Rapport de stage de fin d’études

Etude de la stratégie patrimoniale dans le cadre de

la finalisation de l’outil interne PSP énergétique
géré avec l’application OURIA.

Wissale HARTITI

Master 2 : aménagement et urbanisme

Institut Géoarchitecture

Tuteur universitaire : Jérôme SAWTSCHUK

Tuteur de stage : Benoit BELLO

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Table de matière :

Avant-propos : ....................................................................................................................................4
Remerciements : .................................................................................................................................5
Liste des abréviations : ........................................................................................................................6
Introduction : ......................................................................................................................................7
I. Présentation de l’organisme d’accueil :........................................................................................9
1. Histoire :..................................................................................................................................9
2. Hénéo et sa philosophie : ...................................................................................................... 10
3. Présentation de l’équipe : ...................................................................................................... 12
4. Direction patrimoine : ........................................................................................................... 13
II. Problématique : ........................................................................................................................ 14
III. Certificats d’économie d’énergie : ............................................................................................. 18
1. Définition : ............................................................................................................................ 18
2. Calcul de gisement : .............................................................................................................. 24
IV. Mécanisme entre HENEO, LORIS et le fournisseur d’énergie : .................................................... 27
V. La décomposition du patrimoine : ............................................................................................. 33
1. Contexte et objectifs d’étude : ............................................................................................... 33
2. Organisation de l’étude : ....................................................................................................... 34
Conclusion : ...................................................................................................................................... 39
Liste des figures : .............................................................................................................................. 40
Bibliographie..................................................................................................................................... 41
Annexes : .......................................................................................................................................... 42

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Avant-propos :

Le présent rapport s’inscrit dans le cadre de mon stage de fin d’études en Master 2, pour
une durée de quatre mois et demi et qui me permet de valider le diplôme universitaire du
Master Aménagement et Urbanisme Durables, Environnement de l’Institut de
Géoarchitecture de Brest.

Ce stage s’est déroulé au sein de la société HENEO, filiale de la RIVP basée au 13ème
arrondissement à Paris. Il s’articule autour de deux grandes parties :

 La première est la préparation des dossiers relatifs aux Certificats d’Economies

d’Energie (CEE) pour des travaux de réhabilitations des résidences du patrimoine.
 La deuxième partie a porté sur l’étude de décomposition du bien immobilier visant
une gestion efficace du patrimoine.

Après une immersion professionnelle, ce rapport a pour objectif de présenter le cadre

général du stage, les missions qui m’ont été confiées pour répondre à une problématique.

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Remerciements :

Je tiens à remercier dans un premier temps, tout le corps enseignant et administratif de

l’Institut Géoarchitecture pour avoir intégré le stage comme étant une formation
indispensable et nécessaire dans le cursus de ses étudiants.

Je souhaite adresser mes vifs remerciements à mon tuteur BELLON Benoit, directeur du
patrimoine, pour son encadrement tout au long de ma période de stage.

Je tiens également à remercier l’ensemble de l’équipe de la direction de patrimoine pour

l’accueil chaleureux et leur bienveillance durant mon stage.

Mes remerciements s’adressent aussi à HENEO, pour m’avoir accordé cette opportunité
d’intégrer le monde professionnel.

Enfin, je tiens évidement à remercier SAWTSCHUK Jérôme, pour son suivi et ses conseils
dans la rédaction de ce rapport de stage.

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Liste des abréviations :

CEE : Certificats d’Economie d’Energie.

CVC : Chauffage, Ventilation, Climatisation.

Cumac : Cumulée et Actualisée.

VMC : Ventilation Mécanique Contrôlée.

AH : Attestation sur l’Honneur.

PNCEE : Pole Nationale des Certificats d’Economie d’Energie.

GIEC : Groupe d’experts Intergouvernemental sur l’Evolution du Climat.

RIVP : Régie Immobilière de la Ville de Paris.

KWh : Kilo watt heure.

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Introduction :

Au fil des dernières années, le monde entier a fait face à une augmentation sans précédent
de la consommation énergétique, remettant en question le modèle économique qui
dépend largement de quantités massives d’énergie.

Si la motivation des collectivités territoriales européennes pour économiser l’énergie était,

à l’époque du choc pétrolier, d’ordre exclusivement financière, elle s’est renforcée au fil du
temps par des considérations environnementales. Malheureusement, la grande majorité
de l’énergie, consommée pour le fonctionnement des services rendus à la population tels
que le chauffage et l’éclairage, provient de sources fossiles non renouvelables à court et à
moyen terme, contribuant ainsi aux émissions de gaz à effet de serre dans un monde déjà
affecté par les conséquences de l’activité humaine sur l’environnement.

Selon les experts du GIEC, il est quasiment assuré que le réchauffement climatique observé
depuis un siècle est lié aux émissions anthropiques dues essentiellement par l’activité
humaine coupable des émissions de gaz, en particulier le dioxyde de carbone et le
méthane cumulés dans l’atmosphère, piégeant les rayons en provenance du soleil, ce qui
a pour effet d’augmenter la température à la surface de la Terre.

L’urgence est là, nul ne peut plus la contester. Le dernier rapport du GIEC sorti début
octobre 2018 sonne à nouveau l’alarme.

Dans un contexte marqué par l’accélération du changement climatique et le conflit

ukrainien, la transition énergétique de la France est plus que jamais la priorité. La France
doit sortir de sa dépendance aux énergies fossiles et réduire de 40 % sa consommation
d’énergie d’ici 2050. Cela suppose de transformer durablement les habitudes et
comportements.

Des avancées sont déjà en marche, comme le développement des énergies renouvelables
et l’efficacité énergétique des bâtiments. Et la question de l’évaluation énergétique du

7
logement est au cœur de la politique de lutte contre la précarité énergétique menée par
tous les bailleurs sociaux.

Hénéo, acteur engagé dans la politique d’économie d’énergie, est soucieux de promouvoir
le développement durable de son patrimoine résidentiel. Il a mis en place des ambitieux
programmes de réhabilitations de résidences appartenant à son patrimoine pour
améliorer au mieux leurs performances énergétiques. La problématique qu’il est proposé
d’étudier dans ce rapport se pose comme telle : comment peut-on découper le patrimoine
avec une description adaptée et pertinente pour simuler les travaux nécessaires à
envisagés ayant un impact sur la performances énergétiques des immeubles ?

