La Conduite D'un Projet de Logement Collectif en Algérie

REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE
MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR

ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE
UNIVERSITE LARBI BEN M’HIDI
FACULTE SCIENCE DE LA TERRE ET D’ARCHITECTURE

DEPARTEMENT D’ARCHITECTURE
Mémoire présenté pour l’obtention du diplôme du

Master 2
Architecture
Et Conduite De Projet
Le thème :
La conduite d’un projet de logement collectif
en Algérie
Dirigé par: Présenté par :
* Mme. BENDJABALLAH Wassila *BENDJEDDOU Hadjer
*SAYAD Souhaila
Année Universitaire : 2014/2015

Remerciements
Avant tout louange à ALLAH de m’avoir donné le
courage, la force, la volonté et la patience durant mes cursus
universitaire.
Nous tiens à remercier particulièrement et avec gratitude
notre encadreur Mme. BENDJABALAH WASSILA d’avoir
acceptés de diriger ce travail avec beaucoup d’intérêt et de
patience ainsi que pour leurs précieux conseils, leurs apports
appréciés et leurs encouragements en souhaitant que ce travail
soit à la hauteur de leurs espérances.
Ainsi qu’à tous les enseignants qui nous ont suivis durant
nos 5 années d’études.
Nous remercions également tous les membres du jury de notre

soutenance pour l’honneur qu’ils me font en examinant notre
travail.
Notre grand hommage revient précisément à mes parents, pour

leur amour, encouragement, et leur soutien durant tout le trajet
de mes études.
Enfin j’adresse mes remerciements à toute
personne ayant contribué de prés ou de loin à la
concrétisation de ce travail.
SAYAD SOUHAILA
BENDJEDDOU HADJER
Dédicace
Merci dieu de m’avoir donné le courage pour arriver à finir ce modeste
travail.
Je dédie mon travail :
A la source d'amour et de tendresse, à celle qui m'a tout donné :

A toi ma chère mère " NASIRA"
A mon symbole de sacrifice et d'affection, à celui que j'estime le plus :

A toi mon cher père " NASSERADIN"
A Mes chers frères ABDAROUF, ZAKARIA

A mes chères adorables sœurs : ILHEM, HANANE, AMINA,
YASMIN
A tous les autres membres de ma grande famille surtout ma grand-

mère OMMA
A les maries de mes sœurs : LHBIB.A, MAROUAN.H,
MOHAMED SIDIK.A
A mes amies:
SOUHAILA SAYAD, SOUAD.N, AMEL.B, AMEL.T,
IBTISSAM.DJ, AMIRA.M, YASMINA.R , IMANE.A
A tous les professeurs, spécialement : Mr.ADAD, Mr.HAJDJOU,

Mr.BEN DBACHE, Mr.BOUSSOUF
A tous les étudiants de l'architecture promotion 2015
A tous mes collègues de l’université d’OEB
A toute personne dont j’ai une place dans son cœur, que je connais,
que j'estime et que j’aime.
JOUJOU
Dédicace
Merci dieu de m’avoir donné le courage pour arriver à finir ce modeste
travail.
Je dédie mon travail :
A la source d'amour et de tendresse, à celle qui m'a tout donné :

A toi ma chère mère " SAMIA"
A ma chère adorable Sœur : SARA et le petit Ange ADEM
A mon fiance : HAMZA.S
A tous les autres membres de ma grande famille surtout ma grand-mère

RBIHA et ma petite cousine AYA
A mes amis:
HADJER BENDJEDDOU, AMEL.B, AMEL.T, IBTISSAM.DJ,
AMIRA.M, YASMIN.R.
A tous les professeurs, spécialement : Mr.ADAD, Mr.HAJDJOU,

Mr.BEN DBACHE, Mr.BOUSSOUF
A tous les étudiants de l'architecture promotion 2015
A tous mes collègues de l’université d’OEB
A toute personne dont j’ai une place dans son cœur, que je connais,
que j'estime et que j’aime.
SAMSOUMA
Sommaire
INTRODUCTION GENERALE……………………………………………………………..I
CHAPITRE I : LE LOGEMENT COLLECTIF EN ALGERIE
Introduction…………………………………………………………………………………….4
1- DEFINITION DES CONCEPTS.…………………………………………………………..5
1-1- Habitat………..……………………………………………………………………….5
1-2-Logement………………………………...…………………………………………….7
1-3-L’histoire de l’habitat en Algérie………...…………………………………………...10
1-4-Politique de l’habitat en Algérie……………..……………………………………….13
2- LES ACTEURS PARTICIPANTS A LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN

ALG2RIE……………………………………………………………………………………..17
2-1-Les acteurs publics...………………………………………………………………….17
2-2-Les acteurs privé……………………………………………………………………...19
3- MODE DU FINANCEMENT DE L’HABITAT EN ALGERIE………..………………...22
3-1- Financement de l’habitat en Algérie………...……………………………………….22

3-2- La CNL finance le logement collectif en Algérie…..…………….………………….27
Conclusion……………………………………………………………………………………32
CHAPITRE II : LA CONDUITE D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION DE

LOGEMENT COLLECTIF COMPARAISION ENTRE L’EXPERANCE FRANCAISE
ET LA RÉALITÉ ALGERIENNE
Introduction…………………………………………………………………………………...34
1- DEFINITION DES CONCEPTS.………………………………………………………….35
2- LA CONDUITE D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION EN FRANCE................40

2-1-La phase de montage de l’opération………………..…………………………………….40
a- Initiation de l’opération………………………………………………….………………40
b- Études d’opportunité………………………………………………….…………………40
c- Études de préfaisabilité……………………………………………….…………………42
2-2-La phase de programme……………………………………..…………...………………43
a- L’étude de faisabilité……………………………………………………….……………43
b- Le préprogramme……………………………………………………..……………..44
c- Le programme………………………………………………………..……………...47
2-3-La phase de conception…………………………………………….………………….53
a- Esquisse………………………………………………………..……………….…....53
b- Avant projet………………………………………………..…………………….…..56
c- Projet…………………………………………………..…………………….……….66
2-4-La phase de la réalisation…………………………………………….………..…..…..68

a- Consultation des entreprises…………………………………………..….…….…….68
b- Préparation du chantier...……………………..……………………….……….……..69
c- Installation de chantier………………………………..…………….………….……..71
d- Planification du chantier…………………………………………..…………….……72
e- Réception des travaux…………………………………………………………………73
3- LA CONDUITE D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION D’UN PROJET DE

LOGEMENT EN ALGERIE…………………………………………………….….………74
3-1- La phase de montage de l’opération……...…………………………………...……….74
3-2-La phase de programme………………………………………………………..….……75
a- Le programme………………………………………………………………….……..75
b- L’inscription de projet………………………………………………………….……..75
c- Concoure d’architecture………………………………………………………….…...76
3-3-La phase de conception…………………………………………………………………77
a- L’esquisse………………………………………………………………….……….…78
b- Le choix de laboratoire…………………………………………………………….….79
3-4-La phase de la réalisation……………………………………………………………….80

a- Le choix du l’entreprise de réalisation…………………………………………...……80
b- Le chantier……………………………………………………………………..……...81
c- L’organisation du chantier………………………………………………………..…...83
d- L’avancement des travaux……………………………………………………..……...84
e- Réception de l’ouvrage…………………………………………………………..……86
Conclusion……………………………………………………………………………………87
CHAPITRE III : CONCEVOIR ET CONDUITE UN PROJET DE LOGEMENT

CILLECTIF A CONSTANTINE…………………………………………………………..88
1- ANALYSE DE TERRAIN……………………………………………………………..…89
1-1-Présentation de la nouvelle ville "ALI MENDJLI"………………………………………89
1-2-Situation de l’UV13 par rapport à la nouvelle ville……………………………………..90
1-3-Le terrain…………………………………………………………………………………91
1-3-1-Analyse de situation……………………………………………………………………91
1-3-2-Analyse du flux de circulation et de la perception de terrain………………………….91
1-3-3-Armature urbaine………………………………………………………………………92
1-3-4-Typologie et composition de bâtie……………………………………………………..92
1-3-5-Façade urbaine…………………………………………………………………………93
1-3-6-La morphologie de terrain……………………………………………………………..93
1-3-7-La topographie de terrain………………………………………………………………94
1-3-8-L’étude climatique……………………………………………………………………..95
2-LES OBJECTIFS ET LES INTENTIONS………………………………………………...97
2.1 Les concepts de conception………………………………………………………………97
2.2 Schéma de principe……………………………………………………………………….98
2.3 Le plan de masse…………………………………………………………………………98
2.4 Le programme…………………………………………………………………………….99
CONCLUSION GENERALE……………………………………………………………..100
BIBLIOGRAPHIE…………………………………………………….…………………...103
ANNEXE……………………………………………………………………………………106
RESUME……………………………………………………………………………………….
LISTE DES FIGURES
N° de Figure Le titre de figure La page de figure
Figure N°1 Organigramme du chantier 68
Figure N°2 Le déroulement de projet 73
Figure N°3 Le choix de bureau d’étude 73
Figure N°4 La mission de maitre de l’œuvre 74
Figure N°5 Le choix de laboratoire 76
Figure N°6 La mission de laboratoire 77
Figure N°7 Le choix du l’entreprise de réalisation 77

LISTE DES TABLEAUX
N° de Tableaux Le titre de tableaux La page de
tableaux
Tableau N°1 La répartition des bocs 71
Tableau N°2 Les moyens matériels 80
Tableau N°3 L’avancement des travaux 80

LISTE DES PHOTOS
N° de Photos Le titre de photos La page de photos
Photo N°1 L’entré du chantier (13/12/2014) 77
Photo N°2 Clôture est provisoire (13/12/2014) 77
Photo N°3 Clôture est à la norme (13/12/2014) 77
Photo N°4 Les accès du chantier (13/12/2014) 78
Photo N°5 Les bureaux de chantier (13/12/2014) 78
Photo N°6 Les baes de vie de chantier (13/12/2014) 78
Photo N°7 Centre électrogène (13/12/2014) 79
Photo N°8 La bétonnière centrale (13/12/2014) 79
Photo N°9 bâche à eau (13/12/2014) 79
Photo N°10 La zone de stockage d’eau (13/12/2014) 79
Photo N°11 Coulage de RDC (13/12/2014) 80
Photo N°12 Les travaux de terrassement (13/12/2014) 81
Photo N°13 Coulage des étages (16/01/2015) 81
Photo N°14 Coulage des balcons (16/01/2015) 82
LISTE DES CARTES
N° de Carte Le titre de carte La page de carte
Carte N°1 La situation de projet 70
Carte N°2 Plan d’installation du chantier 77
Carte N°3 La clôture du chantier 77

Carte N°4 Les accès du chantier 78
Carte N°5 Les bureaux du chantier 78
Carte N°6 L’organisation du chantier 79

INTRODUCTION GENERALE
INTRODUCTION GENERALE
L’habitat est un domaine très large et compliqué, c’est la base de la naissance d’une ville
ou d’un espace vivant, avec la présence de certaine fonction qui doivent être satisfaite pour
permettre à l’homme d’évoluer d’une manière rationnelle et équilibrée ainsi, l’habitat ne
concerne pas uniquement de logement, il englobe aussi l’ensemble d’équipements qui
contribuent au bien être de la personne humaine; En effet l’habitat donne plusieurs image de
la civilisation de la ville.
En Algérie, l’évaluation des besoins en logements après de puis l’indépendance un

caractère essentiellement quantitatif lié à la croissance démographique.
Les politiques de logement initiés par les pouvoirs publics, de puis l’Independence
répondaient donc a cette préoccupation, il fallait toujours construire plus et dans des délais
records sans un souci majeur de la qualité du produit.
Cette démarche a engendré un chaos total dans le système de production de logement en

Algérie.
Les processus mis en œuvre sont généralement caduques basées sur des méthodes
standards non adaptés aux nouvelles exigences du terrain et de la société.
Partant de ce constat nous nous proposons par le biais de ce travail de répondre à deux
questionnements majeurs.
 Comment se fait la conduite d’un projet de construction de logement collectif en

Algérie ?
 Pour quoi les processus sont difficilement maitrisables ?
Nous partons de l’hypothèse suivant :
La conduite d’un projet de construction de logement collectif est effectuée selon un

processus standard difficilement adaptable aux exigences du terrain.
Notre objectif est dégagé les contraintes rencontres et les solutions qu’on pourrait
préconiser pour pouvoir les surpasser.
Pour réponde à la problématique posée et confirmer ou infirmer l’hypothèse posée nous

avons suivi la méthodologie suivant :
I
1er phase :
Elle consiste en une recherche théorique visant à cerner les différents concepts de base
relatifs à notre thématique, En seconde lieu nous essayons de comprendre la politique du
logement en Algérie, les missions des différents acteurs, ainsi que les différents modes de
financement existant.
2eme phase :
Consiste à analyser le processus de conduite d’un projet de logement collectif à l’échelle

internationale et national allant des études préalable jusqu'à la réalisation du projet, afin
d’avoir une idée précise des contraintes de terrain.
3eme phase :
C’est concevoir un projet de logement collectif et essayer de simuler processus de se mise

en œuvre et ce en prennent en compte les données acquise dans notre recherche théoriques.
Nous avons structuré notre mémoire en 3 chapitres qui sont comme suit :
Chapitre 1 : Le logement collectif en Algérie.
Chapitre 2 : La conduite d’une opération de construction de logement collectif : comparaison

entre l’expérience Française et la réalité l’Algérie.
Chapitre 3 : Concevoir et conduite un projet de logement collectif à Constantine.
II
CHAPITRE 01:
Le logement collectif en Algérie
Introduction :
La définition de l’habitat s’y résume à un programme quantitatif de logements, le plus

souvent collectif, qualité d’économique pour certains et l’améliorés pour les autres.
Le problème de l’habitat est très important, il s’inscrit pleinement dans le processus de

développement économique, technique caractérisent ces formes sociales.
On comprend que la question du logement tend à devenir une préoccupation économique,

politique et sociale de première importance dans les pays du tiers monde.
On comprend également l‘intérêt que portent de plus en plus les chercheurs à ce thème.
L ‘évaluation des besoins en logements a certes un caractère essentiellement quantitatif, lié

à la croissance démographique. Jusqu’à maintenant la politique de construction des logements
répondit des préoccupations à caractère essentiellement quantitatif et économique, mais les
exigences qualitatives se fissent d‘avantage, d‘autant plus que la construction de masse et les
nécessité de la productivité avaient abouti aux excès désormais bien connu des tours et barres.
4
1- DEFINITION DES CONCEPTS :
1-1-Habitat :
a- Définition de l’habitat :
D’un point de vue fonctionnel : L’habitat est l’ensemble formé par le logement, ses
prolongements extérieurs, les équipements et leurs prolongements extérieurs, les lieux de
travail secondaires ou tertiaires.
D’un point de vue morphologique : L’habitat est l’ensemble des systèmes en évolution qui
créent le lieu de ces différentes actions.
Selon Christian Norbert Schultze : « Le thème habitat est quelque chose de plus que
d’avoir un toit et un certain nombre de mètre carrés à sa disposition »1.
« Partie de l’environnement définie par un ensemble des facteurs physiques, et dans

laquelle vit un individu, une population, une espèce ou un groupe d’espèces »2 selon
Larousse.
« Ensemble de faits géographiques relatifs à la résidence de l’homme (forme,

emplacement, groupement des maisons, etc. »3 selon Larousse.
En géographie humaine : L’habitat est le mode d’occupation de l’espace par l’homme

pour des fonctions de logement. Il comprend l’habitat individuel et l’habitat collectif. Celui-ci
peut prendre la forme de différentes architectures selon la nature plus ou moins de
l’environnement.
Il en résulte alors une architecture qui doit se plier à des facteurs extérieurs dont
l’importance varie. Ils peuvent être d’ordre physique (nature du terrain, conditions
climatiques…) ; ou d’ordre social (religion, structure de la famille, culture)…
L’encartas 2004 définit l’habitat comme « L’habitat est l’espace résidentiel et le lieu
d’activité privée de repos, de travail, de récréation et de vie familiale avec leur prolongement
d’activité publique ou communautaires d’change sociaux et d’utilisation d’équipement et de
consommation de biens et de services ».4
1
: Christian Norbert Schultze
2
: Dictionnaire Larousse
3
: Dictionnaire Larousse
4
: L’encartas 2004
5
Cette définition de l’habitat est la plus opérationnelle, elle montre que l’habitat n’est pas
uniquement limité a la fonction loger ou abriter mais s’étend pour englober toutes les activités
destinées a assurer et a satisfaire les relations de l’être humain a son environnement.
b- Définition d’habitation :
L’habitation est l’élément prédominant de l’habitat, son aspect spécifique, l’indentifie, la

notion d’habitation prend des expressions diversifiées, habitation maison, domicile, villa,
demeure, résidence, abri, logis, foyer, appartement, ces formes différentes conséquences de
l’environnement social et biogéographique ont le méme dominateur commun suivant l’habitat
c’est l’espace architectonique destiné à une unité familiale.
c- Typologie de l’habitat :
 Habitat individuel :
Il s’agit du batiment isolé qui joue le role de l’abri d’une seule famille (maison
unifamiliale) disposant en général d’un certain nombre d’espaces privés, d’un jardin, d’une
terrasse, d’un garage.
C’est le type d’habitation le plus recherché par ce qu’il offre un maximum de liberté
individuelle, d’auto déterminante et d’adaptation aux exigences de ses occupants.
 Habitat semi-collectif :
Cet habitat est aussi appelé habitat intermédiare et tente de donner un groupement
d’habitations le plus grand nombre des qualités de l’habitat individuel ; jardin privé, terrasse,
garage et entrée personnelle. Il est en général plus dense pour assurer au mieux l’intimité par
la création de patios. Il est caractérisé par une hauteur maximale de trois étages.
 Habitat collectif :
L’habitat collectif est l’habitat le plus dense, il se trouve en général en zone urbaine, se
développe en hauteur au-delà de R+4 en général, tous les habitants, à savoir espace de
stastionnement, espace vert, qui entourent les immeubles sont partagés entre tous les cages
d’escalier, …etc.5
L’individualisation des espaces commence juste à l’entrée de l’unité d’habitation.
Un batiment d’habitation collectif comporte :
5
SAADAOUI.S, 2012/2013 : « Habitat », Mémoire de fin d’étude en vue de l’obtention du diplôme d’architecte
d’état, Université de Batna.
6
Plus de deux logements distincts superposée, meme partiellement.
Des parties communes baties desservant tout ou partie des logements.
Les parties communes peuvent étre :
-Les circulations conduisant à tout ou partie de ces logements (circulations communes à

plusieurs logements, horizontales ou verticales).
-Les locaux ou les construction profitant à plusieurs logement, tels que local boites aux lettres,
local vélo, abri poubelles, etc.
d- Les roles d’habitat :

1- Role psychologique : l’habitat pour l’etre humain dit la stabilité sociale et morale, aussi la
protection et le calme, et les racines dans des plusieurs cultures.
2- Role culturel : L’habitat dans sa conception exprime le mode de vie de chaque région et
de chaque culture, l’esprit de transparence dans l’habitat européenne exprime un mode de
vie très différent par rapport au mode de vie islamique qui base sur l’intimité.
3- Role économique : un ensemble d’habitations avec les besoins de chaque habitant
permette de crée une zone d’activité commercial, de transport, des projets culturelles.
4- Role social : l’organisation d’un ensemble d’habitations peut créer une relation forte entre
les habitants, ce qui permette d’unifier la société, de simplifier la vie, facilite la
communication entre les habitants.
1-2-Logement :
a- Définition de logement :
Loger : c’est avoir sa résidence permanente ou provisoire quelque part.
Le logement est un lieu d’habitation, c’est un local séparé et indépendant, un appartement

ou une maison et plus généralement tout endroit ou une ou plusieurs personnes peuvent
s’abriter, en particulièrement pour se détendre, dormir et manger en privé, il peut être occupé
ou inoccupé, un logement habité de façon permanente est une résidence principale.6
b- Les types des logements existant :

