Guide Fiscalité 2022 Patrick Kervadec

Guide de la fiscalité 2022
Patrick Kervadec – Imm’Horizon Finance
GUIDE DE LA
FISCALITE
2022
Dans l’immobilier
Malraux
Pinel transformation
Déficit Foncier
Monument Historique
Pinel
Pinel Outre-Mer
LMNP
Girardin
27 FEVRIER
IMMOBILIERBYPATRICK
Créé par : PATRICK KERVADEC
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Dans l’immobilier
Illustration d’une volonté affirmée de dynamiser l’offre locative, les lois de défiscalisation
Malraux, Pinel, déficit foncier permet à de nombreux investisseurs, depuis des années,
de réaliser leur projet immobilier.
Attractive et flexible, elles offrent en effet de réelles opportunités patrimoniales et

fiscales, et séduit de plus en plus de Français, à l’heure où la fiscalité pèse de plus en plus
sur leur budget.
De plus, avec 2,2 millions de propriétaires sur le marché locatif et un parc immobilier de
logements mis en location détenus par 94 % des ménages, l’investissement et la
défiscalisation immobilière sont particulièrement appréciés.
Les dispositifs peuvent toutefois parfois paraître complexe à appréhender au moment de

se lancer. Quels que soient votre situation et votre objectif, ce guide vous donne une
vision complète des dispositifs existant, et de leurs grands principes à leurs critères clés,
en passant par les villes les plus porteuses. Laissez-vous alors guider dans la construction
de votre projet.
Cet outil vous apportera en effet toute l’information nécessaire pour réussir votre
défiscalisation, en répondant à toutes vos questions, en amont de votre réflexion et dans
la réalisation de votre investissement.
C’est là toute ma volonté, de vous accompagner pas à pas et vous donner toutes les clés
pour un investissement serein : de la compréhension du dispositif, comme de ses enjeux,
au choix de la solution la plus adaptée à votre projet.
Et pour un accompagnement encore plus personnalisé,
Moi-même et l’équipe Imm’Horizon Finance nous vous faciliteront également la mise

en relation avec des professionnels qui vous font profiter de leur expertise !
2
Table des matières

Guide de la fiscalité 2022 ............................................................................................ 2
Dans l’immobilier ................................................................................................... 2
Comment réduire son imposition et investir ............................................................... 6
Comment faire le Bon choix ! ...................................................................................... 9
Acheter avec un dispositif qui vous donne une réduction fiscale oui, mais comment
être certain de faire le bon choix ? .......................................................................... 9
Sélectionner votre promoteur immobilier avec précaution ....................................10
Faire LE bon achat immobilier ................................................................................10
Les dispositifs en réhabilitation ..................................................................................12
Les Leviers fiscaux de la réhabilitation urbaine. ......................................................12
Le dispositif Malraux ..................................................................................................13
Le principe Malraux ................................................................................................13
la Loi Malraux Qu’est-ce que la Loi Malraux? .............................................................13
Malraux, exemple chiffré .......................................................................................16
Le déficit foncier ........................................................................................................17
Déficit foncier, exemple chiffré ..............................................................................18
CONDITIONS POUR RÉALISER DU DÉFICIT FONCIER ? ..............................................18
Le déficit foncier optimisé Pinel .................................................................................20
Le principe..............................................................................................................20
Exemple chiffré d’un déficit foncier et Pinel ...........................................................21
Monument Historique................................................................................................22
Exemple chiffré d’un investissement en monument historique ..............................23
Devenir propriétaire d’un monument historique .......................................................23
Les Autres dispositifs..................................................................................................27
..................................................................................................................................27
Qu’est ce que la Loi Pinel Outre-Mer ? .......................................................................30
Qu’est ce que le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ? ....................................33
3
CONDITIONS POUR ENTRER DANS LE CADRE DU LMNP ? ................................33

POURQUOI INVESTIR EN LMNP ? .......................................................................33
LES AVANTAGES DU STATUT LMNP ? .................................................................33
QUELS SONT LES BIENS CONCERNÉS PAR LE LMNP ? .......................................34
LES DIFFÉRENTS RÉGIMES FISCAUX : .................................................................34
EN RÉSUMÉ, LE LMNP C’EST : .............................................................................34
L’expérimentation de la loi Pinel Bretagne .................................................................36
L’immobilier neuf en Bretagne ............................................................................36
LES CHIFFRES-CLÉS DE LA FPI ..........................................................................36
La loi Pinel en Bretagne ........................................................................................37
LA ZONE B1 ........................................................................................................37
LA ZONE B2 ........................................................................................................37
LA ZONE C ..........................................................................................................38
Qu’est ce que la Loi Girardin IS ? ................................................................................41
LE PRINCIPE DE LA GIRARDIN IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS ...........................41
LES AVANTAGES D’UNE DÉFISCALISATION GIRARDIN I.S. ? .......................41
EXEMPLE D’UNE DÉFISCALISATION GIRARDIN I.S. .......................................43
BÉNÉFICIAIRES DE LA LOI GIRARDIN I.S. ........................................................43
APPLICATION DE LA DÉDUCTION COMPTABLE ...........................................43
MONTANT D’IMPÔT NÉCESSAIRE À UNE DÉFISCALISATION GIRARDIN I.S.
...............................................................................................................................43
AMORTISSEMENTS COMPTABLES ..................................................................43
CARRY BACK .......................................................................................................44
CONDITIONS À RESPECTER ..............................................................................44
Qu’est ce que la Loi Girardin Résidence Principale ? ...................................................46
CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI GIRARDIN RÉSIDENCE PRINCIPALE ?......46
LES AVANTAGES DE LA LOI GIRARDIN RÉSIDENCE PRINCIPALE ? .............................46
Les dispositifs défiscalisant vous permettent de payer moins d’impôts. .....................47
4
NOS DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION ...............................................48
5
Comment réduire son imposition et

investir
De plus en plus de Français souhaite optimiser leur fiscalité, voici quelques chiffres sur l’impôt sur le
revenu en France
Selon le rapport de la DGFIP (Direction générale des finances publiques) :
44% des foyers paient l’impôt sur le revenu
43,9%, très précisément : voici la part de la population qui paie l’impôt en France, en 2020, selon le
récent rapport d’activité de la Direction générale des finances publiques (DGFiP).
Le nombre de foyers imposés : 17,3 millions en 2020 contre 16,6 en 2018, l’année 2019 étant à part
en raison de la réforme du prélèvement à la source. Une large majorité de la population ne paie
donc pas d’impôt. 18,2 millions de foyers (46%) n’ont rien à débourser. Et 3,8 millions (9,7% de
foyers) voient un montant d’impôt annuel négatif s’afficher sur leur avis annuel. Autrement dit, ces
contribuables reçoivent de l’argent du fisc par le jeu des crédits d’impôt.
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Vous faites partie des 16 millions de foyers fiscaux redevables de l’impôt sur le revenu ? L’ensemble
des dispositif fiscaux vous apporte une solution concrète.
Constituez et diversifiez votre patrimoine
✓ Le patrimoine d’un individu ou d’un ménage est constitué de plusieurs types d’actifs :
✓ Le patrimoine mobilier : voitures, mobilier, objets d’art, instruments de musique, objets de
collection… ;
✓ Les biens immobiliers : terrains, appartements, maisons… ;
✓ Les placements financiers : épargne bancaire, livrets, compte-titres,
✓ PEA, assurance-vie… ;
✓ Le patrimoine professionnel : fonds de commerce, locaux professionnels, etc.
Diversifier votre patrimoine consiste à varier les actifs détenus.