Pour tenter d’y répondre, je présenterai dans un premier temps mon organisme d’accueil,
et en particulier la direction au sein de laquelle j’ai travaillé. Ensuite, j’expliquerai le
principe de dispositif de certificats d’économie d’énergie (CEE), pour clôturer vers la fin sur
la démarche suivie pour décomposer le patrimoine résidentiel.

8
 I. Présentation de l’organisme d’accueil :

1. Histoire :

Le chemin vers la création et le développement de toute entreprise est jalonné de plusieurs

étapes cruciales, chacune jouant un rôle essentiel dans la transformation d’une idée en
une entité prospère. Ces étapes peuvent être présentées de la manière suivante :

o 1923

En réponse à la problématique de la rareté de logements, le conseil municipal de paris a

institué la RIVP ( Régie Immobilière de la Ville de Paris), un bailleur social ayant pour
principales missions la construction, la gestion et l’entretien de logements destinés aux
populations à revenus moyens.

o 1948

Une étape importante a été franchie avec la promulgation de la première loi d’ordre public
visant l’organisations des relations locataires et propriétaires. Cette loi avait pour objectifs
de répartir les ressources limités en matière de logements et d’assurer aux propriétaires
une rentabilité de leurs investissements immobiliers.

o 1975

La filiale HSF (Habitat Social Français) a été créée en tant qu’entreprise sociale pour
l’habitat. Sa mission était axée sur la construction et la gestion d’espaces résidentiels
destinés à la résidence et l’occupation temporaire.

o 1987

La société Lerichemont est devenue une filiale de la RIVP. Cette nouvelle branche a enrichi
la palette d’offres de logements proposés tout en ajoutant des solutions d’hébergements
meublés temporaires à faible coût.

9
 o 2018

Notre filiale Lerichemont évolue et s'appelle désormais Hénéo, qui gère actuellement :

 31 résidences sociales ;
 1 résidence sociale FJT ;
 5 sites mixtes foyers logements et résidences sociales, résidences sociales et
logements étudiants, résidence sociale FJT et logements pour étudiants ;
 13 résidences de foyers logements ;
 6 ensembles composés d’appartements en sous-location ou colocation pour des
étudiants ;
 9 résidences universitaires ;
 2 immeubles relais pour la lutte contre le saturnisme ;
 6 résidences para-hôtelières, 3 pour fonctionnaires en mobilité et 3 pour
chercheurs et artistes ;
 1 hôtel social ;
 1 immeuble de studios meublés PLI pour fonctionnaires en mobilité et jeunes
actifs ;
 1 immeuble en gestion provisoire.

2. Hénéo et sa philosophie :

En tant que branche dérivée de la RIVP et participant activement à la mise en œuvre

des politiques sociales de Paris, Hénéo se dédie au développement et à la gestion de
solutions de logement temporaire adaptées à la diversité de ses habitants. Cette gamme
variée de logements vise à offrir aux résidents une étape dans leur parcours résidentiel,
en particulier en vue de faciliter leur transition vers un logement pérenne à l’avenir.
Pour répondre aux différents besoins de logement, cette diversité se reflète dans la nature
des résidents sous sa tutelle. Cela englobe des résidences sociales, des foyers-logements,

10
des résidences para-hôtelières, des résidences universitaires, des résidences pour
chercheurs et artistes, ainsi que des logement dédiés aux travailleurs en mobilité.
L’offre d’hébergement temporaire mise en avant par Hénéo se concentre principalement
sur les personnes en situation de vulnérabilité, qui disposent de revenus très limités ; Il
s’agit principalement de personnes vivant seules et des familles monoparentales.
Une équipe de gestion composée d’un directeur, d’un adjoint ou assistant, d’un
réceptionniste et de personnel de ménage est disponible sur les résidences afin
d’accompagner les résidents. Ces dernières disposent essentiellement de petits logements
meublés ainsi qu’au cas par cas, d’une prestation de ménage.
Un suivi social peut également être mis en place afin d’accompagner les résidents dans
leur retour à une situation stable.

La protection de l’environnement et les économies d’énergie sont aujourd’hui au cœur

des préoccupations du bailleur social comme des locataires. Hénéo s’engage lui aussi dans
ce mouvement global avec la mise en place d’opérations de construction et de
réhabilitation plus respectueuses. Bâtiments performants, toits terrasses végétalisés,
jardins partagés ou panneaux solaires, de nombreux aménagements sont réalisés chaque
année par lui. Cette ambition de bâtir des bâtiments plus respectueux de l’environnement
s’est aussi concrétisée dans la programmation annuelle des travaux de réhabilitation, et
ceci pour une seule fin : l’immeuble consomme très peu d’énergie.

La remise aux normes environnementales, techniques et de sécurité constitue un axe

incontournable pour Hénéo, qui a ainsi lancé plusieurs chantiers majeurs de réhabilitation.

Dans cette transition vers une approche énergétique plus durable, le défi majeur implique
obligatoirement une meilleurs communication auprès des locataires. Les directions de la
gérance, de la construction et de la communication travaillent conjointement pour donner
toutes les clés aux locataires pour intégrer des pratiques écologiques dans leur quotidien.

11
A cette fin, un éventail d’initiatives concrètes a été déployé. Des fiches pratiques, livrets «
gestes verts » sont mises à disposition. Des interactions régulières avec les locataires sont
encouragées. Parallèlement , la création de jardins partagés sont envisagés. Ces actions
sont mises en place pour offrir aux locataires les outils nécessaires pour jouer un rôle actif
dans la préservation de l’environnement de la promotion d’un mode de vie durable.

3. Présentation de l’équipe :

Figure 1 : organigramme de la société

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 4. Direction patrimoine :

La direction du patrimoine a été créée en septembre 2018. Elle regroupe l’ancienne

direction technique et l’ancienne direction de la construction. Ce rassemblement de
compétences est un moyen pour Hénéo de se préoccuper, dès le début des opérations
d’investissement, de l’optimisation de l’utilisation du bâtiment en prenant en compte plus
efficacement l'exploitation et la maintenance.

