Le propriétaire face au PLU

EN 10 POINTS ESSENTIELS
 Vous avez une problématique de zonage affecté à votre terrain par le
PLU ou futur PLU ?
Votre terrain est maintenu inconstructible depuis des années. Vous
n’en comprenez pas les raisons. Ce zonage empêche la réalisation
de vos projets de vie et la collectivité refuse de le modifier sans raison
apparente.
Vous ne savez comment vous y prendre pour demander et obtenir la
modification du zonage affecté à votre terrain.
Vous ne savez pas par où commencer pour accomplir vos démarches.
Vous souhaitez avoir un modèle de courrier de demande de modifica-
tion de zonage.
Vous souhaitez savoir comment organiser votre participation à l’en-
quête publique sur le projet de PLU ?

SAVEZ-VOUS QUE…

1
• Savez-vous qu’une procédure de révision du PLU en cours peut remettre
en cause vos droits à construire sur votre terrain et cela sans que vous en
soyez informé ?

2
• Savez-vous que des milliers de communes sont actuellement en train de
modifier leur PLU et donc potentiellement le zonage affecté à votre ter-
rain ?

3
• Savez-vous comment vous renseigner sur le sujet, et comment faire valoir
vos droits en temps utile et quelles sont les limites du pouvoir de l’adminis-
tration ?

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Le propriétaire face au PLU : en 10 points essentiels

•

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• Connaissez-vous les menaces qui pèsent sur votre terrain lors d’une pro-
cédure de modification du PLU ?

5
• Savez-vous comment préserver vos droits en cas de changement de ré-
glementation ?

6
• Vous demandez à ce que votre terrain soit classé en zone constructible.
Or, êtes-vous certain que votre terrain peut être classé en zone construc-
tible conformément aux critères retenus par l’administration ?

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• Disposez-vous des preuves à l’attention de l’administration pour démon-
trer qu’il est desservi de manière suffisante par les réseaux publics, et qu’il
n’y aura besoin ni de servitude de passage chez un voisin, ni de travaux
d’extension ni de travaux de renforcement sur le réseau existant ?

8
• Savez-vous comment rédiger un courrier de demande de modification
de zonage ?

9
• Savez-vous que le PLU régit les droits à construire mais également les ac-
tivités autorisées ou interdites sur un terrain : commerce, restauration, ha-
bitation, hébergement etc. ?

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Connaissez-vous les différentes procédures qui peuvent modifier le zo-
nage affecté à votre terrain et vous permettre de formuler une de-
mande de modification de zonage ? Savez-vous comment défendre
vos droits à à l’enquête publique sur le projet de PLU ?

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Le propriétaire face au PLU : en 10 points essentiels

 CE QUE VOUS APPORTE NOTRE FORMATION
« LE GUIDE DU PROPRIÉTAIRE FACE AU PLU »

✔ La formation du guide du propriétaire face au PLU tend à répondre aux ques-

tions que se posent généralement les propriétaires de terrains, et qui me sont
régulièrement posées à chaque entretien téléphonique.
✔ Cette formation se veut aussi pragmatique que possible dans le cadre de
chapitres synthétiques et illustrés pour une meilleure compréhension et mise
en pratique.
✔ Sont disponibles en téléchargement les modèles de courriers téléchargeables
sous format Word.
✔ Un modèle de courrier de demande de modification de zonage avec un vo-
let « contestation du zonage affecté à votre terrain » et un volet « adapter le
zonage à la réalisation d’un projet futur ».
• Un modèle de courrier à déposer à l’enquête en cas de procédure
de révision du PLU avec indication des démarches à mener.
• Un modèle de courrier de demande de communication des docu-
ments administratifs composant le PLU ou projet de PLU si une procé-
dure de révision est en cours.
• Un modèle de courrier d’accompagnement d’une demande de
certificat d’urbanisme opérationnel concernant différents cas de fi-
gure possibles aux fins d’obtenir des renseignements précis indispen-
sables à mener à bien vos démarches.

