Mémoire TFE

(Confidentialité à l’ESTP)

L’implémentation du BIM pour la Maîtrise d’Ouvrage :

l’accompagnement comme facteur clé de réussite ?

BIM implementation for Owners :

Support as a key factor for success ?

ZOUAOUI Omar
TP3 Option RO 2018-2019

Entreprise d’accueil : Wavestone

Adresse : Tour Franklin, 100-101 Terrasse Boieldieu, 92042, Paris La Défense
Tél : 01 49 03 20 00
Période de stage : 04/03/2019 au 30/08/2019
Date de soutenance : 19/09/2019
Tuteur Entreprise : LARNIER Alexandre
Tuteur Ecole : MEROT Christine

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Remerciements

Je tiens tout d’abord à remercier Monsieur Yann LE GOAZIOU, Directeur du pôle Immobilier
du cabinet Wavestone et Monsieur Jules TOMEK, Consultant en stratégie immobilière pour
m’avoir fait confiance en m’acceptant au sein de leur équipe. J’ai été très rapidement intégré
à une mission concrète à forts enjeux qui m’a permis de développer les compétences de
consultant. Je les remercie également pour leurs conseils avisés et leur disponibilité durant
toute la période de stage.

Je souhaite également remercier Monsieur Alexandre LARNIER, mon tuteur d’entreprise et
Manager au sein de la practice PSRE, pour son soutien et son accompagnement tout au long
de mon stage.

Je remercie tous les collaborateurs de la practice PSRE pour leur accueil, leur disponibilité et
leurs conseils.

Je remercie Madame Christine MEROT, mon tuteur-Ecole pour sa disponibilité et pour ses
réponses à mes interrogations.

Je remercie Monsieur Alexandre BOMPARD, Ingénieur BIM chez EGIS Conseil, pour le partage
de son expertise lors de notre échange dans le cadre de ce mémoire.

Enfin, je tiens à remercier mes parents, mes sœurs et mes proches pour leur soutien
indéfectible tout au long de mes études.

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Résumé

Le Building Information Modeling (BIM) est l’une des innovations les plus prometteuses du
secteur du Bâtiment. Avec la technologie BIM, une maquette numérique fidèle représentative
d’un bâtiment est réalisée. Ce modèle numérique contient les données géométriques précises
du bâtiment ainsi que des données pertinentes relatives au bâtiment qui seront utiles pour
améliorer sa conception, sa construction et son exploitation future. La maquette numérique
du bâtiment constitue alors un support de travail commun idéal pour l’ensemble des acteurs
d’un projet de construction, améliorant l’échange d’informations et la collaboration entre ces
derniers.


Wavestone est un cabinet de conseil spécialisé en transformation digitale des entreprises et
possède par ailleurs une Business Unit Immobilière. Cependant le cabinet ne propose pas
d’offre commerciale relative à l’implémentation du BIM pour des structures type Maîtrise
d’Ouvrage souhaitant adopter le BIM. Or, on recense aujourd’hui plus de 160 appels d’offre
en cours dans les marchés publics et près de 30 appels d’offre privés pour des sujets
d’implémentation de BIM sur la plateforme « marchéspublics.com ». Il semble ainsi
nécessaire que Wavestone se positionne sur ces sujets et puisse proposer des offres
commerciales BIM.


A travers ce mémoire, nous verrons que le BIM peut devenir l’innovation phare du secteur de
l’Immobilier en France. Nous verrons d’abord que le BIM est bien plus qu’un simple outil de
visualisation du patrimoine immobilier. Nous montrerons qu’il s’agit d’un ensemble de
processus et méthodes de travail alliant outils de visualisation 3D, bases de données du
patrimoine immobilier et partage d’informations entre acteurs d’un projet immobilier
permettant à ces derniers de mener à bien leur projet, de la conception du bâtiment à son
exploitation effective. Nous analyserons ensuite les défis et obstacles auxquels font face les
maitres d’ouvrages lorsqu’ils décident d’implémenter le BIM, ceci nous permettra d’identifier
les leviers permettant de surmonter ces obstacles. Enfin, la dernière partie de ce mémoire
aura pour objectif de proposer une offre commerciale adaptée à la demande actuelle des
clients et aux compétences actuelles des consultants Wavestone afin que le cabinet soit
capable de fournir aux Maîtres d’Ouvrages les éléments qui permettent de juger de la
pertinence d’un accompagnement.

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Abstract
Building Information Modeling is one of the most promising breakthroughs in the Construction
Industry. With BIM technology, an accurate digital model of a building is created. The model
contains precise geometry of the building as well as relevant data to support the conception,
the construction and the exploitation of the building. The model becomes a common working
support to all the members of the project team, which improves the share of information and
the collaboration.


Wavestone is a consulting firm specialized in the digital transformation of companies and has
a Real Estate business unit. However, the firm doesn’t offer any commercial proposal for the
implementation of BIM for Owners ; yet opportunities exist to develop it : there are as many
as 160 public tenders and nearly 30 private ones related to BIM. So it seems necessary that
Wavestone aims to position itself in the market.

Through this research paper, we will see that BIM could become the next big innovation that
the Construction and Real Estate industry has been waiting for. First, we will demonstrate that
BIM is much more than just a tool for visualizing properties. We will show that it is rather a
process supported by tools and technologies involving a shared knowledge resource for
information about a building and forming a reliable basis for decision making during its life-
cycle from conception to operation. We will then analyze the barriers that owners face when
implementing BIM, this will help us identify the levers to overcome these barriers. And finally,
the last part of this paper will be about suggesting a commercial proposal suited to the current
demand of clients and to the Wavestone consultant skills, in order for the firm to be able to
provide building owners with elements that will allow them to judge the relevance of a
Wavestone support.

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Table des matières
Introduction ................................................................................................................................................ 7
A propos de Wavestone ............................................................................................................................. 8
1. Introduction générale au BIM .......................................................................................................... 10
1.1. Le modèle actuel du secteur de l’Immobilier .................................................................................. 10
1.1.1. Un secteur affecté par la crise de 2009 .......................................................................................... 10
1.1.2. Les particularités du secteur de l’Immobilier .................................................................................. 10
1.1.3. Des solutions à quelques problèmes rencontrés ............................................................................ 14
1.1.4. Une transition vers le numérique nécessaire .................................................................................. 15
1.2. BIM : nouveaux outils et processus ................................................................................................. 15
1.2.1. Représentation graphique en 3D du bâtiment ............................................................................... 16
1.2.2. Base de données du bâtiment ........................................................................................................ 16
1.2.3. Collaboration entre les acteurs du projet tout au long du cycle de vie du bâtiment : .................... 17
1.3. Les objectifs du BIM ......................................................................................................................... 18
2. Les défis à l’implémentation du BIM pour les Maîtres d’Ouvrages ................................................ 20
2.1. Le défi économique et financier ...................................................................................................... 21
2.1.1. Investissements .............................................................................................................................. 21
2.1.2. Retour sur investissements ............................................................................................................. 23
2.2. Le défi technique ............................................................................................................................. 24
2.2.1. Quelques notions clés ..................................................................................................................... 24
2.2.2. La visualisation des données du bâtiment ...................................................................................... 27
2.2.3. La collecte, le stockage et la pérennité des données ...................................................................... 28
2.2.4. Le partage des données ou Interopérabilité ................................................................................... 29
2.3. Le défi juridique ............................................................................................................................... 31
2.3.1 La protection par le droit d’auteur .................................................................................................. 31
2.3.2 La responsabilité du constructeur ................................................................................................... 32
2.4. Le défi humain et métier ................................................................................................................. 33
2.4.1. Vers l’ingénierie concourante ......................................................................................................... 33
2.4.2. De nouveaux métiers ...................................................................................................................... 34
2.4.3. La mise en place opérationnelle du processus ............................................................................... 35
3. La valeur ajoutée d’une mission d’accompagnement dans la mise en place du BIM .................... 38
3.1. Une inadéquation entre le besoin de mise en place du BIM et notre offre .................................... 38
3.1.1.Les freins à un déploiement total du BIM dans toutes les activités de la construction et de
l’exploitation ? ................................................................................................................................... 38
3.1.2. Le traitement de ce type de freins : core business des cabinets de conseil en management comme
Wavestone ............................................................................................................................................... 38
3.1.3. Pourtant, l’offre déployée aujourd’hui par Wavestone ne correspond pas aux attentes ............... 40
3.2. Le traitement de ces problèmes : un besoin encore insatisfait aujourd’hui, un créneau d’offre
pour Wavestone ........................................................................................................................................... 41
3.2.1. Offre actuelle répondant que légèrement à cette demande importante ....................................... 41
3.2.2. Notre proposition d’offre ............................................................................................................... 42
Conclusion ................................................................................................................................................. 43
Bibliographie et Webographie ................................................................................................................. 44
Liste de figures et liste des tableaux ........................................................................................................ 45
Annexes ..................................................................................................................................................... 45

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Liste des abréviations et acronymes
AMO : Assistance à Maîtrise d’Ouvrage
APD : Avant-Projet Détaillé
APS : Avant-Projet Sommaire
BBC : Bâtiment Basse Consommation
BET : Bureau d’Etudes Technique
BIM : Building Information Modeling
CAO/DAO : Conception/Dessin Assisté par Ordinateur
CDE : Common Data Environment
CUS : Convention d’Utilité Publique
DCE : Dossier de Consultation des Entreprises
DOE : Dossier des Ouvrages Exécutés
EXE : Phase Exécution
FFB : Fédération Française du Bâtiment
HQE : Haute Qualité Environnementale
IC : Ingénierie Concourante
IFC : Industril Foundation Classes
IPD : Integrated Project Delivery
LOD/ND : Level Of Development/Niveau de Développement
MIQCP : Mission Interministérielle pour la Qualité des Constructions Publiques
MN : Maquette Numérique
MOA : Maîtrise d’Ouvrage
MOP : Maîtrise d’Ouvrage Publique
PC : Permis de Construire
PLU : Plan Local d’Urbanisme
POC : Proof of Concept
PRO : Phase Projet
PSP : Plan Stratégique Patrimonial
PTNB : Plan de la Transition Numérique du Bâtiment
RT2012 : Règlementation Thermique 2012

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Introduction
La transformation digitale est aujourd’hui au cœur de la stratégie de toutes les entreprises,
quelque soit le secteur d’activité dans lequel elles opèrent. Depuis quelques années, des
écosystèmes sectoriels émergent du fait de l’accélération des innovations : FinTech, MedTech
ou encore EdTech. Ces écosystèmes comportent des start-up spécialisées et porteuses
d’innovations dans leurs secteurs respectifs (Finance, Médecine, Education, etc.).

A l’ère du numérique, le secteur de l’Immobilier demeure en retard en termes d’innovations.
Pourtant, les grands acteurs du secteur et les start-up développent et proposent des solutions
innovantes : nouveaux outils technologiques, nouveaux procédés de construction, outils de
digitalisation et de collaboration avec notamment le BIM. Mais malgré les nombreuses
innovations, le secteur de l’Immobilier peine à les adopter, et notamment le BIM. Les raisons
avancées par les Maîtres d’Ouvrages sont nombreuses : le manque de compétences en
interne, le coût d’investissement trop élevé, l’absence de standardisation des outils et
protocoles … En réalité, ces défis sont largement surmontables. L’obstacle majeur semble être
la réticence au changement et la résistance aux innovations.

Dans ce cadre-là, l’accompagnement est-il le facteur clé de la réussite du BIM ?

Digital transformation is a central area of the strategy of any company. Since recently,
ecosystems of companies are emerging due to the rapid development of innovations : FinTech,
MedTech or EdTech. These ecosystems contain specialized start-ups that are at the forefront
of innovation in their respective field (Finance, Medecine, Education, etc.).

But in the digital era, the Construction Industry is lagging behind in terms of innovation. Yet,
big companies and start-ups are developing and proposing innovative solutions like new
technological tools, new construction processes and collaboration solutions like BIM. Despite
this, the industry seems to have some difficulties in adopting these innovations including BIM.
Among the numerous reasons given by Owners were the lack of skills, the cost of investment
and the lack of standardization of BIM processes. In reality, these challenges can be overcome.
The biggest barrier seems to be the resistance to change and to innovations.

