FORMATION LOI ALUR : INVESTISSEMENT LOCATIF

Louer son bien

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préalable d'un accord écrit.
Partie : Louer son bien

Avant d’aboutir à l’étape de la mise sur le marché de la location du bien, il est

obligatoire, selon la situation géographique de ce dernier, d’effectuer des
démarches administratives préalables à cette étape.

Dans cette partie, nous allons explorer ces différentes démarches, nous verrons
les techniques pour trouver un locataire et gérer la location de son bien.

1. Les différentes démarches administratives

Plusieurs démarches administratives précèdent la mise en location effective

d’un bien immobilier. Ces étapes sont :

1) L’autorisation préalable de mise en location,

Conformément à l’alinéa I de l’article L635-1 du Code de construction et de

l’habitation, une autorisation de mise en location doit être obtenue
préalablement à la signature du bail. L’article de Code dit :

« I.-L'organe délibérant de l'établissement public de coopération

intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil
municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise
en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat
dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre
l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en
vigueur et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement
des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs
ensembles immobiliers. […] ».

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préalable d'un accord écrit.
Pour ce faire, le propriétaire du bien doit adresser une demande d’autorisation
à la mairie de sa commune ou à l’Etablissement Public de Coopération
Intercommunale (EPCI). C’est l’article L635-4 du même Code qui fixe les
modalités d’envoi de la demande. L’article dit :

« La demande d'autorisation, transmise à l'établissement public de coopération

intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, à la commune,
est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du
ministre chargé du logement. Elle peut être adressée par voie électronique si la
délibération mentionnée au II de l'article L. 635-1 a prévu cette faculté. Pour les
logements dont les contrats de location sont soumis à l'article 3-3 de la loi n°
89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le dossier de diagnostic
technique prévu à ce même article est annexé à cette demande.

Le dépôt de la demande d'autorisation donne lieu à la remise d'un récépissé.

A défaut de notification d'une décision expresse dans un délai d'un mois à

compter du dépôt de la demande d'autorisation, le silence gardé par le
président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent
en matière d'habitat ou le maire de la commune vaut autorisation préalable de
mise en location.

L'autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque

nouvelle mise en location. »

La demande doit impérativement comporter 2 documents :

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  Le dossier de diagnostic technique contenant tous les diagnostics requis
dans le cadre d’une mise en location.
 Le formulaire Cerfa n°15652.

Une fois que la demande d’autorisation préalable parvient à la mairie ou à

l’EPCI, un accusé de réception est adressé au propriétaire. L’administration
concernée a 1 mois à compter de la date de réception de la demande pour
rendre sa décision.

Après étude de la demande, l’une des trois décisions suivantes peut être
généralement rendue par la mairie ou par l’EPCI :

 Soit accorder l'autorisation

 Soit conditionner l'autorisation à la réalisation préalable de travaux ou
d'aménagements (par exemple, lorsque le logement n'est pas décent)
 Soit de refuser son autorisation. La décision de refus indique les travaux
ou aménagements à réaliser pour rendre le logement conforme aux
exigences de sécurité et de salubrité.

Une fois l’autorisation préalable obtenue celle-ci doit être jointe au bail de
location. Notons que cette autorisation est valable 2 ans.

Dans tous les cas, le propriétaire doit renouveler cette démarche avant
chaque mise en location avec un nouveau locataire (Art. L635-4 CCH).

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Cependant, il n'a pas à faire cette démarche lors du renouvellement ou de la
reconduction du bail, ni lors de la rédaction d'un avenant.

La mise en location d’un logement sans passer par une demande d’autorisation
préalable expose son propriétaire à forte amende pouvant aller jusqu’à 5
000 €. La récidive, dans un délai de 3 ans, peut être punie d’une amende
pouvant aller jusqu’à 15 000 €. Le même montant d’amende (15 000 €)
s’applique en cas de non-respect du refus de l’autorisation.

2) Déclaration de mise en location

Il est important de ne pas confondre autorisation préalable et déclaration de

mise en location puisque cette dernière n’est qu’une simple démarche
déclarative.

Certaines communes la rendent obligatoire pour rester informées de toute

mise en location intervenant dans un périmètre défini. Cette disposition est
portée par l’article L634-1 alinéa I & II du Code de la construction et de
l’habitation qui stipule que :

« I.-L'organe délibérant de l'établissement public de coopération

intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil
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municipal peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en
location, au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence
avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan départemental
d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Ces
zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.

Ce dispositif de déclaration ne s'applique ni aux logements mis en location par

un organisme de logement social, ni aux logements qui font l'objet d'une
convention prévue à l'article L. 351-2.

II.-La délibération mentionnée au I peut fixer, pour chacune des zones

géographiques qu'elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements
qui sont soumis à déclaration. Elle précise la date d'entrée en vigueur du
dispositif, qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à six mois à compter de
la publication de la délibération mentionnée au I, ainsi que le lieu et les
modalités de dépôt de la déclaration. […]».

La déclaration de mise en location du bien doit obligatoirement intervenir dans

les 15 jours qui suivent la signature du bail. Cette démarche doit être toujours
renouvelé à chaque mise en location avec un nouveau locataire. Cependant, il
n’est pas nécessaire de faire la démarche lorsqu’il s’agit d’une reconduction
d’un bail déjà existant ou d’une rédaction d’un avenant au bail conformément
à l’article R634-1 du même code qui indique que :

« Pour l'application des dispositions des articles L. 634-1 à L. 634-5, les

logements mis en location ou faisant l'objet d'une nouvelle mise en location
sont ceux dont le contrat est soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-
462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Le contrat portant

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reconduction ou renouvellement de la location ou avenant à ce contrat n'est
pas soumis à l'obligation de déclaration. ».

