LE DROIT SPECIAL DE LA CONSTRUCTION IMMOBILIERE (SECTEUR PROTEGE)

CCMI

CCMI et titre de propriété

Cass. 3ème civ., 14 mai 2020, n°18-21.281 :

Il résulte des articles L. 231-2 et L. 231-4 et R. 231-2 du code de la construction et de

l’habitation que, le jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle
avec fourniture du plan, le maître de l’ouvrage doit bénéficier, sur le terrain concerné, d’un
titre de propriété, de droits réels permettant de construire ou d’une promesse de vente.

Viole ces textes une cour d’appel qui, pour écarter la nullité d’un contrat de construction de
maison individuelle avec fourniture du plan, retient que ce contrat précise à la rubrique
“titre de propriété” qu’une donation est en cours et que cette donation a effectivement été
consentie dans le délai contractuellement prévu pour la levée des conditions suspensives.

CCMI avec fourniture du plan : obligation du constructeur concernant le raccordement

aux réseaux publics.

Cass. 3ème civ., 11 févr. 2021, n°19-22.943

Il incombe au constructeur de maison individuelle avec fourniture du plan de s’assurer de la nature et

de l’importance des travaux nécessaires au raccordement de la construction aux réseaux publics.

Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan est très encadré.
Le maître de l’ouvrage est propriétaire du terrain. Le constructeur édifie la maison selon un
plan qu’il fournit.

Le législateur a eu pour objectif de protéger le maître de l’ouvrage qui a recours à un tel

dispositif juridique. L’objectif est, notamment, de lui donner le maximum d’informations, au
moment de la signature du contrat, sur le coût de l’opération et la nature des travaux qui
seront réalisés.

Le contrat est très détaillé. Il mentionne la consistance et les caractéristiques techniques du

bâtiment à construire, concernant en particulier les raccordements aux réseaux divers. Doit
être annexée une notice mentionnant les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux
distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz,
d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu,
ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage. Pour apprécier le coût du
raccordement de la construction aux réseaux publics, le constructeur ne saurait donc se
contenter des informations fournies par le maître de l’ouvrage sur la configuration du terrain
ou sur les éventuelles servitudes de canalisation dont il est pourvu ou dépourvu. Le coût de
raccordement peut, en effet, être très sensiblement augmenté selon la proximité des réseaux
publics, la nature du terrain et l’implantation de la maison. C’est la raison pour laquelle la
troisième chambre civile a jugé qu’il incombait au constructeur de maison individuelle avec
fourniture du plan de s’assurer de la nature et l’importance des travaux nécessaires au
raccordement de la construction aux réseaux publics.

Annulation du CCMI

Cass. 3ème civ., 27 mai 2021, n°20-13.204

Sur qui pèse la charge de la preuve du caractère disproportionné de la démolition en cas
d’anéantissement du contrat de construction ?

En cas d’anéantissement du contrat, le juge, saisi d’une demande de remise en état du terrain au titre
des restitutions réciproques, doit rechercher si la démolition de l’ouvrage réalisé constitue une
sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.

Dans ce cas, il incombe au constructeur de rapporter la preuve des faits de nature à établir le caractère
disproportionné de la sanction.

L’anéantissement d’un contrat entraîne, par principe, des restitutions réciproques qui
peuvent être exécutées en nature ou en valeur.

En matière de construction immobilière, le maître de l’ouvrage est fondé à solliciter la remise

en état antérieure de son terrain, sauf si celle-ci est impossible.

Il n’est pas rare que des maîtres de l’ouvrage ayant conclu un contrat de construction de
maison individuelle, qui est soumis à un formalisme très rigoureux, en sollicitent
l’annulation et, par voie de conséquence, demandent la démolition de la maison, même
lorsque celle-ci est achevée et habitable.

Pour éviter les conséquences économiquement désastreuses d’une telle démolition, la Cour
de cassation a introduit un contrôle de proportionnalité. Ainsi, lorsque le constructeur
s’oppose à une demande de démolition, consécutive à l’anéantissement du contrat de
construction individuelle, les juges du fond doivent rechercher si cette démolition constitue
une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent
(3e Civ., 15 octobre 2015, n° 14-23.612, Bull. 2015, III, n° 97).

Mais sur quelle partie pèse la charge de la preuve du caractère disproportionné ou

proportionné de la démolition sollicitée ? Sur le maître de l’ouvrage ou sur le constructeur ?

L’arrêt commenté apporte une réponse claire : il incombe au constructeur de rapporter la

preuve des faits de nature à établir le caractère disproportionné, qu’il invoque, de la sanction.

Cf. : Cass. 3e civ. 17 nov. 2021, n°20-17.218 : En cas de non-respect des stipulations du CCMI
et de non-conformités, la demande tendant à la démolition et à la reconstruction de la
maison doit être rejetée si elle s’avère disproportionnée au regard de l’absence de
conséquences dommageables des non-conformités constatées. La décision rapportée
applique le principe de proportionnalité, même s’il semble qu’ici la nullité du contrat n’a pas
été prononcée. Certes, l’un des bâtiments prévu au contrat n’avait pas été réalisé, mais il y
avait été remédié selon les préconisations de l’expert. La démolition des constructions, jugées
saines, ne se justifiait pas. Pour autant, le principe de proportionnalité n’a pas pour effet
d’écarter en toutes circonstances la démolition-reconstruction ; il faut tenir compte de la
nature et de l’importance des désordres ou défauts de conformité (Cf., Cass. 3e civ. 4 avr.
2019 n°18-11.839). On notera enfin que le nouvel article 1221 du Code civil, issu de
l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 (non applicable en l’espèce), consacre le principe de
proportionnalité. Il exclut l’exécution en nature, non seulement lorsqu’elle est impossible (ce
qui était le cas sous l’ancien article 1184 du Code civil), mais également en cas de
« disproportion manifeste » entre le coût de la réparation en nature pour le débiteur et son
intérêt pour le créancier (ce qui est nouveau).

