LE GUIDE DE

LA SOUS-LOCATION
DOUBLEZ VOS REVENUS
GRÂCE À L’IMMOBILIER
SANS ÊTRE PROPRIÉTAIRE

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 « C’est la merde ! »
Voilà ce que je me suis dit quand les
banques m’ont refusé l’accès à un
crédit lorsque j’ai voulu investir dans
l’immobilier. Pourtant, mes prévision-
nels auraient dû les rassurer : mes pro-
jets étaient bons, ils devaient générer
bien plus d’argent qu’ils ne m’en cou-
teraient. Je savais que la location en
courte durée était un puissant généra-
teur de cash-flow !
Alors j’ai cherché une solution pour
lancer mon activité, sans être proprié-
taire d’un logement. J’avais déjà ré-
alisé quelques sous-locations en Thaï-
lande, alors pourquoi pas en France ?
POURQUOI Avec l’aide d’un avocat spécialisé,
j’ai trouvé la solution pour mettre en
LA SOUS-LOCATION ? place la sous-location de manière to-
talement légale en France. Grâce à un
investissement de plus de 2.000€, j’ai
pu obtenir un bail de location spéci-
fique et ainsi lancer mon activité dans
le total respect de la législation en vi-
gueur.
Aujourd’hui, cet investissement est
largement remboursé ; je dispose de
plus d’une vingtaine d’appartements
en sous-location.
Et cerise sur le gâteau, les banques, qui
ne voulaient pas me prêter d’argent
au début, m’octroient aujourd’hui des
crédits qui me permettent de dévelop-
per mon propre patrimoine immobi-
lier.
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J’ai la conviction que la réussite est
quelque chose qui doit se partager.
Pourquoi garder pour soi une recette
qui marche ? C’est la raison pour la-
quelle j’ai eu l’idée de créer ne forma-
tion sur la sous-location.
L’idée de cette formation est de vous
faire gagner du temps et de l’argent.
J’ai regroupé toute mon expérience
et tous mes conseils dans plus de 8
heures de vidéo. Je livre tout ce que
je sais pour vous permettre de gagner
un temps précieux et éviter toutes les
erreurs que j’ai pu réaliser quand je
me suis lancé.
Cette formation, c’est aussi l’occasion
de rejoindre une communauté de plus
de 800 membres, qui grandit chaque
année. Le partage d’expérience fait la
richesse de ce groupe.
Je ne vous fais pas la promesse du
succès, je vous en montrerai juste la
voie. Le chemin vers la réussite est
long, partir sur de bonnes bases et
être accompagné est essentiel. Ma
réussite désormais, c’est la vôtre !
Certains disent que les opportunités,
c’est comme les trains, il en passe sou-
vent, on peut toujours prendre le sui-
vant. En attendant, seuls ceux qui sont
monté à bord arriveront à destination.
Vouloir changer de vie, c’est bien,
le faire, c’est mieux ! Alors, rencon-
trons-nous et passez à l’action !
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SÉBASTIEN MORE
Expert immobilier / sous-location

J’ai lancé ma première activité de conciergerie

en 2009 en Thaïlande. J’ai pu y découvrir une
solution innovante : la sous-location immobi-
lière.

Le principe m’a immédiatement convaincu :

devenir locataire d’un logement pour ensuite le
proposer en location courte durée et bénéficier
d’un fort rendement.

Après plusieurs mois de succès, j’ai cherché

à importer cette stratégie en France. Suite un
gros travail juridique avec un avocat, j’ai com-
pris comment lancer ce type d’activité totale-
ment légalement.

Mon projet immobilier s’est alors développé à

une vitesse incroyable, en parallèle d’une nou-
velle conciergerie en France également.

Fort de ces réussites, j’ai décidé de partage

mon expérience pour permettre à tous d’accé-
der à ces stratégies immobilières à haut ren-
dement.

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 FAUSSES CROYANCES

C’EST ILLÉGAL : FAUX !

C’EST QUOI Il ne s’agit pas là de signer un bail

classique, qui interdit effectivement la
sous-location, mais de mettre en place
LA SOUS-LOCATION ? un bail professionnel spécifique avec
les propriétaires. Travaillé avec l’aide
d’un avocat, cette solution est totale-
ment légale.

C’EST LA CRISE… FAUX !

