ACQUISITION D’UN TITRE FONCIER APRES MORCELLMENT D’UN TERRAIN DU DOMAINE NATIONAL AU

CAMEROUN

SOMMAIRE

SOMMAIRE………………………………………………………. …………I
REMERCIEMENTS…………………………………………………………. III
LISTE DES ABBREVATIONS……………………………………………… IV
AVANT PROPOS……………………………………………………………. V
RESUME……………………………………………………………………… IX
ABSTRACT……………………………………………………………… X
INTRODUCTION GENERALE……………………………………………11
CHAPITRE I : CADRE DU
STAGE………………………………………………………………. 13
SECTION I : HISTORIQUE ET FONCTIONNEMENT DU CABINET
…………………………………………………………………13
SECTION II : DEROULEMENT DU
STAGE……………………………………………. 15

CHAPITRE II : PROCEDURE ET ACQUISITION D’UN TITRE FONCIER

APRES MORCELLEMENT………………………18

SECTION I : HISTORIQUES DES DIFFERENTS DOMAINES DE TERRES

AU CAMEROUN……………………………………………… 18
SECTION II : PROCEDURE D’OBTENTION D’UN TITRE FONCIER ET
MORCELLEMENT D’UN TERRAIN DU DOMAINE NATIONAL AU
CAMEROUN………………………………………………………20
SECTION III : APPROCHE PRATIQUE……………………22
CHAPITRE III : CRITIQUES ET SUGGESTIONS………..23
SECTION I : ANALYSES ET CRITIQUES………………………23
SECTION II : SUGGESTIONS APPLICABLES……………….. 24

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CONCLUSION………………………………………………….. 25
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES…………………………………. 26
ANNEXE………………………………………………………………….. 27
TABLE DES MATIERES………………………………………………….28

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A MA
FAMILLE

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REMERCIEMENTS

Nous ne saurions commencer cette œuvre sans témoigner notre parfaite reconnaissance envers
tous ceux qui nous ont soutenu.
Nous remercions le bon Dieu de nous avoir donner le souffle de vie, les moyens et le temps
afin de réaliser ce travail.
Nos pensées se tournent très affectueusement vers tous ceux qui nous ont aidés de près ou de
loin durant cette formation ainsi qu’a la réalisation de ce travail ; qu’ils trouvent ici
l’expression de notre sincère gratitude. Il ne sera pas possible de citer nommément chacun
d’entre eux.

• Notre encadreur Académique DR TANKOUA ROMEO pour son

soutient ;
• Notre encadreur professionnel Me, Grace NKAKE BOLLANGA
pour son accueil et sa volonté de ses étudiants des modèles dans la vie professionnelle,
pour sa disponibilité et son soutient ;
• Le fondateur M. NGUEPI Joseph pour avoir créé IUGET/ISTTI de
DOUALA
• Tout le corps administratif et enseignant de IUGET qui par leurs enseignements et
conseils nous ont permis de mener à bien ce travail ;
• Mes parents pour leur amour, leurs encouragements et conseils ainsi que leur
soutien financier.
• Je remercie mes proches et m famille pour leur soutien infini.

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LISTE DES ABBREVATIONS

MINDCAF : MINISTERE DES DOMAINES DU CADASTRE ET DES AFFAIRES

FONCIERES
CSPILI : CENTRE SPECIALISEE DES IMPOTS DES PROFESSIONS
LIBERALES ET IMMOBILIERES
ADN : ADMINISTRATION DU DOMAINE NATIONAL
AL : ALINEA
ART : ARTICLE

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AVANT PROPOS

L’offre de formation s’est considérablement enrichie au Cameroun au

cours des deux dernières décennies. Cette mutation a touché pratiquement tous les domaines,
toutes les filières et toutes les spécialités. Au niveau de l’enseignement supérieur, le
gouvernement en encourageant la création des Instituts Privés d’Enseignement Supérieur
(IPES) a permis aux étudiants de bénéficier des formations professionnelles dans les dix régions
du Cameroun

Dans le but d’assurer son développement et de fournir à son industrie des agents de maitrise et
des cadres compétents dans différentes spécialités, l’Etat du Cameroun par son arrêté
ministériel N°90/E/ MINEDUC/DUET du 24 décembre 1971, a créé un cycle de Brevet de
Technicien Supérieur (BTS) et du Higher National Diplôma (HND). C’est dans cette optique
que de nombreux IPES ont vu le jour. C’est le cas de l’ISTTI (devenu IUGET) qui a choisi de
faire le pari de la qualité en misant sur le professionnalisme et l’éthique

En effet, l’Institut Supérieur des Techniques Tertiaires et Industrielles en abrégée ISTTI, crée
par l’autorisation N : 08/0095/ MINESUP du 05 mai 2008 et ouvert par l’autorisation N :
14/0402/ MINESUP/SG/DDES du 04 juillet 2014, a été hissé au statut d’Institut Universitaire
des Grandes Ecoles des Tropiques (IUGET) par l’arrêté N°
18/03976/LM/ MINESUP/SG/DDES/ESUP/SDA/AOSB du 15 mai 2018 avec ses trois écoles
(ISTTI, SOUTH POLYTECH, SCHOOL OF HEALTH SCIENCES)

Cet institut universitaire met à la disposition des étudiants des cycles de formation conduisant
à l’obtention des diplômes de niveaux BACC+2, BACC+3 et BACC+5 dans les spécialités
suivantes :

