SCHMA DIRECTEUR DE DVELOPPEMENT HTELIER

Concernant le territoire du nord parisien, dans le domaine de lhtellerie, avec le recul, il sera ais de qualifier la fin des annes 1990 et le dbut des annes 2000 de priode charnire. En effet, au cours de la priode 1997 - 2003, le nombre dhtels implant au sein de ce primtre aura progress de plus de 37 % et la capacit globale du parc htelier aura, quant elle, quasiment doubl au cours de cette mme priode. Avec de telles volutions, dans un laps de temps aussi court, lquipement htelier de notre territoire reprsente dsormais prs de 37 % de loffre dpartementale (contre 24 % en 1997). Cest dans ce contexte de forte acclration et de transformation du parc htelier que la Communaut dAgglomration Plaine Commune a dcid, courant 2003, de raliser un Schma Directeur de Dveloppement Htelier. Dune manire gnrale, lactivit htelire est troitement corrle lactivit conomique et lactivit touristique. Pour autant, concernant notre territoire, il nous a sembl utile, avant de dfinir toute programmation future, de parfaitement apprhender les caractristiques et les usages de lquipement htelier et didentifier les diffrents facteurs pouvant impacter son dveloppement. En matire dquipement htelier, la programmation globale qui est dfinie jusqu fin 2009 saccompagne galement dun certain nombre de grands principes mettre en uvre. Ainsi, notre Collectivit dispose prsent dun outil daide la dcision lui permettant dorienter les choix et de prendre position lors des Commissions Dpartementales dEquipement Commercial (CDEC). A linstar du Schma commercial, dans la mesure o les territoires de nos villes se transforment rapidement, nous avons dj pris date, fin 2006, pour procder lactualisation de notre Schma htelier.

Le Vi c e - P r s i d e n t

Didier PAILLARD

D I AGNOSTIC DU MARCH HTELIER D E PLAINE COM MUNE L ARGIE 1

Le march htelier de Plaine Commune et des trois villes voisines (Saint-Ouen, La Courn e u ve et Pantin) sinscrit dune part dans le prolongement de lattractivit touristique de la capitale et rpond, dautre part, une demande de tourisme daffaires lie au dynamisme conomique du territoire. La demande htelire gnre par le tourisme dagrment est en re t rait, le patrimoine touristique et culturel jouant toutefois un rle important dans la valorisation de limage de la destination.

H Bilan de loff re htelire

Profil du parc htelier

Plaine Commune largie regroupait, dbut 2003, un parc de 33 htels homologus tourisme re p r s e n t a n t une capacit totale disponible de 3 621 chambres. Entre 1997 et 2003, le nombre de chambres a quasiment doubl sur le territoire, principalement en raison de lexplosion de loffre conomique (+ 177 % au cours des 6 dernires annes2).

>volution par catgories

1997 Chambres Anne 2003 Chambres Htels Var. 97/03 Rpartition 1997 2003

CONOMIQUE 2 TOILES 3 TOILES Total

718 755 381 1 854

1 986 1 027 608 3 621

16 12 5 33

+ 176,6 % + 36 % + 59,6 % + 95,3 %

38,7 % 40,7 % 20,6 % 100 %

54,8 % 28,4 % 16,8 % 100 %

Sources : recoupements des fichiers de la CCI, de lOffice de Tourisme de Plaine Commune, de lAnnuaire des Htels de France, des rpertoires de groupes hteliers, du Comit Dpartemental du Tourisme.
Les donnes correspondent au parc htelier au 1er janvier de chaque anne.