La déclaration doit obligatoirement comprendre les documents suivants :

 Le DDT annexé au bail,

 Le formulaire Cerfa n°15651 rempli.

La déclaration doit être adressée à la mairie de la commune ou à l’EPCI.

Dans le cas où la déclaration est complète, un récépissé est adressé une

semaine plus tard au propriétaire. Ce dernier doit transmettre une copie du
récépissé à son locataire.

3) Choix du mode de location

Comme nous avons pu l’évoquer précédemment, il existe 2 mode de location à
savoir :

 La location nue, c’est-à-dire que le logement est loué sans meubles ni

équipements exceptés ceux nécessaires (sanitaires, salle de bain,
éléments de cuisines).
 La location meublée, c’est-à-dire que c’est un logement prêt à vivre. Il
dispose d’un minimum d’équipements imposé par décret. Ces
équipements sont ; une literie avec couette ou couverture, des plaques de
cuisson, un four ou un micro-onde, un réfrigérateur, une table, etc.

Le choix du mode de location est une étape importante qui conditionne

plusieurs autres dont la nécessité d’immatriculer l’activité de mise en location,
l’acquisition de meubles voire même le choix d’acquisition de tel bien plutôt
qu’un autre (certains biens se prêtant mieux à un type d’exploitation plutôt
qu’un autre).

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 4) L’immatriculation de l’activité de location

L’immatriculation de l’activité de location n’est pas nécessaire pour les

logements non meublés. En revanche, cette démarche est obligatoire si la
location proposée est meublée. La démarche visant à déclarer l’activité de
location meublée doit se faire dans les 15 jours suivants la mise en location du
bien sur le portail des procédures dématérialisées (INPI : www.inpi.fr).

Cette démarche permet notamment :

 d'obtenir un numéro SIRET ;

 de faire connaître l'existence de cette activité ;
 d'indiquer le régime d'imposition choisi.

Les informations qui seront demandées, lors de la démarche d’immatriculation,

sont :

 L’identité et adresse complète du propriétaire du bien.

 La date de début de l'activité, généralement en corrélation avec la mise
en location du bien.
 Le choix du régime fiscal : si les revenus locatifs sont imposés au titre des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il est possible d'opter pour le
régime micro-BIC ou le régime réel.

Plusieurs documents sont requis pour permettre l’immatriculation de l’activité

de location. Ces documents sont :

 Le formulaire P0i (pour la première mise en location du bien meublée. Le

formulaire sera directement rempli sur le portail de l’Inpi),
 Le formulaire P2P4i (pour les mises en locations suivantes. A remplir
également sur le portail de l’Inpi),
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  Le questionnaire 751-SD permettant d’apporter des précisions sur la
nature de l’activité (localisation du bien, équipements fournis, montant
du loyer, etc.),
 Le formulaire n°1447-C permettant de déclarer la Cotisation Foncière
des Entreprises (CFE). L’administration fiscale se base sur les
informations communiquées via ce formulaire pour calculer la CFE.

Enfin, la dernière étape de ces démarches administratives consiste,

uniquement dans le cas d’une location meublée, à « meubler le bien » en y
disposant les équipements minimum indispensables définis par le décret
n°2015-981 du 31 juillet 2015 que nous avons déjà mentionné plus haut. Le
propriétaire mettant en location un bien meublé peut déduire les achats de ces
différents équipements sur son imposition si ce dernier est au régime réel.

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Cerfa 15651*1 : déclaration de mise en location de logement

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Cerfa 15652 : demande d’autorisation préalable de mise en location de logement

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Questionnaire 751-SD

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 2. Trouver un locataire…

Après l’étape des démarches administratives passée, il est temps de penser à

trouver le locataire. Pour y parvenir, la validation de plusieurs étapes sera
également nécessaire.

 Fixation du loyer et charges locatives

Généralement, le loyer se décompose de la sorte :

• Le loyer hors charges (HC)
• Les charges locatives
Le montant du loyer constitue la somme de ces deux éléments (loyer HC et les
charges locatives) pour former le Loyer Charges Comprises « Loyer CC ».

Lorsqu’on parle de charges locatives, il est important de ne pas les confondre

avec les charges de copropriété.

• Les charges de copropriété, désignent les dépenses destinées à la gestion

et à l’entretien d’un immeuble en copropriété. Ces charges sont reparties
entre les copropriétaires selon la quote-part de propriété et sont réglées,
généralement, de manière trimestrielle au syndic.
• Les charges locatives, sont des dépenses supplémentaires liées à
l'occupation d'un logement en location, en plus du loyer. C’est ce que
règle le locataire mensuellement au propriétaire.

