Exploitation Du Foncier Agricole

Edition 2018
Exploitation
du foncier agricole
COLLECTION DES ÉTUDES P R AT I Q U E D ’ E X P E R T
Exploitation
du foncier agricole
Edition novembre 2018
ISBN : 978-2-35267-686-7
ISSN : 2275-3729
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consentement de l’auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause est illicite
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pédagogique ou d’information de l’œuvre à laquelle elles sont incorporées,
sous réserve, toutefois, du respect des dispositions des articles
L 122-10 à L 122-12 du même code, relatives à la reproduction
par reprographie
[3]
Remerciements
Cet ouvrage a été réalisé par la commission Agricole, présidée par Alain
FONTANESI, et Lysiane YVON, directeur des marchés, sous la direction d’Éric
FERDJALLAH-CHEREL, directeur des études au Conseil supérieur de l’ordre
des experts-comptables.
Exploitation du foncier agricole © CSOEC | Edition 2018

[5]
Sommaire
Chapitre 1
Exploitation à titre individuel ........................................... 7
1 Exploitant propriétaire = exploitation en
faire valoir direct............................................................... 7
2 Exploitant titulaire d’un bail rural ...................................... 8
3 Exploitant titulaire d’un prêt à usage ............................... 45
Chapitre 2
Exploitation sous forme sociétale .................................. 46
1 Société propriétaire ........................................................ 46
2 Associé propriétaire ........................................................ 46
3 Société titulaire d’un bail ................................................ 48
4 Associé titulaire d’un bail ................................................ 49
5 Société titulaire d’un prêt à usage ................................... 50

[6] Collection Etudes
Introduction
Le foncier agricole, tel que présenté dans la présente brochure, correspond
aux modalités d’exploitation des biens immobiliers sur lesquels l’exploitant
réalise son activité agricole. Sont ainsi visés les terres agricoles, les vignes,
les prés, les bâtiments agricoles, les serres, etc.
L’exploitation de ce foncier peut prendre des formes juridiques différentes,
tout d’abord selon les modalités d’exercice de l’activité agricole, à titre
individuel ou en société, mais aussi selon ses modalités de détention (en
propriété, en location, en prêt, etc.).
Cette brochure présente les modalités d’exploitation du foncier selon ces
différentes situations.
Abréviations
BLT : bail à long terme
CRPM : Code rural et de la pêche maritime
CGI : Code général des impôts
Cass : Cour de cassation
CE : Conseil d’Etat
TPBR : Tribunal Paritaire des Baux Ruraux
RM : réponse ministérielle
LRAR : lettre recommandée avec accusé de réception
SDREA : Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles

[7]
Chapitre 1
Exploitation à titre individuel
En entreprise individuelle, l’exploitant et son entreprise ne forment

juridiquement qu’une seule et même personne.
1 Exploitant propriétaire = exploitation en faire valoir

direct
Aucun formalisme juridique n’est prévu.

Les biens dont l’exploitant est propriétaire, peuvent être exploités sans
qu’une convention ne soit conclue.
Au plan fiscal, il est possible d’inscrire ou non les terres au bilan 1.
En principe, sont obligatoirement inscrits à l’actif les immeubles bâtis ou
non bâtis appartenant à l'exploitant et affectés à l'exploitation (bâtiments
d’exploitation, terres, etc.).
Il est cependant possible d’opter pour la conservation des terres dans le
patrimoine privé. Dans ce cas :
L’option s'applique à la totalité des terres dont l'exploitant est
propriétaire ou qu'il acquiert pendant la durée de l'exercice ;
L’option est reconduite tacitement pour l'exercice suivant, sauf
renonciation expresse de l'exploitant ;
L’option ou la renonciation à cette option doit être jointe à la
déclaration des résultats de l'exercice auquel elle s'applique.
L’exploitant agricole peut déduire de ses bénéfices agricoles (régime réel
d’imposition) une somme correspondant au loyer des terres qu’il a
conservées dans son patrimoine privé, sous réserve que ce loyer soit normal
et déclaré au titre des revenus fonciers (CE 26 septembre 2011 n° 340246,
Blestel et n° 340247, Legendre). La doctrine fiscale n’admet pas cette
déduction (BOI-BA-BASE-20-30-30-20130109).
1
Article 38 sexdecies D annexe III CGI pris en application de l'article 72 du CGI : règles
spécifiques d'immobilisation des biens à l'actif du bilan des entreprises agricoles

2 Exploitant titulaire d’un bail rural
2.1 Conditions d’application du statut du fermage

Critères d’application du statut du fermage
L’article L 411-1 du CRPM précise que la mise à disposition à titre onéreux
d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une
activité agricole entraîne l’application du statut du fermage (articles L 411-
1 à L 418-5 CRPM). Cette disposition est d’ordre public.
Le tableau ci-dessous donne des exemples issus de la jurisprudence :
Application du statut du Non application du statut du

fermage fermage
Obligation d’entretenir des biens
appartenant au propriétaire (Cass 22
juillet 1992 n°90-19086)
Obligation de pourvoir à tous les Prêt à usage ou commodat
Mise à besoins du propriétaire (Cass 19 juillet Prêt de terres et bail de DPU : la
disposition à 2000 n°98-21800) préservation des DPU ne constitue pas
titre Obligation de rembourser la taxe une contrepartie onéreuse de la mise à
onéreux foncière (Cass 14 janvier 2004 n°02- disposition des terres (Cass 24 avril 2013
12663) n°12-12677)
Livraison d’une partie de la récolte
pour le compte du propriétaire (Cass
21 février 1996 n°94-11981)
Terrains forestiers (article L 411-2
CRPM), jardins d’agrément (article L
Terres, bâtiments d’exploitation,
415-10 CRPM), bail de chasse ou de
prairie, cave vinicole (Cass 19 mai
pêche (article L 415-10 CRPM), landes ou
1993 n°91-14452), mine, carrière
maquis non susceptibles de culture ou de
Biens ayant pâturage (Cass 13 novembre 1948)
une Cas particulier : location de biens agricoles avec un bâtiment d’habitation ou un
vocation local commercial (biens à destination mixte)
agricole Bail rural et bail d’habitation : recherche de l’importance respective des éléments
loués, de la superficie des terres ou du caractère indispensable de la maison pour
l’exploitation. La volonté des parties n’est prise en compte qu’en l’absence de
tels critères
Bail rural et bail commercial : recherche de la destination principale des biens
loués, de l’importance des activités
Activité de préparation et
Mise à d’entrainement des équidés Utilisation des terres pour des
domestiques en vue de leur manifestations sportives
disposition
exploitation, à l’exclusion des Location de terrains pour une activité
effectuée activités de spectacle (loi n°2005-157 d’exploitation de zoo (CA Poitiers) 28
en vue du 23 février 2005 - article L 311-1 mars 2007), de camping (Cass 23 mai
d’une CRPM) 2005 n°04-11345)
exploitation Bail d’un haras en vue de son Activité de gardiennage de chevaux
agricole exploitation (Cass 17 avril 1985 n°84- (Cass 13 mai 2009 n°08-16421)
10300)

[9]
Conventions sur lesquelles pèse une présomption

d’application du statut du fermage
Les conventions sur lesquelles pèse une présomption d’application du statut
du fermage sont les suivantes :
Cession exclusive des fruits de l’exploitation, lorsque c’est à l’acquéreur
de les cueillir ou de les faire cueillir (article L 411-1 CRPM al 2) – vente
d’herbe ;
Prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds agricole
lorsque pèse sur le propriétaire des animaux des obligations d’entretien
du fonds (article L 411-1 CRPM al 2) ;
Bail d’élevage de production hors-sol, de marais salants, d’étangs et de
bassins aménagés servant à l’élevage piscicole, d’établissement
horticole, de culture maraîchère, de culture de champignons et
d’élevage apicole (article L 415-10 CRPM).
Convention faisant l’objet d’une exclusion ou
d’une limitation de l’application du statut du
fermage
Sont exclues du statut du fermage les conventions suivantes (liste non
exhaustive) :
Convention portant sur des biens faisant l’objet de dispositions
particulières (article L 411-2 CRPM) :
 bail emphytéotique (articles L 451-1 et s. CRPM),
 bail à complant (articles L 441-1 et s. CRPM),
 bail à cheptel (articles L 421-1 et s. CRPM),
 convention pluriannuelle d’exploitation agricole ou de pâturage
(articles L 481-1 CRPM).
Convention relative à l’utilisation des forêts ou des biens relevant du
régime forestier (article L 411-2 CRPM) ;
Convention relative à l’entretien de terrains situés à proximité d’une
habitation et en constituant la dépendance (article L 411-2 CRPM) ;
Convention d’occupation précaire, dans les cas suivants (article L 411-2
CRPM) :
 biens compris dans une succession, pour lesquels une instance est
en cours devant les juridictions compétentes ou pour lesquels le
maintien temporaire de l’indivision a été pris par décision judiciaire,
 convention en faveur de l’exploitant, de son conjoint ou partenaire
pacsé lui permettant le maintien sur les biens lorsque le bail est
expiré ou résilié et n’a pas fait l’objet d’un renouvellement,

 convention permettant l’exploitation temporaire d’un bien dont

l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination
agricole doit être changée.
Convention de mise à disposition au profit d’une personne morale dans
laquelle le propriétaire participe effectivement à leur exploitation
(article L 411-2 CRPM) ;
Location de jardin d’agrément et d’intérêt familial, baux de chasse et
de pêche (article L 415-10 CRPM) ;
Cession d’un usufruit à durée déterminée portant sur un immeuble à
usage agricole (Cass 5 janvier 2010 n°08-19647), sauf fraude commise
dans le but d’échapper à l’application du statut du fermage.
L’application du statut du fermage est limitée dans les conventions suivantes
(liste non exhaustive) :
Baux conclus par certaines personnes morales :
 convention conclue par la SAFER :
- biens mis à disposition par un propriétaire : la SAFER peut
conclure des conventions limitées à 6 années renouvelables une
fois – non application des dispositions relatives au statut du
fermage, à l’exception des loyers (article L 142-6 CRPM),
- biens rétrocédés à la SAFER : dans les 5 années suivant la
rétrocession, la SAFER peut conclure un bail dont les dispositions
seront soumises au statut du fermage, à l’exception des
dispositions relatives à la durée, au renouvellement du bail et au
droit de préemption du preneur (article L 142-4 CRPM),
 bail sur le domaine privé de l’Etat, des collectivités territoriales ou
des établissements publics soumis au statut du fermage avec les
limitations suivantes (article L 415-11 CRPM) :
- refus de renouvellement du bail pour utilisation du bien à une fin
d’intérêt général,
- absence de droit de préemption du preneur en cas de cession au
profit d’un organisme d’intérêt public et si les biens vendus sont
nécessaires à la réalisation de l’objectif poursuivi par
l’organisme,
- résiliation pour réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique,
au titre de laquelle le preneur bénéficie d’un droit à indemnité
à raison du préjudice subi.

