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ca Édition 2023
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Les tests de sol existants au Qu bec
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INTRODUCTION
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Les nouvelles connaissances que vous allez
acquérir tout au long de la lecture de votre
guide vous aideront à coup sûr dans vos
projets d’achat de terrain. Nous aborderons
dans cet Ebook les notions de droit de
propriété, de zonage, d’évaluation, de valeur
marchande, d’astuces de recherche, et plus
encore.
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TOUT CE QU'IL FAUT SAVOIR AVANT
D'ACHETER UN TERRAIN 1
Le droit de propriété et ses démembrements
Les terrains au Québec sont tous désignés par des numéros de cadastre.
Lorsqu’un terrain doit être évalué, le courtier va donc utiliser la désignation
cadastrale, qui est aujourd’hui un ensemble de 7 chiffres, par exemple 1 455 232.
USUS FRUCTUS
ABUSUS ACCESSIO
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Les 4 démembrements
USUS FRUCTUS
ABUSUS ACCESSIO
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Les différents types de terrains au Québec
Voici les principaux types de terrains que l’on retrouve sur le marché :
Projet de
Commercial Industriel
développement
Sachez qu'il est toujours à votre avantage de consulter un courtier pour avoir
accès au maximum de terrains à vendre.
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Les différentes caractéristiques à analyser
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Les lois et règlements affectant les terrains
• Le zonage
• Le Code civil du Québec
• La loi sur l’environnement
• La loi sur la protection des territoires agricoles
• La loi sur l’expropriation
• La loi sur les biens culturels
• Et plus encore !
Quand vous désirez vous construire sur un terrain vacant, vous devez
toujours vérifier auprès de la municipalité pour connaître les règlements à
suivre. Vous devez également vérifier certains autres éléments, selon la
localisation du terrain.
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Qu’est-ce que le zonage et l’impact sur les terrains ?
Le zonage peut avoir un grand impact sur les terrains, en définissant le type de
bâtiment qu’on peut y construire, mais encore bien plus que ça.
• Normes d’implantation
• Longueur et largeur maximale de la maison
• Superficie maximale permise
• Hauteur maximale
• Marges de la propriété avec les terrains avoisinants
• Revêtements extérieurs permis
Informez-vous auprès de
votre municipalité
lorsqu’un terrain vous
intéresse, ou bien
consultez le zonage en
ligne s’il est disponible.
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LES TESTS DE SOL EXISTANT
AU QUÉBEC 2
Plusieurs tests existent pour évaluer si un terrain est constructible et peut
potentiellement accueillir une construction.
Si vous avez un projet en tête, parlez-en avec votre courtier immobilier. Il saura
vous référer au bon professionnel qui saura alors faire les bons tests pour vérifier
que tout est conforme.
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Évaluation environnementale de site
(test de contamination des sols)
Le premier test qui peut être fait sur un sol ou un terrain au Québec est le test de
contamination, aussi connu sous le terme d’évaluation environnementale de site.
Celle-ci consiste essentiellement à analyser la composition du sol et la présence
de contaminants nuisibles à la santé humaine. Bien que ce type d’évaluation
puisse être pratiqué sur un terrain résidentiel, il s’agit d’une pratique plutôt
courante pour les terrains commerciaux et industriels.
PHASE 1 PHASE 2
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Test de capacité portante (étude géotechnique)
Le test de capacité portante est le test le plus important à faire sur les terrains
résidentiels lorsqu’on veut se construire une maison, un chalet, etc.
Pourquoi ? Parce que c’est lui qui va venir dire ce que peut supporter le sol en
termes de construction.
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Test de percolation pour fosse septique
Lorsqu’un terrain est situé en milieu rural, il est fort probable qu’il ne soit pas
desservi par les services de la municipalité, comme l’aqueduc et les égouts. Vous
devrez donc prévoir installer une fosse septique avec un champ d’épuration pour
les eaux usées.