 Logement social :
Logement social est considéré comme logement social tout logement financé totalement
par les fonds du trésor public ou sur le budget de l’état.
6
CHOUGUIAT .A, 2001 : « Étude des mécanismes de production de logement en Algérie». Magister. Urbanisme.
Université de Constantine.
7
La maîtrise d’ouvrage des opérations d’habitat social est souvent confiée à L’O.P.G.I qui
choisis librement le bureau d’étude le plus compétant pour faire la conception architecturale et
l’entreprise la plus performante pour exécuter les travaux de réalisation.
 Logement participatif :
Ce type d’acquisition de logement est pour la catégorie a revenu intermédiaire qui, sans
l’aide de l’état ne pourraient pas accéder à la propriété du logement.
C’est un logement réalisé ou acquis grâce à une aide de l’Etat dite aide à l’accession à la
propriété en application de l’arrêté interministériel du 09 avril 2002, modifiant et complétant
celui du 15 Novembre 2000 définissant les règles d’intervention de la CNL en matière de
soutien financier des ménages.
 Le logement promotionnel :
La promotion immobilière a pour objet le développement du patrimoine immobilier

national.
Elle constitue en la construction d’immeubles ou d’ensemble d’immeubles à usage principale

d’habitation.
Les immeubles ou ensembles construits dans ce cadre peuvent être destinés soit à la
satisfaction des besoins familiaux propre, soit à la vente ou a la location.
Le logement promotionnel est une formule qui permet l’accès à la propriété, il est défini
par sa destination, son mode de financement, ses prescriptions techniques.
L’un de ses objectifs consistait à construire des logements répondant, selon une logique de
qualité et de prix.7
 La location-vente (AADL) :
Ce type de logement constitue un nouveau segment d’offre de logement. La location-vente

est un mode d’accès à un logement, avec option de préalable pour son acquisition en toute
propriété, au terme d’une période de location fixé dans le cadre d’un contrat écrit.
Ce type de logement est destiné aux couches moyennes de la population. Il s’agit donc de
citoyen (cadre moyen notamment). Qui ne peuvent postuler ni au logement social (réservé aux
démunis), ni au logement promotionnel (trop chère).
7
SENOUCI. M, 2013 : « Habitat collectif promotionnel », Mémoire de fin d’étude en vue de l’obtention du
diplôme d’architecte d’état, Université de Batna.
8
Les logements que compte réaliser l’Agence nationale de l’amélioration et du
développement du logement (AADL) seront à 60% des F4, Les 40% restants seront des F3, la
superficie des F4 sera de 90 mètres carré, alors que celle des F3 s’établira autour de 75 mètres
carré. Donc, il n’est plus question de réaliser des F2 et des F1 comme il a été question pour
les premiers logements AADL de 2001 et 2002 quand les dénonciations fusaient de partout.8
 Le logement évolutif :
Le logement évolutif est une forme d’aide que accorde au ménage a revenus moyens leurs
permettant l’accession a la propriété du logement.
Cette aide est destinée à couvrir les frais de réalisation d’une partie du logement (un noyau
de base d’environ 35 m²) et de sa viabilisation (en partie).
Le reste étant à la charge du bénéficiaire qui doit avant toute chose acquérir en toute
propriété la parcelle de terrain sur laquelle sera fondé le logement.
Cette formule, vise essentiellement la mobilisation de l’apport du citoyen dans la

production de son logement et par conséquent soulage l’état d’une partie de la demande qui
aura à prendre en charge uniquement les ménages les plus démunis dans des programmes de
logements sociaux locatifs.
Le logement évolutif destiné exclusivement à l’accession à la propriété est réalisé selon

deux formules, à savoir en habitat groupé dans ce cas le montage financier et la réalisation
seront confiés à un promoteur ou en construction individuelle à la charge du bénéficiaire.
c- Le logement et son adaptation aux besoins familiaux :
Par sa conception rigide basée sur normes techniques et économiques, le logement collectif
du type international ne donne aucune possibilité à la famille Algérienne d’adopter celui-ci à
ses besoins.
A travers les bureaux d’études algériens spécialement le BET SONATRACH l’un des
premiers bureaux à l’échelle national, on peut constater les transformations suivantes dans les
logements collectifs :
L’augmentation des surfaces habitables par l’intégration quasi systématique des loggias,
des balcons, et des séchoirs, et souvent à agrandir le salon ou la cuisine.
8
« Procédure relative à la gestion du financement des programmes de logements publics sociaux locatifs
».MHU-CNL-2003. Réf : PGA/05/A/DLL.
9
On peut remarquer aussi que le souhait de beaucoup de familles salariées algérien
(grandes, moyennes, intellectuelle, ou modestes) est d’avoir un appartement avec un grand
salon, une salle à manger et une vaste cuisine avec une terrasse extérieure, pour différentes
activités sociales.
La terrasse ouverte sur les cotes est préférable à une pièce fermée pour des raisons de
sécurité, l’explosion de bouteilles de gaz et d’asphyxie sont malheureusement des accidents
très courants dans les appartements collectifs en Algérie.
Actuellement en Algérie, pour accomplir certaines activités saisonnières ou quotidiennes,

les gens sortent à l’extérieur des bâtiments, par exemples.
Le séchage du couscous, le sacrifice du mouton de l’Aïd
- Le travail de la laine.
- Le séchage des tapies, etc.
- Dans les bâtiments anciens à Alger (La Casbah). Les locataires, utilisent encore la terrasse
accessible pour ces activités. Préparation de certains repas sur la « tabouna » au sol.9
1-3-l’histoire de l’habitat en Algérie :
a- Période prés colonial :
L’habitation trabitionnelle, construite avant la venue des colons, avec des matériaux
locaux. Elle présentait un degré d’intimité et d’introvension dans toutes les échelles de la ville
à la chambre. Avec une organisation de la maision autour d’un espace central appelé le west
eddar (Le patio).
La hiérarchie, se fait par un système de filtres, par un jeu subtil d’ombre et de lumière.
Cette architecture organisée autour de la centralité, était la somme des conditions historiques,
sociales, physiques et climatiques.10
9
TOUMI.B, 2010/2011 : « Habitat collectif promotionnel », Mémoire de fin d’étude en vue de l’obtention du
diplôme d’architecte d’état, Université de Tebessa.
10
MAGHRAOUI .N, 2004 : « Quel habitat pour l’Algérie ».thèse de doctorat. Architecture urbanisme. Université
de Constantine.
10
b- Période colonial :
L’habitation construite pendant la période coloniale, était venue s’imposer dans un tissu
urbain nouveau, implanté généralement à l’écart de la ville traditionnelle. Mais tout en se
greffant par la force ou bien sur les ruines des médinas partiellemnt détruites.
Ce type d’habitation est à l’opposé de l’habitation traditionnelle. D’une expression

extravertie s’exhibant très nettement par toutes formes d’expressions architecturales :
Décoration de facades, grandes baies…
c- Période poste colonial :
C’est vers les années 70 que l’habitat devenait une oriorité. L’Algérie est un pays à
population très jeune, qui a connu une Exode rural très important, d’où une demande en terme
d’habitat très fort.
L’état a tenté de rattraper ce retard par l’élaboration d’un programme spécial :
-La reproduction des memes cités d’habitation dans tout le pays.
-Utilisation des memes matériaux et méthodes de construction.
La recherche d’un habitat à cout limité qui héla offrait un minimum de confort.
Application des memes princies d’urbanisation.
En résumé, l’analyse de cette période permet d’affirmer que les réalisations avaient pour
seul souci de répondre à des besoins au plan quantitatif. L’aspect confort était très peu
considéré. La famille algérienne entre tradition et modernité. Le cadre bati est le miroir qui
reflète la culture et les valeurs sociales de la communauté.
Et comme notre tache en tant qu’architecte consiste à répondre aux d’amélioration des
conditiond de vie du citoyen, il est nécessaire pour nous de comprendre en charge la réalité
algérienne.
En Algérie depuis les années 30 la crise démographique et la crise du logement ont généré
le phénomène de l’habitat spontané, le manque de logement pousse la population de loger de
façon indécente dans des logements insalubre et sur occupés et cette à en comme
conséquence :11
11
La même référence présidant.
11
-L’augmentation des taux de loyers.
-Diminution des salaires.
Les cites de l’époque coloniale, l’exiguité des logements par rapport à la taille des familles
et la surppulation qui en résulte ( ex : une famille pour 30m²)
L’Algérie s’est manifesté sous 3 formes caractéristiques :
-Les bidons villes.
-Le quartier spontané développé dans l’illégalité soit à partir de vente « au noir » soit sur des
terrain résidentiels, certains anciens lotiseements, devenue biens vacants.
-Tous les logements qui n’offrent pas le minimum indispensable en matière de sécurité ou de
confort, pour une vie familiale décente, à savoir les constructions habitées et classées
vétustes.12
12
12
1-4-Politique de l’habitat en Algérie :
a- Période avant l’indépendance :
Jusqu’à 1940 la construction de logement à été abandonné presque totalement à l’initiative

privée, ce n’est qu’après le déclenchement de le révolution armée du 1 er novembre 1954 que
les autorités coloniales ont commencés à s’intéresser à ce secteur et ont essayer par
l’intermédiaire du (Plan de Constantine) d’en faire un instrument psychologique et politique
visant à détourner la population des idéaux de liberté, l’objectif assigné alors, étant la
réalisation en cours des cinq années de ce plan de quelue 220000 logements en milieux urbain
et 110000 en milieu rural.
Il importe de souligner qu’avant l’indépendance nationale, les problèmes de l’habitat

avaient préoccupé sérieusement les responsables de la révolution algérienne. En milieu rural
le parti doit prendre des mesures urgentes pour reloger, dans des conditions décentes les
populations éprouvées par la gurre et toute en parant aux nécessités immédiates, reconstruire
dans le carde d’un élaboré en fonction de leur réintégration dans le circuit économique.
b- Période après l’indépendance :

En 1964 la charte nationale stipulait les logements abandonnés par les reuropéens ne
suffisent plus, il faudrait prévoir 75000 nouveaux logements dans les villes en plus des 65000
à prévoir dans les campagnes. Il est permis de considérer que la situation de l’habitat est de la
construction deouis l’indépendance peut s’articuler autour des cinq périodes.
 Période de 1962 à1969 recouvrant le pré-plan ou plan triennal.
 Période de 1970 à 1973 recouvrant le premier plan quadriennal.
 Période de 1974 à 1977 recouvrant le deuxième plan quadriennal.
 Période de 1979 à 1989 recouvrant le plan quinquennal.
 Période de 1990 à 2009 recouvrant la réalisation de l’million d’unités d’habitation.
b-1-Période de 1962 à 1969 :
D’une manière générale on peut considérer que le rythme annuel moyen de livraision
durant le plan triennal atteignait à peine 6500 logements urbains et ruraux.13
13
TOUMI.B, 2010/2011 : « Habitat collectif promotionnel », Mémoire de fin d’étude en vue de l’obtention du
diplôme d’architecte d’état, Université de Tebessa.
13
b-2- Période de 1970 à 1973 :
Les misions essentielles de ce programme durant les quarte années de 1970 à 1973 étaient
réunir les conditions nécessaire pour réondre avec efficacité aussi bien à ce besoin que de
permettre à l’expansion de ce secteur d’exercer pleinement les effets d’entrainement reconnus
à ce type d’activité dans une économie intégrée, mais l’effort d’investissement réalisé par
l’état est de mesurer relativement modeste et ceci pour différentes raisons sociales,
économiques et politiques.
 Programme urbain :
Fourniture de 45000 logements pendant la période (seulement 18000 logement sou

réalises).
 Programme rural :
Réalisation 40000 logements pendant la période (seulement 24000 logements ont été
édifies) avec la participation de la population dans le cadre de l’auto construction.
b-3-Période de 1974 à 1977 :
 Habitat Urbain : lancement de 100.000 logements, nouveaux livraision de 90000

logements.
 Habitat Rural : les pouvoirs publics visent dans le carde de révolution Agraire la
réalisation de 1000 village agricoles mais à la pin du programme quelque 105 villages qui
ont été édifies dans le meme plan, ils ont prévu :
-La construction de 20.000 logements ruraux dans le carde de l’extension des villages
existants.
-La construction de 40.000 logements dans le cadre de auto construction.
b-4-Période de 1979 à 1989 :
Cette période correspond à la période inter-plan 1979 Du premier plan quinquennal 1980 à
1984, et la moitié du seconde. Le financement des opérations d’habitat concerne
principalement :
 L’habitat planifié qui a consommé 51.89 milliards de DA de 1979 à 1980.14
14
14
 L’habitat promotionnel qui a bénéficie de 47 milliards de DA en 1980 au 30 Juin
1987.
 Les prèts ordinaires à la construction consentis aux non épargnants dont le montant
cumulé de 1982 à 1986 ressort à 2.2 milliards de DA.
 Les crédits individuels consentis aux épargnants qui se sont élevés à 1.6 milliards de
DA de 1979 à 1986.
 Les prèts accordés aux coopératives immobilières dont le montant s’établit à 284.4
millions de DA pour la période de 1979 à 1986.
b-5-Période de 1990 à 2009 :
Une nouvelle stratégie à été mise sur pied s’étendant sur cinq années de 1996 à 2001 avec
pour but de :
 Crée un marché de l’immobilier respectant les règles de la concurrence.

 Transformer la CNEP en véritable banque de l’habitat oeuvrant à garantir différentes
formules de prèt aussi bien aux particuliers qu’aux grandes sociétés du secteur.
 Cée une caisse spéciale destinée à financer les logements sociaux et portant de la,
dissocier l’habiata du promotionnel.
 Encourager le marché de la location étant donnée qui à 400 000 logements, tant type
confondu, inoccupés et cela en promulguant des lais appropriés protégeant aussi bien
le locataire que le propriétaire.
 Intégrer des banques dans la sphère de financement du l’habitat et ce, en consentant à
accorder des prets à long terme pour la consrtuction.
La démocratisation de champ politique et l’ouverture progressive vers une économie

libérale dit l’économie de marché.
L’ouverture de champ urbain et aussi investisseurs privés national ou international, on

parlé maintenant l’urbanisme participatif des citoyennes, apés les années 90 l’Algérie a connu
des renouvellement remarquable dans le domaine de l’habitat et l’urbanisme, comme
l’appartition des petits entreprise privés.
Entre 2005-2009 la réalisation de un million d’unités d’habitations fixé par le président de

la république Monsieur Abdelaziz BOUTAFLIKA.15
15
15
Ce programme a bénéficie des préparatoires suivantes :
 Evacuation des niveaux de difficile en logement, par commune par dira et par wilaya
sur la base d’un TOL objectif national fixé a 05 horizon 2009.
 Mise en place d’un plan local de l’habitat (document recensés les besoins en logement
de chaque collectivié territoire).
 Mobilisation des assiettes foncières par les directions de l’urbanisme de wilaya sur des
instruments d’urbanisme en vigueur.
 1 .000.000 de logement en cinq ans.
 100.000.000 d’heures de travail architecte en cinq ans.
 10.000.000.000 de dinars seront consacrés aux études à raision de 10.000 DA l’unité
logement .
Un investissement direct très important qui confie aux maitres d’ouvrages publics.
Quelques chiffres approximatifs :
 1.500 Milliards de dinars pour la construction des dits logements.

 50 Milliards de dinars pour le réseau d’eau potable secondaire et tertiaire.
 25 Milliards de dinards pour d’assainissements.
 30 Milliards de dinards pour le réseau d’électricité.
 25 Mmilliards de dinards pour le réseau routier.16
16
16
2- LES ACTEURS PARTICIPANTS A LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN
ALG2RIE « Le cadre juridique et administratif » :
Les caractéristiques de la production urbaine actuelle sont le résultat du degré de

participation des différents acteurs dans la ville, le quartier ou le territoire en général, d’une
part et du statut de chaque acteur dans les périodes concernées. La ville est donc un lieu de
convergence de plusieurs intervenants qu’ils soient étatiques ou bien relevant du secteur
privé.
De ce fait la qualité de la production urbaine dépend de la capacité intrinsèque de chaque
acteur participant à la construction de la ville c'est-à-dire son degré et son mode
d’intervention. Autrement dit la ville est une production ou un produit dont la qualité est
dépendant d’abord de ses producteurs. Alors quels sont les acteurs de la production urbaine, et
leur statut juridique ?
Il y a deux types d’acteurs producteurs :
- Acteurs publics : AADL – CNEP – OPGI – EPLF.
- Acteurs privés : personne morale et personne physique.
Et sans oublier d’autres intervenants en particulier :
- Le Wali qui représente l’Etat au niveau de la Wilaya c'est-à-dire le gouvernement et chaque
ministre en son nom.
- Les services techniques spécialisés tels que ceux de l’urbanisme et de la construction
(DUC), des travaux publics (DTP), du logement et des équipements publics (DLEP)….
- Les collectivités locales (APC, APW).
2-1- les acteurs publics :
-L’agence de l’amélioration et du développement du logement AADL :
Cette agence qui a été créée par décret (n° 148-91 du 12 mai 1991) est un établissement
public à caractère industriel et commercial. Cette agence a pour mission d’être le promoteur
des programmes de logement financés sur fonds publics qui sont : la location – vente, le
participatif, l’évolutif et l’aidé.
En plus, elle a à l’échelle du territoire national pour mission :
- La promotion et le développement du marché foncier et immobilier.
- L’encadrement et la dynamisation des actions :
1)- de résorption de l’habitat insalubre.17
17
17
2)- de rénovation et de restauration des tissus anciens.
3)- de restructuration urbaine.
4)- de création de villes nouvelles.
5)- l’évaluation et la vulgarisation en vue de leur développement des méthodes de
construction novatrices à travers ses programmes d’action.
- La conception et la diffusion la plus large de l’information, en direction des acteurs des
marchés foncier et immobilier (promoteurs, citoyens, institutions financières, pouvoirs publics
locaux, producteurs de matériaux, bureaux d’études, entreprise de réalisation, gestionnaires
d’immeubles, associations…).18
Caisse nationale d’épargne et de prévoyance CNEP :
C’est l’une des plus anciennes institutions bancaires du pays puisque sa création remonte
au 10 Août 1966. La caisse nationale d’épargne et de prévoyance est un établissement public
à caractère commercial. Son champ d’intervention consiste en :
- Consentir des prêts dont ceux destinés au financement de l’habitat.
- Effectuer des opérations financières, commerciales, industrielles, mobilières et
immobilières.
La CNEP a créé en Avril 1992 la SPIE (Société de promotion immobilière des épargnants)
qui a changé de dénomination en 1998 par décision de l’assemblée générale pour devenir
CNEPIMMO.
Les statuts lui permettent d’exercer l’ensemble des missions d’une société de promotion
immobilière (étude technique, économique, de faisabilité d’exécution, de réalisation…) allant
jusqu'à l’administration des biens immobiliers. Elle peut donc intervenir dans la promotion et
l’administration de divers ouvrages immobiliers (immeubles d’habitation, logement
individuels, bâtiments à usage de bureaux, locaux commerciaux, ouvrages socio-éducatifs,
etc.…).
Le 12 décembre 2002, une convention a été signée entre l’Etat et CNEP-IMMO pour la
réalisation d’un programme de 65000 logements en location-vente. Dans ce cadre elle devait :
- Traiter le problème du financement.
- Préparer les conditions et modalités pour l’engagement des consultations en vue de procéder
à la sélection préliminaire des bureaux d’études et des entreprises de réalisation.19
18
19
Cnep -news : « la CNEP Banque, une solution de financement adaptée à tous vos projets immobiliers ».
Numéro spécial.
18
- Procéder à la répartition géographique du programme à travers les wilayas et leur
localisation au niveau des sites proposés.
- Elaborer une convention avec l’AADL pour fixer les conditions et modalités de traitement
des demandes.
La CNEP-IMMO, après avoir été un simple comptable de l’Etat, est devenu un des acteurs
majeurs dans le domaine de l’habitat. Elle va se spécialiser dans le domaine de l’immobilier.20
L’office de promotion et de gestion immobilière (OPGI) :

