Marché de l’investissement en immobilier d’Entreprise | 3ème Trim.

2023

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France

Marché de

3ème Trim. 2023

l’investissement en

immobilier d’Entreprise |

MARCHE DE L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE | 3EME

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Contexte macro-économique
L’été s’est accompagné d’un très net
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ralentissement conjoncturel. Les
enquêtes auprès des entreprises se
sont, au mieux, stabilisées sur leur
moyenne historique voir légèrement
en dessous (INSEE), au pire, repliées
clairement en zone de contraction de
l’activité (PMI Markit). En effet, les
services, qui bénéficiaient encore
d’une demande soutenue post
confinements, ont nettement ralenti,
alors même que l’industrie peine à
rebondir. Les données du PIB pour le
2ème trimestre ne doivent pas faire
illusion. Si l’acquis de croissance à la
fin du mois de juin atteint +0,8%, c’est
essentiellement le résultat d’une
contribution positive du commerce
extérieur, reflétant la vigueur des
exportations françaises. La demande
intérieure continue de souffrir des
conditions financières d’une part, et,
des pressions inflationnistes d’autre
part. La consommation des ménages
se contracte toujours, avec une baisse
de 1,9% des dépenses globales de
biens sur un an au mois d’août (-7,3%
pour les seules dépenses
alimentaires). Du côté de
l’investissement, l’heure est également
au ralentissement. L’investissement
en équipement des entreprises se
tasse, subissant l’accroissement des
coûts de financement. Le recul est
bien plus marqué pour
l’investissement des ménages,
constitué à 95% d’immobilier, qui se
contracte maintenant depuis 4
trimestres consécutifs. La confiance
Confiance des entreprises et Inflation en France
Graph 1| Climat des affaires
Sources : INSEE, Colliers
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des ménages reste très faible, ces
derniers subissant de plein fouet
l’impact de la hausse des prix sur leur
pouvoir d’achat. Pour autant, et cela PIB
est un facteur de soutien sur le moyen
terme, le marché de l’emploi reste 2022 : +2,6%
solide. Les créations nettes d’emploi 2023 : +0,9%
ont ralenti, mais sont encore positives, 2024 : +0,9%
l’emploi réagissant avec retard. Les
prévisions invoquent une remontée
très limitée du taux de chômage, vers
7,5% en raison d’une évolution plus
favorable de la population active. Le
poids des pressions inflationnistes sur Inflation
les ménages devrait, quant à lui, se
2022 : 5,9%
réduire dans les prochains trimestres
2023 : 5,8%
avec la lente décrue de l’inflation. En
2024 : 2,6%
septembre, les prix à la consommation
progressent de 4,9% sur un an. Mais il
faut relever que la décrue de l’inflation
en France semble plus lente qu’en
zone euro, les prix étant toutefois
montés bien moins haut qu’ailleurs.
Les récentes tensions sur le marché de
l’énergie pourraient encore ralentir la
décrue attendue. Toutefois, les
hausses de salaires permettront une
progression du pouvoir d’achat et ainsi
une lente reprise de la consommation.
Au total, le PIB devrait croitre de 0,9%
en moyenne sur 2023 et sur 2024. La
vigueur de la croissance en 2024
dépendra beaucoup du contexte
international, et de ses répercussions
sur l’environnement financier.
Graph 2| Inflation en France
(Glissement annuel)

