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REPUBLIQUE

PUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE


POPULAI

MINISTERE
NISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE
SCIENTIFIQ

UNIVERSITE
IVERSITE L’ARBI BEN M’HIDI OUM EL BOUAGHI
BOUAG

FACULTE
CULTE DES SCIENCES DE LA TERRE ET D’ARCHITECTURE
D’ARCHITECTU

DEPARTEMENT
PARTEMENT D’ARCHITECTURE L.M.D
L

Mémoire De Fin
in d’Etude
d’ En Vue d’Obtention Du Diplôme
D De

MASTER II
SPECIALITE : ARCHITECTURE ET CONDUITE DU PROJETS

LE LOGEMENT SOCIAL EN SITUATION D’URGENCE

« LA QUALITE FACE A LA STANDARDISATION »

Présenté et soutenu par : BAAZIZ IMEN

Sous la direction de : REBOUH SAMIA


ANNEE UNIVERSITAIRE
2014-2015
TABLE DES MATIERES
CHAPITRE INTRODUCTIF:
1. INTRODUCTION GENERALE
2. PROBLEMATIQUE
3. HYPOTHESES
4. OBJECTIF
5. METHODOLOGIE
6. STRUCTURE DU MEMOIRE

CHAPITRE 01 :
LE LOGEMENT EN ALGERIE
1-1.APERÇU HISTORIQUE SUR L’EVOLUTION DU PARC IMMOBILIER EN
ALGERIE.
1-2.LES POLITIQUES DU LOGEMENT.
1-3.POLITIQUE DE L’HABITAT EN ALGERIE APRES L’INDEPENDANCE
1.3.1- LA CRISE DE L’HABITAT EN ALGERIE
1.3.2- UN PAYS AU BORD DE LA CRISE
1.3.3- LES POLITIQUES URBAINES EN ALGERIE (1962-2004)

1-3.3.A) Stabilité physique, croissance démographique et éxode rural (1962-1970)


1-3.3.B) Explosion urbaine et programme de developpement public (1970- 1985)
1-3.3.C) Crise économique et ralentissement (1985-2000)
1-3.3.D) Redressement economique et reprise de l’action publique sur la ville (2001
- 2004)

1.3.4- EVOLUTION DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT EN ALGERIE DEPUIS


L’INDEPENDANCE

1.3.4.A) Une politique urbaine centralisée (1962-1980)


1.3.4.B) Politique urbaine (1980-1990)
1.3.4.C) Politique urbaine (1990-2000)
1.3.4.D) Politique urbaine après 2000

CHAPITRE 02 :
HABITAT: DEFINITIONS ET CONCEPTS

2-1.HABITAT : UNE NOTION IMPRECISE


2-2.EVOLUTION DU CONCEPT DE L'HABITAT
2-3.QUESTION DE L'HABITAT SOCIAL EN ALGERIE

1
2-3-1.Le poids démographique
2-3-2.Le taux d’occupation par logement
2-3-3.Le taux d’occupation par piéces
2-3-4.L’état du parc national de logement

2-4.LA STRATEGIE DE L’HABITAT ET LE LOGEMENT SOCIAL

2-4-1.L’ampleur du deficit
2-4-2.Pour quelle politique du logement !
2-4-3.La faiblesse du marche immobilier locatif
2-4-4.Le statut du logement
2-4-5.C’est quoi le logement social ?
2-4-6.Le logement social et la politique de l’habitat

2-5TYPOLOGIE DE L'HABITAT EN ALGERIE

2-5-1.Logement social
2-5-2.Logement promotionnel
2-5-3.Location/vente
2-5-4.Logement social participatif

CHAPITRE 03 :
APPROCHE PROGRAMMATIQUE DU LOGEMENT EN ALGERIE
3-1-QU’EST CE QUE LA PROGRAMMATION?
3-2-L’OBJECTIF DE LA PROGRAMMATION DANS LE LOGEMENT.
3-3-LES ENJEUX QUI ENTRENT EN COMPTE.

CHAPITRE 04 :
LA QUALITE COMME VECTEUR DE VIE DANS LA PRODUCTION
DE LOGEMENT

4-1-L’UTILITE, LA BEAUTE ET QUI EN JUGE


4-2-LES CRITERES DE QUALITE DU LOGEMENT
4-3-LA QUALITE DE VIE : UNE RESULTANTE DES ATTENTES DES
UTILISATEURS
4-4 LA QUALITE ARCHITECTURALE
4-5 LA QUALITE CHEZ LES DIFFERENTS ACTEURS

4-5-1 La gestion de la qualité dans la programmation et la conception


4- 5-2 la qualité globale dans l’entreprise

CHAPITRE 05 :
LA REALISATION DES LOGEMENTS SOCIAUX EN ALGERIE
5-1- METHODES DE PRODUCTION DES LOGEMENTS SOCIAUX EN ALGERIE

2
5.1.1. la conception
5.1.2. Système constructif
5.1.2.A) Ossature en béton armé composée de poteaux poutres
5.1.2.B) Ossature en béton armé composée de murs porteurs

5- 2- MATERIAUX DE CONSTRUCTION :
L’IMPORTANCE DE LA BRIQUE, DU BETON ET DE L’ACIER
5.2 .1. LA BRIQUE : une place prépondérante dans le marché de la réalisation
5.2 .2. LE BETON : une utilité certaine
5.2 .3. L’ACIER : utilisation à outrance

CHAPITRE 06 :
METHODES D’EVALUATION DE LA QUALITE

6-1- PRINCIPAUX INDICATEURS DE LA METHODE PFAM


6-2- L’EVALUATION FLAG : UNE METHODE TRES CONVIVIALE
6-3- SYSTEME D’EVALUATION « MATEA », UNE METHODE PRATIQUE

CONCLUSION GENERALE
BIBLIOGRAPHIE

3
CHAPITRE
INTRODUCTIF

4
INTRODUCTION GENERALE:

L’habitat est un terme générique qui suppose l’interaction de toutes les composantes
spatiales nécessaires à l’épanouissement plénier de l’homme. La qualification onusienne de
l’habitat, comme processus et non comme produit, renvoie vers la compréhension de la
complémentarité disciplinaire fondée essentiellement sur les interrelations architecturales,
urbaines, territoriales et environnementales.

De cette définition il ressort que l’habitat est plus que la somme des habitations. Les
équipements, les réseaux divers, les voies de communication, la variété multiple d’espaces et
de lieux entretiennent des relations diversifiées et tissent des maillages faits de convergences
et de divergences permettant la pratique quotidienne de l’activité humaine tant sur le plan
social et économique que sur le plan culturel et politique.

Le logement constitue en réalité un des aspects multiples de l’habitat. Sa variété


typologique allant de l’individuel, au semi collectif, au collectif, au pavillonnaire etc., traduit
non seulement, son importance vitale en tant que biotope répondant à tous les besoins
organiques de l’homme, mais aussi en tant que psychotope répondant aux besoins psychiques
élémentaires et spécifiques de ce dernier. De ce fait, il peut être considéré comme un besoin
fondamental pour l’homme. HAMIDOU. R (1989) considère que : « le logement constitue le
point de départ de toute vie sociale ».

A ce sujet, FROMMES. B (1980) écrit que « le logement est l’endroit où les gens
doivent pouvoir se sentir chez eux; ils en prennent possession et y expriment leur personnalité
; ils peuvent s’y identifier de manière optimale ». Cette citation appuie la nécessité de
garantir, dans la production du logement, les notions d’équilibre, de sécurité et de stabilité
considérées pour la cellule familiale comme paramètres fondamentaux du psychotope.

L’habitat en général et les logements en particulier constituent un problème dont la


dimension est internationale. Si dans les Pays développés, la problématique du logement
semble résolue tant sur les plans quantitatif que qualitatif, dans les Pays en voie de
développement, le problème de la crise du logement persiste encore malgré les efforts
considérables fournis par les Etats afin de répondre aux besoins sans cesse croissants des
populations nécessiteuses. La rapidité du croît démographique, la centralisation des activités,
l’importance de la concentration urbaine, la pauvreté et l’urbanisation expliquent ce
phénomène qui se présente de manières différentes d’un pays à un autre et même d’une
région à une autre.

Pays en voie de développement, l’Algérie a connu et connaît encore les effets de la


crise du logement. La précarité, la spontanéité et l’inaccessibilité ont favorisé la naissance de
divers types d’habitat qualifiés tantôt d’informel et d’illégal, tantôt de précaire et marginal..
La répartition de ce type d’habitat a touché non seulement les grandes villes algériennes mais
aussi les villes moyennes.

Face à ce phénomène, et pour endiguer l’agressivité causée par l’existence de ce type


d’habitat et répondre par la même occasion aux besoins sociaux, l’Etat algérien a, au cours de

5
la décennie écoulée, inscrit la résorption du déficit en logements en tant qu’axe prioritaire.
C’est en 2004 que les autorités algériennes ont lancé la construction d’un million de
logements dans le cadre du programme quinquennal 2005-2009. Elles ont mis en œuvre une
stratégie visant, d’une part, à accroître de façon significative la production de logements et la
résorption de l'habitat précaire à un rythme soutenu pour son éradication totale sur le territoire
national, et d’autre part, à ramener le taux moyen d’occupation par logement aux termes du
quinquennat à un niveau de 5 personnes par logement, partant de son niveau évalué à 5.54
personnes par logement à fin 2003.

Aujourd’hui, 1,2 millions de logements sont livrés. 59% de ces logements sont urbains
et 41% ruraux. Le parc immobilier national a atteint, à fin 2009, un total de 7.090.000
logements. Le secteur du bâtiment enregistre une forte croissance, en mettant l'accent sur le
rythme du travail, la cadence a pratiquement doublé. Si pendant les premières années du
dernier quinquennat on ne réalisait que 120.000 logements par an, il y a lieu de rappeler que la
période allant de 2008 à 2009, a enregistré une sensible augmentation en matière de quotas
réalisés et réceptionnés.

Si sur le plan quantitatif, la production du logement social collectif en


Algérie connait une nette amélioration, elle semble cependant buter sur le plan qualitatif.

La notion de « qualité » a longtemps été négligée dans les logements sociaux, du fait
que le travail s'effectuait dans la précipitation. Après le séisme de mai 2003, cette notion,
dans l'esprit de la grande majorité, portait sur la construction selon les normes antisismiques,
car il était constaté alors, en dépit du risque lié à la situation géologique de l'Algérie, qu'on
construisait çà et là en deçà de certaines normes, et souvent au mépris de la sécurité. Quelques
années plus tard, et tout en considérant la norme antisismique comme un acquis irréversible
qu'il faut tout de même continuer de superviser de très près, on a commencé à interroger la
qualité du côté de la notion de finition, lorgnant cet aspect qui a longtemps constitué le talon
d'Achille des constructions souvent bâclées pour des raisons invoquées d'urgence au nom
desquelles on sacrifiait souvent jusqu'à l'habitabilité d'un logement.

Aujourd’hui, il est de temps d’élargir l’intérêt du concept inhérent à la qualité, aux


éléments matériels et immatériels formant l’espace habité. La qualité de l’espace architecturé
est liée à la fois au support physique représenté par tous les éléments constructifs utilisés dans
la réalisation du logement social et au support spatial produit par la conjugaison du physique
et de l’organisationnel. Tous les constats traduisant la négativité autour de la production du
logement social en Algérie tournent autour de la conception inadaptée au mode de vie des
couches sociales bénéficiaires, autour de la réalisation hâtive et mal contrôlée, autour de
l’inexistence d’un entretien quotidien des cités collectives etc. Toutes ces réflexions émanant
de constats citoyens sont justifiées et convergent vers une certitude populaire basée sur
l’absence de la qualité dans ces logements. A partir de ces constats, diverses questions
peuvent être posées au sujet de la qualité qui reste très subjective.

Dans cette recherche, tout l’intérêt sera orienté sur la qualité du logement social en Algérie.
Connaître ce phénomène nécessite d’abords de poser la question de recherche qui s’impose et
à laquelle tout notre travail va essayer d’apporter une réponse.

