Instruction relative aux modalités

de contractualisation des contreparties en droits de

réservation au profit d’Action Logement

Annexe 1 : Liste des EPCI et zonage correspondant retenu pour le calcul du nombre de droits de
réservation en droit unique et le passage de droit de suite en droit unique

Annexe 2 : Extraits du règlement général relatif au NPNRU (RGA)

- article 6.2 du titre III « Calcul du nombre de droits de réservation en droit unique maximal selon
la catégorie d'opération »
- annexe 3 « Coefficient du passage de droit de suite en droit unique »

En contrepartie des financements apportés à l’ANRU, Action Logement bénéficie de contreparties, sous
forme de terrains ou droits à construire issus de l’aménagement foncier des QPV bénéficiant d’une
convention pluriannuelle de renouvellement urbain signée avec l’Agence, pour contribuer à la
diversification résidentielle, mais également en droits de réservations de logements locatifs sociaux.
Ces droits de réservation doivent permettre à Action Logement d’assurer sa mission de logement des
salariés tout en contribuant aux objectifs de renforcement de la mixité sociale au sein des quartiers par
une augmentation de la proportion de ménages actifs y résidant.

Les modalités de définition et de contractualisation des contreparties en droits de réservation au profit

d’Action Logement sont précisées dans l’article 6.2 du titre III du règlement général de l’Agence relatif
au NPNRU, et traduites dans l’article 5.2 et dans l’annexe B2 de la convention type.

Ces textes ont été récemment modifiés :

- pour le RGA, par délibération du Conseil d’administration en date du 6 octobre 2020 (arrêté du
17 décembre 2020) puis par délibération du 29 juin 2021 (arrêté du 24 août 2021) ;
- pour la convention-type, par délibération du Conseil d’administration en date du 24 novembre
2020.
Ils sont consultables sur l’Anruscope.

Le contexte

Ces modifications ont été rendues nécessaires notamment pour intégrer des dispositions inscrites dans
la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du
numérique (ELAN), dont l’un des objectifs était de favoriser la mixité sociale, et notamment la mobilité
dans le parc social. Plusieurs dispositions ayant un impact sur la politique et les modalités d’attribution
des logements sociaux ont été introduites dans cette loi, et notamment l’instauration d’une obligation de
gestion en flux des contingents du logement social. Le décret n°2020-145 du 20 février 2020 relatif à la
gestion en flux des réservations de logements locatifs sociaux est venu préciser les modalités
d’application des dispositions prévues par la loi.

Cette évolution législative est motivée par le constat que la gestion en stock en vigueur antérieurement
n’offrait pas la souplesse nécessaire pour bien articuler l’offre et la demande. Ainsi, à chaque libération
de logement, selon le contingent réservataire concerné, tout ou partie des demandeurs de logement
social était éligible. Le logement libéré, compte tenu de sa localisation, sa typologie, son loyer, pouvait
ne pas correspondre à la demande de logement exprimée sur son contingent de rattachement, mais
répondre à une demande non satisfaite relevant d’un autre contingent. Avec la gestion en flux, chaque
réservataire aura la possibilité de désigner des candidats sur une partie du patrimoine que lui fléchera

Instruction relative aux modalités de réservation des contreparties en droits de réservation Page 1/6
l’organisme de logement social (OLS) sans que cette offre soit au préalable identifiée physiquement.
C’est à l’OLS, à la libération d’un logement, qu’il revient de choisir le réservataire auquel il signale le
logement, dans le respect des obligations réglementaires et des engagements quantitatifs qui découlent
des conventions de réservation et en cohérence avec les orientations d'attributions définies localement
dans les conventions intercommunales d'attribution (CIA) et en faveur de la mixité sociale.

Ces dispositions ont un impact sur les contreparties en droits de réservation accordées à Action
Logement dans le cadre des conventions pluriannuelles NPNRU et ont nécessité une évolution du
règlement général ainsi que dans la convention-type.