Sont également disponibles en téléchargement :

✔ Un lexique PLU

✔ Le guide du permis de construire

Enfin, des vidéos explicatives vous accompagnent dans l’accomplissement

de vos démarches.

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Le propriétaire face au PLU : en 10 points essentiels

Notre formation 100% en ligne est ouverte à tout public. Cette
formation est accessible pendant un an. Le contenu de la forma-
tion sera mis à jour et enrichi tout au long de l’année.

Après plus de dix ans passés dans le domaine de l’urbanisme et gestion

de dossiers de demande de modification de zonage, je vous propose
une formation qui a pour objectif de vous simplifier autant que possible la
compréhension des notions essentielles et démarches à mener.

Accéder maintenant à la formation du Guide du propriétarire face au PLU

EXTRAIT DE LA FORMATION :
Le PLU, une menace permanente pesant
sur la constructibilité d’un terrain

Ce guide est destiné à délivrer des notions essentielles concer-

nant directement tout propriétaire de terrain bâti ou non bâti.

L’urbanisme a un impact direct sur tout foncier détenu par des propriétaires qui
ignorent généralement tout ou ne savent que très peu de choses sur les procé-
dures d’évolution de la réglementation d’urbanisme menées par les collectivités.

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Le propriétaire face au PLU : en 10 points essentiels

Or, ces procédures peuvent totalement remettre en cause la valeur du foncier
en le rendant inconstructible pour répondre à différents objectifs d’intérêt gé-
néral, pour se conformer aux lois récentes venant strictement encadrer l’amé-
nagement du territoire etc.
Ces procédures concernent majoritairement le Plan Local d’Urbanisme dit PLU
qui fixe les règles d’utilisation du sol et donc le zonage affecté à votre terrain.
Il convient de savoir que selon la jurisprudence vous n’avez pas de droit acquis
au maintien de la réglementation applicable à votre terrain. Si sa décision est
justifiée d’un point de vue urbanistique, la collectivité est en droit de modifier
le zonage de votre terrain à l’occasion de la révision du PLU – Plan Local d’Ur-
banisme. Autrement dit, votre terrain peut passer d’une zone constructible à
inconstructible lors d’une procédure menée par la collectivité et ce sans que
vous en soyez informé en qualité de propriétaire.

Ce PLU est donc CRUCIAL dans la vie de tout

propriétaire de terrain bâti ou non bâti.

Le PLU est souvent en constante évolution et donc constitue une menace

constante sur la constructibilité d’un terrain donné.
Si vous vous intéressez au PLU, vous êtes probablement dans une situation où
vous mesurez les enjeux et savez indispensable de vous approprier les notions
essentielles vous permettant de défendre vos droits.
Chaque cas est particulier puisqu’un choix de zonage se décide en principe
en fonction des caractéristiques propres au terrain selon une jurisprudence
constante.
Et c’est là où le bât blesse bien souvent.
La tâche est extrêmement complexe pour les auteurs du PLU d’affecter un zo-
nage parfaitement adapté aux caractéristiques de chaque parcelle de son
territoire. De plus, les auteurs du PLU doivent se conformer d’une part aux di-
rectives des nombreuses lois applicables mais également aux prescriptions de
réglementations indépendantes.

Ceci n’empêche que le PLU peut contenir de nombreuses erreurs

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Le propriétaire face au PLU : en 10 points essentiels

Les procédures sont si complexes et lourdes à mettre en œuvre que de nom-
breuses réglementations d’urbanisme peuvent être obsolètes.

EXEMPLES

• Parfois, les PLU ne font pas apparaître des constructions sur un sec-
teur donné.
On s’en aperçoit rapidement en comparant le cadastre et le règle-
ment graphique. Or, la densification d’un secteur peut selon les cas,
justifier de rendre constructible une parcelle qui se trouve désormais
en dent creuse dans un tissu bâti.

• Parfois, les PLU affectent un zonage totalement inadapté à la réalité

des caractéristiques de la parcelle.
Ainsi, un client a-t-il réussi à remettre en cause la zone naturelle af-
fectée à son terrain alors que les délais de recours contre le PLU
étaient expirés. Un bon avocat, une stratégie à appliquer, des argu-
ments incontestables et le jugement fait injonction à la collectivité
d’entamer une procédure de modification du PLU dans les trois mois
pour modifier l’erreur de zonage.