L’office est une entreprise à caractère industriel et commercial, crée par le décret exécutif
n°149-91 du 12 mai 1991. C’est une personnalité morale indépendante financièrement.
Dans le cadre de réalisation de la politique sociale de l’Etat, cet office a pour mission la
promotion de l’habitat notamment en faveur des catégories sociales, les catégories démunies.
Il est chargé de la réalisation des constructions et de remplacer n’importe quel acteur dans le
suivi des projets et la gestion des biens fonciers qui lui sont transmis. De ce fait il est impliqué
dans :
- La construction des logements et locaux à caractère professionnel, commercial et artisanal.
- La collecte des frais de location et les charges.
- L’inventaire, la surveillance et l’entretien des bâtiments constituant son parc immobilier.
- En outre il est devenu le maître d’ouvrage délégué du programme logement socio
participatif initié par le Fond National de Péréquation des Œuvres Sociales (FNPOS).
L’entreprise de promotion du logement familiale (EPLF) :
Cet établissement public a pour objectif la réalisation de logements disposants de critères
différents de ceux du logement social et notamment dans le domaine de la qualité. Il construit
des logements dits de « standing » ou de haut de gamme. Elle opère avec les postulants au
logement selon les contrats et des accords de vente ou de construction.21
2-2 Les acteurs privés :
a- Personne physique : C’est une personne physique qui se transforme en un promoteur
immobilier. Après avoir constitué un dossier et acquis une parcelle de terrain urbanisable, il
démarche les postulants au logement (en individuel ou en collectif). Il diffuse l’information
par divers moyens (encarts publicitaires, affichettes…) et il procède à leur sélection des futurs
acquéreurs.
20
21
Recueil de textes relatifs a la promotion immobilière. CNL-F.G.C.M.P.I. avril 2003.
19
Les souscriptions sont enregistrées à son niveau sur un registre spécial coté et paraphé par la
DLEP.
Il leur est préconisé de constituer une commission issue des acquéreurs qui procédera à la
validation de la liste des acquéreurs.
Le promoteur est tenu d’être transparent dans son offre immobilière envers les candidats à
l’acquisition de logement que se soit en matière de prix de cession, de localisation et de
qualité du logement, de délai de réalisation, de modalités de paiement, de garanties offertes,
de modalité et conditions d’obtention de l’aide de l’Etat.
La liste définitive des acquéreurs doit comporter le visa du wali avant transmission à la
Caisse Nationale du Logement.
b-Personne morale :
Dans ce cas c’est un promoteur qui a été choisi et retenu par une institution, une
coopérative, une association ou un organisme pour le compte de leurs administrés, agents,
employés ou adhérents.
Le promoteur présélectionne les acquéreurs intéressés par son projet et signe avec chacun
d’eux un engagement mutuel. Par la suite, il dresse la liste des candidats sélectionnés
définitivement et la communique au Wali pour visa avant de la transmettre à la CNL. Le
promoteur engage les travaux et l’état d’avancement est certifié par la DLEP
La CNL libère l’aide de l’Etat par tranches successives, en fonction de l’avancement des
travaux, ou en tranche unique dans le cas de la vente d’un logement fini.
 La coopérative immobilière :
La coopérative immobilière est selon l’ordonnance N°76-92 du 23/10/1976 une société
civile à capital variable et ayant pour mission la promotion à l’accession à la propriété du
logement familial, elle a pour objet :
- La construction.
- L’acquisition auprès d’un Office de Promotion et de Gestion Immobilière d’ensembles
immobiliers composés d’immeubles collectifs ou de maisons individuelles.
- La gestion et l’entretien des parties communes des immeubles ou d’ensembles
immobiliers.22
22
Actes rencontre logement et habitat, Comment améliorer l’habitat et développer les services lies au
logement sur un territoire ? Version finale, septembre 2010.
20
La constitution de la coopérative immobilière se fait par acte authentique dressé par un
notaire. Son agrément est délivré par l’APC qui procède à son contrôle sur les plans
techniques, comptable et juridique. La gestion des crédits accordés aux coopératives
immobilières est très délicate et pour n’encourir aucun risque un ensemble d’études est
effectuée minutieusement.23
23
21
3- MODE DU FINANCEMENT DE L’HABITAT EN ALGERIE :
3-1- Financement de l’habitat en Algérie :
Le financement de l’habitat en Algérie est l’un des domaines qui devra certainement
connaître des aménagements en liaison avec la nature de la conjoncture économique qui
prévaut actuellement dans notre pays.
Il faut rappeler que depuis plus de trois décennies d’énormes efforts ont été consentis par
les pouvoirs publics pour l’amélioration de la situation de l’habitat. Ces efforts qui ont
touchés tous les aspects de la construction, ont été particulièrement importants dans le
domaine du financement.
Le financement de l’habitat en Algérie est passé du système monopoliste de l’état au
système du marché libre. C’est le passage du financement exclusif du trésor public aux
procédures de financement qui répartissent les capitaux sur les diverses catégories de
logements, prises en charges par les différents promoteurs et destinés à différents usagers.
Les banques et les caisses, les institutions de maîtrise d’ouvrage, les collectivités locales et
les organismes publics sont les garants du financement du logement de toutes catégories ; aidé
par la contribution des ménages solvables qui participent à travers le loyer, le vent et
l’épargne.
a- Aperçu sur le financement du logement en Algérie :
La question du financement du logement et l’ensemble des réflexions qui ont été produite
savant, ont été au logement social « c’était le seul produit ».
Cette focalisation sur le logement social a présenté plusieurs inconvénients majeurs dont
notamment:
- La concentration de tous les efforts financiers’ publics sur un seul segment de l’offre de
logements.
- Des engagements financiers de l’Etat extrêmement importants.
- L’absence de ciblage dans les catégories sociales éligibles au logement dit social.
- La réduction de la question de l’habitat (cadre de vie) à la question de la construction de
logements.
- L’inadéquation des résultats par rapport aux efforts consentis.24
24
Cnep -news : « la CNEP Banque, une solution de financement adaptée à tous vos projets immobiliers ».
Numéro spécial.
22
- Le logement considéré constitutionnellement jusqu’en 1976 comme un droit a abouti a
considérer l’Etat comme le seul agent responsable de la production du logement et donc
par voie de conséquence de son financement.
- Les différents modes de financement développés depuis plus de deux décennies montrent
la prééminence du financement publique, budgétisé, rejetant toute participation du
citoyen, allant jus qu’à forger chez lui une mentalité d’assisté.
Le logement collectif a été financé jusqu’en 1990 sur concours temporaires du Trésor à des
conditions financières extrêmement basses, 1 % sur 40 ans.
A partir de 1990 suite aux difficultés de financer encore le logement social urbain sur son
budget, l’Etat se désengage de ce dernier ; la CNEP assure la relève, avec de nouvelles
conditions : elle prend en charge le financement à un taux d’intérêt de 6 % puis de 15% à
compter de 1994 ; sur ces taux, seul 1% est facturé aux emprunteurs et l’Etat supporte la
différence soit 5% de 1990 à 1993 et 14% depuis 1994, sur une période variant de 25 à 30
ans.
Néanmoins, l’Etat ne se désintéresse pas du financement de logements, puisque même s’il
ne finance plus directement la construction, il a mis en place un nouveau système qui doit
aider les couches sociales les plus défavorisées à travers la CNL par 3 moyens :
- Une aide financière qui n’est pas un don en numéraires mais une diminution de la somme
à rembourser à la CNEP après le prêt accordé.
- Une durée de prêt allongée à 40 ans.
- Une bonification des taux d’intérêts.
La concentration de tous les efforts financiers publics sur un seul segment de l’offre a eu
pour conséquence de reléguer au second plan voire même de décourager les autres formes de
promotion toutes aussi porteuses.
L’absence de ciblage de l’intervention étatique a abouti à consentir des efforts financier
extrêmement importants qui n’ont jamais été évalués. En effet il a été constaté une tendance
fâcheuse dans les diverses évaluations financières, qui consiste à ne prendre en considération
que les coûts directs sans évaluer les impacts très lourds des bonifications des taux d’intérêt,
les abattements sur les prix des terrains.25
25
23
Enfin le citoyen qui s’est installé dans une situation d’assisté quel que soit son revenu n’a
pas été sollicité pour participer activement au financement du logement. Il a, dans bien des cas
et en raison du non ciblage de l’intervention étatique, acquis des comportements de rentiers;
le logement uni ne coûte rien est revendu à des fins spéculatives; enfin l’acquisition a été
privilégiée au mode locatif rendant ou obligeant les citoyens à devenir acquéreurs de
logement et non locataires.
b- Les éléments d’une nouvelle politique de financement :
Un certain nombre de principes doivent sous-tendre la stratégie en matière de financement :
- L’intervention étatique directe doit cibler les ménages les plus démunis et doit être
modulée aux capacités réelles de financement sur budget public.
- Des mécanismes de financement et d’aides explicites aux ménages sont à mettre en place
pour répondre aux différents segments de l’offre et de la demande. Ils ne doivent pas
privilégier exclusivement les ménages les plus démunis mais répondre à des catégories de
plus en plus variées notamment celles à salaires et revenus intermédiaires (employés et
fonctionnaires).
- Toute aide ou contribution financière aux ménages doit être explicite et transparente.
Cela devra signifier que tout produit à un prix réel ; l’aide consistera à rendre solvable le
ménage pour payer le loyer réel ou acquérir le logement au prix de revient.
- La mobilisation de toutes formes de ressources doit être recherchée. Actuellement de
nombreuses sources de financement ne sont pas ou sont sous utilisées (mutuelles sociales,
caisses d’assurances, emprunt national.).
- le système de financement doit être élaboré de telle sorte à permettre la prise en charge
intégrée des diverses composantes de l’habitat: études, viabilisation, équipement,
logement, foncier.
- Enfin la mobilisation des capacités financières privées, notamment pour la promotion
immobilière doit être recherchée et encouragée par tous les moyens.
La promotion immobilière à partir de l’année 1990 :
L’année 1990, apportait un changement notoire, dans la débudgétisation de l’état et le
financement de l’habitat intégralement par les ressources d’épargne drainées par la CNEP.26
26
24
Pour l’année 1990 et 1991 les modalités de financement sur fonds propres de la CNEP ont été
comme suit :
- Habitat traditionnel O.P.G.I et entreprises publiques: durée 30ans dont 4 ans de différé ;
taux 1% l’an « bonification trésor 5%, taux directeur 6% »
- Habitat préfabriqué O.P.G.I et entreprises publiques: durée 20ans dont 3 ans de différé ;
taux 2.5% l’an « bonification trésor 3.5%, taux directeur 6% »
Le trésor public offrait une garantie à la C.NE.P pour les crédits accordés aux promoteurs
publics opérant dans la construction du logement social « lettre N°106 du 4 mai 1991 de la
direction centrale du trésor ».
Des procédures particulières étaient appliquées, telle que :
La promotion immobilière du 01/03/1993:
Par le décret législatif N° 93-03 du 1er mars 1993, les décideurs voulaient élargir le champ
d’action de la promotion immobilière et donner la chance à chacun de participer à la
construction du logement. Ce décret abrogeait la loi du 4 mars 1986 pour apporter les
rectifications suivantes :
- La loi 1993 visait les logements et locaux commerciaux contrairement à la loi 1986, qui
concernait essentiellement le local d’habitation.
- Cette nouvelle ouvrait droit à toute personne physique ou morale à participer à la
promotion immobilière alors que l’ancienne la conservait aux organismes statutairement
habilités.
- L’ancienne loi exigeait au « souscripteur », terme remplacé par « le promoteur » dans la
nouvelle, un fond propre et des moyens techniques, chose inexistante dans la nouvelle loi.
- Le décret qui véhicule cette procédure fondait des règles sur l’administration de la
copropriété et sur les relations entre promoteur et acquéreur et entre bailleur et locataire,
conditions non contenues dans l’ancienne loi.27
La Caisse National du Logement C.N.L finance le logement :

La Caisse National du Logement « C.N.L » est un établissement public à caractère
industriel et commercial, crée par le décret exécutif N°91-144 du 12 Mai 1991 et placé sous la
tutelle du ministère de l’habitat et de l’urbanisme.28
27
28
Recueil de textes relatifs a la promotion immobilière. CNL-F.G.C.M.P.I. avril 2003.
25
Une partie du patrimoine de la CNEP était dévolue à la CNL ainsi que les moyens et les
activités y afférent.
La CNL est, de ce fait, subordonnée à la CNEP dans ses droits et obligations afférentes au
patrimoine transféré.
La tutelle de la CNL était passée du ministère chargé des finances « comme le précisait le
décret exécutif N°91-145 du 12 mai 1991 portant statue de la Caisse National du Logement »,
au ministère de l’habitat et de l’urbanisme « comme l’indiquait le décret exécutif N°94-111
du 18 mai1994 modifiant et complétant le décret exécutif N°91-145 du 12 mai 1991 »
Ses missions :
La CNL a pour missions principales de :
- Gérer les aides et contributions de l’état en faveur de l’habitat, notamment en matière de
promotion du logement à caractère social, de loyers, de résorption de l’habitat précaire, de
restructuration urbaine de réhabilitation et de maintenance du cadre bâti.
- Promouvoir toutes formes de financement de l’habitat et notamment du logement à
caractère social par la recherche et la mobilisation de ressources de financement autre que
budgétaires.
- De réaliser toutes études enquêtes et recherches liées à l’habitat, apporter son expertise
aux institutions publiques et organismes concernés et favoriser les actions d’information
et d’échanges d’expériences pour la promotion et le développement de l’habitat.
Les programmes d’interventions:
La CNL assure ses missions au travers des dispositifs d’octroi des aides à la pierre et des
aides à la personne dans le domaine du logement.
Elle gère pour le compte de l’état, et en relation avec les collectivités locale, les maîtres
d’ouvrages, les promoteurs immobiliers, les bénéficiaires des aides personnalisées, les
financements publics mobilisés annuellement au profit des programmes de :
- Logements sociaux locatifs, destinés aux citoyens aux revenus les plus faibles.
- Logements sociaux participatifs « LSP » en accession aidé à la propriété, qui s’adressent
aux ménages aux revenus intermédiaires (n’excédant pas cinq fois le SNMG).
- Logements destinés à la location –vente.
- Logement rural.
- Résorption de l’habitat précaire et réhabilitation du cadre bâti.29
29
26
- Logements promotionnels aidés dans le cadre du dispositif mis en œuvre avec les banques
et qui consiste à octroyer les aides de l’état au profit des bénéficières des crédits pour
l’accession à un logement neuf.
- Logements promotionnels aidés dans le cadre d’un nouveau dispositif « à partir de 2006
»qui consiste à octroyer directement les aides de l’état au profit des postulants éligibles
disposant de ressources financières suffisantes pour acquérir un logement neuf « sans
recours au crédit bancaire ».30
3-2- La CNL finance le logement collectif en Algérie :
a- Le financement des programmes de logements sociaux locatifs :
En application des décisions arrêtées lors des conseils interministérielle du : « 15 Février
1998 et 17 Mai 1998 », matérialisées par un cahier des charges conclu entre le ministère de
l’Habitat et de l’Urbanisme « MHU » et la Caisse Nationale du Logement « CNL »en date du
04 Juillet 1998, la CNL a été chargée de gérer pour le compte de l’état le financement de
l’ensemble des programmes de logements sociaux locatifs, réalisés par les O.P.G.I.
Aperçus sur les conditions des financements spécifiques :
Le « logement social locatif » appelé communément « logement social » est un logement
dont le maître de l’ouvrage et les promoteurs uniques étaient des organismes publics les-
O.P.G.I-« Offices de promotion et de gestion immobilière » ; il était financé sur concours du
trésor public, c’est-à-dire par l’état, à long terme et à un taux d’intérêt préférentiel ; le
financement du « logement social locatif » a connu plusieurs étapes :
- De 1970 à 1973: 50% du montant de l’investissement est constitué par un prêt auprès du
trésor public au taux de 1% avec une durée d’amortissement de 30 ans ;les 50% du
montant complémentaire sont prêtés par la C.N.E.P au taux de 4,75% avec une durée
d’amortissement de 20 ans.
- De 1973 à 1975: 75 % du montant de l’investissement est constitué par un prêt consenti au
près du trésor public, au taux d’intérêt de 1% amortissable sur une période de 40 ans ; les
25% du montant complémentaire, sont financés par la C.N.E.P au taux de 4,75% et
amortissables sur une période de 20 ans.31
30
31
27
- De 1979 à 1996 : les programmes sont financés à 100% par un prêt consenti auprès du
trésor public au taux de 1% et une durée d’amortissement de 40 ans avec un différé de 4
ans et la suppression des intérêts intercalaires ; de 1990 à 1995, la dévaluation du dinar
obligea les pouvoirs publics à varier le taux d’intérêt entre 6% et 15%.
- Le programme en cours de réalisation au 31/12/1996:
Le financement de l’ensemble des opérations de l’habitat social locatif est assuré par la
C.N.E.P, désignée en qualité de comptable payeur par les pouvoirs publics jusqu'à
l’achèvement de ces programmes.
Les fonds utilisés à ce titre par la CNEP, sont mis a sa disposition par la CNL, en fonction
des besoins qu’elle aura exprimés et suivant la procédure définie à cet effet.
- Le programme de l’année 1997:
L’inscription de ce programme à d’abord fait l’objet de convention passe entre les offices,
maîtres d’ouvrage délégués, maître d’ouvrage principal et le ministère de l’habitat et de
l’urbanisme.
A ce titre le ministère à procédé au versement de la première tranche « 30% du coût
prévisionnel du programme », aux comptes respectifs des O.P.G.I ouverts auprès des agences
C.N.E.P locales.
Cependant, en application des mesures portées dans le cahier des charges datent du
04/04/1998, il a été décidé de confier à la C.N.L le financement de ce programme suivant les
conditions et les modalités définies par la note N° 09/DG/98 du 30/09/1998.
En application de ces mesures, la C.N.L alimente par tranches successives les comptes des
offices ouverts auprès des agences C.N.E.P qui exécutent les ordres de paiement émis par les
offices sur présentation des pièces justificatives.
Le suivi du financement et les contrôles à posteriori des paiements, relèvent de la
compétence exclusive des services de la direction du logement locatif, en relation directe avec
les O.P.G.I.
- Le programme de l’année 1998 est suivant:
Contrairement aux deux précédents programmes « cités ci-dessus », la gestion du
financement des programmes inscrits à partir de 1998 est assurée dans l’ensemble de ses
phases directement par la C.N.L, conformément aux différents textes constituant la procédure
PGA/05/A/DLL qui se substitue à l’instruction N°10/DG/du 21/10/1998.32
32
28
Démarche relative à la gestion du financement des programmes neufs de logements sociaux
locatifs :
Les différents aspects de la gestion du financement des programmes de logement sociaux
locatifs se présentent comme suit:
1. Le ministère de l’habitat et de l’urbanisme notifie la répartition des programmes par wilaya.
2. La CNL établit les conventions cadre de financement et les signe avec les OPGI.
3. Les OPGI élaborent et introduisent les fiches techniques du projet.
4. La CNL constitue les dossiers de base.
5. La CNL réceptionne et vérifie les titres de paiement « situation de travaux, factures,
quittances et notes d’honoraires ».
6. La CNL exécute les titres de paiements.
7. Les programmes neufs de logements publics sociaux locatifs sont financés à 100% par la
CNL
- Le paiement des situations des travaux :
Pour permettre la réalisation des projets dans les meilleures conditions, la CNL s'est fixés
pour le règlement des situations des travaux, un délai qui n'excède pas quinze (15) jours à
compter de la date de leur réception.
b- Le financement des programmes de logements sociaux participatif (10):

Le financement s’effectuera comme suit:
- L’apport initial de chaque bénéficière qui couvrira 30% du montant du programme, il est
effectué généralement en deux tranches.
- L’aide de l’état, qui couvrira 30% du montant du programme, par la CNL.
- Le reste du montant se fera en crédit bancaire.
Modalité de Versement de L’aide :
Le versement de l’aide s’effectue différemment selon qu’il s’agit :
De la vente d’un logement sur plan :
Le versement de l’aide est effectué en quatre tranches en fonction d’avancement des travaux
attesté par le Directeur du Logement et des Équipements publics « DLEP », au choix du
promoteur selon deux « 02 »variantes :
Variante 01 :
- 30% à l’achèvement des fondations de tout le projet.33
33
29
- 40% à l’achèvement du gros œuvre de tout le projet.
- 20% à l’achèvement des corps d’état secondaires « CES ».
- 10% à la signature du procès-verbal de pise de possession.
Variante 01 :
- 30% lorsque le taux moyen des travaux atteint 10%.
- 10% à la signature du procès-verbal de pise de possession.
De la vente d’un logement fini :
Le versement de l’aide est effectué par la CNL en une tranche unique, à l’achèvement des
travaux.
c- Le financement des programmes de logements destinés à la location en vente :
Modalité de financement :
La réalisation de programme de logements destinés à la location vente est financée sur
concours apportés par l’état sous forme d’avances remboursables et un apport complémentaire
de l’acquéreur.
Le financement s’effectuera par la caisse nationale du logement CNL, à partir de deux sources
de financement:
- Une avance remboursable de l’état, versée à la CNL, pour le compte de l’état et qui
couvrira 75% du montant du programme.
- L’apport initial de chaque bénéficiaire qui couvrira 25% du montant du programme.
L’apport initial de chaque bénéficiaire sera versé directement à la CNL, sur la base d’ordre de
versement établis par l’A.A.D.L pour chaque bénéficiaire.
Le paiement est échelonné comme suit :
- 10% du prix du logement au titre d’une option ferme d’acquisition.
- 5% à la remise des clefs.
- 5% durant l’année qui suit la date de la remise des clefs.
- 5% durant l’année qui suit la date e versement de la dernière tranche de l’apport initial.
Obligation et rémunération de la CNL :
La CNL a en charge la mobilisation des ressources nécessaires à la couverture financière du
programme. Elle s’engage au paiement des factures, notes d’honoraires, ainsi que toutes les
dépenses relatives à la réalisation du programme.34
34
30
En contrepartie des missions mises à sa charge, la CNL percevra une rémunération dont le
montant global et forfaitaire est fixé à un demi pour cent « 5% » du montant globale du
programme.
Obligation et rémunération de l’A.A.D.L :
La gestion financière, comptable et les aspects techniques du projet ainsi que le contrôle des
travaux sont à la charge de l’AADL.
Pour cette mission, elle percevra des honoraires dont le montant global et forfaitaire est fixé à
trois pour cent « 3% » du montant global du programme.35
35
31
Conclusion :
Les outils de production en Algérie ont pu relever le défi de produire plus d’un million de
logements. Mais si la bataille de la quantité est déjà gagnée en matière de construction de
logements, il est temps de doubler d’effort pour assurer celle relative à la qualité. Une chose
est certaine, le marché du bâtiment sera appelé à évoluer, car le pays passe progressivement
d’une situation de pénurie ou il fallait faire face à une demande importante en logements, ce
qui a induit une rapidité dans la réalisation des constructions, à une nouvelle donne ou les
préoccupations seront d’ordre qualitatif et ou les choix de nouvelles techniques vont
s’imposer et les outils utilisés actuellement ne seront plus efficaces.
32
CHAPITRE 02:
La conduite d’une opération de Logement coLLectif
comparaison entre La france et L’aLgérie
Introduction :
Un projet se compose de phases, elles mêmes découpées en tâches, ou lots de travaux.

