La RUCHE

by Bativit

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Rappel du
projet
Surface dela parcelle : 27 330m2
Identifiant cadastral : 25 AN 040
Adresse : 1 place de la Roche THIZY LES
BOURGS

Création d’un pôle d’activités artisanales

et tertiaires
Réalisation d’un lieu d’accueil pour
enfantss en bas âges à destination des
travailleurs et de la commune

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Répartitions des surface
Types de surfaces Superficies

Activités artisanales 2 000m2

Bureaux 1 000m2

Activités commerciales 1 000m2

Crèche 400m2

Superficie total 4 400m2

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 Répartitions
Bâtiment 1
RDC : 1 000m2 de locaux d’activités

2
artisanales
R+1 : 1000m2 de locaux de bureaux

1 Bâtiment 2
RDC : 1 000m2 de locaux d’activités artisanales
R+1 : 1 000m2 de locaux commerciaux (salle de
sport)

3
Bâtiment 3
400m2 à destination de la crèche

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 Chronologie
19 Septembre 2023
Obtention du permis de construire
purgé de tous recours et acquisition du
terrain par la suite

Octobre 2023
Lancement commercial de l’opération et
DCE en parallèle

Janvier 2024
Obtention GFA

Février 2024
Lancement du chantier

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 Étude
démographique
75 et plus
0 à 15 ans
13%
17%

60 à 75%
19% 15 à 30 ans
15%

30 à 45 ans
45 à 60 ans
16%
20%

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Prix moyen marché transactions

Bureaux : 1 400€/m2
Locaux d’activités : 1000€/m2
Crèche : 1000€/m2
Salle de sport 1000€/m2
Places de stationnements à 4 200€ Unité

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 Prix moyen marché locatif
Bureaux :
140€/m2/an : 1000m2 = 140 000€ (5% de rentabilité)

Locaux d’activités :
50€/m2/an 2 000m2 = 100 000€/an (5% de rentabilité)

Crèche : 80€ 400m2= 32 000€ (8% de rentabilité)

Salle de sport : 1000m2 = 1 000 000€

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Déterminer les objectifs de vente
Redynamiser la ville de Thizy les Bourgs (et également la
Communauté de commune du pays d'Amplepuis Thizy)
Attirer de nouvelles activités (environnement tertiaire quasi-
inexistant) et améliorer l'artisanat.
Délais de commercialisation
Début de commercialisation : 1er Octobre 2023 (période
s'achèvant Août 2025)
Fin du permis de construire purgé : Être exempté de tous
recours juridiques
Objectifs de la commercialisation
Identifier les cibles
Cible prioritaire : investisseurs privés selon la destination
(Bureaux, Locaux artisanaux, crèche, salle de sport)
Savoir cibler efficacement en fonction des besoins des potentiels
acquéreurs
Caractéristiques de l'offre
Vente selon typologie du bien (prix varie selon typologie de
surface)
Un investisseur pour un emplacement (deux locaux
artisanaux disponibles, donc possibilité d'acquérir
l'ensemble (soit 2000m²))
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Stratégie de comunication
1 Élaboration d'une identité de marque forte
Définir une identité visuelle attrayante pour le programme immobilier, comprenant un logo, des
couleurs et une typographie cohérente : LA RUCHE

2 Utilisation de supports de communication variés adaptés aux cibles

Mise en place de bannière de chantier avec visuel impactant, communication dans les journaux
locaux.
Création d'un site web et diffusion sur les plateformes spécialisées comme se loger ou LBC.
3 Organisation d'événements de lancement en invitant les acteurs locaux
Organiser des cocktails, des journées portes ouvertes et d'autres événements spéciaux pour attirer les
acheteurs potentiels, en invitant les brokers et commerciaux locaux, les élus locaux, les chefs d'entreprises du
secteur

4 Organisation des visites du site

Mettre en place un système de réservation en ligne pour faciliter la prise de rendez-vous. Planifier et
coordonner les visites du site pour permettre aux acheteurs ainsi qu’aux commerciaux et brokers potentiels
de découvrir le projet et ses caractéristiques.
5 Participation aux salons spécialisés avec brokers dans la zone géographique
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 Eléments Marketing / Communication

