LE PRÉ-BARREAU

FORMATION ESTIVALE 2023

CORRIGÉ DE L’ÉPREUVE N°5 – DROIT DES OBLIGATIONS

CONSULTATIONS

Première consultation

Un particulier a conclu, le 30 juin 2022, deux contrats. Tout d’abord, un contrat d’installation de panneaux
photovoltaïques conclu avec la société Solvolt. Ensuite, un contrat de maintenance de ces panneaux à distance conclu
avec une filiale de la société Solvolt, la société Solmaintenance. Ce second contrat prévoit que la cliente doit payer une
somme forfaitaire de 4.000 euros ainsi qu’une somme de 600 euros par intervention. Finalement, la société Solvolt n’a
pas installé les dispositifs électroniques permettant la maintenance à distance des panneaux. Le contrat de maintenance
a donc été revu pour prévoir un montant forfaitaire de 5.500 euros. Par ailleurs, la société de maintenance a augmenté
brutalement le prix de chacune de ses interventions en raison de l’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation qui a
aggravé le coût de ses prestations. La cliente souhaite désormais que les dispositifs électroniques soient installés et
refuse de payer le nouveau prix imposé par la société de maintenance.

Il faut donc envisager successivement ces deux questions : d’une part, celle de l’installation du dispositif
électronique (I) ; d’autre part, celle de l’augmentation du prix des prestations de maintenance (II).

Avant d’envisager ces questions, il faut déterminer le droit qui leur est applicable1.
Selon les articles 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 et 16, I, de la loi de ratification du 20 avril 2018, les actes
conclus depuis le 1er octobre 2018 sont soumis aux nouvelles dispositions du Code civil résultant de ces deux textes.
En l’espèce, le contrat d’installation des panneaux et le contrat de maintenance ont été conclus le 30 juin 2022,
soit postérieurement au 1re octobre 2018.
Les questions qui en résultent sont donc soumises aux nouvelles dispositions du Code civil.

I. L’installation des panneaux

En l’occurrence, la cliente souhaite obtenir l’installation des dispositifs électroniques et faire payer à son
cocontractant l’augmentation du coût forfaitaire de maintenance en raison de l’absence desdits dispositifs.
Il faut donc s’intéresser à chacun de ces points : l’installation des dispositifs (A) et le dommage invoqué par le
créancier (B).

A. L’installation des dispositifs électroniques

La question qui se pose est celle de savoir ce que peut faire un contractant qui entend obtenir l’exécution du
contrat.

L’article 1217 du Code civil prévoit que le créancier victime d’une inexécution peut recourir à plusieurs
sanctions : l’exception d’inexécution, l’exécution forcée en nature, la réduction du prix, la résolution du contrat et la
responsabilité contractuelle de son cocontractant.
En l’espèce, dans la mesure où la cliente souhaite obtenir l’installation des dispositifs électroniques, seule une
action en exécution forcée paraît adaptée2.

L’article 1221 du Code civil autorise une partie à obtenir l’exécution forcée en nature d’une obligation lorsque
deux conditions sont réunies : le demandeur doit établir l’existence d’une inexécution contractuelle (1) et doit, au
préalable, avoir mis en demeure son débiteur d’avoir à s’exécuter (2).

L’inexécution contractuelle suppose d’établir que le débiteur n’a pas ou a imparfaitement exécuté ses
obligations. Il faut, pour cela, déterminer si l’obligation pesant sur le débiteur est de résultat ou de moyens. Si

1 En principe, compte tenu de l’ancienneté de la réforme, la plupart des IEJ ne demandent plus de faire l’application de la loi dans le temps, sauf pour le
droit intermédiaire ou droit ancien. Par sécurité, vous pouvez quand même évoquer la question très rapidement.
2 Vous pouviez être plus rapides sur ce point.

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l’obligation est de résultat, le simple constat de ce que le résultat n’a pas été atteint suffit à établir le manquement. En
revanche, si l’obligation est de moyens, le créancier devra, pour prouver le manquement de son débiteur, démontrer que
celui-ci a commis une faute en ne mettant pas en œuvre tous les moyens nécessaires. Pour déterminer la nature de
l’obligation, la jurisprudence examine plusieurs critères : celui de l’existence d’une disposition légale ; celui de la volonté
des parties, si elle a été exprimée ; celui du rôle actif ou passif du créancier (voir, par ex. Civ. 1re, 22 janvier 2009) ; celui
de l’existence ou de l’absence d’aléa dans la réalisation de la prestation (voir par ex. Com. 5 avril 2011)3.
En l’espèce, toute la difficulté tient au fait que le contrat stipule deux clauses manifestement incompatibles. En
effet, la première prévoit que l’installateur ne garantit pas la possibilité d’une maintenance des panneaux à distance ; la
seconde stipule que l’installateur s’engage à installer des panneaux permettant une maintenance informatisée à
distance. Autrement dit, selon la première clause, l’installateur n’était pas tenu d’installer les dispositifs électroniques
alors que, selon la seconde, il s’était engagé à le faire.
Le contrat ne permet donc pas de connaître l’étendue des engagements de l’installateur. (1 pt)

Face à une telle situation, il faut donc s’interroger sur l’interprétation qui pourrait être donnée par un juge de
la volonté des parties.
A ce sujet, l’article 1188 du Code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des
parties, plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes et que, lorsque cette intention ne peut être décelée, il faut
rechercher le sens qu’aurait donné au contrat une personne raisonnable placée dans la même situation. Au-delà,
plusieurs directives sont données par le Code civil. Tout d’abord, l’article 1189 du Code civil prévoit que lorsque, dans
l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de
celle-ci. Ensuite, l’article 1190 du Code civil ajoute que le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur
du débiteur et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé. Il faut rappeler, à ce titre, que le contrat d’adhésion est
défini, par l’article 1110 du Code civil, comme celui qui comporte un ensemble de clauses non-négociables déterminées à
l’avance par l’une des parties4.
En l’occurrence, en raison de l’incompatibilité des deux clauses et en l’absence d’autres éléments, la commune
intention des parties est indécelable. Toutefois, le contrat a été établi par l’installateur qui l’a imposé à son
cocontractant, sans possibilité de négociations. Ce contrat comporte ainsi un ensemble de clauses non négociables,
déterminées à l’avance par l’une des parties. Il s’agit donc d’un contrat d’adhésion. Dès lors, il doit être interprété en
faveur du client qui s’est vu imposer ce contrat. Une telle interprétation conduirait à considérer que l’installateur s’est
bien engagé à permettre la maintenance à distance des panneaux. De plus, deux contrats ont été conclus par le client le
même jour : le contrat d’installation et le contrat de maintenance. Certes, ces actes ont été conclus avec deux sociétés
distinctes. Néanmoins, d’une part, la société de maintenance est une filiale de la société d’installation et, d’autre part, le
contrat de maintenance a été conclu sur la proposition de la société d’installation. Ainsi, on peut sans doute considérer
que ces deux contrats participent, dans l’intention commune des parties, à une même opération. Si tel est le cas, il
faudrait alors interpréter le contrat d’installation au regard de cette opération d’ensemble. Or, le second contrat portant
sur la maintenance des panneaux à distance, il paraît logique de considérer que le premier contrat comportait bien
l’obligation d’installer les dispositifs électroniques permettant justement cette maintenance à distance.
Par conséquent, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond, la société d’installation avait bien
l’obligation d’équiper les panneaux de dispositifs électroniques. (1,5 pts)

Il reste donc à déterminer si la société d’installation a manqué à son obligation.

