Lettre-Strategies N63 Immobilier Neuf La Strategie de La Decennie

FEVRIER IMMOBILIER NEUF, LA STRATEGIE DE LA
2021 DECENNIE
2
Pour garder le cap | Charles Sannat
Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021
STRATÉGIES
Immobilier neuf, la stratégie de la décennie ?
L A L E T T R E D E S T R A T É G IE S E S T UN S E R V IC E D E L A P UB L IC A T IO N INS O L E NT IA E . C O M
A G R É É P A R L A C O MMIS S IO N P A R IT A IR E S O US L E
NUMÉ R O 1 1 1 9 W 9 3 5 2 6 .

Sommaire
Sommaire.............................................................................................................................................................. 4
Introduction............................................................................................................................................................ 6
Le retour de l'inflation des années 70........................................................................................................................... 8
Mode « no limit » enclenché ! ........................................................................................................ 9
Comprendre le choc Volcker !....................................................................................................... 10
Changer les états d'esprits !.......................................................................................................... 11
Comment créer l'inflation dans l'économie de années 20... des années 2020 ! ................................ 11
Comment les Américains ont dépensé les 1200 milliards d'aides ? .................................................. 13
Oui mais pour le moment il n'y a pas eu d'inflation !! ..................................................................... 14
Alors comment sera cette inflation ?............................................................................................. 15
Les différentes phases ........................................................................................................................................... 16

Le temps nécessaire aux changements d'états d'esprit................................................................... 16
Comment placer son argent ? .................................................................................................................................. 18

Quels sont les actifs anti-inflation?................................................................................................ 18
Les actions mais pas toutes ! ........................................................................................................ 18
Les matières Premières ................................................................................................................ 18
Les métaux précieux .................................................................................................................... 19
L'immobilier ................................................................................................................................ 19
Le pari de l'immobilier ............................................................................................................................................ 20

Les « passoires thermiques » largement supprimées en 2028 ......................................................... 21
Location : les bailleurs contraints à être écologiquement vertueux ................................................. 21
Des annonces de location et des baux indiquant le respect ou le non-respect de l’éco-conditionnalité en 2022
................................................................................................................................................... 22
Un seuil minimal de performance énergétique pour mettre en location au 1er janvier 2023 ............ 23
Vente : un acheteur mieux informé de la performance énergétique du logement ............................ 24
Un diagnostic de performance énergétique précis et opposable au 1er juillet 2021 ......................... 24
L'opposabilité du DPE................................................................................................................... 26
La durée de validité du DPE .......................................................................................................... 26

4

L'Etat organise donc lobsolescence programmée de l'immobilier.................................................... 27
Comprendre l'intérêt du neuf ! .................................................................................................................................. 29

L'ancien....................................................................................................................................... 29
Reste le neuf................................................................................................................................ 29
Comprendre l'intérêt financier du neuf ....................................................................................................................... 30

Sphère Immo........................................................................................................................................................ 31
Conclusion........................................................................................................................................................... 32
L'immobilier pose des problèmes... ............................................................................................... 32

Introduction
Mes chers amis, mes chers abonnés,
Nous allons très bientôt fêter nos 1 an de pandémie et souffler une bien triste bougie.
Depuis un an le monde n'est plus du tout le même.
Très différent d'avant.
Couvre-feu, mensonges, manipulations, traitements potentiels écartés, mise en place non plus
d'un passeport vaccinal mais d'un "pass vaccinal" alors que d'une part la sécurité à long terme de
ces vaccins n'est pas du tout connue, et que, la population n'est pas vaccinable en totalité, quand
bien même nous aurions toutes les doses nécessaires, certaines contre-indications font que
certaines personnes ne pourront jamais être vaccinées... deviendront-elles des citoyens de
seconde zone ?
L'économie de son côté souffre terriblement, mais pas aussi terriblement qu'elle le devrait grâce
aux plans d'aides et de soutien. Ce qui est sauvé d'un côté l'est au détriment de l'endettement qui
gonfle de l'autre.
Se pose déjà la question du remboursement de la dette.
Sujet très délicat aussi bien économiquement que politiquement.

Grand Reset, austérité ou inflation ? Personne ne sait avec précision ce qu'il va se passer, mais
tous semblent d'accord pour le dire et le répéter... "il faudra payer la dette".
La question suivante est logiquement... comment faire ?
Je vous en ai parlé à plusieurs reprises.
Je ne vais pas vous refaire tous les raisonnements.
Je dirais simplement que Joe Biden le nouveau président américain, Janet Yellen ancienne
gouverneur de la FED, la banque centrale américaine, comme Jerome Powell actuel parton de la
FED, semblent avoir choisi le chemin de l'inflation.
C'est évidemment le plus logique, car c'est le moins douloureux.
Je n'ai pas dit que c'était indolore.
J'ai dit que c'était le moins douloureux.
Si cela fait plus de 10 ans que j'invite les épargnants à migrer progressivement des actifs
financiers classiques vers les métaux précieux, et l'immobilier et d'une façon générale les actifs
tangibles, c'est parce que cette issue vers une fuite en avant dans l'inflation est assez logique, et
ce qui est logique est perceptible.
Je vais donc vous parler de l'inflation dans une première partie de ce dossier. Et le résultat de la
réflexion implique à mon sens, que les métaux précieux et l'immobilier pour son effet de levier lié à
l'emprunt seront les meilleurs placements de la décennie qui s'ouvre.
Puis, je vais vous parler de la nouvelle loi énergie/climat qui va rebattre les cartes durablement sur
l'immobilier de même que les changements d'usage en vigueur. Cela nous mènera sur la piste de
l'immobilier neuf comme meilleur placement à considérer dans les prochains mois.
Je vous parlerai du rendement et de la fiscalité.
Enfin, je vous dirai comment trouver les bons programmes, et surtout à qui vous adresser pour ne
pas vous faire "empapapouter" par des vendeurs sans vergogne et qui seraient évidemment
tentés de vous refourguer les vieux "rogatons" qui traînent dans leur besace de lots à vendre à
tout prix.
L'inflation arrive, cela peut être le moment d'emprunter à taux fixe et de rembourser en monnaie
de singe ou presque !!
Charles SANNAT

Le retour de l'inflation des années 70.
Pour celles et ceux qui ne l'auraient pas vu, je vous remets cet article très important pour
comprendre ce qu'il vient de se passer et qui est une information majeure bien peu traitée dans
nos médias qui ne semblent pas avoir encore compris ni l'importance, ni la portée de la chose.
Biden et la Fed abandonnent les craintes d’inflation des années 1970 !
Tout part de cette information reprise notamment par le New-Yort Times.
Dans les années 70/80, ce qui ne nous rajeunit pas, nous avions un vrai problème d’inflation, une
inflation qu’il avait été décidé de casser définitivement par deux moyens.

