’urbanisme demandé par une personne ou exigé
par l’Administration selon des cas bien définis par la loi. La notion de terrain à bâtir (TAB) étant
indissociable de la délivrance d’un tel document, il convient d’en donner de suite une définition.

1-5-1/ TERRAIN A BATIR

Par terrain, on entend unité foncière , c’est-à-dire groupement de parcelles cadastrales appartenant à un
même propriétaire, et contiguës. Ce terrain est considéré comme terrain à bâtir s’il réunit les conditions
suivantes :

n DESSERTE VRD :Terrain desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau
potable, et dans certains cas d’exigence, un réseau d’assainissement capable d’absorber les eaux
pluviales et usées. La proximité des réseaux doit être immédiate, de quelques dizaines de mètres (sauf
pour l’électricité) : tout enclavement ou traversée de route pouvant empêcher la qualification.

n VOIE D’ACCES : voie publique ou privée, carrossable, de largeur suffisante pour la circulation
automobile.

n RESEAU ELECTRIQUE : le branchement doit être possible sur le réseau public.

n EAU POTABLE : le branchement doit être possible sur un réseau, à l’exclusion de sources ou de
puits.

n ASSAINISSEMENT : c’est la réglementation sanitaire locale qui s’impose

n CONSTRUCTIBILITE : Terrain situé dans une zone rendue constructible par un POS approuvé, un
PLU ou un PAZ, ou sinon dans une partie urbanisée de la commune

n ZONE U : sauf les espaces boisés TC et les jardins familiaux JF, classés et protégés.

n ZONE NA (POS) ou AU (PLU) : valable pour les constructions autorisées selon un programme
d’ensemble (Zone à règlement alternatif).

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n ZONE NB (POS): valable si les équipements sont suffisants. Le branchement à un réseau

d’assainissement n’est pas souvent exigé ici.

n ZONE NC et ND du POS, A et N du PLU : interdit sauf pour les bâtiments agricoles.

n ABSENCE DE POS, de PLU ou de Carte Communale : construction possible dans le

prolongement de la partie urbanisée sauf cas particulier.

RAPPEL : La loi SRU oblige désormais à fournir un descriptif du terrain à bâtir (voir pages 29, 146 et
147).

1-5-2/ 4 SORTES DE DEMANDE AVANT LA LOI SRU

Avant la loi SRU, Il existait 4 hypothèses de délivrance de certificat d’urbanisme selon qu’il s’agissait de
constructibilité, de densité ou de détachement suite à une division du terrain. Les demandes assorties
étaient différenciées par a, b, c ou d :

demande « a » : le certificat d’information générale

DEMANDES « a » ou « b » ou simplifié permet à l’administré de savoir s’il peut
construire sur son terrain.
CERTIFICAT de CONSTRUCTIBILITE demande « b » : le certificat détaillé permet à
ou l’administré de savoir s’il peut réaliser une
CERTIFICAT L410-1 opération déterminée (lotissement, extension de
logement, appartements...)

demande « c » : obligatoire en cas de division d’un

DEMANDE « c » terrain bâti, le certificat de densité permet à
l’administré de connaître la SHON résiduelle sur la
CERTIFICAT de DENSITE partie détachée : COS ou ZAC doivent exister !
ou Il permet aussi à l’Administration de vérifier à
CERTIFICAT L 111-5 chaque division successive que le COS de l’unité
foncière originelle n’est pas dépassé, depuis le 4-1-
1976 !

DEMANDE « d » demande « d » : obligatoire en cas de division d’un

terrain à bâtir sans demande d’autorisation de lotir.
CERTIFICAT de DETACHEMENT Elle permet à l’Administration de vérifier que le seuil
ou de lotissement n’est pas atteint dans les 10 ANS
CERTIFICAT R 315-54
Ces demandes sont abrogées depuis le 1 avril 2001

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1-5-3/ DEMANDES DEPUIS LA LOI SRU (avril 2001)

L’article L111-5 est abrogé et remplacé par une simple déclaration à faire en mairie, préalable à la
division.. Les règles d’urbanisme seront dorénavant appliquées au terrain concerné SANS NECESSITE
de savoir s’il est issue d’une division d’un terrain bâti.