CCMI et prix
12 octobre 2022

Cour de cassation

Pourvoi n° 21-12.507

Troisième chambre civile - Formation de section

PUBLIÉ AU BULLETIN

ECLI:FR:CCASS:2022:C300719

Titre

construction immobiliere

Texte de la décision

Entête

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 12 octobre 2022

Cassation partielle sans renvoi

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 719 FS-B

Pourvoi n° D 21-12.507

RÉPUBLIQUEFRANÇAISE

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 OCTOBRE

2022

La société Sapo, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le
pourvoi n° D 21-12.507 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2020 par la cour d'appel de Paris
(pôle 4, chambre 6), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [X] [E],

2°/ à Mme [G] [J],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés
au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice,

Texidor, Périer, avocat de la société Sapo, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret,
avocat de M. [E] et de Mme [J], et l'avis de Mme Vassallo, premier avocat général, après
débats en l'audience publique du 6 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller,
président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen,
Mmes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, Boyer, Mmes Abgrall, Grall,
conseillers, Mmes Djikpa, Brun, Vernimmen, Davoine, conseillers référendaires, et Mme
Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R.

431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir
délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Exposé du litige

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2020), M. [E] et Mme [J] ont confié à la société
Sapo la construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan.

2. La réception est intervenue le 6 septembre 2013 et les maîtres de l'ouvrage ont notifié au
constructeur une liste de réserves par lettre du 13 septembre 2013.

3. M. [E] et Mme [J] ont assigné le constructeur et le garant de livraison aux fins, notamment,
de levée de certaines réserves et de remboursement de travaux non ou mal chiffrés par le
constructeur.

Moyens

Examen des moyens

Sur le premier moyen et sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexés

Motivation

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de
statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas
de nature à entraîner la cassation.

Moyens

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

5. La société Sapo fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. [E] et Mme [J] la somme de
21 847 euros au titre des travaux non ou mal chiffrés par la notice descriptive, alors :

« 1°/ que la sanction du défaut de prévision et de chiffrage, dans la notice descriptive d'un
contrat de maison individuelle, des travaux indispensables à l'implantation et à l'utilisation
de la construction, que le maître d'ouvrage s'est réservés, consiste dans l'annulation du
contrat et non dans la réintégration du montant de ces travaux dans le prix ; qu'en jugeant le
contraire, pour mettre le coût des peintures intérieures de la maison à la charge de la société
Sapo, la cour d'appel a violé l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que les travaux de peintures intérieures ne sont pas indispensables à l'utilisation d'une
maison individuelle ; qu'en jugeant le contraire, pour mettre le coût des peintures intérieures
de la maison à la charge de la société Sapo, la cour d'appel a violé l'article L. 231-2 du code de
la construction et de l'habitation ;

3°/ que seuls les éléments présents dans la notice descriptive d'un contrat de construction de
maison individuelle entrent dans le champ des travaux contractuels ; qu'en jugeant que le
coût des clôtures, du portail et des places de stationnement devait être réintégré dans le prix
de la construction de la maison, par cela seulement que ces éléments figuraient sur les plans
et peu important que ces éléments aient été mentionnés comme devant rester à la charge des
maîtres d'ouvrage, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien du code civil et L. 231-2 du
code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que la sanction du défaut de prévision et de chiffrage, dans la notice descriptive d'un
contrat de maison individuelle, des travaux que le maître d'ouvrage s'est réservés, consiste
dans l'annulation du contrat et non dans la réintégration du montant de ces travaux dans le
prix ; qu'en jugeant le contraire pour mettre le coût des places de stationnement et de la
clôture de la maison à la charge de la société Sapo, la cour d'appel a violé l'article L. 231-2 du
code de la construction et de l'habitation. »

Motivation

Réponse de la Cour

6. Il résulte de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et de la notice

descriptive type prévue par l'article R. 231-4 du même code, agréée par arrêté du 27
novembre 1991, que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être
chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas
indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation.

7. En effet, le maître de l'ouvrage doit être exactement informé du coût total de la

construction projetée, pour lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener
à son terme.

8. Il en résulte que le maître de l'ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût
des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de
manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur.

9. Les travaux de peinture intérieure figurent sur la liste de la notice descriptive type et ne
peuvent donc être omis du chiffrage. La cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'en l'absence de
chiffrage, ils étaient à la charge du constructeur.

10. Par motifs propres et adoptés, elle a souverainement retenu que les clôtures, le portail et
les places de stationnement figurant sur le plan faisaient partie du projet contractuel. Elle en
a exactement déduit que le constructeur devait en indiquer le coût, même si le maître de
l'ouvrage s'en réservait l'exécution et même s'ils n'étaient pas indispensables à l'implantation
de la maison ou à son utilisation, de sorte qu'en l'absence de chiffrage, leur coût était à la
charge du constructeur.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Moyens

Mais sur le troisième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

12. La société Sapo fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. [E] et Mme [J] la somme
de 12 000,97 euros, alors « que les maîtres d'ouvrage qui ont attesté avoir été avisés de la
révision du prix par une mention manuscrite suivie de leurs signatures, ne peuvent arguer
d'un défaut d'information ; qu'en jugeant le contraire, pour condamner la société Sapo à
verser à M. [E] et à Mme [J] la somme de 12 000,97 euros au titre de la révision du prix et de
l'assurance dommage ouvrages, la cour d'appel a violé l'article L. 231-11 du code de la
construction et de l'habitation. »

Motivation

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 231-11 du code de la construction et de l'habitation :

13. Selon ce texte, les modalités de la révision du prix qu'il prévoit doivent être portées,
préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du maître de l'ouvrage par la
personne qui se charge de la construction. Elles doivent être reproduites dans le contrat, cet
acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l'ouvrage, une clause par laquelle
celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus.

