EXPERTISE
Fiche pratique
JUDICIAIRE
DÉFAUT D’IMPLANTATION
ET IMPROPRIÉTÉ À DESTINATION
L’affaire
M. et Mme X confient, suivant contrat de construc-
tion de maison individuelle avec fourniture de
plan en date du 9 février 2009, la construc-
tion d’une maison à usage d’habitation à la
société Y, assurée par la société A. Une police
Dommages-Ouvrage est également souscrite
auprès de cette même compagnie. Suite à la
réception des travaux, une erreur d’implanta-
tion altimétrique est constatée.
Les consorts X sollicitent la désignation d’un
expert judiciaire qui constate un défaut d’alti-
métrie de 32 cm résultant de la décision du
constructeur de relever le niveau de la maison
pour éviter les risques d’inondation du sous-
sol, risque constaté et confirmé au cours des
opérations d’expertise. La solution de reprise
consiste à démolir puis reconstruire l’ouvrage.
Partant, les maîtres d’ouvrage assignent la
société Y et son assureur A aux fins d’être
indemnisés de leurs préjudices.
La cour d’appel de Paris en date du 15 mai 2019
décide que la non-conformité de la construc-
tion aux prescriptions du permis de construire
constitue un désordre de nature décennale
et que par conséquent la compagnie A doit
sa garantie décennale. La cour condamne
ainsi la compagnie d’assurances à payer aux
consorts X le coût des travaux de démolition-
reconstruction de la maison.
La compagnie d’assurances se pourvoit en
cassation au motif que :
• si une erreur d’implantation non régulari-
sable, susceptible d’aboutir à la démolition
de l’immeuble, peut porter atteinte à la
destination de l’immeuble et constituer un
désordre de nature décennale, c’est à la
condition que la démolition de l’immeuble
soit certaine dans le délai décennal, ce qui
n’était pas démontré ;
• la cour d’appel qui n’a pas même constaté
l’existence d’une diligence quelconque de
la commune manifestant son intention de
saisir le tribunal aux fins de démolition de
l’immeuble dans le délai de prescription, dans
les conditions prévues à l’article L. 480-14 du
Code de l’urbanisme, n’a pas caractérisé de
façon concrète le risque de voir ordonner la
démolition de l’ouvrage dans le délai requis ;
26 QUALITÉ CONSTRUCTION • N° 187 • JUILLET / AOÛT 2021
• le bénéficiaire des travaux pouvant solliciter
la délivrance d’une attestation justifiant
de l’absence de contestation régulière de
la conformité de l’ouvrage lorsque cette
conformité n’a pas été contestée par l’autorité
compétente dans les formes et délais prévus
par les articles L.462-2 et R.462-6 du Code
de l’urbanisme, la cour d’appel ne pouvait
déduire que le seul refus de délivrance du
certificat de conformité était susceptible
de caractériser l’existence d’un dommage
décennal, sans méconnaître ces mêmes
dispositions, ensemble l’article R.462-10 du
Code de l’urbanisme.
L’arrêt
Par un arrêt du 18 mars 2021, la 3e chambre de
la Cour de cassation rejette purement et sim-
plement le pourvoi au motif que « l’erreur d’im-
plantation faisait actuellement courir le risque de
la démolition de l’ouvrage » de sorte que « la cour
d’appel a pu, de ces seuls motifs, en déduire que
le désordre, qui rendait l’ouvrage impropre à sa
destination, était de nature décennale » (C. cass.,
3e ch. civ., 18 mars 2021, n° 19-21.078).
Le commentaire
La notion d’impropriété à destination doit
être appréciée par rapport à l’ensemble de
l’ouvrage au regard de la destination convenue
POUR EN SAVOIR PLUS
Ouvrages disponibles
• Les notes de jurisprudence rédigées par le
Cneaf (Collège national des experts architectes
français) dans la revue de l’Ordre Les cahiers
de la profession.
Agence Qualité Construction
https://qualiteconstruction.com
Cette fiche a été rédigée par Laurine Bernat,
avocat à la cour.
à l’origine de la construction. S’il n’existe pas de
définition légale de l’impropriété à destination,
la jurisprudence donne les contours de la
notion conçue de façon extensive.
Ainsi, cette notion d’impropriété est retenue
même en l’absence de dommage matériel à
l’ouvrage, ce qui est le cas notamment d’une
erreur d’implantation ou de non-respect des
règles parasismiques. Seuls les critères de
dangerosité et/ou d’inaptitude de l’ouvrage
semblent donc être retenus.
La Cour de cassation retient l’impropriété à
destination en cas d’erreur d’implantation
si l’erreur d’altimétrie entraîne un risque
d’inondation (C. cass., 3e ch. civ., 8 avril 1998,
n° 96-12.119).
Une cour d’appel a même été censurée dès
lors que : « Pour limiter la condamnation de la
société A [N.D.L.R. : l’assureur] à une somme
correspondant au plafond de garantie, l’arrêt
retient que seule la responsabilité contractuelle
du constructeur est retenue au titre de l’erreur
d’implantation et que la police souscrite auprès
de la société A intègre une garantie “erreur
d’implantation” qui relève des garanties facul-
tatives et est assortie d’un plafond de garantie ;
en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le
lui était demandé, si l’erreur d’implantation de
la maison rendant nécessaire la démolition et la
reconstruction de la maison ne rendait pas l’ou-
vrage impropre à sa destination, la cour d’appel
n’a pas donné de base légale à sa décision. »
(C. cass., 3e ch. civ., 4 mai 2016, n° 15-15.899).
En revanche, si la démolition, liée à un défaut
d’altimétrie, est justifiée uniquement pour
respecter des règles d’urbanisme, la jurispru-
dence ne retient pas la notion d’impropriété à
destination et préfère privilégier la respon-
sabilité contractuelle (C. cass., 3e ch. civ.,
15 décembre 2004, n° 03-17.876 ; C. cass.,
3e ch. civ., 14 mars 2001, n° 99-14.572). Enfin,
nous soulignerons, que si l’erreur d’implan-
tation est constatée avant la réception des
travaux, seule la responsabilité contractuelle
du constructeur pourra être retenue (C. cass.,
3e ch. civ., 9 juillet 2013, n° 12-10.801). n
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