Guide Achat Immobilier 2019

2019
Guide de l’achat
immobilier en 2019
Un point complet sur l’évolution du marché immobilier. Les tendances et
les changements pour l’immobilier en 2019. Toutes les informations
indispensables pour bien acheter votre maison ou votre appartement.
https://www.immobilier-danger.com Page 1
INTRODUCTION
Un achat immobilier vous engage sur des sommes d’argent importantes et pour une longue
durée. C’est donc un acte qui ne doit pas être pris à la légère. Vous pouvez facilement gagner
ou perdre plusieurs milliers d’euros en fonction de la manière dont vous gérez votre projet
d’achat.
Pour vous aider à bien préparer votre achat immobilier, Immobilier-danger.com vous propose
ce guide avec une analyse détaillée de la situation actuelle, une présentation complète des
changements attendus sur le marché immobilier en 2019 et des conseils de base pour
optimiser le coût de votre achat.
Ce guide est un complément à tous les articles publiés sur Immobilier-danger.com (à ce jour
plus de 600) et à tous les conseils et toutes les informations donnés sur le site.
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Bonne lecture et bonne préparation de votre achat.
David
SOMMAIRE
INTRODUCTION ....................................................................................................................................................... 2
I. Comment ont évolué les prix de l’immobilier depuis 20 ans ? ....................................................................... 5
1. Une flambee des prix entre 1998 et 2008 ................................................................................................. 5
2. Une chute des prix de fin 2008 à 2009 ...................................................................................................... 6
3. Un rebond temporaire ............................................................................................................................... 6
4. Une reprise de la baisse des prix malgré des taux qui chutent.................................................................. 7
5. Une structure du marché qui rend difficile tout suivi statistique .............................................................. 8
6. 3 types de baisse des prix différentes ........................................................................................................ 9
7. Les prix immobiliers élevés penalisent la majorite des français .............................................................. 13
II. De nouvelles hausses de prix de 2016 à 2018............................................................................................... 14
1. Des volumes de ventes records après un décollage en 2016 .................................................................. 14
2. Le marché immobilier dit merci aux taux de prêt immobilier hyper bas ................................................. 15
3. Evolution des prix depuis 2016 ................................................................................................................ 17
4. Des taux bas ne signifient pas un bon moment pour acheter de l’immobilier ........................................ 21
5. Une reproduction parfaite du schema d’évolution d’une bulle spéculative ........................................... 22
III. Les changements pour l’immobilier en 2018 ........................................................................................... 25
1. Réduction progressive de la taxe d’habitation pour 80 % des habitants : acte 2 .................................... 25
2. Hausse des TAXEs sur l’assurance de prêt immobilier ............................................................................. 26
3. La loi ELAN................................................................................................................................................ 26
4. Changement au niveau du calcul de l’APL de la CAF................................................................................ 28
5. Pas de modification pour le PTZ ou la loi Pinel ........................................................................................ 28
IV. Comment vont évoluer les taux des crédits immobiliers en 2019 ? ........................................................ 29
1. Des taux déjà très très bas ....................................................................................................................... 29
2. La dette française se négocie toujours bien ............................................................................................ 30
3. Et si la BCE remonte ces taux directeurs ? ............................................................................................... 31
4. Des taux encore très bas toute l’année 2019 ?........................................................................................ 32
V. Quelle évolution pour les prix de l’immobilier en 2019 ? ............................................................................. 34
1. La perception des prix immobiliers trop élevés reste forte ..................................................................... 34
2. L’impact inévitable de la démographie sur le marché immobilier........................................................... 37
3. Personne n’a de boule de cristal et ne peut prédire l’avenir ................................................................... 42
4. les facteurs qui influenceront l’évolution des prix ................................................................................... 42
5. Prudence : incertitudes sur de possibles baisses des prix et la durée des corrections ............................ 44
VI. Faut-il acheter une residence principale en 2019 ? ................................................................................. 45
1. Privilégiez le long terme avec un financement raisonnable .................................................................... 45
2. La baisse des prix sera également profitable a ceux qui veulent changer de residence principale ........ 47
3. Mesurer les risques et les réduire ............................................................................................................ 47
4. Simulations achat ou location avec différents scénarios ......................................................................... 48
VII. Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2019 ? .................................................................................. 50
1. Definir sa stratégie et la duree de son investissement ............................................................................ 50
2. Les reductions d’impot pour les investissements immobiliers ................................................................ 50
3. Les achats reventes sont tres risques actuellement ................................................................................ 51
4. L’élément clé pour investir en 2019 : la rentabilité locative ! ................................................................. 51
5. Integrer les augmentations de fiscalité dans votre reflexion .................................................................. 52
6. 2019 mieux que 2018 pour du locatif ? ................................................................................................... 53
VIII. 6 conseils supplémentaires pour bien acheter votre logement .............................................................. 54
1. Négociez fortement le prix d’achat .......................................................................................................... 54
2. Prenez conscience de tous les frais supplémentaires a payer ................................................................. 55
3. Negociez les frais d’agence ...................................................................................................................... 55
4. Reduisez vos frais de notaires grace à ceTTE astuce ............................................................................... 56
5. Apprenez a optimiser votre financement immobilier .............................................................................. 56
6. Profitez des aides existantes pour financer votre achat .......................................................................... 57
7. 14 articles supplémentaires à consulter avant d’acheter un logement................................................... 57
8. Les informations indispensables pour l’investisseur................................................................................ 60
IX. Nos outils pour votre projet immobilier .................................................................................................. 62
CONCLUSION ......................................................................................................................................................... 63
MENTIONS LEGALES .............................................................................................................................................. 64
I. COMMENT ONT EVOLUE LES PRIX DE L’IMMOBILIER
DEPUIS 20 ANS ?
1. UNE FLAMBEE DES PRIX ENTRE 1998 ET 2008
Après l’explosion de la bulle immobilière de 1991 à Paris et, à un degré moindre en Province,
les prix des logements en France ont atteint un point bas vers 1998. Ils ont ensuite fortement
augmenté entre 1998 et 2008 et cela de manière bien plus forte que l’inflation ou
l’augmentation des revenus des ménages.
Au plus fort de cette flambée, entre 2003 et 2006, les prix de l’immobilier augmentaient en
moyenne de plus de 10 % par an alors que l’inflation n’atteignait guère les 2 %.
Ces évolutions se visualisent très bien sur les graphiques créés par l’économiste Jacques
Friggit. Il travaille au sein du Conseil Général de l’Environnement et du Développement
Durable (CGEDD) et est spécialisé dans le suivi des prix de l’immobilier. Ses travaux sont
disponibles sur cette page.
On y retrouve notamment ce graphique représentant l’évolution des prix des logements par
rapport aux revenus des ménages français (courbe noire) :
On note des variations assez différentes entre les secteurs géographiques. Jacques Friggit nous
propose par exemple un suivi de ces courbes pour Paris, l’Ile-de-France et la Province :
Vous pouvez constater que la bulle immobilière de 1991 était surtout concentrée sur Paris et
la région Ile-de-France, alors que celle des années 2000 est globale.
2. UNE CHUTE DES PRIX DE FIN 2008 A 2009
Comme vous pouvez le voir sur la courbe verte du premier graphique, le nombre de
transactions immobilières a commencé à diminuer en 2007. Le marché montrait alors ses
premiers signes de difficulté avec des prix devenus très élevés et des difficultés pour que les
acquéreurs puissent suivre financièrement.
Les volumes de ventes ont ensuite chuté fortement en 2008 et 2009. La crise financière a
accéléré le mouvement commencé en 2007. Cela a provoqué une baisse rapide et assez
importante des prix des maisons et des appartements.
Une baisse très importante des taux d’emprunt (de 5.20 % en novembre 2008 à 3.20 % en
novembre 2010) et des dispositifs de soutien au marché immobilier mis en place par le
gouvernement ont mis fin à cette baisse vers la fin de l’année 2009.
3. UN REBOND TEMPORAIRE
Avec des taux d’intérêt très attractifs et différentes mesures de soutien du gouvernement, le
marché immobilier est redevenu très dynamique en 2010 et en 2011. Cela a créé une nouvelle
pression sur les prix qui sont alors remontés.
Si la plupart des secteurs géographiques ont été concernés par ce rebond des prix, il faut noter
que certaines régions plutôt rurales n’ont pas enregistré de rebond. À l’opposé, des villes
comme Paris ont connu des progressions atteignant jusqu’à 20 % par an.
4. UNE REPRISE DE LA BAISSE DES PRIX MALGRE DES TAUX QUI

CHUTENT
La crise économique s’est poursuivie depuis 2008, aggravant le chômage et obligeant des
restrictions budgétaires mois après mois. En cumulant ces difficultés économiques à de
nouvelles hausses de prix dans l’immobilier, de plus en plus d’acquéreurs se sont retrouvés
éjectés du marché immobilier.
A partir de l’été 2011, les professionnels de l’immobilier constatent un net ralentissement de

la demande. Les volumes de transactions sont maintenus à des niveaux élevés pendant
quelques mois. Cela grâce aux différents effets d’aubaine créés par la possibilité :
- de vendre avant l’augmentation de la fiscalité sur les plus-values,

- d’investir avant la réduction des avantages de la loi Scellier,
- d’acheter avant la suppression du « prêt à taux zéro + » pour le financement de l’achat
d’un logement ancien.
Tout au long de l’année 2012, les volumes de vente ont chuté : -20 % par rapport à 2011. Le
marché a brusquement ralenti rendant beaucoup plus difficile la vente d’un logement sans
consentir des efforts sur le prix de vente. De 2013 au printemps 2014, le nombre de ventes de
logements anciens sur 12 mois glissants s’est progressivement amélioré, mais en restant très
loin des bons niveaux du début des années 2000. De l’été 2014 à l’été 2015 on assiste à de
nouvelles contractions du marché.
En conséquence de ce ralentissement des ventes, on observe des diminutions régulières des

prix des maisons et des appartements et cela malgré des taux d’emprunt qui baissent
progressivement. La bulle immobilière corrige en même temps par les prix et par les taux entre
mi-2011 et mi-2015, soit pendant 4 ans :
- 2.1 % de baisse de l’indice des prix en 2012 malgré une inflation cette année-là de +
2%. Cela porte la perte de valeur réelle des biens immobiliers anciens en France à
environ 4 % sur une seule année.
- 1.9 % de baisse des prix immobiliers en 2013 avec une inflation de +0.9 %, soit une
nouvelle correction réelle de l’ordre de 3 % en 2013.
- 2.5 % de diminution des prix des logements anciens en 2014 avec une inflation de +0.5
%, soit une correction réelle de l’ordre de 3 % en 2014.
- 0.5 % de baisse des prix de l’immobilier ancien en 2015 avec une inflation de +0 %, soit
une baisse réelle de l’ordre de 0.5 %.
En cumulé sur ces 4 années, les prix des logements anciens sur un an glissant comparés avec
les valeurs du 4ème trimestre de chaque année ont perdu 6.62 % d’après les relevés de l’indice
Notaires-INSEE. Sur ce même laps de temps, l’inflation réelle a été mesurée à +3.7 %. Cela
signifie que les prix de l’immobilier ont en réalité perdu près de 10.0 % sur ces 4 années en
euros constants.
Pourtant dans le même temps, les conditions de financement pour un achat immobilier se
sont très nettement améliorées. En effet, entre fin 2011 et fin 2015, les taux d’emprunt
moyens ont tout simplement été divisés par presque 2 environ pour passer d’une moyenne à
environ 4.00 % à 2.20 % avec un passage à moins de 2.00 % durant l’automne 2015. Cela
signifie que la bulle immobilière était tellement importante que même une forte amélioration
de la capacité d’achat des ménages sur les taux n’a pas suffi à éviter des corrections sur les
prix. Il est difficile de calculer des chiffres précis pour comparer l’impact d’une baisse des taux
sur le coût total d’un achat avec l’impact d’une baisse des taux, mais on entend souvent parler
d’une équivalence de -8 % sur les prix pour -100 points de base sur les taux. Cela signifierait
qu’entre fin 2011 et fin 2015, la diminution sur le coût d’un achat est de l’ordre de 10 % par
l’impact des prix et de l’inflation et de l’ordre de 16 % supplémentaires par rapport au taux
d’intérêt des prêts immobiliers. Au total, le gain est de l’ordre de 25 %. Et certains osent
encore dire qu’il n’y a jamais eu de bulle immobilière en France…
Attention, ces indices et moyennes ne tiennent pas compte des biais statistiques importants
liés au changement de structure des ventes. En réalité, sur une comparaison de bien
immobilier identique, les baisses de prix ont pu être plus importantes. Nous allons revenir sur
ce point et sur d’autres éléments de ce contexte historique avant de nous focaliser sur les
années 2016 et 2017 et l’évolution du marché immobilier.
5. UNE STRUCTURE DU MARCHE QUI REND DIFFICILE TOUT SUIVI