Contexte de financement
Taux de refi.
BCE Le contexte financier a joué un rôle
Sept. 2023 : 4,50 % essentiel dans le ralentissement
Déc. 2023 : 4,50 % conjoncturel à l’œuvre sur l’année
Déc. 2024 : 4,00 % 2023 et cette tendance devrait
perdurer en 2024. En effet, le
durcissement monétaire sans
Taux OAT précédent mis en œuvre par la Banque
Centrale Européenne (BCE), qui se
10 ans résume à 450 points de base de
Sept. 2023 : 3,50 % resserrement en 16 mois seulement,
Déc. 2023 : 3,50 % pèse d’ores et déjà sur l’économie
Déc. 2024 : 3,20 % européenne, et, a fortiori, sur
l’économie française. Le premier canal
de transmission est celui des taux
d’intérêt appliqués par les banques
SWAP
aux agents économiques, tant
5 ans ménages qu’entreprises. Le coût du
Sept 2023 : 3,40 % leur financement est passé de 1,4% à
Déc. 2023 : 3,10% 5% en 18 mois. Mais les estimations
Déc. 2024 : 2,50 % historiques sont à peu près
unanimes ; l’impact complet d’un
resserrement monétaire sur
Sources : Colliers, investing.com l’économie réelle se mesure en
trimestres, de 4 à 6 selon les époques
et les pays. De fait, l’impact négatif
attendu sur l’économie va se
prolonger sur toute l’année 2024, ce
qui explique la modération des
anticipations de croissance. La
remontée des taux directeurs se
propage également aux taux de
marché sur l’ensemble des échéances.
Le taux de l’OAT 10 ans atteint ainsi
3,5% fin septembre 2023, après une
nouvelle accélération à la hausse
depuis la fin de l’été. Le retour de la
question cruciale de l’endettement
public, tant aux Etats-Unis qu’en
Taux de financement et Taux de marché
Graph 3| Resserrement monétaire de la BCE* Graph 4| Taux OAT 10 ans
*En points de base (ordonnée) et nombre de mois après la première hausse (abscisse)
Sources : BCE, Colliers
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Europe, explique en partie la tension
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sur les taux longs. Le contexte
conjoncturel exacerbe les craintes
quant à la solvabilité d’Etats très
endettés confrontés à une
progression notable du coût de la
charge de leur dette. L’automne est la
saison de préparation des budgets ; il
relance traditionnellement les
interrogations quant à la capacité des
Etats à réduire le poids de leur dette.
En France la question est d’autant plus
prégnante que les obligations
européennes en la matière,
suspendues depuis la crise sanitaire,
seront réactivées à compter de 2024.
La dette est de plus en plus chère alors
même que la transition climatique va
imposer un investissement massif des
économies. L’équation se complique si
l’on prend en compte le fait qu’un des
plus gros acheteurs de titres publics
sur le marché depuis maintenant
plusieurs années, à savoir la BCE, se
retire peu à peu. Il est donc difficile,
dans le contexte actuel d’anticiper un
repli massif des taux d’intérêt long
terme dans les prochains mois. Il s’agit
donc maintenant de trouver un nouvel
équilibre financier de l’investissement
en immobilier, dans un
environnement où la dette retrouve
un coût.
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Le ralentissement des volumes se poursuit

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Volumes investis Acteurs et stratégies

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Le 3ème trimestre 2023 conserve la tendance Le retour de l’aversion au risque d’une part, et, un
observée depuis la fin de l’année 2022 à savoir un ajustement des valeurs métriques plus tardif en
ralentissement des volumes investis qui s’amplifie. France qu’à l’étranger d’autre part, conduisent à un
Depuis le début de l’année, 8,7 milliards d’euros ont recentrage du marché de l’investissement en
été engagés sur l’immobilier d’entreprise en France, immobilier d’entreprise sur les acteurs français.
soit une baisse d’activité de 57% sur un an. Sur le
seul 3ème trimestre 2023, 2 milliards d’euros Ainsi, à date, les transactions réalisées par les
seulement ont été investis, contre 7,6 milliards acteurs domestiques représentent 76% du volume
d’euros au 3ème trimestre 2022. total, et les SCPI restent toujours très actives après
une très belle année 2022, avec une part de marché
Typologie d’actifs de 38% des transactions des trois premiers
La diminution de la part du bureau dans le volume trimestres 2023.
total d’investissement observée depuis 2018 s’est
interrompue au 2ème trimestre 2023, avec quelques
opérations de plus de 100 millions d’euros. Cette
part semble se stabiliser au 3ème trimestre autour de
55% (Ile-de-France et régions cumulées). Les locaux
d’activité et la logistique maintiennent leur part de
marché, représentant un investissement de
diversification, dont le sous-jacent bénéficie en
miroir de l’impact des nouvelles mesures de
régulation environnementale et d’un ajustement Engagements France
des valeurs d’ores et déjà réalisé. La part du 1er – 3ème trimestre 2023
commerce dans l’investissement en immobilier
Chiffres-clés Investissement
d’entreprise se normalise après un 1er trimestre
hors norme en raison de deux grandes transactions
8,7 Mds €
parisiennes. Vs. T1-T3 2022 : 20,1 Mds €