La direction du patrimoine compte dans ses rangs sept salariés chargés de l’organisation
globale de la maintenance, des travaux de gros entretien technique et des opérations de
maîtrise d’ouvrage (réhabilitations et constructions).

13
II. Problématique :

1- Secteur de bâtiment :

Le rôle majeur des bâtiments sur l’échiquier énergétique mondial et dans la lutte contre
le réchauffement climatique n’est plus à démontrer. L’assainissement énergétique du
patrimoine bâti et la construction de bâtiments à haute performance énergétique sont
une nécessité. La mesure de sa performance réelle révèle cependant un dépassement
presque systématique de la consommation par rapport à l’objectif calculé.

La diminution de la consommation énergétique des bâtiments constitue un enjeu majeur

de ce début de siècle. Le réchauffement climatique de la terre, engagé depuis quelques
années, a occasionné une action à l’échelle mondiale pour en atténuer les conséquences
voire inverser la tendance. A cet effet, le réchauffement climatique fait périodiquement
l’objet de réunions internationales :

Figure 2: réunions internationales sur le changement climatique

Ces réunions ont pour objectif de stabiliser les concentrations de gaz à effet de serre dans
l'atmosphère à un niveau qui empêche toute perturbation anthropique dangereuse du
système climatique. L'urbanisation rapide représente un des facteurs aggravants de ce
dérèglement climatique. Jusqu'à 80 % de l'énergie mondiale est consommée dans les villes

14
et a pour conséquence des quantités importantes d'émissions de gaz à effet de serre.
L’industrie du bâtiment représente 50% de la consommation totale d’énergie au niveau
mondiale, que ce soit lors de la construction, de la maintenance ou de l’exploitation des
bâtiments (chauffage, rafraîchissement, éclairage etc.). De ce fait, le recours à des
solutions visant à restreindre la consommation énergétique du bâtiment, aux énergies
renouvelables et à une meilleure utilisation des combustibles fossiles devient impératif.

Le secteur du bâtiment représente 45.9 % ( résidentiel et tertiaire ) de l’énergie

consommée en France, surpassant largement le secteur des transports (31,8%). Chaque
année, plus de 123 millions de tonnes de C02 sont émises par ce dernier, ce qui en fait l’un
des domaines clé dans la lutte contre le réchauffement climatique et la transition
énergétique. Afin d’accroitre son économe en énergie, il faut rénover massivement
l’existant et développer des normes plus strictes en termes de consommation d’énergie
pour les bâtiments neufs. C’est l’objet de la politique
de l’énergie dans les bâtiments.

Figure 3: Consommation finale d'énergie par secteur en France en 2019 en %

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 l’objectif est gravé noir sur blanc dans la loi énergie-climat promulguée en novembre
2019: d’ici à 2050, la France devra avoir atteint la neutralité carbone. la tâche n’est pas
simple pour un chantier assez titanesque. les bailleurs sociaux que font parties de domaine
sont incités à rénover, chacun peut agir à sa vitesse, dans l’espérance qu’on aura fini par
tout isoler.

Afin de minimiser les conséquences du réchauffement climatique résultant des

consommations non maîtrisées de l’énergie, un ensemble d’exigences sur les
performances énergétiques des bâtiments a été instauré dans le cadre du protocole de
Kyoto. La France s’est fixée comme objectif de diviser par 4 les consommations à l’horizon
2050 (bâtiments facteur 4). Cet objectif s’est inscrit en Juin 2003 dans la Stratégie
nationale de développement durable, en juillet 2004 dans le Plan climat, en 2005 dans la
Loi de programme du 13 juillet qui a décrit les orientations de la politique énergétique, et
en octobre 2007 dans le Grenelle de l’environnement. Suite à ces exigences, la France a
affiché une volonté d’atteindre des bâtiments dits à «Energie Positive» c'est-à-dire qui
produisent plus d’énergie qu’ils ne consomment.

La consommation d'énergie des bâtiments a augmenté de 30 % au cours des 30 dernières

années. Un appartement récent français de 71 m² consomme aujourd’hui 195 kWh/m²/an
seulement en chauffage collectif, soit environ 2 307L de fioul, hors eau chaude. En France,
ainsi que dans d’autres pays comme l’Allemagne, la Suisse et les Etats-Unis, Un ensemble
de solutions est proposé pour réduire de manière significative, voire diviser par dix, ces
consommations énergétiques. Ces solutions se basent essentiellement sur trois points :

• la conception d’une enveloppe très performante (avec une isolation thermique très
performante, une très faible perméabilité à l’air, une compacité de la forme, par exemple),

• le choix de systèmes efficaces,

• Le choix d’une énergie renouvelable moins polluante (telle que l’énergie solaire, la
transformation d’énergie avec possibilité de récupération de l’énergie par ventilation
double flux ou puits canadien).

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Les bâtiments à faible consommation d’énergie connaissent, ces dernières années, un
grand intérêt étant donné le rôle important qu’ils jouent dans la diminution des émissions
de gaz à effet de serre d’une part, et la flambée des prix des combustibles, d’autre part.
De ce fait, la rénovation énergétique des bâtiments constitue un des leviers pour tendre
vers un modèle de développement en adéquation avec les objectifs de neutralité carbone.
Elle aborde une triple problématique : lutter contre le changement climatique, favoriser
la reprise économique et faire reculer la précarité énergétique.

17
III. Certificats d’économie d’énergie :

1. Définition :
Réaliser des économies d’énergie est non seulement un des éléments du discours
politique actuel, mais aussi une obligation juridique à défaut d’être une nécessité vitale
plus communément partagée.

Le dispositif des Certificats d’Economie d’Energie (CEE) n’est pas un nouveau-né des
récentes mobilisations politiques. Il est en effet issu tout particulièrement des articles 14
à 17 de la loi POPE du 13 juillet 2005 de programme fixant les orientations de la politique
énergétique.

Ce dispositif est un instrument d’application d’une politique environnementale imaginé

par le pays, touchant plusieurs domaines, mais en particulier, la réduction de émissions de
carbone et le soutien aux énergies renouvelables. En d'autres termes, les CEE constituent
un mécanisme innovant visant à encourager et à promouvoir l’efficacité énergétique, et
inciter à la réduction de la consommation d’énergie dans divers secteurs économique tels
que le bâtiment, la petite et moyenne industrie, l’agriculture et le transport.

