UNIVERSITEDEYAOUNDEII

FACULTEDESSCIENCESJURIDIQUESETPOLITIQUES

COURSDEDROITDESBIENS

Par

GrégoireJIOGUE
AgrégédesFacultésdeDroit
ProfesseurTitulairedesUniversités

INTRODUCTION

LesBiensconstituentunedisciplinecentraleenDroitPrivé.LeCodecivilde1804consacredeu
xdesestroislivresauxbiensetàlapropriété(Livredeuxième :« Desbiensetdesdifférentesmo
dificationsdelapropriété ».Livretroisième :« Desdifférentesmanièresdontonacquiertlapr
opriété »).
LeLivredeuxièmeduCodecivilutilisecependantlemotbienssansledéfinir.Ilestdoncrevenu
àladoctrinededéfinirlanotiondebiens,etcelle-cirevêtplusieurssens.
-Lesbienssontd’aborddéfiniscommedeschosesdontl’utilitéjustifiel’appropriation.
Entantquechoses,lesbiensconsistentdansdesobjets,souslesformeslesplusvariées,nature
lleouartificielle,corporelleouincorporelle.
1
Maistoutesleschosesnesontpasnécessairementdesbiens.Ellesneledeviennentquelorsq
uelebienfaitqu’ellesprocurentnepeutenêtreretirésansappropriation.Iln’yapasdebienssans
rareté.Ainsil’airestutile,mais,pourl’heure,iln’estpasrareetneconstituedoncpas,juridique
ment,unbien ;ilressortitauxrescommunes,quisontdeschosesquin’appartiennentàpersonn
eetdontl’usageestcommunàtous.Lararetéimposedoncl’appropriationdeschosesutiles.M
ieux,ellerend,enoutre,nécessairel’activitéjuridique,moyenderépartirl’utilitédeschosesap
propriéesentrelespersonnes.Ilenrésultequelesbienssont,pardéfinition,deschosesdansleco
mmerceetquelesbienshorscommercesontdesexceptions.
Utilitéetraretévarientselonleschoses,lesépoquesetleslieux.L’utilitéestperçuedifférem
mentsousl’effetdeschangementstechniques,économiquesetculturels.Ainsi,parexemple,e
stapparuedepuisleXIXesiècle,avecleprogrèstechniqueetledéveloppementdelacommunic
ation,uneutilitéinéditedeschoses,leurreproduction.Larareté,quantàelle,dépenddunombre
depersonnesdésireusesdes’appropriertelleformedechose,etsurtoutlaquantitédecetteform
edechoses.Deschosesaujourd’huiabondantespourrontdevenirunjourdesbienssiellesfiniss
entpardevenirrares.
L’appropriationestla3ecaractéristiquedesbiensenvisagéscommechoses.Lapropriétéestu
nconceptclédelacompréhensiondelanotiondesbiens.Unechosequinepeutpasêtreobjetdep
ropriétén’estpasunbien.Chaquefoisqu’apparaîtunnouveautypedechoseseposelaquestion
préjudicielledesonappropriabilitédeprincipe.
Ildécouledecequiprécèdequeconstitueunbientouteentitéidentifiableetisolable,pour
vued’utilitésetobjetd’unrapportd’exclusivité.

-
Lesbienspeuventégalementêtredéfiniscommeétantdesdroitsexistantauprofitdesperso
nnesphysiquesoumorales.Malgréqu’ellesoitcourammentprésentéecommetelle,iln’estgu
èreconcevable,seloncertainsauteurs,quelapropriétésoitunbien,carilseraittautologiqueeta
bsurdedes’approprierlerapportd’appropriation.Ledroitdepropriéténepeutêtreunbienparc
equ’ilestcequipermetauxchosesd’êtredesbiens.Cesontlesobjetsdepropriétéquisontdesbie
ns,nonpaslapropriétéelle-
même.Enrevanche,riennes’opposeàcequelesdroitsautresquelapropriété,lesdroitsincorpo
rels,soientqualifiésdebiens.Cesdroitssontutilesetseprêtentparfaitementàunejouissancepr

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ivative :ilestdeleuressenced’êtreattribuésàunepersonnedemanièreexclusive.Onpeutposs
éderoutransmettreunecréanceouundroitréelcommeonpossèdeoutransmetunbienordinair
e.Silesdroitspeuventêtredesbiens,onnepeutréduirelesbiensauxdroits,commeconduitàlefa
irel’assimilationdelapropriétéàunbien.Touslesbiensnesontpasdesdroitsincorporels.Ilexi
stedesbiensquinesontpasdesdroits,leschosescorporellesetlespropriétésincorporelles.
Endéfinitive,lesbienssontàlafoisleschosesappropriablesetlesdroits.
Lecoursdedroitdesbiensadoncpourobjetl’étudedesbiensentantquechosesappropriables
etentantquedroits.
Notrecourss’articuleraautourdesquatretitressuivants :

-TITREI :LADISTINCTIONDESBIENS
-TITREII :LAPROPRIETEINDIVIDUELLE
-TITREIII :LESPROPRIETESCOLLECTIVES

-TITREIV :LAPROPRIETEDEMEMBREE

-TITREV :LAPROTECTIONDELAPOSSESSION

TITREI :LADISTINCTIONDESBIENS
Lesrichessesdel’universsontinnombrablesetleschosesconstituent,selonl’expressiondeCa
rbonnier,un« mondebariolé ».Pourenfairel’inventaire,ilfautlesclasser,c’est-à-
direregroupercellesqui,àcertainségards,ontunemêmenatureetsontdoncsoumisesàunmêm
erégimejuridique.
Ilexisteàcôtédesdistinctionsfondamentales(ChapitreI),desdistinctionsditessecondaires(
ChapitreII).

CHAPITREI:LESDISTINCTIONSFONDAMENTALES
Ilexistedeuxgrandesdistinctionsfondamentalesdontuneanciennequidistinguelesmeubles
etimmeubles(SectionI),etl’autremodernequidistinguelesbienscorporelsetincorporels(Se
ctionII).

SectionI:Ladistinctionfondamentaleancienne:lesmeublesetlesimmeubles
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L’article516duCodecivildispose:“Touslesbienssontmeublesouimmeubles”.Cetarticlepo
seainsiunprincipegénéraldedistinctionfondésuruneconsidérationd’ordrephysique.Dèsl’a
bord,onpeutdirequelesmeublessontlesbiensquicomportentundéplacementpossibled’unli
euàunautre,alorsquelesimmeublesontunesituationfixe.
Troispointsvontnousintéresserdanslecadredel’étudedeladistinctiondesmeublesetdesim
meubles:
-Lesquestionssoulevéesparladistinction(§1);
-Lacatégoried’immeubles(§2);
-Lacatégoriedemeubles(§3).

§1:Lesquestionssoulevéesparladistinctiondesimmeublesetdesmeubles
Cesquestionsonttraitàl’utilitédeladistinction(A)etaurôledelavolontédansladistinction(B)
.
A–L’utilitédeladistinction
Lapremièrequestionquiseposerelativementàladistinctiondesmeublesetdesimmeublesest
celledesonutilité.
Outrelesdifférencesfondéessurlanaturephysiqueetcellesd’ordreéconomique,unedifféren
ceirréductibleopposelesmeublesetlesimmeublescorporels,quirésidedanslamanièredontil
ssontappréhendésmatériellement.Silapossessiond’unmeubleestchoseaisée,celled’unim
meublel’estbeaucoupmoins.Enoutre,ilestfréquemmentutile,voirenécessairepourunpropr
iétairedelaisseràunautreladétentiond’unimmeuble.Cetteinégalitéapourconséquencequel
apossessionnepeutpasremplirpleinementsonrôlepublicitaireenmatièreimmobilièreetqu’
unepublicitéadministrativeadûêtremiseenplacepourcompensercetteinsuffisance.
L’appréhensionfaciledesmeublesesttoutefoisautantuninconvénientqu’unavantage.Ellee
xposeleurpropriétaireauvoletapourconséquencequ’ilpourradifficilemententirercrédit,sa
ufàs’endéposséder,commeenmatièredegage.
B–Lerôledelavolonté
Uneautrequestionquiseposerelativementàladistinctiondesmeublesetdesimmeublesestde
savoirsielleauncaractèred’ordrepublic.BienquelaCourdecassationfrançaiseaitpuaffirmer
lecontrairedansl’arrêtrenduparla3echambrecivilele26juin1991,cettedistinctionn’apasu
ncaractèred’ordrepublic.Elledépassedepuislongtempslecadredelanaturedeschosesetd

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épenddelavolonté.Laqualificationdemeubleoud’immeubleauneflexibilité(plasticité)quia
utorisedelargesaménagements.L’intérêtgénéraln’estpasconcernéparcesaménageme
ntsquirelèventdelasouverainetédupropriétaire.
Ilconvientseulementdeveilleràcequelestierssoientinformés,voireàcequ’ilsacceptentdese
soumettreauxconséquencesqu’impliqueunchangementdequalificationpardécisiondupro
priétaire.

§2–Lacatégoriedesimmeubles
Auxtermesdel’article517duCodecivil,« lesbienssontimmeubles,ouparnature,ouparleurd
estination,ouparl’objetauquelilss’appliquent ».Ilressortdecetarticlequ’ilexistetroiscatég
oriesd’immeubles:lesimmeublesparnature(A),lesimmeublespardestination(B)etlesimm
eublesparl’objetauquelilss’appliquent(C).
A–Lesimmeublesparnature
Cettecatégoriecomprendlesolettoutcequiadhèreausol.
1-Lesol.
Lesfondsdeterre,selonlestermesdel’article518c.civ.,constituentl’immeubleparexcellenc
e(art.518:“Lesfondsdeterreetlesbâtimentssontimmeublesparleurnature”).Ilscomprennen
tlasurfacedusoletlesous-sol.
2-Cequiestfixéausol.Ils’agitdesvégétauxetdesconstructions.
a-
Lesvégétaux.Ilssontimmeublestantqu’ilsadhèrentausol.Lesarticles520et521duCodecivi
lrèglentcepointavecdétails.Toutcequiestplantédanslaterrefaitpartiedel’immeuble,ycomp
rislesrécoltespendantesparlesracinesetlesfruitsdesarbresnonencorerecueillis(art.520al.1 e
r
).Mais,dèsquelesgrainssontcoupésetlesfruitsdétachés,ilsacquièrentuneindividualitédisti
ncteetprennentlecaractèredemeubles,quoiquenonencoreenlevés(art.520,al.2).Siuneparti
eseulementdelarécolteestcoupée,cettepartieseuleestmeuble(art.520al.3).
Cependantcequiestdestinéàêtrerécoltéoucoupépeutêtretraitédanslesconventionsdesparti
escommemeublesparanticipation.Lamêmeobservationvautpourlesmatériauxàextrairedu
sol.
b-
Lesconstructions.Touteconstructionadhérantausolestimmeuble.LeCodecivilnemention

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nequelesbâtiments(art.518),maiscemotvisetoutédifice(digue,pont,barrage,etc.).Ilenestd
emême,disposel’article519,des« moulinsàventouàeau,fixéssurpiliersetfaisantpartiedubâ
timent ».Plusgénéralement,onconsidéreracommeimmeublestouslesaccessoiresincorpor
ésàlaconstructionqui,sanseux,seraitincomplète.Lamêmesolutionvautpourlescanalisatio
nsdegazoud’électricité,lesparatonnerres,lesascenseurs,oumêmelesboiseriesdécorantune
pièce.
Relativementauxconstructionsetauxplantations,iln’yapasàrecherchersil’incorporationau
ncaractèreprovisoireoudéfinitif ;ainsilesarbresd’unepépinièresontimmeubles,bienqu’ils
soientdestinésàêtredéplacés ;demêmeenest-
ildesbâtimentsd’uneexposition,devantêtredémolis ;onobserverad’autrepartquel’immobi
lisationseproduiramêmesilesconstructionsouplantationsnesontpasl’œuvredupropriétaire
dufonds.

B–Lesimmeublespardestination
Lesimmeublespardestinationsontdeschosesmobilièresconsidéréesfictivementcomme
desimmeublesenraisondulienquilesunitàunimmeubleparnaturedontilsconstituentl’acces
soire.Ilconvientd’étudierlesconditionsainsiquelesdifférentessortesd’immobilisationpard
estination.
1–Lesconditionsdel’immobilisationpardestination
Deuxconditionssontrequisespourqu’ilyaitimmobilisationpardestination.
a-Premièrecondition :ilfautquelesdeuxbiens–immeubleparnatureetmeubleaffecté–
appartiennentaumêmepropriétaire.Laraisonquidictecettepremièreconditionestaiséeà
comprendre :lorsquelespropriétairesdumeubleetdel’immeublesontdifférents,l’immobili
sationpardestinationquitendàsolidariserlesdeuxbiensnepeutatteindrecebutpuisque,neset
rouvantpasdanslemêmepatrimoine,ilsneserontjamaishypothéqués,nisaisis,nivendusoulé
guésenmêmetemps.
b-Deuxièmecondition :ilfautqu’unrapportdedestination,telqu’ilaétéprévuparleCodeciv
il,existeentrelemeubleetl’immeuble.Laseulevolontéqu’auraitlepropriétairedel’immeubl
eparnaturedecréerunlienentrelemeubleetl’immeuble,defairedumeubleunimmeubleparde
stination,nesuffiraitpas.

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Ensensinverse,laseulevolontédupropriétairenesauraitnonplussuffireàfaireperdreàunmeu
bleimmobilisécettequalité,s’iln’yapaseusoitséparationeffectiveentrel’immeubleparnatur
eetl’immeublepardestination,soitaliénationdel’unoudel’autre.Onaboutitainsiàdistinguer
deuxsortesd’immeublespardestination.

2–Lesdifférentessortesd’immobilisationpardestination
Ilenexistedeux:l’affectationd’unechoseauserviceouàl’exploitationd’unfondsetl’attached
’unechosesurunimmeubleparnatureàperpétuelledemeure.
a–L’affectationd’unechoseauserviceouàl’exploitationd’unfonds
L’article524duCodecivilvise« lesanimauxetlesobjetsquelepropriétaired’unfondsyaplac
éspourleserviceetl’exploitationdecefonds ».Cetteformuleimpliquequelebiendoitservir
aufondslui-
mêmeetnonpointaupropriétaire.Ladestinationconsisteenunrapportd’ordreobjectif.Le
sobjetsservantàlapersonneplutôtqu’aufondsnesontpointimmobilisés,parexempled
esmeublesmeublantsetdesvoituresdetourisme.
Lajurisprudenceexige,enoutre,quelemeublequifaitl’objetdel’affectationsoitnécessairee
tmêmeindispensableauserviceetàl’exploitationdufonds(Req.,23mars1926,DP1928,I,2
2 ;Civ.18févr.1957,D.1957,249).
Ilrésultedel’article524duCodecivilquel’affectationpeutêtreagricoleouindustrielle.Maise
llepeutaussiêtrecommercialeouencoreconcernerleserviced’unemaison.
1°–Affectationagricole
L’article524alinéa1erduCodecivildispose:« Lesobjetsquelepropriétaired’unfondsyaplac
éspourleserviceetl’exploitationdecefonds,sontimmeublespardestination ».
Auxtermesdel’alinéa2dumêmearticle,sontainsiconsidéréscommeimmeublespardestinati
on,quandilsontétéplacésparlepropriétairepourleserviceetl’exploitationdufonds :
*lesanimauxattachésàlaculture ;
*lesustensilesaratoires;
*lessemencesdonnéesauxfermiers;
*lespigeonsdescolombiers;
*leslapinsdesgarennes;
*lesruchesàmiel;

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*lespoissonsdesétangs;
*lespressoirs,chaudières,alambics,cuvesettonnes;
*lespaillesetengraisnécessairesàl’exploitationdufonds.
Lesanimauxconsidéréscommeimmeublespardestinationsontceuxquiviventàl’étatlibres
urlefondsetenconstituentunedépendance :pigeonsdescolombiers,lapinsdegarennes,poiss
onsdeplansd’eau,ruchesàmiel,etc. ;aucontraire,leslapinsenfermésdansunclapier,lespoi
ssonssetrouvantdansunvivierouunbassin,restentmeubles.
Quantauxsemencesdonnéesauxfermiers,ellesnesontimmeublespardestinationquelorsqu’
ellesn’ontpasencoreétémisesenterre,car,àcemoment,ellesseconfondentaveclesol.
2°-Affectationindustrielle
L’article524duCodeciviltraitebrièvementdecegenred’affectation,carl’industrieétaitpeud
éveloppéeen1804.Cetarticlementionneseulementcommeimmeublespardestination« lesu
stensilesnécessairesàl’exploitationdesforges,papeteriesetautresusines ».Onpeutallerau-
delàdecetexteetconsidérerquesontimmeublespardestinationtoutesleschosesquiserventàl’
exploitationdel’industrieetàlafabricationdesesproduits:matièrespremières,matérieletouti
llage,animauxetvoituresaffectésauserviced’uneusine.
3°-
Affectationcommerciale.Ellen’estpointprévueàl’article524duCodecivil,maisilconvient
dedéciderparanalogieque,dansunemaisondecommerceexploitéeparlepropriétairedel’im
meuble,lesobjetsservantàl’exploitationdufondsdecommercesontimmeublespardestinati
on.
4°-
Affectationauserviceparticulierd’unemaison.L’immobilisationpardestinationdoitêtre
étendueàl’utilisationdesimmeublespourd’autresusages,maistoujoursàlaconditionqueles
objetsmobiliersplacésparlepropriétairesoientnécessairesauservicedel’immeuble.Onpeut
admettrequ’ilenestainsipourlesobjetsservantàl’exploitationd’unemaison:appareilsàdouc
hes,baignoires,clefsdesportes,voletsmobiles,etc.
b–L’attached’unechosesurunimmeubleparnatureàperpétuelledemeure
Auxtermesdel’article524in
Cesecondprocédéd’immobilisationpardestinations’opposeauprécédentencequesonfond
ementn’estplusl’idéedeservice,l’exploitation,maisl’affectationàperpétuelledemeure,san

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squ’ilsoitnécessairequelemeubleprésenteuneutilitééconomiquepourl’immeuble ;peuim
portequ’ilnesoitutilequ’aupropriétairelui-
mêmeetmêmequ’iln’aitqu’unedestinationsomptuaire.
Aquoireconnaît-
onl’intentiondupropriétaired’affecterlemeubleàl’immeuble,àperpétuelledemeure 
?Laquestionseposenotammentdanslesrapportsentrevendeuretacheteurdufonds,celui-
ciprétendantavoiracquisavecl’immeubleceuxdesmeublesqui,attachésaufonds,ontétéim
mobilisés.Laquestionseposeégalementàl’occasiondelamiseenoeuvredudroitd’uncréanci
erhypothécairequiprétendrafaireporterlasaisieégalementsurlesimmeublespardestination.
Selonl’article524duCodecivil,l’intentiondupropriétairedoitsetraduireparuneattacheaufo
nds,unetelleattachedevantsemanifester,selonlaCourdecassationfrançaise,par« desfaits
matérielsd’adhérenceapparenteetdurable »(Civ.18oct.1950,D.1950,773).
Al’article525duCodecivilsontprécisésdesprocédésd’attachefaisantprésumerl’inten
tiondupropriétaire :
-
lescellementenplâtreouàchauxouàciment,outoutautreprocédételsquelesmeublesnepuisse
ntêtredétachéssansêtrefracturésetdétériorés,ousansbriseroudétériorerlapartiedufondsàla
quelleilssontattachés ;
-
encequiconcernelesglaces,tableauxetautresornements,constituel’attacheàperpétuellede
meure,lefaitqueleparquet(revêtementdesolcomposéd’unassemblagedelamesdebois)surl
equelilssontattachésfassecorpsaveclaboiserie(ouvragedemenuiserierecouvrantlesmursi
ntérieursd’unedifice) ;
-
quantauxstatues,constituel’attacheàperpétuelledemeure,l’aménagementd’unenicheprati
quéeexprèspourlesrecevoir,encorequ’ellespuissentêtreenlevéessansfractureoudétériorat
ion.
N.B. :L’attacheàperpéteulledemeuren’estcependantpasuneincorporation.L’immeublep
ardestinationdemeureunbiendistinct.Ilenvaautrement,dufaitd’uneconfusion,physiqueou
juridique,desmatériauxutiliséspourlaconstructiond’unimmeuble.Ainsi,sontimmeublesp
arnatureetnonpardestination,desmosaïques(assemblagedecorativeoùsontjuxtaposésdepe

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titselementsréguliersouirréguliers),desboiseriesoumdesfresques(peinturefaitesurlesmur
souuntableau).
C–Lesimmeublesparl’objetauquelilss’appliquent
LeCodecivilrangedanscettecatégoriedesbiensincorporelsetdesdroits.L’article526duCod
ecivilquiconsidèrecommeimmeubles« l’usufruitdeschosesimmobilières ;lesservitudeso
uservicesfonciers ;lesactionsquitendentàrevendiquerunimmeuble »,esttrèsincomplet.En
réalité,ilyalieudeconsidérercommeimmeublesparl’objetauquelilss’appliquent :
-
lesdroitsréelsimmobiliersautresqueledroitdepropriétéqui,envertud’uneconceptiontr
aditionnelle,seconfondavecsonobjet,etseradoncimmeubleparnatureoupardestination,et
nonparl’objetauquelils’applique.Ils’agittantdesdroitsréelsprincipaux(usufruitimmobilie
r,emphytéose,servitude)quedesdroitsréelsaccessoiresétablissurunimmeublepourgarantir
unecréance(privilège,hypothèque);cesdroits,grevantunimmeuble,sontimmobiliers,bien
qu’ilssoientl’accessoired’unecréanceimmobilière.
-
lescréancesimmobilières.Letextenelescitepas,sansdouteparcequ’enprincipe,lescréance
ssontmobilièresentantqu’ellesontpourobjetsoitunesommed’argent,soitunfaitouuneabste
ntionprésentantunevaleurpécuniairepourlecréancier.Unecréanceimmobilièrepeutexister
danslesdeuxcassuivants,enmatièredevented’immeubles:1°-
Lespartiesontconvenuderetarderletransfertdepropriétépendantuncertaindélai,parexempl
ejusqu’aucompletpaiementduprix;jusqu’àl’expirationdudélai,l’acheteurn’aqu’undroitde
créancecontrelevendeur,etcettecréance,ayantpourobjetunimmeuble,estimmobilière.2°-
Laventeapourobjetunimmeubleingenere,c’est-à-
direnonencoreindividualisé,parexemple,laventede1000mètrescarrésdeterrainàprendred
ansuneparcelleplusgrande;tantquelapartievenduen’apasétédélimitée,l’acheteurnepeuten
devenirpropriétaire;iln’aqu’unecréanceimmobilière.
-
lesactionsimmobilières.L’article526duCodecivilneparlentquedes“actionsquitendentàr
evendiquerunimmeuble”.Mais,l’expressionactionsimmobilièresnedoitpasêtrelimitéeàl’
actionenrevendicationdupropriétairecontreletiersquiestenpossessiondesonimmeuble;ell
evisetouteslesactionsréellesimmobilières,c’est-à-

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direcellesquisanctionnentlesdroitsréelsimmobiliers.

§3–Lacatégoriedesmeubles
Touslesbiensétantnécessairementmeublesouimmeubles,selonl’article516duCodecivil,la
catégoriedesmeublescomporteforcémentuneextensionillimitée.Alorsquelesimmeubless
ontcirconscritsdemanièreétroiteenraisondeleurnature,lesmeublesontvocationàconcerner
touslesbiensquin’entrerontpasdanscecadreprécisémentdefini.
L’article527duCodecivildistinguelesmeublesparleurnatureetlesmeublespardétermin
ationdelaloi.LeCodecivilreproduitainsi,commepourlesimmeubles,ladistinctiondesbien
scorporelsetincorporels.Acesdeuxcatégoriesessentielles,ilconvientd’enajouterunetroisiè
me,dégagéeparlajurisprudence,celledesmeublesparanticipation.
A–Lesmeublescorporelsouparnature
Auxtermesdel’article528duCodecivil,« sontmeublesparnature,lescorpsquipeuventsetra
nsporterd’unlieuàunautre,soitqu’ilssemeuventpareux-
mêmes,commelesanimaux,soitqu’ilsnepuissentchangerdeplacequeparl’effetd’uneforce
étrangère,commeleschosesinanimées ».
B–Lesmeublesincorporelsoupardéterminationdelaloi
Auxtermesdel’article529duCodecivil,sontmeublesparladéterminationdelaloi:-
lesobligationsetactionsquiontpourobjetdessommesexigiblesoudeseffetsmobiliers;
-lesactionsouintérêtsdanslescompagniesdefinance,decommerceoud’industrie;
-
lesrentesperpétuellesouviagères,soitsurl’Etat,soitsurdesparticuliers(unerenteestunverse
mentpériodiquequ’unepersonneditele“débirentier”sert,selonlecas,pendantunepériodede
tempsdeterminéparlecontrat,soitjusqu’audécès,àuneautre,ditele“crédirentier”.Danscede
rniercas,laprestationestdénommée“renteviagère”).
C-Lesmeublesparanticipation 
Ils’agitdechosesactuellementimmobilières,quisontfictivementtraitéescommemobilières
paranticipation,lesparticulierslesayantenvisagéesdansleurexistencefuture.
Cesont,parexemple,desrécoltesquisontvenduessurpied :aumomentdelaformationducont
ratdevente,ellessontimmeublesparnature ;maiscomptetenudubutpoursuiviparlesparties,
cesrécoltesétantvenduesenvuedeleurséparationdufonds,onadmetqu’ellessontmobilières

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etquelaventeelle-mêmeestmobilière.
Cettecatégorieestunecréationdelajurisprudence,aucunedispositionduCodecivilnevisantl
esmeublesparanticipation.
Endehorsdesrécoltessurpied,lajurisprudenceafaitapplicationdelathéorie del’anticipation
danslescasci-après:
-
auxarbresvenduspourêtreabattus,sansdistinguerselonl’importancedel’opérationetquand
bienmêmeelleporteraitsuruneforêtentière,niselonl’étatdesarbres(boisdetaillisouarbresde
hautefutaie)(Civ.7déc.1923,DP1924,1,14) ;
-
àlaventedematériauxàextraired’unemineoud’unecarrière(Civ.,12janv.1954,JCP1954,II,
8026 ;Civ.3e,30mai1969,D.1969,561) ;
-
auxmaisonsoubâtimentsquelconquesquiseraientvendusenvued’êtredémolis(Civ.25janv.
1886,DP1886,5,39).

Section2:Ladistinctionfondamentalemoderne:Lesbienscorporelsetlesbiensincorpo
rels
Selonuncritèrephysiquequiremonteaudroitromain,lesbienspeuventêtreclassésendeuxcat
égories.D’unepart,lesbienscorporels,c’est-à-
direlesbienstangibles,ceuxquipeuventêtretouchésparlessens,notammentparlamain :ilson
tuncorpusetsontsusceptiblesd’uneappréhensionmatérielle (sol,immeublesbâtis,meubles
meublants,etc).D’autrepart,lesbiensquinecomportentaucunematière,dontledroitreconnaî
tl’existenceparuneopérationintellectuelleetabstraite:cesontlesbiensincorporels.Certains
constituentundroitcontreuntiers,c’est-à-
direundroitdecréance,ouundroitd’associédansunesociété;leurrégimerelèvedelathéoriegé
néraledesobligationsetdudroitdessociétiés.Lesautresformentlacatégorievivanteettoujour
srenouveléedespropriétésincorporelles:fondsdecommerce,clientèlecivile,officeministér
iel,droitd’auteur,brevetd’invention,etc.
Lesdistinctionentrelesbienscorporelsetlesbiensincorporelsn’estpasignoréeparleCodeciv
ilde1804.Eneffet,àproposdeladistinctiondesmeublesetdesimmeubles,ilreconnaît,àcôtéd

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esmeublesetimmeublescorporels,l’existencededroitsmobiliersetdedroitsimmobiliers(vo
irsupra).Ladistinctionbienscorporelsetbiensincorporelsn’estdoncpasmoderneenraison
desonaffirmation,maisparcequ’elleaprisuneampleur,enraisondel’apparitiondespropriéti
ésintellectuellesetdeleurimportance,tellequ’elleestaujourd’huiconsidéréecommelanouv
ellesummadivisiodesbiens.

CHAPITREII:LESDISTINCTIONSSECONDAIRES
Bienqu’ellesneprésententpaslerôlecapitalqu’exerceladistinctionentrelesmeublesetlesim
meubles,ouladistinctionentrelesbienscorporelsetlesbiensincorporels,sixautresclassificat
ionsdebiensméritentd’êtresignalées :leschosesconsomptiblesetnonconsomptibles,lesch
osesfongiblesetnonfongibles,leschosesdegenreetlescorpscertains,lecapitaletlesrevenus,l
eschosesappropriéesetcellesquinelesontpas,lesdroitsréelsetlesdroitspersonnels.Seulesce
sdeuxdernièresclassificationsvontretenirnotreattention.

Section1–Leschosesappropriéesetleschosesnonappropriées
Seulesleschosessusceptiblesd’appropriationconstituentdesbiens.L’absenced’appropriati
onpeuttenirsoitàlanaturemêmedelachose:ils’agitdechosescommunes,soitàdescirconstan
cesdefait:ils’agitdesbiensvacantsetsansmaîtres.
§1-Leschosescommunesourescommunes
Leschosescommunessontcellesquisontsiabondantesquel’usageenestcommunàtouslesho
mmes(art.714) ;leurappropriationn’auraitpasalorsdesens :l’air,lalumièredujour,l’eaudel
amer,l’eaudepluie,leseauxcourantesetlachaleursolaire(N.B. :lefaitquedeschosessoientco
mmunesn’exclutpasqu’ellespuissentfairel’objetd’uneprisedepossession,voired’uneappr
opriationprivée.Ainsil’airestsusceptibled’uneappropriationsouscertainesformes(ex. :airl
iquide).
§2–Leschosesvacantesetsansmaîtres
Ilestdeschosesquiontvocationàêtredesbiens,maisquinelesontpas,fautedepropriétaire.Ilex
istedeuxcatégoriesdebiensvacants:lesresnulliusetlesresderelictae.

13
Lesresnulliussontlesbiensquin’ontjamaisétéappropriés,maisleserontpeut-être ;parexem
ple,lesproduitsdelachasseoudelapêche.Cesanimauxn’appartiennentàpersonneetpeuvent
êtrecapturéspartoutlemonde.
Lesresderelictaesontlesbiensquiontétéappropriésmaisnelesontplusàlasuitedel’abandonq
uienaétéfait :cesontleschosesabandonnées,parexemple,lesdéchets :lepropriétaireenadél
ibérémentabandonnélapropriété,cequilesdistinguedesobjetsperdusparexemplelesépaves
.
Lesresnulliusetlesresderelictaes’acquièrentparvoied’occupation,quiestlefaitd’appréhen
derunechoseaveclavolontédesel’approprier.

Section2–Ledroitréeletledroitpersonnel
Lepatrimoineestconstituépardeuxespècesdedroits:ledroitréeletledroitpersonnel.
Ledroitréelpeutêtredéfinicommelepouvoirjuridiquequ’aunepersonnederetirerdirectem
enttoutoupartiedesutilitéséconomiquesd’unechose.Onpeutendistinguerdeuxgrandescaté
gories,chacuned’ellesseramifiantàsontour :lesdroitsréelsprincipauxetlesdroitsréelsac
cessoires.Lespremiersportentsurlamatérialitémêmedelachose,celle-
ciétantmiseauservicedutitulairedudroit.Ils’agitd’unepartdudroitdepropriétéetd’autrepart
desdroitsréelsdémembrésdelapropriétéquesontl’usufruit,l’usage,l’habitation,lesservitud
es,l’emphytéoseetlasuperficie.Lesdroitsréelsaccessoires,degarantieousûretésréelles(ac
cessoiresdecréancesdontilsgarantissentlepaiement)portentsurlavaleurpécuniairedelach
ose,cettevaleurétantmiseenréservedansl’intérêtdutitulairedudroit(-surlesimmeubles :hy
pothèque,privilègeimmobilierspécial ;-surlesmeubles :gage,privilègemobilierspécial).
Ledroitpersonneloudroitdecréanceestlepouvoirjuridiquequipermetàunepersonne(lecré
ancier)d’exigerd’uneautrepersonne(ledébiteur)uneprestation,unservice,consistantàdonn
er,àfaireouànepasfairequelquechose.
Ledroitréeletledroitpersonnelprésententdesconvergences(§1)etdesdifferences(§2).

