2 FLASH STRATEGIES N2 Avril 2020 Immobilier. Les Mesures Durgence À Prendre Et Les Opportunités À Saisir

APOCALYPSE IMMO.
LES IMMOBILIER,
AVRIL
MESURES D'URGENCE A PRENDRE ET
2020
COMPRENDRE LES OPPORTUNITES A SAISIR.
2
Pour garder le cap | Charles Sannat
Lettre Stratégies - Comprendre la crise, ses étapes et les mécanismes de sortie - mars 2020
STRATÉGIES
Marché immobilier. Que va-t-il se passer… ?
L A L E T T R E D E S T RA T É GIE S E S T U N S E R V IC E D E L A P U B L I C A T ION IN S OL E N T IA E .C O M
A GR É É P A R L A C OM M IS S ION P A R IT A IR E S OU S L E
N U MÉ R O 1 1 1 9 W 9 3 5 2 6 .
Sommaire
Sommaire ........................................................................................................................................................................... 4
Introduction ......................................................................................................................................................................... 5
Un marché totalement gelé. Du jamais vu !............................................................................................................................. 6
100.000 transactions bloquées ................................................................................................................ 6
Confinement : déménager, c'est interdit................................................................................................. 7
Vers un krach immobilier?..................................................................................................................................................... 9

C’est le pic, c’est le pic hurlent les benêts ! ............................................................................................. 9
Se préparer au scénario noir.................................................................................................................. 10
Doit-on annuler les promesses de vente en cours? ............................................................................................................... 12

Les SCPI détenues (assurances vie). .................................................................................................................................. 14
Comprendre les facteurs de baisse ...................................................................................................................................... 16
L’équation du grenier. Les prix de l’immobilier. .................................................................................... 16
1/ Les ventes des institutionnels. .......................................................................................................... 16
2/ Les agents immobiliers vont être affamés ! ...................................................................................... 16
3/ Des retours de refus de prêts et les annulations de ventes ! ........................................................... 17
4/ Les ventes dans le neufs…promoteurs en difficulté ! ....................................................................... 17
5/ La raréfaction des acquéreurs ........................................................................................................... 17
6/ Quand l’immobilier va pas, la défisc est là ! ...................................................................................... 17
Souscrire une assurance loyers impayés.............................................................................................................................. 19

Ne pas relouer immédiatement ............................................................................................................................................ 20
Relisez vos contrats de prêts !............................................................................................................................................. 21
Prenez les devants et contactez vos locataires ..................................................................................................................... 22
CONCLUSION................................................................................................................................................................... 24
Introduction
Mes chers amis, mes chers abonnés,
Vous êtes très nombreux à vous demander ce qu'il va se passer pour l'immobilier alors que nous
vivons une situation totalement extra-ordinaire dans le sens premier du terme.
Que va-t-il se passer pour mes crédits ? Mes loyers ? Mes SCPI et souvent mon contrat
d'assurance-vie ? Faut-il acheter ? Faut-il vendre ?
Bref, toutes ces questions tout investisseur avisé doit se les poser et c'est normal.
Je vous livre ici et dès maintenant mes premières réflexions car vous devez pourvoir dès à
présent alimenter vos réflexions pour pouvoir affiner vos propres stratégies patrimoniales
personnelles.
Encore une fois, il n'y a dans ce flash STRATEGIES aucune vérité absolue à vous assener, mais
bien une analyse, forcément évolutive. L’'essentiel étant de tenter de comprendre les différents
scénarios et les choses sont simples. Soit l'immobilier va monter, soit il va baisser.
Quoi qu'il se passe, votre patrimoine devra s'adapter aux réalités futures dont nous ne
connaissons pas encore les contours avec précision.
Pourtant, nous avons déjà quelques raisons de voir la balance pencher plutôt d'un côté que de
l'autre. Je vous explique tout ça.
Allons-y !
Charles.
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Un marché totalement gelé. Du jamais
vu !
On peut m’expliquer tout ce que l’on veut.
Y compris comme le Figaro le fait dans cet
article que les Notaires se mettent à la
visioconférence pour finaliser les ventes
immobilières, que cela ne changera
strictement rien au fait que le marché est
totalement gelé. Pour la simple et bonne
raison qu’aussi importants soient-ils les
notaires ne sont qu’un maillon d’une
chaîne complexe qui va de l’agent
immobilier aux mairies en passant par les
services des hypothèques de
l’administration fiscale, sans oublier les
agents immobiliers ou… les
déménageurs !
100 000 transactions bloquées
Selon la Fnaim, 100 000 transactions

étaient bloquées depuis le début du
confinement.
« On pouvait déjà visiter un appartement ou une maison à vendre sur son Smartphone.
Désormais, il est possible de conclure un achat immobilier à distance. En clair, l’acte de vente
authentique pourra être réalisé en visioconférence. Un décret autorisant les notaires à utiliser ce
procédé a été publié le 3 avril. Dans la novlangue administrative, on parle d’autorisation de l’acte
notarié «par comparution à distance» pendant la crise sanitaire. Les acquéreurs et les vendeurs
d’un bien immobilier qui avaient déjà signé un compromis de vente et obtenu les garanties
nécessaires (notamment sur les prêts) vont pousser un ouf de soulagement.
Selon la Fnaim, 100.000 transactions étaient bloquées depuis le début du confinement: soit dans
l’immobilier ancien, soit des achats sur plan d’appartements ou de maisons. Les agents
immobiliers qui avaient participé à ces transactions attendaient aussi cette facilité avec
impatience: 400 millions d’euros d’honoraires étaient suspendus. Mais ce texte administratif ne va
pas débloquer la situation d’un coup de baguette magique. Car toutes les études notariales ne
vivent pas à l’ère 4.0. Un peu plus de 40 % des notaires seulement disposent d’un système de
visioconférence.
Pour pallier ce faible niveau d’équipement, le conseil supérieur du notariat incite ses membres à
mutualiser ces matériels
Pour pallier ce faible niveau d’équipement, le conseil supérieur du notariat incite ses membres à
mutualiser ces matériels. Reste qu’une fois acquise la maison de leurs rêves, les nouveaux
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propriétaires devront attendre un peu pour y vivre. Aucune start-up n’a encore inventé le télé-
déménagement ».
Vous l’aurez compris, le message subliminal et sous-jacent, c’est surtout essayer de traiter le
stock de ventes en cours qui représente 400 millions d’euros de commission pour les agents
immobiliers qui crient famine dans ce monde de disette d’honoraires… Surtout que les charges,
elles, restent fixes, du photocopieur (en location) à la voiture de fonction (en leasing et souvent de
cylindrée importante car vous comprenez ma brave dame… faut bien faire un peu de déduction
fiscale pour ne pas payer trop d’impôts) au salaire de la secrétaire ou de l’assistante, les agences
immobilières seront nombreuses à mettre la clef sous la porte. Environ 3 000 en première
estimation par la Fnaim devraient faire faillite dès les premiers jours du déconfinement.
Justement, en attendant le déconfinement, sachez que pendant le confinement les