Le marché des CEE repose sur une dynamique complexe et équilibre entre plusieurs
acteurs clés : obligé, Etat, consommateur et le marché lui-même.

Son principe théorique est le suivant : Le marché qui est régulé par les pouvoirs publics
(l’Etat) imposent aux fournisseurs d’énergie, qu’on appelle des obligés (donc en pratique
de grands groupes tels que EDF, GDF Suez, TOTAL, mais aussi des entreprises de taille bien
moindre) à atteindre un volume spécifique d’économie d’énergie sur une période
déterminée et à inciter le consommateur final (entreprise ou collectivité) de réaliser des
travaux d’économies d’énergies pour atteindre un volume spécifique sur une période
déterminée. Pour y parvenir, ils mettent en œuvre des programmes d’efficacité
énergétique, encourageant la modernisation des équipements, et sensibilisant le
consommateur final à adopter de nouvelles pratiques moins énergivores. Ces travaux
peuvent être une ligne de production moins gourmande ou la pose de matériaux isolants.

18
En effet, les fournisseurs d’énergie et les distributeurs de carburant ont l’obligation de
collecter un certain nombre de CEE sur les périodes définies.

Ces acteurs non-obligés sont éligibles à l’obtention de CEE pour leurs opérations
d’économie d’énergie. Obligés et éligibles peuvent s’échanger les CEE sur le marché des
CEE. On y retrouve les collectivités locales (agglomérations, villes, etc.), l’Agence Nationale
de l’Habitat (ANAH), les bailleurs sociaux ou bien des sociétés d’économie mixte ou des
sociétés publiques locales dont l’objet est l’efficacité énergétique (OSER, Energies Positif,
etc.).

Pour remplir leurs objectifs de collecte de CEE, les obligés peuvent avoir recours à
différentes stratégies. Trois voies s’offrent aux obligés :

• Option 1 : Inciter les consommateurs / leurs clients à investir dans des équipements
économes en énergie et obtenir en échange des CEE. Dans ce cadre, ils peuvent privilégier
un modèle de collecte directe des CEE auprès de leurs clients, établir des partenariats avec
des intermédiaires, ou encore transférer les obligations de collecte à un délégataire officiel
; les obligés peuvent choisir de déléguer, partiellement ou entièrement, leur obligation à
une structure tierce, appelée délégataire, lequel devient obligé à la place du déléguant, et
dispose des mêmes droits et obligations qu’un obligé.

• Option 2 : Faire appel au marché et y acheter des CEE ; il est en effet possible d’échanger
des CEE sur un marché secondaire.

Dans ce cas, lorsque le consommateur souhaite participer à ce type de travaux, il sera

accompagné par une société spécialisée dans le conseil en économie d’énergie. Celle-ci
fait des préconisations sur les caractéristiques des opérations. une fois effectuées, elle
transmet les justificatifs des travaux mis en place au Pôle National des Certificats
d’Economies d’Energies (PNCEE). Chaque opération par la suite équivaut à un nombre
définit de certificats, qui seront par la suite vendus sur le marché CEE ; le lieu où
s’échangent les certificats aux fournisseurs d’énergie. Plus les obligés vendent de l’énergie,
plus ils doivent accumulés des justificatifs d’économies selon des quota fixés par le

19
régulateur. L’argent issu de la vente est reversé par la suite aux entreprises et collectivités
afin de financer une partie des travaux (comme l’illustre la figure ci-dessous).

Figure 4: schéma descriptif de la relation tripartite pour générer les CEE (source sefe energie)

• Option 3 : Investir financièrement dans des programmes éligibles et recevoir en

contrepartie des CEE.

L’objectif est ensuite exprimé en obligations quantifiées attribuées à chaque fournisseur

d’énergie. Charge à ce dernier (l’obligé) de mettre en œuvre les actions nécessaires pour
faire réaliser des économies à leurs consommateurs, outre les économies directes ou
indirectes dont ils peuvent être à l’origine. pour respecter son obligation. L’instrument lui

20
laisse une grande flexibilité. Il est libre de choisir les actions à soutenir (dans le secteur
résidentiel, le secteur tertiaire, les transports, l’industrie, voire l’agriculture ou les réseaux
même si elles y sont rares) ou de sous-traiter la réalisation d’une partie de son obligation
à d’autres acteurs, y compris à d’autres obligés via le marché des Certificats d’Economies
d’Energie. Cette flexibilité conduit en réalité à la mise en concurrence entre les acteurs
pour accéder aux investissements les moins coûteux, permettant de réduire le coût
économique d’atteinte de l’objectif.

Le marché des CEE est beaucoup plus administré qu’un modèle théorique, et dans lequel
le régulateur ne fixe que le niveau de l’obligation et donc la demande de CEE.

Des fiches techniques définissant les montants d’économies d’énergie réalisés par chaque
opération standardisée servent de base pour calculer le gisement des opérations réalisées,
et par conséquence le nombre de certificats délivrés. La valorisation énergétique de ces
fiches est donc un paramètre essentiel du dispositif puisqu’elle va déterminer le volume
d’opérations réalisées pour respecter l’obligation et donc l’impact énergétique global du
dispositif. Ces documents détaillés agissent comme des guides exhaustifs en fournissent
des informations spécifiques sur les actions d’économies d’énergies pour générer les
certificats. Structurées de manière à décrire en détail chaque type d’action éligible, en
fournissant des informations techniques, des critères de mesures et d’autres détails
pertinents tels que ce qui suit :

21
a) description des actions : chaque
fiche technique décrit en détail
une action d’efficacité
énergétique spécifique, par
exemple, l’isolation thermique
des combles, le remplacement
des ampoules par des LED, etc. la
fiche détaille les caractéristiques
de l’action, les équipements
utilisés et les avantages
attendus en termes
d’économies d’énergie.

Figure 5: extrait de fiche standardisée BAR-EN-108 (source Ademe cee)

b) Méthodologie de calcul : les

fiches techniques fournissent
des informations sur la manière
dont les économies d’énergie
sont calculées pour chaque
action. Cela inclut les méthodes
de mesure, les paramètres de
références, et les formules
utilisées pour quantifier les
économies d’énergie générées
par l’action.

