LES TAUX BANCAIRES

Depuis des annes, les Franais qui achtent un logement prfrent le nancer avec un prt taux xe. Sur les 155 milliards deuros decrdits immobilierssouscrits lan dernier, seuls 5% lont t taux variable, selon lorganisme Crdit Logement. On se demande dailleurs qui pouvait avoir lide saugrenue de souscrire ces dernires annes un prt taux variable ! En 2011, les taux xes sont en effet rests un niveau relativement abordable : 3,85% en moyenne en novembre dernier. Ctait certes plus lev quau dbut de lanne (3,2% en mars 2011, son niveau le plus bas de la dcennie) mais cela restait raisonnable. Mais la situation va changer du tout au tout cette anne. La hausse amorce aprs le printemps 2011 pourrait en effet sacclrer, surtout pour ceux qui doivent emprunter sur des dures longues. Les taux ont dj t relevs il y a quelques jours plus de 4,40%.Voil pourquoi, en 2012, la question ne se posera plus : le taux variable sera tellement plus intressant que vous naurez sans doute plus le choix ! Les banques plus frileuses et donc plus ttillonnes La faute qui ? Aux craintes sur l'volution de la note nancire de la France, qui fait senvoler le taux de lOAT(obligation assimilable du Trsor), servant de baromtre lvolution des taux de crdit immobilier Cest sans doute vrai. Mais les "marchs nanciers" et les "agences de notations" qui menacent de faire perdre la France sontriple Aont, en ralit, bon dos : la faute en revient surtout aux banques, qui vont continuer dans les prochains mois de se refaire une sant sur le dos des emprunteurs. Contraintes par les agences de notation damliorer leurs ratios de solvabilit, elles vont devoir affecter une partie croissante de leurs fonds propres leur activit. Pour y parvenir, elles ont choisi daugmenter le montant de leurs capitaux propres en relevant leurs marges (et donc leurs taux) tout en rduisant leurs oprations de crdit. Sur le march immobilier, cela a pris la forme dun formalisme tatillon dans ltablissement des dossiers, dune hausse des taux, dun durcissement des conditions dattribution et dune rduction de la dure des prts. En 2012, emprunter sera donc plus difcile : "les montants de crdits accords en 2012 devraient chuter de 16% par rapport 2010 pour tomber aux alentours de 130 milliards, pas loin des 120 milliards de 2009" pronostique ainsi Michel Mouillart, professeur dconomie lUniversit de Paris-Ouest Et emprunter sera aussi plus cher : plusieurs spcialistes nous promettent dj des taux de crdit immobilier proches de 5% la mi-2012. Un crdit deux fois moins cher avec les taux rvisables. Cot taux variable, le paysage est tout autre : leur taux est trs bas, autour de 3%, car ils sont indexs sur le comportement de lEuribor. LEuribor, cest le taux de largent que se prtent les banques entre elles. Son niveau dpend surtout de lactivit conomique gnrale : plus les banques ont besoin de prter aux entreprises, plus elles ont besoin dempruntent et plus les taux montent. Pour le moment, cest plutt, dans ce domaine, le calme plat. Et cela va durer car la Banque

Centrale Europenne a ouvert les vannes du crdit aux banques, qui elle prte autant quelles veulent, au taux de 1% ! Du coup, "les taux de rfrence, comme lEuribor, vont rester durablement bas" et les banques vont pouvoir proposer des prts taux rvisables particulirement intressants. A combien s'lvent ces taux ? Pour le moment, ils oscillent entre 3 et 3,5%. Et quand les taux xes seront 4,7%, recourir un rvisable permettra, pour un mme prt de 100 000 euros sur quinze ans, une conomie de 11% sur la mensualit de 11% et de 50% sur le cout total du crdit. De quoi faire rchir "Cest une trs bonne solution pour tous ceux qui ont lintention de revendre avant lchance du prt : les primo-accdants ou les acheteurs susceptibles dtre muts ailleurs ou davoir des enfants." rsume un courtier en prts. Des taux qui resteront toujours infrieurs 5% Quand faut-il prfrer un crdit taux rvisable un taux xe ? De faon gnrale, ces prts variables sont considrs comme intressants chaque fois que leur taux est infrieur de 0,75 point minimum celui du prt taux xe de dure quivalente. Cest dj le cas aujourdhui et cela le sera encore plus dici peu, lorsque les taux xe auront dpass 4,5%. Les Franais, plutt mants devant ces produits considrs comme "sans let", devront sy habituer. Dautant que les variables daujourdhui sont des "rvisables" qui sont assortis de garde-fous plutt rassurants. Notamment le "cap" : le taux peut baisser, mais il ne peut monter que jusqu un certain point. On trouve ainsi des taux rvisables capps +1,5 point et +2 points. Cela signie que si votre taux de dpart est, par exemple 3%, votre taux de prt ne pourra pas dpasser 4,5% et 5%. Une scurit apprciable, d'autant que le risque datteindre ce"cap" est peu probable... Autre montage en vogue : le crdit mixte Preuve de cette monte en puissance des rvisables, larrive des "crdits mixtes". Ils ont fait leur apparition il y a quelques mois sur le march, mais il y a fort parier que dici juin prochain, ils feront partie de la panoplie de toutes les banques. Ils permettent en effet dobtenir un prt entre 10 et 15% plus important, pour la mme mensualit ou de faire baisser sa mensualit pour le mme emprunt. Leur secret : combiner un premier crdit taux xe de 10 12 ans, sur lequel senchane un autre dune dure identique, mais taux rvisable. Cela permet de raliser de relles conomies, car le taux des crdits taux xe de courte dure est infrieur de 0,4 0,6 point celui des crdits plus longs. De plus, au terme de ce premier crdit, le rvisable peut toujours tre rembours par anticipation. Il ne faut pas oublier que la dure relle dun crdit est comprise entre 7 et 9 ans, alors que la dure prvue la souscription est, elle, proche de 20 ans en moyenne
ITPRT OUEST 06.23.68.06.56