Terrain : comment mesurer la surface avant d'acheter

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Juillet 2018

Une précaution indispensable : mesurer la surface du terrain avant de signer l'acte d'achat.

Les problèmes de surface ne se posent guère en matière d'immeubles collectifs. Par

définition, les limites d'un logement ou d'un local commercial situé dans un ensemble
immobilier sont évidentes.

Quant à la surface exacte, elle doit figurer, depuis la Loi Carrez, dans tous les actes de
vente portant sur un lot de copropriété. La situation est bien plus floue quand il s'agit d'un
terrain.

Les limites de la propriété

On l'oublie trop souvent : le titre de propriété officiel n'atteste que le transfert du bien d'un
propriétaire à l'autre. Mais il garantit rarement la surface et les limites du terrain. Sauf
quand celui-ci est situé dans un lotissement, le bornage étant alors obligatoire.
Quand le vendeur n'est pas un professionnel, l'acte de vente
comporte très souvent une clause de non-garantie : en cas d'erreur
dans la superficie ou la description des servitudes, l'acheteur ne
peut alors se retourner contre l'ancien propriétaire.
L'acte de vente doit obligatoirement préciser si la description
d'un terrain destiné à la construction résulte ou non d'une
opération de bornage. En l'absence de cette mention, l'acheteur
peut demander la nullité de l'acte pendant le mois qui suit l'acte
authentique.

Les preuves légales

Certes, les terrains comportent généralement des limites visibles : arbres, haies, fossés,
talus, etc. Mais il faut savoir que ces éléments matériels ne constituent pas une preuve
légale. Ils ne deviennent irréfutables qu'au terme d'une période de possession continue et
incontestée, généralement égale à 30 ans.

Le cadastre
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De même, il faut savoir également que les éléments d'information figurant au cadastre sont
essentiellement à caractère fiscal : ils n'ont pas de valeur juridique et ne suffisent pas
établir, de façon irréfutable, le droit de propriété. C'est seulement un élément de preuve
parmi d'autres.

Cette notion de surface est d'autant plus importante qu'elle ne concerne pas seulement les
opérations de vente ou d'achat, où les deux parties sont naturellement attentives à cet
aspect des choses. Même quand aucun transfert de propriété n'est en jeu, on doit
respecter des distances minimales par rapport au terrain voisin, quand on veut construire,
aménager ou planter...

Pour délimiter de façon irrévocable les limites d'un terrain, il faut donc rechercher et
confronter les différents éléments d'information (titres de propriété, cadastre, limites
apparentes, etc.), résoudre les différentes contradictions qu'ils peuvent présenter et obtenir
- ce qui n'est pas le plus facile - l'accord de tous les voisins concernés. D'où la nécessité de
faire intervenir un géomètre.

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