6
PROBLEMATIQUE :

L'habitat collectif a été réalisé pour résoudre le problème de la crise du logement que le pays a
affronté après l'indépendance et jusqu'a nos jours.

Si sur le plan quantitatif, la production du logement social en Algérie connait une nette
amélioration, elle semble cependant buter sur le plan qualitatif. Ce dernier aspect touche une large
gamme de composantes tant aux niveaux de la PROGRAMMATION et de la CONCEPTION
qu’aux niveaux de la REALISATION, de l’USAGE et de l’ENTRETIEN.

La qualité de l’espace architecturé est liée à la fois au support physique représenté par tous
les éléments constructifs utilisés dans la réalisation du logement social et au
support spatial produit par la conjugaison du physique et de l’organisationnel. Tous les constats
traduisant la négativité autour de la production du logement social en Algérie tournent autour
de la conception inadaptée au mode de vie des couches sociales bénéficiaires, autour de la
réalisation hâtive et mal contrôlée, autour de l’inexistence d’un entretien quotidien des cités
collectives etc.

A partir de ces constats, diverses questions peuvent être posées au sujet de la qualité qui reste
très subjective.

A quel paramètres l’absence de la qualité dans la production du logement social en Algérie


A quel paramètres l’absence de la qualité dans la production du logement social en
est- elle liée ?
Algérie est- elle liée ?
Est que l’habitat social en Algérie est compatible avec nos pratiques et nos modes de vies ?
Est ce que l’habitat social en Algérie est compatible avec nos pratiques et nos modes de
vies ?

HYPOTHESES :

• La mauvaise qualité revient au disfonctionnement au niveau des structures administratives qui


rentrent dans le processus de programmation de ces logements.( Problème administratif).
• La production du logement social en Algérie semble souffrir de la mauvaise qualité dans la
réalisation des ouvrages. (Problème d’éxecution).

OBJECTIF :

• Notre objectif est d’étudier les raisons de la mauvaise qualité de production du logement social en
Algérie, en vue d’en constituer des recommandations pour faire face à cette situation
• Il s’agira d’étudier le degré de relation liant la qualité du logement social avec plusieurs
composantes en vue de comprendre comment elles ont influencé le travail des architectes pour
aboutir à une telle qualité du logement.

7
METHODOLOGIE :

La problématique nécessite, pour être gérée de manière efficace ; une méthodologie. Cette dernière
repose sur :

• Recueil d’informations sur les logements sociaux en Algérie


• Analyse des concepts liés à la qualité des logements sociaux
• Evaluation de la qualité du logement par rapport à ces concepts
• Identification des composantes liées directement à la qualité du logement
• Constitution des recommandations pour remédier aux défaillances

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STRUCTURE DU MEMOIRE

Notre recherche se developpera sur deux parties :


la premiere partie : contient la problématique, les hypotheses, l’objet de recherche ainsi que la
méthodologie de travail.
La deuxieme partie : contient six chapitres traitant les notions d’habitat et de qualité.

La problématique repose sur l’évaluation de la qualité du logement par rapport à plusieurs


composantes concerant le logement social collectif en Algérie

Pour vérifier nos hypothèses de recherche, la méthode MATEA (Modèle pour l’Analyse,
la Théorie et l’Expérimentation Architecturale) du Professeur Stéphane HANROT peut être
utilisée. Cette méthode consiste à évaluer la qualité sur la base des points de vue des
différents acteurs de l’acte de produire l’habitat (architectes ,concepteurs, ingénieurs d’études,
responsables de suivi et du contrôle technique, maîtres d’ouvrages, gestionnaires techniques,
usagers etc.). Diverses techniques de recherche tels que les questionnaires et les entrevues
seront utilisées pour appuyer le modèle MATEA.

• Le premier chapitre de notre recherche jettera la lumière sur l’évolution du parc


logements en Algérie à partir de 1962, la crise du logement et la politique nationale
adoptée pour pallier au déficit dans le domaine de l’habitat.

• Le deuxième chapitre sera consacré aux définitions, typologie ainsi que les differents
concepts liés a la notion de l’habitat social en Algérie.

• Le troisième chapitre s’intéressera à la procédure de programmation du logement social en


Algérie, des objectifs et des enjeux qui entrent en compte.

• Le quatrième chapitre consiste a cerner le concept de la qualité dans son contexte le plus
global, il s’interesse à la qualité de la production du logement social en Algérie.

• Le cinquiéme chapitre traite la réalisation des logements sociaux en Algérie, les techniques
utilisées et les moyens mécaniques et humains des entreprisses ainsi que la méthode de
production des logements sociaux.

• Le sixième chapitre présente les travaux de differents chercheurs, dans le cadre de


l’évaluation de la qualité architecturale.

• La conclusion générale synthétisera les résultats obtenus, afin de dégager les différents
aspects qui contribueront à assurer une meilleure qualité dans la réalisation des logement
sociaux en Algérie.

9
BIBLIOGRAPHIE

• Michel Platzer, « CONCEVOIR ET CONSTRUIRE DES LOGEMENTS


SOCIAUX : Bâtiments d’habitations collectifs » Paris, le Moniteur,2014 .

• « VERS DE NOUVEAUX LOGEMENTS SOCIAUX 2 » Cité de


l’architecture et du patrimoine, 2009

• Hervé Debaveye, Pierre Haxaire, « 160 SEQUENCES POUR MENER


UNE OPERATION DE CONSTRUCTION : Des études préalables à
l’achèvement des ouvrages » Paris, le Moniteur,2005.

• Hoddé Rainier, « QUALITE ARCHITECTURALE : Conception,


Significations, Position » Ed/NEJMP, 2006

• Hanrot S. 2005 « MAITRISE D'OUVRAGE, MAITRISE D'OEUVRE,


ENTREPRISES, DE NOUVEAUX ENJEUX POUR LES PRATIQUES
DE PROJET » J. J. Terrin éditeur.Eyrolles Paris, ISBN 2-212-115768.

• Dehan Philippe, 1999. Qualité architecturale et innovation. Méthode


d'évaluation. - collection Recherches Plan Urbanisme Construction
et Architecture, Paris.
• http://www.algeriawatch. Org /article/eco/tauxoccupationlogement. Htm
• Debarre A., de Gravelaine F., Hoddé R., Léger J.M., Mariolle B., Moley
C., Périanez M.1999. Qualité architecturale et innovation. Etudes de cas.
Collection Recherches – Plan Urbanisme Construction et Architecture,
Paris, 1999.
• Hanrot S.2003 Enjeux pour la maîtrise d’œuvre Collection Recherche n°
144 – Plan Urbanisme Construction Architecture- ISBN 2 11 085 656.4
• Hanrot S. 2005 “Enjeux pour la maîtrise d’œuvre, projet et technologie“
S. Hanrot. in“Maîtrise d'ouvrage, maîtrise d'oeuvre, entreprises, de nouv
eaux enjeux pour les pratiques deprojet“ J.-J. Terrin éditeur. Eyrolles
Paris, ISBN 2-212-11576-8.

77
CHAPITRE 01
« LE LOGEMENT EN ALGERIE »

10
INTRODUCTION :

En Algérie, et avant l’indépendance, y’avait un énorme problème du logement en termes de


quantités, ce phénomene s’est aggravé juste à la fin de la guerre d’indépendance.
Cette période était marquée par une importante croissance démographique et une relative
mobilité de la population algérienne (BENACHENHOU.A, 1979). Cette dernière, dans sa
majorité pauvre et non qualifiée, se dirigeait généralement vers les centres urbains sous forme
d’exode rural. Ses ressources ne lui permettaient pas l’accès direct à des constructions en dur et
dont les prix étaient inabordables. La seule possibilité qui lui restait était le recours à l’habitat
illégal et au bidonville. Cette situation précaire a non seulement, favorisé la généralisation de
l’habitat informel mais a aussi participé à la naissance de la crise du logement qui a sévi et qui
continue jusqu’à aujourd’hui à persister notamment dans les milieux urbains. En réponse à la
forte demande de logements sociaux, l’Etat algérien s’est engagé depuis l’indépendance dans la
réalisation de divers programmes de réalisation touchant à la fois l’habitat rural et l’habitat
urbain.

Dans ce premier chapitre, nous traiterons de l’évolution du parc logements en Algérie à partir de
1962 en s’appuyant sur les statistiques données par le ministère de l’habitat. Nous aborderons
ensuite la crise du logement ainsi que la politique nationale adoptée pour pallier au déficit dans le
domaine de l’habitat.

11
1-1 APERÇU HISTORIQUE SUR L’EVOLUTION DU PARC IMMOBILIER

EN ALGERIE :

Avant 1962, le parc logements existant était déjà saturé. Les possibilités d’accueil d’une
population supplémentaire étaient très réduites voire inexistantes dans le secteur public.
Celui-ci était réservé à des catégories sociales déterminées. L’une des caractéristiques
majeures des logements occupés par la population algérienne était leur surpeuplement qui
réduit la surface habitable par personne. Le taux d’occupation par logement est élevé et le
logement se composait souvent d’une seule pièce. Jusqu’en 1957, la production du logement
en Algérie restera faible par rapport à l’accroissement démographique du pays.

Année Logements réalisés


Avant 1945 850.000
1945-1957 950.000
1954-1962 148.000
Tableau n°01 : nombre de logements réalisés entre 1945-1662.
Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, 2011.

De 1962 à 1966, le rythme de livraison du secteur public concernant les programmes urbains
et ruraux confondus, ne dépassait pas neuf (9) mille logements par an (voir tableau n°02).
Cette période était caractérisée par l’achèvement d’un nombre important de logements laissés
sous forme de carcasses par les Européens. En 1966, le parc immobilier algérien comptait
presque 2 millions de logements et le bilan de la restructuration sociale était caractérisé par
une amélioration globale des conditions de vie et d’habitation par rapport à la période
coloniale. Le cadre de vie était mieux équipé et moins insalubre. (HAFIANE.A,1989).

Année Nombre de Population (en Evolution


logements million) du parc
1962 1.948.000 -- --

1966 1.982.100 12 54.000

Tabbleau n°02 : nombre de logements existants par rapport à la population entre 1962-1966.
Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, 2011.

12
Entre 1966 et 1977, période caractérisée par un déficit de plus en plus important en matière de
logements, l’habitat, d’une manière générale, ne constituait pas un axe d’intervention
prioritaire. Les investissements étaient orientés vers les secteurs productifs. La création
d’emplois, le développement du système éducatif et l’élévation du niveau de vie faisaient partie
des premiers objectifs à atteindre. Les choix politiques d’affectation des ressources financières et
des moyens de production vers des secteurs autres que celui de l’habitat et du logement
procèdent aussi d’une surestimation du parc de logements disponibles en 1962. D’autre part, les
flux migratoires et l’exode rural, n’ont pas été pris en charge par les pouvoirs publics.
(MOKHTAR.A ,2003)

Durant le 1er plan Triennal (1967-1969), la part du budget réservée à l’habitat était faible.
Durant le 1er plan quadriennal (1970-1973) cette part avait atteint 5,4 %.
Elle passera à 7,5 % durant le 2° plan quadriennal (1974 -1977). A partir de 1978, l’objectif
se limitait à maintenir le déficit de l’année 1977 en attendant que les structures de réalisation
soient renforcées. Ce n’est qu’à partir du plan Quinquennal (1980-1985) que l’investissement
augmentera de manière sensible. (RAHMANI.C ,1982) (Voir tableau n°03 Page 13)

Année Nombre de Population (en Evolution


logements million) du parc
1977 2.229.600 16.9 288.600
1987 3.602.146 23 1.331.546

Tableau n°03 : nombre de logements existants par rapport à la population entre 1977-1987.
Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, 2011.

