LE TENSIOMÈTRE

LOCATIF
DOSSIER SPÉCIAL : RÉTROSPECTIVE DE L’ANNÉE 2022 T4
03 Les chiffres clés du Tensiomètre Locatif

04 Évolution des prix de la location

05 Indice des prix locatifs des appartements

06 Indice des prix locatifs des villas

07 Évolution des superficies

08 Offre VS Demande : potentiel de croissance

09 Évolution des prix par ville

10 Focus par quartiers

21 Rétrospective de l'année 2022

22 Quelle méthodologie pour ce Tensiomètre Locatif ?

LES CHIFFRES CLÉS DU TENSIOMÈTRE

45% DES ANNONCES SUR MUBAWAB.MA

SONT DES BIENS À LA LOCATION

46% DES VISITEURS DE MUBAWAB.MA

SONT À LA RECHERCHE D'UNE LOCATION

72% DES BIENS PROPOSÉS À LA LOCATION

SONT DES APPARTEMENTS

79% DES PERSONNES SOUHAITANT LOUER

SONT À LA RECHERCHE D'UN APPARTEMENT
 ÉVOLUTION DES PRIX

APPARTEMENTS

Selon les données recueillies par le baromètre des loyers de Mubawab.ma, on constate
VIDES MEUBLÉS qu'un appartement non-meublé se loue en moyenne à 7 500 DH par mois, tandis qu'un
appartement meublé avec tout l'équipement nécessaire pour le locataire coûte en
7500 MAD 8600 MAD moyenne davantage à la location, soit 8 700 DH par mois. En outre, on remarque qu'une
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE villa vide est louée en moyenne à 22 500 DH par mois, mais lorsqu'elle est meublée, elle se
0% -1% loue en moyenne à 25 100 DH par mois.
ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE

4% 5%
D'après les résultats du baromètre des loyers de Mubawab, il semblerait que les loyers des
appartements non-meublés se soient stabilisés au cours des trois derniers mois, avec une
augmentation de 4% par rapport à la même période l'année précédente. Dans le même
VILLAS temps, les loyers des appartements meublés ont connu une légère baisse de 1% en
glissement trimestriel, mais une augmentation de 5% en glissement annuel.

En ce qui concerne le marché des villas vides, les loyers ont connu une légère
VIDES MEUBLÉES
augmentation de 1% en glissement trimestriel et une hausse de 9% en glissement annuel.
22 700 MAD 24 000 MAD En revanche, pour les villas meublées, les loyers ont diminué de 4% en glissement
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE
trimestriel et ont augmenté de 7% en glissement annuel.
1% -4%
ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE

9% 7%

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre Octobre 2022 et Décembre 2022
 ÉVOLUTION DES PRIX

INDICE LOCATIF APPARTEMENTS :

Selon les données récentes, l'indice des prix de location des appartements meublés a augmenté de
2 points, passant de 92 en T3-2022 à 94 en T4-2022, tandis que l'indice des prix de location des
appartements vides a augmenté de 2 points, passant de 87 en T3-2022 à 89 en T4-2022. Ces indices
montrent que les loyers des appartements, qu'ils soient meublés ou vides, ont connu une légère
augmentation au cours du dernier trimestre.

120

100

80

60

40

20

0
T1 - 2019 T2 - 2019 T3 - 2019 T4 - 2019 T1 - 2020 T2 - 2020 T3 - 2020 T4 - 2020 T1 - 2021 T2- 2021 T3 - 2021 T4 - 2021 T1 - 2022 T2 - 2022 T3 - 2022 T4 - 2022

MEUBLÉ
VIDE
 ÉVOLUTION DES PRIX

INDICE LOCATIF VILLAS :

Les indices de prix de location des villas pour le T4-2022 indiquent une baisse de la valeur locative pour
les villas meublées, avec un indice de 105, comparé à 110 au T3-2022. En revanche, les villas vides
connaissent une augmentation de la valeur locative, avec un indice de 107 au T4-2022, contre 99 au
T3-2022. Ces données suggèrent une préférence pour les villas vides, peut-être en raison de la
possibilité d'aménagement et de décoration personnalisée qu'elles offrent aux locataires.