• Sur le département de la Réunion, une association s’était créée

pour contester le zonage affecté par le PPR Plan de prévention des
Risques inondation.
Ce PPR est une annexe du PLU et peut rendre un terrain incons-
tructible en le classant en zone rouge pour un aléa fort de risque
inondable. L’association a demandé l’organisation de réunions très
en amont avec les services de la préfecture et le BRGM, bureau
d’études. Après avoir pointé sur chaque terrain les motifs pour les-
quels le zonage du PPR était devenu obsolète (en raison de travaux
publics, d’une ravine devenue totalement sèche etc.), environ 100
terrains ont été sortis de la zone rouge. L’autorité administrative a
ainsi reconnu des erreurs commises dans ce zonage et la procédure
de révision a permis de rectifier ces erreurs.

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Le propriétaire face au PLU : en 10 points essentiels

La liste peut être longue : obsolescence, erreurs matérielles, erreurs d’appré-
ciation, détournements de procédures parfois qui affectent un zonage pour des
motifs étrangers à l’urbanisme.

Les PLU sont si complexes qu’ils en deviennent nécessairement imparfaits.

Avoir l’esprit critique est à la portée de tous.

De nombreuses personnes qui m’ont contactée dans le cadre de mon accom-
pagnement avaient su relever des incohérences et contradictions dans le PLU
les concernant.

Faut-il pour autant vous décourager à l’avance devant tant de complexité ?

Plusieurs de nos clients nous ont fait part de la réussite de leurs démarches grâce
aux informations délivrées dans les articles du blog et dans les guides de la bou-
tique en ligne.
S’ils ont réussi, peut-être réussirez-vous également ? Seul ou accompagné selon
la complexité de votre dossier.
La seule personne qui défendra le mieux votre dossier, c’est vous pour défendre
au mieux vos intérêts et votre patrimoine. Ceci ne peut se faire que par votre
appropriation des connaissances indispensables sur le sujet, par votre capacité
d’anticipation, par votre ténacité (il faut bien le dire) et un accompagnement
personnalisé par des professionnels de l’urbanisme compétents.

Des milliers de communes sont aujourd’hui concernées par une procédure de

modification ou révision de leur PLU
Il convient de savoir que selon la jurisprudence vous n’avez pas de droit acquis
au maintien de la réglementation applicable à votre terrain.

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Le propriétaire face au PLU : en 10 points essentiels

Important
Si sa décision est justifiée d’un point de vue urbanistique, la Commune ou com-
munauté de communes est en droit de modifier le zonage de votre terrain à
l’occasion de la révision du PLU – Plan Local d’Urbanisme ou de la révision du PLU
intercommunal, et le rendre totalement inconstructible.
Il vous faut donc savoir comment analyser si le changement de zonage qui in-
tervient sur votre terrain est justifié d’un point de vue urbanistique.
Si ce n’est pas le cas, il vous faut savoir comment le contester sans remettre en
cause tout le travail accompli par la collectivité. L’annulation d’un zonage peut
être partielle et ne concerner que le zonage qui compromet votre terrain.

Menace ou opportunité ?
Savez-vous si un PLU – Plan Local d’Urbanisme est en cours d’élabora-
tion sur votre Commune ?
Chaque procédure de révision/modification du PLU est soit une me-
nace telle une épée de Damoclès sur votre terrain (occupation et
droits à construire).
Chaque procédure de révision/modification du PLU est également une
opportunité à saisir sans tarder pour demander une modification du
zonage affecté à votre terrain ou adapter la réglementation pour per-
mettre un projet futur.
Cette formation vise les différents cas de figure, soit contester le zonage
à venir dans un futur PLU modifié, soit profiter d’une procédure en cours
pour faire modifier le zonage en vue de réaliser votre projet de vie.

Accéder maintenant à la formation du Guide du propriétarire face au PLU

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