>Rpartition de la capacit par catgorie

Afin de prendre en compte un ensemble gographique cohrent, le primtre du prsent Schma Directeur Htelier, comprenait les
1

En marge du march htelier, loffre en hbergement de Plaine Commune largie est complte par deux units para-htelires, dont le dveloppement est relativement rcent : Cita Saint-Denis Pleyel (groupe Pierre et Vacances, Depuis 199 7, lht ellerie conomique ne cesse de re n f o rc e r son poids dans l off re totale. Cette catgorie, qui rassemble pour lessentiel des tablissements conomiques de chanes intgres, concentre plus de la moiti de loffre de chambres en 2003. 156 appartements) et Les Sjours du Grand Stade (120 appartements).

villes signataires de la Charte des dix villes , savoir : Les sept villes membres de la Communaut dAgglomration Plaine Commune ; La Courneuve, Pantin, Saint-Ouen. Ces dix villes forment un ensemble dnomm Plaine Commune largie dans le document.

Les chiffres des htels 3 toiles ne prennent pas en compte ltablissement Ibis de La Courneuve : cet htel, malgr son classement 3 toiles, applique en effet des tarifs correspondant une offre 2 toiles, cohrente avec son positionnement marketing, son site et son offre. Il est donc inclus dans loffre 2 toiles.
2

Le poids des chanes : la prdominance du groupe A c c o r

Le tableau suivant prsente pour lanne 2003, le nombre de chambres selon leur mode de gestion (chanes intgres, chanes volontaires et indpendants) :
Capacits Chanes Indpendants Volontaires Pourcentages de loffre totale Chanes Indpendants Volontaires

2003

Chanes Intgres

Total

Chanes intgres

Total

CONOMIQUE 2 TOILES 3 TOILES Total

1 869 938 482 3 289

0 59 0 59

117 30 126 273

1 986 1 027 608 3 621

94,1 % 91,3 % 79,3 % 90,8 %

0% 5,7 % 0% 1,6 %

5,9 % 2,9 % 20,7 % 7,5 %

54,8 % 28,4 % 16,8 % 100 %

Source : PKF hotelexperts

Les chanes intgres reprsentent plus de 90 % de loffre totale en 2003, contre 7,5 % pour lhtellerie indpendante. Lhtellerie de chanes volontaires nest prsente quavec un seul tablissement. Ce

dernier ne reprsente que 1,6 % de loffre globale. Avec 74,9 % de loffre htelire de chanes (et 69 % de loffre globale de chambres), le groupe Accor simpose comme le leader

sur le territoire de Plaine Commune largie, o il est prsent avec cinq marques-enseignes majeures allant du 0 au 3 toiles : Formule 1, Etap Hotel, Ibis, Mercure, Libertel et Suitehotel.

Loffre dEnvergure, le deuxime groupe htelier franais, ne reprsente que 8,7 % de loffre de chanes (contre 20,5 % lchelle nationale). Une seule enseigne est prsente : Campanile (3 units).

Rpartition gographique de loffre htelire

La carte ci-dessous permet de visualiser la rpartition du parc htelier de Plaine Commune largie, en juillet 2003, en distinguant les modes de gestion htelire des tablissements et les quipements structurants :
RN 1

RN 14 RN 328 RD 84

RD 11

Htels de chanes intgres

RD 986

A1

Htels indpendants Htel de chane volontaire Rsidences htelires Secteurs territoriaux

RD 20 A86 RD 2

A86

RD 340 RD 1 RD 14

Plaine Commune largie >une capacit htelire : de 3 621 chambres classes,

laquelle il faut ajouter 276 en rsidence de tourisme et 436 c h a m b res mises en ser vice en 2004
Porte de la Chapelle

Porte dAubervilliers

Porte de la Villette

Lessentiel du parc htelier sinsre en bordure des grands axes de c i rculation et en premier lieu proximit d u bo ule vard priphrique dans la mesure o ce primtre concentre prs de 59 % de loffre de chambres du territoire danalyse. Ce secteur territorial dispose dune capacit

moyenne de 193 chambres par htel, soit 83 chambres de plus que la moyenne gnrale. Ces fortes capacits sont le fait des htels de chanes et notamment de loffre propose sur le ple de S a i n t - O u e n 3 . Le secteur priphrique concentre 70 % de l o ff re en h tellerie cono3

mique de Plaine Commune l a rg i e. Dans le Nord du territoire, loffre est nettement plus diffuse. Le profil de loffre reste galement marqu par la prdominance des chanes htelires intgres.