A noter : la loi ELAN prévoit que les conventions de réservation de logements locatifs sociaux conclues
entre les OLS et les réservataires avant le 24 novembre 2018 doivent être mises en conformité avec
l’obligation de gestion en flux des contingents du logement social au plus tard le 24 novembre 2021. Le
gouvernement a récemment proposé une prorogation de deux ans de ce délai de mise en conformité,
mais cette prorogation ne sera actée que lorsque la modification législative qui la porte aura été adoptée.
Ce délai supplémentaire ne remet pas en cause l’obligation de mise en conformité des conventions de
renouvellement urbain consécutive à la modification du règlement général relatif au NPNRU. (cf.
paragraphe « La prise en compte de ces évolutions dans les documents contractuels de l’Anru » figurant
à la fin de cette instruction).
Cependant, tant que les modalités de gestion en flux ne sont pas définies à l’échelle locale pour
l’ensemble des contingents, les dispositions précédemment en vigueur pour la mise en œuvre des droits
de réservations relatifs au NPNRU peuvent continuer à s’appliquer. Il conviendra cependant de prévoir
le suivi et le décompte des droits de réservation attribués à Action Logement qui s’imputeront sur le
volume global de droits uniques contractualisés avec Action Logement au titre des contreparties.

Les évolutions apportées

 Le calcul du nombre de droits de réservation

Concernant les contreparties en droit de réservation d’Action Logement, l’évolution vers la gestion en
flux se traduit par la transcription d’un droit de suite conclu sur 30 ans en « droits uniques » sur les
logements réservés sur la même période.
La conversion consiste à déterminer le volume global de droits uniques à accorder à Action Logement.
Ce volume comprend également les droits attribués lors des premières mises en location des opérations
de reconstitution et de requalification en milieu vacant.

Cette conversion prend appui d’une part sur le pourcentage de logements réservés définis dans le RGA
en vigueur depuis juillet 2018, à savoir 12,5% / 17,5% / 20%, ces taux dépendant de la localisation et
de la nature des opérations générant des droits, et d’autre part sur un taux de mobilité moyen.

Après consultation des partenaires de l’Agence et validation par le Conseil d’administration, le taux de
mobilité moyen retenu se réfère au taux de mobilité départemental dans le logement locatif social1 pour
chacune des zones définies selon le zonage retenu pour les opérations de reconstitution (cf. article
2.3.1.2 du titre II du RGA).

Les taux moyens de mobilité retenus par zone sont les suivants :

Moyenne taux de mobilité

départemental2
Zone 1 6,53
Zone 2 7,19
Zone 3 9,83
Zone 4 10,67
Zone 5 11,03

1
Taux de mobilité départemental – RPLS 2019
2
A chaque QPV a été appliqué le taux de mobilité du département auquel est rattaché le QPV, la moyenne des taux de mobilité
a ensuite été calculée pour l’ensemble des QPV d’une même zone géographique selon le zonage retenu pour les opérations de
reconstitution.

Instruction relative aux modalités de réservation des contreparties en droits de réservation Page 2/6
Ils permettent soit de déterminer le volume de contreparties, soit de convertir les droits de suite en droits
uniques3, en application d’une « règle de conversion » pour les contreparties locatives préalablement
définies et qui ont été utilisés pour calculer les taux figurant en annexe 2 de cette instruction.

Illustration

Ainsi, par exemple pour la zone 1, le taux de rotation moyen est de 6,53%. Cela signifie qu’un logement se libère
au bout de 15 ans. En 30 ans, Action Logement aurait donc pu proposer un candidat à 2 reprises pour ce logement.
Le taux de conversion pour cette zone est donc de 2. AL bénéficiera ainsi désormais de 2 droits uniques (y compris
celui mobilisé lors de la mise en service), que l’OLS devra lui proposer dans les 30 ans qui viennent.

Le taux de conversion se calcule plus précisément de la façon suivante :

Taux de rotation / 100 x durée du droit de suite (30), arrondi à 1 chiffre après la virgule
Soit 6,53 / 100 x 30 = 1,959 arrondi à 2,0

Ce coefficient de 2,0 a donc été utilisé pour calculer le nombre de droits de réservation selon la catégorie
d'opération.
Ainsi, en zone 1 on a :
2,0 x 12,5% par exemple pour les logements construits hors QPV, soit un taux de 25,0 % pour définir le volume
de droits uniques pour une période de 30 ans (cf. article 6.2 du titre III du RGA).

calcul du nombre de droits de réservation en droit unique maximal selon la catégorie

d'opération
% sur % sur % sur
nombre total % sur nbre nombre total nombre total
Zones
de total de de de
géographiques/Type
logements logements logements logements
d'opérations
construits construits en requalifiés < requalifiés >
hors QPV QPV à 45 000 € à 45 000 €
1 - Grand pôle IDF 25,0 35,0 35,0 40,0
2 - Couronne Grand pôle
IDF + Métropoles d'Aix
Marseille Provence /
27,5 38,5 38,5 44,0
Métropole de Lyon /
Métropole de Nice /
Métropole de Toulon
3- Grand pôle corse
36,3 50,8 50,8 58,0
PACA et Rhône alpes
4 - Autres Grands pôles 40,0 56,0 56,0 64,0
5 - autres communes 41,3 57,8 57,8 66,0

Et c’est également celui qui s’applique pour convertir, pour les conventions déjà signées, le nombre de droits de
suite contractualisés, en droits uniques (cf. annexe 3 du RGA).

