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Ministère

de l’équipement,
des transports
et du logement

GUIDE
des
CONTRATS de MAINTENANCE
des
BATIMENTS PUBLICS

Centre d’études sur


les réseaux, les
transports,
l’urbanisme et les
constructions
publiques

Mars 1999

Direction Générale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction


GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Sommaire

INTRODUCTION

PARTIE I. LA MAINTENANCE DES BATIMENTS........................................................................................... 7


I.1. POURQUOI OPTIMISER LES COUTS ET LES PRESTATIONS DE MAINTENANCE ? .................................................8
I.2. LES DEFINITIONS ET CONCEPTS DE LA MAINTENANCE DES BATIMENTS ........................................................10
I.3. IDENTIFIER ET RECENSER LES POINTS DE MAINTENANCE DANS UN BATIMENT .............................................17
I.4. LES CRITERES DE CHOIX POUR EXTERNALISER LES PRESTATIONS DE MAINTENANCE ...................................18
PARTIE II. LA CONTRACTUALISATION DE LA MAINTENANCE........................................................... 21
II.1. RAPPEL DES PROCEDURES DE PASSATION DES MARCHES DE FOURNITURES COURANTES ET SERVICES .........23
II.2. LA COMPOSITION DES MARCHES DE MAINTENANCE ....................................................................................25
II.3. CHOIX REGLEMENTAIRES ET TECHNIQUES POUR PREPARER UN CAHIER DES CHARGES DE MAINTENANCE ...27
II.4. SELECTION DES ENTREPRISES ET DES OFFRES ..............................................................................................33
II.5. SUIVI ET CONTROLE DES MARCHES DE MAINTENANCE ................................................................................35
PARTIE III. - DES MARCHES SPECIFIQUES POUR CERTAINS OUVRAGES ET PRESTATIONS
PARTICULIERES.................................................................................................................................................. 37
III.1. LE CHAUFFAGE .......................................................................................................................................39
III.2. LES ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE ELECTRIQUES ...............................................................................43
III.3. LES INSTALLATIONS DE DETECTION INCENDIE .........................................................................................44
III.4. LES TOITURES ET COUVERTURES.............................................................................................................45
III.5. LE SECOND ŒUVRE .................................................................................................................................46
III.6. LE NETTOYAGE .......................................................................................................................................47
III.7. LA SURVEILLANCE ET LA TELESURVEILLANCE ........................................................................................48
PARTIE IV. - LES PIECES TYPES DES MARCHES DE MAINTENANCE ................................................. 49
IV.1. REGLEMENT DE LA CONSULTATION .........................................................................................................50
IV.2. ACTE D'ENGAGEMENT .............................................................................................................................51
IV.3. DECOMPOSITION DU PRIX GLOBAL ET FORFAITAIRE.................................................................................52
IV.4. BORDEREAU DE PRIX UNITAIRES .............................................................................................................53
IV.5. CAHIER DES CLAUSES ADMINISTRATIVES PARTICULIERES CCAP ............................................................54
IV.6. CAHIER DES CLAUSES TECHNIQUES PARTICULIERES (CCTP)...................................................................54
PARTIE V. ANNEXES........................................................................................................................................... 59
LES VERIFICATIONS REGLEMENTAIRES DANS LES ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC, E.R.P. 61
LES CLAUSES ABUSIVES DES CONTRATS DE MAINTENANCE 65
SELECTION DE TEXTES ET OUVRAGES 67

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Introduction

La conduite de la maintenance des bâtiments requiert des compétences de plus en plus pointues
et diversifiées compte tenu de l'accroissement des équipements techniques, de leur complexité et
de l'apparition de dispositifs bâtis nouveaux. Les services intérieurs des gestionnaires publics
sont souvent insuffisamment structurés ou formés pour assurer l'ensemble des prestations
nécessaires ; il est alors nécessaire de faire appel à des prestataires extérieurs privés qu'il faut
choisir, contrôler et rétribuer. Ceci doit se faire dans le cadre de contrats ou marchés dont la mise
en place et la gestion imposent des compétences techniques et administratives spécifiques.

Les Directions Départementales de l’Equipement, et plus spécifiquement leurs services


Constructions Publiques, sont sollicités par les maîtres d’ouvrages publics qu'ils assistent déjà
lors des opérations d’investissement immobilier au titre des conduites d’opération. Ces services
constatent d'ailleurs un accroissement de cette demande particulière d’aide à la passation des
marchés de maintenance. Elle s’exprime bien sûr lors des conduites d’opération : il s'agit d'aider
à mettre en place les marchés de maintenance nécessaires lors de la mise en service du bâtiment.
Plus ponctuellement, les services peuvent être sollicités dans le cadre des activités de gestion de
patrimoine ou de conduites des travaux d’entretien ou de maintenance, activités développées
selon des contextes locaux.

En s’adressant à la DDE, le maître de l’ouvrage est en droit d’attendre une garantie au niveau du
respect de la réglementation de la commande publique ainsi qu’une compétence technique de
généraliste du bâtiment apte à piloter, lorsque le besoin s’en fait sentir, des prestations
supplémentaires de spécialistes. Les services doivent donc connaître un ensemble d’informations
essentielles que ce guide propose de rassembler. La plupart de ces informations sont actuellement
disponibles dans différents ouvrages techniques et dans les fascicules des groupes permanents
d'étude des marchés GPEM de la commission centrale des marchés CCM1. L'objectif du présent
ouvrage est donc d'en extraire, et de commenter de façon pratique, l'information technique
générale et les procédures nécessaires à l'exercice de cette mission nouvelle d'assistance et
conseil à la maintenance.

1
Se reporter à la sélection d'ouvrages en fin du guide.
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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Quatre parties composent ce guide :

La première présente les enjeux principaux de maintenance, les définitions et concepts


principaux, le contenu technique des prestations et les choix d'organisation.

La deuxième expose la contractualisation des prestations de maintenance par étapes, de la mise


au point du dossier de consultation des entreprises jusqu'au suivi technique et administratif des
marchés.

La troisième partie est un recueil de fiches de synthèse de marchés de maintenance d'équipements


spécifiques.

La quatrième partie détaille le contenu des différentes pièces à établir : règlement de


consultation, acte d'engagement, décomposition du prix global et forfaitaire, bordereau de prix et
cahier des clauses techniques particulières. Le cahier des clauses administratives particulières fait
l'objet d'un "tiré à part", proposant un modèle complet et joint au présent guide.

Enfin en annexe le lecteur trouvera un récapitulatif des vérifications obligatoires dans les
Etablissements Recevant du Public (E.R.P.), la recommandation de la commission des clauses
abusives sur les contrats de maintenance de certains équipements et une sélection d'ouvrages sur
le sujet.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Partie I. La maintenance des bâtiments

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.1. Pourquoi optimiser les coûts et


les prestations de maintenance ?
La maintenance et l'exploitation technique des bâtiments
publics nécessitent des budgets importants. Les quelques
chiffres ci-dessous permettent de préciser ces enjeux
économiques.
La maintenance et l'exploitation participent également à la
qualité des bâtiments et comportent certaines obligations.
Les gestionnaires en ont la responsabilité et ils doivent donc
bien connaître les enjeux fonctionnels et réglementaires.
I.1.1. Les enjeux économiques
L'analyse des dépenses effectuées pendant toute la durée de
vie des bâtiments montre toujours la part très importante de
l'exploitation – maintenance. En moyenne, on estime qu'elle
représente environ 75% du total.
Ce constat amène à promouvoir l'approche des projets en
coût global.
Le coût global est l'ensemble du montant de l'investissement
initial, des coûts différés de fonctionnement (entretien,
maintenance, exploitation) et de gestion pendant la durée de
vie du bâtiment.
L'approche en coût global consiste à rechercher
l'optimisation entre la meilleure adaptation aux exigences
fonctionnelles et le coût total minimal pendant toute la
durée de vie du bâtiment.
Les budgets annuels de maintenance restent généralement
importants. Les bâtiments offrent de nombreuses
fonctionnalités en terme de services ou de confort. Les
équipements en conséquence demandent un entretien adapté
et souvent coûteux.
Principaux ratios de coûts de maintenance et
exploitation
Coûts d'exploitation des immeubles de bureaux en 1997
Coûts totaux
HT/m² utiles Tous immeubles
(valeurs médianes) (propriétaire occupant ou locataire unique)
A Dépenses annuelles 534 F ( 81,41 Euros)
B Travaux exceptionnels 65 F ( 9,91 Euros)
C Services communs 146 F ( 22,26 Euros)
Total médiane A+B+C 745 F ( 113,57 Euros)
(source lettre d'APOGEE n°352 du 11.02.98)

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Dans le cas des hôpitaux, où les équipements techniques


sont particulièrement nombreux et sophistiqués, les coûts de
maintenance et exploitation peuvent rattraper en moins de
dix ans les coûts initiaux d’investissement.
Ainsi du fait de la répétitivité des dépenses de maintenance
et d'exploitation, toute démarche d'optimisation représente
un enjeu financier majeur.
Enfin tout maître d'ouvrage ou gestionnaire est soucieux de
la conservation de la valeur de son patrimoine. La qualité
de sa maintenance y contribue pour une grande part.
I.1.2. Les enjeux fonctionnels et
réglementaires
La maintenance est nécessaire au maintien de la qualité
des lieux et des diverses fonctionnalités du bâtiment.
Les bâtiments publics abritent la plupart du temps des
activités de services ; la qualité du lieu y revêt une
importance notable et ne peut perdurer sans une
maintenance régulière. Tout manque ou toute défaillance
dans l’entretien peut avoir de graves conséquences au
niveau de l’utilisation du bâtiment, de sa capacité à
continuer à assurer les fonctions qui lui sont assignées.
Certaines prestations de maintenance ont un caractère
obligatoire, principalement au titre de la sécurité des
personnes et du Code du Travail.
Un bâtiment public est un lieu de travail et généralement un
lieu d’accueil du public. Il doit en permanence offrir des
conditions de travail correctes et garantir la sécurité des
personnes qui le fréquentent, l’ensemble étant précisément
réglementé. Si ces réglementations portent sur les dispositifs
bâtis et les équipements de sécurité, elles imposent
également des obligations d’entretien et de contrôles
réguliers.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.2. Les définitions et concepts de la


maintenance des bâtiments
Les définitions et concepts de la maintenance des bâtiments
proviennent principalement de la Norme X 60-010 -
décembre 1994 - Maintenance - Concepts et définitions des
activités de maintenance.
Cette norme, établie pour la maintenance industrielle, est en
effet aisément transposable aux activités de maintenance du
bâtiment.
I.2.1. Les définitions et concepts de la norme
X60-010 utilisés par les professionnels de la
maintenance bâtiment
La norme comporte de très nombreux termes et définitions
relatifs à la gestion et à la maintenance des biens durables
ainsi que divers concepts relatifs aux contrats de
maintenance.
Nous n'en présenterons que quelques-uns uns, ceux que les
professionnels de la maintenance bâtiment utilisent
systématiquement :
- la définition de la maintenance,
- la typologie de la maintenance,
- les niveaux de maintenance,
- les 2 types de contrats, de moyens et de résultats.

La maintenance des bâtiments

Maintenance : ensemble des activités destinées à maintenir


ou à rétablir un bien dans un état ou dans des conditions
données de sûreté de fonctionnement, pour accomplir une
fonction requise. Ces activités sont une combinaison
d'activités techniques, administratives et de management.

Ainsi la maintenance englobe les prestations attachées au


bâtiment et qu'il faut mettre en œuvre régulièrement ou
relativement fréquemment dès sa livraison et pendant toute
sa durée de vie. Le terme de maintenance tend à remplacer
celui, trop vague, d'entretien.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Typologie de la maintenance

La norme définit 2 catégories de maintenance, la


maintenance préventive et la maintenance corrective.
Chaque catégorie est elle-même subdivisée en différents
types de maintenance dont la définition est reproduite ci-
dessous.
A. Maintenance préventive
Maintenance ayant pour objet de réduire la probabilité de
défaillance ou de dégradation d’un bien ou d’un service
rendu. Les activités correspondantes sont déclenchées
selon :
- un échéancier établi à partir d’un nombre prédéterminé
d’unités d’usage ;
- et/ou des critères prédéterminés significatifs de l’état de
dégradation du bien ou du service.
A.1. Maintenance systématique
Maintenance préventive effectuée selon un échéancier établi
à partir d’un nombre prédéterminé d’unités d’usage.
A.2. Maintenance conditionnelle
Maintenance préventive subordonnée au franchissement
d’un seuil prédéterminé significatif de l’état de dégradation
du bien. Le franchissement du seuil peut être mis en
évidence par l’information donnée par un capteur ou par
tout autre moyen.
A.3.Maintenance prévisionnelle
Maintenance préventive subordonnée à l'analyse de
l'évolution surveillée de paramètres significatifs de la
dégradation du bien, permettant de retarder et de planifier
les interventions.
Cette maintenance est, parfois, appelée improprement
"maintenance prédictive".
B. Maintenance corrective
Ensemble des activités réalisées après la défaillance d'un
bien ou la dégradation de sa fonction, pour lui permettre
d'accomplir une fonction requise, au moins provisoirement.
La maintenance corrective comprend en particulier :
- la localisation de la défaillance et son diagnostic ;
- la remise en état avec ou sans modification ;
- le contrôle du bon fonctionnement.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

B.1. Maintenance palliative


Activités de maintenance corrective destinées à permettre à
un bien d’accomplir provisoirement tout ou partie d’une
fonction requise. Appelée couramment “ dépannage ”, la
maintenance palliative est principalement constituée
d’actions à caractère provisoire qui devront être suivies
d’actions curatives.
B.2. Maintenance curative
Activités de maintenance corrective ayant pour objet de
rétablir un bien dans un état spécifié ou de lui permettre
d'accomplir une fonction requise.
Le résultat des activités réalisées doit présenter un caractère
permanent. Ces activités peuvent être :
- des réparations,
- des modifications ou améliorations ayant pour objet de
supprimer la (ou les) défaillances.