déménagements… sont interdits !
Alors croire que le marché immobilier va se débloquer à très court terme est totalement illusoire.
Confinement : déménager, c'est

interdit
Voici ce qu’en dit cet article du site Seloger.
Le gouvernement vient d’éclaircir un point

qui ne paraissait pas suffisamment clair
pour les déménageurs comme leurs clients.
Dorénavant, nous savons que les

déménagements sont interdits par défaut,
sauf dans des cas très exceptionnels et qui
relèvent de situations d'urgence.
Avec la crise du Coronavirus, les

déménagements sont désormais interdits.
Jusqu’à très récemment, le gouvernement autorisait les déménagements à la condition de

respecter les mesures barrières pour assurer la protection de tous. Mais dorénavant, les règles
concernant les déménagements ont changé, et ils sont interdits jusqu’à nouvel ordre. Les
déménagements étaient en réalité déjà difficiles à mettre en place depuis deux semaines, car ils
ne devaient impliquer que 5 personnes maximum, et beaucoup d'entreprises du déménagement
craignaient pour la sécurité de leurs salariés et de leurs clients, ce qui avait déjà conduit certaines
d'entre elles à reporter leurs missions. Il n’y a donc plus d’ambiguïté sur le sujet : vous devez
patienter jusqu’à la fin du confinement pour changer de domicile.
Si votre préavis arrive à échéance pendant le confinement, cela constitue un cas de force majeur
vous permettant d'entreprendre un déménagement.
Seuls les déménagements relevant d’urgences sanitaires, sociales ou de péril peuvent déroger à
la règle
Le gouvernement a cependant dicté des exceptions à l’interdiction de déménager, puisqu’un
courrier rédigé par le Ministère chargé de la Ville et du Logement et le Secrétariat d’Etat chargé
des Transports explique que « la possibilité de recourir à un déménageur professionnel ne doit
être maintenu qu’uniquement pour les situations exceptionnelles parmi les déménagements
autorisés. » Dans ce même courrier, les ministres précisent que les déménagements pouvant être
maintenus doivent relever « d’urgences sanitaires, sociales ou de péril, de déménagements
indispensables d’entreprises et de déménagements qui pourraient être rendus nécessaires dans
le cadre de l’organisation des soins face à l’épidémie. » Il s’agit donc de cas très restreints, et pour
ces quelques déménagements autorisés, les mesures de prévention permettant de protéger les
salariés et d’empêcher la propagation du virus doivent impérativement être mises en place.
Les professionnels contraints d’appliquer les nouvelles règles
Depuis quelques jours, les professionnels du déménagement demandaient davantage de mesures

pour protéger leurs salariés et leurs clients pendant leurs missions, ils s’estimaient encore trop
exposés aux risques de propagation du virus. Ils sont désormais contraints de suivre les nouvelles
directives du gouvernement et seront donc en droit et même dans l’obligation de refuser
d’effectuer un déménagement ne relevant pas d’urgences sanitaires, sociales ou de péril. La
Chambre Syndicale du Déménagement (CSD) estime donc dans un communiqué que ces
nouvelles dispositions « répondent à l’attente de la profession qui, dans sa grande majorité, a suivi
la recommandation du 17 mars 2020 de cesser son activité face à l’impossibilité de respecter les
mesures minimales sanitaires. » Le CSD affirme également que « la profession attendait avec
impatience une décision claire du gouvernement pour la protection de tous. »
Dans les faits, déménager n’est pas possible.

Dans les faits, visiter une maison n’est plus possible.
Dans les faits, signer une promesse de vente chez un notaire est rarement possible.
Dans les faits, vendre son bien n’est plus possible.
Dans les faits, obtenir un crédit bancaire est compliqué, car il faut donner de multiples pièces, se
voir, échanger, et discuter sans oublier le fait de signer… ou de recevoir des recommandés qui
dans les faits sont moins bien distribués par un service postal également réduit.
Dans les faits, votre immobilier réel est pour le moment confiné lui-aussi.
Plus personne ne peut ni vendre ni acheter.
A noter pour l’après crise :

Ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier pourront faire une bonne affaire en achetant à prix
cassés des agences immobilières rentables… en temps normal.
Dit autrement, il est venu le temps des fourmis récompensées par rapport aux cigales. Mais à
court terme car à plus long terme l’argent des fourmis est toujours croqué par les vilaines et
dépensières cigales !!!
Vers un krach immobilier ?
Un krach ? Je ne sais pas et puis comment définir un krach immobilier ?
Si vous faites une bonne affaire auprès d'un vendeur pris à la gorge et qui vous octroit un rabais
de 20 % là où le marché, en général, baisse de 10 % est-ce un krach ?
Non... une bonne correction. Mais pour vous sans doute une bonne affaire et aussi une
opportunité.
A 40 % de baisse il est évidemment possible de parler de krach immobilier.
En 2008, les taux ont monté (avant la crise) et c'est d'ailleurs cette hausse des taux qui provoque
l'explosion de la bulle immobilière dite des subprimes aux Etats-Unis.
Je ne sais pas ce qu'il va se passer et tout va dépendre de la cinétique de la crise, de sa

dynamique.
Sera-t-on rapidement capable de détecter massivement la population ? D'avoir des masques et

