COLLOQUES

L’impropriété à destination
COMPAGNIES

Entre le fait technique et le droit

Colloque organisé par le Collège régional des experts architectes
de l’Ouest (CREAO), l’un des sept collèges régionaux du Collège
national des experts architectes français (CNEAF), le 25 novembre
2022 à l’École des avocats du Grand Ouest (EDAGO) sur le campus
de Ker Lann à Bruz (Ille-et-Vilaine).

PROPOS INTRODUCTIFS
Assurer la formation, les rencontres
et les échanges sur des thèmes tech-
niques et juridiques ainsi qu’entretenir
des liens avec les instances judiciaires,
civiles et administratives et les orga-
nismes professionnels est la vocation
du collège, tant régional que national,
résumée par le président du CREAO,
Pascal Meignen, architecte DPLG et
expert près la cour d’appel de Rennes
et la cour administrative d’appel de
Nantes, avant que l’animatrice du col-
loque, maître Corinne Samson, avocate
au barreau de Nantes, n’introduise l’ob-
jet de cette rencontre : « L’intégration
de la notion d’impropriété à destination
dans la loi Spinetta a consacré la juris-
prudence en matière de vente en état
futur d’achèvement (VEFA). L’abon-
dante jurisprudence qui y est attachée
ne peut que résulter de son imprécision
qui la soumet à l’évolution des mœurs
et à l’appréciation du juge, lequel fonde
sa décision sur le rapport d’expertise. »
pas vocation à être soumis à la garan-
tie décennale. Depuis, l’ordonnance de
juin a redéfini les dispositions de
la loi Spinetta en bannissant cette notion
et en réglant les questions des ouvrages
sur l’existant et de l’indissociabilité des
biens matériels d’équipement mais sans
pour autant régler la question de l’im-
propriété à destination.
2. L’ÉVOLUTION DE LA NOTION
D’IMPROPRIÉTÉ À DESTINATION
DANS LES DÉCISIONS
JURISPRUDENTIELLES
2.1. Quelques exemples
d’impropriétés
« a mission confiée par le u e l’ex-
pert consiste à dire si les désordres
constatés sont de nature à rendre l’en-
semble de l’ouvrage impropre à sa des-
tination, étant précisé que l’ouvrage
comprend des éléments constitutifs et
des éléments d’équipement dissociables
ou non, à l’exclusion de ceux destinés à
une activité professionnelle », explique
Xavier Ménard, architecte DPLG et ex-
pert près la cour d’appel de Rennes.
L’impropriété à destination peut être
caractérisée par le constat de désordres
visibles à l’œil nu, une non-confor-
mité aux dispositions du Code de la
construction et de l’habitation (CCH)
ou le non-respect des normes. Sont no-
tamment constitutifs d’une impropriété
à destination : toute pénétration de l’air
et de l’eau ; des températures anormale-
ment basses à l’intérieur d’un ouvrage
(une évolution due à la règlementation
environnementale 2020 oblige aussi à
garantir aux occupants une température
acceptable en cas de fortes chaleurs) ; la
panne ou l’inadéquation d’équipements
de chauffage ou de climatisation ain-
si que de nouvelles impropriétés liées
aux défauts d’accessibilité ou à des dé-
sordres esthétiques.
La garantie décennale peut égale-
ment être mobilisée en présence d’une
non-conformité sans désordre lorsque
l’on acquiert la certitude que le seuil

1. L’INTÉGRATION DE LA NOTION
D’IMPROPRIÉTÉ À DESTINATION
DANS LA LOI SPINETTA
Maître Patrick de Fontbressin, avocat
au barreau de Paris, revient sur la no-
tion de sécurité juridique pour l’accé-
dant à l’origine de la loi Spinetta qui
contraint les entreprises du bâtiment à
l obligation de s assurer afin de couvrir
les travaux d’ordre décennal et le maître
d’ouvrage à souscrire une assurance
dommages-ouvrage (DO). Entretemps,
la jurisprudence est allée au-delà des in-
tentions du législateur en utilisant la no-
tion de « travaux de construction1 » qui
a fait entrer dans le champ d’application
de la loi des ouvrages tels que les VRD Maître Corinne Samson, animatrice du colloque et avocate au barreau de Nantes, et
Pascal Meignen, président du CREAO, architecte DPLG, expert près la cour d’appel de Rennes et
(voirie et réseaux divers) qui n’avaient auprès de la cour administrative d’appel de Nantes.

