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L’OBLIGATION DE SUPERFICIE ET LES DIAGNOSTICS

INTRODUCTION
Depuis 1996, le législateur a mis en place l’obligation d’informer l’acquéreur et le locataire sur certains
aspects des locaux qu'il projette d'acheter ou de louer. Ainsi, un dossier de diagnostics techniques
regroupant différents diagnostics (établi par un diagnostiqueur certifié, à l’exception de la loi Carrez et
de l’ERP) doit être fourni par le vendeur et annexé à l’avant contrat ou à défaut d’avant contrat, à la
vente (art L 271- à 271-6 CCH).

I- L’OBLIGATION DE SUPERFICIE
En vertu de la loi dite « loi Carrez » en date du 18 décembre 1996, le vendeur d’un ou de
plusieurs lot(s) de copropriété, quelle que soit la nature du ou des lot(s) (habitation,
commerciale ou encore maison) doit à l’acquéreur la garantie de la surface du lot avec une
marge de tolérance de 5%.

La surface est calculée en prenant en compte la superficie des planchers des locaux clos et
couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages
d’escaliers, gaines, embrasure de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers
des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m.

Le notaire n’a pas la possibilité de contraindre le vendeur à faire réaliser le mesurage par un
professionnel. Si tel est le cas, il doit informer le vendeur du risque qu’il prend. À ce sujet, la
Cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 30 janvier 2004 a précisé que la reproduction des
dispositions légales dans l’acte de vente était suffisante. Par ailleurs, en cas d’erreur sur la
superficie, la Cour de cassation estime que le vendeur ne peut se retourner contre le
diagnostiqueur ou le notaire, puisque la réduction n'a pour conséquence que de ramener le
prix de vente à celui que le vendeur aurait dû normalement percevoir compte tenu de la
superficie réelle du bien vendu (Cass 3ème civ 04/01/2006 n° 04-15.922). Toutefois, dans un
arrêt du 28 janvier 2015 (Cass 3ème civ 28/01/2015 n° 13-27.397), la Cour de cassation a admis
que l’erreur de surface du mesureur constituait une perte de chance pour le vendeur de
vendre le bien au même prix.

La loi n’est pas applicable :

- Aux lots volumes,
- Si le vendeur cède tous les lots d’un immeuble soumis au régime de la copropriété (car
dans ce cas, la copropriété disparait),
- Les lots accessoires à usage de cave, garage ou emplacement de stationnement,
- Les autres lots accessoires (chambre de service, grenier, réserve d’un local
commercial, local à skis) uniquement s’ils ont une superficie inférieure à 8 m2.

À défaut de mention de superficie dans l’avant-contrat et la vente, l’acquéreur peut demander

la nullité de l’acte pendant un délai de 1 mois. L’agent immobilier et le notaire peuvent
également voir leur responsabilité engagée par le vendeur.

Dans le cas où la superficie mentionnée est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée,

l’acquéreur peut intenter une action en diminution du prix proportionnelle contre le vendeur
dans l’année qui suit.
 2

II- LES DIAGNOSTICS

A- CHAMP D’APPLICATION DU DISPOSITIF
Sont visées les ventes de tout ou partie d’un immeuble, quelle que soit sa destination. Le dossier doit
être annexé à l’avant-contrat, quel qu’il soit (promesse unilatérale de vente, compromis, promesse
d’achat). En revanche, il semble exclu des actes d’échange ou de dation en paiement.
↳ mais risqué
B- CONTENU DU DOSSIER mieux de mettre le diag.
Le contenu du dossier est réalisé en fonction de la date de construction de l’immeuble et de sa
destination. Cf Tableau ci-après.

1°/ L’amiante
L’amiante a été le premier élément à être recherché car très utilisé dans le milieu industriel, on s’est
aperçu d’une façon récurrente que des salariés travaillant dans ce milieu étaient atteints de maladies à
la suite de contamination par l’amiante. Cette situation a entrainé l’interdiction d’utiliser ce matériaux annetaénraie¼e à
faire
à compter de 1997 et à la recherche de matériaux dans tous les locaux (quelle que soit leur destination)
situés dans des immeubles pour lesquels le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
après
1997
S’il y a présence d’amiante, le professionnel doit préciser si le matériaux est ou non dégradé, car ce pas de
recherche
sont les fibres et poussières d’amiante qui, libérés, représentent un danger pour l’homme qui les à faire
inhale.

