Guide Achat Immobilier 2023

INTRODUCTION
Un achat immobilier vous engage sur des sommes d’argent importantes et pour une longue
durée. C’est donc un acte qui ne doit pas être pris à la légère. Vous pouvez facilement gagner
ou perdre plusieurs milliers d’euros en fonction de la manière dont vous gérez votre projet
d’achat.
Pour vous aider à bien préparer votre achat immobilier, Immobilier-danger.com vous propose
ce guide avec une analyse détaillée de la situation actuelle, une présentation complète des
changements attendus sur le marché immobilier en 2023 et des conseils pratiques et
accessibles pour optimiser le coût de votre achat.
Ce guide est un complément à tous les articles publiés sur Immobilier-danger.com (à ce jour
plus de 900) et à tous les conseils et toutes les informations donnés sur le site.
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Et d’autres à venir en 2023…
Bonne lecture et bonne préparation de votre achat.
David
Note : le 1er chapitre résume un long historique de l’évolution du marché immobilier français jusqu’à fin 2021.
Si vous manquez de temps, vous pouvez passer directement au 2ème chapitre et revenir ultérieurement au
premier pour mieux comprendre les évolutions du passé.
https://www.immobilier-danger.com Page 2
SOMMAIRE
INTRODUCTION .......................................................................................................................... 2
I. Comment ont évolué les prix de l’immobilier depuis 20 ans ? ........................................... 6
1. Une flambee des prix entre 1998 et 2008 ...................................................................... 6
2. Une chute des prix de fin 2008 à 2009............................................................................ 7
3. Un rebond temporaire .................................................................................................... 8
4. Une reprise de la baisse des prix malgré des taux qui chutent ...................................... 8
5. Une structure du marché qui rend difficile tout suivi statistique ................................. 10
6. 3 types de baisse des prix différentes ........................................................................... 11
7. Les prix immobiliers élevés penalisent la majorite des français ................................... 14
8. De nouvelles hausses de prix de 2016 à 2021 .............................................................. 15
9. Des volumes de ventes records après un décollage en 2016 ....................................... 15
10. Le marché immobilier dit merci aux taux de prêt immobilier hyper bas .................. 17
11. Evolution des prix depuis 2016.................................................................................. 19
12. Des taux bas ne signifient pas un bon moment pour acheter de l’immobilier ......... 25
13. Une reproduction parfaite du schema d’évolution d’une bulle spéculative ............ 27
14. L’immobilier bouleversé par le Covid-19 et le HCSF en 2020 et en 2021 ................. 30
II. La tendance se renverse en 2022.................................................................................. 33
1. Forte hausse des taux et blocage à cause du taux d’usure........................................... 33
2. Blocage du marché et impact sur les prix ..................................................................... 33
III. Les changements pour l’immobilier en 2023 ................................................................ 35
1. Poursuite des recommandations du HCSF pour un crédit immobilier ......................... 35
2. Les blocages à cause du taux d’usure vont se poursuivre ............................................ 35
3. La loi Lemoine réforme l’assurance emprunteur .......................................................... 36
4. La loi Pinel devient moins intéressante en 2023........................................................... 37
5. Plus de taxe d’habitation pour les résidences principales ............................................ 38
6. Forte augmentation des taxes foncières en 2023......................................................... 38
7. Prolongation du PTZ jusqu’à fin 2023 ........................................................................... 39
8. Plafonnement de l’IRL à 3,50 % ..................................................................................... 39
9. Nouvelles contraintes pour les mauvais DPE ................................................................ 40
IV. Comment vont évoluer les taux des crédits immobiliers en 2023 ?............................. 41
1. Des taux au plus haut depuis 2015 ............................................................................... 41
2. La dette française se négocie beaucoup plus chère ..................................................... 42
3. Jusqu’où augmenteront les taux en 2023 ? .................................................................. 43
V. Quelle évolution pour les prix de l’immobilier en 2023 ? ............................................. 45
1. La perception des prix immobiliers trop élevés reste forte .......................................... 45
2. L’impact inévitable de la démographie sur le marché immobilier ............................... 47
3. Personne n’a de boule de cristal et ne peut prédire l’avenir........................................ 50
4. les facteurs qui influenceront l’évolution des prix........................................................ 51
5. Prudence : incertitudes sur de possibles baisses des prix et la durée des corrections 52
VI. Faut-il acheter une residence principale en 2023 ? ...................................................... 53
1. Privilégiez le long terme avec un crédit raisonnable .................................................... 53
2. Une baisse des prix serait également profitable a ceux qui veulent en changer ......... 55
3. Mesurer les risques et les réduire ................................................................................. 55
4. Simulations achat ou location avec différents scénarios .............................................. 56
VII. Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2023 ? ....................................................... 58
1. Definir sa stratégie et la duree de son investissement ................................................. 58
2. Les reductions d’impot pour les investissements immobiliers ..................................... 58
3. Les achats reventes sont tres risques actuellement ..................................................... 59
4. L’élément clé pour investir en 2023 : la rentabilité locative ! ...................................... 59
5. Integrer les augmentations de fiscalité dans votre reflexion ....................................... 60
6. 2023 mieux que 2022 pour du locatif ? ........................................................................ 61
VIII. 6 conseils supplémentaires pour bien acheter votre logement ................................... 63
1. Négociez fortement le prix d’achat ............................................................................... 63
2. Prenez conscience de tous les frais supplémentaires a payer ...................................... 64
3. Negociez les frais d’agence ........................................................................................... 66
4. Reduisez vos frais de notaire grace à cette astuce ....................................................... 66
5. Apprenez a optimiser votre financement immobilier................................................... 66
6. Profitez des aides existantes pour financer votre achat ............................................... 68
7. 14 articles supplémentaires à consulter avant d’acheter un logement ....................... 68
8. Les informations indispensables pour l’investisseur .................................................... 72
IX. Nos outils pour votre projet immobilier ....................................................................... 76
CONCLUSION ............................................................................................................................ 78
MENTIONS LEGALES ................................................................................................................. 79
I. COMMENT ONT EVOLUE LES PRIX DE L’IMMOBILIER
DEPUIS 20 ANS ?
1. UNE FLAMBEE DES PRIX ENTRE 1998 ET 2008
Après l’explosion de la bulle immobilière de 1991 à Paris et, à un degré moindre en Province,
les prix des logements en France ont atteint un point bas vers 1998. Ils ont ensuite fortement
augmenté entre 1998 et 2008 et cela de manière bien plus forte que l’inflation ou
l’augmentation des revenus des ménages.
Au plus fort de cette flambée, entre 2003 et 2006, les prix de l’immobilier augmentaient en
moyenne de plus de 10 % par an alors que l’inflation n’atteignait guère les 2 %.
Ces évolutions se visualisent très bien sur les graphiques créés par l’économiste Jacques
Friggit. Il travaille au sein du Conseil Général de l’Environnement et du Développement
Durable (CGEDD) et est spécialisé dans le suivi des prix de l’immobilier. Ses travaux sont
disponibles sur cette page.
On y retrouve notamment ce graphique représentant l’évolution des prix des logements par
rapport aux revenus des ménages français (courbe noire) :
On note des variations assez différentes entre les secteurs géographiques. Jacques Friggit nous
propose par exemple un suivi de ces courbes pour Paris, l’Ile-de-France et la Province :
Vous pouvez constater que la bulle immobilière de 1991 était surtout concentrée sur Paris et
la région Ile-de-France, alors que celle des années 2000 est globale.
2. UNE CHUTE DES PRIX DE FIN 2008 A 2009
Comme vous pouvez le voir sur la courbe verte du premier graphique, le nombre de
transactions immobilières a commencé à diminuer en 2007. Le marché montrait alors ses
premiers signes de difficulté avec des prix devenus très élevés et des difficultés pour que les
acquéreurs puissent suivre financièrement.
Les volumes de ventes ont ensuite chuté fortement en 2008 et 2009. La crise financière a
accéléré le mouvement commencé en 2007. Cela a provoqué une baisse rapide et assez
importante des prix des maisons et des appartements.
Une baisse très importante des taux d’emprunt (de 5.20 % en novembre 2008 à 3.20 % en
novembre 2010) et des dispositifs de soutien au marché immobilier mis en place par le
gouvernement ont mis fin à cette baisse vers la fin de l’année 2009.
3. UN REBOND TEMPORAIRE
Avec des taux d’intérêt très attractifs et différentes mesures de soutien du gouvernement
(déductibilité des intérêts d’emprunt, puis prêt à taux zéro pour tous dans l’ancien, etc.), le
marché immobilier est redevenu très dynamique en 2010 et en 2011. Cela a créé une nouvelle
pression sur les prix qui sont alors remontés.
Si la plupart des secteurs géographiques ont été concernés par ce rebond des prix, il faut noter
que certaines régions plutôt rurales n’ont pas enregistré de rebond. À l’opposé, des villes
comme Paris ont connu des progressions atteignant jusqu’à 20 % par an.
4. UNE REPRISE DE LA BAISSE DES PRIX MALGRE DES TAUX QUI

CHUTENT
La crise économique s’est poursuivie depuis 2008, aggravant le chômage et obligeant des
restrictions budgétaires mois après mois. En cumulant ces difficultés économiques à de
nouvelles hausses de prix dans l’immobilier, de plus en plus d’acquéreurs se sont retrouvés
éjectés du marché immobilier.
A partir de l’été 2011, les professionnels de l’immobilier constatent un net ralentissement de

la demande. Les volumes de transactions sont maintenus à des niveaux élevés pendant
quelques mois. Cela grâce aux différents effets d’aubaine créés par la possibilité :
- de vendre avant l’augmentation de la fiscalité sur les plus-values,

- d’investir avant la réduction des avantages de la loi Scellier,
- d’acheter avant la suppression du « prêt à taux zéro + » pour le financement de l’achat
d’un logement ancien.
Tout au long de l’année 2012, les volumes de vente ont chuté : -20 % par rapport à 2011. Le
marché a brusquement ralenti rendant beaucoup plus difficile la vente d’un logement sans
consentir des efforts sur le prix de vente. De 2013 au printemps 2014, le nombre de ventes de
logements anciens sur 12 mois glissants s’est progressivement amélioré, mais en restant très
loin des bons niveaux du début des années 2000. De l’été 2014 à l’été 2015 on assiste à de
nouvelles contractions du marché.
En conséquence de ce ralentissement des ventes, on observe des diminutions régulières des

prix des maisons et des appartements et cela malgré des taux d’emprunt qui baissent
progressivement. La bulle immobilière corrige en même temps par les prix et par les taux entre
mi-2011 et mi-2015, soit pendant 4 ans :
- 2.1 % de baisse de l’indice des prix en 2012 malgré une inflation cette année-là de +
2%. Cela porte la perte de valeur réelle des biens immobiliers anciens en France à
environ 4 % sur une seule année.
- 1.9 % de baisse des prix immobiliers en 2013 avec une inflation de +0.9 %, soit une
nouvelle correction réelle de l’ordre de 3 % en 2013.
- 2.5 % de diminution des prix des logements anciens en 2014 avec une inflation de +0.5
%, soit une correction réelle de l’ordre de 3 % en 2014.
- 0.5 % de baisse des prix de l’immobilier ancien en 2015 avec une inflation de +0 %, soit
une baisse réelle de l’ordre de 0.5 %.
En cumulé sur ces 4 années, les prix des logements anciens sur un an glissant comparés avec
les valeurs du 4ème trimestre de chaque année ont perdu 6.62 % d’après les relevés de l’indice
Notaires-INSEE. Sur ce même laps de temps, l’inflation réelle a été mesurée à +3.7 %. Cela
signifie que les prix de l’immobilier ont en réalité perdu près de 10.0 % sur ces 4 années en
euros constants.
Pourtant dans le même temps, les conditions de financement pour un achat immobilier se
sont très nettement améliorées. En effet, entre fin 2011 et fin 2015, les taux d’emprunt
moyens ont tout simplement été divisés par presque 2 environ pour passer d’une moyenne à
environ 4.00 % à 2.20 % avec un passage à moins de 2.00 % durant l’automne 2015. Cela
signifie que la bulle immobilière était tellement importante que même une forte
amélioration de la capacité d’achat des ménages sur les taux n’a pas suffi à éviter des
corrections sur les prix.
Il est difficile de calculer des chiffres précis pour comparer l’impact d’une baisse des taux sur
le coût total d’un achat avec l’impact d’une baisse des taux. Mais on entend souvent parler
d’une équivalence de -8 % sur les prix pour -100 points de base sur les taux.
Cela signifierait qu’entre fin 2011 et fin 2015, la diminution sur le coût d’un achat est de l’ordre
de 10 % par l’impact des prix et de l’inflation et de l’ordre de 16 % supplémentaires par rapport
au taux d’intérêt des prêts immobiliers. Au total, le gain est de l’ordre de 25 % en termes de
pouvoir d’achat immobilier. Et certains osent encore dire qu’il n’y a jamais eu de bulle
immobilière en France ou qu’elle ne s’est jamais dégonflée…
Attention, ces indices et moyennes ne tiennent pas compte des biais statistiques importants
liés au changement de structure des ventes. En réalité, sur une comparaison de bien
immobilier identique, les baisses de prix ont pu être plus importantes. Nous allons revenir sur
ce point et sur d’autres éléments de ce contexte historique avant de nous focaliser sur le
retour progressif des hausses de prix dans certains secteurs à partir de 2016.
5. UNE STRUCTURE DU MARCHE QUI REND DIFFICILE TOUT SUIVI
STATISTIQUE
Pour comparer des prix d’une période à une autre encore faut-il pouvoir comparer la même
structure de produits. L’échantillon statistique, comme l’appellent les spécialistes des
statistiques, souvent utilisé pour des données globales sur l’ensemble du marché immobilier
français ou d’une ville ne repose plus sur la même composition. Il en devient donc très difficile
d’exploiter correctement les variations de prix annoncées par rapport au passé.
En effet, il y a actuellement différents changements qui masquent l’ampleur réelle des baisses
de prix observées sur le terrain pour un même type de bien :
- Le blocage du marché de la vente immobilière n’était pas homogène. Il était très