En l’occurrence, la société d’installation était tenue d’installer les dispositifs électroniques. Il ne s’agissait pas
pour elle de produire ses meilleurs efforts pour y parvenir, de sorte que cette obligation doit être qualifiée d’obligation
de résultat. Or, les dispositifs n’ayant pas été installés, le résultat n’est pas atteint.
Il en résulte que la société d’installation a bien manqué à ses obligations.

S’agissant ensuite de la mise en demeure préalable, l’article 1344 du Code civil la définit comme une
sommation ou un acte portant interpellation suffisante. L’appréciation de cette interpellation suffisante relève de
l’appréciation souveraine des juges du fond (Civ. 1re, 20 juin 1995).
En l’espèce, la cliente s’est adressé plusieurs fois à son débiteur. Il ne s’agissait toutefois que de simples
réclamations et rien n’indique que ces réclamations auraient comporté une mise en demeure du débiteur d’avoir à
s’exécuter.
Ainsi, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond, ces courriers ne constituent pas une mise en
demeure.

3 Vous pouviez être plus rapides sur ce point.

4 Vous pouviez être plus expédiant.
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 Par conséquent, cette condition n’étant pas remplie, la cliente ne pourra agir sur ce fondement qu’après avoir,
au préalable, mis en demeure la société d’installation d’avoir à s’exécuter. Si elle le faisait et que l’inexécution persistait,
elle pourrait alors, en principe, obtenir la condamnation de son débiteur à installer les dispositifs manquants. (1 pt)

Néanmoins, l’article 1221 du Code civil prévoit deux exceptions au principe de l’exécution forcée en nature :
l’impossibilité d’exécuter et l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de l’exécution pour le débiteur de
bonne foi et son intérêt pour le créancier.

S’agissant de l’exécution forcée impossible, le texte n’apporte aucune précision quant aux hypothèses dans
lesquelles une telle impossibilité pourrait être caractérisée. Il faut donc se référer à la jurisprudence antérieure pour le
déterminer. Or, antérieurement à la réforme, la jurisprudence admettait l’impossibilité de l’exécution forcée dans trois
cas : l’impossibilité matérielle (par ex. : Com. 5 octobre 1993), l’impossibilité tenant à des conflits de droits (par ex. : Civ.
1re, 27 novembre 2008) ou encore l’impossibilité morale (Civ., 14 mars 1900).
En l’espèce, il n’est matériellement pas impossible pour la société d’installer les dispositifs électroniques. Il ne
semble pas non plus que l’exécution de cette obligation se heurte à un conflit de droits. Enfin, s’agissant d’une prestation
de services technique, elle n’entraîne pas de contrainte morale.
La société d’installation ne pourra donc pas se prévaloir de cette exception5.

S’agissant de la seconde exception, pour ne pas être contraint de s’exécuter, le débiteur doit établir la
disproportion manifeste entre le coût de l’exécution pour lui et son intérêt pour le créancier, sauf pour celui-ci à
démontrer que le débiteur était de mauvaise foi. Autrement dit, même en cas de disproportion manifeste, le créancier
peut obtenir l’exécution forcée du contrat s’il parvient à démontrer que son cocontractant s’est montré déloyal dans
l’exécution du contrat.
En l’espèce, la société d’installation se plaint de ce que l’installation de ces dispositifs pourrait lui coûter
plusieurs dizaines de milliers d’euros. De son côté, l’absence des dispositifs électroniques n’empêche pas la cliente
d’utiliser les panneaux. Elle n’a finalement eu pour conséquence que d’augmenter le coût forfaitaire de la maintenance
de 1.500 euros. Les juges pourraient donc estimer souverainement qu’il y a bien une disproportion manifeste entre
l’intérêt pour le créancier et le coût pour le débiteur. Il reste que l’on peut s’interroger sur la bonne foi de la société
d’installation. Certes, elle pourrait soutenir qu’elle ignorait avoir à installer ces dispositifs. Il apparaît toutefois qu’elle est
l’auteur du contrat ambigu. De plus, elle a elle-même proposé à la cliente de conclure le contrat de maintenance à
distance, de sorte qu’elle ne pouvait certainement pas ignorer que celle-ci s’attendait à bénéficier d’une maintenance
réalisée à distance. La cliente pourrait ainsi convaincre les juges de ce que la société d’installation était de mauvaise foi
quand elle a refusé d’installer les dispositifs.
Par conséquent, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond, la société d’installation ne devrait
pas davantage pouvoir se prévaloir de cette exception. (1,5 pts)

En conclusion, la cliente devrait parvenir à faire condamner la société d’installation à installer les dispositifs
électroniques, quel que soit le coût que cela représente pour celle-ci.

B. Le dommage subi par le créancier

La question qui se pose est celle de savoir si un contractant qui se plaint d’une mauvaise exécution du contrat
peut être indemnisé du dommage que cette mauvaise exécution lui cause.
L’article 1217 du Code civil prévoit, au titre des sanctions pouvant être mises en œuvre, la possibilité pour le
créancier de demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1231-1 du Code civil, la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle suppose que le créancier
démontre l’existence de trois conditions de fond : un manquement contractuel (1), un dommage (2) et un lien de
causalité (3). En outre, l’article 1231 du Code civil impose une condition de forme – avant d’intenter toute action, le
demandeur doit préalablement mettre en demeure son débiteur d’avoir à s’exécuter.

S’agissant du manquement contractuel, il peut résulter, selon l’article 1217 d’une inexécution ou d’une
mauvaise exécution, celle-ci pouvant prendre la forme d’un retard dans l’exécution.
En l’espèce, la société d’installation n’a pas encore installé les dispositifs électroniques. Elle est donc, à ce jour,
en situation de manquement contractuel. Il reste qu’elle pourrait être condamnée à s’exécuter, de sorte que les
dispositifs pourraient être installés. Toutefois, quand bien même la société s’exécuterait à la suite à une condamnation,
son exécution n’interviendrait que très tardivement. On pourrait alors toujours lui reprocher une mauvaise exécution de
ses obligations.

5 Dès lors que cette exception n’était pas pertinente, vous pouviez l’évacuer très rapidement, voire ne pas l’évoquer.
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 Ainsi, cette condition ne devrait pas poser de difficultés.

