GE 12 – GEOGRAPHIE ET ECONOMIE DES TERRITOIRES

L’ILOT OUVERT DE CHRISTIAN DE

PORTZAMPARC

Juliette Bellégo
Marion Cazin
Jean-Baptiste Fournier
GSU A11
 SOMMAIRE

SOMMAIRE ................................................................................................................................ 2
TABLE DES ILLUSTRATIONS ............................................................................................................ 3
INTRODUCTION .......................................................................................................................... 4
LA THEORIE DE L’ILOT OUVERT ............................................................................................. 5
I. PRESENTATION DE CHRISTIAN DE PORTZAMPARC ................................................................... 6
LE PROJET DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX DANS LE QUARTIER DES HAUTES FORMES A
PARIS. .............................................................................................................................. 8
ATLANPOLE, FUTURE TECHNOPOLE NANTAISE ......................................................................... 9
RUE NATIONALE, PARIS ...................................................................................................... 9
PORTE D’ASNIERES, PARIS..................................................................................................10
II. SON CONCEPT DE L’ILOT OUVERT ....................................................................................... 13
LES APPLICATIONS DU CONCEPT DE L’ILOT OUVERT ........................................................ 15
I. PARIS RIVE GAUCHE : LE QUARTIER MASSENA ET LA THEORIE DE L’ILOT OUVERT .................... 16
A. PRESENTATION DE LA ZAC PARIS RIVE GAUCHE ............................................................16
B. LE QUARTIER DE MASSENA-NORD ET L’APPLICATION DE LA THEORIE DE L’ILOT OUVERT ........23
II. LE PROJET « RIVERSIDE CENTER » A NEW-YORK ................................................................... 29
A. LOCALISATION DU SECTEUR ET GENESE DU PROJET ..........................................................29
B. UN NOUVEL EXEMPLE D’ILOT OUVERT............................................................................30
C. LES ACTEURS DU PROJET RIVERSIDE CENTER...................................................................34
D. LA MATRICE SWOT DU CAS « RIVERSIDE CENTER » ........................................................36
CONCLUSION.......................................................................................................................... 37
SOURCES ................................................................................................................................ 38

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 TABLE DES ILLUSTRATIONS

Figure 2 - Château d'eau Babélien (Source : projets-architecte-urbanisme.fr) .............. 6

Figure 1 - C. de Portzamparc (Source : abduzeedo.com) .................................................... 6
Figure 3 - Cités de la musique – Rio et Paris (Sources : projets-architecte-urbanisme.fr
et www.stay.com).............................................................................................................................. 7
Figure 4 - Tour LVMH à New York et Tour de la Défense à Paris (Sources : projets-
architecte-urbanisme.fr et http://home.caddb.com)............................................................ 7
Figure 5 - Quartier de la Roquette (Paris XI) ............................................................................... 8
Figure 6 - Quartier des Hautes Formes (Sources : projets-architecte-urbanisme.fr et
www.altareacogedim.com) .......................................................................................................... 9
Figure 7 - Rue Nationale, Paris (Source : http://www2.logement.gouv.fr/). ................... 10
Figure 8 - Porte d'Asnières .............................................................................................................. 10
Figure 9 - Les trois types d'îlots selon Christian de Portzamparc – Schéma (Source :
http://contemporart.voila.net) .................................................................................................... 11
Figure 10 - Les trois formes – Croquis (Source : www.pss-archi.eu) .................................... 12
Figure 11 - Schéma îlot ouvert ...................................................................................................... 13
Figure 13: Le 13ème arrondissement de Paris ............................................................................. 16
Figure 12: La ZAC Paris Rive Gauche dans le 13ème arrondissement parisien ................. 16
Figure 14: Le SAC de la ZAC Paris Rive Gauche ..................................................................... 22
Figure 15: Le plan masse du quartier Masséna-Nord............................................................. 24
Figure 16: Le SAC du quartier Masséna-Nord .......................................................................... 25
Figure 17: illustration de l'autonomie et de la singularité des bâtiments ......................... 26
Figure 18: Illustration de l'alignement du bâti sur la voirie .................................................... 26
Figure 19:Illustration des jardins à l'intérieur des îlots .............................................................. 27
Figure 20: Illustration de la circulation visuelle et lumineuse ................................................ 27
Figure 21 - Photo aérienne du quartier Riverside South (Source :
http://www.riversidecenternyc.com/#) .................................................................................... 29
Figure 22 - Plan de l’aménagement de Riverside Center proposé par Christian de
Portzamparc (Source : http://www.riversidecenternyc.com/#)........................................ 30
Figure 23 - Présentation du projet................................................................................................ 31
Figure 24 - Dessin montrant la taille des 5 tours du projet après sa révision par le City
Planning (Source : http://ny.curbed.com/tags/riverside-center?page=2) .................... 31
Figure 25 - Plusieurs vues du projet : miroir d’eau et rue commerçante (Source :
http://www.riversidecenternyc.com/#) .................................................................................... 32
Figure 26 - La nouvelle école occupera les 4 premiers étages d’un des gratte-ciels
(Source : http://ny.curbed.com/tags/riverside-center?page=1)...................................... 34
Figure 27 – Logo de la compagnie EXTELL (Source : http://www.extelldev.com/) ...... 34
Figure 28 – Logo du MCB7 (Source :
http://www.nyc.gov/html/mancb7/html/home/home.shtml) ........................................... 35

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 INTRODUCTION

Dans le cadre des projets GE12, nous avons choisi de travailler sur le sujet de
l’Ilot ouvert de Portzamparc. Nous avons fait ce choix car le thème, en plus
d’aborder le domaine de l’aménagement des territoires qui est central dans cette
matière, est très important dans le cadre de la formation GSU que nous suivons,
notamment dans la manière dont l’urbanisme évolue.

Nous avons donc ici cherché à savoir en quoi le concept d’Ilot ouvert pouvait
influencer l’aménagement des villes, le développement de l’attractivité
économique de ces dernières mais aussi la perception que les habitants en ont.

Notre étude se partage entre la présentation de Christian de Portzamparc, la

description de sa théorie puis l’étude de deux de ses plus grandes réalisations : le
quartier Masséna à Paris et le projet Riverside Center.

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PARTIE A :

LA THEORIE DE L’ILOT OUVERT

 I. PRESENTATION DE CHRISTIAN DE PORTZAMPARC

Né le 5 mai 1944 à Casablanca au Maroc, Christian de

Portzamparc est un grand architecte et urbaniste français.
Après avoir passé sa jeunesse à Rennes, il entre aux Beaux Arts
de Paris en 1962, où il restera 7 ans. Il fréquentera les ateliers
d’Eugène Baudoin et de Georges Candilis, célèbres architectes
des années 60. C’est le Corbusier et plus particulièrement ses
croquis qui inspireront de Portzamparc à s’orienter vers une
spécialisation en architecture. Cependant, il n’adhère pas, à
cette époque, aux théories de l’architecture moderniste
puisqu’il estime qu’il est impossible, à Paris, de ne pas prendre
en compte le passé. Sa philosophie se comprend dans une de Figure 1 - C. de
ses citations : ‘Il est important de construire pas-à-pas. De créer Portzamparc (Source :
abduzeedo.com)
autant que de transformer’. Dès l’obtention de son diplôme, il
commence à travailler sur les espaces publics avec Antoine
Grumbach et notamment sur un projet à Marne-la-Vallée. Sa première réalisation
architecturale en fera d’ailleurs partie : le Château d’eau Babélien construit sur un
rond point à Noisiel, et formant ainsi un repère pour les alentours.