Taux de rendement prime Engagements Ile-de-France

1er – 3ème trimestre 2023
La décompression des taux de rendement se
poursuit en Ile-de-France et sur les marchés en
régions. La tension sur les taux obligataires
5,5 Mds €
Vs T1-T3 2022 : 12,5 Mds €
comprime la prime de risque immobilier et la
hausse des taux de rendement permet sa Dont :
sauvegarde dans un premier temps puis sa
reconstitution. Dans ce contexte, le taux de
rendement d’un actif bureaux prime à Paris QCA
3,7 Mds € en bureaux
progresse de 40 points de base à 4,15%. L’ensemble
des taux de rendement prime dans Paris intra-
1,4 Md € en commerces
muros s’étage de 4,40% à 5,50%. Hors Paris, les taux 156 millions € en locaux d’activité
de rendement d’actifs prime s’étalonnent de 5,25% 242 millions € en entrepôts
à 8% reflétant des dynamiques de marché très
diverses selon les micromarchés franciliens. Pour
les autres classes d’actifs, la décompression des taux
de rendement reste également à l’ordre du jour.
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Investissement en Ile-de-France
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Un volume d’investissement en baisse

Avec 1,1 milliard d’euros d’investissement
Comme au trimestre précédent, la part du bureau
enregistrés au 3ème trimestre 2023, le marché d’Ile
dans l’investissement retrouve des niveaux
de France signe l’un de ces pires trimestres observés
comparables à ce que l’on pouvait observer en
depuis 20 ans. Il faut en effet remonter à 2009 pour
moyenne sur les années 2018-2022 ; les bureaux
retrouver de si mauvais résultats (445 et 820
représentent 86% du total investi au 3ème trimestre,
millions d’euros engagés au 1er et 2ème trimestre). Le
cumul des investissements depuis le début de
Le segment du commerce, qui avait retrouvé une
l’année n’apporte guère de réconfort. Il atteint 5,5
certaine dynamique en début d’année avec la
milliards d’euros (-56% en un an). Le recul des
conclusion de quelques belles opérations sur le 1er
transactions atteint 61% par comparaison à la
trimestre, ne représente plus que 10% du total de
moyenne quinquennale relevée entre 2018 et 2022.
l’investissement en Ile de France sur le 3ème
trimestre. Une belle signature peut tout de même
Dans une tendance identique à celle observée
être mise en avant, même si elle reste dans la
depuis maintenant un an, les investisseurs
tranche d’investissement inférieure à 50 millions
délaissent les opérations de grande envergure
d’euros. Il s’agit de l’acquisition de l’Hôtel de
(montant unitaire supérieur à 100 millions d’euros).
Coulanges dans le 4ème arrondissement, actif mixte
Elles sont passées de 60% du marché de
à dominante commerciale, par Groupama Gan
l’investissement en Ile de France, à 35% au 3ème
REIM.
trimestre 2023 avec seulement 385 millions d’euros
investis seulement.

Deux belles opérations ont marqué le marché

parisien de ce trimestre : « Vivacity » et « Life »,
acquis respectivement par Immovalor et Covéa,
pour le compte de leurs SCPI. Ces deux immeubles
sont localisés dans les 12 et 13ème arrondissement
de Paris, permettant une fois n’est pas coutume à
Paris Sud de prendre largement la 1ère place en Ile
de France, avec un volume signé quatre fois
supérieur à celui réalisé à Paris QCA.