Coefficient du passage de droit de suite en droit unique

Zones géographiques Coefficient
1 - Grand pôle IDF 2,0

2 - Couronne Grand pôle IDF +

Métropoles d'Aix Marseille Provence /
2,2
Métropole de Lyon / Métropole de Nice
/ Métropole de Toulon

3- Grand pôle corse PACA et Rhône

2,9
alpes
4 - Autres Grands pôles 3,2
5 - autres communes 3,3

Cette conversion n’a pas vocation à augmenter le nombre de droits et n’est pas censée modifier
substantiellement les équilibres négociés initialement.

3 Une annexe 3 au RGA a été ajoutée afin d’indiquer le taux de conversion du nombre de droits de suite pour les conventions
déjà signées et qui se basaient sur les mêmes taux.

Instruction relative aux modalités de réservation des contreparties en droits de réservation Page 3/6
  Les premières mises en location des opérations de reconstitution et de requalification en milieu
vacant

S’agissant des logements mis en location lors de la première mise en service d'un programme, la
réglementation prévoit une concertation organisée par l'organisme bailleur avec l'ensemble des
réservataires concernés.
Cette concertation permettra ainsi à Action Logement de faire valoir ses droits de réservation sur les
opérations concernées, pour ce premier tour, à hauteur des taux suivants :
 12,5% du nombre total de logements reconstitués hors QPV ;
 17,5 % du nombre total de logements reconstitués en QPV ou requalifiés dont le coût est
inférieur à 45 k€ par logement ;
 20% du nombre total de logements requalifiés dont le coût est supérieur à 45 k€ par
logement.

Lors de leur libération ultérieure, ces logements intégreront le flux de propositions que le bailleur pourra
répartir entre les réservataires.
Les désignations effectuées dans le cadre de ces premières mises en location d’opérations de
reconstitution et de requalification en milieu vacant seront décomptées du volume d’ensemble.
Dans la mesure où la gestion en flux ne serait pas encore mise en œuvre lors de cette libération
ultérieure du logement, une nouvelle désignation pourra être faite par Action Logement pour ce
logement et sera de nouveau décomptée du volume d’ensemble.

Illustration avec une opération de reconstitution hors QPV de 80 LLS situés en zone 4 (Autres Grands Pôles)

Le volume global de contreparties générées par cette opération et accordées à Action Logement Services par
l’organisme de logement social X est de :

80 logements x 40% (% appliqué aux opérations de construction de LLS hors QPV pour la zone 4
cf. article 6.2 du titre III du RGA)

calcul du nombre de droits de réservation en droit unique maximal selon la catégorie

d'opération
% sur % sur % sur
nombre total % sur nbre nombre total nombre total
Zones
de total de de de
géographiques/Type
logements logements logements logements
d'opérations
construits construits en requalifiés < requalifiés >
hors QPV QPV à 45 000 € à 45 000 €
1 - Grand pôle IDF 25,0 35,0 35,0 40,0
2 - Couronne Grand pôle
IDF + Métropoles d'Aix
Marseille Provence /
27,5 38,5 38,5 44,0
Métropole de Lyon /
Métropole de Nice /
Métropole de Toulon
3- Grand pôle corse
36,3 50,8 50,8 58,0
PACA et Rhône alpes
4 - Autres Grands pôles 40,0 56,0 56,0 64,0
5 - autres communes 41,3 57,8 57,8 66,0

Soit 32 droits uniques

dont :

► 10 droits uniques sur le programme à la première mise en location, calculés de la sorte :

80 logements x 12,5% (taux appliqué pour la première mise en location des logements reconstitués hors QPV
cf. article 6.2 du titre III du RGA),

► 22 droits uniques qui seront délocalisés et mis à la disposition d’Action Logement Services dans un délai
maximum de 30 ans à compter de la signature de la convention de financement et de réservation entre Action
Logement Services et l’organisme de logement social X, calculés de la sorte :

volume global, 32 droits uniques, auxquels on ôte les 10 droits uniques

accordés lors de la première mise en location

Instruction relative aux modalités de réservation des contreparties en droits de réservation Page 4/6
  Les modalités de contractualisation

Ces éléments permettent donc de déterminer, pour chaque OLS, le nombre de droits de réservation en
droits uniques à accorder à Action Logement. Ces droits devront être accordés dans un délai de 30 ans
à compter de la signature de la convention de financement et de réservation entre Action Logement
Services et les OLS concernés. Ils sont convertis en flux annuel dans les conventions de réservation,
prévues par le décret n°2020-145 du 20 février 2020, et signées entre l’OLS et Action logement.

