36 Février 2019 Lettre STRATEGIES N39 Février 2019 Faut Il Encore Épargnier Et Sinon Que Faire

FAUT-IL ENCORE EPARGNER? NON!
FEVRIER2019
ALORS QUOI FAIRE ?
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Pour garder le cap | Charles Sannat
Lettre Stratégies Quoi faire de son argent quand le placer ne sert à rien – Février 2019
STRATÉGIES
Faut-il encore épargner? Non! Alors que faire ?
L A L E T T R E D E S T RA T É GIE S E S T U N S E R V IC E D E L A P U B L I C A T ION IN S OL E N T IA E .C O M
A GR É É P A R L A C OM M IS S ION P A R IT A IR E S OU S L E
N U MÉ R O 1 1 1 9 W 9 3 5 2 6 .
Sommaire
Sommaire ........................................................................................................................................................................... 4
Introduction ......................................................................................................................................................................... 5
Pourquoi épargner dans un contexte de taux bas? ................................................................................. 6
Vos questions, mes éléments de réflexions ! .......................................................................................................................... 9

Le miracle des intérêts composés selon Einstein !................................................................................................................. 11
La loi des 72/% ....................................................................................................................................... 12
Que se passe-t-il pour l'épargne programmée dans un contexte de taux négatifs? ................................................................... 14
Il faut tenir compte de l'inflation... alors simulons son effet sur 40 ans! .................................................................................... 19
L'emprunt, placement inversé à effet de levier ...................................................................................................................... 23
Pas trop de crédit cela veut dire quoi? .................................................................................................. 24
Epargner ou investir, il va falloir choisir!................................................................................................................................ 26

Economiser: ........................................................................................................................................... 26
Epargner:................................................................................................................................................ 26
Investir: .................................................................................................................................................. 26
Quelle est la différence alors et le danger? ........................................................................................... 27
Et maintenant quoi faire et comment le faire? ....................................................................................................................... 29

La stratégie de l'autonomie. .................................................................................................................. 29
La Stratégie de la création de patrimoine immobilier ........................................................................... 29
La Stratégie de la Création d'Entreprise ................................................................................................ 30
Conclusion ........................................................................................................................................................................ 32
Pas d'investissement = une forte probabilité de "ruine"....................................................................... 33
Introduction
Mes chers amis, mes chers abonnés,
Que faire de son argent quand le placer ne sert strictement à rien?
C'est tout de même une sacrée question, un peu absurde même quand on y réfléchit.
Pourtant c'est la question à laquelle tous les épargnants sont confrontés dans notre
environnement de taux bas et d'épargne qui ne rapporte rien. Je citais il y a quelques jours dans
un de mes articles, ce papier du Monde qui proclamait le plus naturellement que le rendement réel
d'un placement sur un contrat d'assurance-vie "tenant compte de l’inflation et des prélèvements
sociaux de 17,2 %, devrait donc rester négatif, ce qui n’est pas choquant pour un placement
sécurisé », précise Cyrille Chartier-Kastler, le fondateur du site GoodValueForMoney".
Alors oui, aujourd'hui épargner rime avec rendement négatif au mieux ou risque très élevé au...
pire!
Les rendements sont-ils tous négatifs?
Oui, même si les taux semblent positifs.
Vous avez le taux brut, puis la fiscalité, puis l'inflation qui simultanément vient éroder votre pouvoir
d'achat.
Au bout du compte il faut savoir qu'un placement qui ne vous rapporte pas plus de 2.58% par an
vous coûte de l'argent! C'est ce que j'expliquais dans cet article. https://insolentiae.com/prudence-
tout-placement-inferieur-a-258-vous-fait-perdre-de-largent-chaque-annee-ledito-de-charles-
sannat/
Il faut donc 2.58% de rendement pour ne pas perdre d'argent, or, il n'y aucun placement de 2.58%
sans risque aujourd'hui. Le livret A c'est 0.75% et l'assurance-vie en moyenne rapporte nettement
moins pour ses fonds en Euros.
Pourquoi épargner dans un contexte de taux bas?
Bien évidemment, il se trouvera toujours du monde pour dire que vouloir épargner c'est de la
vénalité, qu'il n'y a que l'argent qui "nous intéresse" et que si cela ne sert à rien parce que cela ne
rapporte rien, "YAKA" tout dépenser en trucs inutiles et autres chinoiseries permettant une
croissance toujours plus importante de ... la consommation!
Cette attitude fait l'impasse sur quelques réalités importantes du genre, il faut bien avoir une
épargne de précaution pour faire face aux problèmes, mettre de côté pour ses vieux jours et les
baisses importantes de revenus qu'impliquent les retraites (si celles-ci sont encore versées dans
20 ans) ou encore par exemple, le fait d'aider ses enfants à faire des études.
Bref, je peux vous faire une liste des 1001 raisons pour lesquelles épargner est fondamental.
Le problème c'est qu'en épargnant, notre pouvoir d'achat est érodé par la fiscalité et l'inflation.
Plus j'épargne et plus je vais mettre du temps à obtenir de l'argent pour plus tard parce que
l'argent n'est plus une bonne réserve de valeur.
N'oublions pas qu'une bonne monnaie est une monnaie qui permet de stocker de la valeur dans le
temps pour que mon travail d'aujourd'hui qui a rapporté des sous puisse être consommé demain
ou après-demain avec sensiblement le même pouvoir d'achat.
L'intérêt et l'importance de l'épargne est donc toujours identique. Ce qui vient de changer c'est la
parité de pouvoir d'achat de cette épargne dans le futur.
Ce changement est considérable et ses impacts sur la stratégie patrimoniale des ménages sont
fondamentaux. C'est la raison pour laquelle je vous propose aujourd'hui ce dossier spécial
consacré à... l'inutilité de l'épargne telle que nous la connaissions pour vous proposer une
nouvelle approche nettement plus appropriée à la réalité de rendements négatifs actuels.
Pour cela je me suis penché sur les intérêts composés, un véritable miracle selon Einstein, puis je
vous ai réalisé quelques simulations de rendement avec les taux actuels, que je vous ai corrélés à
l'inflation... histoire que vous puissiez raisonner en PPA future, c'est à dire en parité de pouvoir
d'achat futur... dramatique constat!
Si les intérêts sont composés sur les placements, l'inflation aussi est composée en moins sur
votre épargne, venant littéralement laminer votre pouvoir d'achat ce qui conduit à évoquer la
différence fondamentale entre épargner et investir! Logiquement, il découlera de tous ces
raisonnements les pistes pertinentes d'investissements à suivre dans les années à venir tant que
ce contexte de taux va perdurer.... et il va perdurer jusqu'à la fin de nos monnaies actuelles à un
horizon qui n'est pas déterminable aujourd'hui mais qui est inéluctable.
Je vous souhaite une excellente lecture, et je vous exprime toute ma gratitude pour l'intérêt que
vous portez à mon travail et votre soutien.
Merci mes chers lecteurs.
8
Vos questions, mes éléments de
réflexions !
Bonjour Mr Sannat
Si je vends ma maison, quel conseil pour mettre le produit de la vente hors du risque
bancaire?
Cordialement
Pas franchement de conseils en soi mais juste une réflexion intellectuelle.
Si vous voulez être hors banque, il ne vous reste que les actifs tangibles.
L'immobilier ici ou ailleurs.

