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Droit Foncier
Droit Foncier
DROIT FONCIER
Les grands principes du rgime des livres fonciers :
Le rgime de limmatriculation foncire (rgime
des livres fonciers) trouve son origine dans lacte
Torrens : une loi australienne de 1858.
Ses principes ont inspir plusieurs lgislations :
Tunisie, Liban, Syrie
Il ya une certaine uniformit entre les diffrentes
lgislations malgr quelques diffrences : ainsi la
procdure dimmatriculation est en principe
administrative au Maroc, elle est judiciaire en Tunisie.
La purge juridique : permet de donner la proprit
immobilire un point de dpart prcis et nouveau, de la
dbarrasser de tous les droits rels ou charges
financires non-inscrits lors de limmatriculation dans
les livres fonciers.
La spcialit foncire : Garantit lindividualisation de
chaque immeuble , avec un nom et un numro , et dont
les situations physiques et juridiques sont dtermins
et mises jour dans les livres fonciers.
Les effets constitutifs et force probante des
inscriptions : Les droits rels nexistent que par le fait
de leurs inscriptions sur les titres fonciers. Seul son
inscription constitue le droit de proprit en tant que
droit rel et ceci lgard des tiers et mme entre les
parties. La force probante rside dans le fait que tous
les actes susceptibles dinscriptions sont soumis un
contrle de la proprit foncire et des hypothques.
Ladoption au Maroc dudit rgime :
Le rgime a t institu par le dahir de 1913. Il
consiste dabord immatriculer par un conservateur de
la proprit foncire et dhypothquer sur des
registres spciaux dits livres fonciers. Chaque
immeuble correspondant une dlimitation et sur le
terrain et sur le plan, sous un nom et numro avec
indications juridiques et topographiques permettant de
prciser les droits du propritaire et de tout titulaire
dun droit rel. Sont ensuite inscrits sur chaque titre
les droits rels.
-Le titre foncier ou de proprit constitue lEtat civil
de limmeuble ds son immatriculation et permet de
dterminer depuis, son histoire et ses situations
physiques et juridiques.
-Ce systme est dit de publicit relle, propre
limmeuble lui-mme ; en opposition celui de la
publicit personnelle, faite au nom du propritaire et
qui ignore le principe de leffet constitutif et de la face
probante de linscription. Il est qualifi de systme de
transcription des actes, sans y confrer la force
probante des livres fonciers.
Les dispositions lgales et rglementaires
essentielles rgissant le rgime des livres fonciers :
-Le Dahir du 12 aout 1913 sur limmatriculation des
immeubles est divis en 2 titres :
Titre I : Est consacr la procdure dimmatriculation.
Articles 164 (+83, 84, 87,96 du Titre II)
Titre II : Concerne les inscriptions apportes sur les
titres fonciers dj tablis (inscriptions postrieurs)
articles 65108.
- Le dahir du 1er juin 1915 :dont certaines
dispositions transitoires sont toujours en vigueur par
lapplication du dahir du 12 aout 1913.
- Arrt du 3 juin 1915 : Edicte les dtails
dapplication du rgime dimmatriculation.
- Arrt du 4 juin 1915 : Rglemente les services.
- Une instruction gnrale du Grand Vizir du 6 juin
1915 : Commente les dispositions les plus importantes
du dahir du 12 Aout 1913.
Le Dahir du 10 Juin 1915 : Fixant la lgislation
applicable aux immeubles immatriculs.
Le Dahir du 12 Aout 1913 a t modifi rcemment
par la loi 14-07.
Le rgime a t mis en application avec linstallation
de la 1ere conservation foncire Casablanca en 1915.
Chaque conservation a comme indicatif une lettre
dalphabet au numro qui permet lidentification des
rquisitions dimmatriculations (comptence
territoriale) en tenant compte de lagence intresse
(Rabat : R et Marrakech M ou 4)
la tte de chaque conservation foncire se trouve
un conservateur de la proprit foncire et des
hypothques nomm par le ministre de lagriculture. La
division de la conservation foncire et du service
topographique et du cadastre laquelle ils sont
rattachs relve du ministre de lagriculture.
-Entre 1935 et 1937 le service foncier avait t intgr
au service de lenregistrement et des domaines de la
division des finances de lpoque.