Les années 90 étaient marquées par la chute des prix du pétrole et donc des ressources financières
de l’Etat. C’était une longue période d’instabilité politique provoquée par une succession
d’événements tragiques vécus par le pays. Elle correspondait à un mouvement d’exode
relativement important. Une partie importante de la population rurale avait quitté la campagne
afin de se réfugier dans les centres urbains les plus proches de leur lieu d’habitation. Cette
population déracinée avait augmenté de manière brutale les difficultés des villes déjà surpeuplées.
Au cours de cette période, les pouvoirs publics avouaient leur incapacité à résoudre seuls et par
leurs propres moyens la crise du logement en Algérie. (MOKHTAR.A ,2003) (Tableau n°04 Page 13)

Année Nombre de Population (en Evolution


logements million) du parc
1987 3.602.146 23 1.331.546
1998 5.024.977 29 1.422.821

Tableau n°04 : nombre de logements existants par rapport à la population entre 1987-1998.
Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme

13
Les bilans relatifs à la période 1999-2009
1999 2009 sont éloquents et montrent que la cadence de livraison
de logements n’a pas cessé de s’accélérer tout au long de cette période permettant de réduire de
façon perceptible les déficits existants (1.738.549 logements ont été livrés). (Voir tableau n°05
Page 14).

Périodes Total
1999 154.208
2000 162.072
2001 131.962
2002 133.826
1999-2003
2003 111.212
Sous Total 1 693.280

Périodes Total
2004 116.468
2005 132.479
2006 177.776
2007 179.930
2004-2009
2008 220.821
2009 217.795
Sous Total 2 1.045.269

Tableau n°05 : nombre de logements livrés entre 1999-2009.


2009.
Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, 2011.

La décennie écoulée à vu la réalisation d’un gigantesque programme de logements « le plan


quinquennal 2005-2009
2009 » destiné à améliorer les conditions d’habitat des familles et
particulièrement celles dont les revenus sont réduits et celles résidant en zone rurale.

Photo n°01 : opération de relogement, 1680 logements à Bir Touta à Alger


Source : www.horizons-dz.com (2011)

14
1-2- LES POLITIQUES DU LOGEMENT :

Il n'existe pas encore de véritable politique du logement à l'échelle mondiale, excepté


quelques recommandations émises par les Nations unies. La plupart des réglementations
sont émises par les autorités nationales. Ainsi, la plupart des gouvernements occidentaux ont
mis en place un système favorisant les emprunts à taux réduits ou nuls afin de financer la
construction immobilière. Ils ont aussi encouragé le développement des villes nouvelles.
Rien qu'autour de Paris, plus de dix villes nouvelles ont vu le jour au cours des trente
dernières années.

L'ex-URSS et ses pays satellites ont été des pionniers dans le développement de villes
nouvelles, fréquemment implantées aux environs d'immenses complexes industriels. C'est
par exemple le cas de Bratsk, ville de Sibérie construite à proximité d'une centrale
hydroélectrique.

Aux États-Unis, l'État intervient peu, et 70% de la population vivent dans des maisons
individuelles, dont la plupart ont été réalisées par de petits entrepreneurs privés.

Dans les pays en voie de développement, l'habitat est de qualité et de taille souvent
médiocres comparé à celui des pays développés, et les efforts des gouvernements pour
l'améliorer sont limités par le manque de moyens financiers. Dans les années cinquante, de
nombreuses villes, comme Manille aux Philippines ou Bagdad en Irak, tentèrent en vain
d'éradiquer les bidonvilles. Certains pays édifièrent d'impressionnantes villes nouvelles,
chefs d'œuvre d'urbanisme pour les uns, de mégalomanie pour les autres (Brasilia au Brésil,
Yamoussoukro en Côte d’Ivoire).

Un rapport publié par le centre des Nations unies pour les Établissements humains (Habitat)
suggère un renforcement de l'initiative individuelle afin de pallier les carences de l'État. Le
programme de projets collectifs mis en place au Sri Lanka par l'Office national de
l'habitation repose sur une approche intéressante qui favorise la réfection des logements et de
l'infrastructure, tout en générant une activité économique dont bénéficient directement les
résidents. Dans le cadre de ces projets, les habitants prennent en charge l'infrastructure
physique de leur quartier. Ils ajoutent des trottoirs, des canalisations d'égout, des puits, des
installations sanitaires, transformant ainsi des zones délabrées en quartiers agréables.
L'entretien et les réparations sont régulièrement effectués, les personnes qui en ont la charge
en étant aussi les bénéficiaires. Toujours selon le rapport d'Habitat, seule une modification
du rôle des autorités permettra de répondre aux besoins de la population urbaine, et surtout
des plus démunis.

Le logement constitue un élément crucial du tissu économique et social de tout pays. Aucun
ne peut se targuer d'avoir réussi à loger tous les groupes socio-économiques qui constituent
sa population. C'est pourquoi la plupart, d'une façon ou d'une autre, continuent de classer le
logement parmi leurs priorités.

15
1-3- POLITIQUE DE L’HABITAT EN ALGERIE APRES

L‘INDEPENDENCE :

Pourquoi la crise du logement s’est-elle constamment aggravée en Algérie depuis la


guerre de l’indépendance, malgré les importants efforts et investissements consentis par
tous les gouvernements qui se sont succédé depuis ?

Car les différents gouvernements qui se sont succédés depuis l’indépendance n’ont pas,
pour des raisons différentes, placé l’accès au logement comme priorité. Manque
d’anticipation pour les uns (décennie 60), priorité au développement industriel pour
d’autres (décennie 70) et manque tout simplement de ressources financières sous
contrainte d’ajustement structurel pour les plus récents (décennie 80 et 90). En vérité ce
n’est qu’à partir des décennies 2000 et 2010 que d’importants investissements ont été
consentis pour ce secteur.

L’étude des politiques coloniales nous apparaît nécessaire à la comparaison avec les
politiques mises sur pied par les gouvernements issus de l’indépendance en matière de
logement et d’organisation de l’habitat.

1-3-1 LA CRISE DE L’HABITAT EN ALGERIE :

L’urbanisation effectuée à ce jour, depuis l’indépendance a été caractérisée par l’urgence


dû à la reconstruction du pays et les rattrapages des besoins essentiels de la population :
logements, équipements, infrastructures…etc.

De ce fait, l’urbanisme mis en œuvre à travers une multitude d’instruments ; tels que
PUD, PD, POS, visait essentiellement la programmation, la quantification des besoins et
leur localisation spatiales en terme essentiellement de disponibilités foncières de revues
urbanisables et non soumises à des contraintes majeurs (usage agricole, servitudes,
géotechnique ou forme juridique de propriété).

De grands programmes ont été ainsi réalisés et dans la plupart des cas ont multiplié
sensiblement la taille des agglomérations et le nombre de villes qui étaient à l’origine de
simples agglomérations rurales.

16
1-3-2 UN PAYS AU BORD DE LA CRISE :

Pendant la guerre d’Algérie, la population rurale a été massivement déplacée et regroupée


dans des camps, destinés à la surveillance militaire, puis censés moderniser la société
rurale.

De 1954 à 1962, le regroupement a contribué à un bouleversement sans précédent des


campagnes algériennes : (d’après Michel Cornaton), près de 2 350 000 personnes ont été
regroupées par l’armée, auxquels s’ajoutent 1 175 000 ruraux à avoir fui les zones
interdites pour chercher refuge dans les périphéries et surtout les bidonvilles des
principales cités algériennes.

Les villages sont détruits afin qu’ils ne puissent servir de refuge au FLN, et les
populations déplacées sont coupées de leurs moyens de subsistance traditionnels,
l’agriculture et l’élevage. Ce processus de destruction crée une situation particulièrement
problématique pour les pouvoirs publics, le déplacement contribuant à renforcer la crise
du logement et de l’emploi. Cette politique a provoqué une désorganisation sociale,
économique et territoriale majeure

Dans le cadre du Plan de Constantine de 1958, les ensembles d’habitation réservés aux
populations algériennes continuent à être conçus selon des normes basées sur le strict
minimum dans les cités de recasement, les cités musulmanes, les cités évolutives ou
logement « million ».En parallèle, la barre construite en hauteur est le modèle « standing
» pour la population française.

1-3-3 LES POLITIQUES URBAINES EN ALGERIE (1962 – 2004) :

« L’économie du pays est en ruine, près de la moitié de la population vit dans une misère
totale. Le pays a hérité de l’époque coloniale, un important déficit en termes du logement.
Ainsi, entre 1962 et 1981, le Gouvernement a adopté une politique socialiste de
nationalisation du parc immobilier et foncier laissé vacant par l’ancienne puissance
coloniale ».

Malgré les efforts du Gouvernement, les besoins et le déficit en termes de logement n’ont
cessé d’augmenter. Deux facteurs sont responsables de l’augmentation continue de la
demande de logements dans les centres urbains du pays, à savoir la forte croissance
démographique et la concentration de la population dans la «zone tellienne», située au
nord du pays, qui abrite les principales villes du pays (Alger, Oran, Constantine, Annaba).

17
1-3-3-A) STABILITE PHYSIQUE, CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE ET
EXODE RURAL (1962 – 1970) :

C’est une période qui correspond à la reconquête et la réappropriation des villes dont le
parc immobilier a été libéré suite au départ des européens à l’indépendance du pays.
Après l’Indépendance, le modèle des grands ensembles va continuer à proliférer à la
périphérie des villes algériennes et va se généraliser à travers tout le pays, où le tissu
urbain traditionnel et colonial a été noyé dans des programmes de logement réalisés dans
l’urgence, engendrant uniformisation, typification et monotonie (plan de masse type,
cellule type), ne laissant aucune place à la diversité et aux particularismes locaux.

1-3-3-B) EXPLOSION URBAINE ET PROGRAMME DE DEVELOPPEMENT


PUBLIC (1970 – 1985) :

De 1970 à 1979 C'était l'époque au cours de laquelle l'Algérie a suivi une voie de
développement qui aurait pu assurer l'accumulation nécessaire à un véritable décollage
économique, mais celui-ci a été limité par la négligence des besoins sociaux en général, et
de l'habitat en particulier.

«L'Etat ne prenait pas le secteur de l'habitat en priorité et le jugeait non productif et


consommateur de ressources financières, de part l'impossibilité de fournir à assez brève
échéance des logements acceptables à tous les ménages, car une telle initiative épuiserait
les ressources nationales ».

Suite à l’exode rural massif, les villes atteignent un seuil de saturation qui provoquent le
développement d’un habitat informel important sous des formes diverses (bidon villes et
habitat illégal) sur des sites non planifiées.

Ainsi parallèlement, cette période correspond au lancement des plans quadriennaux de


développement où l’état engage des programmes importants de logements et
d’équipements sur des zones urbaines nouvelles et faciles à occuper. Ce sont les ZHUN,
constituées de logements collectifs standard de type H.L.M, économiques et de typologie
standard.

Ces programmes participent à un étalement important des villes sur les espaces
périphériques ou sur des zones souvent éloignées des villes. Durant cette période, le
foncier est nationalisé (1974) et l’espace urbain libre est municipalisé.

En 1980, la priorité lui a alors été accordée mais l’économie algérienne n’allait être en
mesure de répondre aux exigences de ce secteur du fait de la crise structurelle qu’elle
allait vivre à partir de 1986. L’industrialisation de la construction répondant aux volontés
globales d’industrialisation en Algérie, n’a pas réussi à améliorer le trinôme coût-qualité
quantité.

18
Dès 1981, le système d’économie planifiée et centralisée en matière de logement qui avait
été mis en place avait commencé à être remis en cause face à l’incapacité à produire le
nombre d’unités nécessaires. L’accélération du phénomène migratoire vers les grandes
villes a provoqué une détérioration de la situation du logement et à l’émergence de
l’habitat spontané, de bidonvilles et de nouvelles cités de recasement.

1-3-3-C) CRISE ECONOMIQUE ET RALENTISSEMENT (1985 – 2000) :

Dès 1985 et avec la chute des prix du pétrole, essentielle ressource économique du pays,
il y’avait redéfinition de toute la stratégie socio économique et une réévaluation de
l’action publique sur l’espace urbain à travers :

- la régularisation de l’habitat illégal;


- la mise en place de nouveaux instruments d’urbanisme;
- la libération du marché foncier ;
- la libération des études d’urbanisme ;
- désengagement de l’état de plusieurs projets planifiés et programmes (exemple du métro
d’Alger).

C’est une période de gestion des équilibres socio-économiques et politiques. A partir des
années 80. La situation du secteur de l’habitat peut être considérée en stagnation.