2°/ Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP)

Depuis un décret de juin 1999, la recherche de plomb dans les peintures est obligatoire pour tous les
immeubles construits avant le 1er janvier 1949. La nocivité du plomb a été reconnue en 1948 car en cas
d’inhalation ou d’ingestion de particules, il peut donner lieu à la maladie du saturnisme, qui touche
surtout les enfants, et ce, malgré différentes couches qui peuvent avoir été appliquées par-dessus. Le
plomb se trouve plus particulièrement dans les peintures des huisseries (fenêtres, volets, portes,
plinthes, placards) car la tenue de la peinture en contenant est meilleure et a un aspect plus brillant.
La recherche de ce matériau se fait grâce à un analyseur à fluorescence X, contenant une source
radioactive.
Le diagnostic est valable :
- De façon permanente en cas d’absence de plomb,
- En cas de présence de plomb :
o 1 an pour les ventes,
o 6 ans, pour les locations.

En cas de peinture dégradée contenant du plomb :

- Le diagnostiqueur doit faire une déclaration lorsque les dégradations sont importantes, à l’ARS
(l’Agence Régionale de Santé),
- Le propriétaire doit effectuer des travaux pour supprimer le risque d’exposition au plomb. Il est
responsable civilement et pénalement.

3°/ L’État parasitaire

a. Les termites et autres insectes xylophages
Le termite est un insecte ravageur qui peut ronger en quelques mois l’intérieur des bois des
charpentes. Il existe 2 types de termites :
- Les termites de bois sec (kalotermes),
- Les termites souterrains (réticulitermes).
Seuls, les termites souterrains sont dangereux pour les immeubles.
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Depuis 1999, un état parasitaire doit être dressé pour toute vente d’un bien immobilier situé dans une
zone déterminée par arrêté préfectoral comme susceptible d’être contaminée par les termites.
Actuellement 55 départements sont concernés, particulièrement dans le sud de la France.

Cet état a une durée de validité de 6 mois. En cas d’absence de diagnostic ou de diagnostic périmé, le
vendeur ne serait plus exonéré de la garantie des vices cachés et la vente pourrait être annulée. En
outre, une amende pourrait être imposée en cas de non-déclaration ou de non-destruction. Des aides
de l’ANAH et du département sont possibles et la TVA des travaux de lutte contre les termites est au
taux de 10%.

b. La mérule
La mérule est un champignon parasite ravageur qui se nourrit de la cellulose du bois. Elle se déploie vite
dans les espaces humides, mal aérés et mal éclairés. Elle représente un danger pour le plancher, la
charpente, les poutres, l’escalier, et toute la boiserie de la maison. Si elle n’est pas éliminée au plus
vite, elle peut fragiliser et engendrer l’écroulement de certaines structures telles que les planchers ou
charpentes. Elle se rencontre surtout sur le littoral nord-ouest.

La loi ALUR de 2014 dispose qu’en « en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans
une zone délimitée en application de l'article L. 133-8, une information sur la présence d'un risque de
mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article L. 271-4. »

Toutefois, on s’est aperçu que les diagnostics non destructifs ne pouvaient pas donner la garantie de
non-infestation. C’est pourquoi, aujourd’hui, la législation n’a pas été suivie de décret d’application et
que la recherche n’est pas obligatoire. Toutefois, les notaires installés sur le littoral nord-ouest insèrent
dans les avants contrats l’obligation de faire établir un état parasitaire comprenant également la
mérule.

4°/ Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes et le 1er juillet 2007 pour les locations, le DPE est
obligatoire. Les objectifs de ce diagnostic sont de lutter contre les émissions de CO (monoxyde de
carbone : gaz à effet de serre - GES) et de contribuer aux économies d’énergie. L’efficacité énergétique
et l’émission de gaz à effet de serre sont évaluées en classe de A (excellent) à G (très mauvais).

Le DPE doit figurer sur toute annonce immobilière de vente ou de location. Il est applicable sur tous les
biens immobiliers à usage d’habitation, même neufs et est valable 10 ans. Aujourd’hui, ce diagnostic
n’a qu’une valeur informative et le propriétaire n’est pas tenu d’effectuer des travaux d’amélioration.

