REPUBLIQUE DU CAMEROUN REPUBLIQUE OF CAMEROUN

Paix- travail - patrie Peace - Work -Fatherland

MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR MINISTRY OF HIGHER
EDUCATION

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UNIVERSITE DE DSHANG UNIVERSITY OF DSHANG

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INSTITUT UNIVERSITAIRE ET STRATEGIQUE DE ESTUARY ACADEMIC AND

L’ESTUAIRE (IUEs/INSAM) STRATEGIC INSTITUTE(IUEs/INSAM)

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EXPOSE DE DROIT FONCIER

THEME :
DECOUPAGE PARCELAIRE

MEMBRE DU GROUPE :
DCHENDJE FANKEM PATRICK EVRARD
LELE FABIOLA Saurelle

Dirigé par : madame NGWANANG fortune

Année Académique 2022-2023

 INTRODUCTION
LE Découpage parcellaire est le fait de découper votre unité foncière pour
créer un ou plusieurs terrains. Elle est généralement utilisée lorsque le
propriétaire décide de construire plusieurs maisons sur la même parcelle ou de
vendre une partie vendre de celle-ci ; il n’existe pas de limite spécifique pour
une division parcellaire ceci permet de lutter contre l’étalement urbain en
accentuant la densification. Mon exposé portera sur plusieurs parties qui suit :
1 -les raison menant à un découpage parcellaire
2-le processus pour la réalisation d’un découpages parcellaire
3- les impact de la division parcellaire

Année scolaire 2022 /2023

LES RAISON MENANT A UNE DIVISION PARCELLAIRE
Les raisons menant à un découpage parcellaire sont les suivant :
-une personne possédant un terrain trop grand et souvent difficile à vendre
Divise cette parcelle réduit la taille et donc par conséquence sont prix et par là
même occasions le nombres d’acquéreurs potentiels
-Le manquement des moyens ou d’Energie pour l’entretien de la totalité du
foncier
-pour le financement d’un projet
-dans l’optique d’épargne
LE PROCESUSSE POUR LA REALISATION D’UNE DIVISION PARCELLAIRE
Etape 1 : savoir si le terrain est divisible
Votre terrain doit remplir certaines conditions pour qu’une division foncière
puisse être réalisée. Il est conseillé de se rapprocher de la mairie et d’étudier le
règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols
(POS) de la commune en question.
On doit aussi prendre en compte des législations supplémentaire :
-Le Plan de prévention des risques naturels, si la commune est concernée.
-un terrain en pente ou en angle peut compliquer la division parcellaire.
-implantation du bâti existant peut avoir un impact sur les contours des futurs
lots, et rendre le découpage complexe.
- si votre projet entraine la création d’un lot avant et d’un lot arrière ce dernier
doit pouvoir conserver un accès vers la rue.
Etape 2 : savoir à qui s’adresser
Avant de mettre en œuvre votre projet de division de division, vous devez vous
rapprocher de votre mairie et y faire une demande de certificat d’urbanisme
opérationnel. Ce document fait partie des documents que peut vous délivrer le
service d’urbanisme.
Il ne s’agit pas d’une autorisation d’urbanisme mais d’un document
d’information qui vous permet de connaitre toutes les possibilités de
construction, d’aménagement et de division qui sont autorisées sur votre
terrain en fonction du droit d’urbanisme local. Il permettra notamment de
savoir si le lot que vous envisagez de détacher est bien constructible et si
l’opération projetée est réalisable.
La procédure a suivre est simple : vous devez compléter le formulaire, auquel
vous aurez joint un plan de situation, un plan du cadastre et un document
permettant de visualiser le futur le futur découpage de votre foncier. Si vous
connaissez déjà le futur bâtiment vous pouvez joindre une étude de faisabilité
et faire apparaitre son emprise au sol sur un plan de masse.
Le délai d’obtention du certificat d’urbanisme est de 2mois suivant le dépôt de
la demande. En absence de réponse de la mairie, vous ne disposez pas d’un
certificat tacite, mais d’un simple certificat d’information qui fige le droit de
l’urbanisme applicable à votre parcelle pour une période de 18 mois.
Il faut prendre contact avec un géomètre on doit faire appel aux services d’un
géomètre expert, pour effectuer le bornage de votre terrain
Etape 3 : réalisation des démarche administratives pour une division parcellaire
Suite a la visite du géomètre et à l’obtention du plan de bornage, vous devez
réaliser certaines démarches pour créer de manière effective de nouvelles
parcelles cadastrales. C’est au propriétaire du terrain de réaliser toutes les
démarches nécessaires à la division. Il existe différents cas de figures :
La division d un terrain en plusieurs lots sans projet de construction immédiat
Si vous souhaitez diviser votre parcelle mais que vous ne souhaitez pas prendre
en charge la construction d’une maison sur le nouveau terrain, vous devez alors
déposer une déclaration préalable de travaux.
Vous devez compléter le formulaire et joindre un plan de situation, le plan de
bornage mais aussi un plan permettant de faire apparaitre les réseaux existants
desservant les futurs lots si le lot à bâtir n’est pas desservi, cela aura un impact
sur le prix de vente puisque les futurs acquéreurs devront se charger de sa
viabilisation. Le délai de déclaration préalable est de 1mois.
La division d un terrain en plusieurs lots avec un projet de construction
si vous souhaitez prendre en charge la construction d’un ou plusieurs
bâtiments sur le lot ou bien les lots détaches, il faudra envisager de faire une
demande de permis de construire valant la division.
Il défère des permis classiques dans la mesure ou il nécessite la transmission
d’un plan de division. Vous devez utiliser le même formulaire, le code de
l’urbanisme encadre strictement les divisions foncières à l’aide d’un permis de
construire valant la division vous devez y recourir lorsque le projet de
construction remplit les conditions suivantes :
-votre projet comprend au moins deux constructions distinctes
-ces bâtiments seront construits sur une même unité foncière avant la division
-le terrain est destiné à être divise à l’achèvement des travaux, avec ou sans
espacement communs aux différents lots.
 Les Impact de la division cellulaire
Des espaces agro-forestières en constante diminution des espaces urbanises de
plus en présents, un réchauffement climatique en accélération. Ces trois
facteurs provoquent un changement de l’armature urbaine existante par une
densification des centralités. Le processus de division parcellaire est un outil de
densification issu d’initiatives privées difficile à maitriser pour les collectivités.
L’augmentation de la population amène de nouveau questionnements en
matière de stratégie territoriale. L’étalement urbain est propre à chaque
territoire, il peut s’élargir de façon continue ou émiettée en fonction de la
morphologie du sol et de l’armature urbaine existante. Cette tache urbaine
grossissante offre un tissu résidentiel conséquent et incite des déplacements
long et couteux pour les collectivités et les populations qui dépendent d’un
noyau urbain la densification apparait comme étant une solution efficiente
pour luttez contre l’étalement urbain. Parmi les outils de la densification, la
division parcellaire apparait comme étant une densification dites douce issue
d’initiatives privées difficiles a contenir et encore trop peut connue et maitrise
encore par les collectivités.
 Conclusion
La division parcellaire ce déroule en trois étapes et permet de lutter contre
l’étalement urbain mais elle reste complexe pour la gestion territoriale et
environnementale. C’est pourquoi les collectivités ne peuvent pas compter sur
ce seul volet de densification. Cette densification a besoin de diverses formes
d’évolution pour être adaptée l’échelle d’une commune. C’est pour cette raison
que son encadrement doit être réalisé à une échelle plus globale que
communale en prenant en compte les spécifités de chaque commune pour être
vécue et particuliers comme étant un phénomène maitrise et agréable.