§1–Lesconvergencesentreledroitréeletledroitpersonnel
Ellessontaunombrededeux:lalibertédeconstitution(A)etl’interdictiondedevenirdébiteurd
esoi-mêmeoud’acquérirundroitréelsursonbien(B).

A–Lalibertédeconstitution
14
Ilatoujoursétéadmisquelesdroitspersonnelspeuventêtrecréésparengagementvolontairesa
nsrestrictionquantàlanaturedelaprestationmiseàlachargedudébiteur.Cettelibertédeconst
itutionétaitdiscutéejusqu’àunedatetrèsrécentepourlesdroitsréels,caronrépugnaitàadmett
requedetelsdroitspuissentêtrecréésendehorsdesformesrecenséesetréglementéesparl’artic
le543duCodecivilquidispose :« Onpeutavoirsurlesbiens,ouundroitdepropriété,ouunsim
pledroitdejouissance,ouseulementdesservicesfonciersàprétendre ».Ilétaitdoncsoutenuqu
’undroitréelnonautoriséparcetarticlepermettraitàceuxquileconstituentdedérogerdansune
mesurenonacceptableaurégimedesbiens.L’arrêtCaquelardrenduparlaChambredesRequ
êtesdelaCourdecassationfrançaisele13février1834(D.P.1834,I,p.118)avaitpourtantaffir
mélalibertépourlesparticuliersdecréerdesdroitsréelssuigenerisencestermes :« L’art.54
3duC.civ.nerenfermepaslalistedesdroitsréelsadmissibles ».Ledébatsurlalibertédecréerd
esdroitsréelsnonprévusparlaloiaétérécemmentravivépardeuxarrêtsdela3eChambrecivile
delaCourdecassationfrançaisedes23 maiet31 octobre2012.

« 
Auconfluentdudroitdelapropriétéetdudroitducontrat »,l'arrêtrenduparlaCourdecassation
le31 
octobre2012estvenuprécisersapositionsurlalibertépourlesparticuliersdedémembrerlapro
priétéetdeconstituerdesdroitsréelsautresqueceuxénoncésparlaloi.

Enl'espèce,étaitencauseunactede1932parlequellafondationLaMaisondePoésieavaitven
duunhôtelparticulieràlaSociétédesauteursetcompositeursdramatiques(SACD)enseréser
vant« 
lajouissanceoul'occupation »exclusived'unlocalsituédansl'immeuble.En2007,laSACD
demandapourtantàlajusticel'expulsiondeLaMaisondePoésieetlaCourd'appeldeParisluid
onnagaindecauseenqualifiantledroitconcédéen1932àLaMaisondePoésiededroitd'usage
etd'habitation,droitqui,lorsqu'ilestaccordéàunepersonnemorale,nepeutexcédertrentean
setqui,enl'espèce,avaitdonccesséen1962.Parunarrêtdu31 
octobre2012,latroisièmechambreciviledelaCourdecassationcensureladécisiondela
Courd'appelpouravoirviolélesarticles 544et1134duCodecivilenméconnaissantla« 
volonté »desparties« deconstituerundroitréelauprofitdelafondation »,etce« 
pendanttouteladuréedesonexistence ».Dansunattendudeprincipe,elleaffirmequ'ilrésul

15
tedesarticles 544et1134duCodecivilque« 
lepropriétairepeutconsentir,sousréservedesrèglesd'ordrepublic,undroitréelconfér
antlebénéficed'unejouissancespécialedesonbien ».

Degrandeimportanceetlargementdiffusé,cetarrêts'inscritdanslesillaged'unautrearrêtrend
uquelquesmoisauparavantparlamêmetroisièmechambrecivile.L'espèceconcernaitunacte
de1837parlequeldeuxhéritierss'étaientpartagéslapropriétédeboisetdepâturages,l'unsevo
yantattribueràperpétuitéundroitdepréleverdesarbresmorts,vifsetànaître,surdeuxparcelles
attribuéesausecond.Bienqueréitérédanstouslesactesconsentisauprofitdesayantscausedes
onbénéficiaire,cedroit,dit« 
decrûetàcroître »,nefutpourtantjamaisexercé,dumoinsavantsontitulaireactuel.Celui-
cidécidadel'exercermaislepropriétairedesdeuxparcelless'yopposaeninvoquantl'extinctio
ndudroitpournon-usagetrentenaire.Pararrêtdu23 
mai2012,laCourdecassationrejettel'argumentet,suivantlaCourd'appeldeLyon,juge
que« 
laprérogativeainsiconcédéesurlaparcellelitigieuseétaitperpétuelleetnepouvaits'étei
ndreparlenon-usagetrentenaire ».

Cesdeuxarrêtsontsuscitédenombreusesréactionsetdesanalysesdivergentes.Pourcertainsc
ommentateurs,ledroitlitigieuxneseraitpasundroitréeldémembrémais,danslecasdudroit
“decrûetàcroître”,undroitdepropriété,enfaitundroitdesuperficie,etdansl'affairedeLa
MaisondePoésie,une« 
propriétépartiaire ».Pourd'autres,ils'agitbiendanslesdeuxaffairesdedroitsréelssuigene
risdontlaCourdecassationaffirmelalibertépourlesparticuliersd'encréer,etdontelleadmet,s
inonlaperpétuité,aumoinsl'imprescriptibilité.

B–L’interdictiondedevenirdébiteurdesoi-
mêmeoud’acquérirundroitréelsursonbien

Pasplusqu’unepersonnenepeutdevenirdébitriced’elle-
même,unpropriétairenepeutacquérirundroitréelsursonbien:neminiressuaservit.Ceprinci
ped’altéritéestrappeléàl’article705duCodecivilàproposdesservitudes(art.705:“Touteser
vitudeestéteintelorsquelefondsàquielleestdue,etceluiquiladoit,sontréunisdanslamêmem

16
ain”)ainsiqu’àl’article578quidéfinitl’usufruit(art.578:“L’usufruitestledroitdejouirdesch
osesdontunautreàlapropriété,commelepropriétairelui-
même,maisàlacharged’enconserverlasubstance”),ets’appliqueauxautresdroitsréels.Enre
vanche,rienn’interditaupropriétairedestipulerensafaveurundroitréelaumomentoùilaliène
lachose.Ainsi,dansladonationavecréserved’usufruit,ledonateurperdlapropriétédesonbie
n,maisenconservelajouissanceenvertud’undroitréel(art.949C.civ.:“Ilestpermisaudonate
urdefairelaréserveàsonprofit,oudedisposerauprofitd’unautre,delajouissanceoudel’usufr
uitdesbiensmeublesouimmeublesdonnés”):ilpeutlefairepuisqu’iln’estpluspropriétaire.

§2–Lesdifférencesentreledroitréeletledroitpersonnel
Ledroitréelprésentedenombreusesdifférencesd’avecledroitpersonnel,quitiennentàuneop
positiondenature.

1.Aladifférencedudroitpersonnel,ledroitréelestsusceptibledepossession,carlachosequien
estl’objetpeutêtrematériellementdétenue.
2.Encasdetransmissionsuccessoraleàplusieurshéritiers,ledroitréelresteindivisentrelesco
héritiersjusqu’àcequ’unpartagel’attribueàl’und’entreeuxoubiendivisematériellementlac
hosesurlaquelleilporte,ouqu’ellesoitvendueafinqueleprixensoitpartagéentreleshéritiers.
Aucontraire,ledroitpersonnelsediviseinstantanémententrelesdifférentscohéritiers(art.12
20c.civ.)
3.Ledroitréelestsusceptibled’abandonvolontaire,acteunilatéral,qu’onappelleparfoisd’u
ntermeunpeudésuet,ledéguerpissement.Pourledroitpersonnel,l’abandonprendlaformed’
unconsentementmutuelentrecréancieretdébiteur,laremisededette,actebilatéraletnona
cteunilatéral.
4.Ladifférenceessentielleestrelativeàl’opposabilité.Ledroitpersonnelnepeutêtreexécutéq
uesurl’ensembledupatrimoinedudébiteur :lecréanciernepeutexercersesprérogativesqu’àl
’encontredesondébiteur.Aucontraire,ledroitréelestunrapportentresontitulaireetlachose :i
lestopposableàtous.Cetteopposabilitéconfèreaudroitréeldeuxprérogativesquilerendenttr
èssupérieuraudroitpersonnel:ledroitdesuiteetledroitdepréférence.Ledroitdesuitepermetà
sontitulairederevendiquersachoseenquelquesmainsqu’ellesetrouve.Ledroitdepréférence
,attachéauxsûretésréelles,permetàsontitulaired’échapperàlaloiduconcoursentrelesdivers
créancierslorsquelachoseestvendueaprèssaisie,etquelecréanciersepayesurleprix ;cequie

17
xpliquequeledroitréelnecourtpaslerisqued’insolvabilitédudébiteur.
5.Lorsqueletitulaired’undroitréelquiaétéméconnuparuntiersagitenjusticepourobtenirlapr
otectiondesondroit,lejugeestobligédeprononcerunesanctionennature,mêmes’ilpeutl’ass
ortirdedommages-
intérêts.Aucontraire,l’atteinteàundroitpersonnelpeut,auchoixdujuge,êtresanctionnéepa
rl’exécutionennatureouparl’octroidedommages-intérêts.

TITREII:LAPROPRIETEINDIVIDUELLE
L’expressionpropriétéindividuelletendàdistinguerunensembledeprérogativesrelevantdu
conceptclassiquedepropriété,d’autresschémasderaisonnementpluscomplexes.Sonétude
permetdedécrireuncertainnombrederèglesetdesolutionsappeléesensuiteàs’appliquer,aup
rixd’éventuellesadaptations,auxsituationspluscomplexesquel’onconstateenétudiantlesp
ropriétéscollectivesetlapropriétédémembrée.L’onenvisagerasuccessivement l’acquisiti
ondelapropriété(ChapitreI),sesattributs(ChapitreII),lesrapportsdevoisinage(ChapitreIII)
etlapropriétéapparente(ChapitreIV).

CHAPITREI :L’ACQUISITIONDELAPROPRIETE

LamajeurepartiedesdispositionsduCodecivilde1804encoreapplicableauCameroun,celle
scontenuesdansleLivreIII,sontconsacréesàl’acquisitiondelapropriété.LeLivreIIIcomme
nceparl’article711quidisposequelapropriétédesbienss’acquiertetsetransmetparsuccessio
n,pardonationentrevifsoutestamentaireetparl’effetdesobligations.L’article712ajouteque
lapropriétés’acquiertaussiparaccessionouincorporation,etparprescription.Ilconvientd’aj
outeràcetteénumérationl’entréeenpossessiond’unmeuble,l’occupationetlacréation.
Ladoctrineatentédeclasserlesmodesd’acquisitiondelapropriétéénumérésparlesarticles7
11et712duCodecivil.Lapremièreclassificationestcellequiopposelesacquisitionsdeschose
ssansmaître(occupation,accessionparproduction,accessionmobilière,création)etlesacqui

18
sitionsdechosesappropriées.Uneautredistinctionopposel’acquisitiondeschosesnouvelles
àl’acquisitiondeschosesanciennes.
Laloiquantàelle,distingueselonquel’acquisitiondelapropriétéestpureetsimpleouqu’eller
ésulted’untransfert.L’acquisitiontranslativeestditedérivée(SectionII).Dansl’hypothèsein
verse,l’absencedetoutetransmissionrendledroitdepropriétéviergedetoutehistoire,ondital
orsquel’acquisitionestoriginaire(SectionI).

SectionI :L’ACQUISITIONORIGINAIREDELAPROPRIETE
L’acquisitionoriginairesecaractériseparl’absencedetransmission ;l’acquéreurnedoitpass
ondroitàuneautrepersonnemaisàunfait.Ilexisteplusieursfaitsacquisitifsoriginaires :lapos
session(Sous-sectionI),l’accessoire(Sous-sectionII)etl’accession(Sous-sectionIII).

Sous-sectionI–Lapossession
Aprèsavoirprésentélesgénéralitéssurlapossession(§1),ons’intéresseraauxmodesd’acquis
itiondelapropriétéparlapossession(§2).

§1-Généralitéssurlapossession

Auxtermesdel’article2228duCodecivil,« lapossessionestladétentionoulajouissanced’un
echoseoud’undroitquenoustenonsouquenousexerçonsparnous-
mêmes,ouparuntiersquilatientouquil’exerceennotrenom »(art.2255C.civ.français).

Decettedéfinition,ilrésultequelapossessionn’estpasuneprérogativejuridique,maisunpouv
oirdefaitsurunbien.Lepossesseur,abstractionfaitedesontitre,estceluiquidétientlachose,qu
ecesoitdirectementouparl’entremised’untiers.

Ilsuitégalementdel’article2228quetouslesbienssontapriorisusceptiblesdepossession,qu’
ilssoientcorporelsouincorporels.Lesimplefaitd’exercerundroitestunactedepossession,d’
usagedecedroit.

19
Lapossessionn’estpasuneexclusivitédudroitdepropriété.Eneffet,dèsledroitromain,onad
mitquelesdroitsréelsd’usufruitetdeservitude,étaientsusceptiblesdepossession,ouaumoin
sd’unequasi-possession.

Dansl’étudedesgénéralitéssurlapossession,ons’intéresseraauxcomposantesdelapossessi
on(I),àl’acquisitiondelapossession(II),àsaperte(III)etàladistinctionentrelapossessionetla
détentionprécaire(IV).

I-Lescomposantesdelapossession

Ilexistedeuxcomposantesdelapossession :lecorpus(A)etl’animus(B).

A-Lecorpus

C’estl’élémentobjectifdelapossession quicorrespondàl’exercicedefaitdesprérogativesco
rrespondantaudroit.S’ils’agitdelapossessiondelapropriété,lecorpusseralefaitdesecompor
tercommeunpropriétaire,d’exercersurlachosel’usus,lefructusetl’abusus,parexemplelefa
itd’êtreàmêmed’accomplirsurlachosedesactesdedétention,d’usage,detransformation,le
faitdepayerleschargesetimpôtsafférentsaubienpossédé,etc.Lecorpusestanalysétantcom
mel’accomplissementd’actespurementmatérielssurlachose,qu’ellesoitcorporelleouincor
porelle,qued’actesjuridiquestelsquelavente,lebail,lecontratd’assurance,lepayementd’im
pôt,etc.

B-L’animus

IInesuffitpasd’accomplirdesactesmatérielspoursedirepossesseur.Sinonmêmelechauffeu
ràquilepatronconfieraitlevéhiculeleseraitaussi.Ilfautenplusavoiruncertainétatd'espritqu’
onappelleanimusdontladéfinitionasuscitédescontroversesendoctrine.
PourSavigny,lepossesseurdoitavoirl'intentiondesecomporterenpropriétaire.Illuifautl'ani
musdominic'est-à-
direunespritdemaitrise.Pourcetauteur,cetteintentionsedistinguedel'animusdetenindi,c'es
t-à-
dire1'intentiondedétenirpourautrui(exemple:lelocataire).Pourluidonc,lepossesseurestce
luiquiaunevolontéd'appropriationsoitparcequ'ilesteffectivementpropriétaire,soitparcequ
'ilcroitl'être,soitparceque,bienquesachantqu'ilne1'estpas,iln'enacure(leparexemplevoleu

20
r).
PourIhering,l’intentiondupossesseurestl’animusdetenindietledétenteurestpossesseurpui
squ'ilaccomplitsurlachosedesactesd'emprise.Pourlui,cequiestimportant,c'estlefaitextérie
urdesactesd'utilisation.
LeCodecivilaoptépour1'animusdomini.Eneffet,auxtermesdel’article2229 :« Pourpouvoi
rprescrire,ilfautunepossessioncontinueetnoninterrompue,paisible,publique,nonéquivoq
ue,etàtitredepropriétaire ».Fautedecetespritdemaitrise,l'onnepeutdevenirpropriétairep
arprescription.

II-L’acquisitiondelapossession

Onpeutposséderparsoi-même(A)ouparl’intermédiaired’autrui(B).

A–L’acquisitiondelapossessionparlepossesseurlui-même

Onacquiertlapossessionparlaréunionducorpusetdel’animus.Lesdeuxélémentsdoiventêtr
eréunis :laseulevolontédesecomportercommepropriétaired’unechosenepeutsuffiretantq
u’elleneseconcrétisepasdanslamaîtrisedelachose.Ainsi,lepropriétairedontlachoseestentr
elesmainsd’untiersquisecomportecommes’ilenétaitlui-
mêmepropriétaire,n’apaslapossessiondesachose,cariln’apaslecorpus ;c’estletiersquiesti
cipossesseur.Demême,lecorpusàluiseulnesuffitpas :ainsi,lelocataire,quidétientlebienetf
aitsurluidesactesmatérielsdejouissance,n’apaslapossessionausensstrictdumot(lapossessi
ondesdroitsréels),parcequ’iln’apasl’animusdomini,iel’intentiondesecomporterenproprié
taireouentitulairedudroitréel.

B–L’acquisitiondelapossessionparl’intermédiaired’autrui

Silesdeuxéléments,matérieletintentionnel,doiventexister,iln’estpasindispensablequ’ilss
eréalisentdanslapersonnemêmedupossesseur.

Onpeutacquérirlecorpusparl’intermédiaired’autrui,puisquelepossesseurpeutpossédercor
porealieno.Parexemple,l’acquéreur,s’ilneprendpasimmédiatementpossession,possèdep
arl’intermédiaireduvendeurquiconservelachosejusqu’àlalivraison :c’estl’hypothèseduc
onstitutpossessoire.Demême,sil’ondonnemandatàunepersonnedeprendrepossessiond’u
nbien,onacquiertlecorpusparl’intermédiairedecemandataire.

21
L’élémentintentionneldoitnormalementexisterchezlepossesseurlui-même ;lavolontéd’u
ntiersnepeutenprinciperendreunepersonnepossesseuràsoninsu.Maisexceptionnellement,
onpeutconcevoirdeshypothèsesd’acquisitiondepossessionparl’empruntdel’animusd’aut
rui :ainsi,pourlespersonnesquisontincapablesd’avoirunanimusquileursoitpropre–
telsquelesfousetlesenfantsmineurs-,onaadmisquelapossessionleurseraitacquiseparl’inte
ntiond’autrui,enl’occurrenceleurreprésentantlégal.Demêmesi,alorsqu’unepersonneétait
absentepouruncertaintemps,unmandatairemunidepouvoirachètepourlecomptedel’absent
unbiensansqu’illesache,ilseranéanmoinspossesseurparl’intermédiairedesonmandataire.

III-Lapertedelapossession

Lapertedelapossessionpeutseréaliserdedifférentesmanières.

Soitparlapertesimultanéedesdeuxélémentsdelapossession

C’estl’hypothèsenormaleencasdepertedelapossession :celuiquiavaitlapossessionperden
mêmetempslecorpusetl’animus.Ainsienest-ilencasd’aliénationetd’abandondelachose.

B–Laperteducorpus

SoitparlaperteducorpusOnpeutperdrelecorpustoutenconservantl’animus.Deuxremarq
uespréalablesdoiventêtrefaites.

-
Unpossesseurquin’useraitpasdesonbien,sansqu’unautreviennel’occuper,neperdraitpasle
corpuscarlenon-
usageestencoreunefaçond’exercerlesprérogativesdudroitdepropriété,etlapossibilitéd’ac
complirdesactespositifsdemeure.

-
Iln’estpasnécessairequeceluiquial’animusaitenpersonnelecorpus.Ilpeutpossédercorpore
alieno.

Cesdeuxremarquesétantfaites,ilfautpréciserquelorsquelachosepossédéeestunmeubled’u
nmeuble,lapossessionestperduedèsquelepossesseurnepeutplusexercersurluisonpouvoird
efait,parexemples’ilperdlachoseousielleluiestdérobée.

22
C–Lapertedel’animus

Onperdaussilapossession,toutenconservantlecorpus,sil’onperdl’animus.L’hypothèseest
peupratique :commentunepersonnecesserait-
elled’avoirl’intentiondeposséderencontinuantàexercerlamaîtriseattachéeàlapossession ?
Maisonpeutsupposerquelevendeurd’unbienacceptedelegarderendépôtpendantuncertaint
empspourlecomptedel’acquéreur ;c’estl’hypothèseduconstitutpossessoire :levendeur,in
itialementpossesseur,seconstituepossesseurpourlecomptedel’acquéreur ;celui-
cidevientpossesseurparsonintermédiaire ;maislevendeur,toutenconservantlachoseetlapo
ssibilitéd’accomplirsurellelesactesmatérielsdelapossession,aperdul’animus,ilnedétientp
luslachosepourlui,ilaperdulapossessiondudroitdepropriété.

IV-Lapossessionetladétentionprécaire

LeCodecivilprendsoindedistinguerladétentiondupossesseuretcequ’ilappelleladétentionp
récaire.L’article2236faitallusionàcettedernièrenotionendisposantàproposdelaprescriptio
nacquisitive :« Ceuxquipossèdentpourautruineprescriventjamaisparquelquelapsdetemp
squecesoit.Ainsi,lefermier,ledépositaire,l’usufruitier,ettousautresquidétiennentprécaire
mentlachosedupropriétaire,nepeuventlaprescrire ».
Ledétenteurprécaireestdoncunepersonnequialachoseentrelesmains,maiselleladétientpré
cairement,parceque,normalement,lepropriétairelaluiaremiseàsademande,c’est-à-
direqu’elledevra,àunmomentplusoumoinséloigné,larestitueraupropriétaire.Ledétenteur
précairedétientainsilachoseenvertud’untitrequivautdesapartreconnaissancedelapropriét
éd’autrui,tellelocataired’unemaison.Letitrequijustifiesadétention,àsavoirlebail,prouveq
u’iln’estpaspropriétairedel’immeuble ;lelocatairen’estqu’undétenteurprécaire :s’ilpeute
xercercertainsactesd’usageoudejouissancesurlachose,iln’apasl’animusdomini ;ilnepréte
ndpasseconduirecommes’ilenétaitlepropriétaire ;s’ilpossède,cen’estpaspoursonproprec
ompte,maisbienpourlecompted’autrui.C’estdonccetautre,lepropriétaire,quiestlepossess
eur(possesseurdudroitdepropriété),puisqu’ilal’animusetexercelecorpusparl’intermédiair
edudétenteurprécaire.

23
§2–Lesmodesd’acquisitiondelapropriétéparlapossession
Lapossessionpeutconduireàlapropriété,cequiestdanslalogiquedeschoses,danslamesureo
ùlapropriétén’estqu’unepossessiond’unecertainequalité.
Ilexistetroismodesd’acquisitiondelapropriétéparlapossession :l’occupationquinevapasr
etenirnotreattention,laprescriptionacquisitiveouusucapion(I)etlarègleenfaitdemeublesp
ossessionvauttitre(II).

I-L'acquisitiondelapropriétéparlaprescriptionacquisitiveouusucapion
L'usucapionestunetechniquejuridiquequipermetaupossesseur,mêmedemauvaisef
oi,dedevenirpropriétairedubienpossédéauboutd'uncertaindélai.Cedélaiestenprincipede3
0ans,onparledeprescriptionouusucapiontrentenaire.Maisilpeutêtreramenéà10ou20ans :
onparledeprescriptiondécennaleouabrégée.Cettetechniquesejustifienonseulementparlaf
acilitédelapreuvedelapropriétémaisaussietsurtout,elleestuneprimeaccordéeàceuxquis'oc
cupentdesbiensetdontl'activitéestsocialementutile.Cependantlapreuvedelapropriétéimm
obilièrenepouvantêtrefaiteauCamerounqueparuntitrefoncier,l’étudedel’usucapionprése
ntepeud'intérêtcarellenejouepasencettematière.Ellenepourraitêtreutiliséequedanslaposs
essiondemauvaisefoid'unmeuble.Entoutétatdecause,àl'expirationdudélai,lepossesseurdo
itobligatoirementinvoquerlapossession.Sondroitestalorsrétroactivementconsolidé.Ilestc
onsidérécommepropriétairedepuislepremierjourdesapossession,commelepossesseurdeb
onnefoid'unmeuble.

II–L'acquisitiondelapropriétéparlapossessiondebonnefoid’unmeuble

L’article2279alinéa1erduCodecivildispose :« Enfaitdemeubles,lapossessionva
uttitre ».Lestermes« vaut »et« titre »sontambigusetméritentinterprétation.Letexteestsus
ceptiblededeuxsens.

Oubien,ilsignifiequelapossessiond’unmeubleestl’équivalentd’untitredepropri
été :elleconstitueunepreuvedelapropriété ;ellepermet,commeuntitre(instrumentum),
deprouverlapropriété,parcequ’ellelafaitprésumer :ils’agiraitd’unerègledepreuve.Ai
nsicompris,letexten’ajouterienàlarèglegénérale :lapossessionfaitprésumerlapropriétéetc
’estuneprésomptionsimple,susceptibledepreuvecontraire.

24
 Oubien,ilsignifiequelapossessionestuntitredepropriété(negotium) :ellepermet
l’acquisitiondelapropriété ;ellerendlepossesseurpropriétairelorsqu’iln’apastraitéavecl
evéritablepropriétaire.Elleestalorsunmoded’acquisitiondirectedelapropriété.Enconséqu
ence,levéritablepropriétairedépossédénepeutexercerd’actionenrevendicationcontrelepo
ssesseur :ils’agiraitd’unerègledefond.Ainsicompris,l’article2279alinéa1erduCodecivi
lsoumetlesmeublesàunrégimedifférentdeceluidesimmeubles :ilinterditlarevendicationm
obilière.

Ladoctrineadégagédecetarticleunedoublesignification :lapossessionestnons
eulementuneprésomptiondepropriété,maissurtoutunmoded’acquisitioninstantanéed’un
meubleappartenantàautrui.Unepersonnequiacquiertdebonnefoiunmeubleanondomino,c’
est-à-
dired’unnonpropriétaire,n’enacquiertpaslapropriétéparl’effetducontrat,carl’aliénateurn
epeutpastransmettreundroitquineluiappartientpas.Maissil’acquéreurestdebonnefoi,lapo
ssessionluipermetd’acquéririnstantanémentlapropriété :levéritablepropriétaireestsacrifi
é.C’estl’effetleplusmarquantdel’article2279,alinéa1er(A).Maissilepossesseurareçuleme
ubleduvéritablepropriétaire,l’article2279,alinéa1erpermetdeprésumerqu’ilenareçulaprop
riété.Acetégard,lapossessionestuneprésomptiondetitre :lepossesseurd’unmeubleacquisa
domino,c’est-à-
direduvéritablepropriétaire,estprésuméenêtrelepropriétaireenvertud’untitretranslatif ;m
aisc’estuneprésomptionsimple(B).Seullepremiereffetnousintéressedanslecadredececha
pitreconsacréàl’acquisitiondelapropriété.Maisilconvientd’étudieraussilesecondeffetpou
répuisertouslessensdel’article2279alinéa1erduCodecivil.

A–Lapossession,moded’acquisitioninstantanéed’unmeubleappartenantàautrui

Lorsquel’acquéreurtraiteavecunaliénateurquin’estpaspropriétaire,aucuntransfertdepr
opriéténepeuts’opérerenvertudutitre,carnulnetransférerplusdedroitqu’iln’ena.Ma
islapossession« vaut »titre :lepossesseurdevientpropriétaireparleseuleffetdesapossessio
n,etlevéritablepropriétairenepeutrevendiqueravecsuccès.Telleestlarèglegénérale(1),quic
omporteuneexceptionlimitéeàlaperteouauvol(2).

1–Larèglegénérale
25
L’effetleplusradicaldelapossessiond’unmeublecorporel,d’aprèsl’interprétationdel’articl
e2279,alinéa1,aujourd’huiadmise,estdepermettrel’acquisitiondirectedelapropriétéparun
possesseurtenantlemeubled’unepersonnequin’étaitpaselle-
mêmepropriétaire,etn’adoncpulaluitransmettre,parexemple,d’unmandataireinfidèle,oud
’unsalariémalhonnête,oud’unacheteurdontletitreestrésoluouannulé.Levéritableproprié
tairenepeutplusrevendiqueravecsuccèssachose,dèslorsqu’elleestenlapossessiond’u
ntiersdebonnefoi,mêmes’ildémontrequ’ilenestlepropriétaire.

L’effetacquisitifdel’article2279,alinéa1er,supposeunepossessionvéritableeteffective
aumomentdelarevendication.Enoutre,s’agissantdeprotégerlecommercejuridique,i
lexigequelepossesseursoitdebonnefoi.

a–L’exigenced’unepossessionvéritableeteffective

Ilfautunevéritablepossession,etnonlaseuledétentionmatérielledelachose :lesdétente
ursprécaires,quinepossèdentpasanimodomini,c’est-à-
direavecl’intentiondesecomportercommedevéritablespropriétaires,sontexclusdubénéfic
iedel’article2279,alinéa1er.Larèglen’estpasfaitepourlesprotéger.Ainsi,laqualitédedéposi
taire,demandataire,delocataireoudesalariéexclut-
ellecelledepossesseur.Lavéritablepossessionsupposeréunislecorpusetl’animus.Mais,Co
nformémentaudroitcommun,c’estaurevendiquant,ielevéritablepropriétairedeprouverlec
aractèreprécairedeladétention(art.2230ducodecivil)
(Req.5déc.1893,Noury).Cettepreuvepeutêtrerapportéepartousmoyens.

Cependant,lajurisprudenceadmetdepuislongtemps(Req.,2mars1888,Perez-
Ramirez)qu’uncréanciergagiste,quin’apourtantpasd’animusdomini,peutinvoquerl’articl
e2279,alinéa1,pourrepousserlarevendicationduvéritablepropriétaire,alorsquelegageaété
consentiparunnon-
propriétaire(Com.14nov.1981).Larègles’expliquepardesraisonspratiques :pasplusqu’un
acquéreur,lecréanciergagisten’alapossibilitédevérifierledroitdepropriétédesonauteur.De
plus,àl’égarddestiers,lapossessiondugagisteestlamêmequecelled’unacquéreur.Enfinetsu
rtout,l’intérêtdugagerésideessentiellementdanslaprisedepossession,quidonneaugagisteu
ndroitderétention,tantqu’iln’apasétépayé.Ainsi,l’article2279,alinéa1,neprotègepasseule

26
mentledroitdepropriété,maisaussicedroitréelaccessoirequeconstitueledroitderétention,ju
squ’aupaiementdelacréance.

Lepossesseurdoitdétenireffectivementlemeublecorporel,aumomentdel’actionenre
vendicationduvéritablepropriétaire(Com.13février1990).S’ils’enestdépossédé,ilnepe
utinvoquerqu’unepossessionpasséeetabandonnée,etnepeutprétendreenavoirencorelapro
priété.L’essentieln’estpasqu’ildétiennematériellementlachose,maisqu’ilaitencorelavolo
ntéetlemoyendelaposséder.Aussi,seuleunedépossessionvolontaireleprive-t-
ildubénéficedel’article2279,alinéa1er.Silachoseestdétenuepoursoncompteparuntiers,sim
pledétenteurprécaire,lapossessiondemeure(Civ.1re,16janvier1980).Ilenestdemême,s’ila
étécontraintdesedessaisirdelachose,parexemple,surl’invitationdesservicesdepolice(Civ.
1re,9janv.1996).Lapertedeladétentionmatériellen’estsignificativequesielleconstitueuntra
nsfertdelapossession(l’article2279,alinéa1,bénéficieaunouveaupossesseur)oul’abandon
volontairedudroitdepropriété.Lepossesseurinvolontairementdépossédépeutrevendiquerl
achoseeninvoquantl’article2297,alinéa1.

