Urbanisme

Synthèse Générale
Pour examen INTRA
 Urbanisme
 L’ étymologie du mot "urbanisme" provient du mot latin
« urbanus » qui signifie "appartient à la ville « ou « relatif
à la ville.

 Le mot urbanisme est dérivé du mot initial "urb" qui

signifie "la ville".

 Le suffixe « -isme » sert à désigner qu’il s’agit d’une

discipline et/ou des pratiques liées à la planification, la
construction, l’aménagement et le développement des
espaces urbains.
 L’urbanisation
 Le terme « urbanisation » désigne le phénomène historique
de transformation de la société qui se manifeste par une
concentration croissante de la population dans les
agglomérations urbaines.

 L’urbanisation se mesure par le nombre d’habitants dans

les villes/agglomérations par rapport à l’ensemble de la
population.
 L’urbanisme, une découverte récente

Le genèse de l’urbanisme en tant que discipline scientifique intervint dans le

contexte particulier des transformations des villes en Europe au XIXe siècle.
Elle est attribuée à Ildefons Cerdà (1815-1876), ingénieur, urbaniste qui avait
élaboré le Plan d’extension de Barcelone et rédigé le Traité Général de
l’urbanisation, Teoría General de la Urbanización (1867).
 L’urbanisme, une discipline "scientifique"

La démarche adoptée par Cerdà

• L’élaboration d’un diagnostic global et sectoriel;

• La réalisation d’une analyse statistique exhaustive des
conditions de vie de la classe ouvrière intra-muros;
• La réalisation d’une analyse spatiale détaillée;
• L’élaboration d’une théorie et d’un modèle.
- L’organisation de la ville sur la base de deux fonctions : le séjour et le
mouvement;
- Un plan régulier pour l’extension de la ville (un plan hippodamien);
- L’adoption de l’ilot urbain en tant qu’unité d’organisation et d’aménagement de la
ville;
- L’adoption du principe de la séparation et de la hiérarchie des voies des
circulations.
 - Des ilots carrée de 113 mètres
de cotés;
-Les voies d’une largeur de 20
mètres, des grandes avenues de
60 et 80 mètres;
-La densité moyenne est de
40m² par habitant ou 250 hab /
Ha.

La grille des équipements (le quartier/25 ilots):

• 1 centre social et religieux par quartier.

• 1 marché pour quatre quartiers.
• 1 parc urbain pour huit quartiers.
• 1 hôpital par secteur de 16 quartiers.
 L’urbanisme

 L'urbanisme est l'ensemble des actions, des méthodes, des stratégies et

politiques visant à organiser, encadrer et orienter le développement des

espaces urbaines (et ruraux) dans l’objectif de répondre aux besoins des

populations et de favoriser une utilisation efficiente des ressources, tout en

prenant en compte les considérations sociales, économiques,

environnementales et culturelles.

 Ces actions d’aménagement s’opèrent sur une grande variété des échelles:

villes, quartiers, habitat, activités, espaces publics, réseaux divers, transport,

etc que ce soit en milieu urbain ou rural

 Les types d’urbanisme

Urbanisme réglementaire
Urbanisme opérationnel
 L’urbanisme réglementaire

 Désigne les actes d’élaboration des règles qui sont destinés à

encadrer et réglementer les actes de construction et
d’aménagement au sein d’un territoire, dans le cadre des
procédures juridiques qui sont arrêtées par l’autorité publique
compétente.

 Ensemble des dispositions d’ordre public destiné à encadrer

et réglementer les actes d’occupation du sol.
 La planification urbaine

Ensemble d’études, de démarches, de procédures juridiques,

qui permettent aux collectivités publiques de connaître l’évolution
des milieux urbains, de définir des hypothèses d’aménagement
concernant à la fois l’ampleur, la nature et la localisation des
développements urbains et des espaces à protéger, puis
d’intervenir dans la mise en œuvre des options retenues.