important en zone rurale et dans les villes sinistrées économiquement (là où se situent
les logements les moins chers), il l’était modérément dans les agglomérations de taille
moyenne et les zones périphériques autour des principales grandes villes et il n’était
que légèrement ralenti dans ces très grandes agglomérations (là où les prix sont les
plus chers).
S’il y a une proportion beaucoup plus importante de biens vendus dans les zones
chères, cela faisait mécaniquement augmenter les prix (ou plutôt dans notre cas, cela
laisse croire que les prix ne baissent que très peu). En 2015, le marché s’est quelque
peu débloqué. Cela permet de mettre à niveau les prix avec plus de volume et donc
d’obtenir des statistiques plus fiables. Les nouvelles baisses de taux auraient dû
engendrer une hausse des prix. C’est loin d’être le cas de manière globale.
- Ce ne sont plus les mêmes biens qui sont vendus dans chacun de ces secteurs. Le
marché s’est surtout restreint sur les biens de moins bonne qualité, dans les moins
bons emplacements et il reste plus dynamique sur les biens sans aucun gros défaut et
avec un très bon emplacement. Cet « effet qualité » n’est pas repris dans les
statistiques des prix sur une ville, une région ou sur la France entière. C’est donc un
autre facteur aggravant ce biais statistique. Nous verrons qu’en 2016 un autre facteur
viendra fortement modifier la typologie des biens achetés et rendra donc les
comparaisons globales non explicites.
Vous pouvez retrouver quelques exemples des conséquences sur des moyennes de prix dans
notre article « Attention aux statistiques globales sur les prix immobiliers ».
6. 3 TYPES DE BAISSE DES PRIX DIFFERENTES
Début novembre 2013, nous avons publié un article de synthèse sur l’évolution en 2013 des
prix de l’immobilier en France dont le titre est « L’immobilier, ça baisse comment ? ». Nous
avons mis en avant dans cet article les 3 grandes catégories de situation que l’on peut observer
actuellement avec, pour chacune d’entre elles, un ralentissement plus ou moins fort des
ventes et une baisse plus ou moins rapide des prix. Aujourd’hui, ce découpage en 3 zones
distinctes est toujours d’actualité même si les évolutions de ces différentes catégories de
marché ont changé depuis.
Pour rappel, voici l’illustration de ce phénomène avec cette image provenant d’une vidéo
réalisée lors de l’interview du président du site MeilleursAgents.com :
A. LES SECTEURS LES PLUS COTES RESISTENT LE MIEUX
En 2013, les très grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, etc.) et les coins
spécifiques très recherchés (certains secteurs d’Ile-de-France, certaines villes huppées en bord
de mer ou en région frontalière avec la Suisse ou le Luxembourg) ne souffrent pour le moment
pas trop du ralentissement du secteur immobilier. C’est d’ailleurs pour cela que vous n’en
entendez pas trop parler avant dans les médias (qui restent très centrés sur Paris et les
grandes villes pour leurs informations).
On note toutefois une diminution des volumes de l’ordre de 15 % dans ces secteurs très
recherchés et des baisses de prix pouvant aller jusqu’à 5 % en deux ans (entre mi-2011 et mi-
2013), comme par exemple à Paris et à Nice.
Les périodes d’euphorie où tout se vendait facilement et à n’importe quel prix sont désormais
révolues. Les écarts se creusent davantage entre les biens de très bonne qualité avec un bon
emplacement et ceux qui souffrent de défauts plus ou moins grands. On retrouve peu à peu
un marché un peu plus normal avec des acquéreurs qui étudient bien plus qu’avant le rapport
qualité/prix avant d’acheter et qui se renseignent plus qu’avant, notamment sur tous les frais
liés (charges de copropriété, etc.).
En 2014 et en 2015, presqu’aucune grande ville n’est épargnée par des baisses de prix. Il est
difficile de les chiffrer précisément car elles varient fortement en fonction des quartiers et des
types de bien d’une ville à une autre, mais le mouvement global de correction est bien présent
partout en France.
Nous verrons qu’en 2016, c’est dans ces secteurs que la nouvelle forte diminution des taux
d’emprunt a fini par générer quelques augmentations sur les prix des logements. Et ce sont
également ces zones géographiques qui ont vu les plus fortes hausses des prix depuis.
B. DES BAISSES PLUS FRANCHES DANS LES VILLES MOYENNES ET LES ZONES
PERIURBAINES
Les villes de taille moyenne et les zones périphériques de ces secteurs recherchés sont bien
plus marquées par le ralentissement du marché immobilier en 2013. La diminution du volume
est plus conséquente (de l’ordre de -25 %) et les réductions de prix sont également plus fortes
(de -5 à -10 % en deux ans).
L’inflation cumulée sur la période mi-2011 à fin 2013 est d’environ 4.1 % : il y a donc une
diminution réelle de la valeur des logements comprise entre -8.75 % et -13.5 % dans ces
secteurs géographiques. Ceci est loin d’être négligeable mais pas encore suffisant pour
compenser les excès nombreux de la bulle immobilière, comme le montrent les graphiques
de Jacques Friggit vus dans le premier chapitre. On peut donc s’attendre à ce que ce
mouvement de correction sur les prix se poursuive dans les années qui viennent.
En 2014 et en 2015, les baisses de prix se sont accentuées dans ces secteurs. Tous les
témoignages des professionnels locaux en donnent des exemples régulièrement. Par endroit,
quand l’offre rencontre à nouveau une demande solvable, cela permet de débloquer en partie
ou totalement le marché et une hausse du nombre de transactions.
Comme nous le verrons ci-dessous, il a fallu attendre 2017 pour que la baisse des prix marque
une pause dans ces zones secondaires et 2018 pour voir quelques augmentations de prix.
C. CHUTE IMPORTANTE EN ZONE RURALE ET DANS LES VILLES DEPRIMEES
ECONOMIQUEMENT
Le contexte n’est pas du tout le même dans la plupart des zones rurales et dans les villes qui
sont économiquement déprimées. Par rapport à 2011, le marché immobilier a vu son nombre
de transactions chuter de près de 40 % dans ces secteurs et les prix ont baissé de 10 à 20 %
entre 2011 et 2013 (soit de -13.5 à -23.15 % en tenant compte de l’inflation).
Il faut noter que dans la plupart de ces endroits, les prix n’avaient pas enregistré de rebond
après la chute de fin-2008 et de 2009. Les prix avaient plutôt stagné en 2010-2011, voire
avaient continué à diminuer légèrement. En cumulé, par rapport au niveau enregistré en 2007
et 2008 et en tenant compte de l’inflation, il n’est pas rare de voir des biens qui valent 30 à 40
% moins cher qu’à cette époque.
En proportion, les ventes dans ces zones géographiques sont de plus en plus faibles. Ainsi, cela
n’impacte que très légèrement les moyennes ou médianes globales sur les prix d’un
département ou d’une région, à cause des changements de structure de l’échantillon
statistique comme vu ci-dessus.
Fin 2020, ce constat reste assez inchangé pour l’immobilier en zone rurale qui est presque
toujours autant délaissé au profit des zones plus dynamiques notamment au niveau de
l’emploi. Les corrections sur les prix ayant été fortes dans de nombreuses communes rurales,
il n’y a plus désormais que des corrections légères dans ces zones-là.
La partie la plus importante de la bulle s’est dégonflée en zone rurale. Cela ne veut pas dire
que les prix n’y baisseront plus, mais que si ce mouvement devait se poursuivre, il devrait se
faire à un rythme beaucoup moins rapide pour toutes les communes où les prix ont déjà chuté
de plus de 30 % par rapport au pic de 2007-2008. Les effets de besoin de plus d’espace et de
nature suite aux différents confinements changeront peut-être un peu la donne pour 2021,
mais cela devrait rester un mouvement marginal plus qu’une tendance forte.
D. UNE BAISSE PAR CAPILLARITE QUI ATTEINT DESORMAIS LES CENTRES DES
GRANDES VILLES
La flambée des prix du début des années 2000 a commencé par toucher les centres des
grandes villes et les secteurs les plus recherchés où se concentrent les plus grosses fortunes.
Puis la bulle immobilière s’est généralisée au fil des années pour toucher ensuite les villes
moyennes et enfin n’importe quel endroit en France. Il n’y a eu aucun secteur géographique
qui a été épargné par cette flambée des prix, même si celle-ci s’est produite à des degrés
divers en fonction des lieux. Ne pouvant plus suivre la montée des prix dans les centres villes,
les Français se sont peu à peu éloignés et ont ainsi contribué à faire exploser les prix en
périphérie et cela de plus en plus loin jusqu’en 2007-2008, au sommet de la bulle en Province.
Cette propagation par capillarité se produit désormais dans le sens inverse. Ce sont d’abord
les secteurs les plus éloignés des zones dynamiques qui ont vu leur prix dévisser. Puis des
baisses de prix ont commencé à se faire sentir dans les zones périphériques et les villes
moyennes. Cette diminution des prix a atteint en 2013 et en 2014 les plus grandes villes et
s’est généralisée un peu partout en France en 2015.
Nous verrons par la suite ce qu’il en a été de 2016 à 2022 pour chacune de ces catégories et
comment en tenir compte pour vos projets d’achat ou de vente d’immobilier dans les mois et
années à venir.
7. LES PRIX IMMOBILIERS ELEVES PENALISENT LA MAJORITE DES

FRANÇAIS
Cette forte augmentation des prix des logements pénalise la majorité des Français :
- Pour ceux qui veulent acquérir leur résidence principale, il est de plus en plus difficile de le
faire.
- Pour ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale, il coûte de plus en plus
cher d’en changer.
- Pour ceux qui veulent investir, les rendements locatifs sont de plus en plus bas. L’opération
présente donc de moins en moins d’intérêt (comme le montre ce tableau comparatif des
rendements d’un appartement dans les 100 plus grandes villes de France). De plus les risques
de moins-values sont plus importants avec un prix d’achat élevé.
- Pour ceux qui veulent rester locataires, des prix d’achats élevés pour les investisseurs les
contraignent à augmenter les loyers quand ils le peuvent pour conserver un minimum de
rentabilité.
Les seuls gagnants sont les particuliers qui vendent pour partir en location ou acheter un
logement d’une valeur inférieure avec cette hausse des prix. Les gagnants sont également les
multipropriétaires qui vendent plus de biens qu’ils n’en achètent et tous les intermédiaires
payés en pourcentage du prix des biens (banques, agents immobiliers, notaires, etc.) plutôt
qu’avec une commission fixe pour leurs services qui restent les mêmes indépendamment du
prix du bien vendu. Sans oublier l’Etat qui ponctionne sur chaque transaction avec les droits
de mutation et qui a donc intérêt à maintenir des prix élevés mais avec un marché assez fluide
pour que le fruit des droits de mutation soit le plus élevé possible.
Certains économistes avancent même l’idée que les prix élevés des logements sont un frein
important à la compétitivité des entreprises françaises, notamment par rapport à l’Allemagne.
En effet, comme il coûte beaucoup plus cher de se loger en France, les Français ont besoin de
salaires beaucoup plus élevés qu’en Allemagne pour vivre de la même manière. Et cela juste
à cause du coût des logements. Du coup, les entreprises françaises doivent faire payer plus
chers leurs produits à l’exportation pour pouvoir payer ces niveaux de salaire.
8. DE NOUVELLES HAUSSES DE PRIX DE 2016 A 2021
Dans les paragraphes suivants, nous allons faire un point plus spécifique sur l’évolution
récente de 2016 à 2021. Il y a en effet eu des changements importants de tendance à partir
de 2016. Nous verrons tout d’abord que les volumes des ventes dans l’immobilier ancien se
sont fortement redressés jusqu’à atteindre et conserver des niveaux records.
Ceci est dû en très grande partie aux taux de crédit immobilier qui ont atteint et conservent
un niveau record par le bas eux aussi. Enfin, nous verrons comment cette accélération de la
baisse des taux et ces retournements de tendance au niveau des transactions ont impacté les
prix de l’immobilier dans différents secteurs géographiques.
9. DES VOLUMES DE VENTES RECORDS APRES UN DECOLLAGE EN

2016
A partir de la fin du printemps 2015, le marché immobilier commence à se relancer avec un

déblocage progressif des ventes de logements anciens. Cela provient principalement des
niveaux des taux de crédit immobilier qui sont descendus pour la première fois sous les 2.00
% en moyenne. La remontée des ventes sur un an glissant s’est faite de mois en mois à partir
de mi-2015 pour atteindre depuis fin 2016 des niveaux aussi importants qu’aux précédents
pics de 2006 et début 2012.
Il faut néanmoins tenir compte du fait que depuis ces années, le nombre de logements en
France a augmenté (environ 1 % par an d’après l’INSEE) ainsi que la population. Le taux de
rotation des biens immobiliers anciens reste donc légèrement inférieur à ces hauts niveaux
précédents à ce moment-là.
Mais la remontée des ventes ne s’arrête pas là. En 2017, la dynamique du marché s’emballe,
les transactions dans l’ancien sont de plus en plus nombreuses, soutenus notamment par des
taux qui sont désormais passés sous les 1.50 % en moyenne avec un record pour le taux moyen
à 1.31 % en novembre 2016.
Ce graphique communiqué par l’INSEE (chiffres des notaires), montre que les volumes de
ventes dans l’ancien ont été bien plus élevés en 2017 et que cela s’est maintenu à ce niveau
très élevé en 2018 avant de battre de nouveau record en 2019. La crise du Covid-19 a réduit
les ventes en 2020, mais elles restent malgré le contexte à un niveau élevé et elle explose à
nouveau en 2021 :
Avec 1 206 000 transactions dans l’ancien sur un an glissant à fin septembre 2021, le niveau
des ventes était à un niveau record. Il redescend progressivement depuis.
L’INSEE précise néanmoins qu’en tenant compte du fait que le nombre total de logements en
France augmente en moyenne de 1 % par an, on a dépassé depuis 2019 un niveau de ventes
équivalant à celui observé au début des années 2000. Alors que ce graphique laisse à penser
qu’il est nettement supérieur depuis 2017.
10. LE MARCHE IMMOBILIER DIT MERCI AUX TAUX DE PRET
IMMOBILIER HYPER BAS
D’habitude, une baisse non négligeable des taux d’emprunt entraîne une hausse des prix de
l’immobilier. En redonnant une capacité supplémentaire d’achat pour une même mensualité
et une même durée, une baisse des taux d’intérêt permet aux acquéreurs d’avoir un budget
un peu plus élevé. C’est donc un facteur qui peut conduire les prix à augmenter.
Les records historiques enregistrés mois après mois sur les taux moyens obtenus sur les crédits
immobiliers jusqu’au milieu de l’année 2015 ont plutôt permis de limiter la baisse des prix.
Mais c’est tout juste suffisant pour stopper la spirale baissière ou provoquer quelques hausses
dans les endroits très recherchés. C’est pour dire si ce mouvement de dégonflement de la
bulle immobilière était robuste.
Il a fallu attendre 2016 pour que ces baisses de taux (qui se sont poursuivies) commencent à
tirer les prix de l’immobilier vers le haut. Nous y reviendrons ci-dessous, notamment sur le
caractère très hétérogène de ces hausses de prix.
Alors que les taux des prêts immobiliers étaient déjà très bas par rapport aux années passées
à la fin de l’année 2015 (ils ont fini l’année 2015 à 2.20 % après un record à 1.99 % en juin
contre un peu plus de 3.00 % fin 2013), ils ont diminué mois après mois depuis janvier 2016
pour atteindre 1.31 % en novembre 2016 !
C’était le dernier record en date jusqu’au printemps 2019. Entre-temps, le taux moyen est
resté aux alentours de 1.50 % pendant de nombreux mois. Puis à partir du printemps 2019,
une nouvelle vague de baisse est venue redonner un grand élan au marché. Le record a été
battu pour la 1ère fois sur les crédits immobiliers souscrits en mai 2019 avec 1.29 %. Ensuite il
y a eu un nouveau record quasiment à chaque mois. Le taux de prêt immobilier moyen le plus
bas à ce jour (décembre 2022) a été enregistré à 1.05 % sur les prêts immobiliers du mois de
novembre 2019. De décembre 2020 à fin 2021, les taux ont baissé progressivement jusqu’à
atteindre de nouveaux records et à stabiliser autour de 1.05 % en moyenne sur les 6 derniers
mois de l’année 2021.
Vous pouvez suivre les dernières actualités sur les taux de crédit immobilier.
Beaucoup pensaient alors que les taux très bas comme ceux-ci resteraient longtemps en
pratique. Même si j’anticipais une légère hausse pour 2022, j’ai moi aussi été surpris par
l’ampleur de l’explosion des taux de crédit immobilier en 2022. Nous en reparlerons ci-
dessous.
Pour rappel, un consensus semble se dessiner sur le fait, qu’à tous autres paramètres
équivalents, une baisse de taux de 100 points de base (par exemple de 2.50 % à 1.50 %)
équivaut à une baisse de prix de l’ordre de 8 %. Autrement dit, les prix pourraient, en
théorie, augmenter de 8 % lors d’une baisse de taux de 100 points de base pour que l’effort
d’achat soit similaire.
En 2019, le taux moyen est passé de 1.45 % à 1.13 %. Soit un gain de 32 points de base, soit
l’équivalent en gain de pouvoir d’achat d’une baisse des prix de 2.6 % environ. Nous verrons
donc ci-dessous qu’en moyenne même si les prix des logements ont beaucoup augmenté en
2019, cela n’a fait que compenser l’inflation et ce gain sur les taux d’emprunt. Dans le détail,
cela a limité les hausses réelles dans les grandes villes où les prix flambent comme Paris ou
Lyon, mais cela montre que le marché est loin d’être aussi dynamique qu’on le pense dans
les autres villes moins recherchées et en zone rurale.
En 2020, on a observé 2 types de variations. D’abord durant les premiers de l’année, les taux
ont augmenté pour passer de 1.11 % en moyenne à 1.27 % au milieu de l’année. La moyenne
cache une augmentation un peu plus forte pour chaque type de durée, le marché a en effet
subit quelques variations importantes qui sont masquées par cette moyenne. Quand on
analyse en détails, les taux ont augmenté de 20 à 30 points de base et non d’une quinzaine
de points. Après une période de stabilisation durant l’été, ils sont progressivement
redescendus. La moyenne est retombée à 1.20 % sur les crédits souscrits en novembre 2020.
Dans le détail, on constate que sur différentes durées, on est revenu proche des taux records
de fin 2019.
En 2021, on a connu une diminution progressive mois après mois pour venir à des niveaux
historiques à 1.05 % depuis les crédits immobiliers souscrits en août 2021. Les 3 mois
suivants ont vu un taux moyen stable à ce niveau. On aperçoit une légère hausse de taux à la
fin d’année 2021 avant une forte remontée en 2022.
Néanmoins, les écarts entre les taux moyens et les meilleurs taux restent toujours importants.
Il y a en moyenne environ 40 à 50 points de base d’écart sur une même durée de
remboursement. De quoi créer des différences non négligeables au niveau de la capacité
d’achat. Il est donc très important de bien soigner son profil d’emprunteur. Vous trouverez
tous nos conseils pour cela dans notre article 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de
crédit immobilier.
Ces écarts permettent pour les meilleurs dossiers d’obtenir plusieurs milliers d’euros
supplémentaires pour une même mensualité et une même durée d’endettement, ce qui
permet parfois de faire la différence pour votre projet. Vous pouvez retrouver les niveaux des
taux moyens et des meilleurs taux en fonction de la durée d’emprunt sur notre page de suivi
des taux immobiliers.
Ces taux historiquement bas sur l’ensemble des années 2016 à 2021 ont évidemment joué un
rôle important dans l’évolution des prix puisqu’ils ont freiné la baisse dans les secteurs les
moins cotés et qu’ils ont provoqué un retour des hausses de prix dans certains secteurs très
prisés dès 2016 avant de provoquer une hausse généralisée mais d’une intensité différente en
2017-2021. Il ne fait aucun doute que sans ces taux aussi bas, les volumes de ventes auraient
été beaucoup plus mauvais et les hausses de prix beaucoup plus rares.
11. EVOLUTION DES PRIX DEPUIS 2016