L’intérêt d’une telle opération ?
Diluer les risques.
Ainsi par exemple, vous détenez l’intégralité de votre épargne dans un seul placement en action à
forte volatilité, en cas de chute du cours de ce titre, la valorisation totale de votre épargne s’en
ressentira. L’achat d’un appartement ou d’une maison en Malraux, M H ou en Pinel présente donc
l’avantage de diversifier son patrimoine dans un actif stable et rassurant : la pierre. Vous choisissez
ainsi d’agir avec davantage de prudence et de sérénité.
Les investissements d’un ménage doivent être répartis sur plusieurs supports. Mais cette
diversification ne fait pas uniquement diminuer le niveau de risque : elle permet également de
maximiser ses chances de voir son patrimoine, et ses revenus, croître naturellement.
Il arrive fréquemment que les notions de patrimoine « brut » et de patrimoine « net » soient
distinguées. Le patrimoine brut est constitué de l’ensemble des biens et des placements du ménage.
Pour obtenir le patrimoine net, on retranche à cette valeur les dettes contractées. S’impose comme
un incontournable grâce à 3 leviers : les loyers encaissés ;la réduction fiscale ;et la possibilité de
réaliser des plus-values grâce à l’augmentation de la valeur des biens fonciers.
Générez des revenus complémentaires
Si acheter sa résidence principale présente de nombreux avantages, l’opportunité de percevoir des

revenus complémentaires dans le cadre d’un investissement locatif, grâce aux loyers versés chaque
mois, est un argument supplémentaire en faveur du dispositif Pinel. En effet, en devenant
propriétaire bailleur, vous louez votre appartement ou votre maison à un ménage. En échange,
celui-ci vous verse un loyer qui vous permet de régler tout ou partie de vos charges : crédit
immobilier, entretien, frais de copropriété, frais d’agence immobilière, etc. Lorsque votre prêt
7
immobilier s’éteindra, les loyers perçus vous permettront alors de dégager un complément de
revenus. Libre à vous d’utiliser cette somme à votre guise : épargne, acquisition d’un autre bien
immobilier, voyage…
8
Comment faire le Bon choix !

Acheter avec un dispositif qui vous donne une réduction fiscale oui,
mais comment être certain de faire le bon choix ?
La préparation de votre projet immobilier est essentielle. Je vous donne les clés d’une acquisition
réussie.
Bien choisir la ville et le quartier pour le neuf en Pinel et Pinel Outre-Mer, le bâtiment pour la
réhabilitation pour investir.
Quel que soit le dispositif, les zones géographiques, les immeubles où il est possible d’investir sont
strictement encadrées. Mais, paradoxalement, il ne s’agit pas d’une contrainte !
En effet, les programmes neuf ou ancien se concentre sur les zones où la demande, locative est
supérieure à l’offre de logements.
Il s’agira essentiellement de grandes agglomérations, de villes au tissu économique porteur et de

quartiers dynamiques.
Les zones A, A bis et B1 offrent donc un potentiel particulièrement intéressant : le propriétaire pourra
louer (puis relouer) plus rapidement son bien immobilier. Les délais de carence locative sont ainsi
réduits, et avec eux les périodes où vous ne pourrez pas encaisser de loyers.
Si les zones d’investissement sont présélectionnées, il reste néanmoins nécessaire de les examiner plus
en profondeur avant d’arrêter son choix, et il en va de même pour les réhabilitations classées.
En effet, la rentabilité locative et les perspectives de réaliser des plus-values immobilières peuvent
varier d’une ville à l’autre, voire d’un quartier à l’autre.
Portez particulièrement votre attention sur les éléments suivants :
✓ La dynamique économique de la ville ;

✓ Les politiques mises en place en termes d’urbanisme ;
✓ L’attractivité du quartier ;
✓ La croissance démographique ;
✓ La qualité des transports et des infrastructures à proximité.
9
Sélectionner votre promoteur immobilier avec précaution
Vous avez l’intention d’acheter un logement neuf ou sur plan (vente en état futur d’achèvement ou
VEFA) ?
Il est crucial de vous intéresser plus en détail au promoteur en charge de l’opération immobilière.
Appréciez sa solidité et sa réputation en vous informant auprès de vos connaissances, de professionnels
du marché immobilier et sur internet. L’ancienneté de l’entreprise et le nombre de programmes déjà
terminés et commercialisés sont autant d’éléments à prendre en compte.
Si vous optez pour un achat sur plan, la GFA, garantie financière d’achèvement, doit obligatoirement
être demandée avant de vous engager avec le promoteur sélectionné. L’objectif de cette assurance
souscrite par le professionnel ? Si ce dernier vient à faire faillite pendant la construction du programme,
l’assureur prend à sa charge l’intégralité des frais permettant de finaliser la livraison des logements. Il
s’agit d’une garantie indispensable pour se prémunir du risque de ne jamais voir le bien achevé.
Seconde option : choisir d’acheter une maison ou un appartement déjà terminé. Ici, pas de GFA En
revanche, enquérez-vous de l’assurance « dommages ouvrages » (ou « DO »). Celle-ci permet au
propriétaire du bien de demander une réparation rapide de toutes les éventuelles malfaçons constatées
pendant une durée de 10 ans.
Faire LE bon achat immobilier
Tous les programmes immobiliers et les logements construits, réhabilités, transformés, ne se valent pas.
Au-delà du lieu d’investissement, différentes questions sur qualité du logement en lui-même doivent
être posées.
S’agit-il d’un rez-de-chaussée ou d’un logement à l’étage ? La plupart du temps, les logements situés en
rez-de-chaussée sont plus difficiles à louer.
Quelle est l’exposition du bien ? L’argument d’une orientation « sud » est souvent gagnant. En effet, il
permet de gagner en chaleur les mois d’hiver et en luminosité tout au long de l’année.
Quelle est la superficie proposée ? Qu’en est-il du nombre de pièces ?
Comment la maison ou l’appartement est-il agencé ? Des pièces bien disposées et bien proportionnées
seront un atout pour trouver un locataire.
Quelles sont les prestations complémentaires ? La présence d’un jardin, d’une terrasse, d’une place de
parking ou d’un ascenseur sont des « plus ».
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Certaines prestations telles que la présence d’une piscine ou d’un cours de tennis s’avèrent très souvent
superflues et engendrent des frais supplémentaires pour le propriétaire.
ASTUCE
Pour investir, il est nécessaire de se détacher de ses choix personnels et de se placer du point de vue
d’un potentiel locataire. Ne laissez pas vos goûts prendre le dessus sur un choix rationnel.
Avant même d’entamer la recherche d’un bien, il est impératif pour les futurs propriétaires de se
renseigner sur le budget à leur disposition.
En effet, une mauvaise estimation peut amener à perdre du temps en recherchant un logement trop
cher ou à se mettre dans une situation financière délicate.
Pour cela, un outil est à votre disposition : le plan de financement. Pour une opération réussie, les
ressources doivent être au moins égales au total des emplois (prix d’achat et frais liés au logement).
Nous vous proposons chez Imm’Horizon Finance une étude afin de mieux correspondre à vos projets et
votre situation fiscale.
ASTUCE
Veillez impérativement à conserver une partie de votre épargne personnelle afin de faire face aux aléas
de la vie (accident, maladie, licenciement, etc.).
ASTUCE
Pour une optimisation fiscale, saviez-vous que les dispositifs dans l’ancien donnent droit à la réduction
d’impôt l’année de la signature de l’acte, à la différence des programmes neuf qui pour eux commence
à la date de livraison.
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Les dispositifs en réhabilitation
Les Leviers fiscaux de la réhabilitation urbaine.
Les points communs : Malraux – Déficit foncier – Monuments Historiques
Achat d’un appartement dans un immeuble vétuste nécessitant

