Ad-Hoc

Business Plan Social

1. Présentation du projet ........................................................................................................................................................... 2

a. Description de votre entreprise et de son modèle économique ................................................................................. 2

b. Forme juridique ........................................................................................................................................................... 2

c. Valeur économique de votre projet ............................................................................................................................. 2

d. Valeur sociale/environnementale ................................................................................................................................ 3

e. Vision / Mission............................................................................................................................................................ 3

f. Etat d’avancement actuel ............................................................................................................................................ 4

g. Sources de financement certaines ............................................................................................................................... 5

2. Problématique sociale ............................................................................................................................................................ 6

3. Produit/Service ....................................................................................................................................................................... 7

a. Description du produit ................................................................................................................................................. 7

b. Comment résoudre le problème social rencontré ? .................................................................................................... 8

4. Votre marché et analyse de la concurrence ........................................................................................................................... 9

a. Analyse de la taille et de l’évolution du secteur................................................................................................................. 9

b. Analyse de la taille et de l’évolution du marché ................................................................................................................ 9

c. Identification des cibles ............................................................................................................................................. 10

d. Analyse de la concurrence et la valeur ajoutée de notre projet ................................................................................ 10

5. Marketing et vente ............................................................................................................................................................... 12

a. Plan marketing ................................................................................................................................................................. 12

b. Stratégie commerciale ............................................................................................................................................... 12

6. L’équipe management et organisation ................................................................................................................................. 13

a) Présentation des fondateurs et équipe de management ................................................................................................ 13

b) Composition actuelle de l’équipe de cœur ...................................................................................................................... 13

7. Risque et opportunités ......................................................................................................................................................... 15

8. Plan de mis en œuvre ........................................................................................................................................................... 18

9. Analyse financière ................................................................................................................................................................ 18

1
10. Analyse de l’impact social et environnemental .................................................................................................................. 18

1. Présentation du projet

a. Description de votre entreprise et de son modèle économique

Notre projet vise la création d’habitats participatifs durables, qui soutiennent l’innovation et l’inclusion
sociale, tout en adoptant une démarche éducative, en documentant l’avancement de notre projet et en
mettant notre expérience à disposition de la société. Il s’agit d’explorer de nouvelles formes de cohabitation et
de logement collectif, de proposer une alternative aux modèles existants et d’établir notre modèle
durablement au Luxembourg. Le modèle économique que nous allons adopter aura un caractère non-lucratif,
dans lequel tout surplus généré restera dans l’entreprise et sera destiné à l’auto-investissement.

b. Forme juridique

Dans une optique communautaire, nous visons à nous défaire de la propriété individuelle en favorisant la
propriété collective. Pour cette raison, nous sommes en voie de créer une société coopérative comme porteur
de projet. Le but est de créer une nouvelle offre sur le marché de logement où l'individu est à la fois
propriétaire (sécurité) et locataire (mobilité).

c. Valeur économique de votre projet

En vue de démarrer notre entreprise, nous allons commencer par la construction d’une résidence, qui fera
fonction de projet-pilote pour toute future construction, et qui servira donc à élaborer une documentation sur
la création d’une coopérative d’habitation au Luxembourg. Ainsi, la société coopérative sera conçue afin de
pouvoir conforter la construction de plusieurs immeubles, et en même temps pour être en mesure
d’accompagner d’autres groupes désireux de monter un projet similaire, au moins lors de la conception, au cas
où ils ne voudraient pas le monter dans le cadre de notre coopérative.

Selon notre concept actuel concernant la construction du premier immeuble, il comportera 27 unités, dont
vingt unités seront destinées au logement, six aux commerces et une à la salle multifonctionnelle. Les unités
réservées au logement seront subdivisées en appartements complètement équipés et autonomes, et de
différentes tailles, pouvant accueillir à partir d’une personne seule jusqu’à une famille de sept membres.
L’autre partie des unités de logement sera conçue sous forme de collocation, dont les salles de bain, toilettes
et cuisines seront communes à tous les habitants de la collocation.

En ce qui concerne la valeur économique de ce premier projet, nous arriverons à un montant de 7,2 millions
d’euros à financer, dont 30% de fonds propres qui devront être apportés par nos soins, et le reste étant
couvert via un emprunt bancaire d’une durée de 25 ans.

Cependant, ce montant part de l’hypothèse que le terrain nous sera mis à disposition sous forme d’un bail
emphytéotique, dont la durée peut varier entre 50 (minimum légal en cas de location) et 99 ans. La redevance
annuelle est actuellement de 223,69€ par appartement, ce qui ne pèse donc guère sur le total.

La mise à disposition du terrain en emphytéose s’avère comme étant le point crucial de ce projet, et nous ne
pourrons pas démarrer le projet sans avoir rempli cette condition. Cependant, comme le bail emphytéotique
est en train de se répandre rapidement au Luxembourg, étant un des moyens appliqués par le gouvernement

2
et les communes pour rendre les logements plus abordables, nous sommes confiants de pouvoir remplir cette
condition.

d. Valeur sociale/environnementale

Ces dernières années, l’offre en logements disponibles ne s’est nullement avérée en mesure de subvenir à la
demande et aux besoins de la population. Le constat est fait : Le Luxembourg souffre d'une pénurie de
logements abordables. Par ailleurs, les logements collectifs bon marché peinent à trouver leur popularité, car
ils sont souvent perçus comme un mode de vie imposé.