[11]
Baux de petites parcelles :

Les baux de petites parcelles doivent :
 Etre d’une superficie inférieure au maximum fixé par arrêté
préfectoral (par nature de culture) ;
En cas de division du fonds en cours de bail, les dispositions des petites
parcelles sont applicables si la division a eu lieu depuis moins de 9 ans.
 Ne pas constituer un corps de ferme 2;

 Ne pas constituer une partie essentielle de l’exploitation du
preneur 3 .
Dérogations possibles au statut du Dispositions non applicables du statut
fermage du fermage
- Obligation d’établir un état des lieux - Droit au renouvellement du preneur (Cass
- Durée de 9 années 10 novembre 1993 n° 90-10830)
- Reprise sexennale (insertion au cours du - Délai de 18 mois pour délivrer congé et
bail renouvelé, notification du congé 2 obligation de motiver le congé (Cass 22
ans à l’avance) avril 1976)
- Interdiction de reprise par l’acquéreur à - Règles de conversion du métayage en
titre onéreux jusqu’à l’expiration du bail fermage (Cass 21 janvier 1949)
en cours lors de l’acquisition
- Règles de fixation du prix du fermage
- Règle du tiercement en présence d’un
bail à métayage
- Droit de préemption
Formalisme
2.1.4.1 Rédaction d’un écrit
Un acte sous signature privée est fait en autant d’originaux que de parties
(dont un pour l’enregistrement le cas échéant).
Un acte authentique est un acte rédigé devant notaire. Sa rédaction est
obligatoire si la durée du bail est de plus de 12 ans ou si le contrat porte
quittance ou cession d’une somme équivalente à 3 années de fermages
échues. Il est publié aux hypothèques.
Il a un caractère exécutoire permettant au bailleur d’en demander
l’exécution forcée, notamment pour le paiement des fermages.
2
N’a pas le caractère d’un corps de ferme le bien qui ne comprend pas de bâtiment d’habitation
(Cass 11 juillet 1956)
3
Parcelle supportant un collecteur de drainage destiné à l’évacuation des eaux de l’ensemble
de l’exploitation du preneur (Cass 06 octobre 2010 n° 09-65028)

Un bail verbal n’est pas nul. L’article L 411-4 du CRPM reconnaît la validité
des baux conclus verbalement. Dans ce cas, ils sont censés être conclus pour
9 ans aux clauses et conditions du contrat type établi par la commission
consultative des baux ruraux.
Cass 29 juillet 1950 et réponse ministérielle n°31197 JO Sénat 26 avril 2001.
La rédaction d’un bail écrit permet notamment d’insérer les clauses

suivantes :
Point de départ du bail : tenir compte de l’état des parcelles à la date
du point de départ du bail (culture en cours) ;
Modalités de paiement des fermages : à quelle date ? À quel lieu ? Date
du 1er versement ?
Sort des constructions réalisées par le preneur : à qui appartiennent-
elles pendant la durée du bail ? Situation en fin de bail ? Quid des
constructions réalisées par la société dans laquelle est associé le
preneur ?
Location de droits à paiement de base en accompagnement du bail de
foncier ?
2.1.4.2 Etat des lieux 4
Il est établi dans le mois qui précède ou dans le mois qui suit l’entrée dans
les lieux.
Le preneur est présumé avoir reçu le bien en bon état (article 1731 Code
civil). Cette présomption ne s’applique qu’aux bâtiments.
2.1.4.3 Information relative aux risques
Doit être portée à la connaissance du preneur l’information sur :
Les risques naturels et technologiques et les zones de sismicité et les
zones à potentiel radon (article L 125-5 Code de l’environnement) : à
défaut, le preneur peut demander la résolution du contrat ou demander
une diminution du prix ;
Les bâtiments ayant subi un sinistre ayant donné lieu au versement
d’une indemnité au titre d’une catastrophe naturelle ou d’une
catastrophe technologique : à défaut, le preneur peut demander la
résolution du contrat ou demander une diminution du prix ;
Les risques de pollution : si une pollution rend le terrain impropre à sa
destination, le preneur peut poursuivre la résolution du contrat ou
demander une diminution du prix.
4
Article L 411-4 CRPM

[13]
2.1.4.4 Formalités
Enregistrement
L’enregistrement du bail n’est pas obligatoire.
S’il est présenté à l’enregistrement, un droit fixe de 25 € est dû (article 739
CGI).
L’obligation d’enregistrement pour justifier du bail a été supprimée :
- En cas d’acquisition par l’exploitant en place (article 1594 F quinquies
du CGI) ;
- En cas d’option pour la TVA des bailleurs de biens ruraux (article 260-6°
CGI).
Publicité foncière
Les baux de plus de 12 ans sont soumis à la publicité foncière (article 742
CGI) au taux de 0,70 %.
2.2 Bail rural « classique » (9 ans)

Parties au contrat
2.2.1.1 Propriétaire bailleur
Il peut s’agir de tout propriétaire, personne physique ou morale, ayant les
pouvoirs pour conclure un bail (acte de disposition).
Le tableau suivant présente les cas particuliers :
Emancipé : il peut conclure seul un bail rural
Administration légale pure et simple : accord des deux parents

Mineur nécessaires pour conclure un bail de plus de 9 ans ou accord du
représentant légal
Administration légale sous contrôle judiciaire ou tutelle : le

représentant légal du mineur doit être autorisé par le conseil de
famille ou le juge pour consentir un bail
Sauvegarde de justice : conclusion par le majeur seul, sauf décision

particulière du juge des tutelles (bail limité à 9 ans)
Majeur incapable Curatelle : signature du majeur avec l’assistance du curateur
Tutelle : tuteur doit obtenir l’autorisation du conseil de famille ou

du juge des tutelles
Démembrement Conclusion du bail avec l’accord de l’usufruitier et du nu-

de propriété propriétaire (article 595 al 4 Code civil)

Indivision Conclusion du bail avec l’accord de tous les indivisaires

Biens propres / biens personnels : chaque époux peut donner à bail
rural ses biens propres / personnels sans l’accord de l’autre
Limite : si le bail comprend le logement du ménage, le conjoint doit
Epoux donner son accord (article 215 al 3 Code civil)
Biens communs / indivis : accord des 2 époux nécessaire
2.2.1.2 Preneur
Il peut s’agir de toute personne physique ou morale.
Des cas particuliers sont prévus :
En présence d’un preneur, mineur ou majeur incapable ;
En présence de copreneurs : en raison de l’indivisibilité du bail, chaque
preneur peut être tenu de l’ensemble des obligations nées du contrat
(paiement des fermages, droit personnel à préemption).
Loyers
Les dispositions applicables sont prévues à l’article L 411-11 du CRPM.
2.2.2.1 Fixation du prix du bail
Le prix du bail est fixé selon différentes méthodes et selon son objet.
Bâtiments Bâtiments d’exploitation
d’habitation et terres
Loyer fixé en monnaie Principe : loyer fixé en
Barème tenant compte monnaie
Barème départemental de l’état d’entretien Exception pour les cultures
(minima et maxima) pris des bâtiments, de la pérennes : loyer en denrées
par arrêté préfectoral sur conservation du possible
logement, du confort, Barème tenant compte de la
proposition des du lieu de situation, etc. durée du bail, de l’insertion
commissions d’une clause de reprise en
consultatives paritaires cours de bail, de la région
des baux ruraux naturelle agricole, de
l’importance et des
caractéristiques des bâtiments

[15]
Obligation de distinguer le prix entre :

- Bâtiments d’habitation
- Terres nues et bâtiments d’exploitation
- Cultures pérennes (possibilité de convenir de modalités
de fixation du fermage différentes entre le début et la
fin du bail lorsque la nature des biens donnés en
location doit être modifiée pendant le cours du contrat
– Cass 31 mai 2012 n°10-27125)
Respect des minima et maxima
Exception : pas de respect des minima lorsque le bail
contient des clauses environnementales (article L 411-27
CRPM)
Application par les
Obligation de fixer le prix en monnaie
parties au bail Exception : le prix peut être fixé en denrées pour les
cultures pérennes (cultures permanentes viticoles,
arboricoles, oléicoles, agrumicoles et les bâtiments
d’exploitation afférents), mais uniquement si l’arrêté
préfectoral le prévoit
Actualisation annuelle du prix :
- Bâtiments d’habitation : indice de référence des loyers
publié par l’INSEE chaque trimestre
- Bâtiments d’exploitation et terres nues : indice
national des fermages
- Cultures pérennes : actualisation par évolution du prix
des denrées
2.2.2.2 Modification du prix du bail

Différents événements tout au long de la vie du bail peuvent en modifier
son prix.
Majoration du prix du bail
Pour les investissements réalisés Majoration du fermage ou augmentation d’une rente

en accord avec le preneur, en espèces, dans la limite de l’intérêt des sommes
dépassant les obligations légales investies au taux plafond des prêts bancaires aux
du bailleur entreprises sur ressources des comptes de Livret de
(article L 411-12 CRPM) Développement Durable
Pour les investissements imposés

par une personne morale de droit Augmentation du fermage d’une rente en espèces,
public fixée par les parties, à défaut par le TPBR
(article L 411-12 CRPM)
Pour une prise en charge par le

bailleur de l’indemnité au L’indemnité fixée par le juge et payée par le bailleur
preneur sortant lui permet de demander une augmentation du prix
du bail ou le remboursement au preneur entrant
Si les dépenses de reconstruction sont supérieures au

Pour une reconstruction d’un montant des indemnités d’assurance, le bailleur peut
bâtiment détruit par cas fortuit prendre en charge le coût et demander au preneur
(article L 411-30 CRPM) une augmentation du prix du bail. A défaut d’accord
du preneur, fixation par le TPBR

