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Note : La phase de pré-lancement a pour objectif de permettre aux investisseurs potentiels de prendre
connaissance des projets et des documents préliminaires du dossier d’Appel d’Offres et de soumettre
des propositions d’amélioration desdits documents et des recommandations relatives aux engagements
des investisseurs, stipulés au niveau du paragraphe 2.2 du présent document. Ces documents sont
susceptibles d’être modifiés à la fin de cette phase.
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Table des matières
1. Avant-propos .......................................................................................................... 4
4. Les Trois projets de parcs industriels localisés dans l’aire métropolitaine autour de
Casablanca .......................................................................................................... 14
5. Calendrier ............................................................................................................. 33
Annexes.................................................................................................................... 34
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Abréviations
Ha : Hectare
HT : Hors Taxes
CAPEX : Capital Expenditures (investissements)
CDC : Cahier des Charges
IAA : Industrie Agro-Alimentaire
ICPC : Industrie Chimique et Para-Chimique
IDE : Investissements Directs Etrangers
IEE : Industrie Electrique et Electronique
IMM : Industrie Métallique et Mécanique
ITC : Industrie du Textile et Cuir
MAD : Dirham marocain
MICEVN Ministère de l’Industrie, du Commerce, de l’Economie Verte et Numérique
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1. AVANT-PROPOS
Ce document fait partie d’un ensemble de documents dont il est indissociable, il s'agit : du
règlement de l’Appel d’Offres et des projets de conventions de partenariat (la "Convention de
Partenariat") qui seront communiqués aux candidats au stade de l'Appel d’Offres.
Des études détaillées, ainsi que des concertations avec les autorités compétentes, ont permis
de définir des propositions de projets d’aménagement (comprenant les éléments du
positionnement marketing des zones, les Master Plans et les études techniques y afférentes).
Ces propositions peuvent être adoptées par le candidat dans son offre. Il peut également
proposer des projets d’aménagement différents. Dans les deux cas, il se conformera aux
directives et éléments fortement recommandés et invariables qui seront spécifiés dans le
règlement de l’Appel d’Offres et les cahiers des charges qui y seront annexés.
3 semaines
03/01/2020
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2. CONTEXTE, OBJECTIFS GENERAUX ET REALISATIONS DE LA PARTIE PUBLIQUE
L’activité « Foncier industriel », relevant du Compact II, répond à l’objectif de promotion d’un
modèle de développement des zones industrielles, tiré par la demande et basé sur une
approche de partenariat public-privé et de durabilité. Cette activité s’inscrit dans la continuité
des plans mis en place par le Gouvernement Marocain afin de promouvoir les espaces
industriels, notamment :
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un foncier mobilisé et assaini ;
des études techniques relatives aux infrastructures hors-sites, concertées avec les
autorités compétentes et répondant aux besoins des industriels, ainsi que la réalisation
de ces infrastructures ;
une analyse de la demande en vue de confirmer l’attractivité des sites ;
des projets d’aménagement en ligne avec les résultats de l’analyse de la demande ;
des projets ayant obtenu la dérogation urbanistique ;
la conduite des études environnementales et sociales selon la norme marocaine et la
norme de la SFI (Groupe de la Banque mondiale) et l’obtention de l’acceptabilité
environnementale pour tous les projets.
les travaux de revitalisation qui porteront sur l’amélioration des infrastructures au sein
des zones industrielles de Had Soualem et Bouznika, notamment la voirie, les réseaux
d’assainissement, d’eau potable, d’électricité et l’éclairage public ;
la mise en place d’un mécanisme d’incitation à la valorisation des lots non-valorisés ;
le renforcement des capacités des entreprises existantes en matière de gestion
environnementale et sociale ;
Incitation des acteurs locaux à améliorer la qualité des services de base.
Tenant compte de ces apports de la partie publique, le partenaire privé est appelé à :
commercialiser les sites d’extension (location / vente) selon le schéma proposé par
site ;
gérer la nouvelle zone et/ou les zones d’extension selon de hauts standards de qualité ;
offrir des services, selon la demande, au niveau des zones existantes ;
respecter les normes sociales et environnementales et notamment les standards de la
Société Financière Internationale (SFI).
Par ailleurs, le partenaire privé est appelé à apporter une contribution financière (Droit
d’Entrée), pour bénéficier des projets proposés.
Le partenaire privé sera également invité à faire des propositions pour améliorer la
gestion des zones existantes.
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2.3 Objectif des partenariats
L'objectif du présent appel d’offres est de sélectionner, dans le cadre d’un partenariat avec la
partie publique, des investisseurs privés qui seront en charge de :
Il est à noter que les opérations de revitalisation des zones existantes de Had Soualem et
Bouznika seront prises en charge et réalisées par la partie publique et porteront sur
l’amélioration des infrastructures existantes et l’augmentation du taux de valorisation des
parcelles dans les zones.