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INSTITUT SUPERIEUR SOUTH POLYTECH(SP) SCHOOL OF HEALTH

DES TECHNIQUES SCIENCES(SHS)
TERTIAIRES ET
INDUSTRIELLES(ISTTI)
BTS COMMERCIAL BTS INDUSTRIEL BTS SANTE
-Commerce International -Bâtiment -Sciences Infirmières
-Marketing Vente -Travaux Public -Sage-Femme
-Banque et Finance -Géomètre Topographe -Kinésithérapie
-Comptabilité et Gestion des -Informatique Industrielle et -Techniques de Laboratoire
Entreprises Automatisme et Analyse Médicale
-Ressources Humaines -Ingénierie Pétrolière -Techniques
-Logistique et Transport -Réseau et Sécurité Pharmaceutiques
-Douane et Transit -Télécommunication
-Communication des -Gestion des Systèmes
Organisations d’Information
-Assurance -Infographie et web design
-Droit des Affaires et des -Maintenance des Systèmes
Entreprises Informatiques
-Gestion de la Qualité -Energie Renouvelable
-Maintenance des Systèmes
Electroniques
-Urbanisme
COMMERCIAL HND INDUSTRIAL HND HEALTH HND
-Logistics and Transport -Building Science and -Nursing
Management Technology -Midwifery
-Marketing Trade Sale -Topography -Physiotherapy
-Human Resource -Real Estate Maintenance -Medical Laboratory
Management -Telecommunication Sciences
-Project Management -Networks and Security -Pharmacy Technology
-Banking and Finance -Software Engineering
Accountancy -Industrial Computing and
-International Trade Automation

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-Journalism -Computer Graphic and Web

-Advertising and Public Design
Relation
-Special Education
-Customs and Transit

LICENCE LICENCE MASTER

PROFESSIONNELLE PROFESSIONNELLE SP PROFESSIONNELLE
ISTTI ISTTI
-Commerce International -Génie Civil (Bâtiment) -Commerce International
-Marketing Manager -Qualité-Hygiène Sécurité et -Banque et Finance
Opérationnel Environnement -Comptabilité et Finance
-Banque et Finance -Systèmes Informatiques et -Audit et Contrôle de Gestion
-Comptabilité et Finance Réseaux -Logistique et Transport
-Audit et Contrôle de -Génie Logistique -Droit des Affaires et Conseil
Gestion -Télécommunications et d’Entreprise
-Logistique et Transport Réseaux -Fiscalité
-Supply Chain Management -Génie Electrique et -Gestion des Ressources
-Droit des Affaires et Conseil Informatique Industrielle Humaines
d’Entreprise -Marketing Communication
-Ingénierie de la
communication
-Gestion des Ressources
Humaines
BACHELOR BAMENDA MASTER COLLEGE DE PARIS
PROFESSIONNEL SP -Classe préparatoire 1
-Classe preparatpoire2
-Accounty -Génie Civil(Bâtiment) BACHELOR EUROPEEN
-Banking and -Qualité-Hygiène Sécurité et -Marketing de Sport
-Marketing Environnement -Marketing de Luxe
-Management -Systèmes Informatiques et -Commerce International
Réseaux -Gestion d’Entreprise

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-Human Resource -Génie Logistique -Banque

Management -Télécommunications et -Communication Web
-Maritime Transport and Réseaux -Immobilier
Logistics -Génie Electrique -Négociation-Vente
-Génie Industrielle -RG, RS et Ressources
Humaines
BACHELOR GIMPA MBA/EMBA BAMENDA MBA/MASTER
EUROPEEN
-Operation and Supply Chain -Finance and Management -Banque
-Management Control -Assurance
-Marketing -Accounty and Audit -Marketing Communication
-Human Resource -Banking and Insurance -Management et Stratégie
Management -Marketing and d’Entreprise
-Project Management Communication -Pilotage et Control de
-Finance -Human Resource Gestion
-Economics Management -Ressources Humaines
-Entrepreneurship -Project Planning and -Développement
-Procurement Management Management International
-Hospitality and Tourism

Dans le cadre de notre formation, il nous a été donné de rédiger un rapport de stage ; le nôtre
est intitulé :

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RESUME
RESUME

Les Systèmes juridiques français et britannique hérités par le Cameroun de la période

coloniale ont fortement influencé son droit foncier. Ce pluralisme juridique place le droit
foncier et domanial camerounais entre le droit traditionnel et le droit moderne. En fait, il
existe deux conceptions de la propriété foncière dans le contexte contemporain. Le concept
précolonial basé sur les coutumes et les traditions, est tiré sur la conception africaine, qui est
particulièrement basée sur la relation entre les humains et le sol et qui investit les collectivités
dans la propriété foncière et domaniale. Ensuite la conception post-coloniale donne des droits
fonciers et domaniaux aux individus. Les droits camerounais juridiques sont donc tiraillés
entre ces deux conceptions qui coexistent à peine et qui sont impossibles à appliquer, malgré
toutes les réformes juridiques qui ont été faites depuis 1960. Dans les régions camerounaises,
le problème d’obtention de titre foncier après morcellement d’un terrain revient toujours quel
qu’en soit le domaine des terrains. Dès lors, il revient pour nous, au terme de cette analyse, de
nous poser la question suivante : comment s’obtient un titre foncier après morcellement d’un
terrain du domaine national au Cameroun ?
C’est cette préoccupation qui sera donc l’objet de notre analyse. Des solutions ont été
soumises afin de mettre fin au problème d’acquisition des terres sans titre foncier.

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ABSTRACT

The French and British legal systems inherited by Cameroon from the colonial period have
strongly influenced its land law. This legal pluralism places Cameroonian land and state law
between traditional law and modern law. In fact, there are two conceptions of land ownership
in the contemporary context. The pre-colonial concept based on customs and traditions, is
drawn from the African conception, which is particularly based on the relationship between
humans and the soil and which invests communities in land and state ownership. Then the
post-colonial conception gives land and state rights to individuals. Cameroonian legal rights
are therefore torn between these two conceptions which barely coexist and which are
impossible to apply, despite all the legal reforms that have been made since 1960. In the
Cameroonian regions, the problem of obtaining land titles after the fragmentation of A land
always returns regardless of the domain of the lands. Therefore, it is up to us, at the end of
this analysis, to ask ourselves the following question: how is a land title obtained after the
fragmentation of land in the national domain in Cameroon?
It is this concern that will therefore be the subject of our analysis. Solutions have been
submitted in order to put an end to the problem of land acquisition without a land title.