des gants disponibles pour toute la population ? Va-t-on être en mesure d'éviter un second pic
épidémique ? Personne ne le sait actuellement et ce sont les questions essentielles.
Ceux qui ne comprennent pas ces phénomènes, vont passer, en termes analytiques, à côté d’un
élément fondamental pour anticiper ce qu’il va se passer.
C’est le pic, c’est le pic hurlent les benêts !
Ce virus est hautement contagieux et aéroporté.
Sur 67 millions de Fiançais nous avons moins de 100 000 cas officiellement détectés, même si
nous avons un nombre indéterminé de porteurs plus ou moins asymptomatique.
Avec aussi peu de gens infecté lors du premier pic, il est évident que nous connaitrons 2, 3 ou 4
pics épidémiques avant que l'immunité de groupe puisse agir.
En ayant peu d’infectés aujourd’hui ce n’est pas une bonne nouvelle économique, c’est une bonne
nouvelle sanitaire.
En termes de santé publique cela veut dire moins de morts. C’est une excellente nouvelle
humainement parlant et je considère que l’économie n’est que de l’intendance au service de
l’homme. Mais… économiquement, cela veut dire qu’il y aura des résurgences donc de nouveaux
pics épidémiques et donc de nouveaux confinements tant que nous n’avons rien d’autre à opposer
au virus à part la distanciation sociale.
La conclusion est simple.
Soit nous sommes capables de prévenir massivement dans les 2 mois qui viennent, soit nous
avons un traitement efficace (avec presque 100 % de guérison) et nous maîtriserons cette crise.
Soit nous sommes condamnés à plusieurs épisodes de confinement et donc à une durée de crise
de 12 à 24 mois qui sera un effroyable cataclysme économique.
Cette cinétique de la crise aura des répercussions majeure aussi bien sur l'économie en général
que sur le marché immobilier en particulier.
Dans une hypothèse de multi-pics et de confinement en yo-yo que je vous ai déjà détaillé, le
marché immobilier des grandes villes craquera car tous chercherons à fuir à la campagne....
Dans un cas plus favorable, où le confinement pourrait prendre fin dans de meilleures conditions,
le marché immobilier ne devrait connaitre qu'un passage à vide de l'ordre de 10 % assez similaire
à celui de 2007/2008 à savoir une baisse de l’ordre de 10 % liée au manque de confiance et à la
prudence. Puis une reprise rapide du marché sur fonds d’inquiétudes notamment monétaires liées
aux coûts de la crise. Et puis si tout le monde peut être soigné ou vacciné (ne venez pas me dire
que vous n’aimez les vaccins, ce n’est pas le sujet de l’analyse, chacun fera le choix de se faire
piquer ou pas) alors la crise factuellement prendra définitivement fin.
Il y aura forcément une reprise, aussi difficile ou complexe soit-elle.
Le scénario noir encore une fois, c’est une crise qui dure de 12 à 24 mois avant l’apparition d’un
traitement.
Se préparer au scénario noir
Chacun fait ce qu’il veut, mais en ce qui me concerne, je considère que c’est le scénario noir sur
lequel je vais baser ma préparation et les décisions que je peux prendre dans le contexte très
réduit de liberté y compris financière qui est le nôtre.
Mon hypothèse est qu’il n’y aura pas plus ni de vaccin ni de traitements pour un virus qui est le
SRARS Cov-2 pas plus qu’il n’y en a eu pour le SRARS Cov-1 qui date de 2003 ou pour le MERS
deux autres coronavirus anciens et pour lesquels nous sommes toujours sans traitements autres
que symptomatiques et d’accompagnement avec nos antiviraux actuels plus ou moins utiles.
Si c’est ce qui nous attend, croyez-vous que l’on va vous le dire comme ca ?
Vous imaginez les bagarres et les émeutes pour le dernier rouleau de papier toilette. C’est là, bien
dans ce cas que les mensonges d’Etats sont « acceptables », et ce sera la ligne de défense des
autorités, je peux vous l’affirmer dès maintenant.
Je vous invite à considérer les signaux faibles et les silences qui en disent beaucoup. Cette crise
va durer, nous n’y sommes pas prêts collectivement, ce sera long et difficile, ce sera à tiroir, mais
comme à chaque fois, un éléphant se mange une bouchée à la fois !!
De même que le confinement est prolongé de 15 jours en deux semaines, on ne vous annoncera
pas un confinement de deux mois d’un coup d’un seul, pourtant, c’est vraisemblablement ce qu’il
va se passer.
10
Dans l’hypothèse d’un scénario noir, il est important de prendre quelques décisions ou de
considérer quelques actions que vous pouvez encore entreprendre pour essayer de protéger ce
qui peut encore l’être et de limiter les dégâts.
11
Doit-on annuler les promesses de vente
en cours ?
Sans hésiter je pense que oui.
Pourquoi ?
La probabilité que les prix de l'immobilier prennent 20 % en ligne droite à la sortie de la crise est
assez faible pour ne pas dire proches de zéro.
Dans le meilleur des cas, les prix resteraient stables.
Il n'y a qu'un effondrement bancaire, peu probable, qui pourrait faire exploser les prix à la hausse
brutalement, car les gens effrayés à l’idée de perdre leur argent vont préférer évidemment acheter
un appartement même très cher, qui même pourrait perdre de la valeur. Mais perdre 50 %, c’est
toujours mieux, ou moins pire, que de perdre 100 % !!
Pourquoi il y a peu de chances que les banques fassent faillite ?
D’abord la leçon Lehmann a été retenue.
Ensuite, vu les tombereaux d’argent qui coulent à flots depuis les rotatives de nos banques
centrales, on en est plus à 200 milliards près pour sauver telle ou telle banque. Et d’ailleurs Bruno
le Maire l’a dit, s’il le faut, nous nationaliserons (les compagnies aériennes, airbus et… les
banques) !
Autant ne pas avoir d’actions de banques, ni de parts de sociétaires à bon entendeur salut !
Pour le reste à court terme (12 mois) votre cash devrait être relativement en sécurité dans les
grandes banques systémiques, veut dire, qui seront sauvées… N’allez pas me mettre 200 000
euros chez N26. Ils sont charmants, très efficaces et gratuits, mais cela ne vaut pas tripette en
termes de sécurité bancaire comme toutes les « fintech » et autres start-up bancaires. J’ai un
compte N26 pour aller faire mes courses et pour que mon aimable banquier ne sache pas
comment je dépense mon argent. Mais pour l’épargne c’est une banque traditionnelle.
Si les banques ne tombent pas, c’est l’immobilier qui chutera au moins dans un moment de
correction qui va durer 6 mois post-confinement car les acteurs seront attentistes et les acheteurs
ne se bousculeront pas à portillon. Nous sommes ici sur le problème de confiance qui est un sujet
cardinal quand on parle d’immobilier et d’endettement sur 25 ans !!!
Si vous ne savez pas de quoi demain est fait, vous n’irez pas acheter, encore moins pour faire du
locatif et investir. Le degré d’incertitude va augmenter en flèche et les transactions se feront très
rares même en cas de déconfinement.
Cela pèsera rapidement sur les prix j’y reviendrai.
12
Pour répondre à cette question, je dirai donc, qu’en annulant une transaction aujourd’hui, je ne
perds pas forcément grand-chose. Je précise, sans avoir à payer les 5 ou 10 % de dédit.
Ce raisonnement n’est valable qu’en l’absence de pénalités, mais vous pourrez faire valoir votre
bonne foi et la force majeure de l’épidémie. En face, votre vendeur sera en réalité peut-être lui
aussi content de ne pas se retrouver à la rue. Bref, mieux vaut attendre, car vous prenez
finalement peu de risque, si ce n’est celui d’acheter moins cher dans 6 mois.
Au-delà de la bonne affaire, ne pas en faire une mauvaise est aussi un élément important, car
acquérir aujourd’hui sans savoir ce qu’il en sera de votre travail dans une situation très évolutive
n’est pas de la plus grande prudence.
Dans ma famille, presque toutes mes belles-sœurs ou beaux-frères sont au chômage partiel. En
fait nous ne sommes plus que deux à travailler… Mon beau-frère qui travaille dans le secteur
médical et fabrique des… respirateurs. Lui il a du boulot pour 10 générations et fait même des
heures sup (il a raison) en s’appuyant sur le principe très sage du « ce qui est pris n’est plus à
prendre » surtout que sa femme est indépendante et que pour le moment c’est zéro + zéro = la
tête à Bruno. Et votre serviteur ici présent qui se fait un plaisir de chroniquer et aider ses lecteurs
à décrypter cette crise économique monstrueuse….
Donc, je peux vous affirmer sans trop risquer de me tromper, que pas grand monde n’aura la tête
à acheter et à investir dans les 6 mois qui viennent.
Quand il y aura reprise et déconfinement, elle sera au mieux lente et progressive (et sous réserve
que nous ne repartions pas immédiatement en confinement 3 semaines après…). Les frontières
ne pourront pas s’ouvrir à nouveau immédiatement, il faudra attendre que les épidémies passent
partout, les échanges seront limités, le moral durablement affecté.
Nous aurons donc au mieux une bonne correction de 10 % au moins avec des excès baissiers et
des bonnes affaires à moins 20 %
On n’achète pas dans ces conditions si l’on peut annuler sans pénalité son achat. On n’hésite pas
on annule.
13
Les SCPI détenues (assurances-vie).
Ces dernières années avec la baisse du rendement des fonds en euros, la mode (légitime) a été
de transférer une partie importante de ses fonds en euros qui rapportaient de moins en moins vers
les SCPI immobilières avec des rendements alléchants de 4 à 6 %.
C’était une bonne idée en soi.
Aucune erreur dans cette stratégie patrimoniale.
C’était donc une bonne idée jusqu’à l’arrivée de cette pandémie et de la suspension des loyers
professionnels.
Aujourd’hui il est très difficile de calculer la perte de rendement que cela va impliquer pour les
SCPI.
Il est encore plus difficile de le calculer parce que personne ne sait ni combien de temps va durer
la crise ni combien de temps les loyers seront suspendus, ni combien d’entreprises feront faillite.
Pourtant, c’est le moment, de regarder avec attention la composition de vos SCPI…
Par exemple, est-ce des murs d’hôtels vides pour longtemps ?
Est-ce des entrepôts ? Des boutiques en galeries marchandes fermées ?
Où votre SCPI est-elle investie ? Dans des murs de résidence de tourisme à la montagne… où les
stations sont fermées ?
Sans oublier les SCPI qui investissent dans du super, dans du bon, du très bon comme les murs
de boutiques en emplacement numéro 1… mais qui sont quand même fermées actuellement !
Il est fort possible que le rendement des SCPI soit donc à l’issue de la crise durablement orienté à
la baisse.
D’abord, les actifs vaudront moins et donc à un moment la valeur des parts sera affectée, ensuite,
les rendements baisseront car de nombreuses enseignes feront faillite, beaucoup de boutiques ne
rouvriront pas, et la vacance locative va augmenter pour longtemps.
Enfin, sur les SCPI vous avez un énorme risque dit de liquidité.
