N°9

Juillet 2018

LETTRE D’INFORMATION SECTORIELLE

IMMOBILIER AU SENEGAL

SOMMAIRE EDITO
Actualités ............................page 2 L’effervescence constatée
-Brèves autour des services immobiliers
proposés par les professionnels
Parc immobilier digitalisé de tous bords semble présager
- Tendances des prix immobiliers à Dakar.....page 3 une bonne dynamique écono-
- Indice des prix du loyer résiden�el (IPLR)..page 4 mique du secteur qui, parado-
- Foncier : cartographie des prix du m².........page 5 xalement, ne dispose pas
suffisamment d’ou�ls d’appré-
L’oeil de l’expert ............................page 6
cia�on sur les tendances
- L’exper�se immobilière, immobilières.
Entre�en avec Mouhamadou Lamine SARR En effet, le marché immobilier au Sénégal est
Président de la Sec�on Immobilière de l’ONES vraisemblablement caractérisé par une certaine
Immobilier 2.0 ..........................page 10 opacité de l’informa�on et par l’absence d’indica-
- La visite virtuelle, teurs économiques perme�ant de mesurer périodi-
Entre�en avec Laurel GBENAFA quement l’ac�vité immobilière du pays.
CEO de VIRIMMA A cet effet et dans l’op�que de présenter aux
professionnels un meilleur aperçu des tendances
Agenda immobilier ..........................page 11 du marché, nous vous proposons dans ce�e édi�on
une analyse des prix du parc immobilier digitalisé
Partenaires MaMaison.sn ..........................page 12
de MaMaison.sn avec le lancement ce mois-ci de
- SENEGINDIA SA notre indice des prix du loyer résiden�el (IPLR).

INDICATEUR MAMAISON.SN Bonne lecture !

Indice des prix du loyer

- 2,63 %
résiden�el AHMET LO
(IPLR) Chef de projet
Juin 2018 MaMaison.sn

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Actualités
BREVES

MISE EN VENTE D’UN IMMEUBLE D’EXCAF PROJET DE CREATION D’UNE NOUVELLE VILLE

La star sénégalo-américaine Alioune Badara THIAM

«AKON» a bénéficié d’une assiete foncière de plus
Selon Libéra�on, la mise en vente d’un des
de 800 hectares près de l’AIBD et offerte par le
immeubles du Groupe Excaf Telecom est la consé-
président de la République pour bâ�r une nouvelle
quence de l’échec des négocia�ons entre celui-ci et
ville qu’il appelle «Akon Crypto City». La devise de
la Banque Islamique du Sénégal dans le cadre du
ce�e ville futuriste serait la crypto-monnaie (monaie
remboursement d’un prêt qui porte sur 1,7 milliard
virtuelle) AKoin.
CFA.
L’immeuble en ques�on mis en vente devant les
tribunal des criées, est située à la Rue 14, SODIDA et APPEL DES POPULATIONS DE TERME NORD
bâ� sur 500m². La mise à prix serait de 90 millions
CFA et les enchères fixées à 1 million CFA.

REFORME FONCIERE TERME NORD

Les popula�ons du quar�er de Terme Nord dit

«Travo» ont fait part en début juillet par voie de
presse des maux dont souffrent leur localité notam-
ment le manque de lo�ssement et d’assainissment.
Elles ont également interpellé les autorités locales
Invité lors de l’émission Objec�on de la radio Sud sur le bradage du foncier par des promoteurs privés.
FM, le professeur Abdoulaye DIEYE, un des anciens
membres de la défunte Commision Na�onale de la 15e SALON ITINERANT DE L’HABITAT AUX USA
Réforme Foncière a révélé que le rapport de la
commission n’a toujours pas été validé par le
président de la République.
L’objec�f de la CNRF, instaurée par décret, a été de
de me�re en cohérence les textes législa�fs et régle-
mentaires qui régissent le foncier avec la légi�mité
des pra�ques foncières sur le terrain.
Le Pr DIEYE a exprimé ses inquiétudes qu’il partage
avec l’ensemble des acteurs du foncier et des La 15ème édi�on du salon i�nérant de l’Habitat se
anciens membres du CNRF, «l’inquiétude est �ent aux Etats Unis avec pour ce�e année une
d’autant plus grande dès l’instant où Il y a eu dissolu- nouveauté, un B to B sur la créa�on de coopéra�ves.
tion de la commission moins de deux mois seulement Dates : - 21 au 23 juillet à Atlanta
après la remise du rapport». - 26 au 30 juillet à New York