Certainsauteursajoutentuneautrecondition :lapossessiondevraitêtreexemptedevic
es.Acetégard,l’article2229duCodecivildisposeque:« Pourpouvoirprescrire,ilfautunepos
sessioncontinueetnoninterrompue,paisible,publique,nonéquivoque,etàtitredepropriétair
e ».Enréalité,lesvicesd’équivoqueetdeclandestinité,seuls,sontsusceptiblesd’êtreinvoqué
s.Eneffetlaviolencesupprimelabonnefoi etladiscontinuitédelapossessiond’unmeubleesti
ndifférente,dumomentquelapossessionestactuelle.Entoutétatdecausecetteconditionposé
eparladoctrinen’apparaîtguèredanslajurisprudence,parcequel’absencedevicen’estp
asuneconditionrequiselorsquelapossessionestunmoded’acquisitiondelapropriété ;a
ucontraire,elleestnécessairelorsquelapossessionconstitueuneprésomptiondetitre.Toutau
plusl’équivoqueoulaclandestinitépermettent-
ellesdeconsidérerladétentioncommeprécaire,oudedouterdelabonnefoidupossesseur.

b–L’exigenced’unepossessiondebonnefoi

Bienqueletexteneledisepas,ladoctrineetlajurisprudencesontunanimespourdécider
quel’article2279,alinéa1er,supposelabonnefoidupossesseur.Cetteexigencefiguredans
untexte,l’article1141duCodecivil quidispose:« Silachosequ’ons’estobligédedonneroud

27
elivreràdeuxpersonnessuccessivement,estpurementmobilière,celledesdeuxquienaétémis
eenpossessionréelleestpréféréeetendemeurepropriétaire,encorequesontitresoitpostérieur
endate,pourvutoutefoisquelapossessionsoitdebonnefoi ».Cetexten’estqu’uneapplicatio
nparticulièredel’article2279,alinéa1er.Labonnefoiestlacroyancequ’avaitlepossesseurd’a
voircontractéaveclevéritablepropriétaire.

Conformémentauxprincipesgénéraux,labonnefoiestprésumée.C’estaurevendiquantdedé
montrerlamauvaisefoidupossesseur.Lestribunauxsontassezsouplesenlamatière.Leseulfa
itquel’acquisitiondumeublesoitsurvenuedansdesconditionssuspectesexclutlabonnefoi(C
iv.1re,2févr.1965).Lamauvaisefoipeutêtreprouvéepartousmoyens.Ilfaut,maisilsuffit,que
cettebonnefoiaitexistélorsquelepossesseuraprispossessiondumeuble(Civ.1re,27nov.2001
).Peuimportequ’ilapprenneultérieurementl’absencedepropriétédesonauteur.

Lorsquelesconditionsdel’article2279,alinéa1er,sontréunies(possessionetbonnefoi),lepo
ssesseurestpropriétaire,etn’apasàprouversontitred’acquisition ;demême,lesviceséventue
lsdecelui-cisontindifférents ;àladifférencedel’usucapionabrégéeenmatièreimmobilière,l
apossessiond’unmeubleconstitue,parelle-même,untitresuffisant.

2–L’exceptionàlarègle

Parexceptionauprincipeposéparl’article2279,alinéa1er,l’alinéa2decetarticleacco
rdel’actionenrevendication,dansunemesurelimitée,aucasoùlemeubleaétéperduouvolé,
etseulementdanscecas.Lesconditionsdelarevendicationvarient,selonqu’elleestexercéec
ontrelevoleuroul’inventeur,oucontreceluiquiaacquisd’euxlachose :lespremiersnemérite
ntaucuneprotection.Aucontraire,lesintérêtsduseconddoiventêtreconciliésavecceuxdupro
priétaireinvolontairementdépossédée.

a–L’actionenrevendicationcontrelevoleuretl’inventeur

Silevoleuroul’inventeursontencoreenpossessiondumeuble,lepropriétairepeutexercercon
treeuxuneactionenrevendication.Commeilssontnécessairementdemauvaisefoi,ilsnepeuv
entinvoquerl’article2279,alinéa1er.Mais,commetoutpossesseurdemauvaisefoi,ilspeuven
t,enrevanche,seprévaloirdelaprescriptionacquisitivetrentenaireàlaconditiond’avoirunep

28
ossessionutile(article2229duCodecivil).Lepropriétairepourraitdoncobtenirlarestitutiond
ubiens’ilétablissaitquelapossessionétaitviciée.

L’actionenrevendicationpeutêtreexercéenonseulementparlepropriétaire,maisaussiparlec
réanciergagiste,etparledépositairequipourtantdétientpourautrui ;l’obligationdegardequ’i
lassumeenverslepropriétairel’obligeàrevendiquerlachosedontilaétéinvolontairementpri
vé.

b–L’actionenrevendicationcontrel’acquéreurdebonnefoi

Lepropriétaireinvolontairementdépossédéparlevoloulaperte,aledroitderevend
iquerlemeubleentrelesmainsdeceluiquil’aacquis,mêmesiletiersacquéreurétaitdebonnefo
i.L’article2279,alinéa2,imposeunesolutiontransactionnelleauconflitentredeuxintérêtslég
itimes :celuidupropriétaireetceluidutiersacquéreur.Lepremierpeutrevendiquersonbie
n,maisdansundélaibrefetpréfix :troisansàcompterdelaperteouduvol.

Lerevendiquantdoitprouversondroitdepropriété,ainsiquelaperteoulevol.Enoutre,cetteact
ionenrevendication,quitroublelasécuritéducommercejuridique,n’estaccordéequecomme
àregretparl’article2279,alinéa2 :ledélaidetroisans,quin’estpasundélaideprescriptionacqu
isitive,constitueundélaipréfix,c’est-à-direinsusceptibledesuspension.

c–L’actionenrevendicationcontrel’acquéreurau-dessusdetoutsoupçon

Lasituationdutiersacquéreurestcependantaméliorée,s’ilaacquislachoseperdueo
uvoléedansdesconditionstellesqu’ilnepouvaitsoupçonnersonoriginefrauduleuse.L’articl
e2280,alinéa1er,disposeeneffetquelerevendiquantnepeutobtenirlarestitutiondumeublequ
econtreleremboursementduprixpayéparl’acquéreur,lorsquecelui-cil’aacheté« dansunefo
ire,oudansunmarché,oudansuneventepublique,oud’unmarchandvendantdeschosespareil
les ».L’acquéreurpossesseurpeutretenirlachosejusqu’àcequeleprixd’achatluisoitrembou
rsé.

B–Lapossession,présomptiondepropriétéoudetitre

Acôtéduconflitquiopposelevéritablepropriétaireàl’acquéreuranondomino,ilexisteunautr
etypedeconflitrelatifàlapropriétéd’unmeuble :celuiquiapourobjetlanaturedudroitenvertu
duquellepossesseuralachoseentrelesmains ;n’est-ilqu’undétenteurprécaireouest-
29
ilunvéritablepropriétaire ?
Dansceconflit,iln’estpasdouteuxquelepossesseuratraitéaveclevéritablepropriétaire,quilu
iaremislachoseparlui-mêmeouparundétenteur.Maislelitigeportesurlacausedecetteremise 
:unprêtàusage,undépôtouunmandat ?Ouaucontraire,uneventeouunedonation?
Cesconflitssontfréquents,parcequ’iln’estpasd’usagederédigerunécritàl’occasiondutrans
fertdeladétentiond’unmeuble,surtoutlorsqu’existententrelespartiesdesrelationsconjugal
es,familiales,amicalesoudecohabitation,alorssurtoutquelemeublepeutavoirunegrandeval
eur(bijoux,tableau,argenterie,lingotd’or…).

1–Laconsécrationdelaprésomptiondepropriétéoudetitreparlajurisprudence

Lajurisprudencedécidedepuislongtemps(Ex.Req,5déc.1893,Noury)quel’article227
9,alinéa1er,constitueunerègledepreuve ;quecetarticleénonceenfaveurdupossesseur
uneprésomptiondetitre :duseulfaitqu’ilpossèdelemeuble,ilestcenséenavoiracquislapro
priété.Iln’adoncàprouver :nil’existenced’unactejuridiqueentreleprécédentpropriétaireetl
ui-même,car laseuleremisedel’objet,lefaitqu’ildétienneimpliquequ’untelacteaexisté ;nis
urtout,lanaturedecetactejuridique,car lapossessionfaitprésumerqu’ilesttranslatifdepropri
été.Leplussouvent,comptetenudesliensunissantlepossesseuractuelauprécédentpropriétai
re,laprésomptionestenfaveurdudonmanuelcommel’adécidélapremièreChambreciviledel
aCourdecassationdanssonarrêtdu18oct.1983encestermes : « Unpossesseurquiprétendav
oirreçuunechoseendonmanuelbénéficied’uneprésomptionetilappartientdoncàceluiquire
vendiquelachosederapporterlapreuvedel’absenced’unteldonoudeprouverquelapossessio
ndontseprévautledétenteurdelachoseneréunitpaslesconditionslégalespourêtreefficace ». 

2–Lanaturedelaprésomption :uneprésomptionsimple

Laprésomptiondetitretiréeparlajurisprudencedel’article2279alinéa1erduCodecivilestune
présomptionsimpleetnonirréfragable.

Pourcombattrecetteprésomption,lerevendiquantdisposededeuxmoyens :prouverletitrepr
écaireenvertuduquelleprétendupossesseurdétientlemeuble ;oucontesterlefondementmê
medelaprésomption,c’est-à-direlapossessionduprétendupossesseur.

30
Laprésomptiondetitreestuneprésomptionsimple,quiestécartéedevantlapreuvecontraire.C
elle-
ciconsisteàdémontrerquelevéritabletitre,envertuduquellachoseaétéremiseaudéfendeur,n
’estpasuntitretranslatifdepropriété,maisunactejuridiquefaisantpesersurledéfendeuruneo
bligationderestituer :contratdeprêt,dedépôt,demandat,etc.Sicettepreuveestrapportée,lep
rétendupossesseurn’estqu’undétenteurprécaire.

Adéfautdeprouverl’existenced’uncontratderestitutionliantledétenteurdelachoseàsonaute
ur,lerevendiquantpeuts’attaqueràlapossession.Laprésomptiondetitredel’article2279,alin
éa1er,impliqueunevéritablepossession,c’est-à-
direanimodomini,etexemptedevices,c’est-à-
direconformeàl’article2229duCodecivil.Enrevanche,labonnefoidupossesseurn’aurait,da
nscetypedeconflit,aucunesignification.

Sous-sectionII–L’accessoire

Lorsqu’unbienestdépendantd’unautrebientoutenconservantsoncaractèredistinct,ilene
stconsidérécommel’accessoire.Sadépendancepeutprocéderdedeuxphénomènes :ellepeu
trésulterdufaitquelachosedépendanteaétéproduiteparuneautre,ladépendanceaalorsuncar
actèregénétique ;ellepeutaussiêtreprovoquéeparl’affectationd’unbienàunautrebien,lad
épendanceaalorsuncaractèrefonctionnel.

Ilexistepeudebiensaccessoirespardépendancegénétique.Cettehypothèserecouvrelesfr
uitsetlesproduits.Laplupartdesaccessoiresdoiventleurcaractèreàunedépendancefonction
nelle :leurvocationestd’améliorerl’utilitéd’unautrebien.Laformelaplusclassiqued’access
oirepardépendancefonctionnelleestl’immeublepardestination.

Seulel’accessoiregénétiqueestunmodeoriginaired’acquisitiondelapropriété.Lesfruit
sconstituentlemodeclassiqued’accessoiregénétique.Avantdenaître,lesfruitsfontpartiedu
bienquilesaproduitset,decefait,sontliésàtraversluiaupropriétaire,parlemêmerapportd’exc
lusivité.Lorsqu’ilsdeviennentdesbiensindépendants,ilestlogiquedeconsidérerqu’ilscons
erventlemêmeliend’attribution,etdemeurentlapropriétédeceluiauquelappartientlebiendo

31
ntilssontissus.LeCodecivilensonarticle547(« Lesfruitsnaturelsouindustrielsdelaterre,les
fruitscivils,lecroîtdesanimaux,appartiennentaupropriétairepardroitd’accession »)expli
quecetterègleenrecourantàl’accession,cequiestsingulierpuisque,loindes’uniràuneautrec
hose,lesfruitss’endissocient.Cetteaccessionàl’enversestenréalitélejeunormalduprincipe
del’accessoire :lesfruitsappartiennentaupropriétaireparcequ’ilssuiventlebiendontilsdépe
ndentquantàlapropriété.

Sous-sectionIII–L’accession

Auxtermesdel’article546duCodecivil,« lapropriétéd’unechose,soitmobilière,soitimmob
ilière,donnedroitàtoutcequ’elleproduit,etsurcequis’yunitaccessoirement,soitnaturell
ement,soitartificiellement.Cedroits’appelledroitd’accession ».Laplupartdesdispositions
duCodecivilsurlapropriété(art.546à577)sontconsacrées,enréalité,àl’accession.C’estdirel
’importancedelarègle,quin’estquel’unedesapplicationsd’unprincipeplusgénéral :Access
oriumsequiturprincipale(l’accessoiresuitleprincipal).
D’aprèscetarticle,lesaccessoirespeuventavoirdeuxsources :laproductionetl’incorporat
ion.LeCodecivilvoituneaccessiondansl’acquisitionparlepropriétairedesfruitsproduitspar
lachose(art.547à550).Enréalité,etcommenousl’avonsditplushaut,lepropriétaired’unbien
frugifèreacquiertlapropriétédesfruitsproduitsparlebienparlephénomènedel’accessoiregé
nétiqueetnondel’accession.Ilfautdoncréserverlenomd’accessionàunesituationmoins
normale :unechoseindépendantevients’uniràcelledupropriétairepourformeravecel
leununiqueobjetdepropriété ;c’estàcetitrequ’elleestunmoded’acquisitiondelaprop
riété.

Lorsquel’accessionengendreunnouveaubien,ilenrésulteunnouveaudroitdepropriété.L’ac
quisitionparvoied’accessionestoriginaireetnondérivée,encequ’elleportesurunbiennouve
aujusqu’alorsinapproprié,puisqu’ilestnouveau.Elles’opèredepleindroit,dèsl’uniondesde
uxbiens :elleestleproduitdelanaturedeschoses.Ilrestealorsàdéterminerquiestleproprié
tairedunouveaubien.

32
LeCodecivilrecourtdifféremmentàl’accessionselonlanaturedesbiensunis.Sonattitudeest
différenteselonquelesbiensunissontdesmeubles(I),desimmeubles(II)oudesbiensdesdeux
catégories(III).

I-L’uniondesmeubles :l’accessionmobilière

L’accessionmobilièreestl’additiond’unmeubleàunautremeuble.C’estsoitlemélanged’un
meubleavecunautre(parexemplelemélangeentredeuxliquides)soitl’incorporationd’unme
ubleàunautre(parexempleunecarrosserieestajoutéeàunchâssisdevoiture).Larègleestqu’e
ncasd’uniondedeuxmeubles,lepropriétaireduprincipalacquiertlapropriétédel’accessoire,
contreindemnitéàceluiquisetrouveévincé.Maisenmatièremobilière,ilestsouventsidifficil
ededistinguerleprincipaldel’accessoirequeleCodecivil,ensonarticle565al.1a« entièreme
ntsubordonnél’accessionmobilièreauxprincipesdel’équiténaturelle ».Maispouraiderleju
ge,encasdelitige,lesrédacteursduCodecivilontretenucertainesdispositions,ainsiannoncée
sparl’article565alinéa2C.civ. : « Lesrèglessuivantesservirontd’exempleaujugepoursedé
terminer,danslescasnonprévus,suivantlescirconstancesparticulières ».Cesrèglesreposent
surOndistinguetroissortesd’accession:l’adjonction,lemélangeetlaspécification.
.

A–L’adjonction

Lorsqu’unmeubleestformédel’adjonctiondedeuxchosesappartenantàdespersonnesdiffér
entes,laséparationdecesdeuxchosesesttoujoursphysiquementconcevable,encorequ’ellep
uisses’accompagnerdesdommages.LeCodecivill’excluttoutefoisenprincipe :letoutappar
tientaumaîtredelachosequiformelapartieprincipale(art.566C.civ.).Laraisonenestqu’ones
ticienprésenced’unehypothèsed’accessoirestrictosensu,c’est-à-
direcelledanslaquelleunechoseaétéunieàuneautrepoursonusage,sonornementousoncomp
lément(art.567C.civ.).Leprincipedel’accessoire,impliquequelapropriétédel’accessoires
uitcelleduprincipal.Ilsecombineaveclesrèglesdel’accession,qu’ilrigidifiequelquepeu.Ce
pendant,cettesolutionestécartéedansuncasoùelleapparaîtraitinique.S’ilsetrouvequelacho
seaccessoireaplusdevaleurquelachoseprincipale,sonpropriétairepeut,àlaconditionquel’a

33
djonctionaiteulieuàsoninsu,larevendiquerenexigeantlaséparation,alorsmêmequ’ilenrésu
lteraitunedégradationpourlachoseprincipale(art.568C.civ.).

B–Lemélange

Lorsquedeuxchosesfontl’objetd’unmélange,ilestfaitapplicationduprincipedel’accession
dèslorsquel’unedesdeuxchosesestdebeaucoupsupérieureparlaquantitéetleprix.Lemélang
eestattribuéaupropriétairedecettechose(art.574C.civ.).Danslecascontraire,laséparationp
eutêtreordonnée,àlaconditionqu’ellesoitréalisable ;maisseullepropriétaireàl’insuduquell
emélangeaétéeffectuépeutledemander(art.573al.1C.civ.).Silaséparationn’estpasdemand
éeoun’estpaspossible,lachosedemeureracommune,chaqueindivisaireayantunepartdéter
minéeselonlaquantité,laqualitéetlavaleurdelamatièrequiluiappartenait(art.573,al.2C.civ.
),sanspréjudicedesondroitd’obtenirlalicitation.

C–Laspécification

Laspécificationn’estpasintrinsèquementuncasd’accession.Elleconsistedanslefaitdecrée
runproduitàpartirdelachosed’autrui.L’accessionestlaconjonctiondedeuxouplusieurschos
esquienformentunenouvelle ;orl’industrien’estpasunechose,ensortequ’ilnepeutyavoirun
iondelamatièreetdutravail.C’estd’unemanièrepurementfictivequelaloiconsidèrelamain-
d’œuvrecommeunecomposanteduproduit,aumêmetitrequelamatière.Elleattribueenprin
cipeleproduitaupropriétairedelamatière(art.570C.civ.) :laloitraitefictivementcettehypot
hèsecommeuncasd’accessionafindefavoriserl’attributiondunouveaubienàceluidontlach
oseaététransformée :leprincipeisquidfecit(unechosenouvelleappartientàceluiquil’afaite)
cèdedevantlejusaccessionnisdumaîtredelamatièreouvragée.C’estseulementlorsquelaval
eurdutravaildépassedebeaucoupcelledelamatièretransforméequelasolutionestinversée(a
rt.571C.civ.).

II–L’uniondesimmeubles 

Encasd’uniondesimmeubles,l’accessionnepeutpasêtreartificiellecommeenmatièremobil
ière,maisnaturelle.Eneffet,onneconçoitpasqu’unimmeublerejoigneunautreimmeublepar
lamaindel’homme.Maiscequelamaindel’hommenepeutpasfairepeutl’êtreparl’eau,carma

34
lgrélastabilitéfondamentaledel’immeuble,celle-
cipeutêtreperturbéesousl’effetdel’eaucourante,circonstancequirendexceptionnellement
mobilel’immeubleetparconséquentpossiblesonunionavecunautreimmeuble.

L’actiondel’eaupeutprovoquerdesmodificationsdelapropriétéimmobilièredetroismanièr
es :parlesrelais,l’alluvionetl’avulsion.

A–Lesrelais

Lorsqu’unfleuveouunerivièrechangedelit,lesrelaisqu’ilsdécouvrentsurl’unedesrivesprof
itentnaturellementauxriverainsdontilsaccroissentlespropriétés.L’accessionestalorsliéea
uphénomèned’accroissement.Al’inverse,lesriverainsdel’autrecôtésubissentuneréductio
ndeleurpropriétésanspouvoirprétendreàuneindemnisation(art.557al.1C.civ.).

B–L’alluvion

L’allusionestuneautreformed’actiondel’eausurlespropriétésriveraines.Ellepermetleurac
croissementdemanièresuccessiveetimperceptible,paruneaccumulationdesable,degravier
oudevaseetl’émergenced’unebandedeterre.Lepropriétaired’unfleuveoud’unerivièresetr
ouveainsinaturellementpropriétaired’unespacenouveauquiéchappeàl’attributionauprofit
del’Etat(art.556et558C.civ.).Parlephénomènedel’alluvion,uneîlepeutapparaîtresurunco
ursd’eau.Sicedernierdépenddudomainepublic,l’îleestattribuéeàlapersonnepubliqueprop
riétairedudomaineconcerné(art.560C.civ.).Aucontraire,elleestattribuéeaupropriétaireriv
erainducôtédelariveduquell’îles’estformée ;sil’îles’estforméeaumilieu,elleestpartagéee
ntrelesriverainsselonunelignefictivementtracéeaumilieudelarivière(art.561C.civ.).Siune
mêmepersonneestpropriétairedesdeuxrives,l’îleluiestintégralementattribuée.

C–L’alvusion

Laforced’uncoursd’eaupeutêtretellequ’elledétacheunmorceauconsidérabledeterrainqui
vients’attacheràlariveopposéeouàunquelconqueautreendroitenaval(art.559C.civ.).C’estl
’hypothèsedel’alvusion.Bienqu’ilyaitdanscecasincontestablementaccroissementetquel’
origineensoitnaturelle,l’acquisitionn’estpasinstantanée.Ellepeutêtreempêchéesilepropri
étairedublocdeterrerevendiquesachosedansl’annéedel’alvusion.L’accessionneseproduit
doncqu’àl’expirationdecedélai.Toutefois,larevendicationdemeurepossibletantquelebén

35
éficiairedel’alvusionn’apasencoreprisconnaissancedel’accroissement.S’ilestfaitdroitàla
revendication,ilnesemblepasquelepropriétairedumorceaudeterraindetachépuisseenprov
oquerlaséparationmatérielle.

III–L’uniond’unmeubleetd’unimmeuble 

Al’égarddecetteformed’accessionimmobilière,ladifficultémajeurequeconnaîtl’accessio
nmobilière,àsavoirladéterminationdubienprincipal,n’existepas :onsaittoujoursoùsontlep
rincipaletl’accessoireencasd’uniond’unmeubleetd’unimmeuble.Eneffet lesoll’empor
tesurcequiestàsasurface.C’estlamaximesuperficiessolocedit.Cetterègleancienneetperma
nentes’expliqueparlesdeuxqualitésqueprésentelesol :lafixitéetsurtoutlaperpétuité.Lesol
estparnaturelesupportdetoutechosematériellequis’unitàlui.
L’uniond’unmeubleetd’unimmeuble peutêtrenaturelle(A)ouartificielle(B).

A-L’unionnaturelled’unmeubleetd’unimmeuble
Lorsqu’ellemetenprésenceunmeubleetunimmeuble,l’accessionnaturellefaitacquérirlem
eubleparlepropriétairedel’immeuble.

Ilpeuts’agirdechosesmobilièresinaniméestellesquelespierrestombéesduciel.Celles-
ciappartiennent,pardroitd’accession,aupropriétairedusol,dumoinssiellesyontpénétréasse
zprofondémentpours’incorporerausol.

Onpeutconsidérerquec’estégalementenraisondel’accessionnaturellequelepropriétaired’
unfondsacquiertpourpartieletrésordécouvertdanssapropriétéparuntiers.

Enoutre,certainsanimauxsemi-
sauvages,lorsqu’ilsquittentunfondspourunautrefonds,deviennentlapropriétédumaîtredec
elui-
ciparvoied’accession,àconditionqu’ilsn’yaientpasétéattirésparfraudeetartifice.L’article
564duCodecivilviselespigeonsdescolombiers,leslapinsdesgarennes,lespoissonsdecertai
nsplansd’eau.Cetteénumérationn’estpaslimitative;ainsi,l’article564s’appliqueaugibiert
outàfaitsauvagemaisrenfermédansunparcenclos,demêmequ’auxabeilles.Maisletextenes
36
’appliquepasauxanimauxdebasse-
courqui,s’ilss’échappent,necessentpasd’êtrelapropriétédeleurmaître.

B-L’unionartificielled’unmeubleetd’unimmeuble

Résultantdutravaildel’homme,l’accessionartificiellepeutconsisterdansuneconstructiono
udansuneplantation.Lorsqueleconstructeurestpropriétaireetdusoletdesmatériauxdeconst
ructionoudesplantations,l’applicationdelarèglesuperficiessoloceditnesusciteaucunediffi
culté ;l’accessionn’estalorsnullementunmoded’acquisitiondelapropriété.Ilenvadifférem
mentsilesoletlesmatériauxouplantationsappartenaientàdeuxpropriétairesdifférents.Certe
s,mêmedanscecas,lesconstructionsouplantationssontabsorbéesparlesol.Ellesappartienne
ntaupropriétairedusolparvoied’accession.Maisalorsseposelaquestiondel’indemnisation,
soitdupropriétairedesmatériauxouplantations,soitduconstructeurouduplanteur.Ilestinad
missiblequelepropriétairedusols’enrichisse,sanscause,àsesdépens.C’estleproblèmeesse
ntielquesoulèvel’accessionartificiellelorsqu’elleestvéritablementacquisitive.
L’article553duCodecivilénonceunedoubleprésomption,fondéesurlaréalitédesfaits :
-
celuiquiconstruitouplantesursonsolestprésumépropriétairedesmatériauxoudesplantation
s ;
-
lesconstructions,plantationsououvragesélevéssurunfondssontprésumésfaitsparleproprié
tairedusol.
Cesdeuxprésomptionssontsimplesetnonirréfragables,c’est-à-
direqu’ellesadmettentlapreuvecontraire.C’estàceluiquilesattaquedeprouver,soitquelepr
opriétaireaconstruitouplantéavecdeschosesappartenantàautrui(1),soitquelesconstruction
souplantationsontétéfaitesparunautrequelepropriétairedusol(2).

A1–
Lesconstructionsouplantationsfaitesparlepropriétairedusolaveclesmatériauxd’aut
rui

37
Danscettehypothèse,ledroitdupropriétairedesmatériauxoudesplantess’éteintparcequece
ux-ciontperduleurindividualitéetsetrouventincorporésausol ;lepropriétairedusolacquiert
lapropriétédesconstructionsouplantations(art.554C.civ.)mêmes’ilestdemauvaisefoi,c’es
t-à-
direqu’ilasuqu’ilutilisaitdesmatériauxoudesplantesappartenantàautrui.Cetteacquisitiond
epropriéténepeutdoncs’expliquerparlarègle« enfaitdemeubles,lapossessionvauttitre »(ar
t.2279),carcetterèglesupposeunpossesseurdebonnefoi.L’acquisitiondelapropriétéenvert
udel’article554nepeutainsiêtrequ’uneapplicationdel’accession.
Lepropriétairedesmatériauxn’estdoncpasautoriséàlesenlever(art.554),cequipeutsejustifi
erparlefaitque,d’unpointdevueéconomique,ladestructiondelaconstructionseraitsouvents
ansgrandintérêtpourlui.Ilnepourramêmepasrevendiquerultérieurementlesmatériauxsilac
onstructionétaitdémoliepourtelleoutellecause,carsondroitéteintneressuscitepas.Maislec
onstructeurdoitluienpayerlavaleurestiméeàladatedupaiement ;ilpeut,enoutre,êtreconda
mné,s’ilyalieu,àdesdommages-
intérêts(art.554),parexemplesilepropriétairedesmatériauxaétécontraintd’ajournerdesrép
arationsdesonpropreimmeublepourlesquellesils’étaitprocurélesmatériaux.
B2–Lesconstructionsouplantationssurleterraind’autrui
Plusfréquent,cecasapparaîtcommel’inverseduprécédent,lesconstructionsouplantationsét
antalorsl’œuvred’untiers.Ilestprévuàl’article555duCodecivil,quiconsacreàcetteéventual
itéd’accessiondesdispositionsprécises.Celles-
ciontcependantétéprofondémentmodifiéesparlaloicamerounaisen°80-
22du14juillet1980portantrépressiondesatteintesàlapropriétéfoncièreetdomaniale.
Enapplicationdelamaximesuperficiessolocedit,lepropriétaireduterraindevient,paraccess
ion,propriétairedesconstructionsetplantationsfaitesparuntiersavecsespropresmatériaux,
voireaveclesmatériauxd’uneautrepersonne.Onenvisagerasuccessivementledomainedel’
accession(a)laquestiondelacontrepartiedecelle-
ci(b),celledel’auteurdel’ouvragecocontractant(c)etl’hypothèsedel’empiètementsurleterr
aind’autrui(d).

a–Ledomainedel’accession
L’article555duCodecivil,toutcommel’article3delaloidu14juillet1980,neconcernentquel
esplantations,constructionsetouvragesfaitssurlefondsd’autrui.Lesmots« plantations,con
38
structionsetouvrages »doiventêtreentendusdemanièreassezlarge.Ilrésultecependantdelaj
urisprudencequ’ildoits’agird’ouvragesnouveaux.Elleécartedoncl’applicationdestextes
s’iln’yaeuquedesimplestravauxderéparationetd’amélioration(Civ.3e,5juin1973),oudetra
nsformationdeconstructionsexistantes(Civ.28mars1939),mêmesouslaformed’unesurélé
vation(Civ.1re,18juin1970etCiv.3e,3janv.1997).Certes,lestravauxdecettecatégorienécess
itenteuxaussiunrèglementdecomptes,maiscelui-
cis’effectueraconformémentauxprincipesgénérauxsurl’enrichissementinjuste,etplusspé
cialementàlathéoriedesimpenses.
Iln’estguèrediscutéquel’accessionseréalise,enprincipe,aufuretàmesuredelaconstruction
oudel’incorporationausoldesmatériauxoudesplantes.
b–L’éventuellecontrepartiedel’accession
Deuxsolutionssontprévues :celledel’article555duCodeciviletcelledelaloidu14juillet198
0.
b1–Lasolutiondel’article555duCodecivil

Ildécouledel’article555duCodecivilquelesrapportsjuridiquesentrelepropriétairedusoletl’
auteurdesconstructionsououvragesnesontpasrégisdelamêmemanièreselonquecelui-
ciestoun’estpasdemauvaisefoi.
S’ilestdemauvaisefoi,ilconvientdetenircomptedel’article555,alinéa1er quidispose:« Lor
squelesplantations,constructionsetouvragesontétéfaitsparuntiersetavecsesmatériaux,lep
ropriétairedufondsadroit,oudelesretenir,oud’obligercetiersàlesenlever ».Ainsi,encasde
mauvaisefoiduconstructeur,lepropriétairedisposed’unefacultédechoix.

Ilpeutcontraindreleconstructeuràenleveràsesfraislesconstructionsouplantations(art.555,
al.2) ;ilenestainsimêmelorsquelepropriétairenesubitqu’unpréjudicelégeretparfaitementr
éparableaumoyend’uneindemnité(Civ.13janv.1965).Leconstructeurdemauvaisefoipeut
mêmeêtrecondamné,enplusdeladestructiondesconstructionsouplantationsàdesdommage
s-intérêts,s’ilyalieu,enréparationdupréjudicesubiparlepropriétairedufonds(art.555,al.2).