Figure 2 - Château d'eau Babélien (Source : projets-architecte-urbanisme.fr)

Il remporte le concours de la Roquette à Paris en 1975. Ensuite, il conçoit la rue

des Hautes Formes, un quartier du 13ème arrondissement de Paris, constitué de 210
logements en impasse. Son but était de démontrer que l’architecture
contemporaine doit tisser une continuité avec la ville existante et non essayer de la
détruire. Les critiques sont très positives, et il oriente ses recherches sur l’îlot, une sorte
d’échelle intermédiaire entre le bâtiment et le quartier, dont il a la conviction que
l’importance est cruciale. C’est ainsi que naît son concept d’îlot ouvert, que nous
développerons plus en détail par la suite.

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 Son agence d’urbanisme est fondée en 1980, et compte aujourd’hui une
cinquantaine de personnes. Il est l’unique français à avoir reçu le Prix Pritzker
d’Architecture, qu’il a obtenu en 1994. Il a aussi été le premier titulaire de la ‘chaire
de création artistique’ au Collège de France. Enfin, il a également obtenu le Grand
Prix d’Architecture en 2004.

Son travail porte majoritairement sur trois thèmes, extrêmement liés entre eux :
le bâtiment, la tour et le quartier, ou îlot.
Les bâtiments qu’il conçoit sont généralement des bâtiments emblématiques,
construits autour d’un but unique : rassembler. C’est pour cela qu’il a réalisé de
nombreux équipements culturels, notamment reliés à la musique. On peut citer la
Cité de la Musique à Rio au Brésil ou encore celle de Paris.

Figure 3 - Cités de la musique – Rio et Paris (Sources : projets-architecte-urbanisme.fr et www.stay.com)

Nombreuses sont ses réalisations qui portent sur la tour, construction qui
l’intéresse beaucoup, puisqu’il se penche sur une vision sculpturale de l’objet. On
peut notamment citer la tour LVMH à New York, dont les critiques ont été en majorité
très bonnes. Il a aussi réalisé le premier bâtiment de grande hauteur certifié Haute
Qualité Environnementale (HQE) : la tour Granite de la Défense.

Figure 4 - Tour LVMH à New York et Tour de la Défense à Paris (Sources : projets-architecte-urbanisme.fr
et http://home.caddb.com)

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 Il commence à s’intéresser à une échelle plus large : celle du quartier et
remporte, en 1975, le concours de la Roquette (Paris XI). Il soumet un manifeste du
vide ayant pour but de lutter contre la prédominance de l’objet. Le vide est
représenté par un large parc central, entouré d’immeubles.

Figure 5 - Quartier de la Roquette (Paris XI)

Mais le concept auquel Christian de Portzamparc a consacré beaucoup de

temps est celui de l’îlot ouvert. C’est dans les années 80, à Razmoute, qu’il étudie
cette idée, convaincu de l’importance de cette échelle intermédiaire entre celle du
bâtiment et celle de la ville. Le premier quartier à l’origine de son concept d’îlot
ouvert est celui des Hautes Formes à Paris.

LE PROJET DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX DANS LE QUARTIER DES HAUTES FORMES A

PARIS.

Deux tours devaient être construites à cet endroit mais le projet a été
abandonné en 1974 suite à l’abandon de la construction d’immeuble hauts à Paris.
Portzamparc dessine alors un nouveau quartier : une rue qui le traverse, une place
centrale, des bâtiments de tailles variées, bas au sud ouest pour laisser entrer la
lumière du soleil. La nouveauté réside surtout dans l’abandon de l’unicité des
constructions. Ici, les bâtiments sont différents, et il n’existe plus un unique modèle
d’appartement. Le projet est terminé en 1979.

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 Figure 6 - Quartier des Hautes Formes (Sources : projets-architecte-urbanisme.fr et
www.altareacogedim.com)

Il esquisse son concept dans ce premier quartier, celui des Hautes Formes. Puis
les projets pour Atlanpole et la rue Nationale à Paris donnent corps à son ‘l'îlot
ouvert’.

ATLANPOLE, FUTURE TECHNOPOLE NANTAISE

C’est en 1988, dans les prairies qui bordent l'Erdre, que Portzamparc prouve sa
capacité d'agir à grande échelle. Il propose son système d’îlot ouvert, mais
l’améliore en ajoutant, en plus des percées qui permettent lumière et vues
dégagées, des architectures aléatoires. Il propose même que des implantations
aient lieu au fil du temps. Mais ce projet sera abandonné.

RUE NATIONALE, PARIS

Il s'agit de requalifier un pan du 13ème arrondissement bouleversé par une

rénovation des années soixante : occupé par des barres de logement au milieu
d'espaces indifférenciés, sans relation avec les rues alentours. Dans cette
"résidentialisation", Portzamparc ajoute et démolit pour rétablir l'alignement sur rue,
mais ne le construit pas dans sa continuité, afin de fabriquer un cœur d'îlot intime.

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 Figure 7 - Rue Nationale, Paris (Source : http://www2.logement.gouv.fr/).

PORTE D’ASNIERES, PARIS

Porte d'Asnières, en 1994, il reprend l'idée du parc central du concours de La

Roquette : un vide dans la ville dense, cerné par une double rangée d'immeubles,
légèrement décalés ce qui donne à tous les bâtiments lumière et vue sur le jardin.

Figure 8 - Porte d'Asnières

Suite au succès de ces opérations, formant une sorte d’hybride urbain au

centre de deux conceptions différentes de la ville, Portzamparc décide de formaliser
des méthodes d’urbanisation. Il distingue alors trois âges urbains, qui sont
caractérisés chacun par un type d’îlot :
- L’âge I est celui de la ville traditionnelle. Les rues sont fermées et des
bâtiments mitoyens sont alignés le long de celles-ci. Au milieu du 19ème
siècle, Haussmann révolutionne l’architecture en débutant les grandes
transformations de Paris. Celles-ci doivent permettre d’aérer la ville, de
l’adapter aux nouvelles circulations qui s’amplifient. De larges avenues
sont percées, longées par des arbres et des façades similaires tout le long
de la rue. Le bloc Haussmannien est caractérisé par une façade continue
sur la rue et une cour intérieure fermée.

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 - On passe de l’âge I à l’âge II avec le mouvement moderne, à la suite de
la seconde guerre mondiale. Il n’y a pas de réflexion dans la disposition
des bâtiments. De nombreuses tours et barres sont construites, autonomes,
sans disposition particulière, sans relation avec le site ou la ville dans
lesquels ils se trouvent. Le mouvement hygiéniste, apparaissant alors que
les préoccupations liées à l’hygiène se systématisent, appartient à cet
âge. En effet, ce mouvement se caractérise par une réflexion sur l’hygiène
collective dans la gestion du milieu urbain, en introduisant par exemple
une loi sanitaire (1902) ou en rendant l’assainissement plus systématique,
ainsi que la circulation de l’air et de la lumière.
- Enfin, Portzamparc définit la période actuelle comme l’âge III de la ville. Il
estime qu’un refus de l’âge II a lieu suite à son échec urbain, mais sans
régression vers l’âge I. Ainsi on retournerait vers une structure urbaine plus
traditionnelle, plus dense, mais en prenant en compte les acquis de l’âge
II : notamment la lumière, les réseaux de circulation et les espaces. De plus,
Il semble qu’il y ait une évolution du logement, avec une expression de
plus en plus individuelle. Après les immeubles bâtis en séries, tous
identiques, Christian de Portzamparc souhaite laisser place à l’asymétrie.
Face à des fonctions de la ville en mouvement permanent et à
l’hétérogénéité du tissu urbain, les formes non figées sont recherchées.
Dans cet âge, les urbanistes recyclent, transforment et restituent les
ensembles anciens dans le processus d’urbanisation. Les villes sont flexibles
et cohérentes. Pour autant, on ne cherche pas une homogénéisation, il
convient justement de cultiver certaines différences entre les quartiers.
Dans cette ville de reconversion, un outil est développé par Christian de
Portzamparc : l’îlot ouvert.