STATISTIQUE
Pour comparer des prix d’une période à une autre encore faut-il pouvoir comparer la même
structure de produits. L’échantillon statistique, comme l’appellent les spécialistes des
statistiques, souvent utilisé pour des données globales sur l’ensemble du marché immobilier
français ou d’une ville ne repose plus sur la même composition. Il en devient donc très difficile
d’exploiter correctement les variations de prix annoncées par rapport au passé.
En effet, il y a actuellement différents changements qui masquent l’ampleur réelle des baisses
de prix observées sur le terrain pour un même type de bien :
- Le blocage du marché de la vente immobilière n’était pas homogène. Il était très

important en zone rurale et dans les villes sinistrées économiquement (là où se situent
les logements les moins chers), il l’était modérément dans les agglomérations de taille
moyenne et les zones périphériques autour des principales grandes villes et il n’était
que légèrement ralenti dans ces très grandes agglomérations (là où les prix sont les
plus chers). S’il y a une proportion beaucoup plus importante de biens vendus dans les
zones chères, cela faisait mécaniquement augmenter les prix (ou plutôt dans notre cas,
cela laisse croire que les prix ne baissent que très peu). En 2015, le marché s’est
quelque peu débloqué. Cela permet de mettre à niveau les prix avec plus de volume
et donc d’obtenir des statistiques plus fiables. Les nouvelles baisses de taux auraient
dû engendrer une hausse des prix. C’est loin d’être le cas de manière globale.
- Ce ne sont plus les mêmes biens qui sont vendus dans chacun de ces secteurs. Le
marché s’est surtout restreint sur les biens de moins bonne qualité, dans les moins
bons emplacements et il reste plus dynamique sur les biens sans aucun gros défaut et
avec un très bon emplacement. Cet « effet qualité » n’est pas repris dans les
statistiques des prix sur une ville, une région ou sur la France entière. C’est donc un
autre facteur aggravant ce biais statistique. Nous verrons qu’en 2016 un autre facteur
viendra fortement modifier la typologie des biens achetés et rendra donc les
comparaisons globales non explicites.
Vous pouvez retrouver quelques exemples des conséquences sur des moyennes de prix dans
notre article « Attention aux statistiques globales sur les prix immobiliers ».
6. 3 TYPES DE BAISSE DES PRIX DIFFERENTES
Début novembre 2013, nous avons publié un article de synthèse sur l’évolution en 2013 des
prix de l’immobilier en France dont le titre est « L’immobilier, ça baisse comment ? ». Nous
avons mis en avant dans cet article les 3 grandes catégories de situation que l’on peut observer
actuellement avec, pour chacune d’entre elles, un ralentissement plus ou moins fort des
ventes et une baisse plus ou moins rapide des prix. Aujourd’hui, ce découpage en 3 zones
distinctes est toujours d’actualité même si les évolutions de ces différentes catégories de
marché ont changé depuis.
Pour rappel, voici l’illustration de ce phénomène avec cette image provenant d’une vidéo
réalisée lors de l’interview du président du site MeilleursAgents.com :
A. LES SECTEURS LES PLUS COTES RESISTENT LE MIEUX
En 2013, les très grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nice, Marseille, etc.) et les coins
spécifiques très recherchés (certains secteurs d’Ile-de-France, certaines villes huppées en bord
de mer ou en région frontalière avec la Suisse ou le Luxembourg) ne souffrent pour le moment
pas trop du ralentissement du secteur immobilier. C’est d’ailleurs pour cela que vous n’en
entendez pas trop parler avant dans les médias (qui restent très centrés sur Paris et les
grandes villes pour leurs informations).
On note toutefois une diminution des volumes de l’ordre de 15 % dans ces secteurs très
recherchés et des baisses de prix pouvant aller jusqu’à 5 % en deux ans (entre mi-2011 et mi-
2013), comme par exemple à Paris et à Nice.
Les périodes d’euphorie où tout se vendait facilement et à n’importe quel prix sont désormais
révolues. Les écarts se creusent davantage entre les biens de très bonne qualité avec un bon
emplacement et ceux qui souffrent de défauts plus ou moins grands. On retrouve peu à peu
un marché un peu plus normal avec des acquéreurs qui étudient bien plus qu’avant le rapport
qualité/prix avant d’acheter et qui se renseignent plus qu’avant, notamment sur tous les frais
liés (charges de copropriété, etc.).
En 2014 et en 2015, presqu’aucune grande ville n’est épargnée par des baisses de prix. Il est
difficile de les chiffrer précisément car elles varient fortement en fonction des quartiers et des
types de bien d’une ville à une autre, mais le mouvement global de correction est bien présent
partout en France.
Nous verrons qu’en 2016, c’est dans ces secteurs que la nouvelle forte diminution des taux
d’emprunt a fini par générer quelques augmentations sur les prix des logements. Et ce sont
également ces zones géographiques qui ont vu les plus fortes hausses des prix en 2017 et en
2018.
B. DES BAISSES PLUS FRANCHES DANS LES VILLES MOYENNES ET LES ZONES
PERIURBAINES
Les villes de taille moyenne et les zones périphériques de ces secteurs recherchés sont bien
plus marquées par le ralentissement du marché immobilier en 2013. La diminution du volume
est plus conséquente (de l’ordre de -25 %) et les réductions de prix sont également plus fortes
(de -5 à -10 % en deux ans).
L’inflation cumulée sur la période mi-2011 à fin 2013 est d’environ 4.1 % : il y a donc une
diminution réelle de la valeur des logements comprise entre -8.75 % et -13.5 % dans ces
secteurs géographiques. Ceci est loin d’être négligeable mais pas encore suffisant pour
compenser les excès nombreux de la bulle immobilière, comme le montrent les graphiques
de Jacques Friggit vus dans le premier chapitre. On peut donc s’attendre à ce que ce
mouvement de correction sur les prix se poursuive dans les années qui viennent.
En 2014 et en 2015, les baisses de prix se sont accentuées dans ces secteurs. Tous les
témoignages des professionnels locaux en donnent des exemples régulièrement. Par endroit,
quand l’offre rencontre à nouveau une demande solvable, cela permet de débloquer en partie
ou totalement le marché et une hausse du nombre de transactions.
Comme nous le verrons ci-dessous, il a fallu attendre 2017 pour que la baisse des prix marque
une pause dans ces zones secondaires et 2018 pour voir quelques augmentations de prix.
C. UNE CHUTE IMPORTANTE EN ZONE RURALE ET DANS LES VILLES

DEPRIMEES ECONOMIQUEMENT
Le contexte n’est pas du tout le même dans la plupart des zones rurales et dans les villes qui
sont économiquement déprimées. Par rapport à 2011, le marché immobilier a vu son nombre
de transactions chuter de près de 40 % dans ces secteurs et les prix ont baissé de 10 à 20 %
entre 2011 et 2013 (soit de -13.5 à -23.15 % en tenant compte de l’inflation).
Il faut noter que dans la plupart de ces endroits, les prix n’avaient pas enregistré de rebond
après la chute de fin-2008 et de 2009. Les prix avaient plutôt stagné en 2010-2011, voire
avaient continué à diminuer légèrement. En cumulé, par rapport au niveau enregistré en 2007
et 2008 et en tenant compte de l’inflation, il n’est pas rare de voir des biens qui valent 30 à 40
% moins cher qu’à cette époque.
En proportion, les ventes dans ces zones géographiques sont de plus en plus faibles. Ainsi, cela
n’impacte que très légèrement les moyennes ou médianes globales sur les prix d’un
département ou d’une région, à cause des changements de structure de l’échantillon
statistique comme vu ci-dessus.
Fin 2018, ce constat reste inchangé pour l’immobilier en zone rurale qui est toujours autant
délaissé au profit des zones plus dynamiques notamment au niveau de l’emploi. Les
corrections sur les prix ayant été fortes dans de nombreuses communes rurales, il n’y a plus
désormais que des corrections légères dans ces zones-là. La partie la plus importante de la
bulle s’est dégonflée en zone rurale. Cela ne veut pas dire que les prix n’y baisseront plus, mais
que si ce mouvement devait se poursuivre, il devrait se faire à un rythme beaucoup moins
rapide pour toutes les communes où les prix ont déjà chuté de plus de 30 % par rapport au pic
de 2007-2008.
D. UNE BAISSE PAR CAPILLARITE QUI ATTEINT DESORMAIS LES CENTRES DES
GRANDES VILLES
La flambée des prix du début des années 2000 a commencé par toucher les centres des
grandes villes et les secteurs les plus recherchés où se concentrent les plus grosses fortunes.
Puis la bulle immobilière s’est généralisée au fil des années pour toucher ensuite les villes
moyennes et enfin n’importe quel endroit en France. Il n’y a eu aucun secteur géographique
qui a été épargné par cette flambée des prix, même si celle-ci s’est produite à des degrés
divers en fonction des lieux. Ne pouvant plus suivre la montée des prix dans les centres villes,
les Français se sont peu à peu éloignés et ont ainsi contribué à faire exploser les prix en
périphérie et cela de plus en plus loin jusqu’en 2007-2008, au sommet de la bulle en Province.
Cette propagation par capillarité se produit désormais dans le sens inverse. Ce sont d’abord
les secteurs les plus éloignés des zones dynamiques qui ont vu leur prix dévisser. Puis des
baisses de prix ont commencé à se faire sentir dans les zones périphériques et les villes
moyennes. Cette diminution des prix a atteint en 2013 et en 2014 les plus grandes villes et
s’est généralisée un peu partout en France en 2015.
Nous verrons par la suite ce qu’il en a été de 2016 à 2018 pour chacune de ces catégories et
comment en tenir compte pour vos projets d’achat ou de vente d’immobilier dans les mois et
années à venir.
7. LES PRIX IMMOBILIERS ELEVES PENALISENT LA MAJORITE DES
FRANÇAIS
Cette forte augmentation des prix des logements pénalise la majorité des Français :
- Pour ceux qui veulent acquérir leur résidence principale, il est de plus en plus difficile de le
faire.
- Pour ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale, il coûte de plus en plus
cher d’en changer (voir notre article : Baisse des prix immobiliers : une bonne affaire pour la
plupart des propriétaires !).
- Pour ceux qui veulent investir, les rendements locatifs sont de plus en plus bas. L’opération
présente donc de moins en moins d’intérêt (comme le montre ce tableau comparatif des
rendements d’un appartement dans les 100 plus grandes villes de France). De plus les risques
de moins-values sont plus importants avec un prix d’achat élevé.
- Pour ceux qui veulent rester locataires, des prix d’achats élevés pour les investisseurs les
contraignent à augmenter les loyers pour conserver un minimum de rentabilité.
Les seuls gagnants sont les particuliers qui vendent pour partir en location ou acheter un
logement d’une valeur inférieure avec cette hausse des prix. Les gagnants sont également les
multipropriétaires qui vendent plus de biens qu’ils n’en achètent et tous les intermédiaires
(banques, agents immobiliers, notaires, etc.).
Certains économistes avancent même l’idée que les prix élevés des logements sont un frein
important à la compétitivité des entreprises françaises, notamment par rapport à l’Allemagne.
En effet, comme il coûte beaucoup plus cher de se loger en France, les Français ont besoin de
salaires beaucoup plus élevés qu’en Allemagne pour vivre de la même manière. Et cela juste
à cause du coût des logements. Du coup, les entreprises françaises doivent faire payer plus
chers leurs produits à l’exportation pour pouvoir payer ces niveaux de salaire.
II. DE NOUVELLES HAUSSES DE PRIX DE 2016 A 2018
Dans les paragraphes suivants, nous allons faire un point plus spécifique sur l’évolution
récente de 2016 à 2018. Il y a en effet eu des changements importants de tendance à partir
de 2016. Nous verrons tout d’abord que les volumes des ventes dans l’immobilier ancien se
sont fortement redressés jusqu’à atteindre et conserver des niveaux records. Ceci est dû en
très grande partie aux taux de crédit immobilier qui ont atteint et conservent un niveau record
par le bas eux aussi. Enfin, nous verrons comment cette accélération de la baisse des taux et
ces retournements de tendance au niveau des transactions ont impacté les prix de
l’immobilier dans différents secteurs géographiques.
1. DES VOLUMES DE VENTES RECORDS APRES UN DECOLLAGE EN

2016
A partir de la fin du printemps 2015, le marché immobilier commence à se relancer avec un

déblocage progressif des ventes de logements anciens. Cela provient principalement des
niveaux des taux de crédit immobilier qui sont descendus pour la première fois sous les 2.00
% en moyenne. La remontée des ventes sur un an glissant s’est faite de mois en mois à partir
de mi-2015 pour atteindre depuis fin 2016 des niveaux aussi importants qu’aux précédents
pics de 2006 et début 2012. Il faut néanmoins tenir compte du fait que depuis ces années, le
nombre de logements en France a augmenté ainsi que la population. Le taux de rotation des
biens immobiliers anciens reste donc légèrement inférieur à ces hauts niveaux précédents à
ce moment-là.
Mais la remontée des ventes ne s’arrête pas là. En 2017, la dynamique du marché s’emballe,
les transactions dans l’ancien sont de plus en plus nombreuses, soutenus notamment par des
taux qui sont désormais passés sous les 1.50 % en moyenne avec un record pour le taux moyen
à 1.31 % en novembre 2016.
Ce graphique communiqué par l’INSEE (chiffres des notaires), montre que les volumes de
ventes dans l’ancien ont été bien plus élevés en 2017 et que cela s’est maintenu à ce niveau
très élevé en 2018 :
Avec 956 000 transactions dans l’ancien sur un an glissant à fin septembre 2018, le niveau des
ventes reste en effet très élevé. L’INSEE précise néanmoins qu’en tenant compte du fait que
le nombre total de logements en France augmente en moyenne de 1 % par an, on a retrouvé
un niveau de ventes équivalant à celui observé au début des années 2000. Alors que ce
graphique laisse à penser qu’il est nettement supérieur. En réalité, le taux de vente du parc
de logements est le même sur les 2 périodes.
2. LE MARCHE IMMOBILIER DIT MERCI AUX TAUX DE PRET

IMMOBILIER HYPER BAS
D’habitude, une baisse non négligeable des taux d’emprunt entraîne une hausse des prix de
l’immobilier. En redonnant une capacité supplémentaire d’achat pour une même mensualité
et une même durée, une baisse des taux d’intérêt permet aux acquéreurs d’avoir un budget
un peu plus élevé. C’est donc un facteur qui peut conduire les prix à augmenter.
Les records historiques enregistrés mois après mois sur les taux moyens obtenus sur les crédits
immobiliers jusqu’au milieu de l’année 2015 ont plutôt permis de limiter la baisse des prix.
Mais c’est tout juste suffisant pour stopper la spirale baissière ou provoquer quelques hausses
dans les endroits très recherchés. C’est pour dire si ce mouvement de dégonflement de la
bulle immobilière était robuste.
Il a fallu attendre 2016 pour que ces baisses de taux qui se sont poursuivies pour que cela
commence à tirer les prix de l’immobilier vers le haut. Nous y reviendrons ci-dessous,
notamment sur le caractère très hétérogène de ces hausses de prix.
Alors que les taux des prêts immobiliers étaient déjà très bas par rapport aux années passées
à la fin de l’année 2015 (ils ont fini l’année 2015 à 2.20 % après un record à 1.99 % en juin
contre un peu plus de 3.00 % fin 2013), ils ont diminué mois après mois depuis janvier 2016
pour atteindre 1.31 % en novembre 2016 ! C’est le dernier record en date. Depuis les taux
sont restés un peu au-dessus de ce niveau-là et en sont encore très proches.
Pour rappel, un consensus semble se dessiner sur le fait, qu’à tous autres paramètres
équivalents, une baisse de taux de 100 points de base (par exemple de 2.50 % à 1.50 %)
équivaut à une baisse de prix de l’ordre de 8 %. Autrement dit, les prix pourraient, en
théorie, augmenter de 8 % lors d’une baisse de taux de 100 points de base pour que l’effort
d’achat soit similaire.
En outre, les banques ont peu à peu relâché ces dernières années leurs critères très stricts
d’octroi des prêts immobiliers. Elles sont moins exigeantes sur le niveau de l’apport personne,
prêtent plus facilement sur des durées longues (de 25 à 30 ans), etc.
Néanmoins, les écarts entre les taux moyens et les meilleurs taux restent toujours importants.
Il y a en moyenne environ 40 points de base d’écart sur une même durée de remboursement.
De quoi créer des différences non négligeables au niveau de la capacité d’achat. Il est donc
très important de bien soigner son profil d’emprunteur. Vous trouverez tous nos conseils pour
cela dans notre article 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de crédit immobilier.
Ces écarts permettent pour les meilleurs dossiers d’obtenir plusieurs milliers d’euros
supplémentaires pour une même mensualité et une même durée d’endettement, ce qui
permet parfois de faire la différence pour votre projet. Vous pouvez retrouver les niveaux des
taux moyens et des meilleurs taux en fonction de la durée d’emprunt sur notre page de suivi
des taux immobiliers.
Ces taux historiquement bas sur l’ensemble des années 2016 à 2018 ont évidemment joué un
rôle important dans l’évolution des prix puisqu’ils ont freiné la baisse dans les secteurs les
moins cotés et qu’ils ont provoqué un retour des hausses de prix dans certains secteurs très
prisés dès 2016 avant de provoquer une hausse généralisée mais d’une intensité différente en
2017-2018. Il ne fait aucun doute que sans ces taux aussi bas, les volumes de ventes auraient
été beaucoup plus mauvais et les hausses de prix beaucoup plus rares.
3. EVOLUTION DES PRIX DEPUIS 2016
Il aura fallu attendre de nombreux trimestres avec des taux historiquement très bas pour
revoir des hausses de prix de l’immobilier conséquentes et une euphorie au niveau des
volumes de transactions.
En effet, après avoir touché le point bas (jusqu’ici) au niveau des moyennes pour les taux de
crédit immobilier en novembre 2016 à 1.31 %, les taux ont commencé à remonter
progressivement pendant quelques mois et à partir de ce moment-là on observe une forte
accélération dans l’augmentation des transactions sur 12 mois glissants. C’est en effet à partir
de fin 2016 que la courbe des ventes s’envole comme le montre ce graphique de l’INSEE :
Nous avions vu qu’en 2016, les prix ont commencé à augmenter légèrement dans les zones
recherchées tout en restant inférieures à ce qu’elles auraient pu être étant donné l’ampleur
de la chute des taux d’emprunt et que pour les autres secteurs, les baisses de prix ont peu à
peu disparu au fil du temps. Fin 2016, cela était toujours le cas comme le montrent les chiffres
de l’INSEE pour le 4ème trimestre 2016 :
- Une hausse moyenne de 1.6 % pour les appartements sur un an qui provient
principalement des 4.3 % de hausse à Paris pour faire +3.0 % en Ile-de-France sur un
an, mais seulement +0.4 % en Province.
- Une hausse moyenne de 1.4 % pour les maisons sur un an avec +1.7 % pour l’Ile-de-
France et +1.4 % pour la Province.
On voit donc qu’en dehors de Paris et de quelques rares villes très recherchées, les hausses
de prix des logements anciens sont restées très contenues malgré ce contexte de taux au
plancher pendant plusieurs mois.
Les fortes augmentations des prix dans les très grandes villes et les augmentations modérées
ailleurs ne sont apparues dans les chiffres que durant les premiers trimestres de 2017 comme
le montrent ces chiffres de l’INSEE :
Il aura fallu quelque temps pour que la forte baisse des taux conduise à un ajustement des
prix à la hausse.
Ces tendances d’accélération de hausses de prix se sont confirmées en 2018, notamment au