Le premier était une forte augmentation des taux d’intérêt.
Le second était la désindexation des salaires qui ne montaient plus automatiquement en fonction
du taux d’inflation de l’année précédente.
Cette politique a fonctionné partout dans le monde occidental et l’inflation a été vaincue.
Depuis cette époque nous vivons sur l’idée que l’inflation c’est très très méchant et que les
banques centrales doivent veiller à la stabilité des prix comme c’est particulièrement le cas pour la
BCE.
Nous sommes en train de changer de paradigme et de postulat sur l’inflation.
C’est exactement cela que raconte cet article du New York Times
WASHINGTON – « Les présidents qui se retrouvent à sortir le pays des récessions ont longtemps
écouté les avertissements des économistes obsédés par l’inflation, qui craignent qu’agir de
manière agressive pour stimuler une économie en difficulté ne ramène les hausses de prix
monstrueuses qui ont frappé le pays dans les années 1970.
Alors que le président Biden poursuit ses efforts pour la mise en place d’un plan de relance de 1
900 milliards de dollars, lui et ses principaux conseillers économiques écartent ces
avertissements, tout comme la Réserve fédérale menée par son président Jerome H.Powell.
Après des années de terribles prévisions d’inflation qui ne se sont jamais matérialisées, les
responsables de la politique budgétaire et monétaire à Washington ont décidé que le risque de
« surchauffe » de l’économie était bien inférieur au risque de ne pas la réchauffer suffisamment.
Mode « no limit » enclenché !
Ce que vous venez de lire, dans les colonnes du New-York Times, implique que le mode
« no limit » en termes d’injections d’argent vient d’être enclenché aux Etats-Unis.
On va relancer.
De force.
Avec des faux billets si nécessaire.
En réalité, on va être obligé de recréer de l’inflation pour réduire le stock de dettes.
Point de salut sans inflation si ce n’est le triste spectre de la faillite et de l’insolvabilité.
Cela veut dire qu’il faut acheter des actifs, idéalement à crédit car les prix vont monter.
L’inflation arrive.
Et cela ne rassure pas les marchés.
Pour le moment ils tremblotent.

Demain peut-être attraperont-ils froid. Pour cela, il faut qu’ils comprennent ce qu’il va se passer, et
il est possible que les marchés ne paniquent pas tant que cela quand ils auront compris… ce que
j’expliquerai dans ma prochaine lettre stratégie à mes précieux abonnés, consacrée à l’immobilier
neuf en introduction, justement sur la forme spécifique d’inflation qui nous attend.
C'était ce que j'écrivais dans un article récent sur le site Insolentiae.com
Cet article soulève plusieurs points que je n'ai pas détaillés dans la partie gratuite et accessible à
tous.
Je vous parle de l'inflation, de la peur des marchés, des taux. Comment tout cela va fonctionner ?
Voilà une question importante.
Avant de vous faire part de mon analyse, qui n'est pas une vérité absolue, mais une analyse je
l'espère intellectuellement cohérente et argumentée, je voulais faire une digression.
Comprendre le choc Volcker !
Voici un article du Monde que je vous invite à bien

garder en tête pour la suite du raisonnement.
"Aux Etats-Unis, la hausse des prix franchit le cap

des 10 % au printemps 1979, juste avant l’élection
présidentielle de 1980. Les syndicats obtiennent
des ajustements de salaire de 7,4 %. Les
mécanismes de contrôle des prix et des salaires
mis en œuvre, fin 1978, par le président
démocrate Jimmy Carter se révèlent impuissants
pour lutter contre l’inflation. Le président américain
décide alors de nommer Paul Volcker à la tête de
la Réserve fédérale des Etats-Unis. Ancien
président de la Réserve de New York et ex-sous-
secrétaire du Trésor de Richard Nixon, ce dernier bénéficie d’une solide réputation de rigueur.
Deux mois après son entrée en fonctions, il modifie l’approche monétaire de la Fed et débute les
hostilités contre l’inflation, ce qui fait grimper les taux d’intérêt au-delà des 15 %.
La manœuvre demeure insuffisante : les marchés financiers doutent autant de la méthode que de
la détermination des autorités à conduire une politique de rigueur en pleine année électorale. La
hausse des prix se poursuit, tandis que les Etats-Unis entrent dans leur plus grave récession
depuis la Grande Dépression. Ronald Reagan choisit, en 1983, de confier un second mandat à
Paul Volcker à la tête de la Fed. Alors que le taux de chômage atteint 10,8 % à la fin de l ’année
1982, il resserre son étreinte. En janvier 1981, les taux d’intérêt dépassent les 20 %. Cette
détermination sans faille finit alors par payer. De près de 15 %, l’inflation s’effondre à un niveau
inférieur à 3 % dès le milieu de l’année 1983. L’inflation était bien « un phénomène monétaire ».
10

Un exemple pour l’Occident
Biographe de Ronald Reagan, l’historien américain H. W. Brands résume la pensée à l’origine du

« choc Volcker » : « La seule solution était la thérapie de choc : une politique monétaire
restrictive aussi longtemps que nécessaire pour changer les états d’esprit, les
anticipations des marchés et celles des individus. » En proposant un objectif clair et en
utilisant l’ensemble des outils à sa disposition pour y parvenir, c’est-à-dire en rendant son action
crédible aux yeux du public, Paul Volcker a eu le mérite de démontrer l’efficacité de la politique
monétaire pour lutter contre l’inflation, et ce alors même que des doutes avaient été exprimés à
cet égard par les grands noms de l’école keynésienne du prestigieux Massachusets Institute of
Technology.
Un succès qui va servir d’exemple au reste du monde occidental. Le 23 mars 1983, dans une
allocution télévisée, François Mitterrand annonce aux Français son choix de suivre une stratégie
analogue : « Il est temps, grand temps, d’arrêter la machine infernale. Combattre l’inflation, c’est
sauver la monnaie et le pouvoir d’achat. Voilà pourquoi je lutterai, et le gouvernement avec moi,
de toutes nos forces contre ce mal et mobiliserai le pays à cette fin. » Le tournant de la rigueur
venait de voir le jour".
Changer les états d'esprits !
« La seule solution était la thérapie de choc : une politique monétaire restrictive aussi
longtemps que nécessaire pour changer les états d’esprit, les anticipations des marchés et
celles des individus. »
Vous l'aurez compris, c'est la phrase la plus importante à retenir.
A la fin des années 70 et au début des années 80, il fallait changer les états d'esprit des acteurs et
des agents économiques afin qu'ils cessent de se comporter et d'anticiper un monde d'infation et
les forcer à s'adapter à un monde sans inflation.
Nous allons vivre la même chose, la même adaptation mais à l'envers. Les agents économiques
vont devoir s'adapter et prévoir d'évoluer dans un monde avec inflation.
La question maintenant et j'y reviens, après acette digression est de savoir comment cette inflation
peut-elle avoir lieu dans une économie profondément déflationniste en réalité et où les facteurs
déflationnistes sont clairement plus nombreux et plus forts que les facteurs inflationnistes ?
Comment créer l'inflation dans l'économie de années 20... des années 2020 !
Reprenons, les facteurs déflationnistes.
1/ La mondialisation... on fait produire à pas cher par des ouvriers payés au lance-pierre ce que
nous produisions autrefois dans nos propres usines. Résultat : industries et emplois laminés.
11

