PATRICK DENONCOURT

SE LANCER DANS
L'ACHAT D'UN PLEX 10 ÉTAPES POUR CHOISIR
LA BONNE PROPRIÉTÉ ET FAIRE
DE L'ARGENT AVEC L'ARGENT DES AUTRES

Extrait de la publication
Les Éditions Transcontinental
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Catalogage avant publication de Bibliothèque et Archives nationales du Québec et

Bibliothèque et Archives Canada
Denoncourt, Patrick, 1977-
Se lancer dans l’achat d’un plex : 10 étapes pour choisir la bonne propriété et faire de l’argent
avec l’argent des autres
(Guides Les affaires)
ISBN 978-2-89472-566-5
1. Immeubles - Investissements - Guides, manuels, etc. I. Titre. II. Collection: Guides Les
affaires.

HD1382.5.D462 2012 332.63’24 C2012-941444-1

Révision : Lyne Roy

Correction : Jacinthe Lesage
Conception graphique de la couverture : Isabelle Ducharme
Mise en pages : Diane Marquette
Impression : Transcontinental Gagné

Imprimé au Canada
© Les Éditions Transcontinental, 2012.
Dépôt légal – Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 3e trimestre 2012
Bibliothèque et Archives Canada

Tous droits de traduction, de reproduction et d’adaptation réservés.

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Fonds du livre du Canada pour nos activités d’édition. Nous remercions également la
SODEC de son appui financier (­ programmes Aide à l’édition et Aide à la promotion).
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Patrick Denoncourt

Extrait de la publication
Table des matières

Introduction • L’eldorado immobilier..................... 9

Étape 1 • CONNAÎTRE LE MARCHÉ ACTUEL ................ 13

Les cycles immobiliers : la roue tourne et tourne....................... 14
La crise pétrolière de 1979....................................................... 14
La crise des savings and loans (1986-1992)................................ 16
La bulle de l’an 2000… Yahooooo !........................................... 17
La crise des subprimes (de 2006 à… on ne sait plus !).................. 18
Sommes-nous plus malins que les Américains ?......................... 20
Quand on se compare au pays, on se désole….......................... 24

Étape 2 • EN FINIR AVEC SES MAUVAISES

HABITUDES DE CONSOMMATION................ 31
Avoir du crédit......................................................................... 31
Rebâtir son crédit..................................................................... 33
Le bon côté du crédit............................................................... 34
Des offres alléchantes............................................................... 36
Le dossier de crédit................................................................... 38
Jeu-questionnaire sur les dossiers et les pointages de crédit........... 43
Jeu-questionnaire sur les cartes de crédit.................................... 43

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Se lancer dans l’achat d’un plex

Étape 3 • DÉTERMINER SON PROFIL

D’INVESTISSEUR................................................. 45
Les services d’un courtier hypothécaire..................................... 46
Le calcul de l’amortissement brut de la dette (ABD)................... 48
Le calcul de l’amortissement total de la dette (ATD)................... 52
La préautorisation.................................................................... 56
La multiplicité des prêts........................................................... 58
Jeu-questionnaire sur les hypothèques....................................... 61
La rupture de contrat............................................................... 61
Un paiement par-ci, un paiement par-là................................... 65
Les assurances........................................................................... 68

Étape 4 • CONSTITUER SA MISE DE FONDS.................. 71

L’assurance hypothécaire........................................................... 72
Où trouver l’argent ?................................................................. 74
Se prêter son argent : le REER.................................................. 76
Le REER des autres.................................................................. 79
RAPer sans REER.................................................................... 80
Le REER autogéré avec un courtier.......................................... 83
La petite séduction des banques................................................ 85
Le don, ou savoir recevoir les bras grands ouverts..................... 88
Les prêteurs non conventionnels............................................... 89
Utiliser sa police d’assurance vie, de son vivant......................... 90
Le solde de prix de vente.......................................................... 91
Acquérir d’autres propriétés avec la valeur nette estimée
et l’effet de levier...................................................................... 93
La marge de crédit hypothécaire............................................... 99
D’autres astuces créatives…...................................................... 101
Le coup de pouce des instances municipales............................. 103