de gros travaux de rénovation.
Ce sont les travaux qui génèrent l’économie fiscale pendant la
phase de rénovation.
Réhabilitation haut de gamme sous le contrôle des Architectes
des Bâtiments de France et de la Direction Régionale des Affaires
Culturelles.
Pas de plafond de loyers ni de plafond de ressources du
locataire.
Hors plafonnement global des niches fiscales.
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Le dispositif Malraux
Le principe Malraux
Le cadre
➢ Location nue du bien résidence principale pendant 9 ans

➢ La réduction d’impôt engendrée par les travaux effectués en année N sera
remboursée en septembre N+1 dans le cadre du PAS (Prélèvement A la Source)
➢ Hors plafonnement des niches fiscales
➢ Si IR <réduction d’impôt excédent reportable 3 ans
➢ VIR : Vente d’Immeuble à Rénover
➢ Avantage : GFA
➢ NB : frais de notaire sur l’acquisition (foncier + travaux)
Profil d’immeuble
➢ Immeuble d’exception en hyper centre-ville

➢ Belles pierres
Profil de l’acquéreur
➢ Revenu dont la majorité sont soumis à une TMI >/= 30 %

➢ IR à partir de 10 000 €/an
la Loi Malraux
Qu’est-ce que la Loi Malraux?

Qu'est-ce que le dispositif Malraux ?
La loi Malraux a été votée en 1962 pour renforcer la protection du Patrimoine historique et
esthétique français. Ce dispositif a grandement facilité la restauration immobilière des centres
historiques des plus belles villes de France.
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La réhabilitation des immeubles concernés, confère un avantage fiscal aux propriétaires en

contrepartie d’une obligation de location pendant 9 ans.
CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI MALRAUX ?
Engagement de location du bien (non meublé) pendant 9 ans, soit en résidence principale
(logement), soit dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel (locaux d’activités). La location
doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
LES AVANTAGES DE LA LOI MALRAUX ?
Description : Chaque copropriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des
travaux de réhabilitation effectués dans ses parties privatives et au prorata de ses tantièmes de
copropriété dans les parties communes de l’immeuble.
Plafond : Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de
100.000€ (dépôt de la demande de permis de construire avant le 1er janvier 2017) ou dans la limite
de 400.000 € en 4 années glissantes (dépôt de la demande de permis de construire après le 1er
janvier 2017).
Réduction d’impôt : La réduction d’impôt s’élève à :

– 30% du montant des travaux pour les immeubles situés dans le périmètre du Site Patrimonial
Remarquable Classé couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en secteur
sauvegardé ainsi que pour les quartiers anciens dégradés ou présentant une concentration élevée
d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle
– 22% pour les immeubles situés en ZPPAUP.
Durée : Les paiements effectifs des travaux faits une année, ouvrent droit à une réduction de l’impôt
payé l’année suivante.
La durée de l’avantage fiscal pour un immeuble est limitée à l’année de délivrance du permis de
construire et aux trois années suivantes.
14
Plafonnement global : Les immeubles dont le permis de construire est déposé après le 1er janvier
2013 ne sont pas concernés par le plafonnement global des avantages fiscaux.
EN RÉSUMÉ, LA LOI MALRAUX C’EST :

Biens concernés : L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble
affecté à l’habitation ou à un usage professionnel situé
Soit dans un Site Patrimonial Remarquable Classé au sens de la loi Patrimoine de juillet 2016,
Soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD)
Soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant
l’objet d’une convention pluriannuelle.
Objectif public : Réhabiliter, préserver et repeupler les centres historiques des villes.
Processus : L’ensemble de l’immeuble est réhabilité par ses copropriétaires ou bien par le
promoteur de l’opération.
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Malraux, exemple chiffré

Réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux de réhabilitation (jusqu’à 120 000 € sur 4 ans)
*Les appels de fond Malraux VIR se font en fonction de l’avancée du chantier.
16
Le déficit foncier
Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?
LE REGIME GÉNÉRAL, DROIT COMMUN
► LES DÉFICITS FONCIERS

o 100% des travaux sont déductibles du
revenu foncier
o Imputation de 10.700 € sur le Revenu
Global (pendant la durée des travaux)
o Report du déficit foncier non utilisé
pendant 10 ans • Hors plafonnement des niches
fiscales
o Possibilité de moduler les acomptes dans le
cadre du PAS avantage fiscal quasi immédiat (sous
1 à 3 mois)
o Déduction et/ou Suppression CSG / CRDS
(17,2% des revenus fonciers nets)
► PROFIL D’IMMEUBLE
• Tout immeuble destiné à la location
• Bien à rénover
► PROFIL de l’acquéreur
• Avoir des revenus fonciers à gommer
Le régime du Déficit Foncier est un mécanisme fiscal qui permet à l’investisseur locatif de déduire le
montant des travaux payés de son revenu foncier et de son revenu global jusqu’à 10 700 euros/an.
L’avantage fiscal diminue fortement à la fois l’impôt sur les revenus fonciers et les contributions
sociales (CSG, CRDS, PS).
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Déficit foncier, exemple chiffré
CONDITIONS POUR RÉALISER DU DÉFICIT FONCIER ?
Biens concernés : Tout bien immobilier ancien à usage locatif.
Investisseurs concernés : Propriétaires bailleurs souhaitant réduire leur impôt.
Processus : L’investisseur acquiert un bien immobilier à rénover pour lequel il engage des travaux,
dont le coût viendra en déduction des revenus fonciers qu’il perçoit par ailleurs.
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LES AVANTAGES DU DÉFICIT FONCIER ?
Description : En contrepartie des travaux d’entretien qu’il entreprend sur certains immeubles,
l’investisseur peut « gommer » tout ou partie de l’impôt et des prélèvements sociaux sur l’ensemble
de ses revenus fonciers, voire créer un déficit foncier déductible de son revenu global, dans
certaines limites, et reportable.
Durée : Les travaux sont déductibles des revenus fonciers sans limitation dans le temps. Le report
des déficits fonciers inutilisés sur le revenu global, est autorisé pendant 10 ans maximum.
Limites et plafonds : Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros
par an. La part du déficit supérieure à 10 700 euros, ainsi que les intérêts d’emprunt, ne sont
imputables que sur les seuls revenus fonciers, et ce pendant 10 ans.
Conditions : Le bien doit être loué non meubler pour une durée minimale de 3 ans.
Plafonnement global : Les immeubles soumis à ce dispositif ne sont pas concernés par le
plafonnement global des avantages fiscaux.
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EN RÉSUMÉ, LE DÉFICIT FONCIER C’EST :
Types d’immeubles : Biens généralement anciens pouvant offrir, après une rénovation rapide,
charme, cachet et rentabilité locative.
Atouts du dispositif : L’avantage fiscal ne résulte pas d’un dispositif de « niche fiscale » spécifique
avec ses conditions et restrictions, mais d’un simple droit commun aux revenus fonciers : il est donc
facile à appliquer.
Le déficit foncier optimisé Pinel

Le déficit foncier et Pinel des avantages cumulés
Le principe
Les travaux déductibles vont au déficit foncier de l’acte.