Les seules demandes désormais acceptées sont celles de l’article L410-1, anciennes demandes « a » et
« b » que l’on dénommera désormais :

Certificat ORDINAIRE Informe sur les règles d’urbanisme en vigueur.

Ne précise pas si le terrain est constructible !
Ou SIMPLIFIE

Certificat DETAILLE Indique si le projet soumis à instruction est

réalisable.
Ou PRE-OPERATIONNEL

1-5-3-1-Rappel de la loi L410-1 du CU :

« La demande de certificat d’urbanisme précise l’identité du demandeur, l’identité du propriétaire

s’il est autre que le demandeur, l’adresse, la superficie et les références cadastrales du terrain ainsi
que l’objet de la demande. »

La demande est accompagnée :

- d’un plan de situation du terrain, permettant de le localiser dans la commune. (échelle d’environ le
1/2000). On se contente souvent de photocopier le POS ou le PLU.
- d’un plan du terrain, à une échelle voisine du 1/500. L’indication des réseaux publics existants est
recommandée.
- en cas de réalisation d’un projet précis (demande détaillée), d’une note descriptive succincte de
l’opération indiquant, s’il y a lieu, la destination et la nature des bâtiments projetés, ainsi que les
superficies de planchers hors œuvre (SHOB et SHON).

En attendant la sortie d’un nouvel imprimé, l’ordre des géomètres-experts préconise de remplir les
demandes comme suit , suivant les 4 cas :

q demande de CU sans division de terrain non bâti

q demande de CU sans division de terrain bâti.
q demande de CU avec division de terrain non bâti
q demande de CU avec division de terrain bâti.

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1-5-3-1-1/ demande de CU sans division de terrain non bâti

VENTE EN L’ETAT VENTE pour un projet de

construction
Cocher la demande « CU ordinaire »
Cocher la demande « CU détaillé »

Indiquer l’opération projetée, la destination et la

nature des bâtiments, les SHON et SHOB
envisagées.

1-5-3-1-2/ demande de CU sans division de terrain bâti

VENTE EN L’ETAT VENTE pour projet d’extension.

Cocher la demande « CU détaillé » Cocher la demande « CU détaillé »

Porter la mention « vente en l’état et Indiquer les SHOB et SHON existantes

reconstruction en cas de sinistre ».
Indiquer les SHOB et SHON projetées,

Porter la mention « reconstruction en cas de

sinistre ».

1-5-3-1-3/ demande de CU avec division de terrain non bâti

Attention à la suppression de l’article R315-54. Si l‘ancienne demande « d » obligatoire en cas de division

de terrain à bâtir est abrogée, la notion de lotissement est conservée. Il faudra donc impérativement
informer le maire de la commune que la division du terrain n’implique pas création de lotissement, auquel
cas il faudrait demander l’autorisation de lotir !

RAPPEL sur la notion de lotissement (voir page 250…) :

Article R315-1 : « Constitue lotissement toute division d’une propriété foncière en vue le
l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour
effet de porter à plus de 2 le nombre de terrains issus de la dite propriété. »

Article R315-2 : certaines divisions échappent à la procédure du lotissement, notamment les divisions
effectuées dans les cadre d’un remembrement urbain réalisé par une AFU, les divisions effectuées dans les
ZUP et les ZAC…les divisions pour immeubles à construire selon les ventes régies par les articles 1601-1
à 1601-4 du code civil, les divisions pour ventes avec permis groupés…

ATTENTION : Il faut prévoir une demande de certificat par lot issu de la division :

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VENTE EN L’ETAT. VENTE avec projet de construction.

Cocher la demande « CU ordinaire ». Cocher la demande « CU détaillé »

Indiquer les SHOB et SHON envisagées.

