SECTION 3 / LA VALORISATION DES

TERRAINS À BÂTIR
SOUS SECTION 1 /LE MARCHÉ DES
TERRAIN À BÂTIR
CONTEXTE
L’étude du foncier est indispensable à toute opération d’aménagement
du territoire.
Entre 2000 et 2018, le prix de s logements neufs et anciens à
augmenté de 115%
Durant cette période, la hausse des coûts de construction a été de
50%
Postulat : la hausse du prix des logements neufs résulterait de la
hausse de la valeur du foncier
 Peu de terrains artificialisés
POINT MARCHÉ (1/2) Va se renforcer avec la ZAN
POINT MARCHÉ (2/2)
VALORISATION D’UN FONCIER : LA
LOCALISATION
Les éléments intrinsèques :
La localisation = en fonction
de la destination du projet
En 2018, la répartition des
ventes de terrains à bâtir en
France métropolitaine (hors
IdF) est hétérogène : 50%
concernent le « périurbain »,
30% les « pôles » et 20%
l’espace à dominante rurale »`
Par rapport au début des
années 2000, les évolutions de
prix présentent également des
disparités selon la localisation
CARACTÉRISTIQUES PROPRES AUX PARCELLES

Distinction des écarts de prix entre les pôles urbains, le périurbain et

la ruralité
Ecarts de prix entre ces trois espaces s’explique par les
caractéristiques propres aux parcelles telle que la superficie ou la
viabilisation
1/ plus les espaces sont urbains et plus les parcelles cédées sont petites
2/ les terrains vendus viabilisés ont une superficie plus faible
3/ plus les terrains vendus sont petits plus les prix au mètres carrés sont
élevés
 CARACTÉRISTIQUES PROPRES
Diminution du prix en fonction de la taille de la parcelle
AUX PARCELLES
Ecarts de prix en fonction de la viabilisation
CARACTÉRISTIQUES PROPRES AUX
COMMUNES
1/ les dynamiques sociaux
économiques
- Les prix sont plus élevés dans
les communes les plus riches
- La pression démographique
tirent les prix à la hausse
CARACTÉRISTIQUES PROPRES AUX Prix des parcelles selon la vacances

COMMUNES
des communes

2/ Attractivité
- la proportion de logements
vacants reflète la vétusté́ du
parc, pouvant alors entrainer
une moindre demande des
acquéreurs, susceptible de tirer
les prix à la baisse
CARACTÉRISTIQUES PROPRES AUX Prix des parcelles selon la part de

COMMUNES
résidences secondaires

2/ Attractivité
- la part des résidences
secondaire reflète l’attractivité
touristique et climatique
CARACTÉRISTIQUES PROPRES AUX
COMMUNES

3/ Disponibilité du foncier
- Les prix sont plus bas dans les
espaces agricoles
- moins l’espace est artificialisé́,
plus leur reconversion en
terrains à usage d’habitation
sera envisageable
SOUS SECTION 2 / LE PRIX DES
TERRAINS À BÂTIR
LE BILAN PROMOTEUR
La détermination de la valorisation du foncier intervient durant la phase
de faisabilité.

Il s’agit de monter le BP prévisionnel de l’opération

En finalité, ce montage va intégrer d’une part la marge escomptée par le

promoteur et d’autre part la valeur maximale d’acquisition du foncier
permettant d’attendre cette marge
 DEROULE DE L’OPERATION

Téléchargez le déroulé d’une opération immobilière au format PDF

MONTAGE D’UN BILAN PROMOTEUR
1 : détermination des postes
2 : calcul de la clause recette
3 : Calcul des charges
4 : calcul de la marge opérationnelle
5 : Valeur maximale du foncier
LES ÉLÉMENTS DU BP
Le CA total de l’opération (px de vente x SDP)
Le bloc foncier (prix du terrain, frais de notaire, taxes, démolition,
dépollution)
Les VRD
Les honoraires techniques
Le coût de construction
Les frais de gestion
Les frais commerciaux
LA CLAUSE RECETTE
Il s’agit du CA prévisionnel de l’opération déterminé en fonction
du parti pris de construction
Intègre le prix de vente projeté des différents éléments de
l’opération (vente des lots et des places de parking)
 CALCUL DE LA CLAUSE RECETTE
RECETTE Surface vente nb appart nb parking K€ HT TVA K€ TTC
Appartement 1000 10 5 000 000,00 € 1 000 000,00 € 6 000 000,00 €
Parking extérieur 10 100 000,00 € 20 000,00 € 120 000,00 €
Parking Sous sol 10 50 000,00 € 10 000,00 € 60 000,00 €
Total recette 5 150 000,00 € 1 030 000,00 € 6 180 000,00 €

Dans notre exemple les hypothèses sont les suivantes :

1 000 M2 de SV
10 lots de 100 M2
Prix de vente : 5000 E/M2
Prix parking sous-sol : 10 000 E
Prix parking extérieur : 5 000 E
LE BLOC FONCIER
Ce bloc comporte les frais lié au foncier hors acquisition du terrain et
frais de mutation
Comprend la taxe d’aménagement fixée par la commune
Les frais techniques (géotechnicien)
Raccordement au réseau
Eventuels frais de démolition liés à la présence de construction sur site
Les frais études (faisabilité)
 CALCUL DU BLOC FONCIER
CHARGESFONCIER
1 frais adminstratif et acquisition
1.1 Taxe aménagement 100 000,00 € 20 000,00 € 120 000,00 €
2 frais techhnique
2.1 raccodement réseaux 12 000,00 € 2 400,00 € 14 400,00 €
2.2 démolition 50 000,00 € 10 000,00 € 60 000,00 €
2.3 études 5 000,00 € 1 000,00 € 6 000,00 €
Total chargesfoncier 67 000,00 € 13 400,00 € 80 400,00 €