Figure 9 - Les trois types d'îlots selon Christian de Portzamparc – Schéma (Source :
http://contemporart.voila.net)

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 Figure 10 - Les trois formes – Croquis (Source : www.pss-archi.eu)

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II. SON CONCEPT DE L’ILOT OUVERT

L’îlot ouvert est un rassemblement de bâtiments autonomes et non identiques,

autour d’une rue traditionnelle. Les hauteurs des bâtiments sont limitées, mais non
généralisées. Il en est de même pour les façades, alignées, mais sans continuité
d’une construction à une autre. La mitoyenneté est évitée afin de créer des
bâtiments aux expositions multiples et de privilégier la création d’échappées
visuelles au sein de l’îlot.

En 1970, il dresse un constat sur l’occupation du sol. Selon lui :

- 50% de l’occupation des sols est formée par l’accumulation de la ville
ancienne, c’est-à-dire la ville de l’âge I. Le socle fondamental est la rue.
- 50% de l’occupation des sols est constituée de la ville moderne qui se
développe depuis les années 50 environ.

Il ne souhaite pas revenir à la forme de la rue, mais il ne valide pas le

mouvement moderne. Son îlot ouvert est un ‘entre deux’. Il retient de
l’Haussmannisme la hiérarchisation entre espaces publics, semi-publics et privés. Il
regrette la perte de la rue multifonctionnelle d’autrefois, remplacée par
l’architecture de tours et de barres des années 50. Il retient donc la rue de l’âge I, et
des immeubles de l’âge II. En plus de la diversité des usages, il cherche à favoriser
une diversité des constructions. Il n’est pas convaincu par l’urbain diffus, et souhaite
à sauver la ville. Il conçoit l’urbanisme comme une œuvre d’art, et s’intéresse plus à
la forme et au style de la ville qu’à la ville en elle-même. Il ne supporte pas les îlots
fermés et veut ouvrir la ville.

On retrouve sur le schéma suivant les principes de son l’îlot ouvert :

- Un alignement des façades sur les rues
- Des hauteurs de bâti aléatoire, mais définies par des lois sur les dimensions
- Des retraits permettant des ouvertures directes sur le réseau viaire : ‘les
fenêtres urbaines’
- Des cours intérieurs ouvertes, même si closes par un grillage ou un portail
L ilot OUVERT

Figure 11 - Schéma îlot ouvert

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 Ainsi, au-delà de l’échelle du bâtiment, il intervient en tant qu’urbaniste à
l’échelle du quartier, et a mis son concept d’îlot ouvert en application à plusieurs
reprises. Nous allons maintenant nous intéresser plus particulièrement à deux de ses
opérations : celle de Paris Rive Gauche et celle de Riverside à New-York.

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PARTIE B :

LES APPLICATIONS DU CONCEPT DE

L’ILOT OUVERT
 I. PARIS RIVE GAUCHE : LE QUARTIER MASSENA ET LA
THEORIE DE L’ILOT OUVERT

Le ZAC Paris Rive Gauche est un projet de renouvellement urbain et de

requalification d’une friche ferroviaire et industrielle. La ZAC Paris Rive Gauche est
composée d’une multitude de projet différent mais qui répond à un même but :
faire de cette zone, la plus grosse opération urbaine jamais menée à Paris.
Après une présentation de la ZAC Paris Rive Gauche, nous nous intéresserons plus
particulièrement au quartier Masséna et à la théorie de l’ilot ouvert qui constitue le
concept d’aménagement de ce quartier.

A. PRESENTATION DE LA ZAC PARIS RIVE GAUCHE

La ZAC Paris Rive Gauche se situe à l’est de Paris. Elle couvre une partie du
treizième arrondissement de Paris. La zone de la ZAC Paris Rive Gauche est comprise
entre la Seine, les voies ferrées de la Gare de Paris-Austerlitz jusqu’au Boulevard
Périphérique.
La superficie de la ZAC couvre 130 hectares sur une longueur de 2,7 km.

Figure 13: Le 13ème arrondissement de Paris

Figure 12: La
Illustration 1: La
ZACZAC
Paris
Paris
Rive
Rive
Gauche
Gauche
dans
dans
le 13
le ème
13ème
arrondissement parisien

PETITE HISTORIQUE DE LA ZAC :

Ce projet a été évoqué pour la première fois dans le Schéma Directeur
Régional de 1965. Les premiers plans remontent à 1973 dans le Schéma du Secteur
Seine Paris-Sud. Et ceux à la suite des effets de la crise de désindustrialisation qui a
touché Paris et la Région Parisienne.

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QUELQUES DATES CLES DU PROJET :

1988 : Démarrage des premières études.

1991 : Approbation du plan d’aménagement de la zone (PAZ) de la ZAC Seine Rive
Gauche. Aujourd’hui, appelée ZAC Paris Rive Gauche.
Désignation de la SEMAPA comme aménageur.
Début des travaux de la Bibliothèque Nationale de France
1992 : premiers concours pour les immeubles de logements le long de la Seine dans
le Quartier de Tolbiac.
1993 : Validation du PAZ par le Conseil d’Etat.
Consultation internationale d’urbanisme pour le quartier d’Austerlitz.
1994 : début des chantiers des premiers immeubles de logements de part et d’autres
de la BNF.
1995 : Consultation d’urbanisme pour le quartier Masséna
Inauguration de la BNF.
1996 : Achèvement du Pont Charles de Gaulle.
Ouverture de la BNF au public.
Modification par le Conseil de Paris du nom de la ZAC en « Paris Rive
Gauche ».
1997 : Approbation par le Conseil de Paris de la révision du PAZ et obtention de la
DUP.
1998 : Ouverture de la ligne 14 du métro.
1999 : Ventes des premiers droits à construire de logements dans le quartier
Masséna.
2000 : Protocole entre la Ville, l’Etat et la Région pour créer un grand pôle
universitaire.
Obtention de la certification « Management Environnemental » ISO14.001.
2001 : Consultation des premiers concours sur le quartier Masséna-Bruneseau.
2002 : Achèvement des premiers immeubles du quartier Masséna et arrivée des
premiers habitants.
2003 : Approbation par le Conseil de Paris d’un nouveau dossier de réalisation pour
Paris Rive Gauche et d’un nouveau Plan Local d’Urbanisme.
2004 : Livraison de logements dans le quartier Masséna.
Ouverture d’un nouveau jardin dans le quartier Masséna.
2005 : Livraison de plusieurs programmes de logements.
2006 : Livraison de la passerelle piétonne Simone de Beauvoir.
Livraison de la piscine sur barge Joséphine Baker, quai de la Gare.
2007 : Lancement du chantier de l’Institut de la Mode et du Design.
Livraison de trois immeubles de logements et de deux immeubles de bureaux
à Masséna.
2008 : Ouverture de l’Institut de la Mode et du Design.
Ouverture de la passerelle des Grands Moulins.
2009 : Démarrage des travaux de couverture des voies ferrées à Austerlitz Sud.
2010 : Révision simplifiée du PLU à Masséna-Bruneseau.
Renouvellement de la certification ISO 14.001 de la SEMAPA.