120

100

80

60

40

20

0
T1 - 2019 T2 - 2019 T3 - 2019 T4 - 2019 T1 - 2020 T2 - 2020 T3 - 2020 T4 - 2020 T1 - 2021 T2- 2021 T3 - 2021 T4 - 2021 T1 - 2022 T2 - 2022 T3 - 2022 T4 - 2022

MEUBLÉE
VIDE
ÉVOLUTION DES SUPERFICIES
Selon les données rassemblées par la plateforme, la superficie moyenne des appartements loués au Maroc durant cette période est de 99 m², ce qui représente une baisse
de 2 m² par rapport à la moyenne constatée durant le troisième trimestre. Les tableaux relatifs aux superficies des appartements vides et meublés au quatrième trimestre
de 2022 montrent des différences significatives entre les deux marchés immobiliers. Au niveau national, la superficie moyenne des appartements vides est de 103 mètres
carrés, tandis que celle des appartements meublés est de 92 mètres carrés. Les deux types d'appartements ont connu une baisse trimestrielle, mais la baisse est plus
importante pour les appartements meublés. Certaines villes, telles que Casablanca et Rabat, ont connu des évolutions divergentes pour ces deux types d'appartements.

APPARTEMENTS VIDES - T4 2022

NATIONAL CASABLANCA RABAT MARRAKECH AGADIR TANGER FÈS KÉNITRA

103 103 128 92 87 108 111 91

ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

-3m2 -7m2 4m2 3m2 -2m2 1m2 14m2 0m2

ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE

-1m2 9m2 20m2 3m2 2m2 3m2 14m2 -10m2

APPARTEMENTS MEUBLÉS - T4 2022

NATIONAL CASABLANCA RABAT MARRAKECH AGADIR TANGER FÈS KÉNITRA

92 89 110 91 86 105 95 88
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

-3m2 -3m2 -3m2 1m2 5m2 0m2 4m2 0m2

ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE ÉVOLUTION ANNUELLE

-3m2 -5m2 3m2 1m2 1m2 0m2 -3m2 -13m2

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre Octobre 2022 et Décembre 2022
 OFFRE VS DEMANDE
Le marché de la location immobilière au Maroc a connu une période de fluctuation de la demande. Alors que la demande a connu une hausse significative de 28% entre le deuxième trimestre
et le troisième trimestre, elle a chuté de manière notable de 27% entre le troisième trimestre et le quatrième trimestre de l'année. En parallèle, dans les villes principales du Royaume, le ratio
offre/demande est positif. La demande est en moyenne 3,2 fois supérieure à l’offre au niveau national. Cette différence représente le potentiel de croissance existant, et qui a été démontré dans
chaque zone, afin de permettre à chaque acteur concerné de se rendre compte de la marge d’évolution dont il peut se saisir.

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%
CASABLANCA RABAT MARRAKECH AGADIR TANGER FÈS KÉNITRA

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre Octobre 2022 et Décembre 2022

DEMANDE
OFFRE
 ÉVOLUTION DES PRIX DANS LES VILLES TANGER

6 400 MAD
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE
RABAT
La tendance générale du marché locatif d'appartements vides et meublés au Maroc pour le 7%
10 300 MAD
ÉVOLUTION ANNUELLE
dernier trimestre de 2022 est stable, avec une légère augmentation des prix pour les
0%
appartements vides et une diminution pour les appartements meublés. Il ressort que Rabat est la ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE KÉNITRA
ville où les loyers sont les plus élevés pour les deux types d'appartements. En effet, les prix pour les 5%
appartements vides à Rabat sont en moyenne de 10 300 dirhams par mois, soit une hausse de 5%
ÉVOLUTION ANNUELLE 3 600 MAD
CASABLANCA 7%
par rapport au trimestre précédent et une évolution annuelle de 7%. Les prix des appartements ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

3% FÈS
meublés à Rabat sont également les plus élevés avec une moyenne de 11 800 dirhams par mois, 8 200 MAD
3 100 MAD
ÉVOLUTION ANNUELLE

enregistrant une hausse trimestrielle de 1% et une évolution annuelle de 7%. En revanche, les villes ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE -3%
de Khouribga, Deroua, Martil, Meknès, et Had Soualem proposent des loyers plus abordables, avec 0% ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

des moyennes de 1 600 à 2 900 dirhams par mois pour les appartements vides et de 2 300 à 5 500
ÉVOLUTION ANNUELLE 10%
7% ÉVOLUTION ANNUELLE

dirhams par mois pour les appartements meublés. -2%

APPARTEMENTS VIDES
MARRAKECH

6 800 MAD
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

NATIONAL AGADIR 4%
ÉVOLUTION ANNUELLE

4 600 MAD 5%
7 500 MAD ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE
-4%
ÉVOLUTION ANNUELLE
0% 9%
ÉVOLUTION ANNUELLE