Dans notre exemple les hypothèses sont les suivantes :

Taxe aménagement : 50E/M2 sur une parcelle de 2 000 M2

Frais de raccordement : 1 200 E/M2 par logements
Frais techniques : OE => faisabilité faites en interne
Etudes : 5 000 E
LE BLOC CONSTRUCTION
Il s’agit du coût prévisionnel des travaux permettant la réalisation de
l’opération
A ce stade, on utilise des ratios métriques en fonction du partis pris
architectural
Le BP sera retravaillé lors de l’opération et consolidé sur la base des
devis des entreprises
 CALCUL DU BLOC CONSTRUCTION
CHARGESTRAVAUX Assiette 0,00 €
cout travaux 2 000 000,00 € 400 000,00 € 2 400 000,00 €
cout parking extérieur 8 000,00 € 1 600,00 € 9 600,00 €
cout parking sous sol 50 000,00 € 10 000,00 € 60 000,00 €
Total cout travaux 2 058 000,00 € 411 600,00 € 2 469 600,00 €

Dans notre exemple les hypothèses sont les suivantes :

Coût de construction hors parking : 1 000 E/M2

Coût de construction parking infra : 5 000 E/ places
Coût de construction parking extérieur : 800 E/ places
LE BLOC HONORAIRES TECHNIQUES
La MOE interne ou externe EXE: entre 5% et 10% d’honoraires
Label construction: HQE / BREEAM/ BAT PASS: Entre 40 000 et 100 000 euros
H.T
Bureau de contrôle: 0,60% coût des travaux
Ordonnancement, pilotage et coordination du chantier: 1% du coût des
travaux
Architecte: Entre 3,50% et 9% du coût des travaux
Coordonnateur en matière de sécurité́ et protection de la santé: 0,25% coût
des travaux
BET: Entre 0,25% et 6% du coût des travaux (structure, fluides, acoustique
etc...)
 CALCUL DU BLOC HONORAIRES
CHARGESTRAVAUX Assiette 0,00 €
cout travaux 2 000 000,00 € 400 000,00 € 2 400 000,00 €
cout parking extérieur 8 000,00 € 1 600,00 € 9 600,00 €
cout parking sous sol 50 000,00 € 10 000,00 € 60 000,00 €
Total cout travaux 2 058 000,00 € 411 600,00 € 2 469 600,00 €

Dans notre exemple les hypothèses sont les suivantes :

MOE : 2% des travaux HT

BET : 5 000 E
SPS : 10 000 E
Assurances DO, CNR, TRC : 1,20% montant des travaux TTC
LE BLOC FRAIS ANNEXE
Sont ici visées l’ensemble des postes de dépense concourant à la
réalisation de l’opération
Honoraires de gestion, de vente, publicité et marketing
 CALCUL DU BLOC FRAIS ANNEXES
Fraisannexe
honoraire gestion et SAV
honoraire vente
5% 6 180 000,00 €
10% 6 180 000,00 €
309 000,00 €
618 000,00 €
61 800,00 €
123 600,00 €
370 800,00 €
741 600,00 €
publicité 1,20% 6 180 000,00 € 74 160,00 € 14 832,00 € 88 992,00 €
Total frais annexe 1 001 160,00 € 200 232,00 € 1 201 392,00 €

Dans notre exemple les hypothèses sont les suivantes :

Honoraire de gestion : 5% de la clause recette TTC

Honoraire de vente : 10% de la clause recette TTC
Publicité : 1,20% de la clause recette TTC
Assurances DO, CNR, TRC : 1,20% montant des travaux TTC
LE BLOC FRAIS FINANCIERS
Frais financiers lié à la structuration du crédit bancaire (ce ne sont pas
les intérêts d’emprunt)
Marge promoteur : elle est fixée par le promoteur en fonction du degré
de risque pris sur l’opération. Elle traduit la rentabilité escomptée du
projet
 CALCUL DU BLOC FRAIS FINANCIERS
Element financiers
frais financier 1% 6 180 000,00 € 61 800,00 €
marge promoteur 8% 6 180 000,00 € 494 400,00 €
1,20% 0,30% 6 180 000,00 € 18 540,00 €

Dans notre exemple les hypothèses sont les suivantes :

Frais financier : 1% de la clause recette

Marge promoteur : 8%
 CALCUL DE LA VALEUR MAXIMALE DU
FONCIER
Pour déterminer la valeur maximale du foncier sur l’opération =

Valeur max foncier = clause recette HT - Ensemble des charges

de construction – Marge promoteur

marge promoteur 8% 6 180 000,00 € 494 400,00 €

1,20% 0,30% 6 180 000,00 € 18 540,00 €
Total éléments financiers 574 740,00 € 0,00 € 0,00 €
Total Charges 3 794 927,20 €

Valeur vénale du terrain 26,31% 1 355 072,80 € 677,54 €

CAS PRATIQUE

Sur la base de l’étude de faisabilité portant sur un terrain situé au

croisement de la rue Michelet et de la rue des Vallées à BRUNOY –
91800.
Déterminez la valeur maximale du foncier