22
 c) Conditions d’éligibilité : les
fiches techniques précisent
également les conditions
spécifiques à respecter pour
qu’une action soit éligible à la
génération de CEE. Cela peut
inclure des critères tels que les
types d’équipements utilisés,
les méthodes d’installations,
etc.

En substance, ces fiches, proposées par les autorités publiques par voie d’arrêté, mettent
en disposition un catalogue des opérations standardisées en vigueur disponible sur le site
du ministère de la Transition Écologique. Aujourd’hui, on compte 216 opérations
standardisées. Ces travaux peuvent porter sur plusieurs grands domaines, entre autres, :

 Les « équipements », à savoir les performances énergétiques des appareils utilisés

et de l’éclairage ;
 L’ « enveloppe », tout ce qui concerne l’isolation thermique ;
 Le « thermique », c’est-à-dire les systèmes de chauffage et de climatisation ;
 Les « utilités », les machines industrielles et le fonctionnement des moteurs ;
 Les « services », la formation des salariés aux économies d’énergie ou le suivi des
consommations énergétiques ;

23
  La « chaleur », par exemple le calorifugeage de tuyaux.

2. Calcul de gisement :

Dans la conception de ce système, les pouvoirs publics ont créé une unité de mesure
nouvelle pour déterminer et quantifier les économies d’énergie à atteindre. L’article L.
221.8 du Code de l’énergie est très explicite : « Les certificats d’économies d’énergie sont
des biens meubles négociables, dont l’unité de compte est le kilowattheure d’énergie
finale économisé ». Les textes édités par le Ministère de l’Écologie, du Développement
Durable et de l’Énergie (MEDDE) expliquent que « l’unité de mesure des certificats
d’économies d’énergie est le kWh d’énergie finale cumulée et actualisée sur la durée de
vie du produit (kWh cumac), car il prend en compte toute la durée de vie du nouveau
matériel installé et actualisé, car cela prend également en compte son usure et donc sa
perte d’efficacité énergétique. Cela représente une quantité d’énergie qui aura été
économisée grâce aux opérations d’économies d’énergie mises en place.

Figure 6: méthode de calcul du montant de certificat en KWh cumac (source orygreen)

24
Pour établir le financement correspondant, les kWh cumac correspondant à une opération
sont multipliés par leur prix auquel l’obligé est prêt à acheter pour calculer le montant de
financement de l’opération. Il est fixé par le mécanisme de l’offre et de demande. En 2023,
le MWh cumac est valorisé à hauteur d’environ 6 €.

Instauré depuis 2006, le mécanisme est fondé sur des périodes de trois ans. Quatre
périodes ont déjà eu lieu et la cinquième période a débuté en 2022 :

• 1ère période (du 1/7/2006 au 31/12/2010) : mise en place du dispositif et structuration

du texte réglementaire ;

• 2e période (du 1/1/2011 au 31/12/2014) : élargissement et accélération du dispositif ;

• 3e période (du 1/1/2015 au 31/12/2017) : élargissement et doublement des objectifs

de CEE ;

• 4e période (du 1/1/2018 au 31/12/2021) : nouveau doublement des objectifs de CEE.

Figure 7: objectifs d'économie d'énergie par période en TWh cumac

25
La cinquième et actuelle période des certificats d’économies d’énergie (CEE) s’étend du
1er janvier 2022 au 31 décembre 2025. Il s’agit d’une période plus longue que les
habituelles triennales, ce qui donne de la visibilité au secteur et permet un amorçage des
filières dans leur production. Elle prévoit un objectif d’économies d’énergie de 2 500 TWh
cumac (2 500 milliards de kilowattheures cumac, 625 TWhc/an), au lieu de 2 133 TWhc
avec 533/an en 4ème période, soit une hausse de 12.5%. les CEE doit être en adéquation
avec la loi sur la transition énergétique, qui fixe comme objectifs ambitieux de réduction
de faire chuter la consommation d’énergie de 20 % d’ici 2030 et de 50 % d’ici 2050 en
prenant l’année 2012 comme référence. Dans cette même dynamique, la loi prévoit
d’augmenter la part des énergies renouvelables dans la consommation d’énergie à 32 %
en 2030 (23 % en 2020)12, qui n’atteint pas encore les 14 % aujourd’hui. Les premiers
objectifs ont été très facilement atteints et même dépassés, d’où la progression qui a été
marquée et rapide. Les chiffrages envisagés pour la cinquième période devraient rester
dans cette tendance à la hausse.

La dimension économique du mécanisme des certificats d’économies d’énergie a conduit

à dynamiser le marché de l’énergie, alimenté par les non obligés et les obligés d’autant
que les CEE eux-mêmes sont constitutifs d’un marché des certificats, sur lequel des
entreprises se sont greffées ou créées afin de développer un business des certificats en se
plaçant comme des facilitateurs en matière d’économies d’énergie. Ainsi les certificats
d’économies d’énergie sont à la fois un domaine investi par les acteurs du marché de
l’énergie, et un marché propre aux éligibles à la délivrance de CEE. Dans cette perspective
économique libérale rattachée aux économies d’énergies, des sociétés tiers vont se
positionner dans le dispositif entre les obligés tenus de faire faire des économies et le
consommateur ou client qui souhaite en réaliser.

26
IV. Mécanisme entre HENEO, LORIS et le
fournisseur d’énergie :

Depuis 2019, et dans le cadre d'un ambitieux programme de réhabilitation, Hénéo

s’engage dans la politique de neutralité carbone via une transformation de ses résidences
en des espaces de vie modernes et éco-responsables. A travers une approche holistique,
il met en œuvre des projets de rénovation énergétique et d’amélioration des
infrastructures pour non seulement optimiser l’efficacité énergétique de ses bâtiments,
mais aussi pour offrir à ses résidents des environnements plus confortables et durables
face à cette crise énergétique at aux augmentations des prix très importantes des couts
réels des fluides eau, gaz, électricité, et chauffage urbain, et qui ne peut pas être
intégralement refacturé vu la situation critiques des occupants.

Compte tenu du vieillissement de quelques résidences de son patrimoine, la

programmation des travaux fait l’objet d’une attention particulière, et le plan de travaux
pluriannuel est révisé régulièrement et notamment à l’automne. Des réhabilitations
lourdes des résidences acquises ou construites sont prévues et actualisées dans ce plan en
fonction des financements possibles.