Les documents d’urbanisme font partie de la planification urbaine

 L’urbanisme opérationnel

 L’urbanisme opérationnel concerne les actions d’aménagement nécessaires à

la réalisation d’un projet/opération urbain. Cela comprend:
• La réalisation des études pour comprendre les enjeux et problématiques
posés par le projet;
• L’élaboration des études préalables (Master Plan , Business Plan);
• La définition des modes opératoires, juridiques, financiers, techniques;
• La détermination du processus de réalisation;
• La réalisation physique du projet/opération (la réalisation de travaux).
 Les courants d’urbanisme
L’urbanisme progressiste

L’urbanisme culturaliste

L’urbanisme naturaliste
 L’urbanisme progressiste

Les caractéristiques principales

 C’est un modèle qui se tourne vers l’avenir. Il rejette le passé et son
héritage historique;
 Le modèle progressiste se veut moderne. Il aspire à la modernité via
l’urbanisme et le changement du cadre bâti ancien;
 Universalité: Le modèle progressiste est censé s’appliquer à tous les
contextes.
 Standardisation et l’adoption des formes géométriques simples la
recherche des formes types;
 L’espace est découpé conformément à l’analyse des fonctions
urbaines : habitat, travail, circulation, récréation (Charte d’Athènes).
Ces fonctions sont universelles et exclusives.
 Le souci primordial pour l’hygiène
- Libérer le sol et construire en hauteur.
- Le souci pour l’hygiène conduit à une organisation spatiale ouverte, avec des
vides, des vastes voies de circulation, des espaces verts.
L’urbanisme progressiste

Le recours aux matériaux nouveaux de construction

- Le recours à des matériaux nouveaux/modernes (bétons, acier, verre …)

- L’industrialisation et la mécanisation de la construction,
- La construction en quantité (le plus grand nombre possible) par le recours au
logement type.

Rigueur et normalisation

- Un urbanisme normatif, contraignant et répressif.

- L’imposition d’une réglementation stricte pour encadrer les actes de
construction.
 L’urbanisme culturaliste

- Un modèle qui se tourne vers le passé;

- La ville du passé (antiquité, moyen âge et renaissance) constitue
une référence importante où il faut puiser les principes
d’aménagement et de l’organisation de l’espace;
- L’importance des dimensions culturelles (la ville est le reflet
d’une culture),
- L’intérêt pour la sauvegarde des quartiers historiques;
- Le rôle central des monuments, des places et des espaces publics
et leur nécessaire intégration aux tissus urbains;
 L’urbanisme naturaliste

- La critique de l’urbanisme progressiste, la critique de la ville

industrielle, de l’urbanisation/urbanisme au détriment du contact
avec la nature;
- L’importance est accordée à l’adaptation à la nature existante.
L'urbanisme naturaliste cherche à intégrer la nature et les
éléments naturels dans le tissu urbain. Il vise à créer des espaces
urbains qui coexistent harmonieusement avec la nature
environnante.
- La faible densité du tissu bâti;
- La promotion d’une architecture organique.
Le Nouvel Urbanisme
 Les principes d’intervention
 La critique de l’étalement démesuré des ville, critique de la ville diffuse, critique
de la « ville machine», de la ville fonctionnelle;
 The smart growth (allier densité et mixité pour un développement compact de la
ville).
 La création d’espace de vie plus conviviaux, la promotion de liens sociaux, de la
sociabilité, de la mixité sociale;
 La promotion de la diversité architecturale;
 La mise en évidence de l’espace public, de la ville piétonne;
 La diversité au lieu de l’unicité et la standardisation;
 L’identité des lieux (notamment le quartier) pour renforcer le sens civique des
habitants;
 Le transit-oriented development (le développement urbain associé aux transports
en commun).
LES DOCUMENTS
D’URBANISME
 Définitions Préliminaires

" Communes urbaines " : les municipalités et centres dotés de la

personnalité morale et de l'autonomie financière.