La sous-location consiste à louer un
bien à un propriétaire puis, avec
son accord, de le relouer avec une
stratégie différente. Pour cela, il faut
mettre en place les solutions qui
offrent une meilleure rentabilité : la
location courte et moyenne durée par
exemple.
LE PRINCIPE
En signant un contrat avec le proprié-
taire, il est possible de se lancer dans
un business rapide et rentable. Grâce
à cette méthode, il est possible de
vivre de l’immobilier, de réinvestir di-
rectement dans son propre patrimoine
immobilier et surtout d’avoir du temps
pour ses projets personnels.
Effectivement, pour beaucoup les
temps sont durs. Mais les besoins d’hé-
bergement eux sont toujours présents.
Surtout quand on sait qui cibler pour
éviter les aléas touristiques. Les profes-
sionnels par exemple, ont toujours be-
soin d’être hébergés quand ils sont en
déplacement, crise ou non.
ÇA NE MARCHE QUE DANS LES
GRANDES VILLES TOURISTIQUES :
FAUX !
En adaptant sa stratégie de location,
il est possible de s’implanter n’importe
où. Les touristes ne sont pas les seuls
clients des locations en courte durée.
Il y a également beaucoup de profes-
sionnels en déplacement. Cette clien-
tèle spécifique n’est pas présente que
dans les grandes villes, ce qui laisse

500€ - 1 000€ = 500€

entrevoir de vraies opportunités par-
tout en France.

De loyer à payer De loyers facturés De bénéfice

au propriétaire en courte durée réalisé
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 PAS BESOIN DE CRÉDIT
BANCAIRE
Il n’est pas nécessaire de recourir à
l’aide d’une banque car il n’y a pas
d’investissement à réaliser.
PAS BESOIN DE NOTAIRE
Aucune acquisition n’est nécessaire
pour la sous-location. Il n’y a donc
pas besoin de payer des frais de no-
taire supplémentaires, qui s’élèvent
en général à 8% du montant de l’ac-
quisition.
PAS DE TAXE FONCIÈRE
LES AVANTAGES N’étant pas propriétaire, il n’y a pas
besoin de payer la taxe foncière. De
plus, réalisant ensuite des locations
DE LA SOUS-LOCATION ? en courte durée, la taxe d’habitation
n’est également pas à payer.
PAS BESOIN D’APPORT
Dans le cas d’un investissement im-
mobilier, les banques demandent gé-
néralement un apport de 10 à 20%
pour accorder leur crédit. Dans le cas
d’une sous-location, aucun apport
n’est nécessaire.
UN CASHFLOW RAPIDE
La sous-location étant rapide à mettre
en place, les loyers peuvent être per-
çus dès le mois suivant la mise en ac-
tivité. Il y a peu de délai pour pouvoir
générer de l’argent.
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UNE SOLUTION RAPIDE
Contrairement aux investissements lo-
catifs qui nécessitent du temps (crédit
bancaire, notaire…), la sous-location
est plus rapide. Il n’y a pas besoin
d’acheter un bien, simplement de le
louer. Cela permet de pouvoir lancer
plusieurs projets par an, contraire-
ment à l’investissement locatif.
UN CASHFLOW RAPIDE
La sous-location étant rapide à mettre
en place, les loyers peuvent être per-
çus dès le mois suivant la mise en ac-
tivité. Il y a peu de délai pour pouvoir
générer de l’argent.
UNE GRANDE FLEXIBILITÉ
Contrairement à un investissement im-
mobilier qui nécessite un engagement
à long terme, la sous-location offre
plus de flexibilité. La prise de risque
est limitée car si un bien n’offre pas la
rentabilité souhaitée, il est très simple
et rapide de s’en séparer grâce au
bail spécifique signé avec le proprié-
taire.
PLUS DE TEMPS
L’activité peut être en grande partie
organisée et automatisée, ce qui per-
met de générer de revenus sans y pas-
ser tout son temps.
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 1 CRÉER SON ENTREPRISE
Définir ses objectifs
Choisir la forme juridique la plus
Travailler sur le bail professionnel

TROUVER UN LOGEMENT 2
Réaliser une étude de marché
Identifier les biens à potentiels

COMMENT LANCER Contacter les propriétaires

UNE SOUS-LOCATION ?
3 CONVAINCRE
LE PROPRIÉTAIRE
Rencontrer physiquement le
propriétaire
Se présenter comme un
professionnel
Développer un argumentaire
convaincant

MEUBLER ET DÉCORER 4
LE BIEN
Optimiser les couts
POUR QUI ? d’ameublement
Créer l’effet «WAOUH»
grâce à la décoration
SANS EMPLOI INVESTISSEURS SALARIÉS OU
RECONVERSION IMMOBILIERS RETRAITÉS
Solution idéale car né-
cessite peu d’investisse-
Permet de s’affranchir
de son taux d’endette-
Permet de générer un
complément de revenus,
5 EXPLOITER EN LOCATION
COURTE DURÉE
ment. Ce projet est éli- ment et de diversifier sans sacrifier tout son
Sortir du lot sur les plateformes :
gible au CPF. son parc immobilier. temps libre restant.
Optimiser ses tarifs
Automatiser l’activité