Dans cette optique, plusieurs résidences ont été au centre des préoccupations, mais deux
résidences ont déjà franchi le cap de la réception ; il s’agit de la résidences « les Alcacias »
à 107/109 rue des Pyrénées, et la résidence « Alcyon » à 17 rue de Prague. Ces deux
dernières ont été le point de départ des travaux depuis 2021, s’inscrivant dans un
processus minutieusement orchestré. Leur achèvement, initialement prévue pour le
deuxième semestre de 2023, représente la concrétisation d’un projet soigneusement
élaboré. Alors que d’autres résidences sont toujours en attente de leur livraison.

27
Tous les trois ans, une nouvelle période CEE est initiée et les pouvoirs publics fixent alors
de nouveaux objectifs. A partir du 1er janvier 2022 et pour une durée exceptionnelle de 4
ans, nous passerons donc à la 5ème période.

Hénéo a pu participer, depuis son existence, à deux périodes consécutives de CEE ( la

quatrième et la cinquième période). la cinquième période, à laquelle je participe, court
jusqu’à la fin 2025, et connaît un volume global d’obligations d’économies d’énergie à
réaliser progresse autour de 2 400 TWh*, en hausse de 12,5% par rapport à la 4ème
période (2018-2021).

Au sein du programme de réhabilitation entrepris par la société, plusieurs opérations

spécifiques ont été identifiées comme éligibles aux certificats d’économies d’énergies. Ces
travaux sont conçus pour optimiser l’efficacité énergétiques des bâtiments et inclurent
des actions présentées sur les graphes ci-dessous :

28
Ces opérations d’efficacité énergétique, outre leur impact environnemental et social
positif, stimuleront également un véritable marché spécifique d’échange des CEE tout en
mettant en place une relation tripartite entre obligés, éligibles (LORIS), et non-obligés
(HENEO).

Le destinataire du dispositif juridique des CEE, représenté par HENEO, en est en même
temps l’acteur qui va contribuer logiquement à sa réussite puisqu’il se saisit de ce marché
dans un but de profit qui sert corrélativement l’intérêt général. Les CEE sont donc une
parfaite illustration d’une combinaison souhaitée de l’économie et de l’écologie, c’est-à-
dire un instrument typique du développement durable.

LORIS ENR, le partenaire spécialisé dans la gestion des projets CEE, jouera un rôle clé dans
le processus. Ce prestataire compétent collabore avec Hénéo pour préparer et soumettre
les dossiers nécessaires pour la certification des économies d’énergies réalisées. Il veille à
ce que les dossiers des opérations effectuées par son client (Hénéo), soient conformes aux
exigences réglementaires, ce qui garantira la reconnaissance des économies d’énergie et
la générations de certificats.

29
Finalement, le marché CEE créé par ces actions engagera les trois parties prenantes dans
un échange bénéfique : Hénéo générera des certificats d’économie d’énergie en fonction
des travaux réalisés, LORIS ENR facilitera la conformité réglementaire et le montage des
dossiers, tandis que les obligés peuvent acheter les certificats sur le marché qui n’ont pas
pu atteindre leurs propres objectifs d’économie d’énergie.

Figure 8: nature relationnelle entre Loris et d'autres parties prenantes (LORIS ENR)

Le montage de dossier CEE suit la chronologie suivante :

Convention de partenariat : Le processus commence par la signature d'une convention de

partenariat entre "Loris" et "Hénéo". Cette convention formalise leur collaboration pour
la mise en œuvre du projet CEE. Elle définit les rôles, les responsabilités et les engagements
mutuels pour le déroulement du projet.

30
Fourniture des documents d’engagement : Hénéo fournit à LORIS ENR les documents
nécessaires pour démontrer son engagement à réaliser les travaux d’efficacité
énergétique. Cela peut inclure la signature de devis, des bons de commande ou d’autres
documents contractuels attestant de la planification des travaux.

Récupération des preuves de réalisation des travaux : une fois les travaux achevés, LORIS
ENR collecte les preuves tangibles de la réalisation des opérations d’efficacité énergétique.
Cela peut inclure des documents tels que les factures des fournisseurs et le procès-verbal
de réception des travaux sans réserves.

Edition de l’Attestation sur l’Honneur (AH) : sur la base des preuves de réalisation, LORIS
ENR prépare l’attestation sur l’honneur, un document qui certifie que les travaux
d’efficacité ont été effectuées conformément aux exigences du dispositif CEE. Cette
dernière est ensuite soumise à la signature des parties concernées, à savoir Hénéo en tant
que bénéficiaire et les professionnels ayant réalisé les travaux.

Dépôt du dossier auprès de PNCEE : une fois que le dossier est complet, LORIS prend en
charge le dépôt du dossier dans la Plateforme Nationale des Certificats d’Economie
d’Energie (PNCEE). Cette étape implique la soumission de tous les documents nécessaires,
y compris l’AH signée, les preuves de réalisation des travaux de d’autres pièces
justificatives. La PNCEE examine le dossier et valide se conformité dans les deux mois
suivant le dépôt.

Paiement de la prime CEE : après la validation du dossier par la PNCEE, LORIS procède au
paiement de la prime CEE à Hénéo. Cette prime est une récompense financière basée sur
les économies d’énergie réalisées grâce aux travaux d’efficacité énergétique. Une fois le
paiement effectué, le processus de montage de dossier CEE est considéré comme achevé.

31
 Figure 9: étapes du montage du dossier CEE (LORIS ENR)

Une fois que nous avons minutieusement identifié l’ensemble des opérations
potentiellement éligibles aux CEE, nous avons procédé à l’attribution précise de la fiche
CEE appropriée à chaque opération. Cette étape cruciale assure que chaque projet est
correctement catégorisé et évalué en fonction de ses caractéristiques spécifiques et de son
impact attendu sur l’efficacité énergétique. Cela implique la correspondance entre les
actions entreprises et les fiches techniques qui définissent les montants d’énergie associés
(tableau annexe 4 et 5).