Les charges locatives sont déterminées de 2 manières à savoir :

• Au réel de charges. Lorsque les charges sont déterminées de cette

première manière, elles se constituent de 2 parties. Une partie des
charges de copropriété (qui se déclinent en charges récupérables « part
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 constituant 70% à 80% du montant des charges de copropriété » c’est-à-
dire qu’elles seront remboursées par le locataire et en charges non
récupérables « part constituant 20 à 30% » c’est-à-dire qu’elles sont
dues au syndic mais ne seront pas remboursées) et l’autre partie de la
Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM). Au réel, les
charges locatives versées par le locataire à chaque fin de mois
constitueront « des provisions pour charges ». Le propriétaire doit
chaque année comparer le montant global des provisions pour charges
payées par le locataire au montant des charges récupérables réelles,
dont le montant sera indiqué sur le décompte annuel de charges de
copropriété (fourni après l’approbation des comptes et l’assemblée
générale annuelle), augmenté du montant de la TEOM, qui constitue
également une charge récupérable et dont la somme est indiquée sur le
relevé de la Taxe Foncière. S’il y a le constat d’un trop-perçu des
provisions pour charges versées par le locataire par rapport aux charges
récupérables réelles, le propriétaire doit procéder à une régularisation
annuelle au profit de son locataire. En revanche, si un écart important est
observé entre le montant des provisions annuelles versées et celui des
charges récupérables réelle, le propriétaire a la possibilité de faire
évoluer à la hausse le montant mensuel des provisions pour charges
locatives. Attention, le mode de règlement des charges au réel est
obligatoire en location nue (non-meublée) sauf exception faite pour les
locations en copropriété (choix possible au règlement des charges au
forfait). Il est autorisé mais non obligatoire pour les locations meublées.

• Au forfait de charges. Au forfait, les charges locatives sont fixes et ne

font pas l’objet d’une régularisation annuelle contrairement à lorsqu’elles

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 sont versées au réel de charges. Le montant du forfait que doit verser le
locataire à la fin de chaque mois est fixé en amont par le propriétaire au
moment de la signature du bail. Ce montant peut faire l’objet de
révisions mais il ne doit aucunement être « exagérément
disproportionné » au regard des charges locatives réelles. Attention, le
mode de règlement des charges au forfait est interdit en location nue
(non-meublée) sauf exception faite pour les locations en copropriété. Il
est autorisé mais non obligatoire pour les locations meublées.

La fixation du loyer du bien mis en location doit tenir compte d’un certain
nombre de paramètres. En effet, celui-ci ne doit pas être :

• Ni trop bas, au risque de ne pas s’assurer d’une bonne rentabilité du

bien.
• Ni trop élevé, au risque de bloquer les potentiels locataires.

Dans un esprit entrepreneurial, le montant du loyer Charges Comprises réel

doit toujours être légèrement supérieur au loyer CC moyen de la ville ou du
quartier dans lequel le bien est situé. Pour légitimer davantage et justifier cette
différence de montant le propriétaire peut s’appuyer sur quelques
caractéristiques (si le bien en possède) à savoir :

• Une localisation d’exception du bien dans la ville (proche des écoles, fac,
des transports, du centre, etc.),
• Un standing haut de gamme avec des équipements garantissant un
certain confort,
• Un marché locatif tendu où on constate un fossé entre une offre moindre
et une demande qui ne cesse d’augmenter.

Le montant du loyer fixé pour la mise en location du bien doit être, idéalement,
un montant précis pour donner l’impression, aux potentiels locataires, d’un
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calcul juste et justifié du montant. On choisira un montant de 577 € plutôt que
550 €.

Il faut savoir que le loyer du bien mis en location peut être révisé, par le
propriétaire, 1 fois par an si une clause du bail le prévoit. En l’absence d’une
telle clause, le loyer peut être exceptionnellement révisé si le bien a fait l’objet
de travaux d’amélioration.

 Rédaction de l’annonce

L’annonce de location doit obligatoirement, peu importe l’entité de diffusion

(propriétaire ou agence), faire apparaitre les informations suivantes :

• Mention que le logement à louer est un logement meublé, si tel est le

cas,
• Montant du loyer mensuel, augmenté des charges locatives (ou charges
récupérables), si tel est le cas,
À la suite du montant du loyer mensuel, la mention par mois (ou /mois)
doit être indiquée et, si tel est le cas, la mention charges
comprises (ou CC),
• Montant des charges locatives (ou charges récupérables) et leur mode de
règlement, si tel est le cas,
• Montant du dépôt de garantie, s'il est exigé par le propriétaire (mais le
dépôt de garantie est interdit dans le cas d'un bail mobilité),
• Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence
des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation) Ce montant
doit être précédé de la mention Montant estimé des dépenses annuelles
d'énergie pour un usage standard,
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 • Montant total (TTC) des honoraires de l'agent immobilier à payer par le
locataire (pour la visite du logement, les frais de dossier, la rédaction du
bail, voire la réalisation de l'état des lieux d'entrée),
• Montant TTC des honoraires de l'agent immobilier à payer par le
locataire pour la réalisation de l'état des lieux d'entrée, si tel est le cas,
• Commune (et arrondissement pour Marseille) où est situé le logement à
louer,
• Surface du logement à louer (en m2 de surface habitable),
• Classement du logement en matière de performance énergétique,
Si le logement classé F ou G, il doit être indiqué Logement à
consommation énergétique excessive,
• Classement du logement en matière d'émissions de gaz à effet de serre.

Exemple d’annonce de location d’un appartement.