" Centres délimités " : une partie du territoire d'une commune

rurale, dont les limites sont fixées par voie réglementaire
" Zones périphériques des communes urbaines et des centres délimités " :
- Les territoires ruraux avoisinant ces agglomérations.
Définitions Préliminaires

- Les zones périphériques des villes s'étendent sur quinze kilomètres à compter
du périmètre municipal ;
- Les zones périphériques des centres délimités sont définies dans chaque cas
par l'acte réglementaire qui fixe le périmètre du centre.
" Groupement d'urbanisme " :

un ensemble territorial comprenant en tout ou en partie

- une ou plusieurs communes urbaines ou centres délimités,
- leur zone périphérique,
- et éventuellement des territoires ruraux avoisinants en étroite
relation économique avec lesdits communes ou centres;
- dont le développement rationnel est lié à la réalisation d'un
aménagement d'ensemble et/ou à la réalisation d'équipements
communs.
 Les zones particulières

Les limites des zones particulière sont fixées par décrets, sur proposition du
ministre concerné.
- Les zones agricoles,
- les zones forestières

Les zones à vocation spécifique

Les zones à vocation spécifique sont délimitées par arrêté de l’autorité

gouvernementale chargée de l’urbanisme pris après avis conforme du ministre

chargé de l’agriculture et de l’autorité gouvernementale de tutelle du secteur

concerné
 Schéma Directeur
d'Aménagement Urbain

‫مخطط توجيه التهيئة العمرانية‬

 Définition

 Le Schéma Directeur d’Aménagement Urbain est un outil de planification

urbaine qui dresse, pour un horizon temporel défini, les grandes lignes du
développement intégré des agglomérations urbaines et leurs zones d’influence
directe.

- Le SDAU constitue le cadre de référence pour les orientations générales

concernant le développement et l’aménagement d’un territoire. C’est la
charte d’aménagement et d’équipement d’un territoire donné.

- Le SDAU est un instrument de coordination des actions d’aménagement des

différentes intervenants .
 Le SDAU est un outil de planification spatiale. Le développement intégré
qu’il propose conduit à une planification générale de l’utilisation du sol et à
des actions d’aménagement qui engagent l’avenir de l’agglomération;

 Le SDAU est un outil de programmation globale du développement

urbain destinée à orienter et à coordonner les programmes d’action de l’etat,
des collectivités locales et des établissements et services publics quant à leurs
activités d’aménagement et d’équipement des agglomérations urbaines ;
 Champ d’application
- Le SDAU est établi sur la base de la prise en considération des relations

d’interdépendance qui existent entre l’agglomération, sa zone d’influence

directe et son arrière pays.

Le schéma directeur d'aménagement urbain s'applique à un territoire dont le

développement doit faire l'objet d'une étude globale par suite de

l'interdépendance sur les plans économique, commercial et social des différentes

composantes de ce territoire.
 Champ d’application

• Ce territoire peut comprendre :

- Une ou plusieurs communes urbaines et leur zones périphériques
constitué d’un ou plusieurs centres délimités, d’une ou plusieurs
communes rurales avoisinantes.
- Des secteurs à vocations spécifique : littoral, espace oasien
 Consistance du SDAU

1. Des documents graphiques : carte d’utilisation des sols (sur 1/20000);

2. Un rapport justificatif comportant :

- Un diagnostic;
- Les orientations générales concernant l’utilisation des sols;
- Les mesures à prendre pour la réalisation des objectifs arrêtés;
- Les étapes de la mise en œuvre.
 Objet du S.D.A.U.

 La détermination des choix et des options d'aménagement qui doivent régir

le développement harmonieux économique et social du territoire concerné.

 La détermination des zones nouvelles d'urbanisation et les dates à compter

desquelles elles pourront être ouvertes à l'urbanisation en préservant
notamment les terres agricoles et les zones forestières.

 La détermination des zones à doter de plan de zonage, de plan d’aménagement,

de plan d’aménagement sectoriels ;
 La détermination de destination générale des sols :
- des zones agricoles et forestières ;
- des zones d'habitat avec leur densité ;
- des zones industrielles ;
- des zones commerciales ;
- des zones touristiques ;
- des zones grevées de servitudes (servitudes non aedificandi, non altius tollendi, les
servitudes de protection des ressources en eau) ;
- des sites naturels, historiques ou archéologiques à protéger et/ou à mettre en valeur ;
- des principaux espaces verts à créer, à protéger et/ou à mettre en valeur ;
- des grands équipements tels que le réseau principal de voirie, les installations
aéroportuaires, portuaires et ferroviaires, les principaux établissements sanitaires,
sportifs et d'enseignement.
 La détermination des principes généraux d’organisation des transports et des

déplacements;

 La définition des principes d'assainissement et les principaux points de rejet

des eaux usées et les endroits devant servir de dépôt aux ordures ménagères.

