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………………………………………………………Communiqué de presse………………………………………………………
Dans les Bouches‐du‐Rhône, la fourchette des loyers médians est large. En 2017, elle oscille entre 9 €/m² à
Tarascon et 14,9 €/m² à Aix‐en‐Provence.
Trois secteurs distincts peuvent être observés au sein du département :
L’ouest des Bouches du Rhône connait les montants de loyers les plus faibles (Tarascon 9 €/m², Sénas
9,6 €/m², Arles 10,2 €/m², Port‐de‐Bouc 10,3 €/m², Berre‐l’Etang 10,8 €/m² et Salon 11,1 €/m²).
Les villes situées au centre du département, dont Marseille, enregistrent des prix intermédiaires (Marseille,
Marignane, Fos‐sur‐Mer, Istres 11,8 €/m², Roquevaire 12 €/m² Aubagne 12,1 €/m² et Martigues
12,2 €/m²).
A contrario, les loyers les plus élevés se retrouvent dans quelques villes localisées à l’Est du département
et sur le littoral (La Ciotat 14,4 €/m², Aix‐en‐Provence 14,9 €/m², Cabriès 15,2 €/m², Carry‐le‐Rouet et
Cassis 16,5 €/m² et Sausset‐les‐Pins 17,4 €/m²).
Zoom sur Marseille, ses arrondissements et quartiers
A Marseille, les loyers varient d’un arrondissement à un autre. Ainsi les prix sont compris dans une fourchette
médiane de 10,9 €/m² à 13 €/m². Les arrondissements les plus chers sont les 8e, 9e, 12e arrondissements ainsi
que le 16e arrondissement. Les moins chers sont les 1er, 2e, 3e, 4e, 14e et 15e.
L’observatoire étudie également les loyers à l’échelle des quartiers administratifs de Marseille. Ainsi, les
quartiers les plus chers en 2016 sont Perier, Saint‐Lambert, Le Rouet, Mazargues et Saint‐Giniez dont les loyers
se situent aux environs des 13 €/m². Les moins chers sont Opéra, La Belle de Mai et Saint‐Antoine à environ
10 €/m².
LES TENDANCES DU MARCHE LOCATIF PRIVE EN 2017
UNE STABILITE DES LOYERS QUI PERDURE
La tendance à la stabilisation, voire à la baisse des loyers perdure depuis près de six ans (début d’inversion du
marché en 2012). Elle est plus ou moins perceptible selon les territoires et le type de produit en location.
Particulièrement valable pour les logements anciens, semi‐récents, et récents, elle ne se vérifie pas toujours
pour les logements neufs. Par rapport à 2016, les baisses se font plus rares, une part importante des biens
ayant déjà vu leur loyer réévalué au moins une fois sur la période antérieure.
ANALYSE DES BESOINS EN LOGEMENT LOCATIF PRIVE DANS LE DEPARTEMENT
La majorité des demandes des candidats locataires porte sur les logements de type 2 et 3, toutefois, des
besoins très variés sont exprimés sans pouvoir être satisfaits.
D’une manière générale, les villas et les appartements de grandes tailles (T4 et T5+) sont des produits très
recherchés par les locataires mais l’offre est insuffisante sur ce segment du marché.
La demande pour habiter en centre‐ville s’exprime également et notamment pour des appartements de type 2
ou 3 avec extérieur (balcon ou terrasse) et place de parking. Or ces produits sont rares ou inexistants.
La demande locative locale non satisfaite
Ces besoins en logement locatif peuvent s’exprimer de manière différente selon les territoires.
A Salon‐de‐Provence, de nombreuses personnes âgées sont à la recherche de logements en location en centre‐
ville avec ascenseur.
À Aix‐en‐Provence, mais aussi sur le littoral, des locations haut de gamme semblent manquer.
A Marseille et Arles, es résidences sécurisées font l’objet d’une forte demande.
Parfois, la demande s’exprime davantage en surface habitable ou en prix. C’est le cas à Aix‐en‐Provence où de
nombreux locataires recherchent des T2 à 550 €/mois maximum, des T3 d’au moins 80 m² et des villas dont le
loyer serait compris entre 1200 et 1300 €/ mois.