In that context, is support the key factor for success in the implementation of BIM ?

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A propos de Wavestone
Wavestone est un « cabinet de conseil qui a pour mission d’accompagner les leaders
d’aujourd’hui et de demain dans leurs décisions les plus stratégiques ».

Historique du cabinet

Wavestone est né en Novembre 2015, de l’acquisition des activités européennes et

marocaine de Kurt Salmon par Solucom.

Kurt Salmon est l’un des premiers cabinets de conseil créé aux Etats-Unis. Il fût fondé par Kurt
Salmon, un immigré allemand. Historiquement, le cabinet était spécialisé dans le secteur du
textile américain. Mais la délocalisation des usines de textile dans les années 1970, contraint
le cabinet à diversifier ses activités, notamment dans les secteurs de la Santé et des Biens de
consommations. Lors du rapprochement, Kurt Salmon est considéré comme une référence
du conseil en management avec des expertises fortes dans les secteurs de la finance, de
l’industrie ou du secteur public.

Solucom est un cabinet de conseil spécialisé en management et systèmes d’information,
fondé en 1990. En 2015, ses clients comptent parmi les plus grandes entreprises et
administrations françaises.

Services et secteurs

Aujourd’hui, Wavestone est un des leaders des cabinets de conseil en Europe. Le cabinet
propose un large spectre d’offres et d’expertises pour accompagner la transformation
numérique de ses clients.

Wavestone est organisé en entités appelées Practices. Ces practices correspondent aux
différents secteurs d’activités que couvre le cabinet :

- Public Sector and Real Estate - Technologies émergentes
- Manufacturing - Cybersécurité
- Supply Chain - IT et Data

La practice Public Sector and Real Estate

L’équipe Secteur Public accompagne les décideurs publics (administrations publiques de

l’Etat, collectivités territoriales) au travers de missions de conception et de déploiement de
solutions pour des projets stratégiques. Au travers de ses missions, la practice Secteur Public
a donc pour principale ambition d’accompagner les organisations publiques à améliorer les
services publics.

Les thématiques sont variées :
• Transformation digitale de l’action publique
• Amélioration de l’adéquation de l’offre de logements
• Ingénierie de projets publics

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L’équipe Immobilier dont les interlocuteurs phares sont des acteurs sociaux (Entreprise
Sociale pour l’Habitat, Offices Publics de l’Habitat, CROUS) est rattachée à la practice Secteur
Public du fait du nombre important d’acteurs publics mais également du fait de la taille de la
practice (2% du CA du cabinet et une vingtaine de consultants).

Malgré la taille encore faible de la practice au sein de cabinet, les missions sont variées :
• Fusions-Acquisitions de bailleurs sociaux
• Elaborations de stratégies patrimoniales
• Assistance à Maîtrise d’Ouvrage
• Déménagement de siège social

Dans un marché concurrentiel, Wavestone occupe une place privilégiée en France grâce à un
vaste étendu de savoir-faire (fonctionnels, sectoriels et technologiques) ainsi qu’à une culture
de l’enthousiasme lui permettant de répondre aux attentes de clients faisant face à des
transformations majeures. Ces atouts permettent au cabinet de se différencier des autres
cabinets auprès des entreprises mais également auprès des collaborateurs. Pour continuer à
faire partie des grands acteurs français du conseil, le cabinet renforce sa démarche
d’internationalisation grâce à des implantations et des acquisitions à l’étranger.

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1. Introduction générale au BIM
1.1. Le modèle actuel du secteur de l’Immobilier

1.1.1. Un secteur affecté par la crise de 2009

Après avoir été fortement impacté par la crise de 2009, le secteur du Bâtiment et de
l’Immobilier a peiné à reprendre de l’activité. A partir de 2015, l’activité du secteur est
repartie à la hausse, poussant ainsi l’Etat à mettre en place des mesures dont l’objectif est
d’encourager la transition énergétique du secteur et l’utilisation de solutions innovantes
comme en témoignent le Plan de Rénovation Energétique du Bâtiment et la Charte Objectif
BIM 2022.
Depuis, le secteur entretient un rythme soutenu d’innovation et le nombre de start-up du
secteur s’est mis à croître. Celles-ci développent et proposent des solutions innovantes
applicables au secteur de la Construction et du Bâtiment : de nouveaux outils technologiques
(robotique, réalité virtuelle), des procédés de construction et matériaux innovants, ou encore
des outils de digitalisation et de collaboration.
Cette tendance révèle la volonté des acteurs du Bâtiment d’innover rapidement et d’effectuer
la transition numérique au plus vite.

1.1.2. Les particularités du secteur de l’Immobilier

Tous les projets de construction du secteur de l’Immobilier ont pour point commun qu’ils font
intervenir de nombreux acteurs, pendant de longues périodes, autour d’un projet commun.
Malgré des projets de plus en plus complexes, des budgets et délais de plus en plus réduits et
des exigences environnementales de plus en plus strictes, le secteur n’a pas évolué depuis
des décennies : les acteurs collaborent peu efficacement, les outils de conception sont basés
sur des méthodes de conception non optimales et le partage d’informations est souvent
source d’erreurs et d’omissions. Comment expliquer ce constat pour l’un des secteurs clés de
l’économie ?

Une faible coopération entre les acteurs de projet
Les acteurs d’un projet de construction sont nombreux et partagent l’objectif commun de
construire le bâtiment dans le budget et le temps impartis.

Maitre
Maitre d'oeuvre Constructeurs Autres
d'ouvrage
Autorités - Economiste
- Architecte - Entreprise
d'Urbanisme - Propriétaire - Géomètre
- BET générale
- Gestionnaire - Notaires
structure/fluides - Sous-traitants
- AMO

Figure 1 : Les acteurs d’un projet de construction

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Suivons le parcours classique d’un projet de construction :

En fonction du lieu du projet, le maître d’ouvrage prend en compte les règles de construction
définies par les autorités d’urbanisme de la Ville. Il définit ensuite ses besoins en terme de
délais, de budget, de nombre, surface et typologie de logements, etc.

Par le biais de la mise en concurrence, le maitre d’ouvrage choisit l’architecte qui a développé
le meilleur projet selon les besoins du projet. L’architecte produit les plans, les coupes, les
perspectives ou tout autre document décrivant ses intentions de conception. A noter que ces
documents sont tous déconnectés entre eux et nécessitent donc une attention particulière
de la part de l’architecte afin de garder une cohérence entre eux. En effet, la moindre
modification sur un document quelconque doit être prise en compte sur l’ensemble des
autres documents, ce qui peut se révéler très laborieux et chronophage.

D’autres acteurs du projet (bureaux d’études, économiste, infographiste) saisissent les
informations transmises par l’architecte dans le but de produire à leur tour les documents et
informations dont ils sont responsables.

Les documents et informations produits sont une nouvelle fois repris et saisis par les
entreprises de construction répondant à l’appel d’offres de construction, afin d’établir
l’estimation des coûts de leurs prestations. Le futur constructeur est alors choisi par le maitre
d’ouvrage sur la base de ses prestations et du coût de celles-ci. Cependant, cette procédure
cache le risque de surcoûts relatifs aux travaux supplémentaires non prévus par le
constructeur et dus aux erreurs et omissions dans la conception.

Enfin, des documents contractuels sont rédigés afin de définir clairement les responsabilités
techniques et juridiques de chaque acteur. Cependant, ceci instaure de la méfiance entre les
acteurs, ce qui va à l’encontre de la collaboration recherchée dans ce type de projets.

Ce processus d’exécution de projet est critiqué pour plusieurs raisons :
- Il divise les acteurs en silos rendant la collaboration difficile
- Il produit la même information à plusieurs reprises rendant le processus peu efficace
- Il est exposé à des risques d’omissions et d’erreurs de saisie

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 Figure 2 : Courbe de McLeamy (Source : Patrick McLeamy, AIA)

Le graphique ci-dessus est la courbe de McLeamy. Ce graphique, basé sur une observation
évidente, permet de comprendre que dans le cadre d’un projet de construction, réaliser des
modifications le plus tôt possible permet de les réaliser à moindre coût.

• La courbe 1 correspond à la capacité d’une équipe projet à réaliser un changement de
conception au cours d’un projet quelconque : plus tôt est réalisé le changement, plus il
est aisé de le réaliser.

• La courbe 2 correspond au coût d’un changement de conception au cours d’un projet :

plus tôt est réalisé le changement, moins il est coûteux à réaliser.

• La courbe 3 correspond à l’effort qu’il est nécessaire de fournir en suivant le processus

traditionnel : traditionnellement, les changements de conception sont effectués en phase
DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) lorsque les entreprises de construction
répondent à l’appel d’offre. Celles-ci ont une meilleure connaissance des risques liés à la
construction que le maître d’ouvrage et son maître d’œuvre n’ont pas. Cette connaissance
leur permet d’identifier les lacunes de conception qu’il faut corriger. Le maitre d’œuvre
réalise donc pendant cette phase les changements de conception. Ces changements ont
un coût relativement élevé.

• La courbe 4 correspond à l’effort qu’il est nécessaire de fournir en suivant le processus

IPD (Integrated Project Delivery) : ce processus intègre dès le début du projet (en phase
d’Avant-Projet) le Maitre d’ouvrage, le maitre d’œuvre et le constructeur, là où les
changements de conception sont moins coûteux.

Le processus traditionnel doit évoluer vers un processus plus collaboratif impliquant
l’ensemble des acteurs dès les premières phases du projet permettant de réunir au bon
moment les bons intervenants pour prendre les bonnes décisions, à moindre coût. Tous les
acteurs s’engageraient alors à optimiser le processus d’exécution du projet en intervenant
très en amont du projet, au moment où la conception est encore flexible et où les
modifications sont les moins coûteuses.

Une consommation d’énergie élevée durant tout le cycle de vie d’un bâtiment
Le secteur du Bâtiment et l’Immobilier participe grandement à la consommation d’énergie
et aux émissions de gaz à effets de serre. En France, il est responsable de plus de 40% de
l’énergie consommée et de 25% des émissions de gaz à effet de serre (source : CITEPA,
2018).

Dans un contexte de développement durable, de nouvelles démarches ont été conduites
(Grenelle de l’environnement), de nouvelles réglementations ont été mises en place (RT2012)
et des labels ont été créés (HQE, BBC, Effinergie, etc.) avec l’objectif de construire de manière
durable. Cependant, la construction d’un bâtiment ne constitue pas l’unique source de
pollution. L’exploitation d’un bâtiment est également une source importante de pollution
étant donné qu’elle correspond à près de 90% de la durée de vie de celui-ci (100 ans en
moyenne).

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 Durée des phases du cycle de vie d'un bâtiment
1% 1%

4%
5%
Phase préalable

Programmation

Conception

Construction

89% Exploitation

Figure 3 : Cycle de vie moyen d'un bâtiment (Source : MIQCP, Ouvrages publics et coût global)

L’exploitation du bâtiment doit donc devenir plus durable. Or aujourd’hui, il n’existe pas de
méthode d’exploitation de bâtiment qui puisse répondre efficacement et durablement aux
exigences réglementaires en terme de consommation d’énergie. Il est donc nécessaire
d’effectuer une transition vers un outil de gestion de l’énergie du bâtiment en temps réel qui
pourrait permettre d’atteindre les objectifs de durabilité du bâtiment.

Un coût élevé d’exploitation du bâtiment
Il a été vu dans le paragraphe précédent que la phase d’exploitation d’un bâtiment est la
phase la plus longue, correspondant en moyenne à 90% de sa durée de vie. La phase
d’exploitation est également la phase la plus coûteuse. En effet, au cours de la durée de vie
d’un bâtiment, 75% des coûts sont directement liés à l’exploitation de celui-ci et à la
maintenance technique.

Les types de coûts sur le cycle de vie d'un bâtiment

5%
Conception
20%

Construction

Exploitation et maintenance
75%
technique

Figure 4 : Répartition moyenne des types de coûts sur le cycle de vie d'un bâtiment tertiaire (hors foncier et frais financiers)
(Source : MIQCP, Ouvrages publics et coût global)

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La non-maitrise des informations relatives au bâtiment engendre des surcoûts considérables
pour le maître d’ouvrage. La transition vers un nouvel outil de gestion du patrimoine
immobilier permettrait à terme d’optimiser les coûts en phase exploitation.