Maislepropriétairedusolpeutaussidéciderdeconserverlesconstructionsouplantations,spé
cialementsilesréalisationsdutierssontutiles ;alorss’appliqueral’alinéa3del’article555qui
dispose:« Silepropriétairedufondspréfèreconservercesconstructionsetplantations,ildoitl

39
eremboursementdelavaleurdesmatériauxetduprixdelamaind’œuvre,sanségardàlaplu
soumoinsgrandeaugmentationdevaleurquelefondsapurecevoir ».

Sileconstructeurestdebonnefoi,onluiappliqueral’article555alinéa4.quidispose:« Néan
moins,silesplantations,constructionsetouvragesontétéfaitsparuntiersévincé,quin’auraitp
asétécondamnéàlarestitutiondesfruits,attendusabonnefoi,Envertudecetarticle,lepropriét
airenepourrademanderlasuppressiondesditsouvrages,plantationsetconstructions,maisila
uralechoix,ouderembourserlavaleurdesmatériauxetduprixdelamain-
d’œuvre,ouderembourserunesommeégaleàcelledontlefondsaaugmentédevaleur ».
Dansquelcasya-t-ilbonneoumauvaisefoi ?
Del’article555,alinéa4,ilrésultequedoitêtreconsidérécommedebonnefoilepossesseurqui
n’apasétécondamnéàlarestitutiondesfruits(combinaisondesarticles550et555.V.CS,arrêt
n°63/Cdu17janv.1992,juridispériodiquen°14,p.53 ;CS,
1ernov.1990,Juridispériodiquen°10,p.49.Labonnefoipeutexistermêmelorsqueletitrefonci
erestétablipostérieurementàl’occupation ;danscesconditions,l’indemnitéd’évictiondoit
êtrepayée :CAdel’ouest,arrêtn°124/civdu28juill2004,Juridisn°68,pp.124et125),c’est-à-
direceluiquipossèdelesolsurlequelilafaitdesconstructionsetdesplantations,encroyantenêt
repropriétaire,etdontlacroyanceerronées’appuiesuruntitrequ’atortilacruefficace.Labonn
efoiseprésume(art.2268C.civ.) ;elles’apprécieaumomentoùlesconstructionsetplantation
sontétéeffectuées.

Commeonpeutleconstater,leconstructeurdemauvaisefoiparaîtmieuxtraitéqueceluidebon
nefoisousl’empriseduCodecivil.C’estpourquoilelégislateurcamerounaisestintervenu.
b2–Lasolutiondelaloidu14juillet1980

ContrairementauCodecivil,laloidu14juillet1980n’accordeaucuneindemnitéautiersquiac
onstruitsurleterraind’autrui,mêmesilepropriétairedécidedeconserverlesconstructions.Ell
enedistinguepasnonplussuivantqueleconstructeurestdebonnefoioudemauvaisefoi,puisq
ueletitrefoncierestlaseulepreuvedelapropriétéimmobilièreendroitcamerounais.

Auxtermesdel’article3alinéa1erdelaloidu14juillet1980,lorsqu’untiersexploiteousemainti
entsurunterrainsansautorisationpréalabledupropriétaire,« lajuridictioncompétenteor
donneledéguerpissementimmédiatdel’occupantàsespropresfrais.Enoutrelamiseenvaleur

40
réaliséesurleditterrainsousformedeplantations,deconstructionsoud’ouvragesdequelquen
aturequecesoit,estacquisedepleindroitaupropriétaire,sansaucuneindemnitépourl’occupa
nt ».

L’alinéa2del’article3poursuit :« Silepropriétairedufondsexigelasuppressiondesconstruc
tions,plantationsououvrages,celle-
ciestexécutéeauxfraisdel’occupantetsansaucuneindemnitépourcedernier,quipeutenoutre
êtrecondamnéàdesdommages-
intérêtspourlepréjudiceéventuellementsubiparlepropriétairedufonds ».

Mais,ladoctrineetjurisprudencecamerounaisess'accordentpourdirequel'article555régitl'o
ccupantdebonnefoietlaloide1980,celuidemauvaisefoi.Ainsi,l’optionofferteaupropriétair
edufondsparl’article3(conservationdestravauxouleurenlèvementassortidedommagesetin
térêtséventuellement)nevautquesileconstructeurestmauvaisefoi.
(V.CS,1ernov.1990,Juridispériodiquen°10,p.49 ;CS.18janv.1990,Juridispériodiquen°10
,p.49 ;CAYaoundé,7juin1995,Lexlatan°16,IR,p.7.)

Lajurisprudencecamerounaiseconsidèrecommeétantunconstructeurdebonnefoiàquiondo
itappliquerl’article555alinéa4:l’occupantd’unterraindontletitrefoncieraétéannulé;celuiq
uil’aacquisparactesous-
seingprivéduvéritablepropriétaire,etceluiquiaoccupéleterrainparsuited’uneerreurcommi
separl’administrationdansl’attributiondulotquerellé(V.Coursuprême,arrêtn°63/
Cdu17janvier1992 ;arrêtn°3/CCdu18janvier1990;arrêtn°15/
CCdu1ernovembre1990).Danstoutesceshypothèses,lesdispositionsdel’article555duCod
ecivilapplicableauCamerounrelativesauconstructeurdebonnefoisontapplicables;

Onpourraitaussiconcilierl’article555etlaloidu14juillet1980enconsidérantqu’unconstruct
eursurleterraind’autruipeutaussiêtredebonnefois’ilpouvaitlégitimementpenseravoirl’aut
orisationdupropriétaire.Fortdecetteidée,lajurisprudencefrançaiseaadmisquelelocataire,q
uisaitpourtantpertinemmentnepasêtrechezlui,pouvaitbénéficierdel’article555s’ilpouvait
penserqu’ilavaitl’autorisationdubailleur(Cass.Civ.1re,7mars1955,D.1955,p.590,noteSa
int-Alary).

41
c–Lesortdesconstructionsetplantationsfaitesparuncocontractant

L’article555duCodeciviletlaloidu14juillet1980désignentl’auteurdesconstructionsetplan
tationssurleterraind’autruicommeuntiers.Cetermenedoitpasêtreinterprétécommeexcluan
tl’applicationdurégimedel’accessiondanslesrapportsentrelespartiesàuncontrat.Lestextes
nefontqu’opposerl’auteurdesouvragesaupropriétaireensoulignantsaqualitédenon-
propriétaire,àl’inversedecellequ’iladansl’article554.Parsuite,l’article555etlaloidu14jui
llet1980peuvent,entantquederaison,s’appliqueràunesituationcontractuelle.Maisilfautqu
elecontratlepermette,carlarègledel’accessionn’apasuncaractèred’ordrepublicetestécarté
esouventparlespartiesàuncontratouparlaloidemanièreplusoumoinsexplicite.

Ilnefaitpasdedoutequ’unouvrageréaliséenvertud’unmandatestassimilableàunouvrageréa
liséparlepropriétairelui-
mêmeetéchappe,enconséquence,auxrigueursdel’applicationdel’article555etlaloidu14jui
llet1980.Ilnevademêmeencasdecontratd’entreprise,toutcomme,encorequelarelationneso
itquequasicontractuelle,degestiond’affaire,laquelleestsoumiseàunmodespécifiquederègl
ementdesinterêtsenprésence.

Onpeutsedemandersilajouissanced’unimmeublenepermetpassystématiquementaulocata
ire,saufclausecontraire,debénéficierdelamiseàl’écartdel’article555etlaloidu14juillet198
0.Ceprincipepeutsedéduiredelajurisprudencefrançaiseaccordantaupreneurjusqu’àlafind
ubaillapropriétédesconstructionsqu’ilaréalisées(Civ.1re,1erdéc.1964;Civ.,2e,23nov.19
66;Civ.,3e,17juill.1974).

d–L’hypothèsedel’empiètementsurleterraind’autrui

Lesrèglesrelativesàl’accessionsont-
ellesapplicableslorsqu’unpropriétaire,construisantsursonfonds,empiètecependant
surlefondsvoisin ?
L’article555doitêtremisdanscettehypothèseenrelationavecl’article545auxtermesduquel
« nulnepeutêtrecontraintdecédersapropriétésicen’estpourcaused’utilitépublique,etmoye
nnantunejusteetpréalableindemnité ».

42
 Sil’onappliquel’article555etquelavictimedel'empiétementdevientpropriétairedel
apartiedébordanteparcequeleconstructeurétaitdebonnefoi,lasituationseraitparfoisabsurd
e.Unepersonnepourraitseretrouverpropriétairedequelquescentimètressuruneconstructio
nàplusieursétagesetriennes'opposeraitàcequ'illesdétruiseunjour!
Sil’onneconsidèrepasquel’article555soitapplicable,lepropriétaireduterrainsurleq
uelaeulieul’empiètement,nullementtenudesubirunequelconqueincorporationdeceterrain
àlaconstruction,peutexigerladémolitiondecelle-
ci,cequiestbienrigoureuxpourleconstructeursupposédebonnefoi.Ortelleest,beletbien,las
olutionadoptéeparlaCourdecassation(v.Civ.20nov.1912 ;Civ.1re,10juill.1962 ;Civ.3e,20
mars2002),quiexclutmêmeenpareilcaslathéoriedel’abusdedroitenconsidérantqueladéfen
sedudroitdepropriétécontreunempiètementnesauraitdégénérerenabus(Civ.3e,7juin1990e
t7nov.1990).
AuCameroun,lesjugesn'ontpasencoreexpressémentchoisientrel'article555etl'articl
e545.Aucunedécisionrencontréenepréciseletexteappliqué.Ellessebornentàconstaterlama
uvaisefoidesconstructeursetd'ordonnerladestruction.
(Voirparexemplecourd'appelducentre,arrêtN°316/
CIVdu4Août1995,lexlatan°18page7).
Quantàladoctrine,elleproposeunesolutionéquitablequinelèseraitaucundesvoisins.Il
s’agirait,enintégrantdesparamètrestelsquelabonnefoiduconstructeuretlavaleuréconomiq
ueetsocialedelaconstructionquidéborde,demaintenirlesconstructionsimportantesàcharge
d’indemnitéauprofitdelavictimedel’empiètementetd’ordonnerladestructiondestravauxd
emoindreimportance (P.G.Pougoué,L’empiètementmatérielsurleterraind’autrui,Rev.C
am.Droit,n°13-14,p.25).

SECTIONII :L’ACQUISITIONDERIVEEDELAPROPRIETE

Dansl’acquisitiondérivéedelapropriété,l’acquéreurdevientpropriétaireauxlieuetplacedes
onprédécesseur.Lasuccessiondedeuxpropriétairesdanslamaîtrisedelachose,quellequesoi
tsaforme,créeentreeuxunliend’auteuràayantcause.

43
Lesdifférentsmodesd’acquisitiondérivéedelapropriétésonténumérésparl’article71
1duCodecivilquidispose :« Lapropriétédesbienss’acquiertetsetransmetparsuccessi
on,pardonationentrevifsoutestamentaire,etparl’effetdesobligations ».

Leprincipequigouvernel’acquisitiondérivéedelapropriété,notammentencasd’alién
ationparcontrat,estleprincipedutransfertsoloconsensuconsacréparl’article1138duC
odecivilquidispose :
« L’obligationdelivrerlachoseestparfaiteparleseulconsentementdespartiescontractantes.
Ellerendlecréancierpropriétaireetmetlachoseàsesrisquesdèsl’instantoùelleadûêtrelivrée,
encorequelatraditionn’enaitpointétéfaite,àmoinsqueledébiteurnesoitendemeuredelalivre
r,auquelcaslachoseresteauxrisquesdecedernier ».
Maisceprincipecomportedeslimites(§1)etdesexceptions(§2).

§1–Leslimitesauprincipeduconsensualismeouauprincipedutransfertsoloconsensu
Sileprincipedutransfertsoloconsensus’appliquepleinementlorsquelachoseconvenueestu
ncorpscertainetactuel,iln’envapasdemêmeaucascontraire.
Leschosesfuturesnepeuventêtreacquisesavantleurnaissance.Ilenrésultequeletransfer
tdeleurpropriétéserad’autantretardé.Saufaménagementcontractuel,letransfertdepropriét
éalieulorsduconstatdel’achèvementparlesparties,dontlesmodalitésvarientselonletypedec
hose(livraisonmatériellepourlesmeublescorporels ;réceptiondel’immeuble).C’estàcemo
mentquel’aliénateurrenonceàsondroitauprofitdel’acquéreur,quiétablitinstanténementun
pouvoirexclusifsurlachose.
Leschosesdegenrenepérissentpas.Enconséquence,l’auteurdel’aliénationdemeureratou
jourstenudesonobligationdedonner.Cetteobligationnepeuts’exécutertantqu’elleneportep
assurunechoseidentifiée.L’effettranslatifduconsentementestdoncdifféréjusqu’àcequelac
hosesoitindividualisée.
§2–Lesexceptionsauprincipedutransfertsoloconsensu
Cesexceptionspeuventdécoulersoitdelavolontédesparties(I),soitdelaloi(II).
I-
Lesexceptionsàlarègledetransfertsoloconsensud’origineconventionnelleCesexcepti
onss’expliquentparlefaitquel’article1138duCodeciviln’apasuncaractèred’ordrepubl
ic.Lespartiesaucontrattranslatifpeuventdoncdifférerlemomentdutransfert,enchoisissantu
44
névénementautrequel’expressionduconsentementcontractuelpourvéhiculedesdécisions
d’abdicationetd’acquisition.Ilenvafréquemmentainsiendroitfrançaisenmatièredeventei
mmobilière,dontlaréalisationestreportéeàlasignaturedel’acteauthentiqueaccompagnéed
upaiementduprix.
Laclausederéservedepropriétéemportelemêmeeffetdedifféremmentdutransfertdelapropr
iété,l’événementréalisantl’obligationdedonnerétantlepaiementcompletduprixparl’acqué
reur.
II-Lesexceptionsàlarègledetransfertsoloconsensud’originelégale

Endroitcamerounais,c’estlaloiquiécartelarègledutransfertsoloconsensuensurbordonnant
lavaliditédel’actetranslatifàunformalismeinstrumentaire.Ilenestainsienmatièred’aliénati
ond’immeubles.Eneffet,l’article8del’ordonnancen°74-
1du6juillet1974fixantlerégimefoncier,prévoitquetoutacteconstitutif,translatifouextinctif
dedroitréelimmobilierdoitépouserlaformenotariée.Cetteexigenceestrepriseparl’article1er
delaloin°61/20du27juin1961relativeauxactesnotariés,quifrappedenullité,s’ilestpassépar
actesous-
seingprivé,letransfertdedroitsréelsimmobiliers.Ils’agit,préciselaCoursuprême,d’unenull
itéabsolue (C.S.C.OR.arrêtn°83du28mars1967,Bull.p.166 ;arrêtn°88/
CCdu8juin1971,RCD1972,n°1,p.53 ;C.S.C.OR.,arrêtn°89/
CCdu14juin1973,RCDn°9,1976,p.76 ;C.S.arrêtdu16octobre1980,RCDn°19-
20,p.190).Cettenulliténesauraitêtrecouverteparledépôtdel’actesous-
seingprivéaurangdesminutesd’unnotaire.

CHAPITREII :LESATTRIBUTSDELAPROPRIETE

Ledroitdepropriétéexercesurlelégislateurrépublicainunevéritablefascination :laDéclarat
iondesdroitsdel’hommeetducitoyende1789enafaitundroit« natureletimprescriptible »(ar
t.2),« inviolableetsacré »(art.17).LepréambuledelaConstitutioncamerounaisedéfinitains
ilapropriété :« Lapropriétéestledroitd'user,dejouiretdedisposerdesbiensgarantisàchacun
parlaloi.Nulnesauraitenêtreprivésicen'estpourcaused'utilitépubliqueetsouslaconditiond'
uneindemnisationdontlesmodalitéssontfixéesparlaloi ».L’article544duCodecivilluifaité
choencestermes :« Lapropriétéestledroitdejouiretdisposerdeschosesdelamanièrelaplusa
bsolue,pourvuqu’onn’enfassepasunusageprohibéparlesloisouparlesrèglements ».L’abs

45
olududroitdepropriétéestaucœurdeladéfinition.Cedroitneconnaîtpasdelimite ;seul
sonusagepeutêtrerestreintparlaloi.
Lepouvoirdel’hommesurleschosessetraduitpardesdroits(SectionI)dontl’assietteesttrèsét
endue(SectionII) ;lescaractèresdudroitdepropriétéenmanifestentlasuprématie(SectionIII
).

SectionI :Lesdroitsdupropriétaire
L’onconsidèrequeledroitdepropriétéconstitueledroitréelparexcellence,carilpermetàsonti
tulaired’exercersurlachoselaplénitudedesprérogativesd’unepersonnesurunechose,c’est-
à-
direlaplenainrepotestas.Ledroitdepropriétéestcomposédetroisprérogativesliéesquisontl
edroitd’user(§1),dejouir(§2)etdedisposer(§3)delachoseobjetdepropriété.

§1–Ledroitd’userdelachoseoul’usus
Envisagécommeundesélémentsdontlefaisceaucomposeledroitdepropriété,lepouvoird’us
erdelachosesemanifested’unedoublemanière,positiveounégative.
Positivement,ledroitd’userdelachose,c’estledroitdes’enservir(usus)poursonagrémentou
pourl’exploitationéconomiquedelachose,parexempleenhabitantunemaison,encultivantu
ndomaineouenutilisantunevoiture.Cedroitpermetaussiàsontitulairedechoisirenprincipeli
brementl’usagequ’ilentendfairedelachoseoudesonimage,carcelle-
ciluiestconsubstantielle,mêmeaprèssaseulereproduction.Ledroitd’userdelachoses’acco
mpagnedupouvoird’accomplirsurelledesactesconservatoires.
Négativement,ledroitd’userdelachose,estaussiledroitdenepasenuser,denepass’enservir,
(Exemples:droitdenepasutilisersavoiture,denepasoccupersonappartement,denepasexplo
itersondomaine)àquois’ajouteaussiledroitdes’opposeràlaseuleutilisationdel’imagedeson
bien,mêmeàdesfinsnonlucratives(V.Civ.1re,2mai2001,D.2001,1973,noteJ.-
P.Gridel,JCP2001,II,10553,noteC.Caron).
L’usagedeschosesconsomptiblesseconfondavecl’abusus,c’est-à-
direavecladispositionouladestructiondelachose.

§2–Ledroitdejouirdelachoseoulefructus

46
Commeledroitd’userdelachose,ledroitdejouirdelachoseestaussiledroitdenepasenjouir.L
edroitdejouirdelachosepeutsemanifesterdedeuxmanières,l’unematérielle,l’autreju
ridique.

Matériellement,lepropriétairepeutpercevoirlui-
mêmelesfruitsdelachose,puisenfairecequebonluisemble.Ilpeutaussijouirdelachoseenaya
ntrecoursàdesactesjuridiques–
d’administration,voirededisposition-,parexempleenlouantlebienfrugifère.

§3–Ledroitdedisposerdelachoseoul’abusus
Ledroitdedisposerdelachose,quis’exercesuivantdeuxmodes(I)connaîtunelimitationàtrav
erslapropriétéinaliénable(II).
I–Lesdeuxmodesdedisposition

Ladispositionjuridique(A)

Ladispositionphysique(B)
A–Ladispositionphysique

Lepropriétairepeutfairetouslesactesmatérielsquicorrespondentàsondroitd’usage,faireex
écutertoustravaux,abattrelesarbres,raserlesconstructionsquiexistent.Lepropriétairepeutt
ransformerlasubstancedelachoseobjetdesondroitdepropriétéetmêmeladétruire,parexemp
letuerunanimal.Cettefacultédedisposermatériellementdelachosedistingueledroitdepropr
iétédetouslesautresdroitsréels :cesderniers,eneffet,autorisentleurstitulairesàjouirdelacho
sed’autruid’unemanièreplusoumoinscomplète,maistoujours« àcharged’enconserverlasu
bstance »,ainsiqueleprécisel’article578duCodecivil,ausujetdel’usufruit.
B–Ladispositionjuridique

Lesmanifestationsdupouvoirdedispositionjuridiquesontassezdiverses:

-
Ladispositionàcausedemort.Ilarrivesouventquelepropriétairedécidedusortdesonbienp
ourletempsquisuivrasondécès,parvoiededispositionàcausedemort.
-

47
L’abandondelapropriété.Lepropriétairepeutaussi,desonvivant,disposerdesondroitenl’
abandonnant,pardéguerpissement.
-
Latransmissionentrevifsdelapropriété.Lepropriétairepeuttransféreràautrui,enpartieou
entotalité,ledroitdejouissanceetdeconsommationquiluiappartientsurlachose.S’ilconcède
seulementundroitdejouissancesursachose,ildémembresapropriété,iequ’ilcréesurlachose
undroitréeld’usufruit,d’emphytéoseoudeservitude.Si,aucontraire,iltransmetlatotalitédes
ondroit,ilaliènelachose ;ilfaitalorsunactetranslatifdepropriété.
Cesdifférentsactesjuridiquessontaccomplis,nonsurlachoseelle-
même,maissurledroitdupropriétaire.Acepouvoirdedispositionsontcependantapportéesde
srestrictionsd’originesdiversesquiobligentàs’interrogersurlasignificationdespropriétésin
aliénables.

II–Lapropriétéinaliénable
Lapropriétéinaliénableestcelleàlaquellemanqueledroitdedisposeretquiseréduitdoncauxd
roitsd’usageetdejouissance–
sansseconfondrepourautantavecunusufruit.Lapropriétépeutêtreinaliénableparl’effet
d’unjugement,d’uneloioud’uncontrat.
(art.1048ets.).Maislaquestionimportantequiseposerelativementàlapropriétéinalienable,
estdesavoirsi,horsdescasformellementprévusparlaloi,ilestpossibled’insérerdansunacte–
contratoutestament–
uneclauseinterdisantàl’acquéreurd’aliénerlesbiensqu’ilreçoit.Pareilleclauseestrarementi
nséréedansuncontratàtitreonéreux,l’acquéreurquipayelacontrepartiedubientransmisvoul
antavoirlalibredispositiondecebien.Ledomained’électiondesclausesd’inaliénabilitéestce
luidesdonationsoudestestaments,ledonateurouletestateurstipulantqueledonataireoulelég
atairenepourraaliénerlesbiens.Ilconvientd’étudierl’évolutionhistorique(A),lavalidité(B)
etleseffets(C)desclausesd’inaliénabilité.
A–L’évolutionhistorique
Maisinitialement,lesclausesd’inaliénabilitén’avaientpasétéprévuesparlesrédacteursduC
odecivilde1804.Dansunpremiertemps,lajurisprudence,sesouvenantdesentravesqui,dansl
’Anciendroit,s’opposaientàlalibrecirculationdesbiens,etcraignantleretourdecetétatdecho

48
sesparlaproliférationdesclausesd’inaliénabilité,considéraitcesclausescommenullessansd
istinction.Outrequ’ellesparaissaientcontrairesàl’ordrepublicpuisqu’ellesméconnaissaien
tlanotiondepropriététellequeleCodel’avaitinstituée,c’est-à-
direunepropriétéessentiellementtransmissible,ellesallaientàl’encontreduprincipeselonle
quell’inaliénabilitén’existequedanslescasprévusparlaloi.

Cependant,depuislemilieuduXIXesiècle,lessouvenirsdel’Anciendroits’étantestompés,la
jurisprudenceaévoluédansunsenslibéral.Ainsi,depuisunarrêtdeprincipedelaCourdeca
ssationfrançaise,endatedu20avril1858(DP1858,1,154 ;S.1858,1,589 ;Grandsarrêts,
n°67),lavaliditédesclausesd’inaliénabilitéaétéadmise,àconditionqu’ellessoientlimit
éesdansletempsetjustifiéesparunintérêtsérieuxetlégitime.Lajurisprudenceadoncadm
isquel’onpouvait,parconvention,modifierlerégimehabitueldelapropriété,lepropriétairen’
ayantalorsentrelesmainsqu’unepropriétéamoindrie,ieamputeedel’abusus.Cessolutionsju
risprudentiellesontétéconsacréesenFranceparlaloidu3juillet1971quiaincorporéauCodeci
vilunarticle900-
1nouveaurelatifauxclausesd’inaliénabilitécontenuesdansunedonationouuntestament.
B–Lavaliditédesclausesd’inaliénabilité
Ausujetdelavaliditédesclausesd’inaliénabilité,laloifrançaisedu3juillet1971aconsacrépur
ementetsimplementlessolutionsjurisprudentiellesantérieures,quisontencoreapplicablesa
uCameroun :l’article900-1duCodecivildispose:« Lesclausesd’inaliénabilitéaffectantun
biendonnéouléguénesontvalablesquesiellessonttemporairesetjustifiéesparunintérêtsérie
uxetlégitime ».Cesexigencess’imposentaussi,envertudelajurisprudence,àproposdesclau
sesinséréesdansdesactesàtitreonéreux.
Lorsquelesconditionsrequisespourlavaliditédelaclausenesontpasréunies,elleestatteinted
’unenullitéabsolue,commecontraireàl’ordrepublicetàl’article6duCodecivil.S’ils’agitd’u
neclauseaffectantuntestamentouunedonation,laclauseest,enprincipe,simplementréputée
nonécrite,l’actedanslequelellesetrouveinséréedemeurantvalable(cf.art.900C.civ.quidisp
ose:“Danstoutedispositionentrevifsoutestamentaire,lesconditionsimpossibles,cellesquis
erontcontrairesauxloisouauxmoeurs,serontreputéesnonécrites”).Iln’eniraitautrementque
sicetteclauseconstituaitlacauseimpulsiveetdéterminantedel’acte,c’est-à-
direlemobileauquelledisposantaobéienconsentantl’aliénation ;danscecas,laconventionto
utentièreseraitnulle.
49
C–Leseffetsdesclausesd’inaliénabilitévalables
Silesconditionsrequisespourlavaliditédelaclausesontréunies,lebienestrenduinaliénable.I
lcesseenmêmetempsdepouvoirêtrehypothéquéetdevientinsaisissable.
Laquestionseposecependantdesavoirquellessontlessanctionsapplicablessil’acquéreurtra
nsgresseladéfensed’aliéner. Outrel’octroiéventueldedommages-
intérêts,onn’apasimaginéd’autresanction,pendantlongtemps,quelarésolutiondelaventeo
udelalibéralité,prononcéecontrel’acheteurouledonatairepourinexécutiondelaconditionaf
fectantsontitred’acquisition.Maiscettesolutionétaittropsouventcontraireàlavolontédustip
ulant,quidésireavanttoutmaintenirlachoseentrelesmainsdel’acheteuroududonataire.Auss
ilajurisprudencea-t-
elleadmislapossibilitédepoursuivredirectementl’annulationdelasecondealiénation(Civ.2
0avr.1858,DP1858,1,154).

SectionII :L’étendueoul’assiettedelapropriété

L’article552alinéa1erduCodecivildonneàlapropriétédusolunedimensioninfiniedansl’esp
ace endisposant:« Lapropriétédusolemportelapropriétédudessusetdudessous ».Cetexteé
nonceunerègledefond :lepouvoirdupropriétaires’exercesurlevolumesituéau-dessusetau-
dessousdelasurfaceduterrain.Cepouvoirpeutcependantêtrelimité,etmêmesupprimé,auno
mdel’intérêtgénéral,commel’annoncelasuitedel’article552,qu’ils’agissedudessus(§1)ou
dudessous(§2).Acesdeuxcomposantes,ilfautajouterlapropriétédeseaux(§3).
§1–Lapropriétédudessus
Ledroitdupropriétairedusols’étendsurlevolumesituéàl’aplombdesonterrain,enprincipe,s
anslimitation.Ilpeutdoncnepasl’occuperoul’occuperenconstruisantetenplantant.
Négativement,lepropriétairedusolaledroitdes’opposerdansl’espaceainsidéfiniàtoutesatt
eintes,mêmeàcellesquinecauseraientpasdedommage,actueloufutur.Lepropriétairepeut
notammentcontraindrelevoisinenvertudel’article673,al.1erC.civ.àcouperlesbranche
sdes arbres,arbustesetarbrisseaux débordantau-
dessusdesonsol(art.673,al.1erC.civ:“Celuisurlapropriétéduquelavancentdesbranchesdes
arbres,arbustesetabrisseauxduvoisinpeutcontraindrecelui-

50
ciàlescouper”.).Lepropriétairedusolpeutégalements’opposeràl’établissementd’uncâblep
assantsursonfondsouencoredemanderladémolitiond’unouvrageempiétantsurl’espacesitu
éau-dessusdesonterrain,mêmesil’empiétementestinfime.
Positivement,lepropriétairedusolestprésumépropriétairedetouteslesconstructionsetpla
ntations,mêmecellesfaitespardestiers.Enoutre,ilaledroitdepercevoirlesfruitstombésn
aturellementsursonfonds(art.673C.civ:“Lesfruitstombésnaturellementdecesbranchesl
uiappartiennent”)etluiseulpeutchasserlesoiseauxlorsqu’ilslesurvolent.Enfin,il« peutfair
eau-
dessustouteslesplantationsetconstructionsqu’iljugeàpropos,sauflesexceptionsétabliesau
titreDesservitudesouservicesfonciers »(art.552,alinéa2).
Lapropriétédusolpeutêtrevolontairementdissociéedecelleduvolumequilesurplomb
e.Ilenestainsitouteslesfoisquelepropriétaireconsentàuntiersundroitdesuperficie,c’e
st-à-
direledroitd’occupercetespacepardesconstructionsoudesplantationsdontildemeure
ra,temporairementoudéfinitivement,propriétaire.

§2–Lapropriétédudessous
Symétriquedudessusparrapportàlasurface,ledessous,traditionnellementappeléletréfonds
,estégalementlivréàlapuissancedupropriétaire.
Positivement,celui-cipeutfouilleretconstruireau-
dessousdusol,sanslimite,s’appropriercequ’ilcontient,sousréservedelalégislationsurlesmi
nes(art.552,alinéa3). 
Négativement,mêmes’iln’éprouveaucunpréjudice,lepropriétairepeutégalements’oppos
eràl’incursiond’untiersdanssonsous-soletcouperlui-
mêmelesracinesetlesroncesquiavancentsursonfonds,envertud’undroitimprescriptible
consacréparl’article673alinéas2et3duCodecivil(art.673,al.2:“Sicesontdesracines,ronces
oubrindillesquiavancentsursonhéritage,ilaledroitdelescouperlui-
mêmeàlalimitedelaligneséparative”.L’alinéa3decetarticleajoute:“Ledroitdecouperlesrac
ines,roncesetbrindillesoudefairecouperlesbranchesdesarbres,arbustesetabrisseauxestim
prescriptible”).

51
Commelapropriétédudessus,celledudessouspeutêtredétachéedecelledusoletapparteniràu
ntiersenvertud’uneconvention.

§3–Lapropriétéetl’usagedeseaux
Nousnousintéresseronsuniquementauxeauxpluvialesetauxeauxdesource.
I–Leseauxpluviales
Leseauxdepluiesontresnullius ;ellesappartiennentaupropriétairedufondssurlequelellesto
mbent,parvoied’occupation.Ellesn’appartiennentpasaupropriétairedufondsparvoied’a
ccession ;eneffet,l’eaupluvialequicouvrelesolneluiestpasincorporée,cequiseraitnécessai
repourqu’ilyaitaccession.