Titre de l'annonce : Charmant Studio Meublé à Louer dans le 12e
Arrondissement de Paris

Description : Type : Logement meublé

Loyer Mensuel : 900 € / mois (charges comprises)

Charges Locatives : 100 € / mois (eau, électricité, chauffage)

Dépôt de Garantie : 1 000 €

Dépenses Théoriques de Chauffage : Montant estimé des dépenses annuelles

d'énergie pour un usage standard : 800 € (Année de référence des prix de
l'énergie : 2022)

Honoraires de l'Agent Immobilier : 400 € TTC (pour visite, dossier, bail)

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Frais d'État des Lieux d'Entrée : 100 € TTC

Localisation : Paris 12e Arrondissement Caractéristiques :

Surface : 30 m² (surface habitable)

Performance Énergétique : Classe C

Émissions de Gaz à Effet de Serre : Classe D

Autres Informations : Le logement est situé dans un quartier calme et bien

desservi. Proche des transports en commun et des commerces.

Pour plus d'informations ou pour planifier une visite, veuillez contacter « Nom
de l'Agent Immobilier ou du propriétaire » au « Numéro de Téléphone » ou par
email à « Adresse Email ».

 Exiger des pièces justificatives aux locataires

La liste des pièces à demander est portée par l’annexe I du décret n°2015-1437
du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être
demandées au candidat à la location et à sa caution. L’annexe dit :

« LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES

CANDIDATS À LA LOCATION

A. - Une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la

photographie du titulaire parmi les documents suivants :

1. Carte nationale d'identité française ou étrangère.

2. Passeport français ou étranger.

3. Permis de conduire français ou étranger.

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4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger,
notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de
ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou de l'Espace
économique européen.

B. - Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent

bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses
loyers et charges.

2. Attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé

au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action sociale et des familles.

3. Attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la

location réside à son domicile.

4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence

principale.

C. - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les

documents suivants :

1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur

précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions
envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai.

2. L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois

mois pour une entreprise commerciale.

3. La fiche d'immatriculation au Registre national des entreprises de moins de

trois mois pour une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat.
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4. La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros
d'identification, pour un travailleur indépendant.

5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.

6. Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.

7. Carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.

D. - Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents

suivants :

1. Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et,

lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais
dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à
l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou
territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de
cet Etat ou territoire.

2. Trois derniers bulletins de salaires.

3. Justificatif de versement des indemnités de stage.

4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour
l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.

5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations

sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou
justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.

6. Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation

établie par le locataire relative aux aides au logement.

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7. Avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers.

8. Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.

9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et

capitaux mobiliers. ».

 Sélectionner le locataire sans discrimination.

Avant d’entrer dans le vif de ce sujet si sensible, il parait opportun de

comprendre ce qu’est la discrimination en générale, sa définition, son origine,
son ancrage sociale, etc., pour mieux saisir le concept de la « discrimination à la
location ».

Par définition, la discrimination consiste à une inégalité de traitement opérée

sur un groupe d’individus, pourtant ayant des situations comparables à ceux
privilégiés, sur des critères prohibés par la loi, comme par exemple la couleur
de peau, le sexe, la religion, l’orientation sexuelle, l’apparence etc., dans un
domaine tel que le travail, l’accès au logement, l'accès à une éducation de
qualité, etc.

Dès lors que des frontières dites « discriminantes » sont créées dans l’unique
but d’exclure, rejeter, stigmatiser, etc. une catégorie sociale de personnes sur
des critères non pertinents pour lui refuser ou restreindre l’accès à certains
droits, on parle alors de discrimination. En bref, c’est une distinction négative
visant un traitement spécifique défavorable d’un groupe de personnes.

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Il faut souligner qu’en période de crise, les discriminations peuvent s’aggraver
de manière exponentielle envers certains groupes de personnes ayant les
mêmes caractéristiques et tenues injustement responsables ou désignées
comme étant la cause des conséquences de la crise. Par exemple, avec la
pandémie du coronavirus, les personnes d’origine asiatique ont été témoigne
de comportement discriminant, raciste à leur égard.
On peut faire date de plusieurs cas où la discrimination s’est en quelque sorte «
légalisée » dans le siècle dernier. Ainsi on peut évoquer la crise économique de
1974 qui a vu une montée de discrimination à l’emploi visant principalement
les immigrés d’origine maghrébine contrairement aux périodes de croissance
économique telles que les années 1920.

- Les sources de la discrimination,

La discrimination peut naitre de ce qu’on appelle des « préjugés ». Les préjugés

sont définis comme étant des idées arrêtées, qui n’ont aucun fondement, que
l’on porte sur une personne ou un groupe de personnes.
Ils conduisent souvent une discrimination.
Selon Daniel Kahneman (psychologue et économiste) « notre pensée
instinctive nous amènerait à juger positivement et sans connaître, les individus
qui nous ressemblent et à attribuer des préjugés négatifs à ceux qui diffèrent de
nous. »

Les attitudes discriminatoires sont les conséquences de préjugés que l’on

attribue à une opinion préconçue des traits négatifs, des intentions malsaines
et des sentiments hostiles à des individus sous la base de généralisation

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abusive. Ces préjugés sont étendus à tous les membres d’un groupe sans tenir
compte de la singularité de chacun.

Cela peut être issu de stéréotypes négatifs (image toute faite, figée et fausse
d’un groupe sans prendre en compte les singularités et causé par la
généralisation de caractéristiques péjoratives à l’ensemble d’un groupe.)

On explique ces discriminations par trois approches différentes :

 L’approche psychanalytique,
Considère que ces attitudes et comportements sont dues à des sentiments
négatifs en nous qui sont projetés sur un autre groupe.