1 - Plaquette Commerciale

2 - Présence sur les réseaux sociaux Linkedin / Facebook

3 - Annonce sur Se Loger - Bureaux

4 - Panneaux Pub Terrain

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 Plaquette commerciale

la ruche
THISY-LES-BOURGS

by Bativit

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Plaquette commerciale

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Plaquette commerciale

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Plaquette commerciale

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Présence sur Linkedin pour le suivi de l'avancement du projet

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Présence sur les réseaux d'agence professionnel / particulier

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PANNEAU PUBLICITAIRE TERRAIN

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Mise en place d'un système de
suivi de projet
Rythme et suivi des ventes
Comment jalonner les ventes ? Fixer une deadline pour
chaque opportunité.
Délais de commercialisation
Prise de rendez-vous
Répondre activement aux différentes sollicitations
(moyens multicanaux : téléphone, mail, site internet
(comme espace "Contactez-nous").
Réalisation de portes-ouvertes sur site selon différentes
échéances (avant, en-cours ou à la fin du chantier).
Journée éventuelle en fonction du type de biens.
Gestion des prospects et des ventes
Négocier et finaliser les contrats de
vente
Vérifier la marge de manoeuvre sur les ventes par rapport aux
différents prix fixés
Délais entre promesse d'achat et acte définitif
Mise en place d'un échéancier permettant le financement
Assurer le suivi régulier des prospects
Modalités de relance des prospects (périodicité, moyens (mail ou
phoning)
Fixer un échéancier ayant pour but de relancer selon le type de
prospect
Mise en place d'un questionnaire pour connaitre les attentes des
potentiels acquéreurs.
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Points positifs de
l’opération
Demande de ce type de produit sur le territoire
Contact avec des société souhaitant s’implanter
sur le secteur
Prix de loyers intéressants pour les entreprises
(65€/m2/AN)
Peu de produits similaires
Proximité avec Roanne

Axes critiques de
l’opération
Peu de transactions similaires
Marché instable
Conjoncture actuelle

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MINDMAP DES DIFFÉRENTS INTERVENANTS DU
PROJET LA RUCHE
MODALITÉS ADMINISTRATIVES

30 AOÜT 2023
Date limite de consultation des entreoruses 20 SEPTEMBRE 2023

Obtention du prêt
Composition du dossier : Demande assurances BATIVIT et entreprises : RC /
Construction /
Lettre de consultation Demande Assurances BATIVIT : DO / GFA

Règlement de la consultation A fournir :

Cahier des charges Descriptif projet

MARS 2023 Plans
Plans et dessins techniques Specifications techniques
Demande de financement auprès des organismes Informations des parties prenantes impliquées
bancaires Bordereau des prix Unitaire Montant de couverture souhaitées...

21 JUIN 2023 23 SEPTEMBRE 2023

19 SEPTEMBRE 2023

Date de désignation du syndic provisoire Acquisition foncier

PC Purgé
Marché de Travaux Etudes techniques
Financement
 DOCUMENTS A FOURNIR POUR LES MARCHÉS DE TRAVAUX

Pièces générales
CCAP (cahier des clauses administratives particulières)
CCTP (cahier des clauses techniques particulières)
DPGF (Décomposition des Prix Globale et Forfaitaire de chaque prestations)
PLANS MARCHE
NOTICE DESCRIPTIVE
PLANNING grandes bandes
DOC ADMINISTRATIFS : kbis programme, RIB programme, DROC, Arrêté de PC, Certificat adressage

Pièces particulières
ORDRE DE SERVICE N°1
Acte notifiant une décision au titulaire du marché dans les conditions prévues par ce dernier et qui doit être respecté.
ACTE D’ENGAGEMENT
Signé par le candidat : il établit son offre et s'engage à se conformer aux clauses du cahier des charges et à respecter le prix proposé.
Documents administratifs de l’entreprise / assurances / qualibat / caution bancaire
Tableau Sous-traitance
Cession de créance (s’il y en a)
DOCUMENTS A FOURNIR POUR LA DOMMAGE-OUVRAGE