Révision du prix du bail

Conditions :
- Ecart avec les minima ou maxima départementaux
d’au moins 1/10ème
Pour fermages anormaux - Demande réalisée au cours de la 3ème année du bail
(bail initial ou renouvelé), à défaut demande
(article L 411-13 CRPM) irrecevable
- Demande une seule fois par bail
Application du nouveau prix à compter de la date de
la demande
Demande en fixation du prix peut être faite à tout
Pour fermages illicites (fermage moment
non fixé en monnaie ou fait Application du nouveau prix de manière rétroactive,
référence à une denrée non visée sauf si les parties ont accepté sans équivoque
par l’arrêté préfectoral) d’appliquer la clause (nouveau prix à compter de la
date de la demande)
Obligation de révision des barèmes départementaux
Pour adaptation à de nouvelles
tous les 6 ans
dispositions législatives ou
règlementaires Révision du prix du bail possible au début de chaque
période de renouvellement. A défaut d’accord,
fixation par le TPBR
Contenance inférieure au bail : délivrance de la
quantité manquante par le bailleur, à défaut,
Erreur de contenance diminution du prix du bail
(articles 1617 et 1618 Code civil) Contenance supérieure au bail : augmentation du
prix du bail ou résiliation du bail si excédent est de
plus d’1/20ème
Conditions :
- Perte de la totalité ou au moins la moitié de la
Remise de fermage pour perte de récolte
récolte - Perte liée à un cas fortuit
(article L 411-24 CRPM) - Sinistre s’est produit pendant que la récolte était
sur pied (sauf si le loyer porte sur une quote-part
de la récolte)
2.2.2.3 Conversion du bail à métayage en fermage

La demande doit être formulée par l’une des parties et être :
Effectuée par exploit d’huissier (article R 417-2 CRPM) ;
Réalisée 12 mois au mois avant la date d’effet de la conversion (fin de
l’année culturale) ;
Faite chaque année, à partir de la 3ème année du bail initial.
Il est possible de demander judiciairement la conversion au Tribunal
Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) :
La conversion est obligatoire dans les cas suivants :
 le propriétaire n’entretient pas les bâtiments,

[17]
 le propriétaire refuse de participer aux investissements en cheptel

ou en matériel indispensables à l’exploitation,
 le preneur est propriétaire de plus des 2/3 de la valeur du cheptel
et du matériel,
 la conversion est demandée par le métayer en place depuis 8 ans et
plus.
Autre cas de conversion : analyse des intérêts des parties par les juges
5
.
Une demande de conversion ne peut justifier une reprise du bailleur et ne
constitue pas une rupture du contrat 6.
2.2.2.4 TVA 7
Peuvent opter à la TVA les bailleurs de biens ruraux, sous réserve que le
preneur soit redevable de la TVA, de plein droit ou sur option.
L’option est applicable aux terres et bâtiments agricoles, à l’exclusion
des bâtiments d’habitation et de leurs dépendances ;
L’option est globale et indivisible : elle s’applique à tous les baux
conclus par le bailleur et aux agriculteurs redevables de la TVA ;
Pour opter, il convient de remplir :
 un bulletin d’identification de l’activité de bailleur (imprimé CFE
P0i),
 adresser un courrier d’option au service des impôts en joignant la
copie du bulletin d’identification du bailleur et la copie du bulletin
d’identification du preneur ou sa dernière déclaration TVA.
L’option :
 prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée,
 est d’une durée illimitée,
 peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la 5ème année civile
qui suit celle au cours de laquelle l’option a été exercée.
Si le preneur est membre d’un GAEC ou d’une société d’exploitation
agricole, le transfert du droit à déduction est possible si :
 la société bénéficie d’une convention de mise à disposition (article
L 411-37 CRPM),
5
Mésentente entre les parties peu favorable à une bonne économie de la production (Cass 16
mars 1982)
6
7
Article 260, 6° CGI

 la société justifie qu’elle est redevable de la TVA par la production

d’une :
- attestation du preneur et de la société de l’utilisation effective
du bien à des fins d’exploitation et de l’imposition à la TVA de la
société,
- copie de la déclaration d’existence et d’identification de la
société (imprimé CFE) ou de la dernière déclaration déposée.
 le fermage est acquitté par la société,
Cette condition n’est pas conforme au statut de fermage.
 le preneur délivre à la société une attestation indiquant son

identité, l’identification des biens loués, l’identité du propriétaire,
le montant HT des loyers, le taux de TVA et le montant de l’impôt
correspondant.
Durée
2.2.3.1 Période initiale
Le bail rural est d’une durée de 9 années 8.
Cette disposition est d’ordre public.
Une durée supérieure est possible (notamment baux à long terme).
Une durée inférieure est possible dans les cas suivants :
Convention conclue par la SAFER ;
Bail de petites parcelles ;
Bail rural annuel (article L 411-40 CRPM)
 conditions :
- bail consenti à un exploitant agricole,
- déjà installé sur une autre exploitation d’une superficie au moins
égale à celle fixée par le SDREA,
- exploitant en conformité avec la règlementation du contrôle des
structures,
 durée maximale de 6 années, au-delà, transformation en bail de 9
ans,
 le bailleur envisage d’installer un ou plusieurs descendants,
nommément désignés dans le bail, et majeurs lors de l’installation,
8

[19]
Si le bailleur est une indivision ou une société constituée entre membres

d’une même famille jusqu’au 3ème degré, l’installation doit bénéficier à
un descendant d’un des indivisaires ou associés (article L 411-15 CRPM).
 résiliation du bail envoyée en LRAR par l’une des parties au moins

deux mois avant le renouvellement.
2.2.3.2 Renouvellement 9
Sauf congé, le bail est renouvelé pour 9 années. Il s’agit d’une disposition
d’ordre public.
Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont
celles du bail précédent. Il est possible de saisir le TPBR en cas de désaccord
des parties.
Le preneur a droit au renouvellement du bail (article L 411-46 CRPM), sous
réserve de remplir les conditions d’habitation et d’exploitation de l’article
L 411-59 du CRPM.
Obligations des parties
2.2.4.1 Obligations du bailleur
Le bailleur est tenu tout au long de la vie du bail de remplir des obligations
présentées dans le tableau ci-dessous.
Lors de
Délivrance du fonds en bon état de réparation, sauf dispense du
l’entrée en preneur
jouissance
Obligation d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour
lequel il a été loué (article 1719 Code civil), sauf clause contraire
du bail
Obligation de faire toutes les réparations qui peuvent devenir
nécessaires, autres que locatives (article 1720 Code civil)
- Grosses réparations à la charge exclusive du propriétaire (article
L 415-3 CRPM), sauf clause contraire du bail
Au cours du
Impossible de les mettre à la charge du preneur
bail
Obligation de reconstruire un bâtiment détruit par cas fortuit à due
concurrence des sommes versées par l’assureur, si le preneur en
fait la demande (article L 411-30 CRPM)
- Si les frais sont supérieurs, le bailleur peut effectuer les travaux
et demander une augmentation du fermage
Le preneur peut participer au coût (droit à indemnité en fin de bail
– articles L 411-69 et s. CRPM) ou demander la résiliation du bail
9

Obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations

(article 1719 Code civil)
- Modalités déterminées par la commission consultative des baux
ruraux, à défaut charge exclusive pesant sur le bailleur
- Caractère illicite de la clause mettant à la charge du preneur
cette obligation
Non applicable en cas de perte partielle ou totale liée à un cas
fortuit, sauf si indemnisation perçue par le bailleur (article L 411-30
CRPM)
Obligation aux charges
- Prime d’assurance contre l’incendie. Nullité de la clause la
mettant à la charge du preneur
- Taxe foncière
Taxe afférente aux travaux connexes d’aménagement foncier
Obligation de laisser chasser le fermier (article L 415-7 CRPM)
Sauf refus du fermier notifié par LRAR avant le 1er janvier de la
campagne de chasse
Garantie de jouissance paisible (art 1719 Code civil)
- Garantie du fait personnel : ne pas troubler la jouissance du
preneur en modifiant les conditions matérielles, ne pas changer
la forme de la chose louée sans l’accord du preneur, s’abstenir
de tout comportement agressif
Cass 20 février 2008 n°07-10447 : bailleur engage des travaux
sur une partie des biens loués
Cass 19 février 1997 n°95-14612 : bailleur n’assure pas des
serres contre le risque de grêle dans une région exposée à ce
risque
Garantie contre les troubles causés par un tiers
Garantie contre les vices et défauts du bien loué (article 1721 Code
civil)
Sauf si vices apparents, antérieurs à la conclusion du contrat et
connus du preneur
Garantie de contenance (article L 411-18 CRPM)

[21]
2.2.4.2 Obligations du preneur

Le preneur est tenu tout au long de la vie du bail de remplir des obligations
présentées dans le tableau ci-dessous.
Lors de l’entrée
Être en conformité avec les dispositions relatives au contrôle des
Lors de l’entrée structures (articles L 331-1 et s. CRPM)
en jouissance
Obligation de faire les réparations locatives ou de menu entretien,
sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, le vice de
construction ou de la matière ou la force majeure (article L 415-4
CRPM)
- Références aux usages, au contrat type départemental
(entretien des clôtures, des haies, des fossés)
Cass 10 mai 1957 : remplacement des fils de fer et des pieux de
la vigne
Cass 01 décembre 1960 : entretien d’une installation de
drainage
Sanction : indemnisation du bailleur en fin de bail ou résiliation du
bail si agissements de nature à compromettre la bonne exploitation
du fonds
Obligation aux charges
- Assurance contre les risques locatifs
- Remboursement d’une fraction de la taxe foncière au
propriétaire (article L 415-3 CRPM), fixée à défaut d’accord à
1/5ème
Remboursement de la moitié de la taxe perçue par les chambres
Au cours du bail d’agriculture et les frais de confection de rôle au propriétaire
Obligation de payer le prix du bail
Obligation de garnir le fonds (article L 411-27 CRPM et renvoi aux
articles 1766 et 1767 Code civil)
Sanction : résiliation du bail si dommage pour le bailleur - dommages
et intérêts
Obligation d’user du fonds loué suivant sa destination
(raisonnablement ou suivant la destination présumée d’après les
circonstances – articles 1728 et 1766 Code civil)
- Si le bail porte sur des biens réservés à une culture particulière,
le preneur doit s’y conformer (culture maraîchère, vignobles,
etc.)
- Travaux de réorientation (article L 411-29 CRPM) : accord du
bailleur nécessaire ; à défaut notification des travaux envisagés
par le preneur par LRAR un mois avant le début des travaux, le
bailleur peut saisir le TPBR dans un délai de 15 jours en
justifiant de la dégradation du fonds
Sanction : résiliation du bail si réorientation de la production est de
nature à compromettre la bonne exploitation du fonds