Comme l’indique le RGA, les contreparties en faveur d’Action Logement Services au titre du NPNRU
devront être traduites dans les conventions annuelles de réservation de gestion en flux conclues avec
les organismes de logement social qui prévoiront :
 un taux minimal de flux de réservations localisées en QPV en faveur d’Action Logement
Services, notamment pour favoriser l’accueil de ménages salariés, permettant de contribuer
aux objectifs d’équilibre et de diversité de l’occupation sociale au sein des QPV définis dans
la convention intercommunale d’attribution, en cohérence avec les orientations de la
conférence intercommunale du logement ;
 le pourcentage du flux de réservations généré par les opérations contractualisées, ainsi que
le pourcentage applicable au flux des premières mises en location pour les opérations de
reconstitution et de requalification en milieu vacant ;
 un calendrier indicatif des désignations envisagées (tout particulièrement pour les
premières mises en location).

 Les modalités de gestion

Les contreparties en droits de réservation au profit d’Action Logement constituent un levier important
pour la mixité dans les quartiers concernés par le NPNRU et pour les objectifs de mixité sociale et
d'équilibre territorial pris en compte dans les orientations définies par la conférence intercommunale du
logement pour les attributions de logements sociaux.

Dans le respect des engagements pris dans les conventions annuelles de réservation de gestion en flux
conclues avec les organismes de logement social, ces derniers devront donc s’assurer que lorsqu’un
logement se libère et qu’il est proposé à Action Logement, il respecte les orientations définies dans la
convention pluriannuelle de renouvellement urbain en termes de localisation (dans et hors QPV, en
fonction de la part de logements dans et hors QPV financés dans le cadre de la convention ANRU) et
de qualité résidentielle (les droits pouvant porter sur les opérations spécifiquement financées par
l’ANRU ou sur d’autres opérations équivalentes).

Afin qu’Action Logement puisse remplir ses obligations en termes de mixité sociale, il est indispensable
que les droits de réservation soient fléchés sur des opérations de requalification attractives offrant des
prestations qualitatives facilitant le retour d’une population de salariés dans les quartiers NPNRU.

La prise en compte de ces évolutions dans les documents contractuels de l’Anru

Pour les contreparties déjà contractualisées, le porteur de projet prendra l’attache de la délégation
régionale d’Action Logement Services en lien avec les organismes de logement social et la délégation
territoriale de l’Agence pour actualiser le nombre de droits de réservation sur la base des taux de
conversion précisés dans l’annexe 3 du RGA.

La mise en conformité de la convention concernera l’article 5.2 de la convention, ainsi que son annexe
B2. Elle se fera « au fil de l’eau » à l’occasion d’un ajustement mineur comme prévu par la note
d’instruction du directeur général de l’Agence relative à la modification des projets et opérations
contractualisés dans le NPNRU du 16 mars 2021. Elle pourra également s’effectuer au moyen d’un
avenant emportant d’autres modifications.

Instruction relative aux modalités de réservation des contreparties en droits de réservation Page 5/6
Pour les conventions en préparation, les porteurs de projet utiliseront le modèle-type de convention
actuellement en vigueur4.

Fait à Paris, le 27 octobre 2021

Le Directeur général Le Directeur général de l’Agence

d’Action Logement Services nationale pour la rénovation urbaine

SIGNÉ SIGNÉ
Olivier RICO Nicolas GRIVEL

4ANRU et AL identifieront le cas particulier des projets concernés par des conventions finalisées antérieurement au 1er janvier
2021 et en cours de validation par les instances délibérantes et par conséquent, dont la signature sera postérieure au 1er janvier
2021. Les instances locales seront alors informées qu’elles peuvent signer leur convention sur la base du modèle-type applicable
antérieurement au 1er janvier 2021, et donc sur la base des modalités antérieures pour les contreparties en droits de réservation.
Ces conventions seront ensuite mises en conformité, comme pour le cas précédent, à l’occasion d’un ajustement mineur et/ou
avenant qui se présentera.

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