Les terres et forêts ici et ailleurs.
Les œuvres d'art.
Ou encore les métaux précieux or et argent.
Si vous vendez un actif tangible (maison) pour chercher à ne pas placer le fruit de la vente en
banque... vous avez un petit problème d'énoncé!!!
Dès lors deux solutions.
Soit on accepte le risque bancaire et monétaire.

Soit on rachète tout de suite un actif tangible (cf. liste ci-dessus non exhaustive par exemple
voitures de collections etc.)
Soit on couvre une partie de ses avoirs avec une partie plus ou moins conséquente de métaux
précieux qui peuvent aussi se dévaluer en "monnaie" si les cours de l'or baissent, mais qui restent
une assurance qui a toujours un peu de valeur.
A vous de voir ce qui vous semble le plus approprié dans votre situation.
Si vous avez besoin de métaux précieux, vous pouvez vous adresser à mon partenaire Joubert.
C'est des gens sérieux qui en plus ont de bons tarifs. Vous pouvez aller les voir de ma part.
Très cordialement.
Cher Charles, je suis retraitée depuis fin 2016 avec une retraite de 700 E /mensuel. J'ai
investi au coffre.com en Juillet 2015 dans l'achat de pièces d'or et d'argent d'un montant de
40700 E dont je laisse l'entière gestion à ma conseillère. J'ai 71 ans et j'ai l'intention de
m'installer dans la Creuse pour des raisons purement économiques. C'est dit-on un des
départements les moins chers dans l'immobilier. La question est dois-je faire le choix de la
location ou del'achat ? Merci
Bonjour Elisabeth, navré de mes délais de réponse!!
Concernant ma réponse je n'ai pas le droit de donner de conseils personnalisés, et de vous dire
que vous devez louer ou acheter! Et puis au-delà du droit ce serait bien péremptoire.
Néanmoins je peux évidemment partager avec vous quelques éléments de réflexion et

d'information qui j'en suis sûr vous aideront à prendre la meilleure décision pour vous.
Lorsque l'on achète, basiquement, vous allez commencer par payer des frais dits de notaires dont
l'essentiel est en réalité des taxes appelées droits de mutation.
Puis chaque année, vous allez payer une taxe foncière ce qui ne serait pas le cas d'un locataire.
Puis vous devrez faire face à l'entretien ou aux travaux.
Conclusion, il y a tout de même pas mal de variables à prendre en considération.
Quel type de maison allez-vous acheter? Imaginez une toiture à refaire pour 20 000 euros, cela en
fait des mois de location à 500 euros!! Ca fait même 40 mois soit plus de 3 ans de loyer à 500
euros...
Pour faire des comparaisons vous devez remplir les cases avec les bonnes informations.
Quel est le montant de vos frais de notaires et combien de mois de location en équivalence.
Quel est le montant des travaux à prévoir ou à réaliser et idem combien cela représente de mois
de location.
Quel est le montant de votre taxe foncière et combien cela représente de mois de location.
Enfin question nettement moins joyeuse, quel est votre état de santé? Excellent avec une âme de
centenaire ou vacillante? Car dans un cas l'achat peut-être pertinent, alors que dans le second
vous avez sans doute plus intérêt à privilégier la qualité de vie en piochant un peu dans votre
épargne chaque mois s’il le faut.
Moins cher que la Creuse, il me semble qu'il y a la Nièvre... mais ce n'est pas une certitude.
Vous voyez, votre question qui peut sembler très simple est en fait très complexe, et c'est donc
normal que cela ne vous semble pas... aussi évident!!!
N'hésitez pas à revenir vers moi pour prolonger cet échange.
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J'en profite pour vous exprimer directement toute ma gratitude pour votre soutien aussi précieux
qu'indispensable. Très cordialement
Le miracle des intérêts composés selon