Il aura fallu attendre de nombreux trimestres avec des taux historiquement très bas pour
revoir des hausses de prix de l’immobilier conséquentes et une euphorie au niveau des
volumes de transactions.
En effet, après avoir touché le point bas (jusqu’ici) au niveau des moyennes pour les taux de
crédit immobilier en novembre 2016 à 1.31 %, les taux ont commencé à remonter
progressivement pendant quelques mois et à partir de ce moment-là on observe une forte
accélération dans l’augmentation des transactions sur 12 mois glissants. C’est en effet à partir
de fin 2016 que la courbe des ventes s’envole comme le montre ce graphique de l’INSEE :
Nous avions vu qu’en 2016, les prix ont commencé à augmenter légèrement dans les zones
recherchées tout en restant inférieures à ce qu’elles auraient pu être étant donné l’ampleur
de la chute des taux d’emprunt et que pour les autres secteurs, les baisses de prix ont peu à
peu disparu au fil du temps. Fin 2016, cela était toujours le cas comme le montrent les chiffres
de l’INSEE pour le 4ème trimestre 2016 :
- Une hausse moyenne de 1.6 % pour les appartements sur un an qui provient
principalement des 4.3 % de hausse à Paris pour faire +3.0 % en Ile-de-France sur un
an, mais seulement +0.4 % en Province.
- Une hausse moyenne de 1.4 % pour les maisons sur un an avec +1.7 % pour l’Ile-de-
France et +1.4 % pour la Province.
On voit donc qu’en dehors de Paris et de quelques rares villes très recherchées, les hausses
de prix des logements anciens sont restées très contenues malgré ce contexte de taux au
plancher pendant plusieurs mois.
Les fortes augmentations des prix dans les très grandes villes et les augmentations modérées
ailleurs ne sont apparues dans les chiffres que durant les premiers trimestres de 2017 comme
le montrent ces chiffres de l’INSEE :
Il aura fallu quelque temps pour que la forte baisse des taux conduise à un ajustement des
prix à la hausse.
Ces tendances d’accélération de hausses de prix se sont confirmées entre 2018 et 2021,
notamment au niveau des grandes agglomérations très dynamiques et recherchées (Paris,
Lyon ou encore Bordeaux notamment).
Voici comment a évolué ces dernières années l’indice des prix de l’immobilier ancien des
notaires et de l’INSEE :
Ces courbes ne tiennent pas compte de l’inflation. Ce qui atténue l’ampleur de la baisse des
prix durant la période 2012 à 2016. De même, en tenant compte de l’inflation qui a atteint à
nouveau 1.5 % en 2021 ou plus de 6 % en 2022, cela laisse à penser que les hausses de prix de
ces dernières années sont plus fortes qu’en réalité.
Il aurait été vraiment intéressant d’avoir les courbes de l’évolution de cet indice des prix en
variation net d’inflation afin d’observer d’une manière plus réaliste l’évolution du coût d’un
bien immobilier ancien en France.
Dans son dernier communiqué sur 2022, l’INSEE donne les derniers chiffres pour cet indice
des prix et les dernières variations :
Les prix définitifs les plus récents sont ceux du 1er trimestre 2022 avec une augmentation
moyenne de 7.3 % pour l’ensemble du marché de l’ancien en France. La hausse est tirée par
les maisons avec +9.1 % en un an alors que les prix des appartements n’augmentent « que »
de 4.7 % à la même période.
Vous pouvez voir sur les chiffres semi-définitifs du 2ème trimestre et provisoires du 3ème
trimestre que le niveau d’augmentation a continué à augmenter un peu plus vite, notamment
pour les maisons.
Ces moyennes cachent des disparités très fortes aussi bien en Ile-de-France que dans les
autres régions. Sur un an, les prix des appartements ont baissé de 1.2 à Paris (chiffres
provisoires du 3ème trimestre 2022), mais augmenté de 0.9 % et 2.9 % en Petite et Grande
Couronne (moyenne à +0.2 % pour l’Ile-de-France).
En Province, la hausse moyenne des appartements est de 7.1 %. Mais cette moyenne est tirée
par le haut par certaines régions comme PACA (+8.0 %) alors que dans le même temps la
hausse n’est « que » de 5.8 % en région Auvergne Rhône-Alpes (+1.9 % à Lyon contre +8.0 %
à Marseille).
Pour les maisons, le constat est le même. Pour une moyenne de +8.2 %, il y a par exemple des
hausses de 10.4 % sur la région PACA mais une moyenne de +5.5 % sur l’ensemble des Hauts-
de-France ou en Petite Couronne parisienne.
Pour bien comprendre comment les prix de l’immobilier ont évolué sur ces dernières années
et notamment les grandes différences entre Paris et une poignée de grandes villes et les autres
secteurs géographiques, il est intéressant d’observer ce graphique publié sur LesEchos :
On peut voir que la courbe a commencé à s’inverser à Paris dès l’été 2015. Un peu plus tard
pour la moyenne des 10 plus grandes villes (début 2016) et encore plus tard pour les 50 plus
grandes villes (fin 2016). On peut surtout voir que l’intensité des hausses de prix est
principalement dues aux très grandes villes. En zone rurale, les prix de l’immobilier
augmentent beaucoup moins vite que l’inflation depuis plus de 10 ans. C’est quasiment le cas
partout en dehors des 50 plus grandes villes hormis quelques lieux spécifiques. Ce graphique
a un an, mais les tendances restent similaires. C’est pour cela qu’en matière de prix de
l’immobilier, il faut étudier cela de manière locale et par type de bien.
Une autre manière de voir que ce sont seulement les grandes aires urbaines dynamiques qui
subissent des hausses de prix sur ces dernières années d’après des données de la BPCE :
Suivez tous nos articles sur les prix de l’immobilier à partir de cette page de synthèse.
12. DES TAUX BAS NE SIGNIFIENT PAS UN BON MOMENT POUR

ACHETER DE L’IMMOBILIER
Malgré ce que peuvent tenter de vous faire croire certains, ce n’est pas parce que les taux
d’emprunt sont très bas que c’est un bon moment pour acheter de l’immobilier. Le niveau des
taux ne conditionne qu’une partie de la capacité d’achat immobilier des ménages et reste bien
moins impactant que le niveau des prix. De plus, il convient d’adapter le moment de votre
achat à vos besoins personnels et non à ceux du marché.
Pour vous le démontrer, voici une série de graphiques qui illustrent à quel point ces taux, qui
n’ont jamais été aussi bas, n’ont qu’une faible influence sur votre capacité d’achat. Seule une
véritable baisse des prix permettrait à celle-ci de faire un bond et de redonner la capacité à
bon nombre de Français de pouvoir acheter leur logement.
Tout d’abord, voici l’évolution depuis 1965 du pouvoir d’achat immobilier des ménages
d’après les travaux de Jacques Friggit que vous pouvez retrouver ici :
Les effets cumulés des premières baisses des prix et de l’importante baisse des taux entre
2012 et 2017 n’ont permis qu’un faible gain en pouvoir d’achat immobilier par rapport aux
années passées. Depuis, la hausse des prix a fait son retour de manière bien plus forte que les
taux n’ont baissé sur la même période. On reste à des niveaux assez bas par rapport à la
tendance historique et notamment très loin du niveau observé avant 2005 (alors même que
le taux moyen en 2005 était plutôt de l’ordre de 3.50 % contre environ 1.05 % en 2021)…
Une autre source (le Crédit Logement CSA) montre cela avec un graphique qui reprend
l’évolution du coût relatif d’un achat en années de revenu. Il est en novembre 2021 plus
coûteux d’acheter un logement en nombre d’années de revenu que durant toutes les périodes
des années précédentes avec 4.80 années de revenus. C’est un nouveau record historique. On
est revenu bien plus haut que les sommets de 2007 (4.2 années de revenus, ancien record
historique) ou qu’en 2010-2011 (4.2 années de revenus). Depuis, il est revenu un peu plus bas
du fait de l’augmentation générale des revenus des acquéreurs.
Les hausses de 2016 par rapport à 2015 malgré des baisses de taux et des prix quasi-stables
proviennent du fait qu’il y a un retour important des primo-accédants qui ont des revenus plus
faibles et qui doivent toujours faire des efforts très importants pour devenir propriétaire. Pour
2017, on observe directement l’impact cumulé d’une hausse des prix et d’une hausse des taux.
Entre 2019 et 2021, de nouvelles baisses des taux n’ont pas suffi pour empêcher de nouvelles
hausses de ce coût moyen à cause de la flambée des prix.
En 2022, la forte demande en apport modifie profondément la structure du marché, les
revenus moyens des acquéreurs augmentent fortement. Ce qui fait baisser ce coût relatif
moyen des opérations.
13. UNE REPRODUCTION PARFAITE DU SCHEMA D’EVOLUTION

D’UNE BULLE SPECULATIVE
Ces évolutions de prix et de taux peuvent se traduire autrement. Notamment par l’évolution
du nombre d’années nécessaire à l’achat d’un même logement avec la même capacité de
financement dans le temps :
Rendez-vous compte, il faut aujourd’hui encore 22.8 années pour acheter le même logement
que l’on pouvait acheter en moins de 15 ans avant 2000 (ou en 20 ans entre 2017 et début
2020) et cela avec la même mensualité de remboursement d’un prêt immobilier en part de
son revenu disponible.
Ce graphique est bien la preuve que la bulle immobilière française a bel et bien éclater dans
le plus grand silence. Prises dans leurs ensembles, les améliorations sur les conditions de prix
et de taux permettent de rendre l’achat immobilier entre 2017 et 2020 beaucoup moins risqué
que sur ces 13-14 années précédentes. C’est un peu moins le cas depuis 2 ans avec une courbe
qui remonte rapidement. On est cependant encore loin de la situation idéale et d’un retour à
une moyenne proche de 15 ans.
En 2020 et en 2021, la forte augmentation des prix a terni la situation. En 2022, non seulement
les prix ont continué d’exploser mais les taux ont également connu une forte remontée.
Il n’y a donc aucune raison de vous précipiter pour acheter votre résidence principale. Les
changements sur les taux n’ont pas encore été répercuté suffisamment sur les prix.
Comme nous le verrons ci-dessous, les taux devaient continuer d’augmenter fortement début
2023, cela viendra tirer d’autant plus les prix vers le bas. N’acheter donc que si les conditions
sont réunies pour vous personnellement (notamment lorsque vous savez que vous
conserverez suffisamment longtemps cette résidence principale pour qu’elle vous coûte
moins chère au final qu’une location équivalente ou lorsque les chiffres sont suffisamment
bons pour atteindre vos objectifs pour du locatif) avant de choisir le meilleur moment pour
acheter par rapport aux conditions extérieures.
La courbe de l’évolution de la durée d’emprunt permettant d’acheter un même logement suit,
jusqu’à présent, toutes les étapes classiques de l’évolution d’une bulle spéculative, (ce qui est
encore plus marqué en Province qu’à Paris et en Ile-de-France) :
Comparez cette courbe qui représente les différentes étapes de développement et

d’éclatement d‘une bulle spéculative à l’évolution de la précédente courbe sur les efforts à
produire en matière de durée d’emprunt pour acheter un même bien immobilier. Les
similarités sont très frappantes ! On pourrait penser que l’on est revenu dans une période de
stabilité à ce niveau avec des résultats similaires depuis 3 ans (les baisses moyennes de taux
compensent les hausses moyennes des prix, localement cela peut être très différent).
Difficile de prédire qu’elle sera la tendance dans les prochaines années. Les conditions
peuvent continuer à s’améliorer pour les acquéreurs car on est encore loin de la moyenne
historique de 15 ans. Néanmoins, il n’est pas impossible de voir la situation se tendre à
nouveau si les prix continuent à augmenter sans nouvelle baisse de taux ou si ces derniers
augmentent sans compensation sur les prix. Malheureusement, c’est pour l’instant la seconde
option qui l’emporte comme nous le verrons dans le bilan de 2022.
14. L’IMMOBILIER BOULEVERSE PAR LE COVID-19 ET LE HCSF EN
2020 ET EN 2021
Alors que l’année 2020 promettait d’être très bonne pour le marché immobilier avec des
taux de crédit immobilier qui étaient au plus bas fin 2019 et une forte demande des
acquéreurs malgré des prix en forte hausse, notamment dans les grandes villes. Il n’en a rien
été.
Bien entendu, il y a eu le coronavirus Covid-19 et les périodes de confinement, mais avant de

revenir sur les impacts de cette crise sanitaire, il faut d’abord évoquer un autre fait majeur
pour l’immobilier en 2020 : les banques se sont vues contraintes par le HCSF (Haut conseil de
stabilité financière) d’appliquer des critères d’octroi beaucoup plus stricts sur les prêts
immobiliers depuis 2020.
A. LE HCSF REDUIT FORTEMENT LES ACCORDS DE PRET IMMOBILIER
Voici les principales contraintes qu’ont appliquées les banques pour une demande de crédit
immobilier :
- Demande d’un apport personnel d’au moins 10 %

- Un taux d’endettement maximum de 35 % (assurance emprunteur inclus)
- Plus de prêts sur plus de 25 ans
Ces contraintes ne pouvaient être dérogées que pour 20 % des dossiers et pour les ¾ des
exceptions pour une résidence principale et des primo-accédants. Autant dire qu’il a été
beaucoup plus difficile d’obtenir un prêt.
Il y a eu une explosion des refus de prêt immobilier depuis 2020. Un taux de refus de plus de
15 % était observé contre habituellement plutôt 5 % des dossiers. Il a également été
beaucoup plus difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport, alors que de nombreux
dossiers de ce type étaient financés en 2018 ou en 2019.
Sur l’ensemble de l’année 2020, les estimations de l’impact de ces mesures montrent une
baisse des transactions immobilières de l’ordre de 10 % pour les seules restrictions du HCSF.
Soit environ 100 000 ventes en moins.
150 000 projets d’achat immobilier sont impactés, 50 000 ont trouvé une solution
alternative en adaptant leur projet et leur financement, notamment en mettant un apport
personnel plus important pour ceux qui le pouvaient.
L’impact s’est fait sentir dès les premiers mois de l’année, avant la 1ère période de
confinement et elle a duré toute l’année.
Le HCSF a confirmé et renforcé ce maintien des règles très strictes pour 2021 et 2022 et il en
sera de même pour 2023.
B. CORONAVIRUS COVID-19 ET IMPACT SUR L’IMMOBILIER
Le Covid-19 et les différentes périodes et règles de confinement sont venus compliquer

beaucoup plus les choses dans de nombreux secteurs économiques. L’immobilier a
également bien souffert de cette crise sanitaire mondiale.
Nous avons publié de longs articles sur les restrictions, les impacts du 1er confinement, du
déconfinement de mai et du 2ème confinement.
Si vous étiez déjà abonné à la newsletter d’Immobilier-danger, vous avez reçu assez
rapidement un point complet sur la situation et ses conséquences pour votre projet
immobilier.
Il y a notamment eu un gros blocage lors du 1er confinement qui a commencé à la mi-mars et

pour une durée de 2 mois car il était impossible de se déplacer pour visiter des biens
immobiliers ou pour réaliser les différentes étapes de votre projet d’achat. Seules les
démarches à distance étaient possibles. De plus, il a fallu du temps pour que les
professionnels, notamment les notaires, s’organisent pour travailler à distance et puissent
avancer dans les dossiers.
Ainsi, l’un des premiers impacts du confinement est la chute du nombre des ventes. Il y a
bien eu un petit rattrapage pendant un gros mois après le déconfinement de mi-mai, mais
cela n’a pas suffi à compenser des mois de mars à mai très importants pour le secteur.
En outre, lors du 2ème confinement de novembre, même si beaucoup plus de choses étaient
possibles, le fait de ne pas pouvoir visiter un logement pour l’acheter ou le louer à malgré
tout bien réduit l’activité.
Après une année 2019 record en termes de ventes, il en a donc été tout autre en 2020.
En 2021, on a assisté avec une explosion des ventes, notamment dans des secteurs moins
densifiés en population.
C. UNE FUITE DES GRANDES VILLES POUR PLUS D’ESPACE EN DEHORS
Beaucoup de Français ont très mal vécu d’être enfermé chez eux pendant plusieurs
semaines. Cela a été notamment plus difficile pour ceux qui vivent dans de petits logements
par rapport au nombre d’occupants et qui n’avaient pas d’espaces verts pour prendre l’air.
Ainsi, cela a décidé de nombreux citadins à franchir le pas et à quitter leur petit logement
dans un centre d’une très grande ville pour :
- Soit s’éloigner en périphérie pour gagner des mètres carrés et avoir un accès à la
nature plus rapide
- Soit déménager dans des villes de taille plus « vivable »
- D’autres ont privilégié l’achat d’une résidence secondaire pour pouvoir s’y réfugier
dès qu’ils le pouvaient, notamment en cas d’une nouvelle période de confinement.
La plus grande généralisation du télétravail a permis pour beaucoup de modifier leur mode
de vie et donc leur utilisation de leur habitation.
Il est difficile à l’heure actuelle de mesurer l’ampleur réelle de cet exode rurale et si cette
tendance de retour à plus d’espace et à plus de nature sera durable ou si elle s’évaporera
aussitôt la crise sanitaire derrière nous.
Néanmoins, cela devrait influencer un peu le rapport de forces entre l’offre et la demande
dans différents secteurs :
- Les logements en centre-ville, sans espace extérieur, vont être moins recherchés,
voire plus souvent vendus. C’était pourtant là où la demande était la plus forte
jusqu’à début 2020 et où les prix augmentaient le plus. Ce changement de tendance
pourrait venir modifier cette évolution et cette concentration intense sur les grandes
villes.
- Les logements dans les villes plus modestes avec un meilleur confort de vie vont
gagner en attractivité, de même que les villes aux prix plus accessibles à proximité
des) grandes villes, qui restent nécessaires pour l’emploi pour de nombreux actifs.
II. LA TENDANCE SE RENVERSE EN 2022
Le marché immobilier est fait de cycle très long, sur plusieurs années. Le moins que l’on
puisse dire c’est que l’on a connu un brutal changement de tendance en 2022. Il faut dire
que le contexte a bien changé : guerre en Ukraine et explosion de l’inflation avec
notamment au niveau des prix de l’énergie et des matériaux. Cela entraîne rapidement une
explosion des taux de crédit immobilier et vient fortement gripper un marché immobilier
alors encore très dynamique malgré des hausses de prix très importantes.
1. FORTE HAUSSE DES TAUX ET BLOCAGE A CAUSE DU TAUX