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Ces démarches ont été précédées par la réalisation d’études de « due diligence » détaillées
ayant porté sur l’analyse d’une centaine de sites au Maroc et abouti à la sélection des trois
sites pilotes objets de l'Appel d’Offres et la détermination des études à conduire pour mettre
en œuvre ces projets, tel que présenté ci-dessous. Les résultats de ces études ont permis de
donner plus de visibilité quant aux engagements réciproques de la partie publique et de la
partie privée.
Le foncier mis à la disposition des investisseurs sera totalement assaini et libre de toute
occupation préalablement à la signature des Conventions de Partenariat.
L’ensemble des études citées dans les Sections 2.3.3 – 2.3.7 ci-dessous seront mises à la
disposition des candidats à titre d'information dans le cadre de l’Appel d’Offres.
Tout candidat aura la latitude de les utiliser, de réaliser tout complément d’études, de les
modifier ou de les adapter en vue de la préparation de son offre.
2.4.3 Des opérations en vue de la revitalisation des deux zones industrielles existantes
de Had Soualem et Bouznika à la charge de la partie publique
La partie publique, par le biais de l’Agence MCA-Morocco, prendra en charge les travaux de
revitalisation qui porteront sur l’amélioration des infrastructures au sein des zones industrielles
existantes de Had Soualem et Bouznika, notamment la voirie, les réseaux d’assainissement,
d’eau potable, d’électricité et de l’éclairage public.
A ce stade, l’ensemble des études techniques ont été finalisées et les travaux s’étaleront de
janvier 2020 à janvier 2022.
L’amélioration du taux de valorisation des parcelles au niveau des sites existants fait
également l’objet d’une opération spécifique menée par l’Agence MCA-Morocco en
concertation avec les autorités locales.
2.4.4 Une connexion aux infrastructures hors-site selon les meilleurs standards
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phase préparatoire précédant le lancement de l’Appel d’Offres. Celles-ci ont été finalisées et
validées par les autorités compétentes.
Une attention particulière a été accordée aux capacités offertes par le hors-site (puissance
électrique, débit d’eau potable et débit des rejets liquides), de manière à assurer des conditions
de raccordement optimales et selon les standards attendus par les opérateurs industriels.
Les travaux hors-sites pour chacune des zones industrielles ont été lancés en décembre 2019,
dans la perspective de leur achèvement en juillet 2021 (La STEP desservant les futurs parcs
industriels de Had Soualem extension et de Sahel Lakhyayta sera achevée en avril 2022). Un
calendrier de l’ensemble des travaux pris en charge par la partie publique, y compris la
réhabilitation des zones existantes, est précisé en annexe (Calendrier).
La gestion des STEP sera confiée aux opérateurs réseaux compétents en la matière, en
l’occurrence la RADEEC (Régie Autonome Intercommunale de Distribution d’Eau et
d’Electricité de Chaouia) et l’ONEE (Office National de l’Electricité et de l’Eau Potable).
L’Agence MCA-Morocco a conclu des conventions de partenariat avec ces derniers à cette fin.
Les études préparatoires conduites incluent notamment une étude de la demande, en vue de
confirmer le potentiel des sites et d’évaluer les perspectives de commercialisation.
Ainsi, des projections ont été réalisées, d’une part, sur la base de la croissance des activités
industrielles historiques et, d’autre part, selon les objectifs du Plan d’Accélération Industrielle
(PAI). En parallèle, ces projections ont été soutenues par des analyses qualitatives basées,
entre autres, sur la consultation d’industriels, de responsables de fédérations et associations
professionnelles, d’aménageurs et de responsables au sein des administrations concernées.
Enfin, un croisement entre les différents enseignements tirés de ces analyses et les
caractéristiques intrinsèques des sites a été réalisé, permettant d’aboutir à un positionnement,
à un programme et à un master plan pour chacun des trois sites.
De manière à confirmer la faisabilité des opérations sur un plan technique et financier, tenant
compte des caractéristiques des sites et des attentes, il a été conçu, pour chaque site, un plan
et un programme d’aménagement comprenant plusieurs éléments notamment la taille des lots,
le regroupement des activités industrielles par quartier, les locaux dédiés à la gestion, les
équipements collectifs, les espaces libres, les standards en matière d’aménagements, etc.
Ces éléments sont issus de l’analyse de la demande, et répondent aux exigences et
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préconisations de la partie publique concernant les aspects liés à la gestion des sites et les
aspects environnementaux et sociaux, santé et sécurité, inclusion sociale et genre.
Au terme de la conception des projets, des études techniques au stade avant-projet sommaire
(APS) ont été réalisées pour chaque site et ce, en plus des études topographiques et
géotechniques.
Une dérogation urbanistique a été accordée aux trois projets par la commission régionale
d’investissement de Casablanca Settat sur la base de projets d’aménagement, lesquels ont
été révisés à la lumière des instructions de ladite commission (voir annexe 1).