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De gauche à droite : Xavier Ménard, architecte DPLG et expert près la cour d’appel de Rennes ;
Brigitte Delapierregrosse, présidente de la quatrième chambre à la cour d’appel de Rennes ;
de gravité sera atteint à court ou moyen
terme.
2.2. Le juge, l’expert et
l’impropriété
« Telle qu’elle est appréhendée par le
juge, l’impropriété à destination reste
une notion essentiellement juridique
alimentée par des constatations tech-
niques. Elle présente cependant une
ambiguïté dans la mesure où il est de-
mandé à l’expert de la caractériser
alors même qu’il lui est interdit de se
prononcer sur un point juridique »,
constate Brigitte Delapierregrosse, pré-
sidente de la quatrième chambre à la
cour d’appel de Rennes.
L’impropriété à destination est ca-
ractérisée par la présence démontrée
d’un ouvrage, d’un désordre ou d’une
non-conformité contractuelle. Les élé-
ments d’équipement ne constituant pas
un ouvrage, l’impropriété à destination
ne peut être constituée que s’ils rendent
l’immeuble dans son ensemble inapte à
l’utilisation prévue. « Dès lors, si l’ex-
pert a identifié avec certitude un risque
d’incendie, de chute, d’inondation ou
qu’il a relevé une absence de respect
des normes parasismiques ou d’acces-
sibilité et d’une manière générale un
risque pour la santé des personnes,
le juge considère que l’impropriété à
destination est constituée en tenant ce-
pendant compte des exceptions telles
que les locaux annexes pour lesquels
maître Étienne Groleau, avocat au barreau de Rennes.
les marges de tolérance s’avèrent plus
souples. Si la question des désordres
futurs se heurte à l’impossibilité pour
les experts d’établir avec certitude des
prévisions quant à la survenance d’un
désordre, la loi Spinetta a cependant
institué une présomption de responsabi-
lité du constructeur encadrée par la ju-
risprudence qui a développé les notions
exonératoires d’immixtion fautive et de
prise de risque consciente. L’esprit de
la loi Spinetta s’inscrit dans une évo-
lution sociale tendant à la protection
du non-sachant à l’égard du profes-
sionnel, dans un contexte d’augmenta-
tion des normes et de la technicité de
la construction. La Cour de cassation
confirme cet é ard que le respect par
le constructeur des normes en vigueur
ne s’oppose pas à la caractérisation
d’une impropriété à destination. »
2.3. Petit inventaire
jurisprudentiel
En commentant quelques arrêts signi-
ficatifs de la troisi me c ambre civile
de la Cour de cassation, maître Étienne
Groleau, avocat au barreau de Rennes,
se propose d’illustrer le fait que si l’im-
propriété à destination est appréciée
souverainement par les juges du fond,
c est la our de cassation qui en vérifie
la motivation.
• Le risque incendie : en présence de
panneaux photovoltaïques, le risque
avéré d’incendie de la couverture d’un
REVUE E XPERTS N° 171 - DÉCEMBRE 2023
COLLOQUES
bâtiment le rend impropre à sa des-
tination (21 septembre 2022, n° 21-
20.433).
• infiltration d eau en cas de dé-
sordre il existe une impropriété à des-
tination (14 mai 2020, n° 19-10.921)
mais même sans désordre le non-res-
pect des normes peut donner lieu à
une mise en conformité à la charge
du constructeur (10 juin 2021, n° 20-
15.277).
• L’installation de chauffage : un dys-
fonctionnement est susceptible d’en-
traîner une impropriété à destination
en raison de la récurrence des pannes,
de leur gravité et des conséquences
(26 novembre 2020, n° 19-17.824).
• Les places de stationnement exi-
gües : (20 mai 2015, n° 14-15.107)
l’impropriété s’applique ou pas en
fonction de la capacité à accueillir
« un véhicule de tourisme couram-
ment commercialisé ».
• Les mauvaises odeurs et le bruit :
(11 mai 2022, n° 21-15.608) l’impro-
priété est avérée si des émanations
nauséabondes présentent un danger
pour la santé tandis que la responsa-
bilité décennale du constructeur peut
être retenue dès lors que les émissions
sonores constatées rendent impossible
l’occupation d’un logement.