Si plus de gens veulent sortir que d’investisseurs ne veulent rentrer, alors, il peut y avoir un vrai
sujet autour de la disponibilité de vos fonds.
Je ne vous conseille rien comme vous le savez, mais je pense qu’il est très important de faire le
point sur vos SCPI, sur leurs compositions, et en fonction de votre allocation, de la revoir.
Si par exemple vous avez 100 % de votre contrat d’assurance-vie en SCPI, mieux vaut peut-être
en rebasculer la moitié en fonds en euros… et oui, c’est moi qui vous dit que le fonds en euros
c’est peut-être mieux… Là maintenant tout de suite et je vais vous donner mon explication !
14
Le fonds en euros c’est de l’obligataire, de la dette d’Etat, actuellement achetée sans limite ou
presque, par les banques centrales. De la FED à la BCE. Il n’y a donc pas de risque de liquidité
ou de faillite. Le rendement tend vers 0, cela ne rapportera rien, certes, ou si peu, mais les
banques centrales assurent la liquidité de ce marché (pour le moment) parce qu’il est considéré
comme systémique.
Ce n’est pas le cas du marché des SCPI. Tout le monde se fiche comme d’une guigne et les
banques centrales les premières que vous soyez l’heureux ou pas propriétaire de parts chez
Immorente ou Corum (de très bonnes SCPI au demeurant).
Comprenez-moi bien. Il ne s’agit pas de dire que ce placement est mauvais ou que ces sociétés
ne font pas bien leur travail.
Les loyers sont suspendus, la récession sera la pire depuis 1945 selon Bruno le Maire qui la voit
enfin arriver lui qui pensait que l’impact de la crise du coronavirus serait de 0.1 point de
croissance ahahahahahahaah…
Aucun gestionnaire de SCPI ne peut faire de miracle dans un monde où les loyers ne sont plus
payés.
Dans ce contexte volatil, étudiez donc la composition de vos SCPI et réarbitrer vers du fonds en
euros, si vous êtes trop exposés au risque SCPI.
En réalité, le risque est celui de liquidité.
Si vous me demandez s’il vaut mieux avoir du cash en cas de crise je vous dis oui.
Pensez pyramide d’Exter. Plus vos placements sont en haut de cette pyramide plus ils sont
risqués en cas de récession. Plus ils sont en bas, plus ils seront sûrs.
En clair, cash et or. Cash et or mes amis… et c’est ainsi que l’on peut acheter des actifs bradés…
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Comprendre les facteurs de baisse
L’équation du grenier. Les prix de l’immobilier.
Vous vous souvenez de mon équation des prix immobilier, l’équation du grenier !!
Offre - demande x coût du crédit +peur/ confiance + emplois
En réalité il y d’autres paramètres que je n’ai pas évoqués dans la vidéo « Apocalypse-Immo » et
dont je vous réservais la primeur.
Voici donc les autres facteurs baissiers que je voulais partager avec vous.
1/ Les ventes des institutionnels.
A chaque crise immobilière en particulier mais surtout économique en général, ceux qui
détiennent de l’immobilier peuvent être dans la nécessité de revendre certains de leurs actifs
notamment parce qu’ils sont en recherche de cash pour compenser d’autres types de pertes
potentielles. Il ne faut donc jamais sous-estimer les nécessaires ventes des institutionnels, qui
peuvent être tentés de purger des plus-values latentes par exemple pour habiller quelques bilans.
Il ne faut pas s’attendre à court terme à des ventes massives, car la majorité des grands acteurs
auront les moyens de porter de l’immobilier dans le temps. Mais il y aura indéniablement des
nettoyages de bilans et donc des ventes en plus qui viendront alimenter un marché dans lequel
nous ne manquerons pas de biens.
2/ Les agents immobiliers vont être affamés !
Tous les agents immobiliers du monde entier, et la France ne fait pas exception, sont payés à la
commission. Dans un marché normal, ils n’ont pas forcément tendance à trop négocier à la
baisse, d’abord parce que les mandats sont difficiles à rentrer quand l’immobilier se porte bien.
Jusqu’à présent tout se vendait et les vendeurs avaient la main… Demain, le plus difficile ne sera
pas de prendre un mandat mais de faire la vente et de l’emmener jusqu’au bout à savoir jusqu’à la
signature avec en plus l’obtention du crédit ce qui sera plus difficile, nettement plus difficile.
Rajoutez à cela que les agents payés à la commission ne gagnent rien depuis 2 mois. C’est de la
disette pour tous ces indépendants classés dans la catégorie « agents commerciaux ». Pour eux
c’est une catastrophe. Ils auront sans doute droit aux 1 500 euros de fonds d’aide, mais rien n’est
moins sûr, et pour beaucoup d’entre eux les mois sont bons avec 3 ou 4 K€ nets quand on
travaille bien.
Lorsque le marché reprendra ils voudront rattraper leur manque à gagner, et mettront une
pression d’enfer aux vendeurs pour faire accepter les rares propositions qui seront faites par des
acheteurs en voie de disparition.
16
3/ Des retours de refus de prêts et les annulations de ventes !
Il n’y a pas mieux que l’ascenseur émotionnel pour casser le moral d’un être humain. N’y voyez
aucune critique, ni aucun encouragement ou contentement de quoi que ce soit, mais une froide
lucidité.
C’est un fait psychologique. Rares sont ceux capables de gérer émotionnellement ces ascenseurs
émotionnels à savoir les montées rapides et les descentes aux enfers toutes aussi rapides !
Vous pensiez avoir vendu, et bim bang boum patatras, tout s’effondre il faut tout recommencer.
Là-dessus arrive la crise du siècle et l’économie à plat. Puis un vendeur qui vous dit que mieux
vaudrait ne pas faire la fine bouche, certes, la proposition est à – 20 %, mais qu’en sera-t-il
demain ? Allez signez là !
Les retours de vente vont être très nombreux car les refus de prêts et les annulations seront très
nombreux. Il va donc y avoir un afflux de biens sur le marché et de bonnes affaires à faire ou
pas…
4/ Les ventes dans le neufs…promoteurs en difficulté !
Chantiers à l’arrêt, trésoreries faisant grise mine, et bien évidemment les ventes qui sont gelées.
Dans le neuf vous avez jusqu’à 80 % de certains programmes qui sont vendus pour faire du locatif
à des investisseurs qui veulent défiscaliser en Pinel par exemple. Nombreux sont ceux qui vont
annuler et ne pas se lancer là-dedans alors qu’il n’y a plus aucune visibilité, sans oublier la
commercialisation qui ne se fait plus depuis un mois maintenant. Que va-t-il se passer à la
« libération » ? Simple… certains promoteurs seront contraints de baisser les prix, de l’ordre de 10
% environ, il y aura des soldes et des promotions.
Cela pèsera aussi sur les prix de l’ancien par ricochet.
5/ La raréfaction des acquéreurs
Avec la crise économique nous allons rentrer dans le dur des fondamentaux d’un marché.
S’il y a beaucoup de chômeurs, il y aura d’autant moins d’acheteurs potentiels sur le marché
immobilier et là ce n’est pas que proportionnel, c’est exponentiel.
En effet, acheter un frigo à 800 euros ce n’est pas la même chose qu’acheter un appartement à
200 000 euros avec un crédit de 25 ans ! L’engagement n’a rien à voir et le degré de confiance
nécessaire non plus…
La peur du chômage est largement suffisante pour les acheteurs pour ne plus acheter et sursoir à
leur investissement. De la même manière que c’est suffisant pour les banques pour ne plus prêter
autant, sans que les taux ne remontent significativement. Nous y reviendrons en conclusion.
6/ Quand l’immobilier va pas, la défisc est là !
Quand l’immobilier va tout va, mais quand il ne va pas, la défisc est là !
La défiscalisation c’est quoi ?
17
C’est la loi Pons, Robien, Scellier, Pinel peut importe le nom, la logique est là-même, quand le
marché immobilier vacille, il se trouve toujours un ministre du logement pour créer un dispositif
incitatif fiscalement pour pousser les gens à acheter dans le neuf.
Pourquoi le neuf ?
Parce que cela fait marcher les petits copains du BTP et comme tout le monde le sait, quand le
bâtiment va, tout va et (quand il ne va pas la défisc est là).
Il est donc possible d’anticiper l’arrivée d’une défisc dont l’intérêt fiscal sera en proportionnel à
l’arrêt des ventes et de la profondeur de la crise économique que nous traverserons.
Si le neuf est très aidé, alors l’ancien, lui s’ajuste, ce qui aura pour effet d’accélérer la baisse des
prix… Dans le vieux par opposition au neuf !
Une fois que l’on a posé tous ces éléments il n’y aucune raison de croire que l’immobilier va
continuer sa hausse.
Il va corriger au mieux, et s’effondrer au pire. Pour le moment nous ne savons pas si ce sera une
correction assez faible (10 %) et de courte durée comme en 2007 et 2008 ou un krach immobilier
durable.
18
Souscrire une assurance loyers
impayés
Ici mes amis, point de recette magique, ni de baguette du même nom. Disons simplement que
pour ceux qui ne l’ont pas fait, il n’est jamais possible de souscrire une assurance incendie une
fois que le feu vient de se déclarer et que les pompiers sont là…
Pour les assurances loyers impayés, vous pouvez en souscrire pour vos locataires en place sous
réserve qu’ils respectent bien les critères d’éligibilité (à voir avec chaque assurance) et qu’ils
soient en place depuis plus de 6 mois.
Vous aurez des délais de carence de 3 à 6 mois, mais, si un sinistre survient dans les 12 mois
cela peut vous sauver la mise.
Sachez donc qu’il n’est pas trop tard pour souscrire en catastrophe une assurance loyers
impayés, même si cela ne fera pas de miracle, car si votre locataire ne paye pas son loyer à la fin
avril ou début mai une assurance loyer impayée souscrite cette semaine ne prendra pas en
charge ce sinistre (délai de carence).
Ce délai de carence est conçu pour éviter évidemment toutes les tentatives et autres tentations de
fraudes aux assurances du type… je prends une assurance incendie après que ma maison ait pris
feu !
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Ne pas relouer immédiatement
Si vous avez un bien vacant vous devez vous poser la question de le relouer ou d’attendre !
Je sais, ce n’est pas simple.
Soit vous avez besoin des loyers comme complément de retraite faible.
Soit vous en avez besoin pour rembourser des crédits puisque vous préparez votre retraite
faible...
Je ne prends pas en considération le spéculateur qui s’est endetté à 10 fois ses capacités pour
faire du meublé de tourisme sur Airbnb car si ce phénomène existe, ils sont peu nombreux en soi,
et économiquement cela ne fera pas vaciller le marché. Eux feront faillite, mais pas les banques à
cause d’eux. Le problème sera tout le reste.
La question à vous poser et vous êtes les seuls à pouvoir y répondre, est de savoir si en cas de
vacance locative vous relouez ou pas immédiatement.
Personnellement j’attendrais, mais cela implique de pouvoir se passer du loyer… et de financer le