DES DELAIS DE RELOCATIONS QUI N’AUGMENTENT PLUS
Si les délais de relocation ne s’allongent plus, voire se réduisent (2 mois en moyenne), la recherche d’un
nouveau locataire s’avère toujours difficile pour les bailleurs.
De plus, de nombreux logements demeurent vacants du fait des loyers encore trop élevés et l’état du bien qui
ne correspond plus aux attentes.
LES PHENOMENES IMPACTANT LE MARCHE LOCATIF DES BOUCHES‐RHONES
1/ La suppression de la GRL en 2016, quel impact pour le locataire en 2017 ?
La suppression de la GRL (Garantie des Risques Locatifs) en 2016 a eu pour effet de rendre l’accès au parc
locatif privé plus difficile aux locataires modestes et très modestes qui doivent y loger. Le dispositif Visale
(porté par le 1% Logement), nouvelle garantie mise en place en février 2016, n’a pas encore rencontré le succès
escompté sur notre territoire. La réforme annoncée de Visale devrait apporter des améliorations.
Par ailleurs, la GLI (Garantie des Loyers Impayés), dont les critères d’éligibilité sont très stricts, condamnent de
nombreux bailleurs à refuser des candidats.
2/ La réduction du délai de préavis en zone tendue, quelles conséquences sur la mobilité en 2017 ?
La réduction du délai de préavis passant de trois mois à un mois n’aura eu qu’un impact très localisé sur la
mobilité des locataires. La crainte des bailleurs de voir la mobilité des locataires augmenter au sein des
Bouches‐du‐Rhône n’a donc pas été confirmée en 2017 en dehors d’Aix‐en‐Provence et des 8e et 12e
arrondissements de Marseille.
3/ Le développement du marché Airbnb dans certains territoires du département, notamment du côté d’Arles
et dans certains quartiers de Marseille
Marseille connait un développement important du marché Airbnb comme en atteste les 10 000 annonces
actuellement en ligne. Cela représente 4 % du parc locatif privé de la ville. Cette offre particulière a enregistré
une progression de près de 90 % en 1 an.
Airbnb connait également un essor important à Arles où ce type de location a eu pour effet de maintenir
artificiellement les loyers de certains biens. Sur ces territoires, Airbnb est vecteur de tension du marché locatif
classique.
LES CONSTATS QUI INTERPELLENT…
1. Un phénomène de squat voit le jour à Marseille notamment dans les quartiers nord et le centre‐ville.
Cela effraye les bailleurs et les administrateurs de biens qui hésitent à poser les panneaux à louer.
2. La concurrence entre logements neufs et anciens est toujours très présente. Les prix du neuf font
généralement chuter ceux de l’ancien peu de temps après la livraison des programmes. La vérification
a pu se faire dans le 5e arrondissement de Marseille mais aussi à Istres. Les mêmes effets devraient
être observés à Martigues et à Miramas où de nombreux programmes neufs ont été livrés.
3. Les programmes récents en fin de défiscalisation doivent faire l’objet d’une attention particulière.
Comment vont‐ils se positionner dans le marché ? A quel prix vont‐ils être reloués ?
4. De nombreux propriétaires bailleurs commencent à se détourner du marché locatif et vendent leur
bien. Les raisons sont multiples : impayés de loyers, dégradations du bien loué, manque de rentabilité.
Si ce phénomène devait prendre de l’ampleur, l’offre locative privée serait en diminution car ne
pouvant être compensée par l’offre nouvelle issue des dispositifs de défiscalisation.
L’OBSERVATOIRE DEPARTEMENTAL DES LOYERS EN DETAILS
METHODE DE L’OBSERVATOIRE DES LOYERS
La méthode mise en place par l’ADIL des Bouches‐du‐Rhône, avec l’appui de l’Agence Nationale pour
l’Information sur le Logement (ANIL), consiste à suivre un panel de logements issus du parc locatif privé.