Les 5 niveaux de maintenance

La norme propose un mode de classification des opérations


de maintenance industrielle à 5 niveaux. Dans le domaine
du bâtiment, la transposition est pertinente surtout pour les
équipements techniques. Ci-dessous, nous avons reproduit
le classement des opérations de maintenance par J. Perret
dans son Guide de la maintenance des bâtiments. Ce
classement est basé sur la norme AFNOR.

1er niveau.

Réglages simples prévus par le constructeur, au moyen


d'organes accessibles, sans aucun démontage ou ouverture
de l'équipement ou échange d'éléments accessibles en toute
sécurité (voyants, fusibles).

2ème niveau

Dépannage par échange standard et opérations mineures de


maintenance préventive (exemple : graissage, contrôle de
bon fonctionnement).

3ème niveau

Réparations mineures, opérations courantes de maintenance


préventive (réglage, réalignement, appareils de mesure).
Identification et diagnostic des pannes. Réparation par
échange, réparation mineure.

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4ème niveau

Travaux importants de maintenance corrective et


préventive, à l'exception de la rénovation et de la
reconstruction.

5ème niveau

Réparation, reconstruction ou exécution de réparations


importantes.

Contrat de moyens - contrat de résultats

Les objectifs fixés à l'entreprise extérieure chargée des


prestations de maintenance peuvent être de deux types,
obligation de moyens ou obligation de résultats. L'AFNOR
les définit comme suit :
Contrat de moyens
Contrat par lequel une entreprise extérieure s’engage à
mettre à disposition d’une entreprise utilisatrice les moyens
jugés nécessaires pour réaliser une prestation, sans qu’elle
soit pour autant tenue de prouver la réalisation d’un objectif
quantifié.
Les moyens concernés peuvent être
- immatériels (logiciels, etc.) ;
- matériels (pièces, outillage, fournitures, etc.) ;
- humains (dans le cadre de la législation en vigueur).
Les moyens jugés nécessaires sont définis dans le contrat,
Commentaires :
en accord avec les deux parties.
Le contrat à obligation de moyens ne Obligations de moyens :
garantissant pas la qualité des
prestations, le contrat avec obligation de Le client est tenu d'apporter la preuve de la faute du
résultats est plutôt recommandé en prestataire dans l'exécution de ses prestations.
maintenance bâtiment.
Il convient de définir très précisément Contrat de résultats
dans le CCAP et le CCTP, ce que le
maître d'ouvrage entend par résultat et le Contrat par lequel une entreprise extérieure s’engage à
niveau qualitatif du résultat attendu : réaliser une prestation définie par un (ou des) objectif(s)
- indisponibilité maximum des quantifié(s) et à apporter la preuve de la réalisation de ces
équipements,
- niveau de confort,
objectifs dans des conditions données.
- rapidité des dépannages,
- niveau des consommations.
Les conditions données peuvent intégrer :
Les modalités du contrôle y sont - les contraintes liées à l’exploitation des biens, telles que
également définies : la disponibilité, fiabilité, sécurité, etc.
- analyse des tableaux de bord, - le délai d’obtention de l’objectif ;
- réclamations des usagers,
- les coûts associés ;
- enregistrement de paramètres. - l’environnement, etc.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

La preuve peut être apportée à partir de mesures ou de


calculs effectués d’un commun accord entre les deux parties
selon des procédures prévues dans le contrat.
Obligations de résultats :
Le prestataire est présumé responsable en cas de difficulté
rencontrée dans l'exécution des prestations. Le prestataire ne
peut s'exonérer de cette responsabilité présumée qu'en
apportant la preuve de la survenance d'un cas de force
majeure, de la faute du client ou de la faute d'un tiers
(Articles 1137 à 1147 du Code Civil français et
jurisprudence).
I.2.2. L'exploitation – maintenance en
bâtiment
Le terme exploitation en bâtiment recouvre les différentes
dépenses et interventions destinées "à faire fonctionner" le
bâtiment pour l'usage qui lui est affecté. La limite n'est
souvent pas très claire entre ces dépenses et interventions et
celles propres à l'activité de l'occupant, comme par exemple
le gardiennage ou le nettoyage. Lors de l'emploi de ce terme,
il est prudent de préciser ce qu'il recouvre exactement.
L'expression "charges d'exploitation" désigne toutes les
dépenses attachées directement au bâtiment : nettoyage,
fluides (eau, électricité, gaz, etc.), contrats de maintenance,
gardiennage.
L'exploitation – maintenance des équipements
techniques désigne les interventions destinées à faire
fonctionner des équipements techniques du bâtiment,
principalement les installations thermiques ; il s'agit de
différentes interventions de conduite, surveillance, contrôle
et entretien.
Des prestations comme le nettoyage de locaux et le
gardiennage/sécurité sont liées au bâtiment mais ne relèvent
pas de la maintenance. Elles n'en représentent pas moins un
poste important de dépenses et sont gérées de manière
semblable. Elles seront donc traitées dans le présent
ouvrage.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.2.3. La distinction entre interventions de


"maintenance courante" et travaux de "grosse
maintenance"
La maintenance courante recouvre des interventions qui ont
un caractère répétitif et relativement fréquent sur une année.
Ces interventions sont effectuées par l'équipe d'entretien du
site immobilier ou une société spécialisée extérieure.
Les travaux dits de "grosse maintenance" sont plus
exceptionnels et, sauf cas d'urgence, relèvent d'une
programmation pluriannuelle. Ils sont réalisés par une
entreprise extérieure ou plus rarement par l'équipe
d'entretien, si elle en a les moyens et les compétences.
La maintenance "courante" correspond, peu ou prou, aux 3
premiers niveaux de la norme AFNOR, la "grosse
maintenance" aux 4ème et 5ème niveaux.
Cette distinction entre "maintenance courante" et "grosse
maintenance" s'opère aussi dans le cadre de la gestion
financière de la maintenance (lignes d'imputations
budgétaires) ou encore dans la répartition des charges entre
propriétaire et locataire. Là encore, il faut se reporter à des
nomenclatures détaillées qui définissent la nature exacte des
interventions ou travaux qui relèvent de l'une ou de l'autre.
I.2.4. Les gammes de maintenance
Exemple de gammes de maintenance pour
transformateurs de 315 à 1000 kVA A chaque type d'équipement correspond des interventions
Gammes Tâches associées spécifiques de maintenance préventive. La nature de ces
Contrôle - Contrôle de la
interventions se caractérise par plusieurs éléments énumérés
mensuel température
SC3N - Contrôle de la charge ci-dessous et qui sont nommés gammes de maintenance :
Analyse du - Pose prise diélectrique - le type de maintenance : systématique S ou
liquide de pour analyse conditionnelle C
refroidissement - Analyse du - le type d'intervention : inspection I, contrôle C, visite V,
CO3A diélectrique par
opération O, nettoyage N
laboratoire spécialisé
Visite annuelle - Nettoyage général - le niveau de maintenance (1 à 3) qui fixe le niveau de
SV3A - Resserrage visserie compétences requis,
- Resserrage connexions - le fonctionnement pendant l'exécution de l'intervention :
- Contrôle du capot B.T. normal N, dégradé D, arrêt A
- Contrôle des
équipements de sécurité et en cas de maintenance systématique
- Contrôle des bornes
[1] type de maintenance : S, C - la fréquence de l'intervention.
[2] type d'intervention : I, C, V, O, N Les gammes de maintenance permettent de quantifier et
[3] niveau de maintenance (1 à 3)
[4] le fonctionnement pendant l'intervention :
d'organiser le travail de maintenance. Dans les contrats de
N, D, A maintenance, elles sont présentées sous forme codifiée
comme dans l'exemple ci-contre.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.2.5. Le schéma récapitulatif des différents


types et niveaux de maintenance à définir dans
un contrat de maintenance

Maintenance

Corrective Préventive Concepts de


maintenance
Systématique Conditionnelle

Défaillance Suivant Suivant état


Panne planning des biens et des Evénements
Accident (à établir au préalable) équipements

Obligatoire Sur demande

Dépannages Exécution
Mesures Opérations de
conservatoires Visites d'inspection maintenance
Réparation Contrôle - Bilans

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.3. Identifier et recenser les points


de maintenance dans un bâtiment
Les interventions de maintenance sont préconisées par les
fournisseurs et constructeurs, dans la documentation
technique. L'ensemble de ces préconisations figure dans le
dossier d'utilisation, d'exploitation et de maintenance
(DUEM), établi à partir du dossier des ouvrages exécutés
(DOE). Le tableau ci-dessous présente de façon synthétique,
par grands constituants, les principales prestations de
maintenance à mettre en œuvre.
Une partie de ces interventions ont un caractère obligatoire,
essentiellement en application de la réglementation sur la
sécurité des personnes et du code du travail.
Constituants Prestations périodicité caractère obligatoire
Clos - couvert - structures
couvertures • nettoyage, démoussage selon type
• examen visuel de la charpente
• traitement préventif des bois de
charpente 10 ans
façades selon type
• ravalement 10 ans x parfois
• nettoyage tous les ans (arrêté municipal)
ouvertures • peinture des menuiseries bois 7 ans
• lavage des menuiseries PVC,
aluminium et acier 3 ans
structures sans objet
Equipements techniques
chauffage - ventilation • vérification, nettoyage, réglage, préconisations x
étalonnage constructeur
plomberie - sanitaire • vérifications de fonctionnement
• vérifications d’absence de fuites 6 mois
électricité • visite de conformité 1 an x
téléphonie - courants faibles • entretien préconisations
constructeur
équipements de sécurité préconisations constr. x
• contrôles, nettoyage 6 mois
• reconditionnement des détecteurs 4 ans
appareils élévateurs • entretien 1 mois au minimum x
Aménagements intérieurs
cloisonnements - faux plafonds néant
revêtements de sol • contrôles et réparations selon usages
ouvertures • contrôle et révision de la selon usages
serrurerie, réparations
Aménagements extérieurs
Voiries • vérification de la bonne tenue des selon usages
revêtements
réseaux divers • contrôles, curages 1 an
clôtures, portails • contrôle et révision de la selon usages
serrurerie, réparations

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.4. Les critères de choix pour


externaliser les prestations de
maintenance
Les prestations de maintenance étant parfaitement
identifiées, il faut définir celles qui peuvent être assurées
par le personnel interne et celles qui doivent être confiées à
des prestataires privés.
En effet assez souvent, les maîtres d'ouvrage publics
disposent pour la maintenance courante d'une équipe interne
d'entretien. Selon les cas, cette équipe est plus ou moins
importante et structurée. Il faut généralement faire appel à
des prestataires extérieurs pour compléter les interventions
de cette équipe, au moins pour une partie de la maintenance
courante : celle relative aux équipements les plus
sophistiqués.
Lorsque l'équipe d'entretien est réduite voire inexistante, le
maître d'ouvrage doit externaliser l'ensemble des
prestations. Se pose alors la question de confier à différents
intervenants spécialisés ou à un seul généraliste.
Certains prestataires de maintenance développent depuis
quelques années des offres dites multitechniques et
multiservices :
Le multitechnique (exploitation et maintenance technique)
comprend des prestations telles que l'entretien – réparation
du gros œuvre et du second œuvre des bâtiments, la
climatisation, le chauffage, l'air comprimé, les courants forts
et courants faibles, la GTC (gestion technique centralisée).
Le multiservice (facilities management) ajoute au
multitechnique l'accueil, le standard, le courrier, les
télécommunications, l'archivage, la manutention, la sécurité,
le nettoyage, l'entretien des espaces verts…et parfois la
maintenance informatique.
Chaque mode d’organisation de la maintenance courante, en
interne ou en externe, a ses avantages et contraintes qui sont
récapitulées dans le tableau ci-contre.