 La détermination de la programmation des différentes phases de sa mise en

œuvre et des actions prioritaires à mener, en particulier d'ordre technique,

juridique et institutionnel.
 Les effets juridiques

 Le S.D.A.U. trace dans une perspective de 25 ans les grandes lignes du

développement intégré du territoire auquel il s’applique.

 Il est opposable aux administrations de l’Etat, aux collectivités territoriales et

aux organismes publics. Leurs programmes d’activité ainsi que leurs
réalisations doivent être conformes aux orientations du SDAU.

 En l’absence d’un plan d’aménagement, d’un plan de zonage, l’autorisation

d’un lotissement ou d’un groupement d’habitation doit être en conformité
avec les orientations du SDAU.
 Effets par rapport aux autres documents d’urbanisme

 Les plans de zonage, les plans d'aménagement et les plans de développement

des agglomérations rurales (PDAR) doivent respecter les dispositions du
SDAU. Leur contenu doit détailler, dans leur champ territorial d’application,
les orientations du SDAU.
 Le plan de zonage
Définition

Le Plan de zonage est un document d’urbanisme réglementaire

destiné à préserver les orientations du schéma directeur
d’aménagement urbain et à prendre les mesures conservatoires
nécessaires à la préparation du plan d’aménagement

 Son rôle en tant qu’instrument est de faire respecter les

dispositions du S.D.A.U.
 Consistance

- Le Plan de Zonage (PZ) est constitué de

 Un document graphique (plan sur 1/2000)

 Un règlement définissant les règles d'utilisation des sols en

l’absence d’un PA pour un secteur déterminé. Il a un caractère
transitoire.
 Les effets juridiques

- Le plan de zonage produit des effets à l’égard de l’administration et des tiers

pendant une durée maximale de 02 ans à partir de la date de publication au
bulletin officiel.

 le PZ constitue un relais entre le schéma directeur d’aménagement urbain et

le plan d’aménagement. Il permet aux autorités compétentes de mettre en
application d’une manière plus précise les prescriptions du SDAU en
attendant la prise d’effet du plan d’aménagement en cours d’élaboration.
 Le Plan d'Aménagement
- Le Plan d’aménagement est l’instrument principal qui encadre et organise les
actes d’occupation du sol.

- Le plan d’aménagement définit le droit d’utilisation du sol par des règles

précises immédiatement applicables aux administrations comme aux
particuliers.

- Le plan d’aménagement est l’instrument qui transforme les orientations du

schéma directeur d’aménagement urbain, lorsque celui-ci existe, en
prescriptions légales opposables à l’Administration et aux tiers.
 Champ d’application

 Communes urbaines
 Centres délimités
 Zones périphériques des communes urbaines et des centres
délimités
 Groupement d'urbanisme (si couvert par un document
d’urbanisme)
 Les zones à vocation spécifique (industrielles, minière,
touristique, environnementale..)
 Consistance

- Un ou plusieurs documents graphiques 1/2000

- Un règlement d’aménagement : définit notamment les

règles de construction applicables à chaque zone.
 Les effets juridiques

- Le PA est opposable pour une durée de 10 ans

- Passé ce délai, les propriétaires reprennent la disposition de leurs

terrains, qui bénéficient alors du statut des terrains avoisinants.

- Les dispositions relatives aux servitudes et au zonage sont

pérennes. Elles demeurent valables tant que le plan n’est pas
modifié ou abrogé par décret;
- La mise en œuvre du PA est prise en charge par les communes en
concertation avec les administrations concernées.
 Plan de Développement des Agglomérations Rurales
Le plan de développement des agglomérations rurales (PDAR) est un document
d’urbanisme réglementaire qui détermine le droit d’utilisation des sols dans les
territoires auxquels il s'applique.