Les travaux non déductibles, le foncier et les frais de notaire vont au Pinel dés la livraison
Déficit foncier
 Des travaux de restauration sur les parties communes
Pinel transformation
 Un local qui n’est pas un logement à transformer en habitation
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Pinel et déficit foncier des avantages cumulés
Exemple chiffré d’un déficit foncier et Pinel
21
Monument Historique
► LE PRINCIPE
• 100% des travaux d’entretien et de réhabilitation
• 100 % des charges (intérêts d’emprunt, charges et frais de gestion) sont déductibles du revenu global
sans plafond
• Avantage MH attaché au bien : Possibilité d’acquérir en résidence principale (avantage fiscal de 50%)
• Possibilité de moduler le PAS  avantage fiscal quasi immédiat (sous 1 à3 mois)
• Générer des recettes au minimum pendant 3 ans (location nue)
• Durée de détention 15 ans
► PROFIL D’IMMEUBLE
• Immeuble d’exception
• Belles pierres
• Contrôle des ABF
► PROFIL de l’acquéreur
• TMI ≥ à 41%
• Et / ou contribuables ayant des revenus exceptionnels à neutraliser
• dividendes, stocks options…
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Exemple chiffré d’un investissement en monument historique
Devenir propriétaire d’un monument

historique
Devenir propriétaire d’un monument historique et diminuer son imposition, oui c’est possible !
En matière de gestion de patrimoine et d’investissement immobilier tout en bénéficiant d’une
réduction d’impôt, en France, il existe ce que l’on appelle les régimes dérogatoires.
Les deux principaux sont le dispositif Malraux (qui porte le nom André Malraux, écrivain et ancien
ministre de la Culture), et celui dit des Monument Historique (MH).
La France compte un patrimoine immobilier historique très important qui demande une pris en charge
financière importante pour l’Etat comme pour les collectivités. Afin d’encourager sa sauvegarde l’idée
à donc été de créer ces dispositifs.
Dans sa typologie d’acquisition et au regard des objectifs du législateur les deux se rapproche et
permettent de bénéficier aux investisseurs d’une optimisation fiscale.
L’investissement dans un monument historique répond à des critères bien précis.
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Il s’applique à Des immeubles classés monuments historique ou inscrits à l’Inventaire supplémentaire.

La liste des monuments historiques
Mais aussi à des immeubles qui font partie du patrimoine national pour leur caractère historique,
artistique particulier et on un agrément spécial.
Enfin, des immeubles qui ont un label délivré par la Fondation du patrimoine avec un avis favorable du
service départemental de l’architecture et du patrimoine.
Vous trouvez la liste des immeubles protégés au titre des monuments historiques sur le site du
gouvernement.
D’un point de vue fiscal, les Monument Historiques donne une déduction du revenu global imposable
de 100 % des travaux de restauration réalisé si le bien est loué ou ouvert au public ou 50 % s’il devient
votre résidence principale.
Important ici, le dispositif Monument Historique est le seul qui n’oblige pas l’investisseur à une mise
en location et donne réduction de votre imposition.
Au-delà d’une volonté de devenir propriétaire d’une partie de l’histoire par l’acquisition d’un
appartement, une maison, immeuble, ou château, la recherche d’optimisation fiscale s’adresse à
des tranches d’imposition de 41 % et plus.
Important ce dispositif ne rentre pas dans les plafonds déductibles, c’est à coté et ce n’est pas rien. Cet
investissement peut vous permettre de réduire votre imposition sur l’année en cours, de vous faire
basculer dans une tranche inférieure voir réduire à 0 € votre impôts.
24
Mais mise en garde oblige, On est sur un engagement à long terme, en effet, vous devrez garder ce
bien pour une durée de 15 ans à partir de l’acquisition (depuis le 1er janvier 2009).
Si vous vendez avant ce délai conservatoire, l’administration réintégrera au revenu global des charges
déduites par tiers et sur trois années. Dans ce cas un calcul devra être fait pour voir l’intérêt ou non de
vendre en avance.
___________________________________________________________________________________
________________________________________________________
Rappel des modalités de déduction des charges
D’abord vous devez déclarer vos revenus de votre investissement monument historique en location ou
ouverture au public sur la 2044 spéciale
La formule de base
Revenus-charges classiques-charges liées aux monuments historiques – intérêts de l’emprunt
=
Revenu foncier net des immeubles historiques
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Déduction des charges différente selon l’usage du bien
L’immeuble vous procure des recettes imposables et vous ne l’occupé pas, location ou recettes
accessoires, la totalité des charges foncières de l’immeuble sont imputée sur les revenus fonciers.
L’immeuble ne donne aucun revenu imposable :
✓ Ouvert plus de 50 jours en visite gratuite,

✓ Ou 25 jours non-ouvrables d’avril à septembre inclus
✓ Et enfin 40 jours durant les mois de juillet, août et septembre.
Les charges foncières seront imputées directement sur votre revenu global.
Enfin, le bien vous procure des revenus imposables et vous occupé partiellement ou totalement
l’endroit.
Alors les charges foncières pour la partie dont vous avez la disposition sont imputables directement
sur le revenu global, les autres sont prises en compte sur le revenu net foncier.
Mais comme toute chose, et valable pour tout investissement il est important avant de ce lancer de
vérifier l’aspect financier, la cohérence de l’investissement avec le marché ancien, la zone, la
localisation, le bien lui-même.
Ici le ratio foncier/travaux est primordial et ne pas surpayer un investissement.
26
Les Autres dispositifs
27
Pinel
Qu’est ce que la Loi Pinel ?

Article 199 novovicies du CGI
CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI PINEL ?
Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant : l’acquisition si le logement est acheté neuf, la date
d’achèvement des travaux si réhabilitation, la date d’achèvement du logement si acquisition en état
futur d’achèvement. La durée minimale de location doit être de 6 ou 9 ans (date à date), dépend de
➢ Le logement est loué nu,

➢ Le locataire fait du logement sa résidence principale,
➢ La location doit être effective et continue (vacances possibles mais pas plus de 12 mois),
➢ Le loyer ne doit pas dépasser un plafond défini en fonction de la zone et de la surface
pondérée,
➢ Le locataire ne doit pas avoir des revenus supérieurs à des plafonds fixés par décret.
LES AVANTAGES DE LA LOI PINEL ?
Avantages fiscaux
Réduction d’impôt directe répartie sur 6, 9 ou 12 ans
12%, 18 % ou 21% en outre-mer,
2 régimes d’imposition possibles :
Régime réel : Déficit déductible du revenu global (jusqu’à 10 700 € /an)
Micro foncier : Cas de paiement cash
Contribuables concernés
Contribuables domiciliés en France et qui acquièrent un logement neuf
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LES BIENS ET MODES DE DÉTENTION DE LA LOI PINEL :
➢ Logements concernés
➢ Logement que le contribuable fait construire,
➢ Logement neuf ou en état futur d’achèvement,
➢ Logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
➢ Locaux faisant l’objet de travaux de transformation en logement.
Localisation
En France métropolitaine et en Corse.
Modes de détention du bien
En direct par le contribuable,

En indivision,
Via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (Ex: SCI),
Via des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
CALCUL DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT :
Base de la réduction d’impôt

Prix de revient (maximum de 2 logements dans l’année),
Dans la double limite :
de 300 000 € / an,et d’un plafond de prix de revient par m² de surface pondérée (5 500 €/m²).
Taux de la réduction
Le taux varie en fonction de :

la zone géographique et de la durée d’engagement de location.
Imputation de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt s’impute à compter de l’année d’achèvement du logement ou des travaux ou

de l’année d’acquisition si postérieure.
À noter : pas de report possible de la réduction d‘impôt.
29
Qu’est ce que la Loi Pinel Outre-Mer ?