Graph 5|
Engagements en
immobilier
d’entreprise en
Ile-de-France
(Milliards d’euros)

Source : ImmoStat
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Analyse géographique en Ile-de-France

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La répartition géographique des investissements en l’investissement en Ile de France se transforme donc

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Ile-de-France continue de se recomposer au gré des
quelques transactions exceptionnelles enregistrées
depuis le début de l’année. Après les grandes
transactions sur le secteur du commerce au cours
du 1er trimestre dans le 13ème et le 4ème
arrondissement, puis le Sale & Lease Back sur la
Tour Sequana à Issy les Moulineaux, deux nouvelles
grandes transactions monopolisent l’attention sur le
3ème trimestre. Cette fois-ci le micromarché des 12
et 13èmes arrondissements avec la vente des
immeubles « Vivacity » et « Life » décroche la
première place sur le marché francilien. Il a hébergé
au 3ème trimestre à lui seul 37% du total des
investissements réalisés dans la région capitale.
Depuis le début de l’année, la part de marché de ces
deux arrondissements atteint 21% alors qu’ils ne
représentaient que 1% du total en 2022 à la même
date. Autre fait remarquable, le marché de
l’investissement dans le quartier de La Défense est à
l’arrêt. Après la transaction de 15 millions d’euros
réalisée au cours du 1er trimestre, aucune nouvelle
signature n’a été relevé. C’est un contraste saisissant
après les 593 millions d’euros investis en 2022. Par
ailleurs, plus aucun investissement via un
portefeuille, contrairement à ce que l’on observait
en 2022 n’a été réalisé. Le marché de
très nettement sur fond de forte contraction des
volumes, signe d’une très forte sélectivité des
acquéreurs.
L’attentisme des investisseurs qui explique la
faiblesse des transactions depuis le début de l’année
commence à se répercuter dans les prix moyens. Si
ces derniers sont orientés à la baisse depuis leur pic
du 3ème trimestre 2022, cette baisse s’accélère très
nettement. En effet, le repli des valeurs métriques
atteint maintenant 16% en un an sur l’ensemble de
l’Ile-de-France. Les très nettes disparités d’un
secteur à l’autre observées depuis le début de
l’année se prolongent et s’amplifient. La baisse dans
Paris QCA, secteur aux fondamentaux locatifs hyper
sains, s’accélère avec une contraction de 15% et un
prix moyen désormais fixé autour de 17 700 €/m².
La chute atteint une ampleur considérable à la
Défense, avec une baisse de 55% sur un an du prix
moyen. En revanche la valeur métrique moyenne
progresse de 8% à Paris Sud et même de 14% en
2ème Couronne.

Graph 6|
Engagements
en immobilier
d’entreprise en
Ile-de-France
par secteur
géographique (%)

Source : Colliers à partir des données ImmoStat

Graph 7|
Valeurs métriques
moyennes
des bureaux
en €/m²
(prix acte en main)

Source : Colliers à partir des données ImmoStat

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Analyse par typologie d’investisseurs
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Les investisseurs français restent les seuls à
la manœuvre
Depuis le début de l’année les investisseurs
étrangers se sont largement retirés du marché de
l’investissement en immobilier d’entreprise en
France. Ainsi, leur part de marché en Ile-de-France
est passé de 47% en moyenne sur la période 2018-
2022 à seulement 24% en 2023 à date. Parmi eux,
les investisseurs européens restent les plus actifs
(11% des investissements) sur l’ensemble de la
période. Si l’on ne regarde que le 3ème trimestre, le
retrait est encore plus évident, avec des étrangers
(américains et asiatiques) présents essentiellement
sur le marché de la logistique, notamment dans le
cadre de la finalisation de la vente du portefeuille
« Camélia ». Il semble que le marché français n’ait
pas encore assez corrigé pour être suffisamment
attractif aux yeux des investisseurs étrangers.
négociation usuels. Au premier semestre 2023,
selon l’ASPIM, les acquisitions en immobilier direct
des fonds immobiliers non cotés totalisent 3,9
milliards d’euros. Par ailleurs, les SCPI et OPCI ayant
le plus collectées sur les dernières années ont
parfois fait des acquisitions au plus haut du marché
et sont aujourd’hui contraintes de remettre ces
actifs sur le marché, afin de répondre aux
obligations de liquidité dans un contexte de marché
très difficile et sous une contrainte réglementaire
accrue. Près de 600 millions d’euros ont ainsi été
arbitrés sur le seul 1er semestre 2023. Il est
intéressant de relever une réorientation des
investissements des SCPI vers la logistique et les
locaux d’activité, notamment en province au
détriment des bureaux.