niveau des grandes agglomérations très dynamiques et recherchées (Paris, Lyon ou encore
Bordeaux notamment).
Voici comment a évolué ces dernières années l’indice des prix de l’immobilier ancien des
notaires et de l’INSEE :
Ces courbes ne tiennent pas compte de l’inflation. Ce qui atténue l’ampleur de la baisse des
prix durant la période 2012 à 2016. De même, en tenant compte de l’inflation qui a atteint à
nouveau 2 % ces derniers trimestres, cela laisse à penser que les hausses de prix de ces
dernières années sont plus fortes qu’en réalité.
Il aurait été vraiment intéressant d’avoir les courbes de l’évolution de cet indice des prix en
variation net d’inflation afin d’observer d’une manière plus réaliste l’évolution du coût d’un
bien immobilier ancien en France.
Dans son dernier communiqué du 29 novembre 2018, l’INSEE donne les derniers chiffres pour
cet indice des prix et les dernières variations :
Les prix définitifs les plus récents sont ceux du 1er trimestre 2018 avec une augmentation
moyenne de 2.9 % pour l’ensemble du marché de l’ancien en France. La hausse est tirée par
les appartements avec +3.8 % en un an alors que les prix des maisons n’augmentent « que »
de 2.3 % à la même période.
Vous pouvez voir sur les chiffres semi-définitifs du 2ème trimestre et provisoires du 3ème
trimestre que le niveau d’augmentation reste à peu de chose près le même.
Ces moyennes cachent de fortes disparités aussi bien en Ile-de-France que dans les autres
régions. Sur un an, les prix des appartements ont augmenté de 7.2 % à Paris (chiffres semi-
définitifs du 2ème trimestre 2018), de 4.9 % sur l’ensemble de l’Ile-de-France avec +3.7 % en
Petite Couronne et +0.9 % en Grande Couronne.
En Province, la hausse moyenne des appartements est de 2.0 %, soit un niveau proche de
l’inflation actuelle. Mais cette moyenne est tirée par le haut par des grandes villes comme
Lyon (+7.8 %) ou par le bas par des villes comme Marseille (+0.9 %).
Pour les maisons, le constat est le même. Pour une moyenne de +2.5 %, il y a par exemple des
hausses de 3.7 % sur l’agglomération de Lille » mais une moyenne de +1.1 % sur l’ensemble
des Hauts-de-France.
Suivez tous nos articles sur les prix de l’immobilier à partir de cette page de synthèse.
4. DES TAUX BAS NE SIGNIFIENT PAS UN BON MOMENT POUR
ACHETER DE L’IMMOBILIER
Malgré ce que peuvent tenter de vous faire croire certains, ce n’est pas parce que les taux
d’emprunt sont très bas que c’est un bon moment pour acheter de l’immobilier. Le niveau des
taux ne conditionne qu’une partie de la capacité d’achat immobilier des ménages et reste bien
moins impactant que le niveau des prix.
Pour vous le démontrer, voici une série de graphiques qui illustrent à quel point ces taux, qui
n’ont jamais été aussi bas, n’ont qu’une faible influence sur votre capacité d’achat. Seule une
véritable baisse des prix permettrait à celle-ci de faire un bond et de redonner la capacité à
bon nombre de Français de pouvoir acheter leur logement.
Tout d’abord, voici l’évolution depuis 1965 du pouvoir d’achat immobilier des ménages
d’après les travaux de Jacques Friggit que vous pouvez retrouver ici :
Les effets cumulés des premières baisses des prix et de l’importante baisse des taux depuis
début 2012 n’ont permis qu’un faible gain en pouvoir d’achat immobilier par rapport aux
années passées. On reste à des niveaux assez bas par rapport à la tendance historique et
notamment très loin du niveau observé il y a à peine 12 ans (alors même que le taux moyen
en 2005 était plutôt de l’ordre de 3.50 % contre environ 1.50 % en 2018)…
Une autre source (le Crédit Logement CSA) montre cela avec un graphique qui reprend
l’évolution du coût relatif d’un achat en années de revenu. Il est en novembre 2018 plus
coûteux d’acheter un logement en nombre d’années de revenu que durant la plupart des
périodes des années précédentes avec 4.70 années de revenus (le record est à 4.84, il a été
égalé il y a quelques mois). On est revenu sur les sommets de 2007 (4.75 années de revenus,
ancien record historique) ou qu’en 2010-2011 (entre 4.6 et 4.7 années de revenus). Les
hausses de 2016 par rapport à 2015 malgré des baisses de taux et des prix quasi-stables
proviennent du fait qu’il y a un retour important des primo-accédants qui ont des revenus plus
faibles et qui doivent toujours faire des efforts très importants pour devenir propriétaire. Pour
2017, on observe directement l’impact cumulé d’une hausse des prix et d’une hausse des taux.
En 2018, une légère baisse des taux et des prix qui augmentent moins vite ont permis de
stopper la forte hausse de 2017.
5. UNE REPRODUCTION PARFAITE DU SCHEMA D’EVOLUTION D’UNE

BULLE SPECULATIVE
Ces évolutions de prix et de taux peuvent se traduire autrement. Notamment par l’évolution
du nombre d’années nécessaire à l’achat d’un même logement avec la même capacité de
financement dans le temps :
Rendez-vous compte, il faut aujourd’hui encore 20.2 années pour acheter le même logement
que l’on pouvait acheter en moins de 15 ans avant 2000 et cela avec la même mensualité de
remboursement d’un prêt immobilier en part de son revenu disponible. Ce graphique est bien
la preuve que la bulle immobilière française est bel et bien en train d’éclater dans le plus grand
silence. Prises dans leurs ensembles, les améliorations sur les conditions de prix et de taux
permettent de rendre l’achat immobilier en 2017 et en 2018 beaucoup moins risqué que sur
ces 13-14 dernières années. Il est stable depuis plusieurs trimestres. On est cependant encore
loin de la situation idéale et d’un retour à une moyenne proche de 15 ans.
Il n’y a donc aucune raison de vous précipiter pour acheter votre résidence principale. Les taux
ne baissent actuellement plus vite et les prix sont remontés parfois assez fortement. Si les taux
devaient repartir à la hausse, cela viendrait tirer les prix à la baisse. N’acheter donc que si les
conditions sont réunies pour vous personnellement (notamment lorsque vous savez que vous
conserverez suffisamment longtemps cette résidence principale pour qu’elle vous coûte
moins chère au final qu’une location équivalente ou lorsque les chiffres sont suffisamment
bons pour atteindre vos objectifs pour du locatif) avant de choisir le meilleur moment pour
acheter par rapport aux conditions extérieures. Nous allons aborder dans les prochains
chapitres les tendances et les changements pour le marché immobilier en 2019.
La courbe de l’évolution de la durée d’emprunt permettant d’acheter un même logement suit,

jusqu’à présent, toutes les étapes classiques de l’évolution d’une bulle spéculative, (ce qui est
encore plus marqué en Province qu’à Paris et en Ile-de-France) :
Comparez cette courbe qui représente les différentes étapes de développement et
d’éclatement d‘une bulle spéculative à l’évolution de la précédente courbe sur les efforts à
produire en matière de durée d’emprunt pour acheter un même bien immobilier. Les
similarités sont très frappantes ! Difficile aujourd’hui de dire si nous sommes déjà dans la
période « désespoir » (Despair) ou encore dans la phase de « capitulation », même si on
semble encore loin d’avoir des logements bon marché par rapport aux revenus et aux
conditions de financement.
Seul l’avenir nous dira si les futures évolutions continueront dans cette direction ou si le
dégonflement de la bulle immobilière française se fera autrement. En attendant, toutes les
étapes sont respectées jusqu’à celle de « capitulation ». Rendez-vous dans quelques années
pour savoir si l’éclatement de la bulle immobilière se sera terminé comme le laisse envisager
cette courbe.
III. LES CHANGEMENTS POUR L’IMMOBILIER EN 2018
Différents changements vont affecter le marché immobilier en 2019. Certains peuvent

profondément changer les comportements des différents intervenants sur les différents
marchés immobiliers (acheteurs, vendeurs, investisseurs, institutionnels, etc.). Faisons donc
un point sur les principaux changements notables pour l’immobilier en 2019 et leurs possibles
conséquences.
1. REDUCTION PROGRESSIVE DE LA TAXE D’HABITATION POUR 80 %

DES HABITANTS : ACTE 2
Comme il l’avait annoncé lors de sa campagne présidentielle, Emmanuel Macron a confirmé

la suppression progressive de la taxe d’habitation pour 80 % des Français. L’objectif est
d’arriver à une suppression totale à partir de l’année 2020. Cela se mettra en place par des
réductions d’un tiers chaque année à partir de 2018.
Ainsi, dès 2018, 80 % des ménages français ont bénéficié d’une taxe d’habitation avec une
réduction de 30 % par rapport à celle de 2017 (à taux de prélèvement constants des
collectivités). En 2019, de nouvelles réductions verront le jour avec une décote de 65 % qui
sera appliqué par rapport aux montants de 2017 de taxe d’habitation des ménages éligibles à
cette réduction. Enfin, en 2020, 80 % des Français ne paieront plus du tout de taxe
d’habitation.
Le seuil pour bénéficier de ces allégements puis de cette suppression est de 27 000 € de
revenu fiscal de référence pour une personne seule, puis de 8 000 € par demi-part
supplémentaire jusqu’à 2 parts et enfin de 6 000 € supplémentaires pour chaque demi-part
en plus.
Par exemple, cela donne une limite à 55 000 € par an pour un couple avec 2 enfants (soit
environ 4 583 € par mois).
Il y a également la mise en place d’un dégrèvement dégressif pour ceux qui se situent juste
au-dessus de ces plafonds afin de ne pas créer d’effet de seuil pénalisant.
Pour en savoir plus, découvrez notre article détaillé sur la suppression progressive de la taxe
d’habitation à partir de 2018.
2. HAUSSE DES TAXES SUR L’ASSURANCE DE PRET IMMOBILIER
Comme nous l’avons expliqué dans notre article « Mieux vaut changer d’assurance de prêt
immobilier avant 2019 », le gouvernement a décidé d’étendre une taxe de 9 % à l’ensemble
de la prime versée par l’emprunteur alors que jusqu’à présent elle n’était prélevée que sur
une petite partie de celle-ci. Ces sommes récoltées serviront notamment à soutenir les
projets d’Action Logement.
Les assureurs et les contrats de groupe des banques vont donc répercuter en 2019 ces
hausses sur leur tarif d’assurance emprunteur. Les prix vont donc augmenter plus que
d’habitude en début d’année. Une mauvaise nouvelle pour ceux qui vont souscrire un prêt
immobilier à partir de 2019 ou pour ceux qui veulent en changer à partir du 1 er janvier 2019.
Si vous en avez la possibilité (contrat de moins d’un an ou date anniversaire proche), il ne

vous reste plus que quelques jours pour changer d’assurance de prêt immobilier sans subir
ces hausses de prix supplémentaires.
3. LA LOI ELAN
Parmi les changements majeurs à attendre à partir de 2019 (beaucoup sont même
applicables depuis fin novembre 2018) pour l’immobilier et le logement, il faut regarder du
côté du projet de loi ELAN pour Evolution du Logement, de l’Aménagement et du
Numérique. Ce grand projet global se découpe en 4 axes majeurs :
A. CONSTRUIRE PLUS, MIEUX ET MOINS CHER
Pour cela, les dispositifs visent à utiliser différents leviers :
- Le développement de projets partenariaux d’aménagement (PPA) entre l’Etat et les

collectivités locales et de grandes opérations d’urbanisme (GOU).
- La mobilisation du foncier
- La transformation de bureaux en logements
- La simplification des normes et des procédures d’urbanisme et la dématérialisation
des demandes de permis de construire
- La simplification de l’acte de construire, par exemple, en introduisant la possibilité de
construire des logements évolutifs ou réversibles pour l’accueil de personnes en
situation de handicap
- L’amélioration du traitement de contentieux de l’urbanisme, en renforçant par
exemple la lutte contre les recours abusifs.
B. EVOLUTIONS DU SECTEUR DU LOGEMENT SOCIAL
Les principales mesures prises sont les suivantes :
- La restructuration du secteur, par des regroupements ou des fusions entre