Article 199 novovicies du CGI
CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI PINEL OUTRE-
MER ?
Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant :
➢ l’acquisition si le logement est acheté neuf,

➢ la date d’achèvement des travaux si réhabilitation,
➢ la date d’achèvement du logement si acquisition en état futur d’achèvement.
➢ La durée minimale de location doit être de 6 ou 9 ans (date à date), dépend de l’engagement pris,
➢ Le logement est loué nu,
➢ Le locataire fait du logement sa résidence principale,
➢ La location doit être effective et continue (vacance possible mais pas plus de 12 mois),
➢ Le loyer ne doit pas dépasser un plafond défini en fonction de la zone et de la surface pondérée,
➢ Le locataire ne doit pas avoir des revenus supérieurs à des plafonds fixés par décret.
LES AVANTAGES DE LA LOI PINEL OUTRE-MER ?

Avantages fiscaux
Réduction d’impôt directe répartie sur 6, 9 ou 12 ans
23%, 29 % ou 32% en outre-mer,
2 régimes d’imposition possibles :
Régime réel : Déficit déductible du revenu global (jusqu’à 10 700 € /an)

Micro foncier : Cas de paiement cash
La réduction d’impôt entre dans le plafonnement des niches fiscales à 18 000 € pour l’outre-mer.
Contribuables concernés
Contribuables domiciliés en France et qui acquièrent un logement neuf
LES BIENS ET MODES DE DÉTENTION DE LA LOI PINEL

OUTRE-MER :
Logements concernés
Logement que le contribuable fait construire,
Logement neuf ou en état futur d’achèvement,
Logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
Locaux faisant l’objet de travaux de transformation en logement.
30
Localisation
En outre-mer (Départements, territoires et collectivités d’outre-mer).
Modes de détention du bien

En direct par le contribuable,
En indivision,
Via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (Ex: SCI),
Via des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
CALCUL DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT :

Base de la réduction d’impôt
Prix de revient (maximum de 2 logements dans l’année),
Dans la double limite : de 300 000 € / an, et d’un plafond de prix de revient par m² de surface
pondérée (5 500 €/m²).
Taux de la réduction
Le taux varie en fonction de :
la zone géographique : Outre-mer et de la durée d’engagement de location.
Imputation de la réduction d’impôt
31
La réduction d’impôt s’impute à compter de l’année d’achèvement du logement ou des travaux

ou de l’année d’acquisition si postérieure.
À noter : pas de report possible de la réduction d‘impôt.
32
Qu’est ce que le LMNP (Loueur Meublé

Non Professionnel) ?
CONDITIONS POUR ENTRER DANS LE CADRE DU LMNP ?
Certaines conditions doivent être respectées afin de bénéficier complètement des avantages de la
LMNP:
• Investir dans un logement meublé ou le meubler

• Acheter dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA
• Conclure un bail commercial avec un gestionnaire de résidence
• Ne pas percevoir plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de ses
revenus globaux
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de
meublés professionnel (LMP).
POURQUOI INVESTIR EN LMNP ?

La LMNP offre différentes possibilités que si sont pas présentes pas dans d’autres dispositifs de
défiscalisation. Le Loueur Meublé Non Professionnel peut :
• Amortir son bien sur plusieurs dizaines d’années, c’est à dire calculer sa dévalorisation tous
les ans selon son usure et son usage
• Déduire les charges liées à sa gestion et les intérêts de son emprunt
• Récupérer la TVA à 20% sur son investissement si il investi dans une résidence neuve de
services telles que les résidences étudiantes, de tourisme, médicalisée, d’affaires…
LES AVANTAGES DU STATUT LMNP ?

Accessibilité du statut fiscal
Les prix d’acquisition d’une LMNP sont accessibles pour le plus grand nombre car les biens
sont généralement des petites surfaces de type studio ou T1 bis
Gestion simple
Le bien est géré par un bailleur commercial donc il n’y a pas de gestion locative (dans le cadre d’une
résidence de services)
Sécurité de revenus mensuels
La sécurité de percevoir son loyer chaque mois car le bailleur commercial a l’obligation de verser les
loyers même si le logement n’est pas loué.
33
Amortissement des meubles et équipements
Il est possible d’amortir les meubles et équipements qui ont une valeur supérieure à 598€ sur leur valeur
d’usage. (5 ans pour une TV, 8 ans pour la literie…)
Possibilité d’amortir son bien
Lors de la revente, l’acquéreur à la possibilité également d’amortir son achat. Cela aide pour la revente
d’un bien dans le statut de loueur meublé non professionnel.
QUELS SONT LES BIENS CONCERNÉS PAR LE LMNP ?

Le dispositif de Loueur Meublé Non Professionnel prend plusieurs formes :
• Utiliser la location comme résidence principale du locataire

• Utiliser la location à titre temporaire (Ex: un salarié détaché plusieurs semaines dans une autre
ville)
• Utiliser la location de façon saisonnière (Ex: chambres d’hôtes, gîtes, meublé de tourisme…)
• Louer une chambre de son logement à un étudiant
La location d’une chambre de la résidence principale à un étudiant permet également de bénéficier
de la LMNP pour défiscaliser une partie des revenus obtenus par la location. Exonération d’impôt si le
loyer (hors charges) perçu en 2014 n’a pas été supérieur à 134€/m2 par an (183€/m2 pour l’Ile-de-
France).
L’exonération est réservée aux personnes qui ont réduit le nombre de pièces qu’elles occupent dans
leur domicile. (Pas d’exonération pour à la location de chambres de services séparées de l’habitation
principale et disposant d’un accès privé).
LES DIFFÉRENTS RÉGIMES FISCAUX :

Deux régimes possibles pour déclarer les revenus générés par les loyers des locations meublées
: Régime micro-bic ou Réel.
Si le contribuable loue régulièrement un logement meublé comme une chambre d’hôte, locations
saisonnières et gîtes. Il exerce alors une activité commerciale, les revenus sont donc imposés comme
des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
À savoir que le régime de bénéfice réel est obligatoire pour plus de 32.900€ par an de revenus locatifs
déclarés.
EN RÉSUMÉ, LE LMNP C’EST :

La LMNP permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en touchant des revenus locatifs qui ne
seront pas imposés tout en récupérant la TVA (seulement si vous achetez un bien neuf). Les critères
pour que les logements meublés entre dans le dispositif LMNP sont basés sur les revenus générés par
la location :
34
• ils ne doivent pas excéder la somme de 23.000€ par an pour le propriétaire