Einstein !
Albert Einstein n'est pas n'importe qui, il a marqué le monde scientifique sans doute presquepour
l'éternité, mais Einstein, avait également compris l'un des concepts les plus importants de la
finance personnelle et de la construction de fortune, à savoir ce qu'il appelait lui-même le miracle
des intérêts composés.
Einstein aurait même déclaré que les intérêts composés étaient la 8ème merveille du monde.
L'idée des intérêts composés est assez simple à comprendre. Vous placez 100 euros à 10% par
an. Au bout d'un an vous recevrez 110 euros. Si vous les laissez placés encore à 10% une année
de plus alors vous percevrez non pas 10 euros d’intérêt, mais 11 euros!
Pourquoi? Parce que les intérêts que vous accumulez vont également vous rapporter des...
intérêts! C'est cela que l'on appelle les intérêts composés. L'effet d'accélération est très rapide et
nombreuses sont les fortunes basées sur ce phénomène.
Il y a d'ailleurs une formule de calcul pour pouvoir en fonction du taux de placement et de la durée
de placement de calculer votre fortune d'arrivée!
11
Bon je vous laisse à vos calculatrices.... à moins que, à moins que, je sois sympa!
Et je vais l'être car je suis modestement tout à fait comme Einstein... à savoir très paresseux! Ou
dans une recherche systématique de l'efficacité.
La première solution vous faites vos propres calculs selon la formule mathématique officielle ci-
dessus.
La seconde vous appliquez la formule approximative d'Albert à savoir 72/% ce qui veut dire 72
divisé par votre taux.
La loi des 72/%
Explication par l'exemple:
Soit un placement à 1%. Alors pour doubler votre capital il vous faudra la durée de 72 divisé par le
taux à savoir 1 ce qui va vous donner le résultat de... 72 années!
Mais cela marche aussi avec 7 par exemple. Imaginons un taux de 7,2% pour faire tout rond
comme résultat!! Pour savoir en combien d'années vous allez doubler votre capital avec un
placement au taux moyen de 7.2% et bien vous divisez 72 par 7.2 (le taux) et vous obtenez 10
ans!
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Et oui, miracle des maths avec Einstein... il n'y a qu'avec l'Education Nationale que les
mathématiques sont pénibles, fastidieux et pas rigolo!
Avec un taux de 8% par an, vous saurez

très vite que 72/8 = 9 en plus si vous vous
souvenez de vos tables de multiplications,
vous pourrez même faire le calcul de tête.
Je vous invite donc lors d'un diner en ville