S’agissant du dommage, il peut être matériel, moral ou corporel. Il doit, en outre, présenter certains caractères :
il doit être direct (il doit être la suite directe du manquement contractuel), certain (sa réalisation doit être certaine et
non pas éventuelle, mais il peut s’agir d’un dommage qui n’apparaitra que dans le futur) et légitime (il ne doit pas
correspondre à un gain illicite manqué). Par ailleurs, s’agissant spécifiquement de la responsabilité contractuelle, l’article
1231-3 du Code civil limite le préjudice réparable aux seuls dommages prévus ou prévisibles.
En l’espèce, suite à l’inexécution de ses obligations par la société d’installation, la cliente a dû accepter une
modification du contrat de maintenance à hauteur de 1.500 euros. Même si la société d’installation finissait par
s’exécuter, le coût du contrat de maintenance serait encore augmenté de 500 euros. Ainsi, dans tous les cas, la cliente
subit bien un dommage matériel. Ce dommage est la suite directe du manquement. Il est donc direct. De plus, il est
d’ores et déjà constaté, de sorte qu’il est certain. Enfin, il ne correspond pas à un gain illicite manqué, il doit donc être
considéré comme légitime. Par ailleurs, il était certainement prévisible pour la société qu’en n’installant pas les
dispositifs électroniques, seule une maintenance sur site pouvait être envisagée. Le contrat de maintenance ayant été
conclu avec l’une de ses filiales, sur sa proposition, elle ne pouvait certainement pas ignorer que la maintenance sur site
coûterait plus cher.
Par conséquent, la cliente subit bien un dommage réparable.

S’agissant du lien de causalité, selon l’article 1231-4 du Code civil, c’est la théorie de la causalité adéquate – qui
permet de sélectionner les faits ayant pu conduire au dommage pour ne retenir que les plus déterminants – qui est
appliquée en matière contractuelle.
En l’espèce, il est certain que si la société d’installation avait installé les dispositifs électroniques, la cliente
n’aurait pas eu à payer une somme supplémentaire pour la maintenance de ses panneaux.
Le lien de causalité peut donc être établi.

S’agissant enfin de la mise en demeure préalable, l’article 1231 du Code civil prévoit qu’elle n’est pas
nécessaire lorsque l’inexécution est définitive.
En l’espèce, il a déjà été démontré que la cliente n’avait pas encore mis en demeure son débiteur d’avoir à
s’exécuter. Toutefois, il apparaît que même si la société d’installation remédiait à son inexécution, son retard, lui, est
définitif.
Ainsi, la cliente ne devrait pas avoir à mettre son débiteur en demeure.

Par conséquent, les conditions étant remplies, la cliente pourra agir en responsabilité contre la société
d’installation et ainsi être indemnisée de son dommage. (2 pts)

En conclusion sur ce premier point, la cliente, Mme Keren, pourrait obtenir l’installation des dispositifs
électroniques et l’indemnisation du dommage qu’elle subit du fait d’avoir eu à admettre une augmentation du prix de la
maintenance.

II. Le prix de la maintenance

En l’occurrence, la cliente se trouve confrontée à une augmentation brutale du prix des prestations, en raison
d’une nouvelle réglementation.
La question qui se pose est celle de savoir si un contractant peut être tenu d’accepter une modification du
contrat.

Cela revient d’abord à se demander si la société de maintenance pouvait réviser le prix du contrat
unilatéralement.
L’article 1195 du Code civil a institué une procédure de révision pour imprévision qui permet à la partie qui subit
un changement de circonstances de solliciter une renégociation du contrat ou, à défaut, de demander au juge de le
réviser. Cette disposition n’est toutefois pas d’ordre public et les parties peuvent, en conséquence, aménager la révision
de leur contrat en cours d’exécution.
En l’espèce, le contrat comporte une clause qui entend déroger à l’article 1195 du Code civil en prévoyant qu’en
cas d’augmentation du coût des prestations de plus de 10% pour la société de maintenance, celle-ci sera autorisée à
modifier le contrat unilatéralement. En l’occurrence, la société de maintenance a subi une augmentation de 20%, elle
pouvait donc, en application de cette clause, réviser unilatéralement le prix de ses prestations.
En principe, l’augmentation du prix imposé par la société de maintenance s’impose donc à son cocontractant6.
(0,5 pt)

6 Vous pouviez être plus expédiant sur ce point.

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 On peut toutefois s’interroger sur la possibilité pour la cliente de s’opposer à cette révision unilatérale.
En l’occurrence, il semble que deux stratégies pourraient être envisagées par la cliente : celle-ci pourrait, ainsi,
chercher à neutraliser la clause (A) ou bien chercher à l’écarter (B)7.

A. La neutralisation de la clause

La question qui se pose est celle de savoir si la cliente pourrait obtenir la neutralisation de la clause, en raison
de la mauvaise foi de la société.

L’article 1104 du Code civil impose que le contrat soit exécuté de bonne foi. Cette obligation se traduit
notamment par un devoir de loyauté imposant aux parties d’exécuter fidèlement leurs engagements et de s’abstenir de
rendre l’exécution de ces dernières plus difficiles, voire plus onéreuses, pour leur partenaire. En application de cette
exigence, la Cour de cassation autorise ainsi les juges à sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle,
pourvu qu’ils ne portent pas atteinte à la substance même des droits et obligations convenus entre les parties (Com., 10
juillet 2007 ; Civ. 3e, 9 décembre 2008 ; Com. 24 novembre 2015). Il en résulte qu’en principe, les juges ne peuvent
sanctionner la mauvaise foi en privant une partie des droits essentiels qu’elle tient du contrat mais qu’ils peuvent
neutraliser des prérogatives contractuelles accessoires dont une partie aurait usé de manière déloyale. Ainsi, la
jurisprudence a pu écarter l’acquisition d’une clause résolutoire après avoir relevé que le commandement d’exécution
donné par le créancier avait été délivré de mauvaise foi (Civ. 3e, 12 mai 2016). Si les nouveaux textes ne prévoient pas
cette possibilité, rien ne s’oppose à ce que ces solutions soient maintenues 8.
En l’espèce, la société de maintenance dispose du droit, en vertu du contrat, de réviser unilatéralement le
contrat lorsque le coût de ses prestations augmentent de plus de 10%. Confrontée à une augmentation de ses coûts de
60%, elle a décidé de revoir à la hausse le prix du contrat. Elle a ainsi décidé de facturer désormais ses prestations à
hauteur de 1.800 euros au lieu des 600 euros prévus initialement. Ce faisant, elle a donc augmenté le prix de ses
prestations de 300% alors même qu’elle subit une augmentation de ses coûts de seulement 60%. Ainsi, la société ne s’est
pas contentée d’aligner les prix de ses prestations sur l’augmentation effectivement subie mais elle s’est finalement
servie de la prérogative qui lui était reconnue pour s’enrichir aux dépens de son cocontractant. On peut donc aisément
considérer que la société de maintenance, en modifiant le contrat de manière abusive, a fait preuve de mauvaise foi en
usant de son droit de réviser unilatéralement le contrat. Or, une telle mauvaise foi pourrait être sanctionnée par la
neutralisation de la clause, ce qui conduirait à priver la société de son droit de mettre en œuvre cette clause de révision
unilatérale.
La cliente pourrait ainsi faire échec à la révision du contrat en invoquant la mauvaise foi de la société de
maintenance. Dans un tel cas, elle se heurterait toutefois au risque que la société décide de mettre à nouveau en œuvre
la clause de révision et modifie le prix du contrat en évitant toute mauvaise foi. (1 pt)

Il faut donc se demander si la cliente ne pourrait pas préférer une autre stratégie.