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Parc immobilier digitalisé
TENDANCES DES PRIX IMMOBILIERS A DAKAR

MaMaison.sn a lancé en mai 2018 sur sa plateforme un widget qui permet aux professionnels du secteur
d’apprécier l’évolu�on des prix du parc immobilier digitalisé (résiden�el et commercial).
Le widget afiiche la moyenne des prix immobiliers par type, par zone et par semestre. Il est également possible de
faire une comparaison des prix sur plusieurs périodes.
Dans un souci de refléter plus fidèlement les tendances immobilières dans la région de Dakar, notre équipe a
d’abord procédé à la revue des données brutes du loyer sur les 12 derniers mois. Par la suite, la moyenne des prix
pour chaque type de bien immobilier a été obtenue suivant une méthode d’élimina�on de 20% des données
extrêmes, pour ne conserver que 80% des résultats affichés.

PRIX MOYENS APPARTEMENTS ET CHAMBRES
Les prix moyens enregistrés ces 12 derniers mois pour les
appartements et les chambres en loca�on ont montré
globalement un marché stable ponctué par de rares
fluctua�ons.
Une première baisse des appartements 3CH et >3CH est
constaté au T3 et au T4 de l’année 2017 suivi d’un redress-
ment à par�r de janvier 2018. La stabilité est depuis mainte-
nue pour les 3CH mais le segment des >3CH est légrement
en croissance de janvier à juin 2018 avec un pic de 950 000
CFA à T2.
Les prix du loyer des appartements 1-2Chambres et des
Chambres (65 797 CFA) demeurent rela�vement stables.

PRIX MOYENS DES MAISONS
La fourche�e de prix des loca�ons de maisons >3CH reste
assez large dans la région de Dakar. En effet, le loyer d’une
maison de 4CH à la Pa�e D’oie pourrait augmenter de
+30-40% en moyenne dans la localité de Fann.
Malgré l’écart de prix, la tendance globale des loyers est
baissière pour les maisons.
Le repli constaté en février 2018 (1 243 229 CFA) est rapide-
ment essuyé en mars de ce�e année avec une moyenne de
prix de 824 854 CFA.
Au T2 et au début du T3, la tendance de prix est en deça de
la barre de 1 000 000 CFA avec une moyenne enregistrée
de 901 463 CFA sur ce�e période.

PRIX MOYENS DES PROPRIETES COMMERCIALES

L’immobilier professionnel regroupe un large éventail
d’ac�fs immobiliers par�culièrement aménagés pour des
bureaux et des commerces.
Les fluctua�ons de moyennes pour ce�e catégorie sont plus
accentuées du fait de réduc�ons ponctuelles de la quan�té
de propriétés commerciales sur le parc digitalisé.
Globalement, la tendance de prix qui se dégage est vraisem-
blablement baissière sur ces 12 derniers mois passant
d’abord par une moyenne record de 1 150 000 CFA en août
2017 à une moyenne de 1 090 000 CFA en novembre de la
même année. Au T1 2018, la valeur moyenne loca�ve a
a�eint son niveau le plus bas en mars 2018 avec 526 563
CFA.

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Parc immobilier digitalisé
INDICE DES PRIX DU LOYER RESIDENTIEL (IPLR)

MaMaison.sn a lancé ce mois de juillet un indice des prix du loyer résiden�el (IPLR) qui est un agrégat des prix
moyens pondérés de l’ensemble des biens à usage résiden�el à savoir les appartements et les maisons sur le parc
immobilier digitalisé.
Notre équipe a obtenu la moyenne pondérée en addi�onnant les produits des moyennes simples par les
coefficients représenta�fs de chaque bien immobilier sur le parc et en les divisant par la somme des coefficients.
Ainsi, cet ou�l permet de représenter de façon plus précise l’évolu�on des prix des loyers dans la région de Dakar
et ce, sur une base mensuelle.