1.1.3. Des solutions à quelques problèmes rencontrés

Des solutions aux problèmes rencontrés dans le cadre d’un projet de construction ont été
réfléchies et mises en place, avec plus ou moins de réussite. On compte parmi ces solutions :

La méthode Conception-Réalisation :
Il s’agit d’une méthode de gestion de projet basée sur la collaboration entre le concepteur
(architecte et bureaux d’études) et le réalisateur (entreprise de construction) : à l’issue d’un
appel d’offre de conception-réalisation et sur la base des offres techniques et financières
proposées par les équipes candidates, le maître d’ouvrage sélectionne une équipe
concepteur-réalisateur qui a pour responsabilité la conception et la réalisation de l’ouvrage.
Cette méthode permet au maitre d’ouvrage d’échanger avec un seul interlocuteur
représentant l’équipe concepteur-réalisateur et ainsi de diminuer les échanges
d’informations, souvent à l’origine d’erreurs et de retards.
Cette méthode se différencie de la méthode Conception-Soumission-Réalisation qui fait
intervenir les deux entités (le concepteur et le réalisateur) de manière distincte. Chaque
entité soumet alors son offre séparément : à l’issue d’un appel d’offre de conception, le
maître d’ouvrage sélectionne un architecte qui a pour responsabilité de concevoir le projet.
A l’issue de la conception, le maître d’ouvrage en collaboration avec l’architecte sélectionnent
un constructeur sur la base des offres financières proposées.

L’utilisation de plateformes Web d’échanges instantanés est une méthode de gestion de
projet qui permet à tous les acteurs d’un projet de construction d’échanger via une
plateforme l’ensemble des plans et documents relatifs au projet.

L’implémentation d’outils de conception/visualisation 3D CAO permet aux acteurs du projet
de réaliser une maquette numérique 3D du bâtiment puis de visualiser l’ensemble du
bâtiment avec des détails que les outils traditionnels n’offrent pas.

Ces solutions permettent d’améliorer le processus chronophage d’échange d’informations,
en réduisant les échanges entre acteurs et en mettant en commun des informations plus
fiables et plus accessibles.

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1.1.4. Une transition vers le numérique nécessaire

Les solutions mises en place n’ont pas de réponse à l’ensemble des difficultés auxquelles font
face les maîtres d’ouvrages durant un projet : collaboration peu efficace, échange
d’informations non fiables, exploitation coûteuse, réglementations strictes, etc. En cause, une
transition numérique tardive.

Par exemple, les inconvénients liés à l’utilisation de documents papiers ne sont pas tous
réglés. En effet, l’un des problèmes les plus fréquents dans l’utilisation de modes de
communication basés sur le support papier durant la phase de conception est le temps et
l’énergie consacrés à produire des informations critiques relatives au projet, comme par
exemple l’estimation des coûts, l’estimation de l’énergie du bâtiment ou encore les détails
structurels. Ces informations critiques ont pour point commun qu’elles sont amenées à
évoluer durant la phase de conception en fonction de différents facteurs non connus à cette
étape et qu’elles peuvent remettre en cause l’ensemble du projet (faisabilité financière,
respect de la réglementation, faisabilité technique). Dans la majorité des cas, les équipes sont
contraintes de modifier le projet initial. De plus, les erreurs et omissions dans les documents
papiers sont choses courantes et sont l’une des causes principales de surcoûts, retards et
éventuels litiges entre les acteurs d’un projet de construction. Ce processus d’échanges de
données entre acteurs du secteur est ainsi chronophage et susceptible de contenir des
erreurs.

Par ailleurs, les projets de construction font intervenir de nombreux acteurs. On estime qu’un
projet de construction fait intervenir entre 400 et 800 personnes (architectes, ingénieurs,
chefs de projet, économiste, fournisseurs, etc.).

La combinaison de ces deux aspects rend la gestion de projet délicate.

C’est ainsi que la tendance actuelle révèle l’importance donnée par les acteurs de la
construction à une digitalisation des métiers et à une meilleure collaboration entre les
acteurs. Il semble alors que le BIM soit la réponse à une transition numérique réussie.


1.2. BIM : nouveaux outils et processus

Le BIM est un acronyme anglo-saxon couvrant trois notions :
- Building Information Modeling qui fait référence à un processus
- Building Information Model qui est un modèle numérique de données
- Building Information Management qui correspond à une organisation

Dans tout ce qui suit, le BIM fera référence au Building Information Modeling qui peut se
traduire en français par Modélisation des Données du Bâtiment. Il s’agit du processus
collaboratif entre les acteurs d’un projet de construction d’un bâtiment, impliquant la
représentation graphique en 3 dimensions du bâtiment et des informations/données
relatives à celui-ci.

Le BIM est donc un processus impliquant trois éléments :

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1.2.1. Représentation graphique en 3D du bâtiment

La représentation graphique en 3D du bâtiment (ou maquette numérique) est souvent
confondue avec le BIM. Or il ne s’agit que de l’aspect visible du BIM : la maquette numérique
n’est que le support visuel du processus BIM.

La caractéristique principale de la représentation graphique en 3D est qu’elle prend en
compte la 3ème dimension de l’espace contrairement à la représentation graphique en 2D sur
plans utilisée traditionnellement par les acteurs des projets de construction de bâtiments.

L’un des intérêts du BIM pour les acteurs du projet est la meilleure visualisation et
compréhension du bâtiment. La 3ème composante dimensionnelle de l’espace permet en effet
de mieux apprécier le projet par l’ensemble des acteurs.

Figure 5 : Maquette numérique d'un bâtiment

1.2.2. Base de données du bâtiment

Un bâtiment (ou tout autre infrastructure) peut être vu comme une véritable bibliothèque de
données. Le moindre élément du bâtiment est une source de données. Par exemple, une
fenêtre d’un bâtiment contient de nombreuses données décrivant ses caractéristiques :
- Matériau
- Dimensions
- Couleur de la menuiserie extérieure
- Type de vitrage
- Marque
- Etc.

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Chaque élément ou « objet » est ainsi caractérisé par un ensemble d’informations.
L’ensemble des informations associées à tous les objets formant le bâtiment constitue la base
de données de la maquette BIM.

Sans cette base de données, la maquette numérique du bâtiment ne serait ni utile ni
exploitable par les acteurs du projet. La base de données relative au bâtiment est ainsi
nécessaire pour faire de la maquette numérique plus qu’un simple outil de visualisation.


1.2.3. Collaboration entre les acteurs du projet tout au long du cycle de vie du bâtiment :

Un projet de construction d’un bâtiment ou de tout autre infrastructure réunit toujours
plusieurs acteurs, notamment le maître d’ouvrage, l’architecte, les bureaux d’études,
l’entreprise générale de construction, les entreprises sous-traitantes et l’utilisateur final.

Le BIM constitue un modèle visuel partagé et nourri d’informations précises et fiables
concernant le bâtiment. L’intérêt du BIM est alors le partage des informations et la
modification continuelle du modèle numérique 3D par les acteurs du projet. En effet, chaque
acteur du projet a la possibilité d’apporter des modifications dont il est le responsable, à tout
moment du cycle de vie du bâtiment. Ces modifications sont alors transmises
automatiquement aux autres acteurs. L’outil BIM régule sans l’intervention de l’Homme, les
éventuels problèmes de conception liés à ces modifications.
Par exemple, à la demande du maître d’ouvrage, l’architecte est amené à modifier les
dimensions d’une pièce. L’outil BIM prend en compte cette modification et régule
automatiquement l’ensemble des éléments qui sont en relation avec cette pièce : ainsi, les
canalisations du plombier sont directement modifiées sur la maquette sans l’intervention de
ce dernier.

La collaboration entre tous ces différents acteurs est rendue possible grâce à l’interopérabilité
des logiciels BIM. Il s’agit de la capacité des logiciels utilisés par chacun des acteurs d’échanger
des données sans perte ni altération des informations échangées.

17⏐47
1.3. Les objectifs du BIM

Le BIM a pour ambition d’améliorer grandement le secteur de l’Immobilier. Son

développement est récent et son implémentation auprès des acteurs du Bâtiment reste
limitée, mais les améliorations des pratiques et processus associés au secteur se font déjà
ressentir.

1.3.1. Faisabilité du projet
Lors de la faisabilité d’un projet, il est nécessaire de déterminer si le projet étudié peut être
réalisé selon un budget et un planning définis. A l’aide de la maquette numérique et des
données quantitatives qui y sont associées, le BIM permet au maître d’ouvrage de juger de la
faisabilité d’un projet.

1.3.2. Conception du projet
Lors de la conception d’un projet, le BIM produit la maquette numérique du bâtiment qui
correspond au modèle virtuel précis du bâtiment et permet ainsi de simuler le projet de
construction dans son environnement. Le BIM est alors un outil de conception et de
visualisation permettant d’anticiper les éventuels problèmes de conception et donc de
réduire les erreurs et d’offrir des prestations de qualité.

1.3.3. Construction du bâtiment
Lors de la construction, la maquette numérique contient l’ensemble des informations
nécessaires à l’exécution des travaux : la fabrication et l’approvisionnement des éléments de
base (représentés virtuellement par les Objets BIM) ainsi que l’enchaînement des travaux de
construction sont grandement améliorés par rapport à un projet de construction traditionnel.
Le BIM devient ainsi un outil de planification permettant de gagner en productivité et de
maîtriser les coûts et délais de construction.

1.3.4. Exploitation du bâtiment
Lors de l’exploitation du bâtiment, la maquette numérique peut être utilisée pour les
opérations de maintenance et de gestion de ressources. Le BIM est alors un outil de gestion
permettant de maîtriser les coûts liés à la maintenance et d’obtenir une meilleure durabilité
du bâtiment.

1.3.5. Démolition du bâtiment
Enfin, lorsque le bâtiment est en fin de vie, le BIM peut être utilisé durant la phase de
démolition. La maquette numérique permet aux équipes de démolition de comprendre
l’impact de l’élimination des éléments structurels, de choisir le type de machines de
démolition que la structure pourra soutenir et de planifier le phasage de la démolition. Outre
la planification, le BIM permet également d’anticiper les éventuels conflits et améliorer les
sujets évidents de sécurité.

18⏐47
Le BIM est donc un outil collaboratif de conception, visualisation, planification et gestion
innovant qui offre la possibilité à l’ensemble des acteurs d’un projet de construction
d’atteindre les objectifs suivants :
Ø Meilleure collaboration
Ø Réduction des erreurs de conception
Ø Meilleures prestations et meilleure qualité de service
Ø Gain de productivité
Ø Maîtrise des coûts et délais de construction
Ø Meilleure prédiction de la durabilité du bâtiment
Ø Sécurité accrue

Cependant, l’utilisation du BIM varie en fonction de la phase de vie du bâtiment : la maquette
numérique est en effet plus utilisée en phase de conception qu’en phase d’exploitation ou de
démolition le cas échéant. C’est ce que montre la 3e enquête réalisée en 2018 pour le PTNB
sur l’utilisation des outils numériques par les professionnels du Bâtiment :
- En phases de faisabilité et conception, 62% des architectes et bureaux d’études ayant
répondus à l’enquête (163 répondants) ainsi que 42% des Maîtres d’Ouvrages ont recours au
BIM : l’utilisation d’outils de conception 3D est en effet courante depuis quelques décennies
pour les architectes et bureaux d’études, et les Maîtres d’Ouvrages comprennent de plus en
plus les avantages associés à l’utilisation du BIM.
- En phase de construction, 37% des entreprises générales et sous-traitantes ont recours au
BIM . Les entreprises de construction y voient tous les avantages cités au-dessus.
- En phase d’exploitation, 22% des gestionnaires ont recours au BIM.

Comme le montre l’enquête du PTNB, l’utilisation du BIM est encore partielle dans les projets
de construction. On remarque une baisse de son utilisation par les acteurs à mesure que le
projet avance. La maturité BIM des acteurs de la construction est encore faible et atteste des
progrès à fournir par l’écosystème d’acteurs autour des projets.