2/ Robotisation... on fait produire par les robots et on automatise le maximum de chose y compris
dans les services avec les caissières supprimées remplacées par les caisses automatiques et les
guichetiers par les distributeurs de billets. Résultat : emplois laminés.
3/ Informatisation... on fait faire par l'internaute ce que faisait autrefois un employé. Vous
remplissez vous-même vos commandes, faites vos demandes etc... super mais... Résultat :
industries et emplois laminés !
Rajoutez à cela, la désindexation des salaires sur l'inflation, la pression à la baisse qu'excerce
l'immigration qui fait rentrer de nouveaux venus qui empêchent systématqiuement les salaires les
plus faibles d'augmenter puisque le flot de nouveaux venus empêche les salaires de pousser à la
hausse faute de rareté de main-d'oeuvre, sans oublier le chômage de masse et vous avez tous les
ingrédients pour une superbe déflation qui a été masquée jusqu'à la crise de 2008 par le recours à
un crédit facile et à un endettement de plus en plus important.
Alors comment dans un tel contexte déclencher l'inflation ?
Trump y répondait en disant "frontières" et "démondialisation", ramenons les emplois aux Etats-
Unis et construisons un mur pour empêcher l'invasaion migratoire qui pèse au bout du compte sur
les salaires des plus modestes.
L'immigration n'est pas du tout une générosité mais bien une attaque frontale contre les
travailleurs les plus précaires et les plus fragiles. Georges Marchais l'avait déjà très bien compris il
y a presque 40 ans !
Joe Biden, semble vouloir y répondre différemment mais quand même.
Pour la nouvelle équipe au pouvoir à Washingthon, l'idéal serait de relancer une inflation
"mondiale" où tout le monde ou presque serait d'accord pour le faire.
En augmentant le salaire minimum à 15 dollars, Biden crée une nouvelle forme d'inflation d'une
certaine manière en ré-indexant les salaires sur la non inflation actuelle.
En versant des chèques directement aux Américains, ce que Trump avait déjà commencé à faire
et en allant encore plus loin que son prédécesseur, les dirigeants américains veulent augmenter le
pouvoir d'achat.
Certes, pour le moment, une grande partie de ces montants n'est pas "consommée" mais soit
épargnée, soit utilisée pour des remboursements de crédits. Mais c'est normal. Les "états d'esprit"
n'ont pas encore été changés. Il va falloir quelques mois pour changer les anticipations des agents
économiques.
Petite digression sur la manière dont les aides ont été dépensées par les Américains avec cet
article de Forbes consacré à ce sujet.
12

Comment les Américains ont dépensé les 1200 milliards d'aides ?
Nous en sommes pour résumer à 76 % de non-consommé...
13

Pourtant si vous regardez bien, le second chèque est plus épargné que le premier, et sert moins à
rembourser ses dettes que le premier.
Or chaque sou épargné, est une consommation future potentielle contrairement au

remboursement de ses dettes qui est de la destruction de monnaie. En langage de banquier on
appelle cela la "stérilisation". Je crée de la monnaie lorsque j'émets le crédit, et je détruis cette
monnaie lorsqu'il est remboursé. A la fin, la masse monétaire est censée rester constante.
On voit donc les prémices de ce que les autorités économiques et monétaires américaines
attendent à savoir forcer les gens à changer leurs modes de pensée économiques actuellement
basés sur une inflation faible.
Voir cette épargne augmenter est donc paradoxalement une bonne nouvelle, car lorsque l'inflation
se matérialisera, alors l'épargne sera libérée par les gens et cela viendra alimenter la
consommation et donc l'inflation.
Oui mais pour le moment il n'y a pas eu d'inflation !!
Logique, on n'a jamais versé l'argent aux gens !
Voilà pourquoi nous avons ce que l'on appelle une trape à liquidité et accessoirement de grosses
bulles spéculatives dans les actifs financiers d'une part et immobilier d'autre part mais pas pour
les mêmes raisons.
Si l'immobilier est dopé et soutenu par des taux très bas, pour la bourse ou les marchés
obligataires c'est clairement les injections de liquidités des banques centrales qui les poussent
vers des sommets toujours plus élevés.
Mais de l'inflation de rue, de l'inflation, de la vraie, il n'y en a point, et ceux qui disent que les prix
augmentent se trompent.
En fait ils ont raison, et tort à la fois.
Pourquoi ?
Parce que ce ne sont pas les prix qui montent plus que d'habitude, ce sont les salaires qui
stagnent terriblement depuis maintenant 20 ans. Alors même si les prix ne montent que de 2 %
par an, avec une stagnation des salaires pendant 20 ans, c'est basiquement 40 % de pouvoir
d'achat en moins ! Considérable.
Ensuite, les prix du logement, qui absorbe la plus grosse partie du budget des ménages, ne sont
pas non plus étrangers à cette juste impression d'inflation. Pourtant l'inflation qui est la hausse
généralisée des prix, n'est pas une réalité, car la hausse des prix n'est pas du tout généralisée
mais cantonnée à certains actifs ou produits bien précis ; hausse souvent renforcée en France par
la fiscalité qui vient alourdir par exemple aussi bien les prix des carburants par exemple que de
l'immobilier au hasard.
Ce qui explique l'absence d'inflation actuelle, c'est que, globalement et pour faire simple, le
pouvoir d'achat des gens n'a jamais été amélioré.
14

Il ne peut pas y avoir d'inflation durable si les salaires n'évoluent pas à la hausse.
C'est dans ce monde que nous évoluons depuis la chute du mur de Berlin et le début des années
90. C'est cet état des choses que les Américains semblent vouloir changer en introduisant à
nouveau de l'inflation.
Alors comment sera cette inflation ?
Elle sera organisée et mondialisée, de même que la réduction des échanges commerciaux sera
progressive et concertée avec Biden, alors qu'elle était imposée et unilatérale avec Trump.
Elle reposera sur la nécessité de casser les facteurs déflationnistes qui gangrènent l'économie
actuelle depuis presque 20 ans. Il faudra donc trouver de nouvelles manières d'occuper "les
masses laborieuses", d'où la révolution verte, la transition écologique par exemple.
Il faudra également relocaliser en partie, il faudra aussi payer directement les gens avec plus de
social (ce qui peut facilement être le cas aux USA qui partent de très loin, et le sera moins en
Europe). On versera donc directement des aides et de l'argent aux gens. Cela a été théorisé il y a
bien longtemps par l'ancien gouverneur de la FED Ben Bernanke qui avait parlé de "l'helicopter
money". Il voulait jeter littéralement les billets sur les gens si nécessaire pour éviter une déflation
comparable à celle des années 30.
Au bout d'un moment, croyez-moi, il finira par y avoir de l'inflation, et il y a deux façons de la
définir l'inflation.
Soit c'est une augmentation généralisée du niveau des prix.
Soit c'est une baisse de la valeur de la monnaie... voire son effondrement !
Pour la première fois depuis des lustres, pour ne pas dire depuis que l'économie existe et depuis
la nuit des temps en dehors des pays communistes, les Etats donnent tout simplement de l'argent,
qu'ils n'ont pas, à leurs citoyens.
Nous n'avions jamais vu de taux négatifs.
Nous n'avions pas plus vu de banques centrales distribuant de l'argent autrement qu'à des
banquiers proches du pouvoir !!
C'est un changement majeur.
Au bout de ce chemin, vous pourriez même voir arriver une forme de revenu universel.
Politiquement, ce sera très populaire, et la foule applaudira des deux mains, ne se rendant pas
compte que derrière ce cadeau, se cachera en réalité une entreprise de contrôle social terrible, de
même que, en alimentant l'inflation, rien ne dit que le pouvoir d'achat des gens progressera à
terme. Au contraire. Dans un tout premier temps ce serait fantastique, puis après les prix
s'envoleront, mais les aides ne suivront pas l'évolution à la hausse dans les mêmes proportions,
et c'est ainsi que l'on réduira les dettes.
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Les différentes phases
Lorsque Volcker impose son choc au monde, car ce sera bien un mouvement mondial connu en
France sous le vocable de "tournant de la rigueur", il faut changer les esprits.
Souvenez-vous de cette citation. « La seule solution était la thérapie de choc : une politique
monétaire restrictive aussi longtemps que nécessaire pour changer les états d’esprit, les
anticipations des marchés et celles des individus. »
Le temps nécessaire aux changements d'états d'esprit
Mais changer les états d'esprit cela prend du temps.
Le mouvement commence fin 78 et se termine en 1983.
Il faudra donc 5 ans à l'époque pour changer les états d'esprit.
Compte tenu nos méthodes de communication, pour ne pas dire de manipulation, de la puissance
de nos médias, et de la rapidité d'échange d'information, il est raisonnable de penser que le
mouvement inverse envisagé aux Etats-Unis puisse être nettement plus rapide cette fois, et
penser que le changement d'état d'esprit puisse se faire en deux ou trois ans me semble une
estimation raisonnable, sans certitude absolue évidemment.
Dans ce mouvement nécessaire aux changements d'état d'esprit nous devrions connaître
plusieurs phases permettant d'avoir accès à différentes opportunités, ou nous obligeant à faire
face à différents problèmes.
J'aurais tendance à penser que dans un tel scénario, c'est la phase actuelle que j'appelerai phase
primaire qui sera en réalité la plus intéressante.
Pourquoi ?
Les marchés n'ont pas encore compris que cette fois, les autorités veulent de l'inflation. Elles
préfèrent réchauffer trop l'économie que ne pas la réchauffer assez ! On sait casser l'inflation, le
choc Volcker l'a démontré. On ne sait pas contrer la déflation lorsqu'elle s'est durablement
installée. Les années 30 l'ont montrée également.
Donc mieux vaut de l'inflation maintenant que l'on cassera demain si nécessaire.
Cela signifie que dans un premier temps, il y aura inflation MAIS les banques centrales ne
monteront pas les taux d'intérêt.
Vous pourrez alors emprunter à très bas taux, pour acheter des actifs qui vont s'apprécier du fait
du retour des anticipations inflationnistes des agents économiques. Une ruée sur l'immobilier et
aussi sur la bourse est parfaitement possible. Je ne vous parle même pas des métaux précieux.
16