Lepropriétairedufondsaledroitd’useretdedisposerdeseauxpluvialestombéessursonfonds.
Cependantlepropriétairesupérieurnedoitpasaggraver,parl’usagequ’ilfaitdeseauxdepluie
ouparladirectionqu’illeurdonne,laservitudenaturelled’écoulementétablieparl’articl
e640alinéa1erduCodecivilàlachargedupropriétairedufondsinférieurencestermes:« Lesfo
ndsinférieurssontassujettisenversceuxquisontplusélevés,àrecevoirleseauxquiendécoule
ntnaturellementsansquelamaindel’hommeyaitcontribué ».L’alinéa2ajoute:« Leproprié
taireinférieurnepeutpointéleverdediguequiempêchecetécoulement ».ildécouledel’article
640quelepropriétairedufondssupérieurnesauraitdéversersurlefondsvoisindeseauxpluvial
esparluicorrompues,nileurfairesuivreunedirectiondenatureàcompromettrelasoliditédesc
onstructionsappartenantauvoisin ;uneindemnitéseraitduedanscecasaupropriétairedufon
dsinférieur(art.641,al.2C.civ.Français:“Sil’usagedeceseauxouladirectionquileurestdonn
éeaggravelaservitudenaturelled’écoulementétablieparl’article640,uneindemnitéestduea
upropriétairedufondsinférieur”.).
II–Leseauxdesource
Larègletraditionnellerésultantdel’article641duCodecivilestquelasourceappartientaupro
priétairedufondssurlequelellejaillitetqu’ondénommefondsd’émergence(“Celuiquiaunes
ourcedanssonfondspeuttoujoursuserdeseauxàsavolontédansleslimitesetpourlesbesoinsd
esonhéritage”:article641duCodecivilapplicableauCameroun).Cetterègles’appliquenons
eulementauxsourcesjaillissantes,maiségalementauxeauxsouterraines.Eneffet,lepropriét
airedusolaledroitdefairesurgirleseauxdanssonfondspardessondages,quandbienmêmeilpr
iveraitlefondsinférieurd’unesourcequiyjaillissait.Lepropriétairedufondsinférieurnepour
52
raitréclameraucuneindemnité,àmoinsqu’ilneprouvequelepropriétairedufondssupérieura
agiavecméchanceté,uniquementpourluicauserpréjudice,cequiseraitconstitutifd’unabusd
edroit.
Demultiplesrestrictionssontapportéesaudroitdupropriétairedusolsurlasourcequijaillitdes
onfonds:

-
unpremiertempéramentestcommandéparlanécessitéderespecterlesdroitsdespropriétaires
voisins :lepropriétairedelasourcedoittenircomptedesdroitsquipeuventrésulterpourceux-
cid’uneconvention,d’untitrequelconqueetdelaprescription(art.642,al.2);
-
lepropriétairedelasourcesubitdesrestrictionsauprofitdesagglomérationsalimentéesparl’e
au(art.642,al.3).Ils’agitdel’hypothèseoùlasourcefournitauxhabitantsd’unecommune,d’u
nvillageoud’unhameau,l’eauquileurestnécessaire.Danscecas,lepropriétairedufondsd’ém
ergencenesauraitlesenpriverparlamanièredontilenuse;
-auxtermesdel’article643duCodecivil,lorsque,« dèslasortiedufondsoùellessurgissent,les
eauxdesourceformentuncoursd’eauoffrantlecaractèred’eauxpubliquesetcourantes,lepro
priétairenepeutlesdétournerdeleurcoursnaturelaupréjudicedesusagersinférieurs ».Ainsi,l
orsqueleseauxissuesdelasourceont,dèslasortiedufondsd’émergence,undébitassezpuissan
tpourpouvoirêtreconsidéréscommedeseauxpubliquesetcourantes,lepropriétairedufonds
d’émergencevoitsesdroitslimitésaubénéficedesusagersinférieurs,sansd’ailleursqueceu
x-
ciaientàétablirqueleseauxleursontnécessairesausensdel’article642duCodeciviletsa
nsqu’ilsaientàverseruneindemnité ;néanmoinslepropriétairedufondssupérieurpeutses
ervirdeseauxdelasourcepourlesbesoinsdesonfondssoitàfind’irrigation,soitàfind’utilisati
onindustrielle,maisnepeutdétournerleseauxdeleurcoursnaturelni,parconséquent,céderse
sdroitsàuntiers :c’estdirequesesprérogativescessentdeconstituerundroitdepropriété
pourdevenirunsimpledroitd’usage.

SectionIII :Lescaractèresdudroitdepropriété
Enénonçantquelapropriétéestundroitabsolu,l’article544duCodecivill’investitd’unesouv

53
erainetéquenepossèdeaucunautredroitsubjectif.Elleadonc,aumoinsenprincipe,troisconsé
quencesdelasouveraineté :l’exclusivisité(§1),lecaractèreillimité(§2)etlaperpétuité(§3).

§1–L’exclusivité

L’exclusivitéprotègelepropriétairecontrelestiers.Lerapportprivatifquelapropriétéétablitc
onfèreàlapersonneàlaquellelebienappartientlepouvoird’exclure.Lapropriétéfaiteneffetq
u’unbiensetrouvesouslepouvoird’unepersonnedéterminéeetéchappeaupouvoirdetouteau
trepersonne.Ilconvientdepréciserlecontenudel’exclusivité(I)avantdevoirlesactionsattach
éesaudroitdepropriétéetquisanctionnentlepouvoird’exclure(II).

I–Lecontenudel’exclusivité

L’exclusivitédudroitdepropriétésignifiequeseullepropriétairepeutuserdelachoseounepas
enuser,etqu’iladoncledroitd’enexcluretouteautrepersonne.Toutempiètementd’untierspe
rmetaupropriétaired’agirenjusticemêmes’ilneluicauseaucunpréjudice.
Cependant,lepropriétairepeutêtreobligédesupporterledroitd’untierssurlachose :usufruito
uservitude.Enréalité,iln’yapasdanscescasatteinteàl’exclusivisitédupropriétaire,maisdém
embrementdudroitdepropriété,dontcertainsattributsappartiennentàuntiers :ledroitdeprop
riétén’estpluscomplet.Parexemple,s’ilestgrevéd’unusufruit,illuimanquel’ususetlefructu
s,quiappartiennentàl’usufruitier.

II–Lesactionssanctionnantledroitdepropriété

Surleplancivil,lesactionssanctionnantledroitdepropriétéontpourobjetlarestitution(A),oul
aréparation(B)oulesdeuxrésultats.
A–Lesactionsenrestitution

Lepropriétairejouitd’actionsluipermettantdereprendrepossessiondubienaccaparéouusur
péparautrui.Cesactionsontencommund’avoirpourrésultatlacessationdeladépossessionm
aisellessedifférencientselonqueledroitdepropriétéestounoncontesté.

Silapropriétédudemandeurn’estpascontestée,l’usurpationestuntroublemanifestemen
tillicitequijustifiesansdétourquesoitordonnéelarestitution.Onestalorsenprésenced’une

54
actionenpurerestitution,lejugen’ayantàstatuerquesurlaremiseenpossessiondupropriéta
ire.

Lorsquelepropriétaireesttenudeprouversondroitparcequ’ilestcontesté,l’actionenre
stitutionprenduncaractèrespécifiqueets’exerceselonunrégimequiluiestpropre:elledevien
tuneactionenrevendicationquisoulèvedeuxproblèmes:sanaturejuridique(1);sondomai
ned’application(2);sonexercice(3)etseseffets(4).

1–Lanaturedel’actionenrevendication

Larevendicationdoitêtredistinguéedesrestitutionsquisontdemandéessurlefondementd’
uncontratetquinesontdoncpasdirigéescontreuntiers.Telestlecasnotammentlorsqueledéfe
ndeurpossèdelachoseautitred’unprêt,d’undépôtoud’unlouage.Ledemandeurn’apasàdém
ontrersondroitdepropriétédansdetellesactionsdenaturepersonnelle,maissimplementl’e
xistenceetlecontenuducontratquil’autoriseàexigerlarestitution.Uncocontractantn’adonc
pasintérêtàutiliserlarevendicationpourreprendresachose.Bienplus,ilnelepeutpasdanslam
esureoùunetelleactionauraitpoureffetdedérogeraucontrat.Parailleurs,l’actionfondéesuru
ncontratestdenaturepersonnelleencequ’ellereposesurunengagementpersonnel,alorsquel’
actionenrevendicationnereposesuraucunengagementettendàlaconsécrationd’unepréroga
tivesurunechose.Elleestencelauneactionréelleetnonpersonnelle.

2–Ledomainedelarevendication

Touslesbienssontsusceptiblesderevendicationetnonpaslesseulsbiensimmobiliers(????)c
ommeontendàlesuggérer.L’actionenrevendicationjoueunrôleprivilégiéàl’égarddesbiens
corporels,meublescommeimmeubles(????),étantpréciséquelarevendicationdesmeublesc
orporelsn’estpasrecevablecontrelepossesseurdebonnefoi,envertudel’article2279alinéa1e
r
duCodecivilquidisposequ’enfaitdemeublespossessionvauttitre.

13–L’exercicedel’actionenrevendication

Touteactionenjustice,qu’ellesoitréelleoupersonnelle,peutseheurteràunefindenon-
recevoirtiréedelaprescription.Eneffet,auxtermesdel’article2262duCodecivil:« Toutesles
actions,tantréellesquepersonnelles,sontprescritespartrenteans,sansqueceluiquiallèguece
tteprescriptionsoitobligéd’enrapporteruntitre,ouqu’onpuisseluiopposerl’exceptiondédui

55
tedelamauvaisefoi ».Cetterègles’appliqueenprincipeàtouteslesactions,etparconséquent
àtouslesdroits :droitsdecréanceetdroitsréelsquiconstituentdesdémembrementsdelapropri
été telsquelesservitudesetl’usufruit,parexemple.Qu’enest-ildelapropriété ?
L’hypothèseestqu’unpropriétaire,dépossédédepuisplusdetrenteans,veutexerceruneactio
nenjusticepoursefairereconnaîtresaqualitédepropriétaireetobtenird’êtreremisenpossessi
ondesonbien.Laquestionestsimpleàréglerendroitcamerounaisenmatièreimmobilièr
e,puisqueletitrefoncierestlaseulepreuvedelapropriétéimmobilière.

Endroitfrançais,laquestionaconnuuneévolutionenjurisprudence:

-
Unarrêtcélèbre,maisambigu,avaitpulaissercroirequetouteslesactionsétantprescrip
tibles,larevendicationl’étaitaussi(Req,5mai1879,aff.delacongrégationdesfrèresdeS
t.Viateur).

-
Ultérieurement,laCourdecassationpritnettementpartietdécidaaucontraire,quel’ac
tionenrevendicationdudroitdepropriétéétaitimprescriptible.

Ellelefitd’aborddansuneaffaireoùlepropriétaireétaitopposéàunsimpledétenteurprécair
eencestermes:« Malgrélagénéralitédestermesdel’article2262,quidécidequetouteslesac
tions,tantréellesquepersonnelles,sontprescritespartrenteans,cetextenes’appliquepasàl
’actionenrevendicationintentéeparlepropriétairedépossédédesonimmeuble ;laproprié
téneseperdantpasparlenon-
usage,l’actionenrevendication,quisanctionneetprotègecedroit,peutêtreexercéeaussilo
ngtempsqueledéfendeurnejustifiepasêtredevenului-
mêmepropriétairedel’immeublerevendiquéparlerésultatd’unepossessioncontraire,réu
nissanttouslescaractèresexigéspourlaprescriptionacquisitive »(Req,12juill.1905,arrê
tDelleLeCohu).
Ellelefitensuitedansuneespèceoùledéfendeurnepouvaitacquérirparprescription(Cass.ass
.plén.,23juin1972,aff.Del’étangNapoléon).Enl’espèce,desmaraisappartenaientàunparti
culier ;àlasuited’unetempête,lamerlesavaitrecouverts ;orlamerappartientàl’Etat ;soixant
e-

56
dixansaprès,lamerareculéendécouvrantlesmarais.LaCourdecassationareconnuauxhéritie
rsdespropriétairesledroitderevendiquerlesmaraiscontrel’Etat.

Cessolutionsjurisprudentielles,quiconsacrentl’imprescriptibilitédel’actionenrevendicati
ondelapropriétéimmobilièreendroitfrançais,sonttransposablesàlarevendicationmobilière
tantendroitfrançaisqu’endroitcamerounaislorsqueledéfendeurestunpossesseurdemauvai
sefoiouundétenteurprécaire.

4–Leseffetsdel’actionenrevendication

Lesuccèsdel’actionenrevendicationapoureffetnonseulementlarestitutiondelachose,mais
égalementleremboursementdesimpenses.

a–Larestitutiondelachose

Silejugefaitdroitàlademandedurevendicateur,ilordonnelarestitutiondelachose.Ledéfend
eurdevraluirendrenonseulementlachosemaisaussisesaccessoiresainsiquesesaccroisseme
ntsetproduits,ycomprisceuxadvenusaprèsladépossessiondupropriétaire.

Adéfautdepouvoirrestituerparsuitedelapertedelachose,ledéfendeuresttenud’indemniserl
epropriétairesilaperteestdueàsafauteetildoitsavaleurquandilestdemauvaisefoi,alorsmêm
equelachoseapériparcasfortuit.

L’impossibilitédelarestitutionpeutaussiêtredueàunealiénation.Silachoseaétéaliénéedebo
nnefoi,lepropriétairenepeutprétendrequ’auprixqu’enatiréledéfendeur.Sileprixestinsuffis
ant,illuiestloisiblededirigerlarevendicationcontreletiersacquéreur,sousréservedel’applic
ationdel’article2279duCodeciviloudeprincipesapplicablesauxbiensdontl’opposabilitéde
latransmissionauxtiersestsubordonnéeàuneformalitédepublicité.

Siaucontraire,l’aliénationaétéconsentiedemauvaisefoi,c’est-à-
direalorsqueledéfendeursesavaitnonpropriétaire,ilyalieuàindemnisation.Ledéfendeurest
redevabledel’équivalentdupréjudicesubi,nonobstantsasupérioritéauprixobtenuoul’abse
ncedetoutprix.

57
Lesfruitsperçusparledéfendeurconnaissentunsortparticulier,carilssontabandonné
saupossesseurautitredessoinsqu’ilaconsacrésàl’entretiendelachose.Cetteconsidéra
tioncessetoutefoisd’êtredécisivelorsque,attraitenjustice,lepossesseurrésisteàladem
andeetprivelepropriétairedesesfruitspendanttouteladuréeduprocès.Lejugementpr
oduisant,dufaitdesanaturedéclarative,seseffetsaujourdelademandeenjustice,lesfru
itsdoiventêtrerestituésàpartirdelacitationenrevendication.

Ilapparaît,enoutre,choquantd’enrichirunusurpateur,cequiconduitàdérogeràl’attr
ibutiondesfruitsaudéfendeuràl’actionenrevendication.Auxtermesdel’article549C.c
iv.,laconservationdesfruitsn’alieu“quedanslecasoùilpossèdedebonnefoi”,c’est-à-
direlorsqu’ils’estcrupropriétairepouravoiracquislachoseduvéritablepropriétaire(
art.550,al.1C.civ.).Laconservationdesfruitscessedèsquelamauvaisefoiapparaît,lepo
ssesseureût-ilétéinitialementdebonnefoi(art.550,al.2C.civ.).

Silesfruitsnesontpasrestituablesennature,ilssontrestituésenvaleur.

Enfin,lesfruitss’entendenttoujoursdéduitesdesimpenseséventuellementduesaudéfendeur
.

b–Leremboursementdesimpenses

Ledéfendeurestfondéàsolliciterleremboursementdesfraisqu’ilaexposésdansl’intérêtdel
achose,etdoncdeceluidupropriétaire,sansqu’ilyaitlieuàdistinguerselonqu’ilestdebonneo
umauvaisefoi.Cettesolutiondécouledel’article1381C.civquidispose:« Celuiauquellacho
seestrestituée,doittenircompte,mêmeaupossesseurdemauvaisefoi,detouteslesdépenses
nécessairesetutilesquiontétéfaitespourlaconservationdelachose ».

Lathéoriedesimpensesestuncorpsdeprincipesgénérauxdéfinissantlerégimedecettei
ndemnisation.Cerégimes’appliqueenl’absencederèglesparticulièresdanstouslescasoùu
npossesseurrestitueunechoseàsonpropriétaire.Ilcontientdessolutionsd’équitéanaloguesà
cellesquigouvernentl’enrichissementsanscauseetquivisentàharmoniserlesintérêtsduprop
riétaireetceuxdupossesseur.

Ilconvienttoutd’aborddedéfinirlanotiond’impense.Celle-
ciestlargepuisqu’elleincluttouteslesdépensesengagéesdansl’intérêtdelachose.Toutefoise

58
lleestétrangèreauxfraisd’entretienetd’administrationexposésparlepossesseur,lesquelséta
ntliésàlajouissance,sontunechargedesfruitsetsontcompensésparl’attributionmêmedesfru
itsaupossesseur.

Touteslesimpensesnesontpasenelles-
mêmesindemnisables.Ellesnepeuventêtreinvoquéesparledéfendeurquesiellesontétéutil
ementengagées,soitqu’ellesaientpermisdeconserverlachose,soitqu’ilensoitrésultéuneam
élioration(art.1381C.civ.).Desfraisontpuêtreexposéssansaucuneincidencesurlavaleurdu
bienrestitué,notammentdansunespritdeluxeoupoursatisfairelesgoûtspersonnelsdudéfend
eur.Lesdépensesd’agrémentouimpensesvoluptuairesdemeurentàlachargeduposses
seur.

Ledroitauremboursementdesimpensesestcalculédanslemêmeespritquel’indemnitédueau
titredel’enrichissementsanscause.Iln’yapasenprincipelieudeprocéderàunecompensation
intégrale,maisseulementd’indemniserdanslalimitedel’utilitéqueretirelepropriétairedesi
mpenseseffectuées.Ilconvientdoncd’évaluerlaplus-
valuequ’ellesontapportéeetdevérifiercequ’ilenresteaujourdelarestitution.Lepropriétair
eseratenuàindemnitédanslamesuredeceseulprofitsubsistant.Maisilpeutavoiraucontr
aireintérêtàrembourserlepossesseurdesesfraissilaplus-
valueestplusimportantequeleurmontant.Sadetteseraalorségaleàlaplusfaibledesdeuxsom
mesquereprésententladépensefaiteetleprofitsubsistant.

L’exceptiondeplus-
valuequelepropriétaireestendroitd’opposerpourlimiterleremboursementnepeuttoutefoisl
’êtrelorsquel’impenseauncaractèreconservatoire.Telestlecaslorsquelesfraisexposésontp
ermisdeprévenirlapertedelachoseouladiminutiondesavaleur.Nonseulementilnepeutêtref
aitgriefaupossesseurd’avoiraccompliunacteconservatoire,maiscelui-
cidoitenêtrelouécarlepropriétaireauraitagidemêmes’ilavaitétéenpossession.C’estdireque
l’impensen’étaitpasseulementutile,maisnécessaire.Lepropriétairenepeutrefusersonremb
oursementintégral,abstractionfaitedetouteplus-
value,etalorsmêmequel’avantageprocuréauraitdisparu.

B–L’actionenréparation

59
Larestitutionestlasanctionnormaledudroitdepropriété,maisriennes’opposeàcequelepropr
iétaireluipréfèrelaréparationetencoremoinsàcequ’ilexercelesdeuxactionssimultanément.
Contrairementàuneidéereçue,laprotectiondudroitdepropriéténeprendpasexclusivementl
aformed’actionsréelles;elleestégalementassuréeparl’actionenresponsabilitécivile,la
quelleprenddestraitsspécifiquesquandelleestmiseauservicedudroitdepropriété.

Toutd’abord,ledemandeurn’apasàdémontrerl’existenced’unefautedèslorsqu’estétablie
l’atteintedudroitdepropriété;carcetteatteinteestensoiunefaute.

Ensuite,unraisonnementanalogueconduitàuneextensiondupréjudiceréparable.Leproprié
tairepeutdemanderlaréparationdetouteslesformesdepréjudice,qu’ils’agissed’uneperteou
d’unmanqueàgagner.Maisilpeut,enoutre,ouàdéfautdetoutpréjudicedecettenature,deman
derlaréparationdudommagerésultantdelaseuleatteinteapportéeàsondroitdepropriété.C’es
tdirequ’enmatièredepropriété,lepréjudicerésultedepleindroitdel’atteinteportéeaudroit.

§2–Lecaractèreillimitéouabsoludelapropriété
Parcequ’ilestabsolu,ledroitdepropriétépermetàsontitulairetouslesactesjuridiquesetmatér
ielsquineluisontpasinterditsspécialement.Ilrésultedeceprincipequ’ilestautantimportantd
edécrirelesprérogativesdupropriétaire,àsavoirl’usus,lefructusetl’abusus,quederecherche
rleslimitesdudroitdepropriété.
Unepremièrelimitetientàlanaturedeschoses :sanslimitesnesignifiepassansconséquence
sjuridiques.Silepropriétairepeutfairedesachosecequ’ilveut,ildoitréparerlesdommagesan
ormauxquecauseàautruitelusageparticulier.Mêmesil’usagen’estpasfautif,lecaractèreexc
essifdutroubleestsourcederesponsabilité(VoirChapitreIII).
Unedeuxièmelimitetientàl’application,audroitdepropriétécommeauxautresdroitssubjec
tifs,delathéoriedel’abusdedroit :enexerçantsondroitdansl’intentiondenuireàautrui,leprop
riétairecommetunefautequil’obligeàréparerledommagecauséàautrui(VoirChapitreIII).
Commeleprévoitl’article544duCodecivillui-mêmequidispose :« lapropriétéestledroitdej
ouiretdisposerdeschosesdelamanièrelaplusabsolue,pourvuqu’onn’enfassepasunusagepr
ohibéparlesloisouparlesrèglements »,unetroisièmesériederestrictionsdirectesàl’exerc
icedudroitdepropriétéprovientdelaloietdesrèglements.
§3–Laperpétuitédelapropriété

60
Laperpétuitédelapropriétérevêtunedoublesignification.
Ellesignified’abordquecedroitduretantqu’existelachosequienestl’objet ;iln’estpase
nfermédansuneduréepluscourte,àladifférencedecertainsdroitsréels,commel’usufruit,oud
esdroitspersonnels,souventaffectésd’unterme.Tantquedemeurelachose,lapropriétésubsi
ste,mêmesiellechangedetitulaire.

Ellesignifieensuitequeledroitdepropriéténes’éteintpasparlenon-
usage,àladifférencedel’usufruit(art.617C.civ.)oudelaservitudedufaitdel’homme(art
.706C.civ.).Iln’yapasàsonendroit,prescriptionextinctive.Bienentendu,ilsepeutque,penda
ntuneplusoumoinslonguepériodedenon-
usageparunpropriétaire,uneautrepersonneacquièreparprescriptionacquisitivelapropriété
dubien,maisc’estalorsceprocessusacquisitifquiprivelepropriétairedesondroitsurlachose;
cen’estpaslenon-usagedecelle-ci.

CHAPITREIII :LAPROPRIETEINDIVIDUELLEETLESRAPP
ORTSDEVOISINAGE

L’aménagementdesrelationsdevoisinageparleCodeciviletlajurisprudencereposeessenti
ellementsuruneconsidérationindividualiste,liéeaudésird’éviterlesheurts,defaciliterlacoe
xistenceentrepersonnesprivées,d’assurerl’indépendancenécessaireàlaviedeshommes,leu
rssphèresindispensablesdeliberté,d’intimitéetdetranquillité.Ajustetitre,l’onpeutsouhaite
ravoirlapaixchezsoi.Maisonnedoitnonplusêtreindifférentàlapaixdesesvoisins,ainsiqu’àl
eursbiens.
Deuxtechniquesjuridiquesontétéutiliséesafind’assurer,tantbienquemal,l’harmonieentre
voisinsetl’intérêtdespropriétésvoisines.L’unerelèvedirectementdudroitdesbiens :ils’agit
desservitudeslégalesdevoisinage(SectionI) ;l’autren’estpassanslienavecledroitdelarespo

61
nsabilitécivile :ils’agitdesresponsabilitésnéesdesrapportsdevoisinage(SectionII).

SECTIONI–LESSERVITUDESLEGALESDEVOISINAGE
Levoisinagepeutêtresourcedeheurts,dedommagesetdenuisances.Lesélémentscommel’ai
r,laterre,l’eauetlefeufacilitentlacoexistenceetpermettentleprogrès.Maisilspeuventaussie
ngendrerladiscordeentrevoisins.Deuxd’entreeuxontappeléplusparticulièrementl’attentio
ndesrédacteursduCodecivil,quiont,àleursujet,prévudesservitudeslégales :laterre(§1)etl’
eau(§2).
§1–Lesservitudeslégalestenantàlaterre
Lescontraintesdevoisinages’ordonnentautourdetroisconsidérations :ilfautdélimiterlesfo
ndsvoisins(A),respecterlesdistances(B)etassurerunpassageencasd’enclave(C).
A–Ladélimitationdesfondsvoisins
LeCodecivilcomporteuneréglementationassezminutieusededeuxsortesdedélimitations :l
ebornageetlaclôture.Lebornageayantétéintégréendroitcamerounaisdanslaprocédured’ob
tentiondutitrefoncieroudemorcellement,relèveducoursdedroitsfonciers.Nousnousintéres
seronsdoncuniquementàlaclôture.
Laclôturedesfondsesttraitéed’unedoublemanièreparleCodecivil,soitcommeunepré
rogativequel’onexerce,soitcommeuneobligationquel’onsubit.Onparledanscedernierc
asdeclôtureforcée.L’article663duCodecivildisposeàcetégard quechacunpeutcontraindre
sonvoisin,danslesvillesetfaubourgs,àcontribuerauxconstructionsetréparationsdelaclôtur
efaisantséparationdeleursmaisons,coursetjardinsassisèsditesvillesetfaubourgs.Lescondi
tionsdel’obligationdesecloreserelientàplusd’untitreàlalocalitédel’obligation.
Toutd’abord,l’article663n’estapplicablequ’auxhéritagessituésdansles« villesetfaubourg
s ».Letermefaubourgservantàdésignerlapartied’unevillesesituantau-
delàdesonenceinte,l’onpeutsouventhésitersurladéterminationdelalimiteentrelefaubourg
etlacampagne.
Enoutrel’article663nes’appliquequelorsquelesdeuxterrainssontaffectésàl’habitationoud
épendentd’unehabitation.Sicesontdesprairies,desmaraisoudesfriches,ilestinapplicable,
mêmesicesterrainssontsituésdansunfaubourg.
Bienquecetteexigencenefigurepasexpressémentdanslaloi,ilestnécessairequelesfondssoie
ntcontigus(Req,1erjuill.1857).

62
L’obligationdeparticiperauxfraisdelaclôturen’estpasd’ordrepublic.Lesvoisinspeuv
entdoncrenonceràs’enprévaloirpourvuquecetterenonciationsoitexpresse(Req,10juin187
4et25juill.1928).
Laloidéterminelegenredeclôture.Ils’agitd’unmurdeséparation.Unehaieouunepaliss
adenesuffiraientdoncpas(Civ.1erdéc.1857).L’article663supposequelemurestàconstrui
re.Unpropriétairenesauraitdoncimposeràsonvoisinleremboursementdelamoitiéduprixd’
unmurdéjàconstruit,c’est-à-
direlecontraindreàacheterlamitoyenneté(Req,25juill.1928,Civ.3e,9juill.1984).Enn’usant
pas,lorsdelaconstruction,delafacultéqueluiaccordaitlaloi,lepropriétaireestcenséyavoirre
noncé.Ilnepourraitcontraindrelevoisinàacquérirlamitoyennetéquesicelui-
ciavaiteffectivementutilisélemurpourprendreappui.Lajurisprudenceadmetquelevois
inpeuts’affranchirdel’obligationmiseàsachargeparl’article663,demêmequel’obligationd
’entretien,enabandonnant,conformémentàl’article656surlamitoyenneté,lamoitiédelaban
dedeterrainsurlaquellelemurestouseraélevéet,s’ilyalieu,lamitoyennetédumurdéjàconstru
it(civ.27janv.1874et26juill.1882).
B–Lerespectdesdistances
LesrédacteursduCodecivilontprévudesdispositionsassezprécisesquantauxplantations(1)
,quantauxconstructions(2)etquantauxjoursetauxvuessurlefondsvoisin(3).
1–Lesplantations
Pouréviterquelesplantationsnuisentaufondsvoisinparleursbranchesouleursracines,lesarti
cles671à673duCodecivilinterdisentenprincipeàunpropriétaired’avoirdesarbres,arbrissea
uxetarbustesjusqu’àl’extrêmelimitedesonterrain.
Ladistanceàobserverpourlesplantationsestdéterminéepardesrèglementsparticuliersexist
antsou,àdéfaut,pardesusagesconstantsreconnus ;àdéfautderèglementsetd’usagedecegenr
e,elleestfixéeàdeuxmètrespourlesplantationsdontlahauteurdépassedeuxmètres,età0,50m
pourlesautres(art.671,al.1).
Cesrègless’appliquentàtouteslesplantations,mêmesiellescroissentspontanément,sauftou
tefoisauxarbres,arbustesetarbrisseauxdetouteespècequipeuventêtreplantésenespaliers,d
echaquecôtédumurséparatif,sansquel’onsoittenud’observeraucunedistance,maisquined
oiventpasdépasserlacrêtedumur(art.671,al.2).Ilenvaainsiseulementsilemurestmitoyen,c’
est-à-dires’ilestlacopropriétédesdeuxvoisins ;s’ilappartientexclusivementàl’und’eux,so

63
npropriétaireaseulledroitd’yappuyersesespaliers(art.671,al.3).
Levoisinpeutexigerquelesarbres,arbrisseauxetarbustesplantésàunedistancemoindrequel
adistancelégalesoientarrachésouréduitsàlahauteurrequise(art.672C.civ.).Cedroitpeutêtr
eexercéparlepropriétaireoul’usufruitier,nonparlefermieroulelocataire(civ.5mars1850)
.Ilaétédécidéqu’iln’étaitpassusceptibled’abus(Civ.25mars1862et2juill.1867).
Ilsepeutquelesbranchesoulesracinesd’unarbre,d’unarbusteoud’unarbrisseau,mê
meplantésauxdistanceslégales,empiètentsurlefondsvoisin.Lasituationestrégieparl’art
icle673duCodecivil,maisendestermesdifférentsselonqu’ils’agitdesbranchesoudesracine
s,doncdudessusetdudessous.Auxtermesdel’article673,al.1er,« celuisurlapropriétéduquel
avancentlesbranchesdesarbres,arbustesetarbrisseauxduvoisinpeutcontraindrecelui-
ciàlescouper ».Ilnepeutlescouperlui-
même,saufautorisationpréalabledupropriétaireoudujuge.Enrevanche,auxtermesdel’alin
éa2dumêmearticle,« sicesontdesracines,roncesoubrindillesquiavancentsursonhéritage,il
aledroitdelescouperlui-mêmeàlalimitedelaligneséparative »
.Cepouvoir,quel’onpeutprésentercommeunemanifestationdudroitdesefairejusticeàsoi-
même,s’expliquepratiquementparlefaitquelepropriétaireduterrainpeut,enlecreusant,cou
perinvolontairementdesracinesetnesauraitselevoirreprocher ;ilenvaautrementdesbranch
es.Ledroitdecouperlesracinesetdefairerognerlesbranchesestimprescriptible(art.67
3,al.3).
2–Lesconstructions
Aladifférencedesplantations,lesconstructionspeuventêtreélevéesàlalimitemêmedesprop
riétés.S’ilenvaainsi,observe-t-
ontraditionnellement,c’estparceque,contrairementauxplantations,lesconstructionsnepeu
ventseprolongerd’elles-
mêmes.Maiscetterègledeprincipeaététempéréeàl’article674duCodecivilquifournituneén
umérationquin’estd’ailleurspaslimitative(V.Civ.10juill.1872) :foraged’unpuitsoud’unef
ossed’aisances,constructiondecheminée,forge,four,fourneau,adossementd’uneétable,ét
ablissementd’unmagasindeselouamasdematièrescorrosives.Lepropriétairequieffectuece
stravauxoucesdépôtss’obligeàlaisser,commel’exigel’article674alinéa5duCodecivil :« la
distanceprescriteparlesrèglementsetusagesparticulierssurcesobjets,ouàfairelesouvrages
prescritsparlesmêmesrèglementsetusages,pouréviterdenuireauvoisin »

64
3–Lesjoursetlesvuessurlapropriétéduvoisin
Diversesconsidérationsexpliquentlaréglementationdesjoursetdesvues,c’est-à-
direledroitdepratiquerdesouverturesdanslemurconfinantàlapropriétévoisine,afindepréve
nirlesanimositésetlesfâcheries.Ilesttoutàfaitlégitimedeprotégerdelasortel’intimitédelavi
eprivée.Encoreconvient-
ildepréciserquelesrèglesquel’onvaprésenterneconcernentquelespropriétéscontiguë
s.
Ondistinguelesjoursetlesvues.