Extrait de la publication
 Table des matières

Étape 5 • AVOIR LA BOSSE DES MATHS

IMMOBILIÈRES................................................... 107
Le multiplicateur du revenu brut et le prix par appartement..... 108
Déterminer le rendement......................................................... 110
Le rendement annuel de l’immeuble......................................... 116
Le rendement de la mise de fonds............................................. 119
Combien faudrait-il payer ces plex ? ......................................... 126

Étape 6 • ALLER SUR LE TERRAIN AVEC LES PROS...... 133

Le courtier ou l’agent immobilier............................................. 134
Le rôle du courtier.................................................................. 136
À vérifier au cours de la première visite...................................... 137
Les clauses échappatoires de l’offre............................................ 139
L’inspecteur en bâtiment.......................................................... 142
À la recherche de quoi au juste ?................................................ 142
Conclure la transaction............................................................ 148
Le notaire................................................................................. 149

Étape 7 • ÉCONOMISER DE L’IMPÔT AVEC

L’AIDE D’UN AUTRE PRO : LE FISCALISTE..... 153
Réduire ses impôts avec ses dépenses......................................... 154
Les dépenses courantes ........................................................... 154
Les dépenses capitalisables....................................................... 159
Réduire ses impôts grâce à l’amortissement............................... 160
Réduire ses impôts grâce au partage des revenus....................... 162
D’autres astuces pour réduire ses impôts................................... 163
« Et si je voulais vendre ? »......................................................... 164
Des astuces pour payer moins d’impôt à la vente de l’immeuble...... 164
Le fisc et l’achat, la réno, la revente........................................... 166

Extrait de la publication
Se lancer dans l’achat d’un plex

Étape 8 • FAIRE DE SES LOCATAIRES

DE BONS CLIENTS.............................................. 169
L’importance de s’annoncer...................................................... 169
Gérer les visites : rien de sorcier !............................................... 171
Une offre de service, un contrat signé : le bail........................... 174
Les droits et responsabilités du propriétaire.............................. 177
La CORPIQ : le club des proprios............................................ 178
Les droits et responsabilités du locataire................................... 179
Les associations prolocataires.................................................... 181
Que faire quand l’oiseau quitte le nid trop tôt ?
Sous-location et cession de bail................................................ 182

Étape 9 • GÉRER L’AUGMENTATION DES LOYERS,

PIERRE ANGULAIRE DU RENDEMENT
IMMOBILIER........................................................ 185
Comment faire ?....................................................................... 186
Comment procéder en cas de litige ?......................................... 187
« J’augmente de combien ? »...................................................... 190

Étape 10 • TRAVAILLER INTELLIGEMMENT

EN S’INSPIRANT DES AUTRES....................... 201
Mon parcours........................................................................... 201
Devenir propriétaire ?............................................................... 203
La perle rare ? Difficile à trouver............................................... 206
Passer à l’action........................................................................ 210
Des rénovations pas chères et vraiment payantes....................... 215
La force du nombre.................................................................. 219
Être riche de ses connaissances.................................................. 219

Conclusion • POURQUOI ACHETER MAINTENANT..... 221

Extrait de la publication
Introduction

L’eldorado immobilier

L’Eldorado était cette mythique contrée d’Amérique du Sud regorgeant

d’or et de joyaux que les conquistadors espagnols cherchaient déses-
pérément. Pour plusieurs, réussir dans le domaine de l’immobilier
équivaut à rêver de ces riches contrées lointaines. Je vous arrête tout de
suite dans votre rêverie ! L’immobilier peut effectivement vous rappor-
ter, mais encore faut-il savoir où vous aventurer.