Étant donné que les maisons sont assez dispersées en banlieue et en campagne,
l’assainissement des eaux usées se fait par infiltration dans le sol au moyen d’un
champ d’épuration.
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Test de profondeur de nappe phréatique pour puits
artésien
En effet, les terrains n’étant pas desservis par l’aqueduc devront faire installer un
puits pour avoir l’eau potable dans leur propriété.
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Coûts des différents tests de sol
Test de contamination
1
Cas par cas
Test de percolation
3
À partir de 900 $
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Est-ce que les tests sont toujours à effectuer ?
Non, les tests de sol ne sont pas nécessaires pour tous les types de terrains.
Certains éléments viennent influencer la nécessité d’y avoir recours, dont
notamment :
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Pourquoi est-il essentiel de faire certains tests de
sol avant d’acheter ?
Si vous ne prenez pas le temps de faire ces vérifications, il se peut que vous
achetiez un terrain qui ne peut pas accueillir votre projet, ou encore pire, qui
n’est pas constructible. Vous perdrez de l’argent sur la valeur du terrain à ce
moment.
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LOCALISATION : 7 ÉLÉMENTS À
CONSIDÉRER AVANT D'ACHETER
3
Acheter un terrain dans le but d’y faire construire la maison de ses rêves est un
projet vraiment spécial qui plairait à beaucoup de familles.
Après tout, ce qui donne une certaine valeur à une propriété, c’est sa localisation.
Plus celle-ci est intéressante et avantageuse, plus votre propriété va valoir cher.
Regardons ensemble 7 éléments à analyser lors de l’achat d’un terrain en lien avec
sa localisation.
votre travail est de la plus haute importance. qui va certainement influencer votre mode de
Vous allez faire ce trajet tous les jours. Faites le vie. La proximité des écoles avec votre terrain
calcul et demandez-vous si vous seriez et votre future maison est très importante si
vous avez une famille, ou planifiez en avoir une.
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#4 Disponibilité
Planningdes services
#3 La proximité des garderies
municipaux
Aqueduc : Il est possible que le terrain n’ait pas accès à
On parle du même principe pour les services de l’eau potable de la municipalité. Dans un tel cas, vous
garde et les centres de la petite enfance. Lors des devrez faire installer un puits artésien pour vous
premières années de vie de votre enfant, vous allez alimenter en eau potable.
devoir le reconduire tous les jours à la garderie. Égouts : Il est aussi possible que le terrain ne soit pas
connecté à l’égout de la municipalité. À ce moment, vous
devrez faire installer une fosse septique avec un champ
d’épuration.
#5 La congestion routière
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ÉVALUER LA VALEUR MARCHANDE D'UN
TERRAIN 4
Que ce soit pour l’achat, la vente ou le refinancement d’un terrain, il est parfois
essentiel d’en connaître la valeur marchande. Mais comment évalue-t-on
justement la valeur d’un terrain au Québec ?
Dans cet chapitre, nous vous présentons les 2 principales façons de connaître la
valeur marchande d’un terrain. Nous décrivons également en détail la méthode
utilisée par les évaluateurs agréés pour évaluer, étape par étape, la valeur
marchande d’un terrain au Québec.
COURTIER ÉVALUATEUR
IMMOBILIER AGRÉÉ
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Les caractéristiques qui influencent la valeur du
terrain
• La localisation
• La superficie
• Les dimensions exactes
• La forme et l’orientation
• L’accès à une voie publique
• L’accès aux services publics
• Les améliorations locales et services de proximité
• La topographie du sol
• La nature du sol (capacité portante, contamination, etc.)
• Les nuisances du secteur
• Et plus encore !
Tous ces facteurs sont pris en considération d’une façon ou d’une autre dans
l’établissement de la valeur marchande du terrain. Dans la section qui suit, nous
vous présenterons en détail comment les évaluateurs calculent la valeur d’un
terrain.