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2012 : Début des travaux de la cours Seine de la gare d’Austerlitz.
Démarrage de la seconde phase de couverture des voies ferrées que quartier
Masséna-Bruneseau.
2013 : Livraison du tramway.

PRESENTATION DE LA SEMAPA, L’AMENAGEUR DE LA ZAC :

La Société d’Economie Mixte d’Aménagement de Paris, la SEMAPA a été

créée en 1985.
Le conseil d’administration est constitué de la Ville de Paris, qui est
l’actionnaire majoritaire, elle détient 57 % du capital, de la SNCF (20 % du capital), la
Régie Immobilière de la Ville Paris, la RIVP (10 % du capital), l’Etat (5% du capital), la
Région Ile de France (5 % du capital) ainsi que divers partenaires privés (3 % du
capital).
La SEMAPA acquiert la responsabilité de la réalisation de la plus grande
opération d’urbanisme parisienne, la ZAC Paris Rive Gauche.
Elle a aussi réalisé 4 autres opérations d’opération d’aménagement urbain.

La SEMAPA a le rôle de l’aménageur urbain. Son rôle lui confère le pouvoir de

concevoir et de planifier les projets urbains. Elle délègue la réalisation d’une partie
des ouvrages, notamment les espaces et les équipements publics mais coordonne la
réalisation d’ensemble. La SEMAPA a la charge d’acquérir les terrains auprès des
propriétaires. Une fois, le terrain en sa possession, elle confie la conception d’un
bâtiment à un architecte. Cet architecte doit suivre le cahier des charges établis par
la SEMAPA et l’architecte urbaniste responsable de la coordination du quartier. La
SEMAPA nomme un architecte coordonateur. Cet architecte va définir les grandes
opérations d’aménagement du quartier.
La SEMAPA prend en compte l’avis des habitantes et des personnes touchées
par les projets qu’elle projette. C’est pour cela que dans chaque quartier elle met
en place une concertation. La concertation n’a pas la même dimension en fonction
de la taille du projet auquel elle est rattachée. Les associations, les conseils de
quartiers, la ville de Paris, les élus de l’arrondissement participent aux concertations. Il
arrive que le débat se fasse lors de réunions publiques. Pour informer les habitants du
quartier, une lettre de quartier est distribuée et un site internet est disponible.
De plus, la SEMAPA a le rôle de maitre d’ouvrage délégué.

Dans une opération d’aménagement, la SEMAPA a le rôle d’aménageur dans

la ZAC Paris Rive Gauche. La SEMAPA achète les terrains qui forment la ZAC de Paris
Rive Gauche à leur propriétaire. Une convention a été signée avec la SNCF, le
principal propriétaire terrien sur la zone. Par exemple, dès qu’un promoteur a été
choisi pour la réalisation d’un projet, la SEMAPA achète le terrain à la SNCF en
suivant la convention. Une fois le terrain acheté, le promoteur confie à l’architecte
qu’il a choisi la conception d’un bâtiment conforme au cahier des charges signé
avec la SEMAPA et l’architecte urbaniste coordonnateur du quartier. Dans la ZAC

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Paris Rive Gauche, la SEMAPA est la maitrise d’ouvrage délégué de deux bâtiments
de l’université Paris Diderot et du Pôle des langues et civilisations du monde.

Pour réussir à mener les différentes misions qui lui sont confiés, la SEMAPA est
composée d’une soixantaine de professionnels de l’aménagement, des financiers,
des ingénieurs, des techniciens, des architectes, des urbanistes, des juristes, des
commerciaux, etc. Les professionnels ont la responsabilité de gérer les aspects
techniques et juridiques de la ZAC. Ils doivent aussi gérer le dialogue permanent
avec les associations locales et les habitants.

COMPOSITION DE LA ZAC PARIS RIVE GAUCHE :

La ZAC Paris Rive Gauche comprend 3 quartiers : le quartier d’Austerlitz qui

s’articule autour de la gare du même nom, le quartier Tolbiac qui s’articule autour la
Bibliothèque National de France et le quartier Masséna qui s’articule autour de
l’Université Paris 7 – Denis Diderot.

Chaque quartier est divisé en sous-quartier. Le quartier d’Austerlitz est

composé des zones Austerlitz Gare, Austerlitz Nord et Austerlitz Sud. Le quartier
Tolbiac se décompose en deux zones : Tolbiac Nord et Tolbiac Chevaleret. Et enfin,
le quartier Masséna est composé de quatre zones : Masséna Nord, Masséna
Chevaleret Masséna Sud et Masséna Bruneseau.

La réalisation du projet de chacune de ces zones a été confiée à un

architecte et son équipe. La zone d’Austerlitz Gare a été confiée à Jean Nouvel. La
zone Austerlitz Nord a été réalisée par Christian Devillers. La zone Austerlitz Sud a été
conçue par Reichen et Robert. R. Schweitzer a imaginé les aménagements de la
zone Tolbiac Nord. La seconde zone du quartier Tolbiac, Tolbiac Chevaleret a été
faite par P. Gangnet. Le projet urbain du quartier Masséna Nord a été réalisé par
Christian de Portzamparc. La zone Masséna Chevaleret a été conçue par B. Fortier.
Les zones Masséna Sud et Masséna Bruneseau ont été imaginé par Yves Lion.

PHASAGE DU PROJET DE LA ZAC :

Le nombre d’acteurs intervenant dans un projet urbain rend complexe les

décisions et les accords à prendre. Depuis la décentralisation de 1982, l’urbanisme
n’est pas une compétence exclusive de l’Etat. La compétence a été donnée au
niveau local. Ce qui a eu pour conséquence de multiplier le nombre d’acteurs
mobilisés lors d’un projet urbain, les élus, les maitres d’ouvrages, les maitres d’œuvre,
les experts, les habitants, etc. Cela a crée aussi de nouveaux métiers. Toute cette
multitude d’acteurs a rendu le système de décision lourd avec des interactions
nombreuses et très complexes.

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 Les mutations du système d’acteur et du dispositif de conduite du projet
urbain ont été étudiées par Y. Janvier. Il a mis en évidence une nouvelle organisation
interactive de production de l’espace ou de programmation. Auparavant, le
schéma de production de l’espace ou de programmation était linéaire et classique.
Pour lui aujourd’hui, ce schéma intègre 4 grandes fonctions qui regroupent des
acteurs précis et distincts. Selon Y. Janvier, ce nouveau système de production du
projet urbain doit rester ouvert, souple, flexible et surtout adaptable à la
conjoncture.

Les 4 grandes fonctions sont la fonction de définition stratégique, la fonction

de portage politique, la fonction de pilotage technique et la fonction de réalisation.

La fonction de définition stratégique correspond à la fonction de définition de

la politique urbaine et des grandes orientations stratégiques, de programmation et
de conception du projet de ville. C’est aussi l’élaboration du parti spatial
d’aménagement.

La fonction de portage politique correspond à la fonction de prise en charge

financière et de responsabilité politique qui sera assumée sur le long terme par les
élus, les institutions ou les autres maitres d’ouvrages. Ces acteurs porteront le projet
urbain dans le temps, ils assureront sa continuité et ils procéderont à son évaluation.