Ne vous attendez pas à lire un ouvrage sur la motivation. Je laisse cela

à d’autres auteurs, probablement bien meilleurs que moi pour vous
faire rêver. Toutefois, je veux faire en sorte que votre eldorado immo-
bilier devienne réalité. Je veux que nous travaillions ensemble, une
étape après l’autre, pour que vous preniez les meilleures décisions. Ce
ne sont pas les 10 commandements de l’investisseur immobilier que
vous trouverez dans ce guide, mais bien 10 étapes pratiques pour faire
de votre aventure immobilière un réel succès.

Tout part de l’indépendance financière, une indépendance qui passe

nécessairement par la création de revenus passifs, ce foin engrangé sans
qu’on ait à se casser la tête tous les jours. Au même titre que certains
gagnent de l’argent avec une invention, des revenus publicitaires ou des
droits d’auteur, vous pouvez toucher des loyers. D’ailleurs, tous ceux qui
ont augmenté leurs revenus passifs grâce à l’immobilier vous diront la
même chose : « Pourquoi n’ai-je pas commencé plus tôt ? » La réponse est
simple : personne ne sensibilise les jeunes à l’importance de se créer ce

Extrait de la publication
Se lancer dans l’achat d’un plex

type de revenu pour devenir plus indépendants financièrement, et ce, le

plus tôt possible.

Beaucoup trop de gens ne travaillent que pour l’argent, et loin de moi

l’idée de vous donner des leçons, puisque j’en fais encore partie. Rien
de plus normal quand on s’est fait dire et redire dès sa tendre enfance
qu’un bon emploi était le seul gage d’un bon salaire. Cependant, rares
sont ceux qui deviendront financièrement indépendants grâce à cet
emploi – et cela, on ne se le fait pas dire.

En bons judéo-chrétiens, d’autres rétorqueront qu’il n’y a pas que

l’argent dans la vie. Possible, mais pourquoi devriez-vous absolument
choisir entre une bonne santé, une belle petite famille et l’indépendance
financière ? Pourquoi ne pas aspirer à jouir de tout cela ?

Pensez-y : votre argent, si durement gagné, est systématiquement effacé

par la crème à récurer préférée des Québécois, et j’ai nommé le VIM,
pour voiture, impôt, maison. Personne ne peut échapper à ce trio
infernal : la voiture, c’est la liberté ; la maison, la sécurité ; l’impôt, un
mal nécessaire. Les quelques miettes qui vous restent seront proba-
blement dépensées dans les deux seules semaines de vacances que vous
ayez afin d’oublier que votre ceinture est trop serrée.

La cerise sur le gâteau : votre épargne-retraite, qui devra vous fournir le

pain quotidien pour 20, 30 voire 40 ans. Si vous écoutez un peu les
nouvelles, vous avez probablement déjà entendu qu’il fallait idéalement
avoir amassé un million de dollars au moment de prendre sa retraite.
Pourquoi une telle somme ? C’est le montant qui procure un revenu
décent de 40 000 $ (avant impôts) pour 25 années de retraite. Mais
qu’arriverait-il si vous viviez 10 ans de plus ? Et surtout, comment
parvenir à ce chiffre magique de un million de dollars ? Pas évident
d’économiser au bas mot 1 200 $ par mois pendant 30 ans, et ce, à un
taux de rendement de 5 % ! Ne comptez pas plus sur l’État-providence
pour vous aider quand vous serez à la retraite. Pour la génération des

10

Extrait de la publication
 Introduction • L’eldorado immobilier

20-40 ans dont je fais partie, cette caisse de prestations de retraite du

gouvernement sera tout simplement asséchée étant donné le faible taux
de natalité au Québec et l’irresponsabilité des gouvernements. Je ne
vous apprendrai rien en vous disant que le Québec est la province la
plus endettée du Canada, et la plus taxée de surcroît.

Parfois, je me demande pour qui je travaille : pour moi ou pour le

gouvernement ? À voir comment ce dernier gère mon argent, je crois
vraiment qu’il méprise notre système économique. Si je gérais mon
argent comme il gère ses finances, il y a longtemps que j’aurais fait
faillite ! Bref, comptez davantage sur vous et essayez de vous sevrer
progressivement des mamelles de l’État. Les revenus passifs sont là pour
vous conduire vers l’indépendance financière.