14. Pour condamner le constructeur à rembourser les sommes perçues au titre de la révision
du prix, l'arrêt relève que les modalités prévues à l'article L. 231-11 du code de la
construction et de l'habitation ont été reproduites à l'article 3-2 a) et b) des conditions
générales du contrat, que les maîtres de l'ouvrage ont, dans les conditions particulières,
coché la case correspondant au choix de la modalité 3-2 a) et qu'ils ont signé la mention
manuscrite suivante « Je reconnais avoir pris connaissance des modalités de révision du prix
».

15. Il retient que cette mention ne suffit pas à démontrer l'existence d'une information
préalable de la part du constructeur au sujet des modalités possibles, permettant un choix
éclairé par les maîtres de l'ouvrage.

16. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres
constatations, a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

17. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile,
il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627
du code de procédure civile.

18. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de
cassation statue au fond.

19. Les maîtres de l'ouvrage ayant été informés des différentes modalités possibles de
révision du prix préalablement à la signature du contrat dans les conditions prévues à
l'article L. 231-11 du code de la construction et de l'habitation, la demande formée au titre de
la révision du prix est mal fondée et sera rejetée.

20. Après cassation de la condamnation au paiement de la somme de 12 000,97 euros incluant

la somme de 1 611,57 euros au titre de la révision du prix, le constructeur sera condamné à
payer la somme de 10 389,40 euros correspondant à l'autre chef de préjudice, non contesté.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE

Cass. 3ème civ. 10 nov. 2021, n°20-19.323

Si le constructeur de maison individuelle n’a pas chiffré de manière réaliste le coût des
travaux réservés par le maître de l’ouvrage, il supporte le dépassement du prix, soit le coût
réel déduction faite du coût mentionné dans la notice descriptive annexée au contrat.

En l’espèce, un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est conclu pour

l’édification de deux habitations. Après la réception des ouvrages, le maître de l’ouvrage
assigne le constructeur en indemnisation des malfaçons et en remboursement du prix de
certains travaux dont il s’était réservé l’exécution. Le maître de l’ouvrage reproche à la cour
d’appel d’avoir limité le montant de l’indemnisation alors que le constructeur doit supporter
le coût des travaux indispensables qui ont été insuffisamment chiffrés. La Cour de cassation
rejette sa demande. Le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution est
indiqué dans la notice descriptive annexée au CCMI et sert à informer le maître de l’ouvrage
du coût global de l’opération. Le constructeur doit supporter le dépassement du prix des
travaux qu’il n’a pas chiffrés de manière réaliste, et il doit donc prendre en charge le coût des
travaux insuffisamment chiffrés, déduction faite du coût indiqué dans la notice descriptive
annexée au contrat.

Obs.
Le CCMI indique le coût total de l’opération de construction : d’une part le prix convenu
avec le constructeur, d’autre part le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve
l’exécution (CCH art. L 231-2, d). Ces travaux doivent être décrits et chiffrés par le
constructeur dans la notice descriptive annexée au contrat, qui doit être conforme à un
modèle type. Le maître de l’ouvrage doit également reproduire une mention manuscrite par
laquelle il accepte le coût et la charge des travaux concernés (CCH art. R 231-4, II). La Cour
de cassation rappelle que cette mention a vocation à porter à la connaissance du maître de
l’ouvrage le coût global de l’opération, afin de lui éviter de s’engager dans une opération
qu’il ne pourra pas mener à son terme. Le CCMI est fixé à prix forfaitaire, toute clause
contraire étant réputée non écrite (Cass. 3 ème civ. 22 mars 2000, n°98-17.527). La Cour de
cassation avait déjà jugé que le constructeur supporte le coût des travaux dont le maître de
l’ouvrage se réserve l’exécution, en l’absence de chiffrage ou en cas de chiffrage non explicite
et réaliste des travaux ne permettant pas de l’informer du coût réel restant à sa charge (Cass.
3ème civ. 9 juill. 2014, n°13-13.931). Elle précise par cet arrêt qu’en cas de sous-évaluation de
ces travaux, l’indemnisation due par le constructeur se limite au dépassement du prix, soit la
différence entre le coût réel et le chiffrage des travaux indiqué dans la notice.

CCMI et réception

Cass. 3ème civ., 21 nov. 2019, n° 14-12.299 (FS-P+B+I)

Les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle, qui

n'imposent pas une réception constatée par écrit, n'exclut pas la possibilité d'une réception
judiciaire.

D. Tomasin, « Réception constatée par écrit ou réception judiciaire dans les contrats de
construction de maison individuelle », RDI, février 2020, n° 3, p. 149.

CCMI et garantie de livraison

Cass. 3ème civ., 17 nov. 2021, n° 20-17.218

Le constructeur de maison individuelle doit fournir au maître d'ouvrage une garantie pour le
couvrir, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de
mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus (article L. 231-2,
k et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation).