De 1990 à 1991 l’Algérie a vécu une période de réformes structurelles visant à libéraliser
le marché foncier et immobilier. La loi no 90-25 du 18 novembre 1990 portant orientation
foncière établit les droits de propriété des particuliers sur leurs biens immobiliers et
fonciers. En outre, elle abroge les dispositifs qui verrouillaient l’initiative privée dans le
domaine urbain. Ces réformes sont adoptées alors que le pays entre dans une période de
crise qui entraînera à la fois un déplacement important de la population rurale vers les
villes pour fuir la violence et le désengagement de l’État central en matière d’urbanisation
et de logement. Le logement de type informel prend alors de plus en plus d’ampleur dans
les grandes villes du pays.

1-3-3-D) REDRESSEMENT ECONOMIQUE ET REPRISE DE L’ACTION


PUBLIQUE SUR LA VILLE (2001 – 2004) :

Le début d’une embellie financière grâce au redressement des prix du pétrole, permettent
le lancement d’opérations publiques d’amélioration urbaine, de lancement de projets
d’habitat et d‘équipements et l’encouragement de l’investissement privé dans
l’immobilier à travers le Foncier public. A la fin de 1994, le Parc National de Logements
est évalué à 3.548.000 unités environ réparties comme suit:

19
850.000 Logements construits avant 1945 ;
950.000 Logements construits entre 1945 et 1954 ;
148.000 Logements construits entre 1954 et 1962 ;
1.600.000 Logements construits après 1962 ;

Plus de la moitié du parc de logements a été construite avant l’indépendance et se trouve


dans un état de délabrement avancé, d’où la nécessité d’une prise en charge urgente de la
restauration, de la rénovation et de l’entretien de ce parc, afin d’éviter une dégradation
encore plus rapide entraînant un accroissement de la demande sociale en logements.

1-3-4 EVOLUTION DE LA POLITIQUE DE LHABITAT EN

ALGERIE DEPUIS L’INDEPENDENCE :

1-3-4-A) UNE POLITIQUE URBAINE CENTRALISEE (1962-1980)

En ce qui concerne le logement l'Algérie à cette époque n'avait pas une politique bien
apparente, ce problème n'était pas considéré comme une préoccupation majeure. L'Etat ne
prenait pas le secteur de l'habitat en priorité et le jugeait non productif et consommateur
de ressources financières.

Le programme de logement dans cette période se contentait seulement des zones rurales,
et ce pour éviter l'exode rurale qui a spécifié la décennie d'après l'indépendance vu le
manque de travail et la demande d'une vie meilleur. L'Etat a mis au point la politique des
premiers programmes spéciaux de développement des wilayas, dans l'objectif de satisfaire
la demande en logement et d'assurer l'équilibre territorial.

L'augmentation des ressources financières a partir de 1967 a accéléré le volume


d'investissement, et notamment celui de la construction du logement qui était ambitieuse
au début; mais vu la faiblesse du secteur du bâtiment à cette époque; une lenteur dans la
réalisation était remarquée. L'inadéquation entre l'ampleur des tâches assignée aux
entreprises et leur incapacité d'organisation et de maîtrise, a entraîné un alourdissement de
leur gestion et la propagation des surcoûts.

Ce plan était axé autour d'un programme d'habitat rural de 100 millions de DA à exécuter
dans les trois années par les offices H.L.M, comme promoteurs immobiliers hérités de la
période coloniale.

20
On peut constater que ces programmes de logements n'accordaient aucune attention aux
espaces publics, mais ce focalisent uniquement sur l'augmentation du nombre de
logements produits pour satisfaire la demande galopante.

Ce premier plan de développement n'a pas vraiment réussi la concrétisation de ses


directives, malgré que l'Etat lui consacrait une importance vu le problème vécu a cette
époque.

1-3-4-A-1) LE PREMIER PLAN QUADRIENNAL (1970-1973):

Suite au plan précédent, un plan quadriennal a été lancé en 1970, celui-ci est en fait le
premier de la série des plans nationaux, car le triennal 1967-1969 est destiné à préparer
les conditions d’élaboration d’un véritable plan, en même temps que le code communal
(1967) et le code de la wilaya (1969).

Parmi les moyens de la mise en œuvre de ce plan, il est question des mesures relatives à
la décentralisation et à l’aménagement du territoire. Pour mener à bien les actions
sectorielles et les prescriptions des plans d’urbanisme, on initia une nouvelle procédure
grâce à la mise en œuvre des Plans Communaux de Développement et, pour les grandes
villes, des Plans de Modernisation Urbaine. Ces plans doivent permettre le passage de la
simple nomenclature d’investissements isolés à un programme cohérent tenant compte
des actions décidées aux niveaux central et régional.

«Ce plan quadriennal a essayé d'atténuer la demande croissante de logement en se


proposant de fournir en moyenne (21.000) logements par an ruraux et urbains, soit(3,2)
fois la cadence du plan triennal»1, « soit 45.000 logements urbains avec une masse totale
de(1.200) millions de DA. En réalité ce programme n'a été exécuté que vers la fin 1978
avec, seulement, (18.000) logements et à hauteur de (1.500) millions DA».

1-3-4-A-2) LE DEUXIEME PLAN QUADRIENNAL (1974-1977):

C'est que par le biais du deuxième plan quadriennal (1974- 1977) que l’état exprime sa
grande préoccupation en matière d’urbanisme, deux instruments urbanistiques, qui
allaient être largement utilisés en Algérie, ont vu le jour: les Zones d’habitation urbaine
nouvelle (ZHUN) et les Zones industrielles (ZI). La ZHUN était conçue comme un
moyen de concrétiser le modèle de développement urbain prévu par le Plan d’Urbanisme
Directeur (PUD).

Cette procédure devait répondre à l’énorme besoin en logements, pour héberger


particulièrement les travailleurs exposés à une intense mobilité géographique.les ZHUN
étaient conçu comme un outil de planification spatiale pour maîtriser la croissance de
l'espace résidentiel et structurer les quartiers périphériques. Cette nouvelle procédure
modelait aujourd'hui la quasi-totalité des espaces péris urbains des villes algériennes.

21
Ces zones constituent, le plus souvent, soit des agrégats à la périphérie des villes, soit des
enclaves sans lien organique ou fonctionnel avec leur contexte, ou la notion d'espace
public est complètement inexistante.

On peut constater que la politique urbaine continue dans la même démarche qui consiste à
construire plus de logements au détriment d'autres espaces qui constitue l'espace urbain. Il
s'agit des espaces publics et notamment les jardins, les placettes, les aires de jeux….

1-3-4-B) POLITIQUE URBAINE (1980 – 1990) :

Cette période a connu une gestion plus libérale de l'espace urbain, elle s'inscrit dans la
même démarche mais avec un désengagement apparent de l'état du foncier et de
l'immobilier

1-3-4-B-1) LE PREMIER PLAN QUINQUENNAL DE 1980 A 1984

La décennie quatre vingt a débuté avec un lancement phénoménal de programme de


logement, mais à partir de 1981, à cause de la chute des recettes des hydrocarbures, l’État
algérien, faute de moyens financiers, se trouve incapable de faire face aux besoins de la
population en matière de logements. Le nouveau contexte politique est caractérisé par un
désengagement total de l’État du secteur immobilier et une libération à la fois du marché
foncier et de la promotion immobilière.

Ce désengagement ne pût être total, mais une limitation du volume des programmes
sociaux et le choix dans les attributions. Dès lors, on cessa les grandes opérations
d’habitat, sous prétexte qu’il fallait d’abord achever le reliquat des programmes non
entamés ou en cours, mais c’est en 1982, que des programmes sociaux ont été transférés
du social au promotionnel.

1-3-4-B-2) LE DEUXIEME PLAN QUINQUENNAL DE 1985 A 1989

Le deuxième plan quinquennal 1985 marque un tournant dans la politique urbaine: Dés
1986, on autorisa la promotion immobilière privée, et on se met à valoriser le secteur
privé en le qualifiant de secteur national.

Cette période ce caractérise aussi par la liquidation de tout ce qui relevait du domaine
public, en bâtissant sur les servitudes et abandonnant des parties de trottoir pour la
création de kiosques ou d’autres commerces et agressant l'espace public, sous-prétexte la
densification ou l'animation des cités et quartiers, on offrant des parcelles au promoteurs.

22
1-3-4-C) POLITIQUE URBAINE ENTRE 1990 ET 2000:

Or, tout cela n’a pas suffit à éliminer la crise à laquelle font face les villes algériennes.
Cette crise est encore alimentée par plusieurs facteurs:

• l’anarchie dans la production du cadre bâti,

• naissance d'espace public inadéquat aux mœurs et traditions de la société.

• la réduction des moyens financiers,

Les préoccupations ne sont plus uniquement polarisées sur l’habitat dit illicite, ni sur
l’importance du lotissement individuel, elles sont marquées par les défauts qui
caractérisent les villes, à travers l’entassement et les conditions de vie dans les quartiers
marginalisés, le mauvais entretien des quartiers anciens, les spéculations sur les loyers et
les terrains, en plus des problèmes liés à la gestion urbaine.

1-3-4-D) POLITIQUE URBAINE APRES 2000

« La question de l’habitat, dans notre pays a toujours été appréhendée d’abord comme un
enjeu politique, avant qu’elle ne soit une préoccupation urbaine c'est-à-dire s’inscrivant
dans un projet de développement humain qui est en fonction d’un cadre de vie urbain de
qualité et de bien être». (SERRADJ .f, 2010)

De vastes programmes de construction de logements ont été lancés. Un effort


exceptionnel de reconstruction a marqué ces dix dernières années, grâce aux moyens
colossaux mobilisés par l’Etat algérien, dont le montant total, déjà déboursé, aura été de
près de 160 milliards de dollars par le seul fait du budget public.

1-3-4-D-1) LE PROGRAMME D’ERADICATION PROGRESSIVE DE LHABITAT


DE LHABITAT PRECAIRE:

Pour mettre un terme à ce fléau, l’action des pouvoirs publics a été multidimensionnelle. Elle
concerne l’ensemble des aspects qui génèrent les formes de disparités et d’exécution.

La volonté de s’attaquer progressivement, mais de manière résolue, à l’éradication de l’habitat


précaire a été une des actions prioritaires des pouvoirs publics au cours des dix dernières
années. La persistance et la résurgence des poches de constructions précaires exigent des
traitements qui doivent s’inscrire dans une démarche de résorption progressive et en premier
lieu dans les principales grandes villes du pays. Cette approche basée sur la résorption
progressive, a été accompagnée par des contrôles appropriés. Entre 2000 et 2008, différentes
opérations de relogement , dans le cadre du programme de logement sociaux d’éradication des
constructions insalubres et précaires, ont permis la suppression de près de 70.000 habitations
précaires. A partir de 2007 un programme a été mis en place, portant sur la réalisation de près
de 280.000 logements sociaux.

23
Dans sa démarche, le gouvernement s’est assigné les objectifs suivants :
• Asseoir une démarche progressive de résorption définitive ;
• Diversifier les solutions de relogement des familles (logements sociaux locatifs,
logements sociaux participatifs, programmes d’aides dans le monde rural).

Pour être efficace, le processus de résorption des constructions précaires associe les familles à
reloger. La résorption de l’habitat précaire permet de libérer les sites inconstructibles, d’une part
et de valoriser ceux qui le sont, d’autre part. Pour mettre fin à ce fléau, des mesures énergiques
sont déployées par les autorités pour procéder à la démolition de toutes les constructions
précaires, dont les occupants sont relogés. Dans ce contexte, toute nouvelle création d’habitat
précaire fait l’objet de démolition immédiate.

Le programme de relogement comprend sept axes. Il s’agit des axes relatifs à l’éradication des
bidonvilles des grandes villes, au relogement des familles habitant dans des quartiers populaires
et au relogement des familles résidant dans des chalets. Il comprend également les axes liés au
relogement des familles résidant dans des bâtiments menacés d’effondrement, des familles
habitant à la Casbah dans le cadre de la préservation de la Casbah (Alger) ainsi que des familles
résidant dans les cimetières. Le programme répondra aux besoins en matière de logement au
niveau des communes qui enregistrent plus de 1.600 demandes. (Ministère de l’habitat et de
l’urbanisme, 2009).