L’important dans la vie n’est pas nécessairement de travailler fort, mais

plutôt de travailler intelligemment et efficacement. Étudier en appre-
nant des erreurs des autres et en suivant leurs conseils est justement
une façon de travailler intelligemment. D’où ce livre, qui vous
apprendra à générer des revenus passifs grâce à l’immobilier. Vous y
découvrirez notamment comment les investisseurs s’inspirent des cycles
immobiliers, comment préparer votre dossier pour les banques et
quelles sont les options pour constituer la mise de fonds nécessaire à
l’acquisition d’un immeuble. Vous apprendrez quoi acheter selon vos
aspirations et comment dénicher des aubaines. Vous saurez reconnaître
le potentiel d’investissement d’un immeuble et calculer les rendements
générés par celui-ci, tout en saisissant les avantages fiscaux dont peut
profiter le propriétaire d’un immeuble locatif. Vous serez également
invité à voir vos locataires comme des clients et à cerner les responsa-
bilités que cela incombe.

Vos connaissances, que vous enrichirez à la lecture de ce livre,

représentent le plus grand actif que vous ne pourrez jamais posséder.
Délaissez vos vieilles habitudes et arrêtez un moment de travailler pour

11

Extrait de la publication
Se lancer dans l’achat d’un plex

de l’argent. Apprenez plutôt à faire travailler l’argent pour vous ! Créez-

vous des revenus passifs !

Avant que nous commencions cette incursion dans le monde immobilier,

j’aimerais que vous réfléchissiez deux minutes à cette maxime :

Accepter de faire maintenant ce que les autres refusent de faire

afin de faire plus tard ce que les autres ne pourront faire !

Gardez-la toujours à l’esprit si vous voulez faire les choses différemment.

12

Extrait de la publication
Étape 1

CONNAÎTRE
LE MARCHÉ ACTUEL

Une première mise en garde : l’immobilier demande du temps. Du

temps pour faire vos recherches, du temps pour vos rénovations, du
temps à consacrer à vos locataires. N’ayez crainte, les conseils que vous
découvrirez au fil des étapes vous aideront à en gagner énormément.

Ma deuxième mise en garde, pour continuer en force : ne soyez pas

dupe. Vous n’êtes pas le premier à penser que l’immobilier est un bon
placement. Vous êtes en compétition avec des centaines d’autres ache-
teurs. Cela dit, ce n’est pas parce qu’un immeuble vous convient qu’il
convient automatiquement à un autre. Plus vite vous saurez évaluer la
rentabilité d’un immeuble, plus grandes seront vos chances de trouver
le bon investissement immobilier pour vous.

Nous parlons bien d’investissement ici, et non d’aveuglement. Gardez

vos coups de cœur pour l’achat de votre première maison ou de votre
chalet. Acheter un plex, c’est un investissement. Je le répète : INVES-
TISSEMENT. Il faut que l’immeuble vous rapporte de l’argent
MAINTENANT. Votre but premier sera toujours de dénicher les
aubaines, d’où la rentabilité de l’opération. Le but, je le répète, n’est pas
de payer le prix du marché, mais moins. N’oubliez pas que les revenus
passifs sont là pour amener de l’argent dans vos poches mois après
mois, année après année, et non pas pour les vider à petit feu.

13

Extrait de la publication
Se lancer dans l’achat d’un plex

Vous avez acheté ce livre parce qu’on vous a dit que l’immobilier était
un bon véhicule de placement et une heureuse façon de diversifier votre
portefeuille. Pourquoi devriez-vous le lire jusqu’au bout ? Parce que
chaque étape vous révèle un avantage dont ne jouissent pas nécessaire-
ment les autres investisseurs. Cela fera de vous un investisseur au cou-
rant du marché actuel, de ses rouages et de ses subtilités.