Lesjours–appelésparfoisjoursdesouffranceoudetolérance–
sontdesouverturesàverredormant,c’est-à-
direnes’ouvrantpas.Elleslaissentpasserlalumièreàl’exclusiondel’air.Ellesnepermettent
pasdesepencherpourregarderchezlevoisin.
Lesvuessontdesouverturesordinairesquilaissentpasserl’airaussibienquelalumière.Elless
ontsoitferméesparunefenêtresusceptibled’êtreouverteouencoreparuneporte,soitdépourv
uesdetoutefermeture.Lesvuespeuventêtredroitesouobliques :ellessontdroitessileurax
efictivementprolongéaboutitaufondsvoisin ;ellespermettentderegardercommodémentch
ezcelui-
ci.Neconstituentpasdesvuesdroiteslesintervallesexistantentrelesbarreauxd’unegril
ledeclôture,dèslorsqu’ilsrendentpossiblelaréciprocitédelavue (civ.3e,17janv.1973).
Touteslesautresvuessontobliques.Ellesnepermettentdevoirchezlevoisinqu’ensepenchant
ouenregardantdecôté.Lesbalconsetterrassesdenatureàprocurerlavuesurlefondsvoisinso
ntassimilésparlajurisprudenceauxvues,bienqu’ilnes’agissepasd’ouverturesàproprement
parler (Civ.1resect.civ.,10juill.1957).
Lorsquelesjoursetlesvuessontpratiquéssurunmur,leCodecivildistinguesuivantquel
emurestmitoyenounel’estpas.
Lorsquelemurestmitoyen,l’article675disposeque« l’undesvoisinsnepeut,sansleconsen
tementdel’autre,pratiquerdanslemurmitoyenaucunefenêtreououverture,enquelquemaniè
requecesoit,mêmeàverredormant ».Cetterèglefortgénéraleestd’autantplusfondéequ’une
ouvertureseconçoitalorsmalsansempiètementsurlapropriétéduvoisin.
Lorsquelemurn’estpasmitoyen,ilconvientdedistinguersuivantquelemurjointounejoint
pasimmédiatementlefondsduvoisin.
65
Danslespartiesdumurquijoignentimmédiatementlefondsduvoisin,lepropriétairenep
eutouvrirquedesjoursdetoléranceoudesouffrance.Lepropriétairevoisinpourraitfairesu
pprimercesjoursenacquérantlamitoyennetédumur.
Silemurestédifiéenretraitdelaligneséparativedesdeuxfonds,ilpeutyêtrepercénonseul
ementdejours,maisencoredevues.
Lorsqu’uneouvertureaétéirrégulièrementpratiquée,lepropriétairevoisinpeutenexigerlam
odificationoulasuppression.L’existenceprolongéed’uneouvertureirrégulièrepeutcepend
antentraîner,dufaitdelaprescription,l’acquisitiond’uneservitudedevue,maisnoncelled’un
eservitudedejour,carl’onestimequel’ouvertureirrégulièred’unjour,sansopposition,nema
nifestequ’unactedepurefaculté.

C–Laservitudedepassageencasd’enclave
Lorsqu’unfondsestenclavé,c’est-à-
direquandiln’aaucunaccèsouunaccèsinsuffisantàunevoiepublique,lesarticles682à685du
Codecivildonnentàsonpropriétaire,pourpermettrel’exploitationoularéalisationd’opératio
nsdeconstructionoudelotissement,ledroitderéclamerunpassagesurlesfondsquileséparent
delavoiepublique,àcharged’enindemniserlespropriétaires.
Certainescirconstancespeuvents’opposeràlaprétentiondupropriétairedufondsenclavé.Ile
nestainsi :
-
lorsquel’enclaveestsonfaitvolontaire,parexemples’ilaélevéuneconstructionquiinterromp
tl’accèsd’unerouteconduisantàlavoiepublique ;
-
lorsqu’iljouitsoitd’undroitdepassageconventionnel,mêmecontesté,soitd’unpassageexerc
éenvertud’unesimpletolérance,tantquecelle-ciestmaintenue.
Enoutre,lorsquel’enclaveprovientdeladivisiond’unfondsparsuited’uncontrat,telqu’unev
ente,unéchangeouunpartage,lepropriétairedufondsenclavénepeut,enprincipe,réclamerle
bénéficedel’article682,etdoitdemanderlepassagesurlesterrainsayantfaitl’objetdececontr
at(art.684c.civ.)

66
§2–Lesservitudeslégalestenantàl’eau
Ils’agitdel’égoutdestoits(A)etdesservitudesd’écoulementdeseaux(B).
A–L’égoutdestoits
Auxtermesdel’article681duCodecivil,« toutpropriétairedoitétablirdestoitsdemanièreque
leseauxpluvialess’écoulentsursonterrainousurlavoiepublique ;ilnepeutlesfaireversersurl
efondsdesonvoisin ».Certes,iln’estpastenud’empêcherqueceseauxdepluieunefoistombé
essursonterrains’écoulentsurlefondsvoisin(Civ.3e,7nov.1972et11mai1976).Ilnerépondn
onplusdusortdeseauxpluvialesrégulièrementdéverséessurlavoiepublique,mêmesiellesrej
aillissentensuitesurlemurd’unvoisin(Civ.3e,4févr.1976).Maisilnepeutédifiersontoitdefa
çonqueleseauxpluvialesquiytombentsedéversentsurlefondsvoisin.Ellesnepeuvents’écou
lersurcelui-
ciqu’unefoistombéessurlefondsdupropriétairedelaconstruction,ensuivantleurpentenatur
elle.Ilnepeutmêmepaslaissers’égoutterleseauxdepluiesursonterrainsansprendrelespréca
utionsnécessairespouréviterqu’ellesnuisentaumurduvoisinparaffouillement(Req,8janv.
1928).
B–Lesservitudesd’écoulementdeseaux
Lesfondsinférieurssontassujettis,enversceuxquisontplusélevés,àrecevoirleseauxquiendé
coulentnaturellementsansquelamaindel’hommeyaitcontribué(art.640al.1C.civ.).L’éco
ulementdeseauxfaitainsil’objetd’uneservitudeditenaturelle.Commeconséquence,lep
ropriétairedufondsinférieurnepeutéleveraucunouvragequiempêchecetécoulement(art.64
0al.2C.civ.).S’ilélèveunmur,cequiestsondroit,ilesttenud’yaménagerdesouverturesdestin
éesàlaissers’écoulerleseaux.
Laservitudeconcernenonseulementleseauxdepluie,maiségalementleseauxdesource.
Maisellen’existequepourleseauxquidécoulentnaturellementdufondssupérieursansquela
maindel’hommeyaitcontribué.Ellenes’appliquedoncpasauxeauxménagèresourésiduaire
s,niàl’égoutdirectdestoits.
Lepropriétairedufondssupérieurnedoitrienfairequiaggravelachargeimposéeparlaloiaufo
ndsinférieur(art.640al.3C.civ.).Ilnedoitpas,notamment,contaminerleseauxdepluieoude
source.
Toutefois,laloidu8avril1898adonnéaupropriétairedufondssupérieurledroitd’aggraverlas
ituationdufondsinférieurdanslesdeuxcassuivants,étantpréciséquel’aggravationn’estper

67
misequesileseauxsontutiliséesdansundesseinagricoleouindustriel :
-
lorsquelepropriétairefaitdeseauxunusageouleurdonneunedirectionaggravantlasituationd
ufondsinférieur,lepropriétairedecelui-
ciesttenudelesrecevoir,maisuneindemnitéluiestdue(art.641,al.2) ;
-
lorsquepardessondagesoudestravauxsouterrains,unpropriétairefaitsurgirdeseauxdansso
nfonds,lespropriétairesdesfondsinférieursdoiventlesrecevoir,maisilsontdroitàuneindem
nités’ilssubissentdecefaitundommage(art.641al.4).
Laportéedecesdispositionsestlimitéeencequelesmaisons,cours,jardins,parcsetenclosatte
nantauxhabitationsnepeuventêtreassujettisàunetelleaggravation(art.641,al.5).

SECTIONII–LESRESPONSABILITESNEESDESRAPPORTSDEVOISINAGE
(VoirTD)
L’exercicedudroitdepropriété,mêmecontenudansleslimitesprécisesquiontétéindiquées,e
ntraînesouventdesdommagespourlespropriétésvoisines.Ils’agitalorsdesavoirsil’auteurd
el’actedommageablepeutêtredéclaréresponsableendépitdelamaxime« neminemlaeditqui
suojureutitur »(celuiquifaitusagedesondroitnelèsepersonne).
Endroitfrançaiscommeendroitcamerounais,lepropriétairepeutêtreresponsableconformé
mentaudroitcommundelaresponsabilitécivilelorsqu’ilacommisunefaute(§1).Ill’estégale
ment,lorsqu’ilacauséàsesvoisinsundommagequidépasselesinconvénientshabituelsinhér
entsauvoisinage(§2).
§1–Laresponsabilitédécoulantdelafautedupropriétaire
Lepropriétaireest,celavasansdire,responsabled’aprèsledroitcommundesarticles1382et13
83duCodecivil,si,parsafaute,ilacauséundommageàautrui,l’exercicelégitimedudroitdepr
opriétés’arrêtantlàoùilyafaute.Lafautedupropriétaireestappréciéeinabstracto :ondétermi
nerauntypeidéaldepropriétairesoigneuxetdiligentquiparviendraitàconciliersonintérêtind
ividuelavecceluidesesvoisins.Ondéclareraenfauteceluiquines’estpascomportécommece
propriétairesoigneuxetdiligent.

Ilyafautedupropriétairedanstroishypothèses :encasdeviolationdesloisetrèglements,d’im
prudenceounégligenceetd’abusdedroit.
68
Danscederniercas,lepropriétaireestresponsabled’aprèsledroitcommunlorsqu’ilusedesapr
opriété,nonpaspoursonagrémentousonprofitpersonnel,maisuniquementdansl’intentiond
enuireàsonvoisin.Ledommagepeutêtrel’effetdel’activitédupropriétaire,ilnesauraitjamais
enconstituerlebut.Ilyauraitalorsabusdudroitdepropriété.Cetterègleaétéappliquéeaupropr
iétaireélevant,pournuireàsesvoisins,unefaussecheminéequiobscurcitleurdemeure(Colm
ar2mai1855) ;àceluiquiaédifiédesouvragesénormesgarnisdepointesacérées,destinéesàdé
chirerlesenveloppesdesdirigeablessortantd’unhangarvoisin(aff.diteClément-Bayard 
:Trib.Civ.Compiègne,12févr.1913 ;Amiens12nov.1913etReq10juin1902) ;àceluiquiab
used’undomainesouterrainenypratiquantdesfouillesenvuedetarirlessourcesjaillissantsurl
efondscontigu(Lyon18févr.1856) ;àceluiquiutilisesonfondspourorganiseruntapageasso
urdissantdestinéàeffrayerlegibieretàrendreinfructueuselachasseencourssurlefondsvoisin
(Paris2déc.1871).
Onpeutconsidérerégalementcommeabusifslesactesaccomplisparunpropriétairemêmeen
vued’unintérêtégoïste,maislorsquecetintérêtn’estpassérieuxetlégitime,parexemplesiunp
ropriétairefoncierrendlavieintenableàsonvoisindansl’espoirquecelui-
ciseporteraacquéreurdesondomaineauplushautprixafindesedébarrasserd’ungêneur(v.aff
.Clément-Bayardsuscitée).
§2–Laresponsabilitépourinconvénientsanormauxdevoisinage
Endehorsdelaresponsabilitéquelepropriétairepeutencourirlorsqu’ilyadesapartviolationd
’uneloioud’unrèglement,imprudenceounégligence,oubienintentiondenuire,Unpropriétai
rea-t-illedroitdefairetoutcequineluiestpasinterditexpressément ?
Unetellesolutioneûtconduitàdesrésultatsinjustes.DepuisleCodecivil1804,lesrapportsentr
epropriétairesvoisinssesont,eneffet,considérablementmodifiésenraisondesprofondestra
nsformationsdumilieuéconomique.Ainsi,l’exploitationnormaledescheminsdeferfutsour
cedefréquentsdommages,dusparexempleàlafuméedeslocomotivesouauxtrépidationsocc
asionnéesparlamarchedestrains.Enoutre,desétablissementsindustrielsimportantsontétécr
éésunpeupartout,causantdesdommagesnombreuxetinévitables.Leplussouvent,aucunefa
utecaractériséenepeutêtrerelevéeàlachargedupropriétaire.Maislespropriétésvoisinessouf
frentunpréjudicequ’ileûtétéinjustedelaisseràleurcharge.Aussiunejurisprudencetrèsabon
danteadmet-
ellelaresponsabilitédupropriétairedanstouslescasoùonpeutluireprocherunexerciceexcept

69
ionnelouanormaldesondroitayantentraînéunpréjudiceexcédentlamesuredesobligationsd
evoisinage :c’estuneusine,uneindustriequirépandentdesodeursmalsaines,desémanations
putridesoudesfuméesdélétères(Civ.18févr.1907 ;Req.,14févr.1910 ;Civ.,30nov.1961) ;
c’estuneprofessionbruyantedontl’exerciceincommodelesvoisins(Orléans22nov.1889) ;c
’estundépôtdecharboninstallédanslabanlieued’unevilleetquidiffusedespoussièresfortdés
agréablespourlesvoisins(Req.,10avr.1905)ouuneporcherieétablieàproximitéd’unepropri
étéd’agrément(Req.,5déc.1904).
Danslaplupartdescas,laresponsabilitédupropriétaireestengagée,alorsqu’iln’acommisauc
unefautecaractérisée.Ilacauséundommageàautruisanspouvoirl’éviter,enexerçantundroit
quiprésentepourluiunintérêtcertain.Etlajurisprudence,évacuantnonseulementl’exigence
d’unefautecaractérisée,maisencorelaréférenceàuneconsidérationdeculpabilité,amêmedé
cidéquel’existenced’unefautequelconquen’étaitpasnécessairepourqu’ilyaitresponsabil
itépourinconvénientsanormauxdevoisinage(Civ.1re,23mars1982).
Iln’yapasdecritèreprécispermettantdedéterminerlalimitequenedoitpasdépasserlepropriét
aire.C’estunequestiondefaittranchéesouverainementparlesjugesdufond(Civ.20janv.196
3).Ondoitcependantnereconnaîtreledroitàréparationauxvictimesdutroubleanormalquesil
edommageatteintuncertaindegrédegravité.Eneffet,lavieencommunseraitimpossiblesich
acunnedevaitsupportercertainsinconvénients.
Dansl’appréciationdelaresponsabilité,lesjugesdoiventfaireappelàdesconsidérationstena
ntàl’époqueetaulieu.Ainsi,lorsqu’unétablissementindustrielestcréédansuneville,ontien
dracompteduquartierdanslequelilestétabli :cequiestadmissibledanstelquartierpeutêtrean
ormaldanstelautre.
L’auteurd’untroublepeut-ilarguerdel’antérioritédesonexploitation ?
Lajurisprudencedominantenetientpascomptedel’antérioritédel’exploitationdel’auteurdu
trouble,sinonunpropriétairepourrait,duseulfaitdel’antérioritédesoninstallation,greverles
fondsvoisinsd’unevéritableservitude,restreignantenfaitleurusage(Civ.10févr.1907 ;4déc
.1935 ;20févr.1960).Onpeut,enrevanche,permettredeseprévaloirdel’antérioritédel’explo
itationlorsqu’ilyaunesortedepré-
occupationcollective.Ainsi,dansunquartierindustriel,déjàcouvertd’usines,lepropriétaire
d’unterrainseraitmalvenuàyfairebâtirunevillaetàseplaindreensuitedesinconvénientsduvo
isinage(V.Civ.2e,22janv.1969).

70
Pourcaractériserlecaractèreanormalounondutrouble,lajurisprudencetendàprendreencons
idérationlaréceptivitépersonnelle.Elledétermineledommagesupportableenfonctiondecha
quevictime.Ainsi,l’exploitantd’unecliniqueaétéadmisàseplaindredutroublequeprovoque
laproximitéd’uneusine(Nancy,12avr.1923),cequ’unautreexploitantn’auraitpasétéendroi
tdefaire.Laréceptivitépersonnelleduvoisinn’écartetoutefoislaresponsabilitédel’auteurdu
dommagequ’àconditiond’êtrefautive.Ainsi,celuiquiestnerveuxenraisond’uneblessurede
guerrepourraseplaindre,etnonpasunalcoolique.
Lestiersvictimesd’untroubleanormaldevoisinagepeuvents’adresserauxtribunauxpourobt
eniràlafoisdesdommages-
intérêtsetladéfensefaiteàl’auteurdesagissementsdommageablesdepersévérerdansl’aveni
r.L’exécutiondecettedernièrecondamnationpeutêtreassortied’uneastreinte.Cependant,lo
rsquel’établissementsourcededommageexcessiffonctionneenvertud’uneautorisationad
ministrative,lestribunauxjudiciairesnepeuventprocéderàcettedéfensedecontinuerl’activi
tépréjudiciable(CAduCentre,arrêtn°105du6août1975).Ilsnepeuventqu’accorderdesdom
mages-intérêtsetceux-
cipourrontrevêtirlaformed’unerenteappeléeàseprolongertantquedureraledommagecausé
parl’activitéconsidérée(Req.,5déc.1904).Ilspeuventtoutefoiségalementordonnerdestrav
auxpropresàdiminuerl’inconvénient(Civ.1re,5nov.1963).Demême,lasuppressiondel’ouv
rageoudel’exploitationnepourrapasêtreenvisagéelorsqu’elleapparaîtcommeétanthorsde
proportionavecl’inconvénientconstaté.Ilyauralieuàréparationsousformededommages-
intérêts(Civ.2e,22janv.1970et13janv.1972).

CHAPITREIV :LAPROPRIÉTÉAPPARENTE(VoirTD)

Ilarriveque,fondéesurl’apparence,lacroyanceerronéedansl’existenced’unesituationjuridi
que,conduise,danscertainesconditions,àfaireprévaloircertainseffetsdecetteapparencesurl
aréalitéjuridique envertudelamaxime« errorcommunisfacitjus »(l’erreurcommuneestcré
atricededroit).

71
Lepropriétaireapparentestceluiquelepublicconsidèrecommeayantlapropriétéd’unbienqu
iappartientenréalitéàuneautrepersonne.Onestdonctentédepenserquelapropriétéapparente
estenquelquesortelapossessiond’étatdepropriétaire.

Ledomainedeprédilectiondel’applicationdelapropriétéapparenteestceluidel’héritierappa
rent.Supposonsqu’untelhéritieraitvenduunimmeubledelasuccessionàuntiers.Sil’onoblig
eaitcetiers,aprèsavoirdécouvertlaréalité,àrendrel’immeuble,lecréditpublicsubiraitunegr
aveatteinte.Eneffet,riennepouvaitrenseignerletierssurlerisquequ’ilcouraitenachetantl’im
meubled’unhéritierapparent,etpourtantonledépouille.Danscesconditions,pluspersonnen
’oseraitacheterunimmeubled’unhéritier,outoutaumoinsonattendraitpouracheterquecethé
ritieraitconsolidésondroitparlaprescriptionacquisitive,sionestdroitfrançais.C’estdireque
desentravesconsidérablesseraientmisesàlatransmissiondesimmeubles.

Mais,àl’inverse,ilnefautpasdissimulerque,sil’onfaitprévaloirlesintérêtsdutiersacquéreur,
onporteunetrèsgraveatteinteaudroitdepropriété,carl’undescaractèresdecedroitestd’êtrea
bsolu ;ildoitparconséquentpouvoirêtreinvoquévis-à-
visdetoutlemonde,mêmedeceuxquil’ignoraient.Ausurplus,unemaximejuridiqueetlogiqu
eénonce :« nemodatquodnonhabet »(personnenepeuttransférerundroitqu’iln’apas).Env
ertudecettemaxime,lapropriétén’apuvalablementêtretransféréeparl’héritierapparentparc
equecederniern’étaitpaspropriétaire.

Lajurisprudencearégléceconflitenvalidantlesactesdupropriétaireapparent.Ilconvientdev
oirlesconditionsdevaliditédecesactes(§1)ainsiquelesrapportsentrelepropriétairevéritable
etlepropriétaireapparent(§2).

§1–Lesconditionsdevaliditédesactesdupropriétaireapparent

Silamaximeerrorcommunisfacitjusestsusceptibledes’appliquerauxactespassésparunpro
priétaireapparent,desconditionsstrictesdoiventcependantêtreexigées.

Labonnefoidel’acquéreurmisenpossessionsuffit,enmatièremobilière,pourlerendrepropri
été,carleplussouventl’originedesmeublesnepeutêtrevérifiée.

Enmatièreimmobilière,lestransactionssontmoinsrapides,etunepublicitéestorganisée ;aus
si,selonlesprincipesrelatifsàlaprescriptionacquisitiveendroitfrançais,l’acquéreurdebonn

72
efoiquiatraitéavecunnon-propriétairenedevient-
ilpropriétairequ’aprèsundélaidepossessionassezlong :dedixàvingtans.L’applicationdel
athéoriedel’apparencerendantletiersacquéreurimmédiatementpropriétaireparl’ef
fetdelaloi,sansmêmequ’ilsoitnécessairequ’ilaitprispossession,ilfautexigerdescondit
ionsbeaucoupplusstrictesquepourl’usucapionabrégéededixàvingtans ;labonnefoid
el’acquéreurnesuffitdoncpasenmatièreimmobilièrepourfairejouerlarègleerrorcommu
nisfacitjus,sinonlesdispositionsrelativesàl’usucapiondedixàvingtansseraienttotalem
entinutiles.C’estpourquoi,outrelabonnefoidel’acquéreur,lajurisprudenceexigeque
celui-ciaitétévictimed’une« erreurcommuneetinvincible ».

Deuxconditionssontainsirequisespourlavaliditédesactesdupropriétaireapparentoubienpo
urqueletiersquiatraitéaveclepropriétaireapparentdevienneimmédiatementpropriétaire :l
abonnefoidutiersacquéreur(A)etl’erreurdutiersacquéreurdoitêtrecommuneetinvi
ncible(B).

A–labonnefoidutiersacquéreur

Letiersacquéreurestdebonnefoi,s’ilacruacquérirduvéritablepropriétaireledroitdepropriét
éoutoutautredroitréel.C’estlaconditionfondamentale cartoutelathéoriedel’apparencen’a
étééchafaudéequepourprotégerlestiersdebonnefoi.Laconditionestd’ailleursfacileàrempli
r :ilsuffitquel’erreuraitétécommise,aumomentdel’acquisition,parl’ayantcausesurlaqualit
édesonauteur.Icicommeentoutematière,labonnefoiseprésume,etl’erreurdedroitestprisee
nconsidérationaussibienquel’erreurdefait.Ilyalàunesituationquel’onpeutrapprocherdece
llequeprévoitl’article2279 ;c’estégalementlabonnefoiqu’onavouluprotégerdanscetexte.
Mais,danslecadredel’article2279,ilfaut,enoutre,unemiseenpossession ;alorsquedansle
cadredelapropriétéapparente,lamiseenpossession estabsolumentinutile.Peuimportequ
eletiersacquéreurn’aitpasétémisenpossessiondubien ;ilsuffitquelecontrataitétépassé.

B–L’erreurdutiersacquéreurdoitêtrecommuneetinvincible

Outrelabonnefoidutiers,uneerreurcommunesurletitredupropriétaireapparentestexigée.Il
nesuffitpasquel’acquéreurdubiens’ysoittrompé,ilfautqu’uneerreurcommuneexisteàcesuj
et. Onn’exigecependantpasquetoutlemondesesoiteffectivementtrompé,ilsuffitquechacu
naitpusetromper.L’acquéreurdevrafairelapreuvedecettecondition.

73
Denombreusesdécisionssecontententdel’erreurcommune.D’autresexigentenplusqu’elle
soitinvincible.Maismêmelesdécisionsquin’exigentpasexpressémentuneerreurinvincible
nesecontententpasd’uneapparencedenatureàtromperunhommequelconque,maisuntypeid
éald’hommerompuauxaffaires.Cetteexigenceparaîtindispensable :pourquesoittoléréeau
nomdel’apparencelagraveatteinteaudroitdepropriétéqu’entraînelathéoriedelapropriétéa
pparente,ilfautquelacausedelanullitédutitredupropriétaireapparentaitéténécessairementi
gnoréedetous.Ausurpluslapriseenconsidérationd’uneerreurcommunequelconquen’ajout
eraitgénéralementrienàlaconditiondebonnefoi ;dèslors,lesrèglesdelapropriétéapparentea
boutiraientàsupplanterl’usucapionabrégéequeleCodecivilainstituéepourprotégerletiersd
ebonnefoiquiatraitéavecunnon-propriétaire.

§2–Lesrapportsentrelepropriétairevéritableetlepropriétaireapparent

Lathéoriedel’apparence,destinéeuniquementàprotégerlestiers,n’aaucuneffetdanslesrapp
ortsentrelepropriétairevéritableetlepropriétaireapparent.Lerèglementdecomptesentreles
deuxestdominéparunedistinctionentrelepropriétaireapparentdebonnefoietlepropriétairea
pparentdemauvaisefoi.

A–Lepropriétaireapparentdebonnefoi

Ilesttraitéavecfaveur :

-ilgardelesfruitsqu’ilaperçus,conformémentauxarticles549et550duCodecivil ;

-
ilnerépondpasdesdétériorations,mêmesurvenuesparsonfait,saufs’ilenaretiréprofitetseule
mentdanslamesuredesonenrichissement ;

-
s’ilaaliénélebien,ildoitrestituerleprixqu’ilareçu,etriendeplus,mêmes’ilestinférieuràlava
leurdubiencédé.

B–Lepropriétaireapparentdemauvaisefoi

Ilesttraitésévèrement :

-ildoitrestituertouslesfruits,ceuxqu’ilaperçusetceuxqu’ilanégligédepercevoir ;
74
-
ilréponddetouteslesdétériorationsimputablesàsonfait,etmêmedecellesquisontduesàunca
sdeforcemajeure,dumoinss’ilnejustifiepasqu’ellesseseraientégalementproduitesentreles
mainsdupropriétairevéritable ;

-
s’ilaaliénélebien,ilestcomptabledel’entièrevaleuractuelledecebien,alorsmêmequ’ill’aur
aitvenduàvilprix.

TITREIII :LESPROPRIETESCOLLECTIVES

SilesrédacteursduCodecivilontconçuledroitdepropriétécommeundroitessentiellementin
dividuel,conférantàunepersonnephysiqueoumoralelemonopoledel’usage,delajouissanc
eetdeladispositiond’unechose,ilsn’ontputotalementignorercertainesformesd’appropriati
oncollective,soitparcequ’ellessontinéluctablestellequel’indivisionpostmortem,soitparce
qu’ellesfaisaientdéjàpartieintégrantedel’éventaildesconceptsettechniquesjuridiques(per
sonnalitémorale,copropriétédesimmeublesbâtis,mitoyenneté).
LeCodeciviln’acependantréservéauxmodescollectifsd’appropriationqu’uneplaceréduite
,consacrantrespectivementunseularticleàl’indivision(article815C.civ.)etàlacopropriétéd
esappartements(art.664C.civ.).Celaconismeprocédait,semble-t-
il,d’uneattitudedélibérée.LesrédacteursduCodecivilétaienthostilesàlapropriétécollective
,estimantqu’ilyavaitlàundangerpolitique,enraisondelapuissancequelesgroupementspri
véspourraientainsiacquérir,etundangeréconomique,lapropriétécollective,mêmeauxma
insdel’Etat,leurparaissantpeupropiceàunebonneexploitationdesterres.
Uneconjonctiondefacteursdiversaparlasuitefavorisél’essor,sousdiversesformes,del’appr
opriationcollective.S’ilyalieudeciter,commetoiledefond,unerévolutioncertainedesidées,
c’est,d’unepart,ledéveloppementducommerceetdel’industriequiaplusdirectementcondui
tàlamultiplicationdessociétés,etc’estd’autrepart,ladémographieetl’urbanisationquiontsu
scitéunaccroissementconsidérableduparcimmobiliersoumisaurégimedelacopropriétépar
appartements.

75
Lesformesd’appropriationcollectivessontdiverses maisuneseuleintéresseledroitdesbiens 
:lacopropriété.Elleestapplicableàtouteespècededroitréel.Elleestmêmeapplicableauxdroi
tspersonnels.Maisdemanièregénérale,elleseprésentesousdeuxformes:lapremièreestcelle
danslaquelleonpeutmettrefinparunpartage :c’estlacopropriétéordinaireousimple(Chapitr
eI).Dansladeuxièmeformeparcontre,ilestinterditdepartagerlebienindivis:c’estlacopropri
étéforcéeouperpétuelleoucopropriétéavecindivisionforcée(ChapitreII).

CHAPITREI:LACOPROPRIETEOUINDIVISIONORDINAIRE

Cetteformedecopropriétépeutprovenirdeplusieurssituationsetportersurtoutesorte
debien:meublesouimmeubles,isolésouconstituantunemasse(universalité).Elleprovientle
plussouventdel'ouvertured'unesuccession,deladissolutiond'unecommunautéconjugaleo
ud'unesociété.Ellepeutaussiprovenirdel'acquisitiond'unbiencommunparplusieursperson
nes.
Lacopropriétéordinaireposedeuxquestionsessentielles:celledesdroitsdescopropri
étaires(SectionI),etcelledeladuréedel'indivision(SectionII).

SectionI-Lesdroitsdescopropriétaires
Lescopropriétairesontdesdroitssurleurquote-part(§1)etsurlachoseelle-même(§2).
§1-Lesdroitssurlaquote-part
Chaquecopropriétaireasurlachose,unequote-partidéalenonlocalisée.Ilasurcelle-
ci,lesmêmesprérogativesques'ilétaitseulpropriétaire.Cependant,comptetenudufaitqueles
opérations(aliénation,hypothèque,etc.)portantsurlaquote-
partsontdangereuses(cequis'expliqueparlefaitquelepartageauneffetrétroactif),certainesr
estrictionssontapportéesauxdroitsducopropriétairesursaquote-part :
-
l’article2205duCodecivilinterditauxcréanciersdel'hériterdefairevendrelapartindivisedel
eurdébiteurdanslesimmeublesdelasuccession;
-siceluiquialiènesaquote-partouconstituesurcelle-
cidesdroitsréelstelsqu’unehypothèquen'estpasendéfinitiveattributairedelaportionaliénée
ouhypothéquée,cesopérationss’effondrentetsontannulées.

76
§2-Lesdroitssurlachoseelle-même
Lesdroitsdechaquecopropriétairesurlachosesontlimitésparceuxdesautres.Chacun
d'euxpeutseservirdelachose,maisàconditiondenepasporteratteinteàsadestinationniauxdr
oitsdesautres.Pourl'exercicedesactionsrelativesàlachose,ainsiquepourl’accomplissemen
tdesactesd’administrationetdedisposition,leconsentementunanimedescoindivisairesestn
écessaire.Celarendlagestiondelachoseindivisetrèslourde,d'oùpeut-
êtrel'intérêtd'ymettrefinleplustôtpossible.
SectionII-Laduréedel'indivision
L'indivisionordinaireauncaractèreessentiellementtemporaire.L'article815alinéa1,
duCodecivildisposeeneffetque :« Nulnepeutêtrecontraintàdemeurerdansl'indivisionetle
partagepeuttoujoursêtreprovoquénonobstantprohibitionetconventioncontraires ».Cepart
agemetrétroactivementfinàl'indivision.Néanmoinsonpeutlamaintenir :
-
paruneconventionprolongeantl'indivisionpour5ans.Cetteconventionprendautomatique
mentfinàl'expirationdecedélai,saufrenouvellementexpressémentconsentiparlescoindivis
aires(article815,alinéa2duCodecivil) ;
-pourlesbiensparticuliersnedevantpasêtredisperséstelsquelesbiensdefamille.