IPLR
(base 100 - juillet 2017)

Le marché de la loca�on a d’abord connu des fluctuac�ons fréquentes au T3 et au T4 de l’année 2017. La hausse de 7
points en août (+6,54%) a été suivie par une baisse globale (-15,33%) des prix des ac�fs immobiliers.
Malgré le repli d’octobre, la tendance est baissière en fin d’année avec 87 points enregistrés en décembre.

La loca�on immobilière a très vite repris des couleurs en janvier 2018 avec un bond de 21 points (+24,67%) grâce une
hausse harmonisée des prix des appartements.
Au 1er trimestre 2018, l’indice des prix a maintenu une certaine stabilité (entre 108 et 112 points) démontrant ainsi
un marché de la loca�on très peu influencé par des facteurs endogènes comme l’augmenta�on du coût des intrants
de construc�on notamment pour les nouveaux ac�fs immobiliers mis sur le marché.

Suivez régulièrement l’évolu�on des prix du parc immobilier

digitalisé sur les réseaux sociaux de MaMaison.sn

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 Parc immobilier digitalisé
FONCIER : CARTOGRAPHIE DES PRIX DU M²

Aux T1 et T2 trimestre 2018, MaMaison.sn a enregistré sur la platefome 387 terrains

en vente dans la région de Dakar. La méthode de calcul du prix du m² est similaire à
celle évoquée pour l’immobilier résiden�el et commercial.
La cartographie refléte l’hétérogénéité du prix du foncier dans la capitale. Force est de
constater que le prix renchérit aux abords de la zone du Plateau où le m² est compris
entre 700 000 CFA et 1 000 000 CFA.
En revanche, Pikine est l’une des rares zones où le m² est en dessous de 150 000 CFA.
Au delà, la zone périurbaine dispose de terrains en deça de 50 000 CFA/m².

Cambérène Guédiawaye

Parcelles
Assainies
Pikine
Yoff Patte d’Oie

Grand-Yoff
Ngor Rufisque
Sicap liberté
Dieuppeul
Derklé HLM

Ouakam
Biscuiterie

Hann Bel-Air
Gr
an
d-D
ak

Mermoz
ar

Fann Medina
PRIX MOYENS DU M² 1er semestre 2018
Entre 0 et 50 000 CFA / m²

Entre 50 000 et 150 000 CFA / m² Gueule-Tapée

Fass
Entre 150 000 et 250 000 CFA / m² Plateau
Colobane
Entre 250 000 et 450 000 CFA / m²