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L’évaluation de la valeur marchande d’un terrain
en 5 étapes
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LES 5 ÉTAPES EN VERSION DÉTAILLÉES
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LES 5 ÉTAPES EN VERSION DÉTAILLÉES
Une fois que l’usage optimal du terrain aura été établi, l’évaluateur aura le
choix entre 4 grandes méthodes d’évaluation et de calcul. Celles-ci sont la
méthode de comparaison, la méthode de soustraction, la méthode de
lotissement et la méthode de revenu résiduel. Dans la majorité des cas, c’est
la méthode de comparaison qui est utilisée. Les détails des calculs de
chaque méthode sont assez complexes et dépassent les fins de cet article.
Sachez qu’il s’agit de méthodes mathématiques se basant sur des
statistiques concrètes du marché.
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LES 5 ÉTAPES EN VERSION DÉTAILLÉES
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6 FRAIS QUI PEUVENT SUBVENIR À
L'ACHAT D'UN TERRAIN 5
Que ce soit avant, pendant ou après l’achat d’un terrain, plusieurs frais peuvent
survenir et gonfler votre facture. Il faut être conscient que quand vous achetez un
terrain, vous achetez littéralement une parcelle de terre, dont la composition, les
dimensions et l’aménagement vont influencer votre coût de construction total.
Afin de vous aider à prévoir l’imprévisible, nous présentons en détail ici 6 frais qui
pourraient survenir au cours de votre projet.
Si vous avez besoin d’experts pour vous aider, comme des inspecteurs, des
notaires, des dynamiteurs ou autre, sachez qu’un bon courtier a un excellent
réseau de contacts. Trouvez votre courtier, et le reste suivra.
Lorsque vous tombez sur un terrain à vendre dont la composition n’a jamais été
analysée, souvent via un particulier, vous ne devez pas acheter à l’aveugle. Il se
pourrait que le terrain ne soit pas constructible.
Pour savoir si un terrain est constructible, vous devez faire réaliser une analyse de
sol. Il existe une panoplie de tests de sol pouvant être réalisés sur un terrain. Nous
en parlerons plus en détail plus loin dans ce guide.
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2) La taxe de bienvenue et
les taxes (TPS/TVQ)
Parlons d’un frais extrêmement déplaisant, mais
cette fois-ci inévitable, lorsqu’on achète un
terrain au Québec. On parle ici de la taxe de
bienvenue. Celle-ci doit être payée par tous les
nouveaux propriétaires, à quelques exceptions
près. Elle se calcule de la manière suivante :
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3) Le déboisement du terrain
Le terrain que vous comptez acheter, ou que vous avez acheté, est-il
complètement boisé, ou comporte-t-il simplement quelques arbres ?
Cela aura une différence certaine sur le coût du déboisement. En effet, pour
construire une maison, il faut faire suffisamment d’espace pour accueillir les
fondations, la machinerie, et aménager une cour arrière.
Quand un terrain est sur le roc, c’est souvent qu’il va falloir avoir recours au
dynamitage pour fragmenter le roc en plus petits morceaux, afin de pouvoir
l’extraire. Les coûts de dynamitage sont extrêmement variables. Pour un petit
projet, cela peut coûter 4 000-5 000$.
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Pour un projet de plus grande envergure, on peut parler de dizaines de milliers de
dollars. Voici quelques noms d’entreprises spécialisées en dynamitage au Québec.
5) Le remplissage de terrain
Certains terrains ne sont pas tout à fait égaux avec la rue sur laquelle ils tombent.
Si votre terrain est trop bas, il se peut que la ville exige que vous fassiez remplir
votre terrain. Qu’est-ce que cela veut dire ? Il se peut que vous ayez à payer pour
des voyages de sable ou de matériel pour faire rehausser la hauteur de votre
terrain par rapport à la rue.