1-3-4-D-2) PLAN QUINQUENNAL 2005-2009 :

L’État algérien a mobilisé des ressources budgétaires jamais égalées (environ 55 milliards de
dinars) pour la réalisation de ce programme, dans le respect des normes de sécurité, des délais,
des coûts et du cadre de vie. Dès l’annonce du programme destiné à la résorption de la crise de
logements, fixant l’objectif de livrer (01) million de logements au terme de l’année 2009, le
ministère de l’habitat à procédé au lancement, au niveau des wilayas, de deux actions
prioritaires :

La première a consisté à faire procéder à un recensement exhaustif par wilaya et par commune,
des disponibilités foncières estimées urbanisables par les instruments d’urbanisme en vigueur.

La seconde a consisté à faire procéder à une évaluation des besoins en logements par chaque
wilaya, commune par commune.

Une méthode d’évaluation réaliste a été recommandée aux wilayas. Elle a pris en compte le
fait que la concrétisation du programme, conduirait à ramener le taux d’occupation moyen
national par logement au terme du quinquennat à un niveau de 5, partant de son niveau de 5.54
à fin 2003. Dans cet esprit, la déglobalisation des besoins par segment d’offre de logement, a
été laissée à l’initiative des wilayas, afin de leur permettre de déterminer leurs projections en
fonction de leurs caractéristiques propres. En tout état de causes les projections de répartition
du programme quinquennal notifiées aux wilayas, ont tenu compte des caractéristiques
usuelles suivantes, propres à chacune d’elles :

24
• Le taux d’urbanisation caractérisant la wilaya.
• Le taux d’occupation par logement / wilayas à la date du 31 décembre 2003.
• L’importance du parc d’habitat précaire recensé par wilayas

Le programme quinquennal de logement (2005-2009)


(2005 2009) retenu par le gouvernement, porte sur
une consistance globale de : 1.010.000 logements, répartis par segment d’offre comme suit :

Figure n°01 : répartition du programme par segment d’offre.


( Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, 2011).
2011

Il y a lieu de préciser que les besoins ainsi exprimés par les wilayas, ont largement orienté la
décision d’arbitrage du programme quinquennal tant en ce qui concerne sa consistance globale,
qu’en ce qui concerne les quotes-parts
quotes parts par segment d’offre, sauf pour le segment logement
social locatif, pour lequel la demande des wilayas, ne pouvait pas être accompagnée
financièrement au niveau exprimé, c'est-à-dire
c'est dire 283.000 logements. L’écart enregistré, se trouve
être par ailleurs compensé par les projections substantielles des programmes disponibles à
l’initiative des promoteurs
teurs immobiliers et des auto-constructeurs,
auto constructeurs, qui totalisent 320.000
logements ainsi que le programme location-vente
location vente arrêté à hauteur de 80.000 logements.
(Ministère de l’habitat et de l’urbanisme, 2009)

25
• 120.000 LOGEMENTS SOCIAUX LOCATIFS

Le logement social Locatif est réalisé sur fonds budgétaires par des maîtres d’ouvrages
délégués que sont les offices de promotion et de gestion immobilière (OPGI). C’est un type de
logement destiné aux seules personnes dont le niveau de revenus les classe parmi
pa les catégories
sociales défavorisées et dépourvues de logement ou logeant dans des conditions précaires ou
insalubres, et dont le revenu mensuel du ménage n’excède pas vingt quatre mille dinars
algérien.

Photo 02 : cité des 1680 logements, à Bir Touta, Alger.


( OPGI, 2011)

• 215.000 LOGEMENTS SOCIAUX PARTICIPATIFS

Il s’agit de logements neufs réalisés par un promoteur immobilier conformément à des


spécifications techniques et des conditions financières définies.

Il est destiné à des postulants éligibles à l’aide de l’Etat. Ce segment s’adresse à des
postulants à revenus moyens; l’accès à ce type de logement est réalisé selon un montage
financier qui tient compte d’un apport personnel, d’un crédit bonifié et d’une aide frontale
directe.

26
Photo 03 : cité 400 logements LSP à Blida .
(ARCHIWEB, 2011))

• 275.000 logements Ruraux :

Le logement rural s’intègre dans le cadre de la politique de développement rural, il a pour


objectif la promotion des espaces ruraux et la fixation des populations locales. Il consiste à
encourager les ménages à réaliser, en auto construction, un logement décent dans leur propre
environnement rural. La participation du bénéficiaire, dans ce cas, se traduit par la mobilisation
d’une assiette foncière qui relève généralement de sa propriété et de sa participation à la
réalisation ainsi que le parachèvement
èvement des travaux à l’intérieur du logement. L’octroi de l’aide
frontale est soumis à des conditions d’éligibilité.

• 80.000 logements location/vente :


Ce logement est destiné aux Salariés à partir de 30 000 DA (300 euros) et 40 000DA
(400euros). Il y a une première somme à verser dès l'accord selon le type de logement. Ensuite
le reste des versements se fait par tranches. Les postulants à cette formule devront bénéficier de
prêts bancaires à taux d’intérêts bonifiés entre 1 et 3%, en plus d’une aide frontale
fron de la caisse
nationale du logement entre 400.000 DA (4.000 euros) et 700.000 (7.000euros) dinars selon
leurs revenus.

Photo 04 : Cité de 416 logements à kouba, Alger.


(ARCHIWEB, 2011)

27
• 320.000 logements promotionnels et auto construction :
Ce logement collectif promotionnel, réalisé par les promoteurs publics ou privés, doit avoir au
moins R+3 et une superficie maximale de 100 m². Le prix unitaire (maximum) du m² est fixé à
100.000 Dinars algériens (1000 euros). La combinaison du paramètre superficie et prix
donnerait un coût maximal du logement éligible au taux bonifié de 12 millions de Dinars
(120000euros).

Photo 05 : 318 Logements à Garidi, Alger.


(ARCHIWEB, 2011)

28
CONCLUSION :

Nous avons pu identifier des causes structurelles qui ont favorisé l’émergence et l'évolution des
signes de la crise de l'habitat en Algérie. Les causes sont alors cernées dans leur triple dimension :

- La dimension historique qui met en évidence l’héritage colonial d’une part et la prise en charge de
la question du logement en Algérie après l’indépendance.

- La dimension sociale qui fait apparaître une croissance démographique certes moins galopante
mais une population jeune et donc très contraignante en matière de demande de logement...

- La dimension économique qui détermine les capacités de réalisation de l’appareil de production et


qui demeure en inadéquation totale avec l’évolution de la demande.

La première dimension nous a permis d'arriver à la conclusion que la crise du logement, avant
toutes choses, est un sous-produit colonial. Les contradictions du mode Par la suite, après
l'Indépendance, le logement a été longtemps négligé et classé dans le rang des dernières priorités.
Même s'il lui était reconnu le statut de l'urgence, les moyens et les contraintes du développement
n'ont pas permis à l'offre de se situer au même niveau que la demande. Cette situation a fait
accumuler le retard.

La seconde dimension a fait apparaître un taux d’accroissement de la population, certes,


relativement de moins en moins élevé mais tout de même contraignant.

La troisième dimension laisse apparaître, que les paramètres du succès de la sortie de crise, en
matière de logement, se résume en la combinaison de plusieurs facteurs : le foncier, les entreprises
performantes, le bon financement, des techniques de production moins consommatrices de béton
permettant l’utilisation de matériaux locaux.

Depuis 2005, une politique de priorité à l’habitat et non plus au logement est déclarée. C’est
pourquoi, la politique de l’habitat devrait intégrer aussi l’amélioration de l’environnement
urbanistique, qui lui, reflète véritablement la qualité de vie des citoyens.
« La présente réflexion, se veut explicative des origines de la crise de l’habitat en Algérie. Il
apparaît alors, que le déficit n’a pas cessé de se creuser depuis la période coloniale. L’habitat,
pendant des décennies n’a pas été la préoccupation majeure des autorités algériennes. De nos jours
la situation est alarmante, mais la politique volontariste ne va pas suffire. Une profonde refonte du
processus de production est nécessaire afin de dynamiser les entreprises, de révolutionner les
techniques de production et enfin de réduire les coûts et les délais de réalisation. »

29
LES OBJECTIFS DE LA PROGRAMMATION

Vis à vis

LE MAITRE LE MAITRE
D’OUVRAGE D’OEUVRE
Un travail en
collaboration

L’enjeu est de Lui donner


définir les objectifs l’ensemble des
éléments
du projet au niveau :
nécessaires à
Politique l’élaboration du
Economique projet en les
Social hiérarchisant
Permettre une
Urbain
certaine souplesse
pour le choix des
solutions

47
LES ENJEUX QUI ENTRENT EN COMPTE

QUI ? Le maître d’ouvrage : OPGI,


Promoteur……

QUOI ? Type de logement : ensemble d’habitats,


semi collectif, collectif

POURQUOI ? Répondre à la demande de la population


Améliorer, créer, remplacer

POUR QUI ? Ménages, étudiants, handicapés…..

COMMENT ? Quel financement ? Quel procédé ?

OU ? Dans un milieu urbain, rural, périphérie

Dans quel délai ?


QUAND ?
Le temps est un facteur de qualité

48
CHAPITRE 04
« LA QUALITE COMME VECTEUR DE VIE

DANS LA PRODUCTION DE LOGEMENT »

49
INTRODUCTION :

Ce chapitre a pour objectif de nous éclairer sur la notion de la qualité dans les opérations
de logement collectif. Ce qui nous donne un avant gout sur les indicateurs influant sur la
qualité des logements.
Afin de parvenir à une réelle amélioration de la qualité des logements, il convient de s’efforcer
de découvrir les raisons de ce phénomène. Les difficultés rencontrées sont liées, en parties,
aux considérations suivantes :

• La notion de « qualité du logement » n’a pas la même signification pour tout le


monde (architecte, promoteur, occupant, technicien du bâtiment …). On risque
donc de ne pas s’entendre, et – fait important – les constructeurs et promoteurs,
appliquant leurs propres critères, risquent d’apporter des améliorations qualitatives
qui ne seront ni appréciées, ni même perçues par l’habitant.

• Suivant le temps et les circonstances (niveau de vie, degré d’industrialisation,


donnée socioculturelles ou politiques, cadre écologique, climatique
ou économique,…), les éléments que recouvre la notion de qualité du logement
peuvent, ainsi que les facteurs qui ont une influence sur la perception de qualité,
avoir une signification et une valeur différente.

• En dernier ressort, la qualité telle qu’elle sera définie par l’habitant, reste d’ordre
personnel et subjectif. On considère cependant qu’il existe un assez grand éventail
de données de base parmi lesquelles on ne peut renoncer à connaitre un minimum
de critères de qualité pouvant faire l’objet d’un « consensus » (dans une société
donné, à un moment donné).

50
4-1 L’UTILITE, LA BEAUTE ET QUI EN JUGE :

La qualité d’un ensemble architectural doit-elle être appréciée dans le registre de la qualité en
général, celle que l’on pourrait appeler du produit en termes économiques classiques?
Ou bien doit-elle être appréciée à partir de la référence à une spécificité de
l’architecture, principalement esthétique et symbolique, ce qui n’écarte pas les
dimensions techniques, économiques ou d’usage ?
On peut s’appuyer, pour éclairer ces questions, sur la distinction que Christophe Dejours
(1993) opère dans une perspective plus large, celle de l’activité humaine et plus
particulièrement du travail. Il distingue, dans une démarche de psycho-dynamique, "deux
types de jugement : le jugement d’utilité et le jugement de beauté."

"Le jugement d’utilité" est surtout témoigné par le personnel d’encadrement, les clients et les
supérieurs hiérarchiques. Il porte principalement sur l’utilité sociale, économique, et technique
du travail réalisé par le travailleur.
Le premier volet du jugement de beauté concerne la conformité du travail, de la production, de
la fabrication ou du service avec les règles de l’art. Il contient toujours dans son énonciation
un jugement sur la qualité du travail rendu : c’est un beau tableau électrique, c’est un beau
béton.