organismes HLM, avec l’objectif de mutualiser les ressources, pour une meilleure
utilisation des aides publiques.
- L’adaptation des conditions d’activité des organismes de logement social,
notamment en élargissant leurs compétences et en favorisant la vente de logements
HLM.
C. REPONDRE AUX BESOINS DE CHACUN ET FAVORISER LA MIXITE SOCIALE
Ceci sera fait par :
- Le soutien à la mobilité, notamment par la création d’un bail mobilité dans le parc
privé et l’instauration d’un mécanisme d’examen de l’occupation des logements HLM
- L’aide à la mixité sociale, notamment en instaurant un dispositif de cohabitation
intergénérationnelle solidaire, en donnant un statut à l’habitat inclusif et en
améliorant la prévention des expulsions.
- L’amélioration des relations entre locataires et les bailleurs, en assurant une plus
grande transparence dans l’attribution des logements sociaux.
D. AMELIORER LE CADRE DE VIE
Cette dernière partie regroupe différentes mesures :
- La revitalisation des centres-villes. Par exemple : création d’un nouveau contrat dans
le cadre d’une opération de revitalisation du territoire (ORT)
- La rénovation énergétique
- La lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil
- La lutte contre l’occupation illicite de domiciles et de locaux à usage d’habitation
- L’amélioration du droit des copropriétés
- La dynamisation du secteur du logement. Par exemple : création d’un bail conclu à
l’aide d’outils numériques.
- La simplification du déploiement des réseaux de communications électroniques à
très haute capacité.
Pour en savoir plus à ces sujets, consultez la synthèse réalisée par l’ADIL.
4. CHANGEMENT AU NIVEAU DU CALCUL DE L’APL DE LA CAF
Suite au passage au prélèvement à la source, le gouvernement a prévenu que les modalités

de calcul du montant des APL (les aides personnalisées au logement) seront modifiées en
2019.
Initialement prévu pour le mois de janvier 2019, ce changement n’aura finalement lieu qu’à
partir du 1er avril 2019. Le montant des aides sera à partir de cette date calculé à partir de
vos revenus actuels et non plus sur vos revenus d’il y a 2 ans.
Pour les 6.5 millions de Français qui perçoivent des APL, cela peut engendrer des
changements plus ou moins importants en fonction des évolutions de revenus qui ont eu
lieu entre 2017 et 2019.
Le gouvernement a estimé pouvoir économiser ainsi 1 milliard d’euros dès 2019 (contre 1.3
milliard si la modification avait eu lieu dès le 1er janvier). Ce qui laisse supposer à de fortes
baisses d’APL pour de nombreux allocataires à partir du 1er avril 2019.
5. PAS DE MODIFICATION POUR LE PTZ OU LA LOI PINEL
Après des modifications importantes à la fin de l’année 2017, les dispositifs principaux
d’aides à l’achat immobilier que sont le prêt à taux zéro (PTZ) et la défiscalisation en loi Pinel
ne devraient pas connaître de variations importantes en 2019. Les conditions devraient
rester les mêmes qu’en 2018.
- Pour l’achat de sa résidence principale : l’acquéreur peut bénéficier d’un prêt à taux
zéro d’un montant qui varie en fonction du montant de son achat et du lieu de celui-
ci. Par rapport à 2017, il y a des restrictions sur les bénéficiaires de cette aide à
l’achat immobilier aussi bien sur les logements neufs que sur les logements anciens
avec travaux. Découvrez tous les détails dans notre dossier sur le prêt à taux zéro en
2018 et en 2019.
- Pour un investissement immobilier locatif dans le neuf : l’investisseur peut

bénéficier d’un dispositif de réduction d’impôt qui sera proportionnel au prix de son
achat, à son lieu et à sa durée d’engagement pour une mise en location à un loyer
modéré. Retrouvez toutes nos explications sur l’investissement défiscalisé en loi
Pinel.
IV. COMMENT VONT EVOLUER LES TAUX DES CREDITS
IMMOBILIERS EN 2019 ?
Pour tous ceux qui souhaitent acheter prochainement, il est intéressant d’étudier comment
peuvent évoluer les taux pour les crédits immobiliers ? Quelles sont les tendances pour
l’année 2019 ? Faut-il s’attendre à une baisse des taux ou à une forte hausse ?
1. DES TAUX DEJA TRES TRES BAS
Comme nous l’avons vu ci-dessus, les taux d’intérêt pour des financements de maison ou
d’appartement n’ont jamais été aussi bas qu’en fin d’année 2016. Ils ont battu tous les records
en novembre 2016 avec un taux moyen à 1.31 %. Du jamais vu ! Sur la fin de l’année 2016 et
le 1er trimestre 2017, les taux pour l’immobilier ont augmenté d’environ 25 à 30 points de
base et se sont ensuite stabilisés entre 1.55 et 1.60 % avant de rebaisser un peu en 2018. Ils
sont aujourd’hui à 1.44 % en moyenne. Autant dire qu’emprunter (ou renégocier son prêt) n’a
jamais été aussi bon marché que ces dernières années. Découvrez quelle est la meilleure
banque pour votre crédit immobilier.
Pour rappel, voici l’allure de l’évolution des taux de crédit immobilier sur plusieurs années, la
tendance est claire :
En conséquence, il est peu probable que les taux baissent fortement en 2019. Il y a même
quelques risques pour une augmentation limitée des taux en 2019. Comme nous l’indiquons
dans notre article sur les tendances pour les taux immobiliers en 2019, le scénario le plus
probable est celui d’une poursuite de ces taux très bas tout au long de l’année 2019. La
remontée ne pourra être que très lente et progressive et le moment ne semble pas très
propice à cela dès 2019.
2. LA DETTE FRANÇAISE SE NEGOCIE TOUJOURS BIEN
L’un des principaux risques qui pourrait faire remonter fortement les taux pour des crédits
immobiliers en France est celui qui pèse sur le niveau de confiance que placent les
investisseurs dans la dette française. Cela se ressent notamment au niveau de l’évolution de
l’OAT 10 ans de la France. C’est l’indice du taux auquel s’achète la dette française sur les
marchés financiers. En 2016, cet indice était excellent, en 2017 et en 2018 il est resté très bon.
Voici l’évolution ces derniers mois de l’OAT 10 ans :
Le niveau moyen pour 2018 apparaît plus haut que celui de 2016, mais si l’on prend plus de
recul sur l’évolution des OAT pour la France, on se rend compte que l’on reste à des niveaux
historiquement bas :
Si demain, la dette de la France est jugée moins qualitative et est donc moins demandée, ce
taux de l’OAT 10 ans risque d’augmenter. C’est ce qui s’est produit dans tous les autres pays
européens en difficulté économique (Grèce, Espagne, Italie, etc.). L’écart entre l’OAT 10 ans
de la France et celui de ces autres pays est actuellement très important. Il pourrait être réduit
dans les mois ou années qui viennent si l’économie française ne se redresse pas.
Même si les taux de crédits immobiliers ne sont pas directement impactés par l’évolution de
l’OAT 10 ans, cela donne néanmoins la tendance pour les emprunts sur du long terme. Les
taux pour les crédits immobiliers pourraient donc grimper avec un décalage de quelques
semaines à quelques mois. Et dans ce scénario-là, il ne fait aucun doute que les légères hausses
de prix actuelles se traduiraient par un retour de la baisse des prix.
3. ET SI LA BCE REMONTE CES TAUX DIRECTEURS ?
Alors que la Fed augmente régulièrement ses taux directeurs depuis 3 ans désormais et qu’elle
les a remontés de 0.25 % à 2.25 % à ce jour, la BCE vient seulement de stopper ces rachats
d’actifs. La banque centrale européenne n’envisage pas de hausse de taux « avant l’été
2019 ». Etant donné les évolutions économiques récentes en France ou dans le reste de
l’Europe, il semblerait même que la tendance soit plutôt à un report encore ultérieur d’une
première petite hausse de taux pour la BCE.
Les taux de crédit immobilier en France ont donc de quoi voir venir avant de subir des hausses
régulières à chaque changement de la BCE. Il se peut même que nous ne voyions pas dans les
prochaines années de véritable augmentation des taux. Regardez ce qui se passe au Japon
depuis de nombreuses années. Une fois que l’on a mis en place des taux très bas, il est très
difficile d’en sortir.
Il faudra néanmoins surveiller les décisions de la BCE en 2019 et son analyse de la situation
économique. Si elle décide d’accélérer son retour à une politique monétaire moins
intéressante, cela pourrait entraîner une augmentation plus rapide que prévue des taux
d’intérêt pour des achats immobiliers. Nous ne manquerons pas de surveiller cela
régulièrement, notamment dans nos analyses régulières de l’évolution des taux et des
prévisions.
4. DES TAUX ENCORE TRES BAS TOUTE L’ANNEE 2019 ?
Les taux d’intérêt pour des crédits immobiliers devraient donc rester très bas en ce début
d’année 2019 (toujours un peu en-dessous des 1.50 % en moyenne). Cette tendance pourrait
se poursuivre tout au long de l’année avec quelques fluctuations légères à la hausse comme à
la baisse. Les probabilités d’assister à une forte hausse ou une forte baisse des taux
immobiliers (plus de 50 points de base) sont minimes. Les marges à la baisse sont réduites et
l’économie ne supporterait un relèvement trop rapide des taux d’intérêt, surtout après une
très longue période d’argent presque « gratuit ». Comme pour 2018, la progression à la hausse
des taux en 2019 ne pourra se faire qu’à la marge. Dans le cas contraire peu probable, il faudra
alors s’attendre à un très important blocage des transactions immobilières avant que cela ne
débouche plusieurs mois après sur des baisses conséquentes des prix des maisons et des
appartements.
Quoi qu’il en soit, l’évolution des prix sera influencée par cette évolution des taux. Avec des
taux qui restent stables, les prix resteront globalement stables (sauf dans les secteurs reculés
ou sinistrés). Si les taux augmentent fortement, les prix baisseront de manière très rapide.
Pour un acquéreur, il n’est donc pas important de se soucier de cette possible hausse des taux,
d’autant plus que nous avons vu ci-dessus qu’il était préférable d’avoir des prix bas et des taux
élevés que l’inverse, car ce sont les prix qui impactent le plus le coût d’un achat.
Plus vous avez d’apport personnel et plus vous avez intérêt à ce que les taux augmentent. Cela
réduirait le budget des autres acquéreurs qui ont moins d’apport et vous aurez donc moins de
concurrence pour les biens dans votre budget. Ce qui se traduirait par de meilleures
négociations possibles.
Pour retrouver nos dernières informations sur les taux, retrouvez toutes les évolutions sur les
taux immobiliers avec notamment nos articles mensuels de synthèse sur les changements sur
le marché du prêt immobilier. Vous pouvez également voir en un coup d’œil les possibilités
sur différentes durées en termes de taux immobiliers moyens et de meilleurs taux actuels ici.
V. QUELLE EVOLUTION POUR LES PRIX DE L’IMMOBILIER
EN 2019 ?
Alors, comment vont évoluer les prix de l’immobilier dans les différents marchés immobiliers
français ? Faut-il s’attendre à de nouvelles baisses plus importantes dans les zones moins
dynamiques, une stagnation des prix ou encore à quelques hausses assez localisées en 2019 ?
1. LA PERCEPTION DES PRIX IMMOBILIERS TROP ELEVES RESTE

FORTE
A. BEAUCOUP DE DIFFICULTES POUR ACHETER DE L’IMMOBILIER

ACTUELLEMENT
Depuis plusieurs années, il est devenu très difficile pour la majorité de la population de devenir
propriétaire. Les revenus ne suffisent plus pour acheter un logement. Même ceux qui
bénéficient de bons revenus sont contraints de s’éloigner des centres d’activités ou de réduire
la taille et la qualité du logement acheté. La disparition progressive des primo-accédants est
un signe très révélateur de cette situation. Sans primo-accédant, c’est toute la chaîne de Ponzi
immobilière qui s’effondre. La chute des taux et l’amélioration des aides comme le PTZ+ ont
permis d’inverser cette tendance depuis 2 ou 3 ans, mais est-ce durable ?
La notion d’un parc immobilier trop cher s’est donc peu à peu répandue depuis plus de 10 ans.
Ces logements trop chers à l’achat comme à la location sont un frein à la compétitivité de
l’économie française, notamment pour ses exportations.
La diminution en euros constants de 10 % des prix des logements entre fin 2011 et fin 2015 a
été partiellement, voire entièrement gommé par les hausses de prix enregistrées entre mi-
2016 et 2017. En 2018, les fortes hausses de prix ont continue, principalement dans les
grandes agglomérations. De plus, la chute des taux de près de 200 points de base sur la même
période (fin 2011 à fin 2016) s’est arrêtée et les taux sont stables depuis. Ces difficultés qui
avaient diminué pendant quels temps sont en train de réapparaître progressivement.
B. EFFETS DES PREMIERES BAISSES DE PRIX
Après près de dix années de hausses importantes des prix, beaucoup de personnes ont oublié
que l’immobilier est comme tout marché : cyclique. Chaque cycle de hausse est suivi d’un cycle
de baisse. Généralement, plus le cycle de hausse a été long et important, plus celui de baisse
le sera.
L’année 2009 a donc marqué un premier rappel sur les possibilités d’une baisse importante
des prix. Pour ceux qui ne suivaient pas l’évolution du marché de près, il n’était pas possible
de voir que les mouvements de chute des ventes et de baisse des prix avaient commencé
avant la faillite de la banque Lehman Brothers et le début de la crise financière et économique.
Le rebond de 2010-2011 est donc apparu comme normal après le choc financier. C’est cette
étape qui est appelée « Retour à la normale » sur la courbe d’évolution d’une bulle
spéculative. Après une première baisse mesurée les prix remontent : tout le monde pense que
c’est un juste retour au niveau auquel ils auraient dû être sans la crise précédente.
Seulement, lorsque les prix repartent assez rapidement à la baisse et que cela s’installe dans
le temps, cela fait prendre conscience qu’une baisse importante est envisageable et à ce
moment-là, les comportements changent radicalement.
Dans notre article sur la psychologie lors d’un achat immobilier, on explique pourquoi « la
baisse des prix entraînera de nouvelles baisses de prix » et inversement, comment la hausse
a entrainé la hausse.
Pour résumer, voici les principaux raisonnements tenus :
- Lorsque les prix augmentent : la peur de ne plus pouvoir acheter si cela devient trop
cher, l’attirance des plus-values, l’urgence d’acheter avant que le prix n’augmente
encore, un sentiment de pénurie peu propice à la négociation (tout le monde en veut,
pas assez d’offres), etc.
- Lorsque les prix baissent : de l’attentisme (pourquoi se précipiter si demain c’est moins
cher), des risques avérés (perte d’argent en cas de revente rapide forcée), on négocie
beaucoup plus, etc.
La manière dont on aborde psychologiquement son achat immobilier dépend donc fortement
de l’idée que l’on se fait de l’évolution actuelle et future des prix.
C. REFUS D’ACHETER N’IMPORTE QUOI A N’IMPORTE QUEL PRIX
Dans un marché qui a connu plusieurs périodes de baisse sur ces 10 dernières années, la
notion de risques lors d’un achat est beaucoup plus présente qu’au début des années 2000.
Les acquéreurs prennent conscience :
- des risques de moins-values potentielles, surtout s’ils sont amenés à devoir revendre
rapidement (moins de 5 ans).
- de la possibilité de patienter pour trouver un bien qui correspond davantage à leurs
besoins et à leurs critères.
Ainsi, les biens trop éloignés des centres d’activité et ceux présentant le plus de défauts sont
les premiers à perdre fortement de la valeur. Les acquéreurs potentiels se désintéressent de
ce type de logement. Les prix de ces types de logements doivent donc fortement diminuer
pour se vendre. C’est ce qu’on observait en 2014 et 2015. En 2016, ce sont ces secteurs qui
ont vu des prix continuer à diminuer et c’est là aussi que les hausses de 2017 et de 2018 ont
été les plus faibles.
Les acquéreurs deviennent alors beaucoup plus sélectifs et patients. Rien ne les pousse à
acheter rapidement.
Dans l’article « Baisse des prix : faut-il attendre pour acheter sa résidence principale ? », nous
démontrons qu’une légère baisse des prix suffit à compenser le loyer payé en attendant. Non
seulement le prix du bien baisse, mais tous les frais liés également (frais de notaire, frais
d’agence et surtout les coûts du financement). Ainsi, dans notre exemple, si on envisage une
baisse d’au moins 2 % du prix d’achat du bien visé dans 12 mois, on est gagnant à rester en
location et à attendre pour acheter moins cher dans un an.
D. LES RISQUES DE MOINS-VALUE MODIFIENT LE COMPORTEMENT DES