L’enquête porte sur les logements loués vides et gérés par des administrateurs de biens. Elle nous informe sur
le niveau des loyers appliqués hors charges et, lorsque la donnée est disponible, sur la superficie des
logements.
L’estimation des montants de loyer nécessite un quota minimum de 25 références1, pour chaque nature
(collectif / individuel) et type de bien (nb de pièces). Ce quota doit être respecté quel que soit le découpage
géographique retenu (EPCI, secteur, commune, arrondissement…). Il repose fortement sur la participation des
agences immobilières à l’Observatoire Départemental des Loyers (ODL) et sur la qualité des données
recueillies.
Afin de permettre la comparaison entre tous les territoires, l’effet de structure du parc a été neutralisé en
appliquant une pondération départementale à chacune des zones d’observation. Ce coefficient de pondération
tient compte du statut d’occupation, de la typologie des logements et de la nature du bien (tels que définis
dans le recensement de la population de l’Insee).
Les loyers sont donnés mensuellement ou sont rapportés à la surface habitable (€/m²). La première approche
nous renseigne clairement sur le montant déboursé chaque mois par les ménages et permet de mieux saisir
l’effort à consentir pour se loger. La deuxième approche gomme les effets liés à la superficie des logements et
constitue une donnée de référence partagée par l’ensemble des professionnels de l’immobilier.
Les résultats sont présentés selon trois niveaux.
‐ Loyer médian : loyer qui sépare les logements en deux parts identiques (la moitié des logements a un loyer
mensuel supérieur à ce seuil et l’autre moitié a un loyer inférieur). La médiane permet de s’affranchir des
valeurs extrêmes qui impactent fortement la moyenne.
‐ Loyer bas : loyer 1er quartile (25 % des logements ont un loyer mensuel inférieur à ce seuil).
‐ Loyer haut : loyer 3ème quartile (25 % des logements ont un loyer mensuel supérieur à ce seuil).
La prise en compte de ces deux valeurs, hautes et basses, vient illustrer la diversité et les écarts de prix.
Le plus souvent, les loyers sont présentés dans leur ensemble, mais une approche selon la date d’entrée des
locataires peut également être proposée. Un focus sur ceux ayant emménagé dans l’année permet notamment
une analyse plus conjoncturelle des loyers (on parlera de loyers de marché ou de relocation).
L’observatoire est principalement réalisé avec le concours de la FNAIM des Bouches‐du‐Rhône dont la
couverture territoriale par ses agences adhérentes permet d’obtenir des données fiables. En 2017, les 21 000
références de loyers recueillies proviennent de 100 agences réparties sur l’ensemble du département.
Les résultats sont restitués annuellement auprès des partenaires à travers différents supports. Chaque
territoire intercommunal fait ainsi l’objet d’une publication comprenant une analyse locale et des tableaux de
bord chiffrés.
L’ensemble de ces publications sont disponibles sur le site de l’Adil 13 : https://www.adil13.org/.
1 ou 5 % du parc locatif privé pour les territoires où celui‐ci est peu développé.
LES AGENTS IMMOBILIERS AU SERVICE DE LA MAITRISE DES LOYERS
A l’origine, dans l’esprit du législateur, les observatoires étaient un préalable à l’encadrement des loyers, une
mesure fermement combattue par la FNAIM. La situation a considérablement évolué depuis et le concours
apporté par les professionnels ne doit plus être vécu comme une contrainte mais bien comme une
opportunité, à double titre.
Des statistiques en quantité... La loi attribue aux professionnels de la transaction et de la gestion locative la
mission de fournir la matière première des observatoires. Comment ceux‐ci pourraient‐ils se passer des
quelques centaines de milliers de données que les adhérents de la FNAIM sont en mesure d’apporter chaque
année ? Pour leur simplifier la tâche, la Chambre des BdR organise, en collaboration avec l’ADIL, la collecte de
ces données auprès des agences et cabinets puis transmet les références statistiques à l’observatoire local
conçu et animé par l’ADIL.
… mais aussi de qualité. Les observatoires sont alimentés par toutes sortes de données, d’origines diverses.