Tout le monde connaît cet adage : « Savoir d’où on vient permet de sa-
voir où on va. » Eh bien, cela vaut aussi en immobilier. Si on gardait en
mémoire les mauvais coups du passé, on éviterait de répéter bien des
erreurs. Mais l’homme étant ce qu’il est, il oublie vite ! Voici donc une
courte histoire de l’immobilier nord-américain.

Les cycles immobiliers :

la roue tourne et tourne
Vous connaissez le principe du cycle de la vie ? Quelque chose naît,
grandit, s’épanouit, puis s’éteint. Le marché immobilier en Amérique
du Nord fonctionne de la même façon. Il a connu trois principaux cy-
cles au cours des 30 dernières années. Et à trois reprises, l’homme a
commis les mêmes erreurs.

Les médias utilisent souvent le terme « bulle » pour désigner les cycles,
une bulle qui grossit, grossit et grossit encore au point d’éclater. Qu’est-
ce qui fait gonfler cette bulle, selon vous ? Dans le mille, l’appât du
gain ! La cupidité ! En immobilier, toutes les bulles ont commencé à
grossir quand le prix de vente des immeubles a augmenté démesuré-
ment, tandis que les revenus des acheteurs, eux, stagnaient au plancher.

La crise pétrolière de 1979

Pourquoi le même scénario s’est-il répété au cours des 30 dernières
années ? Back to the future, retournons au début des années 1980. À ce
moment-là, il n’y avait pas que Michael Jackson au sommet ; l’inflation
y trônait fièrement à la suite d’une crise pétrolière sans précédent. L’Iran

14
 Étape 1 • CONNAÎTRE LE MARCHÉ ACTUEL

fournissait à l’époque 10 % de la production mondiale de la précieuse

ressource. Pour soutenir la Révolution islamique, les employés du secteur
pétrolier ont déclenché une grève qui a paralysé pendant plusieurs jours
l’économie des pays industrialisés1. En deux ans seulement, le prix du
baril a plus que doublé pour atteindre l’équivalent en dollars d’aujourd’hui
de 100 $ l’unité2.

Cette flambée des coûts énergétiques a fait grimper les coûts de produc-
tion des entreprises et, bien sûr, les prix de vente. L’inflation était à ce
point élevée3 que les prix de l’ensemble des biens ont augmenté de 77 %
au Québec4. La Banque du Canada n’a alors eu d’autre choix que de
réagir en bon chien de garde de notre économie. Un des objectifs de
cette banque centrale est de maintenir l’inflation à un niveau bas et sta-
ble, avec un taux d’accroissement annuel de 2 % par rapport à l’indice
des prix à la consommation. Autrement dit, elle doit faire en sorte que
votre litre de lait ne vous coûte pas 50 ¢ de plus en quelques mois si votre
salaire n’a pas augmenté. La Banque du Canada a donc pris à l’époque la
décision de hausser radicalement les taux d’intérêt à 16 % pour éviter
toute spéculation reliée à une hyperinflation. Ce faisant, elle voulait dé-
gonfler la bulle économique au lieu de voir celle-ci éclater à la face des
cupides capitalistes qui misaient sur l’augmentation des coûts énergéti-
ques. Or, en voulant remettre la balance économique à niveau pour le
bien commun, la Banque du Canada a fait quelques dommages collaté-
raux. Imaginez-vous rembourser votre prêt hypothécaire à raison de
2 000 $ par mois et que, soudainement, vos paiements passent à 4 000 $ !
Des milliers de propriétaires ont fait faillite, si bien que le prix des pro-
priétés est tombé en chute libre, soit de 20,9 % entre 1982 et 19845.

1. www.teheran.ir/spip.php ?article23
2. www.connaissancedesenergies.org/fiche-pedagogique/choc-petrolier
3. www.bankofcanada.ca/wp-content/uploads/2010/06/longworthf.pdf
4. http ://fciq.ca/pdf/mot_economiste/fr/me_032011.pdf
5. www.desjardins.com/fr/a_propos/etudes_economiques/actualites/point_vue_economique/
pve60622.pdf

15

Extrait de la publication
Se lancer dans l’achat d’un plex

Grâce à cet effondrement des prix, les cinq années suivantes (de 1982 à
1986) ont offert de magnifiques occasions d’investir. Malheureusement,
cela a engendré un deuxième petit monstre, et une nouvelle bulle im-
mobilière a pris forme.