 L’approche socioculturelle,
Considère les préjugés et la discrimination comme la conséquence inéluctable
du conflit entre les groupes sociaux pour l’accès à des ressources limitées. C’est
pourquoi certains limitent le droit par un traitement désavantageux à un
exogroupe.

 L’approche sociocognitive,
Met l’accent sur les processus identitaires. Nous catégorisons naturellement
notre environnement en groupes sociaux selon notre appartenance groupale.
Comme notre estime de soi dépend en partie du statut relatif de notre groupe
d’appartenance, nous avons tendance à dénigrer les membres d’autres
groupes.

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Schéma : les sources de la discrimination

- Les types de discriminations,

On distingue :

 La discrimination directe :

Elle consiste au fait de traiter inégalement un individu selon des motifs

variables. Par exemple, le fait de ne pas embaucher un individu pour sa religion
ou tout autres motifs.

 La discrimination indirecte :

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A lieu lorsqu’un critère conduit à un désavantage par rapport à autrui. Ainsi
dans notre société les transports en commun réduisent l’accès aux personnes
handicapées. Cette discrimination s’applique à tout le monde mais elle est
davantage préjudiciable pour un groupe.

En effet, certains individus étrangers ne peuvent postuler un poste car celui-ci

demande un diplôme d’université française. Certains employeurs refusent de
modifier les heures de travail à une jeune maman sous prétexte que tout le
monde doit travailler à temps plein.

 La discrimination structurelle :

Elle consiste à une inégalité de traitement d’un groupe d’individus enracinée

dans l’organisation de la société. Elle se traduit par le fait d’attribuer des
pouvoirs de décision, certains postes de travail...etc., sur base de conventions
ou de coutumes ancestrales et généralement patriarcales, à certains groupes
d’individus en les privilégiant sur d’autres. Par exemple, favoriser l’accès au
logement dans certains pays à des groupes de personnes avec une religion
donnée et que cela soit accepté par l’opinion commune constitue une
discrimination structurelle. Une entreprise qui a eu historiquement tendance à
privilégiée des profils masculins sur le poste de directeur au détriment de la
gent féminine est une entreprise qui pratique une discrimination structurelle.

 La discrimination intersectionnelle :

On parle de cette forme de discrimination lorsqu’une personne additionne un

nombre de caractéristiques pouvant lui occasionner un traitement
discriminatoire. En guise d’exemple, un individu de sexe féminin avec une
couleur de peau différente, d’une autre religion, ayant un handicap avec un âge

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avancé et issue d’une classe sociale précaire court un risque très élevé d’être
discriminée dans de nombreuses situations.

- Les discriminations acceptables,

Certaines discriminations sont acceptables car non interdites par la loi. C’est le
cas lorsque le motif pris en compte constitue une exigence essentielle et
déterminante pour la profession.
En effet, dans notre société l’accès au métier du mannequinat suppose une
certaine limite d’âge. En outre, il existe des discriminations autorisées par la loi,
appelées légales. Par exemple, un individu n’ayant pas la nationalité française
ne peut voter ou participer à des concours de la fonction publique.

Une discrimination positive n’est pas prohibée par la loi. Elle consiste en une
action positive pour remédier ou combler certaines inégalités dans le but de
favoriser une catégorie d’individus aux caractéristiques spéciales qui font face à
une discrimination systématique dans l’accès à des droits. L’exemple le plus
courant pour illustrer une discrimination positive est celui portant sur le
favoritisme des personnes handicapées dans l’accès à l’emploi ou sur le fait
d’occuper certains postes.

- La discrimination ce n’est pas…,

Il ne faut pas confondre la discrimination avec :

Le racisme,

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Qui lui consiste en une idéologie défendant une supériorité raciale d’une
catégorie d’êtres humains sur toutes les autres. Il se fonde sur une
hiérarchisation de l’espèce humaine. Le racisme n’est pas à confondre avec la
discrimination car une personne jugée raciste peut ne pas discriminer les
femmes et les handicapés au travail alors qu’une personne non raciste peut
avoir recours à ce type de discrimination. En bref, le racisme découle du
registre de l’idéologie tandis que la discrimination se détermine dans les
pratiques et les faits.

Faire des choix,

Faire des choix, ce n’est pas forcément discriminer. Si on est Par exemple, ce
n’est pas parce que vous êtes écarté d’une demande de logement que vous
êtes victime de discrimination.
D’une manière générale, l’attribution des logements sociaux se fait selon
certains critères.

- La discrimination à la location : de quoi parle-t-on ?

La discrimination à la location c’est quand à dossier équivalent un(e)

candidat(e) ayant de bons revenus se voit refuser la visite. Et il s’agit :

 Une fois sur quatre s’agissant d’une personne retraitée ;

 Une fois sur trois s’agissant d’une personne originaire d’Afrique
subsaharienne ;
 Près d’une fois sur trois s’agissant d’une personne sous curatelle ou
d’une mère célibataire.

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(Étude réalisée auprès d’agences immobilières par l’INC 60 millions de
consommateurs avec l’appui du Défenseur des droits.)

Après la visite :

 Un(e) candidat(e) d’origine maghrébine a deux fois moins de chances

d’être retenu(e) que la/le candidat(e) d’origine française ;
 Un jeune de moins de 25 ans à moins de chances d’être retenu qu’un
candidat âgé́ de 40 ans (64% contre 89%).