Les candidats pourront, le cas échéant, adapter ces propositions d’aménagement dans le
cadre de la préparation de leurs offres, sans toutefois déroger à certaines spécifications
techniques relatives à la conception urbanistique et technique des projets, expressément
spécifiées dans les documents de l'Appel d’Offres.
2.4.8 Eléments portant sur les aspects environnementaux et sociaux, santé et sécurité,
inclusion sociale et genre
L’Agence MCA-Morocco a réalisé des études ayant abouti, pour les projets de parcs
industriels, au référentiel suivant :
Ce référentiel permet de clarifier les attentes de la partie publique en la matière pour permettre
le développement des zones industrielles objet de l’Appels d’Offres, conformément aux
standards qualitatifs souhaités.
Pour les sites industriels existants de Had Soualem et Bouznika, l’Agence a réalisé des dues
diligences des sites industriels et des dues diligences sensibles au genre.
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3. STRUCTURE DES PROJETS
Les obligations des parties publiques et privées varient en fonction des schémas adoptés et
sont précisées dans le présent document au niveau des chapitres consacrés à chaque projet.
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Le partenaire privé devra également fournir certains services pour les sites industriels
existants attenants aux parcs nouveaux à réaliser à Had Soualem et Bouznika (à l'exception
des services relevant des prérogatives de la commune) et ce, en synergie avec la gestion des
sites à développer. Ces services consistent principalement en une offre de sécurité privée
dans la limite d’un budget à convenir avec les associations des industriels des zones
existantes concernées. Il reviendra également au partenaire privé d’étendre l’offre de services
en libre adhésion et payants, prévus au sein des extensions, aux occupants des sites existants
adjacents et ce, conformément à son offre.
Il est à préciser que les services de base au sein des sites existants relevant des prérogatives
légales des communes continueront à être gérés par ces dernières. L’Agence MCA-Morocco
a engagé des discussions avec les communes concernées pour améliorer la qualité de ces
services.
- Contribution financière ;
- Mobilisation du foncier ;
- Réalisation et financement des travaux in-
- Mise à disposition des infrastructures site ;
hors-site, des études de Master Plan,
- Construction du bâtiment d’accueil et
topographiques, géotechniques et de
d’équipements ;
VRD ;
- Commercialisation des lots ;
- Financement et réalisation de l’opération
de revitalisation des zones existantes. - Rôle de gestionnaire unique au sein des
parcs réalisés.
3.3 La gestion du parc industriel une fois réalisé : une composante clé de la qualité et
de l’attractivité des projets
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Il est ainsi prévu, dans le cadre de ces projets, de confier au partenaire privé un rôle de gestion
et d’animation couvrant les aspects suivants :
- L’animation du tissu industriel implanté dans le parc industriel réalisé, tels que
notamment les services d'accueil et d’information, la gestion des réclamations,
l'organisation d’évènements professionnels, la mise en réseau des professionnels, la
sensibilisation aux enjeux de durabilité, de R&D, d’innovation et la promotion du parc.
Il est entendu que la gestion des réseaux d’eau potable, d’assainissement et d’électricité,
réalisés par le partenaire privé, sera confiée aux entités gestionnaires desdits réseaux au
niveau de chacune des communes concernées, dans le respect de leurs compétences
respectives.
- la mise en place d'un guichet unique : assurant la mise en relation et l’interface entre les
investisseurs et les structures publiques en charge, par exemple, de l’octroi des
autorisations de construire, de la formation, de l’emploi, du financement public ;
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4. LES TROIS PROJETS DE PARCS INDUSTRIELS LOCALISES DANS L’AIRE
METROPOLITAINE AUTOUR DE CASABLANCA
Les trois sites sont localisés dans l’aire métropolitaine centrale autour de Casablanca et
bénéficient, à ce titre, de la dynamique de la Région Casablanca-Settat qui constitue la 1ère
région industrielle du Maroc, générant 43% de la valeur ajoutée du secteur secondaire
nationale1.
Site de
Bouznika
Site
de Had
Soualem
Site de Lakhyayta
Localisation des sites dans leur environnement immédiat et leurs superficies respectives
Casablanca
Zone
existante Zone Site
existante
Site Site
51 ha 60 ha 28 ha
1
Source : Compte régionaux 2017 – Haut-Commissariat au Plan.
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Les sites objet de l’Appel d’Offres totalisent 139 hectares de surface brute, soit environ 80
hectares de surface nette à usage industriel (sachant que la demande en foncier industriel est
estimée à environ 70 ha par an – voir annexe 1).
Les trois sites présentent des caractéristiques complémentaires et disposent d’atouts leur
permettant d’accueillir des parcs industriels performants, en mesure d’apporter les réponses
idoines aux besoins des différents types d’industriels.
Les deux sites de Had Soualem et Sahel Lakhyayta sont proches, tout en disposant d’éléments
de complémentarité et de distinction en termes d’opportunités de positionnement marketing et
d’aménagement.