B. La remise en cause de la clause

La question qui se pose est celle de savoir si la cliente ne pourrait pas contester l’application de la clause.
Cela suppose de se demander si elle ne pourrait pas faire valoir qu’elle n’en avait pas connaissance (1) ou, à
défaut, si elle ne pourrait pas remettre en cause sa validité (2). Dans un tel cas, il faudrait alors s’interroger sur la
possibilité pour la société d’obtenir, malgré tout, une révision du contrat (3).

1/ S’agissant de la méconnaissance de la clause, l’article 1119 du Code civil dispose que les conditions
générales invoquées par une partie doivent avoir été portées à la connaissance de l’autre partie et acceptées par celle-ci.
Autrement dit, pour que les conditions générales puissent être opposables à une partie, celui qui s’en prévaut doit établir
que son cocontractant a pris ou aurait dû en prendre connaissance et qu’il les a acceptées. S’agissant d’un fait juridique,
cette preuve peut, en vertu de l’article 1358 du Code civil, être apportée par tout moyen.
En l’espèce, au moment de la conclusion du contrat, la cliente a coché la case « j’ai lu et j’accepte les conditions
générales du service ». Cette action permet d’établir, d’une part, qu’elle avait la possibilité d’accéder à ces conditions
générales et, d’autre part, qu’elle les a effectivement acceptées.
Ainsi, les conditions générales lui sont bien opposables. (0,5 pt)

7 En principe, académiquement, il faudrait commencer par discuter l’opposabilité de la clause et sa validité. Toutefois, il s’agit ici de deux stratégies
alternatives qui ne peuvent se cumuler. Or, la contestation de l’application de la clause, en raison de la mauvaise foi de la société est une stratégie
moins favorable à la cliente. Il était donc préférable de la traiter en premier. Cela n’a toutefois pas d’importance si vous avez commencé par la validité.
8 Vous pouviez faire beaucoup plus court.

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 2/ S’agissant de la validité de la clause, deux fondements pourraient être invoqués, l’article 1170 et l’article
1171 du Code civil.

Aux termes de l’article 1170 du Code civil, toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du
débiteur est réputée non écrite. Ainsi, pour être applicable, ce texte suppose la réunion de deux conditions : d’une part,
que la clause litigieuse porte sur l’obligation essentielle du débiteur (1) et, d’autre part, qu’elle la prive de sa substance
(2).
En l’espèce, la clause litigieuse prévoit que la société de maintenance pourra réviser unilatéralement le contrat
et que la cliente reconnaît accepter irrévocablement une telle modification. Selon les termes du contrat, payer le prix
constitue l’obligation essentielle de la cliente. Dans la mesure où c’est elle qui entend agir sur ce fondement, il faudrait
que la clause porte sur l’obligation dont son cocontractant est débiteur. Or, la société de maintenance est créancière de
l’obligation de payer le prix et non débitrice.
Dès lors, l’article 1170 du Code civil n’est pas applicable. (0,5 pt bonus)

Quant à l’article 1171 du Code civil, il prévoit que, dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable,
déterminée à l’avance par l’une des parties et qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des
parties est réputée non écrite. Ainsi, pour mettre en œuvre le contrôle des clauses issu de l’article 1171 du Code civil,
trois conditions doivent être réunies : la clause doit figurer dans un contrat d’adhésion (1), elle doit elle-même avoir été
non négociable et déterminée à l’avance par l’une des parties (2), et, enfin, créer un déséquilibre significatif entre les
droits et obligations des parties (3).

Il faut donc, tout d’abord, déterminer si le contrat envisagé entre dans le champ d’application de cette
disposition, autrement dit, s’il s’agit d’un contrat d’adhésion. Aux termes de l’article 1110 du Code civil, tel que modifié
par la loi de ratification, le contrat d’adhésion est celui « qui comporte un ensemble de clauses non négociables,
déterminées à l’avance par l’une des parties », par opposition au contrat de gré à gré qui est « celui dont les stipulations
sont négociables entre les parties ». Le texte est donc applicable aux contrats dont certaines clauses, constituant un
ensemble, sont déterminées par un seul contractant et soustraites à la négociation.
En l’espèce, le contrat a été signé sur internet et la cliente n’a pu signer le contrat qu’après avoir accepté les
conditions générales du service proposées par la société de maintenance. Le contrat comporte donc bien un ensemble
de clauses déterminées à l’avance par l’une des parties. En outre, la cliente n’avait manifestement pas d’autre choix que
d’accepter ces conditions générales ou de ne pas conclure le contrat. Cet ensemble de clause n’était donc pas
négociable.
On est ainsi en présence d’un contrat d’adhésion.

Il faut également que la clause litigieuse ait été elle-même non négociable et déterminée à l’avance par l’une
des parties.
En l’occurrence, aucune des clauses des conditions générales n’était négociable, de sorte que la clause litigieuse
ne pouvait pas elle-même faire l’objet d’une négociation.
Cette condition est donc remplie.

Il faut, enfin, établir que la clause litigieuse crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des
parties au contrat. Les nouveaux textes ne précisent pas ce qu’il faut entendre par « déséquilibre significatif ». Cette
notion est toutefois une reprise des dispositifs du Code de la consommation et, pour partie, du Code de commerce. Il y a
donc tout lieu de penser que les solutions développées sur ces fondements seront mutatis mutandis reprises. Peut ainsi
être considérée comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la clause qui confère
à l’une des parties un droit sans équivalent pour l’autre ou qui n’est justifié par aucun autre avantage consenti à l’autre
partie9.
En l’espèce, la clause permet à la société de maintenance de réviser unilatéralement le contrat en cas
d’augmentation du coût de ses prestations. Cette clause n’encadre toutefois pas ce pouvoir de révision laissant à la
société de maintenance un grand pouvoir discrétionnaire. De plus, elle impose à la cliente d’accepter d’ores et déjà et
irrévocablement toute révision du contrat. Il en résulte que la cliente n’a pas la possibilité de s’opposer ou de contester
cette révision. Autrement dit, la cliente ne peut que subir la modification du contrat, alors même qu’une telle
prérogative ne lui est pas reconnue.
Cette clause pourrait donc être considérée comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et
obligations des parties.

9 Vous pouviez être plus rapides sur ce point.

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 Ainsi, les conditions étant réunies, la validité de cette clause pourrait être utilement contestée sur le fondement
des clauses abusives. (1,5 pts)

Il reste donc à déterminer quelles en seraient les conséquences.

L’article 1171 du Code civil prévoit que les clauses qui créent un déséquilibre significatif entre les droits et
obligations des parties sont réputées non écrites. L’article 1184, alinéa 2, précise que le contrat est maintenu lorsque la
loi répute la clause non écrite. Ainsi, une telle sanction ne peut conduire qu’à l’anéantissement de la clause litigieuse et
non du contrat dans son ensemble.
En l’espèce, si la clause litigieuse est réputée non écrite, elle ne pourra pas être appliquée, de sorte que la
cliente ne pourra se voir imposer l’augmentation du prix des prestations. En revanche, le contrat sera maintenu. (0,5 pt)

3/ Il reste que l’on peut se demander si la société de maintenance ne pourrait pas, malgré tout, obtenir une
révision du contrat.