• Le défaut de performance énergé-
tique : l’article L.123-2 du CCH a été
rédigé dans le but de mettre en échec
une jurisprudence qui faisait entrer ces
45
COLLOQUES
problématiques dans le champ de la
garantie décennale.
• Le risque d’éboulement et la
construction en zone inondable : si le
risque d’éboulement est certain dans
le délai décennal et qu’il met en péril
la solidité du bâtiment et la sécurité de
ses occupants, cela constitue un dé-
sordre actuel et donc une impropriété à
destination caractérisée (12 septembre
2012, n° 11-16.943). Pour l’implanta-
tion d’une maison dans une zone inon-
dable, la qualification de vice cac é
engageant la garantie décennale du
constructeur est retenue (8 avril 1998,
n° 96-12.119).
• La non-conformité aux normes pa-
rasismiques : en dépit d’un arrêt de
principe de la Cour de cassation de
2011, depuis l’arrêt n° 17-19513 du 5
juillet 2018, les non-conformités aux
normes parasismiques ne sont plus
vues comme une impropriété à desti-
nation.
• La notion de destination convenue
ou contractuelle : si la jurisprudence
s’oriente de plus en plus vers l’appli-
cation de l’impropriété à destination,
celle-ci s’apprécie au regard de la
nature du local ou de la convention
des parties (5 décembre 2019, n° 18-
23.379).
• Le défaut d’implantation : même
en l’absence de désordre, ce défaut
constitue une impropriété à destination
et entraîne une obligation de démo-
lir (6 décembre 2018, n° 17-28.513).
Cependant, la jurisprudence effectue
désormais un contrôle de proportion-
nalité en privilégiant la protection du
maître d’ouvrage et du constructeur au
regard de l’enjeu économique et dans
le respect des réglementations envi-
ronnementales.
• Le défaut esthétique : par principe,
la jurisprudence ne retient pas l’impro-
priété à destination sauf en cas d’ac-
cumulation de désordres et lorsque le
désordre affecte un immeuble consti-
tuant un élément exceptionnel d’un
patrimoine architectural (4 avril 2013,
n° 11-25.198).
• Les désordres futurs : ils sont consi-
dérés par les juridictions judiciaires
comme relevant de l’article 1792 du
Code civil et ne sont donc pas soumis
à la garantie décennale. Le Conseil
d’État estime cependant qu’un dé-
sordre futur, s’il est inexorable et cer-
tain, peut constituer une impropriété
46 REVUE E XPERTS N° 171 - DÉCEMBRE 2023
à destination (CE, 31 mai 2010, n°
317006).
3. QUELLES CONCORDANCES
ENTRE LA NOTION TECHNIQUE
DE L’EXPERT ET LA NOTION
JURIDIQUE ?
3.1. Le rapport de l’expert au
cœur de la vision technique
Béatrice Rivail, présidente du tribunal
judiciaire de Rennes, commence par ci-
ter l’article 238 du Code de procédure
civile (CPC) qui énonce la prohibition
des appréciations d’ordre juridique par
l’expert, avant de préciser qu’aucune
disposition ne sanctionne de nullité
l’inobservation de cette interdiction.
« La confusion couramment rencontrée
dans les rapports d’expertise entre les
faits et le droit peut résulter du fait que
l’expert est tenu de répondre aux ques-
tions qui lui sont posées dans le cadre
de sa mission même s’il ne lui appar-
tient pas de déterminer l’impropriété à
destination. »
Sous certains aspects les notions
techniques et juridiques peuvent s’ac-
corder, ainsi la violation des règles de
l art constatée par l expert peut suffire
caractériser l’impropriété à destination.
Cette notion s’apprécie donc au regard
des non-conformités et de l’usage nor-
mal de l’ouvrage mais également au re-
gard de la destination contractuelle pré-
vue entre les parties. « C’est notamment
le cas pour un désordre empêchant le
bien d’atteindre le niveau de standing
contractuellement prévu ou encore pour
une altération d’ordre esthétique sus-
ceptible de perturber le fonctionnement
d’un local usa e spécifique. Concer-
Béatrice Rivail, présidente du tribunal judiciaire de Rennes et Christian Maire, avocat au barreau de Vannes.
nant les dommages évolutifs, l’expert ne
peut pas se contenter d’indiquer dans
son rapport que la gravité du dommage
se manifestera dans un avenir prévi-
sible mais il doit dater l’apparition des-
dits désordres. »
Les arguments de l’expert doivent
permettre au juge de dire si l’improprié-
té à destination peut être retenue ou non
en tenant compte des conséquences is-
sues de la mise en œuvre de la garantie
décennale, des questions de prescrip-
tion et d’indemnisations versées par les
assureurs. En cas d’absence de conclu-
sions expertales, de localisation précise
ou encore d affirmations non éta ées ou
incomplètes, l’impropriété à destination
ne peut être retenue.