Quelle est l'étendue exacte des obligations du garant lorsque l'ouvrage est affecté de
malfaçons et/ou non-conformités apparues avant la réception ? En cas de défaillance du
constructeur, le garant de livraison doit-il faire remédier à tous les désordres, quelle que soit
leur gravité, ou seulement aux non-conformités substantielles et aux malfaçons qui rendent
l'ouvrage impropre à sa destination ?

Par le présent arrêt, la Cour de cassation juge que les obligations du garant de livraison ne
doivent pas s'apprécier par rapport à la notion d'achèvement de l'article R. 261-1 du code de
la construction et de l'habitation.

Ce texte précise les conditions dans lesquelles un ouvrage vendu à terme ou en l'état futur
d'achèvement peut être considéré comme achevé. Il prévoit que les défauts de conformité
avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un
caractère substantiel, pas plus que les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à
leur utilisation. Ainsi, en VEFA, le garant financier de l'achèvement n'est pas tenu de
financer la réparation de toutes les malfaçons ou non-conformités, mais seulement des plus
graves.

Dans la présente affaire, la cour d'appel avait recherché si les désordres constatés
présentaient le degré de gravité visé à l'article R. 261-1 du code de la construction et de
l'habitation pour déterminer si la mesure de démolition-reconstruction réclamée par le
maître d'ouvrage à l'encontre du garant était justifiée. Elle s'est ainsi déterminée par des
motifs erronés car ce texte n'est pas applicable aux contrats de construction de maison
individuelle. Au contraire du garant financier d'achèvement en VEFA, le garant de livraison
en CCMI peut-être tenu de remédier aux désordres de faible gravité, afin que soit livré un
ouvrage conforme aux prévisions contractuelles.

Le pourvoi est néanmoins rejeté, la cour d'appel ayant souverainement relevé que les non-
conformités étaient soit non établies, soit dénuées de gravité, et que le respect des règles de
l'art et de la réglementation en vigueur était assuré après réalisation des travaux ordonnés,
de telle sorte que la démolition et la reconstruction des maisons pouvaient être jugées
disproportionnées.

CCMI et avenant

Cass. 3ème civ., 30 janvier 2019, n° 17-25.952

L’avenant modifiant un des éléments visés à l’article L. 231-2 du code de la construction et de