d'écrire la formule sur la nappe (ou sur un
papier si vous ne voulez pas terminer au
four avec le canard à l'orange) et dire par
exemple si tu prends un taux de 8% cela fait
en gros 9 années! Bon vous vous savez que
ça fait 9 parce que 9 fois 8 = 72... Etça
marche avec tous les taux que vos convives
pourront donner entre 0 et 10% personne
n'osant plus rêver de placements à plus de 10% par an!
Et vous voilà hissé au rang de génie des math et du calcul mental par vos convives!
Premier enseignement de tout cela?
Comme les taux sont plus de 1% que de 8% il va plus nous falloir 72 ans pour doubler notre
capital loin de 9 ans!
Et avouez qu'à l'échelle d'une vie mettre 72 ans ou 9 ans pour doubler son capital cela change un
peu la donne!
Vous allez me dire ok Charles, on a compris, mais maintenant on fait quoi?
Minute les enfants!
La précipitation est une mauvaise chose. Laissons les choses se décanter et poursuivons d'abord
l'analyse, car là je vous ai fait uniquement un calcul des intérêts composés. Je n'ai pas intégré le
fait d'épargner chaque mois un peu de sous supplémentaires.
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Que se passe-t-il pour l'épargne
programmée dans un contexte de taux
négatifs?
C'est un des grands trucs de banquiers pour vous vendre unplacement qui va enrichir... le
banquier!!
Mon p'tit Monsieur, ma p'tite dame, si vous placez 100 euros tous les mois à 5% par an tous les
mois pendant 40 ans pour préparer votre retraite à partir de 20 ans parce que vous vous mettez à
travailler à 20 ans après avoir obtenu votre bac à 18 ans et votre BTS à 20 ans, alors à 60 ans
vous serez à la tête d'une fortune de....
Roulements de tambours...
de
Trompettes...
de
153 000 euros!!
Et oui, tout de même!!
Vous vous rendez compte mon p'tit Monsieur, ma p'tite dame, imaginez tout ce que vous pourriez
faire avec 153 000 euros! Evidemment 153 000 euros d'aujourd'hui cela vous parle maintenant!
Mais que vaudront 153 000 euros dans 40 ans?
Sans compter que comme nous venons de le voir le taux sont plutôt à 1.5% sur de l'assurance-vie
fonds euros qu'à 5% et qu'ils ne semblent pas franchement sur le point d’exploser à la hausse!!!
Les mêmes 100 euros épargnés chaque mois pendant 40 ans au taux de 1.5% par an, cela va
vous donner l'astronomique somme de...
Sans tambour ni trompettes: 65 796 euros et je vous passe les centimes! Autant dire que 65 euros
épargnés pendant 40 ans ne vous seront probablement pas d'un immense secours dans 40 ans.
Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de simulation d'épargne programmée.
Sachez également que l'épargne programmée vaut ce que vaut toute théorie à savoir que pour
obtenir de le résultat de la simulation il faut aller au bout or, la vie étant ce qu'elle est vous aurez
1000 et une raisons de toujours débloquer votre argent avant l'échéance des 40 ans, ce qui est
très logique. L'épargne accumulée sera donc toujours nettement inférieures aux prévisions
optimistes des banquiers et autres gestionnaires de fonds qui sont plutôt des vendeurs!
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Montant 100 Euros
Durée 40 ans
Taux de 5%
Montant total au bout de 40 ans: 153 237€
15
Montant 100 Euros
Durée 40 ans
Taux de 1.5%
Montant total au bout de 40 ans: 65796€
16
Montant 500 Euros
Durée 40 ans
Taux de 5%
17
Montant 500 Euros
Durée 40 ans
Taux de 1.5%
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Il faut tenir compte de l'inflation... alors
simulons son effet sur 40 ans!
Heureusement qu'avec l'informatique nous pouvons très facilement et très rapidement simuler à
peu près ce que nous voulons.
Alors quand on épargne sur 40 ans, il est évident qu'il y a une inflation qui va venir éroder votre
pouvoir d'achat et ce qui doit intéresser tout épargnant c'est justement la Parité de Pouvoir d'Achat
dans le futur de son épargne durement acquise, et ici nous parlons juste de l'inflation... nous ne
retirons même pas de montant pour les impôts ce qui signifie que nous raisonnons hors fiscalité!!
Souvenez-vous de notre premier exemple, nos 100 euros sur 40 ans à 1.5% par an.
Cela nous fait la somme de 65 796 euros accumulés patiemment.
Alors si nous partons du principe raisonnable que nous aurons une inflation sur la période de 4%
ce qui reste inférieur à ce que nous avons en réel depuis 2000 avec en gros 5 à 6% si l'on tient
compte de la réalité à savoir que l'on ne fait pas comme l'INSEE qui prend l'immobilier à hauteur
de 6% du panier des dépenses!!
Oui mes amis vous avez bien lu, l'immobilier compte pour 6% dans vos dépenses quotidiennes.
C'est normal selon l'INSEE car quand vous achetez un appartement ou votre maison, pour
l'INSEE ce n'est pas une dépense... mais un investissement, ce qui en soi n'est pas faux... mais...
qui permet de retirer la variable immobilière dans le calcul de l'inflation.
En réalité si l'on prend en compte l'envolée des prix de l'immobilier dans les 20 dernières années,
l'inflation n'est pas loin des 10% par an!!
19
La simulation est sans appel. Nos 65 000 euros d'aujourd'hui représentent avec un taux de 4% 13
000 euros en terme de parité de pouvoir d'achat.
Dit autrement, vos 65 000 euros de dans 40 ans correspondraient à un capital de 315 000 euros
d'aujourd'hui!!! Voilà donc de quoi calmer quelques ardeurs de placement!!
Pour simplifier les choses et vous donner une bonne base de calcul je vous fais ci-dessousla
simulation avec 10 000 et 100 000 euros.
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Avec un taux de 10% d'inflation voici les résultats désastreux...
Conclusion... l'érosion monétaire est un phénomène absolument terrible qu'il ne faut pas
occulter.Dans nos sociétés de plus en plus informatisées, qui fonctionnent dans l'immédiateté,
nous oublions totalement les effets du temps long, bien plus d'ailleurs pour les générations plus
jeunes que pour les plus anciennes qui ont encore connu des périodes fortes d'inflation ou même
la violence de dévaluation aussi brutales que soudaines.
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Si avec ces simulations nous prenons en considération l'effet inflation sur le long terme, nous ne
prenons pas en en compte une dévaluation surprise, l'explosion de l'euro ou encore le retour en
catastrophe aux monnaies nationales.
La valeur d'un nouveau franc serait plus basse que l'euro actuel et les estimations vont de 15% en
moins pour les plus optimistes à 50% de valeur en moins pour les plus pessimistes.
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L'emprunt, placement inversé à effet de
levier
Je n'aime pas les dettes, et les emprunts peuvent évidemment fragiliser considérablement une
situation patrimoniale.
Regardez d'ailleurs avec l'IFI qui a remplacé l'ISF à sa disparition qui n'en finit pas de défrayer la
chronique avec le mouvement des Gilets Jaunes.
L'exemple de l'IFI est édifiant et très éclairant.
L'IFI aujourd'hui rapporte plus que l'ISF à périmètre constant et vous savez pourquoi?
Parce que l'ISF a plafonné à 5 millions d'euros le montant maximum déductible des crédits.
Jusqu'à présent et c'est assez logique pour calculer un actif net de dette, et bien on a en colonne
plus tous les actifs (immeubles, maisons etc.) et dans l'autre colonne, la colonne moins le passif, à
savoir tous les crédits ayant servi à acheter lesdits actifs.
On obtient par soustraction l'actif net qui est taxé.
En cours de partie la règle a été changée et désormais, le passif sous forme de crédit bancaire ne
peut plus dépasser 5 millions d'euros. Vous êtes donc taxés sur des biens qui sont financés par
crédit... Douteux évidement.
Donc bien évidemment le recours au crédit n'est pas la panacée universelle mais c'est un bon
outil car il joue actuellement en faveur de l'investisseur, d'une part parce qu'il est très bas et que
l'argent est donc très bon marché, et ensuite parce qu'évidemment l'argent se dévalorisant avec
l'inflation en empruntant à taux fixe aujourd'hui sur des durée longues il est possible de profiter
d'éventuels accident économiques et de l'érosion naturelle.
En cas de sortie de l'euro, et avec une dévaluation de 30% cela peut faire une différence
considérable à l'arrivée tout en sachant que tous les actifs tangibles ou productifs vous
permettrons en réalité de stocker de la valeur plus surement qu'en détenant de la monnaie à la
banque.
Dans un cas favorable il est possible d'imaginer que le crédit exprimé en taux de conversion mais
restant à taux fixe vaille moins dans la nouvelle monnaie que ce qu'il vous coûtait préalablement
et que votre actif lui s'apprécie automatiquement de la dévaluation.
C'est ce qu'il s'est passé à chaque dévaluation en France, où ceux qui avaient acheté de l'or ou
un appartement avait globalement la même chose le vendredi soir que le lundi suivant alors que
ceux qui avaient de l'épargne à la banque se réveillaient le lundi avec 30 ou 40% de moins en
parité de pouvoir d'achat que le vendredi.
23
Le recours au crédit est donc une bonne idée à intégrer dans sa stratégie patrimoniale à condition
que ce recours soit modéré et qu'il ne vous mette pas dans une situation de risque ou de stress
ingérable.
Pas trop de crédit cela veut dire quoi?
Je vais essayer de vous donner quelques éléments de réponse.
Vous faites un achat immobilier avec 50% d’apport et 50% de crédit. On peut raisonnablement
penser que vous aurez le temps de vendre si rien ne va plus avant que les prix n'aient chuté de
60% et que vous soyez en "negative équity". Terme anglo-saxon pour dire que votre bien vaut
moins que le crédit qu'il vous reste à rembourser.
Cela peut arriver mais le risque est faible, d'autant plus que vous allez rembourser chaque mois
un peu de capital et donc votre dette diminue avec le temps.
Lorsque vous faites une opération immobilière avec 50/50 crédit/apport votre recours au crédit
reste modéré et gérable, vous avez une grande marge de protection et de manœuvre.
Ensuite, il vaut mieux "garantir" ses crédits avec des actifs tangibles qu'avec de la monnaie. En
tous cas c'est ma perception de la situation et du risque. Cela ne constitue pas une vérité
intangible et chacun voit midi à sa porte.
Certains lecteurs me disent qu'ils empruntent seulement l'équivalent de ce qu'ils ont en épargne
pour rembourser immédiatement en cas de problème.
Ce n'est pas absurde mais cela fait l'impasse sur le scénario oùvotre épargne serait dévaluée par
deux, ou encore votre banque ferait faillite vous privant de votre argent durement épargné.
Compte tenu de la situation de fragilité de la zone euro et des nouvelles législation de résolution
des faillites bancaires, il vaut mieux à mon sens acheter deux maisons à 100 000 euros soit 200
000 euros de dépensés en finançant à hauteur de 50 000 euros en fonds propres pour chaque
maison complétés de 50 000 euros de crédit, plutôt que de réaliser 100% de l'opération à crédit
(soit 200 000 euros d'emprunts) et de conserver 100 000 euros dans son établissement bancaire.
A noter que ces montages où vous nantissez votre épargne ont la faveur des banquiers car c'est
évidemment très rentable pour eux puisqu'ils prennent des frais à tous les étages.
Autre élément, en finançant 100% à crédit vous avez un remboursement d'emprunt qui est
généralement supérieur ou égal au montant des loyers. Vous n'avez donc pas de marge de
manœuvre en cas de problème. Si les remboursements d'emprunts représentent 50% du loyer
perçu, alors votre opération est d'office équilibrée voire même vous donne un petit bénéfice. Il n'y
a pas de "taux d'effort" à supporter c'est-à-dire d'argent à rajouter chaque mois.
Enfin dernier avantage, cela vous oblige à faire plusieurs opérations et à diversifier vos risques
notamment locatif.
A titre indicatif mieux vaut 3 maisons à 100K€ louées chacune 500 euros à trois locataires
différents qu'un bien de 300K€ loué 1500 euros. Dans les deux cas pour simplifier nous dirons que
(toutes choses égales par ailleurs, une expression qui ne rime à rien) la valeur patrimoniale est
24
identique ainsi que le rendement global du patrimoine mais que dans un cas vous avez un
patrimoine diversifié et pas dans l'autre!
Si l'on reprend la dernière simulation du chapitre précédent, on peut dire qu'avoir à rembourser
100 000 euros dans 40 ans si nous étions avec un crédit in-fine par exemple reviendrait à
emprunter plus de 4 millions d'euros d'aujourd'hui avec une inflation à 10%!!
Souvenez-vous.
Je ne vous dis pas que cela va arriver, ni même avec certitude que les flux de revenus sur les