4%

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre Octobre 2022 et Décembre 2022
 ÉVOLUTION DES PRIX DANS LES VILLES TANGER

8 500 MAD
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE
RABAT
7%
11 800 MAD
ÉVOLUTION ANNUELLE

10%
KÉNITRA
APPARTEMENTS MEUBLÉS
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

-1%
ÉVOLUTION ANNUELLE 5 500 MAD
CASABLANCA 7%
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

5% FÈS
9 300 MAD
3 900 MAD
ÉVOLUTION ANNUELLE

NATIONAL ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE -10%

-1% ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

8 600 MAD ÉVOLUTION ANNUELLE

2%
6%
ÉVOLUTION ANNUELLE

-10%
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

-1%
ÉVOLUTION ANNUELLE

5%

MARRAKECH

7 700 MAD
AGADIR ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

6%
5 300 MAD ÉVOLUTION ANNUELLE

7%
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE

10%
ÉVOLUTION ANNUELLE

-1%

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre Octobre 2022 et Décembre 2022
FOCUS QUARTIERS

Dans chaque édition du Tensiomètre Locatif by Mubawab.ma, une sélection des quartiers les plus recherchés et les plus populaires est présentée
dans notre focus quartiers.

On y détaille alors les composantes du tissu immobilier locatif de la zone, à savoir le prix moyen, l'offre et la demande, par rapport à 3 indicateurs
majeurs:

. Le budget
. La superficie
. La configuration

Ce trimestre, les 10 quartiers stars dans la location longue durée d'appartements sont :

CASABLANCA MARRAKECH RABAT AGADIR

OULFA
MAÂRIF
GUÉLIZ AGDAL HAY MOHAMMADI
ANFA BOUURGOGNE OUEST
SIDI MAAROUF
CFC
RACINE
BOUSKOURA

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre Octobre 2022 et Décembre 2022
 MARRAKECH GUÉLIZ

VIDE MEUBLÉ
6 400 MAD 7 900 MAD

8%

CONFIGURATION
< 50 M² 5% 0%
< 1 000 DH 0%
SUPERFICIE

45%
50 - 80 M² 38% 38% 31%
1 000 - 5 000 DH 21%
1 CH 28%
25%
80 - 100 M² 33% 47% 57%
5 000 - 8 000 DH 51% 2 CH 60%

PRIX
10%
100 - 120 M² 11% 10% 11%
8 000 - 12 000 DH 17% 3 CH 10%
9%
120 - 160 M² 9% 3% 1%
12 000 - 15 000 DH 4% 4 CH 2%
2%
160 - 200 M² 2% 2%
>15 000 DH 7%
1%
>200 M² 2%

DEMANDE
OFFRE

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre Octobre 2022 et Décembre 2022
 RABAT AGDAL

VIDE MEUBLÉ
9 400 MAD 9 500 MAD

29%

CONFIGURATION
< 50 M² 9% 0%
< 1 000 DH 0%
SUPERFICIE

30%
50 - 80 M² 17% 56%
40%
1 000 - 5 000 DH 9%
1 CH 30%
18%
80 - 100 M² 15% 40% 31%
5 000 - 8 000 DH 31% 2 CH 38%

PRIX
9%
100 - 120 M² 14% 15% 10%
8 000 - 12 000 DH 30% 3 CH 26%
9%
120 - 160 M² 23% 3% 2%
12 000 - 15 000 DH 12% 4 CH 6%
3%
160 - 200 M² 10% 2%
>15 000 DH 18%
2%
>200 M² 12%

DEMANDE
OFFRE

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre juillet 2022 et septembre 2022
 CASABLANCA OULFA

VIDE MEUBLÉ
3 900 MAD 4 600 MAD

1%

CONFIGURATION
< 50 M² 9% 0%
< 1 000 DH 0%
SUPERFICIE

81%
50 - 80 M² 55% 93% 3%
1 000 - 5 000 DH 71%
1 CH 13%
9%
80 - 100 M² 12% 7% 77%
5 000 - 8 000 DH 26% 2 CH 57%

PRIX
8%
100 - 120 M² 13% 0% 20%
8 000 - 12 000 DH 3% 3 CH 25%
1%
120 - 160 M² 5% 0% 0%
12 000 - 15 000 DH 0% 4 CH 4%
0%
160 - 200 M² 3% 0%
>15 000 DH 0%
0%
>200 M² 3%

DEMANDE
OFFRE

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre juillet 2022 et septembre 2022
 CASABLANCA MAARIF