Larticle 4 de larrt viziriel du 4 juin 1915 fixe les
attributions des conservateurs :
a)-Donner suite aux rquisitions dimmatriculations et
procds sil ya lieu limmatriculation des immeubles
ou les biens fonciers.
b)-Porter mentions sur les livres fonciers : Les droits
rels et les charges foncires constitues sur les
immeubles immatriculs (en cas de mort : mention
relative lEtat civil)
c)-Conserver les livres fonciers et archives, actes,
plans
d)-Dlivrer des certificats : Constatant la concordance
dun titre foncier et de son duplicata, certificat
dhypothque, constituant lexistence dautres droits
rels (droit de servitude); dlivrer des extraits et
copies : Tout renseignement dimmeuble immatricul
en cours.
e)-Percevoir les taxes exigibles et droits, des diverses
formalits.
-Le dahir du 29 dcembre 1953 fixe les attributions du
conservateur gnral de proprit foncire rsidant
Rabat :
a)-Il assure lunit de la doctrine administrative dans
lapplication des textes relatifs au rgime foncier de
limmatriculation.
b)-Il contrle les conservateurs, leur donne des
instructions gnrales ou particulires, et peut
voquer (taaddi) ou fin de dcision toute affaire
dimmeuble et ou dopration subsquente, soit
doffice soit la requte des intresss.
Les dcisions peuvent faire lobjet dun recours
devant le tribunal prvu par larticle 96.
Les circulaires dresses aux conservateurs ont t
groupes dans des recueils, un moyen efficace, qui
consacre en partie la doctrine administrative au Maroc.
Les caractres de la procdure dimmatriculation
foncire :
Limmatriculation foncire est en principe facultative :
A linitiative des intresss par lintermdiaire dune
rquisition dimmatriculation (depuis 54, si dpose :
plus retire)
Limmatriculation est obligatoire dans certains cas :
- Limmatriculation est particulire : concerne chaque
immeuble sparment.
Toutefois, une immatriculation groupe est
possible (remembrement rural)
Ainsi, plusieurs propritaires peuvent provoquer
une immatriculation simultane : si les derniers sont
contigus (chaque requrant soumet une rquisition
mais la procdure dmarrent en mme temps) ; de
mme par certains secteurs soumis aux oprations
de remembrement rural : limmatriculation est
obligatoire.
- Selon le Dahir du 25 Juin 1969 relatif limmeuble
densemble des proprits rurales ; les zones
dimmeubles densemble peuvent dfinis par arrt
du ministre de lagriculture, le cas chant, la
procdure est sans frais
Nouvelle loi 14-07 : section 6 dimmatriculation
obligatoire : Art 51 Art 51-15
I- La procdure de limmatriculation foncire :
Cette procdure est en principe administrative, avec
toutefois des phases judiciaires en cas dopposition
ou refus dimmatriculation par le conservateur
En Tunisie, la procdure est essentiellement
judiciaire
- La procdure est introduite par le dpt dune
rquisition la conservation foncire (Art 13 modifi
par la loi 14-07), cette rquisition doit contenir :
Lidentit complte du requrant avec Etat civil,
nationalit, la description complte de limmeuble et
des droits rels y existant et une affirmation de
possession.
- - En mme temps, il dpose tous les titres de
proprit, contrats et tout document quelconque de
nature faire connaitre les droits rels existant sur
limmeuble.
- Selon larticle 10 du Dahir du 12 Aout 1913 modifi
par la loi 14-07, peuvent requrir limmatriculation.
+Le propritaire.
+Le copropritaire, avec indication des autres.
+Le bnficiaire de droit rel ; usufruit,
demphytose, dusage et dhabitation, habous
+Le bnficiaire de servitude foncire.
III) Le bornage
Cest une opration complexe, la fois acte de pub,
une opration technique topographique et une
enqute juridique, place en principe sous la
direction du conservateur et dont lexcution peut
tre dlgue a un ingnieur gomtre topographe
du cadastre, inscrit au tableau de lordre national
des ingnieurs gomtres topographes (modification,
problme de disponibilit dingnieurs qualifis)
Cest un acte de publicit, le bornage car il se
caractrise par larrive sur le terrain de lingnieur
gomtre et ses aides techniciens avec leurs
instruments, leur runion constitue un vnement
qui devient ainsi un acte de publicit sur le terrain.