Les acteurs français restent donc largement

majoritaires sur ce marché de l’investissement en
immobilier d’entreprise, avec 76% du volume total
des engagements cette année.

Les « equity players » dominent toujours,

compte-tenu de l’environnement financier
Depuis le début de l’année 2023, le marché est
dominé par les fonds d’investissement d’une part
mais également par les fonds immobiliers non-
côtés, et ce en dépit du ralentissement récent de la
collecte de ces derniers auprès du grand public.
Ainsi les SCPI et autres OPCI représentent en 2023
38% du marché de l’investissement en immobilier
d’entreprise. La forte collecte de 2022 a entrainé une
nette croissance de leurs acquisitions sur les
derniers mois, compte tenu des délais de

Graph 8| Répartition géographique Répartition par typologie d’acteurs

Acquisitions
en France
par nationalité et
typologie
d’acquéreurs (%)

Source : Colliers
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Décompression des taux de rendement prime

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L’impact de la formidable hausse des taux d’intérêt manière que dans Paris QCA. Ailleurs dans la

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continue de peser sur le marché immobilier. En effet
la remontée de 385 points de base du taux de l’OAT
10 ans, entre décembre 2020 et aujourd’hui, a eu
pour conséquence une contraction rapide de la
prime de risque immobilier. Celle-ci est ainsi passée
de 310 points de base au 4ème trimestre 2020 à un
maigre 40 points de base fin 2022, alors que sa
moyenne historique se situe autour de 190 points
de base. Afin de restaurer cette prime, la
décompression du taux de rendement prime ne
peut que se poursuivre. ; elle atteint ainsi au 3ème
trimestre, 40 points de base à Paris QCA à 4,15%. La
faiblesse du nombre de transactions rend
néanmoins plus difficile l’exercice d’évaluation de ce
taux de référence. Autour de Paris QCA, l’évolution
des taux de rendement suit un parcours divers selon
la dynamique des micro marchés. Ainsi à Paris
Centre Ouest et les arrondissements 5,6,7ème, les
taux de rendement augmentent de la même
Capitale, l’écart de rendement avec le QCA se réduit
un peu. Passé le périphérique parisien, les écarts de
taux de rendement se creusent avec celui de Paris
QCA traduisant la défiance des investisseurs dans la
solidité de ces marchés locatifs. A La Défense, le taux
de rendement prime atteint 5,50%, en hausse de 50
points de base sur un trimestre, comme à Neuilly-
Levallois où il se fixe à 5,00%. Toute la première
couronne, le secteur de Péri-Défense et la Boucle
Nord affichent désormais des taux de rendement
prime d’au moins 6,00%.
Pour les autres classes d’actifs, la décompression
reste également à l’ordre du jour. Ainsi le taux de
rendement prime des commerces en pied
d’immeuble se situe autour de 5,50%. Seule la
logistique voit son taux de rendement se stabiliser à
5,10%, l’ajustement ayant été réalisé
précédemment.

Graph 9|
Taux de
rendement prime
par classe d’actifs
et spread
OAT/Rendement
prime des bureaux
QCA

Source : Colliers

Carte 1|
Taux de
rendement prime
Bureaux par
secteur
géographique
au 3ème trimestre
2023

Source : Colliers
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Investissement bureaux en régions
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Un marché au ralenti Une grande partie de la dynamique des régions