VIDE MEUBLÉ
6 700 MAD 7 500 MAD

22%

CONFIGURATION
< 50 M² 8% 0%
< 1 000 DH 0%
SUPERFICIE

45%
50 - 80 M² 39% 32% 60%
1 000 - 5 000 DH 14%
1 CH 44%
12%
80 - 100 M² 16% 60% 27%
5 000 - 8 000 DH 48% 2 CH 32%

PRIX
6%
100 - 120 M² 12% 6% 7%
8 000 - 12 000 DH 21% 3 CH 21%
12%
120 - 160 M² 13% 1% 6%
12 000 - 15 000 DH 10% 4 CH 3%
2%
160 - 200 M² 7% 0%
>15 000 DH 7%
1%
>200 M² 5%

DEMANDE
OFFRE

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre Octobre 2022 et Décembre 2022
 CASABLANCA RACINE

VIDE MEUBLÉ
11 500 MAD 12 300 MAD

1%

CONFIGURATION
< 50 M² 2% 0%
< 1 000 DH 0%
SUPERFICIE

26%
50 - 80 M² 19% 0% 27%
1 000 - 5 000 DH 1%
1 CH 21%
12%
80 - 100 M² 7% 30% 36%
5 000 - 8 000 DH 16% 2 CH 31%

PRIX
13%
100 - 120 M² 12% 34% 31%
8 000 - 12 000 DH 37% 3 CH 39%
26%
120 - 160 M² 22% 19% 6%
12 000 - 15 000 DH 23% 4 CH 8%
10%
160 - 200 M² 17% 16%
>15 000 DH 22%
11%
>200 M² 20%

DEMANDE
OFFRE

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre juillet 2022 et septembre 2022
 CASABLANCA CASA FINANCE CITY

VIDE MEUBLÉ
11 400 MAD 11 300 MAD

1%

CONFIGURATION
< 50 M² 1% 0%
< 1 000 DH 0%
SUPERFICIE

28%
50 - 80 M² 26% 0% 31%
1 000 - 5 000 DH 0%
1 CH 30%
16%
80 - 100 M² 15% 23% 51%
5 000 - 8 000 DH 11% 2 CH 57%

PRIX
25%
100 - 120 M² 29% 50% 16%
8 000 - 12 000 DH 54% 3 CH 11%
20%
120 - 160 M² 21% 15% 2%
12 000 - 15 000 DH 16% 4 CH 2%
5%
160 - 200 M² 4% 12%
>15 000 DH 19%
5%
>200 M² 4%

DEMANDE
OFFRE

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre juillet 2022 et septembre 2022
 AGADIR HAY MOHAMMADI

VIDE MEUBLÉ
3 600 MAD 4 600 MAD

3%

CONFIGURATION
< 50 M² 7% 1%
< 1 000 DH 7%
SUPERFICIE

70%
50 - 80 M² 54% 85% 15%
1 000 - 5 000 DH 70%
1 CH 12%
14%
80 - 100 M² 16% 13% 78%
5 000 - 8 000 DH 21% 2 CH 76%

PRIX
7%
100 - 120 M² 11% 1% 7%
8 000 - 12 000 DH 2% 3 CH 10%
5%
120 - 160 M² 11% 0% 0%
12 000 - 15 000 DH 0% 4 CH 2%
0%
160 - 200 M² 1% 0%
>15 000 DH 0%
0%
>200 M² 0%

DEMANDE
OFFRE

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre juillet 2022 et septembre 2022
 CASABLANCA ANFA BOURGOGNE OUEST

VIDE MEUBLÉ
6 800 MAD 8 000 MAD

7%

CONFIGURATION
< 50 M² 5% 0%
< 1 000 DH 0%
SUPERFICIE

39%
50 - 80 M² 37% 23% 43%
1 000 - 5 000 DH 8%
1 CH 38%
26%
80 - 100 M² 21% 55% 43%
5 000 - 8 000 DH 52% 2 CH 45%

PRIX
12%
100 - 120 M² 16% 19% 14%
8 000 - 12 000 DH 33% 3 CH 16%
14%
120 - 160 M² 17% 3% 0%
12 000 - 15 000 DH 4% 4 CH 3%
1%
160 - 200 M² 3% 0%
>15 000 DH 3%
0%
>200 M² 0%

DEMANDE
OFFRE

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre Octobre 2022 et Décembre 2022
 CASABLANCA SIDI MAAROUF