4.1.1 Un site à forte vocation industrielle au sein d’un bassin à forte dynamique
d’urbanisation
Le site devant accueillir le parc industriel de Had Soualem extension s’étend sur 51 hectares
appartenant au domaine privé de l’Etat. Il est situé dans la commune de Had Soualem relevant
de la Province de Berrechid, à seulement 30 km de la ville de Casablanca.
Relié par la voirie urbaine principale de Had Soualem, à la Route Nationale n°1 et à l’autoroute
A5, le site se trouve ainsi à 5 km de l’échangeur de Had Soualem sur l’autoroute A5 qui le met
en relation avec les villes de Casablanca et El Jadida. Les voies des nouveaux quartiers en
construction le mettront en relation avec la Route Nationale n°1 et la Route Provinciale 3011,
ainsi qu’avec l’échangeur de l’autoroute A5.
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Le site est attenant à la zone industrielle existante, aménagée par le groupement des
communes d’Ouled-Hriz et s’étendant sur une superficie de 68,5 ha. La vocation industrielle
du site est également confirmée par les documents d’urbanisme ; le plan d’aménagement
couvrant la zone y prévoit des activités industrielles.
Zone industrielle
existante de Had
Soualem
Inséré dans le tissu urbain, le site présente une double vocation urbaine et industrielle.
Limitrophe du centre-ville de Had Soualem, il s’inscrit dans la continuité urbaine de la ville et
des territoires en cours d’urbanisation. Le parc industriel sera, à terme, entouré de territoires
urbanisés constituant, en jonction avec la zone industrielle, le pôle économique de la ville.
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Un site en bonne insertion dans un environnement urbain en plein développement
Cette régularité est interrompue par la présence du « Canal Jinja », réalisé par l’Agence du
bassin hydraulique de la Chaouia et de Bouregreg.
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Plan topographique du site
L’hors-site a été dimensionné selon des standards à même de répondre de façon adaptée aux
besoins des industriels en termes de capacités, à savoir :
Il est prévu également une station d’épuration (STEP) pour le traitement à la fois des effluents
du futur parc industriel de Had Soualem extension et du futur parc industriel de Sahel
Lakhyayta. Le procédé de boues activées à faible charge, avec un traitement des odeurs et
un traitement tertiaire, ont été retenus à cet effet.
Le site dispose de trois possibilités d’accès prévus pour le projet, de manière à faciliter l’accès
et la circulation aux abords du site des véhicules légers et des poids lourds :
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- un 2ème accès, par la réalisation d’une voie de raccord avec le système viaire d’Al
Omrane au sud-est de la parcelle ; et
- un 3ème accès du côté de la zone industrielle existante.
Accès 1
Zone
industrielle
existante Site de
Had Soualem Extension
Accès 2
Accès 3
Une fois réalisées, les infrastructures hors-site, y compris la STEP, seront remises aux
opérateurs en charge des réseaux dans le territoire concerné, qui en assureront la gestion.
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- le réseau des eaux pluviales, qui sera renouvelé dans sa majorité en ciblant des
capacités à même de drainer des pluies décennales ;
- le réseau des eaux usées, dont la quasi-totalité sera renouvelée ;
- le réseau d’eau potable, qui sera également renouvelé en totalité compte tenu de sa
constitution en amiante de ciment ;
- le réseau d’éclairage public, qui sera aussi totalement renouvelé.
La réalisation du parc industriel de Had Soualem-extension est envisagée dans le cadre d’un
schéma locatif dont les principales caractéristiques sont les suivantes :
- la location de l’assiette foncière par les domaines de l’Etat ou toute autre entité publique
compétente, désignée à cet effet, au partenaire privé en vertu d’un bail de longue durée ;
- les conditions et modalités des services complémentaires, qui seront fournis dans la zone
existante par le partenaire privé (sécurité privée notamment, selon l’accord entre le
partenaire privé et l’association des industriels existants), sont à convenir avec
l’association des industriels de la zone existante de Had Soualem dans la limite d’un
budget. A cet effet, le partenaire privé s'engagera à se rapprocher de l’association des
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industriels existants afin d'organiser la mise en place de services à des conditions
attractives ;
- les revenus du partenaire privé seront donc composés des produits issus de la location
de parcelles aménagées ou bâties, de la rémunération liée à la gestion des sites et des
revenus de tout autre service payant offert au sein de la zone.
La durée initiale de la Convention de Partenariat est de trente (30) ans à partir de la date de
son entrée en vigueur, incluant les phases d’aménagement et de gestion. Cette durée pourra
être étendue d'un commun accord entre les parties dans les conditions arrêtées à la
Convention de Partenariat.
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4.2 Parc industriel de Lakhyayta
Parmi les atouts forts du site figure sa connexion immédiate à l’autoroute. En effet, le site se
trouve en face de l’échangeur de Had Soualem, côté Sud de l’autoroute A5. Ceci facilite
grandement la liaison avec les villes de Casablanca et El Jadida, ainsi qu’avec le reste du
réseau autoroutier et augmente ainsi son attractivité. Enfin, la Route Provinciale 3011 le relie
à Berrechid et à Had Soualem.