Respect de pratiques culturales contribuant à la protection de

l’environnement si clause incluse dans le bail (article L 411-27
CRPM)
- Le bailleur doit être une personne morale de droit public, une
association agréée de protection de l’environnement, une
personne morale agréée « entreprise solidaire », une fondation
reconnue d’utilité publique ou un fonds de dotation
- Les parcelles doivent être situées dans l’un des périmètres visés
par l’article L 411-27 CRPM et avoir fait l’objet d’un document
de gestion officiel
- Liste des clauses pouvant être insérées à l’article R 411-9-11-1
(non-retournement des prairies, modalités de récolte,
techniques de travail du sol, etc.)
Une clause du bail doit préciser les conditions dans lesquelles le
bailleur peut s’assurer du respect de ces pratiques
Obligation d’informer le propriétaire préalablement à la réunion de
parcelles (article L 411-28 CRPM)
- Situations visées : réunir plusieurs parcelles attenantes, en
faisant disparaître les talus, haies, rigoles et arbres qui les
séparent ou les morcellent, et ce dans le but d’améliorer les
conditions d’exploitation
Procédure : information en LRAR du propriétaire. Opposition possible
du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de la date de l’avis
de réception
Obligation d’informer le propriétaire en cas d’usurpation du fonds
(article 1768 Code civil)
- Situations visées : empiètement de voisins, détournement d’eau
Sanction : dommages et intérêts
Obligation de restitution du fonds loué tel qu’il l’a reçu
Libération du bien en fin de bail, à défaut le preneur devient
En fin -
occupant sans titre et est redevable d’une indemnité
de bail d’occupation
- Comparaison avec l’état des lieux d’entrée

[23]
Transmission du bail
2.2.5.1 Principe : interdiction de cession ou sous-
location du bail
Interdiction de cession du bail
La cession du bail a pour effet de transférer à un tiers le droit du preneur
sur le bien loué.
L’article L 411-35 du CRPM précise que : « toute cession est interdite ».
Cette disposition est d’ordre public.
 Exemples de cessions prohibées :
Cass 23 avril 1976 : continuation par la société absorbante du bail
consenti à la société absorbée ;
Cass 27 février 1958 : attribution à l’épouse, dans l’acte liquidatif
de communauté, du bail consenti à l’époux.
Les sanctions sont les suivantes :
Nullité de la cession ;
Résiliation du bail principal : demande de résiliation auprès du TPBR.
Elle prend effet au jour de la décision qui la prononce ;
Dommages et intérêts pour inexécution du bail.
Interdiction de la sous-location
L’article L 411-35 du CRPM précise que : « toute sous-location est
interdite ».
Il est interdit de mettre le bien loué à la disposition d’un tiers, moyennant
une contrepartie. Cette disposition est d’ordre public.
 Exemples de sous-locations prohibées :
Cass 18 décembre 2002 n°01-11812 : mise à disposition d’un tiers
par le preneur des terres louées, sans réaliser aucune façon
culturale et moyennant la perception d’un prix fixe pour la récolte ;
Cass 21 juin 1966 : contrat par lequel le preneur met à la charge
d’un tiers l’entretien de façon continue à compter du jour du
contrat.
Les sanctions sont les suivantes :
Nullité de la sous-location ;
Résiliation du bail principal :
 résiliation encourue même si cession partielle du bail (Cass 23
février 2005 n°03-18923),

 perte du droit de céder le bail (Cass 23 novembre 2004 n°03-15974),

 perte du droit de préemption (Cass 24 mai 2017 n° 16-13434),
 dommages et intérêts pour inexécution du bail.
2.2.5.2 Exceptions
Cession ou association à bail 10
Doivent être réunies les conditions suivantes :
Bénéficiaires :
 conjoint du preneur, participant à l’exploitation,
 partenaire pacsé du preneur, participant à l’exploitation,
 descendants du preneur : enfants, petits-enfants, etc., ayant
atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés (seulement en
cas de cession de bail).
En cas d’association à bail, le texte ne prévoit pas le cas du mineur
émancipé.
Accord préalable (une cession sous condition suspensive de l’agrément

n’est pas possible)
 du bailleur : autorisation expresse ou tacite (actes non équivoques
manifestant clairement l’agrément du cessionnaire) :
- Cass 05 avril 2011 n°10-17796 : autorisation tacite en cas de
perception de fermages et de notification de vente auprès du
descendant,
- Cass 23 mars2010 n°09-12549 : simple encaissement des
fermages par le bailleur ne caractérise pas un agrément tacite.
- En cas de démembrement, l’autorisation peut être donnée par
l’usufruitier seul ;
- En cas d’indivision, l’autorisation doit être donnée par l’ensemble des
membres de l’indivision.
 du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) :

- il n’est pas nécessaire de solliciter l’accord du propriétaire
bailleur préalablement,
- la cession prend effet à la date de la demande en justice et est
opposable au bailleur à compter de sa signification (par huissier
ou acceptation dans un acte authentique),
- sont appréciés les éléments suivants :
10

[25]
- la qualité du cessionnaire (aptitude professionnelle,

solvabilité, moyens matériels, etc.),
- le comportement du preneur au regard des obligations du bail,
- le respect des dispositions relatives au contrôle des
structures : Information donnée au bailleur de la superficie et
des biens exploités par ailleurs par le cessionnaire (article
L 331-6 CRPM), Être titulaire d’une autorisation d’exploiter
le cas échéant (article L 331-2 CRPM).
En cas de cession ou d’association à bail, ce dernier se poursuit aux mêmes
conditions.
Echanges en jouissance de parcelles 11
Le preneur peut procéder à des échanges de parcelles dans le but d’assurer
une meilleure exploitation.
Les conditions suivantes doivent être réunies :
Procéder à un échange en jouissance uniquement (et non en propriété) ;
Respecter les règles de superficie échangée :
 la limite est fixée au niveau départemental,
 l’échange de la totalité du bien loué est possible si la surface de ce
bien n’excède pas le seuil fixé par le SDREA, compris entre 1/3 et 1
fois la surface utile régionale moyenne.
Notifier au bailleur le projet d’échange par LRAR :
 le délai d’opposition du bailleur est de 2 mois, à défaut une
présomption d’accord s’applique,
 la sanction du défaut de notification est la nullité de l’échange et la
résiliation du bail principal, si l’absence d’information du bailleur
est de nature à lui porter préjudice.
Effets : le preneur reste tenu par son bail, en plus de son coéchangiste et
conserve son droit de préemption sur les parcelles qui ont fait l'objet d'un
échange en jouissance.
Sous-location saisonnière pour un usage de vacances ou de loisirs 12
l’accord du bailleur doit être écrit :
 aucun recours judiciaire n’est possible,
 la sanction est la résiliation du bail et des dommages et intérêts.
11
12
Article L 411-35 al 5 CRPM

Sa durée est limitée à 3 mois consécutifs.

Sous-location des bâtiments d’habitation 13
Une autorisation du bailleur est nécessaire, à défaut une autorisation
judiciaire
 la sanction est la résiliation du bail et dommages et intérêts.
Cas particulier en cas d’hébergement des ascendants, descendants,
frères/sœurs, ainsi que leurs conjoints ou partenaires de PACS : pas
d’autorisation du bailleur et pas de limite temporaire
Sa durée est limitée à 3 mois consécutifs.

Les règles relatives à un apport et à une mise à disposition d’un bail à une
société sont traitées ultérieurement dans cette brochure.
Assolement en commun 14
L’assolement en commun correspond à la gestion commune du foncier par
des exploitants, au travers d’une société en participation.
Les membres de la société en participation peuvent être :
 exploitant individuel titulaire d’un bail,
 exploitant dans une société à objet principalement agricole, à
laquelle le bail a été mis à disposition (articles L 411-37 et L 323-14
CRPM),
 une société titulaire d’un bail.
Les biens agricoles sont mis à disposition, à l’exclusion des bâtiments
d’habitation ;
Le propriétaire doit être informé préalablement :
 par LRAR au moins 2 mois avant la mise à disposition,
 les informations à transmettre sont les suivantes : nom de la société,
parcelles mises à disposition et statut de la société,
 à défaut, la sanction applicable est la résiliation du bail,
 le propriétaire peut s’opposer en saisissant le TPBR dans un délai de
2 mois, à défaut il est réputé avoir accepté,
13
Article L 411-35 al 5 et 6 CRPM
14
Article L 411-39-1 CRPM

[27]
 ces informations doivent être communiquées dans les mêmes formes

lors de la fin ou du changement des conditions.
Le preneur doit continuer à se consacrer effectivement à l’exploitation
du bien loué.
Il existe des difficultés juridiques d’application liées à l’absence de
personnalité juridique de la société en participation (pas de prérogatives,
pas de salariés, pas de patrimoine propre, pas d’emprunts, etc.), des
difficultés d’ordre comptable et fiscal.
Fin du bail
D’un commun accord, les parties peuvent mettre fin au bail. Si le conjoint
du preneur participe à l’exploitation, il est nécessaire d’avoir son accord
pour résilier le bail.
A défaut, seuls les cas prévus par le CRPM peuvent s’appliquer.
2.2.6.1 Résiliation du bail à la demande du bailleur
Résiliation pour faute du preneur 15
Les faits s’apprécient au jour de la demande de résiliation.
Les effets de la résiliation se produisent au jour du prononcé de la décision
judiciaire.
Conditions :
- Envoi de deux mises en demeure, séparées
de trois mois, portant sur un seul terme de
Deux défauts de paiement des fermage ou d’une seule portant sur deux
fermages termes de fermage
- Envoi des mises en demeure en LRAR
- Mise en demeure devant rappeler les
dispositions de l’article L 411-31, I, 1° du
CRPM à peine de nullité
Appréciation des faits par les juges du fond

- Cass 21 mars 1969 : défaut caractérisé de
Agissements du preneur de nature soins et d’entretien démontré par l’état de
à compromettre la bonne propreté et d’entretien des terres et prés
exploitation du fonds - Cass 27 septembre 2011 n°08-20436 : non-
conformité des plantations de vignes
effectuées par le preneur au regard des
conditions de l’appellation locale
15

Non-respect par le preneur des Si de telles clauses (article L 411-27 CRPM) ont
été insérées et ne sont pas respectées, le
clauses environnementales bailleur peut demander la résiliation sur ce
prescrites fondement
Contraventions relatives aux règles

Résiliation judiciaire si la preuve des faits est
de cession et de sous-location du apportée
bail

d’apport ou de mise à disposition
au profit d’une société
Résiliation judiciaire si la contravention aux
Contraventions relatives aux règles obligations du preneur est de nature à porter
d’échanges et de sous-location préjudice au bailleur

d’assolement en commun
Résiliation pour changement de destination du bien loué 16