mêmes 40 ans seront actualisés de l'inflation et augmenteront avec elle. Je dis que c'est possible
et que dans ce cadre, le recours à l'effet de levier du crédit est pertinent et doit faire partie de votre
stratégie patrimoniale mais sans que le crédit ne devienne votre maitre, car il en va de même du
crédit que de l'argent! Un bien mauvais maitre, un excellent serviteur!
Enfin n'oubliez jamais que l'on ne finance à crédit que l'achat de sources de revenus futurs.
Il est donc possible de jouer le crédit mais avec parcimonie et pondération.
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Epargner ou investir, il va falloir choisir!
Maintenant que nous avons compris le miracle des intérêts composés, le danger de l'inflation et
de l'érosion monétaire sur le long terme, sans oublier l'utilité du crédit pour acheter des sources
revenus futures nous en arrivons à la différence entre épargne et investissement.
Tout ceci est toujours comme souvent très simple et de bon sens, mais redisons-le tout de même.
Economiser, épargner et investir sont trois termes bien différents qui désignent aussi trois étapes
successives et totalement complémentaires, imbriquées même!
Economiser:
Voilà la formule du dictionnaire: "Ne pas dépenser une somme, l'épargner, la mettre de côté, faire
une économie de tant : Économiser 100 euros par mois". On va donc pouvoir épargner après
uniquement ce que l’on n’a pas dépensé!
Economiser c'est donc globalement ne pas dépenser.
Epargner:
Voilà la formule du dictionnaire: "Faire des économies pour se constituer une réserve : Épargner
pour ses vieux jours".
L'épargne c'est l'accumulation progressive de nos économies. Je n'épargne en faisant grossir mes
réserves que ce que j'ai pu économiser sur mes dépenses. Il n'y a pas de constitution d'épargne
sans des économies régulières.
Epargner est donc la seconde étape du processus de développement patrimonial mais c'est la
première de ce que l'on appelle l'accumulation de capital. Epargner c'est accumuler du capital
pour pouvoir investir.
Investir:
Voilà la formule du dictionnaire: "Qqn investit qqc. (dans qqc.).Employer, placer (de l'argent, des
capitaux) dans un secteur de l'économie ou dans une entreprise, pour en tirer des revenus".
Investir c'est dépenser son argent accumulé et épargné à force d'additionner toutes les économies
pour "acheter" des sources de revenus.
Un investissement procure donc un revenu.
Quand quelqu'un vous dit qu'il vient d'investir dans une nouvelle voiture, sauf pour un chauffeur de
taxi, il vient de dépenser de l'argent, pas d'investir.
26
Quelle est la différence alors et le danger?
L'écrasante majorité des épargnants se contentent de l'étape une à savoir de se serrer la ceinture
pour "économiser" sou par sou ce qui est très bien, indispensable même et une leçon d'économie
appliquée que je tiens en ligne directe de mon pépé.
Puis, ils accumulent ces économies en épargnant comme on le leur dit et comme on le leur a
appris et comme la "propagande publicitaire" bancaire le leur rappelle. Ils épargnent.
Ils mettent leurs sous sur des comptes plus ou moins rémunérés vaguement.
La majorité des gens oublient la 3ème étape. Celle de l'investissement.
Epargner sur son livret A ou même à 1.5% sur un contrat d'assurance-vie c'est tout sauf investir.
C'est du stockage de monnaie, je pourrais même dire que c'est du "garage" d'épargne, du
stationnement de monnaie, mais ce n'est en aucun cas de l'investissement.
Le danger est évident et il est visible dans les tableaux de simulation des parties précédentes.
Parquer votre monnaie et votre argent sur des comptes bancaires, cela n'a aucun intérêt et ne
vous enrichira pas. Au contraire, vous allez vous appauvrir.
Alors pourquoi les gens préfèrent-ils épargner qu'investir?
Simple encore une fois.
Investir c'est risqué, difficile, fastidieux et chronophage, alors on préfère acheter des produits
financiers pas forcément très rémunérateurs mais que l'on pense "sans emmerde".
C'est une façon de voir, mais dans une telle façon, votre argent va enrichir les autres, pas vous.
Vous ne récolterez que les miettes de ce que font les autres.
Là encore, il y a des moments.
Il est logique d'avoir des produits financiers à 90 ans et pas une sandwicherie dans laquelle on
travaille à chaque service! Mais entre 20 et 40 ans, la logique est exactement inverse. Mieux vaut
avoir sa sandwicherie!!!
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28
Et maintenant quoi faire et comment le
faire?
C'est bien beau tout cela mon petit Charles, mais maintenant que devons-nous faire?
Certes, certes...
Nous avons vu que nous allons vraisemblablement nous faire laminer notre épargne, que les taux
sont très bas, l'inflation réelle très élevée, et l'effet de spoliation de votre richesse bien réel sur le
temps long.
Nous savons également, que les prix de l'énergie vont augmenter, que les ressources naturelles
vont se raréfier. Il s'agit de tendances lourdes.
La stratégie de l'autonomie.
Je ne parle pas d'autarcie mais bien d'autonomie. Il ne s'agit pas de se couper du monde, mais de
maîtriser au mieux les influences du monde. Prix de l'énergie, accès aux ressources, tout cela va
devenir de plus en plus cher. Investir dans l'isolation de sa maison n'est aujourd'hui pas du tout
rentable et je l'ai déjà expliqué mais qu'en sera-t-il demain, mieux, quels seront vos revenus
demain? Avoir de l'espace pour cultiver, mettre en place un potager, planter des arbres fruitiers et
avoir un bois pour couper du bois de chauffage tout ceci va participer à votre autonomie.
Sur le temps longs, cette autonomie peut-être une excellente décision en fonction de ce que vous
anticipez. A titre d'exemple, il n'est point besoin d'anticiper la 3ème ou 4ème guerre mondiale pour
que ce type d'investissement soit pertinent.
Si vous pensez que votre pension de retraite risque d'être basse soit parce que les caisses de
l'état seront vides, soit parce que vous avez eu une carrière erratique et qu'il vous manque
beaucoup de trimestres de cotisation, mettre en place aujourd'hui les conditions de votre
autonomie est une bonne idée. C'est l'aspect "L" pour localisation de mon plan PEL (patrimoine,
emploi, localisation).
En terme de localisation, vous savez ce qui a ma faveur. Les petites villes de province situées à
moins d'une heure trente de train d'une grande ville et disposant d'une gare sur une ligne non
menacée de fermeture. Cela permet de télé-travailler et de pouvoir aller voir ses clients
rapidement et facilement si nécessaire.
Investir aujourd'hui dans votre autonomie future est donc une stratégie d'investissement défensive
à court terme mais nettement plus offensive sur le long terme car cela va vous permettre de vous
générer des marges de manœuvre grâce aux économies réalisées.
La Stratégie de la création de patrimoine immobilier
En cœur de ville et immobilier rural. C'est un pari. C'est en tous cas le mien et là encore c'est une
conviction très forte.
29
Je reste persuadé qu'avec l'aggravation de la crise, et le retrait progressif de l'état providence, les
gens vont chercher des solutions pratiques pour se désensibiliser aux risques et à la précarité.
Nous sommes à l'aube de grands changements dans les usages liés à une double obsolescence,
celles de nos usages qui consistent à nous entasser dans des villes tentaculaires et hors de prix,
qui sont une gabegie énergétique pour passer des millions d'heures dans des bouchons pour aller
faireun travail dans des bureaux très coûteux qui pourrait être fait chez soi, à la campagne avec
une bonne connexion internet!
Il y a également une obsolescence technique des bâtiments qui nécessite une meilleure isolation
et d'être économe.
Encore une fois, aujourd'hui changer sa chaudière n'est pas rentable, pas plus que d'isoler par la
façade, mais demain les choses pourraient être très différentes.
On peut donc miser sur de l'immobilier dit semi-rural dans les petites villes de province proche
d'une grande métropole dynamique (Paris, Lyon et Bordeaux) et il n'y en a que trois et disposant
d'une gare pour y acheter de l'immobilier qu'il conviendra de mettre aux normes de confort,
d'isolation etc.
Les prix actuellement y sont bas et la baisse a déjà eu lieu contrairement aux grandes villes où les
prix poursuivent leur hausse.
Pour résumer la conviction que je partage avec vous depuis maintenant presque 3 ans, après
l'exode rural, viendra l'exode urbain, un exode d'abord forcé et qui ne dit pas son nom lorsque l'on
parle de "gentrification" ce qui revient à dire que les plus modestes se trouvent exclus des villes
devenues trop chères pour eux, puis volontaire lorsque certains voudront anticiper et préparer
aussi bien la baisse de revenus de la retraite ou encore faire face à leur précarité professionnelle
(évolution vers un auto-entrepreneuriat massif en remplacement du salariat, c'est l'ubérisation des
métiers et de la société).
La Stratégie de la Création d'Entreprise
Gardons l'exemple de notre sandwicherie! Il s'agit ici de l'investissement qui est évidemment le
plus risqué dans la mesure où vous pouvez perdre la totalité de votre mise de départ, ce qui est
rare quand on achète de l'immobilier vous en conviendrez, et également qui va vous demander le
plus de temps.
Créer une entreprise cela demande du temps. Beaucoup de temps et beaucoup d'énergie. Mais,
quand cela fonctionne c'est évidemment le meilleur investissement dans la mesure où les flux
générés sont par définition totalement illimités.
Si vous achetez un appartement pour le louer pour un prix d'achat de 200 000 euros, votre
espérance de gain est limité par le prix du loyer moyen à la location dans votre zone + ou - 10%
en fonction des qualités spécifiques de votre bien.
Si vous créez une entreprise en mettant ces 200 000 euros sur la table, votre entreprise pourra
rapporter beaucoup plus si cela fonctionne. Vous pourriez même vous retrouver en 30 ans à la
tête d'un géant comme Amazon parti de rien!
30
Bien évidement ce n'est pas du tout la même chose de créer son entreprise que d'investir dans un
actif immobilier et pour les seniors à la retraite partir dans un processus de création d'entreprise à
90 ans, ce n'est sans doute pas l'idée la plus facilement applicable pour eux.
Cette stratégie s'adresse donc aux jeunes (jusqu'à la l'âge de la retraite!!) et à tous ceux qui
contraint ou forcé et je pense aux quinquas se trouvent dans l'obligation de se débrouiller par eux-
mêmes.
Le salariat d'aujourd'hui est nettement plus risqué que celui d'hier et les augmentations
successives de la précarité et des licenciements rendent la création d'entreprise paradoxalement
moins... risquée qu'avant! Le degré de risque d'une création n'a pas tellement augmenté alors que
l'on ne fait plus sa carrière à vie dans la même entreprise.
Autre avantage d'une entreprise, elle vous permet, de bénéficier de 20% de réduction (la TVA
récupérable) sur nombre de vos achats, d'avoir un véhicule de société et de manière générale en
dehors de tout salaire d'améliorer votre vie quotidienne en bénéficiant de nombreux petits
avantages que procurent le fait de posséder une société.
L'entreprise est également un outil patrimonial à part entière.
Si vous créez un commerce (ce qui n'est pas facile, ni une garantie de succès) vous allez non
seulement percevoir des revenus, mais en plus vous allez créer un capital, la valeur du fonds de
commerce qui peut vous faire gagner des dizaines de milliers voire des centaines de milliers de
d'euros dans les cas les plus favorables.
Autre élément de réflexion, alors que les impôts sur les successions risquent de s'alourdir,
l'entreprise avec la loi Dutreil est le dernier outil, l'ultime rempart pour organiser sa succession
avec un abattement de 75% sur la valeur de son entreprise. C'est donc pour les successions
importantes le dernier recours.
31
Conclusion
Ce n'est pas à moi de vous dire dans quoi VOUS devez investir, pour la simple et bonne raison
qu'il y a autant d'idées et de possibilités que de stratégistes et c'est très bien ainsi.
Certains, et j'en connais un, "investissent" dans des voitures de collections qu'ils louent le week-
end... ils perçoivent des "revenus" (pas toujours complètement déclarés et ce n’est pas bien) et ils
voient leur capital voiture s'apprécier, tout en sachant qu'ils... sont en plus passionnés. Ils
"gagnent" sur tous les tableaux.
D'autres rendent leur maison "passive" et y trouvent un épanouissement intellectuel et moral en