La crise des savings and loans (1986-1992)

Avec des taux d’intérêt à un niveau plus normal, le secteur immobilier
reprenait de la vigueur. L’inflation du début des années 1980 avait
amené les propriétaires à imposer à leurs locataires une augmentation
de loyer substantielle afin de minimiser l’impact de la baisse fulgurante
du prix de vente des immeubles. Lorsque les taux sont redescendus, les
loyers, eux, n’ont pas suivi.

Cet élan massif de capitaux vers les occasions proposées par le marché
de l’immobilier s’est évidemment soldé par l’éclatement d’une bulle
immobilière en 1986, entraînant avec elle tout le secteur financier des
institutions d’épargne, nommées savings and loans aux États-Unis,
tenues par des gestionnaires à la politique de crédit laxiste et aux
investissements plus que risqués. Le gouvernement américain a dépensé
alors environ 115 milliards de dollars6 pour sauver l’ensemble de ce
secteur, contribuant largement à son déficit. Malheureusement, la
stabilité du système financier américain est souvent garante de celle des
autres pays. Je sais, je me répète, mais l’histoire également : l’avidité est
la source de bien des problèmes ! De 1990 à 1997, récession oblige,
l’humeur n’était plus à la fête, pas plus au Canada qu’aux États-Unis.

Que fait-on dans ces temps difficiles ? On se serre la ceinture et on dé-

pense moins ! Dépenser moins entraîne un autre problème : moins de
capitaux circulent dans les différents secteurs économiques. Cela s’est
fait particulièrement sentir dans le marché immobilier ; la valeur des

6. www.xerion-finance.com/news/37/65/Analyse-de-la-crise-des-savings-and-loans.htm

16
 Étape 1 • CONNAÎTRE LE MARCHÉ ACTUEL

résidences a reculé de 22,8 %7, et ce, malgré une inflation parfaitement

maîtrisée par la Banque du Canada.

Quand personne n’achète, l’unique solution pour les vendeurs consiste

à baisser les prix.

La bulle de l’an 2000… Yahooooo !

Qu’obtient-on en immobilier quand il n’y aucune inflation en vue et
que les taux d’intérêt sont à la baisse ? Vous avez deviné… une nouvelle
possibilité de bulle ! Ajoutez à cela une reprise économique (à partir de
1998), une politique de souplesse dans l’autorisation des prêts ainsi
qu’un réajustement – même faible – du prix des maisons, et toutes les
conditions favorables à la création d’une troisième bulle sont réunies.
Cette fois-ci, ce n’est pas tant une bulle immobilière qui s’est formée
qu’une bulle technologique.

Avant l’éclatement de la bulle en 2000, on estimait que, pour profiter des

hauts rendements, un foyer sur deux en Amérique du Nord8 avait investi
dans ces jeunes sociétés du marché Internet cotées à la Bourse. Chiffre
énorme, surtout quand on sait que l’engouement ne remontait pas à plus
loin que 1995. Une fois de plus, la raison prend le bord lorsque la folie
du gain facile s’empare de soi ! Bien sûr, tout ce qui monte devant forcé-
ment redescendre un jour, les titres boursiers surévalués de cette nouvelle
ère de l’économie virtuelle ont chuté pendant l’été 2000.

Afin de stimuler l’économie, la Banque du Canada a provoqué une baisse

marquée des taux d’intérêt. Cette décision a suscité une fois de plus un
important déplacement de capitaux vers l’immobilier. C’est ainsi : les
gens retournent toujours vers la pierre, le sacro-saint placement en temps

7. http ://www.desjardins.com/fr/a_propos/etudes_economiques/actualites/point_vue_economique/
pve60622.pdf
8. http ://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_Internet

17

Extrait de la publication
Se lancer dans l’achat d’un plex

de crise. Une fois de plus, les investisseurs immobiliers de l’époque ont

pu profiter de cette manne que sont les cycles immobiliers.