Le Plan local d'urbanisme (PLU) ou document d’urbanisme doit prévoir
le changement de destination agricole des parcelles, en zone urbaine.
La situation s’apprécie au jour de la notification adressée au preneur.
En l’absence de PLU ou de document d’urbanisme, il est nécessaire
d’obtenir l’accord du préfet, pris après avis de la commission
consultative départementale des baux ruraux ;
La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et
mentionner l'engagement du propriétaire de changer ou de faire changer
la destination des terrains au cours des 3 années suivant la résiliation :
 sans cette mention, le congé est nul, sous réserve que le preneur
démontre que cela lui a causé un préjudice,
 si l’engagement n’est pas tenu, le preneur ne peut demander à être
réintégré dans les biens loués.
Les effets sont :
La résiliation du bail prend effet 1 an après sa notification. Le preneur
peut contester dans les 4 mois auprès du TPBR (article L 411-54 CRPM) ;
Si l’équilibre économique de l’exploitation du preneur est compromis, il
peut demander que la résiliation porte sur la totalité du bail ;
16

[29]
Existe un droit à indemnité du preneur, sauf si la date d’effet du congé

coïncide avec la fin du bail.
Résiliation pour décès du preneur 17
La résiliation n’est pas automatique.
Le bail se poursuit au profit du conjoint, du partenaire pacsé, des ascendants
ou descendants du preneur « participant à l’exploitation ou y ayant participé
au cours des 5 années antérieures au décès ».
Si le preneur ne laisse aucune des personnes visées ci-dessus, le bailleur
peut demander la résiliation du bail dans les 6 mois à compter du jour où le
décès est porté à sa connaissance.
Autres cas
Résiliation pour destruction totale des biens loués (article L 411-30 CRPM)
Le bail est résilié de plein droit.
Résiliation pour biens situés dans une ZAD ou dans une zone de préemption d’un espace
naturel sensible (articles L 142-7 et L 213-9 Code de l’urbanisme)
Le bailleur doit informer le preneur de la préemption par l’autorité que dispose de ce droit.
Le preneur peut quitter les lieux à tout moment.
Résiliation pour biens loués par une collectivité publique (article L 415-11 CRPM)
La résiliation est possible si les biens sont nécessaires à la réalisation d’un projet d’utilité
publique.
Une indemnité est due au preneur.
2.2.6.2 Refus de renouvellement du bail par le

bailleur
Comportement fautif du preneur
Les articles L 411-46 et L 411-53 du CRPM prévoient le non-renouvellement
pour motifs graves et légitimes de l’article L 411-31 du CRPM.
Non-respect des conditions d’exploitation ou d’habitation
Le preneur bénéficie du droit au renouvellement, sous réserve de remplir
les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du
bénéficiaire du droit de reprise (article L 411-46 CRPM).
Age du preneur 18
Le renouvellement du bail peut être refusé si le preneur a atteint l’âge
légal de la retraite ;
Le droit au renouvellement peut être limité à :
17
18

 une période de 3 ans suivant le renouvellement, si le preneur atteint

l’âge légal de la retraite pendant cette période,
 la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de
bénéficier de la retraite à taux plein.
Dans ce cas :
Il est fait référence à l’âge légal auquel le preneur peut demander la
liquidation de ses droits, peu importe qu’il en fasse la demande (Cass 22
mars 2006 n°05-12487) ;
Ces dispositions ne sont pas applicables si la superficie de l’exploitation
du preneur est inférieure à l’exploitation de subsistance (article L 732-
39 al 6 CRPM) ;
Il est obligatoire pour le bailleur de délivrer un congé :
 18 mois à l’avance,
 devant reproduire l’avant-dernier alinéa de l’article L 411-64,
mentionnant le droit du preneur de céder son bail à son conjoint,
son partenaire pacsé ou l’un de ses descendants majeur ou
émancipé,
 pour la période triennale suivant le renouvellement ou au cours du
bail suivant (Cass 15 décembre 1999 n°98-10677).
Autres cas
Exploitation d’une carrière (article L 411-67 CRPM)
Le fonds est repris en vue d’exploiter une carrière.
Reprise pour le bailleur ou l’un des membres de sa famille jusqu’au 3ème degré inclus en
vue de la construction d’une maison d’habitation ou d’adjonction de dépendances à une
maison existante (article L 411-57 CRPM)
Précisions :
- Superficie déterminée par arrêté préfectoral ;
- Notification du congé 18 mois à l’avance ;
- Justification de l’obtention du permis de construire à fournir au preneur ;
- Minoration du fermage à proportion de la surface reprise ;
- A défaut de construction dans un délai de 2 ans, à compter de l’obtention du permis de
construire, le congé est caduc et le preneur est réintégré.
Agrandissement d’une autre exploitation donnée à bail (article L 411-62 CRPM)
Conditions :
- L’agrandissement ne doit pas dépasser le seuil fixé par le SDREA (renvoi à l’article L 331-
2, I, 1° CRPM) ;
- L’agrandissement ne doit pas compromettre gravement l’équilibre économique de
l’exploitation du preneur.
2.2.6.3 Droit de reprise pour exploiter le fonds

Les dispositions relatives au droit de reprise pour exploiter le fonds sont
précisées aux articles L 411-58 et L 411-59 du CRPM.

[31]
Personnes exerçant le droit de reprise

Le droit de reprise appartient au bailleur.
Bailleur Conditions Précisions

Démembrement de L’usufruitier peut exercer seul le
propriété droit de reprise
- Si les biens sont divis : chaque

bailleur peut exercer son droit de
reprise lors du renouvellement du
Pluralité de bail (fin de l’indivisibilité du bail)
bailleurs - Si les biens sont indivis : accord
unanime des membres de
l’indivision pour exercer le droit
de reprise
Société doit avoir un
objet agricole
Conditions non applicables aux GAEC,
Biens donnés à bail aux sociétés constituées entre
Personne morale apportés en propriété ou conjoints, partenaires pacsés,
en jouissance 9 ans au parents ou alliés jusqu’au 4ème degré
(article L 411-60 moins avant la date du
CRPM) congé
Exploitation assurée par Détention des parts depuis plus de 9
l’un des membres de la ans, en cas d’acquisition des parts à
société titre onéreux
Bénéficiaires du droit de reprise

Le droit de reprise peut être exercé en faveur :
Du bailleur ;
De son conjoint ou partenaire pacsé ;
D’un descendant.
En cas de pluralité de descendants, ils peuvent exercer conjointement ou
non.
Le bénéficiaire ne doit pas avoir atteint l’âge de la retraite, sauf

exploitation d’une parcelle de subsistance.
Conditions exigées du bénéficiaire
Respect de la règlementation liée au contrôle des structures (cf encadré
ci-dessous) :
 condition appréciée à la date d’effet du congé,
 en cas de contestation du congé, le tribunal peut surseoir à statuer
en attendant l’obtention de l’autorisation définitive d’exploiter
(prorogation du bail jusqu’à la fin de l’année culturale au cours de
laquelle l’autorisation devient définitive),

 demande d’autorisation d’exploiter à déposer par la société, si les

biens sont destinés à être exploités au travers d’une société.
Respecter les conditions de capacité et de compétence professionnelle
des articles L 331-2 à L 331-5 du CRPM, à défaut, être titulaire d’une
autorisation d’exploiter ;
Se consacrer à l’exploitation du fonds pendant 9 ans, en entreprise
individuelle, en société ou en société en participation dont les statuts
ont été établis par écrit et ont acquis une date certaine ;
Participation sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente,
selon les usages de la région et l’importance de l’exploitation.
Posséder le cheptel et le matériel nécessaire, ou les moyens de les

acquérir ;
Occuper les bâtiments d’habitation du bien loué ou une habitation à
proximité et en permettant l’exploitation directe.
Sources : articles L 411-58 et L 411-59 CRPM
Le contrôle des structures

Le contrôle des structures concerne la mise en valeur des exploitations
agricoles, quel que soit leur mode d’organisation juridique.
A défaut de respecter les dispositions relatives au contrôle des structures,
les sanctions suivantes peuvent être appliquées :
Sanctions civiles à l’égard du preneur (validité du bail ou de sa
cession, résiliation, etc.) ;
Sanctions économiques (perte des aides publiques) ;
Sanctions administratives (mise en demeure de régulariser la situation
ou de cesser d’exploiter, amende à l’hectare).
Pour en savoir plus : se référer à la brochure technique

« Contrôle des structures », août 2018, disponible en
téléchargement sur www.bibliordre.fr

[33]
Date de la reprise
La reprise s’effectue en principe à la date d’expiration du bail.
A titre exceptionnel, la reprise peut être anticipée :
Reprise triennale (article L 411-6 al 2 CRPM) lorsque le propriétaire était
mineur lors de la conclusion ou du renouvellement du bail. Le bail doit
comprendre une clause selon laquelle le bailleur peut exercer la reprise
à compter de sa majorité ou son émancipation, à l’expiration de chaque
période triennale en vue d’exploiter personnellement (respect des
conditions de l’article L 411-59 CRPM) ;
Reprise sexennale (article L 411-6 al 1 CRPM) lorsque le bail comprend
une clause selon laquelle le bailleur peut reprendre pour son conjoint,
son partenaire pacsé ou l’un de ses descendants majeurs ou émancipés,
lesquels exploiteront conformément à l’article L 411-59 CRPM.
Ce droit de reprise ne s’applique qu’en cours de renouvellement.
En cas de cession de bail à un descendant par le preneur, le nouveau bail ou
le bail renouvelé constitue un premier bail, sauf si la cession est antérieure
de 6 ans au moins avant la fin du bail en cours (article L 411-8 CRPM).
2.2.6.4 Vente du bien loué au preneur en place

La vente du bien loué ne met pas fin au bail, sauf si elle est consentie au
preneur en place.
Droit de préemption du preneur en place
L’article L 412-1 du CRPM prévoit un droit de préemption, en cas de cession
à titre onéreux, en faveur du preneur en place, de son conjoint, de son
partenaire pacsé participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou
mineur émancipé.
Doivent être remplies les conditions suivantes pour exercer le droit de
préemption (article L 412-5 CRPM) :
Avoir exercé pendant au moins 3 ans la profession agricole ;
Avoir exploité lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ;
Exploiter personnellement les biens préemptés dans les conditions de
l’article L 411-59 et de l’article L 412-12 du CRPM ;
Exploiter une superficie inférieure à 3 fois le seuil fixé par le SDREA.
Cas d’exclusion du droit de préemption du preneur en place
Le droit de préemption du preneur en place ne s’applique pas dans les cas
suivants :

Aliénation entre parents ou alliés du propriétaire jusqu’au 3ème degré

(article L 412-1 CRPM), sauf si le preneur a cette qualité ;
Droit de préemption au profit de l’Etat, des collectivités publiques et
des établissements publics (article L 4124 CRPM) ;
Droit de préemption de la SAFER si le preneur, son conjoint ou un de
leurs ascendants exploite le bien depuis moins de 3 ans (art L 143-6
CRPM).
Taux réduit en cas de vente du bien loué
L’article 1594 F quinquies, D du CGI prévoit l’application du droit de vente
au taux réduit (0,71498 %) en cas d’acquisition d’immeubles ruraux dans les
conditions suivantes :
Les immeubles doivent être exploités depuis au moins deux ans par
l’acquéreur, son conjoint, ses ascendants ou ceux de son conjoint ou à
la société bénéficiaire d’une mise à disposition par le preneur en place ;
L’acquéreur doit prendre l’engagement de mettre les biens en valeur
pendant 5 ans.
A défaut, le taux de 5,09006 % (voire 5,80665 %) s’applique.
2.2.6.5 Indemnités de fin de bail
A l’expiration du bail :
En cas de dégradation du bien loué, le bailleur a droit à une indemnité
(article L 411-72 CRPM) ;
En cas d’amélioration du bien loué, le preneur a droit à une indemnité
(article L 411-69 CRPM).
Ne sont ici traitées que les dispositions du CRPM relatives à l’indemnité du
preneur.