Entre 450 000 et 700 000 CFA / m²

Entre 700 000 et 1 000 000 CFA / m²

Données non disponibles

Source : Base de données MaMaison.sn

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L’oeil de l’expert
L’EXPERTISE IMMOBILIERE
M. Mouhamadou Lamine SARR, président de la
sec�on immobilière de l’Ordre Na�onal des
Experts (ONES), est revenu sur un large éventail de
ques�ons rela�ves à la place de l’expert immobilier
dans la dynamisme du marché et il propose aux
professionnels une série de recommanda�ons
pour palier à la dérégula�on de l’écosystème
immobilier.
MaMaison.sn - Quel est le rôle d’un expert immobi-
lier ?
MLS: L’expert immobilier est un professionnel apte à
déterminer la valeur vénale ou loca�ve d’un bien
immobilier, qu’il soit d’habita�on, d’entreprise,
agricole, fores�er ou d’un bien de nature commerciale,
tels que fonds de commerce, droits de bail, etc.
Il applique des méthodes d’exper�se qui imposent un
juste diagnos�c des éléments de valorisa�on ou de
dévalorisa�on du bien immobilier et se doit d’être à la
fois :
• Un technicien : il doit porter un jugement sur les
facteurs techniques de la valeur (nature des construc-
�ons, qualité architecturale, état de l’immeuble et des
équipements, etc.).
• Un économiste : la valeur d’échange d’un bien
dépend bien plus de l’offre et de la demande (donc du
contexte économique) que des qualités techniques du
bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de
références immobilières, il faut interpréter les
données, c’est à dire procéder à un raisonnement
économique.
• Un juriste : l’expert doit disposer des connaissances
en droit privé (servitudes, droit des loyers, etc.) et en
droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropria-
�on, droit fiscal, etc.)
• Un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la régle-
menta�on fiscale et de ses évolu�ons pour en appré-
cier l’incidence sur le fonc�onnement des marchés
immobiliers.
L'expert immobilier détermine, en toute impar�alité et
avec précision, la valeur vénale et/ou loca�ve d'un bien
immobilier, d'un fonds de commerce ou d'entreprise. Il
est le garant d’une parfaite équité lors d’une transac-
�on immobilière et répond aux a�entes légi�mes du
vendeur et de l’acquéreur en déterminant avec préci-
sion la valeur d’un bien immobilier.
Il conseille et assiste le vendeur et l’acquéreur et
garan�t une totale transparence dans la détermina�on
de la valeur d’un bien immobilier et u�lise des
méthodes d’évalua�on précises et reconnues par
l’ensemble des experts immobiliers.
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Mouhamadou Lamine SARR
- Expert immobilier agréé
- Président de la section immobilière de
l’Ordre National des Experts
- DG de MLS CONSULTING
L’expert immobilier peut exercer son ac�vité dans le cadre
d'une interven�on à caractère judiciaire et il est alors
désigné par un tribunal. Il peut aussi agir dans le cadre
d'une exper�se amiable.
Il est aussi très souvent sollicité par les établissements
financiers et assimilés pour une apprécia�on de la valeur
hypothécaire des biens immobiliers et fonciers proposés
en garan�e par leurs clients
Au delà de ses compétences dans les opéra�ons d’évalua-
�on, l’expert immobilier est régulièrement sollicité dans
les opéra�ons de contrôle technique et d’audit de
bâ�ment.
MaMaison.sn - Quelle législa�on réglemente et encadre
le mé�er d’expert immobilier ?
MLS : La profession d’expert immobilier agréé est régle-
mentée par le législateur sénégalais. Elle s’exerce au
Sénégal au sein de l’Ordre Na�onal des Experts du
Sénégal.
Ce�e règlementa�on résulte des disposi�ons de la loi
N°2017-16 du 17 février 2017 portant créa�on de l’Ordre
Na�onal des Experts au Sénégal abrogeant et remplaçant
la loi N°83-06 du 21 Janvier 1983.
Ce�e loi organise et régit les ac�vités de neuf (9) sec�ons
de spécialité technique au nombre desquelles figure
l’exper�se immobilière.
L’expert immobilier détermine
en toute impar�alité la valeur
vénale et/ou loca�ve d’un bien
immobilier.
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L’oeil de l’expert
L’EXPERTISE IMMOBILIERE

