FLASH

INFO
AOÛT 2020

VENTE - ÉTUDE GÉOTECHNIQUE

Entrée en vigueur de l’intégralité du dispositif

Dans notre dossier relatif à la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN (Loi ELAN, page 70), ainsi que
dans le Bulletin du SNPI (Bull. SNPI 2019/3, page 49), nous vous informions qu’afin de lutter contre
les risques liés au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et
à la réhydratation des sols, la loi imposait aux vendeurs de terrains non bâtis constructibles
situés dans certaines zones, d’annexer une étude géotechnique à la promesse de vente ou,
à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ou, en cas de vente publique, au cahier des
charges (art. L112-21 du CCH).
L’ensemble des textes du dispositif ayant été publiés, ce flash info vise à synthétiser les différents
aspects de cette nouvelle obligation.

1) ZONES CONCERNÉES PAR L’OBLIGATION

Seuls les terrains situés dans une zone à exposition forte ou moyenne au phénomène de
mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux,
sont soumis à l’obligation, à l’exclusion des zones à exposition faible ou résiduelle (art. R.112-5 du
CCH).
L’obligation suppose également que les dispositions d'urbanisme de la zone en cause permettent
la réalisation de maisons individuelles (art. L.112-21 du CCH).
L’arrêté du 22 juillet définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain
différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux (JO du 9 août) confère
un caractère réglementaire à la cartographie des zones d’exposition au retrait gonflement des sols
argileux, accessible en ligne sur le site Géorisque (article 3).

2) OPÉRATIONS EFFECTUÉES DANS CES ZONES VISÉES PAR L’OBLIGATION

a) Vente d'un terrain non bâti constructible

b) Conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise
d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel
et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements à réaliser sur ce terrain.

1/3
 L’étude est fournie aux entreprises chargées des travaux.
Sont néanmoins exclus (Art. R. 112-9 du CCH) :
- Les contrats ayant pour objet des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure
du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol
du bâtiment ;
- Les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas
et des garages sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m² et que la
nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.
c) C
 onclusion d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) art. L 231-2 c. du
CCH (l’étude constitue une pièce annexée au contrat)
d) Par suite, les mutations successives de ce terrain (que celui-ci ait fait l’objet entre temps de
travaux de construction ou non).

3) LES DEUX TYPES D’ÉTUDE GÉOTECHNIQUE

a) L’étude géotechnique préalable

Une étude « préalable » sur l'ensemble du terrain en cas de vente d'un terrain non bâti constructible
doit être réalisée, puis transmise à l'occasion de chaque mutation. Elle a une durée de validité de
30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué (Art. R. 112-8 al.1 du CCH).
L’article 1er de l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à
réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif
à la sécheresse et à la réhydratation des sols précise qu’elle doit fournir un modèle géologique
préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes
généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel
consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude préalable comporte une
enquête documentaire et peut être complétée par des investigations relatives au projet.
Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de
construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013
est présumée conforme.

b) L’étude géotechnique « de conception »

Elle doit être réalisée et transmise en l’absence de réalisation initiale sur le terrain d’une étude
géotechnique « préalable », à l’occasion des travaux de construction précités et également annexée
à la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle.
Par suite elle est transmise lors des mutations successives de l’ouvrage ou de la maison individuelle
en cause.
Elle n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée (Art. R.112-8 al.2 du CCH).
L’article 2 de l’arrêté précité précise qu’elle a pour objet de fixer les prescriptions constructives
adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations
énoncées lors de l’étude géotechnique préalable. Elle fournit un dossier de synthèse définissant
techniquement les dispositions constructives à mettre en œuvre.
Une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant-projet et phase projet) réalisée
conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 est présumée conforme.
En pratique même en présence d’une étude « préalable » portant sur le terrain, le constructeur
pourra faire réaliser avec l’accord du maître d’ouvrage une étude « de conception » qui prend en
compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment (art. L.112-23 1° du CCH).

2/3
 ATTENTION
Les mutations de terrains comprenant notamment une maison individuelle dont le CCMI a
été conclu à compter du 1er janvier 2020, sont susceptibles d’avoir fait l’objet des deux types
d’étude qui devront être annexées à la vente (art. L.112-24 du CCH).

4) SANCTION

La loi ne prévoit aucune sanction expresse en cas de manquement du vendeur à son obligation
de fournir une étude géotechnique préalable. Cependant, le notaire pourra refuser d'instrumenter,
étant tenu de refuser de donner l'authenticité à une convention dont il connaît l'illicéité. Par ailleurs,
le droit commun est amené à s'appliquer pour sanctionner notamment l’obligation d’information
du vendeur ou mettre en cause la responsabilité de l’agent immobilier pour défaut à son devoir
d’information et de conseil.

5) ENTRÉE EN VIGUEUR

Le dispositif était censé entrer en vigueur le 1er janvier 2020 (art.2 du Décret n° 2019-495 du
22 mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif
à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux) mais les deux arrêtés évoqués plus hauts
restaient en attente de parution.
Le dernier arrêté a été publié au Journal Officiel le 9 août 2020 et entre en vigueur le lendemain de
sa publication au JO, soit le 10 août 2020.
L’intégralité du dispositif relatif à l’étude géotechnique entre donc en vigueur à compter du
10 août 2020.

ANNEXES

-A
 rticles L. 112-20 et suivants du CCH (qui seront recodifiés à droit constant aux articles
L. 132-4 et suivants au plus tard le 1er juillet 2021)
-D
 écret n° 2019-495 du 22 mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain
différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
-A
 rrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans
les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la
sécheresse et à la réhydratation des sols
-A
 rrêté du 22 juillet définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain
différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux

Tous nos flashs infos sont consultables sur www.snpi.com

via votre accès adhérent, dans la rubrique « Mes documents »,
puis « Informations juridiques / Flashs infos »
3/3
Syndicat National des Professionnels Immobiliers - 26, avenue Victor Hugo 75116 PARIS Tél. : 01 53 64 91 91 Email : contact@snpi.fr
SIRET 305 442 501 00030 - CODE NAF : 9411Z - PRÉFECTURE DE PARIS N°13.336 - N° TVA INTRACOMMUNAUTAIRE : FR40305442501