La seconde phase verra l'adaptation des marchés au retour de l'inflation sans hausse de taux. Ils
emprunteront alors massivement pour acheter des actifs. Cette phase devrait être de faible durée
car les bulles deviendraient très gigantesques. A ce moment-là quelques menaces de remontées
des taux bien senties viendront freiner les vélléités des plus âpres aux gains.
L'inflation se transmettra en troisième phase à l'économie réelle, et tous les prix augmenteront.
Les Etats feront suivre les salaires minimum en les augmentant ce qui poussera les autres
salaires à la hausse, et cela entretiendra la hausse des prix. Dans cette phase-là, les banques
seront obligées d'augmenter les taux d'emprunt ce qui rendra les choses moins attractives pour
l'achat d'actifs.
Enfin, les banques cenrtales termineront le travail, en augmentant les taux directeurs pour calmer
la surchauffe de l'économie en essayant de maintenir une inflation non pas autour d'un objectif de
2 % par an, mais plutôt de 5 % par année.
En 10 ans, le poids relatif de la dette aura été érodé de presque la moitié.
Sphère Immo tous les renseignements en cliquant sur ce lien!
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Comment placer son argent ?
La bonne question est...
Quels sont les actifs anti-inflation?
Les actions mais pas toutes !
Les actions peuvent monter, mais uniquement celles qui ont ce que l'on appelle un "pricing
power", dit autrement les entreprises qui peuvent monter leur prix. Pour illustrer les choses, disons
que Dacia peut difficilement monter ses tarifs alors que Audi oui. Apple peut monter ses prix
d'Iphone, Wiko... moins ! Il y aura donc des hausses, mais aussi quelques sacrées baisses et de
belles claques. Il faudra donc être sélectif pour les actions. Quant aux indices, tout dépendra de
leur composition par rapport à ce "pricing power".
Les matières Premières
Matières premières et énergie. S'il y a retour de l'inflation, toutes les entreprises des matières
premières auront le vent en poupe, et en particulier les entreprises qui fournissent de l'énergie,
surtout si la consommation est tirée par les anticipations d'inflation, alors les prix de l'énergie et
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des carburants feront de grands bonds en avant. Souvenez-vous du pétrole à presque 150 dollars
le baril en 2007 avant que n'éclate la crise des subprimes. Acheter Total ou Air Liquide serait une
bonne idée.
Les métaux précieux
Je ne reviens pas dessus tant c'est évident et tant nous en parlons depuis des années.
L'immobilier
Enfin l'immobilier. Il n'est pas le meilleur actif anti-inflation, mais il est le seul pour leque vous
pouvez emprunter à taux bas pour acheter des biens qu'un locataire vous permettra de
rembourser en vous payant son loyer. Pour résumer, vous pouvez acheter un appartement avec
de l'argent que vous n'avez pas et vous faire rembourser le crédit par un locataire qui vous règlera
le loyer là encore avec de l'argent qui n'est pas le vôtre.
On ne vous prêtera ni pour acheter des actions, ni du Bitcoin et encore moins... des matières
premières !!
Evidemment, il ne faudra pas acheter n'importe quel immobillier et nous allons détailler maintenant
le pari de l'immobilier.
19

Le pari de l'immobilier
Avant toute chose je vous donne lecture de ce résumé très bien fait par le Juriste du site PAP
concernant la nouvelle loi énergie climat.
Logement : vente et location touchées par le changement climatique
Pour lutter contre le changement climatique, il va notamment falloir réduire de manière importante
notre consommation énergétique et nos émissions de gaz à effet de serre. L'immobilier résidentiel
étant un gisement d'économie en la matière, il va être pleinement mis à contribution, notamment
sous les effets conjugués :
de la loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 ;
de la future loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face
à ses effets, en cours de discussion au Parlement, qui transposera dans la loi courant 2021 les
propositions issues de la Convention citoyenne pour le climat réunie en 2020.
Loi climat et résilience. La future loi climat de fin 2021 voudra amplifier l’effort déjà produit par la
loi climat de 2019. Elle devrait ainsi confirmer l’interdiction à la location en 2028 des logements
dont l’étiquette énergie figurant dans le DPE est F ou G (les fameuses « passoires thermiques »).
Nouveauté, d’ici 2028 le loyer de ces mêmes logements pourrait ne pas pouvoir être augmenté
(voir ci-dessous). La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés
devraient être facilitée avec la création d’un plan pluriannuel de travaux alimenté par une
cotisation obligatoire.
Aujourd’hui, l'essentiel de l'effort est supporté par le marché du neuf qui est soumis à des normes
environnementales toujours plus strictes ; ainsi, succédant à la réglementation thermique actuelle,
la « RT 2012 », la nouvelle réglementation environnementale, « RE 2020 », encadrera la
construction à partir de l’été 2021.
Dans l'ancien, une information est donnée aux acheteurs et aux locataires quant à la performance
énergétique des logements sans que cela n'ait guère de conséquences, même s'il est vrai que la
« valeur verte » des logements est de plus en plus prise en compte.
Demain, pour progressivement réduire le nombre de « passoires thermiques » (on dit aussi «
passoires énergétiques »), c'est un objectif de la loi relative à l'énergie et au climat, les logements
anciens les plus énergivores devront faire l'objet de travaux de rénovation, sous peine de ne plus
pouvoir être loués. Annonces immobilières et contrats de vente et de location sensibiliseront
acheteurs et locataires à la question énergétique.
La loi, actuelle et à venir, est extrêmement ambitieuse...il faudra vérifier que sa mise en
application le sera également sur le long terme ! Il faut aussi espérer que les financements seront
suffisants pour permettre l'amélioration, dans le temps imparti, de la performance énergétique des
logements. A défaut, le risque est grand de voir les effets pervers, la contraction du marché locatif
notamment, l'emporter et aggraver la crise du logement.
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Les « passoires thermiques » largement supprimées en 2028
Aujourd’hui, un logement n’a pas à respecter un certain niveau de performance énergétique, d’où
la survivance de logements énergivores pour lesquels le confort thermique est faible alors que les
factures énergétiques sont élevées.
À compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique d'un logement, déterminée selon la
méthode du diagnostic de performance énergétique (DPE), ne devra pas excéder pas le seuil de
330 kilowattheures/m²/an, ce qui exclura les logements classés F et G, soit environ 20 % du
marché actuel. Seront concernés tous les logements, qu'ils soient occupés par un propriétaire ou
un locataire.
Les sanctions à cette obligation restent à définir... .
Des exceptions. Le seuil de 330 kilowattheures/m²/an ne s’appliquera pas :
 aux logements qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou

patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre une
consommation inférieure à ce seuil ;
 aux logements pour lesquels le coût des travaux permettant ce seuil est manifestement
disproportionné par rapport à la valeur du bien.
Le diable se cachant parfois dans les détails, il faudra surveiller où est placé le curseur pour ces
exceptions pour finalement connaître le volume de logements qui échapperont aux contraintes
environnementales.
Par ailleurs, le seuil de 330 kilowattheures/m²/an ne s’appliquera qu’à compter du 1er janvier 2033
pour les logements situés dans des copropriétés en très grande difficulté.
Pour parvenir à cet objectif, la mise en location d’un logement comme sa vente va être
progressivement soumise à des contraintes de plus en plus lourdes.
Location : les bailleurs contraints à être écologiquement vertueux
La loi relative à l'énergie et au climat renforce l'encadrement des loyers à la relocation. Elle
impose également de nouvelles mentions dans les annonces et les contrats de location. Enfin, la
loi impose, à terme, que tout logement atteigne une performance énergétique minimale.
Les dispositions ci-dessous s'appliquent à tous baux vides et meublés ainsi qu'aux baux mobilité
et aux logement de fonction. Seul les locations touristiques ne sont pas concernées.
Une performance énergétique minimale pour échapper à l’encadrement du loyer à la relocation en

2021.
Précédemment, dans la zone tendue (vingt-huit agglomérations de métropole), le propriétaire

bailleur avait l'interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires sauf exceptions, notamment
lorsqu’avaient été réalisés des travaux d’amélioration pour un montant important ou s’il avait été
prouvé que le loyer était manifestement sous-évalué.
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Depuis du 1er janvier 2021, les exceptions à l’encadrement à la relocation sont conditionnées par
le respect d’un seuil minimal de performance énergétique soit une consommation énergétique
inférieure à 331 kilowattheures par mètre carré et par an, ce qui exclut les logements dont
l’étiquette énergie est F et G. Pour ces logements énergivores, il est donc interdit d'augmenter le
loyer entre deux locataires, même après la réalisation de gros travaux d'amélioration, même après
avoir rapporté la preuve de la sous-évaluation du loyer.
A l'avenir. La loi climat et résilience, en cours d'examen au Parlement, prévoit d'aller encore plus
loin puisque s'agissant des logements loués vides ou meublés classés F et G :
 à la relocation, le loyer ne pourrait jamais être augmenté, quelle que soit la zone
géographique du logement ;
 en cours de bail, le loyer ne pourrait jamais être indexé ;
 en cours de bail, la clause travaux (majoration du loyer consentie en contrepartie de

travaux d'amélioration) mentionnée au bail serait inapplicable ;
 le bailleur ne pourrait pas entamer une action en réévaluation d'un loyer sous-évalué.
Le loyer des logements classés F et G serait donc à l'avenir figé. Ces nouvelles règles pourraient
s'appliquer dès 2022, y compris aux baux en cours.
Des annonces de location et des baux indiquant le respect ou le non-respect de l’éco-

conditionnalité en 2022
Aujourd’hui, l’annonce de location doit mentionner l’étiquette énergie et le DPE doit être soumis au
candidat locataire puis annexé au bail…trois obligations pas toujours respectées faute de sanction
spécifique. Le contrat de location n’évoque pas à ce jour la question énergétique.
À compter du 1er juillet 2021, l'annonce de location devra mentionner, de façon lisible et en
couleur, les classements énergétiques (quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée) et
climatique (quantité annuelle indicative de gaz à effet de serre émis). La « classe énergie » et la «
classe climat » sont symbolisées par une lettre qui figure sur le diagnostic de performance
énergétique (DPE).
À compter du 1er janvier 2022, l'annonce de location devra en plus indiquer le montant des
dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques, c'est-à-dire pour le
chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de
chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation. L'annonce devra
également préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisée pour établir cette estimation.
Ces données figurent dans le DPE.
Le bail mentionnera lui aussi le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie ainsi que
l'année de référence prise pour le calcul.
Par ailleurs, si la location concerne un logement dont la consommation énergétique excède le

seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce et le contrat de location devront mentionner que ce
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seuil sera à respecter à compter du 1er janvier 2028. L'annonce devra porter la mention
« Logement à consommation énergétique excessive ».
Cette obligation d'information dans les annonces sera assortie d’une lourde amende en cas de
non-respect par le professionnel : 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une
personne morale.
À compter du 1er janvier 2028, en cas de mise en location d’un logement dont la consommation
énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce de location et le bail devront
mentionner le non-respect de ce seuil alors devenu obligatoire.
Un seuil minimal de performance énergétique pour mettre en location au 1er janvier

2023
Aujourd’hui, pour être loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, un
logement doit répondre à des critères de confort et d’habitabilité stricts : le logement doit être
décent, ne pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité
physique ou à la santé, être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et être
doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En revanche, s’agissant de performance énergétique, les exigences sont à ce jour bien légères.
En effet le logement est énergétiquement décent dès lors que l’étanchéité à l'air et l’aération sont
correctes, et ce indépendamment de l’étiquette énergie (la consommation d’énergie) et de
l’étiquette climat (la quantité de gaz à effet de serre émise)…et du coût de l'énergie pour le
locataire.
À compter du 1er janvier 2023, la situation va radicalement changer puisque qu’à cette date le
logement ne pourra être mis en location que si la consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil
de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
Dans deux ans seulement, en France métropolitaine, les logements ayant une consommation
d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique, de 450 kilowattheures/m²/an ou
plus ne pourront donc plus être mis en location, ce qui exclura les logements classés G.
La mesure ne s’appliquera qu'aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023 ; les
baux en cours à l’entrée en vigueur de la mesure ne seront pas concernés.
Ce seuil ne doit être qu'une étape avant le seuil de 330 kilowattheures/m²/an applicable au 1er
janvier 2028. Un seuil intermédiaire pourrait être fixé pour le 1er janvier 2025.
Opposabilité au bailleur. Cette exigence de performance énergétique sera intégré au texte

définissant les critères de décence d'un logement, notion cardinale de la location opposable au
bailleur à tout moment. Les locataires pourront donc exiger le respect de cette mesure, à l’amiable
puis en justice…ce qui passera par une injonction de réaliser des travaux d’économie d’énergie et
l’éventuel versement d’une compensation financière au locataire.
Exception. Le propriétaire pourra échapper aux sanctions si le logement est situé dans une
copropriété et qu’il démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions
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tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et
la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du
bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.
Là encore, il faudra surveiller où sera placé le curseur de l’exigence pour que le bailleur puisse
faire jouer cette exception.
Vente : un acheteur mieux informé de la performance énergétique du logement
Aujourd’hui, l’annonce de vente d’un logement doit mentionner l’étiquette énergie et le diagnostic
de performance énergétique doit être soumis au candidat acquéreur puis annexée au compromis
ou à la promesse de vente.
À compter du 1er juillet 2021, l'annonce de vente devra mentionner, de façon lisible et en couleur,
les classements énergétique (quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée) et climatique
(quantité annuelle indicative de gaz à effet de serre émis). La « classe énergie » et la « classe
climat » sont symbolisées par une lettre qui figure sur le diagnostic de performance énergétique
(DPE).
À compter du 1er janvier 2022, l'annonce de vente devra en outre indiquer le montant des
dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques, c'est-à-dire pour le
chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de
chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation. L'annonce devra
également préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.
Par ailleurs, si la mise en vente concerne un logement dont la consommation énergétique excède
le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce de vente et les actes de vente devront mentionner
que ce seuil sera à respecter à compter du 1er janvier 2028. L'annonce devra porter la mention «
Logement à consommation énergétique excessive ».
Cette obligation d'information dans les annonces sera assortie d’une lourde amende en cas de
non-respect par le professionnel : 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une
personne morale.
À compter du 1er janvier 2028, en cas de mise en vente d’un logement dont la consommation
énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce de vente et les actes de
ventes devront mentionner le non-respect de ce seuil alors devenu obligatoire.
Un diagnostic de performance énergétique précis et opposable au 1er juillet 2021
Le diagnostic de performance énergétique sera plus complet à compter du 1er juillet 2021, date à
laquelle il deviendra opposable aux vendeurs et bailleurs.
Définition. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) d'un logement est un document qui
comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie, pour
une utilisation standardisée et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de
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comparer et évaluer sa performance énergétique. Le diagnostic est accompagné de
recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses
théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
Le DPE accompagne toute vente ou toute location de logement.
Un DPE plus précis
Aujourd’hui, le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire lors de la vente ou de la