SAM MAKONGO
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INTRODUCTION
GENERALE

Le régime foncier camerounais a connu d'importantes innovations depuis la publication de

l'ordonnance n°74 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier. Nous devons entendre par
régime foncier, le régime juridique ou coutumier qui définit les relations d'appartenance d'une
terre et ses ressources par rapport à un individu ou un groupe d'individus (collectivités).Il
détermine qui peut utiliser la terre pour combien de temps et dans quelles conditions. Au
Cameroun c'est le MINDCAF qui est l'organe national chargé d'encadrer toutes les
transactions immobilières sur toute l'étendue du territoire national. Ceci étant dit, toute
personne voulant acquérir un titre foncier suite du démenbrement d'un terrain pour cause de
ventes successives ou de partages au profit des acquéreurs devra se soumettre ou suivre une
procédure de morcellement. Le décret n°76-165 du 27 avril 1976 fixant les conditions
d'obtention du titre foncier, modifié et complété par le décret n°2005/481 du 16 décembre
2005 édicte en son article 25:<< Les démenbrements d'un immeuble à la suite de ventes
successives, de partage ou de cessions à titre gratuit emporte morcellement de titre foncier
initial au profit des acquéreurs>>. Au regard de l'article 8 de l'ordonnance n° 74-1 du 06
juillet 1974 fixant régime foncier, l'établissement d'un acte constitutif, translating ou extinctifs
d'un droit de propriété doit être sous la forme notariée. Suite à notre observation sus-evoquée
dans les dispositions mises en place par le législateur camerounais, en matière de transaction
immobilières,seul un officier ministériel serait compétent pour diligenter la procédure en
occurence le notaire. Il est consacré par le décret n°95/034 du 24 février 1995 portant statut et
organisation de la profession de Notaire au Cameroun. A cet effet, nous avons trouvé
judicieux de faire une brève présentation du notaire dont l'enjeu est incontournable dans
l'accès à la propriété immobilière : ceci étant, nous soulignerons que le Notaire est un officier
public et ministériel chargé de la rédaction, de l'authentification et de la conservation des
actes juridiques ayant portée légale. Ainsi dit, il incarne la sécurité juridique, le sérieux et la
confiance en matière d'obtention de titre foncier après morcellement d'un terrain.

Il s'avère donc nécessaire, avant toute réflexion profonde de notre thématique, d'apporter des
éclaircissements terminologiques afin de mieux le cerner. Il s'agit donc de définir clairement
les notions suivantes :

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MORCELLEMENT :est l'action de diviser un terrain à la suite de ventes successives ou de

partage au profit des acquéreurs.

TERRAIN : espace plus ou moins étendu de la surface du sol.

TITRE FONCIER :est la certification officielle de la propriété immobilière

DOMAINE NATIONAL: ensemble des terres non immatriculées et libre de toute occupation.

NOTAIRE : c'est un officier public chargé d'établir tout les actes et contrats auxquels on doit
ou on veut donner un caractère authentique.

Dans le cadre de notre parcours académique, il nous ait donné l'occasion de mettre en pratique nos
connaissances théoriques mais aussi d'acquérir des connaissances pratiques. C'est alors que nous avons
effectué notre stage académique dans une étude notariale. L'opportunité d'avoir les acquis a été pour
nous une aventure inoubliable. Nous avons ainsi fait une remarque pertinente, notamment le fait que
beaucoup d'usager, dans le but d'accéder à la possession d'un bien se livrant à des pratiques illégales,
au mépris de la loi. Ce qui justifie notre theme qui est ( ACQUISITION D’UN TITRE FONCIER
APRES MORCELLEMENT D’UN TERRAIN DU DOMAINE NATIONAL AU CAMEROUN).
Tous ces éléments suscitent en nous plusieurs questions précises : quels sont les differents domaines
de terres au cameroun? Pourquoi l’Etat a t-il fixé des limites aux conditions d’acquisition de ces
terres? Quelles sont les procedures d’obtention d’un titre foncier?

Ce theme présente trois intérets : un sur le plan juridique dans la mésure où ce theme nous pousse à
accroitre notre connaissance sur le droit foncier et domanial et un intéret académique qui tout en nous
édifiant durant notre formation, nous permet d’acquerir de multiples connaissances dans le droit des
affaires.

Le present theme s’articule autour de trois chapitres, le premier chapitre présente le cabinet et
le déroulement du stage, le deuxième présente l’exploitation du theme et son cas pratique et le
troisième chapitre les dysfonctionnements du cabinet et les solutions suggérées.

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CHAPITRE I : PRESENTATION GENERALE

DE L’ETUDE NOTARIALE MAITRE NKAKE
BOLLANGA

Notre stage qui a débuté le 11janvier 2023 à l’office notariale de Maitre Grace NKAKE
BOLLANGA et arrivé à son terme le 07 mars 2023, s’est déroulé dans un cadre convivial.
L’office ouvre ses portes à huit heures trente (8H30), avec une pause prévue à treize heures
trente (13H30) jusqu’à quinze heures (15H) et ferme à dix-huit heures (18H). Les
coordonnées sont les suivantes : BP : 3678-DOUALA, Tél : +237 699-95-67-81.
La présentation générale de l’étude notariale, s’articulera autour de son historique (section1)
d’une part, et d’autre part du déroulement du stage (section2).