Le deuxième volet du jugement de beauté est contingent. Il consiste, au-delà de la


reconnaissance de conformité avec les règles de l’art, à apprécier ce qui fait la distinction, la
spécificité, l’originalité voire le style du travail.

La difficulté peut sembler être levée en rejetant une telle dualité des positions. Ainsi a-ton pu
lire récemment que "l’architecture se distingue de la simple construction par la volonté de
dépasser les seuls objectifs fonctionnels pour ‘ faire œuvre ’, c’est-à-dire proposer un objet
digne d’appréciation esthétique" (V.BIAU et F.LAUTIER, 2004).

4-2 LES CRITERES DE QUALITE DU LOGEMENT :

Cette appréciation de la qualité d’un logement varie suivant les individus. Il est possible de se
limiter à une évaluation de phénomènes qui peuvent être appréciés objectivement :
dimensions, formes, orientation, nombre de pièces, conformité à des normes ou règlements,
…- et l’on sous-entend ici que deux observateurs différents devront aboutir aux mêmes
conclusions ; ou bien on considère également des aspects psychologiques tels que la possibilité
de personnalisation du logement ou de participation à la vie sociale, etc. Et il faut alors
s’attendre à des appréciations différentes suivant la personnalité et les préférences des
observateurs.
Il en résulte que les exigences des utilisateurs peuvent varier de façon notable. Elles porteront
sur des éléments dominant technique tels que l’isolation thermique ou l’isolation acoustique,

51
morphologique comme la forme et la surface, la disposition relative et le nombre des pièces,
leur équipement, ou nettement psychologique comme la possibilité de donner un cachet
personnel au logement, d’apporter des changements. Elles pourront enfin se rapporter à
l’ensemble de ces différentes catégories. En résumé, on considère que :

• La qualité du logement dépend généralement de la satisfaction complète de tous les


besoins et exigences à caractère normatif (notamment en matière d’hygiène et de
sécurité).

• La qualité du logement est liée dans la majorité des cas à la disponibilité


d’équipements qui, actuellement, répondent à des désirs subjectifs allant souvent au-
delà de ces exigences.

• La qualité du logement n’implique pas l’existence « d’équipements de luxe » qui


joueront le plus souvent un rôle de décor, de trompe-œil (M.VAERNBEERGH et
Gand, 1980).

En conjuguant ces différents éléments à prendre en considération (conception, matériau,


technique, délai, finition, équipement, et usage…) lors de l’édification d’un projet
architectural, on essaie de satisfaire un certain nombre de demandes d’usagers et par voie de
conséquence on aspire à la réalisation d’une certaine qualité (Satisfaction des usagers). La
qualité recherchée est le résultat, tout au long de l’élaboration et de la réalisation du projet,
d’un travail de cohérence entre :

• Le programme (conception),
• Son économie (coût),
• Son usage,
• Les matériaux,
• Les techniques,
• Les moyens,
• La main d’œuvre
• Les délais
• La finition

Notre étude qui vise les cités collectives, passe d’abord par le descriptif de leur état actuel.
Chose déjà entreprise dans le chapitre précédent. Néanmoins un rappel des éléments
descriptifs saillants est indispensable, compte tenu de sa relation avec la qualité. Ceci ne
permet à ce stade d’en faire une évaluation primitive pour ne pas dire grossière.

Nos cités, nous présentent un premier élément « d’appel » qui s’illustre dans leur
dénomination. Les cités, sont presque toujours indiquées par leur nombre de logements. Ces
« jeux de chiffre » s’ils ne sont pas usités à des fins de campagne électorale, traduisent
clairement la réponse à une forte demande de logements.

52
Une réponse donc à une crise où l’objectif reste cerné dans le fait de « caser » les
citoyens omettant ainsi l’apport des équipements socioculturels et la qualité environnementale
qui doivent accompagner ces logements.

En plus ces cités semblent être perpétuellement malades. La qualité de vie des citoyens est
extrêmement affectée par la dégradation continue des habitations.

Nombreux, sont les facteurs qui contribuent à la détérioration de vie de ces cités. Parmi les
plus significatifs, la gestion du parc immobilier qui est quasi inexistante. Cette absence d’une
réelle politique d’entretien et de préservation de notre patrimoine s’étale sur de nombreux
sites. Qu’ils soient des sites d’habitation, des sites administratifs ou même des sites historiques
(S.SERRAB et MOUSSANEF, 2006).

Lors d’une rencontre franco-algérienne sur l’architecture et l’urbanisme, sous le thème : «


Enrichir les échanges et améliorer la qualité architecturale » (M.J.GAUTIER, 2009). M.
Khaled BENBOULAID a mis en avant le constat négatif qui a primé dans notre pays depuis
l’indépendance en ce qui se rapporte à la politique architecturale. « Nous étions obligés de
construire et de bâtir, mais les mots qualité et durabilité n’avaient aucun sens. C’est jusqu’à
aujourd’hui, après 15 ans de l’existence du CNOA, qu’on commence à réfléchir pour trouver
des solutions », a-t’il indiqué.

Le déficit important en logement et les tentatives de résolution ne doivent pas occulter la


notion de qualité sur le plan de l’esthétique des espaces intérieurs ou extérieurs ou de la
fonctionnalité des nouveaux quartiers, ce qui n’est pourtant pas un luxe et n’exige pas des
dépenses importantes puisqu’il s’agit d’intervenir avant la réalisation des projets c’est-à- dire
pendant l’élaboration des études.

Mais il faut reconnaitre qu’aujourd’hui l’importance accordée à la qualité des logements


collectifs est de plus en plus demandée. « Le qualitatif est désormais prioritaire ». Malgré ces
bonne intentions, nous avons pu constater que ces programmes neufs de construction de
logements (souvent à grand échelle), sont dans la majorité des cas défaillants car :

• La qualité de la vie communautaire par la réalisation des cités d’hébergement,


souvent à la limite de la « ghettoïsation ».
• L’aspect qualitatif de la construction, dans sa conception (qualité et typologie
architecturales) et la mise en œuvre (finition des travaux) sont souvent négligés.
• Les spécifiés régionales, locales et climatiques sont ignorées ce qui entraine la
réalisation de plan typifiés à travers tous le pays.
• La diversité de la demande et de revenue par rapport à l’offre ne sont pas
considérés.
• L’adéquation entre l’expression des besoins et la satisfaction de la demande reste
inaccessible.
• La participation des professionnels, des citoyens et des institutions dans l’acte de
bâtir ne semble pas être une culture assez enracinée en Algérie.

53
Figure 1 : la nouvelle ville, Ali MENDJELI, Constantine.

Figure 2 : la nouvelle ville, Ali MENDJELI, Constantine.

54
4-3 LA QUALITE DE VIE : UNE RESULTANTE DES ATTENTES
DES UTILISATEURS :

L’aspiration à une meilleure qualité de vie au quotidien est aujourd’hui légitime et est
considérée même comme un enjeu majeur. Les attentes des habitants, indépendamment de
leur statut, ont aujourd’hui changé et portent très largement sur des aspects qualitatifs, tels :
La sécurité, la propreté, le confort, et l’économie d’énergie.

Cet habitat doit être en mesure de garantir le confort et la santé des occupants à un coût
abordable. Aujourd’hui la plupart des projets opérationnels comptent des prescriptions
architecturales et environnementales (A.DEMERLEGOT, 2008).

4-4 LA QUALITE ARCHITECTURALE :

Dans une définition large, la qualité architecturale se réfère à l’apparence de l’œuvre autant
qu’à son adéquation, dans la durée, à l’usage auquel elle est destinée. Au 1er siècle, Vitruve
écrivait : " En tout édifice, il faut prendre garde que la solidité, l’utilité et la beauté se
rencontrent."

La qualité architecturale ne se résume pas à la qualité de la construction, définie par


l’ingénieur au travers de performances techniques, économiques et environnementales du
bâtiment. Elle intègre une dimension sensible et créative.

Elle ne se réduit pas non plus au travail de conception. Elle dépend en complément de la
fidélité de l’exécution, du soin apporté à la mise en œuvre au cours du chantier comme de
l’entretien ultérieur du bâtiment.

La qualité architecturale s'inscrit dans une chaîne d'actes successifs commençant lors de la
formulation du besoin et se poursuivant jusqu'à la gestion du bâtiment. Au milieu de cette
chaîne, trois maillons ont une responsabilité particulière : celui qui commande la construction,
celui qui la conçoit et la met en œuvre et celui qui l'autorise.

Il semble évident qu'au-delà du cadre réglementaire, c'est la qualité de la chaîne qui fabrique
la qualité du produit.

55
4-5 LA QUALITE CHEZ LES DIFFERENTS ACTEURS :

On entame maintenant la gestion de la qualité sur chantier. Cependant un chantier est une
opération où interviennent de nombreux acteurs et tous sont concernés par la gestion de la
qualité.

L’expérience nous montre qu’une fraction importante des non qualités, et donc de leur coût,
provient de relations défectueuses entre les acteurs et de défaillances dans l’organisation du
chantier.

L’introduction de la gestion de la qualité concerne normalement l’ensemble des taches,


programmation, conception et exécution. Elle suppose aussi que chaque acteur et en
particulier chaque entreprise aient déjà entrepris en leur sein une politique globale de qualité.

4-5-1 La gestion de la qualité dans la programmation et la conception :

Des chiffres montrent que plus d’un tiers des coûts de non-qualité provient de défaillances de
conception. Cela rejoint les conclusions des études des sinistres déclarés, faites par le bureau
Securitas, et sera sans aucun doute confirmé par les résultats de la banque de données Sycodés
gérée par l’Agence Qualité Construction.

On notera que ce sont les entreprises qui supporteront la part la plus importante des
conséquences de ses défaillances situées en amont de leur intervention.

4-5-2 La qualité globale dans l’entreprise :

Chaque chantier n’est qu’une application particulière de la politique de l’entreprise, la


conduite de cette dernière implique :

• Un engagement clair et précis de la direction générale sur les objectifs, les priorités,
les moyens humains, et financiers et les délais d’atteinte de ces objectifs,

• Un organigramme des responsabilités en matière de qualité et s’il y a lieu la


désignation d’un responsable,

• Une politique de formation cohérente avec les objectifs fixés. (E. Guillot, 1987)

56
CONCLUSION :

La qualité architecturale dans les logements présente un intérêt majeur. Avec la politique de la
ville, dont les prémices de la recherche des modèles durables remontent aux années 1970 avec
en particulier les opérations HVS10 donnaient la priorité à la généralisation des primes à
l’amélioration des logements à usage locatif dans ces aspects sociaux et économiques prenant
en charge les aspects environnementaux et écologiques face à la réalité planétaire et à la
limitation de nos ressources, face aux questions de société il ya lieu de lutter contre
l’exclusion, répondre au désir de nos concitoyens d’une meilleur qualité de vie, autrement dit,
construire pour les futurs habitants des habitations durables.

57
CHAPITRE 05
« LA REALISATION DES
LOGEMENTS SOCIAUX EN ALGERIE »

58
INTRODUCTION :
La promotion immobilière en Algérie souffre de certains dysfonctionnements. L’absence de
professionnalisme chez certains promoteurs dans la gestion des projets et le manque de ressources
humaines qualifiées, l’augmentation des prix des logements sous prétexte (évoqué par les
promoteurs) de la cherté ou de la rareté des matériaux de construction, le manque d’esthétique des
immeubles construits parfois sans l’expertise de bureaux d’études, le non respect des délais et la
fluctuations du marché des matériaux de construction représentent l’essentiel des entraves ayant
émaillé le plan quinquennal 2005- 2009. Le programme relatif à la réalisation du premier million de
logements sociaux au niveau national est bel et bien achevé : « Nous avons atteint avec beaucoup de
satisfaction les objectifs tracés dans le cadre du programme et nous sommes déterminés à faire
mieux dans le prochain quinquennat », dira monsieur le Ministre de l’habitat et de l’urbanisme
(2011).

Ce chapitre tend à mettre en relief la situation de la réalisation des logements sociaux en Algérie.
L’objectif vise l’identification des paramètres du programme ambitieux lancé par l’Etat algérien
dans le but de pallier les besoins sans cesse croissants de la population. Les acteurs impliqués dans
la réalisation, le choix des systèmes constructifs, les moyens mécaniques et humains des
entreprises ainsi que la méthode de production des logements sociaux seront abordés tout au
long de ce chapitre.