La fonction de pilotage technique correspond à la fonction de conduite et de

coordination du projet par le comité de pilotage, qui a le rôle de chef d’orchestre
du projet. Cette fonction est à l’intersection de la fonction de portage e de la
fonction de réalisation. Son but est de transmettre sur le terrain les principaux choix
stratégiques effectués en diverses opérations particulières, de contrôler la
cohérence globale du projet et de garantir la faisabilité économique du projet. Les
principaux acteurs de cette fonction sont les aménageurs en partenariat mixte
public-privé, les Société d’Economie Mixte, les Etablissements Publics
d’Aménagement, etc.

La fonction de réalisation est la dernière opération de réalisation et de

concrétisation sur le terrain des objectifs préalablement définis. Les acteurs qui
intervient lors de cette fonction de réalisation sont les opérateurs, les développeurs,
les promoteurs, les architectes d’opération, etc.
Les 4 fonctions et leurs différents acteurs sont essentiels à tout projet urbain. Ce ne
sont pas les phases chronologiques de déroulement d’un projet.

Le déroulement du projet de Paris Rive Gauche s’est fait en trois grandes

phases successives et interactives où interviennent plus ou moins les 4 grandes
fonctions. Les trois grandes phases sont la phase amont, la phase intermédiaire et la
phase aval du projet.

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 20

La phase amont du projet
C’est à ce moment là qu’intervient la fonction stratégique. Durant cette
phase, la conception du projet est mise en place, elle est aussi révisée en
permanence, tout comme la programmation, en fonction des évènements qui
peuvent arriver sur le territoire. La forme urbaine est définie aussi.
Dans le projet de Paris Rive Gauche, l’arrivée de l’université dans le périmètre
de la ZAC a entrainé la révision du programme, de même, pour l’arrivée de la BNF
en 1989. Mais aussi, la demande de plus en plus grandissante de concertation avec
les habitants a eu des impacts sur le projet.

La phase intermédiaire du projet

Pendant cette phase, les fonctions de portage politique et de pilotage
technique sont combinées. Dans cette phase, se déroule l’élaboration des dossiers
de concours, l’organisation des consultations pour choisir les futurs architectes
coordinateurs et responsables des différents secteurs de la ZAC. Ici, les deux
fonctions sont assurées par la SEMAPA, la Société d’Economie Mixte de
l’Aménagement de Paris, qui a été créée en 1991. Elle sera aussi le lien permanent
avec les associations de l’arrondissement parisien.
Pour éviter la monotonie architecturale et la standardisation, chaque secteur
du quartier de Paris Rive Gauche est dessiné et créé par un architecte différent.

La phase aval du projet

C’est à ce moment là qu’intervient la fonction de réalisation. C’est la dernière
phase d’un projet. Durant cette phase, c’est la réalisation des opérations sur les
parcelles équipées et qui ont été vendues par l’aménageur. Ces opérations sont
sous le contrôle d’architectes coordinateurs choisis sur concours et de la SEMAPA.

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 21

LES ACTEURS INTERVENANTS DANS LE PROJET DE LA ZAC PARIS RIVE GAUCHE :

Le territoire de la ZAC s’étend sur 130 hectares. Pour mettre en place et

coordonner l’aménagement de cet espace, de nombreux acteurs participent. Pour
présenter les acteurs participant, nous avons réalisé un système d’acteurs concret.

Figure 14: Le SAC de la ZAC Paris Rive Gauche

La ville de Paris est le client de ce projet. Elle a signé avec la SEMAPA une
convention publique d’aménagement pour régir tout le projet de la ZAC Paris Rive
Gauche. La SEMAPA est l’aménageur de ce projet. La SEMAPA travaille avec les 8
architectes coordinateurs et le paysage de la ZAC. Il y a un architecte coordinateur
par sous-quartier composant la ZAC. Et chacun de ces architectes coordinateurs est
à la tête de l’équipe d’architecte et de paysagiste qui travaille sur le sous-quartier
dont il a la charge.
La SEMAPA est en lien constant avec la SNCF. La SNCF est le propriétaire du
territoire de la ZAC, étant donné qu’il s’agit d’anciennes emprises ferroviaires et
d’espaces industriels. Quand l’aménageur a retenu un projet pour un îlot, il rachète
le terrain à la SCNF via les organismes de crédit. La SEMAPA revend ensuite le terrain
au promoteur pour que celui-ci construise.
Les autres participants au projet sont les associations de quartier ainsi que les
habitants. Ils ont accès aux informations sur le développement du projet grâce au
site internet de la SEMAPA et aux lettres d’information que diffuse la SEMAPA. De
plus, ils participent aux réunions d’informations et aux débats publiques pour donner
leurs points de vue sur l’avancé du projet et les orientations que celui-ci prend.

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 22

 B. LE QUARTIER DE MASSENA-NORD ET L’APPLICATION DE LA THEORIE DE
L’ILOT OUVERT

Les orientations souhaitées par la SEMAPA lors des appels à candidature pour
le quartier Masséna-Nord de la ZAC Paris Rive Gauche sont :
- La proposition d’une organisation urbaine avec un tracé de rues et la
création de parcelle pour obtenir une organisation équilibrée du
programme, les logements, les bureaux, les équipements, les activités, etc.
- La production d’un cahier des charges d’urbanisme et d’architecture qui
explique le principe de l’îlot ouvert et les grandes lignes du secteur pour la
composition urbaine et l’aménagement paysager.
- Une coordination architecturale.
La SEMAPA a le souhait d’obtenir un projet urbain original. C’est pour cela
qu’ils ont offert à Christian de Portzamparc l’aménagement des 12 hectares du
quartier Masséna-Nord pour qu’il puisse mettre en place son concept de l’îlot ouvert.
Le programme du quartier était prédéfini par la SEMAPA.

PRESENTATION DE LA ZAC

Le quartier Masséna-Nord s’étend sur 12 hectares. Sur son territoire, il y a des

bâtiments qui font l’histoire de l’espace de la ZAC Paris Rive Gauche. On retrouve
donc les anciens frigos de Paris ainsi que les Grands Moulins et les Halles à farine. Il a
été fait le choix de conserver ces bâtiments pour conserver une trace de l’histoire du
quartier.
Le programme du quartier prévoit la construction de 67 500 m² de logements,
116 000 m² de bureaux, 28 500 m² de commerces en rez-de-chaussée d’immeuble,
105 000 m² pour l’université Paris 7 – Denis Diderot, 5 300 m² d’équipements de
quartier tels qu’une école, des salles pour les associations. De plus, 11 600 m²
d’ateliers d’artistes ont été aménagés dans les anciens frigos de Paris. Et enfin, un
réseau de jardins publics et d’esplanades a été projeté pour créer des lieux de
circulations et d’ouvertures.
Le programme du quartier permettre d’avoir une mixité fonctionnelle sur le
territoire.

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 23

 Figure 15: Le plan masse du quartier Masséna-Nord

LE PROJET DE CHRISTIAN DE PORTZAMPARC

Christian de Portzamparc souhaitait un projet dans la continuité de l’existant.