Préciser l’opération projetée.

Cocher la case qui précise que vous échappez à la

procédure de lotissement.(Ancienne case « d » : art
R315-54) et Envoyer une lettre pour informer le maire du
projet en joignant un PLAN DE DIVISION.

1-5-3-1-4/ demande de CU avec division de terrain bâti

Là aussi, prévoir une demande de certificat par lot issu de la division.

Demande pour le lot déjà bâti :

VENTE EN L’ETAT. VENTE avec projet

D’EXTENSION
Cocher la demande « CU détaillé ».
Cocher la demande « CU détaillé »
Porter la mention « vente en l’état et
reconstruction en cas de sinistre. ». Préciser l’opération projetée.

Indiquer la SHOB et la SHON existantes.

Indiquer la SHOB et la SHON envisagées.

Porter la mention : « reconstruction encas de

sinistre ».
Cocher la case « d » R315-54 pour avertir le
maire qu’il n’y a pas lotissement.

Demande de certificat pour le lot pas encore bâti :

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VENTE EN L’ETAT. VENTE avec projet de construction.

Cocher la demande « CU ordinaire »

Cocher la demande »CU détaillé »

Préciser l’opération projetée.

Indiquer les SHOB et SHON envisagées.

Cocher la case « d » R315-54 et envoyer une

lettre informative au maire avec PLAN de
DIVISION.

ATTENTION : l’abrogation de la demande « c », obligatoire dès lors que l’on divisait un terrain bâti, n’a
pas d’effet rétroactif. Toute infraction antérieure à la loi SRU d’avril 2001 est donc passible d’annulation
de vente dans les 5 ans à venir à compter de cette date !

1-5-3-2 – Intérêt de la demande

La demande de CU, a ou b, est facultative. Cependant, son caractère peu onéreux doit inciter à sa
demande.

n Le notaire se doit d’annexer un CU de moins de 6 mois à l’acte de vente, et de l’expliciter aux clients,
qui renseigne sur les servitudes administratives grevant le terrain vendu, surtout s’il s’agit d’un terrain à
bâtir ! Le CU est plus efficace que la simple « Note de renseignements d’urbanisme ». Sa responsabilité
pourrait être engagée en cas de problèmes.

n Pour les opérations à réaliser (demande b), le CU permet au candidat à construire de n’engager les frais
de dossier de permis de construire ou de lotir que s’il est certain de pouvoir le faire.

n Enfin, l’obtention d’un CU « positif » garantit contre les changements de la réglementation : en cas de
changement de règles d’urbanisme au moment de la délivrance du CU, on ne tient pas compte de la
nouvelle réglementation, sauf si elle est plus favorable pour le demandeur. A noter toutefois qu’une
nouvelle servitude d’utilité publique ou un sursis à statuer pourraient perturber la construction permise
par le CU !

1-5-3-3- Dépôt de la demande

Quiconque est intéressé par la demande peut agir : le service instructeur doit alors avertir le propriétaire
concerné. La demande comprend le formulaire approprié et un dossier établi au moins en 4
exemplaires, adressés ou déposés à la mairie, contre accusé de réception ou décharge :

n l’imprimé CERFA dûment rempli (bien appuyer sur le crayon !)

n un plan de situation (du 1/25000 au 1/5000) avec orientation et voies de desserte.

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n le plan du terrain (du 1/5000 au 1/500) avec dimensions des côtés, voies de desserte emplacements
des bâtiments existants.
n demande « b » : une note descriptive de l’opération projetée avec les bâtiments prévus, leur nature et
destination, le nombre de lots, les SHOB et SHON, etc.

1-5-3-4- Instruction de la demande

La date de réception marque la date de départ de l’instruction :

n SERVICE INSTRUCTEUR : pour les communes dotées d’un POS, c’est le service technique de la
commune (ou de l’EPCI) qui assure l’instruction de la demande. Sinon c’est la DDE (Direction
Départementale de l’Equipement) qui en est chargé, par le préfet.

n CONSULTATIONS : elles comprennent celles des services intéressés, les observations du maire ou
l’avis conforme du préfet.

n EXAMEN TECHNIQUE : après avoir recueilli les avis précédents, le service instructeur examine la
constructibilité du terrain, et (ou) la réalisation de l’opération déterminée.