Toutefois, la loi Climat et Résilience impose la réalisation de travaux d’isolation pour les immeubles
classés comme énergivores et ayant une forte émission de gaz à effet de serre.
les propriétaires sont tenus d'effectuer des travaux pour améliorer la performance énergétique globale
du bâti. Ces travaux peuvent concerner la réfection des façades, des travaux d'isolation ou encore la
réfection de la toiture. Un tiers du parc de logements en France pourrait être concerné par ces
nouvelles mesures.

Le calendrier est le suivant :

 Depuis 2022, l'audit énergétique est rendu obligatoire à la vente d'un logement, en plus du
diagnostic de performance énergétique (DPE) déjà obligatoire.
 Depuis le 1er janvier 2023, le propriétaire d'une passoire thermique (logement classé F ou G
sur le diagnostic de performance énergétique) ne peut plus augmenter le loyer entre deux
locations. Pour ce faire, il est désormais obligé de réaliser des travaux de rénovation
énergétique.
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 Dès 2025, l'interdiction progressive de la mise en location des logements les plus énergivores
commencera. Avant ces dates, les propriétaires devront avoir réalisé des travaux de
rénovation énergétique pour sortir des classes énergivores du DPE dans le but de mettre leur
bien en location.
o En 2025, les logements classés G sur le DPE seront interdits de mise en location,
o En 2028, l'interdiction de mise en location sera élargie aux logements classés F sur le
DPE,
o En 2034, l'interdiction de mise en location sera élargie aux logements classés E sur le
DPE.
Pour information le DPE est + ou – performant, selon le type de chauffage utilisé :
- Chauffage au fioul : modérément économique et fortement émissif de GES,
- Chauffage au gaz : économique et modérément émissif de GES,
- Chauffage électrique : non économique et peu émissif de GES,
- Climatisation réversible : économique et peu émissif de GES.

Des aides et subventions peuvent être accordés par l’ANAH ou le département.

5°/ Les diagnostics électricité et gaz

a- L’état de l’installation électrique
L’état d’installation électrique permet d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des
personnes. Un décret du 28 avril 2008 le rend obligatoire depuis le 1er janvier 2009 pour les ventes et
depuis le 1er juillet 2017 pour les locations, pour tout bien à usage d’habitation, dont l’installation date
de plus de 15 ans. Il est valable 3 ans.

Le diagnostiqueur doit vérifier un certain nombre de points :

- La présence d’un appareil de commande générale (disjoncteur),
- La présence d’une protection différentielle associée à une prise de terre,
- La présence de dispositifs de protection contre les surintensités,
- Le repérage des matériaux vétustes ou non protégés pouvant présenter des risques,
- Le respect des distances de sécurité dans les pièces d’eau :
o Dans la baignoire ou la douche, la présence de tout matériel électrique est interdite,
o Au-dessus de la baignoire ou de la douche, ne sont autorisés que des appareils
d’éclairage spécifiques et à très basse tension,
o Dans les 60cm autour de la baignoire ou de la douche, tous les matériels électriques
doivent répondre à certains critères,
o Au-delà de 60 cm, les matériels et appareils électriques de classe I sont autorisés et
doivent être protégés contre les gouttes d’eau.

b- L’état de l’installation de gaz

Mis en place par un décret du 14 septembre 2006, un diagnostic de l’installation de gaz est obligatoire
en cas de vente, lorsque cette installation a été effectuée depuis plus de 15 ans. Il est valable 3 ans. La
loi ALUR a étendu cette obligation aux locations à compter du 1er juillet 2017.
Le professionnel mesure le CO2 à proximité de la chaudière, vérifie les flexibles et équipements fixes,
ainsi que le bon état de la ventilation. Le diagnostiqueur doit couper l’installation ou partie de celle-ci
en cas de danger grave et immédiat et informer l’opérateur. Les anomalies sont classées en 3
catégories (A1, A2, DGI). En l’absence de diagnostic, le vendeur encourt des sanctions civiles et peut
être forcé de prendre en charge les travaux de mise en conformité.