3.2. Les désordres esthétiques :
quelques discordances
Pour maître Christian Maire, avocat au
barreau de Vannes, si les articles 232 et
237 du Code de procédure civile – orga-
nisant le recours à l’expert pour éclairer
les tribunaux – ne posent généralement
pas de difficultés particuli res dans la
détermination de l’impropriété à des-
tination, il s’avère plus compliqué de
suivre cette ligne directrice en matière
de dommages esthétiques.
Deux arrêts de la cour d’appel de
Rennes amènent à un examen de l’ap-
préciation potentiellement subjective de
la notion de préjudice d’impropriété à
destination par les experts et les juges.
Contre l’avis de l’expert qui conclut à
une impropriété à destination résultant
d’un choix de matériau non adapté et re-
levant un désordre purement esthétique,
l’arrêt n° RG 22/02355 du 27 octobre

Hervé Lebreton, architecte DPLG et
expert près la cour d’appel de Rennes.
2022 retient que ce désordre visible
n’empêche pas l’usage de l’ouvrage
conformément à sa destination. L’autre
arrêt considère que les dommages es-
thétiques dus à la dégradation de l’en-
duit sur quatre façades d’un ouvrage
qui a entraîné – selon l’expert – une
importante perte de valeur du bien, ne
rendaient pas l’ouvrage impropre à sa
destination.
Si les principales jurisprudences sur
ce sujet sont relativement anciennes,
elles sont par contre fort bien motivées.
Par exemple, le jugement du 13 octobre
2008 rendu par le tribunal de grande
instance de Bayonne concernant une
villa à Biarritz, retient qu’un désordre
À gauche : Dominique Rémy, rapporteur public à la troisième chambre du tribunal administratif de Rennes.
À droite : Philippe Gounaud, architecte DESA et expert près la cour d’appel d’Angers.
esthétique peut revêtir un caractère dé-
cennal affectant la destination de l’im-
meuble lorsque ce dernier est de grande
valeur patrimoniale et que sa restau-
ration à l’identique est imposée par
l’administration. Pour autant, en juillet
2019 la cour d’appel de Paris a réformé
un jugement considérant que des dégâts
esthétiques consécutifs à l’apparition de
taches sur l’ensemble des ouvrages en
bois d’un appartement n’affectaient ni
la fonction attachée à ces éléments de
bois ni leur destination.
« En matière de dommages esthé-
tiques, les critères communément admis
comme caractérisant une improprié-
té à destination dépendent fortement
d’éléments tels que la classification de
l’immeuble, sa situation géographique,
le coût des travaux ou les attentes du
maître d’ouvrage. Si la caractérisation
de l’impropriété à destination présente
une chance d’issue favorable du dossier
judiciaire, elle introduit cependant un
risque d’insécurité juridique et conduit
à une mobilisation croissante de la res-
ponsabilité décennale et des garanties
attachées avec le risque de déséquili-
brer le système assurantiel en raison de
l’augmentation des taux de primes. »
3.3. L’impropriété à destination :
une décision judiciaire
n l absence de définition légale de
l’impropriété à destination, Hervé
Lebreton, architecte DPLG et expert
près la cour d’appel de Rennes, souligne
REVUE E XPERTS N° 171 - DÉCEMBRE 2023
COLLOQUES
que cette notion juridique est largement
interprétable à la fois par les experts,
les avocats et les juges, dans la mesure
où cela se produit dans un contexte qui
voit autant de destinations différentes
qu’il y a d’ouvrages. « La détermi-
nation de l’impropriété à destination
suppose donc une coexistence entre un
critère matériel objectif – atteinte à la
solidité ou à l’étanchéité par exemple –
et un crit re onctionnel confié l’ap-
préciation du juge du fond. Cela pose
la question du curseur et du périmètre
définir. n peut en outre se eurter
au cas de “l’inaptitude relative”1 ap-
plicable par exemple dans le cas de
grincements générés par le parquet
de certaines pièces d’un appartement
et pouvant rendre l’usage impropre à
sa destination. Les chefs de mission
inscrits dans les ordonnances rendues
par les juges n’ont pas vocation à être
plus détaillés parce que les magistrats
ne disposent ni de la connaissance des
lieux ni du temps nécessaire pour per-
sonnaliser leurs demandes. Pour leur
part, les experts n’ont pas forcément
intérêt à recevoir des chefs de mis-
sion totalement différents d’un dossier
à l’autre, étant eux-mêmes capables
d’apprécier et de détailler les sujets
qu’ils sont censés examiner. Il est dès
lors cohérent de conserver les missions
types telles qu’elles sont, c’est-à-dire
su fisamment précises pour remplir des
objectifs conséquents. »
47
COLLOQUES
4. COMMENT LE JUGE DOIT-IL
MISSIONNER L’EXPERT ?