crédit sur fonds propres, de le suspendre, ou de réduire son niveau de vie si c’est un complément
de retraite.
Pas simple donc.
Pourtant, il peut sembler plus prudent de ne pas mettre en location là maintenant.
D’abord les visites ne se font plus, et ensuite personne ne sait comment l’Etat va aider ou pas les
propriétaires, parce que le problème à venir avec le non paiement des loyers est considérable.
L’Etat va sans doute aider via une « APL » spéciale versée directement aux propriétaires le temps
de la crise histoire de maintenir la solvabilité de ces propriétaires.
Si une telle aide n’est pas annoncée rapidement, alors qu’il y a une suspension de la trêve
hivernale et des expulsions (ce qui est très bien) ce sera le cataclysme aussi bien chez les
banquiers que chez les propriétaires. Si les propriétaires ont un problème collectif, alors les
banques auront un problème collectif.
Sauver les propriétaires signifiera sauver les banques… à moins d’exproprier tout le monde, enfin
tous ceux qui ne pourront passer la crise c'est-à-dire 90 % des petits propriétaires bailleurs.
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Relisez vos contrats de prêts !
C’est le moment de prendre le temps pendant vos longues journées et soirées de confinement
pour faire ce que vous n’avez jamais fait, à savoir lire vos contrats de prêts et d’assurance !!
Et oui…
Car il faut bien les lire !
A quoi avez-vous droit ?
Combien de temps pouvez-vous suspendre vos crédits ?
Quel est le coût de cette suspension ?
Allez-vous rallonger la durée ?
Bref, anticipez, déjà dans la gestion.
Dans tous mes prêts et c’est souvent en standard, il y a une suspension possible jusqu’à 24 mois.
Si ce n’est pas le cas, ou si la durée est plus courte (12 mois par exemple) saisissez votre
banquier dès maintenant, et commencez vos négociations avant d’être pris à la gorge.
Les tribunaux sont fermés, mais la justice sera le plus souvent de votre côté si vous êtes de bonne
foi et que vous proposez des échéanciers ou des solutions crédibles pour étaler les charges et
passer la crise.
Ne vous cachez pas dans un trou si vous êtes en difficulté. Vous n’y êtes pour rien. Il n’y a que le
petit-fils de mon pépé, élevé par ce pépé ou presque, qui envisage depuis des années que ce qui
arrive allait arriver même si la cause de la pandémie n’était pas dans mes scénarios…
Pourtant rien ne ressemble plus à un effondrement économique qu’un… effondrement