Suite à cela, une demande de LORIS nous est parvenue, nécessitant un ensemble exhaustif
de détails concernant ces opérations, notamment des informations techniques clés telles
que les unités de mesures, les quantités impliquées ainsi que d’autres éléments variables
en fonction du type de travaux entrepris :puissance nominale de la chaudière dans le cas
de projets de rénovation thermique, les références de matériaux isolants utilisés, etc,
(tableaux annexe 4 et 5). Ces renseignements sont d’une importance capitale pour une
évaluation approfondie des avantages énergétiques induits par chaque projet, et
permettant de garantir une conformité rigoureuse aux critères établis pour l’obtention des
CEE.

A ce stade, nous n’avons pas encore reçu les résultats de calcul de gisement énergétique
actuel, car ce processus demande un certain temps pour être finalisé. Toutefois, nous
fournissons un exemple d’étude et de calcul de gisement effectué pendant la 4ème période
de CEE sur une des résidence de patrimoine Hénéo, et qui a donné comme gisement
potentiellement éligible total de 1753,928 MWhc (tableau annexe 1).

32
V. La décomposition du patrimoine :
Un Plan Stratégique Patrimonial (PSP) est une démarche dont l'objet débouche sur
l'élaboration d'un document dégageant pour l'ensemble du parc détenu par un bailleur sur
une durée allant de 5 à 10 ans quant aux différentes évolutions possibles. Ces orientations
englobent un éventail de trajectoires potentielles, notamment son maintien à son état, sa
revitalisation par des travaux de réhabilitation ou sa démolition avec ou sans
reconstruction. C'est un plan stratégique, car il porte sur la consistance même du
patrimoine, qui est le support de l'activité de l'organisme, et doit permettre la définition
d'objectifs d'intervention sur le parc existant en tenant compte des contraintes émanant
de l'environnement externe, qu’il s’agisse des aspects économique, sociaux ou
institutionnels.

Ce Plan Stratégique de Patrimoine doit ainsi se poser comme un véritable outil d’arbitrage
et d’aide à la décision sur le devenir du parc locatif apportant de la clarté et de la lisibilité
aux actions entreprises par le bailleur sur son patrimoine.

1. Contexte et objectifs d’étude :

Dans cette optique, Hénéo a élaboré un outil sous format Excel avec pour objectif de
décrire exhaustivement les interventions menées sur son parc immobilier, tout en
anticipant les échéances probables de remplacement des composants ainsi que les couts
associés. Dans cette démarche, une collaboration fructueuse a été initié avec le bureau
d’études « Pouget consultant », spécialisé dans l’accompagnement technique et
organisationnel qui s’engage à soutenir les propriétaires dans l’amélioration énergétique
et financière des projets de rénovation qu’ils entreprennent. Cette collaboration vise à tirer
parti de son expertise en mettant en avant deux axes ; le premier vise à rationaliser la
description des programmes de travaux pour chaque site, en prenant en compte la
description précédente qui est excessivement détaillée.

33
Le deuxième point consiste à intégrer une estimation basique des gains énergétique
résultant des travaux planifiés. Ce faisant l’outil sera renforcé par une composante
énergétique s’inscrivant dans une stratégie visant à éclairer davantage les décisions et à
guider les priorités des travaux en prenant en compte l’impact potentiel sur la
consommation énergétique.

2. Organisation de l’étude :

l’analyse du patrimoine immobilier est une tache fondamentale, permettant de mieux

gérer les ressources, de planifier les interventions de maintenance et d’optimiser
l’utilisation des biens immobilier. Cependant, cette étude nécessite une approche
méthodique et précise, et qui passera par deux phases principales :

- fiabilisation du découpage élémentaire ;

- Evaluation des gains énergétiques.

i) Phase 1 : fiabilisation du découpage élémentaire :

L’outil actuel développé par Hénéo permet de décrire de façon élémentaire un programme
travaux sur chaque résidences :

- Parties communes / parties privatives ;

- Nature (ascenseur, VRD,…) ;
- Description de l’élément ;
- Type de travaux.

34
 Figure 10: ancienne décomposition de la partie privative

Figure 11: ancienne décomposition de la partie commune du patrimoine

En effet, il est souvent constaté que l’ancien découpage comprend des descriptions
détaillées qui compliquent considérablement les interventions nécessaires (tableau
annexe 9). Ceci peut provenir de divers facteurs, tels que des modifications apportées au
fil du temps sans mise à jour appropriée du tableau.

35
Dans un premier temps, nous reprendrons le découpage actuel pour fiabiliser la
description élémentaire de chaque programme travaux, et ceci tout en éliminant les
subdivisions inutiles, en regroupant les éléments pertinents et en fournissant une
structure cohérente et fonctionnelle.

Figure 12: exemple de décomposition proposée pour la partie privative

Après avoir soigneusement décomposé notre patrimoine immobilier en éléments, nous

prendrons en compte deux aspects essentiels pour une gestion plus complète et efficace.
Tout d’abord, nous intégrons des éléments relatifs à la performance énergétique des
travaux envisagés. Cela signifie que pour chaque élément identifié, on évalue sa
consommation énergétique actuelle.

De plus, nous avons pris un regard critique sur l’estimation des couts de travaux pour
garantir une gestion responsable en examinant attentivement les estimations des couts,

36
en proposant des recommandations pour optimiser les dépenses. Ces amélioration
viennent renforcer notre capacité à planifier et à gérer notre patrimoine immobilier de
manière durable et économiquement responsable.

La décomposition du patrimoine s’avère être une tâche complexe et chronophage,

requérant une durée significative pour son accomplissement. Chaque fois qu’une
proposition de décomposition est reçue, nous nous efforçons de l’appliquer à l’une de nos
nombreuses résidences. Cependant, il apparait fréquemment que la description fournie
soit excessivement détaillée, ce qui peut compliquer son intégration dans nos système de
gestion, soit eu contraire inadéquate, ne permettant pas une évaluation précise de l’actif
concerné. De plus, il peut arriver que la proposition omette des éléments essentiels.