SECTION I : HISTORIQUE DE L’ETUDE NOTARIALE DE MAITRE

GRACE NKAKE BOLLANGA

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Après sa prestation de serment en Mai 2017, le Notaire Me Grace NKAKE BOLLANGA a

ouvert son étude notariale quelques mois plus tard. Son ministère depuis son ouverture, est de
mettre à disposition des usagers camerounais, un ensemble de services relatifs à ses
prérogatives telles que prévues par le Décret N°95/034 du 24 Février 1995 portant statut et
organisation de la profession de Notaire au Cameroun. A cet effet, pour mieux connaitre
l’historicité de l’office, il est convenable pour nous de parler de sa création.

-LA CREATION DE L’OFFICE

L’office de Maitre Grace NKAKE BOLLANGA a été créé en 2017. C’est un office notarial
dont la titulaire a été nommée par le Décret N°2017/200 du 08 mai 2017, à la 4ème charge
créée au siège du tribunal de première instance de Douala-Ndokoti. Elle a prêté serment le 14
juillet 2017 à la cour d’appel du Littoral, à Douala-Bonanjo. Ce qui lui confère la jouissance
d’une personnalité juridique (A) mais également la satisfaction des formalités fiscales(B).

A. LA PERSONNALITE JURIDIQUE DE L’OFFICE NOTARIAL DE MAITRE

GRACE NKAKE BOLLANGA

Le Décret N°2017/200 du 08 mai 2017 lui attribuant charge, prestation de serment confère
toute la pleine jouissance de sa personnalité juridique de la manière la plus absolue. Ainsi,
cette inscription lui octroie une existence de toute légalité tout en lui permettant d’accomplir
pleinement ses fonctions.
Les actes qui sont entre autres : les actes synallagmatiques, les actes unilatéraux, les actes
synallagmatiques en brevet, les diligences des actes notariés à travers les formalités fiscales
(frais d’enregistrement, les taxes) et les formalités de publicité (publicité foncière et annonces
légales).

B. LA SATISFACTION DE TOUTES LES FORMALITES FISCALES

Avant tout éclaircis, il est convenable de souligner de ce propos le ‘contribuable’ est toute
personne qui contribue aux charges publiques en payant des impôts. Ceci étant dit, la carte de
contribuable est un document qui attribue un numéro d’identifiant à un contribuable tout en le
rattachant à un centre des impôts, notamment au Centre Spécialisé des Impôts des Professions
Libérales et Immobilières (CSIPLI) pour les notaires. En effet, être en possession de ce

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document illustre à suffisance le sérieux et le respect des dispositions de cette étude notariale
et qu’elle est bel et bien soumise à un régime foncier.

- LA LOCALISATION ET L’ORGANISATION DE L’ETUDE NOTARIALE ME

GRACE NKAKE BOLLANGA

Elle est située dans la région du littoral, département du Wouri, Arrondissement de Douala
3ème ; plus précisément à l’Avenue de Japoma, lieu-dit Ancienne scierie Ndogbat, juste
après la nouvelle station Africa Best Peutroleum en venant de Total BP-Cité. Également à
votre droite, après la Maison du Cycle en venant du marché Mboppi. C’est un bâtiment
construit sur un niveau, avec un rez de chaussé

L’organisation du cabinet est bel et bien dans le schéma même de la logique administrative et
fonctionnelle, en phase avec les collaborateurs. Il est à noter que la discipline et l’hygiène sont
de rigueur. Dans cette étude notariale, qui rend d’énormes services aux usagers, nous avons
remarqué qu’elle est constituée d’une organisation toute aussi structurelle (1), que
fonctionnelle (2).

1) STRUCTURATION DE L’ETUDE NOTARIALE

Nous pouvons dire ici que l’étude Notariale de Me Grace NKAKE BOLLANGA est
méticuleusement structurée dans l’organisation du travail, tant la nomenclature est
technique qu’administrative. Nous avons observé que l’office se comporte techniquement
tel qu’évoqué par le législateur, dans les dispositions du Décret N°95/034 du 24 février
1995 portant statut et organisation de la profession de notaire au Cameroun.

2) FONCTIONNEMENT DE L’ETUDE NOTARIALE

L’office est constitué d’un ensemble de services hiérarchisés et ayant un fonctionnement

pyramidal, c’est-à-dire du sommet à la base. Le travail est régi par un fonctionnement
administratif et technique :

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¤ Administrativement, l’étude notariale Me Grace NKAKE BOLLANGA est constituée de la

direction qui est le point névralgique de l’office. Elle est d’ailleurs assurée par le Notaire,
avec sollicitation permanent de ses collaborateurs.

¤ De manière pratique, le notaire est celle par qui débute le traitement des dossiers qui
arrivent dans son office pour des besoins de satisfactions des usagers. Lorsque l’usager est
reçu au secrétariat et après avoir présenté son besoin, il est orienté chez le notaire ou chez le
clerc, selon la nature du dossier.

SECTION II : DEROULEMENT DU STAGE

Notre stage au sein de l’étude notarial a tout d’abord débuté par notre présentation aux
différents salariés qui occupent les lieux. Au fur et à mesure de notre séjour, il nous a été
confié plusieurs taches (A), ce qui nous a permis de relever certaines difficultés (B).

A. LES ACTIVITES EFFECTUEES

Notre séjour au sein de cette illustre étude notariale nous a permis d’explorer, le temps de
quelques mois, le monde professionnel. Nous avons débuté notre stage au service des
archives, de là nous avons effectués d’autres travaux

Dès notre arrivée, nous avons été en contact permanent avec l’archiviste avec laquelle nous
avons suivi une formation dans l’enregistrement et l’ouverture de tous les dossiers. Cet
enregistrement passe par la précision de la nature du dossier, la mention des noms des
propriétaires desdits dossiers et enfin l’attribution d’un numéro suivant le registre. L’étape
suivante était le classement des dossiers dans les archives. Après quelques mois, il nous a été
confiés le traitement des dossiers tels que : des testaments et des déclarations sur l’honneur,
des adoptions.