COMMENT L’EXPERT DOIT-IL
RÉPONDRE AU JUGE ET
RÉDIGER SON RAPPORT ?
4.1. Face au juge administratif :
anticiper les questions
Dominique Rémy, rapporteur public
à la troisième chambre du tribunal ad-
ministratif de Rennes, indique que la
question de l’impropriété à destination
se pose également au juge administratif.
« Une partie du contentieux administra-
tif relève du procès fait à un acte par
le biais d’une contestation de la perti-
nence des éléments techniques apportés
par le pétitionnaire. Cette mission ré-
clame de la précision de la part de l’ex-
pert mais ne lui en fournit cependant
aucune sur ce qui lui est demandé. Pré-
ciser plus avant le contenu de la mis-
sion implique de connaître le dossier
au préalable, ce qui n’est pas le cas au
moment du référé-instruction. D’autre
part la définition de la mission renvoie
à des concepts juridiques mouvants,
voire ous l’impropriété destination
en est un – et soumis aux évolutions de
la jurisprudence. »
Il est donc demandé à l’expert de
posséder les connaissances juridiques
suffisantes pour tre en mesure de dis-
cerner de lui-même les éléments dont
le juge aura besoin ainsi que de fournir
un récit détaillé et documenté permet-
tant d’établir le lien de causalité entre
le dommage et le phénomène qui l’a
provoqué. En matière de pluralité de
causes et de partage de responsabilités,
le juge se trouve contraint de recourir
à des décisions arbitraires lorsque le
rapport d’expertise n’indique pas les
pourcentages de responsabilités que
l’expert considère comme applicables
en situation d’impropriété à destination.
Toutefois, lorsqu’une telle répartition
est établie, encore faut-il que l’expert
fournisse au juge le raisonnement abou-
tissant à ce partage.
Il existe des différences notables
entre les interprétations faites par les
juridictions civiles et administratives.
« Ainsi, la jurisprudence administrative
témoigne d’une volonté manifeste d’as-
surer plutôt la protection des collecti-
vités publiques. À l’inverse de ce que
pratique la justice civile, on note qu’un
arrêt du Conseil d’État datant de 20152
– portant sur les dommages évolutifs et
imposant la remise en état de l’ouvrage
48 REVUE E XPERTS N° 171 - DÉCEMBRE 2023
Maître Matthieu Caous-Pocreau, avocat au barreau de Nantes et
Stéphanie Laporte, juge à la quatrième chambre civile du tribunal judiciaire de Nantes.
tel qu’il était au départ du délai dé-
cennal – peut s’interpréter comme une
forme de renouvellement de la garantie
décennale dès lors que le recours en ga-
rantie est introduit juste avant l’expira-
tion dudit délai. »
4.2. Devant le juge judiciaire
Si la mission donnée à l’expert pose
un cadre, Stéphanie Laporte, juge à la
quatrième chambre civile du tribunal
judiciaire de Nantes, souligne le pro-
blème de temporalité dans la mesure
où le délai écoulé avant le jugement ne
permet pas de préciser les demandes du
juge qui attend de l’expert qu’il lui livre
ses constatations et son analyse. « Cela
explique l’imprécision de la mission.