Page 18
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Avantages Contraintes
Maintenance effectuée par du personnel interne :
• maîtrise de tout ce qui concerne • mise en place d’une structure adaptée et de
l’exploitation personnels spécialisés compétents
• maintien de la connaissance des • formation permanente du personnel
constituants du bâtiment • gestion du personnel (absences, congés,
• maintien d’un savoir - faire interne départs)
Maintenance effectuée par plusieurs prestataires privés
• Obligations de moyens et de résultats • mise en place d’une structure de contrôle
contractualisées performante
• allégement des tâches internes • gestion de plusieurs contrats
• perte de la maîtrise de gestion des
installations
Maintenance effectuée par un seul prestataire privé
• Obligations de moyens et de résultats • mise en place d’une structure de contrôle
contractualisées performante
• allégement des tâches internes • moindre connaissance de l'état global du
• un seul interlocuteur, un seul contrat : patrimoine
simplification des rapports avec la société
extérieure
En pratique, la structure de l'organisation de la maintenance
se définira à partir de l'analyse des moyens de la maîtrise
d'ouvrage et de sa politique de maintenance.
Les critères de choix seront les suivants :
- technicité des équipements,
- effectif et compétence du personnel,
- importance des stocks de matériel nécessaire,
- facilité à mesurer et à contrôler les résultats.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Partie II. La contractualisation de la maintenance

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.1. Rappel des procédures de


passation des marchés de fournitures
courantes et services
Les contrats ou marchés de maintenance relèvent de la catégorie
des marchés de fournitures courantes et de services. Les
procédures qui s'y attachent (publicité, délais de candidatures et
de remise des offres) sont les mêmes que pour les marchés de
travaux, lorsqu'ils relèvent d'une publicité nationale.
Pour ceux relevant d'une publicité européenne, les seuils
diffèrent.
L'ensemble de ces dispositions est rappelé à la page suivante.
Nous attirons l'attention sur le montant du marché à
prendre en compte pour son appréciation par rapport aux
différents seuils.
Les marchés de maintenance prévoient généralement une
exécution pluriannuelle.
Que le marché soit conclu pour une période d'un an
reconductible ou pour une période ferme couvrant plusieurs
Commentaires : années, c'est le montant TTC estimé des prestations à réaliser
Pour un marché rassemblant l'ensemble correspondant à la durée totale d'exécution du marché qui doit
des prestations de maintenance d'un
être retenu pour déterminer s'il est obligatoire ou non de lancer
bâtiment, l'appel d'offres restreint reste
la procédure la plus adaptée. En effet, il une procédure d'appel d'offres.
permet la présélection des entreprises Lorsque ce montant est inférieur à 300 000 F (seuil de passation
autorisées à remettre une offre. Les
candidats doivent proposer sur la base des commandes hors marché, art. 123 et 321 du code des
du cahier des charges une organisation, marchés publics), il peut être établi, après mise en concurrence,
les moyens à mettre à disposition du des bons de commande qui doivent bien préciser les conditions
maître d'ouvrage et leur prix. de réalisation des prestations : prix, délais d'intervention, etc.
L'investissement en études n'est pas
négligeable et il est cohérent de ne le Commission spécialisée des marchés
demander qu'à un nombre limité
d'entreprises compétentes et les mieux Pour les prestations de maintenance de bâtiment, le seuil
dimensionnées pour les prestations d'examen par la commission spécialisée des marchés est fixé à
prévues. 5 MF (sont concernés uniquement les marchés de l'Etat).

Page 23
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Etat et collectivités locales


Marchés négociés
Publicité nationale
Montant du marché Publicité préalable Avis d'attribution
montant inférieur à 300 000 F TTC Facultatif Facultatif
montant compris entre 300 000 F et Publicité dans un journal Insertion dans la publication qui a
700 000 F TTC d'annonces légales reçu l'avis d'information

Etat et collectivités locales


Marchés passés sur adjudication ou appel d'offres
Publicité nationale
Montant du marché Publicité préalable Avis d'attribution
montant inférieur à 300 000 F TTC Au BOAMP ou dans un journal Insertion dans la publication qui a
d'annonces légales reçu l'avis d'information
montant compris entre 300 000 F et Au BOAMP ou dans un journal Insertion dans la publication qui a
900 000 F TTC d'annonces légales reçu l'avis d'information
montant supérieur à 900 000 F TTC Au BOAMP Au BOAMP
DELAIS MINIMAUX
Procédure ouverte : 36 jours
Procédure restreinte :
- candidatures 21 jours
- offres 21 jours
Procédure ouverte avec urgence 15 jours
Procédure restreinte avec urgence :
- candidatures 15 jours
- offres 15 jours

Etat et collectivités locales


Marchés de fournitures et services passés sur adjudication ou appel d'offres
Publicité communautaire au JOCE
Montant du marché Publicité préalable Avis d'attribution
montant inférieur à Facultatif Facultatif
900 000 F HTVA - Etat
ou 1 300 000 F HTVA - CL
montant supérieur à Obligatoire Obligatoire
900 000 F HTVA - Etat
ou 1 300 000 F HTVA - CL
DELAIS MINIMAUX
Procédure ouverte : 52 jours (délai pouvant être réduit à 36 jours si elle a fait l'objet d'un avis
de préinformation)
Procédure restreinte :
- candidatures 37 jours
- offres 40 jours (délai pouvant être réduit à 26 jours si elle a fait l'objet d'un avis
de préinformation)
Procédure ouverte avec urgence impossible
Procédure restreinte avec urgence :
- candidatures 15 jours
- offres 15 jours

Page 24
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.2. La composition des marchés de


maintenance
Comme tous les marchés publics, les marchés de maintenance
sont constitués au moins d'un acte d'engagement et de cahiers
des charges comprenant documents généraux et documents
particuliers.
Les documents généraux sont les suivants :
le cahier des clauses administratives générales - Fournitures
courantes et services (CCAG-FCS),

le cahier des clauses techniques générales (CCTG) lorsqu'il


existe.

Les documents particuliers sont les suivants :


le cahier de clauses administratives particulières (CCAP),

le cahier de clauses techniques particulières (CCTP),

ou un seul document particulier :


le cahier de clauses particulières (CCP), lorsque les clauses
techniques ne sont pas trop nombreuses ou détaillées et
qu'elles ne justifient pas l'établissement d'un CCTP.

Les marchés de maintenance sont constitués au moins de


Un acte d'engagement
Des cahiers des charges
(AE)

CCTG
CCAG-FCS
(s'il existe)

CCAP CCTP

ou bien

CCAG-FCS CCTG
(s'il existe)

CCP

et tous autres documents que les parties veulent rendre contractuels

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

En 4ème partie du guide, les différentes pièces particulières d'un


dossier de consultation pour l'exploitation - maintenance des
bâtiments sont présentées :
- règlement de consultation,
- acte d'engagement,
- bordereau de prix unitaires,
- décomposition du prix global et forfaitaire,
- CCAP/CCP type,
- CCTP.
Excepté le CCAP, la spécificité maintenance n'impose pas pour
la rédaction des pièces dites "administratives" (règlement de
consultation, acte d'engagement) de clauses spécifiques. Il
convient de respecter les mentions minimales que tous ces
documents doivent comporter, telles qu'elles sont prévues dans
le code des marchés publics.
Pour la rédaction des CCAP, il convient d'utiliser le fascicule de
Le CCAP/CCP type est reproduit in
extenso dans le fascicule joint au documentation produit conjointement par la Commission
présent guide. centrale des marchés et l'AFNOR - norme X 60-104 et intitulé
"Cahier des clauses administratives particulières types
applicables aux contrats de maintenance de certains matériels
ou équipements".
Ce document est composé de 2 parties : la première comporte
des considérations générales et la seconde les clauses types
applicables aux contrats de maintenance pour établir le cahier
des clauses administratives particulières (CCAP). Ces clauses
sont largement commentées. Des indications sont également
données pour la rédaction des clauses techniques.
Le CCAP type maintenance proposé dans la quatrième partie
provient, comme l'indique la norme, de la reconstitution du
"CCAP type marchés de prestations de services" et des clauses
type maintenance citées ci-dessus, y compris les commentaires.
Ce document type doit bien évidemment être adapté à chaque
cas.

Page 26
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.3. Choix réglementaires et techniques


pour préparer un cahier des charges de
maintenance
Le cahier des charges transcrit la position prise par le maître de
l'ouvrage parmi les options offertes par le code des marchés
publics et les normes de contractualisation de la maintenance.
A noter : l'application du code des marchés publics n'empêche
pas la mise en œuvre des principes de contractualisation définis
par la norme.
Nous l'expliquons dans cette partie par la présentation des
différents points essentiels à définir ou à préciser dans les
contrats de maintenance :
- la nature de l'engagement de l'entreprise
- la forme et le contenu des prix,
- la partition des prestations en différents lots ou marchés,
- la durée du marché,
- la cohérence entre les interventions de maintenance et la
garantie constructeur des équipements neufs.
II.3.1. La nature de l'engagement de l'entreprise
Nous l'avons vu dans l'exposé des concepts de contractualisation
de la maintenance, l'entreprise extérieure peut être soumise à une
obligation de résultats ou à une obligation de moyens.
L'obligation de résultats est généralement préférable à
l'obligation de moyens qui ne garantit pas la qualité des
prestations. Toutefois, il convient de bien préciser les résultats
attendus, sous forme mesurable :
- indisponibilité maximum des équipements,
- niveau de confort,
- rapidité des dépannages,
- niveau des consommations.
Il faut aussi prévoir les contrôles des résultats. Le maître de
l'ouvrage doit être en mesure de les faire et l'entreprise doit en
être informée :
- analyse des tableaux de bord,
- réclamations des usagers,
- enregistrement de paramètres
- etc.
Tous ces éléments sont précisés dans le cahier des clauses
techniques générales.

Page 27
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.3.2. Forme et contenu des prix


Deux modes de rémunération sont à prévoir :
le forfait pour toutes les prestations dont le volume annuel
est quantifiable,

les bons de commandes pour les autres.

Le forfait
Commentaires:
L'intérêt du forfait est la simplicité et Il s'applique pour toutes les prestations de maintenance
la facilité des prévisions budgétaires. préventive systématique. Il s'applique aussi pour des prestations
De plus, lorsqu'il rémunère aussi la de maintenance préventive conditionnelle et de maintenance
maintenance corrective courante, il corrective :
incite l'entreprise à assurer une
- lorsque le volume de matériels concernés est suffisamment
maintenance préventive de qualité.
important
- ou qu'une étude statistique de ceux-ci permet à l'entreprise de
déterminer un prix moyen.
Commentaires :
Cette double décomposition est utile Le forfait fait l'objet d'une double décomposition :
lors de l'analyse des offres : elle
permet de vérifier la validité des prix par équipements ou grands composants,
annoncés et d'évaluer la stratégie de
l'entreprise par le rapport par nature des prestations :
maintenance corrective/maintenance
préventive notamment. - conduite et surveillance,
Elle pourra être utile lors du suivi, - maintenance préventive,
par exemple pour l'analyse des - maintenance corrective et remplacement matériel courant,
éventuelles insuffisances dans la - mise à disposition du service d'astreinte,
prestation ou lors de modifications du
bâtiment ou des équipements.
- fourniture de consommables et outillage, pièces de rechange
dont la valeur est inférieure à un seuil fixé.
Les bons de commandes
Le volume de certaines interventions correctives ne peut être
Commentaires : quantifié, même sur la durée relativement longue d'une année.
Les travaux sur bons de commandes Le maître d'ouvrage doit pouvoir pourtant les faire réaliser au
seront limités par un montant global meilleur prix même si elles présentent un caractère d'urgence. Le
annuel figurant au marché. mode de rémunération sur bon de commande (en régie d'heures
Par ailleurs, ils ne sont pas
et dépenses contrôlées) répond à ce type d'intervention.
systématiquement confiés au titulaire.
Le marché spécifie que le maître de Pour disposer d'une base contractuelle de rémunération,
l'ouvrage se réserve le droit de les l'entreprise indiquera dans son offre :
mettre en concurrence.
les prix horaires d'intervention selon les catégories de
personnel,

son coefficient d'entreprise sur les fournitures.