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B. LES DIFFICULTES RENCONTREES

Relever des limites au fonctionnement de cette étude n’a pas été tache facile. En effet, le
notaire, le propriétaire des lieux, s’est rassuré d’être en adéquation avec les lois édictées par le
législateur. Mais néanmoins, nous avons constatées des limites au niveau de l’accessibilité à
certaines informations. Concernant cette difficulté, elle nous a pratiquement confortée sur le
côté discrétionnaire de la profession de Notaire en général, de l’office en particulier car dans
l’accomplissement de sa mission, ce service public doit avoir une certaine délicatesse dans la
conservation des informations qu’il détient

CHAPITRE II : PROCEDURE ET ACQUISITION D’UN

TITRE FONCIER APRES MORCELLEMENT

SECTION I : HISTORIQUE DES DOMAINES DE TERRES AU

CAMEROUN
Cette partie de notre analyse met en exergue l’ensemble des domaines de terres que
constituent le Cameroun. A cet effet, nous avons pu souligner entre autres les différents
domaines de terres au Cameroun (paragraphe 1) mais en parallèle, nous avons pu approfondir
sur les dépendances du domaine national au Cameroun (paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : Différents domaines de terres au Cameroun

Au Cameroun, le domaine public, le domaine national et le domaine privé sont distincts les uns des
autres.
Tout d’abord, le domaine public désigne les biens immobiliers qui ont une utilité publique, tels que les
rues, les routes, les ponts, les écoles, les hôpitaux, les centres de santé etc… Ce domaine appartient à
l’état et est géré par la collectivité territoriale décentralisée (communes, départements et régions), ou
par l’état lui-même. Le code général des collectivités territoriales détermine les conditions d’utilisation

SAM MAKONGO
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et d’occupation du domaine public, ainsi que les procédures d’autorisation pour les activités qui y sont
exercées. Les collectivités territoriales sont responsables de la gestion du domaine public dans leur
juridiction respective. Les biens du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles, ce qui
signifie qu’ils ne peuvent pas être vendus, ni acquis par prescription. Cependant, ces biens peuvent
faire l’objet d’une location ou d’une concession à des personnes physiques ou morales pour des
activités qui concourent à l’intérêt général. Les autorisations sont délivrées par une procédure
administrative rigoureuse. Ce bien doit être préservé et géré de manière rigoureuse pour garantir le
bien-être de la population et développement durable du pays.

Ensuite le domaine national qui est l’ensemble des biens qui appartient à l’état qui sont inaliénables,
mais qui ne font pas partie du domaine public. Il s’agit des biens immobiliers, tels que des terrains et
des bâtiments, ainsi que des biens mobiliers, tels que des meubles et des véhicules. L’état est le
propriétaire exclusif du domaine national et à le pouvoir de gérer, d’utiliser et de disposer de ces biens,
notamment par vente, location ou cession à titre gracieux. Néanmoins avant une telle action, l’avis de
la commission nationale de recensement des biens de l’état doit être sollicité. Les dépendances du
domaine national sont classées en deux catégories : Première catégorie et la deuxième catégorie.

Enfin le domaine privé fait référence aux biens appartenant à des personnes physiques ou morales
privées, tels que les maisons, terres, les voitures, les comptes bancaires etc… Ces biens sont protégés
par la loi et ne peuvent pas être utilisés sans autorisation. Le respect de la propriété privée dans la
législation camerounaise est garanti par la constitution et d’autres lois telles que le code civil et le code
pénal. Le non-respect des droits de propriété peut entrainer des sanctions civiles et pénales, y compris
des amendes, des indemnités et même une peine de prison. En résumé, le domaine privé au Cameroun
est un droit fondamental qui doit être respecté pour protéger les personnes et les entreprises contre le
vol et l’appropriation illégale de leurs biens.

PARAGRAPHE 2 : LES DEPENDANCES DU DOMAINE

NATIONAL AU CAMEROUN

Au Cameroun, le domaine national est l’étendue du territoire national non classé dans le
domaine public, dans le domaine privé de l’Etat ou des autres personnes morales de droit, ni
dans le domaine public, ni dans le domaine privé des particuliers. De grands espaces du
domaine national sont libres de toute occupation. Le domaine national, objet des problèmes
fonciers, est géré en concertation avec les autorités traditionnelles. Les dépendances non
occupées ou non exploitées du domaine national sont attribuées par voie de concession
provisoire ou définitive. Ainsi, les différentes dépendances du domaine national sont
subdivisées en deux catégories à savoir :

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¤ PREMIERE CATEGORIE : les terrains d’habitation, les terres de culture, de plantation, de

pâturage et de parcours dont l’occupation se traduit par une emprise évidente de l’Homme sur
la terre et une mise en valeur probante avant le 05 aout 1974. Les terres se retrouvant dans
cette catégorie peuvent être possédées suivant la procédure d’immatriculation directe.