L’arrêté du permis
Les plans masses et coupes façades
La déclaration d’ouverture de chantier
La notice COQUEX
Le coût de construction
Le rapport initial de contrôle technique sans avis suspendu
La convention et l’attestation d’assurance du contrôleur technique
Le rapport G2 PRO
L’attestation d’assurance du géotechnicien
Le contrat d’architecte signé et son attestation d’assurance
La convention et l’attestation d’assurance de maîtrise d’œuvre
 DOSSIER DE VENTE VEFA

Rédaction des contrats de vente pour chaque exploitant intéressé par l'acquisition d'un
espace du projet immobilier :

Les conditions de vente : VEFA, etc…

Les modalités de paiement (paiements échelonnées en fonction des appels de fonds)
Les délais de livraison,
les obligations des parties, etc..

De plus, les demandes ci-dessous, devront être faites par l'exploitant :

Permis d’exploitation (crèche)

Permis d’aménagement commercial
 Type de contrat Objectif

Définition des rôles et responsabilités de chaque partie.

Contrat de partenariat Objectifs communs et attentes mutuelles.
Durée et conditions de résiliation du partenariat.
Mécanismes de gouvernance et de prise de décision.

Description précise des travaux à réaliser.

Calendrier et échéancier des travaux.
Contrat d’entreprise Modalités de paiement, y compris les échéanciers et les conditions de facturation.
Pénalités pour les retards ou les défauts de performance.
Conditions de résiliation du contrat.

Description détaillée des travaux sous-traités.

Contrat de sous Obligations et responsabilités du sous-traitant.
traitance Modalités de paiement et conditions financières.
Protection de la propriété intellectuelle et des informations confidentielles.

Couverture des risques liés au chantier, à la responsabilité civile, aux dommages matériels, etc.
Contrat d’assurance Montant de la prime d'assurance et modalités de paiement.
Obligations de notification des sinistres et procédures de règlement des réclamations.
DOCUMENTS A FOURNIR POUR LA DOMMAGE-OUVRAGE

L’arrêté du permis
Les plans masses et coupes façades
La déclaration d’ouverture de chantier
La notice COQUEX
Le coût de construction
Le rapport initial de contrôle technique sans avis suspendu
La convention et l’attestation d’assurance du contrôleur technique
Le rapport G2 PRO
L’attestation d’assurance du géotechnicien
Le contrat d’architecte signé et son attestation d’assurance
La convention et l’attestation d’assurance de maîtrise d’œuvre
GESTION DE L'ALÉA : PRÉSENCE D'UNE NÉCROPOLE GALLO-ROMAINE SUR NOTRE CHANTIER

Aucune source certifiée par l'organisme Contacter l'organe compétent :

Vérifier la validité des propos compétent. Conséquence : Aucune La DRAC (Direction Régionale de
avancés par l'archéologue amateur pertinence du document l'Archéologie)

1 MOIS

Analyse d'un échantillon de

Contacter l'organe compétent : Deux situations sont possibles :
10% de la surface totale du
France Archive fouille complète du chantier
chantier
(par une entreprise
certifiée)
abandon de la fouille (et
reprise du chantier).
 CONSEQUENCES DE RÉALISATION DES FOUILLES

La réalisation des fouilles entraîne de nombreuses conséquences :

Financières :

Financement complet des travaux des fouilles (avec remboursement à hauteur de 50%
(raison : bâtiments à destination de bureaux et d'exploitations artisanales)
Arrêt du chantier temporaire : retard d'exécution = perte d'argent

Opérationnelles :

Retard d'exécution = retard dans l'avancement = retard dans la livraison

Courrier prise en compte soupçon de vestige archéologique sur la parcelle concernée
 GESTION DE L'ALÉA : ABANDON DE CHANTIER DE L'UN DES PRESTATAIRES (LIQUIDATION JUDICIAIRE DU LOT
ETANCHEITE)