59
5-1 METHODES DE PRODUCTION DES LOGEMENTS SOCIAUX EN
ALGERIE :
Dans le cadre de la réalisation des logements sociaux, le Maître d’œuvre fait des propositions
qui expriment la volonté du maître d’ouvrage traduite par la présentation d’études visant
les meilleures solutions de manière à répondre à une production qualitative des logements.

5-1- 1 La conception :

« La qualité architecturale se joue dès les premières esquisses : un mauvais programme de


maitre d’ouvrage ne fera jamais un bon projet ». (DEBARRE. A, De GRAVELAINE. F,
HODDE. R, LEGER. J-M, Mariolle. B, MOLEY. C, PERIANEZ. M ,1999).

La conception des logements sociaux en Algérie doit répondre au double objectif de la


fonctionnalité et du bien être des occupants selon les exigences et les spécificités régionales et
culturelles du lieu d’implantation du projet. Elle est caractérisée par une typification dans les études.
Souvent, le bureau d’études conçoit deux cellules de logements : barre et angle. Il les généralise sur
le premier site pour les reprendre ensuite sur d’autres sites, il s’agit d’une standardisation des études.
La densité des bâtiments et leur gabarit doivent être conformes aux dispositions prévues par les
instruments d’urbanisme. La taille moyenne d’un logement social de type F3, correspond à une
surface habitable de l’ordre de 67m² avec une tolérance de (+) ou (-) 3%.(cahier des charges, OPGI
,2014).

Chaque logement se composera de :


Logement social
• Un séjour ; Désignation de type F3
• Deux chambres ; (en m²)
• Une cuisine ; Un séjour 20
• Une salle de bain ;
cuisine 10
• Un WC ;
• Un dégagement ; Chambre 1 13
• Des volumes de rangement ; Chambre2 11
• Un séchoir Salle de bain 3.5
Les dimensions internes nettes de ces éléments Toilette 1.5
(1 à 7) constituent la surface habitable du
Rangement 1
Logement.
Hall 7
total 67
Séchoir 5

Tableau n°07 : répartition des espaces d’un


logement social type F3
Source : OPGI, 2014.

60
5-1- 2 Système constructif

Le choix du système constructif proposé, quelque soit sa nature et ses composants, en plus de son
adaptation à l’architecture, doit être justifié sur le plan de la faisabilité tant technique que
financière. Celui-ci
ci doit répondre aux exigences suivantes :

• Adaptation par rapportort au climat, aux habitudes sociales et à l’architecture locale.


• Utilisation des matériaux locaux, mieux adaptés à l’architecture locale devant
obligatoirement inspirer, directement ou indirectement selon les spécificités, les contraintes
et les limites, la conception du projet.
• Réponse parfaite aux normes et règlements en vigueur en matière de sécurité, stabilité,
résistance, longévité et aux éléments de confort thermique et acoustique.
• Justification en rapport avec les objectifs en matière de délai de réalisation
réalisation et de coût final
de réalisation.

Les systèmes utilisés dans la construction du logement social en Algérie sont :

5-1-2-A) Ossature en béton armé composée de poteaux poutres :

C’est la méthode la plus utilisée en Algérie par la majorité des entreprises de réalisation.
Caractérisée par une forte demande en main d’œuvre sur le chantier, l’utilisation des outils et des
moyens traditionnels est une production souvent saisonnière. L’ossature est composée de :

• Semelles isolées sous poteaux, poutres,


poutres, poutrelles en béton armé coulées sur place.
• Coffrage traditionnel en bois
• Planchers en poutrelles et hourdis de ciment creux préfabriqués.
• Escaliers en béton armé
• Les murs extérieurs des façades sont en double cloison d’une épaisseur de 20 cm au
minimum.

Photos 06 : coffrage traditionnel,


200 Logements à Ain Beida, OEB

61
Photos
hotos 07 : planchers en poutrelles et hourdis de ciment creux préfabriqués,
200 Logements à Ain Beida, OEB

5-1-2-B) Ossature en béton armé composée de murs porteurs :


Elle est utilisée seulement par les grands constructeurs algériens et étrangers. Elle se compose de:

• Un béton de propreté de 5 cm d'épaisseur qui est la forme de dressage en dessous des


fondations.
• Des semelles
melles filantes de différentes sections, des voiles, des dalles, en béton armé.
• Coffrage tunnel comportant tous les retraits, saillis, nervures, réservations.
• Les planchers en dalles de béton armé de 15 cm d'épaisseur.
• Les escaliers sont réalisés sur une paillasse en béton armé de 15 cm d'épaisseur; les
marches et les contremarches sont, respectivement de 28 et 16 cm
• Remplissage en brique cuite.

Photo 08 : 1680 Logements sociaux à Ain Beniane, Alger.

62
Photo 09 : coffrage tunnel, 1680 Logements sociaux à Ain Beniane, Alger.

5-2 MATERIAUX
IAUX DE CONSTRUCTION : L’IMPORTANCE DE LA
BRIQUE, DU BETON, ET DE L’ACIER :

5-2-1 LA BRIQUE : une place prépondérante dans le marché de la réalisation

En Algérie et malgré le développement de produits concurrentiels tels le parpaing les plaques


de plâtre, les panneaux en bois, la pierre et d’autres types de matériaux de construction, la
brique reste le matériau le plus prisé en raison de :

• La facilitéé de son utilisation dans la construction,


• Ses bonnes caractéristiques techniques,
• Son adaptabilité au climat.

Les types de briques produits en Algérie comprennent essentiellement les 8 et 12 trous. La


production des autres types de briques et surtout
surtout les briques de 9, 6, 5, 4 et 3 trous ainsi que
les briques pleines, est très timide et se fait généralement sur commande. Il faut noter que
70 % environ du volume des réalisations
concerne les logements. Cette clientèle
n’est pas pour le moment exigeante
exigeant en
matière de qualité dans la mesure où sa
préoccupation essentielle est de trouver
des briques «acceptables», pour ses
besoins de construction. « Il faut préciser
aussi que les briqueteries n’ont pas
l’obligation de soumettre leurs produits à
un contrôlee quelconque. Le suivi et le
contrôle de la qualité de l’extraction de
la carrière jusqu’au produit fini n’est
pratiquement pas assuré ».
(MEDERREG.M, 2007)

Photo 10 : utilisation de la brique 8 Trous et 12 Trous,


chantier 80 Logements sociaux à OUM EL BOUAGHI
63
5- 2-2 LE BETON : une utilité certaine

« Lé béton, ce matériau économique, ses composants existent dans le monde et se transportent


en vrac » (BAUVOIS.L ,1989), sa production constitue probablement le meilleur indicateur dans
le secteur du bâtiment. Le béton choisi pour la réalisation des logements
logements est obtenu par un
mélange approprié de ciment produit localement, graviers, sable et eau. La résistance des bétons
utilisés (dosés normalement à 350 kg de ciment au mètre cube) atteint pratiquement les 25 MPa.

5- 2-3 L’ACIER : utilisation à outrance

La production d’acier en Algérie reste inférieure aux besoins du marché algérien qui demeure
dépendant des importations. Les aciers employés dans les ouvrages en béton armé des logements
sociaux sont des Tors et des Lisses, leurs sections varient selon les besoins. Les barres sont
posées selon les prescriptions techniques et liées par des fils d'attaches en respectant les
enrobages.

Photo 11 : ferraillage des voiles, chantier 150 Logements sociaux à OUM EL BOUAGHI

L’on remarque que 98% du béton utilisé dans la réalisation des logements sociaux est coulé sur
place. L’Algérie souffre du déficit en entreprises performantes sur le plan de la réalisation.
Ce déficit est à la fois quantitatif et qualitatif.
Les grandes entreprises utilisent à l’heure actuelle des outils traditionnels alors que les
petites entreprises utilisent des moyens artisanaux.
Ce qui se traduit par des imperfections dans la réalisation des gros œuvres en général quelque
soit le système constructif (poteaux-poutres
(poteaux poutres ou murs porteurs). Rajouté à cela, la non
qualification de la main d’œuvre et le manque d’organisation des chantiers.

64
Photos n°12 Photos n°13

Photos n°14 Photos n°15

Photos n°12, 13, 14,15: photos prisent dans des chantiers de différentes entreprises de
réalisation à OUM EL BOUAGHI

CONCLUSION :

Les outils de production en Algérie ont pu relever le défi de produire plus d’un million de
logements. Mais si la bataille de la quantité est déjà gagnée en matière de construction de
logements, il est temps de doubler d’effort pour assurer celle relative à la qualité. Une chose est
certaine, le marché du bâtiment sera appelé à évoluer, car le Pays passe progressivement d’une
situation de pénurie où il fallait faire face à une demande importante en logements, ce qui a
induit une rapidité dans la réalisation des constructions, à une nouvelle donné où les
préoccupations seront d’ordre qualitatif et ou les choix de nouvelles techniques vont s’imposer et
les outils utilisés actuellement ne seront plus efficaces.

65
CHAPITRE 06
« METHODES D’EVALUATION DE LA
QUALITE »

66
INTRODUCTION :

Quantifier la « qualité » d’un espace reste une entreprise difficile. Pour mieux l’appréhender il est
nécessaire de cerner les différents paramètres participant à la « mesure » de cette qualité. Pour ce
faire, ce chapitre tend à mettre en relief différentes approches qui tentent de quantifier cette
qualité à travers des indicateurs.

Nous entendons par indicateurs, « une mesure significative qui nous transmet une information d’un
contexte donné, l’indicateur a l’avantage de grouper et de simplifier les données. Un nombre
restreint de mesures peut nous décrire un phénomène ou une situation complexe » (Srir.2009).

Notre évaluation (notre cas d’étude) est une évaluation dite « a postériori » (Srir, 2009) qui vise à
juger les seconds œuvres et leurs impactes. Dans cet esprit, deux approches nous semblent
appropriées pour notre travail en l’occurrence celle liée à l’URGE qui utilise deux méthodes
(PFAM polyfonctional assessment method) et FLAG (couleurs) et la méthode MATEA.

6-1 PRINCIPAUX INDICATEURS DE LA METHODE PFAM :

Cette méthode (Polyfonctional Assessement Method) assez flexible, traite des espaces verts
(pouvant etre assimilés à des espaces extérieurs). Si elle vise à améliorer la qualité de vie dans les
cités, villes ou régions, elle a tendance à determiner le degré d’efficience de ces espaces ou les
améliorations à apporter. Une méthode qui repose sur plusieurs étapes : de la transformation des
indicateurs déjà suggérés par URGE en questionnaire ou interview vers l’application d’un logiciel
en passant par l’affection des intervalles. Elle a été utilisée sur un exemple concret, sur de District
Parc Reudnitz à Leipzig (Allemagne).

Elle fait appel à des indicateurs qualitatifs et quantitatifs appuyés par des systèmes d’informations
géographiques (SIG) et un logiciel (Expertensysteme GmbH, Olanis). Les résultats peuvent aider
les décideurs à mieux asseoir leurs politiques environnementales.

Cette méthode se base sur un ensemble de critères appartenant à des volets :

• Ecologiques,
• Sociologiques
• Economiques,
• Et de conception.

Certains critères sont comparés à des éléments de références (EU Benchmarks) à l’image du bruit,
de la végétation, l’utilisation du site jusqu’à son identité. Ceci suggère, pour des questions de
faisabilité, la concentration de nos efforts sur les critères usités dont une grande partie est utile à
notre curiosité envers cette application. Les résultats obtenus de l’application de la PFAM sur le
District Parc Reudnitz à Leipzig (Allemagne) sont illustrés à travers le tableau suivant :

67
Tableau 1 : résultats de l’évaluation (2002) sur le District Parc Reudnitz à Leipzig (Allemagne)
en utilisant une version préliminaire du logiciel Expertensysteme GmbH. Olanis.
Avec une intervalle allant de 0 à 5. (0 : sans réponse, 1 : très mauvais jusqu'à 5 : très bon),
Source: www.urge-project.ufz.de “the ecaluatio, methd”

A travers ces résultats, il apparait clairement que le parc répond en grande partie aux attentes déjà
fixées au préalable (target). Cependant quelques mesures concrètes sont nécessaires pour
améliorer quelques situations en relation avec les indicateurs suivants :

• La pollution apparait comme un point critique, nécessitant un examen plus attentif


pouvant mener à des améliorations obligatoires.