D’USURE
Selon l’observatoire Crédit Logement CSA, le taux de prêt immobilier moyen est passé de
1.06 % en janvier 2022 à 2.25 % sur les crédits souscrits en novembre 2022. Et encore, cette
remontée des taux a été fortement ralentie par un blocage mécanique.
En effet le plafond du taux d’usure, un seuil fixé par la Banque de France pour le TAEG de
chaque crédit, ne remonte que très doucement. Ceci limite les hausses de taux et donc
l’impact sur les emprunteurs qui arrivent encore à accéder au crédit mais cela se fait avec
beaucoup de dégâts avec une forte augmentation des refus de crédit.
Ainsi, sur le 3ème trimestre 2022, on observe une chute du nombre de prêt immobilier
accordé de plus de 33 % par rapport au 3ème trimestre 2021. Du jamais vu, même pendant le
confinement pour cause de Covid-19 du 2ème trimestre 2020. Il faut remonter à 2008 et la
crise financière pour voir un tel effondrement des financements.
Vous trouverez sur Immobilier-danger.com :
- Notre explication sur le taux d’usure et les blocages que cela engendre
- Nos conseils pour faire face à un refus de crédit pour cause de taux d’usure ou de
taux d’endettement.
- Un historique de suivi mois par mois de l’évolution des taux et des conséquences sur
notre partie sur l’actualité du crédit immobilier en 2022.
2. BLOCAGE DU MARCHE ET IMPACT SUR LES PRIX

Le blocage du marché immobilier en France en 2022 s’est fait de manière très progressive. Il
y a d’abord eu une première baisse de la demande suite au début d’une nouvelle guerre en
Europe. Cela a marqué une inflexion dès le mois de mars et sur tout le printemps.
Ensuite, les taux ont commencé à augmenter progressivement au printemps. Certains se
sont précipités pour acheter avant que cela n’empire. Les taux étaient tellement bas, qu’une
hausse de quelques points n’étaient pas très impactante au début.
Néanmoins sur les taux des crédits signés en juin 2022, on passe déjà à une moyenne de
1,52 %. Puis début juillet les banques profitent d’une hausse des taux d’usure pour
répercuter la forte hausse des taux d’intérêt sur les marchés. C’est à partir de cette période
que les refus liés au plafond de l’usure s’intensifient et que l’on commence à entendre les
courtiers, puis les autres acteurs du marché immobilier tirer la sonnette d’alarme.
Début octobre, la situation n’a fait qu’empirer. Le gouverneur de la Banque de France ne

veut rien savoir et maintient la procédure habituelle de révision des taux d’usure tous les 3
mois en se basant sur des statistiques qui ont au moins 3 mois de retard sur la réalité du
marché. Ainsi, les taux d’emprunt moyens atteignent et dépassent rapidement les 2 % et il
est de plus en plus difficile d’emprunter. Pas à cause du niveau élevé des taux, mais parce
que les banques ne peuvent pas remonter suffisamment les taux proposés aux particuliers
pour ne pas prêter à perte. De ce fait, elle trie fortement les dossiers, voire ne financent
quasiment plus de projet immobilier pour certaines.
Quid de l’impact sur les prix de l’immobilier en France ?

Ces derniers augmentaient encore fortement sur le début d’année 2022 avant ce
changement brutal de contexte économique. Le problème c’est qu’il y a entre 3 et 6 mois de
décalage entre ce qui se passe sur le marché et la publication de statistiques officielles sur
les prix de l’immobilier. Tout cela est détaillé dans notre article « Baisse des prix de
l’immobilier en 2022 ou 2023 : c’est pour quand ? »
III. LES CHANGEMENTS POUR L’IMMOBILIER EN 2023
Différents changements ou nouvelles réglementations vont affecter le marché immobilier en

2023. Certains peuvent profondément changer les comportements des différents
intervenants sur les différents marchés immobiliers (acheteurs, vendeurs, investisseurs,
institutionnels, etc.).
Faisons donc un point sur les principaux changements notables pour l’immobilier en 2023 et
leurs possibles conséquences.
1. POURSUITE DES RECOMMANDATIONS DU HCSF POUR UN CREDIT

IMMOBILIER
Comme nous l’avons vu ci-dessus, les conditions imposées aux banques par le HCSF ont
impacté de nombreux projets d’achat immobilier depuis 2020. D’ici fin décembre 2022, le
HCSF dévoilera ses recommandations pour les premiers mois de l’année 2023.
Dans le contexte de crise actuelle, il y a peu de chances que ces critères soient fortement
réévalués. Les banques ne pourront sûrement pas prêter aussi facilement qu’en 2019 et
auparavant. Il faudra toujours prévoir autant d’exigences des banques vis-à-vis de l’apport,
du taux d’endettement ou encore sur les limites sur la durée d’un crédit immobilier.
Les conditions de financement peuvent influencer grandement les projets d’achat

immobilier. Certains devront revoir leur exigence à la baisse, d’autres devront utiliser plus
d’épargne que prévu afin d’augmenter leur apport, enfin certains n’arriveront pas à obtenir
de prêt immobilier et ne pourront pas acheter dans ces conditions.
Les primo-accédants (ceux qui achètent leur 1er bien immobilier) sont les premiers touchés
par ces mesures restrictives. Quand on est jeune et qu’on a peu d’apport, il devient plus
difficile de devenir propriétaire. Cependant, il y toujours de solutions et nous pouvons vous
aider sur Immobilier-danger.com.
2. LES BLOCAGES A CAUSE DU TAUX D’USURE VONT SE POURSUIVRE

Historiquement, lorsque l’OAT 10 ans de la France était à 2,5 % à 3 %, on avait des taux de
crédit immobilier de l’ordre de 3,5 % à 4 % et les taux d’usure étaient à près de 5 %.
Cela signifie que les banques n’ont pas encore pu répercuter l’intégralité de la hausse des
taux qu’elles subissent. Ainsi, sauf si les tensions se calment sur les taux de refinancement,
dès que les taux d’usure vont le permettre, les banques vont continuer à augmenter les taux
de crédit immobilier. On peut s’attendre à avoir très probablement des taux autour de 3 %
dès le premier semestre 2023.
Avec une mise à jour des plafonds de taux d’usure tous les 3 mois en se basant sur des
données en retard, tant que les taux augmenteront, il y aura toujours un train de retard et
les banques continueront à faire le tri sur les dossiers de financement.
À un moment donné, cela va se rééquilibrer et l’accès au crédit immobilier deviendra plus

fluide. Cependant, à moins d’une prise en compte de ce contexte par la Banque de France et
d’une réévaluation plus rapide et plus à jour, il y aura toujours des blocages en 2023, au
moins sur les premiers mois de l’année.
Que ce soit à cause du taux d’endettement ou du taux d’usure, si vous voulez maximiser vos
chances d’obtenir votre crédit immobilier, il y a des conseils à bien connaître.
3. LA LOI LEMOINE REFORME L’ASSURANCE EMPRUNTEUR

En février 2022, une nouvelle loi est votée pour apporter différentes modifications notables
pour les assurances de prêt immobilier. Il s’agit de la loi Lemoine. Elle est en application
depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats et depuis le 1er septembre 2022 pour les
anciens contrats.
Concrètement, elle permet 3 choses :
- Pouvoir résilier à tout moment son contrat pour une meilleure assurance
emprunteur tant que l’équivalence de garantie est respectée
- Fin du questionnaire de santé pour les crédits immobiliers de moins de 200 000 € à
partir du moment où vous avez fini de rembourser votre prêt avant vos 60 ans.
- Réduction du délai nécessaire pour faire valoir votre droit à l’oubli lorsque vous êtes
guéri d’un cancer ou d’une hépatite C : 5 ans au lieu de 10 ans
Cette réforme vous permet donc de faire jouer la concurrence entre assureurs beaucoup
plus simplement et d’opter pour le contrat le moins cher en fonction de votre profil et de
votre crédit immobilier à assurer.
Utilisez pour cela notre comparateur de 40 assurances emprunteurs en ligne.
Sur Immobilier-danger, vous pouvez comparer les offres d’assurance de prêt immobilier
facilement et gratuitement et décider avec quel assureur vous préférez assurer votre crédit.
Vous trouverez également de nombreuses informations pour tout comprendre sur cette
assurance emprunteur :
- Tout savoir sur le taux d’assurance de prêt immobilier

- S’assurer à 2 : 100 % par tête ? Quelle quotité choisir ?
- Assurance sur le capital restant dû ou initial
- Le questionnaire santé pour un prêt immobilier (et tout ce qui touche à la maladie,
au droit à l’oubli à la convention AERAS, à l’impact d’être fumeur ou d’arrêter de
fumer sur le coût de sa cotisation, etc.)
4. LA LOI PINEL DEVIENT MOINS INTERESSANTE EN 2023

Dès le 1er janvier 2023, les avantages de l’investissement locatif en loi Pinel vont être réduits.
Concrètement, le taux de réduction d’impôts par rapport à votre prix d’achat du logement
neuf va diminuer :
Pour bénéficier des mêmes taux de réduction d’impôts en 2023 que ceux pratiqués en 2022,
il faut que le logement dans lequel vous investissez correspond à différents critères
supplémentaires fixés par la loi Pinel Plus.
Ce dispositif n’est intéressant que pour les ménages qui paient plus de 2 500 € d’impôts sur
le revenu par an et à condition de bien sélectionner le bien à acheter. Vous pouvez faire une
simulation de loi Pinel sur le site.
Autres possibilités pour défiscaliser
Ce dispositif fait partie de tout un ensemble de solutions pour défiscaliser avec l’immobilier.
Elles resteront les mêmes en 2023 pour les autres que la loi Pinel.
5. PLUS DE TAXE D’HABITATION POUR LES RESIDENCES PRINCIPALES

En 2023, tous les ménages français ne paieront plus de taxe d’habitation pour leur résidence
principale. Cette mesure est appliquée depuis 2020 pour 80 % des ménages qui avaient le
moins de revenus. Ainsi il n’y a plus à payer aucune taxe d’habitation pour le logement dans
lequel vous habitez au 1er janvier de l’année.
Pour en savoir plus, découvrez notre article détaillé sur la suppression de la taxe d’habitation.
Attention cependant, la taxe d’habitation ne disparaît pas totalement. Elle sera toujours
valable pour les résidences secondaires et pour les logements vacants.
En plus, le gouvernement vient de voter un fort agrandissement des communes qui peuvent
faire payer une surtaxe d’habitation pour ce type de bien. Cela concerne les communes où le
taux de résidence secondaire est très élevé. Plus d’informations sur cette hausse de la fiscalité
dans ces actualités immobilières de novembre 2022.
6. FORTE AUGMENTATION DES TAXES FONCIERES EN 2023

Alors que le gouvernement a décidé de plafonner les hausses de loyer possibles pendant un
an, il a refusé de plafonner l’augmentation de la taxe foncière. En effet, tous les ans les
valeurs locatives cadastrales qui servent au calcul du montant de votre taxe foncière sont
réévalués selon l’inflation. Il pourrait donc y avoir une augmentation générale de l’ordre de 7
% sur la valeur locative de votre logement en 2023.
A cela, il faudra ajouter les différentes augmentations des taux de prélèvements appliqués
par votre commune. Par exemple, la mairie de Paris a décidé de passer son taux de 13,5 % à
20,5 % en 2023. Soit une hausse de 52 %. Ce n’est pas la seule commune à appliquer des
hausses, mais c’est la plus significative et elle concerne beaucoup de personnes.
7. PROLONGATION DU PTZ JUSQU’A FIN 2023

Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide financière qui est destinée à aider les primo-accédants
à devenir propriétaire de leur résidence principale. Elle est valable soit pour l’achat d’un bien
immobilier neuf dans certains secteurs géographiques, soit pour de l’immobilier ancien avec
travaux dans d’autres secteurs.
Il s’agit d’un crédit sans intérêt (juste une assurance emprunteur à payer) qui permet de
réduire fortement le coût de votre financement de maison ou d’appartement. Le
gouvernement a annoncé son maintien dans la forme actuelle au moins jusqu’à fin 2023.
Consultez notre dossier sur le prêt à taux zéro : découvrez qui a le droit à ce PTZ, pour quel
projet, quel montant et avec quelles conditions de remboursement. Avec une calculette
d’éligibilité de votre projet et du montant. Cela va notamment dépendre de votre zone pour
le PTZ.
A noter, à partir du 1er janvier 2023, ce ne sont plus vos revenus de l’année N-2 (2021 pour
2023) qui seront pris en compte, mais bien vos revenus de 2023. Cela peut avoir une
incidence par rapport au plafond de ressources à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier de
ce prêt à 0 %.
8. PLAFONNEMENT DE L’IRL A 3,50 %

Dans des mesures prises pour lutter contre l’impact de l’inflation sur le budget des Français,
le gouvernement a mis en place un plafonnement de l’augmentation de l’indice de référence
des loyers (IRL) à 3,50 % pour un an. Ainsi, au lieu d’avoir une hausse entre 5 et 7 % sur les
prochains trimestres, l’IRL ne pourra pas augmenter de plus 3,50 % du 3ème trimestre 2022
au 2ème trimestre 2023.
C’est un facteur à bien prendre en compte pour vos investissements locatifs. Pour ceux qui
sont locataires de leur logement, cela permet de limiter la hausse du loyer lors de sa
révision, mais pour le propriétaire bailleur cela l’empêche de répercuter la totalité de
l’inflation actuelle sur les loyers qu’ils appliquent pour ses biens locatifs.
Retrouvez :
- L’évolution de l’IRL avec les derniers chiffres

- Les règles sur l’augmentation de loyer
9. NOUVELLES CONTRAINTES POUR LES MAUVAIS DPE
Chaque logement mis en vente ou en location doit obligatoirement se faire avec la

réalisation d’un diagnostic DPE (diagnostic de performance énergétique).
Depuis le 1er juillet 2021, une réforme a été mise en place avec un changement des
modalités de calcul de ce DPE. Après quelques couacs pour les logements construits avant
1975, il semblerait que cette nouvelle réglementation du DPE soit opérationnelle.
Retrouvez toutes les informations sur la nouvelle réglementation du DPE depuis le 1er juillet
2021 ici. Elle va avoir un impact sur différents éléments comme :
- La durée de validité des anciens DPE va être réduite selon la période à laquelle ils ont
été réalisés
- Cette nouvelle notation n’est qu’une première étape pour homogénéiser les résultats
et les rendre plus fiables avant des sanctions pour les biens immobiliers les plus
énergivores (classe F ou G, puis classe E).
Ainsi, différentes nouvelles mesures vont être appliquées dès 2023 pour les passoires
thermiques (logement qui ont un DPE de classe F ou G soit pour les performances
énergétiques, soit pour les émissions de gaz à effet de serre).
1ère mesure : Interdiction progressive de mettre en location une passoire thermique. Cela
concerne :
- Dès le 1er janvier 2023 : tous les logements avec un DPE G et un résultat supérieur à
450 kWh/an.
- Dès le 1er janvier 2025 : tous les autres biens avec un DPE G
- Dès le 1er janvier 2028 : tous les biens immobiliers avec un DPE F.
2ème mesure : dès le 1er avril 2023, pour la vente d’une maison ou d’un appartement avec un
DPE en classe F ou G, il sera obligatoire de faire réaliser un audit énergétique
complémentaire.
IV. COMMENT VONT EVOLUER LES TAUX DES CREDITS
IMMOBILIERS EN 2023 ?
Pour tous ceux qui souhaitent acheter prochainement, il est intéressant d’étudier comment
peuvent évoluer les taux de crédit immobilier ? Quelles sont les tendances pour l’année
2023 ? Faut-il s’attendre à une nouvelle augmentation des taux, une stabilité ou à une baisse ?
1. DES TAUX AU PLUS HAUT DEPUIS 2015

Comme nous l’avons vu ci-dessus, les taux d’intérêt pour des financements de maison ou
d’appartement n’ont jamais été aussi bas qu’en 2021. Ils ont battu tous les records mois après
mois entre mi-2020 et fin 2021 avec un taux moyen à 1.05 % au plus bas sur les crédits
immobiliers signés en août, septembre, octobre et novembre 2021. Du jamais vu !
Seulement, à partir du mois de mars 2022, les taux d’intérêt pour un emprunt immobilier ont
commencé à augmenter et cela a été le début d’une forte remontée mois après mois. Sur les
crédits immobiliers contractés en novembre 2022, on est revenu à un taux immobilier moyen
de 2.25 %. On n’avait pas connu de niveau aussi haut depuis 2014.
Autant dire qu’emprunter ou renégocier son prêt n’est plus aussi bon marché que ces
dernières années. Les conditions évoluent rapidement et de manière non homogène d’une
banque à une autre. Découvrez quelle est la meilleure banque pour votre prêt immobilier.
Pour rappel, voici l’allure de l’évolution des taux de crédit immobilier sur plusieurs années, la
tendance est claire :
En conséquence, cela bouleverse le marché du crédit immobilier et va impacter aussi
durablement l’évolution des prix des logements.
En outre, ce mouvement de forte hausse des taux est loin d’être fini.
2. LA DETTE FRANÇAISE SE NEGOCIE BEAUCOUP PLUS CHERE

L’un des principaux risques qui pourrait faire remonter fortement les taux pour des crédits
immobiliers en France est celui qui pèse sur le niveau d’évolution de l’OAT 10 ans de la France.
C’est l’indice du taux auquel s’achète la dette française sur les marchés financiers. Même si
les taux immobiliers ne sont pas directement corrélés à cet indice. Cela indique tout de même
nettement la tendance pour des prêts à long terme.
En 2020 et 2021, cet indice était excellent. Il est même descendu en territoire négatif pendant
plusieurs semaines. Il l’était même encore fin 2021.
Seulement, avec l’explosion de l’inflation et le début de la guerre en Ukraine, il a rapidement

augmenté comme le montre le graphique ci-dessous :
Comme vous pouvez le voir sur cet autre graphique ci-dessous, le taux d’intérêt moyen est
habituellement toujours au-dessus du niveau de l’OAT 10 ans avec une moyenne d’écart
d’environ 100 points de base :
Nous l’avons évoqué dans les chapitres précédents. C’est à cause des limites imposées par les
taux d’usure que l’impact sur les taux de crédit immobilier n’a pas été totalement observé.
Dans d’autres pays, les taux de crédit immobilier ont atteint 6 voire 7 % sur les durées les plus
longues alors que l’on est un peu au-dessus de 2.50 % en France.
Avec un OAT 10 ans d’environ 2,50 % ces dernières semaines, on devrait plutôt être avec des
taux immobiliers moyens de 3,50 % environ (et à 4 % lors du pic à 3 % de l’OAT 10 ans).
3. JUSQU’OU AUGMENTERONT LES TAUX EN 2023 ?