Le fait que la justice judiciaire divise
la procédure entre plusieurs juges – ce-
lui qui ordonne la mission, celui qui se
prononce sur le dossier et celui qui en
assure le contrôle – devient dès lors une
circonstance a ravante. orsqu’enfin
le juge récupère le rapport d’exper-
tise complet, c’est trop souvent sous la
forme d’un document de médiocre qua-
lité, illustré par des photographies en
noir et blanc elles-mêmes photocopiées.
C’est cependant à partir de cette pièce
maîtresse qui doit décrire avec préci-
sion les caractéristiques du désordre,
qu’il commencera à construire son rai-
sonnement. »
4.3. PERFORMANCE
ÉNERGÉTIQUE ET
IMPROPRIÉTÉ À DESTINATION
« Si l’article 1792 du Code civil institue
l’impropriété d’un ouvrage à sa desti-
nation dès lors qu’il est affecté dans un
ou plusieurs de ses éléments constitutifs,
les juges sont également souvent saisis
de demandes touchant à l’impropriété
d’un immeuble à sa destination énergé-
tique, c’est-à-dire à sa performance en
matière de consommations d’énergie »,
constate maître Matthieu Caous-Po-
creau, avocat au barreau de Nantes.
L’article L.123-2 du CCH prévoit
que l’impropriété ne peut être retenue
en matière de performance énergétique
« qu’en cas de dommages […] condui-
sant […] à une surconsommation éner-
gétique ne permettant l’utilisation de
l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ».
Dès lors, l’impropriété liée à la perfor-
mance énergétique oblige celui qui l’in-
voque à se référer aux critères présentés
par cet article, et non à ceux de l’article
1792, même si le maître d’ouvrage n’a
aucun intérêt à le faire valoir en raison
de son caractère très restrictif. « La no-
tion d’impropriété à destination en ma-
tière de performance énergétique risque
d’être absorbée par celle de la confor-
mité à la RE 2020 qui met l’accent sur la
performance de l’isolation. Cependant
les maîtres d’ouvrage des immeubles
soumis aux RT 2012 et 2015, ne pou-
vant plus invoquer de non-conformités
dès lors que la performance prescrite
par ces réglementations est atteinte,
n’ont d’autre choix que d’établir que
les critères de l’article L.123-2 du CCH
sont réunis, même si cet article n’est
pas cité à l’appui de la demande en jus-
tice. »
Ces critères très restrictifs exigent
en premier lieu le constat d’un défaut

Maître Patrick de Fontbressin,
avocat au barreau de Paris.
de l’ouvrage ou de l’un de ses éléments
qui doit conduire à une surconsomma-
tion énergétique exorbitante après la
prise en compte de toutes les conditions
d’usage et d’entretien appropriées. Dès
lors, il convient de déterminer si les tra-
vaux considérés sont assimilables à la
construction d un ouvrage. fin d écar-
ter l’article 1792 du Code civil, la juris-
prudence juge nécessaire de caractériser
les travaux de construction pour appré-
cier une surconsommation électrique
persistante. En second lieu, la surcons-
ommation prévue par l’article L.123-2
du CCH doit être telle que la dépense
engagée pour atteindre la température
prévue dépasse “la juste mesure”, ce qui
reste éminemment subjectif.