Chaque lot de travail se caractérise par la production d’un «livrable». Il en est de même pour
chaque phase pour laquelle le livrable final validé par le sponsor permet d’acter la réussite de
celle-ci et de décider le passage dans les phases suivantes : Etude, Initialisation, Conception,
Réalisation, Mise en œuvre, Exploitation.
Un projet se conduit en s’appuyant sur une démarche qui oscille régulièrement entre une
approche globale située dans le sens, les objectifs et une approche analytique qui met l’accent
sur la simplification afin de maîtriser tous les paramètres.
34
1- DEFINITION DES CONCEPTS:
A)-Le projet :
Qu’est-ce qu’un projet ? les manageurs de projet définit le projet comme : « le projet est
un ensemble d’actions à réaliser pour satisfaire un objectif défini, dans le cadre d’une mission
précise, et la réalisation desquelles on a identifié non seulement un début, mais aussi un fin. »1
En France, le terme «projet» à une définition normalisée, AFNOR (Association
Française de Normalisation) définit le projet comme suit: « Un projet se définit comme une
démarche spécifique qui permet de structurer méthodiquement une réalité à venir. Un projet
est défini et mis en œuvre pour élaborer la réponse au besoin d’un utilisateur, d’un client ou
d’une clientèle et il implique un objectif et des actions à entreprendre avec des ressources
données».2 Cette définition est élargie par L’Organisation Mondiale de Normalisation selon le
norme ISO 9000, version 2000 : « Un processus unique qui consiste en un ensemble
d’activités coordonnées et maitrisées comportant des dates de début et de fin, entrepris dans le
but d’atteindre un objectif conforme à des exigences spécifiques, incluant les contraintes de
délais, de couts et de ressources.»3 PM Bok, (4th ed) est défini le projet comme « Un projet
est une entreprise temporaire décidée dans le but de créer un produit, un service ou un résultat
unique. »4
Donc un projet est un ensemble d’activités coordonnées et maitrisées dans le but d’attendre
un objectif précis pour satisfaire un besoin déterminé, conforme à des exigences spécifique,
réalisé dans un délai donné et limité, il est exécuté grâce à un ensemble de moyens qui sont
matériels et humains.
B)- La conduite de projet :
La conduite est définit selon le dictionnaire Larousse comme : « Action de conduire, de

mener, de guider, d’accompagner. Direction d’un ouvrage, d’un projet, d’une affaire. » 5
Donc la conduite est conduire, coordonner et harmoniser gestionner, manager et

directionner et organiser.
1
BADOT Olivier, Dictionnaire du marketing, édition Hatier, 1998, Paris.
2
Le management de projet, principes et pratiques, AFNOR.
3
L’Organisation Mondiale de Normalisation selon le norme ISO 9000, version 2000
4
Guide du Corpus des connaissances en management de projet, Guide PMBOK®, Quatrième édition.
5
Dictionnaire du Larousse.
35
AFNOR définit la conduite de projet comme: « La conduite de projet couvre l'ensemble
des outils, techniques et méthodes qui permettent au chef de projet et à l'équipe plus ou
moins nombreuse, qui lui est directement associée, de conduire, coordonner et harmoniser
les diverses tâches exécutées dans le cadre du projet, afin qu'il satisfaire aux besoins
explicites et implicites pour lesquels il a été entrepris. »6 cette définition est complété par le
site web wikippidia « La conduite de projet, aussi appelée gestion de projet ou management
de projet, qui a pour but de structurer et assurer le bon déroulement d’un projet. »7
Conduire un projet, c'est prendre toutes les mesures nécessaires pour faire en sorte que le
projet atteigne ses objectifs, notamment sur quatre axes principaux : le respect des objectifs de
qualité des livrables, le respect des délais, le respect des coûts et la satisfaction du client.
Cette définition est élargie par Association des ingénieurs-conseils du Québec : « La

conduite de projet est l’application des connaissances, expertises, outils et techniques de
planification, d’organisation et de contrôle des activités et des ressources dans le but de
satisfaire les exigences et les attentes des intervenants ayant un intérêt dans le projet.»8
L’encartas 2004 définit la conduite de projet comme « La conduite de projet, aussi appelée
gestion de projet ou management de projet, est une démarche, qui a pour but de structurer et
assurer le bon déroulement d'un projet ».9
Donc La conduite de projet est l’application des connaissances, expertises, outils et

techniques de planification, d’organisation et de contrôle des activités et des ressources a
travers l'ensemble des outils, techniques et méthodes qui permettent de conduire, coordonner
et harmoniser les diverses tâches du projet. Elle a basée sur quatre axes principaux : le respect
des objectifs de qualité des livrables, le respect des délais, le respect des coûts et
la satisfaction du client, qui a pour but de structurer et assurer le bon déroulement d'un projet.
6
7
site web wikippidia
8
9
L’encartas 2004
36
C)-Les acteurs d’un projet de construction :
C-1- Maitre d’ouvrage (MOA) :
Le maitre de l’ouvrage est le personne morale pour la quelle l’ouvrage est construit. La
Maitrise d’ouvrage est la personne qui commande et paie un ouvrage qui répond à des
besoins. Elle représente le « client » interne ou externe : l’ensemble des utilisateurs, le
destinataire, le décideur, le propriétaire. Généralement, dans les marchés privés, la MOA est
responsable de la conception générale de la solution.
Missions et obligation :
S’assure de la faisabilité de l’ouvrage et choisit la localisation, définit le programme. Arrêt

l’enveloppe financière prévisionnelle et arrêt les conditions de financement. Choisit le
processus de réalisation et le maitre d’œuvre et conclut le marché de maitrise d’œuvre, choisit
les entreprises et conclut les marchés de travaux.
C'est le commanditaire du projet. Celui qui exprime le besoin. Celui qui arbitre. La MOA
rédige un Cahier des Charges qui peut servir de base à un appel d’offres, il assure le suivi de
l’avancement du projet.
C-2- Maitre d’œuvre (MOE) :
Il a pour mission d’apporter une réponse architecturale, technique et économique à un

programme définit par le maitre d’ouvrage, pour répondre aux différents aspects du
programme. Le maitre d’œuvre est constitue d’une équipe architecte, BUT, économiste…etc.
Mission et obligations :
Il produit les études architecturales et techniques et établit l’estimation du cout de

l’ouvrage et il établit les documents nécessaires à la demande de permis de construire et autre
autorisation, aussi il établit le dossier de consultation des entreprises et assiste le maitre
d’ouvrage pour le choix des entreprises et la passation des marchés de travaux, ainsi qu’il
dirige et contrôle l’exécution des travaux et assiste le maitre d’ouvrage pour leur réception et
négocie le budget et les avenants c’est le personne qu’il dirige la réalisation.10
10
ESTINGOY. PH, RABATEL. M, Maitrise d’ouvrage public, Montage, et suivi d’une opération de construction,
édition de LE MONITEUR, Paris 1994.
37
La Maîtrise d’œuvre (MOE) est responsable de la conduite du projet et de la réalisation
technique du projet. Dans les marchés publics, la MOE est responsable de la conception
générale de la solution. Dans les projets complexes nécessitant de faire appel à plusieurs sous-
traitants experts dans leur domaine respectif, la MOE est en charge de coordonner les
différents intervenants.
La MOE est responsable de la qualité technique de la solution. Elle doit, avant toute
réception contractuelle par la MOA, procéder aux vérifications nécessaires selon une
méthodologie définie préalablement.
C-3- L’entreprise étude et réalisation :
La notion d’opérations économiqués regroupe : les entrepreneur, fournisseurs et

prestataires de service, ces derniers réalisant les traveaux on désignées par le terme
« d’opérateur économique » toute personne privée ou morale ayant la capacité, technique
juridique et financière, à réaliser les travaux dans le cadre d’une marché public. D’artisants
une entreprise un groupement d’entreprises …etc
Missions et obligations :
L’entreprise est chargée de réaliser les travaux dans les conditions stipulées par le marché,
c'est-à-dire conformement à un descriptif accepté pour le prise convenu et dans le délai
convenu.
C-4- Conducteur de l’opération (COP) :
Le conducteur d’opération (COP) apporte au maitre de l’ouvrage une assistance générale à

caractère administratif, financier et technique, l’assistante à la maitrise d’ouvrage se situé
principalement au niveau des études pré-opérationnelles de la définition de programme et de
l’enveloppe prévisionnelle.11
Mission et obligations :
Il assiste le maitre d’ouvrage pour le choix du programmateur, le choix du processus de

réalisation et du mode de conclusion des marchés de maitrise d’œuvre, la conclusion des
marchés de travaux et pour les procédures préalables au choix de maitre d’œuvre, il contrôle
les études délais conformité au programme, ainsi qu’il préparé pour le maitre d’ouvrage les
11
38
contrats divers : levée topo, études géotechniques, contrôles technique, Assurance dommages
d’ouvrage, missions de coordination. Le COP Assiste le maitre d’ouvrage pendant la durée
des travaux et la réception des travaux et la période de garantie, et il détermine le bilan
financier de l’opération.
C-5 - Contrôle technique :
Le contrôleur technique a pour missions de veiller, pour le compte du maitre d’ouvrage à

l’application des règles garantissant (normes, règles de calcule, méthode de construction), il
assure la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes fréquentant la construction.
C-6 - Coordinateur de sécurité :
Le coordinateur de sécurité protection de la santé (CSPS) a pour missions de prévenir les
risques résultant de l’exécution des travaux. Il prévoir les conditions d’application sur le
chantier les principes généraux de prévention et contrôler leur mise en œuvre, aussi établir le
plan général de coordinateur et il harmonise les plans particuliers de sécurité et protection de
la santé fournis par les entreprises.
C-7 – équipe projet :
C’est une équipe constituée spécifiquement animée par un chef de projet l’équipe doit être
motivée et compétente. Pour concevoir et réaliser un produit ou un service nouveau dans un
délai donné et à cout donné en partenariat avec d’autres entités et acteurs.12
12
39
2-LA CONDUITE D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION EN FRANCE :
La conduite de projet est composée de quatre phases majeures qui donnent le bon
déroulement et la réussite de projet qui sont : La phase de montage de l’opération, La phase
programme et La conception et la phase réalisation.
2-1- La phase de montage de l’opération :
a- Initiation de l’opération :
Initiation de l’opération est étudier la demande des utilisateurs par rapport aux objectifs
généraux de l'organisation et décider si le concept est viable.
- Définir le périmètre du projet (contexte) et définir les utilisateurs finaux, c'est-à-dire

ceux à qui l'ouvrage est destiné on parle de ciblage ou profilage.
- Identifier les besoins généraux de la maîtrise d'ouvrage. Il est nécessaire de s'assurer
que ces besoins correspondent à une attente de l'ensemble des utilisateurs cibles et
qu'ils prennent en compte les évolutions probables des besoins.
- Rédaction d'un document nommé " note de cadrage" (le livrable), validée par le
Comité de Pilotage du projet et éventuellement les instances décisionnelles selon
l'enjeu du projet. La note de cadrage officialise l'intention de projet.
- Lorsque l'idée du projet est formalisée, le Comité de Pilotage doit officialiser la
mission du responsable de projet et en définir les clauses. La lettre de mission est le
document qui officialise la mission du responsable de projet de logement.
b- L’étude d’opportunité : Elle continue :
Analyse de la demande : le professionnel responsable doit vérifier les données soumises

puis évaluer l’admissibilité de la demande. Il doit de plus juger de l’opportunité offerte et en
évaluer la pertinence ainsi que la priorité dans un contexte local, régional et national.
Évaluation du projet : il doit analyser le projet soumis sous tous ses aspects, en évaluer le
potentiel et les contraintes puis faire ressortir les avantages ainsi que les inconvénients liés à
sa réalisation.13
Impact récurrent : il doit notamment vérifier l’impact récurrent que la réalisation du projet
aurait sur le budget de fonctionnement de l’organisme. Il doit s’assurer que ce dernier
disposera des ressources financières et techniques qui lui permettront d’assumer la gestion et
13
JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de construction, édition de LE
MONITEUR, Troisième édition, Paris.
40
l’entretien de l’immeuble livré et conséquemment d’assurer la pérennité de l’équipement
faisant l’objet de la demande.
Étude comparative : il doit vérifier l’ordre de grandeur des données budgétaires fournies.
Cet exercice consiste à effectuer une évaluation des coûts unitaires anticipés par rapport à des
projets comparables déjà réalisés.
Rapport : le professionnel responsable doit produire un rapport d’opportunité faisant état
des principaux éléments de son analyse, de ses constatations ainsi que de ses
recommandations quant à la poursuite du processus de réalisation du projet ou de rejet de la
demande déposée.
L’opportunité : Les études d’opportunité doivent permettre de vérifier la pertinence de
l’équipement envisagé en regard du service à rendre. C’est la phase initiale de la démarche de
pré-programmation.
Elle a pour but de vérifier l’adéquation entre :
• Les objectifs de la maîtrise d’ouvrage.
• Les attentes des utilisateurs et usagers.
• L’environnement du projet.
Pendant ces études, le rôle du conducteur de projet consiste à recueillir les différentes
informations utiles à la prise de décision et d'apprécier la cohérence de ces informations.
Durant cette phase, l'échange doit être continu avec le maître d'ouvrage afin de « valider »
progressivement les informations recueillies, de présenter les éventuelles incohérences, de
proposer et d'analyser différentes pistes de réflexion.
- La demande formulée est-elle bien adaptée à la réalité du terrain ?
La demande de la maîtrise d’ouvrage est toujours fondée sur un problème posé par
l’existant, un dysfonctionnement, de l’inconfort, une inadaptation à l’usage, l’absence
d’équipement. Mais il peut exister un décalage entre la demande telle qu’elle est énoncée par
le maître d’ouvrage et les « besoins » des usagers tels qu’ils se présentent sur le terrain. Un
travail préparatoire sur le contenu réel de la « demande » s’avère donc nécessaire pour
éclaircir ce point.14
- La demande formulée prend-elle en compte le contexte institutionnel et urbain ?
Il est possible que la « demande » exprimée, omette de prendre en considération certains
éléments de contexte qui vont parfois influer sur la faisabilité de la solution envisagée
initialement par le maître d’ouvrage : ex : desserte insuffisante en ce qui concerne la voirie,
14
41
l’eau, l’assainissement, un terrain difficile etc.. Or, un projet de construction pertinent doit
s’inscrire dans une logique urbaine globale et sa réussite dépend de la bonne coordination
avec les partenaires adéquats.
- Quels enjeux pour les services spécialisés en conduite de projet ?
Lors de la mise au point de la demande, les services qu’ils soient propres à la collectivité
ou extérieurs si le maître d’ouvrage souhaite confier la mission de conduite d’opération, tous
sont amenés à réfléchir aux modalités de leur intervention.
- Comment s’organise-t-on pour donner suite à cette demande, compte tenu des
disponibilités et des compétences mobilisables dans le service ? Des compétences
sont-elles à rechercher à l’extérieur ?
- Quelle est la place de cette intervention par rapport aux orientations définies par la
stratégie du service ?
c- L’étude de préfaisabilité :
Les études de préfaisabilité sont des études de la phase de montage de l’opération devant
aboutir au préprogramme qui doivent permettre de s'assurer de l'adéquation des différents
scénarios avec les objectifs et contraintes recensés, dans les domaines techniques, financiers,
administratifs, sociologiques, culturels, temporels, matériels.
L'opportunité du projet étant acquise, cette phase doit permettre d'arrêter les choix
essentiels et orientations principales ayant des incidences sur la localisation, le
dimensionnement et la conception.15
Durant cette phase, le conducteur de projet doit approfondir les orientations arrêtées lors
de la phase d'opportunité en bâtissant les différents scénarios imaginables y répondant. Pour
ce faire, les contraintes du ou des sites pressentis doivent être étudiées, analysées et
comparées.
Durant cette phase une estimation du coût de l’opération peut être réalisée, mais elle ne
pourra être à ce niveau de définition de l’ouvrage qu’une fourchette de prix.
15
42
2-2- La phase de programme :
a- Les études de faisabilité :
Faisabilité de l’opération :
La faisabilité, c’est-à-dire la possibilité de réaliser l’opération, doit être vérifiée sous

plusieurs angles : au regard des délais, en fonction des possibilités et des contraintes du site et
de son environnement, en fonction des aspects financiers et techniques.
La décision de faire ou de ne pas faire est prise très tôt et, si possible, avant tout
engagement financier significatif. Elle résulte des différentes études – enquêtes, sondages,
possibilité de commercialisation, urbanisme, évaluation rapide – déjà réalisées, dont la
synthèse sert de base à la décision.
Faisabilité dans le temps : ‘’chronologie de l’opération’’
Un calendrier prévisionnel du déroulement général de l’opération doit être établi et

confronté aux exigences de mise en service dans le temps du futur ouvrage. Les marchés de
travaux peuvent prévoir une date de livraison impérative et non un délai. Si le délai est tendu,
une mission de coordination se justifie et sera confiée à un spécialiste (un coordonnateur
OPC).
Faisabilité dans l’espace : ‘’contraintes du site et environnement’’
L’étude de faisabilité doit permettre d’apprécier l’insertion du futur ouvrage dans son
environnement. En fonction des caractéristiques de l’opération une étude d’impact peut se
révéler nécessaire.16
La réflexion doit porter sur :
- Le plan volumétrique et la vérification du potentiel du site par rapport à la surface

constructible nécessaire.
- Les possibilités d’accéder au site et la nécessite éventuelle de futur travaux, tels que
l’élargissement des voies, l’extension du projet, etc ;
16
43
Les contraintes d’environnement : proximité d’une route, zone protégée par les
monuments historiques, découvertes archéologique possibles, pollution éventuelle du site, etc.
Faisabilité financière :
La maitre de l’ouvrage juge :
- Si l’enveloppe financière prévue pour la réalisation de l’ouvrage et résultant des études

préalables est conforme à ses prévisions. Elle doit, en fonction d’une approche des
disponibilités budgétaires, fixce une envloppe financiere établie à l’aide de ration
d’opirations similaires réalisées par le passé.
- Si la rentabilité de l’opération, lorsqu’elle peut etre calculée, est satisfaisante.
- S’il a la possbilité de trouver le financement correspondant à l’énveloppe financiere
prévisionnelle. Il doit aussi s’interroger sur le futur budget de fonctionnement de
l’ouvrage et examiner si les futures recettes ou sommes allouées permettront d’y faire
face.
Faisabilité technique :
Le maitre de l’ouvrage ou son mandataire doit réfléchir sur :
- La possibilité de fonder l’ouvrage et d’assurer l’étanchéité des sous-sols dans des

conditions financiéres acceptables, compte tenu des premiers renseignements sur la nature
du sol.
- Les possibilités d’alémentation et évacuation par rapport aux réseaux existants.
Il faut aussi engager une réflexion sur le potentiel requis de l’entreprise pour l’exécution
des travaux . mais également pour tous les problèmes de maintenances, de manière à adapter
le mieux possible le processus de consultation.
b- Le préprogramme :
Le préprogramme: une synthèse des études d’opportunité et de faisabilité. c’est un

document à l’usage de la maîtrise d’ouvrage, le préprogramme expose les fondements du
projet, en termes d’objectifs et de moyens à mettre en œuvre.17
17
44
Il doit permettre :
• d’arrêter les choix fondamentaux du maître d’ouvrage.