Les taux d’intérêt pour des crédits immobiliers devraient donc encore fortement augmenter
sur les premiers mois de l’année 2023.
Si les conditions restent stables sur les marchés financiers et notamment au niveau des taux
de refinancement des banques, on devrait avoir des taux immobiliers moyens compris entre
3 et 4 % au 1er semestre 2023. Peut-être un peu moins sur les premiers mois si les taux d’usure
n’augmentent pas suffisamment pour atteindre de tels niveaux.
Ensuite, cela va dépendre de l’évolution de l’inflation et du comportement des banques

centrales et notamment de la Banque Centrale Européenne (BCE) pour limiter l’inflation. Pour
le moment, la BCE prévoit d’augmenter tant que nécessaire les taux afin de faire baisser
l’inflation, même si cela doit provoquer une récession.
Si les taux augmentent encore de manière non négligeable, les prix baisseront de manière
assez rapide mais avec un décalage dans le temps. Pour un acquéreur, il n’est donc pas
important de se soucier de cette possible hausse des taux, d’autant plus que nous avons vu ci-
dessus qu’il était préférable d’avoir des prix bas et des taux élevés que l’inverse, car ce sont
les prix qui impactent le plus le coût d’un achat. En outre, si les taux venaient à diminuer dans
les années suivantes, vous auriez toujours la possibilité de faire un rachat de crédit immobilier
alors qu’il ne sera jamais possible de revenir sur votre prix d’achat.
Plus vous avez d’apport personnel et plus vous avez intérêt à ce que les taux augmentent. Cela
réduirait le budget des autres acquéreurs qui ont moins d’apport et vous aurez donc moins de
concurrence pour les biens dans votre budget. Ce qui se traduirait par de meilleures
négociations possibles.
Pour retrouver nos dernières informations sur les taux, retrouvez toutes les évolutions sur les
taux immobiliers avec notamment nos articles mensuels de synthèse sur les changements sur
le marché du prêt immobilier. Vous pouvez également voir en un coup d’œil les possibilités
sur différentes durées en termes de taux immobiliers moyens et de meilleurs taux actuels ici.
Que se passera-t-il lorsque le pic d’inflation sera derrière nous ? Les banques centrales
baisseront-elles les taux rapidement ? C’est peu probable. De ce fait, il est peu probable de
revoir des taux immobiliers plus bas en 2023 que fin 2022. Il devrait falloir attendre plus
longtemps avant un possible retour d’une baisse de taux.
V. QUELLE EVOLUTION POUR LES PRIX DE L’IMMOBILIER
EN 2023 ?
Alors, comment vont évoluer les prix de l’immobilier dans les différents marchés immobiliers
français ? Faut-il s’attendre à un retour des baisses de prix dans les zones moins dynamiques,
une stagnation des prix ou encore à de nouvelles hausses plus localisées en 2023 ?
1. LA PERCEPTION DES PRIX IMMOBILIERS TROP ELEVES RESTE

FORTE
A. REFUS D’ACHETER N’IMPORTE QUOI A N’IMPORTE QUEL PRIX
Dans un marché pour lequel une menace de baisse des prix plane de manière plus accentuée
depuis que la hausse des taux s’est réellement mise en place, la notion de risques lors d’un
achat est beaucoup plus présente. Les acquéreurs prennent conscience :
- des risques de moins-values potentielles, surtout s’ils sont amenés à devoir revendre
rapidement (moins de 5 ans).
- de la possibilité de patienter pour trouver un bien qui correspond davantage à leurs
besoins et à leurs critères.
Ainsi, les biens trop éloignés des centres d’activité et ceux présentant le plus de défauts sont
les premiers à perdre fortement de la valeur. Les acquéreurs potentiels se désintéressent de
ce type de logement. Les prix de ces types de logements doivent donc fortement diminuer
pour se vendre. Ils l’ont déjà fait en grande partie au milieu des années 2010-2020 avant de
remonter fortement lors de l’après-Covid et de l’emballement général sur le marché.
Les acquéreurs deviennent alors beaucoup plus sélectifs et patients. Rien ne les pousse à
acheter rapidement.
Dans un contexte de baisse des prix, on peut se demander s’il faut attendre pour acheter sa
résidence principale. Il est vrai qu’un certain niveau de baisse des prix suffit à compenser le
loyer payé en attendant. Non seulement le prix du bien baisse, mais tous les frais liés
également (frais de notaire, frais d’agence et surtout les coûts du financement). Ainsi, les
candidats acquéreurs peuvent se montrer plus attentistes. Le seul bémol c’est que l’on ne
connaît pas l’ampleur de la baisse des prix dans un ou deux ans et qu’on ne connaît pas les
conditions de financement qu’il y aura à ce moment-là. Libre alors à chacun selon son ressenti
et les données de son projet de décider de négocier dès maintenant un meilleur prix ou
d’attendre quelques mois ou trimestres que le marché se calme et s’adapte à ces pertes de
capacité d’emprunt des acquéreurs.
B. LES RISQUES DE MOINS-VALUE MODIFIENT LE COMPORTEMENT DES

ACQUEREURS
Lorsque les prix des logements sont élevés, on peut choisir de commencer par acheter petit,
puis en changer au bout de quelques années pour un logement plus grand, jusqu’à atteindre
son objectif réel. C’est un schéma que choisissent ceux qui ne peuvent pas acheter tout de
suite une maison ou un grand appartement.
Seulement cette stratégie n’est valable qu’en période de hausse importante des prix. Elle
permet de profiter des augmentations des prix pour réaliser une plus-value et racheter plus
grand, même si cela coûte plus cher.
Quand la valeur du petit bien acheté baisse, il faut attendre encore plus longtemps pour que
l’achat réalisé soit gagnant par rapport à la location. En période de prix stables, il faut déjà
attendre entre 5 et 20 ans pour qu’un achat soit gagnant par rapport à une location (nous
reviendrons sur ces comparatifs dans un autre chapitre). Alors, en période de baisse, l’attente
peut être très longue et l’option de rester en location et d’épargner est bien souvent la plus
judicieuse.
Le risque avec ce type de « parcours résidentiel » est de se retrouver bloqué dans un logement
trop petit ou trop éloigné sans pouvoir en changer (sauf à revendre pour partir en location).
En effet, si vous achetez cher votre logement en le finançant presque entièrement par un
crédit et que sa valeur baisse, vous pouvez vous retrouver avec un bien dont la valeur est
inférieure à ce que vous devez encore à la banque. On parle de situation de « negative
equity ».
Sur un prêt long (sur 20 ans ou plus), vous ne remboursez que très peu de capital durant les
premières années. Les risques de « negative equity » en cas de revente rapide sont donc très
importants dans un marché en baisse, surtout si vous financez votre achat avec très peu
d’apport.
Pour 2023, le risque principal pour les prix des logements en France reste l’ampleur de la
hausse des taux. Cela vient déjà fortement freiner la dynamique de 2021/début 2022 du
marché et si cela dure, cela finira par tirer les prix vers le bas.
Ensuite, il faudra voir quelles seront les conséquences sur les entreprises de cette crise
sanitaire et donc au final sur les revenus et salaires de toutes les personnes, notamment pour
celles qui sont dans des secteurs d’activités sinistrés. Cela peut également impacter fortement
le pouvoir d’achat de nombreux ménages.
Il y a eu de fortes explosions des prix dans certains secteurs géographiques entre 2020 et 2022.
Beaucoup de demandes et peu d’offres, cela entraine toujours une forte hausse des prix. Mais
attention aux risques de corrections des excès sur certains marchés immobiliers spécifiques
dans les années à venir. La dynamique du marché s’est bien inversée depuis.
2. L’IMPACT INEVITABLE DE LA DEMOGRAPHIE SUR LE MARCHE

IMMOBILIER
A. ON DEVIENT VENDEUR NET D’IMMOBILIER VERS 56 ANS
Parmi les nombreux graphiques proposés par Jacques Friggit sur CGEDD.developpement-
durable.gouv.fr, il y en a un très intéressant sur l’évolution du nombre de logements achetés
ou vendus en fonction de l’âge du chef de famille.
On constate que l’âge d’achat commence vers 22 ans pour atteindre un pic à 29 ans et ensuite
décroitre progressivement. La baisse du pourcentage d’achat s’accélère au moment du
passage à la retraite et devient très faible au-delà de 70 ans (courbe bleue).
En ce qui concerne les ventes, elles commencent vers l’âge de 26 ans et restent à un niveau
stable entre 32 et 54 ans. On observe ensuite une forte augmentation des ventes autour de la
soixantaine. Ce taux diminue ensuite jusqu’aux 80 ans du chef de famille, avant d’augmenter
fortement sur la fin de vie (courbe rouge).
Ce qu’il est important d’observer c’est l’évolution de la différence « achat – vente » (courbe
rose). Elle permet de voir qu’à partir de 56 ans on devient plus vendeur qu’acheteur. A noter
toutefois que ces données datent de 2006. Depuis, l’âge de départ à la retraite a été repoussé
de quelques années et l’espérance de vie à un peu augmenter. Il ne serait donc pas étonnant
que cette limite dépasse désormais un peu les 60 ans environ.
B. LES BABY-BOOMERS PASSENT PROGRESSIVEMENT AU-DELA DE CETTE

LIMITE
Sur la courbe noire du graphique ci-dessus, vous pouvez voir l’évolution du nombre de
ménages par âge du chef de famille. On constate que les premiers baby-boomers (tous ceux
nés entre 1946 et 1950) étaient déjà passés au-delà de cette limite en 2006.
En 2023, cela fait donc plus d’une décennie entière de baby-boomers qui ont plus de 60 ans
(tous ceux nés avant 1963). Il y a donc de plus en plus de vendeurs potentiels pour un nombre
d’acheteurs relativement stable.
Grâce à l’animation disponible sur le site de l’INSEE, il est possible d’observer comment va
évoluer le nombre d’acquéreurs potentiels et le nombre de vendeurs potentiels dans le temps.
En 2006, il y avait 19.21 millions (31.3 %) de « moins de 25 ans », 27.64 millions (45.0 %) de
« 25-57 ans » et 14.55 millions (23.7 %) de « 58 ans et plus ».
Voici le découpage par tranche d’âge en 2020 : 19.82 millions (29.2 %) de « moins de 25 ans»,
27.59 millions (40.7 %) de « 25-57 ans » et 20.41 millions (30.1 %) de « 58 ans et plus ».
Cela fait environ 50 000 « plus acheteurs » en moins et 5 860 000 « plus vendeurs » en plus,
soit un écart de 5 910 000 personnes. Ce qui pèse forcément sur le marché immobilier.
Le nombre et la part des « 58 ans et plus » vont donc fortement augmenter dans les années à
venir et ce mouvement va durer au moins jusqu’en 2060 (date de fin de la projection de
l’INSEE). Dans le même temps, le nombre d’acquéreurs potentiels entre 25 et 58 ans baisse
fortement également. Entre 2016 et 2020, cela a déjà fait une différence entre « vendeurs
nets » et « acheteurs nets » de plus de 2.81 millions de personnes.
En 2025, par rapport à 2020, cela fera environ 300 000 personnes dans la tranche 25-60 ans
en moins.
Ces mouvements démographiques ont déjà des répercussions sur l’évolution actuelle du
marché (chute en milieu rural, forte demande sur les très grandes villes dynamiques) et cela
va se poursuivre et s’accentuer dans les années à venir. L’offre de biens à vendre va augmenter
fortement au fil des années (surtout dans les zones les moins attractives), alors que le
réservoir potentiel d’acquéreur va rester stable, voire diminuer (et cela à capacité financière
équivalente). Le rapport de forces entre offre et demande en immobilier pourrait donc peu à
peu s’inverser au profit des demandeurs.
3. PERSONNE N’A DE BOULE DE CRISTAL ET NE PEUT PREDIRE

L’AVENIR
Avant d’évoquer les possibilités d’évolution pour les prix de l’immobilier en 2023, il est
indispensable de préciser que personne ne peut savoir réellement ce qui se passera pour le
marché immobilier dans les mois et les années à venir.
Les projections et les observations réalisées sur les différents facteurs qui impactent les prix
permettent d’obtenir une tendance de ce qui a le plus de chance de se produire. Mais, il faut
bien garder un esprit critique sur toutes les prévisions que vous pourrez lire ou entendre (les
nôtres y compris).
Il y a tellement de facteurs économiques et psychologiques qui rentrent en jeu qu’il est

impossible de prédire à l’avance un taux de variation moyen entre les prix des logements au
1 er janvier 2023 et ceux au 1er janvier 2024.
Pourtant, vous pourrez voir dans la presse, dans les prochaines semaines, des prévisions
chiffrées de différents acteurs (notaires, réseaux d’agences, etc.) ou d’économistes (cabinet
d’étude, etc.). Certains iront même jusqu’à des chiffres au dixième de pourcent près dans leurs
projections.
Méfiez-vous donc des pronostics et de ce qu’ils signifient. Par conséquent, vous ne trouverez
pas ici de prévisions chiffrées, mais des tendances en fonction des différents facteurs qui vont
influencer le marché.
Par exemple fin 2020, beaucoup de personnes prévoyaient des baisses de prix pour
l’immobilier en France en 2021. Cela paraissait peu probable et j’en avais expliqué les raisons
dans l’article « baisse des prix de l’immobilier en 2021 ? ».
En 2023, après plusieurs mois de ralentissement du marché immobilier en France, il faut
s’attendre à des baisses de prix sauf si les taux de crédit immobilier se mettent à baisser à
nouveau.
4. LES FACTEURS QUI INFLUENCERONT L’EVOLUTION DES PRIX

- Les taux n’ont pas fini de remonter. C’est un facteur qui va fortement faire baisser le
montant qu’un particulier peut emprunter selon son salaire. C’est le facteur qui
influencera le plus le niveau des prix. Même si beaucoup de personnes souhaitent
acheter, elles seront limitées par leur capacité d’emprunt plus faible en 2023 qu’en
2022.
- Le gouvernement cherche à limiter ses dépenses, notamment en matière d’aides au

logement. Il y a de fortes chances que cela passe encore par un ajustement des
dispositifs autour de l’immobilier. Il faudra attendre de voir si de nouvelles mesures
sont prises pour amortir la chute du marché ou si le gouvernement va laisser un nouvel
équilibre se créer avec les conditions actuelles.
- Le taux de chômage diminue et certains salariés vont voir leurs revenus croître pour
compenser l’inflation. Cela pourrait permettre de maintenir un certain niveau de
demande. Le contexte autour de l’emploi est actuellement plus positif pour
l’immobilier.
- Le statut de « valeur refuge » de la pierre est écorné. Les différents exemples récents
de baisse des prix montrent qu’un achat immobilier comporte toujours des risques.
Chose que la flambée des prix des années 2000 avait pu faire oublier. Certes par
rapport à l’investissement dans des actions ou dans des entreprises, la valeur d’un
logement ne peut pas devenir nulle, mais le risque d’une baisse durable est malgré
tout présent. Il n’y a pas qu’en France que les exemples sont nombreux, il n’y a qu’à
regarder ce qui s’est passé dans les différents autres pays occidentaux sur les marchés
immobiliers…
Le scénario le plus probable est donc une baisse modérée des prix des logements en France
en 2023 ou en tout cas d’une très légère hausse globale bien inférieur au niveau de l’inflation.
Même dans un scénario avec des prix stables et une inflation à 6 %, cela constitue une perte
de valeur pour les biens immobiliers en euros constants.
Il faudra néanmoins étudier spécifiquement chaque type de secteur géographique. C’est

d’autant plus vrai qu’il n’y a pas qu’un seul marché immobilier en France mais des milliers de
micromarchés qui s’adapteront chacun à leur manière à ces nouvelles conditions. Il y aura
donc des évolutions de prix très disparates dans les différents secteurs géographiques et sur
les différents types de marché (maisons ou appartements, luxe ou non, etc.). On a pu voir en
2022 que les prix des appartements à Paris ont baissé (et même en forte baisse en tenant
compte de l’inflation) quand les prix augmentaient fortement ailleurs. C’est une tendance
inverse de ce qu’il s’est produit durant plusieurs années précédentes. Tout dépend du rapport
de forces entre l’offre et la demande pour un type de bien dans un secteur donné.
A moins d’une réforme très favorable à l’achat immobilier ancien ou neuf, il faut s’attendre à
des volumes de ventes de logements anciens et neufs et globalement à des baisses de prix
dans l’ancien. Pour le neuf, les nouvelles normes énergétiques et la flambée des prix des
matériaux laissent augurer, au contraire, de nouvelles hausses de prix.
5. PRUDENCE : INCERTITUDES SUR DE POSSIBLES BAISSES DES PRIX