La crise des subprimes (de 2006 à… on ne sait plus !)

En 2006, l’ombre de la nouvelle bulle immobilière a plané sur nos
voisins du Sud : la fameuse crise des subprimes, parfois appelée crise du
secteur des prêts hypothécaires à risque. Les subprimes étaient des prêts
risqués (prêt hypothécaire, carte de crédit, location de voiture, etc.)
accordés à des gens peu solvables et dont le ratio d’endettement
dépassait les 55 %. Ce marché était devenu si important qu’il était
évalué à plus de 600 milliards de dollars américains en 20069, soit 23 %
des prêts hypothécaires accordés aux États-Unis. C’est énorme ! Comme
au Canada, puisque les taux d’intérêt étaient historiquement bas, les
institutions de crédit américaines augmentaient la part de subprimes
dans leur portefeuille afin de profiter des taux d’intérêt élevés.

Les banques spécialisées dans le crédit regroupaient ces créances avec

d’autres valeurs de fonds d’investissement classiques. Ces prêts à risques
élevés étaient par exemple massivement utilisés dans ce qu’on appelait
les PCAA (papier commercial adossé à des actifs) en raison des hauts
taux d’intérêt auxquels ils étaient associés. Pour simplifier les choses,
disons que les PCAA sont des titres d’emprunt à court terme dont les
paiements sont garantis par différentes sources de revenus de plus long
terme, dont les créances hypothécaires douteuses. Les transactions
étaient à ce point complexes que même certains gestionnaires de porte-
feuille ne s’y retrouvaient plus, alors imaginez les investisseurs ! Cette
déresponsabilisation par rapport au risque a incité les institutions prê-
teuses à accorder un plus grand nombre de ces prêts à risques élevés.

Aux États-Unis, vous pouviez donc acheter une maison peu importe
votre situation financière. Vous pouviez par la suite ne rembourser que

9. http ://fea-upcam.fr/data/document_collections/29/doc_266_fr.pdf

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Extrait de la publication
 Étape 1 • CONNAÎTRE LE MARCHÉ ACTUEL

les intérêts hypothécaires. Ces mêmes intérêts vous étaient remis sous
la forme d’un remboursement d’impôt. Saisi par le syndrome du TPG
– Toujours Plus Gros –, vous pouviez par la suite revendre votre maison
le double, acquérir une maison plus chère, et ce, sans jamais avoir
remboursé un sou du capital. Vous comprendrez que plus coûteuse
était votre deuxième demeure, plus important était ensuite votre
remboursement d’impôt. Ce merveilleux système fonctionne très bien
tant et aussi longtemps que les taux d’intérêt sont stables et que le
marché américain de l’immobilier s’apprécie régulièrement.

Malheureusement pour tous ces propriétaires, la Réserve fédérale des

États-Unis, l’équivalent de notre Banque du Canada, a progressi-
vement relevé son taux directeur de 1 % à 5,25 % entre 2004 et 200610,
provoquant un début d’hécatombe. Les emprunteurs à risque, ayant la
possibilité d’emprunter jusqu’à 110 % de la valeur de l’immeuble,
obtenaient généralement les premières années (de 1 à 3 ans) un taux
promotionnel bas, mais le reste du terme était à taux variable. Le choix
de ces Américains de s’endetter à outrance était en partie motivé par le
fait qu’ils avaient l’option de ne payer que les intérêts hypothécaires
chaque mois ; ces mêmes intérêts étaient de surcroît déductibles d’im-
pôts. Mais lorsque la période de grâce était écoulée, ces emprunteurs
kamikazes faisaient face à une hausse rapide de leurs mensualités. Qu’à
cela ne tienne, dans le marché immobilier américain, les propriétaires
pouvaient tout simplement abandonner leurs dettes en cédant leur
propriété à la banque.