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6) L’aménagement de terrain
• Excavation
• Enlever des souches
• Égaliser le terrain
• Rajouter du matériel
• Faire l’entrée d’auto
• Finition et ménage
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INSTALLATION D'UNE FOSSE SEPTIQUE
ET D'UN CHAMP D'ÉPURATION 6
La fosse septique est un récipient sous terre qui recueille les eaux usées que vous
évacuez de votre maison. Cette fosse septique a une certaine capacité, laquelle
peut varier selon le modèle que vous choisissez.
Le champ d’épuration sert à disperser les eaux usées liquides dans le sol, de
manière progressive afin de ne pas surcharger le sol en eau, et pour éviter toute
contamination. Des règles existent en termes de positionnement pour s’assurer
que le champ d’épuration ne contamine pas la nappe phréatique, laquelle sert à
alimenter la maison en eau potable via le puits artésien. Autrefois, les champs
d'épuration n’existait pas, mais depuis quelques décennies, elle est devenue
obligatoire.
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Coûts des installations
CHAMP
FOSSE SEPTIQUE
D'ÉPURATION
5 000 $ À 15 000 $ 8 000 $ À 25 000 $
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INSTALLATION D'UN PUITS ARTÉSIEN 7
En l’absence d’aqueduc municipal, vous devez vous-même vous approvisionner en
eau potable. Le puits artésien creuse dans le sol pour rejoindre la nappe
phréatique, puiser l’eau et l’acheminer dans la propriété.
Acheminer l’ensemble des installations septique sur un terrain coûte donc environ
25 000-35 000$ au total.
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Quels sont les facteurs qui influencent le prix ?
Les prix des puits artésiens varient également beaucoup au Québec, car il n’y a pas
un terrain identique. La profondeur de la nappe phréatique joue pour beaucoup,
mais également plusieurs autres facteurs, dont :
Parlez avec un expert en puits artésien pour savoir à quel prix vous attendre selon
le terrain que vous convoitez.
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AUTOCONSTRUCTION –
AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS 8
Vous songez à acheter un terrain pour y faire construire une maison neuve ? Au
Québec, il y a des terrains à vendre directement par des promoteurs, où vous
devez faire affaire avec ceux-ci pour votre construction. Il y a également ce qu’on
appelle des terrains en autoconstruction, lesquels donnent beaucoup plus de
flexibilité au propriétaire.
Dans cette partie du guide, nous vous expliquons en quoi consiste un terrain en
autoconstruction, quels sont les avantages d’en acheter un, et quels sont les
inconvénients à ne pas sous-estimer.
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Qu’est-ce qu’un terrain à vendre pour autoconstruction ?
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LES AVANTAGES
Le premier avantage est assez important, puisqu’il vous permet de choisir votre
entrepreneur sans aucune contrainte. En effet, contrairement aux terrains vendus
directement par les promoteurs, où vous êtes obligé de construire avec eux, les
terrains en autoconstruction vous donnent une liberté de choix absolue. Pourquoi
est-ce important ? Parce que ce ne sont pas tous les entrepreneurs qui offrent la
même qualité de service, et qui chargent le même prix.
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3 Vous pouvez économiser gros
Les promoteurs chargent normalement des frais de gestion de projet entre 5-10%
(parfois plus) du coût du projet. Vous sauvez donc un montant important.
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Vous pouvez bâtir le modèle de maison 100% personnalisé
4
selon vos goûts
• Style architectural
• Finition intérieure
Vous décidez également du style intérieur et de la qualité de finition : haut de
gamme, moyen de gamme, économique, etc.
LES INCONVÉNIENTS
1 La complexité
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Un projet d’autoconstruction, c’est de nombreuses étapes plus complexes et
techniques les unes que les autres :
Vous devez vous demander : est-ce que le temps nécessaire à la gestion du projet
va me faire manquer du travail ? Si oui, est-ce que la baisse de revenu va vraiment
compenser les économies de coûts ?