• ils ne doivent pas excéder 50% des revenus globaux du propriétaire par an
La LMNP est principalement un statut accessible pour tous les contribuables français qui
désirent préparer leur retraite. Il est important de savoir que l’investissement en tant que loueur
meublé non professionnel est un investissement sur le long terme, il est fait pour tre conservé et non
revendu. Le bien se valorisera avec le temps.
Le statut LMNP est l’une des plus vieilles niches fiscales en France. Il a été créé en 1949 et aucun
gouvernement ne l’a modifié. L’optimisation fiscale offerte par la LMNP est importante pour les
investisseurs en biens meublés.
35
L’expérimentation de la loi Pinel

Bretagne
Avec plus de 3 millions d’habitants (chiffres INSEE), la Bretagne est la dixième région la plus
peuplée de France. Région dynamique et attractive, la Bretagne dispose d’une offre importante
dans l’immobilier neuf. La bonne santé du marché immobilier dans la région instaure
notamment un climat favorable pour réaliser un investissement locatif en loi Pinel en Bretagne.
La loi de Finances pour 2020 a mis en application une expérimentation du dispositif Pinel
spécifiquement pour la région Bretagne. L’article 164 de la loi de Finances modifie l’éligibilité des
communes ainsi que les plafonds de ressources et de loyer. Prévue pour prendre fin le 31 décembre
2021 en même temps que la fin du dispositif Pinel, l’expérimentation a été prorogée jusqu’au 31
décembre 2024 tout comme le dispositif initial.
Dans le cadre de l’expérimentation du dispositif Pinel en région, un arrêté préfectoral dressant la liste
des communes de Bretagne concernées a été publié. Il définit également les plafonds de loyer et de
ressources des locataires pour les investissements réalisés entre le 31 mars 2020 et le 31 décembre
2021. Pour rappel, la Bretagne a été choisie pour expérimenter une solution de régionalisation du
dispositif de défiscalisation.
L’immobilier neuf en Bretagne
Depuis que Rennes est passé en tête du classement Explorimmo des villes où investir dans
l’immobilier en 2017, la Bretagne affirme clairement son attractivité en matière d’investissement
immobilier. Région attractive située au nord-ouest de la France, la Bretagne profite d’un
développement économique important et d’un marché immobilier en excellente santé.
LES CHIFFRES-CLÉS DE LA FPI

Selon les chiffres transmis par l’Observatoire de l’immobilier de la Fédération des Promoteurs
Immobiliers (FPI) pour l’année 2019, le bilan breton est mitigé :
• Au 3ème trimestre 2019, les mises en ventes sur la Région Bretagne (414 lancements
commerciaux) sont en recul de ‐54% par
rapport au 3ème trimestre 2018.
• L’offre commerciale constituée de 3 912 logements neufs disponibles fin septembre 2019 est
en retrait de ‐21% sur la région par
rapport au 3ème trimestre 2018.
36
• Le prix de vente moyen sur la Bretagne (3 724 €/m² habitable, hors parking) est en hausse de
+11% par rapport à celui du 3ème trimestre 2018.
Malgré une tendance à la hausse du prix de l’immobilier neuf, qui est directement liée à l’attractivité
de la région, la Bretagne demeure une excellente région pour investir en loi Pinel. Notons que si la
hausse du prix de l’immobilier se maintient sur les années à venir, les investisseurs pourront alors
profiter d’une plus-value lors de la revente de leur logement.
La loi Pinel en Bretagne
En matière d’investissement locatif Pinel, la Bretagne est composée de communes situées en zone
B1, B2 et C. En fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien immobilier que vous souhaitez
acquérir, la loi définit des plafonds de ressources pour le locataire et un plafond de loyer. Retrouvez
ci-dessous des exemples de villes situés dans ces zones et spécificités de chacune d’elles.
LA ZONE B1
La zone B1 constitue la zone la plus intéressante pour investir en loi Pinel en Bretagne. On y retrouve
notamment la ville de Rennes et son agglomération ainsi que Saint-Malo. Chef-lieu de la région,
Rennes présente en effet de nombreux atouts pour investir en loi Pinel. Elle a d’ailleurs été considérée
comme la première ville où investir dans l’immobilier neuf en 2017.
En zone B1, les plafonds de ressources sont fixés à 31 280 € pour une seule personne et à 80 399 € pour
une personne seule ou en couple avec quatre personnes à charge. Le plafond de loyer quant à lui est
plafonné à 10,51 €.
LA ZONE B2
Une grande partie des communes bretonnes sont situées en zone B2. On y retrouve notamment la
ville de Brest, Vannes, Lorient, Quimper ou encore Lannion. La zone B2 est supprimée depuis le 31
décembre 2018.
Située dans les Côtes-d’Armor en Bretagne, la ville de Lannion compte près de 20 000 habitants.
L’histoire de la commune remonte probablement à la préhistoire étant donné les nombreux
mégalithes et les outils préhistoriques que l’on y retrouve. C’est au début des années 60 que Lannion
connaît une forte croissance démographique, due à l’implantation du Centre National d’Etude des
Télécommunications (CNET), devenu aujourd’hui Orange Labs. L’augmentation de la
population impose à la commune bretonne de faire construire des logements neufs pour pouvoir
loger tous les habitants. Ainsi, profitant d’un cadre de vie paisible, il peut être fort intéressant
d’investir en loi Pinel à Lannion.
37
En zone B2, le montant du loyer au mètre carré ne peut excéder 9,13 €. Quant aux plafonds de
ressources, il faut tenir compte de la composition du foyer du locataire : 28 152 € pour une personne
seule et 72 359 € pour une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge. Au-delà, pour
chaque personne à charge supplémentaire, il faudra compter une majoration de 8 070 €.
LA ZONE C
Dernière zone du zonage A/B/C du gouvernement, la zone C représente la majeure partie du territoire
français. Suite à l’annonce du gouvernement du 20 janvier 2017, la zone C n’est plus éligible au
dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018. De nombreuses communes sont touchées par cette décision
du gouvernement, notamment Brignogan-Plages, petite commune de 740 habitants située dans le
Finistère à 40 km au nord de Brest.
38
39
40
Qu’est ce que la Loi Girardin IS ?

LE PRINCIPE DE LA GIRARDIN IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS
La Girardin I.S. concerne les entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés,
Le dispositif Girardin I.S. permet de déduire du résultat imposable la totalité d’un investissement
immobilier. C’est la seule loi de défiscalisation qui permette d’optimiser l’Impôt sur les Société (I.S.).
La loi Girardin I.S. a été mise en place pour inciter les entreprises métropolitaines à investir et donc à
accompagner le développement industriel et économique des départements français ultramarins, tout en
optimisant leur fiscalité et leurs résultats financiers.
• Votre société investit dans un logement neuf, ou en état futur d’achèvement

• Vous le dédiez à la location non-meublée en résidence principale pendant 6 années
• Votre société bénéficie d’une déduction comptable de 100 % du montant de l’investissement sur
son résultat imposable, dès l’année d’acquisition
LES AVANTAGES D’UNE DÉFISCALISATION GIRARDIN

I.S. ?
L’avantage majeur de la loi Girardin I.S. est de réduire, voire d’annuler, l’Impôt Société dès l’année
d’acquisition. Le dispositif est ainsi un placement incroyablement rentable et efficace, mais, aussi et
surtout, parfaitement sécurisé car investi dans l’immobilier. Les avantages de la loi Girardin
I.S. participent à l’optimisation fiscale, financière et patrimoniale de l’entreprise et permettent en
particulier de :
RÉDUIRE L’IMPÔT SOCIÉTÉ DE VOTRE ENTREPRISE
Un investissement Girardin I.S. permet à votre entreprise d’optimiser sa fiscalité en réduisant, voire en
annulant, le montant de son Impôt Société, dès l’année d’acquisition, grâce à l’avantage fiscal suivant :
• Déduction comptable de 100 % du montant de l’investissement, hors taxes et hors frais, du

résultat imposable de la société, (soit une économie d’Impôt Société d’environ 33 % du
montant investi).
REPORT DE L’EXCÉDENT DE DÉFICIT FISCAL
Si le résultat imposable de l’année n’est pas suffisant pour déduire 100 % de l’investissement, l’excédent
de déficit fiscal peut être reporté :
• Soit sur les exercices suivants, sans limite, jusqu’à épuisement.