Les rues du quartier forment une grille perpendiculaire à la Seine qui suit le tissu
existant. Grâce à cette trame, cela forme des îlots. Cette trame permet de créer
une porosité dans l’implantation du bâti. L’implantation du bâti peut se faire selon
une multitude de combinaisons. Le scénario de ce quartier était clair pour
l’architecte coordinateur, il souhaitait un jardin central communiquant le plus
possible avec le quartier. Portzamparc a aussi décidé de réduire la largeur de la
voirie.
Il a ensuite confié la réalisation d’un ilot à un architecte. Finalement, il arrivera
que jusqu’à 4 architectes travaillent sur un même ilot. Pour chaque parcelle confiée
à un architecte, des limites de hauteur ont été définies et de plus, l’architecte sait
qu’il doit suivre les principes de l’ilot ouvert. Les architectes ont le champ libre pour la
réalisation du bâti tant qu’ils suivent les principes voulus par Christian de
Portzamparc.
Il y a eu 32 architectes qui sont intervenus sur le projet du quartier Masséna
dont C. de Portzamparc était l’architecte coordinateur. Afin que le quartier suive les
principes de la théorie de l’îlot ouvert, les architectes se rencontraient régulièrement
lors d’ « ateliers » de confrontation, de coordination, d’ajustement. De cette façon,
chaque architecte a connaissance des différents projets qui se réalisent sur le
territoire du quartier.
Les points clés du projet de Christian de Portzamparc sont la lumière, les
volumes, les hauteurs, les couleurs et les matières.

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 24

LE SYSTEME D’ACTEURS CONCRET DU QUARTIER MASSENA-NORD

Pour réaliser ce projet, il y a donc un architecte coordinateur, Christian de

Portzamparc, et 32 architectes, mais aussi deux paysagistes et un artiste. On retrouve
aussi les acteurs du projet de la ZAC Paris Rive Gauche, la ville de Paris, la SEMAPA,
les associations de quartiers, les habitants, la SNCF, les promoteurs, etc.
Les architectes sont en lien avec les entreprises et les bureaux d’études qui
vont réaliser les bâtiments dessinés par les différents architectes.
On peut regrouper tous ces acteurs pour former le système d’acteurs concret
du quartier de Masséna-Nord.

Figure 16: Le SAC du quartier Masséna-Nord

LES POINTS CLES DE LA THEORIE DE L’ILOT OUVERT DANS LE QUARTIER MASSENA-NORD

Le quartier Masséna-nord est aujourd’hui presque entièrement réalisé. Ce qui

nous permet d’avoir une idée de l’application de la théorie de l’îlot ouvert.

Dans un premier temps, on retrouve l’autonomie et la singularité du bâtiment.

Chaque bâtiment est autonome, c'est-à-dire, il a ses quatre faces libres. Sur le
quartier Masséna-nord, aucun bâtiment n’est mitoyen. De plus, chaque bâtiment a
une hauteur différente. Et enfin, une multitude de matériau est utilisé dans la

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 25

construction des bâtiments. En effet, on retrouve du métal, du béton brut, du verre,
etc.

Figure 17: illustration de l'autonomie et de la singularité des bâtiments

On peut aussi remarquer l’alignement des bâtiments sur la voirie. C. de

Portzamparc a réduit les largeurs de voiries ainsi il souhaitait favoriser l’alignement du
bâti sur la voirie pour créer des espaces intérieurs.

Figure 18: Illustration de l'alignement du bâti sur la voirie

On retrouve aussi des jardins dans chacun des îlots. Ces jardins sont des lieux
de détente, de passage. C’est un des points clés de la théorie de l’ilot ouvert, la
circulation.

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 26

 Figure 19:Illustration des jardins à l'intérieur des îlots

Un des points clés de l’îlot ouvert est la lumière. Pour cela, on retrouve dans le
quartier Masséna-nord des ouvertures visuelles au travers des îlots. Cela donne
amène le regard à traverser l’îlot par curiosité, pour voir ce qui se passe de l’autre
coté. Il y a aussi la circulation de la lumière. En effet, le fait que chaque bâtiment est
ses 4 faces libres et que chaque bâtiment n’est pas la même hauteur, la lumière
naturelle éclaire au moins 3 façades des bâtiments au cours d’une journée.

Figure 20: Illustration de la circulation visuelle et lumineuse

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 27

 Pour conclure sur le projet du quartier Masséna-nord de Christian de
Portzamparc, le quartier est quasiment achevé. Il en résulte une architecture
originale et unique. Le travail réalisé par les 32 architectes, les 2 paysagistes et
l’artiste s’est très bien déroulé. Le projet correspond aux attentes de la ville de Paris
et de la SEMAPA. Cependant, Christian de Portzamparc aurait souhaité que les
différentes fonctions présentes sur le territoire du quartier soient plus mixées entre
elles.

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 28

II. LE PROJET « RIVERSIDE CENTER » A NEW-YORK

Comme son nom l’indique, l’opération « Riverside Center » n’est pas encore
achevée. Depuis 2006, ce projet, mené par Christian de Portzamparc, prévoit le
réaménagement, d’ici 2018, d’une partie du quartier Riverside South à New York.

A. LOCALISATION DU SECTEUR ET GENESE DU PROJET

Le secteur à rénover est situé sur l’ile de Manhattan, à l’extrémité Sud-Ouest de

l’Upper West Side, l’un des quartiers les plus chics de la ville, réputé pour être un lieu
de résidence privilégié des artistes. Bordé par les 59th et 61th Streets, l’Hudson River et
la West End Avenue, le site fut occupé par des lignes de chemin de fer jusqu’au
début des années 1990. Il a maintenant fait place à un parking géant, peu
esthétique et non aménagé. Ce projet, faisant partie de l’opération « Riverside
South » s’inscrit donc dans une politique de requalification des friches industrielles qui
est aujourd’hui une priorité de nombreuses villes visant à limiter leur étalement
urbain. Ici, elle est d’autant plus nécessaire que la friche donne sur l’Hudson River et
fait partie d’un splendide panorama, connue dans le monde entier.

Figure 21 - Photo aérienne du quartier Riverside South (Source : http://www.riversidecenternyc.com/#)

Ces terrains ont été achetés par la société EXTELL Development en

Novembre 2005 et la parcelle confiée à Portzamparc est la dernière à être
aménagée. Le précédent plan de 1992 qui prévoyait la construction de deux
immeubles de logement et d’un bâtiment de studios de télévision pour Donald

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 29

Trump, a été rapidement oublié. En effet, il ne prévoyait aucun espace public ni
d’équipements pour le quartier.
La société Extell a donc choisi en automne 2008 Christian de Portzamparc
pour réaliser la requalification du site. 6 mois plus tard, les plans sont publiés par
l’architecte, ce qui lance la période des consultations et de révision des plans. Nous
allons maintenant présenter les plans de ce projet et montrer en quoi ce dernier va
modifier le visage du quartier.

B. UN NOUVEL EXEMPLE D’ILOT OUVERT

Avant de détailler les idées de Portzamparc pour Riverside Center, il semble

indispensable de présenter brièvement les aménagements déjà réalisés sur le reste
de l’ensemble Riverside South : 10 ha de surfaces requalifiées avec 4500 logements
réalisés (dont 13% de logements sociaux) sur les 5700 prévues, 2600 places de
parking construites, la construction d’une partie du nouveau Riverside Park, véritable
poumon vert du quartier. Cependant, jusqu’ici, aucune école n’a été construite en
dépit du surplus de population habitant les nouveaux logements et les
emplacements pour des bureaux ou des commerces de proximité ont du mal à
trouver preneurs.
L’architecte choisi par Extell se devait donc de combler ces manques pour
répondre aux exigences venant de la municipalité (ici représentée par le Manhattan
Council Board 7 – ou MCB7). Ce nouveau projet de Portzamparc en plein cœur de
Big Apple, reprend donc la théorie de l’ilôt ouvert qui l’a rendu célèbre
internationalement.