[35]
Formalités préalables à la réalisation des améliorations

Avant la réalisation de travaux d’amélioration, un formalisme doit être
respecté.
Information du
Précisions Procédure
propriétaire
Travaux dispensés par la loi

= travaux destinés à adapter
totalement ou partiellement les
locaux d’habitation à des normes
de salubrité, de sécurité,
d’équipement et de confort
Travaux figurant sur une liste Communication par le
préfectorale tenant compte de la preneur d’un état descriptif
structure et de la vocation des et estimatif des travaux, deux
exploitations et limitée à : mois avant leur exécution :
- Pour l’amélioration des - Bailleur peut les prendre à

bâtiments d’exploitation sa charge
existants : installation d’eau et - Bailleur peut saisir le TPBR
Travaux ne de l’électricité, protection du dans un délai de 2 mois
nécessitant pas cheptel vif dans les conditions pour contester les travaux
l’accord du de salubrité, conservation des envisagés ou les modalités
propriétaire récoltes et des éléments d’exécution
fertilisants organiques
Le preneur peut réaliser les
- Pour les ouvrages incorporés au travaux si le propriétaire ne
sol : participation aux réalise pas les travaux, s’il ne
opérations collectives saisit par le TPBR ou si le TPBR
d’assainissement, de drainage n’admet pas la recevabilité ou
et d’irrigation, travaux le bien-fondé de l’opposition
techniques assurant une du propriétaire
meilleure productivité des sols
sans changer leur destination
naturelle
Travaux dont la durée
d’amortissement ne dépasse pas
de plus de 6 ans la durée du bail
Plantations Notification par le preneur de
la proposition de travaux
Construction de bâtiment destiné
à la production hors-sol Le bailleur peut :
- Réaliser les travaux à ses
Travaux frais
nécessitant - Refuser les travaux
l’autorisation du Travaux réalisés pour la
- Ne pas répondre
propriétaire (sauf production, la commercialisation
de biogaz, d’électricité et de Le preneur peut demander
si clause du bail
chaleur par méthanisation l’autorisation judiciaire en
les prévoit) cas de refus ou en l’absence
de réponse dans un délai de 2
mois
Construction d’un bâtiment Aucun recours du preneur en
d’habitation cas de refus du bailleur

Information du
Précisions Procédure
propriétaire
Notification par le preneur de
la proposition de réaliser les
travaux
Le bailleur peut :
Travaux imposés par l’autorité - Réaliser les travaux à ses
administrative frais
- Refuser les travaux
- Ne pas répondre : le
preneur est réputé avoir
l’accord du propriétaire
Notification par le preneur
des travaux au propriétaire
Travaux Propriétaire peut :
nécessitant - Refuser
l’autorisation du Travaux d’amélioration foncière - Ne pas répondre
propriétaire (suppression de haie, talus, etc.)
(article L 411-28 En l’absence de réponse dans
un délai de 2 mois, le preneur
CRPM) peut réaliser les travaux. En
cas de refus, aucun recours
judiciaire
Notification par le preneur au
propriétaire et au comité
technique départemental
Le bailleur peut :
- Réaliser les travaux à ses
frais
- Refuser les travaux
- Ne pas répondre dans un
délai de 2 mois
En l’absence de réponse ou en
Autres travaux d’amélioration cas de refus, le preneur peut
Autorisation du (drainage, modification de demander l’avis du comité
propriétaire l’aménagement d’une maison technique départemental
d’habitation)
Si accord du comité, le
propriétaire peut faire
opposition auprès du TPBR
Le preneur peut réaliser les
travaux si le propriétaire ne
fait pas opposition, si le TPBR
n’admet pas la recevabilité ou
le bien-fondé de l’opposition
du propriétaire ou si le
propriétaire ne réalise par les
travaux qu’il s’est engagé à
réaliser

[37]
2.2.6.6 Résiliation du bail à la demande du preneur

Résiliation pour décès du preneur
L’article L 411-34 du CRPM précise que la résiliation peut être demandée
par les ayants-droits du preneur dans les 6 mois du décès du preneur ; au-
delà, le bail se poursuit.
La date d’effet de la résiliation est fixée, au choix du preneur, soit :
A la fin de l’année culturale ;
A la fin de l’année culturale suivante, mais uniquement si le décès
intervient au moins 9 mois avant la fin de l’année culturale.
Résiliation pour âge de la retraite
L’article L 411-33 du CRPM précise que la résiliation du bail peut avoir lieu
à la fin de l’une des périodes annuelles suivant la date à laquelle il a atteint
l’âge légal de la retraite.
Dans ce cas, le preneur doit notifier son congé au propriétaire au moins
douze mois à l’échéance du bail.
Résiliation pour départ de l’un des copreneurs
Si l’un des copreneurs cesse de participer à l’exploitation, l’autre peut
demander au bailleur que le bail se poursuive à son seul nom.
Doit être envoyée une LR avec AR dans les 3 mois à compter de la cessation.
Le bailleur peut s’opposer dans les 2 mois devant le TPBR.
Résiliation pour aménagement foncier
L’article L 123-15 du CRPM précise que dans le cas d’une parcelle visée par
une opération d’aménagement foncier agricole et forestier, le preneur peut
demander le report des effets du bail sur les parcelles acquises en échange
par le bailleur ou obtenir la résiliation partielle ou totale du bail, sans
indemnité.
Autres cas
L’article L 411-33 du CRPM prévoit la résiliation possible du bail dans les
situations suivantes :
Incapacité au travail, grave et permanente dont la durée est supérieure
à 2 ans, du preneur ou de l’un des membres de sa famille indispensable
au travail de la ferme ;
Décès de l’un des membres de la famille du preneur, indispensable au
travail de la ferme ;
Acquisition par le preneur d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même ;

Refus d’autorisation d’exploiter, en application des articles L 331-1 et

suivants du CRPM, obligeant le preneur à mettre son exploitation en
conformité avec le SDREA.
La date d’effet de la résiliation est fixée, au choix du preneur, soit :
A la fin de l’année culturale ;
A la fin de l’année culturale suivante, mais uniquement si l’évènement
qui cause la résiliation intervient au moins 9 mois avant la fin de l’année
culturale.
2.3 Bail à long terme

Le BLT est régi par les dispositions des articles L 416-1 à L 416-9 du CRPM. Il
est conclu pour une durée d'au moins dix-huit ans.
Dispositions générales
le BLT est soumis à des dispositions juridiques et fiscales spécifiques.
2.3.1.1 Aspects juridiques
BLT 25 ans
BLT 25 ans sans
comportant une
clause de
clause de
BLT 18 ans renouvellement Bail de carrière
renouvellement
par tacite
par tacite
reconduction
reconduction
Les dispositions du statut du fermage et du métayage (chapitres, I, II, V et VII) sont
applicables aux baux à long terme (exemple : droit de préemption, indemnité preneur
sortant, compétence des tribunaux, etc.) (article L 416-8 CRPM)
SAUF :
- L’article L 411-58, al 2 à 4 CRPM relatif à la prorogation du bail au profit du preneur qui
est à moins de 5 ans de l’âge de la retraite
- Dispositions particulières relatives aux baux à long terme (détaillées ci-après)
Formalités lors de la conclusion du bail :
- Ecrit obligatoire (à défaut application des dispositions du bail type)
- Forme authentique – publication aux hypothèques
- Obligation d’établir un état des lieux (article L 416-6 CRPM)
Prix du bail (article L 411-11 CRPM) Prix du bail de 9
- Durée du bail = un élément de fixation du prix du bail (un arrêté ans.
préfectoral peut prévoir une majoration pour le prix des baux à
long terme) Possibilité de
- Révision des minima et maxima départementaux (tous les 6 ans) : majorer le prix
révision en début de chaque nouvelle période de 9 ans pour les dans la limite de
baux à long terme 1% par année de
validité du bail
(uniquement si
bail à ferme)

[39]
BLT 25 ans
BLT 25 ans sans
comportant une
clause de
clause de
BLT 18 ans renouvellement Bail de carrière
renouvellement
par tacite
par tacite
reconduction
reconduction
Le bail initial a une Le bail initial a une durée de 25 ans Le bail a une durée
durée initiale d’au minimale de 25
moins 18 ans ans
A l’expiration du A l’expiration du bail A l’expiration du bail Il prend fin à
bail initial, le bail se initial : initial, le bail se l’expiration de
renouvelle par - Bail en cours au 14 renouvelle sans l’année culturale
période de 9 ans, juillet 2006 19 : limitation de durée au cours de
aux mêmes clauses renouvellement par tacite laquelle le preneur
et conditions comme un BLT de reconduction, aux atteint l’âge de la
18 ans mêmes clauses et retraite
Si le preneur a conditions (article L
- Bail conclu ou 416-3 CRPM)
atteint l’âge de la renouvelé depuis Aucun congé à
retraite : chaque le 14 juillet 2006 : délivrer
partie peut refuser le bail prend fin à Chacune des parties
le renouvellement son terme. Aucun peut y mettre fin sans Quid du droit au
du bail ou le limiter congé à délivrer motif, chaque année. renouvellement, si
à l’expiration de (article L 416-3 le bail a été cédé à
chaque période CRPM) Congé délivré par un descendant ou
annuelle à partir de exploit d’huissier 4 transmis par
laquelle le preneur
années à l’avance décès ?
a atteint cet âge
Congé délivré par
exploit d’huissier 18
mois à l’avance
2.3.1.2 Aspects fiscaux

Droits d’enregistrement
Les articles 793, 3° et 793 bis du CGI précisent les modalités d’exonération
partielle de droits de mutation à titre gratuit (donation succession). Le
BOFiP apporte également des précisions (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20-
20160602).
Doivent être remplies les conditions suivantes :
Transmission d’un bien rural ;
Bien donné à BLT (18 ans, 25 ans, bail de carrière ou bail cessible hors
cadre familial) ;
Depuis plus de 2 ans si la donation est consentie au preneur, à son conjoint,
à l’un de leurs descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs
de ces personnes (condition non exigée en cas de décès).
19
Ordonnance n°2006-870 du 13 juillet 2006