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LA SOUS-LOCATION EST
UN ACTE TOUT À FAIT
LÉGAL MAIS QUI EST
STRICTEMENT ENCADRÉ.
Pour pouvoir se créer un revenu avec l’immobilier
grâce à la sous-location, il faut mettre en place un
bail dit « professionnel ». Avec l’accord du proprié-
taire, cette solution permet de colleter un loyer supé-
rieur à celui demandé (contrairement à la sous-loca-
tion autorisée dans un bail classique).

Ce bail doit impérativement être rédigé par un avo-

cat, car il s’agit un contrat technique, qui fixe les
modalités du partenariat avec le propriétaire. Il faut
compter environ 2.000€. À noter que cet investisse-
ment n’est nécessaire qu’une seule fois : le bail peut
être réutilisé plusieurs fois, pour différents biens.

Il s’agit effectivement d’un investissement important,

tant en termes financiers, qu’en termes qualitatifs.
Ce bail permet de se positionner dans un cadre
contractuel solide mais également de rassurer le
propriétaire. Un bail bien rédigé met en avant le
sérieux et le professionnalisme de l’activité.

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 1 5
UN DÉPÔT DE GARANTIE
En général, il se compose d’un
mois de loyer, voire de deux s’il
s’agit d’un bien déjà meublé. Ce
dépôt n’est pas perdu puisqu’il
sera récupéré en fin de bail.
UNE ACTIVITÉ STRUCTURÉE
Pour pouvoir mettre en place cette
activité, il faut mettre en place
une structure juridique en place.
Il est possible de le faire en au-
to-entrepreneur, l’idéal étant de
créer une société dédiée.

2
LE PREMIER LOYER

6
En général, il faut avancer le pre-
mier loyer. Mais il est possible
de négocier avec le propriétaire
pour payer en fin de mois, voire
d’annuler ce premier versement
pour pouvoir s’installer.
LA DÉTERMINATION ET LE
BON ÉTAT D’ESPRIT
Il s’agit ici de se lancer en tant
qu’entrepreneur. Cela nécessite
une motivation et un investisse-
ment fort, surtout au démarrage

QUE FAUT-IL POUR de l’activité. La sous-location

n’est pas une solution miracle qui

3
fonctionne toute seule, il faut être
UNE SOUS-LOCATION ? UN BAIL SPÉCIFIQUE
Pour pouvoir mettre en place une
déterminé !

activité de sous-location en toute

légalité, il est nécessaire d’utiliser
un bail professionnel spécifique.
Pour le rédiger, il faut faire appel
à un avocat et prévoir un budget
de 2.000€ (ou utiliser celui mis
à disposition dans le cadre de la
formation).

4
LA DÉCORATION
Il faut prévoir un cout d’aména-
gement et de décoration. Pour
optimiser le budget initial, il est
possible d’opter pour un bien
meublé : il n’y a pas besoin
d’acheter les différents équipe-
ments, seulement de le décorer.

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COMMENT CONVAINCRE
LE PROPRIÉTAIRE ?
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Impossible !
Lorsque je demande si c’est simple de
convaincre un propriétaire de laisser
son logement pour faire de la sous-lo-
cation, on me répond que c’est impos-
sible.
On me demande même pourquoi un
propriétaire ne ferait pas lui-même de
la location courte durée plutôt que
permettre la sous-location.
La réponse est pourtant simple : parce
qu’il ne veut pas s’ennuyer à le faire,
même si c’est plus rentable.
Bien évidemment, il n’est pas possible
de convaincre tous les propriétaires.
Pourtant, avec plus de 65 logements
en gestion, je sais que c’est possible
et voici comment je m’y prends.
1 - S’ADRESSER AU BON
PROFIL DE PROPRIÉTAIRE
Il faut s’adresser aux investisseurs im-
mobiliers, qui ont placé leur argent
dans l’objectif de diversifier leur capi-
tal et de se créer un patrimoine.
Très souvent, ils possèdent des biens,
financés à crédit, dans d’autres villes
que leur lieu de résidence. Ils sont
ouverts à des solutions de gestion in-
novantes, tant que leur investissement
reste sécurisé.
Les investisseurs cherchent généra-
lement à percevoir leurs loyers de
manière sûre, tout en limitant la dé-
gradation de leurs biens. Ils cherchent
aussi à limiter au maximum le turno-
ver, pour éviter toute vacance loca-
tive. C’est pourquoi ils font souvent
appel à des agences immobilières
pour gérer leurs biens.
2 - AVOIR LES ARGUMENTS
QUI FONT MOUCHE
Les investisseurs immobiliers qui font
appel à des agences immobilières
optent pour la tranquillité, mais cela
à un cout pour eux.
C’est là que la sous-location trouve
tout son intérêt à leurs yeux. Sans tou-
cher à leur rentabilité locative, ils ont
les garanties suivantes :
- Des loyers garantis grâce au bail
spécifique mis en place.
- Un absence totale de vacance loca-
tive durant toute la durée du bail.
- Le maintien en bon état du logement.
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 LES TÂCHES AUTOMATISABLES