CHAPITREII :LACOPROPRIETEFORCEEOUPERPETUELLE

Cetteformedecopropriétéportesurlesbiensayantreçuuneaffectationparlaloiouparlav
olontédesparticuliers.Lepartagenepeutdoncpasintervenirtantquedureral'affectation.Ilenex
istedeuxsortes :lesmursetautresclôturesmitoyens(SectionI)etlesimmeublesdivisésenplusi
eurslotsappartenantàplusieurspropriétaires(SectionII).

SECTIONI :LAMITOYENNETEDESCLOTURES
Uneclôtureestmitoyennequandelleappartientindivisémentauxpropriétairesdesdeuxfonds
qu’ellesépare.Lamitoyennetépeuts’appliqueràtouteclôture :mur,fossé,haie,barrière,etc.
Laclôturemitoyennes’opposeàlaclôtureprivative,quiestlapropriétéexclusivedel’undespr
opriétairesdesfondsvoisins.

77
Lamitoyennetéoffreuncertainnombred’avantages :économied’espace,spécialementdans
lesvilles ;partagedesfraisd’édification ;possibilitépourlesdeuxcopropriétairesd’appuyerl
eursconstructionssurlemêmemur.

L’étudedelamitoyennetédesclôturesseraarticuléeautourdetroispoints:

-Acquisitionetextinctiondelamitoyenneté(Sous-SectionI) ;
-Preuvedelamitoyenneté(Sous-SectionII) ;

-Droitsetobligationsdescopropriétaires(Sous-SectionIII).

Sous-SectionI :Acquisitionetextinctiondelamitoyenneté
A–Acquisitiondelamitoyenneté
Lesmodesd’acquisitiondelamitoyennetésontdivers.Celle-
cipeutrésulterd’abord,pourtouteslesclôtures,delaconvention(1),ainsiquedelaprescription
acquisitive(2).Encequiconcernespécialementlesmurs,ellepeutprocéderaussidelavolonté
unilatéraledel’undesvoisins,quipeut,sicertainesconditionssontremplies,obligersonvoisin
àédifieràfraiscommunsunmurmitoyen(3)etquiestentoutehypothèseendroitd’acquérirlam
itoyennetédumurprivatifexistant(4).Enfin,selonuneopinion,lamitoyennetépeutrésulterd
umécanismedel’accession(5).
1–L’acquisitiondelamitoyennetéparconvention
Deuxvoisinspeuventconvenird’établiruneclôtureàfraiscommunsoubienunpropriétaire,a
yantétabliuneclôtureàtitreprivatif,peutconsentiràsonvoisinunecessiondemitoyennetéàtit
reonéreuxouàtitregratuit.Enpareilcas,laconventionrégleralesconditionsdel’opération :pa
rtagedesfraisdeconstructionouprixdelacession.
2-L’acquisitiondelamitoyennetéparprescriptionacquisitive
Siunpropriétaireappuiedesouvragesouconstructionssuroucontreunmurappartenantprivat
ivementàsonvoisin,ilcommetunevoiedefaitets’exposeàvoirsonvoisinl’obligeràdémolirle
souvragesédifiés,oudumoinsàacquérirlamitoyenneté.Laquestionseposecependantdesav
oirsilepropriétairequiappuieainsisesouvragesouconstructionssuroucontreunmurapparte
nantprivativementàsonvoisin,peutdevenircopropriétairedumurprivatifparl’effetdelaposs
ession.Laréponsesemblepositivenonobstantlefaitquelapossessionn’estplusunmoded’acq
uisitiondelapropriétaireimmobilièreendroitcamerounaisdepuislaréformefoncièrede1974

78
.
3-L’acquisitiondelamitoyennetéparlavolontéunilatérale :droitd’obligerlevoisinàco
nstruireunmurmitoyenàfraiscommuns
Cettehypothèsen’estautrequecelledela« clôtureforcée »prévueparl’article663duCodeciv
ilquidisposequedans« lesvillesetlesfaubourgs »,unpropriétairepeutainsi« contraindreso
nvoisin…
àcontribuerauxconstructionsetréparationsdelaclôturefaisantséparationdeleursmaisons,c
oursetjardins… ».Lajurisprudenceadmetcependantquecevoisinpuissesesoustraireàcette
obligationenabandonnantlamitoyenneté,c’est-à-
direlapropriétédelabandedeterraincorrespondantàlamoitiédel’épaisseurdumur.
4-L’acquisitiondelamitoyennetéparlavolontéunilatérale :droitd’acquérirlamitoye
nnetéd’unmur
S’ilexisteunmurjoignantlalimited’unfonds,maissansempiètementsurleterrainduvoisin,l’
article661duCodecivilpermetàcelui-
cid’exigerlacessiondelamitoyenneté.Estainsiinstituéunvéritabledroitd’expropriationpou
rcaused’utilitéprivée,maisdanslequell’intérêtgénéraltrouveégalementsoncompte,parl’éc
onomiedeterrain,dematériauxetdemain-d’œuvrequ’ilpermet.
Celuiquiusedelafacultéd’acquérirlamitoyennetéd’unmurn’apasàrendrecomptedesraison
spourlesquellesill’exerce :cettefacultéestdiscrétionnaireet« absolue »(cf.Civ.,11mai192
5,DH1925,p.449).Iln’estd’ailleurspasobligéd’acquérirlamitoyennetédumurtoutentieretp
eutlimitersademandeàunepartiedumur,soitenlongueur,soitmêmeenhauteur(Req.,27févr.
1939,D.1939,p.226 :cettefacultéestsurtoututileàceluiquiacquiertlamitoyennetéafindepo
uvoirappuyeruneconstructionetquin’entendlefairequesurunepartiedumur,enlongueurou
enhauteur),maisnonenépaisseur(TGILaval,1erfévr.1972,D.1972,somm.,p.68).Rienneluii
nterdit,s’ilenéprouvelebesoin,derenouvelerl’opérationpourunenouvellepartiedumêmem
ur,notammentaprèsexhaussement(art.660duCodecivil)(CAParis,28oct.1941).
Lacessionforcéeapourobjetlesmursseulementetnonlesautresespècesdeclôtures(civ.,15
déc.1857,DP1858,1,p.56 ;26juill.,1882,DP1883,1,p.342).Toutejustificationdesemblabl
eprérogativefaitdéfautdanslesautreshypothèses,cequiexpliquequel’article668duCodeciv
il(modifiéparlaloidu20août1881),écarteexpressémentlacessionforcéedelamitoyennetéd’
unfosséoud’unehaie.

79
Lemurdoitjoindrelefondsvoisin(art.661C.civ.),detellesortequ’ilformeclôtureentrelesdeu
xfondscontigus.Silemuraétéélevéenretrait,laconditionvoulueparlaloifaitdéfaut ;silevoisi
nveutseclore,illuifaudraconstruireunmuràsontour.Ilsepeut,d’ailleurs,queleconstructeurd
upremiermuraitréservédel’espacelaissélibre,pourunpassageoupourseréserverlafacultéd’
ouvrirdanssonmurdesjoursoudesvues.
Lemurdontlevoisinseproposed’acquérirlamitoyennetédoitêtredanslecommerce.S’ilresso
rtitaudomainepublic,iléchappe,enraisondesoninaliénabilité,aurégimedelamitoyennetéfo
rcée,laquelleemportealiénation(Civ.,14févr.1900,DP1900,1,p.593,noteDELOYNES).
Enfin,ledroitd’acquérirlamitoyenneténesauraitêtreexercélorsquelepropriétairedumuraac
quis,partitreouparprescription,desservitudes,notammentdevue,quiseraientincompatibles
aveclamitoyenneté(Req.,13janv.1879,DP1879,1,p.118).
Lapersonnepouvantexigerlacessiondemitoyennetéestlepropriétairedufondsvoisin.Le
bénéficedel’article661doitcependantêtreétendu,d’aprèsladoctrine,àl’usufruitieretàl’emp
hytéote,enraisondesdroitsréelsdontilssontinvestissurleterrainnu,maisnonausimplelocata
ireoufermier,quin’aqu’undroitpersonneldejouissance(Civ.,27juin1892,DP1892,1,p.379
).
Seullepropriétairedésirantacquérirlamitoyennetépeutexigerdesonvoisinlacessiondecelle
-
ci.Lepropriétaired’unmurdéjàconstruitnepeutpas,réciproquement,contraindresonvoisinà
acquérirlamitoyenneté(cf.supra).Lajurisprudenceadmetcependant,surdesfondementsdiv
ersetincertains,quelepropriétairedumursurlequellevoisina,sansdroit,appuyédesconstruct
ionspeutexigerdecelui-
ci,soitladémolitiondesouvragesérigés,soitl’acquisitiondelamitoyenneté(cf.Req.,9mai19
39,DH1939,p.388).
Lepropriétairevoisinquiexigel’acquisitiondelamitoyenneténepeutyprétendrequemoyenn
antpaiementduprixdelapartindivisedumurrevendiqué,c’est-à-
diredelamoitiédumuroudelapartiedumurdevenantmitoyenetdelamoitiéduterrainconsti
tuantl’assiettedecemur.
5-L’acquisitiondelamitoyennetéparaccession
L’hypothèseestcelledumurédifiédèsl’origineparl’undespropriétaires,volontairementoup
arerreur,àchevalsurlalimiteséparativedeleursfonds.Ilnepeutêtrequestiond’appliquerl’

80
article661danscecas,dèslorsquelepropriétairedufondsvoisin,surlequellemurconstruitem
piète,estdevenudepleindroit,parlemécanismedel’accession,propriétairedelapartiedumur
assisesursonterrain.
Cesontdonclesrèglespropresaumécanismedel’accessionqu’ilyauraitlieu,àpremièrevue,d
’appliquer :article555duCodeciviletloidu14juillet1980.Pourtant,cettehypothèsediffèred
ecelledelaconstructionsurleterraind’autruiprévueparcestextes,enceque,envertudel’articl
e663duCodecivil,chaquepropriétairepeut,dumoins«danslesvillesetfaubourgs »,contrain
dresonvoisinàcontribueràlaconstructiond’uneclôture.Ilseraitincompréhensiblequelecon
structeurdumur,ayantomisdeseprévaloirentempsutiledelarègledel’article663,puisseêtrec
ontraintdeledémolir,toutenconservantledroitd’obligersonvoisin,l’instantd’après,àlereco
nstruireàfraiscommuns.
Cettesolutiondevantêtreexclue,ilnesubsisteplusqu’unproblèmed’indemnisation,lui-
mêmecirconscritàlavaleurdumur,àl’exclusiondecelleduterrain.Lecalculdel’indemnisati
onainsilimitéeasuscitédeshésitationsenjurisprudence,plusieursraisonnementspouvantêtr
eenvisagés :
-
applicationanaloguedel’article555,ledroitd’exigerladémolitionétantécarté,lepropriétaire
débiteurayantlechoixentrelavaleurdelaplus-
valuedesonfondsetlecoûtdesmatériauxetdelamain-
d’œuvre,estiméàladateduremboursementetcomptetenudel’étatdumuràcettedate(cf.T.civ
.Lille,15oct.1948,D.1949,1,p.79) ;
-
applicationdel’article660relatifàl’exhaussement,l’indemnitéétantdelamoitiédeladépens
eestiméeàladatedel’acquisitionetcomptetenudel’étatdumur(cf.Paris,28mai1935,DH193
5,p.420) ;
-
applicationdel’article663,l’indemnitéétantdelamoitiéducoûtdeconstruction,sansvalorisa
tion,solutionretenuepard’asseznombreusesdécisions(cf.T.civ.Lille,30avr.1958,Gaz.Pal.
,1958,2,p.319),maisquiprésentel’inconvénient,silaquestionn’estpasévoquéeàuneépoque
voisinedelaconstruction,deneprocurerauconstructeurqu’uneindemnisationdévalorisée.
Endéfinitive,c’estl’applicationparanalogiedel’article661,limitéeàsesdispositionsrelative

81
saucalculdel’indemnité,quiconduitàlasolutionlaplussatisfaisante.
B–Extinctiondelamitoyenneté
Lescausesd’extinctiondelamitoyennetésontdiverses.
1-Lacession 
:ledroitdecopropriétémitoyenneétantundroitdisponible,ilpeutsansnuldoutefairel’objetd’
unecessionparl’undescopropriétairesàl’autre.Cedernierétantalorspropriétaireexclusif,la
mitoyennetéestéteinte.
2-L’expropriation 
:uneautrecaused’extinctionestl’expropriationdel’undesfondsetdesonintégrationaudomai
nepublic.Iln’enrésultepas,cependant,extinctionnécessairedelamitoyenneté.Onadmetene
ffetqu’aucunprincipenes’opposeàl’existenced’unemitoyennetéentrepropriétéprivéeetdo
mainepublic(cf.Civ.,14févr.1900,DP1900,1,p.593,noteDELOYNES).Riennejustifierait
que,duseulfaitdel’expropriationsubieparl’undescopropriétaires,l’autresevoiereconnaître
lapropriétéexclusivedumurséparatifetdesonemprisesurlesol.Néanmoins,silefondsexpro
priéestaffectéàlavoiepublique,ilsemblequelecopropriétairedumurnesoitplusastreintaures
pectdelarègleprévueàl’article675duCodecivil,interdisantdepratiqueraucunefenêtreouou
verture,enraisonduprincipequetoutriveraindelavoiepubliquealedroitd’ouvrirdesjoursetd
esvues(Civ.,21juill.,1862,DP1862,1,p.373 ;20févr.1900,DP1900,1,p.313).
3-L’abandondelamitoyenneté

Ilconvientdes’intéresserauchampd’applicationainsiqu’auxmodalitéseteffetsdel’abandon
delamitoyenneté.
a–Lechampd’application
Symétriquementàlafacultédonnéeàtoutpropriétaired’acquérirlamitoyennetédelaclôtures
éparative,chacundescopropriétairesd’uneclôturemitoyennepeutabandonneràsonvoisinla
mitoyennetéquiétaitsienne.Concrètement,cettefacultéd’abandonestmiseàprofit,commel
eprévoientexpressémentlesarticles656et657duCodecivil,sileschargesapparaissentexcess
ivesparrapportàl’utilitéquel’intéresséretiredesondroitdemitoyenneté.
L’abandondelamitoyennetéestenprincipediscrétionnaire,chaquecopropriétaireétantseulj
ugedel’utilitéqueluiprocureledroit.Danscertaineshypothèses,cependant,l’abandonestim
possible :
-

82
Ilenestainsi,toutd’abord,silemurmitoyensoutientunbâtimentappartenantàceluiquivoudra
itabandonnersondroit(Civ.,3e,17juin1981,Gaz.Pal.,1982,1,pan.Jurispr.,p.46).Ilseraitene
ffetinadmissiblequecepropriétairepuissecontinueràtirerutilitéd’unmurquineluiappartien
draitplusetàl’entretienduqueliln’auraitplusàcontribuer.Cetterègleaétélogiquementétend
ueaucasoùlemurmitoyen,sanssoutenirunbâtiment,estconstitutifd’unmurdesoutènementd
usoldelapropriétévoisine(Civ.,3e,23nov.1976,Bull.civ.III,n°419).
-
Pourdesraisonssemblables,lafacultéd’abandonestspécialementécartée,ensecondlieu,pou
rlesfossésmitoyensservanthabituellementàl’écoulementdeseaux(art.667,al.2C.civ.) :l’a
uteurd’untelabandon,toutens’affranchissantdescharges,bénéficieraitnéanmoinsdesavant
agesdelamitoyenneté.
-
Envertud’unesolutionpurementprétorienne,l’abandonest,enoutre,exclusilestravauxderé
parationoudereconstructiondelaclôturesontimputablesàlafauteouaufaitducopropriétaire
quivoudraitsedispenserd’ycontribuer(Civ.1re,4nov.1963,Bull.civ.I,n°473).
-
Unequatrièmehypothèse,quiréduiraitconsidérablementlaportéedelafacultéd’abandon,op
posedoctrineetjurisprudence.Denombreuxauteurs,nonsansdebonnesraisons,ontsoutenuq
uecettefacultédevaitêtrebannieaussidanstouslescasoùunpropriétaire« peutcontraindreso
nvoisinàcontribuerauxconstructionsetréparationsdelaclôturefaisantséparationdeleursma
isons,coursetjardins »,c’est-à-dire,demanièregénérale,« danslesvillesetfaubourgs »(art.
663C.civ.).Ilyauraitcontradictionentrecesdispositionsetlafacultéd’abandonprévueàl’arti
cle556duCodecivil,danslamesureoùleurschampsd’applicationrespectifsserecoupent.Laj
urisprudenceacependantétéinsensibleàcesargumentsets’efforcedeconcilierlesdeuxtextes
.Ainsi,lorsqu’ils’agitdeconstruireuneclôturenouvelle,unpropriétairepeut-
iléchapperàl’obligationqueluiimposel’article663enseprévalantdel’article656etenabando
nnantlabandedeterrainnécessaireàl’édificationdelaclôtureséparative.Demême,s’ils’agit
derépareroudereconstruirelaclôturemitoyenne,lecopropriétairequiréclamesacontributio
nauvoisinpeutsevoiropposerunabandondelamitoyenneté(Civ.,3déc.1862,DP1862,1,p.5
03).
b–Lesmodalitésetleseffets

83
L’abandondelamitoyennetépeut,commesonacquisition,portersurlatotalitédelaclôturemit
oyenneousurpartiedecelle-
ci,enlongueuroumême,s’agissantd’unmur,enhauteur.Ildoitenprincipeêtreconstatéparuna
ctenotarié,pourlesbesoinsdelapublicitéfoncière,àlaquellecetactededispositiond’undroitr
éelimmobilierestsoumis.
L’abandonapoureffetévident,àpremièrevue,derendrelepropriétairevoisin,bénéficiaireobl
igédelarenonciation,seulpropriétairedelaclôtureséparative.Ilestcependantadmisquecetef
fetacquisitifneseréalisequesilaclôtureoulemuresteffectivementréparéoureconstruit.Sileb
énéficiairedelarenonciationrenonceàentreprendrecestravaux,l’abandonestprivéderaison
d’être.Onpeutconsidérerquelestravauxenvisagésjouentlerôledeconditionsuspensived’eff
icacitédel’abandon.Onendéduitnotammentque,tantquecetteconditionn’estpasremplie,l’a
uteurdel’abandonrestecopropriétairedelaclôture,desonempriseausol,ainsique,lecaséchéa
nt,dematériauxprovenantdesaruine.
L’abandondelamitoyenneté,enfin,neprivepassonauteurdudroitd’acquérirànouveaulamit
oyennetés’ilenéprouveultérieurementl’utilité,conformémentàl’article661duCodecivil.

Sous-SectionII :Lapreuvedelamitoyenneté
Ontraiteradesmodesdepreuve(§1)etdeleurhiérarchie(§2).

§1–Lesmodesdepreuve
Ilarrivefréquemmentquedeuxvoisinssoientendésaccordsurlaquestiondesavoirsilemurqui
lessépareestounonmitoyen.LeCodeciviladmetlapreuvepartitres(A),parprescription(B)et
parprésomptionslégales(C).
A–Lestitres
Lapreuvequ’uneclôtureséparativeestounonmitoyennepeutrésulterenpremierlieud’untitr
e.Ilpeuts’agiraussibiendesactessousseingprivéquedesactesauthentiques,desactestranslat
ifs,àtitreonéreuxouàtitregratuit,desactesdéclaratifs.Lajurisprudencen’exigepasqueletitre
produitsoitl’œuvrecommunedesdeuxpartiesaulitigeoudeleursauteurs(Civ.,25janv.1859,
1,p.85).Eneffet,letribunalconservetoujourssonpouvoird’appréciationdelavaleurprobante
destitresproduits,valeurquiestaprioriplusgrandesiletitreémanedesdeuxpartiesenprésenc
e.Encasdecontradictiondestitres,l’emporteraceluiquiauraletitrejugélemeilleur.
B–Laprescription

84
Adéfautdetitre,soitqu’ilaitétéperdu,soitqu’iln’enaitjamaisexisté,laprescriptionacquisitiv
epermetquelquefoisdetrancherlelitige.Moded’acquisitiondelamitoyennetéendroitfrançai
s,elleestaussi,dumêmecoup,modedepreuve.Ainsi,laclôturedoit-
elleêtreconsidéréecommemitoyennesielleaétépossédéeencommunpardeuxpropriétaires
voisinspendantletempsetdanslesconditionsrequispourquel’usucapionproduiseseseffets(
cf.Civ.,8nov.1905,DP1906,1,p.52).Aucontraire,laclôtureestprivativesi,pendantlemêmet
empsetdanslesmêmesconditions,elleaétéutiliséeexclusivementparl’undespropriétaires.
C–Lesprésomptionslégales
Afindefaciliterlatâchedujuge,spécialementàdéfautdetitresoud’actesdepossessionsignific
atifs,lelégislateuraédictédesprésomptions,tantôtdemitoyenneté,tantôtdenonmitoyenneté
.
1–Lesprésomptionsdemitoyenneté
L’article666duCodecivil(modifiéparlaloidu20août1881),édictedansunpremieralinéaune
présomptioncommuneàtouteslessortesdeclôturesencestermes :« Touteclôturequisépare
deshéritagesestréputéemitoyenne,àmoinsqu’iln’yaitqu’unseuldeshéritagesenétatdeclôtu
re,ous’ilyatitre,prescriptionoumarquecontraire ».
Cetteprésomptiondeportéegénérale,querappellel’article653duCodecivilpourlesmurs,est
subsidiaire.Ellenes’appliquequ’àdéfautdetitreoudeprésomptionspéciale(marque)denon
-
mitoyenneté(cf.Req.,12mars1872,DP1872,1,p.320).Laformulerelativeàl’étatdeclôturesi
gnifieque,siunepropriétéestclôturée,oudumoinsl’étaitlorsquelaclôturelitigieuseaétéédifi
ée,etuneautrenon,lapartiedelaclôtureséparantcesdeuxpropriétésestprésuméenonmitoyen
ne.
D’autresprésomptionssontparticulièresaumurséparatif.Ilenestainsi :
-pourlesmursservantdeséparationentredeuxbâtiments(art.643C.civ.),dumoins« jusqu’àl
’héberge »,c’est-à-direjusqu’àlaligned’appuidutoitdubâtimentlemoinsélevé ;aucontraire
,iln’yapasprésomptiondemitoyennetépourunmurdebâtimentjouxtantunecourouunjardin(
Civ.,1re,27janv.1959,Bull.civ.I,n°56)oupourunmurdesoutènement(Req.,13févr.1939 ;G
az.Pal.,1939,1,p.709) ;
-
pourlesmursdeséparationentrecoursetjardins,silesdeuxfondssontclos,mêmeselonladoctr

85
inedominante,s’ilsnelesontquepartiellement ;enrevanche,siunseuldeshéritagesestclos,il
n’yapas,auxtermesdel’article666,deprésomptiondemitoyenneté ;
-pourlesmursentreenclosdansleschamps,silesdeuxterrainssontentièrementclos.
2–Lesprésomptionsdenonmitoyenneté
Lesprésomptionsdemitoyennetéci-
dessusénuméréespeuventêtrecombattuespardestitrescontrairesouparlaprescriptionacqui
sitive,maisaussi,danscertainescirconstancesprécises,pardesprésomptionscontrairesconsi
stantdanscertainssignesoumarquesdelanonmitoyenneté.
Ainsi,s’agissantspécialementdesfossés,ilyamarquedenonmitoyenneté,auxtermesdel’arti
cle666duCodecivil,« lorsquelalevéeoulerejetdelaterresetrouved’uncôtéseulementdufoss
é »(al.2).Danscecas,« lefosséestcenséappartenirexclusivementàceluiducôtéduquellereje
tsetrouve »(al.3)(CAParis,9juin1976,Gaz.Pal.1977,1,somm.P.252).
Ilya,demême,marquedenonmitoyennetépourlesmurs,suivantl’article654duCodecivil,lor
squelesommetdumurestdroitetsonparementàplombd’uncôté,etprésenteaucontraireunpla
ninclinédel’autre,etlorsquelemurnepossèdequed’uncôtéunchaperon,desfiletsdesaillieou
descorbeaux.
Cesdiversesmarquesn’ontcependantvaleurdeprésomptionslégalesdenonmitoyennetéque
siellesontétéétabliesàl’époquedelaconstructiondelaclôture(cf.Civ.3e,8mars1989,JCPG1
989,IV,173)ouexistent,auvuetausuduvoisinage,depuisplusdetrenteans(Req.,10juill.186
5,DP1865,1,p.483).
Endehorsmêmedesprésomptionslégales,d’autresindicesoumarquesdemitoyennetéouden
onmitoyennetépeuvents’induired’usageslocauxetdelasituationdeshéritagesvoisins.

§2–Lahiérarchiedesmodesdepreuve
IlrésultedecertainsarticlesduCodeciviletdesdéveloppementsprécédentsquelesmodesdepr
euvedelamitoyennetédoiventêtreclassésdansl’ordresuivant :
1–ausommetdelahiérarchiesesituelaprescriptionacquisitive :silesconditionsensontréuni
es,ellel’emportesurtouteautrepreuve,mêmeuntitre ;
2–
ausecondrangarrivelapreuvepartitre,étantrappeléqu’endroitfrançais,lestitresn’ontvaleur
quedeprésomptionsetqueleurforceprobanteestsouverainementappréciéeparlesjugesdufo

86
nd ;
3–
ensuite,viennentlesmarquesdenonmitoyenneté,présomptionsspécialesquil’emportentsur
laprésomptiongénéraledemitoyennetéposéeparl’article666duCodecivil ;
4–
subsidiairement,jouelaprésomptiongénéraledemitoyennetéétablieparlesarticles653et66
6duCodecivil.Ellenepeutêtrecombattueparlapreuvetestimonialeparlaquellel’undesvoisi
nsvoudraitdémontrerquelemurn’estpasmitoyen,saufàétablirpartémoinsquel’étatactuelde
laclôtureestdifférentdeceluidel’époquedesonédification.

Sous-SectionIII :Lesdroitsetobligationsdescopropriétaires
A–Lesdroits
Lesdroitsdecopropriétairessurlaclôturemitoyennesontfonction,d’unepart,delanaturedec
etteclôture,d’autrepart,desadestination.Cesdroitsnepeuventêtrelesmêmessuivantquelacl
ôtureestconstituéeparunmur,unesimplepalissadeouungrillage,ouencoreunehaieouunfoss
é.Ets’ils’agitd’unmur,celui-
cipeutavoir,outresavocationpremièredeséparerlespropriétés,celledesupporterdesconstru
ctionsoudesplantations.Ilconvientlesdroitsdecopropriétairessurlemurmitoyen(1)etsurles
autresclôtures(2).
1–Lesdroitsdecopropriétairessurlemurmitoyen
Ils’agitdudroitd’usageetdudroitd’exhaussement.

a–Ledroitd’usage
Chaquecopropriétaireestendroitdetirerdumurmitoyentoutessortesd’utilités,pourvuquece
lles-
cin’empêchentpasl’autrecopropriétaired’exercerlemêmedroitetsouslaréservedenepouvo
irpratiquerd’ouverturesdanslemur.Lesprérogativesainsiconféréessontdifférentesdecelle
sappartenantàunsimpleindivisaireetlesdépassent.Chaquecopropriétairepeutainsi :
-
appuyercontrelemurmitoyendesconstructions(art.657C.civ.)oudesplantations,notamme

87
ntdressésenespaliers,maissansquecelles-
cipuissentdépasserlacrêtedumur(art.671,al.2C.civ.) ;
-placerdanstoutel’épaisseurdumur–« àcinquante-quatremillimètresprès »-
despoutresousolives,« sanspréjudicedudroitqu’alevoisindefaireréduireàl’ébauchoirlapo
utrejusqu’àlamoitiédumur,danslecasoùilvoudraitlui-
mêmeasseoirdespoutresdanslemêmelieu,ouyadosserunecheminée »(art.657C.civ.) ;

-
pratiquerdanslecorpsdumurdesenfoncementsàdiversusages,telsquel’incorporationdeche
minéesoucanalisations,àconditiondenepasnuireauxdroitsdel’autrecopropriétaire(art.662
C.civ.) ;

-apposerdesaffichessurlafacedumursetrouvantdesoncôtéouconcédercedroitàdestiers.

b–Ledroitd’exhaussement

Chaquecopropriétairepeutfaireexhausserlemurmitoyen(art.658C.civ.).Cedroitpe
utêtreexercélibrement,sansquelecopropriétaireaitàfaireconnaîtresesmotifs,pourvuqu’iln
’agissepasdansleseulbutdenuireàsonvoisinetquelapartiedumursurlaquellel’exhausseme
ntestappuyésoitelle-mêmemitoyenne.

Lorsquel’exhaussementsefaitsansreconstructiondumur,celuiquiyprocèdedoitens
upporterladépense,ainsiquelachargedesréparationsd’entretienau-
dessusdelahauteurdelaclôturecommune(art.658C.civ.).Cetexteluiimposeenoutrecertain
eschargesetobligationsenverslevoisinencequiconcernelapartiecommune.Danssarédactio
noriginaire,ill’obligeaitàluiverseruneindemnitéditedesurcharge,enraisondesréparationsf
réquentesdelapartieanciennequelasurchargeétaitcenséeoccasionner.Laloifrançaisedu17
mai1960asubstituéàcetteindemnitél’obligationdepayerseullesfraisd’entretiendelapartiec
ommunedusàl’exhaussement,ainsiquederembourseraupropriétairevoisin« touteslesdépe
nsesrenduesnécessairesàcedernierparl’exhaussement ».

Silemurmitoyenn’estpasenétatdesupporterl’exhaussement,celuiquiveutl’exhauss
erdoitlefairereconstruireenentieràsesfrais,enprenantdesoncôtél’excédentd’épaisseur(art.
659C.civ.).

88
 Lapartieexhausséedevientlapropriétéexclusivedeceluiquil’afaitconstruire.Aucont
raire,lemurprimitifrestemitoyen,mêmes’ilaétéreconstruitpourlesbesoinsdel’exhausseme
ntousisonépaisseuraétéaugmentée.Deplus,lecopropriétairequin’apascontribuéàl’exhaus
sementdisposetoujoursdelafacultéd’acquérirlamitoyennetédelapartieexhaussée,auxcond
itionsfixéesparl’article660duCodecivil.

2–Lesdroitsdecopropriétairessurlesautresclôtures

Ladifférencedenaturedesautresvariétésdeclôtures–haie,palissade,grillage,fossé–
parrapportaumurexpliquelesprincipalesparticularitésdeleurrégimejuridique.

a)Ledroitderefuserlamitoyenneté

L’article668duCodecivildisposeexpressémentquelevoisindontl’héritagejointune
clôtureautrequ’unmur,nepeutcontraindrelepropriétaireàluicéderlamitoyenneté.Onestim
equelesraisonsjustifiantlasolutioninversepourlesmursn’existentpas.

b)Ledroitdepercevoirlesfruitsetproduits

Chacundescopropriétairesdehaies,arbustesouautresarbresmitoyensadroitàlamoiti
édesfruitsetproduitsquipeuventenêtreretirés(art.669et670C.civ.).Lesecondtextedisposes
pécialementque,silesarbresmitoyensmeurentousontcoupésouarrachés,ilssontpartagéspa
rmoitié.

c)Ledroitdedestructionjusqu’àlalimiteséparative

Chacundescopropriétairesd’unehaieoud’unfosséaledroitdelesdétruirejusqu’àlali
mitedesapropriété,àchargedeconstruireunmursurcettelimite(art.668,al.2C.civ.),àmoinsq
uelefosséserveàl’écoulementdeseaux(art.668,al.3C.civ.),carila,danscecas,unedestinatio
nparticulièrequeneremplitpasuneautreclôture.Enfin,chaquecopropriétairepeutexigerque
lesarbresmitoyenssoientarrachés(art.670,al.2)
(cedroitd’exigerl’arrachageneconcernecependantquelesarbresisolésetnonlesarbustesfor
manthaie(Civ.,3e,11févr.1976,Bull.civ.III,n°65)).