Page 28
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.3.3. La partition des prestations de


maintenance en différents lots ou marchés
La stratégie du maître d'ouvrage en la matière dépend du type de
Externalisation faible (présence d’une
moyens à sa disposition.
équipe d’entretien) :
⇒ marchés séparés par types Certains maîtres d'ouvrage disposent d'une équipe interne
d’équipements. d'entretien. Si cette équipe est suffisamment étoffée, il ne reste à
Externalisation forte :
⇒ regroupement des prestations dans
maintenir en externe qu'un nombre réduit d'équipements
divers marchés techniques spécifiques. Dans ce cas, il est préférable de sous-
ou bien traiter la maintenance à des entreprises spécialisées, par marchés
⇒ prestataire unique. séparés. La cohérence d'ensemble peut s'assurer aisément.
Lorsque l'équipe d'entretien est réduite, voire inexistante, le
choix doit être fait entre les diverses possibilités :
plusieurs marchés séparés,

un marché à lots (appelé multitechnique) confié à entreprise


unique,

ou un marché à lots confié à un groupement conjoint de


prestataires.

Différents aspects, techniques et relationnels, doivent alors être


pris en compte.
Le regroupement des prestations sur un même prestataire permet
au niveau technique de rationaliser la programmation des
interventions ; il est en effet parfois possible d'obtenir un
foisonnement des tâches.
Au niveau relationnel, le fait de n'avoir qu'un seul interlocuteur
peut simplifier le travail du gestionnaire.
La séparation des prestations en marchés distincts nécessite de la
part du gestionnaire une organisation performante pour
coordonner les différentes interventions. En contre partie, le
gestionnaire garde la maîtrise directe du suivi de chaque marché,
donc de la qualité de toutes les prestations et possède ainsi une
connaissance approfondie de l'état de son bâtiment.
Parmi les pratiques des grands maîtres d'ouvrages, qu'ils soient
publics ou privés, on relève une constante qui est le rejet des
offres globales. Les différentes enquêtes récentes rapportées
dans les publications spécialisées (Le Moniteur des TP) font
ressortir que les maîtres d'ouvrage refusent de confier à un seul
prestataire l'ensemble. Ils s'attachent d'autant plus à traiter
directement avec les spécialistes compétents que l'exigence de
bon fonctionnement des équipements est stratégique pour leur
activité.

Page 29
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Selon les cas, l'organisation de la maîtrise d'ouvrage, son activité


ou la sophistication technique du bâtiment, la structure de la
commande de maintenance doit s'adapter.
Nous présentons ci-contre un exemple d'organisation des
marchés d'un bâtiment public où il n'existe pas d'équipe
d'entretien :
les prestations d'exploitation technique et maintenance
générale ont été regroupées en un seul marché décomposé en
sections par corps d'état ou fonctions ;

les équipements à technicité particulière, comme les


ascenseurs ou les installations de détection incendie, font
l'objet de marchés séparés ;

les prestations de nettoyage et de gardiennage sont prises en


compte au titre de la maintenance du bâtiment. On peut noter
que le nettoyage intérieur est regroupé avec l'entretien des
espaces verts, de nombreuses entreprises ayant cette double
compétence.

Page 30
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Exemple de structure de la commande relative à la maintenance


Cas d'un bâtiment public important (S.H.O.B : 50 000 m²)
Marchés Décomposition en sections
corps d'état ou fonctions
N°1 - Exploitation technique et maintenance Chauffage, ventilation, climatisation
générale Electricité, courants forts
Groupes électrogènes
Gestion Technique du Bâtiment (GTB)
Plomberie et Protection incendie
Equipements de sécurité du personnel
Gestion de la Maintenance Assistée par
Ordinateur (GMAO)
N°2 - Nettoyage des locaux et entretien des Nettoyage des locaux
espaces verts Vitrerie
Entretien des espaces verts
Désinsectisation/dératisation
N°3 - Gardiennage et sécurité
N°4 - Entretien des appareils élévateurs
N°5 - Entretien de l'autocommutateur, système
de recherche des personnes et distribution de
l'heure
N°6 - Vérifications périodiques réglementaires
des installations
N°7 - Maintenance de la détection incendie et
la protection incendie
N°8 - Entretien des occultations solaires
N°9 - Entretien des installations de contrôle
d'accès, de protection intrusion et vidéo-
surveillance.
N°10 - Entretien des toitures-terrasses
N°11 - Entretien des extincteurs
N°12 - Entretien des appareils de nettoyage des
façades
N°13 - Entretien des portes et barrières
automatiques
N°14 - Prestations d'entretien de second œuvre Serrurerie et ferronnerie,
Menuiserie,
Petite vitrerie,
Peintures, tapisseries, moquettes, plâtres et
Autres revêtements,
Petite maçonnerie.

Page 31
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.3.4. La durée du marché

Durée maximum des marchés de


Pour fixer la durée du marché, le maître d'ouvrage doit faire un
maintenance : compromis entre la nécessité de faire jouer la concurrence
5 ans ramenée à 3 ans si la part traitée suffisamment fréquemment et celle de permettre au prestataire
par bons de commandes est de rentabiliser l'investissement initial de prise de connaissance
significative par rapport à l'ensemble du du bâtiment et de développement de méthodes appropriées, en
marché.
lui accordant une période suffisamment longue.
Le marché est habituellement conclu pour une période d'un an,
renouvelable par tacite reconduction. La durée totale, qui est
fixée, est de 3, 4 ou 5 ans afin de pouvoir faire jouer la
concurrence dans un délai raisonnable (cf. commentaire article
1.1 du CCAP type).
Rappelons que les marchés peuvent prévoir des prestations
Commentaires :
Il est préférable d’utiliser la formule
rémunérées hors forfait, sur bons de commande. Le Code des
"durée annuelle avec tacite marchés publics, articles 76 et 273, limite à 3 ans la durée des
reconduction dans la limite de x ans (3 marchés à bons de commandes et à 5 ans lorsque que l'exécution
à 5)" à "durée de x ans avec clause de ne peut être confiée à un entrepreneur déterminé. On retiendra
libre dénonciation anticipée". donc pour les marchés de maintenance la limite de 5 ans,
pouvant être ramenée à 3 ans lorsque la partie à bons de
commandes risque de représenter une part significative du
marché.
II.3.5. Maintenance et garantie des équipements
Pour les installations ou équipements neufs sous garantie, seules
les prestations à caractère préventif sont à prévoir. Elles sont le
plus souvent obligatoires pour bénéficier de la garantie.
En cas de pannes ou de dysfonctionnements, le maître de
l'ouvrage doit immédiatement informer l'installateur ou le
constructeur qui mettra en œuvre les actions correctives
nécessaires.
Les marchés de maintenance devront donc bien rappeler au
titulaire que ses interventions ne doivent pas être de nature à
empêcher l'application des clauses de garantie.
Il faut limiter la maintenance au préventif préconisé par le
constructeur et, en cas de besoin, mettre en œuvre les actions
pour bénéficier de cette garantie.

Page 32
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.4. Sélection des entreprises et des


offres
Selon le patrimoine considéré, il peut être avantageux de
procéder par appel d'offres restreint, soit en deux phases :
sélection des candidatures

consultation des entreprises retenues

En première phase, les entreprises présentant des moyens, des


qualifications (Qualibat ou autres) et des références en
cohérence avec les prestations demandées sont seules amenées à
étudier une offre.
L'avis d'information devra comporter outre les informations
obligatoires, le niveau de qualification attendu.
En seconde phase, la sélection d'une offre se fait sur la base de
Les critères de sélection des offres divers critères énoncés ci-dessous.
doivent être précisés dans le dossier de la qualité de l'organisation et des moyens proposés :
consultation des entreprises.
- équipe, nombre, responsable et intervenants,
- fonctions du personnel,
- qualification du personnel,
- organigramme proposé,
- qualité du projet assurance qualité,
les propositions financières,

la compréhension du dossier :
- appréciation de la capacité du candidat à estimer les
prestations demandées dont évaluation de la charge de travail,
évaluation des fournitures (outillage, consommables et pièces
de rechange, etc.).
la qualité de l'offre :
- présentation,
- clarté,
- précisions apportées.
Le règlement d'appel d'offres précise ces critères ainsi que leur
classement par ordre de priorité.

Page 33
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Une estimation des prestations doit Le cahier des charges définit précisément le niveau de qualité de
être établie avant l'appel d'offres. travail sur lequel l'entreprise s'engage.
Le prix proposé sera comparé au prix estimé avant l’appel
d’offre. Il devra aussi être étudié au regard de la double
décomposition demandée, par équipement et par nature de
prestations : préventives, correctives, budget des petites
fournitures, etc.
De même, il sera contrôlé par sa mise en rapport avec les
moyens que l'entreprise, dans son mémoire justificatif, propose
de mobiliser. Les entreprises auront du compléter le CCTP, au
niveau des gammes de maintenance, par les temps prévus
d'intervention et les niveaux de compétence des personnels
affectés aux différentes interventions.

Page 34
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.5. Suivi et contrôle des marchés de


maintenance
Comme indiqué en première partie, l'externalisation de la
La qualité des prestations d'une
maintenance exige de la part du maître d'ouvrage la mise en
entreprise de maintenance nécessite
de la part du maître d'ouvrage un place d'une structure de contrôle adaptée.
cahier des charges clair et un suivi Chaque exigence du maître d'ouvrage exprimée pour l'entreprise
rigoureux.
sous la forme d'obligations de résultats ou obligations de moyens
doit pouvoir être contrôlée et doit l’être effectivement.
Le gestionnaire devra disposer des moyens nécessaires :
appareils de mesures, mise en service de registres des demandes
d’intervention, etc. Il disposera également d’outils de suivi des
marchés, de tableaux de bord qui faciliteront son travail. Selon
l'importance et le type de patrimoine traité, on utilisera des
fiches synthétiques et des tableaux ou bien un logiciel de
GMAO pour un patrimoine important ou multi-sites comportant
de nombreux équipements techniques.
La fréquence des contrôles révèle l'importance que le maître
d'ouvrage attache à la réalisation des objectifs contractuels. Des
négligences répétées dans le suivi ouvrent à l'entreprise
défaillante un champ trop libre. Le maître d'ouvrage perd la
maîtrise de la situation, ne connaît plus l'état de ses installations
et se retrouve soumis au point de vue de l'entreprise.
L'application des sanctions prévues en cas de résultats
insuffisants ou manquements doit être pour l'entreprise une
réalité qui l'oblige à respecter ses engagements.
Les relations entre gestionnaire et représentants des entreprises
de maintenance doivent donc être parfaitement organisées :
- comptes-rendus de visites,
- comptes rendus d'intervention,
- rapports de vérification,
- fréquence des réunions de suivi,
- etc.
Cette organisation doit être précisée dans les clauses techniques
ou administratives du marché.
Les contrats et marchés doivent être régulièrement renégociés ou
remis en concurrence, à chaque échéance, tous les 3 à 5 ans. Ils
le sont aussi ponctuellement en cas des prestations insuffisantes
prouvées ou lors de modifications importantes du bâtiment.

Page 35
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Page 36
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Partie III. - Des marchés spécifiques pour certains ouvrages


et prestations particulières

Page 37
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Pour certains ouvrages, dont la maintenance présente un fort


enjeu économique ou de sécurité, la commission centrale des
marchés a mis au point des recommandations et marchés types.
Ces recommandations, établies par des groupes permanents
d'étude des marchés (GPEM), sont éditées sous forme de
fascicules dans la Collection Marchés Publics au Journal
Officiel2.
- Marchés d'exploitation de chauffage avec ou sans gros
entretien des installations,
- Ascenseurs et monte-charge électriques,
- Maintenance des installations de détection d'incendie,
- Installation de télésurveillance en vue de la protection des
biens et des personnes. Marchés de surveillance et
d'exploitation.
Citons également les fascicules :
- Maintenance des extincteurs,
- Marchés de nettoyage.
Nous présentons ici une synthèse de ces recommandations.
Par ailleurs nous abordons également dans cette partie
- la maintenance des toitures,
- l'entretien du "second œuvre".