• d’identifier les conditions de la réussite de l’opération.
• d’organiser le jeu des acteurs et la communication au sein de la maîtrise d’ouvrage.
• de consulter les personnes concernées.
 de poursuivre la démarche de programmation dans l’objectif de passer une commande

à un maître d’œuvre.
Le préprogramme permet d’exposer tous les scénarios envisagés, les variantes, dans
l’objectif de clarifier les choix fondamentaux du maître d’ouvrage. Toute remise en cause
ultérieure de ces derniers reviendrait à modifier l’économie générale de l’opération.
Le préprogramme constitue un outil d’aide à la décision : Se référer au préprogramme lui

permettra de garder à l’esprit les objectifs fondamentaux de l’opération.
Le préprogramme va lui servir de support d’information : Pour exposer son projet à ses
partenaires institutionnels (autorité de tutelle, organisme délivrant une subvention, ...) pour
obtenir leur adhésion, une autorisation ou un financement ; Pour consulter les personnes
concernées, qu’il s’agisse, selon les cas, des usagers, des riverains et de leurs associations ou
groupements représentatifs.
Le préprogramme constitue la mémoire des réflexions préalables : Le préprogramme

restera éclairera le maître d’ouvrage sur la genèse de l’opération, ses enjeux et les raisons des
choix de son prédécesseur.18
Pour lui l’utilité du préprogramme est double :
- d’une part, son élaboration lui permet de passer en revue les études préalables.
- d’autre part son approbation constitue un engagement du maître d’ouvrage.
L’élaboration du préprogramme doit lui permettre de vérifier que les aspects essentiels du
projet ont été étudiés, avant de lancer les études opérationnelles.
18
45
L’élaboration du préprogramme doit lui permettre d’identifier les contradictions et les
risques de dysfonctionnements dans le déroulement ultérieur de l’opération.
Dans le même esprit, l’élaboration du préprogramme lui offre l’occasion d’identifier des
risques de dysfonctionnement et de prévoir les moyens de les éviter. Par exemple, une
contrainte technique forte comme un problème de structure, de sous-sol …, pourra amener le
conducteur de projet à conseiller au maître d’ouvrage l’assistance d’un bureau d‘études
spécialisé.
L’approbation du préprogramme constitue un engagement du maître d’ouvrage : Si le

préprogramme n’est pas une pièce contractuelle, son approbation constitue incontestablement
une garantie pour le conducteur de projet. Si nécessaire, celui-ci peut s’y référer pour rappeler
au maître d’ouvrage ses choix fondamentaux, qu’il ne saurait remettre en cause sans en
assumer les conséquences sur la suite de l’opération.
Contenu du préprogramme (non exhaustif) :
Présentation de l’opération : Nature de l’opération, Localisation, Historique du projet et

Enjeux
Opportunité et faisabilité de l’opération : Éléments permettant d’apprécier l’opportunité de

l’opération ; présentation des principales options étudiées et une explication des choix validés
par le maitre d’ouvrage et éléments permettant d’apprécier la faisabilité de l’opération,
accompagnés d’une identification des principales contraintes.19
Besoins et exigences essentiels que doit satisfaire l’opération : Service à rendre, Objectifs
hiérarchisés de l’opération, niveau de qualité attendu, Politique d’animation du bâtiment,
Usagers et utilisateurs, estimation des moyens humains et matériels nécessaires au
fonctionnement de l’ouvrage, estimation de la capacité et de la surface utile de l’équipement
(à partir de ratios par personne), description fonctionnelle des besoins essentiels que doit
satisfaire l’opération: principe de fonctionnement de l’équipement, principales unités
fonctionnelles et leurs relations (illustrés au moyen d’un organigramme général et des graphes
associés) et Exigences essentielles (en sachant que les exigences techniques seront
développées dans le programme).
19
46
Organisation de la maîtrise d’ouvrage et la gestion du projet : Organisation de la maîtrise
d’ouvrage, Organisation de la communication, Rappel des modalités de la concertation,
Conditions de réussite de l’opération (maîtrise foncière, les autorisations nécessaires, délais
administratifs, collaboration à obtenir...) et les risques de dysfonctionnement pouvant
intervenir dans le processus de construction, Procédure de consultation des maîtres d’œuvre et
Montage administratif et juridique.
Études : Liste des études disponibles (en distinguant celles qui sont réalisées pour les
besoins propres de l’opération) et de leur lieu d’archivage et Liste des études complémentaires
à réaliser.
Coût et calendrier prévisionnels : Estimation de l’enveloppe financière prévisionnelle sur

la durée de l’opération (bâtiment, espaces extérieurs, mobilier, matériel...), Exigences en
matières de coûts de fonctionnement (masse salariale, entretien du bâtiment...), Montages
financiers prévus, accompagnés d’un échéancier prévisionnel de la mise en place des
financements et Estimation du calendrier prévisionnel de l’opération.
c- Le programme :
Choix du programmiste : L’élaboration du programme de l’opération est de la

responsabilité directe de le maitre de l’ouvrage .En marché public, l’article 3 de la loi MOP
lui confie expressément l’élaboration du programme élaborer par une prestation spécialisé,
appelé « programmiste ».
Choix de rédacteur du programme : Le maitre de l’ouvrage dispose de deux possibilités

pour l’élaboration du programme : le faire établir par ses propres services (par exemple, les
services techniques de la ville), ou faire un appel à un service ou à un organisme public ou
privé qui peut être :
- Un service public responsable de la conduite d’opérations (service des constructions

publiques de la DDE ou de la DDA, etc.).
- UN organisme de conseil ou d’études (agence ou atelier d’urbanise, etc.).
- Un organisme d’aménagement (société d’économie mixte, etc.).20
20
47
- Une société privée de programmation.
- L’assistant de la maitrise d’ouvrage.
- Un prestataire spécialisé.
Pour des opérations complexes, ou fonctions multiples et imbriquées, le maitre de

l’ouvrage aura intérêt à confier l’élaboration du programme à un prestataire spécialisé dans ce
domaine. Le programmiste, lui confiant une mission de programmation.
Dans tous cas le maitre de l’ouvrage reste totalement responsable de l’élaboration du

programme.
Contenu de la mission de programmation :
La programmation permet de définir une commande d’ouvrage et de maitrise cette

commande tout au long du processus de réalisation du projet.
Le processus de programmation s’organise en deux phases principales : une phase pré-

opérationnelle et une phase opérationnelle.
1-Phase pré-opérationnelle : Les objectifs de la phase pré-opérationnelle sont les suivants :
- Préciser le contexte, les objectifs et les enjeux de l’opération.

- Définir le contenu générale de l’opération.
- Vérifier son opportunité et sa faisabilité.
- évaluer les moyens nécessaires à la mission en œuvre de l’opération (délai, enveloppe
financière, processus de consultation).21
A l’issue de cette phase, le maitre de l’ouvrage prend la décision de lancer ou non l’opération.
2-Phase opérationnelle :
La phase opérationnelle a pour objectifs de :
- Formuler de manière précise la commande du maitre de l’ouvrage auprès du maitre

d’œuvre, dans un document de référence appelé « programme ».22
21
22
BENJEAN Michel, La conduite de projet, Mars 2004.
48
- Vérifier l’adéquation tout au long des études de conception entre le projet architectural et
la commande du maitre de l’ouvrage.
Le programme est un outil d’aide à la conception et à la réalisation de l’ouvrage. Les

études du programme servent à énumérer et à exprimer les besoins fonctionnels du maître
d’ouvrage au futur maître d’œuvre. Il compose donc le lien entre le projet du maître
d’ouvrage et le projet architectural et technique du maître d’œuvre (l’architecte).
Le programme ne fait aucune proposition architecturale ; chaque architecte, lors du

concours, s'y appuiera pour élaborer son projet. C’est aussi à ce document que l'architecte
retenu se référera et il constitue en outre le seul document que l'on pourra plus tard
éventuellement lui opposer.
Contenu de programme :
Le programme est la pièce maitresse amont d’une opération. Les éléments quantifiables et
uniques sont assez faciles à définir. En revanche, pendant toute la phase des études, il faut
vérifier le respect de la conformité au programme.
La grille ci-dessous présente le contenu type d’un programme pour une opération de
construction publique.
Préambule du programme : Le mairtre de l’ouvrage doit expliquer aux équipes de conception

mise en compétition ses objectifs, ses souhaits et ses impératifs.
Présentation de l’opération :
 Nature et identité de l’opération.

 Principaux acteurs et leur role : (maitre de l’ouvrage, maitre de l’œuvre, futur
utilisateurs et futur géstionnaire).
 Historique de l’opération.
 Conclusions des études préalables.
Principaux objectifs qualitatifs de l’opération :
• Qualité du service à rendre :
-Nature des services à mettre en place.
-Diverses fonction envisagées.
49
-Relation du futur équipement avec l’environnement extérieur (livraisons, échanges..).
-Fréquentetion de l’équipement (utilisateurs).
• Qualité du cadre bati :
-Architecture : image, symbole, impact.
-Accueil, ambiance, conditions de travail, fonctionnement, géstion, etc..
-Pérennité des futures installations.
Contexte physique et urbain de l’opération :
• Caractéristiques du site :
-Situation, Nature du terrain, Superficie et Identité du propriétaire du terrain.
• Milieu physique :
-Terrain : topographie, état des lieux.
-Sol et sous-sol : nature, portance, niveaux, phréatique.
-Risques naturels : inondations, glissements de terrain, avalanches, sismologie.
-Géographie et climat : faune, flore, tompératuer, vent, pluie, neige, etc..
• Environnement du site :
-Résultat des études préalables et des études d’impact.
-Opérations voisines, mise en évidance des nuisances.
-Nature du tissu environnant : caractéristiques architecturales.
-Environnement social du bati.23
• Desserte du site :
-Accès existants ou futurs : public, personnel, pompiers, livrasions.
23
50
-Réseaux existants ou futurs : assinissement (eaux pluviales, eaux usées), eau potable,
électricité, gaz, télécommunication, etc..
-Moyens de transport.
• Réglementation :
-Régles d’urbanisme.
-Règlements particutiers.
-Servitudes ou contraintes particuières : zone de protection archéologique, zone située dans le

périmètre d‘un monument historique, zone avec des servitudes hertziennes (
télécommunications), zone située prés d’une ligne à haute tension ou d’un aérodrome, etc..
Fonctionnement de l’équipement :
• Principe de fonctionnement général :
-Relation entre les fonctions (organigramme).
-Relation entre les groupes d’activité (organigramme).
• Description des activités et affectation des espaes :
-Volumes et surfaces.
-Exigences pour les prestations techniques et l’équipement en fonction de l’entretien : sols,

murs.
-Mobilier, rangement, stockage.
Contraintes et exigences :
• Urbanisme, aménagement et architecture :
Exigences en matière d’urbanisme, d’aménagement et d’architecture, demandées

spécifiquement par le maitre de l’ouvrage au- delà des exigences réglementaires.24
• Réglementation générale :
-Rappel des principaux textes concernant la future opération : code du travail, réglementetion
24
51
relative aux handicapés, etc..
-Noemes homologuées.
• Exigences techniques :
-Appel à des techniques nouvelles ou particulières : économie d’énergie, production d’eau

chaude par capteurs solaires, construction à ossature bois ou acier.
-Seuils minimaux à respecter sur le plan technique.
• Contraintes et exigences de fonctionnement :
-Gardiennage.
-Sécurité incendie et secours.
-Maintenance et fonctionnement.
-Traitement, recyclage et évacuation des déchets.
Exigences de délais et de couts :
• Exigences de délais :
-Indication des phases ou tranches.
-Calendrier général prévisionnel.
-Date de mise en service.
• Exigences financières :
-Cout des travaux de batiment et de VRD (investissement et fonctionnement).
-Rémunération de la maitrise d’œuvre.
-Rémunérations diverses : géomètre-expert, géotechnicien, controleur technique,

coordonnateur SPS, etc..25
25
52
2-3- La phase de conception :
a- Esquisse :
Analyse du programme :
La maitrise du programme fourni par le maitre de l’ouvrage est indispensable au choix du

parti architectural général et à l’établissement de l’esquisse. Cette analyse est d’autant plus
importante que l’ouvrage envisagé est complexe.
Démarche :
Dans le cadre d’un concours, le concepteur doit extraire du programme, qui constitue
parfois un dossier volumineux, tous les éléments nécessaires au choix du parti général.
En l’absence de mise en compétition, ce travail d’analyse s’effectue de manière moins

formelle, très souvent sous forme de dialogue entre le maitre d’œuvre et son maitre de
l’ouvrage.
Dans les deux cas, ce travail consiste a établir une synthèse sous forme de tableaux : aide-
mémoire ou matrices a deux entrées mettant en évidence les interactions, organigrammes des
services, fonctions, etc. progressivement, il faut passer du texte (expression des besoins, des
contraintes et des exigences du maitre de l’ouvrage) a la représentation graphique.
Principaux éléments du programme :
• Objectifs du maitre de l’ouvrage.

• élément relatifs à l’intégration de logement dans son environnement : Caractéristiques
du site, milieu physique et climatique, environnement et étude d’impact, desserte du
site, réglementation d’urbanisme s’appliquant au site, autres contraintes propres au site
(zones à risques naturels ou technologiques, secteur classé…)
• éléments relatifs à l’organisation spatiale de logement :
-Exigences du maitre d’ouvrage sur l’architecture et pour les bâtiments public, précision sur la
symbolique de l’ouvrage dans l’environnement.26
26
53
-Fonctionnement général de l’ouvrage.
-Exigences techniques de fonctionnement ayant une influence sur l’organisation des espaces.
Contenu du dossier esquisse :
Le dossier de l’esquisse correspond en général au contenu des prestations à remettre lors

d’un concours de maitrise d’œuvre.
Documents graphiques de l’esquisse :
L’esquisse constitue la traduction en termes graphiques de l’organisation des volumes et

de l’intégration à l’environnement de la future construction.
Elle se présente sous forme de croquis, plans, schémas, comprenant en général :
-les plans des niveaux significatifs au 1/500.
-éventuellement certains détails significatifs au 1/200.
-l’expression de la volumétrie d’ensemble.
-éventuellement une façade significative au 1/200.
Plusieurs solutions peuvent être proposées par le maitre d’œuvre.
Pour les ouvrages de construction neuve de logements, les plans des principaux types de
logements au 1/200 peuvent etre demandés en plus des études d’esquisses.
Pour des opérations complexes, le maitre de l’ouvrage peut demander aux concepteurs de
présenter leurs esquisses à l’aide de logiciel de présentation et d’animation.
Le recours à des maquettes est également la règle pour les chantiers d’importance.
Notice explicative :
La rédaction d’une note explicative par le maitre d’œuvre doit permettre, soit à un jury de
concours soit directement au maitre de l’ouvrage, d’apprécier les choix architecturaux,
techniques et environnementaux effectué, ainsi que leurs répercussions sur le fonctionnement
du futur ouvrage. Elle doit mettre en évidence :27
27
54
• le parti architectural et l’insertion de la construction dans l’environnement.
• les solutions techniques envisagées telles que :
-le choix de la structure.
-le choix de l’énergie.
-la nature des matériaux concernant l’enveloppe de la future construction.
• le fonctionnement du futur ouvrage.

• la faisabilité en fonction des différentes contraintes du programme et du site.
• les délais de réalisation.
Cette notice peut aussi permettre au maitre d’œuvre de proposer les études
complémentaires nécessaires (géotechnique, environnementale, urbaine…)
Acceptation de l’esquisse :
L’esquisse engage la suite des études de conception, d’où la nécessite d’obtenir l’accord
du maitre de l’ouvrage mais aussi des autres intervenants intéressés à l’opération.
Remise et examen du dossier :
1-Contenu du dossier : Il est décrit : dans le règlement du concours, dans le contrat de maitrise
d’œuvre, s’il est déjà passé, Le délai de remise doit être précisé.
2-Examen du dossier : Il est mené : par le conducteur d’opération, en marché public, sinon,
par le maitre de l’ouvrage, par le jury, quand le concours de maitrise d’œuvre est lancé sur
esquisse.
Critères d’analyse de l’esquisse :
Ils sont donnés dans le programme ou le règlement de consultation, et comportent au

moins : l’intégration au site, la qualité de conception répondant aux critères architecturaux, la
réponse aux conditions de fonctionnement, les délais de réalisation envisagés, la compatibilité
avec l’enveloppe financière.28
28
55
Acceptation de l’esquisse :
L’analyse de l’esquisse consiste à vérifier qu’elle traduit fidèlement, en terme graphiques,

le programme et qu’elle est compatible avec les objectifs financiers et de délais de l’opération.
L’acceptation est formalisée par : une décision écrite, la mention dans un compte rendu de
réunion.
b- Avant-projet :
Relevé topographique du terrain :
La connaissance précise de la topographie est indispensable à l’établissement d’un avant-

projet de qualité. Le relvé topographique du terrain, lorsqu’il est fourni avec le programme,
s’avére trés souvent insuffisant par son échelle en général 1/500 et par les renseignements
qu’il comporte.
Le concepteur doit demander au maitre de l’ouvrage de faire établir un relevé

topographique plus précis. Les frais d’établissement de ce plan sont à la charge du maitre de
l’ouvrage.
Présentation du relevé :
• Echelle souhaitée pour la présentation du plan : le 1/200 est en général une échelle
suffisante.
• Mode de représentation :
-Par points.
-Par courbes de niveaux : cette dernière, la plus généralement adoptée, est préférable.
Contenu du relevé :
• relevé altimétrique.
• autres renseignements indispensables :
- repérage du terrain en coordonnées Lambert.
- délimitation exacte de la propriété.
- constructions à démolir sur le terrain.29
- masses des bâtiments voisins ou mitoyens.
29
56
- passage des lignes électriques aériennes.
- relevé des plantations existantes avec leurs coordonnées de manière à pouvoir,
éventuellement, les conserver dans le cadre du futur plan de masse.
- relevé des eaux superficielles.
- niveau des radiers de regards d’assainissement.
- tout accident de terrain significatif.
• servitudes : elles doivent être mises en évidence sur ce plan, en particulier par
l’examen de l’acte de propriété, et notamment pour ce qui a trait aux mitoyennetés.
Reconnaissance de sol :
Dépense importante mais indispensable, les études géotechniques apportent au maitre de

l’ouvrage et à son maitre d’œuvre les renseignements nécessaires à l’adaptation au sol du
projet de construction.
Programme de reconnaissance de sol :
Premiers renseignements sur la nature du sol : Ils peuvent être obtenus :
-Par la lecture du programme du maitre de l’ouvrage, si celui-ci dispose d’informations

antérieures.
-Auprès de la Direction Départementale de l’Equipement, de la Direction Départementale de

l’Agriculture.
-Auprès du bureau de contrôle technique, s’il dispose d’une connaissance préalable du site.
-Par la lecture des cartes géologiques établies par le Bureau des Recherches Géographiques et
Minières
Intervenants sollicités lors de la définition du programme :
Le programme de reconnaissance doit être établi en collaboration avec :
-le bureau de contrôle technique.
-le bureau d’études ou l’ingénieure structure.30
30
57
-un géotechnicien dans les cas difficiles.
Eléments à préciser dans le programme de reconnaissance :
Essais sur le terrain : Il convient d’indiquer par repérage sur un plan :
-les sondages envisagés (profondeur, matériel à utiliser).
-les types d’essais in situ à effectuer (profondeur, matériel à utiliser).
-les prélèvements à effectuer, carottages, etc.
-les mesures à effectuer sur le niveau de la nappe phréatique.
Essais en laboratoire : Les concepteurs et le bureau de contrôle technique doivent indiquer les
différents essais à effectuer sur les échantillons prélevés.
Rapport de sol :
Le programme doit préciser les renseignements indispensables que les concepteurs

souhaitent voir mis en évidence : la portance du sol, les différents niveaux de la nappe
phréatique, la composition chimique et les éventuels polluants des couches superficielles et
remblais récents, le type de fondation préconisé, le niveau d’assise des fondations, les
dispositions particulières pour assurer l’étanchéité des sous-sols.
Problématique des sites et sols pollués :
Devant l’augmentation des contraintes liées à la découverte de terrains pollués, il convient

aujourd’hui de dépasser l’étude de sol qui fournit des données essentiellement physiques,
pour s’orienter vers des recherches sur la composition chimique des sols.
Les procédures à mettre en œuvre sont les suivantes :
- pré-diagnostic (consultation des inventaires, enquête historique)