En dehors de ces cadres tradi�onnels de collabora�on

MaMaison.sn – De manière générale, est-ce que
avec les autorités éta�ques, les experts immobiliers réunis
l’ONES est régulièrement associé, par la tutelle, à des
au sein de l’ONES peuvent être sollicités à �tre ponctuel
décisions devant impacter le dynamisme du marché
pour par�ciper dans les grands débats en rela�on directe
immobilier?
avec leur domaine de spécialité.
- Commission ad ’hoc sur la baisse du loyer,
MLS: L’Ordre Na�onal des Experts du Sénégal est un
- Consulta�on Assemblée Na�onale etc. ….
établissement public à caractère professionnel placé
Même s’il arrive que l’expert immobilier puisse être
sous la tutelle du Ministère de la Jus�ce et Garde des
interpellé de façon épisodique pour contribuer à une
Sceaux.
réflexion sur des ques�ons rela�ves au marché immobi-
En ce�e qualité, les membres de l’ONES sont considé-
lier, il convient de noter que son implica�on n’est pas
rés comme des auxiliaires de jus�ce qui interviennent
systéma�que.
régulièrement en qualité d’experts judiciaires auprès
Il n’existe pas à proprement parler un cadre de collabora-
des Cours et Tribunaux.
�on ou de concentra�on entre les structures éta�ques et
L’expert immobilier joue, à ce niveau, un rôle important
les experts immobiliers, pour perme�re à ces derniers
en apportant aux autorités judiciaires, un avis éclairé
d’apporter à l’Etat du Sénégal une contribu�on op�male
ou une réponse précise à différentes ques�ons
sur toutes les ques�ons se rapportant au secteur immobi-
soumises aux cours des différentes procédures
lier et à ses diverses applica�ons.
pendantes devant les juridic�ons.
Une réflexion est en cours au niveau de la sec�on immobi-
En sa qualité d’observateur aver� de l’évolu�on du
lière de l’ONES pour poser les bases d’un cadre rela�onnel
marché, l’expert immobilier est à même de jouer un
structuré et perme�ant à l’Etat du Sénégal de bénéficier
rôle primordial en apportant à toute structure publique
d’avis per�nents émis par des hommes de l’art, et des
ou privée qui le sollicite, tout son capital expérience et
pra�ciens de haut niveau dans un secteur en constante
toute son exper�se pour éme�re des avis per�nents
évolu�on et sur des ques�ons ou sur des probléma�ques
ou produire des analyses sectorielles, performantes et
dont les solu�ons cons�tuent une préoccupa�on essen-
de nature à créer les condi�ons d’une prise de décision
�elle pour l’écrasante majorité des sénégalais.
efficace.
L’ONES entre�ent avec la tutelle des rela�ons qui le
MaMaison.sn – Dans le cadre de l’exper�se immobi-
placent sous l’autorité directe du Ministère de la Jus�ce
lière, quels sont les facteurs qui déterminent la valeur
et Garde des Sceaux.
d’un bien immobilier ?
Toutefois au niveau purement fonc�onnel, l’expert
immobilier agréé est en étroite collabora�on avec les
MLS: la situa�on géographique d’un bien immobilier et
services de l’Etat spécialisés dans les domaines en
son contexte environnemental cons�tuent des critères
rela�on directe avec ses domaines de compétence:
déterminants dans la fixa�on des prix d’un bien immobi-
Ministère de l’Economie et des Finances et du Plan :
lier ou foncier.
- On note une constante collabora�on entre les
Le fondement du critère de l’emplacement comme
services cadastraux et domaniaux et les experts immo-
facteur déterminant de la valeur d’un bien immobilier
biliers qui sont souvent associés à leurs travaux en
repose essen�ellement sur la no�on d’a�rac�vité.
qualité d’observateurs ou aussi d’acteurs impliqués.
En effet, plus la localisa�on du bien offre des avantages
- La direc�on des assurances : l’expert immobilier peut
compara�fs aux résidents (tranquillité, proximité des
être consulté sur des ques�ons rela�ves à la pra�que
écoles, transports en commun, hôpitaux, paysage, bon
de l’exper�se immobilière dans l’espace UEMOA ou
voisinage, accessibilité, sécurité etc. etc…) plus le bien
effectuer des missions d’exper�ses auprès des compa-
immobilier sera convoité et suscitera l’intérêt des inves�s-
gnies d’assurances exerçant leurs ac�vités dans les pays
seurs poten�els.
couverts par la CIMA.
Il reste bien entendu, qu’au-delà de ce critère, les qualités
intrinsèques du produit sont aussi déterminantes dans le
Ministère de l’Habitat et du Cadre de vie :
processus décisionnel:
- Les ac�vités de contrôle et d’audit technique étant
- Age du bâ�ment
réglementée par ce ministère, les experts immobiliers
- Qualité de construc�on
sont en rela�on avec les direc�ons spécialisées qui ont
- Etat d’entre�en
en charge les ques�ons rela�ves au contrôle des
- Concep�on architecturale
construc�ons et à l’inspec�on des bâ�ments de façon
- Isola�on phonique et thermique
générale ..