Site
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Had Soualem, ce site bénéficie d’un bassin d’emploi local et de la proximité de celui de
Casablanca.
Ses atouts sont également confortés par la superficie importante qu’il offre et l’opportunité d’un
développement en « Greenfield », en faveur de l’émergence d’un parc industriel performant
pouvant constituer une véritable référence de plus pour l’industrie régionale et nationale.
La topographie du site est régulière avec une pente douce orientée vers le nord, avec des
cotes variant de 148 m NGM à 138 m NGM et une dénivelée de 10 m. Cette régularité est
interrompue au sud-est par la présence d’une légère Chaâba située à l’Est qui débouche dans
un ouvrage existant sous l’autoroute.
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4.2.3 Un hors-site dimensionné pour un parc industriel performant en cours de
réalisation par l’Agence MCA-Morocco
L’hors-site a été dimensionné en vue de répondre aux besoins du futur parc industriel avec les
capacités suivantes :
Comme précisé ci-dessus, il est prévu également une station d’épuration (STEP) pour le
traitement à la fois des effluents du futur parc industriel de Sahel Lakhyayta et de celui de Had
Soualem-extension. Le procédé retenu est celui des boues activées à faible charge, avec un
traitement des odeurs et un traitement tertiaire.
Le site sera desservi par un accès depuis le rond-point en face de l’échangeur sur la Route
Provinciale 3011. Ce rond-point sera réaménagé pour le rendre conforme au nouveau flux de
circulation généré par la réalisation du nouveau parc industriel.
Une fois réalisées, les infrastructures hors-site, y compris la STEP, seront remises aux
opérateurs en charge des réseaux dans le territoire concerné, pour assurer leur gestion.
La réalisation du parc industriel de Sahel Lakhyayta est prévue dans le cadre d’un schéma
locatif, dont les principales caractéristiques sont les suivantes :
- la location de l’assiette foncière par les domaines de l’Etat ou toute autre entité publique
compétente (société de patrimoine) au partenaire privé en vertu d’un bail de longue
durée ;
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- en termes d’investissements, la partie publique prend en charge la réalisation et le
financement des travaux hors-site. Le partenaire privé, quant à lui, sera en charge de la
réalisation et du financement des aménagements in-site, de la construction des
composantes bâties (bâtiment d’accueil et de gestion). En fin de contrat, la partie publique
recouvrera la jouissance du parc industriel ;
- la gestion de la zone sera à la charge du partenaire privé en tant que gestionnaire unique,
moyennant des frais de gestion à facturer aux occupants. Ces frais seront facturés en
complément des loyers ;
- les revenus du partenaire privé seront donc composés des produits issus de la location
de parcelles aménagées ou bâties, de la rémunération liée à la gestion des sites et des
revenus de tout autre service payant offert au sein de la zone.
La durée initiale de la Convention de Partenariat est de trente (30) ans à partir de la date de
son entrée en vigueur, incluant les phases d’aménagement et de gestion. Cette durée pourra
être étendue d'un commun accord entre les parties dans les conditions arrêtées à la
Convention de Partenariat.
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4.3 Parc industriel de Bouznika Extension
Le site devant abriter le parc industriel de Bouznika-extension s’étend sur une superficie brute
d’environ 28 ha appartenant au domaine privé de l’Etat. Ce site se trouve dans la commune
de Bouznika relevant de la Province de Benslimane.
Situé à mi-distance entre Casablanca et Rabat, le site bénéficie d’une localisation stratégique
à la sortie de l’échangeur de Bouznika sur l’autoroute A3 (tronçon Casablanca – Rabat). Cette
localisation lui permet de bénéficier d’un bassin d’emploi diversifié (y compris en provenance
de Mohammedia) ayant permis à la zone industrielle existante d’attirer des acteurs industriels
de référence.
- la Route Nationale n° 1, qui assure la liaison du site avec le territoire proche, mais aussi
avec Rabat et Casablanca ; et
- la route régionale 305, qui relie Bouznika à Benslimane à une distance de 32 km.
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Image satellite du site de Bouznika Extension
Site
Zone
existante
Le site est limitrophe de la zone existante de 31 hectares, aménagée par MedZ et objet d’une
importante opération de revitalisation dans le cadre du projet.
Il se caractérise par une localisation privilégiée et une visibilité importante qui permet d’attirer
des entreprises matures pouvant être intéressées par le choix de la localisation et par l’effet
« vitrine ».
Le site se trouve dans un environnement de plateaux traversé par les Oueds Cherrat et N’fifikh.
Sa topographie est régulière avec une pente douce orientée vers le nord. Cette régularité est
interrompue par Oued Bouznika à l’ouest et au nord. A l’intérieur de l’assiette foncière du projet,
les côtes du terrain naturel varient de 33 m à 22 m NGM avec une dénivelée d’environ 11 m.