L’article 1195 du Code civil autorise, en effet, une partie à solliciter une renégociation du contrat lorsque quatre
conditions sont réunies : il faut un changement de circonstances (1), imprévisible lors de la conclusion du contrat (2),
rendant l’exécution du contrat excessivement onéreuse (3), pour une partie au contrat qui n’avait pas accepté d’assumer
le risque d’imprévision (4).

S’agissant tout d’abord du changement de circonstances, celui-ci sera caractérisé dès lors que les circonstances
considérées n’existaient pas au moment de la formation du contrat. Autrement dit, le contexte qui a présidé à la
conclusion du contrat doit avoir été profondément bouleversé postérieurement à la formation du contrat. On relèvera
qu’en l’absence de toute précision dans le texte, les circonstances à prendre en considération peuvent être de tous
ordres. Il peut ainsi s’agir de circonstances économiques, politiques, monétaires, sociales ou technologiques10.
En l’espèce, une nouvelle réglementation vient d’entrer en vigueur qui impose une modification des normes
techniques en matière de maintenance de panneaux photovoltaïques. Cette nouvelle réglementation est bien
postérieure à la conclusion du contrat.
Ainsi, il y a bien eu un changement de circonstances après la conclusion du contrat.

Il faut encore que ce changement de circonstances ait été imprévisible au moment de la formation du contrat.
Le texte ne précise pas comment doit s’apprécier cette imprévisibilité, on peut néanmoins considérer, à l’instar de ce qui
est retenu en matière de force majeure, qu’elle doit être entendue de manière raisonnable, presque tous les
événements étant prévisibles. Pour apprécier l’imprévisibilité, la jurisprudence s’attache notamment à des critères
d’anormalité, de soudaineté ou de rareté. La Cour de cassation admet ainsi qu’est imprévisible une grève surprise sans
préavis (Cass. Civ. 1re, 6 octobre 1993) ou une manifestation ayant dégénéré en émeute (Cass. Civ. 1re, 17 novembre
1999)11.
En l’espèce, il est précisé que la nouvelle réglementation était inattendue. On peut donc penser qu’elle n’était
pas prévisible au moment de la formation du contrat.
Cette condition ne devrait pas poser de difficultés.

S’agissant ensuite de l’exécution devenue excessivement onéreuse pour l’une des parties, on comprend que
l’exécution ne doit pas être simplement rendue plus difficile mais qu’elle doit être devenue ruineuse pour la partie qui
subit le changement de circonstances. Il n’est pas nécessaire, en revanche, que cette exécution soit désormais
impossible. Une telle hypothèse relèverait en effet de la force majeure.
En l’espèce, il est indiqué que la société de maintenance a vu le coût de ses prestations augmenter de 60%. En
conséquence de cette augmentation, elle ne peut désormais plus réaliser de bénéfices, de sorte que le travail qu’elle
réalise ne lui rapporte finalement plus rien.
Les juges pourraient ainsi admettre que l’exécution du contrat est devenue excessivement onéreuse pour la
société de maintenance.

S’agissant, enfin, de l’acceptation du risque, il ne saurait y avoir révision du contrat lorsque les parties ont, dès
la conclusion du contrat, prévu la répartition des risques en cas de changement de circonstances. En effet, si l’une des
parties, lors de la conclusion du contrat, a délibérément accepté d’assumer le risque économique lié à un éventuel
changement ultérieur des circonstances d’exécution du contrat, elle ne pourra pas se plaindre ensuite de sa réalisation
effective et demander la renégociation du contrat.
En l’espèce, aucune stipulation du contrat ne prévoit que la société de maintenance assumera le risque d’un
changement de circonstances.

10 Vous pouviez être plus rapides sur cette majeure.

11 Là encore, vous pouviez être plus expédiant.
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 Elle n’a donc manifestement pas accepté ce risque.

Par conséquent, les conditions étant réunies, la société de maintenance pourra se prévaloir de l’article 1195 du
Code civil.

L’article 1195 autorise la victime du changement de circonstances à demander une renégociation, étant
entendu que la victime du changement de circonstances doit continuer à exécuter ses obligations durant la
renégociation.
En l’espèce, la société de maintenance pourrait solliciter de sa cliente une renégociation du contrat mais sera
tenue de poursuivre l’exécution de ses obligations. De son côté, la cliente n’a pas l’obligation d’accepter de renégocier et
pourrait donc s’y opposer.
En cas de refus ou d’échec de la renégociation, l’article 1195 du Code civil ouvre aux parties une alternative : il
leur permet de convenir de la résolution du contrat, ou de demander d’un commun accord au juge de procéder à son
adaptation. A ce stade, l’accord des parties est donc toujours nécessaire, que ce soit pour convenir de résoudre le
contrat ou de solliciter le juge pour qu’il adapte le contrat.
En l’espèce, à ce stade, la cliente ne sera toujours pas tenue d’accepter la résolution du contrat ou son
adaptation judiciaire.
Le texte prévoit enfin que si les parties ne parviennent pas à trouver un accord, une seule d’entre elle peut, à
l’issue d’un délai raisonnable, demander au juge de réviser le contrat ou d’y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il
fixe. La seule condition posée pour autoriser cette demande unilatérale de révision judiciaire du contrat tient dans
l’absence d’accord entre les parties « dans un délai raisonnable », délai qu’il conviendra au juge d’apprécier
souverainement.
En l’espèce, si la cliente s’opposait à toute demande de la société de maintenance, celle-ci pourrait alors saisir le
juge pour lui demander de réviser le contrat ou d’y mettre fin. Si le juge admettait de le réviser12, il ne devrait toutefois
pas suivre la société de maintenance qui a entendu augmenter le prix des prestations bien au-delà du coût que cela
représente pour elle. La cliente pourrait ainsi obtenir une modification du prix proportionnée à l’augmentation des coûts
de la société de maintenance13. (2 pts)

En conclusion, la cliente dispose ici de deux stratégies. Aucune ne lui permettra toutefois d’éviter toute révision
du contrat. Elle aurait cependant sans doute intérêt à contester la validité de la clause. En effet, dans un tel cas, la
société de maintenance n’aurait pas d’autre choix que de mettre en œuvre une longue procédure judiciaire pour obtenir
la révision du contrat, le juge pouvant, au demeurant, se montrer plus protecteur des intérêts de la cliente. Par ailleurs,
en obtenant que la clause soit réputée non écrite, la cliente évite tout risque d’une nouvelle révision unilatérale du
contrat par la société de maintenance à l’avenir. En revanche, si la cliente décidait de faire valoir la mauvaise foi de son
cocontractant, elle ne pourrait l’empêcher de lui imposer une autre révision du contrat, sauf à faire, à nouveau, preuve
de mauvaise foi.