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L’oeil de l’expert
L’EXPERTISE IMMOBILIERE
Un autre critère et non des moindres cons�tue l’envi-
ronnement économique et financier.
La situa�on de l’offre et de la demande nous donne une
perspec�ve intéressante pour analyser l’évolu�on des
marchés immobiliers.
En effet, l’adéqua�on entre l’offre de logements dispo-
nibles et la demande solvable cons�tue un critère
déterminant dans la fixa�on du niveau des prix
pra�qués dans le secteur immobilier.
MaMaison.sn - S’agissant de la spécula�on foncière
tant décriée dans l’écosystème immobilier, quels
pourraient être, selon vous, les facteurs explica�fs de
ce phénomène?
MLS: Toute spécula�on repose sur la no�on d’an�cipa-
�on de la valeur marchande future d’un bien. Les
réserves foncières disponibles dans les zones
habitables s’amenuisent devant l’augmenta�on
exponen�elle de besoins en termes de logements et de
terrains à bâ�r.
La jeunesse de la popula�on sénégalaise et l’arrivée
constante sur le marché de ménages en quête de
logements favorisent une consomma�on rapide des
réserves disponibles.
Il faut aussi souligner qu’un environnement écono-
mique favorable dopé par la découverte d’importants
gisements de ressources énergé�ques favorisent
l’arrivée de nombreux inves�sseurs et augmentent
ainsi la pression sur les réserves foncières disponibles.
Le caractère sécurisant de l’inves�ssement dans la
pierre suscite un vaste engouement chez les sénégalais
qui voient toujours en l’immobilier la valeur refuge par
excellence. Au-delà même du critère de rentabilité de
l’inves�ssement le sen�ment de détenir un bien
durable et transmissible, la fierté d’être propriétaire
d’un bien visible demeurent encore un signe extérieur
de réussite sociale.
Ces facteurs cumulés contribuent au réflexe d’inves�s-
sement dans le secteur et contribuent ainsi à l’instau-
ra�on d’une surchauffe immobilière qui favorise les
condi�ons d’une flambée rapide de prix.
Ceci cons�tue le cadre idéal pour les spéculateurs qui
se cons�tuent des réserves foncières et a�endent
simplement que la tendance à la hausse se confirme
pour revendre au plus fort prix des produits antérieure-
ment achetés à des prix beaucoup plus bas.
L’op�on de développer un
nouveau pôle urbain à
Diamniadio joue un rôle
éminement stratégique.
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MaMaison.sn - Y a-t-il des risques que Diamniadio
devienne un “Dakar bis” en termes de réduc�on rapide
de l'assie�e foncière et de flambée des prix dans les
prochaines années?
MLS: Qu’un jour le pôle de Diamniadio puisse connaitre
les mêmes syndromes que Dakar, je suis bien tenté de
vous donner une réponse de normand.Mais ce qui est
constant, c’est qu’aujourd’hui l’Etat du Sénégal a la ferme
volonté de trouver une alterna�ve au problème de
l’engorgement de la capitale et à la très forte concentra-
�on des ac�vités économiques et commerciales au
centre-ville.
Dans ce�e dynamique, l’op�on de développer un
nouveau pôle urbain à Diamniadio joue un rôle éminem-
ment stratégique.
Pour a�eindre cet objec�f, l’Etat du Sénégal a entrepris la
réalisa�on d’importants travaux d’aménagement dans la
zone de Diamniadio.
D’importants projets de grande envergure et à haute
plus-value immobilière sont déjà réalisés et cons�tuent
déjà les prémisses du formidable essor que ce�e zone va
connaitre dans le futur.
En favorisant ac�vement l’implanta�on d’infrastructures
spor�ves, culturelles, économiques et industrielles, et en
procédant à l’aménagement d’un espace dédié à l’implan-
ta�on de nouvelles sphères ministérielles, le gouverne-
ment confirme son ancrage dans sa volonté de susciter
une dynamique de fréquenta�on de la nouvelle ville de
Diamniadio auprès des ménages et des opérateurs écono-
miques et des inves�sseurs .
En effet, ce�e dynamique de fréquenta�on cons�tue la
première étape vers l’instaura�on d’un marché immobilier
local structuré.
Les nombreux avantages compara�fs induits par les
efforts d’inves�ssements massifs soutenus par l’Etat du
Sénégal et ses partenaires contribuent à accélérer le
processus de viabilité et d’habitabilité des espaces aména-
gés et surtout au renforcement de son pouvoir a�rac�f.
Ce�e a�rac�vité va naturellement augmenter le rythme
de consomma�on de réserves foncières dans la zone avec