2
Les références de ces documents sont indiquées dans la sélection
d'ouvrages en annexe.
Page 38
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.1. Le chauffage
Le document de référence est le cahier des clauses techniques
générales (C.C.T.G.) approuvé par le décret N°87-966 du 26
novembre 1987 - Brochure N°2008 de la collection marchés
publics. La mise au point de ce document a été motivée par le
besoin des gestionnaires de bâtiment de disposer d'un outil,
cadre de contractualisation, pour ce poste important dans les
budgets de fonctionnement.
Ce C.C.T.G. est applicable à tous les marchés publics. Il est
obligatoire pour l'Etat et ses établissements publics.
Les marchés d'exploitation de chauffage sont des marchés à
obligation de résultats : température des locaux pendant période
ou durée de chauffage donnée.
Les prestations comportent la conduite et les réglages, la
Les différents termes de rémunération : surveillance, le petit entretien ; la rémunération correspondante
Rémunération P1 : fourniture d'énergie est désignée sous le terme P2.
Rémunération P2 : prestations de
conduite et de petit entretien La fourniture d'énergie peut être incluse au marché ; la
Rémunération P3 : garantie totale rémunération correspondante est désignée sous le terme P1.
Il existe cinq types de marchés :

Type du marché Montant P1 Montant P2 Durée maximum


du marché
MF forfait forfait 8 ans
Marché Forfait indépendant des
conditions climatiques
MT fonction des conditions forfait 5 ans
Marché Température climatiques
extérieure
MC fonction des quantités de forfait 5 ans
Marché Comptage chaleur fournie
CP fonction de la quantité forfait 5 ans
Combustibles Prestations de combustible
PF 0 forfait 5 ans
Prestations Forfait

Ces marchés peuvent tous être assortis d'une clause


supplémentaire d'intéressement du titulaire à diminuer les
dépenses d'énergie : MFI, MTI, MCI, CPI, PFI.

Page 39
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

1. Les Marchés à Forfait (MF) sont les plus simples : la


dépense est la même (hors évolution des prix du
combustible) que l'hiver soit rude ou doux. Cela facilite la
gestion budgétaire. Ces marchés s'appliquent à des locaux à
chauffage permanent ou à chauffage programmé pendant la
durée de chauffe. La durée, 8 ans au lieu de 5 ans, est longue
pour étaler les variations climatiques de façon suffisante.
L'estimation de la consommation annuelle moyenne doit être
faite par un expert.
2. Les Marchés à Température (MT) sont une variante des
précédents, où le montant du forfait est corrigé chaque année
par la rigueur relative du climat (exprimée en degrés-jours)
par rapport à une saison de référence définie dans le marché.
3. Les Marchés à Comptage (MC) sont basés sur la fourniture
d'énergie par le prestataire qui fait son affaire du
combustible, et est rémunéré au prorata des quantités de
chaleur fournies à l'installation en sortie de chaufferie. Cela
incite à une bonne gestion de la chaufferie pour obtenir un
bon rendement, mais n'incite pas à optimiser la
consommation totale de chaleur.
4. Les marchés Combustibles et Prestations (CP) sont
rémunérés en fonction des livraisons de combustible
assurées par le prestataire. Cela n'incite pas à une bonne
gestion de la chaufferie.
5. Les marchés Prestations et Forfait (PF) ne comprennent
pas la livraison de combustible. Cela n'incite pas également à
une bonne gestion de la chaufferie.
Les clauses d’intéressement aux économies d’énergie
Compte tenu des remarques faites sur l'incitation plus ou moins
grande des contrats à économiser l'énergie par une bonne gestion
de la chaufferie (l'intérêt de l'exploitant et celui du maître de
l'ouvrage sont souvent contradictoires), des clauses
d'intéressement ont été introduites, créant 5 nouveaux types de
contrats en "I", MFI, MTI, MCI, CPI et PFI.
Ces clauses reviennent à concilier les intérêts des deux parties en
partageant les économies ou les dépassements par rapport à un
objectif fixé en fonction d'une consommation théoriquement
normale de l'installation.
Tout l'intérêt des marchés avec intéressement viendra de
l'application de ces clauses et des valeurs de base négociées pour
chaque installation, ou modifiées en cas de travaux d'économie
d'énergie, le but étant de ne léser aucune des deux parties, maître
d'ouvrage et exploitant.

Page 40
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Les degrés jours unifiés (DJU) servent Conditions climatiques - marché MT et marchés en "I"
à calculer les consommations théoriques Le marché prévoit une consommation théorique, pour la saison
selon les saisons de chauffe.
de chauffe considérée et pour la température contractuelle des
locaux. Cette consommation théorique est définie par un nombre
de degrés jours. Ce nombre est la somme sur la saison de
chauffe du nombre de degrés d'écart entre la température
extérieure et la température intérieure contractuelle pour les
jours de chauffage. La base de calcul est les degrés jours unifiés
DJU (température intérieure 18°) diffusés par le COSTIC pour
un certain nombre de stations météo de référence.
Marché d'exploitation avec garantie totale (P3)
Les collectivités locales (uniquement elles et pas l’Etat) qui
désirent, moyennant une redevance annuelle forfaitaire P3, voir
le titulaire d'un marché d'exploitation maintenir le matériel en
parfait état de fonctionnement et si nécessaire assurer son
renouvellement peuvent souscrire des marchés d'exploitation
avec garantie totale - Brochure N°5602 collection marchés
publics - dont la durée peut alors atteindre 16 ans. Il existe 2
types de garantie totale :
− garantie totale à répartition (GTR)
Les travaux de maintenance sont à la charge du titulaire. Il est
tenu un compte d'exécution enregistrant, annuellement, les
redevances P3 versées et les dépenses effectuées ; le solde
éventuel (positif ou négatif) est partagé entre les parties en fin de
contrat.
− garantie totale (GT)
Il n'y a pas de répartition en fin de contrat.

Page 41
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Marché d'exploitation avec gros entretien


La rémunération P3 n'est pas
autorisée pour les bâtiments de l'Etat La garantie totale n'est pas admise pour les marchés de l'Etat.
mais il est possible d'intégrer au Pour y suppléer au moins partiellement, le C.C.T.G. prévoit la
marché d'exploitation – maintenance possibilité d'ajouter à la prestation P2 certains travaux dits de
des travaux de gros entretien. gros entretien. Ce ne sont pas des travaux de refonte importants,
comme la réfection totale d'une chaufferie qui doit faire l'objet
d'une consultation particulière et d'un marché séparé (voir guide
des opérations de maintenance – CERTU - 1998). Ces travaux
intitulés dans le CCTG "gros entretien" sont classés en 3
groupes :
− les travaux programmés annuellement pour un montant
global forfaitaire F ;
− des travaux prévus sur la durée du marché pour un montant
estimatif C ;
− des travaux soit imprévus, soit urgents pour un montant
estimatif I.
Les travaux estimés en valeur C ou I sont réglés :
Exemples de coûts de P2 (HT / an) : − pour la main d'œuvre par application aux temps constatés des
- Chaudière fioul 220 kW : 17 000 F prix horaires indiqués dans la soumission ;
(2 591,63 Euros)
- Chaudière gaz 1000 kW : 18 000 F − pour les matériels mis en œuvre, suivant les factures des
(2 744,08 Euros) fournisseurs affectées du coefficient d'entreprise indiqué dans
la soumission.

Page 42
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.2. Les ascenseurs et monte-charge


électriques
Le document de référence est la recommandation F2-84 du 16
mai 1984 - Brochure N°5653-II de la Collection Marchés
publics du Journal officiel qui propose un cadre de marché
comprenant acte d'engagement et cahier de clauses particulières
(C.C.P.). L'arrêté interministériel du 11 mars 1987 a obligé les
entreprises d'entretien des ascenseurs à proposer au choix des
clients les deux types d'abonnement ou forfait ci-dessous :
− l'entretien normal destiné à maintenir les ascenseurs et monte-
charge dans de bonnes conditions de sécurité et de
fonctionnement, visites périodiques d'entretien, dépannages,
contrôles obligatoires, tenue du carnet d'entretien. Il
comprend la réparation de certaines pièces usées par le
fonctionnement, celles concernant cabine et paliers ;
Commentaires: − l'entretien complet comprend les prestations de l'entretien
La pratique veut pour les ascenseurs, normal plus la réparation ou le remplacement des pièces
de les faire entretenir par les usées par le fonctionnement normal de l'appareil, celles
constructeurs. Nous recommandons concernant gaine et machinerie.
donc, pour la construction, de consulter
sur l'ensemble installation et La rémunération est forfaitaire. Les travaux non compris dans
maintenance. l'entretien normal et dans l'entretien complet doivent être soumis
De plus, confier au constructeur la
maintenance des premières années de
à l'accord du maître d'ouvrage avant leur exécution et font l'objet
fonctionnement permet de faciliter la d'une facturation séparée.
cohérence entre garantie de
Les marchés d'entretien d'ascenseurs sont des marchés à
l'installation et entretien.
Pour le renouvellement des marchés, la obligation de résultats : dans ce cas, il s'agit de la disponibilité
mise en concurrence est possible : les de l'équipement.
entreprises qui construisent, installent
et maintiennent peuvent faire une offre
Des pénalités pour indisponibilité des appareils sont prévues ;
de maintenance d'appareils Pour cela, on additionne les heures d'indisponibilité :
concurrents.
− les heures correspondant à un dépannage,
− éventuellement les heures de retard dans le dépannage
affectées du coefficient 2,
Exemples de coûts de maintenance
d'entretien complet (HT / an) :
− les heures correspondant à l'entretien préventif affectées d'un
- Ascenseur (300 kg – 1m/s – 5 coefficient 0,5.
niveaux – course 12 m) : 6 000 F
Si au cours de l'exercice, le rapport du nombre d'heures
(914,69 Euros)
- Ascenseur (1 000 kg – 1,6 m/s – 12 d'indisponibilité au nombre d'heures de fonctionnement maximal
niveaux - course 34 m) : 18 400 F dépasse le taux convenu, des réfactions proportionnelles au
(2805,06 Euros) dépassement seront appliquées sur la rémunération de
l'entreprise.

Page 43
GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.3. Les installations de détection


incendie
Le document de référence est la recommandation N° E1-87 du 4
mars 1987 - Brochure N°5629 de la collection Marchés publics
du Journal officiel.
L'objectif est de maintenir à tout moment l'aptitude au bon
fonctionnement de l'ensemble de l'installation. Il convient de se
reporter aux préconisations des constructeurs.
Le maître de l'ouvrage doit choisir entre deux options possibles :
Commentaires :
Compte tenu de la spécificité des
un marché de services complets – option 1 (toujours
matériels concernés, il est recommandé préférable), rémunérée par forfait et qui comporte :
de faire effectuer la maintenance soit
par le constructeur ou l'installateur, • les vérifications d'aspect,
soit par un prestataire de services
ayant un contrat d'assistance avec le • la vérification de l'installation et l'échange des détecteurs,
constructeur.
Lors de la réalisation d'une installation
• la vérification des automatismes ;
neuve, la mise en concurrence doit • les essais à l'aide des foyers de contrôle d'efficacité (FCE) ne
porter à la fois sur l'installation et sur
la maintenance pour prendre en compte
sont pas compris dans le marché et sont à la charge du maître
le critère de coût global. d'ouvrage ou du titulaire selon le résultat positif ou négatif de
l'essai.
Il s'agit d'un marché à obligation de résultats et de moyens.
un marché de services partiels - option 2 qui comporte

• soit maintenance préventive systématique rémunérée sur la


base d'un forfait,
Exemple de coûts de maintenance de
services complets (HT / an) : • soit maintenance préventive conditionnelle rémunérée sur la
- Installation (1 centrale – 43 base de prix unitaires,
détecteurs – 1 report : 12 000 F
(1 829,39 Euros) • soit maintenance corrective rémunérée sur la base de prix
unitaires.
Il s'agit d'un marché à obligation de moyens.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.4. Les toitures et couvertures


Les D.T.U. relatifs aux différents types d'étanchéité et éléments
Se reporter au Guide sur les
contrats d'entretien des de couvertures détaillent les opérations de maintenance et leurs
toitures/couvertures - Direction de la fréquences. Ainsi dans le chapitre 1 du D.T.U. 43 - Travaux
Construction - C.E.T.E. d'étanchéité des toitures terrasses et des toitures inclinées - on
Méditerranée - avril 1991 qui relève les principaux points d'entretien à assurer, reproduits ci-
comporte notamment les
recommandations d'entretien des
dessous dans leur intégralité :
DTU et propose des modèles de − l'enlèvement périodique des mousses, des herbes et de la
contrats.
végétation,
− le maintien en bon état de fonctionnement des évacuations
d'eau pluviales,
− le maintien à leur emplacement primitif des protections
meubles,
− le maintien en bon état des ouvrages accessoires (solins, etc.),
− le maintien en bon état des ouvrages de gros œuvre
concourant à l'étanchéité, rebouchages de fissures, réfection
de joints, etc. (larmier, acrotères, corniches, souches,
bandeaux...).
L'emploi de produits dits "désherbants" est possible sous réserve
qu'il n'y ait pas d'incompatibilité entre eux et les éléments
constituant l'étanchéité, sa protection et les dispositifs
d'évacuation d'eaux pluviales.
Les marchés passés pour l'entretien de l'étanchéité de toitures
sont des marchés à obligation de moyens. Le titulaire fait
intervenir le personnel compétent pour effectuer les points
d'entretien listés plus haut. La rémunération se fait sur la base
d'un forfait pour les points d'entretien systématique et sur
bordereau de prix pour les points d'entretien conditionnel.
La fréquence des interventions programmables sur toitures étant
faible - visite une fois par an pour examen, contrôle, entretien et
rapport - elles peuvent ne pas donner lieu à établissement de
marchés mais être réglées sur factures.
Ce sera le cas pour les bâtiments petits ou moyens.
Commentaires : Il est alors demandé aux entreprises consultées d'établir un devis
Quelle que soit la forme prévue pour le détaillant les prestations. Toutefois, lorsque des réparations
faire réaliser, l'entretien est nécessaire. ponctuelles sont à prévoir du fait de l'état ou de l'ancienneté de
La garantie décennale ne dispense pas
de l'entretien préconisé pour chaque
la toiture, la formule de contrat ou marché est mieux adaptée car
type d'ouvrage. Un entretien adapté elle peut fixer un coût annuel prévisionnel de ces interventions
prolongera sa durée de vie. et surtout leur mode de calcul (temps d'intervention, coût des
fournitures).