s'investissant dans la protection de l'environnement. Cela leur procure du bonheur et des sources
de revenus sous forme d'argent économisé.
D'autres encore investissent dans l'immobilier, dans la création d'entreprise, ou dans l'acquisition
de compétences à travers des formations qui leur permettront de gagner plus d'argent demain ou
de changer de métier ou encore d'en retrouver un.
Il n'y a pas une façon d'investir.
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Il n'y a pas "une" recette miracle.
Acheter de l'immobilier n'a aucun sens si vous ne supportez pas l'angoisse générée par
l'incertitude locative ou les rapports parfois très compliqués avec les locataires qui ne sont pas
forcément toujours sympathiques.
Il faut savoir faire avec ce que l'on a, ce que l'on sait et ce que l'on est... autant dire que l'on
investit toujours "sous contrainte". Ce n'est ni bien, ni mal, c'est ainsi et c'est comme cela. Nous
devons faire "avec".
L'expérience m'a appris, qu'il est bien plus important d'avoir le cadre intellectuel de son action que
l'action elle-même. L'action ou les actions que vous allez entreprendre vont découler du cadre
intellectuel qui va architecturer vos pensées et votre approche.
Ne vous forcez pas à "investir" à tout prix. Pas d'immobilier si c'est stressant. Pas de création
d'entreprise si vous ne rêvez que d'un poste de fonctionnaire pour la sécurité de l'emploi et que
l'incertitude vous empêche de vivre.
Il faut trouver pour chacun de nous ce qui nous est "compatible". Ce n'est pas une mince affaire,
mais c'est l'une des clefs du succès. Pas la seule, mais l'une d'elle.
Pas d'investissement = une forte probabilité de "ruine".
Néanmoins, j'ai essayé de vous montrer et de vous démontrer que dans le contexte qui est le
nôtre, il y a peu de chance que l'épargne financière sous forme de dépôts plus ou moins
rémunérés que ce soit à la banque ou dans une compagnie d'assurance-vie soient une bonne
affaire pour vous sur le long terme (horizon 20 ans).
Il faut donc essayer de cerner les grandes tendances, les grandes mutations et d'articuler une
stratégie personnelle qui soit également compatible avec ce que l'on est et les moyens dont on
dispose. Ce n'est évidemment pas simple. Loin de là.
Mais... rien n'est impossible et il y a toujours une solution qui s'offrira à vous à un moment ou à un
autre.
Il va falloir donc investir et penser très sérieusement à le faire.
Penser à investir, cela signifie aussi de le faire soi-même et de ne pas déléguer la gestion de votre
argent.
Non. Le conseiller financier de la banque machin-chouette n'est pas plus compétent que vous ou
à peine plus. Généralement, la veille, il vendait des raquettes chez Décathlon. Il a eu 15 jours ou
guère plus de formation, mais fondamentalement il ne connait strictement rien aux marchés
financiers et sa culture économique ne dépasse pas celle du JT de France 2 et encore... s’il pense
à regarder les informations tous les soirs ce qui est peu probable. Croyez-en mon expérience de
l'intérieur.
VOUS êtes le mieux placé pour vous occuper de vos placements et de vos investissements.
Les étapes sont donc les suivantes :
33
On économise pour pouvoir épargner et accumuler du capital que l'on va investir.
En même temps, investissez massivement dans vos compétences. Les formations, les
abonnements, les conseils peuvent sembler coûteux, pourtant si vous faites un mauvais achat
immobilier rien que pour 100 000 euros de placés, les frais de notaire seront d'environ 7 à 8 000
euros!!! Cela en fait de l’argent perdu pour pas grand-chose si l'investissement est mauvais.
Investissez encore et encore dans les livres, les vidéos, les formations. Devenez votre propre
conseiller et le capitaine de vos investissements.
Pour le reste n'hésitez pas à m'écrire pour alimenter la rubrique courrier des stratégistes!!
Merci encore une fois à chacune et chacun de vous pour votre soutien.
Charles SANNAT
AVERTISSEMENT!
NOUS N'AVONS PAS LES COMPÉTENCES, NI LES CONNAISSANCES, NI LE DROIT DE VOUS