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3 Vous pouvez commettre des erreurs coûteuses
Votre manque d’expérience pourrait vous faire causer des erreurs coûteuses. En
voici quelques exemples :
Vous devez réserver vos sous-traitants à des dates précises, et en ordre, pour que
la réalisation des travaux se passe bien. Si vous coordonnez mal l’horaire des sous-
traitants, vous pouvez perdre du temps et de l’argent.
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4 Vous devez trouver chacun des sous-traitants vous-même
Avez-vous déjà des contacts ? Si oui, bonne nouvelle ! Sinon, vous allez devoir
passer beaucoup de temps à trouver les bons sous-contractants pour votre projet.
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Faire construire des fondations de maison
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Facteurs qui influencent le coût de l’excavation et
des fondations de maison
Sachez qu’il y a une foule de facteurs qui entrent en jeu. On peut dire que les
critères ci-dessous sont ce qui influence le plus les coûts :
Si vous faites excaver pour installer des fondations pour une maison 32 x 24 sur
un sol mou, c’est sûr que les fondations coûteront moins cher que pour une
maison 38 x 28 sur un sol dur.
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ACHETER UN TERRAIN VENDU PAR
UN PROMOTEUR IMMOBILIER 9
De plus en plus, les vastes parcelles de terrains disponibles en bordure des grands
centres sont achetées par des promoteurs immobiliers, plusieurs années en
avance, car ceux-ci ont une vision claire du développement à long terme du
secteur.
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2 types de terrains à vendre par un promoteur
À CONSTRUIRE PAR LE
AUTOCONSTRUCTION
PROMOTEUR
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LES AVANTAGES
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Tactique de promoteur immobilier à surveiller
Voici un exemple :
• Terrains à vendre à partir de 109 000$
• L’acheteur est obligé de construire une maison clé en main avec le
promoteur
• Le prix final de la construction et du terrain coûte 500 000$
• Le promoteur se garde le plus gros de sa marge de profit dans la
construction de la maison
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Nouveaux développements et quartiers : les
terrains sont souvent vendus sur plan
Vous devez donc acheter le terrain en vous fiant aux mesures du plan, et la
demande pour les terrains à vendre via les promoteurs est forte.
Vous n’aurez pas plusieurs semaines pour y penser dans les secteurs en très
grande demande. Vous devrez faire une offre d’achat sérieuse et obtenir
votre financement dans les 2-3 semaines qui suivent.
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CERTIFICAT DE LOCALISATION ET
D'IMPLANTATION 10
LE CERTIFICAT DE LOCALISATION
Commençons par définir ce qu’est un certificat de localisation en vertu des lois
québécoises. Il s’agit en fait d’un rapport contenant un plan, ainsi qu’une partie
écrite. Un arpenteur-géomètre analyse et inspecte un lot, afin de se prononcer sur
sa condition actuelle. Voyez ici-bas la définition officielle de l’OAGQ :
Le certificat de localisation est un document à valeur légale qui fournit « l’état de santé »
d’une propriété par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et
règlements pouvant l’affecter.
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Qu’est-ce que contient un certificat de
localisation ?
Bref, il s’agit d’un document exhaustif qui vient garantir l’état des titres de
propriété et l’état physique des lieux, pour qu’il n’y ait aucune ambiguïté.
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Qui a l’obligation de fournir un certificat de
localisation lors d’une transaction ?
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Pourquoi est-ce important ?
Prenez toujours le temps d’en faire créer un lorsque vous comptez acheter
un terrain. Si le vendeur n’en a pas un à jour, exigez-en un !
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Quelle est la durée de vie d’un certificat de
localisation ?
Il n’y a donc pas de nombre d’années précis, mais il faut savoir que certaines
exigences peuvent être demandées par certains intervenants.
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LE CERTIFICAT D'IMPLANTATION
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Les coûts pour les certificats
Le tableau qui suit résume les principaux prix de services d’arpentage, en fonction
des prix suggérés par l’Ordre des Arpenteurs Géomètres du Québec.