19⏐47
2. Les défis à l’implémentation du BIM pour les Maîtres d’Ouvrages
A tout changement de méthodes de travail sont associés des risques et défis. Certains défis
sont perçus comme réalisables par les acteurs de projet, d’autres sont perçus, parfois à tort,
comme des barrières. L’implémentation et l’adoption du BIM ne sont pas une exception à
cette règle. De nombreux Maîtres d’Ouvrages sont convaincus de l’intérêt du BIM (cf.
Résultats de la 3ème enquête réalisée pour le baromètre du PTNB, consultable en ligne), mais
peu franchissent le pas lorsqu’il s’agit d’implémenter la Maquette Numérique au sein des
habitudes de travail.

La 3e enquête réalisée en 2018 pour le baromètre du PTNB sur l’utilisation des outils
numériques dans le secteur du Bâtiment et de l’Immobilier fournit les résultats suivants :
Les 5 principaux freins à l'implémentation du BIM pour les Maîtres d'Ouvrages

N'est pas une priorité stratégique

26%

Problèmes de responsabilité juridique

16%

Manque de compétences en interne

34%

Outil complexe
41%

Coût d'investissement
55%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Tableau 1: Les principaux freins à l'implémentation du BIM pour les Maîtres d'Ouvrages (Source : Baromètre 2018 du PTNB)

L’enquête met en évidence cinq freins principaux à l’implémentation du processus BIM pour
les Maîtres d’Ouvrages :
- 26% des répondants considèrent que le BIM n’est pas une priorité stratégique. En d’autres
termes, ces entreprises estiment que la transition vers le BIM n’est pas primordiale compte
tenu de la situation actuelle du secteur.
- 16% mentionnent les éventuels problèmes juridiques que pourrait engendrer le BIM : droits
d’auteur, droit des données à caractère personnel, règles contractuelles … (Défi Juridique)
- 34% mettent en avant le manque de compétences en interne des collaborateurs en ce qui
concerne les méthodes de travail BIM. (Défi humain et métier)
- 41% estiment que le BIM est un outil complexe et qu’il manque une standardisation des
notions et processus BIM. (Défi technique)
- Enfin, 55% sont freinés par le coût d’investissement important que peut représenter le BIM.
(Défi économique et financier)

L’objectif de cette partie est d’apporter des réponses aux questions que peuvent se poser les
Maîtres d’Ouvrages désireux d’implémenter le BIM et d’éclairer le lecteur sur les aspects
financier, technique, juridique et humain du BIM.

20⏐47
2.1. Le défi économique et financier

Les maîtres d’ouvrages font face à divers défis lorsqu’ils ont pour ambition d’implémenter le
BIM. Le premier défi auquel ils font face est le défi économique et financier.
En effet, les premières interrogations concernant l’implémentation du BIM sont de nature
financière. Les maîtres d’ouvrages se posent naturellement les questions suivantes :
- Quels sont les investissements à réaliser ?
- Quel est le montant d’investissement initial correspondant ?
- Comment cela va impacter le business model de l’entreprise ?
- Comment cela va impacter la profitabilité de l’entreprise ?

Il n’existe pas d’unique réponse à chacune de ces questions. Chaque projet est différent de
par sa taille, sa complexité, ses ressources humaines, etc. Cependant, il est possible de donner
des éléments de réponses à ces interrogations.

2.1.1. Investissements

L’implémentation du BIM est une transition impliquant l’utilisation de nouveaux outils et
nouvelles méthodes de travail. Cela nécessite d’investir dans les logiciels, les ordinateurs, la
formation des collaborateurs ou encore dans l’accompagnement.

- Quels sont les investissements à réaliser ?

• Définition d’une stratégie BIM

L’implémentation du BIM nécessite de définir au préalable la stratégie BIM de l’entreprise.

Celle-ci définit clairement les objectifs qui permettront à la MOA d’adapter sa structure et son
écosystème métier au BIM. Chaque maître d’ouvrage possède donc sa propre stratégie BIM
qui dépend à la fois de sa maturité digitale et métier et de ses attentes vis-à-vis du processus
BIM. La définition de la stratégie BIM est réalisée par un cabinet de conseil spécialisé en BIM.
Ce dernier a notamment pour mission de rédiger la Charte BIM de l’entreprise.
Le coût de la définition de la stratégie BIM dépend ainsi de l’état actuel de la MOA en termes
de formation et équipements et de ses attentes et peut varier entre 20 000 € pour une MOA
dont les attentes BIM sont limitées et 200 000 € pour une MOA souhaitant adopter
entièrement les outils et méthodes de travail BIM. (Source : EGIS Consulting)

• Accompagnement par une AMO BIM

Le processus BIM est un processus qui bouleverse les habitudes et méthodes de travail. Il est
difficile d’effectuer une transition avec succès sans être accompagné par des professionnels
justifiant d’une véritable expérience en BIM management. Une AMO BIM peut être nécessaire
pour accompagner la MOA lors des premiers projets BIM afin de surmonter les difficultés du
processus de transition et d’anticiper les risques associés. L’AMO BIM a également pour
mission la rédaction du cahier des charges BIM de chaque projet (cf. II-4).
Le coût de l’accompagnement par une AMO BIM varie entre 5 000 €/an à 20 000 €/an.
(Source : EGIS Consulting)

21⏐47
 • Logiciels

L’implémentation du BIM nécessite l’utilisation d’un logiciel de conception, visualisation,

planification et collaboration. A noter qu’il existe également des logiciels gratuits de
visualisation de maquettes numériques (Tekla BIMsight REVIEW, BIMdata.io, SketchUp FREE).
Cependant, ces logiciels ne proposent pas les fonctionnalités de conception/modification de
la maquette numérique ou encore de planification. Ainsi, il est recommandé d’acheter a
minima une licence afin de tirer pleinement parti du BIM en bénéficiant de l’ensemble des
fonctionnalités du logiciel.
Le tableau ci-dessous recense les logiciels les plus utilisés par les professionnels du secteur et
renseigne leur prix (mises à jour et maintenances éventuelles non incluses) :

Type de
Editeur Produit Coût TTC/licence
souscription
Autodesk Revit Annuelle 3 000 €
Bentley OpenBuildings Designer A vie 5 000 €
Graphisoft ArchiCAD 22 A vie 6 000 €
SketchUp SketchUp Studio Annuelle 1 000 €
Tableau 2 : Coût des logiciels BIM les plus utilisés (Sources : Financesonline.com)

• Ordinateurs et écrans

Les logiciels BIM requiert des ordinateurs et écrans performants. Il est alors nécessaire
d’acheter des stations de travail capables d’exploiter au maximum les logiciels.

Les deux tableaux ci-dessous présentent les recommandations de professionnels afin que la
station de travail soit suffisamment performante pour faire fonctionner au mieux les logiciels
BIM ainsi que les modèles répondants à ces recommandations :

Ordinateur
Microprocesseur Core i3
Mémoire vive (RAM) 8 Go
Mémoire graphique 2 Go
Ecran
Résolution minimale (en pixels) 1280 x 1024
Tableau 3 : Recommandations pour les stations de travail BIM (Source : Objectif-bim.com)

Equipement Marque Produit Coût TTC

Megaport PC Gamer Premium 1 400 €
Ordinateur
Sedatech PC Gamer Ultimate 2 000 €
HP HP Pavillon 32 500 €
Ecran
BenQ BenQ PD3200U 700 €
Tableau 4 : Coût des équipements (Sources : Archigrind.fr, Amazon)

Le coût d’investissement pour l’acquisition d’équipements BIM varie entre 2 000 € et 3 000 €
par station de travail.

22⏐47
 • Formation des équipes :

La formation est indispensable pour les collaborateurs qui seront amenés à travailler en BIM,
que ce soit pour savoir maîtriser les outils techniques BIM, collaborer avec les acteurs du
projet ou encore pour assurer une bonne gestion du processus.
Le coût de la formation d’un collaborateur varie entre 500 € pour une formation initiale d’un
jour sur le BIM et 1 500 € pour une formation poussée de 5 jours sur l’utilisation d’un logiciel
BIM (Sources : formations.cstb.fr).

- Quel est le montant d’investissement initial correspondant ?

Le coût total des investissements relatifs à l’implémentation du BIM est compris entre 40 000
€ et 250 000 €, soit dans une fourchette de prix relativement étendue. Ceci s’explique par les
différences de maturité digitale et métier des MOA et des attentes vis-à-vis du BIM.
Les investissements nécessaires à la mise en place du BIM sont matériels et immatériels. A
noter également que la MOA doit tenir compte des temps d’improductivité (formation,
adaptation aux nouvelles pratiques) engendrés par la transition vers les outils et méthodes
de travail apportés par le BIM. Le coût de cette baisse de productivité est cependant
difficilement estimable.

2.1.2. Retour sur investissements

Calculer le retour sur investissement est une étape nécessaire pour évaluer l’impact
économique d’un investissement. Cependant, le retour sur investissement du BIM est
difficilement calculable car chaque MOA diffère de par sa maturité digitale et métier et car
chaque projet diffère de par sa taille et sa complexité.

On retrouve tout de même quelques chiffres concernant les retours sur investissements BIM.
Ainsi, selon la FFB (Fédération Française du Bâtiment) :
- Le manque d’interopérabilité coûterait environ 40 €/m2 de SHON (Surface Hors Œuvre Nette)
- La connaissance exacte des surfaces à rénover permettrait d’économiser 500 € par
logement sur une facture de peinture
- La connaissance exacte des surfaces réduirait les coûts de nettoyage de 10%
- La connaissance exacte des équipements techniques permettrait d’économiser jusqu’à 7% sur
le budget de la maintenance

Par ailleurs, selon le site Batiportail.com, le retour sur investissement demanderait moins de
2 ans. Cependant, du fait de la faible proportion de projets BIM par rapport à l’ensemble des
projets immobiliers, ces chiffres sont à prendre avec précaution.

A noter cependant que le calcul du retour sur investissement ne prend pas en compte les
facteurs intangibles qui sont importants à l’échelle d’un projet ou d’une entreprise, tels que :
- La réduction de la durée de vie globale d’un projet
- La diminution des erreurs dans les documents
- L’amélioration de la qualité des constructions
- L’amélioration de la communication entre les acteurs du projet
- Etc.

23⏐47
2.2. Le défi technique

Avec l’arrivée du DAO (Dessin Assisté par Ordinateur) dans les années 90, les logiciels 2D et
3D ont permis d’optimiser grandement la production de documents jusqu’alors manuels
(plans de niveaux, perspective 3D, élévations de façades, etc.). Ils permettent de dessiner
l’ensemble des éléments d’un bâtiment uniquement à l’aide d’entités graphiques telles que
les lignes et les courbes. Ils permettent également de superposer aisément des fichiers
appelés « calques », contrôlant ainsi la cohérence entre les dessins. Cependant, les éléments
conçus à l’aide de ces entités graphiques (lignes, courbes) ne présentent aucune intelligence
et ne sont pas « conscients » de leur environnement. La modification de ces éléments est
alors laborieuse et est souvent source d’erreurs au sein des documents produits.
Les logiciels BIM se différencient des logiciels de DAO par la modélisation paramétrique
orientée-objet. Il s’agit d’une méthode de modélisation basée sur l’objet paramétrique que
l’on définira plus précisément dans la suite de cette partie.
Une bonne compréhension des méthodes et outils associés à la Maquette Numérique est
primordiale pour la réussite d’un projet BIM. Ce paragraphe a pour objectif d’éclairer le
lecteur sur les éléments techniques du processus BIM.

2.2.1. Quelques notions clés
2.2.1.1. Objet BIM

C’est l’unité de base de la maquette numérique. Un objet BIM est une représentation virtuelle
en 3D d’un élément de construction (un mur, un toit, une porte, un étage, etc.) avec ses
propriétés (matériau, résistance mécanique, transmissivité thermique, etc.). L’objet BIM peut
être générique (représentation d’un composant physique dont le modèle exact n’est pas
encore défini) ou spécifique (représentation d’un produit existant issu d’un fabricant).

Figure 6 : Exemple d'un objet BIM générique : cuvette WC (Source : Autodesk Revit)

24⏐47
2.2.1.2. Niveaux de Développement (ND)

Le Niveau de Développement (de la notion anglo-saxonne « Level Of Development » - LOD)

définit le niveau de renseignements attendus pour les éléments constituant la MN selon
l’avancement du projet. Chaque niveau de développement - de ND1 à ND6 - inclut à la fois le
Niveau de Détail (aspect graphique) et le Niveau d’Information (aspect « données ») des
éléments de la maquette numérique.