ACQUEREURS
Lorsque les prix des logements sont élevés, on peut choisir de commencer par acheter petit,
puis en changer au bout de quelques années pour un logement plus grand, jusqu’à atteindre
son objectif réel. C’est un schéma que choisissent ceux qui ne peuvent pas acheter tout de
suite une maison ou un grand appartement.
Seulement cette stratégie n’est valable qu’en période de hausse importante des prix. Elle
permet de profiter des augmentations des prix pour réaliser une plus-value et racheter plus
grand, même si cela coûte plus cher.
Quand la valeur du petit bien acheté baisse, il faut attendre encore plus longtemps pour que
l’achat réalisé soit gagnant par rapport à la location. En période de prix stables, il faut déjà
attendre entre 5 et 20 ans pour qu’un achat soit gagnant par rapport à une location (nous
reviendrons sur ces comparatifs dans un autre chapitre). Alors, en période de baisse, l’attente
peut être très longue et l’option de rester en location et d’épargner est bien souvent la plus
judicieuse.
Le risque avec ce type de « parcours résidentiel » est de se retrouver bloqué dans un logement
trop petit ou trop éloigné sans pouvoir en changer (sauf à revendre pour partir en location).
En effet, si vous achetez cher votre logement en le finançant presque entièrement par un
crédit et que sa valeur baisse, vous pouvez vous retrouver avec un bien dont la valeur est
inférieure à ce que vous devez encore à la banque. On parle de situation de « negative
equity ».
Sur un prêt long (sur 20 ans ou plus), vous ne remboursez que très peu de capital durant les
premières années. Les risques de « negative equity » en cas de revente rapide sont donc très
importants dans un marché en baisse, surtout si vous financez votre achat avec très peu
d’apport.
Pour 2019, le risque principal pour les prix des logements en France reste une hausse des taux,
même modérée. Si cela se reproduit, cela viendra fortement freiner la dynamique actuelle du
marché et si cela dure, cela finira par tirer les prix vers le bas. Ce n’est pas parce que
globalement les prix des logements ont augmenté à nouveau en 2018 que les corrections des
excès sur le marché immobilier sont terminées. La dynamique du marché vit toujours avec
une épée de Damoclès au-dessus de la tête : le risque de hausse des taux.
2. L’IMPACT INEVITABLE DE LA DEMOGRAPHIE SUR LE MARCHE

IMMOBILIER
A. ON DEVIENT VENDEUR NET D’IMMOBILIER VERS 56 ANS
Parmi les nombreux graphiques proposés par Jacques Friggit sur CGEDD.developpement-
durable.gouv.fr, il y en a un très intéressant sur l’évolution du nombre de logements achetés
ou vendus en fonction de l’âge du chef de famille.
On constate que l’âge d’achat commence vers 22 ans pour atteindre un pic à 29 ans et ensuite
décroitre progressivement. La baisse du pourcentage d’achat s’accélère au moment du
passage à la retraite et devient très faible au-delà de 70 ans (courbe bleue).
En ce qui concerne les ventes, elles commencent vers l’âge de 26 ans et restent à un niveau
stable entre 32 et 54 ans. On observe ensuite une forte augmentation des ventes autour de la
soixantaine. Ce taux diminue ensuite jusqu’aux 80 ans du chef de famille, avant d’augmenter
fortement sur la fin de vie (courbe rouge).
Ce qu’il est important d’observer c’est l’évolution de la différence « achat – vente » (courbe
rose). Elle permet de voir qu’à partir de 56 ans on devient plus vendeur qu’acheteur. A noter
toutefois que ces données datent de 2006. Depuis, l’âge de départ à la retraite a été repoussé
de quelques années. Il ne serait donc pas étonnant que cette limite se soit rapprochée des 60
ans environ.
B. LES PREMIERS BABY-BOOMERS PASSENT PROGRESSIVEMENT AU-DELA DE

CETTE LIMITE ET PARTENT EN RETRAITE
Sur la courbe noire du graphique ci-dessus, vous pouvez voir l’évolution du nombre de
ménages par âge du chef de famille. On constate que les premiers baby-boomers (tous ceux
nés entre 1946 et 1950) étaient déjà passés au-delà de cette limite en 2006.
En 2019, cela fait donc plus d’une décennie entière de baby-boomers qui ont plus de 56 ans
(tous ceux nés avant 1960). Il y a donc de plus en plus de vendeurs potentiels pour un nombre
d’acheteurs relativement stable.
Grâce à l’animation disponible sur le site de l’INSEE, il est possible d’observer comment va
évoluer le nombre d’acquéreurs potentiels et le nombre de vendeurs potentiels dans le temps.
En 2006, il y avait 19.21 millions (31.3 %) de « moins de 25 ans », 27.64 millions (45.0 %) de
« 25-57 ans » et 14.55 millions (23.7 %) de « 58 ans et plus ».
Voici le découpage par tranche d’âge en 2016 (l’INSEE ne permet plus d’avoir la précision par
année, nous n’avons pas les données pour 2017 et pour 2018) : 20.16 millions (30.3 %) de
« moins de 25 ans», 28.23 millions (42.4 %) de « 25-57 ans » et 18.24 millions (27.4 %) de « 58
ans et plus ».
Cela fait environ 590 000 « plus acheteurs » en moins et 3 690 000 « plus vendeurs » en plus,
soit un écart de 3 100 000 personnes. Ce qui pèse forcément sur le marché immobilier.
En 2020, voici l’évolution prévue pour des hypothèses moyennes d’indice de fécondité,
d’espérance de vie et de solde migratoire : 19.82 millions (29.2 %) de « moins de 25 ans »,
27.59 millions (40.7 %) de « 25-57 ans » et 20.41 millions (30.1 %) de « 58 ans et plus » :
Le nombre et la part des « 58 ans et plus » vont donc fortement augmenter dans les années à
venir et ce mouvement va durer au moins jusqu’en 2060 (date de fin de la projection de
l’INSEE). Dans le même temps, le nombre d’acquéreurs potentiels entre 25 et 58 ans baisse
fortement également. Entre 2016 et 2020, cela fera une différence entre « vendeurs nets » et
« acheteurs nets » de plus de 2.81 millions de personnes.
Ces mouvements démographiques ont déjà des répercussions sur l’évolution actuelle du
marché et cela va se poursuivre et s’accentuer dans les années à venir. L’offre de biens à
vendre va augmenter fortement au fil des années, alors que le réservoir potentiel d’acquéreur
va rester stable, voire diminuer (et cela à capacité financière équivalente). Le rapport de forces
entre offre et demande en immobilier va donc peu à peu s’inverser au profit des demandeurs.
Par exemple en 2016, par rapport à 2015, il y a eu 290 000 personnes de plus dans la catégorie
« 58 ans et plus » pour une perte de 30 000 personnes de « 25-57 ans », soit 320 000
personnes supplémentaires susceptibles de vendre plus d’immobilier que d’en acheter. Nous
n’avons pas les chiffres pour 2017 et pour 2018, mais c’est une tendance durable qui s’amplifie
d’année en année.
3. PERSONNE N’A DE BOULE DE CRISTAL ET NE PEUT PREDIRE

L’AVENIR
Avant d’évoquer les possibilités d’évolution pour les prix de l’immobilier en 2019, il est
important de préciser que personne ne peut savoir réellement ce qui se passera pour le
marché immobilier dans les mois et les années à venir.
Les projections et les observations réalisées sur les différents facteurs qui impactent les prix
permettent d’obtenir une tendance de ce qui a le plus de chance de se produire. Mais, il faut
bien garder un esprit critique sur toutes les prévisions que vous pourrez lire ou entendre (les
nôtres y compris).
Il y a tellement de facteurs économiques et psychologiques qui rentrent en jeu qu’il est

impossible de prédire à l’avance un taux de variation moyen entre les prix des logements au
1 er janvier 2019 et ceux au 1er janvier 2020.
Pourtant, vous pourrez voir dans la presse, dans les prochaines semaines, des prévisions
chiffrées de différents acteurs (notaires, réseaux d’agences, etc.) ou d’économistes (cabinet
d’étude, etc.). Certains iront même jusqu’à des chiffres au dixième de pourcent près dans leurs
projections.
Méfiez-vous donc des pronostics et de ce qu’ils signifient. Par conséquent, vous ne trouverez
pas ici de prévisions chiffrées, mais des tendances en fonction des différents facteurs qui vont
influencer le marché.
4. LES FACTEURS QUI INFLUENCERONT L’EVOLUTION DES PRIX
- Les taux sont déjà extrêmement bas. Pour qu’une baisse des taux permette aux prix
d’augmenter, il faut qu’elle soit suffisamment importante. Il est peu probable de voir
les taux chuter en 2019. En revanche, comme nous l’avons vu ci-dessus, il y a toujours
un faible risque d’une forte remontée des taux. Si cela devait se passer en 2019, il
faudra s’attendre à ce que cela entraîne une forte baisse des prix dans les trimestres
qui suivront. Le scénario le plus probable reste celui d’une légère hausse des taux
d’emprunt (comprise entre +0 et +50 points de base), celle-ci viendrait fortement
limiter le mouvement de hausse des prix observés à Paris et dans certaines grandes
villes dynamiques et entraineraient les prix des logements vers de nouvelles
diminutions en Province (hors secteurs très prisés).
- Le gouvernement cherche par tous les moyens à réduire ses dépenses, notamment en
matière de logement. Il faudra attendre de voir quels seront les impacts des réformes
du gouvernement sur le logement et l’évolution de leurs prix.
- Cette situation économique, avec un taux de chômage toujours élevé, pèse sur le
pouvoir d’achat général des Français et donc particulièrement sur l’immobilier qui
demande des budgets élevés étant donné les prix actuels. Tant qu’il n’y aura pas plus
d’emplois, le nombre d’acquéreurs potentiels sera diminué par rapport au potentiel
avec une telle population. Encore un facteur négatif pour les prix des logements et
leurs évolutions en 2019, à moins que le taux de chômage diminue fortement dans les
mois à venir.
- Le statut de « valeur refuge » de la pierre est écorné. Les différents exemples récents
de baisse des prix montrent qu’un achat immobilier comporte toujours des risques.
Chose que la flambée des prix des années 2000 avait pu faire oublier. Certes par
rapport à l’investissement dans des actions ou dans des entreprises, la valeur d’un
logement ne peut pas devenir nulle, mais le risque d’une baisse durable est malgré
tout présent. Il n’y a pas qu’en France que les exemples sont nombreux, il n’y a qu’à
regarder ce qui s’est passé dans les différents autres pays occidentaux sur les marchés
immobiliers…
Le scénario le plus probable est donc une stabilisation des prix des logements en France en
2019. Même si les taux immobiliers augmentent un peu dans le courant de l’année 2019, il
faudra plus de temps pour que cela puisse se mesurer dans les statistiques sur les prix des
logements.
Il faudra néanmoins étudier spécifiquement chaque type de secteur géographique. C’est

d’autant plus vrai qu’il n’y a pas qu’un seul marché immobilier en France mais des milliers de
micro-marchés qui s’adapteront chacun à leur manière à ces nouvelles conditions. Il y aura
donc des évolutions de prix très disparates dans les différents secteurs géographiques et sur
les différents types de marché (maisons ou appartements, luxe ou non, etc.). Seule une
nouvelle diminution importante des taux d’emprunt pourrait entretenir ce mouvement de
hausse démarré depuis 2 ans, mais ce scénario a peu de chances de se produire et
heureusement car cela serait très mauvais signe pour l’économie générale de la France et du
reste du monde.
Certains secteurs très spécifiques comme Paris pourraient maintenir une tendance haussière
tant que les taux ne remontent pas ou pas trop, mais elle ne pourra pas être d’une ampleur
équivalente à celle de 2017 et 2018 sans baisse importante des taux ou réforme très favorable
à l’achat immobilier ancien.
5. PRUDENCE : INCERTITUDES SUR DE POSSIBLES BAISSES DES PRIX

ET LA DUREE DES CORRECTIONS
Nous avons vu que la tendance de baisse des prix pourrait faire son retour à moyen terme et
de stagnation à court terme, malgré quelques hausses temporaires qui s’expliquent par le
contexte historique des taux. Il est fortement probable que les prix stagnent en 2019 ou
baissent très légèrement. Il convient donc lors de vos choix en matière de projet immobilier
de vous montrer prudent et de prévoir différents scénarios possibles.
Au Japon, après le gonflement d’une importante bulle immobilière jusqu’au début des années
90, cela fait plus de 20 ans que les prix des logements baissent. Aux Etats-Unis, la première
puissance économique mondiale, les prix ont perdu entre 40 et 50 % en 5 ans avant de repartir
à la hausse par endroits ! Le marché français possède ses spécificités, mais comme tous les
marchés immobiliers il ne peut évoluer en dehors des réalités économiques de ses habitants.
Pour retrouver nos derniers articles sur l’évolution des prix, consultez cette page sur les prix
immobiliers.
Dans les prochains chapitres, nous allons donc aborder quelques conseils et informations sur
l’achat d’une résidence principale en 2019 ou l’investissement dans de l’immobilier locatif en
2019.
VI. FAUT-IL ACHETER UNE RESIDENCE PRINCIPALE EN
2019 ?
Après avoir fait une synthèse globale sur le marché immobilier en 2019, voici quelques pistes
de réflexion sur l’opportunité d’acquérir votre résidence principale, ou d’en changer, en 2019
dans ce contexte. Dans le prochain chapitre, nous verrons ce qu’il en est de l’investissement
locatif avant de vous proposer différents articles et conseils spécifiques pour l’achat d’une
résidence principale ou un investissement immobilier locatif (chapitre VIII).
1. PRIVILEGIEZ LE LONG TERME AVEC UN FINANCEMENT

RAISONNABLE
A. N’ACHETEZ PAS POUR DU COURT TERME
Contrairement à cette idée reçue, il n’est pas toujours judicieux d’acheter un bien immobilier.
Pour qu’un achat de résidence principale soit plus rentable que la location d’un bien similaire,
il faut pour cela rester un minimum d’années dans ce bien.
Cela s’explique par la nécessité d’amortir les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence, de
garantie du prêt et de frais de dossier du financement) qui sont payés à fonds perdus (comme
les loyers), des coûts du financement (intérêt de l’emprunt, assurances emprunteurs, etc.) et
des coûts supplémentaires que supporte un propriétaire (taxe foncière annuelle, entretien et
réparation du logement, etc.).
Exemple : Prenons un bien acheté à 100 000 € avec 8 600 € de frais de notaire, 6 000 € de frais d’agence
et environ 1 000 € de frais fixes sur le financement. Ce type de bien se loue 400 € hors charges. Cet achat
est financé par 15 000 € d’apport et un crédit immobilier de 100 000 € (sur 20 ans à 2.0 %, ce qui fait une
mensualité de 506 €). Ce prêt est assuré pour 400 € par an.
- Les frais d’acquisition coûtent déjà l’équivalent de 39 mois de loyer.