Des exemples de situations de discrimination :

• Refuser explicitement, dans l’annonce du bien en location, les jeunes

sous motif qu’ils sont trop bruyant ou qu’ils sont susceptibles de
dégrader le bien,
• Refuser ou décourager dans l’annonce de la location les catégories de
personnes avec des situations précaires à savoir les étudiants, les
mères célibataires, les retraités, les demandeurs d’emploi...etc.,
• Refuser de louer à un couple avec des enfants alors la superficie du
logement le permet...etc.

Aujourd’hui la loi reconnaît plus d’une vingtaine de critères de discriminations

et elle les interdit. Ainsi, l’article 225-1 du code pénal dit :

« Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes

physiques sur le fondement de leur origine, de leur sexe, de leur situation de
famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière
vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de

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son auteur, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé,
de leur perte d'autonomie, de leur handicap, de leurs caractéristiques
génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur identité de
genre, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de
leur capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français, de leur
appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie,
une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée.
Constitue également une discrimination toute distinction opérée entre les
personnes morales sur le fondement de l'origine, du sexe, de la situation de
famille, de la grossesse, de l'apparence physique, de la particulière vulnérabilité
résultant de la situation économique, apparente ou connue de son auteur, du
patronyme, du lieu de résidence, de l'état de santé, de la perte d'autonomie, du
handicap, des caractéristiques génétiques, des mœurs, de l'orientation sexuelle,
de l'identité de genre, de l'âge, des opinions politiques, des activités syndicales,
de la qualité de lanceur d'alerte, de facilitateur ou de personne en lien avec un
lanceur d'alerte, au sens, respectivement, du I de l'article 6 et des 1° et 2° de
l'article 6-1 de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 précitée, de la capacité
à s'exprimer dans une langue autre que le français, de l'appartenance ou de la
non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue
race ou une religion déterminée des membres ou de certains membres de ces
personnes morales.»

Les critères de discriminations interdits par la loi

L’appartenance
L’apparence L’âge L’état de ou non à une L’appartenance
physique santé prétendue ou non à une
race nation

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 L’identité de L’orientation
Le sexe genre sexuelle La grossesse Le handicap

La Les opinions Les opinions

L’origine La religion domiciliation politiques philosophiques
bancaire
Les Les activités
La situation caractéristique Les mœurs Le patronyme syndicales
de famille s génétiques

La capacité à La
Le lieu de L’appartenance La perte s’exprimer vulnérabilité
résidence ou non à une d’autonomie dans une résultant de sa
ethnie langue situation
étrangère économique

- Risques en cas de discrimination sur un candidat à la location,

Pour comprendre la position de la législation française en matière de

discrimination au logement, il faut se référer à l’article premier de la loi 6
juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La loi dit :
Article 1er :

« Le droit au logement est un droit fondamental ; il s'exerce dans le cadre des

lois qui le régissent.
[…]
Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un
motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal. […] »

Comme explicité ci-dessus, la loi interdit le refus à l’accès à un logement sur

des motifs non fondés et prohibés en amont par le droit français et/ou
européen.
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L’article 158 alinéa 1 de la loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 portant sur la
modernisation sociale vient modifier les dispositions de la loi de juillet 1989 en
affirmant :

« Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison

de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation
de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation
sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance
ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race
ou une religion déterminée. […] »

En guise de sanction, la loi prévoit une peine d’emprisonnement de 3 ans et de

45 000 euros d’amende si la discrimination définie aux articles 225-1 est
commise à l’égard d’une personne morale ou physique.

- La discrimination à la location : quelques chiffres…

D’après une enquête réalisée en 2020 par l’INSEE en utilisant la méthode « test
de situation », il en ressort qu’un candidat souhaitant louer un logement mais
ayant un nom à consonance africaine à plus 25% de chance en moins d’obtenir
les clés qu’un candidat avec un nom d’origine française.
En 2014, en recense 33% de refus de visite d’un logement à la location pour
une personne ayant un accent africain, motivé bien souvent par la fameuse
phrase « le bien est déjà loué ». Dans d’autres cas, on exigera plus de preuves
et de pièces justificatives à fournir pour les candidats d’origine étrangère.

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Les mères célibataires ou les handicapés subissent aussi ces discriminations
avec respectivement 30 et 29% contre 24% pour les retraités ou personnes
âgées.

- La discrimination à la location : comment louer sans discriminer ?

Pour ce faire, des étapes pour louer son bien en toute légalité existent.

Étape 1 : définir les conditions de location

Il est important de préciser les aspects de la location à savoir :

 Les caractéristiques du logement,
 Les conditions de loyer et durée de location,
 Les documents à réunir pour le dossier,
 Les garanties demandées.
Il est recommandé d’insérer l’annonce une clause de non-discrimination pour
garantir son engagement et le respect de l’interdiction de discriminer.
Il est également important d’éviter de mettre en location un bien qui ne répond
pas aux normes de sécurité et de décence pour ne pas ouvrir la voie à une
discrimination car souvent les publics les plus discriminés sont contraints à
vivre dans ce type de logement.

Étape 2 : rédiger une annonce non discriminatoire

Une bonne annonce ne doit écarter aucune catégorie de personne selon les
critères de discrimination établie par la loi. L’annonce doit respecter les

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éléments que nous avons mentionné dans la sous-partie « Rédaction de
l’annonce ».
Exemple, la mention « de préférence fonctionnaire titulaire » peut par exemple
exclure toute personne étrangère à l’union européenne et peut être donc une
source de discrimination.