l’habitation doit être notifié dans les termes de l’article L. 271-1 du même code mais la
sanction du défaut de notification n’est ni la nullité ni l’inopposabilité de cet avenant ; dans
ce cas, le délai de rétractation ouvert par l’article L. 271-1 du même code n’a pas commencé à
courir. L’arrêt rapporté a été rendu dans les circonstances suivantes. Un contrat de
construction de maison individuelle a été conclu entre des maîtres d’ouvrage et un
constructeur, mais le garant de livraison à prix et délai convenus, estimant que le délai de
livraison mentionné au contrat était irréaliste, a subordonné sa garantie à l’augmentation de
ce délai qui a donc été porté de neuf à vingt-cinq mois par un avenant signé entre le
constructeur et les maîtres d’ouvrage. Devant la Cour de cassation, ces derniers soutenaient
que, saisie d’une demande en nullité de cet avenant, la cour d’appel aurait dû rechercher si le
parallélisme des formes avait été respecté et si l’avenant leur avait été notifié afin de faire
courir un nouveau délai de rétractation. Bien qu’elle considère ce moyen comme inopérant
puisque la sanction habituelle du défaut de notification réside dans le fait que le délai de
rétractation n’a pas commencé à courir (3e Civ., 27 février 2008, no 07-11.303 et no 07-11.936,
Bull. 2008, III, no 37 ; 3e Civ., 9 juin 2010, no 09-14.503, Bull. 2010, III, no 120 ; 3e Civ.,
26 novembre 2014, no 13-24.294) et qu’en l’espèce, les maîtres d’ouvrage ne sollicitaient, en
appel, que la nullité de l’avenant et non le bénéfice d’un droit de rétractation, la Cour de
cassation a, dans cet arrêt, précisé les conditions dans lesquelles le contrat de construction de
maison individuelle pouvait être modifié en ses éléments substantiels. En droit positif, il a,
jusqu’ici, seulement été jugé que la modification du contrat initial doit revêtir la forme d’un
avenant (3e Civ., 31 janvier 2007, no 05-20.740, Bull. 2007, III, no 12). Mais ce parallélisme
doit-il être total et donner lieu à une nouvelle notification dans les formes exigées par l’article
L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et, dans l’affirmative, cette nouvelle
notification ouvre-t-elle un nouveau délai de rétractation pour l’acquéreur non
professionnel ? Ce sont les questions qui ont été posées à la Cour dans l’affaire ayant donné
lieu à l’arrêt rapporté. Un début de réponse avait été donné par un arrêt du
26 septembre 2007 (3e Civ., 26 septembre 2007, no 06-17.187) interprété a contrario : dans une
affaire concernant une promesse synallagmatique de vente, la Cour de cassation avait rejeté
le pourvoi, aux motifs que « n’était intervenue aucune modification substantielle pouvant
justifier l’ouverture d’un nouveau délai de réflexion puisque compte tenu de la destination
donnée au bien dans la promesse, le caractère constructible ou non des terrains attenants
n’était pas substantiel ». L’interprétation a contrario de ces motifs laisse donc entendre qu’en
cas de modification substantielle de l’acte, un nouveau délai de rétractation serait à purger. Il
doit être relevé qu’en l’occurrence il s’agissait d’un délai de réflexion et non de rétractation,
s’agissant du domaine de la vente (ce qui, d’ailleurs, complexifiait la réponse pouvant être
apportée à la question soumise à la Cour de cassation dès lors que l’article L. 271-1 précité est
un texte transversal étendant ses dispositions protectrices du consommateur à toutes les
opérations immobilières). Les termes mêmes de l’article L. 271-1 laissent place à
l’interprétation puisqu’il vise « tout acte », ce qui ne semble pas exclure les avenants, mais
qu’il évoque, ensuite, « la construction » ou « l’acquisition » d’un immeuble, ce qui ne semble
concerner que le contrat initial. Par ailleurs, le caractère général de ce texte permet,
éventuellement, d’en faire une application différente selon les types de contrats concernés :
une application trop stricte du texte serait, sans doute, difficile à mettre en œuvre pour le
contrat préliminaire de réservation qui précède la conclusion d’une vente d’immeuble à
construire ; il pourrait être aussi considéré que la jurisprudence sera moins exigeante quand
l’avant-contrat modifié sera suivi d’un acte authentique. Quoi qu’il en soit, la Cour de
cassation était ici saisie de la question de savoir si un avenant modifiant la date de livraison
dans un contrat de construction de maison individuelle devait faire l’objet d’une notification
faisant courir un nouveau délai de rétractation. Ce qui renvoie à une autre question : est-il
nécessaire d’exiger de nouvelles formalités, assez lourdes et génératrices de retard, dans le
cadre déjà formaliste et très protecteur du contrat de construction de maison individuelle ?
La réponse apportée par la Cour de cassation est claire : toute modification apportée à l’un
des éléments mentionné à l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation doit
faire l’objet d’un avenant notifié aux acquéreurs et faisant courir un nouveau délai de
rétractation ; la Cour de cassation a donc privilégié la protection de l’acquéreur profane au
détriment de la célérité de l’opération de construction. Plusieurs arguments semblent avoir
milité en faveur de cette prise de position. Les faits de l’espèce tout d’abord : en effet, si les
modifications apportées au contrat sont le plus souvent le fait des contractants eux-mêmes, il
n’en est pas toujours ainsi. Il est aisé de comprendre que, si la modification du contrat initial
provient d’une initiative de l’acquéreur, cette modification aura été mûrement réfléchie en
amont et accorder à celui-ci le bénéfice d’un nouveau délai de rétractation peut sembler
inutile ; la question se pose déjà en des termes différents si la modification est sollicitée par le
constructeur car, dans cette hypothèse, il est raisonnable de donner à l’acquéreur un certain
délai pour étudier cette modification et éventuellement renoncer à son projet. A fortiori,
l’acquéreur doit pouvoir bénéficier de telles prérogatives quand la modification du contrat
initial est demandée, voire imposée, par un tiers, comme en l’espèce le garant de livraison
(mais on peut aussi penser à l’établissement dispensateur de crédit). Outre les faits de
l’espèce, la Cour a manifestement été sensible au rapprochement entre les termes de l’article
L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation et ceux de l’article L. 271-1 du même
code ; la référence expresse au premier de ces textes dans l’arrêt n’est pas anodine : si l’article
L. 231-2 fait des mentions qu’il énumère des éléments obligatoires requis à peine de nullité
et, de la sorte, leur confère une certaine sacralisation, la Cour de cassation en a
nécessairement tiré comme conséquence que ces mentions ne pouvaient être modifiées par
un simple avenant ne donnant pas lieu à la notification prévue par l’article L. 271-1 du code
de la construction et de l’habitation. La décision répond donc, sur ce point, à une certaine
logique. En faisant référence expresse aux mentions de l’article L. 231-2 précité comme critère
de notification, la décision commentée évite l’écueil de l’imprécision reprochée à la notion de
« modification substantielle » figurant dans l’arrêt du 26 septembre 2007 précité (quitte à y
revenir quand d’autres formes de contrats seront concernées) ; elle limite, par ailleurs, les
inconvénients pratiques déjà évoqués de complexification du contrat de construction de
maison individuelle et de retard généré par le nouveau délai de rétractation puisqu’il est
certain que, parmi les mentions exigées par l’article L. 231-2, certaines ne seront guère
concernées par des modifications postérieures à la signature du contrat initial (on pense à la
désignation du terrain, aux modalités de règlement et de financement ou à l’assurance de
dommages) ; quant aux mentions relatives aux travaux eux-mêmes, ces modifications
éventuelles seront limitées, par hypothèse, à la période antérieure à l’ouverture du chantier
qui constitue la date de prise d’effet de la garantie de livraison : à compter de cette date, en
effet, la consistance des travaux ne peut plus être modifiée, sous peine de voir remettre en
cause cette garantie accordée sur la base du contrat initial. La décision de la Cour de
cassation apparaît donc comme un compromis satisfaisant assurant une protection renforcée
de l’acquéreur sans paralyser, par une lourdeur excessive, le mécanisme du contrat de
construction de maison individuelle, ni contraindre le constructeur à des démarches
démesurées.
 ANNEXES

ARTICLES DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION

Titre III : Construction d'une maison individuelle. (Articles L230-1 à L232-2)

