Note synthétique

Absorption
nette

Octobre 2023

Crédit : CoStar Group

 ABSORPTION NETTE - NOTE SYNTHÉTIQUE – S1 2023

Une absorption nette légèrement positive, qui

amorce un rebond

Si l’absorption nette francilienne était restée très légèrement positive en

2020, du fait de l’inertie du marché immobilier et du décalage de
nombreuses livraisons, elle est devenue négative dès 2021 (- 130 000 m²).
L’année 2022 a marqué un point bas autour de – 540 000 m², soit une
chute aussi marquée qu’en 2009.
Lors du S1 2023, l’absorption nette s’est redressée (+ 45 000 m²). La bonne
tenue des deals de 1ère main a permis un premier reflux du stock de
surfaces de 1ère main. En revanche, l’importance des libérations d’actifs
anciens ne permet pas, encore, d’envisager le retour d’une absorption
nette positive, durable.

Absorption nette francilienne, depuis 2018

1 000 000 m² 10 %

800 000 m² 8 %

600 000 m² 6 %

400 000 m² 4 %

200 000 m² 2 %

0 m² 0 %

-200 000 m² -2 %

-400 000 m² -4 %

-600 000 m² -6 %

-800 000 m² -8 %

Variation stock vacant de 1ère main Variation stock vacant de 2nde main
Précommercialisations Absorption nette
Variation du PIB français
Sources : Grecam CoStar Group, INSEE
ABSORPTION NETTE - NOTE SYNTHÉTIQUE – S1 2023

Un marché régional encore sous tension, en

attendant 2024

Sur l’ensemble de l’année 2023, l’absorption nette francilienne risque

d’être négative. En effet, le marché des bureaux devrait pâtir des
nombreuses livraisons d’actifs neufs, ou restructurés, attendues lors du
S2 2023 (entre 600 000 et 700 000 m²). Ces livraisons approchaient à
peine les 300 000 m², lors du S1 2023.

Enfin, si la corrélation entre la croissance du PIB et l’absorption nette était

positive, sur les 10 dernières années, elle ne l’est plus depuis 2021. Cette
tendance illustre, dorénavant, la déconnexion entre croissance
économique et besoin en nouvelles surfaces de bureaux.
Les politiques de flexoffice et de télétravail ont, semblent-ils,
définitivement enrayées cette relation.

Absorption nette au S1
2023 :

+ 45 000 m²
En Ile-de-France
ABSORPTION NETTE - NOTE SYNTHÉTIQUE – S1 2023

Un marché à deux vitesses… même dans Paris intra-

muros

Preuve d’une résilience sans faille, à Paris Centre Ouest(1), l’absorption

nette est demeurée comprise entre + 40 000 et 80 000 m², et ce depuis
2020. Ces résultats tiennent au bon niveau des BEFA, conjugué à
l’appétence globale des utilisateurs pour le quartier d’affaires parisien.

Absorption nette dans Paris intra-muros, depuis 2018

300 000 m²

250 000 m²

200 000 m²

150 000 m²

100 000 m²

50 000 m²

0 m²
2018 2019 2020 2021 2022 S1 2023
-50 000 m²

PARIS CENTRE OUEST PARIS HORS PCO (1)

Linéaire (PARIS CENTRE OUEST) Linéaire (PARIS HORS PCO)

La dynamique est autre, concernant les micromarchés parisiens situés en

dehors du pôle de Paris Centre Ouest. L’absorption nette y est devenue
négative en 2020 et en 2022, en étant comprise entre - 10 000 et
- 20 000 m². Les libérations de surfaces auront été importantes,
notamment, en 2022, et le stock de 1ère main se réduit lentement.

(1) Paris Centre Ouest - périmètre ORIE

ABSORPTION NETTE - NOTE SYNTHÉTIQUE – S1 2023

Comparaison au marché londonien

Le marché de la City, à Londres, semble rebondir plus difficilement que le

quartier des affaires parisien. Son niveau était à nouveau négatif en 2023
(YTD(1)), après une année 2021 délicate (- 169 000 m²).

La généralisation plus importante du télétravail dans le Grand Londres, par

rapport à Paris, explique en partie cette tendance. Les libérations de
surfaces ont été plus rapides, notamment du fait d’une flexibilité plus
importante sur les baux, et de sous-locations plus aisées.

Absorption nette Paris Centre Ouest VS la City, depuis 2018

300 000 m²

250 000 m²

200 000 m²

150 000 m²

100 000 m²

50 000 m²

0 m²
2018 2019 2020 2021 2022 S1 2023
-50 000 m²

-100 000 m²

-150 000 m²

-200 000 m²

PARIS CENTRE OUEST CITY (LONDON)

(1) Year To Date

Créé en 1978, le Grecam est une société Contact :

d´études et de conseil spécialisée dans Clément QUATRAIN

l´immobilier. Responsable Etudes IE
cquatrain@grecam.com
07 68 62 42 21
L’Observatoire Immobilier d’Entreprise
Tanguy FLOURY
suit, en toute indépendance, le parc tfloury@grecam.com
marchand des marchés bureaux, locaux
d’activités et entrepôts d’Île-de-France. www.grecam.com