68
• Les informations éducatives (Educational resource) semble absentes au niveau du parc.
Cet outil est appelé à être mieux exploité.

• Les relations entre divers départements (responsabilities within yhe adminstaration) liés
à la gestion du parc ne semblent pas satisfaisantes. Une amélioration est donc
nécessaire.

• Les questions de maintenance et de sécurité (managment systems, social inclusion and


safety) sont à améliorer pour une plus large fréquentation.

• D’autre paramètres qui restent encore en deçà des objectifs peuvent être atteints à travers
le temps (court terme).

6-2 L’EVALUATION FLAG : UNE METHODE TRES CONVIVIALE :

A l’image de l’outil PFAM, la méthode FLAG traite également des volets écologique,
économique et social ainsi que leurs impacts. L’avantage de ce procédé réside dans la possibilité
d’une application sur un cas concret comme il peut combiner deux analyses sur deux cas, à titre
comparatif, simultanément. L’objectif, bien sur, s’illustre dans l’évaluation de la performance
des cas d’études en se basant sur l’observation et le degré de satisfaction des usagers. Cette
méthode a été utilisée sur le même District Parc Reudnitz à leipzig (Allemagne) en passant par
plusieurs étapes :

• Définition des indicateurs (objet de notre intérêt envers cet outil) qui sont généralement
émis par l’URGE,
• Etablissement des questionnaires en vue d’évaluer l’impact de ces indicateurs sur les
utilisateurs,
• Comparaison avec les valeurs normatives (Européennes généralement), menant vers les
FLAG (drapeau exprimant quatre couleurs).
• Et enfin, l’évaluation proprement dite en faisant recours à un logiciel de classification
(Sami Soft).

Figure 17 : Drapeau modèle, Valeur de Référence (VR), indicateurs européens (ESI 2004).
VR : valeur de référence Source: www.urge-project.ufz.de “the evaluation, method”

69
La lecture des résultats révèle également que l’indicateur sécurité est un sérieux problème
(drapeau noir). Les indicateurs (espace vert et sport) sont dotés de drapeau vert qui signifie
qu’aucune inquiétude n’est nécessaire.

• Il est remarqué que le volet social comprend plusieurs drapeaux rouges. Ce qui est assez
alarmant.il est suggéré une meilleure prise en charge.

• Le drapeau jaune (être vigilent) est présent dans tous les volets.

• En générale le volet biophysique a le meilleur score alors que l’économique est le pire.
Chaque situation devrait avoir des propres améliorations.

Tableau 2 : Résultat de l’évaluation du le District Parc Reudnitz, par la méthode FLAG.


Source: www.urge-project.ufz.de “the ecaluatio, methd”

70
Graphe 1 : Pourcentage de l’évaluation des différents indicateurs par couleurs de drapeau.
Source: www.urge-project.ufz.de “the ecaluatio, methd”

Les deux méthodes (PFAM et FLAG) semblent avoir le même objectif « l’évaluation des
espaces verts ». Les deux applications traitent de nombreux critères ayant trait à l’évaluation de
la performance des espaces extérieurs (un espace vert en l’occurrence). Ces mêmes applications
reposent sur l’observation et le degré de satisfaction des usagers. Deux paramètres convoités par
notre recherche. En plus, ces applications nous offrent un éventail d’indicateurs très appropriés à
notre quête (cas d’étude) facilement adaptable à la méthode MATEA.

6-3 SYSTEME D’EVALUATION « MATEA », UNE METHODE


PRATIQUE :

Stèphane Hanrot, nous présente une façon ou bien une manière d’évaluer la qualité d’une
architecture. Une démarche qui a son avis doit être au cœur de la formation de l’architecte. Un
constat émanant de sa longue expérience de la pratique de cette méthode dans sa carrière
d’enseignant. Ce qui nous a poussé à nous pencher sur ce type d’évaluation. Partant du postula
que l’évaluation prend en considération des aspects qualitatifs, quantitatifs, culturels ou
technique, l’évaluation de la qualité, d’après S.HANROT ne peut être absolue «L’évaluation de
la qualité architecturale ne peut être que relative aux points de vue des acteurs (architectes et
autres) qui se prononcent, forment une critique et en débattent » (S.HANROT, 2005).

Car la qualité, à son avis et que nous partageons, se mesure à partir d’un référentiel culturel,
souvent doctrinal et en général individualisé par notre propre histoire et par notre propres sens.
Ceci est très bien appuyé par Hiedegger.K (C.Noeberg-shulz, 1979). La méthode MATEA se
propose donc de comparer les différents points de vue des divers acteurs. Une méthode, qui
s’appuie sur des outils à l’image d’Excel et du schéma radar (M.SELLEL KALLEL, 2008),
complémentaires aux modèles graphique et numériques traditionnels de l’architecte, facilitant

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l’analyse et l’expérimentation architecturale. Une démarche qui permet d’exprimer des
connaissances sur les objets architecturaux suivants :
• Bâtiments
• Parcs
• Jardins
• Ponts
• Paysage
• Villes
• Infrastructures
• et sur la pratique du projet.

« Un objet architectural peut être évalué selon les différents points de vue en considérant les rôles
qu’il assume et les propriétés qu’ils lui confèrent. Mais cette évaluation est fragmentée. Or
l’architecture est une forme de synthèse de ces différents rôles. Aussi je propose, sur le modèle
radar de relier les différentes valeurs accordées selon les différents points de vue de façon à
former une figure géométrique qui évoquera la synthèse architectural » (S.HANROT, 2000).

Afin d’objectiver l’évaluation de la qualité architecturale sans perdre sa richesse et sa


complexité, S. Hanrot fait recours a une échelle de sept valeurs allant de 0 à 6 accessibles à tous
d’une façon qualitative (S.HANROT, 2005). Ces valeurs portent les étiquettes variant de « nul »
à « excellente ». La correspondance entre les notes et les appréciations » s’expriment par relation
suivantes : 0 = nul, 1 = très faible, 2 = faible, 3 = moyen, 4 = bien, 5 = très bien, 6 = excellent.

Pour chaque point de vue, l’analyse établit un tableau formant une base de données qui consigne
les évaluations accordées par l’acteur sur tous les aspects ainsi que les raison données à son
évaluation. Une fois les bases de données établies pour chaque point de vue, l’analyse peut
apprécier les écarts de points de vue (positivité, convergence et variabilité). Celle-ci va se faire à
travers trois procédures :
• L’établissement de :
Note moyenne sur un point de vue (un acteur) tous les aspects confondus d’un
indicateur (exemple : forme plastique).
Note moyenne sur un ensemble de points de vue (tous les acteurs) tous les aspects
confondus d’un indicateur.
Note moyenne sur un ensemble de points de vue (tous les acteurs), pour tous les
indicateurs.

• La détection des écarts-types pour mesurer la cohérence architecturale des valeurs


données aux aspects :
L’homogénéité/hétérogénéité, mesure la cohérence d’un point de vue donné.
La divergence/convergence, mesure la cohérence entre points de vue.
La variabilité de points de vue dans le temps (diachronie)
La mise en forme graphique (les radars) édités à partir des bases de données.

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Ces représentations permettent :
- De figurer une lecture synthétique d’un ou de plusieurs points de vue comparés.
- De permettre une lecture analytique par aspect.

Après traitement des écarts entre les notes accordées par point de vue, et les valeurs attribuées, la
synthèse schématique (radar) peut prétendre à plusieurs configurations (M.SELLAMI KALLEL,
2008) :

- Equilibrée : si les notes ont toutes la même valeur, c’est-à-dire que le radar forme un
cercle régulier.
- Déséquilibrée : si les écarts des notes sont importants ; en deçà et au-delà de la moyenne,
c’est-à-dire un radar en forme d’étoile. Ce déséquilibre peut engendrer des synthèses de
type :
Une synthèse très forte.
Une synthèse forte.
Une synthèse partielle.
Une synthèse banale.
Une synthèse pauvre.

Ces types de synthèses déséquilibrées dépendent des valeurs octroyées aux différents indicateurs,
et comparées à la moyenne qui est de (3).

Schéma 1 : Schéma 2 :
Synthèse très forte = Excellente +Equilibrée. Synthèse forte = Excellente +Déséquilibrée.

Schéma 3 : Schéma 4 :
Synthèse partielle = Bonne + Déséquilibrée. Synthèse banale = Moyenne +Equilibrée.
.

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Schéma 6 : Schéma 7 :
Synthèse très Faible = Médiocre Déséquilibrée. Synthèse très Pauvre = Médiocre Equilibrée.

La lecture des radars facilite l’appréciation architecturale ou environnementale après utilisation


des lieux vécus. « Ainsi il revient à la discipline architecturale, elle-même, de savoir comparer
ces points de vue, c’est-à-dire d’en apprécier les écarts et la variabilité dans le temps, pour se
construire une représentation plus globale de la qualité architecturale et mieux comprendre et
reconnaître les termes positifs de la critique et du débat qu’elle ouvre » (S.HANROT, 2001).

CONCLUSION :

A travers ces méthodes, il est rendus aisé de comprendre la complexité des rapports personnes-
milieu et d’apprécier la valeur des connaissances acquises sur l’impact de l’environnement bâti
ou non bâti sur les gens. Ce qui permet de mieux appréhender la conception d’un lieu.

Elles permettent également de savoir identifier les enjeux humains, organisationnels,


environnementaux, culturels, temporels ou esthétiques d’un projet, et connaitre ses enjeux
techniques, sécuritaires, et financiers.

Si les méthodes PFAM et FLAG qui s’inscrivent dans la post-évaluation, semblent conviviales et
s’appuient sur l’évaluation des avis des acteurs, elles font appel à des programmes informatiques
qui restent difficiles à acquérir. Toutefois, elles nous sont utiles dans la mesure où elles nous ont
permis de mieux asseoir les indicateurs à prendre en compte dans le cadre de l’évaluation des
avis sur les espaces collectifs extérieur.

La méthode d’évaluation de qualité que nous présente Stéphane HANROT, par contre, semble
mieux répondre à nos aspirations du fait que notre objectif tend à évaluer cette convergence des «
avis » des différents acteurs. D’autre part, elle prétend s’appliquer sans faire appel à un potentiel
temps important. La lisibilité des résultats est assez accessible pour un profane.

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CONCLUSION
GENERALE

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CONCLUSION GENERALE:

Notre étude a permis de confirmer nos deux hypothèses : OUI la mauvaise qualité revient
principalement au disfonctionnement au niveau des structures administratives qui rentrent dans
le processus de programmation de ces logements. Et OUI la production du logement social en
Algérie semble souffrir de la mauvaise qualité dans la réalisation des ouvrages.

A quel paramètres l’absence de la qualité dans la production du logement social en Algérie est-
elle liée ? Et est ce que l’habitat social en Algérie est compatible avec nos pratiques et nos
modes de vies ?

Les réponses apportées à ces questions, à travers notre étude basée sur des éléments théoriques
vérifiés par une démarche empirique, peuvent être résumées sous forme d’une action majeure à
mettre en place , à savoir Intégrer et Promouvoir la culture de la qualité chez les acteurs du projet
à tous les niveaux en commençant par le sommet de la hiérarchie : l’Etat ainsi que les
entreprises doivent développer des connaissances à l’interne, au sujet de la qualité et de son
importance pour la réussite du projet, car comprendre l’enjeu de cette démarche aide à
sensibiliser les membres du personnel et à stimuler leurs contributions. De cette manière l’état
comprendra qu’il faut adapter la réglementation, et une fois l’architecte libéré du fardeau de
certaines closes il se doit de réfléchir au confort des usagers sans lier la notion de social avec
celle de médiocre, car peut importe qui finance le logement, l’usager est un être humain.

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