¤ DEUXIEME CATEGORIE : le domaine national de deuxième catégorie est constitué des

dépendances non occupées ou non exploitées à la date du 05 aout 1974. Les terres se retrouvant dans
cette catégorie sont attribuées par voie de concession provisoire.
Le domaine national est administré par l’Etat en vue d’en assurer une utilisation et une mise en valeur
rationnelles. A cet effet, sont créés des commissions consultatives présidées par les autorités
administratives et comprenant obligatoirement les représentants des autorités traditionnelles. Dans le
respect des réglementations en vigueur, un droit de chasse et de cueillette est également reconnu sur
les dépendances de deuxième catégorie. Tant que l’Etat n’aura pas donner à ces terres une affection
précise. La gestion des terres du domaine national est assurée par l’Administration du Domaine
National (ADN) qui a pour missions principales la gestion et la valorisation de ces terres
conformément aux dispositions légales en vigueur. L’ADN travaille en étroite collaboration avec les
différents ministères et institutions impliqués dans la gestion des ressources naturelles pour assurer la
préservation et la durabilité de ces terres.

SECTION II : PROCEDURE DE MORCELLEMENT ET

ACQUISITION D’UN TITRE FONCIER DES TERRES DU
DOMAINE NATIONAL AU CAMEROUN

Cette partie de notre analyse met en exergue les moyens de sécurisation de terrain des
personnes physiques ou morale afin d’éviter de quelconque litige foncier. A cet effet, nous
avons pu souligner entre autres les procédures de morcellement des terres du domaine
national (paragraphe1) mais en parallèle, nous avons pu relever les textes mis en place par le
législateur camerounais en vue de l’obtention d’un titre des terres du domaine national de
deuxième catégorie (paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : PROCEDURE DE MORCELLEMENT DES TERRES

DU DOMAINE NATIONAL AU CAMEROUN
Le morcellement est l’action de diviser un terrain . De cette nomenclature, il nous a été
permis de constater les démarches mises en place par le législateur camerounais, qui a posé
les jalons sur lesquels s’élaborent la procédure de morcellement. Il sera donc question pour
nous de montrer les procédures de morcellement des terres du domaine national au Cameroun.

SAM MAKONGO
ACQUISITION D’UN TITRE FONCIER APRES MORCELLMENT D’UN TERRAIN DU DOMAINE NATIONAL AU
CAMEROUN

En général, le morcellement d’un terrain au Cameroun est soumis à des règles strictes et à
des procédures administratives rigoureuses.

Le morcellement d’un terrain du domaine national au Cameroun est régi par la loi n°
2013/010 du 24 juillet 2013 portant régime des terres et des concessions. Voici les étapes de
la procédure de morcellement d’un terrain du domaine national :

¤ Demande d’autorisation de morcellement : le demandeur doit faire une demande

d’autorisation de morcellement auprès du ministère en charge de l’administration du domaine
national. Cette demande doit contenir un plan de masse du terrain concerné, les raisons
justifiant le morcellement et les modalités de la réalisation.
¤ Examen de la demande : le ministère examinera la demande et le documents fournis pour
déterminer si le morcellement est justifié et si les modalités sont conformes à la
réglementation en vigueur
¤ Autorisation de morcellement : si la demande est jugée recevable, le ministère délivrera une
autorisation de morcellement accompagnée d’un plan de division spécifiant les limites des
parcelles résultantes.
¤ Obtention des titres fonciers : le demandeur doit alors procéder à l’immatriculation de
chaque parcelle auprès du service de conservation foncière compétent, en fournissant les
pièces justificatives nécessaires. Les titres fonciers correspondant à chaque parcelle seront
établis et remis au propriétaire.
¤ Enregistrement des titres fonciers : les titres fonciers obtenus doivent être enregistrés auprès
du bureau de conservation foncière pour être rendus opposables aux tiers.
Il est important de noter que la procédure de morcellement peut être longue et complexe, en
particulier lorsqu’il s’agit de terrains du domaine national. Les règlementations en vigueur
peuvent varier selon les régions et les autorités compétentes. Il est donc recommandé de se
rapprocher des administrations compétentes pour des informations plus précises et actualisées.

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PARAGRAPHE 2 : PROCEDURE D’OBTENTION D’UN

TITRE FONCIER D’UN TERRAIN DU DOMAINE NATIONAL
AU CAMEROUN.

L’acquisition d’un terrain au Cameroun se matérialise par l’obtention d’un titre

foncier qui est un véritable titre de propriété reconnu par l’Etat du Cameroun. Dans
le cas du domaine national de première catégorie, on parlera d’immatriculation
directe et pour le domaine national de deuxième catégorie, on parlera de
concession provisoire ou définitive. La concession c’est la procédure par laquelle
l’Etat autorise toute personne qui le désire et qui a un projet de développement à le
réaliser sur un espace non occupé du domaine national (deuxième catégorie). Elle
se fait en deux phases ; une phase provisoire (a) et une phase définitive et baux (b)

a) CONCESSION PROVISOIRE : Suivant l’article 2 du décret n° 76- 166 du 27 avril

1976 fixant les modalités de gestion du domaine national. Les concessions provisoires
attribuées ont une durée de 5 ans sauf dans des cas spéciaux ou elles peuvent être
prorogées sur demande motivée par le concessionnaire. Les concessions sont attribuées
aux personnes de nationalité camerounaise ou aux personnes physique ou morale de toute
nationalité étrangère. Les concessions provisoires peuvent cependant être résiliées, et ce
pour plusieurs raisons, dont certaines sont :

- LE NON RESPECT DES OBLIGATIONS DU CONCESSIONNAIRE

- L’ABANDON VOLONTAIRE
- L’ABSENCE DE DEMANDE DES DROITS DE MUTATION DE L’HERITIER DANS UN DELAI
D’UN AN A COMPTER DE LA DATE DU DECES DU CONCESSIONNAIRE

Si la subvention temporaire n’est pas résiliée et que l’expiration de la période de

subvention temporaire est atteinte ou si le projet de développement est achevé
avant l’expiration du contrat de concession provisoire, le bénéficiaire recevra une
concession définitive ou un bail emphytéotique en fonction de la nationalité de ce
dernier. Nous pouvons donc parler des procédures qui sont les suivantes :
° Achat de timbres fiscaux.
° Obtention de la copie certifiée conforme de la carte nationale d’identité.
°Obtention de l’ordre de versement des frais d’ouverture du dossier.
° Paiement des frais d’ouverture du dossier.