1-5-3-5- Délivrance du certificat

1-5-3-5-1 Délai de l'instruction

Il ne peut dépasser 2 MOIS. Cependant, tout dépassement ne peut conduire à la délivrance tacite du CU
: la responsabilité de l’Administration peut cependant être engagée en cas de préjudice subi par le
demandeur, du fait du retard.

LE CU EST SENSE ETRE DELIVRE DANS LES 2 MOIS

1-5-3-1-2/ Réponse à la demande

Le certificat d’urbanisme indique :

- les dispositions d’urbanisme applicables au terrain.

- Les limitations administratives au droit de propriété affectant le terrain.
- La desserte du terrain par les équipements publics existants ou prévus (eau potable, électricité,
assainissement).
- Le régime des taxes et participations applicables au terrain : TLE, taxe de stationnement…
- Si le CU déclare que le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération mentionnée dans la
demande, cet accord porte exclusivement sur la localisation de l’opération à l’emplacement
considéré et sur les modalités de desserte par les équipements publics, existants ou prévus, compte

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tenu, s’il y a lieu, de la destination et de la nature des bâtiments projetés et de leur superficie de
plancher hors œuvre…
- Il fixe la durée de validité du CU s’il elle doit excéder 1 an, la durée de validité ne pouvant excéder
18 mois avec prorogations possibles par périodes d’un an sur demande expresse 2 mois avant
l’expiration du délai de validité, et à condition que les prescriptions d’urbanisme, les servitudes
administratives, les régimes de taxes et de participation, n’aient pas évolués.
- Il indique aussi si le terrain est situé dans un périmètre de préemption urbaine (DPU).

LE CU EST VALABLE AU MOINS 1 AN

LE PERMIS DE CONSTRUIRE CONFORME, DEPOSE PENDANT LE

DELAI DE VALIDITE NE PEUT ETRE REFUSE !

EN CAS DE REFUS :

En cas de refus de réaliser une opération projetée, le CU énonce les motifs tirés des dispositions
d’urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété, ou des conditions de desserte par les
équipements publics qui s’y opposent.

1-5-4/ DEMANDE « c » : CERTIFICAT L111-5

La LOI SRU a abrogé cette demande.

Elle concernait la division d’un terrain déjà bâti : l’Administration obligeait à demander un CU pour mettre
en évidence la SHON résiduelle pour les lots détachés, en respect du COS en vigueur. En réalité, il
s’agissait aussi bien d’une information pour l’administré que d’un contrôle des droits à construire pour
l’Administration, notamment du respect des règles de densité , avec possibilité de remonter à l’unité
foncière d’origine depuis le 4 janvier 1976.

1-5-5/ NOTE DE RENSEIGNEMENTS D’URBANISME

La « note de renseignements d’urbanisme » est demandée en cas de mutation d’immeuble, bâti ou non,
sans modification de son état. Elle donne des informations sur les règles d’urbanisme et les servitudes
d’utilité publique, sans pour autant renseigner sur les possibilités de construction. Elle peut renseigner aussi
sur l’impossibilité éventuelle de rebâtir.

Très demandée par les notaires, c’est une sorte de CU « allégé », un acte informatif officiel qui ne donne
aucune garantie sur le maintien de la réglementation existante. La demande et l’instruction sont très proches

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de celles du CU. Elle doit être délivrée très rapidement !

LA NOTE DE RENSEIGNEMENTS D’URBANISME N’A PAS LA PORTEE

JURIDIQUE DU CU

Ce qui n’empêche pas d’engager la responsabilité de l’Administration en cas de réponse erronée ou

d’omission portant préjudice au demandeur !

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