89
B–Lesobligationsetchargesdescopropriétaires

Ellessontdedeuxordres :l’interdictiondepratiquerdesouverturesetlesobligationsd’entreti
enetdeconservation.

1–L’interdictiondepratiquerdesouvertures

Uncopropriétairenepeut,sansleconsentementdel’autre,pratiquerdanslemuraucune
fenêtreououverture,dequelquemanièrequecesoit(art.675C.civ.).Sidesouverturesontétépr
atiquéssdansunmurprivatif,ellesdoiventêtresupprimésdumomentquelevoisinenacquiertl
amitoyenneté,àmoinsqu’ilyaitservitudeacquiseparconventionouprescription(cf.Civ.,3e,1
0avr.1975,Bull.civ.III,n°117).C’estd’ailleurssouventpourobtenirlasuppressiond’ouvert
uresgênantesqu’unvoisinacquiertlamitoyenneté.

2–L’obligationd’entretienetdeconservation

Lescopropriétairesdelaclôturemitoyennesonttenusdecontribuerauxdépensesd’ent
retien,deréparation,ainsique,lecaséchéant,dereconstructiondelaclôture,proportionnelle
mentàleursdroits,c’est-à-direpourmoitié(art.655C.civ.).

Ceprincipedoitcependantêtreassortidecertainesatténuations.Ilfautenoutresoulign
erl’importancedelafacultélaisséeparlaloid’échapperàcetteobligation.

Autitredesatténuations,ilyalieudepréciserquel’obligationdecontribuerauxdépens
esestsubordonnéeaucaractèreréellementnécessairedecelles-
ci,comptetenudeladestinationdumur.Enoutre,lestravauxentreprisdansl’intérêtd’unseuld
escopropriétaireset,afortiori,ceuxrendusnécessairesparlefaitdel’und’euxnedonnentpasli
euàcontributiondel’autre.

L’échappatoireestconstituéeparlafacultédiscriminatoired’abandonnerledroitdemi
toyenneté,pourtoutoumêmeseulementpartiedumur,quelaisseauxcopropriétairesl’article6
56C.civ.Cettefacultéd’abandonconfèreauxchargesdelamitoyennetélecaractèred’obligati
onspropterrem,liéesàlacopropriété ;dumomentqu’ilrépudieletitreenrenonçantàsapartde

90
propriétédelaclôtureetduterrainqu’elleoccupe,lecopropriétaireéchappeauxobligationsco
rrespondantes.

SECTIONII :LACOPROPRIETEDESIMMEUBLES
LacopropriétédesimmeublesbâtisestrégieauCamerounparlaloin°2010/022du21décembr
e2010relativeàlacopropriétédesimmeublesetsondécretd’applicationn°2011/1131/
PMdu11mai2011.
Laloirégitlapropriétédesimmeublesbâtisouàbâtir,appartenantàplusieurspersonnes,répart
ieparlotsetcomprenantchacun,unepartieprivativeetunequote-
partdespartiescommunes.Elles’appliqueégalementauxensemblesimmobiliersbâtisetaux
différentesrésidencesconstituéesd’habitationscontiguësouséparées,ayantdespartiescom
munesappartenantdansl’indivisionàl’ensembledescopropriétaires(art.1er).
Lesprincipalesquestionsrégléesparlaloisontlessuivantes :

-lastructureetlesconséquencesjuridiquesdelacopropriété(Sous-SectionI) ;

-l’organisationetl’administrationdelacopropriété(Sous-SectionII) ;

-
lestransformationsopéréesparvoiesd’améliorationdesécuritéetd’additiondelocauxprivati
fs(Sous-SectionIII) ;

-l’obligationdestitresdepropriété(Sous-SectionIV).

Sous-SectionI :Lastructureetlesconséquencesjuridiquesdelacopropriété
Nousallonsvoird’unepartladivisionjuridiquedel’immeuble(§1)etd’autrepartlestatutpatri
monialissudulot(§2).
§1-Ladivisionjuridiquedel’immeuble
L’immeublesoumisaustatutdelacopropriétéestjuridiquementdiviséenlotscorrespondantc
hacun,d’unepart,àunepartieprivative,etd’autrepart,àunequote-

91
partdespartiescommunes(art.4).
Auxtermesdel’article5alinéa1delaloi,sontnotammentréputéespartiescommunes :
-lesol,lescours,lesparcsetjardins,lesvoiesd’accès,lesfaçadesetlesclôtures;
-
legrosoeuvredesbâtiments,leséquipementscommuns,ycomprislespartiesdecanalisationy
afférentesquitraversentleslocauxprivatifs;
-lescoffres,gainesettêtesdescheminées;
-lespassagesetcorridors;
-leslocauxdeservicescommuns.
Auxtermesdel’article5alinéa2delaloi,sontréputésdroitsaccessoiresauxpartiescommu
nes:
-
ledroitdesuréleverunbâtimentaffectéàl’usagecommunoucomportantplusieurslocauxquic
onstituentdespartiesprivativesdifférentes,oud’enaffouillerlesol;
-
ledroitd’édifierdesbâtimentsnouveauxdanslescours,parcsoujardinsconstituantdesparties
communes;
-ledroitd’affouillerdetelscours,parcsetjardins;
-ledroitdemitoyennetéafférentauxpartiescommunes.
Lescloisonsséparantdespartiesprivativesetnoncomprisesdanslegrosoeuvre,sontprésumé
esmitoyennesentreleslocauxqu’ellesséparent(art.6).
Lespartiescommunesetlesdroitsquileursontaccessoiresnepeuventfairel’objet,séparément
despartiesprivatives,d’uneactionenpartage,nid’unelicitationforcée(art.7).
§2-Lestatutpatrimonialissudulot
Lefractionnementjuridiquedel’immeubleenlotsentraîned’officepourlestitulairesdeceux-
ci,l’acquisitiondedroitsspécifiques(A)etlasoumissionàcertainesobligationspropresaustat
utdelacopropriété(B).
A–Lesdroitsdescopropriétaires

Lecopropriétairejouitdesdroitsci-après :
-Ledroitàl’information(art.9)

92
Avantl’achatdesonlot,lefuturcopropriétairedoitprendreconnaissancedetouteslesinformat
ionsrelativestantàsesobligationsqu’àsesdroitsainsiqu’auxconditionsdevieencopropriété.
Etpourpermettreaunouvelacquéreurdejouirduditdroit,unexemplairedurèglementdecopro
priétéluiestremisparleNotaireoulepromoteur.
-Lesdroitssurlespartiesprivativesetlespartiescommunes
Lespartiesprivativessontlapropriétéexclusivedechaquecopropriétaire(art.10).Acetitre,la
destinationdespartiesprivativesetlesmodalitésmêmesdeleurjouissanceprévuesparlerègle
mentdecopropriéténepeuvent,àquelquemajoritéquecesoit,fairel’objetd’unemodification
imposéeaucopropriétaireparl’Assembléegénérale(art.11al.1).Parailleurs,lesdroitsdesco
propriétairessurleurlotnepeuventvalablementseheurteràunelimitationdictéeparlerèglem
entdecopropriétéquedanslamesureoùcettelimitationestconformeàladestinationdel’imme
uble(art.12).
Chaquecopropriétaireuseetjouitlibrementdespartiestantprivativesquecommunes,àcondit
iondeneporteratteinteniauxdroitsdesautrescopropriétaires,niàladestinationdel’immeuble
(art.10).
Toutcopropriétairepeutvalablementagirenjustice,soitpourladéfensedesesintérêtspersonn
els,soitexceptionnellementpourladéfensedesintérêtscollectifsdelacopropriété.Ileninfor
mepréalablementlesyndicat(art.10).
-Ledroitàlaréparationdupréjudicesubi(art.11al.2)
Lescopropriétairesquisubissentunpréjudiceparsuitedel’exécutiondestravaux,enraisonsoi
td’unediminutiondéfinitivedelavaleurdeleurlot,soitd’untroubledejouissancegrave,même
s’ilesttemporaire,soitdedégradation,ontdroitàuneindemnité.Cetteindemnitéestàlacharge
detouslescopropriétairesetrépartieenfonctiondelaparticipationdechacunaucoûtdestravau
x.
B-Lesobligationsdescopropriétaires
Lescopropriétairessontastreintsauxobligationsci-après :
1-L’obligationdeparticiperauxchargesdecopropriété(art.13,14)
Lescopropriétairessonttenusde :
-supporteruneobligationgénéraledecouverturevis-à-
visdesengagementsdusyndicat.Ilsassurentnotammentlepaiementdeschargesdecopropri
été.Acetitre,ilssonttenusdesouscrirelesassurancesdetoutenaturequigarantissentlasurvied

93
el’immeuble.
-
participerauxchargesspécialesentraînéesparlesservicescollectifsoulesélémentsd’équipe
mentcommun,enfonctiondel’utilitéquecesservicesetéquipementsprésententàl’égarddech
aquelot.
-
participerauxchargesgénéralesrelativesàlaconservation,àl’entretienetàl’administrationd
espartiescommunes,proportionnellementauxvaleursdespartiesprivativescomprisesdansl
eurslots.
Lerèglementdecopropriétéfixelaquote-
partafférenteàchaquelot,danschaquecatégoriedecharges.

Sous-SectionII :L’organisationetl’administrationdelacopropriété
L’étudedel’organisationetdel’administrationdelacopropriétéseraarticuléeautourdespoint
sci-après :lerèglementdecopropriétéetl’étatdescriptifdedivision(§1),lesyndicatdescopro
priétaires(§2),lesyndicdecopropriété(§3)etlesassembléesgénérales(§4).
§1-Lerèglementdecopropriétéetl’étatdescriptifdedivision
Unrèglementdecopropriétéetunétatdescriptifdedivisionsontobligatoirementétablispourt
outimmeubleencopropriété.
A–Lerèglementdecopropriété
Lerèglementdecopropriétéestunacteconventionnelétablientrecopropriétaires,ainsiqu’ent
rechacund’euxetlesyndicat.
Auxtermesdel’article29delaloi,lerèglementdecopropriétéapourobjetdegarantirl’organis
ationetlabonneadministrationdelacopropriété.Acetitre,il:
-déterminelespartiestantprivativesquecommunesainsiqueleursconditions;
-
fixeégalementsousréservedesdispositionsdelaloi,lesrèglesrelativesàl’administrationdes
partiescommunes;
-déterminelesmodalitésderépartitiondeschargesprévuesparl’article3delaloi.

Auxtermesdel’article30alinéa1delaloi,lerèglementdecopropriéténepeutimposeraucuner

94
estrictionauxdroitsdecopropriétéendehorsdecellequiseraitjustifiéeparladestinationdel’i
mmeubleetainsiqu’ellesedégageréellementdesactesparsescaractèresetsasituation.
Lerèglementdecopropriétéetlesmodificationsquipeuventluiêtreapportéesnesontopposab
lesauxayant-
causesàtitreparticulierdescopropriétairesqu’àdaterdeleurpublicationaulivrefoncier.Cette
opposabilités’appliquenotammentdanslesrapportsavecleslocataires(art.31).
B–L’étatdescriptifdedivision
L’étatdescriptifdedivisionestundocumentd’identificationdeslotspourlesbesoinsdepublic
itéfoncière.
L’étatdescriptifdedivisiondoitidentifierl’immeubleauquelils’applique,opérerunedivisio
nenlotsetattribuerunnuméroàchaquelot.Ilfaitl’objetd’unrésuméinscritobligatoirementda
nsuntableauincorporéàl’actelui-mêmeouannexéàcelui-
cietcomportantessentiellementlescolonnessuivantes:
-lenumérodulot,dansl’ordrecroissantdesnuméros;
-lebâtiment;
-l’escalier;
-l’ascenseur;
-l’étage;
-lanaturedulot;
-laquote-partdanslapropriétédulot.
§2–LeSyndicatdescopropriétaires
LacollectivitédescopropriétairesestconstituéeenunSyndicatquialapersonnalitémorale.Le
Syndicatdescopropriétairesapourobjetlaconservationdel’immeubleetl’administrationde
spartiescommunes.Illuiincombenotammentdepercevoirleschargesdecopropriétéainsiqu
ed’établir,demodifieroud’exécutereffectivementlesdispositionsdurèglementdecoproprié
té.Ilestresponsabledesdommagescausésauxcopropriétairesouauxtiersparunvicedeconstr
uctionouledéfautd’entretiendespartiescommunessanspréjudicedesactionsrécursoires.Le
Syndicatdescopropriétairesétablitetmodifielerèglementdecopropriété,s’ilyalieu(art.34).
§3–Lesyndicdecopropriété
Lesyndicdecopropriétéestunintermédiaireprofessionnel,quiencontrepartied’unerém
unération,participeàdesopérationsrelativesàlagestiondesbiensappartenantàautrui,notam

95
mentunecopropriété.Toutefois,ilpeutexister,pourcertainescopropriétés,unsyndicbénévol
echoisiparmilescopropriétaires.Laprofessiondesyndicdecopropriétépeutêtreexercéeparu
nepersonnephysiqueoumorale.
Pourl’exercicedesaprofession,lesyndicdecopropriétéreçoitmandatdusyndicatdesco
propriétairespourlagestiondelacopropriétéetpourl’administrationdespartiescommunes.
Indépendammentdesmissionsquiluisontconféréesparunedélibérationspécialedel’Assem
bléegénérale,lesyndicestnotammentchargé:
-
d’assurerl’exécutiondesdispositionsdurèglementdecopropriétéetdesdélibérationsdesAss
embléesgénérales;
-d’administrerl’immeuble,pourvoiràsaconservation,àsagardeetàsonentretien;
-dereprésenterlesyndicatdanstouslesactescivilsetenjustice;
-deconvoquerl’Assembléegénéraleaprèsavisduconseilsyndical;
-
dedéciderdel’exécutiondecertainstravauxnécessairesàlasauvegardedel’immeubleencasd
’urgenceoudepérilenlademeure;
-d’accomplirtoutacteconservatoireettoutacted’administrationprovisoiredelacopropriété.
§4-Lesassembléesgénérales
LesdécisionsdusyndicatsontprisesenAssembléegénéraledescopropriétaires.Lerègle
mentdecopropriétédéterminelesrèglesdefonctionnementetlespouvoirsdesAssembléesgé
nérales,sousréservedesdispositionsdelaloi.
Chaquecopropriétairedisposed’unnombredevoixcorrespondantàsaquote-
partdanslespartiescommunes.Toutefois,lorsqu’uncopropriétairepossèdeunequote-
partdespartiescommunessupérieureàlamoitiédecelles-
ci,lenombredevoixdontildisposeestréduitàlasommedesvoixdesautrescopropriétaires.
Toutcopropriétairepeutdéléguersondroitdevoteàunmandataire.Unmandatairenepeutrece
voirplusdetrois(3)mandats,àmoinsqu’ilneparticipeàl’Assembléegénéraled’unsyndicatpr
incipaletquetouslesmandatsappartiennentàunmêmesyndicatsecondaire.

Sous-SectionIII :Destransformationsopéréesparvoiesd’améliorationdesécuritéetd’
additiondelocauxprivatifs

96
L’Assembléegénéraledescopropriétairespeut,souslerespectdeladestinationdel’immeubl
e,déciderdetouteaméliorationdel’existant,delatransformationparadjonctiondeconstructi
onsnouvellessurlessurfacesdisponibles,oudeslocauxcollectifssurlespartiescommunesco
nformémentauxrèglesd’urbanisme.
Larépartitionducoûtdestravauxetdelachargedesindemnitésrésultantdupréjudiceéventuell
ementsubiparcertainscopropriétairesdufaitdesditstravaux,estfixéeàlamêmemajorité,enp
roportiondesavantagesquiendécoulerontpourchacundescopropriétaires,saufàtenircompt
edel’accorddecertainsd’entreeux,poursupporterunepartplusélevée.
L’Assembléegénéralefixeàlamajorité,larépartitiondesdépensesdefonctionnement,d’entr
etienetderemplacementdespartiescommunesoudesélémentstransformésoucréés.Cettedé
cisionobligetouslescopropriétairesàparticiperauxdifférentsfraisetdépenses,indemnitéset
chargesfinancières,danslespropositionsfixéesparl’Assembléegénérale.
Touteconstructionédifiéeparuncopropriétairesurunepartiecommunesansautorisationvala
bledusyndicat,estsusceptiblededémolitionauxfraisdel’intéressé,mêmes’ildétientenvertu
durèglementdecopropriétéundroitdejouissanceexclusifsurlapartieconcernée.
L’Assembléegénéraledescopropriétaires,statuantàl’unanimitédesesmembrespeutdécide
rdelasurélévationdel’immeubleoudelaconstructiondesbâtimentsauxfinsdecréerdenouve
auxlocauxprivatifsaubénéficedecertainscopropriétairesoudestiersaccédantàlacopropriét
é.

Sous-SectionIV :L’obligationdestitresdepropriété
Toutacquéreurd’unlotdansunimmeubleencopropriétéobtientuntitredepropriétéayantlam
êmeforcejuridiquequeletitrefoncier.L’inscriptiondel’acted’acquisitiondansleslivresfonc
iersfaitréférenceautitrefoncierdusol.
Toutepersonnephysiqueoumoraledésirantmettreencopropriétéunimmeublebâtiouàbâtirs
aisitunnotaireterritorialementcompétentenvuedel’établissementd’unrèglementdecoprop
riété.Lerèglementdecopropriétéestsoumisàlaformalitéd’inscriptiondansleslivresfonciers
etlelivretdepropriététenusparlesservicescompétentsduministèrechargédesaffairesfonciè
res.

97
TITREIV :LAPROPRIETEDEMEMBREE
Lapropriétésedéfinitparlestroisattributsquesontl’usus,lefructusetl’abusus.Certa
insdroitsréelsneconfèrentàleurtitulairequel’unoudeuxdecesattributs.Ils’agitalorsdesdé
membrementsdelapropriété.Leurlisteestassezlongue.Ils’agitd’aborddel’emphytéose,c
omprisecommeledroitreconnuaupreneurenapplicationd’unbaildetrèslongterme(entre1
8et90ans)etquiconfèreàl’emphytéotel’usus,lefructus,ledroitd’accessionetledroitd’acq
uérirauprofitdufondsuneservitude,lepropriétaireconservantlesautresdroits.Ils’agitensu
itedudroitdesuperficie,quiestledroitaccordéàunepersonne,appeléelesuperficiaire,surla
surfaced’unfondsdontledessousappartientàuneautrepersonne,appeléeletréfoncier.Ils’a
gitenfin,del’usufruitetdelanue-
propriété(chapitreI)ainsiquedesservitudes(chapitreII)quiconstituentlesdémembrement
slesplusimportantssurleplanpratique.

CHAPITREI-L’USUFRUITETLANUE-PROPRIETE

L’usufruitetlanue-
propriétésontdesdémembrementsdudroitdepropriétéencesensqu'ils'agitd'unerépartitione
ntredeuxpersonnes,destroisattributsdudroitdepropriété.Ainsi,l'usufruitierestletitulairede
l'ususetdufructustandisquelenu-
propriétaireestletitulairedel'abusus.Laconstitutiondel’usufruitfaitnaîtreautomatiquemen
tlanue-
propriété(SectionI)etlerégimedecedémembrementménageàlafoissontitulaireetlenu-
propriétaire(SectionII).Enoutre,lorsqu’ils’éteint,ilentraîneunemutationdelanue-
propriétéenpropriétéentière(SectionIII).

SECTIONI-LACONSTITUTIONDEL’USUFRUIT
L’usufruitestconstituéseloncertainsmodes(§1)etilpeutrevêtirdeuxprincipalesmo
dalités(§2).

§1-Lesmodesdeconstitutiondel'usufruit
98
 Ilsrésultentdel’article579duCodecivil.Ils’agitde:
-
Lavolonté:l'usufruitrésulted'unactejuridique(conventionoutestament),lequeldoitobéirau
xformesexigéespourl'objetd'untelacte.Siparexemplelebienobjetdel'usufruitetdelanue-
propriétéestunimmeuble,l'actejuridiqueyrelatifdoitêtrenotarié.
Quandl’usufruitestconstituéentrevifsetdoncparconvention,deuxprocédéssontutili
sés:
*laconstitutionpartranslation :lepropriétairedelachosetransfertl’usufruitdecettec
hoseàsoncocontractant.
*laconstitutionparvoiederéserve :lepropriétairedelachoselavendenseréservantl'u
sufruit.Ilnecèdedoncquelanue-propriétéetconservepourluil'usufruitpardéduction.
-
Laloi:IIexistelesusufruitslégauxsurtoutdanslesdomainesfamilialetsuccessoral.C'estpare
xemplelecas:
*del'usufruitduconjointsurvivantsurlasuccessionduconjointprédécédé,siceconjoi
ntn'estpasappeléenpleinepropriété(art.762duCodecivil);
*del'usufruitaccordéauxascendantslorsquedansunelignesuccessorale,iln'existeq
uedescollatérauxordinaires(art.553duCodecivil);
*dudroitdejouissanceaccordéauxpèreetmèresurlesbiensdeleursenfantsmineurs.

§2-Lesmodalitésdel’usufruit
Ellessontdedeuxordres:
D’unepart,l'usufruitpeutêtresolidaire,c'est-à-
direqu'ilestconstituéconjointementousolidairementauprofitdeplusieurspersonnes.Ilenes
tainsidel’usufruitdespèreetmèresurlesbiensdeleursenfantsmineursetdel’usufruitdedeux
épouxquiontcédélanue-propriétéd'unbiencommun.
D’autrepart,l'usufruitpeutêtreconstituéàterme,c'est-à-
direpourunlapsdetempsplusoumoinslong.Deuxprécisionsdoiventcependantêtreapportée
s:
-
lorsquel'usufruitestconstituéauprofitd'unepersonnephysique,ilestundroitviager.End’aut

99
restermes,ils'éteintnécessairementàlamortdesontitulaire.Enconséquence,siuntermeaété
prévuetqueledécèssurvientavantl'arrivéeduterme,l'usufruits'éteint;
-
lorsquel'usufruitestconstituéauprofitd'unepersonnemorale,saduréeestd'autoritélimitéeà
30ansparl'article619duCodecivil.

SECTIONII-LEREGIMEDEL’USUFRUIT
Ilestorganiséautourdel’entréeenjouissanceparl’usufruitier(Sous-
sectionI)etdelasituationdespartiesprenantespendantladuréedel’usufruit(Sous-sectionII).

Sous-sectionI-L'entréeenjouissanceparl'usufruitier
Elledoitêtreprécédéededeuxprécautionsquivisentàgarantirl’exécutiondesesobliga
tionsparl’usufruitier.Cesprécautionssont:
-
L'inventairedesmeublesetl'étatdesimmeubles:selonl'article600duCodecivil,l'usufruit
ierdoitprendreleschosesdansl'étatoùellessetrouvent.Lerecoursàunnotaireestfacultatif.Ils
uffitqu'undocumentécritsoitétabli,quifixelaconsistanceetl’étatdesbiensdonnésàl’usufrui
tier.Sicederniersemetenjouissancesansavoirfaitl'inventaire,lenu-
propriétairepeut,àtitrepréventif,s'opposeràcetteentréeenjouissancejusqu'àcequel'inventa
iresoitfait.Enoutre,àtitrecuratif,lenu-
propriétairepeut,soitobtenirdesmesuresconservatoires,soit,lemomentvenu,prouverlacon
sistanceetl'étatdesbienssoumisàrestitutionpartousmoyens,mêmeparcommunerenommée
.
-
Lacaution:l'article601duCodecivilobligel'usufruitieràdonnerunecautiondejouirenbonp
èredefamille.Cettecautionlégalequidoitêtresolvablegarantitl'exécutiondesesobligationsp
arl'usufruitieretlesindemnitésqu'ilpourraitdevoiraunu-
propriétaire.S'ilneparvientpasàfournirlacaution,lenu-
propriétairepeuts'opposeràl'entréeenjouissance.
L'acteconstitutifdel'usufruitpeutdispenserl'usufruitierdelacautionoudel'inventaire
.C’estlecasparexemplelorsquel'usufruitestconstituépardéduction(unpropriétaireàaliéner

100
lanue-
propriétéetconserverl'usufruit).Laloiprévoitégalementdesdispenses.C'estparexemplelec
asdel'article601duCodecivilquiexemptedelacautionlespèreetmèrepourleurusufruitsurles
biensdeleursenfantsmineurs.

Sous-sectionII-Lasituationdel'usufruitieretdunu-
propriétairependantladuréedel'usufruit
Lasituationdel’usufruitier(§1)doitêtredistinguéedecelledunu-propriétaire(§2).

§1-Lasituationdel’usufruitier
L’usufruitieradesdroits(A),maisaussidesobligations(B).
A–Lesdroitsdel’usufruitier
L’usufruitieraledroit:
-dedisposeroud'hypothéquersondroittantqu'ildure;
-
d’exercerdesactionspossessoiresetuneactionpétitoireappeléeactionconfessoired'usufruit
(actionluipermettantdefairereconnaitresondroitd'usufruit.Elles’exercecontretousycompr
islepropriétaire);
-dejouirdubiencommeleferaitlenu-propriétaire;
-
defairedesactesd’administration.Exemple:consentirdesbauxinférieursouégauxà9
ans.
B–Lesobligationsdel’usufruitier
L’usufruitieradeuxobligationsprincipales:
*l'obligationdejouirenbonpèredefamille,c'est-à-
direcommeleferaitunpropriétairenormal,soigneuxetdiligent.Parexemple :effectuerlesact
esdeconservationquenécessitelachose,effectuerlesréparationsd’entretien,nepasmodifier
ladestinationdelachose;
*l'obligationdesupporterleschargesusufructuaires.L'usufruitieresttenudescharges
périodiquesdelachose.Exemple:impôtsettaxesannuels.Mais,iln'estpastenudeschargesext
raordinairesc’est-à-

101
direparexemplecellesquiconcernentlecapital,lesfraisdebornageoulescoûtsdeconstructio
ndelaclôture.

§2-Lasituationdunu-propriétaire
Lenu-
propriétairepeutdisposerdelachoseoul'hypothéquer.Ilpeutégalementexercerdesactionsp
ossessoires(ilestpossesseurparl’entremisedel'usufruitier).IIaaussiundroitdesurveillancec
ontrel'usufruitier.Ilpeutmêmeaccomplirdesactesconservatoiressurlachosesanstoutefoiss'
immiscerdanslagestion.Ilaenfinledroitauxproduitsdelachose.
Commeobligations,ilsupporteleschargesextraordinairestellesquelaclôtureetlemurd
esoutènement.

SECTIONIII:L'EXTINCTIONDEL'USUFRUIT
IIyaunecausenormaled'extinction(Sous-
sectionI)etdescausespastoujoursprévisibles(Sous-
sectionII).Enoutre,lorsquel'usufruitprendfin,lesconséquencessontimportantes(Sous-
sectionIII).

Sous-sectionI:Lacausenormaled'extinction:l'arrivéeduterme
L'usufruitàuncaractèreviagerlorsqu’ilestconstituéauprofitd’unepersonnephysiqu
e.IIs'éteintdoncaveclamortdel'usufruitier,saufàpréciserques'ilyaplusieursbénéficiairesav
ecréversibilité,ilneprendfinqu'audécèsdudernierd'entreeux.
Pourlespersonnesmorales,l'usufruitdisparaitàleurdissolutionsaufcelle-
ciintervientaprèsl’expirationdeladuréedel’usufruit.
Lorsquel'usufruitestàduréedéterminée,onditqu'ilestaffectéd'untermecertain.Exe
mple:lespartiesstipulentunnombredéterminéd'annéesoul'alignentsurl'âgequ’atteindraunt
iers(notammentlamajorité).

Sous-sectionII:Lesautrescausesd'extinctiondel’usufruit
L’usufruitpeutprendrefinàlasuitedeladisparitiond’uneconditionrequisepoursonex
istence(§1)etd’unedéchéancepourabusdejouissance(§2).

102
§1–L’extinctioncauséeparladisparitiond'uneconditiond'existencedel’usufruit
Danscertainscas,l'usufruitnepeutsubsisterparcequel'unedesconditionsd'existence
faitdéfaut.C'estnotammentlecaslorsqu'ilya:
-
pertetotaledelachose:ils'agitdeladestructionmatérielledelachoseoudel'impossibilitédel’
utiliserpourl'usageauquelelleétaitdestinée.Silapertedelachosen'estquepartielle,l'usufruit
continuesurlereste.Parexemple:sil'usufruitportaitsuruntroupeauquiapéripartiellement,l'u
sufruitcontinuesurlestêtesrestantes.
-nonusagetotalpendant30ans :c'estlaprescriptionextinctive;
-
appropriationparuntierspossesseur:s'ils'agitd'unusufruitsurunimmeuble,lapossessiond'
untiersnedevraitpasl'éteindre.Parcontre,s'ils'agitd'unmeuble,lejeudel’article2279alinéa1
er
duCodeciviléteintl'usufruit;
-consolidation,c'est-à-
direlaréunionsurlatêtedelamêmepersonne,desdeuxqualitésd'usufruitieretdenu-
propriétaire,parexempleàlasuited'unedonation,d'unlegsoud'unevente;
-
résolutiondudroitduconstituant:siledroitdeceluiquiconstituel’usufruitestrésolu(anéanti)
parexempleparuneconditionouparunterme,l’usufruitsubitlemêmesort.
-renonciationdel’usufruitier:cetterenonciationpeutêtreexpresseoutacite.

§2-Ladéchéancepourabusdejouissance
IIyaabusdejouissancedèslorsquel'usufruitieramanquéàsesobligationsd'unemanièr
eassezgravepourcompromettrelasubstancemêmedelachose.Exemple:iladémolioulaisséd
épérirlesbâtimentsutiles;ilaarrachédesarbresfruitiers.Autrementdit,ilyaabusdejouissanc
eencasd'inexécutionfautivedesesobligationsparl'usufruitier.
Ladéchéancepourcetabusdoitêtredemandéeparlenu-
propriétaire.Mais,lejugepeutnepaslaprononcer.Ilpeutplutôtordonnerdesmesuresintermé
diairescommeunedéchéancepartielleouuneindemnité.
Enfin,sil'usufruitportesurunecréancedesommed'argent,ilpeutêtreconvertiparlespa

103
rtiesouparlejugeenrenteviagère.Concrètement,lenu-
propriétaireretrouvel’usagedelachoseàchargepourluidepayerpériodiquementunesomme
déterminéeàl'usufruitier.

Sous-sectionIII:Lesconséquencesdelacessationdel’usufruit
Alafindel’usufruit,lenu-
propriétairedevientpleinementpropriétaire.Cechangemententrainedesredditionsdecomp
tes.Ainsi,l'usufruitieral’obligationderestituerlachoseennatureouenvaleur.Ets'ilestdécédé
,cetteobligationincombeàseshéritiers.Cetteobligationdisparaitsilachoseestperdueparcasf
ortuit.L'usufruitierdoitégalementrestituerlesfruitsgénérésparlachosedèsladatedecessatio
ndel'usufruit.Enretour,iladroitauremboursementdessommesnécessitéesparlesgrossesrép
arationsquiauraientéténégligéesparlenu-propriétairealorsmêmequecelles-
ciétaientnécessairespourlacontinuationdel’usufruit.

CHAPITREII-LESSERVITUDES(Travauxdirigés)

TITREIV :LAPROTECTIONDELAPOSSESSION(TRAVAUXDIRIGES)

104