C’est précisément cette exigence de précision et de complétude qui a étendu la période

d’étude sur une durée de plus de quatre mois. Hénéo croit fermement en l’importance de
cette démarche méticuleuse, car elle garantit que chaque actif soit correctement catalogué
et évalué. Cette rigueur dans le processus permet de prendre des précisions éclairées et
assurer une gestion responsable et pérenne de son patrimoine.

ii) Evaluation des gains énergétiques :

Dans un second temps, nous envisageons d’améliorer notre processus de décomposition

patrimoniale en intégrant une estimation préliminaire des gains énergétique potentiels
associés à chaque intervention ayant un impact sur les consommations énergétiques du
bâtiment, en mettant particulièrement l’accent sur l’enveloppe et les systèmes de
chauffage, ventilation et climatisation (CVC). Pour ce faire, Pouget consultant prévoit
d’intégrer des données complémentaires essentielles qui nous permettront de mieux
appréhender la performance énergétique du bien immobilier dans son état actuel. Ces
données pourraient inclure des informations telles que la période de construction, l’usage
prévu, la superficie, et d’autres caractéristiques pertinentes.

37
Cette approche pus holistique nous permet non seulement d’identifier les opportunités
d’amélioration, mais également de quantifier les avantages potentiels en matière
d’efficacité énergétique, contribuant ainsi à l’engagement d’Hénéo envers la durabilité et
à la réduction de notre empreinte environnementale.

38
Conclusion :

la rénovation de secteur immobilier représente un pilier essentiel de notre lutte pour la

protection de l’environnement, la réduction de la consommation énergétique. Les
bâtiments existants constituent une part significative de notre empreinte carbone globale,
principalement en raison de leur inadéquation aux normes énergétiques actuelles.
Cependant, à travers une rénovation intelligente et durable, on peut transformer ces
structures en modèles d’efficacité énergétique.

Moderniser l’isolation, mettre en place des système de chauffage et de refroidissement

écoénergétique, et opter pour des sources d’énergie renouvelable, nous pouvons réduire
drastiquement leur demande en énergie, tout en contribuant à la réduction des émissions
de gaz à effet de serre. Parallèlement, cette démarche stimule l’innovation technologique,
génère des emplois dans le secteur des énergies propres et nous rapproche d’une
économie de consommation énergétique plus durable.

Si nous arrivons à ce stade d’amélioration des outils d’économie d’énergie, c’est que nous
avons bien pris conscience de l’impact de la pollution générée par ce secteur et que nous
avons finalement passer à l’action. Rénover est un acte stratégique en faveur de la
préservation de notre planète et de l’édification d’un avenir énergétique plus responsable.

39
Liste des figures :

Figure 1 : organigramme de la société ............................................................................................... 12

Figure 2: réunions internationales sur le changement climatique ...................................................... 14
Figure 3: Consommation finale d'énergie par secteur en France en 2019 en % .................................. 15
Figure 4: schéma descriptif de la relation tripartite pour générer les CEE (source sefe energie) ......... 20
Figure 5: extrait de fiche standardisée BAR-EN-108 (source Ademe cee) ........................................... 22
Figure 6: méthode de calcul du montant de certificat en KWh cumac (source orygreen).................... 24
Figure 7: objectifs d'économie d'énergie par période en TWh cumac ................................................ 25
Figure 8: nature relationnelle entre Loris et d'autres parties prenantes (source LORIS ENR)............... 30
Figure 9: étapes du montage du dossier CEE (source LORIS ENR) ....................................................... 32
Figure 10: ancienne décomposition de la partie privative .................................................................. 35
Figure 11: ancienne décomposition de la partie commune du patrimoine ......................................... 35
Figure 12: exemple de décomposition proposée pour la partie privative ........................................... 36

40
Bibliographie
- Sobriété énergétique : un plan pour réduire notre consommation d'énergie |
Ministères Écologie Énergie Territoires (ecologie.gouv.fr)
- Rénover durablement les bâtiments tertiaires: Préparation, travaux et suivi - Guillaume
Perrin - Google Livres
- Une analyse économique et économétrique du dispositif des Certificats d’Economies
d’Energie - PDF Free Download (docplayer.fr)
- Matthieu Glachant, Victor Kahn, François Lévêque, Une analyse économique et
économétrique du dispositif des Certificats d’Economies d’Energie. Mines ParisTech,
Octobre 2020.
- Fiche CEE : comprendre les opérations standardisées | DeltaConso Expert (deltaconso-
expert.fr)
- Certificats d’Economies d’Energie (CEE ou C2E) : guide complet 2023 (opera-
energie.com)
- Anne Rainaud, Les certificats d’économies d’énergie : nature hybride d’un outil de
l’État piloté par les acteurs économiques. Revue juridique de l’environnement, Janvier
2016.
- Définition des Certificats d'Economies d'Energie | Quelle Énergie (quelleenergie.fr)

- 5e période CEE : analyse réglementaire | Hellio

- Nazila Kahina HANNACHI-BELKADI, Développement d’une méthodologie d’assistance
au commissionnement des bâtiments à faible consommation d’énergie : le grade de
docteur : Paris : l’Université Paris Est. Thèse, Mars 2010.
- Énergie dans les bâtiments | Ministères Écologie Énergie Territoires (ecologie.gouv.fr)
- Emeline Cazi, Audrey Garric, Perrine Mouterde, Isabelle Rey-Lefebvre et Nabil
Wakim, Le chantier sans fin de la rénovation thermique, économie-énergie, Octobre
2020.
- Le chantier sans fin de la rénovation thermique, Emeline Cazi, Audrey Garric, Perrine
Mouterde, Isabelle Rey-Lefebvre et Nabil Wakim, Publié le 05 octobre 2020.

41
Annexes :

42
Annexe 1 : tableau de calcul de gisement de la résidence 4 Kracher réalisé en 2019 en MWhc

43
Annexe 2 : première proposition de la décomposition du patrimoine

44
45
Annexe 3 : application de la décomposition à une des résidence du patrimoine HENEO

46
Annexe 4 : tableau des informations nécessaires pour calcul de gisement pour l’année 2023 (résidence Alcyon)

47
Annexe 5 : tableau des informations nécessaires pour calcul de gisement pour l’année 2023 (résidence les Alcacias)

48
Annexe 6 : description détaillée de la décomposition pour le lot « parties communes »

49
Annexe 7 : description détaillée de la décomposition pour le lot « enveloppe »

50
Annexe 8 : description détaillée de la décomposition pour le lot « systèmes énergétiques »

51
Annexe 9 : extrait de l’ancienne décomposition du patrimoine ( exemple : résidence relais d’Italie ) :

52