Niveau de détail Niveau d’information











Figure 7 : Définition du Niveau de développement

La maquette numérique contient ainsi des informations graphiques et non-graphiques

intimement liées et structurées.

Le tableau ci-dessous présente une synthèse des niveaux de développement d’une

maquette numérique :

Niveau de
Phase selon Loi MOP Illustration Objectif du ND
développement

Concepts
ND1 Analyse et impact
Esquisse

Avant-projet Sommaire Zones techniques
ND2 (APS) Réseaux primaires et
Permis de construire (PC) équipements
Avant-projet Détaillé (APD) Coordination des inter-
ND3
PRO/DCE disciplines

Etude d’exécution Modélisation des

ND4
Construction ouvrages à exécuter

Dossier des Ouvrages Modélisation de
ND5
Exécutés (DOE) l’ouvrage exécuté

Gestion technique
ND6 Exploitation
patrimoniale
Figure 8 : Les différents niveaux de développement (Source : Le Moniteur n° 5763)

25⏐47
Les niveaux de développement définissent ainsi les informations utiles à chaque phase du
projet et permettent d’améliorer la communication dans un projet BIM en évitant les
surinformations ou sous-informations. Chaque acteur sait ce qu’il doit modéliser et sait quelle
information est disponible et exploitable.

La figure ci-dessous permet de définir la correspondance entre :

- Les niveaux de développement (de ND1 à ND6)
- Les phases de la loi MOP (Loi relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec
la maîtrise d’œuvre privée)
- Les phases du cycle de vie d’un projet (de la programmation à la fin de vie du projet)

Figure 9 : Les 3 cycles de vie de la MN (Source : Syntec-Ingénierie)

26⏐47
2.2.2. La visualisation des données du bâtiment
L’une des trois caractéristiques du processus BIM est la représentation graphique d’un
bâtiment.
La représentation graphique BIM d’un bâtiment est l’aspect visuel du processus. Celle-ci est
basée sur la modélisation paramétrique orientée-objet. Il s’agit d’un type de modélisation
basée sur l’objet paramétrique.

2.2.2.1. La modélisation est orientée-objet :

Un objet BIM est la représentation numérique d’un élément réel du bâtiment (une chaise par
exemple). L’objet BIM doit représenter de manière fidèle l’élément réel qu’il représente dans
son environnement. Pour ce faire, il contient des données correspondant aux :
- Caractéristiques physiques de l’élément réel (dimensions, géométrie) qui décrivent son
apparence physique.
- Caractéristiques techniques de l’élément réel (matériaux, propriétés, durée de vie, prix, etc.)
qui décrivent ses interactions avec son environnement.

Figure 10 : Exemple d’une chaise BIM et de ses informations (Source Autodesk Revit)

2.2.2.2. La modélisation est paramétrique :

Dans son livre « Elements of Parametric Design », Robert Woodbury, Professeur à la School
of Interactive Arts and Technology, dit : « La modélisation paramétrique introduit un
changement fondamental : les « composants », c’est-à-dire les pièces de la conception, sont
liés par des relations entre éléments »

La maquette numérique BIM - basée sur la modélisation paramétrique – est « consciente »
des caractéristiques des objets qui la composent et des interactions entre ces objets. La
maquette évolue de manière coordonnée à mesure que des modifications y sont apportées.

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L’objet BIM a la capacité à changer sa géométrie, son apparence ou son comportement par la
modification d’un de ses paramètres Par exemple, dans le cadre de la modélisation des murs
et de la toiture d’un bâtiment, si la pente du bâtiment est modifiée, les murs suivent
automatiquement la ligne du toit modifié.
Contrairement à la modélisation paramétrique, la modélisation non paramétrique, dite
directe, ne prend pas en compte les interactions (appelées contraintes) entre les différents
éléments du modèle. La modélisation directe crée des entités graphiques à l’aide de
coordonnées. La modification de ces graphiques est difficile et est souvent source d’erreurs.

Dans le cas d’un bâtiment existant, la collecte des
données graphiques se fait à l’aide d’un scanner laser
3D. L’appareil est placé au centre de chaque pièce,
puis le scanner mesure la position de chaque point
physique de la pièce. L’ensemble des points mesurés
forme alors un nuage de points qui correspond à la
pièce scannée.
Figure 11 : Nuage de point d'un bâtiment
(Source : numerisation3d.construction)
2.2.3. La collecte, le stockage et la pérennité des
données
L’autre caractéristique du processus BIM est la base de données du bâtiment. Il s’agit d’une
compilation structurée d’informations relatives au bâtiment modélisé. Toutes les
informations compilées doivent au préalable être collectées par les acteurs du projet puis
stockées afin d’être exploitées dans le but par exemple de générer des documents de
visualisation (plans, coupes, perspective 3D, etc.), de calculer la consommation énergétique
du bâtiment ou encore de simuler le comportement mécanique de la structure porteuse.

2.2.3.1. La collecte des données
La collecte des données nécessite au
préalable de classifier les objets, c’est-
à-dire de déterminer les informations
nécessaires à chaque catégorie
d’objet. Par exemple, dans le cas d’un
four à modéliser, les informations
nécessaires à son exploitation sont :
- Ses dimensions
- Ses matériaux
- Ses propriétés électriques
- Etc.

Une fois les informations nécessaires connues, il suffit de renseigner les informations
alphanumériques de chaque objet BIM, à la phase de vie correspondante : ainsi les propriétés
électriques du four pourront être renseignées lors de la phase d’étude d’exécution ; il est
inutile de renseigner ces informations lors de la conception du projet.

28⏐47
2.2.3.2. Le stockage et la pérennité des données
Les données graphiques et non-graphiques de la maquette numérique constituent une masse
considérable de données. Toutes ces données doivent être stockées afin d’être exploitables
et exploitées durant toutes les phases du cycle de vie du projet. Le stockage de données peut
ainsi se faire soit en local, soit sur un serveur.
Il faut cependant prendre en compte le risque que représente la perte de données mais
également l’intérêt collaboratif du BIM. Il est alors recommandé de stocker les données sur
une plateforme en ligne appelée CDE (Common Data Environment). Il s’agit d’un
environnement commun où sont stockées toutes les informations partagées d’un projet.
Chaque acteur peut y accéder et y contribuer quelque soit la phase du cycle de vie du projet.

2.2.4. Le partage des données ou Interopérabilité
La troisième caractéristique du processus BIM est la collaboration entre les acteurs du projet
à toutes les étapes du cycle de vie du bâtiment. C’est l’enjeu le plus important de la MOA :
celle-ci doit avoir pour objectif principal de tendre vers un référentiel unique de données.
Pour ce faire, la MOA doit s’assurer de l’interopérabilité de l’ensemble des acteurs.
L’interopérabilité est la capacité des logiciels BIM à échanger des données sans perte ni
altération des informations échangées. Sans interopérabilité, l’échange d’informations est
laborieux et source d’erreurs : ressaisie manuelle de données, perte de temps, erreurs de
saisie, ou encore omissions.

2.2.4.1. Format d’échanges IFC (contenant)

Aujourd’hui encore, beaucoup de logiciels n’arrivent pas échanger directement des données
sans difficultés du fait de l’incompatibilité de certains fichiers avec les logiciels BIM. Pour
déjouer ces problèmes d’interopérabilité, le format d’échange IFC (Industry Foundation
Classes) a été développé. Il permet de rendre possible la lecture du fichier par n’importe quel
logiciel BIM. C’est l’équivalent du format PDF pour la visualisation de contenus BIM.

Figure 12 : Format d'échanges IFC (Source : BIMconnect)

Le modèle IFC permet ainsi de décrire :

- Des objets (IfcWall, IfcWindow, IfcSpace, …)
- Des relations entre objets (IfcRelVoids, IfcContainedInSpatialStructure, …)
- Des caractéristiques des objets (propriétés, quantités de base, …)

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Avec le format IFC, chaque acteur d’un projet peut partager des données sans se soucier de
la compatibilité des différents logiciels utilisées par les autres acteurs. Ainsi ce format
d’échange est en mesure de décrire des modèles numériques d’architecte, d’ingénieur
structure ou fluides, etc.

2.2.4.2. Classification (Contenu)

La modélisation d’informations par un acteur peut parfois s’avérer inexploitable par les autres
acteurs d’un projet. En effet, d’un métier à un autre, un même objet peut avoir des
appellations différentes. Il est donc nécessaire de recourir à un standard afin que les données
soient exploitables par le plus grand nombre.

La classification consiste en une codification à différents niveaux de précision permettant de
choisir le degré de finesse selon les besoins. La classification la plus utilisée dans le secteur de
la construction est la classification UNIFORMAT II 2015. Celle-ci vient en complément des
classes d’objets IFC afin de préciser la qualification des éléments. Par exemple, la classe
IfcWall désigne un mur en général, mais ne permet pas de distinguer une cloison intérieure
d’un mur extérieur. Afin de distinguer ces derniers, il est nécessaire d’attribuer des codes de
classification précis : C1010 pour la cloison intérieure, et B2010 pour le mur extérieur (cf.
Annexe 1 : La classification complète UNIFORMAT II 2015).

Le BIM est donc le processus par lequel sont créées, stockées, partagées et exploitées toutes
les données nécessaires à la construction d’un projet de bâtiment. Il permet à l’ensemble des
parties prenantes de collaborer autour d’une même maquette numérique, durant toute la
durée de vie du bâtiment.
L’intérêt du BIM est ainsi de « construire » avant la construction en simulant virtuellement
l’édification de l’ouvrage afin d’optimiser son coût, son planning et sa qualité au moyen d’une
gestion efficace de l’information et d’une minimisation des risques très en amont, avant
d’arriver sur le chantier où les modifications sont coûteuses.

Figure 13 : Une visualisation du processus BIM (Source : Autodesk)

30⏐47
2.3. Le défi juridique

Comme exposé dans la suite (cf. page 37), on distingue quatre degrés de BIM, selon la
maturité du projet et de l’intégration de cette pratique au sein du projet immobilier
d’ensemble. On considère qu’en terme de responsabilité et de cadre légal, les niveaux 0, 1 et
2 sont assimilables à un projet réalisé hors BIM dans la mesure où chaque acteur travaille
indépendamment sur sa propre maquette. Nous nous concentrerons donc sur le BIM de
niveau 3 dans cette partie. C’est le niveau qui permet les interactions les plus importantes et
les plus riches entre les différents opérateurs. Les échanges de données sont permanents, et
les modifications sont possibles simultanément et en temps réel. Cela permet une utilisation
optimisée et pérenne du modèle, qui lui permettra de s’adapter à toutes les phases du projet
immobilier, c’est-à-dire de sa conception à sa réalisation puis à son exploitation. Deux
problématiques majeures se posent donc, celle de la protection par le droit d’auteur et celle
de l’évolution de la responsabilité.

2.3.1 La protection par le droit d’auteur

Impliquant de multiples intervenants, le processus BIM se heurte à la problématique
d’identification de l’«auteur» à proprement parler, à la fois de la maquette numérique et de
la base de données associée. Le droit d’auteur protège les créations et œuvres dès leur
conception dès lors que le caractère original est prouvé. Appliqué à l’immobilier, cela signifie
que le bâtiment final et tout objet émanant de cet ensemble (plans, maquette numérique,
aménagements, etc.) peuvent être protégés par le droit d’auteur.

Or, il semble impossible de ne déterminer qu’un seul auteur au vu du nombre conséquent de
contributeurs associés au processus BIM. Il existe donc différents régimes de protection
régissant le droit d’auteur : l’œuvre composite, l’œuvre collective, et l’œuvre de
collaboration.