ET LA DUREE DES CORRECTIONS
Nous avons vu que la tendance de baisse des prix pourrait faire son retour à moyen terme, au
moins localement et de stagnation à court terme, malgré quelques hausses temporaires qui
s’expliquent par le contexte historique des taux et une concentration de la demande solvable
sur certains secteurs géographiques. Il est fortement probable que globalement les prix
baissent en 2023 ou au mieux stagnent. Il convient donc lors de vos choix en matière de projet
immobilier de vous montrer prudent et de prévoir différents scénarios possibles.
Au Japon, après le gonflement d’une importante bulle immobilière jusqu’au début des années
90, cela fait plus de 20 ans que les prix des logements baissent. Aux Etats-Unis, la première
puissance économique mondiale, les prix ont perdu entre 40 et 50 % en 5 ans avant de repartir
à la hausse par endroits ! Le marché français possède ses spécificités, mais comme tous les
marchés immobiliers il ne peut évoluer en dehors des réalités économiques de ses habitants.
Pour retrouver nos derniers articles sur l’évolution des prix, consultez cette page sur les prix
immobiliers.
Dans les prochains chapitres, nous allons donc aborder quelques conseils et informations sur
l’achat d’une résidence principale en 2023 ou l’investissement dans de l’immobilier locatif en
2023.
VI. FAUT-IL ACHETER UNE RESIDENCE PRINCIPALE EN
2023 ?
Après avoir fait une synthèse globale sur le marché immobilier en 2022, voici quelques pistes
de réflexion sur l’opportunité d’acquérir votre résidence principale, ou d’en changer, en 2023
dans ce contexte. Dans le prochain chapitre, nous verrons ce qu’il en est de l’investissement
locatif avant de vous proposer différents articles et conseils spécifiques pour l’achat d’une
résidence principale ou un investissement immobilier locatif (chapitre VII).
1. PRIVILEGIEZ LE LONG TERME AVEC UN CREDIT RAISONNABLE
A. N’ACHETEZ PAS POUR DU COURT TERME
Contrairement à cette idée reçue, il n’est pas toujours judicieux d’acheter un bien immobilier.
Pour qu’un achat de résidence principale soit plus rentable que la location d’un bien similaire,
il faut pour cela rester un minimum d’années dans ce bien.
Cela s’explique par la nécessité d’amortir les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence, de
garantie du prêt et de frais de dossier du financement) qui sont payés à fonds perdus (comme
les loyers), des coûts du financement (intérêt de l’emprunt, assurances emprunteurs, etc.) et
des coûts supplémentaires que supporte un propriétaire (taxe foncière annuelle, entretien et
réparation du logement, etc.).
Exemple : Prenons un bien acheté à 100 000 € avec 8 600 € de frais de notaire, 6 000
€ de frais d’agence et environ 1 000 € de frais fixes sur le financement. Ce type de bien
se loue 400 € hors charges. Cet achat est financé par 15 000 € d’apport et un crédit
immobilier de 100 000 € (sur 20 ans à 2.0 %, ce qui fait une mensualité de 506 €). Ce
prêt est assuré pour 400 € par an.
- Les frais d’acquisition coûtent déjà l’équivalent de 39 mois de loyer.

- Au bout de 5 ans, le prêt a déjà coûté environ 8 966 € d’intérêts et 2 000 €
d’assurances, soit près de 27.5 mois de loyers. Il y a aussi l’équivalent de 5
mois de loyer payés en taxe foncière.
Conclusion : au bout de 5 ans d’achat, l’acheteur aura dépensé plus de frais que le
locataire en cas de revente à un prix stable. Il faudra donc rester plus longtemps dans
le bien pour que l’opération d’achat soit rentable (et cela en mettant de côté la
possibilité pour le locataire d’épargner la différence entre la mensualité et son loyer
en plus de son apport qui rapporte des intérêts d’épargne et les frais d’entretien).
L’exemple ci-dessus montre qu’avec un prix de revente égal au prix d’achat, il faut souvent
plus de 5 à 6 années de détention pour que l’achat soit rentable. Ceci est à calculer en fonction
du rapport « prix/loyer » dans votre ville. En 2023, il n’est pas rare que le seuil des 6 à 8 ans
soit nécessaire, cela dépasse même parfois les 20 ans pour des endroits comme certains
quartiers de Paris. La hausse des taux a tendance à faire augmenter cette durée avant qu’un
achat soit plus rentable.
Si la valeur du bien baisse entre-temps, cette durée peut être beaucoup plus importante. Vous
trouverez comment faire les calculs pour votre situation sur cet article qui présente un outil
de simulation pour cela.
Dans le contexte actuel de l’immobilier, il est dangereux d’acheter en 2023 en espérant une
plus-value à court terme (5 ans ou moins). Le risque de réaliser une moins-value est bien plus
important que la chance de réaliser une plus-value (notamment en cas de remontée encore
plus forte des taux).
Vous devez donc privilégier l’achat long terme pour votre résidence principale. Cela signifie
que l’emplacement et la taille du logement acheté soient adaptés à vos besoins pour au moins
6 à 8 années.
B. NE PRENEZ PAS DE RISQUES INUTILES SUR VOTRE FINANCEMENT
Face à des prix immobiliers élevés, beaucoup d’acquéreurs prennent des risques importants.
Ils cherchent à avoir le budget le plus important possible en prenant un prêt sur la plus longue
durée possible, avec une mensualité au maximum de leur capacité et utilisent une grande
partie, voire l’intégralité, de leur épargne.
Le risque de ce type de comportement était diminué par la hausse régulière des prix ces
dernières années. Comme le bien acheté prenait un peu de valeur au fil du temps, une revente
rapide avait des conséquences moins dramatiques, puisque le risque diminuait assez
rapidement avec le temps.
Seulement, aujourd’hui, avec les risques de revendre à perte, un tel comportement peut
conduire directement à la case « surendettement ». En période de risques d’une potentielle
baisse des prix et de difficulté économique à prévoir dans les années à venir, il est encore plus
préférable d’être mesuré lors du choix de son financement.
Soyez particulièrement vigilant sur les points suivants : la durée de votre crédit immobilier,
votre niveau d’endettement et votre niveau d’épargne en cas de besoin. Tous nos conseils
dans la rubrique « Crédit immobilier » du site.
Après le critère « longue durée » de votre achat, le niveau de risque sur votre financement est
le second point important à maîtriser pour ceux qui veulent acheter leur résidence principale
en 2023 en limitant les risques de difficultés financières futures.
2. UNE BAISSE DES PRIX SERAIT EGALEMENT PROFITABLE A CEUX

QUI VEULENT EN CHANGER
Beaucoup de propriétaires de leur résidence principale ont également intérêt à ce que les prix
des logements baissent. Cela est vrai pour :
- Ceux qui veulent la revendre pour en acheter une d’une valeur équivalente : il vaut
mieux payer des frais au prorata du prix sur un bien à 200 000 € que de 300 000 €. Les
frais d’acquisition représentent de 7 à 15 % du prix d’achat. Si vous vendez votre
logement 200 000 € pour en racheter un à 200 000 €, cela vous coûtera entre 14 000
et 30 000 €. Si vous le faites sur un bien à 300 000 €, cela vous coûtera entre 21 000 et
45 000 €.
- A fortiori, pour tous ceux qui veulent changer pour une résidence principale qui vaut
plus cher. Non seulement les frais d’acquisition seront moins importants comme dans
le cas précédent, mais en plus le différentiel entre le logement vendu et celui acheté
sera réduit avec une baisse des prix.
Seuls ceux qui vendent leur résidence principale pour partir en location ou racheter un
logement d’une valeur inférieure sont gagnants lors d’une hausse des prix.
Si vous vous trouvez dans le cas d’un changement pour un logement d’une valeur équivalente
ou supérieure, vous avez donc peut-être intérêt à attendre que les prix baissent pour que cela
vous coûte moins cher.
3. MESURER LES RISQUES ET LES REDUIRE

Comme vous l’aurez compris, la période actuelle rappelle qu’un achat immobilier comporte
toujours des risques financiers. Les Français se renseignent de plus en plus avant de se lancer
dans un achat qui les engage financièrement pendant 10, 15, 20 ans, voire plus. C’est une
excellente idée.
Le contenu de ce guide a pour principal objectif de vous aider à faire un point sur la situation
immobilière actuelle et à prendre les bonnes décisions dans votre projet d’achat. Une
personne avertie en vaut deux. En prenant le temps de vous informer en lisant ce guide, nos
articles sur le site ou d’autres sources d’information sur l’immobilier, vous pourrez davantage
mesurer les risques encourus par votre projet et donc mieux réagir de manière à les anticiper.
Chaque cas personnel étant particulier, il est difficile de définir de manière générale si vous
devez acheter ou non votre résidence principale en 2023. Nous pouvons, en revanche, vous
alerter sur différents éléments pour qu’au final vous preniez votre propre décision en étant le
plus informé possible.
C’est la philosophie développée sur Immobilier-danger.com et dans ses guides. C’est de là que
provient l’origine du nom de ce site. Contrairement à ce que font beaucoup d’autres, nous ne
vous inciterons jamais à acheter de l’immobilier les yeux fermés. Nous vous invitons, au
contraire, à peser le pour et le contre en vous donnant le maximum d’informations utiles pour
cela.
4. SIMULATIONS ACHAT OU LOCATION AVEC DIFFERENTS

SCENARIOS
Lorsque l’on est locataire et que l’on souhaite devenir propriétaire, la première chose à faire
est une simulation « achat ou location ». Vous saurez, en fonction de différents scénarios
d’évolution des prix et des loyers, au bout de combien d’années l’achat devient gagnant par
rapport à la location.
Nous avons vu précédemment qu’il y a toujours une période incompressible pendant laquelle
l’achat est plus coûteux que la location. Ce n’est qu’à partir d’un certain temps qu’il est plus
avantageux d’être propriétaire de sa résidence principale que d’être locataire. Bien entendu,
sur une longue durée (plus de 15 ou 20 ans), il est quasiment toujours plus rentable d’être
propriétaire de sa résidence principale.
Malheureusement, le calcul de cette durée limite dépend de différentes évolutions futures du

marché dont, par définition, on ne connaît pas encore l’orientation. Vous avez alors la
possibilité de faire des simulations avec différentes évolutions pour les prix et les loyers.
Pour en savoir plus sur la question « acheter ou louer », vous pouvez écouter un long échange
en podcast à ce sujet. Le sujet est abordé à différents niveaux et vous obtiendrez des conseils
des deux interlocuteurs (les miens et ceux de Michael d’esprit-riche.com). A noter que cette
discussion qui date de 2010 est plus que jamais d’actualité. Comme quoi, l’anticipation des
évolutions à venir était proche de ce qu’il s’est réellement produit.
Lorsque les prix augmentent, cela permet au bien acheté de prendre de la valeur. Cela vient
donc réduire le temps nécessaire pour rendre l’achat plus avantageux que la location. En
revanche, quand les prix de l’immobilier baissent, le logement acheté perd de la valeur. Il faut
alors y vivre bien plus longtemps avant de compenser les frais d’acquisition par rapport aux
loyers qu’aurait coûtés la location du même bien.
Etant donné le niveau actuel des prix, les probabilités de les voir baisser sont bien plus
importantes que celles de les voir augmenter. La menace d’une remontée des taux s’est
produite, elle aura de fortes conséquences sur l’évolution des prix. On dit généralement que
la baisse est d’une importance aussi forte que la hausse ne l’a été. On peut donc s’attendre à
plusieurs années de baisse pour les prix de l’immobilier français en cas de changement de
cycle (ce qui est un scénario bien plus probable qu’il y a un an).
L’achat sur du moyen et long terme reste malgré tout une bonne option. En effet, personne
ne peut savoir quelles seront les évolutions sur les prix et les loyers dans 5, 10 ans ou plus et
nous avons vu dans les chapitres précédents que le plus gros de la bulle immobilière était
derrière nous (à part peut-être dans certaines villes si la demande y est moins concentrée à
l’avenir).
Pour limiter au maximum les risques tout en tenant compte des particularités de votre projet,
il suffit de suivre ces 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier. Il est impossible de
supprimer complètement les risques, mais avec ces bonnes pratiques vous les diminuerez
fortement.
Retrouvez après le prochain chapitre sur l’investissement locatif, de nombreux conseils pour
votre achat immobilier.
VII. FAUT-IL INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF EN
2023 ?
Dans le cas d’un investissement locatif, la problématique est assez différente. Les choix
reposent davantage sur des calculs financiers, en fonction de votre stratégie et de la fiscalité.
Les critères de choix d’un bien sont différents d’un logement dans lequel on souhaite vivre.
Nous allons donc aborder différentes informations pour vous aider à définir si vous devez
investir dans l’immobilier en 2023 et si oui, comment.
1. DEFINIR SA STRATEGIE ET LA DUREE DE SON INVESTISSEMENT

La première étape essentielle est de bien définir vos objectifs et la durée de votre
engagement. Il y a différents moyens d’investir dans l’immobilier et différents moyens de
gagner de l’argent :
- Vous percevez des revenus locatifs dont le taux de rentabilité se calcule par rapport à
la valeur du bien.
- Vous avez la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente en fonction de
l’évolution des prix.
- Vous pouvez obtenir, en plus de cela, certaines réductions d’impôt.
En fonction du contexte économique, de la fiscalité actuelle et du rapport entre les prix et les
loyers, il y a donc différentes opportunités qui s’offrent à vous.
Avec des prix d’achat actuellement très élevés, il convient d’adapter ses choix
d’investissement en 2023 pour limiter les risques. Cela commence par privilégier les
investissements sur le très long terme et par une sélection très fine des biens sur lesquels
investir.
2. LES REDUCTIONS D’IMPOT POUR LES INVESTISSEMENTS

IMMOBILIERS
Les dispositifs de défiscalisation varient constamment. Vous devez donc vous informer
régulièrement sur les possibilités de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier. Par
exemple, pour 2023, le dispositif de défiscalisation Pinel sera l’élément principal même s’il
sera moins avantageux que la version 2022 et antérieur. Il existe aussi d’autres dispositifs plus
spécifiques (investissement Outre-mer, monuments historiques, résidences étudiantes ou
maisons de retraite, etc.).
Vous avez également la possibilité de générer du déficit foncier pour réduire vos impôts sans
avoir recours à un quelconque dispositif de défiscalisation. C’est un mécanisme d’optimisation
de votre fiscalité qui n’était plus très à la mode, mais qui revient fortement au goût du jour.
Seulement, les possibilités de réduire votre imposition ne doivent être vues que comme un
plus. Il ne s’agit pas de surpayer un bien ou de faire un très mauvais investissement dans le
seul but de réduire son imposition. Les critères de valorisation du logement sur la durée et de
rentabilité locative doivent être prioritaires par rapport à l’imposition.
Pour connaître tous les dispositifs possibles pour réduire ses impôts avec l’immobilier en 2023,
consultez notre dossier sur la défiscalisation immobilière en 2023.
3. LES ACHATS REVENTES SONT TRES RISQUES ACTUELLEMENT

Qu’est-ce que l’achat/revente ? Vous cherchez à acheter un bien en dessous de la valeur du
marché. Vous faites éventuellement des travaux de rénovation et d’amélioration. Puis, vous
le revendez rapidement en espérant dégager une plus-value sur du court terme.
Ce type d’opération apparaît de plus en plus risqué en 2023. Le marché subit de plein fouet la
remontée des taux et celle-ci n’est pas terminée. Sauf forte expérience pour ce type
d’opération et connaissance de votre marché, vous n’êtes pas à l’abri de rencontrer des
difficultés pour revendre avec plus-value dans quelques mois ou années. De plus, l’imposition
sur la plus-value sera à son maximum étant donné que votre durée de détention sera courte.
Il n’est pas impossible de réaliser des profits avec des investissements de ce type, mais il
faudra pour cela bien connaître son marché local et prendre des risques assez importants. Ce
type d’opérations est plutôt réservé à des investisseurs immobiliers chevronnés (marchands
de biens, etc.).
4. L’ELEMENT CLE POUR INVESTIR EN 2023 : LA