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.5. Le second œuvre


L'entretien sur le second œuvre concerne divers corps d'état. Il
comporte aussi bien des prestations systématiques que des
interventions ponctuelles. Il s'agit de rénover à intervalles assez
réguliers les peintures ou tapisseries, les revêtements de sol, de
vérifier suffisamment fréquemment l'état des ouvrages, mais
aussi d'être en mesure de procéder aux diverses réparations
nécessaires en serrurerie, menuiserie, vitrerie, petite maçonnerie,
etc.
Ces prestations sont souvent assurées en interne, mais leur
contractualisation avec un prestataire externe est possible. Il
s'agit d'un marché à obligation de moyens : le titulaire fait
intervenir le personnel compétent selon la nature des tâches à
réaliser et se charge des petites fournitures, définies par leur
montant inférieur à un seuil fixé.
La rémunération se fait sur la base d'un forfait annuel. Il se
compose du montant global de la main d'œuvre pour un nombre
d'heures d'intervention fixé pour l'année et du budget des petites
fournitures - consommables et pièces de rechange.
Le marché peut prévoir aussi la possibilité de prestations
exceptionnelles, hors forfait, pour des travaux plus importants.
La rémunération est calculée sur la base des coûts de main
d'œuvre remis dans la soumission et des coûts de fournitures sur
bordereau de prix unitaires ou sur devis. Les prix des devis sont
ceux du fournisseur affectés du coefficient d'entreprise proposé
dans la soumission. Pour ces travaux, le maître de l'ouvrage se
réserve la possibilité de procéder à une mise en concurrence ;
elle est d'ailleurs très souhaitable.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.6. Le nettoyage
Les documents de référence sont :
le guide pour le nettoyage des locaux, recommandation N°
G1-87, Brochure CCM Mod. 10075 – 1988.

la norme NF X 50-794-1 Novembre 1997 Activités de


service de nettoyage industriel - Système de contrôle de
résultat sur site - Partie 1 : Concepts d'élaboration et de mise
en œuvre.

la norme FD X 50-794-2 Novembre 1997 Activités de


service de nettoyage industriel - Système de contrôle de
résultat sur site - Partie 2 : Exemples d'application.

le projet de norme AFNOR X 50-792 – Avril 1999 Activités


de service de nettoyage industriel - Méthode de mesurage de
l'empoussièrement des surfaces dures.

Le guide CCM comporte tous les documents types nécessaires :


- Règlement Particulier d’Appel d’offres (RPAO),
- Acte d’engagement (AE),
- Cahier des clauses administratives particulières (CCAP),
- Cahier des clauses techniques particulières (CCTP).
Les marchés de nettoyage sont des marchés à obligation de
résultats : tels locaux à nettoyer, moyennant tels critères de
qualité de la prestation. Les critères de qualité ont pour but de
faciliter la définition et le contrôle de la qualité des prestations.
Prix moyens de nettoyage :
Entre 80 et 105 F HT/m² balayable La rémunération est forfaitaire et des travaux hors forfait
Entre 12,20 et 16,01 Euros HT/m² peuvent faire l'objet de bons de commandes facturés sur
balayable
bordereau de prix.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.7. La Surveillance et la
télésurveillance
Le document de référence est la recommandation J1-90 relative
aux marchés de surveillance et télésurveillance, Brochure CCM
N°5629 – 1990.
Ce document comporte les actes d’engagement types et les
cahiers des clauses particulières types relatifs à la surveillance et
la télésurveillance.
Ces marchés sont des marchés à obligation de moyens (effectifs)
et de résultats (continuité du service).
La rémunération est forfaitaire.
Les éventuelles prestations supplémentaires sont rémunérées sur
bordereau de prix.

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Partie IV. - Les pièces types des marchés de maintenance

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

IV.1. Règlement de la consultation


Cette pièce doit comporter, au minimum, les informations
suivantes :
− la date et l’heure limites de remise des offres (en page de
garde),
− l'objet de l'appel d'offres,
− les identifiants de l'administration ou collectivité qui passe le
marché,
− la procédure de consultation (ouvert ou restreint),
− les divisions en lots et tranches,
− les conditions de remise des offres,
− la date de validité des offres,
− le mode de transmission de l'offre,
− les pièces constituant l'offre,
− les critères de jugement des offres,
− les conditions de modifications de détails du dossier de
consultation par le maître de l'ouvrage,
− l'autorisation ou non de variantes,
− la visite des installations (qui peut être rendue obligatoire).

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

IV.2. Acte d'engagement


Cette pièce doit comporter, au minimum, les informations
suivantes :
- l'indication des parties contractantes,
- l'engagement du candidat,
- le délai d'acceptation de l'offre,
- l’objet de l'appel d'offres,
- le prix de l'offre,
- le montant sous-traité, le cas échéant,
- la formule pour le nantissement,
- la durée du marché,
- la formule relative à l'avance forfaitaire,
- les modalités de paiement,
- les formules d'approbation du marché (signatures).

L'acte d'engagement comporte également en annexe :


- le formulaire d'acceptation des sous-traitants ou acte spécial,
- le formulaire pour paiement par lettre de change relevé
(LCR).

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

IV.3. Décomposition du prix global et


forfaitaire
Une double décomposition du prix global et forfaitaire sera
demandée aux candidats :
- par équipement ou type d'équipement,
- fonctionnelle (par nature des prestations).
Exemple:
Décomposition technique du forfait annuel :
Désignation des ouvrages Montant HT
1 Chauffage, climatisation, ventilation
2 Electricité, courants forts
3 Groupes électrogènes
4 GTB
5 Plomberie et protection incendie
6 Equipements de sécurité du personnel
7 GMAO
Prix global et forfaitaire - montant HT

Décomposition fonctionnelle :
Prestations Montant HT
1 Conduite et surveillance
2 Maintenance préventive
3 Maintenance corrective et remplacement du matériel
courant
4 Mise à disposition du service d'astreinte
5 Fournitures de consommables, pièces de rechange et
outillage
Prix global et forfaitaire - montant HT

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

IV.4. Bordereau de prix unitaires


Le bordereau de prix unitaires est à établir pour les travaux hors
forfait. Rappelons que ces travaux non prévisibles doivent
représenter une partie marginale par rapport au forfait.
Le bordereau de prix unitaires peut être constitué comme suit :
Frais de personnel - taux horaires

- Ingénieur FHT/heure
- Technicien FHT/heure
- Agent technique FHT/heure
- Ouvrier professionnel FHT/heure
Taux de majoration pour
- de 20 H à 22H %
- heures de nuit (22H à 6H) %
- samedi %
- dimanche et jours fériés %
Achat de matériel
- Coefficient d'entreprise sur les factures d'achat de matériel
(pour fournitures hors forfait) :
K=

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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

IV.5. Cahier des clauses administratives


particulières CCAP
Voir "tiré à part" ci-joint proposant un modèle type complet.

IV.6. Cahier des clauses techniques


particulières (CCTP)
Pour illustrer le contenu d'un cahier des clauses techniques
particulières, nous proposons ci-après un exemple de sommaire
de CCTP, celui du Nouveau Palais de Justice de Lyon dont la
surface hors œuvre nette est d'environ 50 000 m².
Cet exemple illustre ce qu'est le contenu d'un CCTP et comment
il peut être structuré.

Page 54
MARCHE PUBLIC DE MAINTENANCE ET DE SERVICES

MINISTERE DE LA JUSTICE

Préfecture du Rhône
Direction Départementale de l'Equipement
_________________

NOUVEAU PALAIS DE JUSTICE DE LYON

_________________

APPEL D'OFFRES RESTREINT RELATIF


A L'EXPLOITATION TECHNIQUE ET LA
MAINTENANCE GENERALE
_________________

(LOT 1)

DOSSIER DE CONSULTATION DES ENTREPRISES


(D.C.E.)

CAHIER DES CLAUSES TECHNIQUES PARTICULIERES

(C.C.T.P.)

GESTEC SA Janvier 1995


104 bis rue Pelleport V 02
75020 PARIS Réf. : T-CCTP.DOC
Tél. : 43.61.63.00
Fax : 43.61.96.98
SOMMAIRE

ARTICLE 1 – SITUATION ET NATURE DES INTALLATIONS 1


1.1. LIEU D'EXECUTION 1
1.2. DESCRIPTION DU SITE 1
1.3 SITUATION DES LOCAUX TECHNIQUES PAR NIVEAU 1
1.4. SITUATION DES GROS EQUIPEMENTS (SANS LOCAUX TECHNIQUES° 3
1.5. DECOMPOSITION EN SECTIONS ET CONSISTANCE DES SECTIONS 4
1.5.1. Décomposition en sections 4
1.5.2. Consistance des sections 5
CVC : production thermofrigorifique 5
CVC : traitement d'air et traitements terminaux 6
Les courants forts 7
Les groupes électrogènes 7
Gestion Technique du Bâtiment 7
Plomberie, protection incendie 8
Sécurité du personnel 8
GESTION DE LA MAINTENANCE ASSISTEE PAR ORDINATEUR 9
1.6. DESCRIPTION DES INSTALLATIONS 9
ARTICLE 2 – CONTENU DES PRESTATIONS 10
2.1. CONDUITE ET SURVEILLANCE GENERALE 10
2.2 OPERATIONS DE MAINTENANCE PREVENTIVE 11
2.2.1. La maintenance préventive systématique 11
2.2.2. La maintenance préventive conditionnelle 12
2.3. LA MAINTENANCE CORRECTIVE 12
2.4. PRESTATIONS MINIMALES POUR L'ONDULEUR ET SES BATTERIES 13
2.5. PRESTATIONS MINIMALES POUR LES BATTERIES ECLAIRAGE DE SECURITE 13
2.6. PRESTATIONS MINIMALES POUR LA GESTION TECHNIQUE DU BATIMENT 13
2.7. CONTROLE ET REGLAGES DES DEBITS D'AIR, DES TEMPERATURES 14
2.8. ANALYSE DES EAUX 14
2.9. RELEVES DE CONSOMMATIONS 14
2.10. DOCUMENTS D'EXPLOITATION 15
2.10.1 Documents consultables sur le site 15
Cahier d'appel 15
Cahier d'événement 15

Palais de Justice de Lyon CCTP – Exploitation Technique et Maintenance Générale


Fiches d'identité et de santé des matériels 16
Plans et notices descriptives des installations 16
Gestion de stock 16
2.10.2. Documents à fournir au RSEM 16
2.11. UTILISATION D'UN LOGICIEL DE GMAO 16
2.11.1- Configuration matériel et logiciels 16
2.11.2- Initialisation 17
2.11.3- Exploitation 17
ARTICLE 3 – DEFINITION DES OBJECTIFS 19
3.1. OBJECTIFS DE RESULTAT 19
Plan de gestion de la qualité 19
3.2. OBJECTIFS DE CONSOMMATIONS 21
- les consommations calorifiques et frigorifiques 21
- dépassement de puissances souscrites, consommation d'énergie réactive et basculement sur EDF en période
EJP 21
ARTICLE 4 – CALCULS ET APPLICAITONS DES PENALITES 22
4.1. INTERRUPTION DE FONCTIONNEMENT ET DE SERVICE 22
4.2. DELAI DE REMISE EN ETAT DEFINITIVE 22
4.3. DEPASSEMENT DU DELAI D'INTERVENTION 24
4.4. RETARD DANS L'EXECUTION DE LA MAINTENANCE PREVENTIVE 24
4.5. NON-RESPECT DES OBJECTIFS DE CONSOMMATION 24
4.5.1. Les consommations en chaud et froid 24
4.5.2. Basculement sur réseau EDF en période EJP 24
4.5.3 Dépassement de la puissance souscrite et consommation d'énergie réactive 25
4.6. NON-RESPECT DES DATES DES INTERVENTIONS PROGRAMMEES 25
4.7. ABSENCE AUX REUNIONS PROGRAMMEES 25
4.8. NON-RESPECT DU PERSONNEL MINIMUM 25
4.9. NON-REMISE DE DOCUMENT D'EXPLOITATION A FOURNIR 25
4.10. NON-PRESENTATION DE DOCUMENT A PRESENTER 26
4.11. NON-RESTITUTION DES DOCUMENTS TECHNIQUES EN FIN DE CONTRAT 26

ANNEXES
ANNEXE 1 : DONNEES TECHNIQUES (REPERAGE DES BATIMENTS- CHAINES FONCTIONNELLES
ET NOMENCLATURES DE EQUIPEMENTS)
ANNEXE 2 : GAMMES DE MAINTENANCE
ANNEXE 3 : CAHIER DES CHARGES DE GMAO

Palais de Justice de Lyon CCTP – Exploitation Technique et Maintenance Générale


GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

Partie V. ANNEXES

Les vérifications réglementaires dans les Etablissements recevant du public,


E.R.P.

