LG FAD - DEVOIR GESTION JURIDIQUE DES BIENS

 Cas I -

Rappel des faits : À la suite des informations fournies par un vendeur, une femme fait l’acquisition
d’un objet d’un artiste connu des années 50. Après expertise, l’objet acheté s’avère être une copie ;
l’acheteur souhaite obtenir l’annulation du contrat de vente.

Peut-elle remettre en cause la vente ? Le consentement d’Isabelle a-t-il été entaché d’un vice cause
de nullité ?

Dans tous les contrats de vente, le vendeur est soumis à l’obligation d’information : l’acheteur doit
pouvoir connaître tous les termes du contrat avant que la vente soit effectuée. Il est également dans
l’obligation de le garantir contre les vices cachés et de délivrer un bien conforme à ce qui a été
conclu.

Le contrat de vente de biens est conclu dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. L’accord
entraîne le transfert immédiat de la propriété à l’acheteur. Cet accord doit être libre et éclairé.

Le consentement et la capacité des parties au contrat de vente :

L’accord sur la chose et sur le prix suffit à former le contrat mais encore faut-il que le consentement
de l’acheteur et du vendeur soit éclairé. A défaut, l'acquéreur ou le vendeur peuvent demander la
nullité du contrat. La nullité implique la restitution du bien au vendeur et la restitution du prix à
l’acquéreur.

Le consentement valable de l’acheteur et du vendeur :

Le consentement des deux parties au contrat : les deux parties doivent être d’accord avec les
conditions posées par le contrat. Le consentement doit être libre et éclairé, obtenu sans erreur –
mauvaise compréhension des termes du contrat, sans tromperie, sans contrainte

I° Les conditions d’annulation du contrat sur le fondement du dol

Définition : le dol est une erreur provoquée par une partie afin de déterminer son cocontractant à
contracter.

Il faut toutefois que les éléments constitutifs du dol ainsi que ses caractères soient présents.

Eléments constitutifs du dol

L’erreur doit avoir été délibérément provoquée, ce qui suppose un élément matériel et un élément
intentionnel.

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1. L’élément matériel

Le dol suppose l’erreur de la victime, erreur résultant de manœuvres de l’auteur.

C’est l’action de la partie contractante qui induit l’autre en erreur.

En l’espèce, le vendeur a présenté l’objet comme une œuvre américaine des années 1950 de
Monsieur X, très connu et très côté à cette époque.

Il y a donc bien une manœuvre du vendeur : son mensonge. Pour que cette manœuvre puisse être
qualifiée de dolosive, il faut encore que son auteur l’ait pratiquée en vue de pousser la victime à
contracter. C’est l’élément intentionnel

2. L’élément intentionnel du dol

C’est l’intention de tromper le cocontractant. Le dol n’est constitué que si la volonté de tromper est
avérée : il ne saurait y avoir dol si le cocontractant a omis de donner une information par négligence.

De même, le dol n’existe pas si l’on trompe autrui en se trompant soi-même, car dans cette
hypothèse il n’y a pas de volonté de tromper son cocontractant. Il appartient, en principe, au
demandeur en nullité d’en rapporter la preuve.

Le dol suppose donc que le vendeur connaissait le défaut d’authenticité de la statuette. Il faut qu’il
l’ait présenté comme une œuvre originale « en connaissance de cause ».

Ces éléments devront être démontré Isabelle devrait apporter la preuve de la réunion des éléments
constitutifs du dol.

A l’instar de l’erreur vice du consentement, l’erreur provoquée par le dol doit avoir été déterminant
du consentement de la victime pour entrainer l’annulation de l’acte juridique.

En l’espèce, si Isabelle avait su la vérité, elle n’aurait sans doute pas conclu la vente.

Donc l’hypothèse d’un dol principal, qui entrainera l’annulation du contrat.

En conclusion :

Le dol peut plus utilement être invoqué, l'acheteuse serait donc en mesure de demander la nullité du
contrat sur le fondement du dol mais il faudra établir le mensonge intentionnel du vendeur sur
l’authenticité de la statuette.

Vices du consentement = cause de nullité relative : s’agissant d’une nullité relative, une confirmation
peut permettre d’écarter l’action en nullité.

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 Cas II

Lors de la vite d’un bien le futur acheteur et les vendeurs décidèrent verbalement de laisser des
éléments dans la maison. Après l’achat de la maison l’acheteur constate le non-respect de l’accord
verbal précédemment conclu et la détérioration du matériel électrique.

Ces éléments pouvaient-ils être retirés avant la transmission de la propriété ?

Peut-on retirer les éléments sans en altérer la qualité et sans abîmer leur support ?