Le bornage est une opration technique
topographique faite par le service de la topographie.
Lingnieur topographe dlimite les superficies
indiques par le requrant par des bornes, cet effet
un plan sommaire dit Plan de bornage provisoire.
Cest une enqute juridique faire par lingnieur
topographe en qualit de dlgu du conservateur, il
interroge sur le terrain le requrant, les riverains,
les opposants, constate les faits et dure de
possession et il peut requrir les oppositions. Il
dresse un procs-verbal du bornage auquel sont
annexes le plan de bornage provisoire et les pices
produits par les parties.
On procde ensuite la leve du plan dfinitif sera
annex au titre foncier. Ce plan est attach la
triangulation gnrale de la rgion, se cre par cette
procdure ce que lon appelle, le cadastre, avec tous
ses effets juridiques.
Le Dabit du 19 Juillet 1962 remplac par le Dahir du
31 mai 1973, a ordonn la constitution dun cadastre
de la proprit foncire, dit cadastre national,
portant sur les immeubles indpendamment de leur
situation juridique : immatriculs ou non.
Le cadastre national diffre de celui rsultant de la
procdure dimmatriculation qui indique les
propritaires et limmeuble en fixant la superficie, il
a uniquement t institu pour des raisons
conomiques et fiscales, les propritaires qui y sont
indiqus ne sont quapparents, na aucun effet
juridique, et noffre aucune garantie aux
propritaires ni aux organismes de crdit, et le
bornage y fait totalement dfaut.
IV)-Avis de clture de bornage.
-Une fois le conservateur en possession du PV de
bornage et aprs contrle de ces nonciations, il doit
publier dans les 4 mois au BO un avis de clture de
bornage, qui fixe le point de dpart du dlai de 2 mois
par la rception des oppositions.
Cet avis doit tre placardis pareillement que lextrait
de la rquisition.
-Il peut yavoir plusieurs avis de clture de bornage
(lorsque le bnficiaire dun droit constitu au cours de
limmatriculation demande la publication de son droit
au BO titre rectificatif et que lavis de clture de
bornage a dj t publi afin quil existe toujours un
dlai de 2 mois pour y faire opposition.
-Larticle 23 du dahir du 12 aout 1913 modifi et
complt par la loi 14-07 considre nulle et non avenue
la rquisition du requrant dimmatriculation qui ne se
prsente pas sur les lieux le jour du bornage sans
prsenter dexcuse valable dans un dlai dun mois qui
suit la sommation qui lui est adresse.
-la rquisition dimmatriculation est considre nulle et
non avenue si le conservateur de la proprit foncire
ou son dlgu nont pu effectuer lopration de
bornage 2 fois conscutives en raison dun litige
concernant limmeuble.
V)-Lopposition.
- Lopposition est une contestation de la rquisition
leve par un tiers ; soit sur lexistence, ltendue du
droit du requrant, du propritaire, ou sur les limites de
la parcelle en cause, soit sur lexercice dun droit rel
susceptible de figurer sur le titre foncier tablir, soit en
contestation dun droit publi suivant larticle 84 de la
nouvelle loi 14-07.
-Elle est formule par lintress lui-mme (le plus
frquent), ou par lintermdiaire dun tiers, un tuteur, un
mandataire conventionnel, ou par un autre pour
lincapable, labsent, linterdit, ou par le procureur du roi
ou par tout parent sans limitation et mme le amis.
-Elles sont faites par crit ou oralement, le cas chant
elles sont reues la conservation foncire, au tribunal
ou bureau de lautorit locale, ou en cours des
oprations de bornage ; en est dress un PV en double
exemplaire dont un est remis au dclarant.
-Selon larticle 24 les oppositions crites peuvent tre
adresses aux mmes autorits accompagnes des titres
justifiant ces oppositions, elles sont recevables avant
lexpiration du dlai de 2 mois qui suit la publication de
lavis de bornage sur le bulletin officiel.
Une opposition tardive, hors dlai peut tre
exceptionnellement reue par le conservateur, tant que
le dossier na pas t transmis au tribunal et mme
aprs sur dcision du procureur du roi (art29 modifi par
le dahir du 29 aout 1954).