location d’un logement, est critiqué pour son contenu peu fiable.
À partir du 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique plus pertinent et enrichi.
Ainsi, par exemple, le DPE :
 prendra bien en compte toutes les consommations en incluant l’éclairage et les auxiliaires
de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation. Les auxiliaires
sont les consommations électriques de pompes, circulateurs et moteurs de ventilateurs ;
 tiendra compte de la zone climatique et de l’altitude du logements ;
 comportera éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment

à assurer un confort thermique en période estivale (le confort d'été) ;
les recommandations fournies visant à améliorer la performance énergétique ne devront pas

augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre.
Par ailleurs, le DPE des logements classés F et G (consommation énergétique primaire

supérieure ou égale à 331 kilowattheures/m²/an) comprendra également un audit énergétique. Cet
audit énergétique présentera notamment :
 des propositions de travaux permettant d’atteindre un très haut niveau de performance

énergétique ;
 des propositions de travaux permettant d’atteindre un niveau de consommation en énergie

primaire inférieur à 331 kilowattheures/m²/an ;
 l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie ;
 des ordres de grandeur des coûts des travaux proposés ;
 l’existence d’aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance

énergétique.
A partir du 1er juillet 2021, le DPE sera obligatoirement fourni au propriétaire sous forme
dématérialisé ; cela rendra sa transmission plus simple au locataire, au notaire ou à des artisans
et autres entreprises de travaux.
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L'opposabilité du DPE
Aujourd'hui, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur indicative et n'est pas
opposable au vendeur ou au bailleur ; en clair, si la consommation d'énergie s'avère supérieure à
celle mentionnée dans le DPE, l'acheteur et le locataire sont dépourvus de moyen d'agir.
À compter du 1er juillet 2021. Au 1er juillet prochain, le DPE ne sera plus seulement indicatif mais
opposable. Cela signifie que l'acheteur et le locataire pourront se prévaloir du contenu du
diagnostic. Reste qu'il est encore difficile de déterminer les conséquences concrètes d'une telle
évolution, possible source de litiges.
Le diagnostic proprement dit sera opposable mais les recommandations de travaux

accompagnant le diagnostic de performance énergétique ne seront elles qu'indicatives.
La durée de validité du DPE
Aujourd'hui. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de dix ans ; il doit
donc dater de moins de dix ans à la date de la signature de l'acte de vente ou du contrat de
location.
À compter du 1er juillet 2021. A partir du 1er juillet prochain, la durée de validité du DPE restera
de dix ans. En revanche, la durée de validité des diagnostics réalisés avant cette date sera
réduite. Ainsi :
 les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides
que jusqu'au 31 décembre 2022 ;
 les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que
jusqu'au 31 décembre 2024.
Sources :
 Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat, Jo du 9

novembre et Rapport de M. Daniel GREMILLET, Sénateur, 10 juillet 2019 ;
 Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance
énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine
+ communiqué de presse du Ministère de la transition écologique ;
 Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des
diagnostics de performance énergétique ;
 Décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance
énergétique et à l'affichage des informations relatives à la consommation
d'énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers ;
 Projet loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la
résilience face à ses effets, présenté le 10 février 2021 ;
26

 lesite de la Convention citoyenne pour le climat et son rapport ;
 Dès 2023, les pires «passoires thermiques» interdites à la location, Guillaume
Errard pour lefigaro.fr ;
 Logement : les pires «passoires thermiques» ne pourront plus être louées en 2023,
par Le Parisien avec AFP.
Vous l'aurez très vite compris à la lecture, même si la loi, permet en théorie de nombreuses
exceptions, avec des locataires très au fait de leurs droits immobiliers, faire valoir votre exception
en justice va s'avérer, long, coûteux, et cela augmentera considérablement le risque d'impayé ou
de réajustement à la baisse de vos loyers par un juge.
L'Etat organise donc lobsolescence programmée de l'immobilier.
Le vieux non rénové va devenir rapidement in-louable.
Reste le fait de rénover. Dans l'ancien cela coûtera très cher, les isolations intérieures viendront
réduire les surfaces habitables, etc, bref, ce sera compliqué et cher, notamment dans l'habitat
collectif et dans de nombreuses copropriétés.
Il devient donc logique de penser que le neuf, répondant aux dernières normes est une bonne
idée pour les 10 prochaines années.
Il est fort probable, que le mouvement des citadins fuyant les très grandes villes (au moins en
partie, c'est un mouvement de réajustement, pas une fuite générale ni un sauve qui peut !)
alimente les villes de plus petite taille où il fait encore bon vivre loin des contraintes des écolo-
bobos à trotinettes (obligatoires) le problème n'étant pas d'être écolo-bobo, mais de vouloir rendre
cela obligatoire à tous y compris à ceux pour qui c'est le plus compliqué à savoir les séniors et les
familles. Faire les courses en trotinette pour une famille de 5 ou 6, ce n'est pas très simple !
Télétravail, prix exhorbitans surtout à Paris, développement de la fibre, précarisation et auto-
entrepreneuriat, vont faire les beaux jours d'un immobilier moins chers placé dans des villes
moyennes.
Souvent dans ces villes l'immobilier y est vieux et mal fichu. Il n'est plus aux normes, peu
confortable et très coûteux en termes énergétiques.
Un nid à ennuis pour les propriétaires.
Reste le pari du neuf.
Avec plusieurs avantages.
Le premier c'est d'avoir un immobilier de qualité, adapté aux 10 ans qui viennent sans problème
d'ordre juridique.
Le second est pour le moment si vous avez 4 sous, facile de se faire financer à des taux très
attractifs.
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Le troisième, vous pouvez avoir un avantage fiscal car le dispositif Pinel est toujours en vigueur en
2021 et il a été reconduit ce qui n'est pas négligeable. Attention un avantage fiscal est toujours la
cerise sur le gateau, jamais un motif d'investissement. Je vais vous le dire crûment. Achetez une
merde au départ pour économiser un peu d'impôts, et vous aurez un patrimoine merdique à
l'arrivée. On fait un investissement parce qu'il est bon pour vous, approprié et adapté. Vous avez
une réduction fiscale en plus, tant mieux, mais vous devez être capable d'acheter sans carotte
fiscale.
Le quatrième, si vous achetez du neuf dans des zones où il peut y avoir une forme de rareté, alors
vous allez louer plus facilement, vous aurez moins de vacance, vous aurez également le choix du
locataire et du profil parce que tout le monde voudra bientôt du neuf, ou du rénové pour payer
moins en énergie. Les bons biens seront donc nettement plus convoités.
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Comprendre l'intérêt du neuf !
L'ancien...
Lorsque vous achetez dans l'ancien vous pouvez faire des travaux conséquents, et déduire après
de vos impôts un montant maximum de 10 700 euros de déficit foncier reportable sur vos revenus
puis le reste de vos travaux des revenus fonciers futurs.
Imaginez que vous achetiez une maison. Vous faites 50 000 euros de travaux. pour un loyer de
500 euros par mois soit 6 000 euros par an. La première année, vous allez déclarer aux impts -10
700 euros sur vos revenus, puis vos 6 000 euros de loyers qui seront effacés par 6 000 euros pris
de votre déficit foncier de 50 000. A la fin il vous restera un déficit reportable de 50 000 € - 10 700
€ - 6 000 € = 33 700 € qui viendront se déduire à vos 6 000 euros de loyers des années suivantes.
La rénovation peut être une bonne solution fiscale, à condition de maîtriser les travaux, et d'avoir
"envie" de vous y coller tout en sachant que vous resterez sur de l'ancien, même rénové et
adapté, si vous avez un emplacement idéal et parfait cela sera compensé par l'avantage de
l'emplacement mais pas si vous êtes par exemple éloigné du centre ville dans de l'ancien qui peut
rester mal fichu. Sans oublier que vous ne pourrez jamais dépasser ou améliorer votre habitat au
niveau A ou B des étiquettes des diagnostics immobiliers.
L'immobilier est un achat de très long terme avec une vision sur le temps long... donc, qui peut le
plus peut le moins.
Reste le neuf...
Le neuf n'est pas facile. Tous les promoteurs ne se valent pas ! Loin de là. Tous les programmes
ne se valent pas. Tous les appartements d'un même programme ne se valent pas. Tous les
vendeurs ne se valent pas. Tous les emplacements et toutes les villes ne se valent pas.
Acheter un programme neuf n'est pas simple, encore une fois. Pour vous donner un exemple
concret, si vous prenez contact auprès d'un vendeur qui propose des immeubles à Montauban,
dont vous n'avez que faire, vous qui habitez Paris, Montauban, une ville saturée en programmes
neufs, alors ce vendeur vous vendra du Montauban, parce qu'il n'a que cela à proposer...
Mais ce n'est pas tout et ce que je vais vous dire ici est valable à Montauban comme à Toulouse
ou à Nantes et partout en France.
Si vous achetez dans un très grand programme neuf, disons de 200 ou 300 lots, que va-t-il se
passer dans 9 ans quand tout le monde aura défiscalisé pendant les 9 ans requis ? Et bien vous
aurez 200 ou 300 lots qui arriveront sur le marché au même moment, ce qui fera baisser
considérablement la valeur de votre bien. Il vaut donc mieux acheter dans un programme de 20 à
50 lots que dans des programmes de 200 ou 300. Votre sortie se prépare dès votre entrée.
29