DONNER QUELQUES CONSEILS QUE CE SOIT. CE DOCUMENT NE CONSTITUE PAS UNE
INCITATION À INVESTIR ET ENCORE MOINS UN CONSEIL PERSONNALISE.
L'ensemble des informations, données ou opinions formulées ou exprimées dans ce document sont, par
nature, génériques et générales.
Elles ne constituent en aucune manière une incitation à investir, acheter ou réaliser des transactions.
Rapprochez-vous de votre banquier ou de votre conseiller en gestion de patrimoine dûment habilité par les
autorités compétentes à vous délivrer le meilleur conseil en fonction de votre situation.
Pour les placements financiers, dans tous les cas, n'oubliez jamais, tout investissement en actions est
risqué par nature. Dans le pire des cas, si la société fait faillite, vous pouvez perdre la totalité de votre
investissement.
Pour les aspects entrepreneuriaux, consultez un avocat, un expert-comptable, une association agréée et
de façon générale, tous les professionnels dûment habilités par le gouvernement à travers des
autorisations et autres diplômes donnant droits à donner un conseil avisé et éclairé!!!
Restez toujours prudent et raisonnable.
Blablablablablabla... Bref, n'oubliez pas la règle de prudence de mon pépé : "Quand il y a un doute, il n'y a
pas de doute."
34