- Au bout de 5 ans, le prêt a déjà coûté environ 8 966 € d’intérêts et 2 000 € d’assurances, soit
près de 27.5 mois de loyers. Il y a aussi l’équivalent de 5 mois de loyer payés en taxe foncière.
Conclusion : au bout de 5 ans d’achat, l’acheteur aura dépensé plus de frais que le locataire. Il faudra
donc rester plus longtemps dans le bien pour que l’opération d’achat soit rentable (et cela en mettant
de côté la possibilité pour le locataire d’épargner la différence entre la mensualité et son loyer en plus
de son apport qui rapporte des intérêts d’épargne et les frais d’entretien).
L’exemple ci-dessus montre qu’avec un prix de revente égal au prix d’achat, il faut souvent
plus de 5 à 6 années de détention pour que l’achat soit rentable. Ceci est à calculer en fonction
du rapport « prix/loyer » dans votre ville. En 2019, il n’est pas rare que le seuil des 8 à 10 ans
soit nécessaire, cela dépasse même parfois les 15 ou 20 ans pour des endroits comme certains
quartiers de Paris.
Si la valeur du bien baisse entre-temps, cette durée peut être beaucoup plus importante. Vous
trouverez comment faire les calculs pour votre situation sur cet article qui présente un outil
de simulation pour cela.
Dans le contexte actuel de l’immobilier, il est dangereux d’acheter en 2019 en espérant une
plus-value à court terme (5 ans ou moins). Le risque de réaliser une moins-value est bien plus
important que la chance de réaliser une plus-value (notamment en cas de remontée des taux).
Vous devez donc privilégier l’achat long terme pour votre résidence principale. Cela signifie
que l’emplacement et la taille du logement acheté soient adaptés à vos besoins pour au moins
8 à 10 années.
B. NE PRENEZ PAS DE RISQUES INUTILES SUR VOTRE FINANCEMENT
Face à des prix immobiliers élevés, beaucoup d’acquéreurs prennent des risques importants.
Ils cherchent à avoir le budget le plus important possible en prenant un prêt sur la plus longue
durée possible, avec une mensualité au maximum de leur capacité et utilisent une grande
partie, voire l’intégralité, de leur épargne.
Le risque de ce type de comportement était diminué par la hausse régulière des prix ces
dernières années. Comme le bien acheté prenait un peu de valeur au fil du temps, une revente
rapide avait des conséquences moins dramatiques, puisque le risque diminuait assez
rapidement avec le temps.
Seulement, aujourd’hui, avec les risques de revendre à perte, un tel comportement peut
conduire directement à la case « surendettement ». En période de risques de baisse des prix
et de difficulté économique, il est encore plus préférable d’être mesuré lors du choix de son
financement.
Soyez particulièrement vigilant sur les points suivants : la durée de votre crédit immobilier,
votre niveau d’endettement et votre niveau d’épargne en cas de besoin. Tous nos conseils
dans la rubrique « Crédit immobilier » du site.
Après le critère « longue durée » de votre achat, le niveau de risque sur votre financement est
le second point important à maîtriser pour ceux qui veulent acheter leur résidence principale
en 2019 en limitant les risques de difficultés financières futures.
2. LA BAISSE DES PRIX SERA EGALEMENT PROFITABLE A CEUX QUI

VEULENT CHANGER DE RESIDENCE PRINCIPALE
Beaucoup de propriétaires de leur résidence principale ont également intérêt à ce que les prix
des logements baissent. Cela est vrai pour :
- Ceux qui veulent la revendre pour en acheter une d’une valeur équivalente : il vaut
mieux payer des frais au prorata du prix sur un bien à 200 000 € que de 300 000 €. Les
frais d’acquisition représentent de 7 à 15 % du prix d’achat. Si vous vendez votre
logement 200 000 € pour en racheter un à 200 000 €, cela vous coûtera entre 14 000
et 30 000 €. Si vous le faites sur un bien à 300 000 €, cela vous coûtera entre 21 000 et
45 000 €.
- A fortiori, pour tous ceux qui veulent changer pour une résidence principale qui vaut
plus cher. Non seulement les frais d’acquisition seront moins importants comme dans
le cas précédent, mais en plus le différentiel entre le logement vendu et celui acheté
sera réduit avec une baisse des prix.
Seuls ceux qui vendent leur résidence principale pour partir en location ou racheter un
logement d’une valeur inférieure sont gagnants lors d’une hausse des prix. Vous trouverez
différents exemples dans cet article.
Si vous vous trouvez dans le cas d’un changement pour un logement d’une valeur équivalente
ou supérieure, vous avez donc peut-être intérêt à attendre que les prix baissent pour que cela
vous coûte moins cher.
3. MESURER LES RISQUES ET LES REDUIRE
Comme vous l’aurez compris, la période actuelle rappelle qu’un achat immobilier comporte
toujours des risques financiers. Les Français se renseignent de plus en plus avant de se lancer
dans un achat qui les engage financièrement pendant 10, 15, 20 ans, voire plus. C’est une
excellente idée.
Le contenu de ce guide a pour principal objectif de vous aider à faire un point sur la situation
immobilière actuelle et à prendre les bonnes décisions dans votre projet d’achat. Une
personne avertie en vaut deux. En prenant le temps de vous informer en lisant ce guide, nos
articles sur le site ou d’autres sources d’information sur l’immobilier, vous pourrez davantage
mesurer les risques encourus par votre projet et donc mieux réagir de manière à les anticiper.
Chaque cas personnel étant particulier, il est difficile de définir de manière générale si vous
devez acheter ou non votre résidence principale en 2019. Nous pouvons, en revanche, vous
alerter sur différents éléments pour qu’au final vous preniez votre propre décision en étant le
plus informé possible.
C’est la philosophie développée sur Immobilier-danger.com et dans ses guides. C’est de là que
provient l’origine du nom de ce site. Contrairement à ce que font beaucoup d’autres, nous ne
vous inciterons jamais à acheter de l’immobilier les yeux fermés. Nous vous invitons, au
contraire, à peser les pour et les contre en vous donnant le maximum d’informations utiles
pour cela.
4. SIMULATIONS ACHAT OU LOCATION AVEC DIFFERENTS

SCENARIOS
Lorsque l’on est locataire et que l’on souhaite devenir propriétaire, la première chose à faire
est une simulation « achat ou location ». Vous saurez, en fonction de différents scénarios
d’évolution des prix et des loyers, au bout de combien d’années l’achat devient gagnant par
rapport à la location.
Nous avons vu précédemment qu’il y a toujours une période incompressible pendant laquelle
l’achat est plus coûteux que la location. Ce n’est qu’à partir d’un certain temps qu’il est plus
avantageux d’être propriétaire de sa résidence principale que d’être locataire. Bien entendu,
sur une longue durée (plus de 15 ou 20 ans), il est quasiment toujours plus rentable d’être
propriétaire de sa résidence principale.
Malheureusement, le calcul de cette durée limite dépend de différentes évolutions futures du

marché dont, par définition, on ne connaît pas encore l’orientation. Vous avez alors la
possibilité de faire des simulations avec différentes évolutions pour les prix et les loyers.
Pour en savoir plus sur la question « acheter ou louer », vous pouvez écouter un long échange
en podcast à ce sujet. Le sujet est abordé à différents niveaux et vous obtiendrez des conseils
des deux interlocuteurs (les miens et ceux de Michael d’esprit-riche.com). A noter que cette
discussion qui date de 2010 est plus que jamais d’actualité. Comme quoi, l’anticipation des
évolutions à venir était proche de ce qu’il s’est réellement produit.
Lorsque les prix augmentent, cela permet au bien acheté de prendre de la valeur. Cela vient
donc réduire le temps nécessaire pour rendre l’achat plus avantageux que la location. En
revanche, quand les prix de l’immobilier baissent, le logement acheté perd de la valeur. Il faut
alors y vivre bien plus longtemps avant de compenser les frais d’acquisition par rapport aux
loyers qu’aurait coûtés la location du même bien.
Etant donné le niveau actuel des prix, les probabilités de les voir baisser sont bien plus
importantes que celles de les voir augmenter. On dit généralement que la baisse est d’une
importance aussi forte que la hausse ne l’a été. On peut donc s’attendre à plusieurs années
de baisse pour les prix de l’immobilier français en cas de changement de cycle.
L’achat sur le long terme peut rester malgré tout une bonne option. En effet, personne ne
peut savoir si cette baisse des prix se fera assez brutalement (en quelques années) ou sur une
longue durée avec des baisses très modérées chaque année. Le premier scénario a, a priori,
plus de chances de se produire, mais seul l’avenir nous dira ce qu’il en sera.
Pour limiter au maximum les risques tout en tenant compte des particularités de votre projet,
il suffit de suivre ces 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier. Il est impossible de
supprimer complètement les risques, mais avec ces bonnes pratiques vous les diminuerez
fortement.
VII. FAUT-IL INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF EN
2019 ?
Dans le cas d’un investissement locatif, la problématique est assez différente. Les choix
reposent davantage sur des calculs financiers, en fonction de votre stratégie et de la fiscalité.
Les critères de choix d’un bien sont différents d’un logement dans lequel on souhaite vivre.
Nous allons donc aborder différentes informations pour vous aider à définir si vous devez
investir dans l’immobilier en 2019 et si oui, comment.
1. DEFINIR SA STRATEGIE ET LA DUREE DE SON INVESTISSEMENT
La première étape essentielle est de bien définir vos objectifs et la durée de votre
engagement. Il y a différents moyens d’investir dans l’immobilier et différents moyens de
gagner de l’argent :
- Vous percevez des revenus locatifs dont le taux de rentabilité se calcule par rapport à
la valeur du bien.
- Vous avez la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente en fonction de
l’évolution des prix.
- Vous pouvez obtenir, en plus de cela, certaines réductions d’impôt.
En fonction du contexte économique, de la fiscalité actuelle et du rapport entre les prix et les
loyers, il y a donc différentes opportunités qui s’offrent à vous.
Avec des prix d’achat actuellement très élevés, il convient d’adapter ses choix
d’investissement en 2019 pour limiter les risques. Cela commence par privilégier les
investissements sur le très long terme et par une sélection très fine des biens sur lesquels
investir.
2. LES REDUCTIONS D’IMPOT POUR LES INVESTISSEMENTS

IMMOBILIERS
Les dispositifs de défiscalisation varient constamment. Vous devez donc vous informer
régulièrement sur les possibilités de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier. Par
exemple, pour 2019, le dispositif de défiscalisation Pinel sera l’élément principal même s’il
semble moins avantageux que le dispositif Scellier qu’il a remplacé. Il existe aussi d’autres
dispositifs plus spécifiques (investissement Outre-mer, monuments historiques, résidences
étudiantes ou maisons de retraite, etc.).
Vous avez également la possibilité de générer du déficit foncier pour réduire vos impôts sans
avoir recours à un quelconque dispositif de défiscalisation. C’est un mécanisme d’optimisation
de votre fiscalité qui n’était plus très à la mode, mais qui revient fortement au goût du jour.
Seulement, les possibilités de réduire votre imposition ne doivent être vues que comme un
plus. Il ne s’agit pas de surpayer un bien ou de faire un très mauvais investissement dans le
seul but de réduire son imposition. Les critères de valorisation du logement sur la durée et de
rentabilité locative doivent être prioritaires par rapport à l’imposition.
Pour connaître tous les dispositifs possibles pour réduire ses impôts avec l’immobilier en 2019,
consultez notre dossier sur la défiscalisation immobilière en 2019.
3. LES ACHATS REVENTES SONT TRES RISQUES ACTUELLEMENT
Qu’est-ce que l’achat/revente ? Vous cherchez à acheter un bien en dessous de la valeur du

marché. Vous faites éventuellement des travaux de rénovation et d’amélioration. Puis, vous
le revendez rapidement en espérant dégager une plus-value sur du court terme.
Ce type d’opération apparaît toujours risqué en 2019. Le marché étant toujours sous la
menace d’une remontée des taux qui viendrait paralyser son activité et tirer les prix vers le
bas, vous n’êtes pas à l’abri de rencontrer des difficultés pour revendre avec plus-value dans
quelques mois ou années. De plus, l’imposition sur la plus-value sera à son maximum étant
donné que votre durée de détention sera courte.
Il n’est pas impossible de réaliser des profits avec des investissements de ce type, mais il
faudra pour cela bien connaître son marché local et prendre des risques assez importants.
4. L’ELEMENT CLE POUR INVESTIR EN 2019 : LA