repose aussi sur les actifs industriels et plus
Les volumes d’investissement en région ralentissent
particulièrement sur la logistique. En effet, plusieurs
également, sans surprise, compte tenu de
belles opérations sont à mettre au crédit de cette
l’environnement financier. Ainsi depuis le début de
classe d’actif sur le 3ème trimestre. L’acquisition du
l’année, ce segment de marché a atteint 3,2 milliards
portefeuille « Camélia » de 5 actifs situés sur la
d’euros, soit une baisse de 58% sur un an.
dorsale, par P3 Logistics Parks, représentant près
L’investissement en région représente encore 37%
d’1,5 millions de m² d’entrepôts pour un montant de
du volume total relevé en France, une part
170 millions d’euros est très représentative de cette
relativement stable depuis 2021. Mais, si l’on
dynamique.
regarde plus spécifiquement les données du 3ème
Quelques transactions ont été enregistrées du côté
trimestre 2023, la part des régions (avec 900 millions
du commerce, avec une demande soutenue des
d’euros de transactions), dans l’investissement total
SCPI spécialisées. C’est notamment le cas d’un
progresse assez nettement pour atteindre 46% du
portefeuille de jardineries représentant 20 000 m²
total investi sur le trimestre.
cédé pour un montant de 16 millions d’euros à
Atland Voisin.
En revanche, et il faut le relever, l’investissement
dans les régions sur la classe d’actif des bureaux Les taux de rendement continuent de se
ralentit sensiblement. Depuis le début de l’année, décompresser
seul 1,2 milliard d’euros ont été investis sur cette
classe d’actif, soit 13% du total de l’investissement Les marchés régionaux n’échappent pas à la logique
immobilier depuis le début de l’année. Très peu de reconstitution des primes dans un
d’opérations en effet ont été conclues en région sur environnement haussier de taux. Une remontée des
les trois derniers mois. Citons tout de même taux de rendement sur le trimestre comprise entre
l’acquisition de l’immeuble « Cap Horn » à Bordeaux, 10 et 50 points de base est globalement observée.
par Périal pour le compte d’une de ses SCPI, pour un Le taux de rendement d’un actif tertiaire prime
montant estimé de 35 millions d’euros. Sur la région s’établit à 4,65% à Lyon et à 5,75% à Marseille. L’écart
lyonnaise, Novaxia a également acquis 8 000 m² de avec le taux de rendement prime sur un actif de
bureaux à Limonest, pour un montant de 20 millions bureau dans Paris QCA reste globalement constant
d’euros d’un trimestre à l’autre.
Près de 60% du volume investi en bureau et en
région concernent des opérations d’un montant
unitaire de moins de 20 millions d’euros. Ainsi,
Sogénial a fait, entre autres, l’acquisition de
l’immeuble « Apogée » à Aix en Provence, pour 4
millions d’euros.

Graph 10| Engagements en bureaux en région Graph 11| Taux de rendement bureau prime dans les
(Milliards d’€) principales métropoles

Source : Colliers
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Focus fonds immobiliers non-côtés

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Ralentissement de la collecte 2023, après spécialisées ou en favorisant un investissement

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une année 2022 record directement par des SCPI diversifiées. Elle répond
avant tout à une exigence de rendement supérieur
Les SCPI sont un acteur majeur du marché de
face à la hausse des taux d’intérêt sans risque
l’investissement immobilier. Elles ont réalisé en
(Livrets, OAT…). En effet, les taux de distribution des
moyenne 20% des investissements sur la période
SCPI spécialisées sur la logistique ou les SCPI
2018-2022. En région, c’est même le premier acteur
diversifiées dépassent en moyenne les 5,50%, alors
du marché avec une part de marché de 75%. En 20
que les SCPI de bureaux n’offrent qu’un taux de
ans, la capitalisation de ces sociétés est passée de 8
distribution autour de 4,20%.
à près de 94 milliards d’euros selon les données
consolidées par l’ASPIM. Pour autant, le rythme de
L’autre enseignement que l’on peut tirer des
croissance de cette capitalisation a indéniablement
dernières données publiées par l’ASPIM, est que les
ralenti depuis quelques mois. Si l’on regarde la
investisseurs finaux privilégient à travers leur
période 2018- 2022, les encours progressaient en
souscription les SCPI plus récentes au détriment des
moyenne de +12% par an contre +4,4% pour le
poids lourds du marché présentes depuis très
semestre 2023. Pour autant - et il convient de le
longtemps, et souvent gérées par des banques,
souligner - il s’agit toujours d’une hausse de la
s’appuyant sur un réseau captif. Ces dernières ont
capitalisation. La collecte nette reste positive, ce qui
dû faire face sur les dernières années à une collecte
est en soi un élément rassurant. De plus l’élément
massive. Les derniers investissements de ces SCPI
de comparaison introduit un biais. En effet l’année
bancaires n’ont peut-être pas répondu aux mêmes
2022 a été exceptionnelle en termes de collecte des
exigences en termes de prix, rentabilité et qualité
SCPI avec près de 12 milliards d’euros d’encours
qu’exercent les nouvelles SCPI du marché. Il n’est
supplémentaires. Une légère correction ne semble
pas anodin de relever que les ajustements à la
pas nécessairement surprenante, surtout dans le
baisse du prix des parts des SCPI, répondant aux
contexte actuel plein d’incertitudes.
recommandations de l’AMF en matière d’évaluation
des actifs, ont été réalisés essentiellement dans la
Une collecte 2023 en mutation
catégorie des SCPI gérées par les groupes bancaires.
Les investisseurs de parts de SCPI ajustent leur
allocation au même titre que tout investisseur avisé. Les SCPI n’ont donc pas disparu du marché, elles
En effet, et c’est le premier constat que l’on puisse sont moins actives, plus sélectives et se concentrent
faire à partir des données du 1er semestre 2023, ils sur des opérations de plus petites tailles que par le
réorientent leurs investissements bureaux vers passé.
d’autres classes d’actifs, comme en particulier la
logistique et les locaux d’activité, ou bien le
commerce. Ils conservent leurs positions sur le
logement résidentiel ou la santé, actifs jugés plus
résilients. Cette réallocation se fait via des SCPI