Les objectifs

- La création et l’organisation des noyaux attractifs ruraux tout en orientant leur

extension;
- Le contrôle de l’urbanisation des agglomérations rurales par l’instauration de
l’obligation de l’autorisation de construire et de lotir.
 Champ d’application
Le plan de développement s’applique aux agglomérations rurales
situées en dehors :

- Des communes urbaines;

- Des centres délimités
- Des zones périphériques des communes urbaines et des centres
délimités
- Des groupement d’urbanisme
- Des zones à vocation spécifique.
 Champ d’application

- Les zones réservées à l’habitat des agriculteurs comportant l’installation des

installations des bâtiments d’exploitation agricole;
- Les zones réservées à l’habitat de type non agricole, au commerce, à l’artisanat,
et à l’industrie;
- Les zones dans lesquelles toute construction est interdite;
- Le tracé des principales voies de circulation;
- Les emplacements réservés aux voies publiques, aux espaces libres, et aux
plantations;
- Les emplacements réservés aux édifices et services publics, aux installations de
la vie sociale, ,notamment le souk et ses annexes.
 Les effets du PDAR

- Les plans de développement produisent effet pendant une durée

de dix ans.

- Les servitudes concernant le zonage et les zones d’interdiction de

la construction ont effet sans limitation de durée, sauf dans le cas
de la modification du plan.
 Les arrêtés de mise à l’étude
- L’arrêté de mise à l'étude du plan d'aménagement est établi au
niveau du territoire où est envisagé la réalisation de l’étude du
plan d’aménagement

- L’arrêté de mise à l’étude est une mesure conservatoire du

plan d’aménagement

- L’arrêté de mise à l’étude du plan d’aménagement est édicté par

le président du conseil communal de sa propre initiative ou sur
demande de l'administration, après délibération dudit conseil.
 Les effets de l’arrêté
 Cet arrêté a effet pendant six mois. Il peut être renouvelé une seule fois pour
une période d'égale durée.

 Le président du conseil communal sursoit à statuer sur toutes les demandes

d'autorisation de lotir, de créer un groupe d'habitations ou de construire dans le
territoire concerné

 Le président du conseil communal peut délivrer des autorisations de lotir, de

créer des groupes d'habitations ou de construire, après accord de l'administration,
si le projet est compatible avec les dispositions du schéma directeur
d'aménagement, ou s'il est compatible avec la vocation de fait du secteur
concerné.
Urbanisme Opérationnel
 Le lotissement

Opération de subdivision d’une propriété foncière en des lots destinés, après la

viabilisation et l’équipement du terrain, à la construction d’immeubles à usage
d’habitation, industriel, commercial ou artisanal.
 La réhabilitation urbaine

-La réhabilitation désigne la remise en état d'un bâtiment, d’un quartier, sans
détruire. Il s’agit de conserver la forme, améliorer, consolider et donner une nouvelle
vie (tissus traditionnels délabrés) en prenant en considération l’enjeu de la
revalorisation /récupération du système, sa productivité et ses services.
L'architecture des bâtiments est préservée.

La démarche se fonde sur :

- une rénovation de l’habitat et des espaces publics,
- une dynamisation des commerces de proximité,
- des actions en faveur du développement économique et de l’emploi.
 La restauration

 La restauration désigne les opérations de remise à son état original d’un

bâtiment, d’un édifice qui présentent une grande valeur patrimoniale.
 La restauration urbaine implique des travaux de conservation minutieux
pour restaurer les bâtiments et édifices à leur état d'origine ou à une apparence
historiquement précise.
 La restauration implique un retour à l’état initial.
 Les matériaux, les techniques de construction et les éléments
architecturaux d'origine sont privilégiés dans la mesure du possible.
 La rénovation urbaine

• La rénovation urbaine désigne les interventions, de démolition

globale, de sauvegarde et de réhabilitation, de reconstruction
de logements neufs visant la création de tissus neufs et adaptés à
l’évolution de la ville.
 La rénovation urbaine

Programme des interventions :