Comprendre l'intérêt financier du neuf
Je vous commente et résume ce tableau.
Il compare un achat dans l'ancien à 150 000€ contre un achat dans le neuf à 200 000 euros. C'est
une hypothèse honnête, et si on vous propose du neuf à plus de 25 % que l'ancien de la même
zone, alors cherchez encore !!
Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits. 3 % d'un côté et 8 % environ dans l'ancien, soit un
écart en défaveur de l'ancien de 6 600 euros dans cet exemple.
Lorsque vous achetez du neuf, vous achetez du prêt à louer. Ici on pose l'hypothèse raisonnable
qu'il faut faire en gros 7 000 euros de travaux avant de louer, ce qui n'est vraiment pas excessif,
sauf à tout faire vous même !! Donc encore 7 000 euros en défaveur de l'ancien.
Puis on dit que sur 12 ans on provisionne 1 % de la valeur du bien pour les travaux dans l'ancien,
alors que dans le neuf, les travaux arrivent après 15 ans en gros. Soit 18 000 euros à nouveau
d'écart en défaveur de l'ancien.
Même chose avec le choix des locataires et une vacance locative plus importante de l'ordre d'un
mois par an, soit encore 7 200 euros sur 12 ans.
Enfin la Loi Pinel dans le neuf permet de réduire vos impôts de 21 % sur le prix d'acquisition soit
un peu moins de 40 000 euros différents frais notamment de notaires ne donnant pas lieux à
abattement.
On se rend compte que le neuf plus cher, est plus rentable en théorie de plus de 30 000 euros ce
qui vous permet largement de réduire encore certaines hypothèses.
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Le neuf peut donc être un placement parfaitement pertinent.
C'est d'ailleurs pour cela que les programmes se vendent actuellement si bien.
Sphère Immo
J'ai eu l'occasion de rencontrer il y a quelques mois le patron et fondateur de Sphère Immo, une
des plus grosses sociétés de notre pays qui vend... des programmes neufs, tous les programmes
neufs de France ou presque.
Avantage énorme.
Qu'ils vendent à Montauban ou à Nantes, ils s'en fichent.
Ils ont suffisamment de choix en catalogue pour vous satisfaire.
J'ai également discuté très longuement avec Marc, c'est lui le patron, c'est également un lecteur
du site, un stratégiste et un membre de notre aimable communauté.
.Ceux qui veulent avancer, parmi vous, soit pour du placement, soit pour une acquisition de
résidence principale peuvent évidemment s'adresser à Sphère Immo de ma part. Vous avez
également mon mail: charles@insolentiae.com
Si vous rencontrez la moindre difficulté ou problème vous m'écrivez bien évidemment afin que je
puisse remonter le problème à Marc le patron.
Vous pouvez en savoir plus en cliquant sur le lien ci-dessous !
31