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° Dépôt de la demande de concession.

° Obtention de l’arrêté préfectoral de descente sur le terrain.
° Obtention de l’arrêté ministériel d’attribution de concession provisoire.
° Paiement de la redevance foncière.
Voici donc les procédures d’obtention d’un titre foncier des terres du domaine
national de deuxième catégorie s’agissant de la concession provisoire.

b) CONCESSION DEFINITIVE ET BAUX : Lorsque toutes les conditions sont et

clauses imposées par les actes de concession provisoires sont remplies, une
commission consultative évalue le projet de développement sur la parcelle de
terrain et rédige un rapport précisant le montant de l’investissement réalisé. En cas
d’aménagement partiel, le préfet peut proposer l’octroi de tout ou d’une partie de
la parcelle de terrain au bénéficiaire sous forme de concession définitive si le
bénéficiaire est un camerounais. Cependant, si le bénéficiaire n’est pas de
nationalité camerounaise, le préfet pourra concéder un bail sur une durée plus
longue, allant de 15 à 99 ans. Dans ce cas, nous donnerons les différentes
procédures de l’obtention de la concession définitive et du titre foncier :
° Achat des timbres fiscaux
° Obtention de la copie certifiée conforme de la carte nationale d’identité
°Obtention de l’ordre de versement des frais d’ouverture de dossier
° Paiement des frais d’ouverture de dossier
° Dépôt de la demande de vente de gré à gré
° Obtention de la décision ministérielle autorisant la vente d’un terrain domanial
°Obtention de l’ordre de versement des redevances foncières
° Paiement des redevances foncières
° Dépôt du dossier d’obtention du titre foncier
°Retrait du titre foncier

Si la parcelle de terrain a une superficie supérieure à 50 hectares, le dossier de

concession sera transmis à la présidence de la république pour signature. Une fois
signé, le dossier complet sera transmis à la délégation régionale du MINDCAF
pour l’établissement du titre foncier/bail suivant la nationalité du bénéficiaire.

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SECTION III : APPROCHE PRATIQUE DE L’ACQUISITION

D’UN TITRE FONCIER APRES MORCELLEMENT D’UN
TERRAIN DU DOMAINE NATIONAL AU CAMEROUN

Pour avoir une meilleure compréhension à notre thème, nous procéderons à l’étude d’un cas
pratique présentant l’affaire de monsieur X, au travers d’une mise en œuvre de la procédure,
ensuite nous présenterons les décisions rendues et les voies de recours.

CAS PRATIQUE.

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Monsieur X souhaite acquérir un terrain d’une superficie de 1000m2 situé sur le domaine
national de deuxième catégorie au Cameroun. Le terrain doit être morcelé en quatre parcelles égales de
250m2 chacune. Monsieur X se pose la question de savoir comment peut-il faire pour acquérir un titre
foncier individuel pour chaque parcelle ?

I- MISE EN ŒUVRE DU CAS

Ignorant la procédure, il serait judicieux pour Monsieur X de se rendre dans un cabinet de notaire
pour avoir des réponses à ses questions. Dans ce cas, le notaire est considéré comme conseiller
juridique et apportera les réponses nécessaires aux préoccupations de Monsieur X.
En effet, Monsieur X a saisi le notaire pour avoir les idées claires sur sa préoccupation. Ainsi, pour
que Monsieur X obtienne son titre foncier, il devra suivre les conseils du notaire et avec l’aide de ce
dernier, il lui faudra faire une demande de permis de morcellement et pour cela plusieurs documents
sont nécessaires à savoir :
- Une demande de permis de morcellement dument remplie et signée par le requérant.
- Un procès-verbal de délimitation et de bornage du terrain par un géomètre expert.
- Un plan de situation du terrain à morceler.
- Un plan de masse indiquant le découpage des parcelles et les voies de circulation.
- Un certificat de propriété du terrain délivré par le MINDCAF
- Une autorisation écrite du ou des propriétaires du terrain, s’il y a lieu.
- Une photocopie de la pièce d’identité du demandeur.
Après la constitution de ces différents documents, le notaire se rendra au ministère en charge de
l’urbanisme et de l’habitat avec la demande et les documents afin que le ministère vérifie la
faisabilité du projet et la conformité avec la réglementation en vigueur. Après avoir déposer le
notaire prendra toutes informations afin que les dossiers de son client soit approuvées et qu’il
puisse commencer le morcellement.

II- DECISION RENDUE.

Le ministère en charge de l’urbanisme et de l’habitat délivre une autorisation de morcellement qui

autorise Monsieur X à diviser les terrains en quatre lots de 250m2 chacun conformément au plan
de morcellement approuvé.

III- LES VOIES DE RECOURS.

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Chaque individu à le droit de ne pas approuver une décision qui le concerne. Cela signifie
qu’après une décision finale de la justice toute personne non satisfaite à le droit de demander
réexamen de l’affaire en exerçant la voie de recours nécessaires. On entend par voie de recours
l’ensemble des procédures destinées à permettre un nouvel examen devant une juridiction
hiérarchiquement supérieure ou celle qui a rendu la décision critiquée. Plusieurs causes peuvent
entrainer les voies de recours. Dans ce cas nous pouvons citer :
La reformation : C’est un pouvoir qui permet à une autorité ou un organe supérieur de faire
disparaitre une décision prise par une autorité ou un organe inférieur, tout en lui substituant sa
propre décision. Elle entraine donc non seulement, la mise à néant d’un acte administratif, mais
aussi, l’adoption par l’autorité qui l’a mis à néant, d’une nouvelle décision qui se substitue à cet
acte.
L’annulation : Si le morcellement est entaché d’irrégularités graves, un recours en annulation peut
être introduit devant le tribunal compétent.
L’opposition : Tout intéressé peut, dans les 30 jours à compter de la publication du morcellement,
faire opposition devant le tribunal compétent en justifiant d’un droit quelconque sur la ou les
parcelles objet de morcellement.