Les clauses abusives des contrats de maintenance

Sélection de textes et ouvrages

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GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

ERP
VERIFICATIONS REGLEMENTAIRES
(Liste établie par SOCOTEC – Novembre 1998)
ELECTRICITE
Vérifications périodiques • C.T. 3R 232-1-12
• Ensemble des installations 1 an • Décret du 14.11.88 – art. 53
• Art. R 123-43 du C.C.H.
• Règlement de sécurité art. EL 14
• Normes NFC 15-100 et 15-211
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
Vérifications ponctuelles
• Ensemble des installations • C.T. R 232-1-12
- Avant mise en service, après
modification • Décret du 14.11.88 – art. 53
- Sur mise en demeure • Décret du 14.11.88 – art. 54
• Conductibilité des sols des salles • Norme NFC 15-211
d’opération et d’anesthésie
INCENDIE
Vérifications périodiques •
Pour tous les équipements • C.T. R 232-1-12
• C.T. R 232-12-21
• Robinets d’incendie armés 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Règle R5 de l’APSAD – art. 5-1-2
1an • NFS 62-201 –art.8-6
• Extincteurs automatiques 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4
- à eau (de type sprinkler) • GH 59 si le bâtiment est classé IGH
6 mois • NFS 62-212 –art. 6 / Règle R1 de l’APSAD – art. 1-5-2
- au CO² 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Note d’information technique 239 du 16.09.80 – art. 4
6 mois • Règle R3 de l’APSAD – art. 10-6
- au halon 13 01 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
6 mois • S 62-101 art. D1/ Règle R2 de l’APSAD – art. 2-2-3, note
d’information technique 233 du 07.11.78 – art.3
• Extincteurs portatifs ou sur roues 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Règle R4 de l’APSAD – art. 5-1-2
• Installations de désenfumage 1 an • ERP – art. DF 8 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A
• Règle R17 de l’APSAD – art. 12-3
• Installations de détection 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A
automatique 6 mois • Règle R7 de l’APSAD – art. 6-4
• Systèmes de sécurité incendie 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A
• Equipement d’alarme et d’alerte 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Portes, rideaux, trappes, volets et 1 an • ERP – art. MS 73 / NFS 61-933 Annexe A
autres éléments de fermeture • GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Règle R16 de l’APSAD – art. 3-5
Vérifications ponctuelles • C.T. R 235-4-16 ET R 232-12-21
• Avant mise en service • ERP – art. MS 73 et PE 4 / Règles APSAD

3
C.T. : Code du travail
C.C.H. : Code de la Construction et de l’Habitation
Page 61
GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

APPAREILS A PRESSION DE GAZ


Vérifications périodiques
• Appareils fixes ou mi-fixes 3 ans • Décret du 18.01.43 modifié, arrêté du 23.07.43 – art. 16-17
• Appareils
- fixes (avant réépreuve) 10-5 ans • Décret du 18.01.43 modifié
- mi-fixes ou mobiles (avant réépreuve) 5-1 ans • Arrêté du 23.07.43 – art.13
- visites en fonctionnement 1 an
Vérifications ponctuelles • Décret du 18.01.43 modifié, arrêté du 23.07.43 – art.13
• Tous appareils
• Canalisations d’usine • Arrêté du 15.01.62 – art. 8-12
APPAREILS A PRESSION DE VAPEUR
Vérifications périodiques
• Tous appareils 18 mois • Décret du 02.04.26 modifié art. 39
• Appareils fixes (visite avant
réépreuve) 10 ans • Décret du 02.04.26 modifié – art. 5 et 6
• Appareils à couvercle amovible 18 mois • Arrêtés du 16.12.80 et 16.02.89 –art.7
• Visites en fonctionnement 1 an • Circulaire du 26.09.69
• Générateurs exploités sans
présence humaine 1 an • Arrêté du 01.02.93
Vérifications ponctuelles
• Tous appareils • Décret du 02.04.26 modifié – art. 5 et 6
• Appareils à couvercle amovible • Arrêté du 16.02.89 – art.6
• Canalisations d’usine • Arrêté du 15.01.62 – art.8-12
• Générateurs exploités sans • Arrêté du 01.02.93
présence humaine
- visite initiale
AERATION – ASSAINISSEMENT
Vérifications périodiques • C.T. R 232-1-12
• Locaux à pollution non spécifique 1 an • Arrêté du 08.10.87 art. 3
• Locaux à pollution spécifique 1 an • Arrêté du 08.10.87 –art.4
(laboratoires, stockage de produits
dangereux, locaux sanitaires,
ateliers…)
• Systèmes de recyclage 6 mois • Arrêté du 08.10.87 – art. 4
Vérifications ponctuelles • C.T. R 232-5-10
• Sur mise en demeure • Arrêté du 09.10.87 – art. 1
INSTALLATIONS THERMIQUES
Vérifications périodiques • C.T. R 232-1-12 (sécurité)
• Installations thermiques 3 ans • Décret du 16.09.98 (énergie)
• Alimentation en combustible et en 1 an • Règlement de sécurité – art. CH58
fluide frigorigène
• Brûleurs et foyers 1 an • Règlement de sécurité – art. CH58
• Dispositifs de protection 1 an • Règlement de sécurité – art. CH58

Page 62
GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

PORTES ET PORTAILS AUTOMATIQUES


Vérifications périodiques 6 mois • Arrêté du 21.12.93
ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE
Vérifications périodiques • C.T. R 232-1-12
• Installations complètes 1 an • Règlement de sécurité – art. AS 9
6 mois • GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Câbles et chaînes de suspension 6 mois • Règlement de sécurité – art. AS 9
ESCALATORS ET TROTTOIRS ROULANTS
Vérifications périodiques • C.T. R 232-1-12
• Installations complètes 1 an • Règlement de sécurité – art. AS 10
• Chaînes et crémaillères 6 mois • Règlement de sécurité – art. AS 10
EQUIPEMENT DE TRAVAIL - LEVAGE
Vérifications périodiques
• Elévateurs de personnel mus à la
main 3 mois • Arrêté du 09.06.93 – art. 23c
• Autres élévateurs de personnel 6 mois • Arrêté du 09.06.93 – art. 23b
• Appareils de levage mobiles 6 mois • Arrêté du 09.06.93 – art. 23a
• Chariots automoteurs de
manutention 6 mois • Arrêté du 30.07.74 modifié – art. 16
• Autres appareils de levage de
charge 1 an • Arrêté du 09.06.93 – art. 23
• Organes de suspension des ponts
élévateurs de véhicules 3 mois • Arrêté du 27.07.61 modifié
• Accessoires de levage : élingues,
palonniers, crochets, etc. 1 an • Arrêté du 09.06.93 – art. 24
• Echelles en bois 6 mois • Arrêté du 15.07.63 – art. 7
Vérifications ponctuelles
• Lors de la mise ou remise en • Arrêté du 09.06.93 sections 3 et 4
service d’un appareil ou d’un
accessoire de levage
• Etat de conformité à la demande de • C.T. L 233-5-2, R 233-80 et R 233-82
l’Inspection du Travail
EQUIPEMENT DE TRAVAIL - MACHINES
Vérifications périodiques
• Compacteurs à déchets 3 mois • Arrêté du 05.03.93
• Massicots 3 mois • Arrêté du 05.03.93
• Presses… 3 mois • Arrêté du 05.03.93
• Centrifugeuses 12 mois • Arrêté du 05.03.93
Vérifications ponctuelles
• Etat de conformité à la demande de • C.T. L 233-5-2, R 233-80 et R 233-82
l’Inspection du Travail

Page 63
GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

BRUIT
Vérifications périodiques
• Mesurage de l’exposition au bruit 3 ans • C.T. R 232-8-1
Vérifications ponctuelles
• Mesurage de l’exposition au bruit • C.T. R 232-8-1 et R 238-8-7
après modification des installations
RAYONNEMENTS IONISANTS
Vérifications périodiques
• Sources scellées 1 an • Arrêté du 02.10.90 – art. 1
• Appareils générateurs électriques
- de plus de 10 ans 2 ans • Arrêté du 02.10.90 – art. 1
- de moins de 10 ans 3 ans • Arrêté du 02.10.90 – art. 1
• Zone surveillée 6 mois • Décret du 02.10.86 – art. 31
Vérifications ponctuelles
• Sources scellées, générateurs
électriques, dispositifs de protection
- avant mise en service, après • Décret du 02.10.86 – art. 28-29
modification
- après dépassement des équivalents de • Décret du 02.10.86 – art. 29 et 35
dose
- sur mise en demeure de l’Inspection du • Décret du 02.10.86 – art. 31 33
Travail
• Sources non scellées Décret du 02.10.86 – art. 30
APPAREILS DE CUISSON
Vérifications périodiques
• Tous appareils 1 an • Règlement de sécurité – art. GC 19
ECLAIRAGE
Vérifications ponctuelles
• Sur mise en demeure • C.T. R 232-7-9
GAZ MEDICAUX
Vérifications périodiques
• Tous appareils 1 an • Règlement de sécurité – art. U41
• Norme NFS 90155
INSTALLATIONS DE GAZ
Vérifications périodiques • C.T. R 232-1-12
• Toutes installations 1 an • Règlement de sécurité – art. GZ 30

Cet aide – mémoire fait abstraction des vérifications imposées par la législation sur les installations classées pour
la protection de l'environnement (loi du 19.07.0976).

Page 64
GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

RECOMMANDATION N°97-02 EMISE PAR LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES