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Plan topographique du site (image extraite de l’étude topographique CID)
L’hors-site a été dimensionné en vue de répondre aux besoins du futur parc industriel. Ses
principales caractéristiques en termes de capacités sont les suivantes :
Le parc de Bouznika-extension est appelé à accueillir des industries propres dont les charges
polluantes des effluents sont assimilées à des eaux usées domestiques. La STEP sera
réalisée par l’Agence MCA-Morocco selon le procédé de lagunage aéré à mélange intégral,
suivi de filtration sur sable et désinfection par UV.
L’accès au site d’extension se fera par l’accès principal de la zone industrielle existante, dont
la voirie sera élargie dans le cadre du projet de revitalisation de cette dernière. Un pont sera
également réalisé par l’Agence MCA-Morocco pour une connexion directe et fluide vers le futur
parc industriel.
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Une voie secondaire permettant un deuxième accès au nouveau site sera également
aménagée. Elle prendra origine dans une voie existante et traversera l’Oued Sikouk
moyennant un dalot qui sera réalisé dans le cadre du projet. Ceci contribuera à améliorer les
conditions de circulation dans l’ensemble du périmètre.
Accès
secondaire
Accès
principal
Une fois réalisées, les infrastructures hors-site, y compris la STEP, seront remises aux
opérateurs réseaux compétents dans le territoire concerné pour assurer leur gestion.
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- la refonte totale du réseau des eaux pluviales : Les caniveaux superficiels des voies
qui serviront d’accès seront remplacés par des conduites enterrées. Les caniveaux des
voies secondaires seront maintenus, tout en les couvrant par des dalettes en béton
armé ;
- le remplacement des tronçons endommagés ou fissurés du réseau des eaux usées,
avec une reconstruction des regards de visite lorsque leur état le nécessite ;
- le renouvellement total du réseau d’eau potable vu sa constitution en amiante de
ciment ;
- le renouvellement total du réseau de moyenne tension ;
- la remise en état complète du réseau d’éclairage public, au travers un renouvellement
des candélabres et des luminaires en mauvais état.
- la cession de l’assiette foncière au partenaire privé par les domaines de l’Etat selon
un contrat de vente prévoyant des objectifs de valorisation engageant le partenaire
privé, en cohérence avec les obligations souscrites par ce dernier aux termes de la
Convention de Partenariat ;
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- les modalités de gestion de la zone d’extension seront définies en amont par le
partenaire privé afin d'assurer une gestion et une maintenance pérennes de la zone
et d'organiser les mécanismes de recouvrement des frais de gestion à facturer aux
occupants ;
- la mise en place de services en faveur des occupants, dont les revenus contribueront
à la gestion et à la maintenance de la zone ;
- les conditions et modalités des services complémentaires, qui seront fournis dans la
zone existante par le partenaire privé (sécurité privée notamment, selon l’accord entre
le partenaire privé et l’association des industriels existants), sont à convenir avec
l’association des industriels de la zone existante de Bouznika dans la limite d’un
budget à convenir avec l’association. A cet effet, le partenaire privé s'engagera à se
rapprocher de l’association des industriels existants afin d'organiser la mise en place
des services à des conditions attractives ;
- le partenaire privé s’engagera à offrir aux occupants de la zone existante les services
proposés aux investisseurs du parc industriel de Bouznika-extension. Les services à
la carte proposés individuellement aux investisseurs du parc industriel de Bouznika-
extension par le partenaire privé devront également pouvoir être proposés aux
occupants de la zone industrielle existante ;
- le partenaire privé devra verser à la partie publique un prix pour l’assiette foncière
connectée à l’hors-site, dont il se porte acquéreur ;
- les revenus du partenaire privé seront donc composés des produits issus de la
location ou de la cession de parcelles aménagées ou bâties, de la rémunération liée
à la gestion des sites et des revenus de tout autre service payant offert au sein de la
zone.
La durée initiale de la Convention de Partenariat est de quinze (15) ans à partir de la date de
son entrée en vigueur, incluant les phases d’aménagement et de gestion. Cette durée pourra
être étendue d'un commun accord entre les parties dans les conditions arrêtées à la
Convention de Partenariat.
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5. CALENDRIER
Le calendrier de l’opération décliné ci-dessous est donné à titre indicatif et pourra être revu et
adapté.
Toute modification apportée à ce calendrier sera partagée avec les candidats potentiels à
l’Appel d’Offres.
3 semaines
03/01/2020
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ANNEXES
Annexe 2 – Liste des documents mis à la disposition des investisseurs potentiels lors de la
phase de Pré-Lancement.
Annexe 3 – Liste des documents mis à la disposition des candidats lors de la phase de l’Appel
d’Offres.
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Annexe 1 - Projet d’aménagement des trois parcs industriels
Ces projets d’aménagement sont donnés à titre indicatif et reflètent les résultats de l’analyse
de la demande et les exigences environnementales et sociales du projet. Il est à noter que ces
projets prennent en considération l’avis de la commission d’investissement chargée
d’examiner les dossiers d’autorisation.