Comme si ce n’était pas assez, le gouvernement américain a implanté,

pour encourager ce non-sens, divers programmes, comme le Community
Reinvestment Act qui empêchait – dans une certaine mesure – les insti-
tutions financières de refuser un prêt. Au surplus, le Departement of
Hosing and Urban Development imposait aux banques d’atteindre un
pourcentage cible de prêts hypothécaires accordés aux moins fortunés.

10. www.fgm.usj.edu.lb/files/a132008.pdf

19
Se lancer dans l’achat d’un plex

Jamais le rêve américain ne s’était aussi bien porté et n’avait été aussi
« créditable » !

En 2007, 15 % de ces gens n’arrivaient tout simplement plus à rem-

bourser leur dette hypothécaire11. Les établissements de crédit ne pou-
vaient tout bonnement plus garantir la mise en vendant la maison, si
bien que l’afflux massif de ventes causé par un non-remboursement du
crédit s’est transformé en une réelle crise du crédit. Et parce que ces
mêmes créances risquées avaient été revendues sous forme d’obliga-
tions aux épargnants de partout au monde, cette crise américaine du
crédit a contaminé le reste des marchés financiers de la planète.

Sommes-nous plus malins

que les Américains ?
À l’heure actuelle, cette crise des subprimes a entraîné la saisie de plus de
neuf millions de propriétés aux États-Unis. Un Américain sur quatre
possède une propriété de valeur nette négative12. Cette crise du crédit a
touché certains États plus que d’autres ; la Floride et la Californie, no-
tamment, ont vu le prix des maisons chuter de 30 % à 60 % en moins de
6 mois. Heureusement, les règles qui s’appliquent au marché immobilier
et au crédit au Canada sont fort différentes de celles des États-Unis.

Notre système fait en sorte que les banques canadiennes n’assument

aucune responsabilité quand une hypothèque est jugée à risque, c’est-
à-dire lorsque la mise de fonds est minimale (moins de 20 % du prix de
vente). La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL),
une entité du gouvernement fédéral, prend en charge ces hypothèques
à risque, d’où la fameuse prime de la SCHL. Pour éviter que nous
soyons éclaboussés par nos voisins du Sud, la Banque du Canada n’a eu
d’autre choix que de baisser son taux directeur afin d’encourager le

11. www.banque-credit.org/pages/la-crise-financiere-au-usa.html
12. www.bankofcanada.ca/wp-content/uploads/2011/06/disc150611.pdf

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Extrait de la publication
Est-il encore temps d'investir dans l'achat d'un plex ? Bien sûr !
répond l'expert en immobilier Patrick Denoncourt. Le marché fournit
de belles occasions aux acheteurs. Mais il est crucial de choisir
la bonne propriété pour bénéficier d'un investissement rentable
plutôt que de se retrouver avec une dépense.

Proposant un plan d'achat en 10 étapes, l'auteur répond à toutes

les questions que se posent les acheteurs : Comment constituer une mise
de fonds sans mettre son REER en péril ? Quel juste prix payer ?
Quoi surveiller durant la visite ? Comment conclure la transaction ?
Comment s'assurer des locataires fiables et fidèles ? Calculs à l'appui,
il explique de façon utile et accessible tout ce qu'il faut savoir pour mettre
la main sur une vraie bonne affaire et faire fructifier son investissement.

De l’amélioration du dossier de crédit jusqu'au calcul des augmentations

de loyer en passant par la réduction des impôts et la gestion des locataires,
couvre chacune des préoccupations du futur
propriétaire. Prenez dès maintenant les clés... de votre indépendance financière !

Titulaire d’une maîtrise en sciences de l’Institut Armand-Frappier, Patrick Denoncourt

a une longue feuille de route en matière d'immobilier. Propriétaire de duplex, il scrute
sans relâche le marché immobilier québécois à la recherche de sa prochaine acquisition.
Il est également membre d’un groupe d’investisseurs privés aux États-Unis.

ISBN 978-2-89472-566-5

24,95 $
Rayon librairie Immobilier

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