Contrats de maintenance de certains équipements d'immeubles (installations de chauffage,
ascenseurs et monte-charges, portes automatiques de garages)
(BOCCRF DU 12 DECEMBRE 1997) NOR : ECOC9710475X
La Commission des clauses abusives, pas au consommateur d'apprécier l'étendue des engagements de ce
Vu les articles L. 132-1 à L. 132.5 du Code de la consommation professionnel ; que de telles clauses sont abusives ;
; Considérant que certains contrats de maintenance des
Vu le Code civil, notamment son article 2061 installations de chauffage stipulent qu'en cas de vente de
Vu le Code de la construction et de l'habitation, notamment son l'immeuble le cessionnaire poursuivra le contrat ; que les clauses
article R. 125-5 ; qui laissent croire au consommateur et au cessionnaire que celui-ci
Vu l'arrêté du 11 Mars 1977 relatif aux conditions d'entretien sera tenu de poursuivre le contrat d'entretien sont abusives ;
normalisées des ascenseurs et monte-charges ; Considérant que certains contrats de maintenance des
Vu l'arrêté du 12 Novembre 1990 relatif à l'entretien des portes installations de chauffage stipulent que les promesses faites par les
automatiques de garage des bâtiments d'habitation ; représentants du professionnel ne sont valables qu'après
Entendu les professionnels de la maintenance des installations confirmation écrite de ce dernier, que le consommateur peut se
de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes considérer engagé dès l'accord du représentant alors que le
automatiques de garage ; professionnel ne le sera qu'éventuellement ; que de telles clauses
sont abusives ;
Concernant les contrats de maintenance des installations de Considérant que certains contrats de maintenance et de gestion
chauffage des dispositifs de transport vertical et des portes des installations de chauffage stipulent que le professionnel est
automatiques de garage propriétaire des stocks de combustible et qu'à la fin du contrat, ces
Considérant que les contrats de maintenance de certains stocks seront rachetés par le client au prix pratiqué par le
équipements d'immeubles d'habitation peuvent être conclus soit professionnel à ce moment-là ; que de telles clauses, qui laissent
directement, soit par l'intermédiaire de syndics ; au seul professionnel, en application de critères qu'il est seul à
Considérant que de nombreux contrats contiennent des clauses connaître et à apprécier, la maîtrise de la fixation du prix, sont
attributives de compétence ou des clauses compromissoires ; que abusives ;
de telles clauses sont abusives ;
Considérant que des contrats de maintenance contiennent des Concernant les contrats de maintenance des Portes
clauses d'exonération totale de responsabilité du professionnel ; automatiques de garage
que de telles clauses sont abusives ; Considérant que des contrats de maintenance des portes
Considérant que des contrats de maintenance contiennent des automatiques de garage contiennent des clauses qui dégagent la
clauses qui permettent au professionnel de résilier l'abonnement responsabilité du professionnel en cas de vols et d'actes de
aux torts du consommateur en cas d'intervention d'un tiers ; que de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est
telles clauses, en ce qu'elles sont générales et ne réservent pas le défectueux du fait de la carence du professionnel ; que de telles
cas où l'intervention du tiers est motivée par une carence du clauses sont abusives si elles englobent les cas où les dégradations
professionnel, sont abusives ; ont été facilitées par la carence du professionnel ;
Considérant que les contrats de maintenance prévoient en cas Considérant que des contrats de maintenance des portes
d'impayé le paiement par le consommateur d'indemnités dont le automatiques de garage contiennent des clauses dégageant la
montant est déterminé selon des critères qui ne sont pas portés à la responsabilité du professionnel qui n'est plus en mesure de fournir
connaissance du consommateur ; que certains contrats ne les pièces détachées ; que le client est en droit d'attendre, sauf
définissent ni le point de départ des intérêts moratoires, ni la clause spéciale expressément approuvée, que l'approvisionnement
procédure de mise en demeure ; que de telles clauses sont abusives en pièces détachées lui soit garanti pour la durée du contrat de
; maintenance ; qu'une telle clause d'exonération est abusive ;
Considérant que les contrats de maintenance ne prévoient
aucune indemnité à la charge du professionnel alors même que la Concernant les contrats de maintenance des dispositifs de
résiliation lui serait imputable ; que de telles clauses sont abusives transport vertical
; Considérant que certains contrats de maintenance des dispositifs
Considérant que les contrats de maintenance prévoient le de transport vertical stipulent que les transformations dans l’usage
montant des indemnités mises à la charge du client en cas de de l’immeuble entraînent de plein droit le changement des
résiliation anticipée du contrat ; que ces indemnités sont dues par conditions contractuelles sans que la durée initiale du contrat soit
le consommateur alors même que la résiliation ne lui serait pas modifiée ; que la clause qui prévoit le maintien de la durée du
imputable ; que de telles clauses sont abusives; contrat sans que soient prévues les modalités de renégociation de
Considérant que certains contrats de maintenance contiennent celui-ci ou sa résiliation est abusive ;
des clauses de révision de prix dont la complexité ne permet pas au
consommateur de mesurer la portée de son engagement ; que de
Concernant les contrats de maintenance des installations de
telles clauses dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites
chauffage et des portes automatiques de garage
et qui ne sont pas illustrées par une application chiffrée sont
Considérant que certains contrats de maintenance prévoient la
abusives ;
prise en charge des installations par le professionnel ; que ces
Considérant que certains contrats de maintenance ne
mêmes contrats stipulent que l’absence de réserves à la prise en
contiennent pas de clauses de révision de prix mais stipulent que le
charge ne saurait engager ultérieurement la responsabilité du
prix est réactualisable par le professionnel tous les ans "en fonction
professionnel en cas d’inaptitude des installations à leur usage ;
de la conjoncture économique" ; que de telles clauses, insérées
que la clause prévoyant la décharge totale de responsabilité après
dans des contrats pluriannuels, sont abusives ;
acceptation de l’équipement par le professionnel, soit sans réserve
au besoin après un délai dit "d’épreuve technique", soit après
Concernant les contrats de maintenance des installations de exécution des travaux qu’il a préconisés, est abusive ;
chauffage
Considérant que certains contrats de maintenance prévoient que
Concernant les contrats de maintenance des installations de
le délai de dépannage stipulé n'est pas opposable au professionnel
chauffage et des dispositifs de transport vertical
en cas de panne totale de chauffage survenant au début de la
Considérant que certains contrats de maintenance limitent, à
période de chauffe ; qu'en ne fixant pas de façon précise les délais
partir de la prise en charge, les accès aux locaux techniques et les
auxquels sont soumises ses prestations, le professionnel ne permet
interventions sur les équipements au prestataire, à ses préposés et

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sous-traitants ; que ces restrictions générales sont excessives c) De prévoir, en cas de promesses faites par les représentants du
notamment en ce qu’elles empêchent le propriétaire d’opérer des professionnel à l’occasion d’une opération de dépannage ou
interventions conservatoires ou sans caractère technique dans ses d’entretien, un engagement immédiat et définitif du consommateur
propres locaux ; ou de lui faire croire qu’il est définitivement lié par les promesses
Considérant que des contrats de maintenance contiennent des du représentant alors que l’engagement du professionnel n’est
clauses qui limitent la responsabilité du professionnel au montant qu’éventuel ; d) D’obliger le client à acheter au professionnel, à la
des plafonds de la police d’assurance responsabilité civile, sans fin du contrat, les stocks de combustibles à un prix dont le mode
donner au consommateur les informations lui permettant de détermination n’est pas précisé dans le contrat ;
d’apprécier l’exacte étendue de cette limitation,
3° Que soient éliminées des contrats de maintenance des portes
automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour
Recommande : effet :
1° Que soient éliminées des contrats de maintenance des a) D’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la
installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et maintenance des portes automatiques de garage, en cas de vols et
des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la
pour effet : porte est défectueux du fait de la carence du professionnel ;
a) De déroger aux règles légales de compétence territoriale ou b) D’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la
d’attribution des juridictions ; maintenance des portes automatiques de garage qui, pendant la
b) D’exonérer totalement le professionnel de sa responsabilité ; durée du contrat de maintenance, n’est pas en mesure de fournir
c) D’autoriser le professionnel à résilier l’abonnement aux torts les pièces détachées sauf celles ayant fait l’objet d’une réserve
du consommateur lorsque l’intervention d’un tiers est justifiée par expressément approuvée ;
la carence du professionnel ; 4° Que soient éliminées des contrats de maintenance des
d) De stipuler des indemnités en cas de retard de paiement sans dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou
indiquer la valeur du taux d’intérêt applicable ou sans prévoir de pour effet de prévoir, lorsque l’usage de l’immeuble fait l’objet de
mise en demeure ; transformations, la modification de plein droit par le professionnel
e) De stipuler une indemnité à la charge du consommateur des conditions contractuelles sans permettre à cette occasion au
défaillant, sans prévoir une indemnité équivalente à la charge du consommateur de renégocier le contrat ou de le résilier ;
professionnel responsable de l’inexécution du contrat ;
f) De stipuler en cas de résiliation anticipée du contrat une 5° Que soient éliminées des contrats de maintenance des
indemnité à la charge du consommateur, alors même que la installations de chauffage et des portes automatiques de garage les
résiliation ne lui serait pas imputable ; clauses qui ont pour objet ou pour effet de dégager le professionnel
g) De prévoir une clause de révision de prix dont les éléments ne de sa responsabilité en cas d’inaptitude des installations à leur
sont pas suffisamment explicites et qui n’est pas illustrée par une usage alors même qu’il les a prises en charge sans réserve ou que
application chiffrée ; les réserves émises ont été suivies des travaux préconisés ;
h) De stipuler, lorsque le contrat est pluriannuel, que le prix
variera tous les ans "en fonction de la conjoncture économique" 6° Que soient éliminées des contrats de maintenance des
sans donner au consommateur la possibilité de résilier le contrat ; installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical les
clauses qui ont pour objet ou pour effet :
2° Que soient éliminées des contrats de maintenance des a) De limiter de façon générale les accès aux locaux techniques
installations de chauffage, les clauses qui ont pour objet ou pour et les interventions sur les équipements au prestataire, à ses
effet : préposés et sous-traitants, sans mettre en place des procédures
a) De ne pas informer précisément le consommateur sur permettant au propriétaire d’accéder à ces locaux ;
l’étendue des engagements du professionnel relatifs au délai de b) De limiter la responsabilité du professionnel au montant du
dépannage ; plafond de la police d’assurance responsabilité civile qu’il a
b) De laisser croire qu’en cas de vente de l’immeuble le souscrite sans donner au consommateur, avant de contracter, les
cessionnaire sera tenu de poursuivre le contrat d’entretien ; informations lui permettant d’apprécier l’exacte étendue de cette
limitation.
(texte adopté le 18 septembre 1997 sur le rapport de M. Jean-
Marc Granier)

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SELECTION DE TEXTES ET OUVRAGES

Ouvrages techniques généraux

LA PRATIQUE DES CONTRATS DE MAINTENANCE DANS LES IMMEUBLES


de Bernard Quignard - Editions du Moniteur - 1982
patrimoine ciblé: - les immeubles d'habitation.
contenu: - présentation des contrats de maintenance sous tous les aspects,
technique, réglementaire, juridique, économique, etc.
- nombreux modèles de contrats classés par secteur d'activité.

GUIDE DE LA MAINTENANCE DES BATIMENTS


de Jean Perret - Editions du Moniteur - 1995
patrimoine ciblé: - tout type ; guide conçu initialement pour les besoins du patrimoine bâti
de la SNCF.
contenu: - présentation des fondements de la maintenance, enjeux, méthodes, coût
global, organisation de la maintenance,
- une méthode d'évaluation globale de l'état d'un bâtiment,
- 308 fiches techniques de suivi des ouvrages.

GUIDE VERITAS DU BATIMENT - Tome 4


Gestion technique du patrimoine - Réhabilitation et maintenance
patrimoine ciblé: - tout type.
contenu: - une méthode de diagnostic technique
- fiches diagnostics par corps d'état
- le carnet d'entretien,
- fiches d'entretien par ouvrages,
- fiches réfection par type de désordres

Réglementation de la commande publique

• Code des marchés publics.


• Cahier des clauses administratives générales (CCAG) applicables aux marchés publics de
fournitures courantes et de services.
• Cahier des clauses administratives particulières types applicables aux contrats de
maintenance de certains matériels ou équipements - CCAP ou CCP type maintenance -
Marchés publics, la revue de l'achat public N°179 de Juillet-Août 1981 - La documentation
française.

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Brochures CCM - Journaux officiels


Direction des journaux officiels
26 rue Desaix
75727 paris cedex 15
Tel Information-Diffusion : 01.40.58.78.78.

• Cahier des clauses techniques générales (CCTG) applicable aux marchés d'exploitation de
chauffage avec ou sans gros entretien des installations - 1991 - N°2008.
• Cahier des clauses techniques générales (CCTG) applicable aux marchés d'exploitation de
chauffage avec garantie totale - 1983 - N°5602 (Consultation possible à la CCM).
• Ascenseurs et monte-charge électriques (entretien - documents types) - 1991 - N°5653-II.
• Installation de télésurveillance en vue de la protection des biens et des personnes. Marchés
de surveillance et d'exploitation (recommandation n° J 1-90) - 1990 - N°5629.
• Marchés de maintenance des extincteurs, CCP type et acte d'engagement (recommandation
n° C 1-87) - 1987 - N°5644.
• Maintenance des installations de détection d'incendie, cahier des clauses particulières type
(recommandation n° E-87) - 1987 - N°5659 (consultation possible à la CCM ou disponible
dans les classeurs de la collection Moniteur référence : CCAG des marchés publics et
autres documents contractuels types de Mireille Berbari - 1998).
• Marchés de maintenance des extincteurs, CCP type et acte d'engagement (recommandation
n° C-1-87) 1987 - ° 5644.
• Guide pour le nettoyage des locaux, recommandation du GPEM des produits divers de
l'industrie chimique et parachimique, Mod. 10075 - 1988.

Publications Ministère de l'Equipement

• Les contrats d'entretien des toitures/couvertures - DC/CETE Méditerranée - Avril 1991.


• La gestion des patrimoines immobiliers publics - DHC/CERTU - Mars 1996.
• La gestion des patrimoines immobiliers publics - prédiagnostic et approche opérationnelle -
DHC/CERTU - Mars 1996
• Prendre en compte l'exploitation – maintenance dans la conduite d'opérations
d'investissement de bâtiments - DGUHC/CERTU - à paraître 1999.
• Le Guide des opérations de maintenance - DGUHC/CERTU - à paraître 1999.

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Réalisé par :

Le CERTU
Département Constructions Publiques
Groupe Techniques et Conception
9 Rue Juliette Récamier
69456 Lyon cedex 06
Tél. 04 72 74 59 42

pour le compte de :

La Direction Générale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction


Bureau de l'Ingénierie Publique (DGUHC/MA1)
Grande Arche de la Défense – Paroi Sud
Tél. 01 40 81 91 28