Figure 22 - Plan de l’aménagement de Riverside Center proposé par Christian de Portzamparc (Source :
http://www.riversidecenternyc.com/#)

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 30

Proposition d’Extell 2010: Augmenter la densité, Diversifier les fonctions, Créer plus
de valeur foncière

Environ 3,3 ha
5 tours de grande hauteur
2 500 logements (dont 12 % bons marchés)
250 chambres d’hôtel (23 000 m²)
Plus de 19 000 m² de commerces, bureaux, et concessions automobiles
Un cinéma de 3500 m²
17 000 m² pour un centre de réparation et d’entretien de véhicules (en souterrain)
Un parking souterrain de 1800 places
7000 m² de bâtiments scolaires

Figure 23 - Présentation du projet

Portzamparc propose donc ici la construction de 5 buildings de tailles

différentes (entre 120m et 163m). Ces imposantes tours résidentielles ont soulevé
l’opposition des riverains de l’Upper West Side mais l’architecte français explique,
qu’au-dessus de 150 m, les différences de hauteurs sont peu perceptibles. Autour de
ces gratte-ciel, des bâtiments aux dimensions plus raisonnables sont construits et
accueilleront les bureaux et les commerces notamment. On retrouve ici la volonté
de l’architecte français de diversifier les hauteurs dans une zone très dense.

Figure 24 - Dessin montrant la taille des 5 tours du projet après sa révision par le City Planning (Source :
http://ny.curbed.com/tags/riverside-center?page=2)

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 31

 Entre les espaces bâtis, 1,4ha (soit 42 % du total) sont dévolus aux espaces
publics. En collaboration avec l’architecte paysagiste Mathews Nielsen, il a
notamment été décidé de poursuivre la 60th rue jusqu’à l’Hudson au moyen d’un
rideau d’eau et de fontaines.
Le végétal est aussi très présent sur ce secteur, particulièrement le long des
rues qui entourent le secteur. Cela permet un cheminement entre les entrées de l’ilot
et le cœur de ce dernier et justifie pleinement le terme d’îlot ouvert.
Ici, le but est d’attirer le promeneur et le chaland à l’intérieur de l’îlot sans que
celui n’ait de porte à pousser mais seulement en guidant sa flânerie.
L’îlot, grâce à des chemins piétons et à des travaux de réaménagement de
Riverside Boulevard s’ouvre ensuite largement vers le Riverside South Park.

Figure 25 - Plusieurs vues du projet : miroir d’eau et rue commerçante (Source :

http://www.riversidecenternyc.com/#)

Après s’être intéressés à l’occupation du sol, nous allons maintenant détailler

la plupart des installations prévues sur Riverside Center ainsi que les propositions
d’amélioration du MCB7. Il faut tout d’abord dire que ce nouveau quartier a été
construit avec la volonté de mixer dans un même lieu les différents types de
fonctions urbaines que ce soit le logement, le commerce, l’éducation ou les loisirs.

Concernant le logement, le principal écueil reposait sur le pourcentage de

logements à « loyer abordable » qui était initialement fixé à 12 % par le MCB7.
Seulement, ce dernier a revu ses objectifs à la hausse en demandant à EXTELL en
passant le chiffre à 30 % pour permettre la création de logements étudiants à
proximité de la future nouvelle école et une plus grande mixité sociale dans le
quartier. Il demandait également la suppression d’une tour (la n°4).La solution

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 32

finalement retenu par le City Council est de 20 % de logements abordables pour un
chiffre de 2500 logements (en échange la 4eme tour est maintenu)

Pour les commerces, il est finalement prévu 13000 m² de surfaces auxquelles il

faut ajouter les 3500 m² du cinéma. Ici, le problème concernait la concession
automobile pour laquelle il fut difficile de trouver l’entreprise adéquate. De plus, le
MCB7 ne voyait pas d’un bon œil l’arrivée d’un magasin assurant la promotion du
deux-roues dans un quartier où une large place est faite au développement
durable. Leur demande n’a pourtant pas été retenue par le City Council.

L’instance consultative n’a pas posé d’autres conditions à la réalisation des

commerces car le manque d’activités dans ce domaine était criant dans Riverside
South et la situation devenait vraiment urgente. Le développement de petites
boutiques, en complément des grosses locomotives comme le cinéma, est
encouragé au détriment des grandes surfaces.

Concernant les parkings, la lecture des plans montre bien que Portzamparc a
fait le choix de s’aider du sous-sol pour traiter cette question. Il a dû faire face, très
vite, à une contrainte de poids quand on connait la politique des transports à New
York : aucune desserte du quartier ne peut être assurée par le métro pour des raisons
techniques. Il fallait donc prévoir un grand nombre de places de stationnement
(1800 places dans le projet original). Ce seront finalement 1500 places qui seront
construites (400 de plus que la proposition du MCB7) en un seul parking desservant
l’ensemble du site et non en 5 parkings desservant chacun une tour (solution
envisagée).

Cependant, l’équipement qui aura causé le plus de polémiques et faillit

même remettre en cause le projet dans son intégralité, c’est l’école publique.
Comme expliqué plus haut, elle devait répondre à un manque criant de bâtiments
éducatifs dans Riverside South et le surplus d’élèves dans les autres écoles de l’Upper
West Side. Extell proposait à l’origine le financement de 7000 m² de bâtiments
(seulement le gros œuvre, le 2nd œuvre étant à la charge du School Construction
Authority ou SCA). Rapidement cette proposition a donc rencontré l’opposition des
riverains appuyés par le MCB7. Ils proposaient une structure permettant d’accueillir
1330 élèves (une estimation du nombre d’élèves pouvant être concernée par cette
école), soit 6 classes par niveau, qui soit munie d’équipements à la pointe du
développement durable et des nouvelles technologies. De plus l’école devait être le
premier bâtiment de Riverside Center à sortir de terre. Le financement ne pouvant
pas être assumé à 100 % par le SCA, le MCB7 proposa qu’EXTELL prenne en charge
l’ensemble des coûts.

Evidemment, EXTELL refusa la proposition car cela représentait un surcoût de

35 à 40 millions de $. Au final, après de longues négociations et un arbitrage du City
Council, la solution retenue prévoit la construction d’une école K-8 (c'est-à-dire une
école accueillant des enfants dès l’âge de 5 ans et jusqu’à 13 ans) sur une surface

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 33

de 14 000 m² ce qui correspond à environ 500 élèves. Le bâtiment accueillera des
salles de musique, des laboratoires pour les sciences, une bibliothèque, un gymnase
et une cantine. EXTELL est chargée de la construction du gros œuvre alors que le
reste des travaux sera financée par la SCA. L’ouverture des locaux est prévue pour
2015.

Figure 26 - La nouvelle école occupera les 4 premiers étages d’un des gratte-ciels (Source :
http://ny.curbed.com/tags/riverside-center?page=1)

Malgré les nombreuses réclamations du MCB7 qui ont entrainé quelques

concessions, l’ensemble du projet Riverside Center présenté par EXTELL a finalement
été adopté par le City Council de NYC le 20 Décembre 2010.

L’analyse de la procédure de concertation et l’étude des équipements

prévus a permis de mettre en évidence les différents acteurs impliqués dans ce
projet. Nous allons essayer de les détailler dans la partie suivante.

C. LES ACTEURS DU PROJET RIVERSIDE CENTER

Avant de débuter cette partie, il semble utile de préciser que l’îlot étudié n’étant pas
encore réalisé (les travaux vont commencer cette année normalement), la liste des
acteurs ici proposé est susceptible d’être modifiée par l’arrivée d’autres participants
à ce projet.