Dans le cas de l’œuvre composite, une nouvelle œuvre est intégrée à un ensemble existant.
Les droits d’auteur restent applicables sur le fichier initial, cependant la nouvelle œuvre créée
appartiendra au dernier contributeur qui jouira du droit d’auteur.
Dans le cas de l’œuvre collective, la propriété (et donc les droits d’auteur) revient à la
personne physique ou morale au nom de laquelle est diffusée l’œuvre. Dans une structure
comprenant un département immobilier, cette personne pourrait par exemple être le BIM
manager.
Enfin, l’œuvre collaborative est caractérisée par des droits d’auteur en copropriété. Dans
cette configuration, l’accord de toutes les parties est nécessaire pour les décisions
d’exploitation de la maquette et de la base de données. En théorie, l’œuvre collaborative est
celle qui, par définition, se rapproche le plus du principe du BIM de niveau 3.

Ce régime de copropriété est par essence très contraignant. Afin de maintenir une agilité dans
l’exploitation de la maquette et de la base de données, il est d’usage de déroger aux régimes
de l’œuvre composite et de l’œuvre de collaboration au profit de l’œuvre dite collective. Ce
dernier a en effet pour avantage premier de fluidifier et de centraliser le pouvoir de décision
afin de garantir une flexibilité et une adaptabilité rapide du processus BIM. Il semble
nécessaire de définir ces termes par le biais d’un contrat ou d’une convention BIM dès la
genèse du projet.

31⏐47
2.3.2 La responsabilité du constructeur
La législation actuelle n’encadre pas encore bien les responsabilités de chaque acteur dans le
processus BIM. Le principe de la responsabilité dans l’acte de construire est régit par les
articles 1792 et suivants du Code civil. Ces articles indiquent que tout intervenant lié par un
contrat de louage d’ouvrage au maître d’ouvrage peut être appelé en responsabilité dans le
cadre de ce dernier.

Dans l’hypothèse d’une œuvre collective, la responsabilité incomberait donc au BIM
Manager. Deux situations se dessinent alors pour cet acteur clé de la maquette numérique.
Dans le premier cas, si le BIM Manager n’est impliqué qu’à une échelle de pilotage et de
gestion de la maquette numérique sans aucune action sur l’acte de construire, alors selon le
cabinet Seban&Associés, la présomption de responsabilité de ce dernier ne s’appliquerait pas.
En revanche, dans le cas où le BIM Manager interviendrait directement en lien avec la
construction du projet ou lors de la conception de l’œuvre architecturale, sa responsabilité
semblerait être en mesure d’être engagée.

A noter que les différents acteurs de la construction manquent encore aujourd’hui de
confiance en la maquette numérique et redoutent principalement de voir leur responsabilité
engagée dans le cadre d’une erreur qu’ils n’auraient pas commises. Cependant, le processus
du BIM est transparent et traçable, permettant ainsi de rapprocher chaque action de son
commanditaire et de remonter la chaîne de décision et de modification jusqu’à son origine. Il
semble primordial de définir les circuits de validation, d’authentification et d’accès clairs et à
jour des différentes étapes du projet. En ce sens, le BIM Manager paraît une nouvelle fois être
la clé de voute de cet ensemble. Les nombreuses applications du processus BIM sont toutefois
rassurantes, et les erreurs entraînant des désordres graves, nécessitant par exemple
l’actionnement d’une garantie décennale, demeurent rares.

La réponse à cette épineuse question de la responsabilité semble résider, comme
précédemment pour la question de la propriété intellectuelle, dans le contrat signé entre les
différentes parties. Les responsabilités de chaque acteur, qu’ils soient actuels ou futurs,
doivent être parfaitement définies au début de tout projet BIM. Chaque contrat prendra la
forme la plus adaptée à l’opération pour laquelle il est rédigé.

32⏐47
2.4. Le défi humain et métier

Le phénomène de résistance au changement est répandu dans la culture du travail.
Le BIM implique de telles transformations des habitudes de travail (nouveaux outils, nouvelles
méthodes de travail, nouveaux métiers) que son adoption et son implémentation ne se feront
pas sans résistance. Il s’agit donc davantage d’un défi humain et métier que d’un défi
financier, technique ou juridique.

2.4.1. Vers l’ingénierie concourante

L’ingénierie concourante (IC) correspond à une logique de conduite de projet impliquant la
participation de l’ensemble des acteurs en amont du projet. Ainsi, même les acteurs
intervenant traditionnellement en aval du projet (acteurs de la construction, gestionnaires,
exploitants) sont investis très en amont en ayant accès à la Maquette Numérique. Par
exemple, les équipes d’exploitation pourront dès le début du projet, orienter les architectes
au sujet de l’accessibilité des gaines techniques. L’ingénierie concourante remplace ainsi
l’ingénierie séquentielle qui oblige à un travail en cascade des acteurs et qui consiste à
rechercher des solutions aux problèmes ponctuels et linéaires sans prendre en compte les
interdépendances entre acteurs.

Approche traditionnelle Approche BIM

Figure 14 : Approche traditionnelle vs. Approche BIM (Source : BIMinmotion)

L’ingénierie concourante implique une gestion des interactions entre les différents acteurs
mais également une gestion de la participation de certains acteurs à des phases auxquelles ils
n’avaient pas l’habitude de participer. Apparaît alors la nécessité d’acquérir de nouvelles
compétences en matière de management de projet et de définir de nouveaux rôles au sein
de l’équipe BIM.

33⏐47
2.4.2. De nouveaux métiers
Avec l’introduction du BIM, de nouveaux métiers impliquant de nouvelles responsabilités et
compétences apparaissent comme nécessaires pour la bonne implémentation du processus.
La différenciation de ses métiers se traduit comme suit.

2.4.2.1. Conseil en stratégie BIM
Pour définir la stratégie BIM à adopter, un cabinet de conseil spécialisé en stratégie BIM est
recommandé. Son expérience dans des projets BIM permet à la MOA qui souhaite
implémenter le BIM, d’auditer ses pratiques, d’expliciter les objectifs attendus par le BIM et
de définir les besoins humains et matériels.
Une fois les objectifs et besoins explicités, le conseil rédige la Charte BIM de la maîtrise
d’ouvrage. Ce document définit les règles, usages et procédures d’utilisation du BIM pour
l’ensemble des projets BIM.

2.4.2.2. AMO BIM
L’implémentation du BIM au sein d’une entreprise peut amener à une baisse de productivité
pouvant aller jusqu’à 30% selon certains retours d’expériences (source : Le Moniteur n° 5756).
L’accompagnement par une AMO BIM peut aider à minimiser cette baisse de productivité et
à éviter des situations de blocage inhérentes au temps d’adaptation aux nouveaux outils et
méthodes de travail BIM.
L’AMO BIM a également pour mission de rédiger le Cahier des Charges BIM de chaque projet
BIM. Ce document est spécifique et adapté aux particularités de chaque projet et suit les
règles identifiées dans la Charte BIM.

2.4.2.3. BIM Manager
La multitude d’acteurs impliqués dans un projet ainsi que de la masse d’informations créée
par ces acteurs nécessitent un chef d’orchestre. Le BIM Manager joue ce rôle de chef
d’orchestre. Il met en œuvre les méthodes et processus qui permettent l’élaboration et la
consolidation de la Maquette Numérique pendant toute la durée de vie du projet. L’un de ses
rôles est donc la gestion de l’information. Par ailleurs, le BIM Manager joue le rôle de
coordinateur des différents intervenants au projet. Il assure ainsi l’interface avec toute
l’équipe projet.
Les coordinations de la Maquette Numérique et de l’équipe projet doivent ainsi pouvoir être
assurées par une personne qui, en plus de ses compétences techniques traditionnelles en
matière de projet de construction, doit être au fait de la technologie BIM et de la gestion de
l’information

2.4.2.4. BIM Modeleur
Le BIM a pour intérêt de visualiser le bâtiment en 3D au moyen de la Maquette Numérique.
C’est là que le BIM Modeleur intervient. Son rôle consiste à élaborer la Maquette Numérique
du bâtiment dans le respect des procédures mises en place par le BIM Manager.

L’ensemble de ces nouveaux acteurs au sein des projets de construction constitue l’équipe
BIM de la maîtrise d’ouvrage. Leurs compétences techniques, leurs expériences ainsi qu’une
bonne communication sont primordiales pour la réussite du processus. Cependant comme
dans tout changement de processus, des obstacles peuvent intervenir. Comment alors
assurer une transition efficace vers le BIM ?

34⏐47
2.4.3. La mise en place opérationnelle du processus
Pour que la MOA qui souhaite implémenter le BIM adopte efficacement les outils et méthodes
BIM, les points à prendre en considération sont présentés à la suite.

2.4.3.1. Définition de la stratégie BIM
Une stratégie BIM s’articule autour de quatre axes :

1- Audit de l’existant
Cette première étape consiste à analyser le système d’informations et les pratiques métiers
au sein de l’entreprise. Cela permet d’évaluer les maturités digitale et métier de la maîtrise
d’ouvrage.

2- Identification des Usages BIM
Ensuite le maître d’ouvrage doit définir les Objectifs BIM. Ils sont la réponse à la question
suivante « Qu’attendez-vous du BIM pour ce projet ? ». Les Objectifs BIM peuvent alors être :
- Améliorer la qualité de la conception
- Communiquer autour de la maquette
- Assurer la traçabilité des décisions et interventions
- Etc.

De ces Objectifs BIM découlent les Usages BIM. Ils permettent de définir précisément les
processus qui seront déployés sur le projet. L’identification précise des Usages BIM favorise
la bonne répartition des tâches et responsabilités opérationnelles relatives au processus. Les
Usages BIM (cf. Annexe 2 : Les 23 Usages BIM) sont très variés :
- Modélisation du site
- Gestion de conflits à partir de la maquette numérique
- Extraction des quantités et valeurs significatives
- Etc.

3- Définition des besoins
Les étapes d’audit de l’existant (outils et méthodes actuelles) et d’identification des Usages
BIM permettent ainsi de définir les besoins de la MOA en termes d’outils et de formation.
Une fois ces besoins clairement identifiés, le conseil BIM rédige la Charte BIM. Celle-ci a pour
objectif de définir les lignes directrices de la stratégie BIM à mettre en place par le maître
d’ouvrage : gestion patrimoniale, affectation des rôles des acteurs du projet, principes
généraux de production de la maquette numérique, etc.

4- Expérimentation (POC)
Enfin, l’expérimentation de projets en mode BIM est à effectuer afin d’intégrer les retours
d’expérience de l’équipe BIM et adapter les procédures internes (boucles itératives).
Idéalement, si la MOA souhaite mesurer l’apport véritable du BIM, une seconde équipe en
production sur le même projet ou sur un projet similaire est lancée en parallèle avec
l’approche traditionnelle.

35⏐47
2.4.3.2. Implication de la Direction Générale
Les méthodes et outils ne suffisent pas à assurer la réussite d’un projet. Impliquer la Direction
Générale dans une démarche BIM est primordiale pour assurer la bonne implémentation du
BIM.
Les étapes à réaliser sont les suivantes :
1- Nommer les responsables du développement d’un plan d’implémentation et d’adoption du
BIM qui recouvre tous les aspects de l’entreprise afin de comprendre comment le changement
de modèle risque d’impacter l’activité en interne et en externe.
2- Créer une équipe de managers dédiée à l’implémentation opérationnelle du plan (coûts,
planning, indices de performance pour mesurer la performance de l’équipe BIM).
3- Utiliser le BIM dans 1 ou 2 projets de taille relativement petite en parallèle d’autres projets
en cours. Cela permettra de mettre en lumière les difficultés de l’équipe. Cela permettra
également d’apporter une opportunité de leadership aux équipes dédiées.
4- Capitaliser ces premières expériences pour former de nouvelles équipes, et guider
l’implémentation du BIM.
5- Utiliser le BIM dans de nouveaux projets et travailler avec des équipes externes provenant
d’autres entités et autres métiers, de manière à collaborer et partager les
connaissances/expériences du BIM.
6- Replanifier l’implémentation du BIM périodiquement pour mettre en évidence les avantages
et obstacles rencontrés et fixer de nouveaux objectifs en termes de performance, coûts et
planning.

Ces étapes permettent à la maîtrise d’ouvrage de responsabiliser l’ensemble des

collaborateurs très en amont du projet. Cette responsabilisation conduit les équipes à se
sentir impliquer dans la transition et à atteindre des objectifs précis à l’aide d’indices de
performance. En comparaison avec des projets traditionnels similaires, l’équipe BIM pourra
petit à petit avoir des indications tangibles en matière de réduction du temps de production,
des ressources mobilisées et de qualité de prestation. L’équipe BIM portera un intérêt
constant à la transition et, avec le soutien de la Direction Générale, pourra mener le
développement et la diffusion des méthodes BIM au sein des autres projets.