RENTABILITE LOCATIVE !
L’espoir de réaliser de fortes plus-values à court et moyen terme étant très faibles, votre
investissement en 2023 devra, comme depuis quelques années, avoir une bonne rentabilité
locative. Vous pouvez découvrir sur Immobilier-danger.com comment calculer le taux de
rentabilité brut et net de votre investissement.
Attention, il ne faut pas comparer un taux de rendement brut en immobilier locatif avec le
taux brut d’un livret d’épargne ou d’un quelconque produit de placement. Pour obtenir la
rentabilité nette, il ne suffit pas de soustraire l’imposition des revenus fonciers et les
prélèvements sociaux comme pour un livret. Il faut également décompter tous les frais que
vous allez devoir payer en tant que propriétaire bailleur (taxe foncière, charges de
copropriété, coût du financement si vous passez par un crédit, travaux d’entretien,
assurances, etc.).
Quand on regarde les taux moyens de rentabilité brute sur les 100 plus grandes villes de
France, on se rend compte que l’investissement locatif est loin d’être avantageux partout et
sur n’importe quel type de bien.
Le travail le plus important à effectuer avant d’investir est donc de dénicher un bien dont la
rentabilité locative sera suffisante. Comptez au grand minimum un taux de rendement de 6 %
brut (si votre TMI (tranche marginale d’imposition) est de 14 % ou moins en incluant ces
revenus locatifs supplémentaires, préférez une rentabilité brute d’au moins 8 % pour une TMI
de 30 % ou plus). En-deçà, vous vous retrouverez avec une rentabilité nette, après paiement
de toutes les charges et les impôts, équivalente, voire plus basse, qu’une assurance-vie ou un
autre produit d’épargne non risqué. C’est d’autant plus vrai qu’avec le retour de l’inflation et
la hausse des taux, il faudra une rentabilité locative plus élevée pour être un meilleur
placement que d’autres supports.
Alors que l’immobilier comporte une part de risque : difficulté pour louer, problème de loyers
impayés, dégradation du logement, diminution de la valeur du logement en cas de baisse des
prix… Pour tenter de limiter ces risques, renseignez-vous, entre autres, sur les 60 villes où
l’offre locative est déjà plus importante que la demande ou encore sur les risques de
l’investissement immobilier et comment les limiter.
5. INTEGRER LES AUGMENTATIONS DE FISCALITE DANS VOTRE

REFLEXION
Il ne vous aura pas échappé que depuis quelques années la fiscalité immobilière a augmenté.
Les impôts locaux augmentent beaucoup plus vite que l’inflation, les plus-values immobilières
sont davantage taxées, les logements vacants également, etc.
Dans un contexte économique où l’Etat doit réduire sa dette et son train de vie, cette tendance
a peu de chances de s’inverser et pourrait même s’accentuer dans les années à venir.
Lorsque vous calculez si un investissement peut s’avérer rentable ou non, prenez donc bien
en compte les augmentations de taxes foncières, l’imposition sur la plus-value si vous pensez
en réaliser une, etc.
Pour un investissement en 2023, le risque de moins-value est plus important que l’opportunité
d’une plus-value, en tout cas sur le court terme (moins de 5 ans). La fiscalité est plus
contraignante. Il faut donc une bonne rentabilité locative, sinon rien ! A moins de privilégier
des investissements moins répandus comme la possibilité d’investir dans des parkings si vous
habitez dans une ville où il est difficile de se garer (les biens de moins de 15 000 € sont
exonérées d’impôts sur les plus-values, moins de risques de perte de valeur, etc.).
6. 2023 MIEUX QUE 2022 POUR DU LOCATIF ?

Profiter de l’effet de levier de l’immobilier pour faire croître votre patrimoine par le biais d’un
crédit est souvent une bonne chose en complément du fait d’épargner et d’investir sur
d’autres supports pour diversifier. Seulement, il ne suffit pas d’acheter pour louer le premier
bien venu.
Globalement, l’investissement immobilier n’est pas toujours très intéressant en 2023. Ceci
s’explique principalement par le fait que les prix restent surévalués par rapport aux loyers.
Cela réduit considérablement les rentabilités. La fiscalité est très confiscatoire et à moins de
déléguer et de perdre encore de la rentabilité, cela peut être assez chronophage en gestion.
Comme pour d’autres types de placements, les taux exceptionnellement très bas font gonfler
les prix des actifs (immobilier, actions, etc.) et ils font chuter les rendements des obligations,
des biens immobiliers, etc. Ainsi on se retrouve avec des biens qui coûtent très cher à l’achat,
qui rapportent pour la majorité de faibles rentabilités locatives et pour lesquels il y a peu
d’espoir de plus-value, voire plutôt des risques non négligeables de moins-value qui se
présenteront en cas de forte remontée des taux ou de changement de politique monétaire.
De plus, la fiscalité reste très impactante aussi bien sur les revenus fonciers (la flat tax à 30 %
ne s’appliquera pas sur les loyers perçus) que sur les plus-values à la revente. Le resserrement
de l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à une taxation uniquement sur le patrimoine
immobilier ne plaide pas pour le développement d’un gros parc immobilier. Les investisseurs
ont donc de nombreuses raisons de se détourner de ce type de placement.
Néanmoins, il est toujours bon d’avoir un peu d’immobilier locatif dans son patrimoine et ce
type de placement garde quelques avantages par rapport à d’autres, notamment celui de
pouvoir se financer à crédit et donc de bénéficier de l’effet de levier de celui-ci.
Une baisse importante des prix des logements et de meilleures possibilités de négociation
dues à moins de demande sur le marché immobilier pourraient être des éléments qui
rendraient un peu moins rares les investissements locatifs avec de bons rendements dans
certains secteurs géographiques. Encore faut-il que cela se produise. Et pour y parvenir, il ne
faudra pas hésiter à négocier fortement le prix par rapport aux prétentions des vendeurs. Mais
ce type d’opportunité restera limité. Globalement le contexte reste assez défavorable, mais il
existe toujours des opportunités ciblées qu’il conviendra de savoir dénicher. Il faut savoir aller
optimiser chaque élément de votre projet pour obtenir un meilleur rendement.
Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’investissement en immobilier locatif,
suivez notre formation gratuite pour apprendre à bien investir dans
l’immobilier en 12 étapes clés.
VIII. 6 CONSEILS SUPPLEMENTAIRES POUR BIEN ACHETER
VOTRE LOGEMENT
1. NEGOCIEZ FORTEMENT LE PRIX D’ACHAT

Quand le marché immobilier se tend, les acquéreurs se raréfient. Ce sont alors les acheteurs
qui reprennent la main pour imposer davantage leurs conditions d’achat. Beaucoup de
vendeurs n’ont pas intégré les changements du marché immobilier et espèrent toujours
obtenir des prix irréalistes de leur maison ou de leur appartement. Si la chute des taux a
permis de belles hausses de prix dans les zones tendues en 2022, ce n’est pas le cas dans les
autres secteurs géographiques où les prix ont du mal à suivre l’inflation malgré de fortes
baisses des taux. De plus, ce mouvement haussier dans les secteurs très recherchés peut
sembler temporaire. Désormais, il faudra que les prix s’ajustent à des capacités d’emprunt qui
ont nettement chuté avec des taux plus élevés.
Vous ne devez donc pas hésiter à entamer de fortes négociations et à être très regardant sur
les moindres défauts des biens. En 2023, la hausse des taux immobiliers a des risques de se
poursuivre. Les banques n’ont pas pu répercuter l’intégralité de la hausse des marchés. Sinon
nous serions déjà à des taux plus proches de 3,50 % qu’entre 2 et 2,50 % comme aujourd’hui.
Ainsi, vous aurez plus de chances de pouvoir faire marcher la concurrence entre les vendeurs
qui proposent des biens similaires par rapport à 2021 ou 2022 où les ventes étaient plus aisées
car il y avait beaucoup de demandes. A vous d’en profiter pour obtenir un meilleur prix
d’achat et ne pas surpayer votre logement. Rappelez-vous que c’est à l’achat que doit se faire
un bon investissement.
Si vous ne négociez qu’une seule chose dans votre projet, il faut que ce soit le prix d’achat.
C’est lui détermine le montant de nombreux autres frais. Regardez l’impact d’une baisse de
prix de 10 % sur votre coût total, vous comprendrez pourquoi.
Pour aller plus loin sur la négociation du prix d’un bien immobilier, nous vous conseillons de
lire les articles suivants :
- Négocier le prix d’achat d’un appartement ou d’une maison : des conseils pour bien
négocier votre baisse de prix.
- De combien peut-on négocier le prix de vente affiché d’un bien immobilier ?
- Prix de vente contre prix de présentation : le prix affiché dans une annonce
immobilière est souvent bien loin du prix réel de vente.
2. PRENEZ CONSCIENCE DE TOUS LES FRAIS SUPPLEMENTAIRES A
PAYER
Lorsque vous achetez un bien immobilier, il n’y a pas que le prix de la maison ou de
l’appartement à payer. Un achat immobilier génère de nombreux frais initiaux et entraîne de
nouveaux frais annuels.
Mieux vaut bien faire ses calculs avant de finaliser son projet afin de ne pas avoir de mauvaises
surprises par la suite et de rencontrer des difficultés financières.
Vous retrouverez dans l’article « Frais d’un achat immobilier : attention aux coûts annexes »
un point complet sur tous les frais liés à une acquisition immobilière. Cet autre article « Calcul
du coût d’un crédit immobilier » détaille tous les coûts de votre financement.
La liste des frais est longue et surtout très coûteuse :
- Frais de notaire (environ 7.5 % du prix d’achat dans l’immobilier ancien),

- Frais d’agence (de 3 à 10 % du prix d’achat selon l’agence),
- Frais de dossier de financement (plusieurs centaines d’euros),
- Coût des intérêts du prêt (plusieurs dizaines de milliers d’euros, en fonction du
montant, de la durée et du taux),
- Frais d’assurance emprunteur (plusieurs milliers d’euros, en fonction du taux
d’assurance de prêt et de la durée),
- Taxes foncières (au moins plusieurs centaines d’euros par an),
- Charges de copropriété / Entretien-Rénovation de votre bien (plusieurs centaines à
milliers d’euros par an).
En complément, retrouvez notre article sur les dépenses supplémentaires à prévoir pour un
propriétaire par rapport à un locataire.
3. NEGOCIEZ LES FRAIS D’AGENCE
Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, sachez que la commission de
l’agence est fixée librement par chaque agence. Celle-ci doit seulement être clairement
indiquée dans l’agence.
Quand le nombre de transactions chute ou que le nombre d’agence en concurrence

augmente, les agences préfèrent baisser leurs frais d’agence plutôt que de voir partir un
acquéreur potentiel. Profitez-en pour négocier vos frais d’agence immobilière.
Attention, si vous préférez acheter de particulier à particulier, cela ne sera pas forcément
moins cher. Certains vendeurs qui vendent entre particuliers surestiment bien souvent le prix
de leur bien. Restez donc vigilant !
4. REDUISEZ VOS FRAIS DE NOTAIRE GRACE A CETTE ASTUCE

Les frais de notaire eux sont réglementés. Les 7.5 % du prix d’achat ne vont pas directement
dans la poche du notaire. Ce dernier ne perçoit qu’à peine 1 % du prix d’achat. Les six autres
pourcents sont destinés à payer les droits de mutation (taxes perçues par l’Etat et les
collectivités territoriales). On donne une moyenne de 7.5 %, mais au-delà d’une certaine
somme ces frais sont restreints. Il faut donc compter plutôt 8 à 8.5 % sur des prix peu élevés
(jusqu’à 100 000 €) et 7 à 7.5 % au-delà de 400 000 €.
Au lieu d’essayer de négocier les émoluments du notaire, mettez donc plutôt en place cette
astuce légale pour réduire vos frais de notaire. Cela peut vous permettre d’économiser
plusieurs centaines d’euros.
5. APPRENEZ A OPTIMISER VOTRE FINANCEMENT IMMOBILIER

Une fois que vous avez négocié le prix d’achat, vous pouvez encore chercher à améliorer
fortement le coût de votre financement immobilier. Ce dernier s’élève facilement à plusieurs
dizaines, voire centaines, de milliers d’euros. En prenant le temps d’apprendre à améliorer
votre plan de financement, vous pouvez facilement économiser plusieurs centaines à milliers
d’euros sur le coût du financement de votre maison ou de votre appartement.
Vous trouverez énormément d’informations, d’astuces et de conseils éparpillées dans notre

rubrique sur le crédit immobilier.
Voici une liste de quelques contenus qui pourraient vous intéresser à ce sujet :
- Comment choisir sa banque pour un meilleur taux immobilier en 2023 ?

- Nos 15 conseils pour négocier un meilleur crédit immobilier
- Quel est l’intérêt de passer par un courtier en prêt immobilier ?
- Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ?
- Fuyez les prêts sur 25 ou 30 ans
- Emprunter en fonction de votre âge
- Combien pouvez-vous emprunter pour votre achat immobilier ?
- Comprendre son tableau d’amortissement
- 10 conseils pour choisir sa mensualité de prêt immobilier
- Les frais de garanties d’un crédit immobilier
- Les frais de dossier d’un financement
Et de nombreux autres contenus très détaillés et concrets de ce type.
Mais aussi quelques informations importantes sur votre assurance de prêt immobilier qui peut
représenter plus de la moitié du coût total de votre financement et qui n’est donc pas à
négliger, surtout en cette période de taux bas :
- Négocier un meilleur taux d’assurance emprunteur

- Quelle est la meilleure assurance emprunteur en 2023 ?
- Comment changer d’assurance de prêt immobilier ?
- Tout sur la délégation d’assurance
- Comment s’assurer quand on emprunte à deux ?
- Assurance à coût fixe ou dégressif en fonction des remboursements ?
Enfin, pour ceux qui remboursent déjà un crédit immobilier, il sera intéressant d’étudier ce
qu’apporte un rachat de crédit immobilier à un meilleur taux ou comment renégocier son taux
avec sa banque.
6. PROFITEZ DES AIDES EXISTANTES POUR FINANCER VOTRE ACHAT
Pour réduire encore davantage le coût de votre achat, vous aurez tort de vous priver des
différentes aides qui existent pour vous aider à financer votre achat.
Si le Prêt à Taux Zéro Plus et le prêt Action Logement sont les aides au logement dont on parle
le plus souvent, c’est loin d’être les seuls dispositifs d’aide au financement dont vous pouvez
profiter. Retrouvez d’autres aides à l’achat immobilier.
7. 14 ARTICLES SUPPLEMENTAIRES A CONSULTER AVANT

D’ACHETER UN LOGEMENT
Dans la rubrique « Achat » d’Immobilier-danger.com vous découvrirez différents articles pour
vous aider à bien acheter, à réduire vos frais, etc. Voici une sélection de 12 d’entre eux
donnant des conseils pour un achat immobilier :
- Comment faire une offre pour un achat immobilier ? : retrouvez un modèle de

proposition d’achat à télécharger, ainsi que de nombreux conseils pour bien faire une
offre d’achat pour une maison ou un appartement. Attention notamment aux
conditions suspensives indispensables et au délai de validité.
- Les 9 étapes à suivre pour acheter une maison : point d’entrée vers les 9 grandes
étapes à franchir pour bien acheter un logement avec à chaque fois des conseils et
astuces pour que chacune de ces étapes soit plus simple et moins coûteuse. (Article en
2 parties).
- Premier achat immobilier : 25 questions à se poser : le guide indispensable pour faire

le tour de votre projet en quelques questions simples. Elles vous faciliteront
grandement votre recherche et vous permettront d’affiner correctement votre projet.
- Charges de copropriété : des frais non négligeables : pour ceux qui achètent un
logement dans une copropriété, il y a des choses très importantes à étudier avant de
réaliser un achat au niveau de la copropriété pour éviter tout désastre financier
ultérieur.
- Les 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier : pour limiter au maximum les
risques sur un achat immobilier, il y a quelques règles simples à respecter. Découvrez-
les !
- Calcul de votre budget pour un achat immobilier : explications et calculette pour

déterminer précisément votre budget pour l’achat d’une maison ou d’un appartement
avec des solutions potentielles pour l’améliorer et obtenir mieux.
- Les taux sont bas, est-ce pour autant le moment d’acheter de l’immobilier ? : certains
professionnels vous poussent à acheter de l’immobilier pour profiter des taux bas.
Découvrez dans cet article pourquoi un bon moment pour emprunter ne signifie pas
forcément un bon moment pour acheter.
- Toujours acheter pour une durée de 5 à 6 ans minimum : peu de personnes en ont
conscience mais il faut plusieurs années avant qu’un achat immobilier soit plus
rentable qu’une location. On parle d’un grand minimum de 5 à 6 ans. Actuellement, vu
l’écart entre les prix et les loyers, c’est plutôt de l’ordre de 6 ans en moyenne, voire
jusqu’à plus de 15 ans sur Paris.
- L’emplacement : le critère n°1 en immobilier : l’élément qui conditionne le plus la

valeur d’un appartement ou d’une maison est son emplacement. Découvrez pourquoi
la réponse à la question « quels sont les 3 critères à privilégier pour un achat
immobilier ? », la réponse courante est « l’emplacement, l’emplacement,
l’emplacement ».
- Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier ? : phase de réflexion,

phase de recherche et de visites, négociations et premières signatures jusqu’à la
remise des clés. Voici comment bien chiffrer le temps nécessaire à toutes ces étapes.
- Bien se renseigner sur la ville et le quartier avant d’acheter un logement : pour ne pas
faire d’erreur dans votre prochain lieu de vie, il y a différents éléments à étudier. Voici
lesquels et comment s’informer simplement par Internet sur ces différents points.
- Vérifiez attentivement les diagnostics immobiliers avant d’acheter : les diagnostics