1 - Vérification des documents contractuels

2 - Notification de la liquidation :
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par sommation d’huissier, l’entrepreneur défaillant de mettre fin à notre relation contractuelle en raison
de leur liquidation judiciaire.
Etablissement d'un avenant de substitution (cf Avenant pj)

3 - Procès-verbal de constat d’abandon de chantier par un huissier de justice

Il est indispensable de faire constater l’arrêt du chantier par un huissier de justice.
L’huissier établit un procès-verbal de constat d’abandon détaillant les travaux déjà exécutés et ceux qui ne sont pas terminés (les non-façons), il signale l’absence d’ouvriers et
recense le matériel abandonné sur place.

4- Analyse de la situation financière

Dans le cas d'un changement d'entreprise, il est important de remettre à l’huissier le devis d’origine et de lui indiquer le montant des acomptes qui ont déjà été versés à
l’entreprise défaillante.
Etat du paiement au prorata

5 - Recherche de prestataires potentiels pour la reprise du chantier

6 - Analyse des offres + Négociations

Etablir un nouveau Marché d'Offres
Le devis de la nouvelle entreprise sera indispensable pour chiffrer la réclamation devant le juge.

7 - Approbation et mise en œuvre de la substitution

Décision arrêté du Tribunal

8- Signature du nouveau Marché

9 - Information à toutes les parties concernées

10 - Etablissement d'un nouveau planning

 SYNTHÈSE DES ÉLÉMENTS DE SUPERVISION DU PROGRAMME
AVANT
Demande à la mairie de le
DROC
Lancement des consultations
auprès des différentes
entreprises pouvant y
répondre (grâce au DCE)
Mise en place du PGC par le
CSPS
Négociation et choix de la
dommage-ouvrage
Obtention du prêt et de la GFA
Attribution des différents lots
permettant de réaliser le
programme
PENDANT
Lancement du chantier APRES
Transmission des documents
nécessaires (Etude BE
structures, Envoi des
réservations entre le lot Gros-
Œuvre et les lots secondaires
(CFo-CFa, CVC).
Mise en place du PGC par le CSPS Délivrance de l’attestation ERP
Réunion périodique entre MOA du bâtiment (par
et MOE (1 fois par semaine ou l’intermédiaire de l’organisme)
par quinzaine) OPR
Réunion périodique entre MOA Levée de réserve
et différents lots présents sur Délivrance de la Déclaration
site (1 fois par semaine ou par Attestant l’Achèvement et la
quinzaine) Conformité des Travaux
Suivi financier de l’opération : (DAACT)
règlement des situations en
fonction de l’avancement des
différents lots.
Réunion de contrôle qualité
d’exécution (Qualité-
Environnement). Certification
possible (système de bonus-
malus)
PLANNING PREVISIONNEL
 MODALITES DE RECEPTION
Organisation de la réception :

Constat contradictoire sur site entre le maitre d'œuvre et les entreprises.

Les entreprises sont convoquées par la maitrise d'œuvre 2 à 3 semaines au préalable avant l'achèvement des travaux (à la suite de cela, la maitrise d'ouvrage en est informée)
Les entreprises disposent de un mois pour lever les OPR.

Maitre
Entreprises
d'œuvre

But des OPR :

La reconnaissance des ouvrages exécutés, mais aussi la constatation de l'inexécution des prestations prévues.
La vérification de la conformité des conditions de pose des équipements aux spécifications des fournisseurs conditionnant leur garantie.
La constatation du repliement des installations de chantier et de la remise en état des terrains et des lieux.
Suite aux OPR, la maitrise d'œuvre propose à la maitrise d'ouvrage, l'ensemble des réserves.
Décision de réception +
notification aux
Achèvement des travaux
entreprises

2 à 3 semaines 1 mois GFA : 1 an

OPR

En cas où les levées de réserves ne sont pas effectuées, le maitre d'ouvrage peut faire exécuter les travaux aux frais et risques du titulaire (suite à une mise en demeure).
 MODALITES DE RECEPTION

Documentation remis lors de la réception :

Les DOE (Dossiers d'ouvrages exécutés) comprennent de multiples données : plans d'exécution, fiches techniques, spécifications de pose, notice
de fonctionnement
Les DIUO (Dossiers d'Interventions Ultérieures sur l'Ouvrage) sont établis par le CSPS : documents (plans et notes techniques)

Modèles de procès verbal :

Privé :
Public :
 MODALITES DE LIVRAISON
Organisation de la livraison :

La livraison est réalisée à la suite de la réception.