2.4.3.3. Formation et appropriation des outils par les équipes Projet
La formation BIM a pour objectifs le transfert de compétences vers les acteurs de l’équipe
BIM et leur accompagnement concernant toutes les problématiques autour du BIM. Les
formations BIM ne concernent pas uniquement les acteurs de la modélisation. Toute l’équipe
BIM de la MOA devra être initiée au BIM, et formée aux nouveaux outils et pratiques BIM. Il
faudra par ailleurs planifier l’achat des licences et matériels informatiques adaptés.

2.4.3.4. Collaboration entre les différents métiers

Une fois que la stratégie BIM a été définie et que la Direction Générale et les équipes ont été
initiées et formées aux pratiques BIM, le défi pour la MOA est d’atteindre un niveau de
collaboration élevé avec les autres acteurs du projet (architectes, bureaux d’études
techniques, gestionnaires, constructeurs, etc.), on parle ainsi de niveaux de maturité BIM.
Les niveaux de maturité BIM font références aux niveaux de collaboration et de complexité
du processus BIM. Un niveau de maturité BIM élevé correspond à un processus BIM pour
lequel les informations de la Maquette Numérique sont partagées efficacement entre les
acteurs du projet.

36⏐47
Le niveau de maturité varie en fonction de l’intégration du BIM au sein des méthodes de
travail :

BIM Niveau 0

Les acteurs utilisent des outils de visualisation 2D.

Le partage d’informations est rare.

Peu de collaboration.

BIM Niveau 1

Les acteurs utilisent des outils de visualisation 2D ou 3D non

compatibles.

Lorsqu’un acteur utilise une maquette numérique, celle-ci est

mono-disciplinaire et intègre uniquement les données dont
l’acteur a besoin.

La collaboration est occasionnelle. Même lorsqu’il y a

collaboration, les informations échangées sont non
+ Représentation géométrique fidèle
standardisées et des incohérences peuvent surgir.
+ Données utiles et mises à jour
BIM Niveau 2 + Collaboration entre acteurs

Chaque acteur utilise sa propre maquette numérique.

Le processus d’échanges de données est formalisé du fait de

l’interopérabilité entre les logiciels (format IFC).

Les acteurs collaborent davantage entre eux à l’aide d’un

environnement commun de données.
BIM Niveau 3

Les acteurs partagent une unique maquette, accessible et

modifiable par tous.

La modélisation de la Maquette Numérique est

pluridisciplinaire et les échanges de données sont instantanées.
Chaque acteur peut mettre à jour les données dont il est
responsable.
La collaboration est optimale car la base de données forme un
ensemble cohérent d’informations mis à disposition de tous les
acteurs à chaque instant du cycle de vie du bâtiment.

L’adoption du BIM est ainsi le passage d’un environnement traditionnellement fragmenté et

conflictuel vers un environnement collaboratif.

37⏐47
3. La valeur ajoutée d’une mission d’accompagnement dans la mise
en place du BIM

3.1. Une inadéquation entre le besoin de mise en place du BIM et notre offre
Comme nous avons pu l’observer dans les précédentes parties, le BIM est dans une phase
d’accélération. Cependant, alors que certains prédisaient à cette nouvelle manière de
concevoir des ouvrages un développement fulgurant, la montée en puissance du BIM reste
timide. Ce manque de rapidité dans le changement est multifactoriel : de nombreux freins à
l’établissement rapide de ce processus existent.

3.1.1. Les freins à un déploiement total du BIM dans toutes les activités de la construction et
de l’exploitation ?
Selon les différents acteurs du secteur que l’on a pu questionner, les raisons varient mais on
peut les recentrer autour de 4 grands vecteurs de blocage :

1- La résistance au changement
2- La non universalité des normes
3- La pertinence limitée à apporter de la valeur
4- Le manque d’interopérabilité

Nous pensons que ces 4 problèmes sont surmontables. Des missions de conseil en
accompagnement de mise en place des processus BIM au sein des entreprises du secteur peut
être une démarche clé dans ce challenge. Pourquoi les missions de conseil en organisation
seraient-elles la solution clé de ce problème ?

3.1.2. Le traitement de ce type de freins : core business des cabinets de conseil en

management comme Wavestone

Nous allons voir que 3 des 4 problèmes actuellement rencontrés font partie du cœur de
métier du consultant en management.

1- La résistance au changement

Même si beaucoup prédisent que la mise en place d’un processus BIM dans les entreprises
liées à l’immobilier est une question de temps, la culture de ce milieu est assez éloignée dans
les faits de la culture technologique dans laquelle est née l’innovation. Cette résistance vient
de plusieurs facteurs sociologiques : l’idée selon laquelle la technique doit céder la place à la
technologie, la peur d’abandonner des processus qui fonctionnent pour des processus
inconnus dans lesquels les acteurs ne seraient plus aussi compétitifs car non expérimentés ou
encore des entreprises qui aujourd’hui tirent profit de l’environnement parfois conflictuel du
monde de l’immobilier.

Ces questions de résistance au changement sont au cœur des réflexions de Wavestone qui a
par exemple accompagné les équipes de la direction générale des finances publiques dans la
mise en place de l'impôt à la source.

38⏐47
 2- La non universalité des normes

Suite aux balbutiements du nouveau processus en 2012, beaucoup d’acteurs du BTP ont tiré
la sonnette d’alarme trouvant trop complexe et trop onéreuse l’adaptation en terme de
formation et d’acquisition des outils liés au BIM. Ces montants importants d’adaptation de
leurs outils dans les débuts sont dû à cette époque à l’incompatibilité des plateformes BIM
avec les formats de maquette 3D comme Autocad, ce qui a eu pour effet de faire douter de
nombreuses entreprises qui estiment que : “la non universalité des normes empêchera le BIM
de percer”.

Cependant depuis 2014, et grâce aux travaux du comité Propriété Produits Pour le BIM, la
norme XP P07-150 a été mise en place afin d’assurer une harmonisation globale de ces
produits et de laisser toujours possible l'interopérabilité des différents outils utilisés. La force
du BIM est ainsi d’assurer une collaboration plus fluide entre maitrise d’ouvrage, maitrise
d’œuvre, architectes, notaire et l’ensemble des entreprises de construction malgré
l’utilisation de logiciels et outils différents.

3- La pertinence limitée à apporter de la valeur :

Il s’agit là d’un problème business : la mise en place du BIM est elle rentable ? Ai-je en tant
qu’acteur du secteur du Bâtiment et de l’immobilier intérêt à m’intéresser au BIM ?

En effet, dans la mesure où l’un des piliers central du BIM vient du partage de l’information
au plus tôt afin de résoudre les conflits à la source que ce soit pendant la phase conception -
avec plusieurs entreprises qui ne communiquent pas assez et qui de manière classique ne se
rendront compte de leurs défauts de conception qu’en phase chantier (une porte mal placée
sur un mur plein, des gaines passant au milieu d’un salon, pour citer des défauts qui arrivent
assez régulièrement pendant les constructions) - ou que ce soit pendant la phase
exploitation, où la recherche d’un désordre technique peut parfois prendre plusieurs jours
sans le BIM contre quelques minutes avec le processus BIM (visualisation d’une fuite de
réseaux dans des bâtiments annexes ou dans une école l’été pendant qu’elle est inoccupée.
Tout cela favorise une anticipation qui est un gain de temps et d’argent par la prise en charge
rapide de ces conflits.

Ainsi, il a été démontré par la FFB (Fédération Française du Bâtiment) que le manque
d'interopérabilité avait un coût non négligeable : 40€/m2 pour les entreprises. C’est par ce
type d’économies que les plus grands acteurs de l’immobilier français tels que Nexity ou Vinci
prévoient une rentabilité financière du BIM (une opération BIM sera donc effectivement
moins cher qu’une opération classique) pour 2020 soit seulement 6 ans après les premiers
investissements. On arrive donc rapidement à la promesse donnée de construire mieux et
moins cher.

Pourtant de manière générale, parmi ces types de freins, seul le pan technique est aujourd’hui
traité mais sans que les méthodes de travail soient transformées en profondeur. Cette mise
en place asymétrique du processus BIM rend ce dernier bancal car utilisé de ce fait de manière
inefficace.

39⏐47
Comme le montre le constat des freins pour la mise en place du BIM, les facteurs de réussite
du BIM dépendent aujourd’hui de milieux non techniques : le Change Management, la
compréhension des normes, l’analyse économique de la création de valeur de la mise en place
du processus BIM.

Ce sont justement des enjeux parfaitement maîtrisés par les cabinets de conseil en
management tel que Wavestone. De plus, nous possédons une entité immobilière qui a
pleinement connaissance du milieu du BIM ainsi que de tous les enjeux de ce secteur et de
ses défis à relever : digitalisation tardive, retards de livraison important dans les chantiers de
construction, pertes financières importantes dues au manque de communication entre les
différents acteurs.

3.1.3. Pourtant, l’offre déployée aujourd’hui par Wavestone ne correspond pas aux attentes

Si les solutions à ces problèmes sont aisément identifiables, force est de constater que l’offre
proposée par Wavestone ne correspond pas aux attentes des entreprises. Prenons en
exemple les appels d’offres émis via la plateforme marchépublics.fr où sont recensées tous
les appels d’offres publics, on peut ainsi y constater que de plus en plus de Plans Stratégiques
de Patrimoine (PSP) sont demandés avec un accompagnement de mise en place d’une
démarche BIM.

Le pôle immobilier de Wavestone se positionne aujourd’hui en expert de ce type de mission :
mise en place d’un Plan Stratégique de Patrimoine ou encore mise en place d’une Convention
d’Utilité Sociale (CUS) ; missions qui sont devenues aujourd’hui obligatoires pour les acteurs
de l’immobilier les plus importants.

Loin de n’être qu’une réaction réglementaire pour ceux qui demandent un accompagnement
de Wavestone pour ce type de mission, ces mises en place relèvent de la stratégie
d’entreprise pure. En ce sens, ces organismes profitent de ces PSP et CUS pour revoir leur
stratégie à 5,10, 15 ans et y incluent donc les processus BIM par principe.

Pour rester donc capable de continuer à traiter ce type de sujet, Wavestone doit faire sienne
la problématique du BIM et doit être en capacité de proposer une offre cohérente avec les
attentes affichées des acteurs de l’immobilier.

Pour pouvoir saisir complètement quelles sont les principales étapes pour mettre en place
une démarche BIM, notons graphiquement à quel instant interviennent ces différents sujets :

40⏐47
Ce sont ces missions de définition d’une stratégie BIM, de mise en place des charte BIM et
cahiers des charges BIM qui sont demandées en parallèle des missions de mise en place de
PSP et de CUS.

3.2. Le traitement de ces problèmes : un besoin encore insatisfait aujourd’hui, un créneau

d’offre pour Wavestone

Un réel besoin : plus de 160 appels d’offres en cours dans les marchés publics et environ une
trentaine d’appels d’offre privés affichés pour des sujets de BIM.

3.2.1. Offre actuelle répondant que légèrement à cette demande importante

Malgré ce besoin bien présent, certains cabinets de conseil proposent des offres uniques
basées sur le BIM :
• Assistance aux maîtres d’ouvrage
• Appréhender les enjeux du BIM Assistance à la rédaction du cahier des charges
• Définition des objectifs à atteindre
• Définir la gestion des processus collaboratifs
• Coordonner les intervenants et interface maîtrise d’ouvrage/maîtrise d’œuvre
• Présenter le projet, processus et objectifs aux différents intervenants, formuler les attentes et
objectifs de chacun
• Définir les rôles des partenaires impliqués
• Conseil sur les aspects légaux, responsabilités
• Suivi de projet
• S’assurer de la conformité du projet et du respect des processus à chaque étape du projet
• Accompagnement post construction pour l’exploitation et la gestion de patrimoine »

41⏐47
Suite à la découverte de ces offres, nous avons souhaité partir à la rencontre des spécialistes
du BIM pour savoir si de telles offres développées par des sociétés de conseil étaient
pertinentes ou s’il fallait aller plus loin.