économique. Peu importe la couleur du premier domino qui entraînera tous les autres. Si vous
êtes prêt à un type d’effondrement vous êtes prêts à tous les effondrements (ou presque).
Mais relisez vos contrats.
C’est le moment.
Vraiment.
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Prenez les devants et contactez vos
locataires
Attendez évidemment l’impayé, enfin le premier, car si vous contactez votre locataire pour lui dire
qu’il peut ne pas vous payer, il y a de très fortes chances qu’il ne vous paye… pas !
Mais au premier impayé que l’on peut imaginer à la fin d’avril et début mai 2020 pour 80 % des
propriétaires qui vont être confrontés à une explosion massive de ces impayés, il vaudra mieux
tenter d’avoir une gestion très active et très humaine.
Expliquez à votre locataire qu’il doit tout faire pour accumuler le moins de retard possible, voyez
avec lui ce qu’il peut payer en fonction de ses pertes de revenus, puis faites dès maintenant un
échéancier.
Si votre locataire payait 600 euros de loyers, mieux vaut qu’il ne vous paye que 400 tous les mois,
mais qu’il paye quand même une partie. C’est mieux pour vos crédits et c’est toujours ça de moins
qu’il vous devra.
Là aussi, si vous avez recours à la justice, vous pourrez prouver et démontrer que vous n’êtes pas
un méchant propriétaire sans cœur et que vous avez cherché des solutions adaptées à la
situation de chaque locataire.
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23
CONCLUSION
Comme vous pouvez le constater et comme vous pourrez le vivre, la France et le monde vont
connaître une récession terrible cette année et je vous le dis depuis le début et depuis le mois de
janvier pour vous permettre d’anticiper toujours au mieux et de conserver ce petit temps d’avance
sur la masse et sur le troupeau.
Si vous prenez les SCPI, il y a encore aujourd’hui de la liquidité et vous pouvez encore arbitrer de
votre salon, même en période de confinement. D’ici quelques semaines il peut y avoir un
mouvement de panique sur les SCPI (c’est une possibilité pas une vérité) notamment lorsque le
monde entier verra les incidents de crédits exploser aux Etats-Unis.
Tout le monde aura peur d’un mauvais remake des « subprimes » mais en pire cette fois, puisque
cela touche tout le monde et pas uniquement les plus fragiles.
Craignant des « gels » de fonds, les gens voudront retirer leur sous massivement entraînant… le
gel des fonds !
Vous avez donc une fenêtre de tir maintenant sur ces placements en SCPI. Après il sera trop tard.
Je ne vous dis pas de le faire, je vous dis de le faire maintenant si vous voulez le faire…C’est
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maintenant qu’il faut se décider pas dans 1 mois. A vous de bien regarder également les frais et
de faire vos comptes d’apothicaires !
C’est également le moment de penser le « L » de votre PEL, le L de localisation.
Je pense qu’à l’issue de cette crise, nombreux seront sont ceux qui resteront à la campagne entre
potager et connexion internet, loin du tumulte des grandes villes très chères et très polluées.
Si une fenêtre de tir s’ouvre pour quitter les villes, il faudra savoir ce que vous faites avant.
Réfléchissez donc dès maintenant à ce que vous voudrez faire ?
Pensez votre emploi. Va-t-il tenir ? Il est prévu par Bruno le Maire une augmentation de 25 % des
faillites d’entreprises… ce sera bien plus, beaucoup plus, pour une raison simple, vous avez
intérêt à déposer votre bilan juste au déconfinement. Les tribunaux seront engorgés, ce ne sera
pas de votre faute, les tribunaux pourront difficilement retenir les fautes de gestion, il y aura aussi
et c’est de bonne guerre, de nombreux dépôts de bilan « d’opportunités ».
Il y aura peu d’interdictions de gérer prononcées et l’on permettra aux entrepreneurs de repartir
avec des dettes apurées.
Pensez votre emploi, vos formations, ce que vous voulez faire et prenez le temps pendant le
confinement de tester ce qui vous plait ou pas… notamment avec quelques petites formations
gratuites ou peu coûteuses sur internet.
Pensez aussi pour ceux qui ont des entreprises et en particulier des entreprises immobilières et je
pense en particulier aux SAS à alimenter via vos comptes courants d’associés vos entreprises.
Pourquoi ? Parce que votre argent « perso » qui sert à alimenter le compte courant d’associé et
donc l’entreprise profitera du bouclier « entreprise ». L’Etat sauvera le potentiel de reprise donc la
trésorerie des entreprises ne risque presque rien. Il n’en va pas de même de votre épargne.
On peut aussi penser que s’il y a besoin d’aider des propriétaires, ceux qui disposent d’épargnes
abondantes non bloquées (genre livret A etc.) devront d’abord les vider avant d’être aidés (comme
pour le RSA ou le minimum retraite par exemple). Transférez le maximum de votre épargne
disponible vers la trésorerie de votre entreprise immobilière est une bonne idée, et elle vous
permettra également de pouvoir saisir une éventuelle opportunité d’achat, car n’oubliez jamais,
qu’un effondrement c’est la simplification rapide d’une société complexe, mais qu’une crise c’est la
baisse de la valeur des actifs.
Toutes les crises sont donc l’occasion d’acheter des actifs à un prix bradés, qu’il s’agisse
d’actions, d’obligations, d’immobilier ou de voitures d’occasion !
Je peux vous prévoir dès maintenant que vous pourrez acheter des grosses berlines allemandes
à prix cassés sur le marché de l’occasion d’ici quelques mois car il va y avoir un paquet de leasing
un peu prétentieux qui ne pourront pas être remboursés.
Il en ira de même de l’immobilier.
Et c’est pendant les heures les plus sombres que vous ferez les meilleures affaires.
Pour cela il faut être en cash assuré par de l’or.
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Vous aurez de 12 à 24 mois pour profiter des « soldes » et transformer ce cash en actifs
tangibles. Après nous attaquerons la crise monétaire, et elle laminera la valeur du cash (d’où l’or),
mais mieux vaudra le transformer en actifs pas chers avant.
Nous allons vivre cette crise et la suivre ensemble, et nous essaierons aussi de la transformer en
opportunités financières certes, mais aussi humaines, et humainement cette crise nous apprend
déjà à ralentir et à « déconsommer ». C’est finalement, les aspects positifs que l’on peut déjà tirer.
Pour le reste prenez bien soin de vous et vos proches, car aucune épargne ne vaut la vie, sa
propre vie et celle de ceux que l’on aime.
Merci à vous toutes et vous tous pour tous vos messages tellement encourageants et
bienveillants. Merci à vous pour l’intérêt que vous portez à mon travail. Du fonds du cœur. Merci.
Charles SANNAT
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AVERTISSEMENT !
NOUS N'AVONS PAS LES COMPÉTENCES, NI LES CONNAISSANCES, NI LE DROIT DE VOUS