Graph 12| Collecte nette des SCPI par trimestre Graph 13| Répartition des acquisitions par typologie
(Milliards d’€) d’actifs

Sources : ASPIM, IEIF, France SCPI

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Perspectives
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Un nouvel équilibre financier à trouver
La remontée brutale des taux d’intérêt initiée par les
banques centrales dans le but de ramener l’inflation
vers l’objectif de 2% a provoqué un choc de grande
ampleur sur le monde de l’immobilier. La flambée
du coût de la dette rebat les cartes pour la stratégie
d’investissement en immobilier d’une partie des
acteurs du marché. Ce brutal changement
d’environnement financier est d’autant plus difficile
à appréhender, qu’il survient après une dizaine
d’années de baisse continue des taux d’intérêt,
ayant encouragé un endettement parfois important.
La compression majeure de la prime de risque
immobilier occasionnée par la remontée du taux
d’intérêt sans risque ne peut perdurer dans le
temps. Malgré la hausse de l’inflation, et donc des
revenus locatifs indexés, le seul moyen de faire
remonter le taux de rendement passe par un
ajustement significatif à la baisse des valeurs
vénales. Celui-ci a commencé depuis le début de
l’année et devrait continuer en 2023 et surement sur
une partie de 2024. Ce sera la condition sine qua
non pour une reprise de l’activité transactionnelle.
En attendant la fin de l’ajustement sur les prix, les
volumes d’investissement continueront selon toute
vraisemblance de se contracter, reposant sur les
acteurs non dépendant des conditions
d’endettement.
Compte tenu de la volatilité encore observée sur les
taux d’intérêt, il semble difficile d’anticiper un
renversement de tendance sur le marché de
l’investissement à court terme. Un volume
d’investissement en immobilier d’entreprise de 12
milliards d’euros pour l’ensemble de l’année 2023
semble aujourd’hui un objectif atteignable, soit le
niveau moyen observé entre 2008 et 2010, pendant
la dernière grande crise.
Une reprise des transactions sur un
rythme lent
Une reprise forcément lente est probable courant
2024, sous réserve de la stabilisation des conditions
de financement. Un taux de l’OAT 10 ans stable
autour de 3,20% devrait en effet permettre de re-
étalonner ce marché de l’investissement immobilier.
Le réajustement à la baisse des valeurs vénales va
donc se poursuivre, encore quelques mois. Les taux
de rendement vont aussi continuer de progresser.
Peu à peu, un nouvel équilibre du marché va se
reconstituer. La demande d’actifs de qualité reste
présente, dans un environnement
macroéconomique plus morose certes mais qui ne
s’effondre pas. Dans ce contexte le volume
d’investissement en immobilier d’entreprise
pourrait atteindre 20 milliards d’euros en 2024.

Graph 14|
Volumes
d’investissement
en immobilier
d’entreprise
(Milliards d’euros)

Sources : ImmoStat, Colliers pour les prévisions 2023 et 2024

 13

Marché de l’investissement en immobilier d’Entreprise | 3ème Trim. 2023

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