• Soit sur les exercices antérieurs, à compter de l’année N-1. L’excédent d’Impôt Société ainsi
constaté fait naître une créance au profit de l’entreprise. Cette créance peut être utilisée pour le
41
paiement de l’Impôt Société des cinq années suivantes. Au terme, le solde de la créance sera
remboursé par le Trésor Public à l’entreprise. Ce report est appelé « Carry Back ».
AUGMENTER LA TRÉSORERIE IMMÉDIATE
Dès l’année d’acquisition, l’économie d’Impôt Société acquise par votre entreprise, grâce à
l’investissement Girardin I.S. financé, se traduit par une augmentation immédiate de la
trésorerie d’environ 33 % du montant investi.
AUGMENTER SON RÉSULTAT NET APRÈS IMPÔTS
Le résultat financier après impôt de votre entreprise augmente d’autant que son Impôt Société diminue.
AUGMENTER LES DIVIDENDES DISTRIBUABLES
L’augmentation du résultat net après impôt de votre société augmente d’autant le montant des dividendes
distribuables aux actionnaires.
DÉVELOPPER LA CAPACITÉ D’INVESTISSEMENT DE VOTRE SOCIÉTÉ
Dès l’année d’acquisition, l’augmentation de la trésorerie est effective et permet d’investir dans le
développement immédiat de votre entreprise.
A terme, la revente de l’investissement permettra de récupérer des capitaux financiers à investir dans
votre société ou ailleurs.
DÉVELOPPER LE PATRIMOINE DE VOTRE ENTREPRISE
En investissant dans l’immobilier neuf, votre société diversifie ses actifs en développant un patrimoine
sécure. Chaque année revalorisé, son patrimoine immobilier prend de la valeur sans risque.
GÉNÉRER DES REVENUS SUPPLÉMENTAIRES
A l’issue du financement, votre investissement Girardin I.S. génère un revenu régulier, pérenne et
indexé sur l’inflation, venant s’ajouter aux autres revenus de votre entreprise.
42
DÉVELOPPER LE PATRIMOINE PERSONNEL DU CHEF D’ENTREPRISE
Au terme des 6 années de défiscalisation, l’entreprise peut revendre le bien à son dirigeant, ou à un
tiers, et accorder une décote légale sur le prix de vente revalorisé, équivalente au montant total des
économies d’impôt perçues, soit environ 33 % du prix initial d’acquisition.
Grâce à l’optimisation fiscale et financière de sa société, le chef d’entreprise peut donc choisir de
développer son patrimoine personnel à moindre frais avec un investissement connu, sécure et à rentabilité
amplifiée.
La moins-value constatée devient une perte comptable, imputée au résultat avant impôt de la société,
l’année de la transaction, engendrant ainsi une dernière économie d’impôt d’environ 33 % de la décote
légale.
EXEMPLE D’UNE DÉFISCALISATION GIRARDIN I.S.

Pour une entreprise ayant un résultat imposable de 150.000 € par an et qui effectue un investissement en
loi Girardin I.S. d’un montant de 300.000 € HT :
Dès l’année d’investissement, le résultat net distribuable de l’entreprise augmente, grâce à l’économie
d’Impôt Société constatée, de 43.008 €.
Au terme de la défiscalisation, l’économie d’Impôt Société cumulée s’élève à 148.399 € et le bénéfice

financier net de l’investissement est de 136.749 €. Cela représente une croissance de + 15,97 % par
rapport au résultat net distribuable de l’entreprise, si elle n’avait pas investi en loi Girardin I.S.
BÉNÉFICIAIRES DE LA LOI GIRARDIN I.S.

Toutes les entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés peuvent réaliser une défiscalisation Girardin
I.S., directement ou indirectement, par le biais d’une Société Civile Immobilière (S.C.I.) assujettie à
l’Impôt sur les Sociétés.
APPLICATION DE LA DÉDUCTION COMPTABLE

• Si l’entreprise investit directement, la déduction comptable s’applique à l’exercice, au cours
duquel les fondations sont achevées.
• Si elle investit via une Société Civile Immobilière (S.C.I.), la déduction comptable s’applique à
l’exercice, au cours duquel le versement du capital social est effectué.
MONTANT D’IMPÔT NÉCESSAIRE À UNE

DÉFISCALISATION GIRARDIN I.S.
• Quelque soit le montant de leur impôt, toutes les entreprises assujetties à l’Impôt Société, peuvent
optimiser leur fiscalité et leurs résultats financiers, grâce à un investissement Girardin I.S.
AMORTISSEMENTS COMPTABLES
43
• L’investissement immobilier permet de bénéficier des amortissements comptables de droit

commun.
• Un bien immobilier à usage d’habitation peut s’amortir sur une durée de 20 ans, soit 5 % par an.
L’entreprise peut néanmoins décider de l’amortir sur 30 ou 40 ans.
CARRY BACK
• Le carry back permet de reporter un déficit sur le bénéfice antérieur, ce qui fait naître une créance
sur le Trésor Public. Pour les exercices clos le déficit s’impute sur l’exercice N-1.
Le montant du déficit reportable en Carry Back est limité à 1 million d’euros. Ainsi, le montant
maximal de la créance générée par le report ne pourra excéder 333.333 € (soit 33 1/3 de 1.000.000
€).
L’option pour le carry back doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration relative au
résultat de l’exercice au cours duquel le déficit est reporté.
CONDITIONS À RESPECTER
• DÉDUCTION COMPTABLE
Le dispositif Girardin I.S. permet à votre entreprise de bénéficier d’une déduction comptable
et d’un report, si nécessaire.
• Déduction comptable de 100 % du montant de l’investissement, hors

taxes et hors frais, du résultat imposable de la société.
• Report de déduction comptable : Si le montant de la déduction comptable
excède le résultat imposable, le surplus peut être reporté sur les résultats
imposables des exercices suivants ou antérieurs, limité à N- 1 (Carry Back).
DÉDUCTION FISCALE
La loi Girardin I.S. permet de déduire des recettes les charges locatives et les intérêts
d’emprunt.
• Si le résultat est un déficit, il peut se reporter pendant 10 ans et absorber des

bénéfices de même nature à venir.
• Si le résultat est un bénéfice, cela permet d’amortir 100 % des meubles et du
bien immobilier, hors foncier. Généralement, les meubles s’amortissent sur 5
à 10 ans et l’immobilier, hors foncier, sur 20 à 40 ans.
CONDITIONS GÉNÉRALES
• Acquisition d’un logement neuf, ou en état futur d’achèvement, dans un