SERVICES PRIX
Certificat de localisation et
d’implantation (maison 1 942$
unifamiliale)
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FINANCER L'ACHAT D'UN TERRAIN
AU QUÉBEC 11
Acheter un terrain dans le but d’y construire une
maison ou un chalet implique une différente
démarche de financement comparativement à
l’achat d’une propriété déjà construite.
Options de financement
Quand un acheteur veut acquérir un terrain
dénué de construction, la banque va lui demander
quel est son objectif avec le terrain. Veut-il se
construire immédiatement, ou désire-t-il
attendre quelques années ?
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PRÊT TERRAIN
Le prêt terrain est un financement pour les acheteurs qui acquièrent un
terrain, mais qui ne sont pas prêts à se construire tout de suite. La mise de
fonds de 20% est souvent exigée, et la valeur du terrain sera évaluée.
PRÊT AUTOCONSTRUCTION
Le prêt autoconstruction est le financement qui est offert aux acheteurs
qui acquièrent un terrain et qui sont prêts à construire une propriété
rapidement sur celui-ci. La mise de fonds peut alors être jusqu’à 5%.
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Les institutions financières qui financent l’achat
d’un terrain
Parmi les prêteurs qui acceptent de financer des terrains ou des projets
d’autoconstruction, on retrouve :
• Desjardins
• Banque Nationale
• First National
• Banque Royale
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Quels produits hypothécaires peuvent servir pour
financer un terrain ?
En fait, cela dépend de l’acheteur, car ce dernier aura le choix entre une :
• Hypothèque ouverte
• Hypothèque fermée
• Hypothèque à taux fixe
• Hypothèque à taux variable
Si vous comptez vous construire d’ici 1-2 ans, une hypothèque fermée ou
une hypothèque à taux variable pourraient vous convenir, afin de limiter les
pénalités pour remboursement anticipé.
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Mise de fonds pour un prêt terrain
Dans le cas d’un prêt pour un terrain où vous ne voulez pas vous construire
tout de suite, la banque va souvent exiger une mise de fonds minimale de
20% de la valeur marchande. Vous n’aurez pas accès aux prêts assurés de la
SCHL.
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Comment trouver le meilleur prêt hypothécaire
pour votre terrain ?
Les courtiers hypothécaires sont des experts indépendants des banques qui
peuvent vous dire quels prêteurs acceptent de financer des terrains, et
peuvent même comparer les produits et les taux de chacun.
Leurs services sont 100% gratuits pour tous les acheteurs. Ils reçoivent une
rémunération quand vous signez une hypothèque avec eux, et ce, peu
importe la banque que vous choisissez.
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SIMPLIFIER VOS RECHERCHES DE
TERRAINS GRÂCE À UN COURTIER 11
IMMOBILIER
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les avantages de faire appel à un courtier
En quoi est-ce une bonne idée d’acheter votre terrain et de magasiner les
terrains à vendre avec un courtier immobilier ?
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Les outils de recherche de terrains à vendre au
Québec
Par la suite, vous pouvez consulter des annonces classées, comme celles
que l’on retrouve sur Marketplace ou Kijiji. Certains vendeurs peu
expérimentés peuvent afficher leur terrain sur de tels sites. Finalement, si
vous vous rendez directement dans la ville où vous cherchez des terrains,
les babillards locaux (surtout dans les villages) peuvent avoir des annonces
de terrains à vendre. Il n’en demeure pas moins que la meilleure stratégie
est simplement de consulter un courtier immobilier.
• Centris
• Duproprio
• Marketplace
• Kijiji
• Babillards locaux
• Courtiers
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Soumissions Terrain, la référence #1 pour vous
aider dans l’achat de votre terrain au Québec
Soumissions Terrain est une plateforme qui vous permet de comparer des
courtiers immobiliers partenaires spécialisés en achat et vente de terrains
au Québec.
Comparez leurs profils, offres, taux, agences et plus encore pour choisir
l’expert qui vous convient le mieux.
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