Étape 3 : établir la liste des pièces exigées ainsi que les garanties

Les documents demandés doivent être autorisés par la loi. Ces pièces ont pour
unique but de vérifier l’identité du candidat et de son/ses garant(s), de se
renseigner sur son activité professionnelle, ses ressources et son domicile.
Aucun autre document ne doit être demandé.

Étape 4 : garantir l’égalité de traitement des dossiers de location

Pour respecter l’égalité de traitement il est important de donner les mêmes

informations à tous les candidats. Le locataire doit être choisi en respectant des
critères objectifs.

Étape 5 : choisir le locataire

Pour faire ce choix il est indispensable de définir les conditions pour s’assurer
de la bonne exécution des obligations locatives comme le paiement régulier du
loyer. Le propriétaire peut exiger que les locataires apportent la preuve qu’ils
ont un revenu supérieur ou égal à 3 fois le montant du loyer CC. Pour choisir le
locataire idéal, le propriétaire du bien peut se baser sur :
• Le sérieux du locataire. Même si cela est difficile à vérifier il y a des
signes qui peuvent être d’une aide (capacité à arriver à l’heure au rdv de
visite, à fournir un dossier complet avec des documents d’actualités,

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 capacité à effectuer en temps et en heure les démarches demandées par
son propriétaire « souscription à une assurance habitation », etc.).
• Le stabilité du statut professionnel. Il est tout à fait possible de choisir
une personne en CDI plutôt qu’un CDD.
• La garantie apportée contre les cas d’impayés.
• L’éligibilité à la garantie VISALE.
• La particularité du locataire à être non-fumeur (bien qu’il soit préférable
de rester discret sur ce motif pour justifier la non-retenue d’une
candidature).
• La présence d’animaux de compagnie (bien qu’il soit préférable de rester
discret sur ce motif pour justifier la non-retenue d’une candidature).
• La durée de location envisagée.

Étape 6 : rédiger le bail de location

Il est important que les futurs locataires bénéficient des mêmes conditions de
location en garantissant la conformité des clauses à la loi. Ces clauses
obligatoires peuvent être trouvées sur le site Legifrance.fr. En outre, le modèle
de bail doit être conforme et comporter les diagnostics obligatoires, une notice
d’information sur les droits et les devoirs des parties et sur les voies de recours
en cas de litige. Il faut également s’assurer que tous les candidats aient reçu
une réponse suite à leur visite qu’elle soit favorable ou défavorable avant de
signer un contrat de location.
Schéma : Etapes pour louer sans discriminer

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 3. Gérer la location du bien

La gestion du bien en location peut-être une tâche que le propriétaire peut

assurer ou déléguer à des entreprises (en général des syndics, administrateurs
de biens, agences immobilières ou sociétés de gestion locative, etc.).

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Si la gestion du bien est déléguée,

Pour ces services, l’entreprise chargée gérer le bien pour le compte de son
mandataire peut facturer ce dernier un coût pouvant représenter jusqu’à 1 à 2
mois de loyer HC par an. Les principaux services proposées par ces types
d’entreprises sont :

• La recherche de locataire,
• La gestion locative (gestion comptable, technique, juridique),
• La garantie loyer impayé.

Une fois qu’un accord a été trouvé avec une personne (locataire), la gestion du
bien faisant l’objet de location passera par plusieurs étapes à savoir :

 La réalisation d’un état des lieux,

Un constat état des lieux doit être effectué lors de la remise des clés
(généralement, le jour de la signature du bail) et annexé au contrat de
location. Il consigne la condition du logement et de ses installations au moment
de l'entrée du locataire dans les lieux. Un nouveau constat d'état des lieux sera
réalisé lorsque le locataire quittera le logement et restituera les clés. En cas de
désaccord, la comparaison de ces deux constats permettra d'établir les
responsabilités de chaque partie.

Le propriétaire et le locataire doivent constater de manière conjointe l'état des

lieux d'entrée dans des conditions d'éclairage adéquates et d'un commun
accord. Le logement doit comporter les équipements spécifiés dans le contrat
de location.

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Ce document doit être rédigé par écrit en deux exemplaires (un pour le
locataire et un pour le propriétaire) :

• A l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou par un tiers mandaté

par eux, tel qu'un agent immobilier par exemple)
• Ou par un commissaire de justice si un accord amiable n'est pas
possible.

La forme du document doit permettre une comparaison entre l'état initial du

logement à l'entrée et celui constaté à la sortie des lieux.

Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être réalisés :

• Soit sur un document unique, avec une colonne "à l'entrée du locataire"
et une colonne "à la sortie du locataire" pour chaque pièce du
logement.
• Soit sur des documents distincts présentant une présentation similaire.

Pour comparer l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux, le

locataire et le bailleur peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté à la
signature du contrat de bail.

- La définition de la vétusté est portée par l’article 4 du décret n°2016-382

fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en
compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence
principale. L’article dit :

« En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est

définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de
l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le
logement.
Les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille
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de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un
accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23
décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du
secteur locatif régi par l'accord. […] ».

La grille de vétusté est un document annexé à l’état des lieux d’entrée du

logement. Son but est d’évaluer la détérioration naturelle des équipements qui
composent le bien. Elle établit une durée de vie théorique et des coefficients de
réduction forfaitaire annuels pour les principaux matériaux et équipements du
bien loué.