36 Février 2019 Lettre STRATEGIES N39 Février 2019 Faut Il Encore Épargnier Et Sinon Que Faire

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36 Février 2019 Lettre STRATEGIES N39 Février 2019 Faut Il Encore Épargnier Et Sinon Que Faire

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FAUT-IL ENCORE EPARGNER? NON!

Faut-il encore épargner? Non! Alors que faire ?

Vos questions, mes éléments de réflexions ! .......................................................................................................................... 9

Epargner ou investir, il va falloir choisir!................................................................................................................................ 26

Quelle est la différence alors et le danger? ........................................................................................... 27

Et maintenant quoi faire et comment le faire? ....................................................................................................................... 29

La Stratégie de la création de patrimoine immobilier ........................................................................... 29

La Stratégie de la Création d'Entreprise ................................................................................................ 30

Que faire de son argent quand le placer ne sert strictement à rien?

Les rendements sont-ils tous négatifs?

Oui, même si les taux semblent positifs.

Pourquoi épargner dans un contexte de taux bas?

Merci mes chers lecteurs.

Pas franchement de conseils en soi mais juste une réflexion intellectuelle.

L'immobilier ici ou ailleurs.

Dès lors deux solutions.

Soit on accepte le risque bancaire et monétaire.

Bonjour Elisabeth, navré de mes délais de réponse!!

Néanmoins je peux évidemment partager avec vous quelques éléments de réflexion et

Puis vous devrez faire face à l'entretien ou aux travaux.

Conclusion, il y a tout de même pas mal de variables à prendre en considération.

N'hésitez pas à revenir vers moi pour prolonger cet échange.

Le miracle des intérêts composés selon

La loi des 72/%

Explication par l'exemple:

Avec un taux de 8% par an, vous saurez

Je vous invite donc lors d'un diner en ville

Premier enseignement de tout cela?

Vous allez me dire ok Charles, on a compris, mais maintenant on fait quoi?

Minute les enfants!

153 000 euros!!

Et oui, tout de même!!

Montant total au bout de 40 ans: 153 237€

Montant total au bout de 40 ans: 65796€

Montant total au bout de 40 ans: 766 189€

Montant total au bout de 40 ans: 328 985€

Cela nous fait la somme de 65 796 euros accumulés patiemment.

L'exemple de l'IFI est édifiant et très éclairant.

On obtient par soustraction l'actif net qui est taxé.

Pas trop de crédit cela veut dire quoi?

Je vais essayer de vous donner quelques éléments de réponse.

Il est donc possible de jouer le crédit mais avec parcimonie et pondération.

Economiser c'est donc globalement ne pas dépenser.

Un investissement procure donc un revenu.

La majorité des gens oublient la 3ème étape. Celle de l'investissement.

Alors pourquoi les gens préfèrent-ils épargner qu'investir?

Simple encore une fois.

Vous ne récolterez que les miettes de ce que font les autres.

Là encore, il y a des moments.

La Stratégie de la création de patrimoine immobilier

La Stratégie de la Création d'Entreprise

L'entreprise est également un outil patrimonial à part entière.

D'autres rendent leur maison "passive" et y trouvent un épanouissement intellectuel et moral en

Il n'y a pas une façon d'investir.

Pas d'investissement = une forte probabilité de "ruine".

Il va falloir donc investir et penser très sérieusement à le faire.

Les étapes sont donc les suivantes :

NOUS N'AVONS PAS LES COMPÉTENCES, NI LES CONNAISSANCES, NI LE DROIT DE VOUS

Restez toujours prudent et raisonnable.

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