Celles des professionnels sont particulièrement importantes dans la mesure où, conscient de l’effort demandé
aux locataires, ils exercent de longue date un rôle modérateur sur les loyers. Un observatoire largement
alimenté par les administrateurs de biens démontrera qu'ils sont des agents tempérant les marchés et qu'ils se
substituent avec efficacité à un mécanisme d'encadrement ou de blocage.
A propos de la FNAIM 13
La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) est l’organisation syndicale des professionnels de l’immobilier
en France. Ses adhérents exercent tous les métiers de la transaction, de la gestion, de la location, de
l’expertise, du diagnostic, etc. Créée en 1913 à Marseille, la FNAIM 13 est présente sur l’ensemble du
département des Bouches‐du‐Rhône et compte 400 adhérents professionnels.
La FNAIM accompagne au quotidien ses adhérents dans l’exercice de leurs activités. Elle leur dispense les
formations, initiales et continues, qui différencient les professionnels FNAIM par leurs compétences et la
qualité de services offerts aux particuliers. Elle veille au respect, par chacun de ses membres, de son Code
d’Ethique et de Déontologie, garant de la protection des droits du consommateur.
La FNAIM est un interlocuteur reconnu par les Pouvoirs Publics pour l’élaboration des politiques et des
législations relatives au logement. Les statistiques qu’elle établit à partir des données recueillies auprès de ses
adhérents et qu’elle diffuse gratuitement permettent de suivre au plus près l’évolution des marchés du
logement en France. A la fois référence et partenaire, la Fédération veut faire partager une vision positive,
équilibrée et sociale de l’immobilier. La FNAIM fait partie du Conseil National de la Transaction et de la gestion
immobilière (CNTGI).
A propos de l’ADIL des Bouches‐du‐Rhône
L’Agence Départementale d’Information sur le Logement des Bouches‐du‐Rhône (ADIL 13) évolue au sein du
réseau national ANIL/ADIL. Au sein de ses instances dirigeantes, elle réunit les représentants des secteurs
publics et privés du logement. Ses missions sont prévues par l’article L. 366‐1 du code de la construction et de
l’habitation. L’ADIL assure une mission de service public de conseil des particuliers sur les questions juridiques,
financières et fiscales du logement ; à ce titre, elle conseille plus de 25 000 habitants par an dans la conduite de
leur projet immobilier. En outre, l’ADIL forme les professionnels du logement et conduit des études et
observations sur le fonctionnement des marchés du logement et le comportement des ménages.
Contact presse
Pour la Fnaim :
Agence Dixit
Emmanuelle Emran Antoniotti
Mobile : 06 18 07 18 96
Pour l’ADIL des Bouches‐du‐Rhône :
Thierry Moallic
Directeur de l’ADIL
Mobile : 06 07 89 35 16
Odl 13
Observatoire Départemental des Loyers
du Parc Privé des Bouches-du-Rhône
Le niveau des loyers des villes-centres des territoires en 2017
Loyer médian des appartements en €/m2 au 1er janvier 2017 (données consolidées)
Tous types confondus
Pays Salonais
Istres-Ouest Provence
Aix-en-Provence
Arles
Istres 14,9 €
10,2 € 11,7 €
Pays de Martigues
Pays d’Aubagne
Martigues
et de l’Étoile
12,2 € Marseille Provence
La-Penne- Aubagne
sur-Huveaune
12,1 €
Marseille
11,7 €
Saint-Antoine
Saint-Louis
La Cabucelle
La Capelette
Le Rouet Saint-Loup
Perier
Sainte-Marguerite
Sainte-Anne
Mazargues
en €/m2
Nombre de
Arrondissement Quartier administratif Bas Médian Haut Surface médiane
références
Belsunce 250 9,3 € 11,2 € 13,4 € 56 m2
Chapitre 177 9,1 € 10,8 € 12,2 € 59 m2
Noailles 221 10,1 € 11,2 € 13,2 € 56 m2
1er arr.