DONNER QUELQUES CONSEILS QUE CE SOIT. CE DOCUMENT NE CONSTITUE PAS UNE
INCITATION À INVESTIR ET ENCORE MOINS UN CONSEIL PERSONNALISE.
L'ensemble des informations, données ou opinions formulées ou exprimées dans ce document sont, par
nature, génériques et générales.
Elles ne constituent en aucune manière une incitation à investir, acheter ou réaliser des transactions.
Rapprochez-vous de votre banquier ou de votre conseiller en gestion de patrimoine dûment habilité par les
autorités compétentes à vous délivrer le meilleur conseil en fonction de votre situation.
Pour les placements financiers, dans tous les cas, n'oubliez jamais, tout investissement en actions est
risqué par nature. Dans le pire des cas, si la société fait faillite, vous pouvez perdre la totalité de votre
investissement.
Pour les aspects entrepreneuriaux, consultez un avocat, un expert-comptable, une association agréée et
de façon générale, tous les professionnels dûment habilités par le gouvernement à travers des
autorisations et autres diplômes donnant droits à donner un conseil avisé et éclairé !!!
Restez toujours prudent et raisonnable.
Blablabla blablabla... Bref, n'oubliez pas la règle de prudence de mon pépé : "Quand il y a un doute, il n'y a
pas de doute."
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2 FLASH STRATEGIES N2 Avril 2020 Immobilier. Les Mesures Durgence À Prendre Et Les Opportunités À Saisir