département français ultramarin
44
• Durée de location de 6 années, non-meublée et à usage d’habitation

principale d’une personne physique,
ATTENTION : La location doit être effective impérativement dans les 6 mois qui suivent la
livraison.
• Plafond d’investissement de 1.000.000€ par programme et par exercice ;

au-delà, un agrément préalable du Ministère du Budget est obligatoire
• Plafond de loyer en 2012 : 170 € par m2 hors charges par an, soit 14,17 € par
mois ; ce plafond est revalorisé chaque année par décret
• Plafond des ressources en 2012 : Les ressources des locataires éligibles à la
loi Girardin I.S. sont plafonnées selon la composition du foyer.
Les ressources du locataire sont ses revenus nets imposables, nets de frais professionnels, qui
figurent sur l’avis d’imposition des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail,
ou à défaut de l’année antérieure. Lorsque plusieurs personnes, constituant des foyers fiscaux
distincts, sont titulaires du bail, chacune d’elles doit satisfaire, en fonction de sa propre situation,
aux conditions de ressources.
ATTENTION : En concubinage, les ressources sont appréciées globalement, c’est-à-dire qu’il

convient de faire masse des revenus des foyers fiscaux de chaque concubin et de comparer le
montant obtenu aux plafonds de ressources applicables aux couples ou aux couples avec enfants
à charge.
45
Qu’est ce que la Loi Girardin Résidence

Principale ?
CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI GIRARDIN RÉSIDENCE
PRINCIPALE ?
Le contribuable doit acquérir un logement neuf dans l’une des collectivités territoriales suivantes :
• Département d’outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Réunion)

• Saint Pierre et Miquelon
• Mayotte
• Nouvelle Calédonie
• Polynésie française
• Saint Martin
• Saint Barthélemy
• Îles Wallis et Futuna
• Terres australes et antarctiques françaises
Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu à une personne qui en fait sa résidence
principale.
La location doit être consentie pour une durée de six ans.
La location doit être consentie à des personnes dont les revenus n’excèdent pas certains plafonds.
Le montant des loyers ne doit pas excéder des plafonds déterminés par décret.
Le logement ne doit pas être loué au conjoint du propriétaire ni à un membre de son foyer fiscal.
La location à un membre de la famille est permise si celle ci n’appartient pas au foyer fiscal du
propriétaire.
LES AVANTAGES DE LA LOI GIRARDIN RÉSIDENCE PRINCIPALE ?

Le propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôt de 26% du prix de revient du logement :
• Les sommes versées au titre de l’acquisition du logement sont retenues dans la limite de 2 448 €
par m² de surface habitable.
• Cette limite est relevée chaque année dans la même proportion que la variation de la moyenne
sur quatre trimestres de l’indice national du coût de la construction.
• La réduction d’impôt est étalée sur 5 ans à raison de 1/20e par an
46
Les dispositifs défiscalisant vous

permettent de payer moins d’impôts.
Mais pour la plupart d’entre eux vous pourrez aussi, et surtout, vous constituer un
patrimoine immobilier et/ou des revenus passifs pour l’avenir, la retraite.
Tout cela est Séduisants, mais ils ne doivent cependant pas être choisis à la légère.
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Patrick KERVADEC
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Défiscalisation de 12%, 18% ou 21% du prix d’acquisition du logement.
• Loi Pinel Outre-Mer : La loi Pinel Outre-Mer fait bénéficier de plusieurs
avantages fiscaux : Réduction d’impôt de 23%, 29% ou 32%.
• Monument Historique : Le Monument Historique offre la possibilité
d’imputer 100% des travaux en déficit fonciers.
• LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel : Le statut de loueur vous
permet de vous générer des revenus importants sur lesquels vous serez
exonérés d’impôt pendant près de 30 ans.
• Loi Malraux : La loi Malraux permet une réduction d’impôt sur le montant
des travaux de restauration plafonné à 400.000€ pour une période de 4
années.
• Loi Girardin IS : La loi Girardin IS n’a pas de plafond et permet d’annuler
jusqu’a 100% de l’IS.
48
Mentions légales :
Vous pouvez partager ce fichier avec vos proches uniquement dans le cadre du droit à la copie
privée.
Vous n’avez le droit ni de le diffuser en nombre ou sur Internet, ni d’en faire des utilisations
commerciales, ni de le modifier, ni d’en utiliser des extraits. Mais vous pouvez communiquer
Patrick Kervadec
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Les dispositifs peuvent toutefois parfois paraître complexe à appréhender au moment de

Moi-même et l’équipe Imm’Horizon Finance nous vous faciliteront également la mise

Table des matières

CONDITIONS POUR ENTRER DANS LE CADRE DU LMNP ? ................................33

NOS DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION ...............................................48

Comment réduire son imposition et

Selon le rapport de la DGFIP (Direction générale des finances publiques) :

44% des foyers paient l’impôt sur le revenu

Constituez et diversifiez votre patrimoine

Diversifier votre patrimoine consiste à varier les actifs détenus.

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Les dispositifs en réhabilitation

Les Leviers fiscaux de la réhabilitation urbaine.

Les points communs : Malraux – Déficit foncier – Monuments Historiques

Achat d’un appartement dans un immeuble vétuste nécessitant

➢ Location nue du bien résidence principale pendant 9 ans

➢ Immeuble d’exception en hyper centre-ville

➢ Revenu dont la majorité sont soumis à une TMI >/= 30 %

Qu’est-ce que la Loi Malraux?

La réhabilitation des immeubles concernés, confère un avantage fiscal aux propriétaires en

CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI MALRAUX ?

LES AVANTAGES DE LA LOI MALRAUX ?

Réduction d’impôt : La réduction d’impôt s’élève à :

EN RÉSUMÉ, LA LOI MALRAUX C’EST :

Malraux, exemple chiffré

*Les appels de fond Malraux VIR se font en fonction de l’avancée du chantier.

► LES DÉFICITS FONCIERS

Déficit foncier, exemple chiffré

CONDITIONS POUR RÉALISER DU DÉFICIT FONCIER ?

Biens concernés : Tout bien immobilier ancien à usage locatif.

Investisseurs concernés : Propriétaires bailleurs souhaitant réduire leur impôt.

LES AVANTAGES DU DÉFICIT FONCIER ?

EN RÉSUMÉ, LE DÉFICIT FONCIER C’EST :

Le déficit foncier optimisé Pinel

Les travaux déductibles vont au déficit foncier de l’acte.

 Des travaux de restauration sur les parties communes

 Un local qui n’est pas un logement à transformer en habitation

Pinel et déficit foncier des avantages cumulés

Exemple chiffré d’un déficit foncier et Pinel

• Possibilité de moduler le PAS  avantage fiscal quasi immédiat (sous 1 à3 mois)

• Générer des recettes au minimum pendant 3 ans (location nue)

• Durée de détention 15 ans

• Contrôle des ABF

• Et / ou contribuables ayant des revenus exceptionnels à neutraliser

• dividendes, stocks options…

Exemple chiffré d’un investissement en monument historique

Devenir propriétaire d’un monument

Il s’applique à Des immeubles classés monuments historique ou inscrits à l’Inventaire supplémentaire.

Déduction des charges différente selon l’usage du bien

✓ Ouvert plus de 50 jours en visite gratuite,

Ici le ratio foncier/travaux est primordial et ne pas surpayer un investissement.

Les Autres dispositifs