Article L230-1
Les règles prévues au présent titre sont d'ordre public.
Chapitre Ier : Contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan. (Articles
L231-1 à L231-13)
Article L231-1
Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un
immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au
même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le
maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2.
Cette obligation est également imposée :
a) A toute personne qui se charge de la construction d'un tel immeuble à partir d'un plan fourni par
un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité faits pour le compte de cette
personne ;
b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d'un tel immeuble dès lors que
le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à
l'alinéa précédent.
Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de
l'ouvrage au sens de l'article 1792-1 du code civil.
Article L231-2
Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :
a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de
propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;
b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du
présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;
c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :
-tous les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude
géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée
au contrat ;
-les raccordements aux réseaux divers ;
-tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation
de l'immeuble ;
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des
travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :
-d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans
les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération
de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;
-d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant
décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause
manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;
e) Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en
application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors
de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance
couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont
une copie est annexée au contrat ;
h) L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par
le maître de l'ouvrage ;
i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de
retard de livraison ;
j) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de
l'article L. 242-1 du code des assurances ;
k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les
attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.
Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments
préfabriqués dans les conditions définies à l'article L. 111-1-1, le contrat précise en outre la description
et les caractéristiques des éléments préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de
l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments.
Dans le cas prévu au précédent alinéa, les modalités de règlement mentionnées au contrat, en vertu du
e de l'article L. 231-2, tiennent compte de l'état d'avancement des travaux de construction et de
l'achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.
Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au
prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard
d'exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé
de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se
référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat.
Article L231-3
Dans le contrat visé à l'article L. 231-1, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour
effet :
a) D'obliger le maître de l'ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts
nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les
précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts ;
b) De subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation, pour le maître de l'ouvrage,
de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
c) D'admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de
prescriptions techniques ou architecturales telles qu'elles entraînent une modification substantielle du
projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial ;
d) De décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le
contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de
force majeure et les cas fortuits ;
e) De subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du
maître de l'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la
réception des travaux ;
f) D'interdire au maître de l'ouvrage la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque
échéance des paiements et à la réception des travaux ;
g) D'interdire au maître de l'ouvrage de constater l'achèvement et la bonne exécution des éléments
préfabriqués dûment identifiés, destinés à être livrés et assemblés pour la construction de sa maison.
Article L231-4
I.-Le contrat défini à l'article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :
a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage
bénéficie d'une promesse de vente ;
b) L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de
l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;
c) L'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;
d) L'obtention de l'assurance de dommages ;
e) L'obtention de la garantie de livraison.
Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d'ouverture du chantier,
déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.
II.-Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce ne
peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat défini à l'article L. 231-1 ni avant la date
à laquelle la créance est exigible.
III.-Le contrat peut stipuler qu'un dépôt de garantie sera effectué à un compte spécial ouvert au nom
du maître de l'ouvrage par un organisme habilité. Le montant de ce dépôt ne peut excéder 3 % du prix
de la construction projetée tel qu'il est énoncé au contrat.
Les fonds ainsi déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la réalisation de toutes
les conditions ; dans ce cas, ces sommes viennent s'imputer sur les premiers paiements prévus par le
contrat.
Les fonds déposés en garantie sont immédiatement restitués au maître de l'ouvrage, sans retenue ni
pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si
le maître de l'ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue à l'article L. 271-1.
Le contrat peut prévoir des paiements au constructeur avant la date d'ouverture du chantier, sous
réserve que leur remboursement soit garanti par un établissement habilité à cet effet.
Un décret en Conseil d'Etat fixe la nature de la garantie et les conditions et limites dans lesquelles ces
sommes sont versées.
Article L231-5
L'obligation, instituée par le deuxième alinéa de l'article L. 261-10, de conclure un contrat conforme
aux dispositions de l'alinéa premier de cet article ne s'applique pas lorsque celui qui procure
indirectement le terrain est le constructeur.
Article L231-6
I.-La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de
la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux
prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article L.
231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les
risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des
éléments préfabriqués.
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la
construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 %
du prix convenu ;
b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément
de prix ;
c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le
montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.
La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société
de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet.
II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux
nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans
délai le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même
obligation lorsqu'il est informé par le maître de l'ouvrage des faits susindiqués.
Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses
obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article.
Au cas où, en cours d'exécution des travaux, le constructeur fait l'objet des procédures de sauvegarde
et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure
l'administrateur de se prononcer sur l'exécution du contrat conformément à l'article L. 621-28 dudit
code. A défaut de réponse dans le délai d'un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour
quelque raison que ce soit, le garant procède à l'exécution de ses obligations. Il y procède également
dans le cas où, malgré sa réponse positive, l'administrateur ne poursuit pas l'exécution du contrat
dans les quinze jours qui suivent sa réponse.
III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l'administrateur de
procéder à l'achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne
qui terminera les travaux.
Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au
maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se
chargeront de l'achèvement. Si le maître de l'ouvrage l'accepte, le garant verse directement aux
entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.
En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d'exiger de percevoir directement les
sommes correspondant aux travaux qu'il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de
l'article L. 231-2.
IV.-La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à
l'expiration du délai de huit jours prévu à l'article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des
réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.
Conformément à l'article 2 de l'ordonnance n° 2019-395 du 30 avril 2019, les présentes dispositions
s'appliquent aux contrats conclus à compter du premier jour du troisième mois suivant la publication
du décret prévu à l'article L. 242-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue
du 4° de l'article 1er de la présente ordonnance et au plus tard à compter du premier jour du
neuvième mois suivant celui de la publication de la présente ordonnance au Journal officiel de la
République française.
Article L231-7
I.-Dans le cas prévu au d de l'article L. 231-2, le constructeur est tenu d'exécuter ou de faire exécuter
les travaux dont le maître de l'ouvrage s'est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au
contrat si le maître de l'ouvrage lui en fait la demande dans les quatre mois qui suivent la signature du
contrat.
II.-Est réputé non écrit tout mandat donné par le maître de l'ouvrage au constructeur ou à un de ses
préposés aux fins de percevoir tout ou partie d'un prêt destiné au financement de la construction.
III.-Les paiements intervenant aux différents stades de la construction peuvent être effectués
directement par le prêteur, sous réserve de l'accord écrit du maître de l'ouvrage à chaque échéance et
de l'information du garant.
A défaut d'accord écrit du maître de l'ouvrage à chaque échéance, le prêteur est responsable des
conséquences préjudiciables des paiements qu'il effectue aux différents stades de la construction.
Article L231-8
Le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui
suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas
signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.
La disposition prévue à l'alinéa précédent ne s'applique pas quand le maître de l'ouvrage se fait
assister, lors de la réception, par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier
1977 précitée ou des articles L. 125-1 et suivants ou par tout autre professionnel de la construction
titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.
Article L231-9
Une notice d'information conforme à un modèle type agréé par arrêté conjoint des ministres chargés
de la construction et de la consommation est jointe au contrat qui est adressé par le constructeur au
maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception.
Article L231-10
Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des
énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis
et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison.
Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l'article L. 231-6 et nonobstant
l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l'article L. 231-7, le
prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage
maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement
des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause irrégulière du contrat.
Article L231-11
Au cas où le contrat défini à l'article L. 231-1 prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée
qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution
du coût des facteurs de production dans le bâtiment, publié par l'autorité administrative, et, au choix
des parties, selon l'une des deux modalités ci-après :
a) Révision du prix d'après la variation de l'indice entre la date de la signature du contrat et la date
fixée à l'article L. 231-12, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date ;
b) Révision sur chaque paiement dans une limite exprimée en pourcentage de la variation de l'indice
défini ci-dessus entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, aucune
révision ne pouvant être effectuée au-delà d'une période de neuf mois suivant la date définie à l'article
L. 231-12 lorsque la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette période.
Ces modalités doivent être portées, préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du
maître de l'ouvrage par la personne qui se charge de la construction. Elles doivent être reproduites
dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l'ouvrage, une clause par
laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus.
La modalité choisie d'un commun accord par les parties doit figurer dans le contrat.
A défaut des mentions prévues aux deux alinéas précédents, le prix figurant au contrat n'est pas
révisable.
L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil d'Etat. Cette limite, destinée à
tenir compte des frais fixes, des approvisionnements constitués et des améliorations de productivité,
doit être comprise entre 60 % et 80 % de la variation de l'indice.
L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature
du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice
publié avant la date de chaque paiement ou avant celle prévue à l'article L. 231-12 selon le choix
exprimé par les parties.
Article L231-12
La date prévue pour l'application des deuxième (a) et troisième (b) alinéas de l'article L. 231-11 est
celle de l'expiration d'un délai d'un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : a) La date
de l'obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la
construction ; b) La date de la réalisation de la condition suspensive sous laquelle le contrat a été
conclu ou est considéré comme conclu en application des articles L. 313-41 et L. 313-42 du code de la
consommation.
Article L231-13
Le constructeur est tenu de conclure par écrit les contrats de sous-traitance avant tout commencement
d'exécution des travaux à la charge du sous-traitant. Ces contrats comportent les énonciations
suivantes :
a) La désignation de la construction ainsi que les nom et adresse du maître de l'ouvrage et de
l'établissement qui apporte la garantie prévue à l'article L. 231-6 ;
b) La description des travaux qui en font l'objet, conforme aux énonciations du contrat de construction
;
c) Le prix convenu et, s'il y a lieu, les modalités de sa révision
d) Le délai d'exécution des travaux et le montant des pénalités de retard ;
e) Les modalités de règlement du prix, qui ne peut dépasser un délai de trente jours à compter de la
date du versement effectué au constructeur par le maître de l'ouvrage ou le prêteur, en règlement de
travaux comprenant ceux effectués par le sous-traitant et acceptés par le constructeur ;
f) Le montant des pénalités dues par le constructeur en cas de retard de paiement ;
g) La justification de l'une ou l'autre des garanties de paiement prévues à l'article 14 de la loi n° 75-
1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance ou de toute autre garantie, délivrée par un
établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance, de nature à garantir
le paiement des sommes dues au titre du sous-traité.
Copie des contrats de sous-traitance est adressée par le constructeur à l'établissement qui apporte la
garantie prévue à l'article L. 231-6.
Chapitre II : Contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture du plan. (Articles
L232-1 à L232-2)
Article L232-1
Le contrat de louage d'ouvrage n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L. 231-1 et ayant
au moins pour objet l'exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un
immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation, ne comportant
pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, doit être rédigé par écrit et
préciser :
a) La désignation du terrain ;
b) La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ;
c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et
limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l'exécution des
travaux ;
d) Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;
e) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de
l'article L. 242-1 du code des assurances ;
f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en
application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la
réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant
les responsabilités pour ce type de mission ;
g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la
justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette
garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.
Article L232-2
Les dispositions du dernier alinéa de l'article L. 231-2, de l'article L. 231-6, du paragraphe II de l'article
L. 231-4, des articles L. 231-8, L. 231-9 et L. 231-13 sont applicables au contrat prévu au présent
chapitre.