Les biens doivent rester la propriété du bénéficiaire pendant 5 ans à

compter de la date de la transmission.
L’exonération partielle s’applique en fonction de la valeur des biens
transmis :
75 % jusqu’à 101 897 € ;
50 % au-delà.
- Cette limite est applicable par bénéficiaire ;

- La limite prend en compte les donations consenties depuis moins de 15
ans (rappel fiscal). L’administration fiscale peut rectifier la valeur des
biens transmis par donation pour l’application du rappel fiscal ;
- La dette relative au bien exonéré s’impute en priorité sur la valeur de
ce bien.
L’exonération ne s’applique pas en cas de :

Non-respect du délai de 5 ans (vente, donation, apport à un GFA) ;
Majoration de l’intérêt de retard (article 1727 CGI).
L'exonération partielle n'est pas remise en cause en cas ::
Décès du bénéficiaire ;
Force majeure (évènement imprévisible, insurmontable et étranger au
bénéficiaire) à condition qu’il y ait un lien de causalité direct avec le
non-respect de la conservation du bien ;
Echange du bien si le respect de la conservation est reporté sur le bien
échangé et si les biens reçus en contrepartie sont au moins d’une égale
valeur ;
Apport en jouissance à une société agricole ;
Apport pur et simple à un GAEC ;
Expropriation pour cause d’utilité publique.
Attribution à un indivisaire résultant d'un partage avec soulte ou d'une
licitation;

[41]
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Une exonération tad’IFI est possible sous certaines conditions.
Exonération Conditions
- Biens donnés à BLT (18 ans, 25 ans, de carrière, cessible hors

cadre familial)
- Preneur utilise les biens dans l’exercice de sa profession
principale
- Bail consenti au conjoint du bailleur, un de leur frère ou sœur,
un de leurs ascendants ou descendants ou le conjoint de l’un
des ascendants ou descendants
Bail consenti à une société
Totale - Société à objet principalement agricole

article 976 CGI - Société contrôlée à plus de 50 % par les personnes visées ci-
dessus
- Exonération totale à concurrence de la participation détenue
par les personnes visées ci-dessus qui exercent dans la société
leur activité professionnelle principale
Bail consenti à un exploitant qui met les biens à disposition d’une
société (article L 411-37 CRPM) ou les apporte à une société
Exonération totale dans les mêmes conditions que si le bail est
consenti à une société
- Biens donnés à BLT (18 ans, 25 ans, de carrière, cessible hors
cadre familial)
- Descendants du preneur ne doivent pas être privés de la faculté
Partielle de bénéficier de l’article L 411-35 CRPM (cession du bail)
article 976 CGI Exonération :
- 75 % jusqu’à 101 897 €
- 50 % au-delà
Baux particuliers
2.3.2.1 Bail cessible hors cadre familial
Il s’agit d’un bail rural comportant une clause autorisant le preneur à céder
son bail à des personnes autres que celles visées par l’article L 411-35 du
CRPM.
Il est régi par les articles L 418-1 à L 418-5 CRPM.

Conditions obligatoires :
- Acte authentique
Formation du bail - Mention expresse de l’application des articles
L 418-1 et s du CRPM
Sanction : nullité de la clause de cession, non
application du statut du bail cessible
Durée minimale de 18 années (article L 418-2 CRPM)
Renouvellement par période d’au moins 9 ans, aux
Durée du bail
clauses et conditions du bail précédant, sauf dispositions
contraires (article L 418-3 CRPM)
Prix du bail compris entre les minimas et maximas
Loyer prévus par arrêté préfectoral, majoré de 50 %, y compris
la majoration pour durée du bail (article L 418-2 CRPM)
Obligation pour le preneur d’avertir le bailleur de toute
usurpation commise sur le fonds (article L 411-26 CRPM)
Obligation pour le preneur de garnir le fonds et de le
cultiver en bon père de famille (article L 411-27 CRPM)
Obligation pour le preneur d’obtenir l’accord du bailleur
avant de réunir des parcelles attenantes, supprimer des
haies, talus, etc. dans le but d’améliorer les conditions
d’exploitation (article L 411-28 CRPM)
Dispositions auxquelles les
Obligation d’obtenir l’autorisation du bailleur avant de
parties peuvent déroger, procéder au retournement de terres en herbe, à la mise
sous réserve de clause en herbe de terres ou à la mise en œuvre de moyens
expresse validée par la culturaux non prévus au bail (article L 411-29 CRPM)
commission consultative
Obligation pour le preneur sortant de laisser les
des baux ruraux « logements convenables et autres facilités pour les
travaux de l’année suivante » (article L 415-1 CRPM)
Obligation pour le fermier sortant de laisser les pailles
et engrais de l’année (article L 415-2 CRPM)
Paiement des primes d’assurance contre l’incendie des
bâtiments à la charge exclusive du propriétaire (article
L 415-3 CRPM)
Droit de chasser du preneur (article L 415-7 CRPM)
Article L 411-74 non applicable (article L 418-4 CRPM)
Les parties sont libres de prévoir que le preneur entrant
devra verser une somme d’argent
Pas de porte
Disposition interdite pour les autres baux, sanctions
pénales (2 ans d’emprisonnement et/ou 30 000 €
d’amende)
Le preneur peut céder son bail à toute personne qu’il
souhaite
Limitations :
- Droit de préférence du bailleur uniquement en cas de
Droit de céder le bail cession isolée du bail (article L 418-1 CRPM)
- Notification par LRAR de l’identité du cessionnaire et
de la date de la cession → le bailleur peut s’opposer
pour motif légitime à la cession auprès du TPBR dans
un délai de 2 mois (pas de cession dans ce délai)

[43]
Non application du droit de préemption de la SAFER sauf

pendant les 3 premières années du bail
Droit de préemption Impossibilité pour le preneur de contester le prix de
vente auprès du TPBR sauf pendant les 3 premières
années du bail
Congé délivré 18 mois avant la fin du bail (article L 418-
3 CRPM)
Si congé délivré pour motif autre que celui prévu par
l’article L 411-31 du CRPM, le bailleur doit une
indemnité au preneur pour préjudice causé par le non
renouvellement du bail (dépréciation du fonds du
Fin du bail preneur, frais de déménagement et de réinstallation,
frais et droits de mutation pour l’obtention d’un
nouveau bail)
Résiliation du bail ou refus de renouvellement possible
en cas de défaut de paiement des fermages ou des
charges après mise en demeure restée infructueuse
pendant 3 mois (article L 418-3 CRPM)
Aspects fiscaux Droit de mutation et IFI
2.3.2.2 Bail emphytéotique

Il s’agit d’un bail de longue durée portant sur des immeubles et conférant
un droit réel immobilier au preneur.
Il est régi par les articles L 451-1 à L 451-13 du CRPM.
Acte authentique
Formalisme
Publication aux hypothèques du lieu de situation de l’immeuble
Bail portant sur des immeubles, agricoles ou non.
Précisions si le bail porte sur des immeubles agricoles :
- Compétence des tribunaux ruraux
- Non application du droit de préemption
Objet - Exploitant doit être en conformité avec le contrôle des
structures (règlementation applicable à la mise en valeur
des biens, et non en fonction du titre)
Le bail ne peut limiter l’utilisation des biens par le preneur (aux
seules activités agricoles par exemple)
Plus de 18 années
Cass 29 avril 1997 n°95-18451 : un bail d’une durée de 18 ans
ne peut être qualifié de bail emphytéotique
Durée du bail
Maximum 99 ans
Pas de prorogation par tacite reconduction, pas de droit au
renouvellement
= canon emphytéotique
Loyer Redevance librement fixée par les parties, en pratique souvent
modique pour tenir compte des travaux de l’emphytéote

Droit réel temporaire de jouissance sur les biens :

- Libre usage des biens, droit de changer le mode
d’exploitation
Cass 13 mai 1998 n°96-13586 : remise en cause de la
qualification de bail emphytéotique en présence d’une
clause limitant l’usage des biens par le preneur
- Réalisation de travaux, obligation d’entretien
- Inscription d’une hypothèque (elle prend fin avec le bail)
- Droit de céder le bail ou de sous-louer
Cass 02 juin 2010 n°08-17731 : le bail d’habitation consenti
par l’emphytéote est opposable au propriétaire à l’issue du
bail emphytéotique
Droit / obligation du Article L 145-3 Code de commerce : prévoit que la sous
preneur location par bail commercial ne doit pas se prolonger à
(emphytéote) l’expiration du bail emphytéotique
- Transmission aux héritiers
- Saisine immobilière
- Servitudes
Droit de chasse et de pêche (article L 451-11 CRPM)
Interdiction de démolir le bien, de réaliser des travaux
diminuant la valeur du fonds
Obligation de payer la redevance
Sanction : à défaut de paiement 2 années consécutives et après
une sommation restée sans réponse, le bailleur peut demander
la résolution judiciaire du bail (article L 451-5 CRPM)
Obligation de payer toutes les contributions et charges
afférentes au bien (article L 451-8 CRPM)
Droit de résilier le bail pour inexécution des conditions du
contrat ou détériorations graves du fonds (article L 451-5 CRPM)
Droit / obligation du
bailleur Les constructions réalisées par le preneur restent au
propriétaire en fin de bail, sans versement d’indemnité au
preneur, sauf clause contraire (article L 451-7 CRPM)
Non application des exonérations fiscales applicables aux baux
Dispositions fiscales à long terme

[45]
3 Exploitant titulaire d’un prêt à usage
Il s’agit d’un contrat de mise à disposition d’un bien, à charge pour

l’emprunteur de le restituer, sans contrepartie.
Librement choisie par les parties

Durée Conseil : éviter une durée de 9 ans
Ne pas mettre à la charge de l’emprunteur :

- Une redevance
- Un remboursement de charge (ex : taxe foncière)
A défaut, remise en cause du caractère gratuit
Caractère gratuit
L’emprunteur n’a qu’une obligation d’entretien.
Cass 09 juillet 1991 n°88-16410 : refus de qualification d’un bail
rural en cas de remise en état d’une parcelle par l’emprunteur,
sans que cela soit de nature à rendre des parcelles incultes en
terres cultivables
Obligation de restituer le bien prêté en cas de :
- Dégradation, l’emprunteur répond des dommages, sauf s’il
démontre que cela provient de l’usage normal du bien ou d’un
Obligation de cas fortuit
restitution - Amélioration, le prêteur n’est pas tenu de l’indemniser.
Exception : remboursement en cas de dépense extraordinaire,
nécessaire, et tellement urgente que l’emprunteur n'ait pas pu
en prévenir le prêteur