A l’issue d’un entretien avec Monsieur Alexandre BOMPARD, Ingénieur BIM chez EGIS Conseil,
voici ce qui ressort de l’échange : pour les cellules BIM des bureaux de contrôle, il est
effectivement central dans la mise en place d’une cellule BIM de se faire accompagner sur les
problématiques organisationnelles et stratégiques. Par contre même cet accompagnement
nécessite d’être sous tendu par une expertise. De ce fait une double expertise est attendu
pour prodiguer un conseil de qualité pour ces missions : une expertise BIM et une expertise
organisationnelle.

3.2.2. Notre proposition d’offre

Après avoir analysé le marché, nous souhaitons proposer un accompagnement là où le besoin

est réel.

Le monde de l’immobilier fait sa conversion vers le BIM, mais toutes les entreprises
n’engagent pas ce changement de manière optimale. Ainsi, certaines maîtrises d’œuvres
interrogées font remonter des problèmes de suivi opérationnel : les ouvriers et techniciens
ont un cahier des charges BIM tellement pointu et détaillé que certains points sont laissés de
côté pour favoriser la rapidité d'exécution à court terme d’un chantier. Il s’agit bien donc d’un
problème organisationnel qui doit être géré de façon adaptée à l’entreprise, ce qui nécessite
un audit poussé des processus et des systèmes d’information en interne.
Cela montre une dichotomie nette entre l’idée que le BIM irait vers une amélioration de la
qualité de la conception et d’autre part l’idée que cette nouvelle façon de construire ne
résoudrait aucun problème réel, car le point sensible central, c’est cette façon de construire
en soi, ce qui sous entend que le vrai sujet vient du manque de qualification dans le secteur
de la construction.

Toutes ces observations confirment que la bonne tenue de cette technologie repose sur le
développement de compétences numériques mais est surtout basé sur des compétences
relationnelles et donc confirme la nécessité de fournir une offre d’accompagnement la plus
transversale possible : entre stratégie et organisation, entre expertise BIM et expertise
patrimoniale.

C’est pourquoi, pour générer une offre en cohérence avec ces conclusions, il est nécessaire
de créer un partenariat entre notre cabinet de conseil et un organisme reconnu pour son
expertise BIM, nous nous sommes donc rapproché de la start-up BIM in Motion détenue
aujourd’hui partiellement par le bureau de contrôle SOCOTEC.

42⏐47
Conclusion
A travers ce mémoire, nous avons tenter de répondre à la question suivante :
l’accompagnement des Maîtres d’Ouvrages est-il le facteur clé du succès de l’implémentation
du BIM ?

Pour ce faire, nous avons tout d’abord fait un état des lieux du secteur du Bâtiment et de
l’Immobilier. Nous avons vu que ce secteur, malgré son poids important dans l’économie
française, occupe l’une des dernières places au sein du classement des secteurs innovants.
Pourtant, les innovations ne manquent pas : outils technologiques, procédés de construction
ou encore outils et méthodes de digitalisation et de collaboration. Parmi ces innovations, le
BIM semble être celle qui portera le secteur vers sa transition numérique. Nous nous sommes
alors demandé pourquoi le BIM ne connaît toujours pas d’accélération dans son
développement au sein du secteur ? Le BIM est pourtant un processus qui existe depuis
quelques années et semble être largement à la portée des acteurs du secteur en termes
financier, technique et juridique. Il s’avère alors que l’aspect humain soi le frein principal à
son adoption.

Wavestone est aujourd’hui un cabinet de conseil en transformation numérique des
entreprises. Pourtant, le cabinet ne se positionne pas sur les missions d’accompagnement à
l’implémentation du BIM. Ce mémoire a ainsi permis de mettre en lumière les forces et
lacunes du cabinet Wavestone en terme d’offres commerciales relatives au BIM. A travers
son équipe Real Estate, le cabinet a de quoi offrir aux clients des prestations de qualité pour
ce type de missions, à condition d’unir ses compétences avec des partenaires experts sur les
sujets techniques BIM.


Through this research paper, we tried to answer the following question : is support the key
factor of success for the implementation of BIM for Owners ?

In order to answer this question, we first analyzed the Construction and Real Estate industry.
We saw that despite its huge impact on the french economy, the industry is lagging behind all
the other industries in terms of innovation. Yet, innovative solutions exist : new technological
tools, new construction processes and collaboration solutions. Among these innovations, BIM
seems to be the one that will lead the industry to its digital transition. We then asked ourselves
why isn’t BIM experiencing an acceleration in its development, given that BIM processes exist
now for years and seems to be within any company’s reach in terms of financial, technical and
legal challenges. It turns out that the biggest challenge to BIM adoption is the human
challenge.

Today, Wavestone is a consulting firm specialized in the digital transformation of companies.
However, the firm doesn’t position itself as a significant player in the implementation of BIM
processes for building owners. Hence, this paper highlights the strengths and weaknesses of
the firm in terms of commercial proposals related to BIM. Through its Real Estate team,
Wavestone has the potential to offer high quality services for this type of consulting mission,
but only if it combines its skills with expert partners on technical BIM issues.

43⏐47
Bibliographie et Webographie
Cahier Pratique Le Moniteur : BIM/Maquette numérique : contenu et niveaux de
développement / ADELINE, Régis… et al. 5763 éd. Paris : Groupe Moniteur SAS, Mai 2014,
42p.

Cahier Pratique Le Moniteur : BIM (Building Information Modeling) / NAROURA Anis… et

al. 5756 éd. Paris : Groupe Moniteur SAS, Mars 2014, 34p.

BIM Handbook : A Guide to Building Information Modeling for Owners, Managers,

Designers, Engineers and Contractors / EASTMAN Chuck… et al. Hoboken : John Wiley &
Sons, Inc., 2008. 506p.

EZANNIC, Romain. Intégration des données foncières et juridiques dans un processus BIM :
Analyse de la plus-value apportée par le géomètre-expert et enjeux pour la profession.
Sciences de l’ingénieur [physics]. 2016. Dumas-01688536

Enquête sur la pratique du BIM par les bureaux d’études. (en ligne) cegibat. 4 juillet 2018.
Consulté le 26 juillet 2019. Actualités, 1p. Disponible sur internet :
https://cegibat.grdf.fr/actualites/enquete-pratique-bim-bureaux-
etudes?utm_source=eactu&utm_medium=email&utm_campaign=aparte

LOD, lod ou loi : comment s’y retrouver ?. (en ligne) stabliplan. 9 mars 2018. Consulté le 20
Juin 2019. Nouvelles, 1p. Disponible sur internet : https://www.stabiplan.com/fr-
fr/nouvelles/nouvelles-et-blogs/lod-lod-ou-loi-comment-sy-retrouver/

Base de données : quelles protections ?. (en ligne) avocats-mathias. 14 décembre 2016.

Consulté le 25 Juin 2019. Propriété intellectuelle, 1p. Disponible en ligne :
https://www.avocats-mathias.com/propriete-intellectuelle/bases-de-donnees-protection-pi

BIM transformation services : Helping organizations realize the reatest benefits of BIM. (en
ligne) autodesk. Consulté le 01 Juillet 2019. Services-support, 1p. Disponible en ligne :
https://www.autodesk.com/services-support/consulting/bim

Interopérabilité. (en ligne) objectif-bim. Consulté le 04 Juillet 2019. Index, 1p. Disponible en
ligne : http://www.objectif-bim.com/index.php/technologie-bim/interoperabilite-echange-des-
donnees-bim

Passer au BIM, c’est le moment. (en ligne) afortech. Consulté le 28 Juin 2019. News, 1p.
Disponible en ligne : https://afortech.com/news/passer-bim-2018-cinq-avantages-reels-pme-
batiment/

RICAUD, Yan. Innovation et BTP : la transformation du secteur est en marche. (en ligne)
pwc. Décembre 2018. Consulté le 01 Juillet 2019. Assets, 63p. Disponible en ligne :
https://www.pwc.fr/fr/assets/files/pdf/2019/01/fr-pwc-innovation-et-btp-la-transformation-
du-secteur.pdf

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Liste de figures
Figure 1 : Les acteurs d’un projet de construction ................................................................... 10
Figure 2 : Courbe de Mc Leamy .............................................................................................. 11
Figure 3 : Cycle de vie moyen d'un bâtiment .......................................................................... 13
Figure 4 : Répartition moyenne des types de coûts sur le cycle de vie d'un bâtiment tertiaire
(hors foncier et frais financiers) ..................................................................................... 13
Figure 5 : Maquette numérique d'un bâtiment ......................................................................... 16
Figure 6 : Exemple d'un objet BIM générique : cuvette WC .................................................. 24
Figure 7 : Définition du Niveau de développement ................................................................. 25
Figure 8 : Les différents niveaux de développement .............................................................. 25
Figure 9 : Les 3 cycles de vie de la MN .................................................................................. 26
Figure 10 : Exemple d’une chaise BIM et de ses informations ............................................... 27
Figure 11 : Nuage de point d'un bâtiment ................................................................................ 28
Figure 12 : Format d'échanges IFC .......................................................................................... 29
Figure 13 : Une visualisation du processus BIM ..................................................................... 30
Figure 14 : Approche traditionnelle vs. Approche BIM .......................................................... 33

Liste des tableaux

Tableau 1: Les principaux freins à l'implémentation du BIM pour les Maîtres d'Ouvrages ... 20
Tableau 2 : Coût des logiciels BIM les plus utilisés ................................................................ 22
Tableau 3 : Recommandations pour les stations de travail BIM ............................................. 22
Tableau 4 : Coût des équipements .......................................................................................... 22

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Annexes

Annexe 1 : La classification UNIFORMAT ii 2015

ASTM Uniformat II Classification for Building Elements (E1557-97)

Level 1 Level 2 Level 3
Major Group Elements Group Elements Individual Elements
A SUBSTRUCTURE A10 Foundations A1010 Standard Foundations
A1020 Special Foundations
A1030 Slab on Grade
A20 Basement Construction A2010 Basement Excavation
A2020 Basement Walls
B SHELL B10 Superstructure B1010 Floor Construction
B1020 Roof Construction
B20 Exterior Enclosure B2010 Exterior Walls
B2020 Exterior Windows
B2030 Exterior Doors
B30 Roofing B3010 Roof Coverings
B3020 Roof Openings
C INTERIORS C10 Interior Construction C1010 Partitions
C1020 Interior Doors
C1030 Fittings
C20 Stairs C2010 Stair Construction
C2020 Stair Finishes
C30 Interior Finishes C3010 Wall Finishes
C3020 Floor Finishes
C3030 Ceiling Finishes
D SERVICES D10 Conveying D1010 Elevators & Lifts
D1020 Escalators & Moving Walks
D1090 Other Conveying Systems
D20 Plumbing D2010 Plumbing Fixtures
D2020 Domestic Water Distribution
D2030 Sanitary Waste
D2040 Rain Water Drainage
D2090 Other Plumbing Systems
D30 HVAC D3010 Energy Supply
D3020 Heat Generating Systems
D3030 Cooling Generating Systems
D3040 Distribution Systems
D3050 Terminal & Package Units
D3060 Controls & Instrumentation
D3070 Systems Testing & Balancing
D3090 Other HVAC Systems &
Equipment
D40 Fire Protection D4010 Sprinklers
D4020 Standpipes
D4030 Fire Protection Specialties
D4090 Other Fire Protection Systems
D50 Electrical D5010 Electrical Service &
Distribution
D5020 Lighting and Branch Wiring
D5030 Communications & Security
D5090 Other Electrical Systems
E EQUIPMENT & E10 Equipment E1010 Commercial Equipment
FURNISHINGS E1020 Institutional Equipment
E1030 Vehicular Equipment
E1090 Other Equipment
E20 Furnishings E2010 Fixed Furnishings
E2020 Movable Furnishings
F SPECIAL CONSTRUCTION F10 Special Construction F1010 Special Structures
& DEMOLITION F1020 Integrated Construction
F1030 Special Construction Systems
F1040 Special Facilities
F1050 Special Controls and
Instrumentation
F20 Selective Building F2010 Building Elements Demolition
Demolition F2020 Hazardous Components
Abatement

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Annexe 2 : Les 23 Usages BIM

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