RENTABILITE LOCATIVE !
L’espoir de réaliser de fortes plus-values à court et moyen terme étant très faibles, votre
investissement en 2019 devra, comme depuis quelques années, avoir une bonne rentabilité
locative. Vous pouvez découvrir sur Immobilier-danger.com comment calculer le taux de
rentabilité brut et net de votre investissement.
Attention, il ne faut pas comparer un taux de rendement brut en immobilier locatif avec le
taux brut d’un livret d’épargne ou d’un quelconque produit de placement. Pour obtenir la
rentabilité nette, il ne suffit pas de soustraire l’imposition des revenus fonciers et les
prélèvements sociaux comme pour un livret. Il faut également décompter tous les frais que
vous allez devoir payer en tant que propriétaire bailleur (taxe foncière, charges de
copropriété, coût du financement si vous passez par un crédit, travaux d’entretien,
assurances, etc.).
Quand on regarde les taux moyens de rentabilité brute sur les 100 plus grandes villes de
France, on se rend compte que l’investissement locatif est loin d’être avantageux partout et
sur n’importe quel type de bien.
Le travail le plus important à effectuer avant d’investir est donc de dénicher un bien dont la
rentabilité locative sera suffisante. Comptez au grand minimum un taux de rendement de 6 %
brut (si votre TMI (tranche marginale d’imposition) est de 14 % ou moins en incluant ces
revenus locatifs supplémentaires, préférez une rentabilité brute d’au moins 8 % pour une TMI
de 30 % ou plus). En-deçà, vous vous retrouverez avec une rentabilité nette, après paiement
de toutes les charges et les impôts, équivalente, voire plus basse, qu’une assurance-vie ou un
autre produit d’épargne non risqué. Alors que l’immobilier comporte une part de risque :
difficulté pour louer, problème de loyers impayés, dégradation du logement, diminution de la
valeur du logement en cas de baisse des prix… Pour tenter de limiter ces risques, renseignez-
vous, entre autres, sur les 60 villes où l’offre locative est déjà plus importante que la demande
ou encore sur les risques de l’investissement immobilier et comment les limiter.
5. INTEGRER LES AUGMENTATIONS DE FISCALITE DANS VOTRE

REFLEXION
Il ne vous aura pas échappé que depuis quelques années la fiscalité immobilière a augmenté.
Les impôts locaux augmentent beaucoup plus vite que l’inflation, les plus-values immobilières
sont davantage taxées, les logements vacants également, etc.
Dans un contexte économique où l’Etat doit réduire sa dette et son train de vie, cette tendance
a peu de chances de s’inverser et pourrait même s’accentuer dans les années à venir.
Lorsque vous calculez si un investissement peut s’avérer rentable ou non, prenez donc bien
en compte les augmentations de taxes foncières, l’imposition sur la plus-value si vous pensez
en réaliser une, etc.
Pour un investissement en 2019, le risque de moins-value est plus important que l’opportunité
d’une plus-value, la fiscalité est plus contraignante. Il faut donc une bonne rentabilité locative,
sinon rien ! A moins de privilégier des investissements moins répandus comme la possibilité
d’investir dans des parkings si vous habitez dans une ville où il est difficile de se garer (les biens
de moins de 15 000 € sont exonérées d’impôts sur les plus-values, moins de risques de perte
de valeur, etc.).
6. 2019 MIEUX QUE 2018 POUR DU LOCATIF ?
Globalement, l’investissement immobilier n’est toujours pas très intéressant en 2018 et ne le

sera pas non plus en 2019. Ceci s’explique principalement par le fait que les prix restent
surévalués par rapport aux loyers. Cela réduit considérablement les rentabilités. Comme pour
d’autres types de placements, les taux exceptionnellement très bas font gonfler les prix des
actifs (immobilier, actions, etc.) et ils font chuter les rendements des obligations, etc. Ainsi on
se retrouve avec des biens qui coûtent très cher à l’achat, qui rapportent pour la majorité de
faibles rentabilités locatives et pour lesquels il y a peu d’espoir de plus-value, voire plutôt des
risques non négligeables de moins-value qui se présenteront en cas de forte remontée des
taux.
De plus, la fiscalité reste très impactante aussi bien sur les revenus fonciers (la flat tax à 30 %
ne s’appliquera pas sur les loyers perçus) que sur les plus-values à la revente. Le resserrement
de l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à une taxation uniquement sur le patrimoine
immobilier ne plaide pas pour le développement d’un gros parc immobilier. Les investisseurs
ont donc de nombreuses raisons de se détourner de ce type de placement.
Une baisse importante des prix des logements et de meilleures possibilités de négociation
dues à moins de demande sur le marché immobilier pourraient être des éléments qui
rendraient un peu moins rares les investissements locatifs avec de bons rendements dans
certains secteurs géographiques. Encore faut-il que cela se produise. Et pour y parvenir, il ne
faudra pas hésiter à négocier fortement par rapport aux prétentions des vendeurs. Mais ce
type d’opportunité restera limité. Globalement le contexte reste assez défavorable, mais il
existe toujours des opportunités ciblées qu’il conviendra de savoir dénicher.
Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’investissement en immobilier locatif,

suivez notre formation gratuite pour apprendre à bien investir dans
l’immobilier en 12 étapes clés.
VIII. 6 CONSEILS SUPPLEMENTAIRES POUR BIEN ACHETER
VOTRE LOGEMENT
1. NEGOCIEZ FORTEMENT LE PRIX D’ACHAT
Quand le marché immobilier se tend, les acquéreurs se raréfient. Ce sont alors les acheteurs
qui reprennent la main pour imposer davantage leurs conditions d’achat. Beaucoup de
vendeurs n’ont pas intégré les changements du marché immobilier et espèrent toujours
obtenir des prix irréalistes de leur maison ou de leur appartement. Si la chute des taux a
permis de belles hausses de prix dans les zones tendues en 2018, ce mouvement haussier
temporaire semble ralentir.
Vous ne devez donc pas hésiter à entamer de fortes négociations et à être très regardant sur
les moindres défauts des biens. En 2019, si le scénario de hausse des taux, même modeste, se
réalise, vous aurez plus de chances de pouvoir faire marcher la concurrence entre les vendeurs
qui proposent des biens similaires par rapport à 2018 où les ventes étaient plus aisées car il y
avait beaucoup de demandes. A vous d’en profiter pour obtenir un meilleur prix d’achat et ne
pas surpayer votre logement.
Si vous ne négociez qu’une seule chose dans votre projet, il faut que ce soit le prix d’achat.
C’est lui détermine le montant de nombreux autres frais. Regardez l’impact d’une baisse de
prix de 10 % sur votre coût total, vous comprendrez pourquoi.
Pour aller plus loin sur la négociation du prix d’un bien immobilier, nous vous conseillons de
lire les articles suivants :
- Négocier le prix d’achat d’un appartement ou d’une maison : des conseils pour bien
négocier votre baisse de prix.
- De combien peut-on négocier le prix de vente affiché d’un bien immobilier ?
- Prix de vente contre prix de présentation : le prix affiché dans une annonce
immobilière est souvent bien loin du prix réel de vente.
2. PRENEZ CONSCIENCE DE TOUS LES FRAIS SUPPLEMENTAIRES A
PAYER
Lorsque vous achetez un bien immobilier, il n’y a pas que le prix de la maison ou de
l’appartement à payer. Un achat immobilier génère de nombreux frais initiaux et entraîne de
nouveaux frais annuels.
Mieux vaut bien faire ses calculs avant de finaliser son projet afin de ne pas avoir de mauvaises
surprises par la suite et de rencontrer des difficultés financières.
Vous retrouverez dans l’article « Frais d’un achat immobilier : attention aux coûts annexes »
un point complet sur tous les frais liés à une acquisition immobilière. Cet autre article « Calcul
du coût d’un crédit immobilier » détaille tous les coûts de votre financement.
La liste des frais est longue et surtout très coûteuse :
- Frais de notaire (environ 7.5 % du prix d’achat dans l’immobilier ancien),

- Frais d’agence (de 3 à 10 % du prix d’achat selon l’agence),
- Frais de dossier de financement (plusieurs centaines d’euros),
- Coût des intérêts du prêt (plusieurs dizaines de milliers d’euros, en fonction du
montant, de la durée et du taux),
- Frais d’assurance emprunteur (plusieurs milliers d’euros, en fonction du taux
d’assurance de prêt et de la durée),
- Taxes foncières (au moins plusieurs centaines d’euros par an),
- Charges de copropriété / Entretien-Rénovation de votre bien (plusieurs centaines à
milliers d’euros par an).
3. NEGOCIEZ LES FRAIS D’AGENCE
Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, sachez que la commission de
l’agence est fixée librement par chaque agence. Celle-ci doit seulement être clairement
indiquée dans l’agence.
Quand le nombre de transactions chute, les agences préfèrent baisser leurs frais d’agence
plutôt que de voir partir un acquéreur potentiel. Profitez-en pour négocier vos frais d’agence
immobilière.
Attention, si vous préférez acheter de particulier à particulier, cela ne sera pas forcément
moins cher. Certains vendeurs qui vendent entre particuliers surestiment bien souvent le prix
de leur bien. Restez donc vigilant !
4. REDUISEZ VOS FRAIS DE NOTAIRES GRACE A CETTE ASTUCE
Les frais de notaire eux sont réglementés. Les 7.5 % du prix d’achat ne vont pas directement
dans la poche du notaire. Ce dernier ne perçoit qu’à peine 1 % du prix d’achat. Les six autres
pourcents sont destinés à payer les droits de mutation (taxes perçues par l’Etat et les
collectivités territoriales). On donne une moyenne de 7.5 %, mais au-delà d’une certaine
somme ces frais sont restreints. Il faut donc compter plutôt 8 à 8.5 % sur des prix peu élevés
(jusqu’à 100 000 €) et 7 à 7.5 % au-delà de 400 000 €.
Au lieu d’essayer de négocier les émoluments du notaire, mettez donc plutôt en place cette
astuce légale pour réduire vos frais de notaire. Cela peut vous permettre d’économiser
plusieurs centaines d’euros.
5. APPRENEZ A OPTIMISER VOTRE FINANCEMENT IMMOBILIER
Une fois que vous avez négocié le prix d’achat, vous pouvez encore chercher à améliorer
fortement le coût de votre financement immobilier. Ce dernier s’élève facilement à plusieurs
dizaines, voire centaines, de milliers d’euros. En prenant le temps d’apprendre à améliorer
votre plan de financement, vous pouvez facilement économiser plusieurs centaines à milliers
d’euros sur le coût du financement de votre maison ou de votre appartement.
Accédez dans 5 minutes à notre plan pour réduire de 20 % le coût de votre financement
immobilier !
Notre guide « Prenez en main votre crédit immobilier ! » a été réalisé pour vous apprendre à
maîtriser et à optimiser le coût de votre financement. Il comporte en plus de nombreux
conseils pour obtenir de meilleures conditions :
6. PROFITEZ DES AIDES EXISTANTES POUR FINANCER VOTRE ACHAT
Pour réduire encore davantage le coût de votre achat, vous aurez tort de vous priver des
différentes aides qui existent pour vous aider à financer votre achat. Si le Prêt à Taux Zéro
Plus est l’aide au logement dont on parle le plus souvent, c’est loin d’être le seul dispositif
d’aide au financement dont vous pouvez profiter.
C’est pourquoi nous vous avons conçu un second guide complémentaire au premier :
« Toutes les aides pour votre financement immobilier »
Le pack « Améliorez votre financement immobilier » vous permet de bénéficier d’un prix
groupé pour l’achat de ces deux livres électroniques (vous bénéficiez de plus de 15 % de
réductions !).
Vous aurez alors à votre disposition toutes les informations nécessaires pour faire les meilleurs
choix pour votre financement et fortement en réduire son coût. Le prix de ces informations
sera largement rentabilisé sur le coût de votre projet !
7. 14 ARTICLES SUPPLEMENTAIRES A CONSULTER AVANT

D’ACHETER UN LOGEMENT
Dans la rubrique « Achat » d’Immobilier-danger.com vous découvrirez différents articles pour

vous aider à bien acheter, à réduire vos frais, etc. Voici une sélection de 12 d’entre eux
donnant des conseils pour un achat immobilier :
- Comment faire une offre pour un achat immobilier ? : retrouvez un modèle de
proposition d’achat à télécharger, ainsi que de nombreux conseils pour bien faire une
offre d’achat pour une maison ou un appartement. Attention notamment aux
conditions suspensives indispensables et au délai de validité.
- Les 9 étapes à suivre pour acheter une maison : point d’entrée vers les 9 grandes
étapes à franchir pour bien acheter un logement avec à chaque fois des conseils et
astuces pour que chacune de ces étapes soit plus simple et moins coûteuse. (Article en
2 parties).
- Premier achat immobilier : 25 questions à se poser : le guide indispensable pour faire

le tour de votre projet en quelques questions simples. Elles vous faciliteront
grandement votre recherche et vous permettront d’affiner correctement votre projet.
- Charges de copropriété : des frais non négligeables : pour ceux qui achètent un
logement dans une copropriété, il y a des choses très importantes à étudier avant de
réaliser un achat au niveau de la copropriété pour éviter tout désastre financier
ultérieur.
- Les 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier : pour limiter au maximum les
risques sur un achat immobilier, il y a quelques règles simples à respecter. Découvrez-
les !
- Calcul de votre budget pour un achat immobilier : explications et calculette pour

déterminer précisément votre budget pour l’achat d’une maison ou d’un appartement
avec des solutions potentielles pour l’améliorer et obtenir mieux.
- Les taux sont bas, est-ce pour autant le moment d’acheter de l’immobilier ? : certains
professionnels vous poussent à acheter de l’immobilier pour profiter des taux bas.
Découvrez dans cet article pourquoi un bon moment pour emprunter ne signifie pas
forcément un bon moment pour acheter. Indice : les prix sont plus importants que les
taux…
- Toujours acheter pour une durée de 6 ans minimum : peu de personnes en ont
conscience mais il faut plusieurs années avant qu’un achat immobilier soit plus
rentable qu’une location. On parle d’un grand minimum de 5 à 6 ans. Actuellement, vu
l’écart entre les prix et les loyers, c’est plutôt de l’ordre de 8 ans en moyenne, voire
jusqu’à plus de 20 ans sur Paris.
- L’emplacement : le critère n°1 en immobilier : l’élément qui conditionne le plus la

valeur d’un appartement ou d’une maison est son emplacement. Découvrez pourquoi
la réponse à la question « quels sont les 3 critères à privilégier pour un achat
immobilier ? », la réponse courante est « l’emplacement, l’emplacement,
l’emplacement ».
- Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier ? : phase de réflexion,

phase de recherche et de visites, négociations et premières signatures jusqu’à la
remise des clés. Voici comment bien chiffrer le temps nécessaire à toutes ces étapes.
- Bien se renseigner sur la ville et le quartier avant d’acheter un logement : pour ne pas
faire d’erreur dans votre prochain lieu de vie, il y a différents éléments à étudier. Voici
lesquels et comment s’informer simplement par Internet sur ces différents points.
- Vérifiez attentivement les diagnostics immobiliers avant d’acheter : les diagnostics

immobiliers obligatoirement ajoutés au compromis de vente sont là pour aider
l’acquéreur à prendre connaissance de l’état exact du bien qu’il souhaite acheter et de
l’étendue des éventuels travaux à prévoir. Pourtant, peu d’acquéreurs prennent le
temps d’éplucher ces diagnostics qui fourmillent d’informations très importantes.
- Achat d’un appartement neuf ou ancien ? : pour bien choisir quel type de logement
acheter, voici une liste des principaux avantages et inconvénients des appartements
neufs par rapport aux anciens.
- L’acheteur doit avoir son propre notaire : le saviez-vous ? Il est tout à fait possible
d’avoir chacun votre notaire (un pour l’acheteur et un pour le vendeur) pour finaliser
une transaction immobilière. Cela présente parfois des avantages bien utiles.
Pensez également à prendre le temps de bien préparer et optimiser votre financement.
8. LES INFORMATIONS INDISPENSABLES POUR L’INVESTISSEUR
La rubrique « Achat » d’Immobilier-danger.com contient une sous-rubrique « Investissement