comme corollaire, un hausse de prix.
En effet, il convient de souligner que dans un réseau de
villes, la croissance urbaine est dépendante de deux (2)
processus spa�aux :
- Le premier est l’urbanisa�on qui consiste soit à
construire sur les réserves foncières (étalement urbain)
soit à densifier le �ssu urbain.
- Le second dépend de l’extension du réseau de villes
induit par la mobilité qui permet de trouver des espaces
libres à l’urbanisa�on.
A l’heure actuelle, ces deux condi�ons sont réunies pour
constater dans la nouvelle ville de Diamniadio l’existence
d’un indice de pression urbaine suffisamment élevé pour
présager d’une densifica�on inéluctable des nouveaux
espaces aménagés avec comme conséquence la hausse
Avril 2018
8
des prix.
L’oeil de l’expert
L’EXPERTISE IMMOBILIERE
MaMaison.sn - Quelles sont vos recommanda�ons
pour une meilleure organisa�on du secteur immobi-
lier au Sénégal?
MLS: Le marché immobilier sénégalais est fortement
caractérisé par une densité chronique.
La dérégula�on du secteur du fait de l’anarchie qui y
règne engendre un nombre incalculable de conflits.
L’enjeu économique et social que revêt le foncier
explique aujourd’hui l’engorgement des cours et
tribunaux par d’innombrables procédures conten-
�euses portant essen�ellement sur :
- l’apprécia�on des terres,
- la ges�on du foncier,
- les transac�ons irrégulières,
- les construc�ons illégales.
Autant de pra�ques malsaines et porteuses de li�ges
poten�els qui viennent de façon récurrente affecter la
stabilité d’un secteur qui présente tous les fondamen-
taux requis pour un développement harmonieux.
Nos recommanda�ons pour une réorganisa�on du
secteur en vue de son assainissement et de sa dynami-
sa�on vont essen�ellement porter sur la nécessité de
la mise en œuvre d’une règlementa�on stricte de
toutes les ac�vités en rela�on directe avec le secteur
de l’immobilier et de ses diverses applica�ons.
Réglementation des professions impliquées dans le
secteur
La réglementa�on des professions implique une
pra�que uniforme adossée à un respect des principes
de transparence de professionnalisme, de rigueur. Les
condi�ons organisant l’accès aux professions seront
assuje�es à un formalisme rigoureux intégrant toutes
les préoccupa�ons de probité, d’honnête de capacité
financière et professionnelle requise.
C’est le gage d’une sécurisa�on des opéra�ons immo-
bilières.
Les agents immobiliers, les experts immobiliers, les
promoteurs immobiliers, les architectes, les notaires,
les géomètres, les entreprises de BTP sont tous
aujourd’hui organisés en associa�ons légalement
cons�tuées et régies par des chartes professionnelles
parfaitement règlementées.
Mais du fait de la libéralisa�on du secteur, il s’est
développé parallèlement tout un secteur informel qui
échappe à toute forme de réglementa�on et de
contrôle.
L’importance que revêt la part de l’inves�ssement
immobilier aussi bien transac�onnel que loca�f dans le
budget des ménages requiert que des intervenants
habilités à opérer dans le secteur puissent présenter
toutes les garan�es nécessaires pour préserver les
intérêts des consommateurs.
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Juillet 2018
Renforcement des mécanismes de prévention
La très grande majorité des conflits fonciers et immobiliers
s’explique par la désinforma�on du public sur les procé-
dures à suivre et sur les données de base qu’il faut maitri-
ser avant d’emprunter le circuit périlleux de l’inves�sse-
ment immobilier.
L’idée de la mise en place d’un observatoire du marché
immobilier sénégalais a été maintes fois agitée. Un tel
organe du fait de la vitrine qu’elle est supposée offrir aux
inves�sseurs pour leur donner un panel d’informa�ons
u�les à leur prise de décision, cons�tue un espace
d’échanges privilégiés entre consommateurs et profes-
sionnels.
Harmonisation des méthodologies d’évaluation immobi-
lière et foncière
La régula�on et la stabilisa�on des différentes pra�ques
dans le domaine immobilier et foncier passent d’abord par
la mise en œuvre de procédés méthodologiques perfor-
mants qui prennent en compte l’immeuble dans toutes
ses dimensions (économiques, juridiques, techniques, et
commerciales…).
La sec�on des experts immobiliers de l’ONES s’est appro-
priée ce�e préoccupa�on en posant les bases d’une
concerta�on élargie à tous les intervenants pour la mise