Il appartient au demandeur de four-
nir à l’expert judiciaire les pièces justi-
ficatives des co ts de consommation et
de démontrer qu’il a correctement utili-
sé et entretenu le bien en litige. « En au-
cun cas une mesure d’expertise ne peut
pallier la carence d’une partie dans
l’administration de la preuve, en dépit
du fait que le texte impose au deman-
deur une démonstration complexe afin
d’éviter que toute non-conformité à la
se voit requalifiée en impropriété
destination et que les maîtres d’ouvrage
ne soient tentés de considérer comme
impropre à sa destination un bien dont
la surconsommation est constatée en
l’absence de tout critère d’apprécia-
tion. »
4.4. L’EXPERT ET SA MISSION :
ENCORE BEAUCOUP DE
QUESTIONS
Même si le document technique uni-
fié ( ) est une référence contrac-
tuelle en l’absence de laquelle on peut
se reporter aux règles de l’art, Philippe
Gounaud, architecte DESA et expert
près la cour d’appel d’Angers, précise
que par contre la seule non-conformité
au ne constitue pas par elle m me
un désordre. Cela s’avère d’autant plus
vrai que les d aujourd ui dif-
fèrent considérablement de ceux édités
il y a 15 ans qui excluaient toute appari-
tion de fissure alors qu il est aujourd ui
admis qu’il s’agit de l’expression d’un
mouvement naturel ne constituant pas
obligatoirement un désordre. « De nom-
breux exemples illustrent la subjectivité
des critères d’impropriété à destination
qui s’apprécie non seulement par rap-
port à la destination originelle du bâ-
timent mais également à l’affectation
résultant de la nature des lieux ou de
la convention des parties. Ainsi l’im-
propriété à destination peut résulter
de l’inadéquation des équipements à la
destination des locaux. »
La question de la charge de la preuve
reste posée par exemple dans le cas de
la surconsommation énergétique dans
le cadre de la réglementation thermique
ou encore en matière de références
acoustiques lorsque des décisions de la
Cour de cassation invalident un juge-
ment se référant à la norme acoustique
plutôt qu’à la perception qu’ont les par-
ties de l’inconfort acoustique. Dès lors,
l’expert n’est plus seulement chargé
d’établir un constat ou d’effectuer des
relevés de mesures car on lui demande
d’apprécier l’habitabilité d’un ouvrage
non pas conformément à sa destina-
tion mais dans le cadre d’un niveau de
confort minimal, selon une notion défi-
nie par la Cour de cassation.
Dire si des désordres affectent la
solidité de l’ouvrage ou le rendent im-
propre à l’usage pour lequel il était pré-
vu ou si l’installation présente des dé-
sordres, malfaçons ou non-conformités
la rendant impropre à sa destination au
regard des normes applicables ne pose
pas de difficulté l expert. n revanc e,
si l’expert ne dispose pas d’éléments
suffisants pour définir l impropriété sur
la base de crit res spécifiques l exper-
tise, il convient alors de solliciter l’avis
des avocats sur la pertinence de ces cri-
tères qui sont multiples et généralement
différemment appréciés selon que l’on
est expert ou avocat des parties au litige.
REVUE E XPERTS N° 171 - DÉCEMBRE 2023
COLLOQUES
CONCLUSION :
VERS DE NOUVELLES
EXTENSIONS ET UNE
PROCÉDURE PLUS
CONTRACTUELLE
Si statistiquement, l’impropriété à des-
tination est la principale porte d’entrée
dans la garantie décennale, elle reste
cependant une notion souple et pro-
téiforme, constate Corinne Samson
en référence aux propos d’Hugues
Périnet-Marquet3 : « L’impropriété à la
destination est tou ours prête ustifier
ou à accueillir de nouvelles extensions
liées à de nouvelles techniques ou ré-
glementations ». Et maître Patrick de
Fontbressin de conclure : « n défini-
tive, l’expert se retrouve face au risque
de ne pas satisfaire le juge avec à la clef
l’engagement de sa responsabilité. Dès
lors, si la question de l’impropriété à
destination ne peut être résolue d’em-
blée dans le cadre de l’action en référé,
il serait utile en cas de doute que les
parties se réunissent pour échanger.
De ce point de vue, la procédure par-
ticipative, qui s’inscrit dans une vision
contractuelle de la procédure, va dans
le bon sens en permettant d’éviter cer-
tains aléas et incertitudes notamment
sur la question des coûts. »
Bibliographie associée
La responsabilité des constructeurs
concernant les vices cachés, les vices
apparents, les désordres évolutifs et fu-
turs, colloque co-organisé par le Collège
national des experts de justice inscrits
dans les spécialités du bâtiment et les
activités connexes (CEJIB) et le Conseil
national des compagnies d’experts de
justice (CNCEJ), Revue Experts, n°165,
décembre 2022, p. 26-29.
NOTES
1. La notion « d’inaptitude relative » a été
exposée dès 1989 par la professeure de
droit Corinne Saint-Alary-Houin.
2. Conseil d’État, 7e / 2e, 15 avril 2015,
n°376229, publié au recueil Lebon.
3. Hugues Périnet-Marquet, professeur
à l’Université Panthéon-Assas (Paris
II), est spécialiste en droit immobilier
(construction, urbanisme, copropriété),
il préside l’Association française de droit
de la construction (AFDC) et le Groupe
de travail sur la réforme du droit de la
copropriété (Grecco).
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