Seconde consultation

Deux amis, Gérard et André, ont conclu un contrat autorisant André à occuper gracieusement un bien
appartenant à Gérard, jusqu’à la fin d’une mission qu’il doit effectuer pour un client. Le contrat prévoit que toutes les
réparations sont à la charge de l’occupant. Alors que l’occupant a terminé la mission, il s’est maintenu dans les lieux et a
commencé à payer un loyer, tandis que le propriétaire lui a remis des quittances de loyer. Des réparations dues à la
vétusté des lieux sont désormais nécessaires mais aucune des parties n’entend les prendre en charge, l’occupant
considérant, notamment, qu’il est désormais titulaire d’un bail d’habitation. Il souhaite donc faire intervenir un tiers aux
frais du propriétaire. Quant à celui-ci, il envisagerait de mettre fin au contrat.

Deux questions se posent : il faut déterminer, d’une part, si l’occupant faire réaliser les travaux aux frais du
propriétaire (I) et, d’autre part, si le propriétaire pourrait mettre fin au contrat (II).

Au préalable, on relèvera que tous les faits et actes étant postérieurs à avril 2022, ils sont régis par les nouvelles
dispositions du Code civil.

12 On ignore si, dans ce cas, le juge sera tenu par la demande des parties et, en particulier, dans l’hypothèse où il ne serait saisi que d’une demande de
révision, s’il pourrait décider malgré tout de résoudre le contrat plutôt que de le modifier.
13 Vous pouviez, là encore, être plus rapides.

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 I. La réalisation des travaux

La question qui se pose est celle de savoir si l’occupant d’un appartement peut contraindre le propriétaire à
procéder aux réparations liées à la vétusté des lieux.

Pour répondre à cette question, il faut tout d’abord qualifier l’état des relations entre les parties.
En l’occurrence, les parties ont conclu un contrat de prêt. Toutefois, postérieurement à la conclusion du contrat,
un changement est intervenu puisque l’occupant a commencé à payer un loyer ce qui a été accepté par le propriétaire.
Il faut donc s’interroger sur l’incidence de cet événement sur la qualification du contrat.

L’article 1329 du Code civil définit la novation comme un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation
qu’elle éteint, une nouvelle obligation qu’elle crée. Le texte précise que la novation peut avoir lieu par substitution
d’obligations entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier. Quant à l’article
1130, il prévoit que la novation ne se présume pas, de sorte que « la volonté de l’opérer doit résulter clairement de
l’acte ».
Ainsi, pour qu’il y ait novation, trois conditions doivent être remplies : il faut un contrat (1), un élément matériel
(2) et un élément intentionnel (3)14.

Le contrat est défini à l’article 1101 du Code civil comme un accord de volonté, entre deux ou plusieurs
personnes, destiné à produire des effets relatifs à une obligation. L’article 1113 précise qu’un contrat est formé par la
rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager : l’offre
s’entendant, selon l’article 1114, comme une proposition ferme et précise de contracter et l’acceptation, selon l’article
1118, comme la manifestation de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Enfin, l’article 1113, alinéa 2, prévoit
que la manifestation de volonté de l’offrant comme de l’acceptant peut résulter d’une déclaration ou d’un
comportement non équivoque de son auteur.
En l’espèce, l’occupant a commencé à payer un loyer au propriétaire. Un tel comportement, qui manifeste
clairement la volonté de son auteur d’être désormais lié par un contrat de bail, peut ainsi être analysée comme une offre
de modification de l’objet du contrat. Quant au propriétaire, il a accepté le paiement des loyers et a remis à l’occupant
des quittances de loyer. Il a également procédé à une régularisation des charges de l’appartement. Or, ce comportement
pourrait être considéré comme une acceptation de l’offre faite par l’occupant.
Ainsi, il semble qu’un contrat a bien été conclu entre les parties.

L’élément matériel de la novation peut résulter d’un changement de créancier ou de débiteur ou encore de la
substitution d’une obligation entre les mêmes parties. Sur ce point et sous l’empire des anciens textes, la jurisprudence
décidait que la novation par changement d’obligation pouvait résulter d’un changement d’objet, autrement dit, de
prestation (par ex. : Civ. 1re, 19 janvier 1999). L’Ordonnance de réforme n’ayant pas précisé plus avant l’hypothèse de la
novation par changement d’obligation, il faut sans doute penser que cette jurisprudence devrait perdurer.
En l’espèce, le contrat initial est un contrat de prêt à titre gratuit imposant au propriétaire une obligation de
mise à disposition du bien. L’occupant, quant à lui est tenu uniquement de restituer le bien à l’expiration du contrat. Dès
lors que l’occupant a commencé à payer un loyer et que le propriétaire lui a remis des quittances de loyer et procédé à
une régularisation des charges, l’objet des obligations des parties a bien été modifié. En effet, les parties ont substitué à
leurs obligations au titre du contrat de prêt, les obligations dues au titre d’un contrat de bail.
Il s’agit donc d’une substitution d’obligation.

Quant à l’élément intentionnel, il suppose d’établir que les parties ont eu la volonté de nover. Selon l’article
1330 du Code civil, la volonté d’opérer la novation doit résulter clairement de l’acte. Autrement dit, il s’agit d’établir que
les parties ont exprimé leur volonté de substituer, notamment, une obligation à une autre. A défaut d’une telle volonté,
il n’y aurait alors pas novation mais simple modification de l’obligation15. Sous l’empire des anciens textes, la
jurisprudence considère toutefois que cette intention de nover n’a pas à être expresse. Les juges peuvent, dans leur
appréciation souveraine, déduire cette intention de nover des faits de la cause (Civ. 1re, 11 février 1986). Cette solution
pourrait sans doute être maintenue sous l’empire des nouveaux textes qui n’imposent pas de stipulation expresse. Dans
un arrêt récent, la Cour de cassation a reproché à la Cour d’appel, qui considérait qu’un contrat de prêt était arrivé à son
terme, de ne pas avoir recherché si l’intention de nover ne résultait pas des faits de la cause établissant que les parties

14Vous pouviez, là encore, être plus expédiant.

15La différence entre ces deux mécanismes est importante sur un plan pratique. En effet, la novation emporte extinction de l’obligation ancienne, de
sorte que les accessoires de la créance et, notamment, les sûretés, disparaissent en même temps qu’elle. En revanche, lorsque l’obligation est
simplement modifiée, elle continue d’exister et ses accessoires demeurent.
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s’étaient, volontairement et de manière prolongée, acquittées des obligations réciproques nées d’un contrat de bail (Civ.
3e, 15 février 2023)16.
En l’espèce, aucun acte n’a été établi entre les parties, de sorte que leur intention de nover ne peut résulter
directement d’un tel acte. En revanche, les juges pourraient rechercher cette intention dans les faits de la cause. En
l’occurrence, le propriétaire ne s’est pas opposé au maintien de l’occupant dans les lieux alors même que le contrat de
prêt avait expiré. De plus, l’occupant a commencé à payer des loyers, ce qui a été accepté par le propriétaire qui lui a
remis des quittances de loyer. Enfin, le propriétaire a lui-même procédé à une régularisation des charges, ce qui laisse à
penser qu’il avait bien l’intention de se comporter comme un bailleur. Les parties ont donc manifestement eu la volonté
de s’acquitter des obligations réciproques nées d’un contrat de bail.
Ainsi, dans leur pouvoir souverain d’appréciation, les juges pourraient considérer que l’intention de nover des
parties est bien caractérisée.