Opéra 214 8,9 € 10,4 € 11,9 € 57 m2
Saint-Charles 272 9,5 € 11,1 € 12,9 € 54 m2
Thiers 143 9,5 € 11,3 € 13,4 € 53 m2
Grands Carmes 177 9,5 € 11,4 € 12,7 € 48 m2
2ème arr. Hôtel de Ville 199 9,9 € 11,8 € 13,3 € 57 m2
La Joliette 157 8,9 € 11,0 € 13,3 € 49 m2
Belle de Mai 248 8,9 € 10,3 € 12,2 € 53 m2
La Vilette 78 10,2 € 11,8 € 13,6 € 45 m2
3ème arr.
Saint-Lazare 180 9,3 € 10,8 € 12,3 € 53 m2
Saint-Mauront 119 10,2 € 11,9 € 14,0 € 44 m2
Blancarde 272 10,1 € 11,4 € 12,5 € 52 m2
Chartreux 250 9,7 € 10,8 € 12,6 € 55 m2
4ème arr.
Chutes Lavie 176 10,1 € 11,5 € 12,6 € 53 m2
Cinq Avenues 347 9,5 € 10,9 € 12,3 € 57 m2
Baille 382 10,3 € 12,0 € 13,7 € 52 m2
Camas 449 7,0 € 11,3 € 12,7 € 57 m2
5ème arr.
Conception 283 10,3 € 12,1 € 13,5 € 54 m2
Saint-Pierre 197 10,6 € 11,5 € 13,2 € 49 m2
Castellane 251 10,3 € 11,7 € 13,3 € 57 m2
Lodi 225 10,8 € 12,2 € 13,6 € 56 m2
Notre-Dame-du-Mont 276 9,8 € 11,0 € 12,5 € 61 m2
6ème arr.
Palais de Justice 212 10,4 € 11,7 € 13,1 € 61 m2
Préfecture 165 10,0 € 11,0 € 12,8 € 57 m2
Vauban 251 10,0 € 11,6 € 13,5 € 58 m2
Le Pharo 83 11,2 € 12,5 € 14,2 € 50 m2
7ème arr. Saint-Lambert 202 11,1 € 12,8 € 14,5 € 46 m2
Saint-Victor 147 10,3 € 11,9 € 13,8 € 53 m2
Le Rouet 249 11,3 € 12,8 € 14,2 € 59 m2
Perier 248 11,0 € 12,8 € 14,6 € 63 m2
8ème arr. Pointe Rouge 61 10,6 € 12,3 € 14,5 € 61 m2
Sainte-Anne 163 11,2 € 12,6 € 13,9 € 61 m2
Saint-Giniez 134 11,5 € 13,1 € 14,5 € 60 m2
Mazargues 202 11,4 € 13,0 € 15,2 € 55 m2
9ème arr.
Sainte-Marguerite 137 11,1 € 12,2 € 14,0 € 51 m2
Observatoire
La Capelette 258 10,9 € 12,0 € 13,3 € 53 m2
Départemental des
10ème arr. Pont-de-Vivaux 66 10,3 € 11,6 € 12,7 € 58 m2
Loyers créé et animé par
l’ADIL 13 Saint Tronc 93 10,0 € 11,5 € 13,0 € 56 m2
en collaboration avec la 11ème arr. La Pomme 73 9,6 € 11,1 € 12,3 € 57 m2
FNAIM 13 Montolivet 118 11,0 € 12,2 € 13,7 € 57 m2
ODL 13 - Février 2018 12ème arr. Saint Barnabé 126 10,8 € 12,0 € 13,5 € 57 m2
Saint-Julien 125 10,5 € 12,1 € 13,9 € 62 m2
13ème arr. Saint-Just 99 9,7 € 11,1 € 12,7 € 59 m2
14ème arr. Bon Secours 90 10,1 € 11,3 € 12,3 € 51 m2
La Cabucelle 99 10,2 € 11,5 € 13,6 € 35 m2 NB : seuls les quartiers administratifs pour lesquels le
15ème arr. Saint-Antoine 59 8,9 € 9,7 € 11,4 € 64 m2 nombre de références est supérieur à 70 sont renseignés
Saint-Louis 89 10,2 € 11,5 € 12,7 € 46 m2 (en-deçà, les résultats ne sont pas significatifs).