Chapitre Ier : Ventes d'immeubles à construire. (Articles L261-1 à L261-22)

Article L261-1
Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil :
" La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble
dans un délai déterminé par le contrat.
Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. "
Article L261-2
Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-2 du code civil :
" La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement,
l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de
propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de
l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. "
Article L261-3
Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil :
" La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à
l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à
venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu
d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. "
Article L261-4
Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-4 du code civil :
"La cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeubles à construire substitue de
plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur.
Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.
Ces dispositions s'appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort."
Article L261-5
Ainsi qu'il est dit à l'article 1642-1 du code civil :
" Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni
avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de
construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer."
Article L261-6
Ainsi qu'il est dit à l'article 1646-1 du code civil :
" Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des
obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un
contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et
1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les
dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à
l'article 1792-3. "
Article L261-7
Ainsi qu'il est dit à l'article 1648 du code civil :
" L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans
à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année
qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité
apparents. "
Article L261-8
Ainsi qu'il est dit à l'article 2380 du code civil :
"Dans le cas de vente d'un immeuble à construire conclue à terme conformément à l'article 1601-2, le
privilège du vendeur ou celui du prêteur de deniers prend rang à la date de l'acte de vente si
l'inscription est prise avant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la constatation par acte
authentique de l'achèvement de l'immeuble."
Article L261-9
Lorsque l'un quelconque des locaux composant un immeuble a été vendu à terme ou en l'état futur
d'achèvement, la vente, après achèvement, d'un local compris dans cet immeuble est assujettie aux
dispositions de l'article 1646-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-6 du présent code.
Toutefois, l'action éventuellement née en application dudit article ne peut être exercée par les
acquéreurs successifs qu'à l'encontre du vendeur originaire.
Article L261-10
Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à
usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur
d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine
de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil,
reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux
dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous.
Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage
d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le
terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les
versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de
l'alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres Ier, II
(sections I et II) et III du titre Ier du présent livre, ou si celui qui les procure est un organisme
d'habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service.
Article L261-10-1
Avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière
de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements
effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
La garantie financière d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance
financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à
l'achèvement de l'immeuble.
Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par
ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a
pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser
toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-
6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre,
d'une assurance de responsabilité en application de l'article L. 241-2 du code des assurances. Sa
rémunération est à la charge du garant.
Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est seul
fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l'objet
d'une procédure au titre du livre VI du code de commerce.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article, notamment la
nature de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement.
Article L261-11
Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :
a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
c) Le délai de livraison ;
d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du
présent code, la justification de la garantie financière prescrite à l'article L. 261-10-1, l'attestation de la
garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.
e) La description des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution lorsque la vente est précédée d'un
contrat préliminaire comportant la clause prévue au II de l'article L. 261-15 et dès lors que l'acquéreur
n'a pas demandé au vendeur d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont il s'est réservé
l'exécution.
Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les
indications prévues aux a à d du présent article propres à cette partie, les précisions relatives aux
parties d'immeuble non concernées par la vente doivent alors figurer, soit dans un document annexé à
l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence.
Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa
révision.
Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les
indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.
Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui
être communiqué préalablement.
Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d'un prêt spécial du Crédit
foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l'acheteur a été
mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à
l'équilibre financier de l'opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L'inobservation des
dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que
par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux.
Article L261-11-1
Au cas où le contrat défini à l'article L. 261-11 prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée
qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution
du coût des facteurs de production dans le bâtiment et publié par l'autorité administrative.
La révision ne peut être faite sur chaque paiement ou dépôt que dans une limite exprimée en
pourcentage de la variation de cet indice.
L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil d'Etat. Cette limite, destinée à
tenir compte des frais fixes, de la valeur du terrain et des améliorations de productivité, doit être
comprise entre 60 p. 100 et 80 p. 100 de la variation de l'indice.
L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature
du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice
publié avant la date de chaque paiement ou dépôt.
Article L261-12
Dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun
versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature
du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.
Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure
de l'avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur par un organisme
habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la
limite des sommes dues par l'acheteur, sauf pour le paiement du prix.
Article L261-13
Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les
obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet
qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.
Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément à l'article 1343-5 du code
civil.
Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais octroyés
dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil. Ces clauses sont réputées n'avoir jamais
joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge.
Article L261-14
Le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle
elle est imputable, d'une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix.
Toutefois, les parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi.
Article L261-15
I.- La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en
contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un
acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la
qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation
et au prix du local réservé.
Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du
contrat de vente.
Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du
vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41 du code de la consommation n'est pas
réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du
contrat préliminaire.
II.- Le contrat préliminaire peut prévoir qu'en cas de conclusion de la vente, l'acquéreur se réserve
l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même. Le
contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur accepte la
charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la livraison de
l'immeuble.
Dans ce cas, le contrat préliminaire précise :
1° Le prix du local réservé mentionné au deuxième alinéa du I, décomposé comme suit :
a) Le prix de vente convenu ;
b) Le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le
vendeur ;
c) Le coût total de l'immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés
aux a et b du présent 1° ;
2° Le délai dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution des travaux
mentionnés au premier alinéa du présent II.
Si l'acquéreur exerce la faculté prévue au 2°, le vendeur est tenu d'exécuter ou de faire exécuter les
travaux dont l'acquéreur s'est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat
préliminaire.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent II, notamment la nature des
travaux dont l'acquéreur peut se réserver l'exécution.
III.- Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente.
Article L261-16
Toute clause contraire aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-15 du présent code et à celles des
articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, est
réputée non écrite.
Article L261-22
Un décret en Conseil d'Etat fixe en tant que de besoin les modalités d'application du présent chapitre,
et notamment les conditions dans lesquelles les personnes obligées à garantie par application des
articles 1792 et 1792-4-1 du code civil et L. 261-5 et L. 261-6 du présent code peuvent être tenues de se
prémunir contre les conséquences pécuniaires qui peuvent résulter de cette garantie.