Conclusion
L'immobilier n'est pas l'alfa et l'oméga d'une stratégie patrimoniale et il faut garder du cash, mais...
aujourd'hui il est incontournable parce qu'il permet, notamment avec le neuf non seulement d'avoir
accès à des taux bas, mais aussi d'avoir une réduction de fiscalité, une fiscalité qui va en
s'alourdissant avec les années.
Avec l'inflation qui s'annonce, avec l'obsolescence des normes imposées et les contraintes de la
rénovation thermique, le neuf a encore plus de sens maintenant que l'on connait les grands traits
de la loi et que l'on peut anticiper une forte montée des tensions entre propriétaires et locataires
dans l'ancien même rénové avec de très nombreux litiges. Le neuf va rapidement apparaître
comme un havre de paix. Allez-y tant que la masse ne l'a pas encore réalisé; allez-y tant que les
taux sont très bas et l'inflation pas encore là. Allez-y avant que le dispositf Pinel de déduction
fiscale reste optimal, cela ne va pas durer.
Vous avez une fenêtre d'opportunité au moins jusqu'à la fin 2021. Le 31 décembre 2021 il sera
peut-être trop tard, et le Pinel verra son intérêt se réduire très probablement puisque c'est un
serpent de mer de la part du gouvernement qui veut mettre fin à cet avantage fiscal qui coûte cher
aux finances publiques.
L'immobilier pose des problèmes...
Oui, je sais, quand on parle d'immobilier, on parle d'actif tangible, et qui dit actif tangible dit
emmerdes tangibles ! Alors nombreux sont ceux à préférer par exemple la pierre papier "sans"
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problème de locataire. C'est vrai, mais la rentabilité et la création patrimoniale vous est confisquée
et n'est pas pour vous !
L'immobilier est créateur de valeur et patrimoine plus que de rendement, mais c'est avec le
recours à l'endettement que vous pouvez accumuler le capital sur les années. Oui, cela nécessite
d'affronter des problèmes, des difficultés, d'assumer parfois les relations désagréables avec des
locataires pas forcément sympathiques. Il n'y a rien sans rien. Pensez donc aux assurances loyers
impayés, sélectionnez avec soin vos locataires, vérifiez les avis d'imposition sur le site que je vous
avait donné, ayez un patrimoine bien entretenu et des dossiers juridiques parfaitement tenus.
Bref, soyez très professionnel. Malgré tout cela vous aurez des déconvenues, des loyers impayés,
et des locataires indélicats. C'est inévitable, et vous devez l'accepter, car en réalité, à terme, le
pauvre bougre qui pense vous faire du mal en ne vous payant pas le loyer, lui restera toujours
pauvre, tandis que le propriétaire, lui sur la durée accumulera toujours du capital. L'assurance
loyers impayés ou les garanties Visale n'ont pour objet que ne pas vous mettre dans une situation
financière ou pendant 2 ou 3 ans, vous seriez obligé de tout payer de votre poche, crédit comme
charges de copropriété.
Il est un autre placement très pertinent donc je vous en parlerai le mois prochain et qui est le PER,
le nouveau plan épargne retraite !
C'est un autre outil de stratégie gagnante pour les 10 prochaines années, car pour ceux qui, parmi
vous, payez des impôts, vous pouvez déduire vos versements. Même si c'est un tout petit peu
plus complexe puisqu'il s'agit d'un barème progressif. Si vous placez 10 000 euros sur votre PER
et que vous êtes dans la tranche marginale de 30 %, alors l'Etat vous offre un rabais de 30 % sur
votre placement... à vous de prendre des actions par exemple pour jouer les valeurs anti-inflation
dans le cadre de votre PER avec 30 % de remise offerte par l'Etat !
Le mois prochain je vous en parlerai de manière plus détaillée et plus précise et je vous
conseillerai mon contrat préféré.
Avec de l'immobilier neuf acheté à crédit, des métaux précieux pour la soif et au "cazzou" et un
PER pour acheter des actions avec réduction, (hors krach) vous serez en bien meilleure posture
patrimoniale que beaucoup.
D'ici-là, je vous souhaite une bonne réflexion, et n'ayez pas peur de faire des projets même en ces
temps si déprimants de confinement et d'épidémie dont on ne semble pas voir la fin. Murrissez-
les, réfléchissez-les, mais faites des projets. Investissez. Avancez.
Maîtrisez les risques. L'une des façons dont vous pouvez le faire est simple. Prenez une
assurance loyers impayés dans la banque qui vous fait le crédit. En cas de gros problème, la
banque aura du mal par exemple à justifier de ne pas prendre en charge le remboursement de
vos mensualités de crédit devant un juge alors que vous aviez un "package" clefs en mains !
A bientôt et prenez bien soin de vous.
Amicalement.
Charles.
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AVERTISSEMENT !
NOUS N'AVONS PAS LES COMPÉTENCES, NI LES CONNAISSANCES, NI LE DROIT DE VOUS

DONNER QUELQUES CONSEILS QUE CE SOIT. CE DOCUMENT NE CONSTITUE PAS UNE
INCITATION À INVESTIR ET ENCORE MOINS UN CONSEIL PERSONNALISE.
L'ensemble des informations, données ou opinions formulées ou exprimées dans ce document sont, par
nature, génériques et générales.
Elles ne constituent en aucune manière une incitation à investir, acheter ou réaliser des transactions.
Rapprochez-vous de votre banquier ou de votre conseiller en gestion de patrimoine dûment habilité par les
autorités compétentes à vous délivrer le meilleur conseil en fonction de votre situation.
Pour les placements financiers, dans tous les cas, n'oubliez jamais, tout investissement en actions est
risqué par nature. Dans le pire des cas, si la société fait faillite, vous pouvez perdre la totalité de votre
investissement.
Pour les aspects entrepreneuriaux, consultez un avocat, un expert-comptable, une association agréée et
de façon générale, tous les professionnels dûment habilités par le gouvernement à travers des
autorisations et autres diplômes donnant droits à donner un conseil avisé et éclairé !!!
Restez toujours prudent et raisonnable.
Blablabla blablabla... Bref, n'oubliez pas la règle de prudence de mon pépé : "Quand il y a un doute, il n'y a
pas de doute."
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Lettre-Strategies N63 Immobilier Neuf La Strategie de La Decennie

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FEVRIER IMMOBILIER NEUF, LA STRATEGIE DE LA

Immobilier neuf, la stratégie de la décennie ?

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

Comprendre le choc Volcker !....................................................................................................... 10

Changer les états d'esprits !.......................................................................................................... 11

Oui mais pour le moment il n'y a pas eu d'inflation !! ..................................................................... 14

Alors comment sera cette inflation ?............................................................................................. 15

Les différentes phases ........................................................................................................................................... 16

Comment placer son argent ? .................................................................................................................................. 18

Les actions mais pas toutes ! ........................................................................................................ 18

Les matières Premières ................................................................................................................ 18

Les métaux précieux .................................................................................................................... 19

Le pari de l'immobilier ............................................................................................................................................ 20

Location : les bailleurs contraints à être écologiquement vertueux ................................................. 21

Vente : un acheteur mieux informé de la performance énergétique du logement ............................ 24

Un diagnostic de performance énergétique précis et opposable au 1er juillet 2021 ......................... 24

La durée de validité du DPE .......................................................................................................... 26

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

Comprendre l'intérêt du neuf ! .................................................................................................................................. 29

Comprendre l'intérêt financier du neuf ....................................................................................................................... 30

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

Depuis un an le monde n'est plus du tout le même.

Très différent d'avant.

Se pose déjà la question du remboursement de la dette.

Sujet très délicat aussi bien économiquement que politiquement.

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

La question suivante est logiquement... comment faire ?

Je vous en ai parlé à plusieurs reprises.

Je ne vais pas vous refaire tous les raisonnements.

C'est évidemment le plus logique, car c'est le moins douloureux.

Je n'ai pas dit que c'était indolore.

J'ai dit que c'était le moins douloureux.

Je vous parlerai du rendement et de la fiscalité.

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

Biden et la Fed abandonnent les craintes d’inflation des années 1970 !

Tout part de cette information reprise notamment par le New-Yort Times.

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

Nous sommes en train de changer de paradigme et de postulat sur l’inflation.

Mode « no limit » enclenché !

Avec des faux billets si nécessaire.

En réalité, on va être obligé de recréer de l’inflation pour réduire le stock de dettes.

Point de salut sans inflation si ce n’est le triste spectre de la faillite et de l’insolvabilité.

Et cela ne rassure pas les marchés.

Pour le moment ils tremblotent.

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

C'était ce que j'écrivais dans un article récent sur le site Insolentiae.com

Voilà une question importante.

Comprendre le choc Volcker !

Voici un article du Monde que je vous invite à bien

"Aux Etats-Unis, la hausse des prix franchit le cap

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

Biographe de Ronald Reagan, l’historien américain H. W. Brands résume la pensée à l’origine du

Changer les états d'esprits !

Vous l'aurez compris, c'est la phrase la plus importante à retenir.

Reprenons, les facteurs déflationnistes.

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

Alors comment dans un tel contexte déclencher l'inflation ?

Joe Biden, semble vouloir y répondre différemment mais quand même.

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

Nous en sommes pour résumer à 76 % de non-consommé...

Lettre Stratégies - Immobilier neuf, la stratégie de la décennie – Février 2021

Or chaque sou épargné, est une consommation future potentielle contrairement au

Oui mais pour le moment il n'y a pas eu d'inflation !!