Complexe Formule 1 & Etap Htel (850 chambres au total).

Ta r i f i c a t i o n

Les fourchettes dans lesquelles sinscrivent les tarifs affichs par catgorie sont les suivantes (base chambre double en TTC en 2003) :
Tarifs chambres double en TTC Tarif minimum Tarif maximum

CONOMIQUES 2 TOILES 3 TOILES

Des carts de tarifs sont relevs pour une mme catgorie dhtels : ceuxci sont principalement le fait de la localisation des tablissements et de la distinction entre chanes et indpendants. Les tarifs les plus levs sont ceux pratiqus en bordure du priphrique (influence de Paris) et dans les centres-villes de Saint-Denis et de Saint-Ouen.

24,50 - 47 33 - 69 81 - 132
Le secteur Nord de la Communaut dAgglomration, qui englobe les villes dEpinaysur-Seine et de Stains, propose les tarifs les plus bas du territoire.

26 - 50 75 - 95 89 - 180
Source : PKF hotelexperts

Il est noter quen matire dhtellerie conomique, le secteur La Courneuve / Le Bourget pratique des tarifs lgrement plus levs quau cur du territoire : le ple dactivit du Bourget et la raret de loffre en sont les principales raisons.

Niveau qualitatif global et niveau de rnovation

le niveau qualitatif de loffre. Ces tablissements sont en effet entretenus rgulirement car les politiques de chanes imposent un entretien de limmobilier. Lhtellerie indpendante montre quant elle des niveaux de rnovation trs htrognes. Pour autant, le niveau qualitatif densemble de loffre htelire est trs satisfaisant, et des efforts particuliers sont notables au niveau des prestations de service offertes.

Depuis 1998, limplantation de lhtellerie de chanes 3 toiles (Suitehotel), 2 toiles (htels Ibis) et conomiques (Etap Htel, Formule 1, Villages Htel) tend rehausser

H Bilan de la demande htelire

volution gnrale
cette volution de loffre nest pas sans consquence sur les perf o rmances des tablissements du territoire. Nanmoins, avec 76 % en moyenne, les taux doccupation de Plaine Commune largie restent suprieurs ceux du dpartement (73,8 % en 2002). Cet cart est en partie d la sur-reprsentation de lhtellerie conomique.

>Taux doccupation
Plaine Commune largie 2001 2002 Variation 2001 - 2002

Le volume de nuites a faiblement augment entre 2001 et 2002 : seulement 0,6 % de progression alors quau niveau rgional elles progressaient de 2,5 %, et qu lchelle de la Seine-Saint-Denis elles augmentaient de 4,9 %. Ce rsultat est le fait dune capacit htelire disponible sur Plaine Commune largie qui a gagn 6 % de chambres, contre seulement 1,3 % de progression en Ile-de-France :

NOMBRE DE NUITES CAPACIT DES HTELS TAUX DOCCUPATION

1 075 021 3 677 80,1 %

1 081 049 3 898 76,0 %

+ 0,6 % + 0,6 % - 5,1 %

Source : PKF hotelexperts

Loccupation par catgorie

Occupations et nuites 2001 Nuites TO Nuites 2002 TO Variation 2001 - 2002 Nuites TO

Le tableau ci-contre prsente lvolution des taux doccupation de Plaine Commune largie par catgorie et une estimation de lvolution du nombre de nuites entre 2001 et 2002.

CONOMIQUES 2 TOILES 3 TOILES

622 598 268 133 138 378

85,9 % 71,5 % 74,8 %

598 872 254 599 153 774

82,6 % 67,9 % 69,3 %

-3,9 % -5,0 % + 11,1 %

3,9 % -5,1 % - 7,3 %

Lhtellerie conomique est celle qui subit la plus faible baisse de frquentation entre 2001 et

2002 : ce type dhberg e m e n t , vocation souvent utilitaire, est p a rvenu maintenir un taux

doccupation suprieur 82 %.