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APOCALYPSE IMMO.

Marché immobilier. Que va-t-il se passer… ?

Confinement : déménager, c'est interdit................................................................................................. 7

Vers un krach immobilier?..................................................................................................................................................... 9

Se préparer au scénario noir.................................................................................................................. 10

Doit-on annuler les promesses de vente en cours? ............................................................................................................... 12

1/ Les ventes des institutionnels. .......................................................................................................... 16

2/ Les agents immobiliers vont être affamés ! ...................................................................................... 16

3/ Des retours de refus de prêts et les annulations de ventes ! ........................................................... 17

4/ Les ventes dans le neufs…promoteurs en difficulté ! ....................................................................... 17

5/ La raréfaction des acquéreurs ........................................................................................................... 17

6/ Quand l’immobilier va pas, la défisc est là ! ...................................................................................... 17

Souscrire une assurance loyers impayés.............................................................................................................................. 19

100 000 transactions bloquées

Selon la Fnaim, 100 000 transactions

Justement, en attendant le déconfinement, sachez que pendant le confinement les

Confinement : déménager, c'est

Voici ce qu’en dit cet article du site Seloger.

Le gouvernement vient d’éclaircir un point

Dorénavant, nous savons que les

Avec la crise du Coronavirus, les

Jusqu’à très récemment, le gouvernement autorisait les déménagements à la condition de

Les professionnels contraints d’appliquer les nouvelles règles

Depuis quelques jours, les professionnels du déménagement demandaient davantage de mesures

Dans les faits, déménager n’est pas possible.

Plus personne ne peut ni vendre ni acheter.

A noter pour l’après crise :

A 40 % de baisse il est évidemment possible de parler de krach immobilier.

Je ne sais pas ce qu'il va se passer et tout va dépendre de la cinétique de la crise, de sa

Sera-t-on rapidement capable de détecter massivement la population ? D'avoir des masques et

C’est le pic, c’est le pic hurlent les benêts !

Ce virus est hautement contagieux et aéroporté.

La conclusion est simple.

Il y aura forcément une reprise, aussi difficile ou complexe soit-elle.

Se préparer au scénario noir

Dans le meilleur des cas, les prix resteraient stables.

Pourquoi il y a peu de chances que les banques fassent faillite ?

D’abord la leçon Lehmann a été retenue.

Cela pèsera rapidement sur les prix j’y reviendrai.

C’était une bonne idée en soi.

Aucune erreur dans cette stratégie patrimoniale.

Pourtant, c’est le moment, de regarder avec attention la composition de vos SCPI…

Par exemple, est-ce des murs d’hôtels vides pour longtemps ?

Est-ce des entrepôts ? Des boutiques en galeries marchandes fermées ?

En réalité, le risque est celui de liquidité.

Offre - demande x coût du crédit +peur/ confiance + emplois

1/ Les ventes des institutionnels.

2/ Les agents immobiliers vont être affamés !

4/ Les ventes dans le neufs…promoteurs en difficulté !

Cela pèsera aussi sur les prix de l’ancien par ricochet.

5/ La raréfaction des acquéreurs

6/ Quand l’immobilier va pas, la défisc est là !

Quand l’immobilier va tout va, mais quand il ne va pas, la défisc est là !

La défiscalisation c’est quoi ?

Je sais, ce n’est pas simple.

Personnellement j’attendrais, mais cela implique de pouvoir se passer du loyer… et de financer le

Pas simple donc.

Pourtant, il peut sembler plus prudent de ne pas mettre en location là maintenant.

Car il faut bien les lire !

A quoi avez-vous droit ?

Combien de temps pouvez-vous suspendre vos crédits ?

Quel est le coût de cette suspension ?

Allez-vous rallonger la durée ?