Figure 27 – Logo de la compagnie EXTELL (Source : http://www.extelldev.com/)

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 34

 L’acteur central de ce projet est donc la société EXTELL Development.
Comme son nom l’indique, sa mission est de développer des projets ultra luxueux de
commerces et de logements. Fondé il y a plus de 20 ans par Gary Barnett, elle a
déjà conduit plusieurs projets similaires à Riverside Center à Manhattan mais aussi
dans d’autres villes américaines. Pour les terrains libres de Riverside, l’entreprise a
déboursé 1,76 milliards de $ (record pour une transaction à New York à l’époque),
investissement rendu possible par la vente de 3 tours.

L’entreprise a su affronter la crise de 2008 mieux que ses concurrents grâce

notamment à de bonnes relations avec ses investisseurs en Europe et à Abu Dhabi.
Pour Riverside, un article du NY Post montre qu’elle a sollicité un prêt auprès d’une
entreprise du sultanat d’Oman et a accueilli avec joie l’arrivée de nouveaux
partenaires dans le projet, ce qui montre tout de même que les hausses de budget
dues aux concessions faites au MCB7 n’ont pas été faciles à assumer. Elle attend
désormais la fin des travaux pour pouvoir récupérer son argent.

En observant ses précédentes réalisations, on constate que Christian de

Portzamparc a déjà été associé à EXTELL à de nombreuses reprises. Pour Riverside, le
cabinet de l’architecte est chargé du design de l’îlot mais aussi de la quasi-totalité
des bâtiments qui le composent (notamment les 5 gratte-ciel) , ce qui n’était pas le
cas pour l’îlot Masséna. Ici, il travaille également en collaboration avec Mathews
Nielsen, architecte paysager, qui a la responsabilité du dessin des espaces verts de
l’îlot.

COMMUNITYBOARD7 Manhattan
Figure 28 – Logo du MCB7 (Source : http://www.nyc.gov/html/mancb7/html/home/home.shtml)

Pour ce qui est des acteurs politiques, l’instance la plus impliquée dans le
projet est sans doute le MCB7. Il s’agit d’un gouvernement local que l’on peut
comparer à une mairie d’arrondissement à Paris. Placé sous l’égide du City Council
qui nomme ses représentants, il n’a pas de droits administratifs et peut seulement
émettre des avis consultatifs dans les projets de la ville. Comme on l’a vu, le MCB7 se
place résolument du côté des habitants et sert donc de porte-parole de ces derniers
auprès des institutions. Cependant, on doit avouer que la quasi-totalité de leurs
propositions n’ont pas été retenues.

Le NYC Departement of City Planning est la véritable organisation politique

intervenant dans la prise de décision. Cette agence gouvernementale est en
charge de l’occupation des sols, de l’examen environnemental des projets, de la
modification des règlements d’urbanisme. Pour Riverside Center, c’est elle qui est a
facilité les négociations entre EXTELL et le MCB7. Elle a adopté le projet par 12 voix

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 35

contre 1, ce qui, compte tenu des nombreuses réserves sur l’architecture et l’usage
des bâtiments, semblerait presque être une majorité trop écrasante.
Le City Council n’est finalement apparu que pour approuver définitivement le
projet, suivant le vote du City Planning.

Enfin, les derniers acteurs du projet sont les entreprises qui ont déjà accepté
de s’installer dans Riverside Center. Bien que le but d’EXTELL soit de favoriser le
commerce de détail et la multiplication des petites entreprises, il faut bien s’appuyer
sur quelques locomotives qui seront à même d’attirer ces entreprises. Toutefois, le
choix d’implanter un showroom automobile pour assurer ce rôle ne semble pas le
plus judicieux car il n’est pas en adéquation avec l’image que veut dégager le
quartier.

D. LA MATRICE SWOT DU CAS « RIVERSIDE CENTER »

Pour conclure cette analyse de cas, nous avons réalisé une matrice SWOT qui
fait le diagnostic de la situation, alors que les travaux vont bientôt débuter.

- Expertise d’Extell - Explosion du budget

- Situation géographique - Structures sous-dimensionnées
- Réputation de l’îlot ouvert (école, logements)
- Relation Extell –Portzamparc - Mauvais choix des « têtes
- Mixité fonctionnelle d’affiche » commerciales

- Fort soutien politique - Climat de crise

- Dynamisme de Riverside South - Effet NIMBY
- Appui des investisseurs - Pas de desserte en métro

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 36

 CONCLUSION

Au terme de ce projet, nous pouvons donc affirmer que le concept d’Ilot

ouvert occupe une place centrale dans l’urbanisme contemporain. Théorisé et
reproduit dans le monde entier, il doit notamment sa réussite à la combinaison entre
« efficacité de la ville » (réussite de la mixité fonctionnelle notamment) et qualité de
vie pour ses habitants (luminosité, espace).

Cependant, comme tous les concepts d’urbanisme qui l’ont précédé, l’Ilot
ouvert reste forcément une solution limitée dans le temps car elle n’est que le reflet
de la société actuelle. Aux louanges succèderont alors les critiques (voir Le Corbusier
et ses grands ensembles) qui sont le terreau des théories de demain.

GE 12 – Géographie et Economie des Territoires Page 37

 SOURCES

WEBOGRAPHIE :

http://www.chdeportzamparc.com/
http://abduzeedo.com/architect-day-christian-de-portzamparc
http://projets-architecte-urbanisme.fr/architectes/christian-de-portzamparc/
http://contemporart.voila.net/portzamparc.htm
http://www.riversidecenternyc.com/#
http://ny.curbed.com/tags/riverside-center?page=2
http://home2.nyc.gov/html/mancb7/downloads/pdf/rsc_cb7report_7_10_final.pdf
http://www.chdeportzamparc.com/content.asp?LANGUEID=1
http://www.nyc.gov/html/mancb7/html/projects/riversidecenter.shtml
http://www.nypost.com/p/news/business/extell_eyes_oman_loan_for_riverside_95UC
p8GxGhiepZOyVQw4GO
http://archpaper.com/news/articles.asp?id=3947
http://www.pss-archi.eu/forum/viewtopic.php?pid=82738
http://www.parisrivegauche.com/
http://www.metro-pole.net/actu/IMG/jpg/Plan_20Masse-1.jpg
http://projets-architecte-urbanisme.fr/zac-rive-gauche-portzamparc/paris-zac-rive-
gauche-secteurs-plan
http://www.lecourrierdelarchitecte.com/popin-album.php?id_article=2146&
id_image=19059

BIBLIOGRAPHIE

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Y. Janvier, Fabriquer la ville, Outils et méthodes : les aménageurs proposent, Paris, La
Documentation Française, 2001.
Y. Janvier, L’Avenir des structures d’aménagement, rapport de recherche Club Ville
Aménagement, Juin 1999.
Donatien Senly, Paris Rive Gauche, Images, Réseaux et Financements de
l’aménagement, Les annales de la recherche urbaine n°82.
Éric Daniel-Lacombe (Architecte), Thèse de doctorat en urbanisme, ‘Architecture,
Paysage et Urbanisme : L’Ouvert à l’Oeuvre. De l’Ouvert, de la Concertation et de la
Confiance’, sous la direction du professeur Thierry Paquot, 2006.
SEMAPA, L’îlot ouvert, Christian de Portzamparc, AAM Editions, 2010.
Etudiants ENSAM 2007/2008, ZAC Masséna Paris Rive Gauche.

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