Par conséquent, les trois conditions étant réunies, il faut en conclure que les parties ont procédé à une novation,
ayant pour conséquence de substituer au contrat de prêt, un contrat de bail d’habitation.
Or, dans un contrat de bail d’habitation, les réparations dues à la vétusté des lieux sont à la charge du bailleur et
ne peuvent être transférées au locataire. Ainsi, en principe, il appartient au propriétaire de faire procéder à ces
réparations. Celui-ci s’y refusant, le locataire envisage de faire intervenir un tiers. (2,5 pts)

Il faut donc à présent se demander si le locataire peut faire exécuter la prestation du bailleur par un tiers.

L’article 1222 du Code civil autorise le créancier à faire exécuter lui-même l’obligation après mise en demeure et
dans un délai et à un coût raisonnables. Il s’agit donc pour le créancier, de s’adresser à un tiers afin que ce dernier
exécute l’obligation du débiteur. Pour ce faire, trois conditions doivent être remplies : une inexécution de ses obligations
par le débiteur, ce qui suppose d’établir si pesait sur lui une obligation de moyens ou de résultat (1), la possibilité de faire
intervenir un tiers à un coût et dans un délai raisonnables (2) et une mise en demeure préalable du débiteur (3). Par
ailleurs, quant au financement de cette exécution par un tiers, l’article 1222 offre une alternative au créancier : il peut
soit, avancer les sommes et en demander le remboursement au débiteur, soit, saisir le juge pour demander que le
débiteur avance les sommes.
En l’espèce, le bailleur est légalement tenu d’assurer les réparations dues à la vétusté des lieux. Or, en
l’occurrence, une partie du plafond s’est effondrée, en raison de l’état des lieux. Il incombait donc au bailleur d’effectuer
les travaux nécessaires, ce qui constitue certainement une obligation de résultat. La réparation n’étant pas intervenue, il
y a bien inexécution de la part du débiteur. Il est également indiqué que le locataire a déjà mis en demeure le bailleur
d’avoir à s’exécuter. Le créancier pourra donc faire intervenir un tiers, à la condition toutefois que celui-ci intervienne
dans un délai et à un coût raisonnables. Si tel était le cas, il semble que le locataire souhaite adresser, après travaux, la
facture au créancier. Il choisira donc certainement d’avancer les sommes pour être ensuite remboursé par le débiteur, ce
qui lui évitera d’avoir à saisir un juge a priori.
Ainsi, le locataire devrait pouvoir faire intervenir un tiers pour faire faire les réparations nécessaires.

En conclusion, le contrat de prêt ayant été nové en contrat de bail, il n’appartient pas au locataire de procéder
aux réparations, de sorte qu’il pourra les faire faire et demander ensuite remboursement au bailleur. (1 pt)

II. La remise en cause du contrat

La question qui se pose est celle de savoir si un contractant peut mettre fin à un contrat en raison de
l’inexécution de ses obligations par son débiteur.
L’article 1217 du Code civil prévoit, au nombre des sanctions qu’un créancier peut mettre en œuvre, la
possibilité de résoudre le contrat.
L’article 1224 précise à ce titre que la résolution du contrat pour cause d’inexécution peut résulter d’une clause
résolutoire, d’une décision de justice ou encore d’une notification du créancier au débiteur.
En l’espèce, aucune clause résolutoire n’est prévue au contrat. Il est également précisé que le propriétaire ne
souhaite pas avoir à saisir un juge. Il faut donc s’intéresser à l’hypothèse d’une résolution unilatérale (1) avant de voir si
le locataire ne pourrait pas s’opposer à cette résolution (2) et, à défaut, vérifier les conséquences de la résolution du
contrat (3).

En premier lieu, il faut donc s’interroger sur la possibilité pour le propriétaire d’envisager une résolution
unilatérale du contrat

16 Vous pouviez faire plus court sur cette majeure.

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 L’article 1224 du Code civil prévoit que, même en l’absence d’une clause résolutoire, un créancier peut résoudre
unilatéralement le contrat par simple notification. Une telle action suppose toutefois la réunion de conditions de fond (1)
et, selon l’article 1226 du Code civil, une condition de forme (2).
Quant aux conditions de fond, il faut établir que le débiteur a commis un manquement contractuel (a), d’une
gravité suffisante (b). Sur cette seconde condition, l’article 1226 prévoit que la résolution intervient aux risques et périls
de l’auteur de la résolution, à charge pour lui, en cas de contestation de prouver la gravité de l’inexécution.
Caractériser une inexécution contractuelle suppose, comme on l’a dit, de déterminer si l’obligation pesant sur
le débiteur est de résultat ou de moyens. Si l’obligation est de résultat, le simple constat de ce que le résultat n’a pas été
atteint suffit à établir le manquement.
En l’espèce, en application du contrat de bail, le locataire est tenu de payer les loyers. Il s’agit sans nul doute
d’une obligation de résultat. Or, le locataire a cessé de payer les loyers depuis 5 mois.
Il y a donc bien manquement contractuel de sa part.
S’agissant de la gravité suffisante, le texte ne précise pas comment elle doit s’apprécier, si bien que son
appréciation relèvera sans doute du pouvoir souverain des juges du fond. Antérieurement à la réforme, la jurisprudence,
qui exigeait déjà cette condition, avait pu admettre la résolution du contrat, alors même que l’inexécution n’était que
partielle, dès lors que cette inexécution portait sur une obligation déterminante de la conclusion du contrat (Com. 2
juillet 1996).
En l’espèce, l’obligation essentielle du locataire est de payer le loyer. Son manquement porte donc sur son
obligation essentielle. En outre, le locataire n’a rien payé depuis cinq mois, son inexécution est donc totale.
Son manquement pourrait donc être considéré comme suffisamment grave.

Quant à la condition de forme, le créancier doit au préalable mettre son débiteur en demeure d’avoir à
s’exécuter. L’article 1226 précise que cette mise en demeure doit mentionner expressément qu’à défaut pour le débiteur
de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Si l’inexécution persiste, le créancier
notifie alors au débiteur la résolution du contrat. L’article 1226 prévoit toutefois une exception à cette exigence, en cas
d’urgence. Si le texte ne vise que l’urgence, la doctrine majoritaire estime fort probable que cette exception s’appliquera
également dans l’hypothèse où l’inexécution est définitive.
En l’espèce, il ne semble pas que le bailleur ait mis en demeure le locataire d’avoir à s’exécuter. Pour agir sur ce
fondement, il devra donc souscrire à cette exigence de forme. Si l’inexécution persiste, en dépit de cette mise en
demeure, il pourra alors notifier la résolution du contrat.

Les conditions étant remplies, à condition du moins que le bailleur respecte les exigences de forme, celui-ci
pourrait décider de résoudre le contrat par voie de notification. (1,5 pts)

En second lieu, il faut se demander si le locataire ne pourrait pas s’opposer à cette action du bailleur.