VIDE MEUBLÉ
4 500 MAD 5 400 MAD

0%

CONFIGURATION
< 50 M² 1% 0%
< 1 000 DH 0%
SUPERFICIE

76%
50 - 80 M² 34% 87% 15%
1 000 - 5 000 DH 39%
1 CH 7%
13%
80 - 100 M² 29% 13% 66%
5 000 - 8 000 DH 36% 2 CH 50%

PRIX
5%
100 - 120 M² 12% 0% 18%
8 000 - 12 000 DH 8% 3 CH 17%
5%
120 - 160 M² 7% 0% 0%
12 000 - 15 000 DH 6% 4 CH 26%
0%
160 - 200 M² 17% 0%
>15 000 DH 11%
0%
>200 M² 0%

DEMANDE
OFFRE

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre juillet 2022 et septembre 2022
 BOUSKOURA

VIDE MEUBLÉ
10 300 MAD 12 700 MAD

0%

CONFIGURATION
< 50 M² 4% 0%
< 1 000 DH 2%
SUPERFICIE

20%
50 - 80 M² 13% 23% 2%
1 000 - 5 000 DH 13%
1 CH 2%
8%
80 - 100 M² 15% 6% 45%
5 000 - 8 000 DH 7% 2 CH 30%

PRIX
11%
100 - 120 M² 13% 33% 47%
8 000 - 12 000 DH 35% 3 CH 47%
33%
120 - 160 M² 30% 29% 5%
12 000 - 15 000 DH 26% 4 CH 22%
18%
160 - 200 M² 14% 8%
>15 000 DH 17%
10%
>200 M² 11%

DEMANDE
OFFRE

*Données recueillies sur le site Mubawab.ma entre juillet 2022 et septembre 2022
RÉTROSPECTIVE DE L'ANNÉE 2022

L'année 2022 a été marquée par un contexte économique et sanitaire en évolution constante, qui a eu un impact significatif sur le secteur de
l'immobilier au Maroc. Bien que les effets de la pandémie de COVID-19 aient été moins sévères qu'en 2020, l'année 2022 a connu des défis tels que
la hausse des coûts de la construction et la pénurie de terrains constructibles dans les zones urbaines.
Malgré cela, le marché de la location longue durée a continué de croître en 2022, stimulé par une demande croissante de logements abordables et
une concurrence accrue pour les propriétés de location à long terme.

Ci à côté, on peut observer l'évolution de la demande et l'offre des biens à louer sur une
période de douze mois, allant de janvier 2022 à décembre 2022. On peut constater une
variation de la demande tout au long de l'année, avec une relative stabilité en début
d'année avant une augmentation significative pendant les mois d'été, puis une diminution
progressive au cours des mois suivants.

Les variations de la demande peuvent être liées à différents facteurs tels que la
saisonnalité, les changements dans le marché de l'emploi, les mouvements migratoires ou
encore les évolutions démographiques.

En ce qui est de l'offre, on peut également constater une certaine stabilité en début
d'année, avant de connaître une diminution constante au fil des mois. Les fluctuations de
l'offre peuvent également être liées à différents facteurs tels que les changements de
propriétaire, les fluctuations de la demande ou encore la construction de nouveaux
logements.
RÉTROSPECTIVE DE L'ANNÉE 2022
EVOLUTION DES LOYERS DES APPARTEMENTS

Le loyer mensuel variait entre 7 400 MAD en avril 2022 et 8 400 MAD
en juillet 2022. Cette fluctuation peut être due à différents facteurs
tels que la demande sur le marché locatif, l'emplacement du
logement ou encore l'état du marché économique.

De même, la superficie moyenne des logements a connu une légère

augmentation au cours de l'été 2022, avant de revenir à des niveaux
similaires à ceux du début de l'année. Cette variation peut être liée à
la disponibilité des biens immobiliers, à la demande des locataires ou
encore à l'offre de logements sur le marché.
QUELLE MÉTHODOLOGIE POUR CE TENSIOMÈTRE LOCATIF ?

Les observations qui remontent dans cet ouvrage correspondent à des logements destinés exclusivement à
l'habitation et à la location, annoncés sur le portail entre Juillet 2022 et Septembre 2022. Sont exclus :
les biens à usage commercial, les biens fonciers, les fermes, riads et biens à la vente.
Des prix moyens sont calculés par zone géographique, dans l'ensemble et pour chacun des segments retenus
pour les villas et les appartements, meublés ou vides, sur la base des annonces de location publiées sur
Mubawab.ma