Souvent un conflit survient entre vendeur et acquéreur parce que ce dernier, en visitant le bien, y a
vu des éléments qu’il pensait attachés à l’immeuble mais que le vendeur a retiré avant l’acte notarié.

Le contrat de vente ne contenant aucune précision sur la consistance exacte des biens vendus.

Le problème juridique ici posé en l’espèce est de savoir si les biens que monsieur et madame Philippe
ont emporter sont des meubles ou des immeubles.

Il est donc indispensable de distinguer ce qui est « immeuble » et « meuble ». La jurisprudence, au fil
du temps, a fixé et affiné la distinction. L’article 516 du Code civil impose de distinguer entre les
meubles et immeubles. Le critère de distinction est un critère de fixité. Si la chose est susceptible de
se déplacer ou d’être déplacée, elle est en principe meuble.

I) Les biens exclus de la vente : les meubles

a) Les éléments entreposés au sous-sol

En l’espèce, les jardinières contenant différents végétaux, les outils de jardin, la tondeuse à gazon,
devaient en principe appartenir à la catégorie des meubles en ce qu’elles sont susceptibles d’être
déplacés. S’ils sont qualifiés de meubles, ces biens ne rentrent pas dans la vente de l’immeuble, ici de
la maison.

Les biens entreposés au sous-sol de la maison au sens de l'art C. civ., tous ces biens sont des meubles
par nature. Le critère de distinction entre les immeubles par nature et les meubles par nature est
celui de la fixité : toutes les choses fixes sont des immeubles et toutes les choses mobiles sont
meubles.

Les biens litigieux restant des meubles par nature, les vendeurs pouvaient donc les enlever.

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b) Les convecteurs et les appliques

En effet, les meubles peuvent être emporter par le couple car contrairement aux immeubles, ils ne
font pas parties intégrantes de la propriété. Le meuble peut être déplacé alors que l’immeuble ne le
peut pas.

L’article 517 du code civil nous dit : « les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leurs
destinations ou par l’objets auquel ils s’appliquent. »

Les éléments qui peuvent s'enlever sans altérer la substance de l'immeuble ne sont pas compris dans
la vente et il en est de même des radiateurs électriques qui sont simplement vissés et reliés à
l'installation électrique et d'appliques qui peut être enlevés sans dégâts de même d'éléments de
décoration intérieure qui n'étaient pas scellés et pouvaient être détachés sans détérioration.

Les convecteurs électriques qui existaient dans toutes les pièces de la maison ont été enlevés.

Leur enlèvement n'ayant pas détérioré les murs, en raison de leur fixation les vendeurs pouvaient les
retirer en application de l’article 528 du code civil.

II) Les biens inclus dans la vente : les immeubles par destination

a) Le système électrique et les fils électrique

L'arrachage des fils électriques a endommagé le circuit électrique auquel les radiateurs étaient reliés,
privant ainsi d'électricité l’ensemble de la maison. Le système électrique et les fils électrique font
partis d’un ensemble incorporé aux murs et sont indissociable à l’immeuble.

L’article 518 du code civil nous dit : « les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur
nature. ». L’article 525 du code civil nous dit : « le propriétaire est censé avoir attaché à son fond ses
effets mobiliers à perpétuelles demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux, ou à ciment,
ou lorsqu’ils ne peuvent être détaché sans être détérioré ou détérioré la partie à laquelle ils sont
attachés.

L’article 523 c.civ prévoit que le cas des tuyaux : « les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une
maison ou autre héritage sont immeubles et font partie du fonds auquel ils sont attachés ». Le cas
des installations électriques n’est donc pas directement visé par un article.

Toutefois, est un immeuble par nature tous les biens qui sont indissociablement lié à un autre
immeuble par nature. Dès lors, le système électrique et les fils électriques sont intégrés dans les
murs et font corps avec le bâtiment. De plus, l’enlèvement implique souvent de gros travaux
nécessitant des dégradations du bien.

Les vendeurs en détériorant l’ensemble du système électrique de la maison ont porté atteinte au
droit de propriété de l’acheteur.

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Ainsi, monsieur David pourra Intenté une action contre les vendeurs aux vues du préjudice causé.
Concernant les dégâts occasionnés par le retrait des fils électriques, l’acquéreur peut demander en
responsabilité civile au vendeur une remise en état du système électrique de la maison.

Quoi qu’il en soit, un acheteur ne doit jamais se contenter d’un engagement informel du propriétaire
quant à l’ameublement laissé dans un logement. En cas de mauvaise foi du propriétaire, ni celui-ci, ni
l’agent immobilier, ni le notaire ne peuvent être tenus pour responsables.

Afin de sécuriser la transaction et éviter des désagréments, une liste des meubles intégrés à la vente
aurait dû être annexée au contrat de vente.

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