Exemple de grille de vétusté :

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 51
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 52
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Pour revenir aux documents d’état des lieux (d’entrée ou de sortie), ils peuvent
être établis sous format papier ou électronique. Un exemplaire doit être remis
au locataire, en main propre et par voie dématérialisée, à chaque moment de la
location (entrée ou sortie).

L’article 2 du décret n°2016-382 apporte des précisions les informations devant

figurer dans le constat d’état des lieux. L’article dit :

« L'état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il

comporte au moins les informations suivantes :
1° A l'entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;
b) Sa date d'établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du
bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social
des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau
ou d'énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux
à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des
revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du
logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré
d'images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des
lieux ;
2° A la sortie du logement :
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a) L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
c) Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du
logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée. ».

Si des irrégularités sont constatées dans le constat d’état des lieux, le locataire
peut demander au bailleur ou à son représentant de modifier l'état des lieux
d'entrée dans les 10 jours calendaires suivant la date de l'état des lieux
s'agissant de tout élément concernant le logement. Il peut également en faire la
demande le 1er mois de la période de chauffe s'agissant de l'état des éléments
de chauffage.

Si le bailleur refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la

commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

Autre cas, si le propriétaire refuse de procéder à l'état des lieux d'entrée, le

locataire doit lui envoyer une mise en demeure.

Cette mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé
de réception ou par l'intermédiaire d'un commissaire de justice. Dans le cas où
le propriétaire maintient son refus malgré cette mise en demeure, il devra être
en mesure de prouver, à la fin du bail, qu'il a remis le logement en bon état
d'usage afin de pouvoir faire valoir les éventuelles détériorations causées par le
locataire.

En revanche, si le refus de réaliser l’état des lieux émane du locataire, ce

dernier sera considéré comme ayant reçu le logement en bon état. Si cela
n’était pas le cas au moment de prendre possession des lieux, il devrait en
apporter la preuve.

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Modèle d’état des lieux.

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  La signature du bail de location,

Rappelons que la signature du bail de location (location nue ou meublée

longue durée) est réalisable sous seing privé. Il peut également être rédigé par
notaire et signé par ce dernier et les parties concernées (locataire et
propriétaire). Cette manière de procéder donne au bail une valeur exécutoire.

La signature du bail donne le top départ pour son entrée en vigueur. Cet acte a
généralement lieu dans l’enceinte du bien. C’est exactement à cette date que le
locataire devient redevable du paiement de son premier loyer (le loyer n’est dû
qu’à la remise des clés). Si la date d’entrée dans les lieux tombe le 12 du mois
par exemple, le loyer sera calculer au prorata du nombre de jours de location
sur le mois.

 L’encaissement du dépôt de garantie,

Le dépôt de garantie, également appelé caution locative, est une somme

d'argent versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail de
location. Il a pour objectif de garantir au propriétaire le paiement des
éventuelles dettes du locataire envers lui à la fin du contrat de location.

Le montant du dépôt de garantie est généralement équivalent à un mois de

loyer, hors charges, pour les locations non meublées. Pour les locations
meublées, il peut être de deux mois de loyer maximum. Cependant, dans le
cas d’une location sous un bail mobilité ou dans le cas où le locataire a payé
d’avance plus de 2 mois de loyer aucun dépôt de garantie n'est autorisé.

Le versement du dépôt de garantie s’effectue généralement :

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 - Par virement bancaire,
- Par chèque,
- En espèce avec obligation de transmettre une facture au locataire.

Le dépôt de garantie est restitué au locataire à la fin du contrat de location,

après déduction éventuelle des sommes dues au propriétaire pour des
réparations ou des impayés de loyer. Le propriétaire a un délai d'un mois à
compter de la restitution des clés pour restituer le dépôt de garantie au
locataire, sous peine de devoir verser des intérêts au taux légal.

 L’encaissement de loyer et charges locatives.

Le loyer doit être payé par le locataire au montant et à la date convenue sur le
bail de location. Ce dernier doit payer le loyer CC par les moyens qui lui sont
accessibles (en espèce, par chèque, par virement ou par prélèvement).

Le loyer et les charges sont à payer pendant toute la durée du bail. En

conséquence :

 Même si le propriétaire n'effectue pas des travaux qui lui incombent, le

locataire doit continuer à payer le loyer et les charges, et engager
les démarches à sa disposition.
Seul le juge peut décider de bloquer temporairement le versement du
loyer (hors charges) au propriétaire, dans l'attente de la résolution du
conflit. Le locataire doit continuer à assurer le paiement du loyer, même
durant cette période,
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  Le dépôt de garantie versé par le locataire en début de location ne lui
permet pas de ne pas payer le dernier mois de loyer,
 Lorsque le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le
bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et
sérieux,
 Le non-paiement ou le paiement partiel du loyer et des charges peut
engendrer la résiliation du bail par le propriétaire et d'expulsion du
locataire, sauf si le locataire n'est pas en cause (exemple : non-
versement des aides au logement en cas de logement non décent).

En contrepartie du paiement de son loyer, le locataire est en droit de réclamer

au propriétaire la délivrance, sans frais, d’une quittance de loyer. Celle-ci
atteste que le locataire, à la date indiquée sur le document, s’est acquitté du
montant du loyer charges comprises prévu dans le bail.

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