CONCLUSIO PARTIELLE : Ce cas pratique montre que pour acquérir un titre foncier après
morcellement d’un terrain du domaine national au Cameroun, il est important de suivre la
procédure légale définie par la loi, de faire les démarches auprès les autorités compétentes et de
bien délimiter et borner les parcelles selon les normes en vigueur, pour ensuite signer un acte de
vente et enregistrer les propriétés auprès du service du cadastre et de la conservation foncière.

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CHAPITRE III : CRITIQUES ET SUGGESTIONS

Bien qu’il n’existe pas de structure de management dans la gestion de l’entreprise. Plusieurs
grandes entreprises reçoivent toujours des critiques et des remarques. Raison pour laquelle
dans cette dernière partie de notre travail il a été nécessaire de faire un examen critique sur les
principaux dysfonctionnements du cabinet.

SECTION I : ANALYSE DES PRINCIPAUX DYSFONCTIONNEMENT DU

CABINET.

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Cette section nous aidera, à donner une analyse du cabinet, pour relever les causes et les effets
sur l’activité de celle-ci.

a) De manière générale.

Nous pouvons avoir :

°Le manque de local d’archivage
° Insuffisance des bureaux du personnel qui entraine parfois la surcharge des bureaux
b) Au regard des outils d’analyse.

Au sein de ce cabinet, nous avons rencontrer quelques problèmes parmi lesquels :

¤ L’entrée du cabinet trop étroite, ce qui ne permet pas l’entrée facilement accessible par les
clients et les membres du personnel.
¤ La main d’œuvre insuffisante ce qui retarde le traitement de certains cas confié au cabinet à
temps et ce qui peut ternir l’image de celui-ci.
¤ Le manque de matériel pour traiter les différents dossiers à temps.

SECTION II : SUGGESTIONS PROPOSEES AU CABINET

L’intérêt de tout cabinet est de garder une bonne image, pour se faire des clients et aussi les
maintenir. Raison pour laquelle nous montrons notre soutien au cabinet en apportant quelques
améliorations qui sont d’ordre général et spécifique.

a) SUGGESTIONS D’ORDRE GENERAL

Elles peuvent être les suivantes :

¤ Le cabinet devra se munir de nouveaux cadres

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¤ Avoir plus de machines modernes afin de faciliter le traitement des taches

¤ Faire plus de casiers d’archivages des dossiers.

b) SUGGESTIONS D’ORDRE SPECIFIQUES

Elles permettent au cabinet de remédier à des problèmes pour un gain de temps et de

matériel.
• Le milieu
Nous suggérons au cabinet d’agrandir l’entrée et l’espace de travail afin de permettre une
meilleure circulation des clients et une bonne mobilité des employés. Et aussi créer plus
de bureaux pour les personnels.
• La main d’œuvre
Pour résoudre le problème de la main d’œuvre, le cabinet devra engager plus de
personnels afin d’être dans les délais de traitement des dossiers
• Le matériel
Pour ce qui est du matériel, le cabinet devra se munir de nouvelles machines modernes
afin de traiter les dossiers à temps et de satisfaire la clientèle.

CONCLUSION GENERALE

Au terme de notre analyse, nous avons pu constater que dans le cadre professionnel auquel
nous avons été confrontés, nous avons pu atteindre notre objectif majeur à savoir l’apport de
nos connaissances théoriques et pratiques. Ce stage nous a permis d’approfondir nos
connaissances dans le domaine du droit foncier et domanial parmi lesquels la procédure
d’obtention d’un titre foncier et la procédure de morcellement d’un terrain. De plus, ce stage
nous a également permis de connaitre le rôle principal d’un notaire dans la gestion des
dossiers fonciers. Nous avons pu remarquer les manquements au sein du cabinet à savoir la
main d’œuvre insuffisante, le manque de bureaux pour les employés. Mais de ce fait, nous
avons pu proposer des solutions pour combler les manquements. Nous avons pu constater que
l’acquisition d’un titre foncier après morcellement d’un terrain du domaine national au

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Cameroun peut etre un processus long et complexe si les autorités ne disposent pas d’un
système efficace. Cela peut présenter des défis pour l’entreprise et les acheteurs potentiels. Il
est donc important d’engager des professionnels compétents pour mener à bien ce genre de
projet afin de garantir une sécurité des transactions immobilières futures.

REFERENCES
BIBLIOGRAPHIQUES

• OUVRAGES ET ARTICLES

-GEORGES BAKANG, (PROCEDURE D’ACQUISITION D’UN TITRE FONCIER)

-ERUDIT, (Le titre foncier devant le juge administratif camerounais)
-MPESSA A., 1998, Essai sur la notion et le régime juridique des biens domaniaux au
Cameroun, Thèse de Doctorat, Université Paris 1- Panthéon- Sorbonne

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-NYAMA J.M., 2001, Régime foncier et Domanialité Publique au Cameroun, Yaoundé,

presses de l’UCAC.

• LOIS ET JURISPRUDENCE

-Décret N°76-165 du 27 Avril 1976- fixant les conditions d’obtention du titre foncier
- Ordonnance N° 74-1 du 6 Juillet 1974 fixant le régime foncier
- Ordonnance N° 74-2 du 6 Juillet fixant le régime domanial

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