Les entreprises sont convoquées par la maitrise d'œuvre 2 à 3 semaines au préalable avant l'achèvement des travaux.
Les entreprises disposent de un mois pour lever les OPR.

Maitre Acquéreurs
d'ouvrage Locataires

Conséquences de la livraison :

Clôture financière des marchés. Versement du solde (excepté la caution bancaire ou la retenue de garantie (pas plus de 5%))
Etablissement du Décompte Général Définitif
La constatation du repliement des installations de chantier et de la remise en état des terrains et des lieux.
 DOCUMENTS ADMINISTRATIFS A FOURNIR AU SERVICE URBANISME DE LA MAIRIE

Afin de recevoir l'attestation de conformité, il faut remettre à la mairie :

DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux)

Arrêté du PC
RFCT (rapport final du contrôleur technique)
L'attestation de la prise en compte de la réglementation thermique
L'attestation de prise en compte des normes PMR
L'attestation de la prise en compte des exigences de performance énergétique et
environnementale
L'attestation de prise en compte de la réglementation acoustique
La mairie peux demander un permis modificatif balais afin de rendre l'opération
conforme.
 LIVRAISON AU CLIENT ET REMISE DE CLÉS
Organisation de la livraison :

Créer un planning de livraison permettant aux clients et au livreur d'avoir le temps de faire le tour de l'actif acheté. Il ne faut pas qu'ils se
sentent pressés par le temps.
Préparer le dossier de livraison contenant les documents obligatoires pour la livraison :
- le DPE
- un livret d'accueil reprenant les informations essentielles au programme (digicode, recommandation d'entretient...)
- la liste des Points De Livraison électriques et Points de Comptage et d'Estimation gaz (PDL et PCE) pour l'établissement de contrat
- la liste des appareillages installés dans le bâti ainsi que les notices techniques de ceux ci
- la liste des appareils nécessitant un contrat de maintenance annuel
- le certificat d'adressage
- l'organigramme des clés et accès
- le PV de constat d'affichage des plans de sécurité et de issus de secours
- le PV des essais des ascenseurs et trappe de désenfumage
- L'attestation d'achèvement du chantier et d'ouverture du chantier pour s'acquitter des impôts fonciers
- Les plans
Préparer la remise de clés
Etablir un PV de livraison comprenant les réserves éventuelles restantes
Récupérer les coordonnées de l'usager du bâtiment pour organiser la levée des éventuelles réserves
Définir une stratégie et un planning de levées des réserves avec les corps de métier concernés selon leurs disponibilités et celles des
matériaux et équipement
 Aléa : retard de livraison importante : intempéries

Dans le cadre d’une vente en VEFA, le promoteur doit indiquer dans le contrat une date de livraison du bien. En cas de retard, cela peut avoir de
lourdes conséquences pour les acquéreurs.

Cas d’exonération de responsabilité :

Retard inférieur à 30 jours : Lorsqu'un retard de livraison survient dans le cadre d'un contrat de réservation, le promoteur peut bénéficier
d'une période de grâce de 30 jours pour dépasser le délai initialement convenu, au-delà de laquelle des pénalités sont appliquées. Le
promoteur a l'obligation d'informer les acquéreurs de tout retard, assurant ainsi la transparence et leur permettant de prendre les mesures
nécessaires.

Evénements de force majeure. Ces situations imprévues et indépendantes de la volonté du promoteur peuvent entraver le déroulement
normal du projet immobilier (cas d'intempéries, de grèves, de défaillances des entreprises ou d'autres). Les conditions d'exonération de
responsabilité sont définies dans le contrat de réservation.