6°/ L’état des risques de pollutions (ERP)

Un décret du 15 février 2005 a rendu obligatoire la présentation d’un ERP pour toute vente ou location
d’un bien situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Sa durée est de 6 mois. L’objectif est de
lister les risques naturels (inondation, sècheresse, feux de forêt, avalanche, séisme, tempête), les
 installation Seveso.
dangereuse pour 5
l'environnement

risques miniers technologiques (industriels, chimiques, biologiques, radon) auxquels le bien peut être
soumis.
En cas d’inexécution ou d’erreur, la vente peut être annulée ou le prix diminué. En cas de location, le
locataire peut réclamer des dommages et intérêts.

7°/ L’état de l’assainissement non-collectif (ANC)

L’ANC est le traitement des eaux usées domestiques produites par une habitation qui n’est pas
raccordée au système public de collecte des eaux usées (tout à l’égout) (4/5 millions de foyers en
France). On trouve souvent ce mode d’assainissement en milieu rural (fosses septiques). L’installation
doit être entretenue régulièrement par le Service Public d’Assainissement Non-Collectif (le SPANC) et
faire l’objet de travaux de réhabilitation si nécessaire. Le contrôle se fait tous les 10 ans par le SPANC.
Toutefois, en cas de vente, il doit être produit un diagnostic de moins de 3 ans (depuis le 1er janvier
2011). En cas de défaut de l’installation, des travaux devront être entrepris dans un délai de 1 an.
Ajoutons également que certaines communes imposent la vérification de l’état de l’assainissement, à
chaque vente, même quand le dernier rapport date de moins de 3 ans ou même quand l’installation est
raccordée au tout à l’égout. Certaines vont même jusqu’à réclamer la justification de la recherche pour
délivrer la note de renseignement d’urbanisme.

8°/ L’état des nuisances sonores aériennes

Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er juin 2020. Il n’a qu’une valeur informative pour les ventes et
les locations.

9°/ L’étude géotechnique

La loi Elan du 23 novembre 2018 et les arrêtés des 6 et 15 août 2020 ont rendu ce diagnostic obligatoire
en cas de vente d’un terrain à bâtir. Pour un terrain non bâti, une étude de sol doit être fournie par le
vendeur et a une durée de validité de 30 ans. Pour des travaux de construction, une étude
géotechnique doit être fournie. Ce diagnostic est obligatoire dans les zones où le risque est modéré ou
fort.

C- CHARGE FINANCIÈRE ET SANCTIONS

C’est au vendeur de faire réaliser ces diagnostics et d’en payer le coût. Toutefois, rien n’interdit que les
parties se mettent d’accord entre elles afin que ce coût soit supporté par l’acquéreur.
En ce qui concerne l’amiante, le plomb, les termites, l’installation de gaz, d’électricité ainsi que les
installations d’assainissement non collectifs, si cette obligation n’est pas respectée, la sanction est que
le vendeur ne peut être exonérée de sa responsabilité et aura donc à supporter les travaux de mise en
conformité.
En ce qui concerne l’état des risques naturels et technologiques, la sanction est la possibilité pour
l’acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Quant au défaut de
Diagnostic de Performance Énergétique, le vendeur encourra une amende pouvant aller jusqu’à 3.000
€.
En outre, le défaut de communication des documents composant le diagnostic technique, peut
toujours être sanctionné en application du droit commun, sur le fondement du dol, d’un manquement
au devoir d’information.
Bien évidemment, la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur et du notaire pourra
également être recherchée, le premier, si le diagnostic est inexact et le second, s’il authentifie un acte
de vente sans la présence des diagnostics adéquats.

vice caché = vice qui n'est dot =ULnee %EF.mg Manié pour L'acquéreur
pas comme il est
caché pour tout le mais ne lui dit pas.
- le dot peut être actif ou passif.
monde
ex : on sais qu'il y a des termites mais on ne le dit pas.
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TABLEAU DES DIAGNOSTICS TECHNIQUES