- étude simplifiée des risques (selon méthode du ministère de l’environnement. aboutissant
à une classification).31
31
JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de construction,
édition de LE MONITEUR, Troisième édition, Paris.
58
Déroulement de l’étude géotechnique :
Choix des prestataires d’études de sol :
Les entreprises consultées doivent non seulement être en mesure d’effectuer les travaux in
situ, mais aussi être qualifiées pour :
- effectuer ou faire effectuer les différents essais sur les échantillons prélevés.
- interpréter l’ensemble des résultats, établir le rapport de sol, en assumer directement la
responsabilité, ou s’adjoindre le géotechnicien en mesure de le faire.
Exécution des différents sondages et essais :
Le temps nécessaire à l’exécution de ces travaux est d’environ une à deux semaines (hors
délais techniques particuliers).
Les sondages nécessitent certaines précautions :
- obtenir l’autorisation, de préférence écrite, des propriétaires de pénétrer sur le terrain avec
les engins, si le maitre de l’ouvrage n’est pas propriétaire du terrain.
- dans le cas de terrain cultivés des précautions particulières doivent être prises pour éviter
pollutions et dégradations.
- s’assurer que le terrain est accessible à de gros engins.
- éviter les sondages à la pelle à l’emplacement des futures fondations, afin de ne pas
décompresser le sol.
- ne pas reboucher les sondages à la pelle avant que les concepteurs ne se soient rendus sur
place pour constater de visu l’état des lieux et en particulier la nature des couches
superficielles.
- prendre les mesures de sécurité (balisage, clôtures, plaques de protection) afin de prévenir
tout accident tant que les sondages ne sont pas rebouchés.
Présentation du rapport de sol : Ce rapport comprend :
- au carnet indiquant tous les résultats obtenus lors des travaux, coupes des sondages avec
indication des différentes couches, niveau de la nappe phréatique, courbe de
pénétromètre, etc.32
32
59
- un compte rendu donnant les résultats des essais effectués en laboratoire sur les différents
échantillons.
- une étude géotechnique préconisant les dispositions pratiques relatives au choix du mode
de fondation, aux dispositions à prendre pour assurer l’étanchéité des sous-sols, etc.
Etude de viabilité et enquêtes :
À ce stade de l’avancement des études, il convient de recueillir les renseignements

concernant la viabilité de la parcelle à construire, c’est-à-dire les accès possibles au terrain et
les différents réseaux d’alimentation et d’évacuation.
Conception architecturale et technique :
L’organisation générale des volumes doit etre affinée en fonction du programme du maitre
de l’ouvrage, mais aussi de certaines options techniques ayant une influence sur le parti
général, parmi lesquelles le choix de la structure, le choix du mode de production et de
transmission de l’énergie thermique, et le niveau de confort acoustique recherché.
Choix de la structure :
Il doit etre fait, au sein de la maitrise d’œuvre, avec l’ingénieur technique. Il tiens compte :
-Des exigences de fonctionnement et d’habitabilité.
-Des contrantes techniques.
choix du mode de production et de transmission de l’énergie thrmique :
La dimimution de la consommation peut etre obtenue en agissant sur divers paramétres

dont l’orientation du batiment, sa compacité, son envloppe, son inertie ou encore le rendement
du système de chauffage.
• Péétude et déperditions thermiques :
Pour les logements, la réglementation s’appuie sur des bilans thermique. Ces bilans
tiennent compte des déperditions, mais aussi des apports internes et des apports solaires, les
besoins thermiques réels du logement se calculent par différence entre les déperditions et les
apports gratuits.33
33
60
Les choix effectués lors de l’esquisse, puis lors de l’avant-projet ont une influence sur le
bilan du batiment, indépendamment des dispositions techniques prises nitérieurement
(epaisseur de l’isolation thermique, taux de renouvellement de l’air, etc). Les parametres
suivants jouent un role important des le bilan thermique d’un logement.
Climat du site de construction :
Le territoire national est divisé en zones en fonction des variations de température

extérieure et de l’ensoleillement.
Conception générale et orientation du batiment :
Certaines dispositions touchant les espaces tampons, faciles à mettre en œuvre, surtout
dans les constructions individuelles, permettent de réduire les déperditions thermiques. Le
principe consiste à placer :
-au nord, des espaces passifs (garage, cellier, surface annexe, entrée, etc).
-au sud, des espaces actifs (baies largement ouvertes, serres, vérandas), destinés à recevoir
l’ensoleillement.
L’orientation du batiment joue un role important dan le bilan thermique de la future

construction :
-les surfaces vitrées au sud ont une influence bénéfque, car elles diminuent les besoins
thermiques.
-pour des oriontations est et ouest, les déperditions dues aux ouvertures sont sensiblement
compensées par les apports solaires.
-les déperditi ns augmentent toujours avec des ouvertures situées au nord, quelle que soit la
zone climatique.34
Inertie thermique du batiment :
Le taux de récupération des apports dus au rayonnement. solaire est lié à l’inertie
thermique du batiment. Les apports solaires sont d’autant mieux récupérés que l’inertie est
faible. L’inertie thermique est donc un élément important àprendre en compte lors de la
conception du batiment, d’autant que le confort d’été nécessite une forte inertie.
34
61
Choix des options thermiques :
Si elles ne sont pas déjà indiquées dans le programme, le concepteur se fera préciser par le
maitre de l’ouvrage les options souhaitées ou imposées :
-la source de production de l’énergie thermique (gaz, électricité, fioul domestique, énergies
renouvelables pour ou partie).
-le mode préférentiel de transmission de l’énergie thermique.
-pour les logements, si le chauffage doit etre individuel ou collectif, si l’eau chaude doit etre
produite de facon individuelle ou collective.
-les labels à obtenir, souhaités ou imposés.
Ces différents choix sont en général arretés après une préétude comparative en cout global
faisant ressortir un bilan « instlation-exploitation ». Une telle étude nécessite des contacts
aupprés des collectinitéés, de l’Ademe, des services commerciaux EDF et GDF, afin de
connaitre les tarifs qui pourront etre obtenus pour l’opération, et les éventuelles subventions
disponibles.
Contrôle du budget prévisionnel :
Le budget prévisionnel correspond à celui dont la maitrise incombe d’abord au maitre

d’œuvre et devient définitif à la fin des avant-projets. Le maitre de l’ouvrage pourra rajouter
les postes spécifiques déjà énumérés.
 Si le montant de certains couts ou frais est déjà connu, d’autres frais sont évalués sur
des bases statistiques ou à l’aide de ratios appliqués aux éléments des premières
esquisses.
 Les principaux couts que doit maitriser le maitre d’œuvre sont : le cout de la
reconnaissance des sols et de l’établissement du rapport, le cout des démolitions
éventuelles, le cout des divers branchements VRD, le cout des VRD, le cout de la
construction, la somme à valoir pour imprévus.
 Le cout de la construction, c’est-à-dire des travaux est décomposé en lots.35
35
62
 Par déduction, le maitre de l’ouvrage peut affiner le montant des diverses
rémunérations (souvent prévues en pourcentage du montant des travaux) concernant la
maitrise d’oeuvre, les différents techniciens, le contrôle technique, ect.
 En ce qui concerne la maitrise d’œuvre réglemenée par les textes découlant de la loi
MOP, le montant de sa rémunération devient définitif à la fin des avant-projets.
 Les éléments fournis par l’étude doivent permettre au maitre de l’ouvrage d’arreter
définitivement les choix techniques en fonction des couts d’investissement,
d’exploitation et de maintenance.
Acceptaion de l’avant-projet par le maitre de l’ouvrage :
Cette décision peut etre formalisée par une décision écrite ou par mention dans un compte
rendu de réunion.Cet accord engage le maitre de l’ouvrage pour la suit des études.
En revanche, un refus ou des observations importantes peuvent provoquer un nouvel

examen par le maitre de l’ouvrage. Sur la base de ces études, il est alors possible d’établir les
divers dossiers administratifs comme le permis de construire.
L’acceptation de l’avant-projet :
L’approbation porte essentiellement sur trois points : l’étude architecturale, le calendrier

prévisionnel des études et des travaux et l’estimation financière de l’opération.
Le calendrier prévisionnel et l’estimation financière peuvent faire l’objet d’adaptations

mineures lors d-un dialogue entre le maitre de l’ouvrage et le maitre d’œuvre.
L’avant-projet en marchés publics :
Les études d’avant-projet de batiment comprennent deux éléments : un avant projet

définitif (APD). C’est dans ce contexte que d’autres considérations sont prises en compte par
le maitre de l’ouvrage sur proposition du dossier présenté :36
-arreter définitivement le programme.
-fixer certains choix d’équipements en fonction de l’estimation des couts d’investissemnet,

d’exploitation et de maintenance.
-adapter éventuellemnt un découpage en tranches fonctionnelles.
36
63
-arreter le forfait de rémunération dans les conditions prévues par le confort de maitrise
d’œuvre passé avec un maitre de l’ouvrage public.
L’étude architecturale et technique :
Le maitre de l’ouvrage doit donner son accord ou formuler ses remarques tant sur
l’intégration de l’ouvrage à l’environnement que sur architecture et son fonctionnement.
Le calendrier prévisionnel des études et des travaux :
Il est nécessaire d’examiner si le parti choisi se révèle compatible avec le planning général
études-travaux de l’opération. En effet, certains partis entrainent un déroulement plus long des
travaux que d’autres et doivent parfois etre abandonnés uniquement pour des raisons de
délais.
L’estimation financière de l’opération :
Le maitre de l’ouvrage donne son accord sur le parti choisi, par rapport aux premières
estimation qui lui sont présentées par le maitre d’œuvre. En cas de désaccord, le projet est
partiellement réétudié afin d’etre compatibile avec le budget envisagé. Il s’établit alors une
sorte de dialogue entre le maitre de l’ouvrage et le maitre d’œuvre jusqu’à la mise au point
définitive de l’avant projet.
En marchés publics, l’accord est donné sur : une estimation provisoire des travaux à la fin
de l’APS et une estimation défénitive des travaux à la fin de l’APD.
• L'avant projet sommaire – APS :

L'APS (Plan au 1/200ème) est un plan où chaque local est positionné et dimensionné.
L'architecte doit rencontrer tôt les garants des normes comme les pompiers, les services
vétérinaires, les représentants des personnes en situations de handicap, le service des "Plans
d'Occupation des Sols" (POS) devenus "Plans locaux d'urbanisme" depuis le 13 décembre
2000. Il doit anticiper les contraintes règlementaires et déposer l'APS en toute tranquillité
pour limiter les modifications après dépôt.37
37
64
L'APS est une étape importante puisque c'est ce document qui est déposé pour le permis de
construire ou de démolir, c'est le moment où le projet peut "mourir". Financièrement, la zone
d'incertitude se réduit puisque les éléments principaux sont posés. Des modifications sont
encore possibles mais les marges de manœuvre se réduisent considérablement.
• L'avant projet détaillé ou définitif – APD :
Un zoom s'opère sur les plans (1/50ème, 1/20ème, 1/10ème) et propose des détails des
aspects techniques du projet comme l'aménagement intérieur des locaux, les équipements
(Fenêtres, gaines de ventilation …). L'estimation financière s'affine encore. Cette phase est
très chargée pour l'architecte car il multiplie le nombre de plans. Des fiches "locaux"
détaillées sont élaborées. L'APD sert de socle à la création du dossier de consultation des
entreprises (DCE).38
38
65
c- Le projet :
L’équipe de conception doit affiner les choix techniques des phases amont, de façon à
apporter la précision qui servira à la consultation des entreprises. Toute ambigüité doit être
levée à ce stade d’avancement des études, quant aux encombrements, aux emplacements des
réseaux et des divers locaux techniques, etc.
Etude des VED et des aménagements extérieurs :
Compte tenu des données du programme et de l’étude de viabilité effectué au cours de
l’avant projet, il est possible d’établir le projet de ces ouvrages hors batiment et cependant
indispensables à l’opération.
Conformité du projet à la réglementation :
Avant de finaliser définitivement les études de projet, il convient de procéder à une
dernière vérification vis-à-vis de l’ensemble des règles applicables à la construction, et de
s’assurer de l’accord des différents services publics ou concédés.
Vérification par rapport à la réglementation :
La vérification doit se faire plus particulièrement par rapport à la réglementation
concernant : l’incendie, la sécurité des ouvrages et équipements, l’hygiène des locaux,
l’accessibilité aux handicapés, technique : structurelle, parasismique, thermique, acoustique,
etc.
Acceptation du projet par le maitre de l’ouvrage :
La phase projet ayant un caractère essentiellement technique, c’est au service technique du
conducteur d’opération ou au service technique du maitre de l’ouvrage d’analyser le dossier
remis par le maitre d’œuvre et de donner son accord.
Points particuliers devant recevoir l’accord du maitre de l’ouvrage :
1- Présentation des différentes options architecturales et techniques :
-emplacement définitif et aménagement des différents espaces.
-choix définitif du mode de production et d’émission de l’énergie thermique,
emplacement des différents locaux techniques.
-projet VRD, distribution de la voirie, réseau d’éclairage public et étude des espaces
verts qui ont évidemment une très grande importance sur la perception finale de
l’opération.39
39
66
2- Cout prévisionnel des travaux (bâtiment et VRD).
3- Estimation du délai global de réalisation de l’ouvrage.
Acceptation du projet par le maitre de l’ouvrage :
Cette décision peut être formalisée par une décision écrite ou par une mention dans un
compte rendu de réunion. Cet accord engage le maitre de l’ouvrage pour la suite de
l’opération.
En revanche, un refus ou des observations importantes peuvent entrainer des études
complémentaires du maitre d’œuvre et un nouvel examen.
L’accord du maitre de l’ouvrage permet de constituer le dossier de consultation des
entreprises.40
40
67
2-4- La phase de la réalisation :
a- Consultation des entreprises :
L’organisation de la consultation et la transmission du dossier de consultation des
entreprises permettent à ces dernières de présenter leurs offres.
Une préparation de qualité de la phase amont facilitera l’analyse des offres.
Il faut distinguer le domaine des marchés publics soumis à une réglementation très stricte
de celui des marchés privés, dont l’organisation n’est soumise qu’aux propres règles que l’on
s’est fixées.
Un marché doit être aussi précis que possible quant à son contenu, son prix, le volume des
prestations à réaliser, les délais, les conditions de réalisation. Mais il n’est pas toujours
passible de connaitre avec précision la nature et l’étendue des besoins à satisfaire ou de
disposer de la totalité du financement.
Un principe essentiel s’applique à tout acheteur public ou privé : une bonne définition de la
nature et de l’étendue des besoins sur une formalisation explicite du contenu du marché.
Documents constitutifs du marché :
Les opérations de bâtiment et d’infrastructures sont d’un montant tel qu’il nécessite
l’engagement d’un contrat écrit, constitué : d’un acte d’engagement, des cahiers des charges.
Définition des procédures et mode de passation :
La définition des procédures et du mode de consultation des entreprises est effectuée pour
partie par le maitre de l’ouvrage lorsque celui-ci arrête le processus de réalisation de
l’ouvrage et pour partie par le maitre d’œuvre lors de la mission assistance contrat de travaux.
Le mode de passation est fonction de l’importance de l’opération, du nombre de
prestataires susceptibles de répondre à la consultation, et des caractéristiques propres au
marché envisagé.
Le code des marchés publics prévoit une procédure non formalisée et trois procédures
formalisées qui sont : La procédure adaptée, L’appel d’offres, Le marché négocié, Le
dialogue compétitif.
Caractéristiques principales du marché :
Le marché est caractérisé par son objet, forme du marché (ordinaire, à tranches, ou à bons
de commande), nature et étendue des travaux, localisation et durée du marché ou délai
d’exécution, accessibilité des variantes.41
41
68
Dossier de consultation :
Le dossier remis aux entreprises afin d’établir leur offre doit comprendre toutes les pièces
qui les sont nécessaires. Un dossier incomplet ou mal préparé compliquera la compréhension
et l’analyse des offres. La composition du dossier de consultation des entreprises doit
s’adapter à la forme du marché (appel d’offres, procédure négociée, dialogue compétitif ou
procédure adapter).
Renseignements relatifs à l’organisation du dossier de consultation :
En cas d’appel d’offres restreint, la lettre de consultation pour les candidats retenus
précise :
-la date limite de réception des offres.
-les renseignements nécessaires à l’obtention de dossier de consultation.
-le délai de validité des offres
Pièces constituant le dossier marché :
-Cadre de l’acte d’engagement
-Cahier des clauses administratives particulières (CCAP)
-Cahier des clauses techniques particulières (CCTP)
-Dossier des plans d’architecture et techniques
-Pièces financières à compléter par l’entrepreneur, à choisir parmi les documents suivants en
fonction de la nature du prix : bordereau des prix unitaires, sous-détail des prix, état des prix
forfaitaires, détail estimatif et décomposition du prix global forfaitaire.
Offre et marché :
Cette phase offres et marchés doit permettre de vérifier les offres, de les classer en fonction
de critères préétablis, de mettre au point l’offre ou les offres avec le ou les candidats retenus
par le maitre de l’ouvrage. Le maitre d’œuvre doit assister le maitre de l’ouvrage pour
l’attribution du ou des marché et pour la rédaction des documents contractuels.
b-Préparation du chantier :
Implantation des ouvrages :
Le maitre de l’ouvrage dispose de la connaissance du terrain des la programmation. Ces

informations doivent être transmises aux exécutants qui en tiendront compte lors de la
réalisation des travaux. L’implantation est une phase d’autant plus délicate qu’elle se situe
dans cas tissu dense au urbain.42
42
69
Eléments à recenser par le maitre de l’ouvrage :
1-limites de propriété : relevé cadastral, enquête éventuelle d’un géomètre expert, plan de
bornage, droit des riverains, mitoyenneté.
2-résultat des enquêtes sur le sous-sol : réseaux actuels ou anciens, ouvrages enterrés ,
carrière, mines, galeries, si elles peuvent être positionnées
3-repères existants : repères altimétriques NGF, repères géodésiques, coordination avec

d’autres systèmes de référence
4-données urbanistiques : contrainte des alignements de voirie, distance à une autoroute, à un

aérodrome …
Une coordination intrentreprises est à établir pour assurer la conservation des reperes et
pour les faire reposer par le géometre s’ils sont déplacés ou enlevés.
Chaque entrepreneur complete le plan du géometre par ses propres implantations et les fait
vérifier par le maitre d’œuvre.
Implantation des réseaux VRD :
Il est souvent préférable d’exécuter les reseaux VRD avant les traveaux des batiments
lorsque les aménagements sont communs à plusieurs ou à un lotissement. Ce mode opératoire
permet :
-le raccordement des eaux pluviales à la mise hors d’eau des batiments, ce qui rend le chantier
constamment praticable ;
-un décalage dans le temps entre les travaux des tranchées et les fonctions des batiments.
-un accée aux batiments plus facile pour les véhicules divers pendant la durée des traveaux
interieurs ;
Implantation des réseaux :
Elle doit etre précédée d’une coordination qui tient compt :43
43
70
-de l’ordre de réalisation des différents réseaux sur le terrain : les réseaux les plus profonds et
les plus rigides sont à mettre en place en premier ;
-de la possibilité de pose simultanée des réseaux dans une tranchée commune ;
-des protections à prévoir pour le passage de véhicules enjambant des tranchées ;
-des racordements aux batiments ou aux maisons .
c-Installation de chantier :
pendant la période de préparation du chantier, l’entreprise de gros œuvre devra prendre en