• L'acquisition des immeubles, leur démolition puis une reconstruction
planifiée de l'ensemble;
• L’amélioration générale du cadre bâti tout en sauvegardant les quartiers
anciens;
• La diversification de l’habitat pour relancer la promotion immobilière;
• La réalisation de la trame des équipements nécessaire;
• La restructuration de la trame viaire;
• La dynamisation des commerces de proximité;
• La réalisation d’une plus grande mixité sociale.
 La reconversion urbaine

La reconversion urbaine désigne:

- les opérations et actions visant le changement ou la
transformation de la fonction et de la vocation initiale,
- l'acte par lequel on fait substituer une fonction en déclin (friches
industrielles, agricoles et portuaire et aéroportuaire,
commerciale, militaire, etc.) par une nouvelle fonction urbaine.
 La revitalisation urbaine
La régénération urbaine

La revitalisation urbaine a pour objectif l’amélioration du cadre

physique et environnemental, des conditions socio-économiques
des habitants d’un secteur, d’un quartier, d’une zone qui subit un
processus de perte de leur attractivité et de leur rayonnement
(cas des centres villes).
 La revitalisation urbaine

Programme des interventions :

o La réalisation des équipements dans le quartier (équipements de proximité);
o Le redressement et promotion des activités commerciales;
o La réalisation des projets de promotion immobilière;
o L’aménagement des promenades et l’amélioration de la mobilité;
o L’aménagement et réaménagement des espaces publics;
o L’amélioration des aspects paysagers;
o La modernisation du réseau de transport;
o L’organisation des événements;
o La création d’un cadre de vie plus convivial.
 Le projet urbain

 Le projet urbain est une opération d’aménagement intégrée qui :

o intervient sur plusieurs échelles de la ville/agglomération;
o articule différentes enjeux et dimensions de l’aménagement urbain
(l’économique, le social, l’environnemental, les déplacements,
etc.);
o agit sur plusieurs composantes urbaines : Habitat, Bureau,
Commerces, Tourisme,…etc.)
 Le renouvellement urbain

Le renouvellement urbain est un programme d’ensemble

pouvant comprendre plusieurs des
opérations/interventions que nous avons vu
précédemment.

- faire la ville sur la ville

- Refaire la ville sur la ville
 La restructuration urbaine

La restructuration urbaine désigne les actions et opérations

visant à redonner une nouvelle structure (viaire) mais aussi
organisationnelle et fonctionnelle aux quartiers d’habitat non
réglementaires, pour permettre leur intégration dans la structure
urbaine de la ville, d’une agglomération.
 La restructuration urbaine

Les axes d’intervention

La trame viaire :
 Libérer les voies et accès obstrués par des habitations qui sont bâties au
travers de la rue ;
 Elargir la voirie afin de rendre celle-ci praticable par les véhicules ;
 Renforcer l'accessibilité et le désenclavement du quartier à travers
l'amélioration des voies de circulation internes et traversantes ;
 Connecter les voies de circulation en tenant compte de leur hiérarchie pour
un réseau viaire efficace et fonctionnel ;
Le réseau d’assainissement:

 Améliorer et restaurer le réseau d'assainissement;

 Mettre en conformité les réseaux d'adduction d'eau potable,
d'électricité, de l'éclairage public et de la téléphonie ;

Amélioration du cadre de vie:

 Déplacer les ménages dont les habitations seront détruites
puisque impactées par les travaux d'élargissement;
 Création des liaisons avec les quartiers avoisinants;
 Régulariser la trame urbaine;
 Améliorer la lisibilité des espaces publics et du cadre de vie.
 La périurbanisation

La périurbanisation désigne le processus de l’augmentation de la croissance

et de la concentration de la population dans la périphérie des villes
caractérisé par :
• La polarisation exercée par une agglomération urbaine (cas d’Agadir
notamment) ;
• L’extension rapide et très importante du bâti urbain aux dépens des
communes rurales avoisinantes ;
• La non-continuité du bâti.
 La littoralisation

La littoralisation désigne le processus de l’évolution de la

concentration de la population, des activités et des
aménagements, le long des littoraux, dû à l’attractivité
économique et résidentielle de ces zones.
En plus du TD N°2 : LES FORMES URBAINES