Objet Bien concerné Élément à Validité

contrôler
Plomb Si immeuble Peintures Illimitée ou un an
d’habitation (permis de si constat positif
construire antérieur au
1er janvier 1949)
Amiante Si immeuble (permis de Parois verticales Illimitée sauf si
construire antérieur au intérieures, enduits, présence
1er juillet 1997) planchers, plafonds, d'amiante
faux-plafonds, détectée
conduits, nouveau contrôle
canalisations, dans les 3 ans
toiture, bardage,
façade en plaques
ou ardoises
Termites Si immeuble situé dans Immeuble bâti ou 6 mois
une zone délimitée par non mais
le préfet constructible
Gaz Si immeuble État des appareils 3 ans
d’habitation ayant une fixes et des
installation de plus de tuyauteries
15 ans
Risques Si immeuble situé dans Immeuble bâti ou 6 mois
une zone couverte par non
un plan de prévention
des risques
Performance Si immeuble équipé Consommation et 10 ans (si réalisé
énergétique d’une installation de émission de gaz à à compter du 1er
chauffage effet de serre juillet 2021)
Audit Bâtiments ou parties État des lieux des 5 ans
énergétique de bâtiment à usage performances
d'habitation, formés énergétiques
d’un seul ou de initiales du
plusieurs logements logement
(hors copropriété) (déperditions
relevant des classes F thermiques,
ou G du DPE (sauf pathologies du
Guadeloupe, bâtiment).
Martinique, Réunion,
Guyane, Mayotte)
Electricité Si immeuble Installation 3 ans
d’habitation ayant une intérieure : de
installation de plus de l’appareil de
15 ans commande aux
bornes
d’alimentation
Assainissement Si immeuble Contrôle de 3 ans
d’habitation non l’installation
raccordé au réseau existante
public de collecte des
eaux usées
Mérules Si immeuble bâti Immeuble bâti 6 mois
dans une zone
prévue par l’article
 7

L 131-3 du Code de la
construction et de
l’habitation
ERP Immeuble situé dans Immeuble bâti ou 6 mois
une zone couverte par non
un plan de prévention
des risques –
Information relative à la
pollution des sols
Bruit Si immeuble Immeuble bâti La durée du plan
d’habitation ou
professionnel et
d’habitation dans une
zone prévue par l’article
L 112-6 du Code de
l’urbanisme

Il est fait observer :

- que les diagnostics "plomb", "gaz", "audit énergétique" et "électricité" ne sont requis que pour les
immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation, et l’"audit énergétique" hors copropriété ;
- que le propriétaire des lieux, ou l'occupant, s'il ne s'agit pas de la même personne, doit permettre au
diagnostiqueur d'accéder à tous les endroits nécessaires au bon accomplissement de sa mission, à
défaut le propriétaire des lieux pourra être considéré comme responsable des conséquences
dommageables dues au non-respect de cette obligation ;
- qu'en l'absence de l'un de ces diagnostics en cours de validité au jour de la signature de l'acte
authentique de vente, et dans la mesure où ils sont exigés par leurs réglementations particulières, le
vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante,
- que si, avant la signature de l'acte authentique de vente, de nouvelles législations protectrices de
l’ACQUÉREUR venaient à entrer en application, le VENDEUR s’engage, à ses seuls frais, à fournir à
l’ACQUEREUR les diagnostics, constats et états nécessaires le jour de cette signature.

À partir du 1er avril 2023, l'obligation de réaliser un audit énergétique concernera tout d'abord les
habitations classées F ou G, les logements dits « passoires thermiques », dont la promesse de vente
ou, à défaut, l'acte de vente, est signé à partir du 1er septembre 2022, selon un décret daté du 9 août
2022.

ADDENDUM : LES DIAGNOSTICS ET LA RESPONSABILITÉ DU PROFESSIONNEL

En cas d’annulation de la vente, la Cour de cassation rappelle que la restitution du prix à

laquelle le vendeur est condamné à la suite de la résolution de la vente ne constitue pas un
préjudice indemnisable permettant une action en garantie (superficie : Cass 3ème civ
04/01/2006 n° 04-15.922 et amiante : Cass. 3ème civ 05/12/2007 n° 06-15.332

l’ Insatllation classée est une installation dangereuse pour l’environnement .

Important car la dépollution des installations classées est très coûteuse et en général c ‘est la
politique du pollueur payeur celui qui pollue dois dépolluer.
- Il peut y en avoir en zone rural
- il y a les installations qui sont déclarées et celle qui doivent faire l’objet d’une autorisation.
- Le vendeur dois obligatoirement avertir l’acquéreur du fait que l’installation est soumise à
autorisation, si il ne le fait par il peut y avoir une diminution du prix de vente ou la
résolution de la vente .