Le site se distingue par la proximité d’un pôle urbain et de zones résidentielles, qui permet de :
- bénéficier d’un bassin d’emploi direct pour des secteurs fortement demandeurs de
main d’œuvre qualifiée ;
- exploiter l’insertion urbaine du site en misant sur des lots de petites tailles, des activités
sans nuisance et un mix Industrie-R&D-Tertiaire ; et
- connecter le site à son environnement urbain y compris la zone industrielle existante,
en offrant des services communs et ouverts (marchands notamment).
Le projet propose une offre en foncier s’adressant aux différents secteurs industriels porteurs,
en raison de la localisation du site dans un bassin d’emploi caractérisé par sa diversité. Il
permet de cibler des entreprises innovantes à faible impact environnemental.
En termes de services offerts aux entreprises et compte tenu de la proximité avec le site
existant et les zones urbaines, le site permet de proposer des services aux entreprises mais
aussi, à terme, des activités et services s’adressant au tissu environnant et, de ce fait,
d’augmenter l’attractivité globale du site (services aux entreprises et à la personne).
L’offre immobilière du projet est orientée principalement vers des lots de taille petite à moyenne
et des bâtiments prêts à l’emploi offerts à la location. Le projet peut prévoir également une
offre tertiaire adaptée au concept du projet et aux opérateurs industriels ciblés (laboratoire
R&D, atelier de prototypage…) :
- des lots de petite taille (500 à 2500 m²) à moyenne taille (2.500 à 5.000 m²), avec une
part importante de petits lots pour répondre à la demande des PME et TPE
marocaines ;
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- des terrains et des locaux prêts à l’emploi conformément à la demande exprimée pour
ce segment (notamment pour assurer un démarrage plus rapide des sociétés ou
encore pour permettre une montée en charge progressive avant l’installation dans les
locaux définitifs) ;
- un modèle basé sur la location (tant du foncier que des locaux prêts à l’emploi) et ce,
en phase avec la demande de plus en plus forte sur ce segment, permettant ainsi de
réduire l’impact du foncier sur l’investissement de départ.
Densité et programme
Le COS global du projet est de 0,39.
Surface brute 51 ha
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- un 2ème accès du côté de la ZI existante ;
- un 3ème accès, par la réalisation d’une voie de raccord avec le système viaire d’Al
Omrane au sud-est de la parcelle.
La trame viaire est conçue pour permettre l’implantation de PME/PMI (petites et moyennes
parcelles). Elle est hiérarchisée (voies principales, secondaires et d’accès) et structurée de
façon à offrir des boucles de circulation fluides. Les besoins et contraintes des poids lourds
sont particulièrement pris en considération dans la configuration et le dimensionnement des
voiries (rayon de braquage, parking relai, stationnement …). Cette trame permet également
de mettre en valeur les espaces plantés et le traitement des eaux de ruissellement, à travers
notamment la bande « active » (voie principale).
Parcelles de services
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Organisation des parcelles industrielles
Un COS de 50% est prévu pour les trois types de parcelles (petite, moyenne et grande),
pouvant s’élever à 60% dans certains cas.
Le stationnement des poids lourds et des véhicules du personnel est prévu au niveau de
chaque parcelle.
Après examen de l’ensemble de ses composantes par les services techniques compétents, le
projet a obtenu la dérogation urbanistique par lettre du Wali de la Région Casablanca Settat
datée du 14 Mai 2019 et l’autorisation des travaux hors-site par décision de la commune Had
Soualem datée du 21 Novembre 2019.
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II- Projet d’aménagement du parc industriel de Lakhyayta
Il bénéficie d’une localisation stratégique et d’un accès direct à l’autoroute, ce qui permet de
valoriser l’effet « vitrine » et d’optimiser l’image de marque du site. Il offre l’opportunité d’un
développement en « Greenfield » et une superficie importante qui permet à la fois de :
Le parc est ainsi conçu en « quartiers sectoriels » offrant une cohérence dans les implantations
et dans l’organisation spatiale du parc.
L’offre immobilière proposée est diversifiée pour couvrir les besoins de filières entières (de la
PME aux entreprises de grande taille). Elle comporte :
- des lots de petite taille (500 à 1.000 m²), moyenne taille (2.500 à 5.000 m²) à très
grande taille (à partir de 5.000 m²) ;
- des terrains nus et du bâti prêt à l’emploi.
Le modèle est basé sur la location (tant du foncier que des locaux prêts à l’emploi) à même
de répondre à la demande.
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b- Master Plan du parc industriel de Lakhyayta
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La répartition spatiale des activités industrielles est conçue de façon à permettre leur
regroupement dans des « quartiers » sectoriels.
Densité et programmes
Le COS global du projet est de 0,45.
Surface brute 60 ha
L’accès principal du projet est prévu depuis le rond-point de l’échangeur de l’autoroute A5, qui
se fera par la création d’une route parallèle à la piste. La mise en place d’un deuxième accès
depuis la route provinciale 3011 est étudié dans le master plan.