Segmentation de la clientle
La demande est en majorit lie au tourisme daffaires individuel (transit, visites professionnelles, formations, etc.). Le segment groupes affaires reste quant lui marginal, en partie cause dun faible taux dquipement des htels en salles de runions et en restaurants. La demande de tourisme dagrment (individuels et groupes) est principalement lie la qualit des connexions entre Plaine Commune largie et Paris (mtro, RER) ainsi qu lattractivit des tarifs proposs.

>Rpartition des nuites par segment de clientle

Origine de la demande
g a l e m e n t la prsence de Britanniques, de Belges et dAllemands : la proportion de clientle europenne reste nanmoins limite (de lordre de 10 15 % des nuites). La proportion dautres clientles (en provenance dAsie, dAmriques, etc.) reste trs faible (environ 5 %). Ces clients se re t rouvent plutt dans Paris i n t r a - m u ros qui dispose dune o ff re souvent mieux adapte aux besoins des clientles i n t e rn a t i o n a l e s .

Cest majoritairement une client le franaise (70 % 80 % des nuites) qui utilise loffre htelire du territoire de Plaine Commune largie. La nature de cette demande est lie au profil de l o ff re htelire de chane (enseignes nationales). Les hteliers du secteur indiquent

Saisonnalit
La saisonnalit journalire est quant elle beaucoup plus marque : niveau dactivit ; nanmoins la rduction du temps de travail permet aujourdhui une forte proportion de la clientle daffaires de terminer sa semaine de travail ds le jeudi soir ou de ne reprendre que le mardi matin. Les nuites du jeudi et du lundi soir deviennent do nc pl us di ff ic ile s capter ; vendredi et le dimanche connaissent u ne d s aff e ct i on d e f r q u e n t a t i o n a ff a i re s , et capter une demande t ou r i s t i q u e demeure d i ff i c i l e .

La saisonnalit mensuelle des taux doccupation releve sur Plaine Commune largie est trs peu marque : les priodes les moins actives se situent durant les mois dhiver (de dbut dcembre fin fvrier) et au mois daot.

E Le mardi et le mercredi concentrent les nuites daffaires ; E Le jeudi, le samedi et le lundi sont des journes bnficiant dun bon

E Le

 VA L UATION DES FACTEU RS DE CROISSANCE

H Aspects mthodologiques
Le diagnostic du march htelier de Plaine Commune largie a mis en vidence ltroite corrlation existant entre lactivit htelire et le dynamisme conomique. Dans ce cadre, les dveloppements hteliers venir doivent non seulement rpondre au dynamisme de la demande observ e a c t u e l l e m e n t , et tre cohrents avec les ambitions affiches en terme de dveloppements conomiques, notamment tert i a i re s ( f o rtement g n ra t eu rs d e n ui tes hte li re s ) . Dans ce contexte, et aprs une analyse dtaille du potentiel dvolution de la demande pour chaque segment de clientle, deux hypothses de croissance des besoins ont t dtermines : une hypothse de croissance optimale , base sur la concrtisation des projets immobiliers t e rt i a i re s identifis fin 2003, et une hypothse conservatrice , prenant en compte un volume de concrtisation moins optimiste (voir tableau ci-contre) : Immobilier de bureaux occup fin 2002 sur Plaine Commune Surfaces dimmobilier tertiaire identifies : E livres (avec des surfaces commercialiser) ou en cours de dveloppement, E en projet, avec ou sans date dachvement programme sur la priode 2004-2009 et ayant reu un agrment de lEtat. Taux de croissance annuel des surfaces occupes sur 2003/2009 (*) Surfaces dimmobilier tertiaire identifies : 800 000 m2

560 000 m 2 + 7,2 %

E livres (avec des surfaces commercialiser) ou en cours de dveloppement, E en projet, avec une date dachvement programme sur la priode
2004-2009 et ayant reu un agrment de lEtat. Taux de croissance annuel des surfaces occupes sur 2003/2009 (*) 336 000 m 2 + 4,7 %

(*) en prenant en compte un taux de remplissage de 90 % des nouvelles surfaces bties.