L’ACCUEIL DES VOYAGEURS LA GESTION DES PRIX

Grâce à différents systèmes de ges-
tion à distance (boite à clés, serrure
connectée…), il est possible pour les
AUTOMATISER voyageurs d’arriver dans votre loge-
ment sans que vous y soyez présent.
Pour être le plus rentable possible,
il faut constamment adapter les prix
en fonction du marché (pour ne pas
être trop cher et ne pas vendre, ou ne
pas être assez cher et être moins ren-

SA SOUS-LOCATION
POURQUOI ?
AVOIR DU TEMPS
POUR SOI
L’idée n’est pas de se
créer un 2e emploi et
ne plus avoir de temps
libre. Il faut décorréler le
temps passé de l’argent
généré
table). Grace à un logiciel de Yield
Management, la gestion des prix est
LES MESSAGES automatisée.
Grâce à un logiciel de gestion dédié
- un Channel Manager - il est possible
d’automatiser de nombreux envois de
LA GESTION DE L’ACTIVITÉ
messages. Par exemple, les emails de Il est possible de déléguer une grande
confirmation de réservation ou encore partie de la gestion de son activité.
l’envoi de la procédure de Check-In à Lorsque l’on a plusieurs logements, il
J-3. est possible de confier ses tâches à un
gestionnaire pour ne plus avoir qu’à
se focaliser sur la recherche de nou-
LE MÉNAGE ET LE LINGE veaux biens.
En faisant appel à du personnel de
nettoyage, le ménage et le linge sont
gérés directement, sans intervenir per-
sonnellement. Il existe plusieurs mé-
thodes pour trouver et mettre en place
CRÉER UN COMPLÉ- DÉVELOPPER SON sa propre équipe.
MENT DE REVENU ACTIVITÉ
Se créer un revenu com- Pour avoir plusieurs
plémentaire ne doit pas biens en sous-location, il
rimer avec sacrifice de faut absolument pouvoir
son temps libre. Sinon, se détacher de la ges-
autant faire de l’intérim tion quotidienne.
le week-end.

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 DES EXEMPLES
DE SOUS-LOCATION

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 UNE SOUS-LOCATION AU MANS

Appartement de caractère, situé en

plein centre-ville du Mans. Cet ap-
partement de haut standing possède CHIFFRES CLÉS
2 chambres, salon, séjour, cuisine,
salle de bain et toilettes séparées Budget investi : 4.140€
pour un maximum de confort et de
Loyer mensuel à payer : 730€
tranquillité.
L’appartement, au 2ème étage, Revenu mensuel moyen : 1.550€
donne sur la vieille ville. Vous avez
ainsi le privilège de la proximité des Cashflow mensuel : 820€
rues marchandes et du centre-ville,
le tout dans le calme et la tranquil-
lité.

UNE SOUS-LOCATION À ANGERS

Réunion de famille ou séjour profes-

sionnel, vous pourrez profiter de tout
le confort de cette maison rénovée CHIFFRES CLÉS
et entièrement pensée, avec une ter-
rasse extérieure pour un agréable Budget investi : 5.450€
séjour sur Angers. Place de parking
Loyer mensuel à payer : 1.250€
publique gratuite devant la maison.
Cette maison de haut standing pos- Revenu mensuel moyen : 2.200€
sède 3 grandes chambres, salon,
séjour, cuisine, 2 salles de bain et Cashflow mensuel : 950€
toilettes séparées pour un confort
maximal.

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 Le potentiel de la sous-location est
énorme : du revenu complémentaire à
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Mais comme pour toute activité entre-
preneuriale, le parcours peut être long
et difficile. C’est pourquoi, se former et
être accompagné est un véritable plus
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© Le Sous-loueur - BLUEMORE SARL. Tous droits réservés.
Première édition : mars 2022

Rédaction : Maxime Desangle

Illustrations : Licence Freepik Premium

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