immobiliers obligatoirement ajoutés au compromis de vente sont là pour aider
l’acquéreur à prendre connaissance de l’état exact du bien qu’il souhaite acheter et de
l’étendue des éventuels travaux à prévoir. Pourtant, peu d’acquéreurs prennent le
temps d’éplucher ces diagnostics qui fourmillent d’informations très importantes.
- Achat d’un appartement neuf ou ancien ? : pour bien choisir quel type de logement
acheter, voici une liste des principaux avantages et inconvénients des appartements
neufs par rapport aux anciens.
- L’acheteur doit avoir son propre notaire : le saviez-vous ? Il est tout à fait possible
d’avoir chacun votre notaire (un pour l’acheteur et un pour le vendeur) pour finaliser
une transaction immobilière. Cela présente parfois des avantages bien utiles.
Pensez également à prendre le temps de bien préparer et optimiser votre financement.
8. LES INFORMATIONS INDISPENSABLES POUR L’INVESTISSEUR
La rubrique « Placement » d’Immobilier-danger.com contient une sous-rubrique principale
« Investissement locatif » qui contient différents articles avec des informations et des conseils
spécifiques pour les investisseurs en immobilier locatif. Pour réaliser un bon investissement
immobilier, il faut connaître le mode de fonctionnement de ce type de placement, apprendre
à en éviter les pièges et savoir comment optimiser la rentabilité. S’il est possible de gagner
beaucoup d’argent avec la pierre, il est aussi possible d’en perdre beaucoup. Pour vous aider
à vous y retrouver, voici une sélection d’articles dans cette thématique :
- Rendement immobilier : calculez le taux de rentabilité locative de votre investissement

locatif : la rentabilité permet de savoir combien vous rapporte un bien par rapport à
sa valeur. Il existe différents types de rentabilité. Découvrez cet élément essentiel de
l’investissement immobilier qui vous permet de sélectionner les meilleurs biens dans
lesquels investir pour un meilleur retour sur investissement.
- Acheter pour louer en 2023 : la rentabilité du bien immobilier est primordiale : ce choix
pour savoir dans quel bien immobilier investir reste le même en 2023. L’investissement
immobilier n’a pas toujours été un bon placement ces dernières années et ce pourra
être de nouveau le cas en 2023, à moins d’être ultra-sélectif et de dénicher des biens
avec de belles rentabilités locatives (rendement faible, risques importants de moins-
value et perspective de plus-value limitée).
- Comment réussir son investissement immobilier ? : cet article reprend les grandes
lignes des différentes étapes à suivre et des règles à respecter pour qu’un
investissement locatif se passe au mieux. Vous y retrouverez des liens vers des
informations plus complètes pour chaque besoin spécifique.
- Tout pour la gestion locative de vos biens : la gestion locative demande plus de temps
et d’implication que la souscription d’une assurance-vie ou d’un livret bancaire. Vous
pouvez déléguer à un administrateur de biens ou gérer vous-même vos locations.
Retrouvez dans cet article des conseils et des outils pour vous aider à réaliser la gestion
locative de vos investissements.
- Revenus fonciers : comment les déclarer aux impôts ? : la fiscalité est une composante
incontournable pour tout placement. Pour l’immobilier, c’est malheureusement plus
complexe à déclarer que des intérêts perçus sur un placement financier liquide.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la déclaration aux impôts des loyers
perçus et comment les optimiser pour en payer le moins possible.
- Investissez dans des appartements à rénover et réduisez vos impôts grâce au déficit
foncier : Le déficit foncier est une optimisation fiscale qui vous permet de réduire vos
impôts sans passer par un mécanisme de défiscalisation quelconque. Il revient
fortement à la mode depuis 2013, notamment suite au plafonnement des niches
fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal.
- Défiscalisation immobilière en loi Pinel : retrouvez tous nos articles sur la loi Pinel qui
permet de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier neuf. Vous y
découvrirez toutes les modalités de ce dispositif pour 2022 (zone éligible, plafonds de
loyers et de ressources, montant maximum de réduction d’impôt, pièges à éviter, etc.).
- 60 villes à éviter pour un investissement locatif : le Crédit Foncier a révélé une liste de
60 villes dans lesquelles il est dangereux de faire des investissements immobiliers. Cela
s’explique par une demande locative inférieure à l’offre de logements existants et donc
par un risque de mauvais placement.
- Faut-il financer son investissement immobilier par son épargne ou par un crédit ? : si
pour l’achat d’une résidence principale, il faut réduire au maximum le recours au
crédit, ce n’est pas aussi évident pour un investissement en locatif. Cela s’explique par
le fait que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans le cas du
régime réel. Découvrez comment trouver le bon compromis entre épargne et crédit
immobilier pour financer un investissement.
- 24 façons de faire de l’investissement immobilier : il n’y a pas qu’une manière

d’investir de l’argent dans l’immobilier. Il y a de multiples possibilités. Tout le monde
peut donc y trouver un intérêt en fonction de ses objectifs, de ses possibilités
financières, du temps qu’il a à y consacrer, etc. Découvrez dans cet article, une liste
non exhaustive des choix qui s’offrent à vous avec des commentaires sur les avantages
et inconvénients de ces méthodes.
- Les avantages fiscaux de la location avec le statut LMNP : le loueur en meublé non
professionnel est un statut qui conserve un fort intérêt pour ceux qui veulent améliorer
la rentabilité de leur investissement immobilier. C’est souvent une stratégie préférable
à celle de la location nue fiscalement parlant.
- Faut-il louer en meublé ou vide ? : découvrez tout ce qu’il faut savoir avant d’opter
pour une location vide classique ou pour une location meublée en LMNP. Tout sur les
avantages et les inconvénients de chaque possibilité de mise en location.
- Quel prix pour un expert-comptable LMNP ? : pour bien gérer la comptabilité de ses
investissements en LMNP et optimiser sa fiscalité et avoir un investissement plus
rentable, Immobilier Danger vous recommande fortement de passer par un expert-
comptable spécialisé. Découvrez ici comment cela coûte et comment le choisir.
- Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport : acheter un immeuble de

rapport au lieu de plusieurs biens locatifs séparés présente plus de bénéfices que
d’inconvénients. Découvrez tout sur ce placement spécifique.
- Faire un investissement locatif sans apport : quels sont les avantages et les
inconvénients de faire un crédit immobilier sans apport pour un investissement locatif
actuellement. Avec nos conseils pour augmenter vos chances d’avoir un prêt à 110 %.
IX. NOS OUTILS POUR VOTRE PROJET IMMOBILIER
Pour vous aider à répondre à tous vos besoins pour votre projet immobilier, vous trouverez
sur Immobilier-danger.com en complément de toutes ces informations différents outils de
simulation, des formulaires pour obtenir des devis, etc.
- Simulation de prêt immobilier : comparez les taux de 100 banques aussi pour un crédit
immobilier ou un prêt travaux.
- Simulation d’assurance de prêt immobilier : comparez les offres de différents
assureurs pour déléguer votre assurance emprunteur avec un meilleur prix.
- Simulation de rachat de crédits : pour trouver un meilleur taux et réduire ou
augmenter votre durée de remboursement avec une seule mensualité en faisant un
regroupement de crédits.
- Estimation d’une maison ou d’un appartement : pour recevoir gratuitement une
fourchette de prix pour un bien immobilier
- Simulation de défiscalisation immobilière : pour réduire vos impôts en profitant des
dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier.
- Devis de diagnostics immobiliers : pour tous vos besoins de diagnostics obligatoires
pour vendre ou mettre en location un logement.
- Devis pour vos travaux : pour tous vos besoins en réparation ou rénovation de votre
maison ou de votre appartement.
- Simulation de crédit conso : besoin d’un crédit à la consommation comme un prêt
travaux, un crédit auto ou moto, un prêt personnel ou encore un crédit renouvelable.
Ce service vous permet de comparer les offres actuelles gratuitement
- Devis d’assurance habitation : choisissez une bonne assurance habitation pas trop
chère pour protéger votre maison ou votre appartement
- Guide de la loi Pinel : recevez un guide gratuit pour tout savoir sur la loi Pinel
- Modèle d’état des lieux : téléchargez un modèle d’état des lieux pour votre relation
propriétaire/locataire
- Modèle de bail de location : choisissez un bon contrat de location pour louer en toute
sérénité
- Aide à la création de SCI en ligne : tout ce qu’il vous faut comme documents pour créer
ou dissoudre une SCI.
- Avocat immobilier : téléphonez dès maintenant à un avocat en droit immobilier pour
lui poser toutes vos questions
- Tous les programmes immobiliers neufs : découvrez quels sont les programmes de
logements neufs disponibles ou à venir dans votre ville.
- Rendez-vous gratuit avec un expert-comptable spécialisé en investissement
immobilier (LMNP, SCI, déclaration d’impôts, etc.)
- Simulation de calcul des frais de notaire lors d’un achat immobilier neuf ou ancien et
en fonction de votre département
- Simulation de calcul du tableau d’amortissement : calculer et comprendre son
échéancier de prêt (répartition du paiement des intérêts, etc.)
- Simulation de calcul de votre capacité d’emprunt et d’achat : découvrez combien vous
pouvez emprunter pour une maison ou un appartement
- Simulation de calcul d’une mensualité de crédit immobilier : quelle mensualité en
fonction du montant du crédit, de la durée et du taux d’intérêt
- Simulation de calcul de taux d’endettement : pour vérifier si vous ne dépassez pas les
33 % (seuil au-delà duquel cela complique l’obtention d’un crédit immobilier)
- Simulation de calcul du TEG de votre prêt immobilier : calculer le taux annuel effectif
global de votre crédit, c’est le taux qui prend en compte tous les frais en plus des
intérêts
- Simulation de calcul d’un lissage de prêt : calculer les possibilités de variation de votre
mensualité de prêt pour adapter votre remboursement à vos autres mensualités
- Simulation du calcul du prêt à taux zéro : découvrez si votre projet est éligible au PTZ
et si oui pour quel montant
CONCLUSION
Nous avons vu que le contexte du marché immobilier a fortement changé en 2022 et que des
bouleversements sont encore à prévoir dans les années à venir. Le pouvoir d’achat immobilier
qui était revenu plus proche de sa tendance long terme (voir l’évolution du nombre d’années
pour acheter un même logement dans le temps) est en train de se dégrader rapidement. Il
devient plus difficile de devenir propriétaire ou d’investir dans l’immobilier avec des
rendements meilleurs que ceux d’autres placements moins risqués.
Dans ces conditions, il convient de conserver suffisamment de marge de manœuvre par

rapport aux risques toujours existants (risque de revente rapide en moins-value, risque de
perte de revenus, risque de baisse importante des prix en cas de forte remontée des taux
d’emprunt, etc.). Il est préférable de rester prudent dans la réalisation de vos projets
immobiliers et de rester vigilant sur l’orientation du marché. Il faudra tenir compte de ces
tendances dans votre projet immobilier. Faite en sorte d’acheter quand cela est le bon
moment pour vous avant de vouloir acheter quand ce sera le meilleur moment sur le marché
(que l’on ne saura que plusieurs trimestres, voire années après).
Nous vous partageons ces informations car nous pensons que c’est notre devoir et dans votre
intérêt. Vous êtes libre de prendre vos propres décisions en matière d’immobilier en tenant
compte de ces informations ou non et d’assumer vos choix en connaissance de cause.
Depuis plus de 14 ans, nous analysons l’évolution du marché immobilier sur Immobilier-
danger.com. L’année 2023 va encore connaître de nombreuses évolutions pour le secteur de
l’immobilier, nous ne manquerons pas de vous communiquer toutes les informations
indispensables pour vous aider à bien gérer votre projet. Si vous pensez que ce guide peut
être utile à l’un de vos proches qui a un projet d’achat immobilier en 2023 ou dans un futur
proche, n’hésitez pas à lui communiquer l’adresse de ce guide et à partager ces informations.
Pour toute remarque, question ou suggestion, vous pouvez nous joindre à

postmaster@immobilier-danger.com. Nous tâcherons de vous répondre du mieux possible et
dans les meilleurs délais.
David
MENTIONS LEGALES
- Les textes contenus dans ce guide sont la propriété d’Immobilier-danger.com. Toute

reproduction, même partielle, est strictement interdite sans autorisation.
- Les images, graphiques et tableaux qui illustrent ce guide sont la propriété de leurs
auteurs respectifs (CGEDD, INSEE, Crédit Logement CSA, Banque de France, etc.).
- Ce guide vous a été fourni à titre personnel suite à votre inscription à la newsletter
d’Immobilier-danger.com. Il est interdit de le partager massivement sur Internet. Si
vous souhaitez fournir à une autre personne ce guide, vous pouvez lui envoyer ce lien :
https://www.immobilier-danger.com/guide-achat-immobilier.html pour qu’elle
puisse en recevoir une copie.
- Ce guide et ces conseils n’engagent qu’Immobilier-danger.com. Ils sont issus des
recherches et de l’interprétation d’Immobilier-danger.com sur le marché immobilier.
C’est pourquoi Immobilier-danger.com ne pourra être tenu responsable des
éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis
dans ce guide.

Guide Achat Immobilier 2023

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INTRODUCTION

Et d’autres à venir en 2023…

Bonne lecture et bonne préparation de votre achat.

I. Comment ont évolué les prix de l’immobilier depuis 20 ans ? ........................................... 6

1. Une flambee des prix entre 1998 et 2008 ...................................................................... 6

2. Une chute des prix de fin 2008 à 2009............................................................................ 7

3. Un rebond temporaire .................................................................................................... 8

6. 3 types de baisse des prix différentes ........................................................................... 11

7. Les prix immobiliers élevés penalisent la majorite des français ................................... 14

8. De nouvelles hausses de prix de 2016 à 2021 .............................................................. 15

9. Des volumes de ventes records après un décollage en 2016 ....................................... 15

11. Evolution des prix depuis 2016.................................................................................. 19

14. L’immobilier bouleversé par le Covid-19 et le HCSF en 2020 et en 2021 ................. 30

II. La tendance se renverse en 2022.................................................................................. 33

1. Forte hausse des taux et blocage à cause du taux d’usure........................................... 33

2. Blocage du marché et impact sur les prix ..................................................................... 33

III. Les changements pour l’immobilier en 2023 ................................................................ 35

1. Poursuite des recommandations du HCSF pour un crédit immobilier ......................... 35

2. Les blocages à cause du taux d’usure vont se poursuivre ............................................ 35

3. La loi Lemoine réforme l’assurance emprunteur .......................................................... 36

4. La loi Pinel devient moins intéressante en 2023........................................................... 37

5. Plus de taxe d’habitation pour les résidences principales ............................................ 38

7. Prolongation du PTZ jusqu’à fin 2023 ........................................................................... 39

8. Plafonnement de l’IRL à 3,50 % ..................................................................................... 39

9. Nouvelles contraintes pour les mauvais DPE ................................................................ 40

1. Des taux au plus haut depuis 2015 ............................................................................... 41

2. La dette française se négocie beaucoup plus chère ..................................................... 42

3. Jusqu’où augmenteront les taux en 2023 ? .................................................................. 43

V. Quelle évolution pour les prix de l’immobilier en 2023 ? ............................................. 45

1. La perception des prix immobiliers trop élevés reste forte .......................................... 45

2. L’impact inévitable de la démographie sur le marché immobilier ............................... 47

3. Personne n’a de boule de cristal et ne peut prédire l’avenir........................................ 50

4. les facteurs qui influenceront l’évolution des prix........................................................ 51

VI. Faut-il acheter une residence principale en 2023 ? ...................................................... 53

1. Privilégiez le long terme avec un crédit raisonnable .................................................... 53

3. Mesurer les risques et les réduire ................................................................................. 55

4. Simulations achat ou location avec différents scénarios .............................................. 56

VII. Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2023 ? ....................................................... 58

1. Definir sa stratégie et la duree de son investissement ................................................. 58

2. Les reductions d’impot pour les investissements immobiliers ..................................... 58

3. Les achats reventes sont tres risques actuellement ..................................................... 59

4. L’élément clé pour investir en 2023 : la rentabilité locative ! ...................................... 59

5. Integrer les augmentations de fiscalité dans votre reflexion ....................................... 60

6. 2023 mieux que 2022 pour du locatif ? ........................................................................ 61

1. Négociez fortement le prix d’achat ............................................................................... 63

2. Prenez conscience de tous les frais supplémentaires a payer ...................................... 64

3. Negociez les frais d’agence ........................................................................................... 66

4. Reduisez vos frais de notaire grace à cette astuce ....................................................... 66

5. Apprenez a optimiser votre financement immobilier................................................... 66

6. Profitez des aides existantes pour financer votre achat ............................................... 68

7. 14 articles supplémentaires à consulter avant d’acheter un logement ....................... 68

8. Les informations indispensables pour l’investisseur .................................................... 72

IX. Nos outils pour votre projet immobilier ....................................................................... 76

MENTIONS LEGALES ................................................................................................................. 79

1. UNE FLAMBEE DES PRIX ENTRE 1998 ET 2008

2. UNE CHUTE DES PRIX DE FIN 2008 A 2009

4. UNE REPRISE DE LA BAISSE DES PRIX MALGRE DES TAUX QUI

A partir de l’été 2011, les professionnels de l’immobilier constatent un net ralentissement de

- de vendre avant l’augmentation de la fiscalité sur les plus-values,

En conséquence de ce ralentissement des ventes, on observe des diminutions régulières des

- Le blocage du marché de la vente immobilière n’était pas homogène. Il était très

A. LES SECTEURS LES PLUS COTES RESISTENT LE MIEUX

7. LES PRIX IMMOBILIERS ELEVES PENALISENT LA MAJORITE DES