H valuation du potentiel de nuites et de chambre s

Sur la base de lanalyse des facteurs de croissance susceptibles davoir un impact sur lactivit htelire de Plaine Commune largie moyen t e rme, le tableau sui vant i l l u s t re le nombre de nuites pot ent ielle s par se gment lhorizon 2009 :
Hypothse optimale Taux annuel 2009 de croissance Hypothse conservatrice Taux annuel 2009 de croissance

Nuites

2002

INDIVIDUELS LOISIRS GROUPES LOISIRS INDIVIDUELS AFFAIRES GROUPES AFFAIRES AUTRES TOTAL (Rs. tourisme incluses)

314 895 146 110 570 352 19 530 30 161 1 081 048

362 000 174 000 930 000 48 000 35 000 1 549 000

2,0 % 2,5 % 7,2 % 13,9 % 2,0 % 5,3 %

362 000 174 000 786 000 48 0000 35 000 1 405 000

2,0 % 2,5 % 4,7 % 13,9 % 2,0 % 3,8 %

Ces projections la demande globale comprise dans une >allant de 3,8 % dfinissent une croissance annuelle dethorique global lui mme compris entre fourchette 5,3 % ; ce qui correspond un volume 1,4 et 1,55 millions de nuites lhorizon 2009 4.
4

Lactualisation du schma intervalles rguliers permettra dajuster de faon prcise les dveloppements hteliers aux implantations relles dentreprises.

P R C O N I S AT I O N S
H ...sur lvolution de la capacit...
Afin de calibrer la capacit globale requise pour adapter loffre la demande projete, un taux moyen global dquilibre de 72 % a t retenu.

Ce taux, qui se situe lgrement au-dessous des performances actuelles, est la rsultante estime dune monte en puissance probable de loffre haut de gamme et dun accroissement du dsquilibre semaine / week-end li au dveloppement de loffre.

Considrant un taux doccupation cible de 72 % pour le territoire, loffre correspondante stablit :

E Environ 5 350 chambres au

E Environ 5 900 chambres au total dans lhypothse optimale ; soit une augmentation totale de la capacit denviron 2 000 chambres.

total dans lhypothse conservatrice ; soit une augmentation totale de la capacit denviron 1 450 chambres.

Ces volutions correspondent un solde net des disparitions / crations de chambres.

Il faut donc dduire de cette e s t i m a t i o n les projets identifis ce jour, les projets acts par la CDEC (Htel du Stade, capacit de 60 chambres) mais aussi et surtout tenir compte des deux tablissements (Suitehotel et Etap Hotel localiss la Porte de la Chapelle) dont louverture est intervenue courant 2004 (dune capacit totale de 436 chambres).

H ...et sur les grands principes mettre en uvre . . .

Lutilisation de cette enveloppe de progression (de lordre de 1 000 1 500 chambres) doit se faire en respectant certains principes directeurs qui sont :

E Assurer la prennisation de loffre existante, et notamment de lhtellerie indpendante ; E viter de situer le territoire dans un contexte doffre monopolistique ;

ment cohrent, li essentiellement limplantation de nouvelles entreprises susceptibles de gnrer une demande htelire ;

E Assurer un dveloppe-

E Renforcer loffre en matire de para-htellerie dans la mesure o celle-ci rpond une demande spcifique ; E Accompagner un projet

qualitatif de loffre, en favorisant les structures 2 et 3 toiles ;

E Rquilibrer le profil

dhtel 4 toiles qui constituerait un lment structurant et qui contribuerait lamlioration de limage du territoire.