Chapitre 2
Exploitation sous forme sociétale
1 Société propriétaire
Lorsque la société est propriétaire des biens qu’elle exploite, aucune

convention n’a à être conclue.
2 Associé propriétaire
Choix du propriétaire du foncier

Transfert dans le
Conservation dans le
patrimoine de la société
patrimoine personnel
d’exploitation à l’IR/BA
Frais d’acquisition (frais

de notaire, droits Non déductibles Déductibles
d’enregistrement)
Déductibles des revenus
Frais financiers fonciers
Déductibles
Plus-values privées Plus-values professionnelles

(articles 150 U à 150 VH Exonération des PME (article
CGI) : exonération des 151 septies CGI)
plus-values en cas de
Abattement pour durée de
Régime des plus-values détention de plus de 22 ans
détention des plus-values
(délai 30 ans pour
immobilières à long terme
contributions sociales)
(exonération si détenus
Taxe sur les plus-values de depuis plus de 15 ans)
plus de 50 000 € (2 à 6 %) (article 151 septies B CGI)
Perception de fermage Oui Non
Distinction du patrimoine
Organisation Un seul patrimoine
professionnel (outil de
patrimoniale professionnel
travail) du foncier
Dispositifs d’exonération
Exonération liée aux baux Exonération de 75 % de la
applicables en cas de
à long terme (article 793 valeur des parts de société
mutation à titre gratuit CGI) (article 787 B CGI)
(donation ou succession)

[47]
Solutions envisageables pour l’exploitation par la société

Bail rural au profit de la Convention de Vente au profit Apport à la société
société mise à disposition de la société
au profit de la
société
   
 Bail rural au profit de la société
A l’exception de certaines dispositions, non applicables au preneur personne
morale :
Cession du bail en application de l’article L 411-35 CRPM ;
Décès du preneur (article L 411-34 CRPM) ;
Age du preneur (art L 411-64 CRPM) ;
Certains cas visés par l’article L 411-33 CRPM ;
Bail de carrière.
 Convention de mise à disposition au profit de la société
L’article L 411-2 du CRPM précise que l’associé doit participer effectivement
à l’exploitation des biens dans la société.
La convention n’est pas soumise au statut du fermage.
La rédaction d’une convention permet de préciser les modalités
d’application de la mise à disposition (indemnité, durée de la convention,
renouvellement, résiliation, règles d’accession et d’indemnités pour
améliorations, etc.).
 Vente de foncier au profit de la société

Le droit de préemption de la SAFER est possible.
Si la société (autre qu’un GFA, un GFR, une EARL, un GAEC, la SAFER)
devient propriétaire d’une superficie supérieure au seuil d’agrandissement
défini par le SDREA (contrôle des structures), il est obligatoire de procéder
à une rétrocession par voie d’apport à une société au sein d'une société dont
l'objet principal est la propriété agricole (article L 143-15-1 CRPM).
 Apport de foncier à la société
Cet apport est rémunéré par des parts sociales.
Le droit de préemption de la SAFER est possible (sauf clause suspensive de
non préemption de la SAFER avec engagement de conservation des parts
pendant 5 ans).

Si la société (autre qu’un GFA, un GFR, une EARL, un GAEC, la SAFER)

devient propriétaire d’une superficie supérieure au seuil d’agrandissement
défini par le SDREA (contrôle des structures), il est obligatoire de procéder
à une rétrocession par voie d’apport à une société au sein d'une société dont
l'objet principal est la propriété agricole (article L 143-15-1 CRPM).
Droits d’enregistrement
Apport lors de la Apport en cours de vie
constitution sociale
Apport à titre pur et simple : A titre pur et simple : 375 €
exonération (ou 500)
Apport à titre onéreux : A titre onéreux :

Sans reprise de passif : 5 % Sans reprise de passif : 5 %
Par reprise de passif : Par reprise de passif :
EARL, GAEC, GFA, GFR ou - EARL, GAEC, GFA, GFR ou
Société agricole à -
groupement forestier :
groupement forestier :
l’impôt sur le revenu droit fixe 375 € (ou 500 €)
exonération
- SCEA : exonération si - SCEA : droit fixe 375 € (ou
apport dans les conditions 500 €) si apport de la
de l’article 151 octies CGI totalité de l’actif
et engagement de immobilisé avec
conservation des titres 3 engagement de
ans conservation des parts
pendant 3 ans
Principe : 5% Principe : 5 %
Exception : exonération si Exception : 375 € (ou 500 €)

Société à l’impôt sur apport (par reprise de passif si apport (par reprise de
les sociétés pour les apports à titre passif pour les apports à titre
onéreux) dans les conditions onéreux) dans les conditions
de l’art 151 octies CGI et de l’art 151 octies CGI et
engagement de conservation engagement de conservation
des titres pendant 3 ans des titres pendant 3 ans
3 Société titulaire d’un bail
Des clauses particulières s’appliquent au bail consenti à une personne

morale.

[49]
4 Associé titulaire d’un bail
4.1 Convention de mise à disposition au profit de la

société
Au profit d’une société autre qu’un GAEC
Société à objet Société à vocation
principalement agricole principalement agricole
Capital majoritairement détenu
Associés par des personnes physiques
Information du bailleur dans les 2 Demande d’agrément adressée 2
mois suivant la mise à disposition, mois avant la date d’effet de la
en LRAR mise à disposition, par LRAR
L’avis doit mentionner : La demande doit mentionner :
- Le nom de la société - Le nom de la société
Formalités La copie des statuts
- Le tribunal de commerce -
auprès duquel la société est - Les références des parcelles
immatriculée mises à disposition
- Les parcelles mises à Accord réputé acquis en cas de
disposition silence du bailleur pendant 2 mois
Fin ou
modification
Information par LRAR dans les 2 mois suivant la modification
de mise à
disposition
Résiliation du bail si le preneur n’a
pas communiqué les informations
dans un délai d’un an après mise
en demeure par le bailleur, par
Défaut de mention : nullité de la
LRAR, mais uniquement si les
convention de mise à disposition
omissions ou irrégularités sont de
Sanctions nature à induire le bailleur en Défaut d’accord du bailleur :
erreur. résiliation du bail (cession
prohibée)
Résiliation du bail en cas de
contravention aux obligations dont
le preneur est tenu en application
de l’article L 411-37 du CRPM
Effets de la mise à disposition

Les associés et la société sont tenus indéfiniment et solidairement avec le
preneur de l’exécution des clauses du bail
Le paiement d’un terme de fermage par la société bénéficiaire de la
convention de mise à disposition n’est pas une preuve suffisante de la
cession du bail à la société (Cass 18 janvier 2011 n°09-72414).
Le preneur reste seul titulaire du bail. Il doit, à peine de résiliation du bail,

continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les

lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la

région et en fonction de l'importance de l'exploitation.
Au profit d’un GAEC 20
Le preneur peut mettre son bail à la disposition du GAEC dont il est associé.
Doivent être remplies les conditions suivantes :
La durée de la mise à disposition ne peut être supérieure à la durée du
bail ;
Le preneur avise le bailleur par LRAR (pas de condition de délai).
Effets de la mise à disposition
Le GAEC est tenu solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses
du bail.
4.2 Apport du droit au bail 21

Le preneur apporte son droit au bail à une société. Le bailleur change alors
de preneur.
L’apport au profit d’une société civile d’exploitation agricole, d’un
groupement de propriétaires ou d’un groupement d’exploitants qu'avec
l'agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce
dernier.
Aucun recours judiciaire n’est possible en cas de refus du bailleur.
La sanction applicable est la résiliation du bail cédé et des dommages et
intérêts.
4.3 Conclusion d’un nouveau bail

Est résilié le bail conclu au profit de l’associé personne physique, et il est
conclu un nouveau bail au profit de la société.
5 Société titulaire d’un prêt à usage
Les règles relatives à l’exploitant individuel titulaire d’un prêt à usage

s’applique également aux sociétés titulaires de cette catégorie de prêt.
20
21

19 rue Cognacq-Jay
75341 Paris cedex 07
ISBN 978-2-35267-686-7
Tél. +33 (0)1 44 15 60 00
Fax +33 (0)1 44 15 90 05
www.experts-comptables.fr

Exploitation Du Foncier Agricole

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Edition 2018

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Exploitation du foncier agricole © CSOEC | Edition 2018

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En entreprise individuelle, l’exploitant et son entreprise ne forment

1 Exploitant propriétaire = exploitation en faire valoir

Aucun formalisme juridique n’est prévu.

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2 Exploitant titulaire d’un bail rural

2.1 Conditions d’application du statut du fermage

Application du statut du Non application du statut du

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Conventions sur lesquelles pèse une présomption

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 convention permettant l’exploitation temporaire d’un bien dont

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Baux de petites parcelles :

 Ne pas constituer un corps de ferme 2;

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La rédaction d’un bail écrit permet notamment d’insérer les clauses

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2.2 Bail rural « classique » (9 ans)

Emancipé : il peut conclure seul un bail rural

Administration légale pure et simple : accord des deux parents

Administration légale sous contrôle judiciaire ou tutelle : le

Sauvegarde de justice : conclusion par le majeur seul, sauf décision

Majeur incapable Curatelle : signature du majeur avec l’assistance du curateur

Tutelle : tuteur doit obtenir l’autorisation du conseil de famille ou

Démembrement Conclusion du bail avec l’accord de l’usufruitier et du nu-

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Indivision Conclusion du bail avec l’accord de tous les indivisaires

Biens communs / indivis : accord des 2 époux nécessaire

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Obligation de distinguer le prix entre :

2.2.2.2 Modification du prix du bail

Pour les investissements réalisés Majoration du fermage ou augmentation d’une rente

Pour les investissements imposés

Pour une prise en charge par le

Si les dépenses de reconstruction sont supérieures au

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Révision du prix du bail

2.2.2.3 Conversion du bail à métayage en fermage

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 le propriétaire refuse de participer aux investissements en cheptel

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 la société justifie qu’elle est redevable de la TVA par la production

 le preneur délivre à la société une attestation indiquant son

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Si le bailleur est une indivision ou une société constituée entre membres

 résiliation du bail envoyée en LRAR par l’une des parties au moins

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Obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations

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2.2.4.2 Obligations du preneur

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Respect de pratiques culturales contribuant à la protection de

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 perte du droit de céder le bail (Cass 23 novembre 2004 n°03-15974),

Accord préalable (une cession sous condition suspensive de l’agrément

 du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) :

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- la qualité du cessionnaire (aptitude professionnelle,