locatif » qui contient différents articles avec des informations et des conseils spécifiques pour
les investisseurs en immobilier locatif. Pour réaliser un bon investissement immobilier, il faut
connaître le mode de fonctionnement de ce type de placement, apprendre à en éviter les
pièges et savoir comment optimiser la rentabilité. S’il est possible de gagner beaucoup
d’argent avec la pierre, il est aussi possible d’en perdre beaucoup. Pour vous aider à vous y
retrouver, voici une sélection d’articles dans cette thématique :
- Comment réussir son investissement immobilier ? : cet article reprend les grandes
lignes des différentes étapes à suivre et des règles à respecter pour qu’un
investissement locatif se passe au mieux. Vous y retrouverez des liens vers des
informations plus complètes pour chaque besoin spécifique.
- Gérer seul ses investissements locatifs : la gestion locative demande plus de temps et
d’implication que la souscription d’une assurance-vie ou d’un livret bancaire. Vous
pouvez déléguer à un administrateur de biens ou gérer vous-même vos locations.
Retrouvez dans cet article des conseils et des outils pour vous aider à réaliser la gestion
locative de vos investissements.
- Rendement immobilier : calculez le taux de rentabilité locative de votre investissement

locatif : la rentabilité permet de savoir combien vous rapporte un bien par rapport à
sa valeur. Il existe différents types de rentabilité. Découvrez cet élément essentiel de
l’investissement immobilier qui vous permet de sélectionner les meilleurs biens dans
lesquels investir pour un meilleur retour sur investissement.
- Acheter pour louer en 2019 : la rentabilité du bien immobilier est primordiale : ce choix
pour savoir dans quel bien immobilier investir reste le même en 2019 car les conditions
sont similaires à celles de 2013 à 2018. L’investissement immobilier n’a pas été un bon
placement ces dernières années (rendement faible, risques importants de moins-value
et perspective de plus-value limitée) et ce sera de nouveau le cas en 2019, à moins
d’être ultra-sélectif et de dénicher des biens avec de belles rentabilités locatives.
- Revenus fonciers : comment les déclarer aux impôts ? : la fiscalité est une composante
incontournable pour tout placement. Pour l’immobilier, c’est malheureusement plus
complexe à déclarer que des intérêts perçus sur un placement financier liquide.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la déclaration aux impôts des loyers
perçus et comment les optimiser pour en payer le moins possible.
- Investissez dans des appartements à rénover et réduisez vos impôts grâce au déficit
foncier : Le déficit foncier est une optimisation fiscale qui vous permet de réduire vos
impôts sans passer par un mécanisme de défiscalisation quelconque. Il revient
fortement à la mode depuis 2013, notamment suite au plafonnement des niches
fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal.
- Défiscalisation immobilière en loi Pinel : retrouvez tous nos articles sur la loi Pinel qui
permet de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier neuf. Vous y
découvrirez toutes les modalités de ce nouveau dispositif pour 2019.
- 60 villes à éviter pour un investissement locatif : le Crédit Foncier a révélé une liste de
60 villes dans lesquelles il est dangereux de faire des investissements immobiliers. Cela
s’explique par une demande locative inférieure à l’offre de logements existants et donc
par un risque de mauvais placement.
- Faut-il financer son investissement immobilier par son épargne ou par un crédit ? : si
pour l’achat d’une résidence principale, il faut réduire au maximum le recours au
crédit, ce n’est pas aussi évident pour un investissement en locatif. Cela s’explique par
le fait que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans le cas du
régime réel. Découvrez comment trouver le bon compromis entre épargne et crédit
immobilier pour financer un investissement.
- 24 façons de faire de l’investissement immobilier : il n’y a pas qu’une manière

d’investir de l’argent dans l’immobilier. Il y a de multiples possibilités. Tout le monde
peut donc y trouver un intérêt en fonction de ses objectifs, de ses possibilités
financières, du temps qu’il a à y consacrer, etc. Découvrez dans cet article, une liste
non exhaustive des choix qui s’offrent à vous avec des commentaires sur les avantages
et inconvénients de ces méthodes.
- Les avantages fiscaux de la location avec le statut LMNP : le loueur en meublé non
professionnel est un statut qui conserve un fort intérêt pour ceux qui veulent améliorer
la rentabilité de leur investissement immobilier. C’est souvent une stratégie préférable
à celle de la location nue fiscalement parlant.
IX. NOS OUTILS POUR VOTRE PROJET IMMOBILIER
Pour vous aider à répondre à tous vos besoins pour votre projet immobilier, vous trouverez
sur Immobilier-danger.com en complément de toutes ces informations différents outils de
simulation, des formulaires pour obtenir des devis, etc.
- Simulation de prêt immobilier : comparez les taux de 100 banques aussi pour un crédit
immobilier ou un prêt travaux.
- Simulation d’assurance de prêt immobilier : comparez les offres de différents
assureurs pour déléguer votre assurance emprunteur avec un meilleur prix.
- Simulation de renégociation de crédit immobilier : pour trouver un meilleur taux et
réduire votre durée de remboursement ou votre mensualité.
- Simulation d’un regroupement de plusieurs prêts : pour optimiser vos
remboursements en fonction de vos possibilités.
- Estimation d’une maison ou d’un appartement : pour recevoir gratuitement une
fourchette de prix pour un bien immobilier
- Simulation de défiscalisation immobilière : pour réduire vos impôts en profitant des
dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier.
- Devis de diagnostics immobiliers : pour tous vos besoins de diagnostics obligatoires
pour vendre ou mettre en location un logement.
- Devis pour vos travaux : pour tous vos besoins en réparation ou rénovation de votre
maison ou de votre appartement.
- Devis pour votre déménagement : pour comparer les devis pour votre déménagement
au meilleur prix.
- Simulation de calcul d’une mensualité de crédit immobilier
- Simulation de calcul de taux d’endettement
- Simulation de calcul de votre capacité d’emprunt et d’achat
- Simulation de calcul du TEG de votre prêt immobilier
- Simulation de calcul du tableau d’amortissement
- Simulation de calcul d’un lissage de prêt
- Simulation de calcul des frais de notaire lors d’un achat immobilier neuf ou ancien
- Simulation du calcul du prêt à taux zéro
- Guide de la loi Pinel
- Modèle d’état des lieux
CONCLUSION
Nous avons vu que la chute des taux d’emprunt depuis 2012, qui n’a pas été suivie d’une
explosion des prix même s’il y a eu quelques hausses sectorielles, a permis de retrouver un
pouvoir d’achat immobilier plus proche de sa tendance long terme (voir l’évolution du nombre
d’années pour acheter un même logement dans le temps). Il est moins difficile de devenir
propriétaire ou d’investir dans l’immobilier avec des rendements meilleurs que ceux d’autres
placements moins risqués. Néanmoins, la menace d’une remontée des taux est à garder à
l’esprit car elle viendra frapper de plein fouet le marché si un jour elle a lieu. Si la hausse devait
être trop rapide, le marché commencera par se bloquer et cela aboutira ensuite par des
baisses de prix si le blocage persiste. Les taux peuvent rester bas encore plusieurs années,
aucune forte hausse n’est à prévoir pour 2019 déjà. Mais la menace existe toujours.
Dans ces conditions, il convient de conserver suffisamment de marge de manœuvre par

rapport aux risques toujours existants (risque de revente rapide en moins-value, risque de
perte de revenus, risque de baisse importante des prix en cas de forte remontée des taux
d’emprunt, etc.). Il est préférable de rester prudent dans la réalisation de vos projets
immobiliers et de rester vigilant sur l’orientation du marché. Il faudra tenir compte de ces
tendances dans votre projet immobilier. Faite en sorte d’acheter quand cela est le bon
moment pour vous avant de vouloir acheter quand ce sera le meilleur moment sur le marché
(que l’on ne saura que plusieurs trimestres, voire années après).
Nous vous partageons ces informations car nous pensons que c’est notre devoir et dans votre
intérêt. Vous êtes libre de prendre vos propres décisions en matière d’immobilier en tenant
compte de ces informations ou non et d’assumer vos choix en connaissance de cause.
Depuis plus de 10 ans, nous analysons l’évolution du marché immobilier sur Immobilier-
danger.com. L’année 2019 va encore connaître de nombreuses évolutions pour le secteur de
l’immobilier, nous ne manquerons pas de vous communiquer toutes les informations
indispensables pour vous aider à bien gérer votre projet. Si vous pensez que ce guide peut
être utile à l’un de vos proches qui a un projet d’achat immobilier en 2019 ou dans un futur
proche, n’hésitez pas à lui communiquer l’adresse de ce guide et à partager ces informations.
Pour toute remarque, question ou suggestion, vous pouvez nous joindre à

postmaster@immobilier-danger.com. Nous tâcherons de vous répondre du mieux possible et
dans les meilleurs délais.
David
MENTIONS LEGALES
- Les textes contenus dans ce guide sont la propriété d’Immobilier-danger.com. Toute

reproduction, même partielle, est strictement interdite sans autorisation.
- Les images, graphiques et tableaux qui illustrent ce guide sont la propriété de leurs
auteurs respectifs (CGEDD, INSEE, Crédit Logement CSA, Banque de France, etc.).
- Ce guide vous a été fourni à titre personnel suite à votre inscription à la newsletter
d’Immobilier-danger.com. Il est interdit de le partager massivement sur Internet. Si
vous souhaitez fournir à une autre personne ce guide, vous pouvez lui envoyer ce lien :
https://www.immobilier-danger.com/guide-achat-immobilier-2019.html pour qu’elle
puisse en recevoir une copie.
- Ce guide et ces conseils n’engagent qu’Immobilier-danger.com. Ils sont issus des
recherches et de l’interprétation d’Immobilier-danger.com sur le marché immobilier.
C’est pourquoi Immobilier-danger.com ne pourra être tenu responsable des
éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis
dans ce guide.

Guide Achat Immobilier 2019

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Bonne lecture et bonne préparation de votre achat.

I. Comment ont évolué les prix de l’immobilier depuis 20 ans ? ....................................................................... 5

1. Une flambee des prix entre 1998 et 2008 ................................................................................................. 5

2. Une chute des prix de fin 2008 à 2009 ...................................................................................................... 6

3. Un rebond temporaire ............................................................................................................................... 6

6. 3 types de baisse des prix différentes ........................................................................................................ 9

7. Les prix immobiliers élevés penalisent la majorite des français .............................................................. 13

II. De nouvelles hausses de prix de 2016 à 2018............................................................................................... 14

1. Des volumes de ventes records après un décollage en 2016 .................................................................. 14

3. Evolution des prix depuis 2016 ................................................................................................................ 17

5. Une reproduction parfaite du schema d’évolution d’une bulle spéculative ........................................... 22

III. Les changements pour l’immobilier en 2018 ........................................................................................... 25

1. Réduction progressive de la taxe d’habitation pour 80 % des habitants : acte 2 .................................... 25

2. Hausse des TAXEs sur l’assurance de prêt immobilier ............................................................................. 26

4. Changement au niveau du calcul de l’APL de la CAF................................................................................ 28

5. Pas de modification pour le PTZ ou la loi Pinel ........................................................................................ 28

1. Des taux déjà très très bas ....................................................................................................................... 29

2. La dette française se négocie toujours bien ............................................................................................ 30

3. Et si la BCE remonte ces taux directeurs ? ............................................................................................... 31

4. Des taux encore très bas toute l’année 2019 ?........................................................................................ 32

V. Quelle évolution pour les prix de l’immobilier en 2019 ? ............................................................................. 34

1. La perception des prix immobiliers trop élevés reste forte ..................................................................... 34

3. Personne n’a de boule de cristal et ne peut prédire l’avenir ................................................................... 42

4. les facteurs qui influenceront l’évolution des prix ................................................................................... 42

VI. Faut-il acheter une residence principale en 2019 ? ................................................................................. 45

1. Privilégiez le long terme avec un financement raisonnable .................................................................... 45

3. Mesurer les risques et les réduire ............................................................................................................ 47

4. Simulations achat ou location avec différents scénarios ......................................................................... 48

VII. Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2019 ? .................................................................................. 50

1. Definir sa stratégie et la duree de son investissement ............................................................................ 50

2. Les reductions d’impot pour les investissements immobiliers ................................................................ 50

3. Les achats reventes sont tres risques actuellement ................................................................................ 51

4. L’élément clé pour investir en 2019 : la rentabilité locative ! ................................................................. 51

5. Integrer les augmentations de fiscalité dans votre reflexion .................................................................. 52

6. 2019 mieux que 2018 pour du locatif ? ................................................................................................... 53

VIII. 6 conseils supplémentaires pour bien acheter votre logement .............................................................. 54

1. Négociez fortement le prix d’achat .......................................................................................................... 54

2. Prenez conscience de tous les frais supplémentaires a payer ................................................................. 55

3. Negociez les frais d’agence ...................................................................................................................... 55

4. Reduisez vos frais de notaires grace à ceTTE astuce ............................................................................... 56

5. Apprenez a optimiser votre financement immobilier .............................................................................. 56

6. Profitez des aides existantes pour financer votre achat .......................................................................... 57

7. 14 articles supplémentaires à consulter avant d’acheter un logement................................................... 57

8. Les informations indispensables pour l’investisseur................................................................................ 60

IX. Nos outils pour votre projet immobilier .................................................................................................. 62

MENTIONS LEGALES .............................................................................................................................................. 64

1. UNE FLAMBEE DES PRIX ENTRE 1998 ET 2008

2. UNE CHUTE DES PRIX DE FIN 2008 A 2009

4. UNE REPRISE DE LA BAISSE DES PRIX MALGRE DES TAUX QUI

A partir de l’été 2011, les professionnels de l’immobilier constatent un net ralentissement de

- de vendre avant l’augmentation de la fiscalité sur les plus-values,

En conséquence de ce ralentissement des ventes, on observe des diminutions régulières des

5. UNE STRUCTURE DU MARCHE QUI REND DIFFICILE TOUT SUIVI

- Le blocage du marché de la vente immobilière n’était pas homogène. Il était très

6. 3 TYPES DE BAISSE DES PRIX DIFFERENTES

A. LES SECTEURS LES PLUS COTES RESISTENT LE MIEUX

C. UNE CHUTE IMPORTANTE EN ZONE RURALE ET DANS LES VILLES

1. DES VOLUMES DE VENTES RECORDS APRES UN DECOLLAGE EN

A partir de la fin du printemps 2015, le marché immobilier commence à se relancer avec un

2. LE MARCHE IMMOBILIER DIT MERCI AUX TAUX DE PRET

3. EVOLUTION DES PRIX DEPUIS 2016

Ces tendances d’accélération de hausses de prix se sont confirmées en 2018, notamment au