considération le plan provisoire d’installation de chantier fourni dans le dosier de consiltation
des entreprises et le compléter par les informations suivantes.
Etablissement du plan difinitif d’installation de chantier :
Prendre comme support de ce plan le plan d’installation de chantier contractuel et y ajouter

les informations concernant les instalations spécifiques de l’entreprise de gros œuvre retenue.
Si ce plan d’installation de chantier n’a pas été établi pour le dosier de consiltation des
entreprises, reporter à la séquence 9.12 indiquant les renseignements initiaux à faire figurer
sur ce document.
Renseignements à faire figurer sur ce plan :
Batiments existants, emplacements des raccordements provisoires, implantation des

batiments provisoires, voirie provisoire, aires de stockage, caractiristiques des engins de
levage, établir une coupe avec indication des batiments, étude du déplacement des grues,
position du poste de bétonnage.
Panneau de chantier :
Il est d’usage de faire figurer sur un panneau à caractaire publicitaire les coordonnées des
divers intrvenants du chantier(maitre de l’ouvrage, maitre d’œuvre, économiste, bureaux
d’études, controleur téchnique, coordonnateur sécurité et protection de la santé SPS,
entreprises).44
44
71
Dans le cadre de la lutte contre le travail dissimulé, l’affichage de ce panneau sur le
chantier est une obligation réglementaire pour les entreprises, y compris les sous-trétants
intrvenant sur une opération soumise àpermis de consruire.
Les indications doivent etre lisibles de la voie publique, ce panneau reste en place pendant
toute la durée du chantier.
registre-journal :
Une innovation de la réglementation SPS a été la mise en place d’un registre –journal.
c’est un instrument de tracabilité dont le caractére contradictoire permet de suivre la démarche
de prévention mise en œuvre tout au long de l’opération.
d-Planification du chantier :
Les régle de fonctionnement d’un chantier doivent etre clairement définies, au besoin sous
forme d’un organigramme, de maniére que chacun connaisse son role,ses fonctions et
obligations et qu’aucune confusion ne régne dans la transmission des instructions ou de
l’information.45
Figure N°1:
45
72
Avant d’engager les travaux proprement dits, on doit s’assurer du respect de diverses
contraintes d’ordre technique, urbanistique ou administratif. Ces vérifications relèvent de la
fonction de maitrise d’ouvrage, assistée par le maitre d’œuvre, la vérification touche la
libération des sols qui contient : la démolition et le déblaiement de terrains, signalisation des
ouvrages conservés, abattage et protection des arbres et le terrassement.
Les études d’exécution doivent permettre la réalisation de l’ouvrage. Elles comprennent :

plans et détail d’exécution, plans de synthèse, devis quantitatifs détaillés, calendrier
prévisionnel des travaux par corps d’état. Elles se partagent entre maitrise d’œuvre et
entreprises. Dans ce contexte, elles nécessitent l’établissement d’un calendrier afin d’éviter
que l’arrivée tardive sur le chantier de ces éléments ne perturbe l’avancement des travaux. Ce
travail relève naturellement de la mission de l’Ordonnancement, pilotage, coordination.
e -Réception des travaux :
La réception des travaux marque le point d’aboutissement de la période d’exécution et le

point de départ des diverses périodes de garantie, ainsi que de l’exonération des vices
apparents. La réception devrait surtout être considérée comme la date de naissance de
l’ouvrage.
Lors de la réception des travaux, certains services publics et concessionnaires de réseaux

doivent intervenir afin de donner leur accord sur l’exécution de prestations les concernant.
La décision de réception est un acte unilatéral du maitre de l’ouvrage lorsque, à la

demande de l’entrepreneur et sur les conseils du maitre d’œuvre, il constate l’achèvement des
travaux. La décision intervient à la suite des procédures précisées au contrat.
Après la réception, un certain nombre de démarche sont à entreprendre afin de procéder à

l’achèvement des marchés -étude et travaux- et clore ainsi administrativement et
financièrement l’opération.46
46
73
3- LA CONDUITE D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION DE LOGEMENT
COLLECTIF EN ALGERIE:
Les projets de construction de logement collectif en Algérie connaissent des dépassements
important en matière des phases de la conduite qui sont claire dans notre exemple d’étude.
3-1- La phase de montage de l’opération :
En Algérie ne maitrise pas deux étapes essentiale dans cette phase qui sont : étude
d’opportunité et l’étude préfaisabilité.
A-1-Initiation de l’opération :
Initiation de l’opération est étudier la demande des utilisateurs par rapport aux objectifs
généraux de l'organisation et décider si le concept est viable.
La définition préalable des besoins c’est une phase essentielle, du ressort du maître d’ouvrage
public, dont le contenu va conditionner et encadrer le travail de conception du projet.
Selon les besoins et les exigences nécessaires concernées de la nouvelle ville Ali Mendjli à
Constantine qui satisfait le N° des habitants. Donc selon la grille des équipements on à
besoins de programmer 2000 logement sociaux locatifs.
Le projet des 2000 logements publics locatifs à UV 20 SUD NOUVELLE VILLE wilaya
de CONSTANTINE.
Carte N°1 : La situation de projet 74

3-2- La phase de programme :
En réalité algérienne, en remarque l’absence de l’étape la faisabilité et l’étude

préprogramme, ils passent directe à l’étape de programme.
a- Le programme :
Le programme est un outil d’aide à la conception et à la réalisation de l’ouvrage. Les

études du programme servent à énumérer et à exprimer les besoins fonctionnels du maître
d’ouvrage au futur maître d’œuvre. Il compose donc le lien entre le projet du maître
d’ouvrage et le projet architectural et technique du maître d’œuvre (l’architecte).
Le programme ne fait aucune proposition architecturale ; chaque architecte, lors du

concours, s'y appuiera pour élaborer son projet. C’est aussi à ce document que l'architecte
retenu se référera et il constitue en outre le seul document que l'on pourra plus tard
éventuellement lui opposer.
Le mairtre de l’ouvrage (OPGI) c’est le respensable de programme qu’il contain :
Le projet 2000 logement locatif est constitué de 84 blocs en R+5 avec 4 logements par
palier .
ces blocs sont partagé comme suite :
Blocs barre Blocs angles Blocs avec locaux Total

commerce
nombre de bloc 59 17 8 84
Tableau 1: La répartition des bocs
b- L’inscription de projet:
Dans cette phase le maitre d’ouvrage (OPGI ) inscrit le projet par un fiche technique qui
contain : l’intitulé du projet, numéro de l’opération, Le programme et L’autorisation du
programme
Suivant les besoin de la willaya de Constantine en logements, L’OPGI inscrite un projet de

5000 logements qui comtien la tranche de 2000 en 2011 par le ministère de l’habitat de
l’urbanisme et de la ville dans le programme quinquennal 2010/2014.(voir annexe n°1)
75
Durant cette phase une fiche technique d’inscription (voir annexe n°2) est établai avec :
-L’Intitulé du projet: étude et réalisation du 2000 logements
-Numéro de l’opération: 722/52/11
-Programme: appartements F3
-Autorisation du programme:4489000000,00 DA
Apré l’inscription du projet le maitre de l’ouvrage (OPGI) fait le choix des acteurs
participent à l’opération de construction de projet qui exprime dans l’organigramme suivant :
Choix de
bureau
d’étude Choix du
Réception
Inscription l’entreprise
de
du projet de
l’ouvrage
réalisation
Choix de
laboratoire
Figure N°2 : Le déroulement de projet
c- Concoure d’architecture :
Le maitre de l’ouvrage (OPGI) lance un concoure d’architecture après la rédaction de

programme et l’inscription de projet pour le choix de bureau d’étude qui fait la conception des
logements.
76
lancement
d'un Soumis Commis Jugemen
sion sion ts des
concoure
d'architectu des d'ouvert offres
BET ure des
re dans les
journaux plis
Choix de
BET:
Contrat Attribution
ODS provisoire,
Attribution
définitive.
Figure N°3 : Le choix de bureau d’étude
Le mode de passation du contrat de bureau d’étude : gré a gré après consultation.
Après la consultation des offres l’OPGI choisi BET. (voir annexe n°3)
3-3- La phase de conception :
Demande de permis
Esquisse Avant projet
de construire
Projet d’exécution
Suivi et contrôle de Assistance dans le
•Dossier génie civil
l'exécution des choix de •CES
travaux l'Entrepreneur •VRD
Figure N°4 : La mission de maitre de l’œuvre
77
a-L’esquisse :
Le dossier de l’esquisse correspond en général au contenu des prestations à remettre lors

d’un concours de maitrise d’œuvre.
L’esquisse constitue la traduction en termes graphiques de l’organisation des volumes et

de l’intégration à l’environnement de la future construction.
Elle se présente sous forme de croquis, plans, schémas, comprenant en général :
-les plans des niveaux significatifs au 1/500.
-éventuellement certains détails significatifs au 1/200.
-l’expression de la volumétrie d’ensemble.
-éventuellement une façade significative au 1/200.
Elle doit mettre en évidence :
• le parti architectural et l’insertion de la construction dans l’environnement.

• les solutions techniques envisagées telles que :
-le choix de la structure.
-le choix de l’énergie.
-la nature des matériaux concernant l’enveloppe de la future construction.
L’esquisse engage la suite des études de conception, d’où la nécessite d’obtenir l’accord
du maitre de l’ouvrage mais aussi des autres intervenants intéressés à l’opération.
En marchés publics, l’accord est donné sur :
-une estimation provisoire des travaux à la fin de l’APS, L'APS (Plan au 1/200ème) est un
plan où chaque local est positionné et dimensionné.
-une estimation défénitive des travaux à la fin de l’APD, les plans (1/50ème, 1/20ème,
1/10ème) et propose des détails des aspects techniques du projet comme l'aménagement
intérieur des locaux, les équipements (Fenêtres, gaines de ventilation …). L'estimation
financière s'affine encore.
78
b- Le choix de laboratoire :
En même temps avec le concoure d’architecture, le maitre de l’ouvrage (OPGI) lance une
appel d’offre dans les journaux pour choisir laboratoire de recherche.
Figure N°5 : Le choix de laboratoire
Sa mission principale a pour objet la définition de l’adaptation des ouvrages aux contextes
géotechniques locaux et notamment les interactions sol/structure.
Le mode de passation du contrat de laboratoire de recherche: gré a gré après consultation.

(voir annexe n°4)
Après la consultation des offres l’OPGI a choisit 2 laboratoire pour l’établissement du

rapport de sol.
Laboratoire fait les phases suivant:
Figure N° 6 : La mission de laboratoire
Etablir le rapport de sol : Contrainte admissible du sol 2 bars.
79
3-4- La phase de réalisation :
a- Le choix du l’entreprise de réalisation :
Pour choisir l’entreprise le maitre d’ouvrage lance une appel d’offre dans les journaux.
Lancement Jugement Choix de Attribution

d'appel des offres l'entreprise provisoire
d'offre
ODS début Attribution

Marché
des travaux définitive
Figure N°7 : Le choix du l’entreprise de réalisation
Le mode de passation du marché de l’entreprise gré à gré simple, L’entreprise choisit:

(GROUPMENT SARL ASLAN) qui fait le marché.
Le marché :
Numéro du marché : 722/52/11
Ce marché comtien : (voir annexe n°5)
• CAHIER DES PRESCRIPTIONS SPECIALES
• Cahier de prospections communes descriptives
• Bordure des prix unitaire
• Devis quantitatif et estimatif
Les ODS : Le projet lance par un ODS de démarrage des travaux et pondant la réalisation il
avoir des ODS d’arrêt et reprise. (voir annexe n°6, 7 et 8)
80
b- Le chantier :
Plan d’installation du chantier :
Carte N° 2 : Plan d’installation du chantier
Le panneau de chantier : Aucun panneau n’indique l’existence d’un chantier
Photo N°1: L’entré du chantier
(13/12/2014)
La clôture du chantier : La clôture du chantier n’est pas la même dans toute le chantier
Photo N°3: Clôture est à la

norme (13/12/2014)
Photo N°2: Clôture est 81

provisoire (13/12/2014) Catre N°3 : La clôture du chantier
Les accès du chantier : L’accès de chantier est bien sécurisé
Carte N°4 : Les accès du chantier Photo N°4: Les accès du chantier (13/12/2014)
Les bureaux et base de vie de chantier : On remarque que il y a des bureaux suffisants a les
exigences.
Carte N°5 : Les bureaux du chantier

Photo N°5: Les bureaux du chantier
(13/12/2014)
Photo N°6: Les baes de vie de chantier

(13/12/2014)
82
c- L’organisation du chantier :
La bétonnière centrale a un bon emplacement par rapport au chantier.
Par rapport a à la surface importante du chantier une seul bâche à eau et un seul centre
d’énergie sont pas suffisant.
Carte N°6 : L’organisation du chantier
Photo N°7: Centre

électrogène (13/12/2014)
Photo N°8: La
bétonnière centrale
(13/12/2014)
Photo N°10: La zone de

stockage d’eau (13/12/2014)
Photo N°9: bâche à eau (13/12/2014)
(13/12/2014) centrale
83
Les moyens matériels :
Tableau
n°2 : Les
moyens
matériels
d- L’avancement des travaux :
ODS: 31/10/2011
Délais: 26 mois
Visite: 13/12/2014
Photo N°11: Coulage de RDC

(13/12/2014)
Tableau n°3 : L’avancement des travaux

84
ODS: 31/10/2011
Délais: 26 mois
Visite: 13/12/2014
Photo N°12: Les travaux de

terrassement (13/12/2014)
ODS: 31/10/2011
Délais: 26 mois
Visite: 16/01/2015
Photo N°13: Coulage des étages (16/01/2015)

85
ODS: 31/10/2011
Délais: 26 mois
Visite: 16/01/2015
Photo N°14: Coulage des balcons

(16/01/2015)
e- Réception de l’ouvrage : C’est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter
l’ouvrage.
La réception de l’ouvrage faite a la

présence du:
 OPGI
 SARL ASLAN
 CTEC EAST DE CONSTANTINE
 BET RAZINE TAREK
86
Synthèse :
Ce travaille est me permet de confronter la réalité dans les phases d’élaboration du projet
et même dans le chantier qui me permet de remarquer les notes suivants :
 Les phases d’élaboration d’un projet sont important pour le bien déroulement de l’acte
de construire.
 La procédure gré é gré limite les choix des acteurs.
 L’arrêt des travaux de chantier ces a cause de la mauvaise gestion du projet.
 Le chantier est bien organisé mais il y a quelque manque.
 Les moyens matérielle et humain aide à bien avancer dans le projet.
Conclusion :
Un projet est réussi lorsque le produit livré correspond aux attentes du client, or les
possibilités d’introduire des écarts sont très nombreuses : depuis le souhait, l’expression,
l’interprétation, la définition, la conception, la réalisation, jusqu’à la perception du produit
final, le processus laisse place à de nombreux écarts de non-qualité. Ceci revient à dire que les
phases de clarification, d’avant projet et d’étude sont fondamentales. Si elles sont
déterminantes pour tendre vers la maîtrise la qualité, il ne faut pas les dissocier d’un contrôle
efficace des délais et des coûts.
Il existe des recettes, des outils, mais conduire un projet n’est pas que de la cohérence. Il
faut prendre du recul par rapport à nos habitudes de travail et réinventer de nouveaux modes
de relation, de gestion du temps pour lesquels des compromis seront à trouver avec la culture,
les valeurs, l’organisation, les moyens de notre service.
87
CHAPITRE 03:
Concevoir et conduite un projet de logement
collectif à Constantine
1/ANALYSE DE TERRAIN :
1.1.PRÉSENTATION DE LA NOUVELLE VILLE DE AIN BEY "ALI MENDJLI"
SITUATION DE LA NOUVELLE VILLE "ALI MENDJLI" :
La nouvelle ville "Ali Mendjli" est située sur le plateau de "Ain el bey" à 15Km de la ville de
"CONSTANTINE" et à la proximité de la route nationale (RN n°3 et RN n°5), menant vers le chef
lieu de la commune de Ain -Asmara et elle va être relié à moyen terme avec l'autoroute Est- Ouest.
- Superficie 1500ha ;
- Capacité en logement: 48 000

logements ;
- Population prévue : 300 000
habitants ;
- Nombre de quartiers: 05 quartiers ;
- Nombre d’unités de voisinages : 20
U.V.
QUARTIERS UNITES DE VOISINAGE

N° 1 U.V. N° 01 – 02 – 03 – 04
N° 2 U.V. N° 05 – 06 – 07 – 08
N° 3 U.V. N° 09 – 10 – 11 – 12
N° 4 U.V. N° 13 – 14 – 15 – 16
Tableau: Quartiers et U.V. de la ville Ali
N° 5 U.V. N° 17 – 18 – 19 – 20
Mendjeli
Répartition des surfaces :

- Habitat : 450 H (net)
- Equipements : 350 H (Y compris l’hôpital militaire et l’université) ;
- Espace vert : 160 H (parc d’attraction + jardin) ;
- Voirie : 420 H (Y compris les boulevards, les voies primaires, secondaires et tertiaires).
 Boulevard principal (emprise 80m) ;
 Boulevard secondaire (emprise 50m) ;
 Boulevard périphérique (emprise 38m).
89
1.2 Situation de l’UV13 par rapport à la nouvelle ville:
L’aire d’étude de l’UV13 se situe au nord ouest par rapport à la nouvelle ville.
L’UV 13 a une surface totale de 58.45 Ha, avec un nombre de logements de 4145 et de 24870
habitants. Il est bénéficié de :
4 écoles fondamentales, 2 C E M, centre de formation professionnel, 2 hôtels, maison de jeunes,
crèche jardin d’enfants, palais de justice, un musée, mosquée, polyclinique, 2 tourd d’affaires,
équipement de service.
90
1.3. LE TERRAIN :
1.3.1-ANALYSE DE SITUATION:
Notre terrain d’intervention se situe dans la nouvelle ville de Constantine ; à l’intérieur de

l’unité de voisinage n0 13.
Notre terrain d’intervention possède d’une surface 2.6 Ha.
5.1
H.
1.3.2-ANAYSE DU FLUX DE CIRCULATION ET DE LA PERCEPTION DE TERRAIN:
LE TERRAIN À ÉTAIT MARQUÉE PAR 4 FLUX PRINCIPAUX
Flux qui vient ou la ville

de CONSTANTINE
Flux qui vient ou

CENTRE VILLE de NOUVELLE
VILLE
91
1.3.3-ARMATURE URBAINE:
L'ARMATURE URBAINE EN GENERAL C'EST MELANGE DE TRACEE REGULIERE ET

RADIE CONCENTRIQUE.
1.3.4-TYPOLOGI ET COMPOSITION DE BATIE :
92
Habitat collectif
Equipements
Le terrain
- Les bâtiments qui trouvent dans le site c'est des bâtiments de type d’habitat collectif R+4. R+8.
1.3.5-FACADE URBAINE :
Les hauteurs qui trouve dans le site est de grandeur :
R+4, R+8 dans pour marqué le projet dans son contexte on à choix de l’intégration par contraste de
hauteur de site.
1.3.6-LA MORPHOLOGIE:
Le terrain de forme rectangulaire donc nous allons Exploité la forme de terrain pour créer un projet
adaptable.
93
1.3.7-TOPOGRAPHIE :
La pente du terrain est entre 2 et 3% .
380 m
COUPE : A-A
94
1.3.8-L'ETUDE CLIMATIQUE :
a) La climatologie :
La région dans laquelle se situe le terrain est caractérise par un climat rude et semi aride, c’est à dire
chaud en été, froid en hiver
1- les températures :
Sont marquées par des variations saisonnières et journalières. Les moyennes mensuelles observées
sont :
 2,9°C pour les minima en hiver
 32,8°C pour les maxima en été
2- les précipitations :
Les vents marins tempèrent la région mais lui apporte aussi des pluies qui arrivent du Nord-Ouest et
parfois du Nord-est.
La moyenne pluviométrique annuelle varie entre 400 et 600 mm.
b) L’ensoleillement :
Le terrain est expose au soleil tout la journée ce qui explique l’absence des grand zone d’ombre car
il n’existe pas des grand bâtis suffisamment haute pour empêchement des zone d’ombre.
Remarque :
 Un bon ensoleillement en été.
 Moyen en hiver.
95
C) Le vent :
Le terrain d’intervention est exposé aux vents dominants d’hiver par le coté Nord Ouest, et aux
vents des siroccos d’été du coté Sud Est.
Remarque :
Les vents dominants en hivers tempèrent du coté nord Ouest et en été du coté Sud-est, le terrain et
moins exposé aux vents dominant par ce que elle est au centre d’un tissu urbain.
D) pluviométrie :
 chutes abondantes en hiver.
 Presque inexistante en été.
 L’humidité relative ne dépasse pas les 15%.
96
2. LES OBJECTIFS ET LES INTENTIONS :
2.1 LES CONCEPTS DE CONCEPTION :
Dans le but de créer un quartier d’habitant qui se repose sur les principes : Centralité, Liberté,
Activité, Repos, Confort, Intimité et Biodiversité…
La centralité : toujours on a essayé de mettre un élément central dans les blocs et aussi dans le
centre de projet.
La fluidité : on a utilisé dans des formes fluides, dans la placette, les rues et les formes des
logements.
La durabilité : stockage d'énergie ; les panneaux solaire.
La continuité : créer une continuité avec la montagne par les espaces verts.
Interpénétration : créé une cour entre les logements soit un espace semi-privé.
Infiltration : Filtration de l'air de dioxyde de carbone par les espaces vers et l'espace d'eau.
2.2 SCHEMA DE PRINCIPE :
Pour créer un plan de masse il faut travailler sur trois éléments principaux :
1. Les réseaux. (voiries et aire de stationnement)