Tout d’abord, le locataire pourrait envisager d’opposer au bailleur une exception d’inexécution.
L’article 1217 du Code civil prévoit, en effet, que le créancier d’une obligation inexécutée ou mal exécutée peut,
notamment, suspendre l’exécution de sa propre exécution. Cette voie de droit permet ainsi au débiteur de résister à
toute poursuite en faisant valoir que son inexécution était fondée juridiquement et ne peut donc donner lieu à la
moindre sanction, en particulier la résolution du contrat. Pour qu’un tel moyen de défense puisse être utilement soulevé,
il faut toutefois que l’inexécution de ses obligations par le débiteur réponde aux exigences légales. Sur ce point, l’article
1219 précise qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation lorsque deux conditions sont réunies : il faut que
l’autre partie n’ait pas exécuté la sienne (1) et que cette inexécution soit suffisamment grave (2).17
Pour établir l’inexécution de ses obligations par l’autre partie, il faut, là encore, déterminer si l’obligation
pesant sur lui était de résultat ou de moyens.
En l’espèce, le bailleur est légalement tenu d’assurer les réparations dues à la vétusté des lieux qu’il loue. Or, en
l’occurrence, une partie du plafond s’est effondré, la réfection du plafond relevant de ces réparations. Il incombait donc
au bailleur d’effectuer les travaux nécessaires, ce qui constitue certainement une obligation de résultat. La réparation
n’étant pas intervenue, le résultat n’a donc pas été atteint.
L’inexécution du bailleur peut ainsi être établie.
Il faut également établir que cette inexécution est suffisamment grave. Le texte ne précise pas comment doit
s’apprécier la gravité de l’inexécution, cette question relèvera donc certainement de l’appréciation souveraine des juges
du fond, ainsi que le décidait la Cour de cassation antérieurement à la réforme (Com. 25 octobre 1977 ; Civ. 1re, 18 juillet
1995). Si l’on se réfère à la jurisprudence antérieure, qui devrait se maintenir sous l’empire du nouveau texte,
l’inexécution invoquée doit être suffisamment importante au regard de l’économie du contrat : il n’est pas nécessaire
qu’elle soit totale mais il faut qu’elle compromette l’équilibre du contrat, en affectant une obligation essentielle. Ainsi, la
jurisprudence a pu estimer que le locataire peut refuser de payer son loyer s’il subit un trouble de jouissance tel qu’il lui

17 Vous pouviez faire plus court.

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est impossible d’utiliser les locaux loués (Civ. 3e, 15 décembre 1993 ; Civ. 3e, 1er mars 1995). En revanche, le défaut
d’entretien cause simplement un désagrément mais ne rend pas impossible l’utilisation des locaux, le locataire ne pourra
refuser de payer les loyers (Com. 30 janvier 1979)18.
En l’espèce, le plafond de l’appartement doit être réparé. Il est toutefois précisé que le locataire peut continuer
à utiliser l’appartement. Il ne subit donc qu’un simple désagrément qui ne l’empêche pas de vivre dans l’appartement. Le
trouble de jouissance qu’il subit reste ainsi limité.
Il n’est donc pas certain que l’inexécution de son obligation par le bailleur puisse être considérée comme
suffisamment grave.

Les conditions de l’exception d’inexécution ne sont donc pas remplies. Ainsi, le locataire ne pourra pas s’en
prévaloir pour s’opposer à une action de la part du créancier. (1,5 pts)

Ensuite, l’exception d’inexécution ne pouvant être invoquée, deux possibilités resteraient envisageables pour le
locataire.
Soit, il décide de payer immédiatement les loyers, faisant ainsi échec à toute résolution19.
Soit, il décide d’attendre et de demander au juge d’écarter la résolution du contrat.
En effet, l’article 1228 du Code civil prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la
résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement
des dommages et intérêts. Autrement dit, le débiteur peut, lorsque le contrat a été résolu par voie de notification, saisir
le juge pour obtenir à tout le moins une sanction alternative.
En l’espèce, le locataire pourrait solliciter du juge que soit appliquée l’une des sanctions alternatives prévues par
les textes. En particulier, il pourrait s’engager à verser les loyers impayés pour convaincre le juge d’ordonner l’exécution
du contrat plutôt que d’y mettre fin20.
En agissant ainsi, le locataire pourrait donc éviter que le contrat ne soit résolu. (0,5 pt bonus)

Il reste que cette solution est incertaine, il faut donc, en troisième lieu, déterminer les conséquences de la
résolution si elle devait intervenir.
L’article 1229 du Code civil dispose que la résolution met fin au contrat. Le texte ajoute que, lorsque les
prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties
doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles ont procuré l’une à l’autre, ces restitutions intervenant dans les conditions
prévues aux articles 1352 à 1352-9. En revanche, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à
mesure de l’exécution du contrat, les restitutions n’interviennent qu’à compter de la première inexécution. La résolution
est alors qualifiée de résiliation. Il faut ajouter que l’article 1352-8 du Code civil prévoit que la restitution d’une
prestation de services a lieu en valeur, appréciée à la date à laquelle elle a été fournie21.
En l’espèce, s’il obtient la résolution du contrat, le bailleur pourra faire expulser le locataire. Le contrat de bail a
certainement eu une utilité pour les parties au fur et à mesure de son exécution, de sorte que les restitutions ne
pourront intervenir que pour la période où le contrat n’a pas été exécuté. Ainsi, les prestations échangées, avant que le
locataire ne cesse de payer son loyer, ne pourront pas être remises en cause. En revanche, après que le locataire a cessé
ses paiements, le bailleur a continué à lui mettre à disposition l’appartement, ce qui constitue un service. Ainsi, le
locataire devra restituer au bailleur la valeur de ce service, qui devrait être évaluée au montant du loyer. De son côté, le
bailleur n’ayant rien reçu durant cette période, il n’aura rien à restituer. (0,5 pt)

Par conséquent, au regard de ce qui précède, il n’est pas certain que le bailleur obtienne la résolution du
contrat, le locataire pouvant solliciter du juge qu’il ordonne simplement l’exécution du contrat. Si le contrat devait tout
de même être résilié, le bailleur pourrait alors faire expulser le locataire et obtenir le paiement de la valeur du service
qu’il a rendu au locataire.

En conclusion, le bailleur était bien tenu de réaliser les réparations, de sorte que le locataire pourra lui imposer
de rembourser les sommes dues s’il fait intervenir un tiers. Le locataire s’expose toutefois à une résolution du contrat, en
raison des loyers impayés, sauf à obtenir du juge une sanction alternative.

18 Vous pouviez être plus rapides sur cette majeure.

19 Dans ce cas, mais cela ne vous était pas demandé, il pourrait également, du fait du trouble de la jouissance subi entre la mise en demeure du bailleur
et la réalisation des travaux par un tiers, notifier au bailleur sa décision de réduire le montant des loyers pour cette période, voire intenter une action
en responsabilité contre le propriétaire.
20 Dans ce cas, il pourrait là encore, solliciter du juge une réduction du prix compte tenu de son trouble de jouissance.

21 Vous pouviez là aussi faire plus court.

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