La trame viaire est hiérarchisée (voies principales, secondaires et d’accès) et conçue de façon
à offrir des boucles de circulation fluides et adaptées aux poids lourds. Les besoins et
contraintes des poids lourds sont particulièrement pris en considération dans la configuration
et le dimensionnement des voiries (rayon de braquage, parking relais, stationnement …).
La trame permet également de mettre en valeur les espaces plantées et le traitement des eaux
de ruissellement, à travers notamment la bande « active » (voir schéma ci-dessous).
Parcelles de services
Les services à la personne et à l’entreprise proposés (cafés, restaurants, crèches, espaces de
Coworking, hôtel, Bornes Wifi, pistes cyclables, …) sont prévus dans un cadre paysager de
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qualité, mettant en valeur l’espace vert et l’élément « eau ». Ils sont, ainsi, en partie prévus au
niveau de la bande « active » qui constitue la partie centrale en terre-plein, destinée à accueillir
les fossés drainants, les rétentions partielles des eaux de ruissellement et les récupérateurs
d’eau de brouillard et de pluie.
Une réflexion spécifique est portée sur l’organisation des parcelles industrielles en vue
d’apporter les réponses idoines aux besoins de production et de logistique des activités
industrielles. La réflexion porte également sur les modalités de combinaison des différentes
parcelles.
Un COS de 50% est prévu pour les trois types de parcelles (petite, moyenne et grande),
pouvant s’élever à 60% dans certains cas.
Le stationnement des poids lourds et des véhicules du personnel est prévu au niveau de
chaque parcelle.
Après examen de l’ensemble de ses composantes par les services techniques compétents, le
projet a obtenu la dérogation urbanistique par lettre du Wali de la Région Casablanca Settat
datée du 14 Mai 2019 et l’autorisation des travaux hors-site par décision de la commune Had
Soualem datée du 21 Novembre 2019.
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III- Projet d’aménagement du parc industriel de Bouznika-Extension
Le site se caractérise par une localisation privilégiée et une visibilité importante qui permet
d’attirer des entreprises matures, pouvant être intéressées par la localisation et par l’effet
« vitrine ».
Mettant à profit la vocation et la visibilité du site, le parc cible des entreprises matures
(structurées et/ou occupant la zone existante ayant des projets d’extension, des PME
intermédiaires à matures), à travers une offre immobilière adaptée orientée vers des lots
moyens à grands et destinés en priorité à la vente.
L’offre immobilière proposée dans le projet est orientée vers des lots de tailles moyenne (2.500
à 5.000 m²) à grande (supérieure à 5.000 m²), principalement en terrains nus et destinés à la
vente et ce, en adéquation avec les besoins des secteurs et les entreprises ciblées. L’offre de
terrains à la vente permet de se positionner de manière complémentaire à l’offre locative
proposée au sein des deux sites de Had Soualem et Sahel Lakhyayta.
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Densité et programme
Le COS global du projet est de 0,45 (hors zones non aedificandi de l’oued et du passage LGV).
Surface brute 28
La trame viaire est conçue conformément au caractère purement industriel de l’extension. Elle
permet de projeter de grandes et moyennes parcelles industrielles et de desservir le site avec
un seul accès.
La trame permet également de mettre en valeur les espaces plantés et de traiter les eaux de
ruissellement, à travers notamment la bande « active ».
Une réflexion spécifique est portée sur l’organisation des parcelles industrielles en vue
d’apporter les réponses idoines aux besoins de production et de logistique des activités
industrielles. La réflexion porte également sur les modalités de combinaison des différentes
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parcelles. A ce titre, deux grandes parcelles en limite Est peuvent être agrandies par adjonction
des parcelles voisines (de manière à répondre à tout besoin spécifique de parcelles de grande
taille).
Un COS de 50% est prévu pour les différentes parcelles, pouvant s’élever à 60% dans certains
cas. Le stationnement des poids lourds et des véhicules du personnel est prévu au niveau de
chaque parcelle.
Après examen de l’ensemble de ses composantes par les services techniques compétents, le
projet a obtenu la dérogation urbanistique par lettre du Wali de la Région Casablanca Settat
datée du 14 Mai 2019 et l’autorisation des travaux hors-site par décision de la commune
Cherrat datée du 17 Décembre 2019.
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Annexe 2 – Liste des documents mis à la disposition des investisseurs potentiels lors
de la phase de Pré-Lancement
- Documents techniques :
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Annexe 3 – Liste des documents mis à la disposition des candidats lors de la phase de
l’Appel d’Offres
le mémorandum d’information ;
l’étude d’impact environnemental et social pour les trois projets, y compris les
études annexes en cours d’élaboration ;
une synthèse des dues diligences des sites industriels existants de Had
Soualem et Bouznika ;
le résumé des dues diligences sensibles au genre des sites industriels existants
de Had Soualem et Bouznika, élaborées en 2015 par MCC.
- Documents techniques :
- Documents administratifs :
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