en œuvre de méthodologie performante.
Les valeurs dégagées par les experts en évalua�on immo-
bilière dans le cadre de leur ac�vité professionnelle cons�-
tuent des référen�els fiables qui peuvent aider à la cons�-
tu�on d’une base de données intéressantes pour la stabili-
sa�on des prix du marché par zone définie.
L’assainissement du secteur de la construc�on et la
dynamisa�on du marché immobilier, la moralisa�on des
intervenants sont autant de sujets qui interpellent l’Etat,
les consommateurs, les professionnels pour une vaste
réflexion concertée à l’échelle na�onale en vue d’éradi-
quer défini�vement tous ces maux dont souffre
aujourd’hui le monde de l’immobilier.
Retrouvez l’intégralité de l’interview sur les
réseaux sociaux de MaMaison.sn
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Interview
IMMOBILIER 2.0 : LA VISITE VIRTUELLE
Concepteur logiciel spécialisé en créa�on d’appli-
ca�on interac�ve, Laurel GBENAFA est le créateur
de VIRIMMA ETER, une agence digitale spécialisée
dans la créa�on de contenu en réalité virtuelle et
en réalité augmentée. Aujourd’hui, il pilote une
plateforme qui permet de chercher, de trouver et
de visiter virtuellement des biens immobiliers à
Dakar.
MaMaison.sn - En quoi la réalité virtuelle présente
des avantages pour les professionnels de l’immobilier
et pour les internautes qui recherchent un logement ?
LOG : Pour les internautes, il y a indéniablement un gain
de temps et d’argent car il est rendu possible avec les
nouvelles méthodes de visiter un bien sans se déplacer.
En effet, au lieu d’effectuer deux ou trois visites dans la
journée, ce�e solu�on permet de visiter 8 ou 10
logements sans bouger de chez soi.
De ce fait, la ques�on du stress physique et mentale est
réglée.
Pour les professionnels, ce�e solu�on permet de
toucher un nouveau marché : la diaspora. De plus en
plus de sénégalais vivant à l'étranger cherchent à obte-
nir un pied à terre. La possibilité de visiter interac�ve-
ment leurs futurs biens permet de se faire une idée sur
la propriété depuis l’étranger. C’est forcément un plus
pour ce marché.
Deuxièmement, cela évite aux professionnels immobi-
lier de se déplacer constamment pour faire visiter un
bien.
Enfin, l’autre aspect intéressant de Virimma concerne
les promoteurs immobiliers. Nous proposons une
solu�on low-cost qui permet de visiter un logement en
3D; ce qui permet aux futurs acheteurs de se faire déjà
une idée sur leur future propriété.
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www.mamaison.sn Avril 2018
Juillet 2018
Laurel O. GBENAFA
CEO
MaMaison.sn - Quels sont les équipements et la techno-
logie que vous u�lisez pour ce service ?
LOG : Le principe technologique est similaire à celui d’un
jeu vidéo. Nous commençons par prendre plusieurs
photos du logement et sous différents angles. Ensuite,
nous insérons toutes les photos dans un moteur de jeu
vidéo. Enfin, on assemble le tout pour donner un aspect
réel de la visite.
Virimma u�lise une technologie lourde et qui n’est pas
forcément accessible à tout le monde. Nous en sommes
conscients. Cependant, nous constatons une améliora�on
aussi bien au niveau de la qualité du réseau internet que
dans le nombre de personnes qui u�lisent ce réseau.
MaMaison.sn - Comment intègre-t-on l’op�on de réalité
virtuelle à un site ?
LOG : Une fois que l’assemblage est fait nous faisons une
intégra�on sur le site internet de l’annonceur en collabo-
ra�on avec les développeurs web de la société.
MaMaison.sn - Y a-t-il des risques sur le long terme que
ce concept menace le mé�er de cour�er immobilier?
LOG : Nous pensons qu’il y a moyen de travailler en
collabora�on. Cependant, il ne faut pas oublier que
l’immobilier, comme tout secteur, est amené à évoluer et
à se transformer. Nous considérons notre projet comme
une façon de faire évoluer le secteur immobilier. A chaque
fois qu’il y a quelque chose de nouveau, de nouvelles
opportunités se créent donc nous pensons plutôt qu’il
s’agit d’une évolu�on de leur mé�er.
Nous considérons notre projet
comme une façon de faire évo-
luer le secteur immobilier.
Propos receuillis par Yasmine Ngandu DOS SANTOS
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Agenda immobilier
MME DOUCOURE - DIRECTRICE AB IMMO

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