2. Les bâtiments.
3. Les placettes.
1. Les réseaux : est dans chaque des vois mécaniques et des vois piétonnes avec les parkings.
On a séparé les vois mécaniques et les vois piétonnes, et créer des parkings au niveau de sous
sol.
2. les bâtiments : le type d’habitat crée c’est l’habitat collectif « haut standing » et on a ajuté
des logements duplex.
3. les placettes : dans les cités actuelle on a remarque le manque des espace de rencontre,
détente et loisir, donc on a essayer de maitre une placette centrale, et d’autre placette semi
privé alors une hiérarchie dans les espaces.et animée les aires des jeux et par les locaux
commerciaux.
97
SCHEMA DE PRINCIPE
2.3 LE PLAN DE MASSE :
98
2.4 LE PROGRAMME :
Voila une partie de notre programme de logement collectif « L’haut standing »
TYPE ESPACE SURFACE (m²) TOUTAL (m²)
Type N1 : F5 Salon 22.36

Séjour 19.24
Chambre 1 24.75
Chambre 2 18.58
Chambre 3 17.46
Cuisine 19.41
Bureau 12.02
Dégagement 47.93
Terrasse 1 17.87
Terrasse 2 19.22
Séchoir 16.06
Balcon 1 13.79
Balcon 2 16.33
Type N2 : F4 Séjour 19.40
Chambre 1 13.67
Chambre 2 16.13
Chambre 3 19.46
Cuisine 17.32
Dégagement 25.03
Terrasse 11.14
Séchoir 9.12
Balcon 14.36
Type N2 : F4 Séjour 19.40
Chambre 1 17.40
Chambre 2 16.00
Chambre 3 15.95
Cuisine 17.32
Dégagement 28.08
Séchoir 9.12
Balcon 1 14.36
Balcon 2 11.03
Type N2 : F5 Salon 22.47
Séjour 19.18
Chambre 1 16.71
Chambre 2 15.85
Chambre 3 18.20
Cuisine 19.10
Dégagement 46.88
Terrasse 1 14.72
Terrasse 2 13.80
Balcon 1 16.40
Balcon 2 10.30
99
Conclusion générale
100
Eu égard à sa place de choix dans la dynamisation de l’économie nationale et ses effets

d’entraînement positifs sur le tissu social, le secteur du bâtiment revêt, sans aucun doute, un
caractère stratégique et vital.
Partant de cette réalité, les pouvoirs publics ont particulièrement accordé, depuis
l’indépendance, un intérêt considérable au domaine de l’habitat. Or, des facteurs - comme
l’exode rural, la croissance démographique et l’accélération de l’urbanisation - ont creusé
davantage le fossé entre l’offre et la demande en matière de logements décents.
Néanmoins, il convient de préciser que, devant la complexité et le caractère
multidimensionnel du problème d’habitat, la concrétisation des interventions dans ce domaine
s’est malheureusement heurtée à une panoplie de problèmes, ce qui a limité leur performance.
Ces limites sont d’ordre politique, stratégique et opérationnel, touchant les différentes facettes
d’un projet de logement, comme le foncier, le financier, l’administratif et la conduite.
C’est dans cette optique que s’est inscrit notre travail de recherche qui a visé
essentiellement deux objectifs majeurs :
- Mettre en exerce les divers phases de la conduite de projet de puis la planification
jusqu'à la réalisation.
- Il est important de connaître le rôle et les obligations de chaque acteur pour que le
projet se déroule bien, et respecter le financement du logement.
Naturellement, un passage obligé pour mener à bien ce travail a consisté tout d’abord à
s’intéresser aux principes et fondements de base nécessaires pour un meilleur la conduite de
projet.
C’est en partant de ce référentiel théorique qu’un diagnostic des pratiques de conduite des
projets de logement collectif en Algérie a été effectué et a permis de déceler :
- Des points positifs (forces et opportunités), tels que l’expérience accumulée, les
compétences acquises, le contexte qui s’annonce favorable pour éradiquer le problème de
logement,…
- Des points négatifs (faiblesses et contraintes) notamment l’incohérence de certains projets
avec les stratégies arrêtées, les insuffisances caractérisant le management des différentes
phases de ce type de projets,…
101
La combinaison cohérente des différents résultats du diagnostic a débouché sur la
formulation des axes stratégiques phares dans la perspective de développer davantage la
conduite des projets de logement en Algérie, Ils consistent notamment:
- L’adoption d’une démarche stratégique appropriée lors de l’élaboration des programmes.
- La mise à niveau des techniques de conduite des projets durant toutes leurs phases.
- L’échange d’expérience dans le cadre d’une association nationale de conduite de projet de
logement collectif.
En fin. Toute réflexion sur la conduite du projet de logement collectif, doit se centrer
principalement sur la mise en place de dispositifs de coopération particuliers.
Ce dernier recherche en particulier une organisation complémentaire entre les différents
acteurs du projet. Il s’agit donc d’instaurer des structures intermédiaires à plusieurs finalités :
politique ou technique, dont le but serait de s’assurer du bon déroulement des opérations et du
suivi du projet.
102
Bibliographie
BIBLIOGRAPHIE :
Ouvrage:
- Le management de projet, principes et pratiques, AFNOR.
- Actes rencontre logement et habitat, Comment améliorer l’habitat et développer les services
lies au logement sur un territoire ? Version finale, septembre 2010.
- ESTINGOY. PH, RABATEL. M, Maitrise d’ouvrage public, Montage, et suivi d’une
opération de construction, édition de LE MONITEUR, Paris 1994.
- Guide du Corpus des connaissances en management de projet, Guide PMBOK®, Quatrième
édition.
- JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de
construction, édition de LE MONITEUR, Troisième édition, Paris.
- BENJEAN Michel, La conduite de projet, Mars 2004.
- BADOT Olivier, Dictionnaire du marketing, édition Hatier, 1998, Paris.

- Dictionnaire du Larousse.
- BOUBAKEUR.S, 1986 : « L’habitat en Algérie : stratégies d’acteur et logique industrielles
». Office des publications universitaires .Alger.
- « Guide a l’usage des acquéreurs».MHU. Fond de garantie et de caution mutuelle de la
promotion immobilière. 1ere édition 2000.
– Cnep -news : « la CNEP Banque, une solution de financement adaptée à tous vos projets
immobiliers ». Numéro spécial.
– Étude préliminaire au Rapport sur le logement social suivie de quelques recommandations.
Elaborée par la Commission Population et Besoins Sociaux (CP.BS) - CNES - Mars 1995.
– Recueil de textes relatifs a la promotion immobilière. CNL-F.G.C.M.P.I. avril 2003.
– « Procédure relative à la gestion du financement des programmes de logements publics

sociaux locatifs ».MHU-CNL-2003. Réf : PGA/05/A/DLL.
Thèses et Mémoires :
-SAADAOUI.S, 2012/2013 : « Habitat », Mémoire de fin d’étude en vue de l’obtention du
diplôme d’architecte d’état, Université de Batna.
-TOUMI.B, 2010/2011 : « Habitat collectif promotionnel », Mémoire de fin d’étude en vue

de l’obtention du diplôme d’architecte d’état, Université de Tebessa.
104
-ATBI Mohamed, Juin 2012, Le management des projets de l’habitat en Algérie, Mémoire
présenté pour l’obtention du diplôme du Master 2 Architecture Management De Projet,
Université de Constantine.
-SENOUCI. M, 2013 : « Habitat collectif promotionnel », Mémoire de fin d’étude en vue de
l’obtention du diplôme d’architecte d’état, Université de Batna.
– MAGHRAOUI .N, 2004 : « Quel habitat pour l’Algérie ».thèse de doctorat. Architecture
urbanisme. Université de Constantine.
-CHOUGUIAT .A, 2001 : « Étude des mécanismes de production de logement en Algérie».

Magister. Urbanisme. Université de Constantine.
Sites Web:
- www.cnl.gov.dz.
- Google Earth.
- http://www.aquaportail.com/définition-887-habitat.html#ixzz2cz306eaw
105
Annexe
ANNEXE
Annexe n°1 :La Fiche d’inscription de projet.

Annexe n°2 :La fiche technique de projet.
Annexe n°3 : Lettre pour la participation à la consultation.
Annexe n°4 : Lettre pour la participation à la consultation.
Annexe n°5 : Le marché de projet.
Annexe n°6 : L’ODS de projet.
Annexe n°7 : ODS d’arrêt de projet.
Annexe n°8 : ODS de reprise de projet.
Résumé :
L’habitat est un domaine important, très large et compliqué, c’est la base de la naissance d’une ville ou d’un espace
vivant. En Algérie, l’évaluation des besoins en logements après de puis l’indépendance un caractère essentiellement
quantitatif lié à la croissance démographique, Les politiques de logement initiés par les pouvoirs publics, de puis
l’Independence répondaient donc a cette préoccupation, il fallait toujours construire plus et dans des délais records sans
un souci majeur de la qualité du produit. Nous travaillons pour répondre à deux questionnements majeurs: Comment se
fait la conduite d’un projet de construction de logement collectif en Algérie ? Et Pour quoi les processus sont
difficilement maitrisables ? Nous partons de l’hypothèse suivant : La conduite d’un projet de construction de logement
collectif est effectuée selon un processus standard difficilement adaptable aux exigences du terrain. Pour réponde à la
problématique posée et confirmer ou infirmer l’hypothèse posée nous avons suivi la méthodologie suivant :
1er phase : Elle consiste en une recherche théorique visant à cerner les différents concepts de base relatifs à notre
thématique, En seconde lieu nous essayons de comprendre la politique du logement en Algérie, les missions des
différents acteurs, ainsi que les différents modes de financement existant.
2eme phase : Consiste à analyser le processus de conduite d’un projet de logement collectif à l’échelle internationale et
national allant des études préalable jusqu'à la réalisation du projet, afin d’avoir une idée précise des contraintes de
terrain.
3eme phase : C’est concevoir un projet de logement collectif et essayer de simuler processus de se mise en œuvre et ce
en prennent en compte les données acquise dans notre recherche théoriques.
: ‫ﻣﻠﺨﺺ‬
‫ ان ﺗﻄﻮر اﻻﺣﺘﯿﺎج اﻟﻰ ﻣﺴﻜﻦ ﻓﻲ اﻟﺠﺰاﺋﺮ ﺑﻌﺪ اﻻﺳﺘﻘﻼل ﻋﺮف‬.‫ ﻓﮭﻮ أﺳﺎس ﺧﻠﻖ اﻟﻤﺪﯾﻨﺔ أو ﻣﻜﺎن اﻟﻌﯿﺶ‬،‫اﻟﺴﻜﻦ ﻣﺠﺎل ﻣﮭﻢ و ﻛﺒﯿﺮ و ﻣﻌﻘﺪ‬
‫ ھﺪا ﻣﺎ‬.‫ ﻣﺎ أدى اﻟﻰ زﯾﺎدة اﻟﺒﻨﺎء ﺑﺸﻜﻞ ﺳﺮﯾﻊ ﻓﻲ وﻗﺖ ﻗﯿﺎﺳﻲ دون اﻟﻤﺮاﻋﺎت ﻟﻨﻮﻋﯿﺔ اﻻﻧﺘﺎج‬،‫ﻣﯿﺰة ﻛﻤﯿﺔ و ھﺪا راﺟﻊ اﻟﻰ ارﺗﻔﺎع ﻧﺴﺒﺔ ﻧﻤﻮ اﻟﺴﻜﺎن‬
‫ﺟﻌﻠﻨﺎ ﻧﺘﺴﺎﺋﻞ ﻋﻦ ﻛﯿﻔﯿﺔ ﺗﺴﯿﯿﺮ ﻣﺸﺮوع ﺑﻨﺎء ﺳﻜﻦ ﺟﻤﺎﻋﻲ ﻓﻲ اﻟﺠﺰاﺋﺮ؟ وﻟﻤﺎدا ﻣﻨﺎھﺞ و طﺮق اﻟﺘﺴﯿﯿﺮ و اﻟﺒﻨﺎء ﺻﻌﺒﺔ اﻻﻧﺠﺎز؟ رﺑﻤﺎ طﺮق ﺗﺴﯿﯿﺮ‬
‫ ﻣﻦ أﺟﻞ اﻻﺟﺎﺑﺔ ﻋﻠﻰ اﻻﺷﻜﺎﻟﯿﺔ اﻟﻤﻄﺮوﺣﺔ ة‬.‫و ﺑﻨﺎء ﺗﻌﺘﻤﺪ ﻋﻠﻰ ﻣﻨﮭﺞ ﻧﻤﻄﻲ ﺛﺎﺑﺖ ﻻ ﯾﻌﯿﺮ اﻻھﺘﻤﺎم ﻟﺨﺼﺎﺋﺺ اﻷرض و ﻻ ﻻﺣﺘﯿﺎﺟﺎت اﻟﻤﺠﺘﻤﻊ‬
: ‫ﺗﺄﻛﯿﺪ أو اﺑﻄﺎل اﻟﻔﺮﺿﯿﺔ اﻟﻤﻘﺘﺮﺣﺔ اﺗﺒﻌﻨﺎ اﻟﻤﻨﮭﺠﯿﺔ اﻟﺘﺎﻟﯿﺔ‬
‫ ﺗﻌﺘﻤﺪ ﻋﻠﻰ اﻟﺒﺤﺚ اﻟﻨﻈﺮي اﻟﺪي ﯾﺸﻤﻞ ﻣﺨﺘﻠﻒ اﻟﻤﻔﺎھﯿﻢ اﻷﺳﺎﺳﯿﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﺤﯿﻂ ﺑﺎﻟﻤﻮﺿﻮع’ و ﻣﺤﺎوﻟﺔ ﻓﮭﻢ ﺳﯿﺎﺳﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﻌﺘﻤﺪھﺎ‬: ‫اﻟﻤﺮﺣﻠﺔ اﻷوﻟﻰ‬
.‫اﻟﺠﺰاﺋﺮ ﻓﻲ اﻟﺴﻜﻦ و ﻛﯿﻔﯿﺔ ﺗﻤﻮﯾﻠﮫ و ﺗﻮﺿﯿﺢ ﻣﮭﺎم ﻛﻞ ﻋﺪو ﻓﻌﺎل ﻓﯿﮭﺎ‬
‫ ﺗﻌﺘﻤﺪ ﻋﻠﻰ ﺗﺤﻠﯿﻞ طﺮق ﺗﺴﯿﯿﺮ ﻣﺸﺮوع ﺳﻜﻦ ﺟﻤﺎﻋﻲ ﻋﻠﻰ اﻟﺼﻌﯿﺪ اﻟﺪوﻟﻲ و اﻟﻤﺤﻠﻲ’ ﻣﻦ ﺑﺪاﯾﺔ اﻟﺪراﺳﺎت اﻷوﻟﯿﺔ ﻟﻠﻤﺸﺮوع اﻟﻰ‬: ‫اﻟﻤﺮﺣﻠﺔ اﻟﺜﺎﻧﯿﺔ‬
.‫ﻏﺎﯾﺔ ﻧﮭﺎﯾﺔ اﻟﻤﺸﺮوع‬
.‫ ﺗﺼﻤﯿﻢ ﻣﺸﺮوع ﺳﻜﻦ ﺟﻤﺎﻋﻲ ﻓﻲ ﻣﺪﯾﻨﺔ و أﺧﺪ ﺑﻌﯿﻦ اﻻﻋﺘﺒﺎر اﻟﻨﺘﺎﺋﺞ اﻟﻤﺘﺤﺼﻞ ﻋﻠﯿﮭﺎ ﻣﻦ اﻟﺒﺤﺚ‬: ‫اﻟﻤﺮﺣﻠﺔ اﻟﺜﺎﻟﺜﺔ‬

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REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE

MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR

UNIVERSITE LARBI BEN M’HIDI

FACULTE SCIENCE DE LA TERRE ET D’ARCHITECTURE

Mémoire présenté pour l’obtention du diplôme du

La conduite d’un projet de logement collectif

Dirigé par: Présenté par :

* Mme. BENDJABALLAH Wassila *BENDJEDDOU Hadjer

Année Universitaire : 2014/2015

Nous remercions également tous les membres du jury de notre

Notre grand hommage revient précisément à mes parents, pour

A la source d'amour et de tendresse, à celle qui m'a tout donné :

A mon symbole de sacrifice et d'affection, à celui que j'estime le plus :

A Mes chers frères ABDAROUF, ZAKARIA

A tous les autres membres de ma grande famille surtout ma grand-

A tous les professeurs, spécialement : Mr.ADAD, Mr.HAJDJOU,

A tous les étudiants de l'architecture promotion 2015

A tous mes collègues de l’université d’OEB

Je dédie mon travail :

A la source d'amour et de tendresse, à celle qui m'a tout donné :

A ma chère adorable Sœur : SARA et le petit Ange ADEM

A mon fiance : HAMZA.S

A tous les autres membres de ma grande famille surtout ma grand-mère

A tous les professeurs, spécialement : Mr.ADAD, Mr.HAJDJOU,

A tous les étudiants de l'architecture promotion 2015

A tous mes collègues de l’université d’OEB

CHAPITRE I : LE LOGEMENT COLLECTIF EN ALGERIE

1- DEFINITION DES CONCEPTS.…………………………………………………………..5

1-3-L’histoire de l’habitat en Algérie………...…………………………………………...10

1-4-Politique de l’habitat en Algérie……………..……………………………………….13

2- LES ACTEURS PARTICIPANTS A LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN

2-1-Les acteurs publics...………………………………………………………………….17

2-2-Les acteurs privé……………………………………………………………………...19

3- MODE DU FINANCEMENT DE L’HABITAT EN ALGERIE………..………………...22

3-1- Financement de l’habitat en Algérie………...……………………………………….22

CHAPITRE II : LA CONDUITE D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION DE

1- DEFINITION DES CONCEPTS.………………………………………………………….35

2- LA CONDUITE D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION EN FRANCE................40

2-2-La phase de programme……………………………………..…………...………………43

2-3-La phase de conception…………………………………………….………………….53

2-4-La phase de la réalisation…………………………………………….………..…..…..68

e- Réception des travaux…………………………………………………………………73

3- LA CONDUITE D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION D’UN PROJET DE

3-1- La phase de montage de l’opération……...…………………………………...……….74

3-2-La phase de programme………………………………………………………..….……75

3-3-La phase de conception…………………………………………………………………77

3-4-La phase de la réalisation……………………………………………………………….80

d- L’avancement des travaux……………………………………………………..……...84

CHAPITRE III : CONCEVOIR ET CONDUITE UN PROJET DE LOGEMENT

1-1-Présentation de la nouvelle ville "ALI MENDJLI"………………………………………89

1-2-Situation de l’UV13 par rapport à la nouvelle ville……………………………………..90

Figure N°2 Le déroulement de projet 73

Figure N°3 Le choix de bureau d’étude 73

Figure N°4 La mission de maitre de l’œuvre 74

Figure N°5 Le choix de laboratoire 76

Figure N°6 La mission de laboratoire 77

Figure N°7 Le choix du l’entreprise de réalisation 77

Tableau N°2 Les moyens matériels 80

Tableau N°3 L’avancement des travaux 80

Tableau N°4 L’avancement des travaux 81

Tableau N°5 L’avancement des travaux 81

Tableau N°6 L’avancement des travaux 82

Carte N°3 La clôture du chantier 77