Procédure en cas de retard du a un partenaire :

Relever clairement et documenter précisément les problèmes constatés par le biais de photos ou de vidéos et relevés d’intempéries. Les
réserves doivent être notifiées de manière formelle et détaillées à l'entreprise responsable. Les délais de rectification mentionnés dans le
contrat doivent être vérifiés, en précisant le temps imparti à l'entreprise pour effectuer les travaux de correction en fonction de la nature des
réserves. Le respect de ces délais permet à l'entreprise de disposer du temps nécessaire pour résoudre les problèmes signalés.

Suivre régulièrement l'état d'avancement des travaux de rectification et de communiquer avec l'entreprise pour obtenir des mises à jour. Si la
partie responsable refuse d'effectuer les travaux de rectification ou ne les réalise pas de manière satisfaisante, il peut être nécessaire de
recourir à des mesures légales et notamment

Fixer un délai de correction final pour effectuer une dernière vérification. Les réserves initiales doivent être examinées attentivement pour
s'assurer que toutes les corrections nécessaires ont été apportées conformément aux demandes. Une fois que vous êtes satisfait du travail
effectué, vous pouvez procéder à la réception finale et valider la conformité de l'ouvrage.
 Aléa : retard de livraison importante : intempéries avant phase
hors d’eau hors d’air

Conséquences du retard de livraison :

Retard dans l'achèvement du projet.
Perturbation des activités des exploitants qui devaient occuper les locaux.

Procédure à suivre :
Notifier immédiatement tous les partenaires concernés (exploitants, fournisseurs, etc.) du retard de livraison dû à
l'intempérie.
Documenter et consigner tous les détails liés à l'intempérie et à son impact sur le notamment avec un relevés
d’intempéries fournis par la Fédération française du bâtiment

Résolution :
Renégociation des délais de livraison avec les exploitants et les autres parties prenantes concernées.
Recherche d'une solution alternative temporaire pour les exploitants, telle que la mise à disposition de locaux temporaires
pendant la durée du retard.
Réparation du dommage : recours assurance dommages aux bien couvrant les risques naturelles telle que les intémpéries
Aucun dommages et intérêts a verser
Effectuer la la lever réserve de livraison concernant la

Articles de loi :
L'article 1218 du Code civil français : Il traite des cas de force majeure qui peuvent exonérer partiellement ou totalement la
responsabilité en cas d'impossibilité d'exécution du contrat.

 Aléa : réserves au moment de la livraisons

Réception des ouvrages :

Avant la réception officielle, il convient de vérifier si tous les travaux sont terminés et conformes aux exigences convenues. Une
liste de vérification peut être établie pour prendre en compte tous les aspects de l'opération immobilière.

Lors de l'opération préalable à la réception, le maître d'oeuvre inspecte l'opération en compagnie des intervenants concernés. Une
vérification sommaire de chaque élément est effectuée en se basant sur le cahier des charges. Les observations, réserves
éventuelles ou non-conformité sont consignées dans un procès-verbal de réception.

Si des réserves ont été identifiées lors de la réception, un délai est fixé pour leur résolution. Les travaux supplémentaires ou
correctifs requis doivent être effectués conformément aux accords convenus.

Une fois que toutes les réserves ont été levées, l'opération immobilière est considérée comme réceptionnée. Les garanties
contractuelles entrent en vigueur et les dernières formalités administratives, telles que la remise des clés et la réception des
documents finaux, sont accomplies.

Procédure :
PV de livraison incluant les réserves portés sur l’absence de menuiserie intérieur
Envoie du PV en LRAR au locateur du lot concernés
Définition du délai de résolution
Réparation du dommage par le locateur. Si incapacité
Lever des réserves par PV
PLANNING PREVISIONNEL APRES PRISE EN COMPTE DE L'ALEA :
"RETARD IMPORTANT DANS LA LIVRAISON"
Merci de votre
attention

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