Dans ce contexte de lutte contre la crise immobilière, les coopératives d'habitation pourront se révéler comme
une alternative réelle et innovatrice. Ces dernières ont de plus l'avantage d'apporter une solution au problème
d’exclusion sociale et de solitude dont souffrent de nombreuses personnes, en favorisant l’échange et
l’entraide parmi les habitants via des pièces et activités communes.

Au Luxembourg, le marché du logement offre aux individus deux possibilités: la location et la propriété. Les
coopératives d'habitation proposent une forme hybride, garantissant la sécurité et un loyer abordable. Au
centre de notre démarche se trouvent ainsi deux éléments largement négligés dans le discours sur la durabilité
du logement. Ce nouveau modèle de logement rend service à toute personne souhaitant habiter et vivre
différemment.

Au centre du projet de logement collectif se trouvera une communauté de choix. Le bien construit
appartiendra collectivement aux membres de cette communauté et non pas à des particuliers. Dans ce sens,
l’immeuble sera autogéré de façon démocratique (1 part = 1 voix) par la communauté après la construction.
Les décisions concernant la gestion de la coopérative seront prises au sein de différents comités élus par la
communauté. En outre, notre projet prévoit la création d'un fonds de solidarité, alimenté par différentes
sources en lien avec le projet coopératif, tels que les gains financiers de divers événements, des commerces ou
encore des dons privés. Ce fonds pourra être utilisé pour apporter une aide au financement du loyer de
personnes démunies de moyens financiers. La solidarité jouera également au niveau social. Le caractère
intergénérationnel du projet aura de nombreux avantages. C'est ainsi que les personnes à la retraite pourront
par exemple s'occuper des enfants pendant que les actifs seront au travail.

Par ailleurs, l'offre en logements ne dépendra plus de facteurs externes incontrôlables, telle que la hausse des
prix de location. Les logements seront développés et gérés dans le meilleur intérêt des membres tout en
apportant des réponses aux besoins spécifiques de chacun et de chacune (Altersgerechtes Wohnen, vivre et
travailler, Cluster units,...). Le partage de certaines pièces et fonctions privatives ainsi que l'optimisation des
surfaces habitables permettront une utilisation rationnelle des ressources disponibles (argent, terrain, savoir-
faire, matériel, etc.) Le projet aura de cette manière pour vocation de devenir un lieu de rencontres, qui
permettra de créer et de renforcer les liens sociaux, tout en promouvant l’insertion sociale dans des quartiers
inclusifs.

En ce qui concerne la valeur environnementale du projet, elle est aussi fortement présente, et ceci sous
différentes formes :

- Utilisation de matériaux régionaux afin de garder notre empreinte écologique au plus bas
- Utilisation de matériaux de haute qualité, pour éviter de fréquents travaux de rénovation à long terme
et pour garantir un cycle de vie élevé de l’immeuble à construire
- Production et utilisation d’énergies renouvelables
- Mise en place d’un système de car sharing

e. Vision / Mission

Mission

3
 Promouvoir la vie en communauté de personnes désireuses de vivre différemment en leur fournissant
des logements durables et abordables
 Créer et gérer la première coopérative d’habitation participative au Luxembourg et en faire un projet-
pilote

Vision

 Société solidaire et égalitaire

 Logement décent accessible à tout le monde
 Établir l’habitat participatif comme alternative réelle
 Provoquer un impact réel sur le marché de l’immobilier

f. Etat d’avancement actuel

Depuis le lancement de ce projet en juillet 2014, nous avons insisté et travaillé sur sa transparence et sa
visibilité, dans un but de promouvoir cette nouvelle forme d’habitation, et pour signaler aux responsables
politiques qu’un soutien serait la bienvenue (voir même impératif en ce qui concerne le terrain). Pour ce faire,
nous avons fourni des efforts considérables.

Gouvernement

12/06/2015 - Annonce par Maggy Nagel et François Bausch qu'un projet pilote pour une coopérative verra le
jour dans le cadre du projet de construction Quartier du Parc - Reimerwee Est - Kiem.

10/06/2015 Entrevue avec Marc Hansen, Secrétaire d'État au Ministère du Logement, et Madame Diane
Dupont, lors de laquelle Monsieur Hansen a affirmé que le gouvernement souhaite promouvoir des formes
alternatives de logement, ce qui était déjà annoncé dans l'accord de coalition. Cependant, ils n’ont pas
souhaité s’avancer en ce qui concerne le projet qu’ils soutiendront, mais ils ont bien pris note de notre volonté
d’être chargé de la mise en place d’un projet-pilote.

Communes

Plusieurs entrevues avec des responsables de différentes communes ont déjà eu lieu depuis le début du projet
en vue de l’obtention d’un terrain constructible sous forme d’un bail emphytéotique, dont deux communes
sont potentiellement intéressés à collaborer avec nous. Des nouvelles entrevues avec les deux communes en
question auront lieu dans les mois à venir.

Banques

Des entrevues avec différentes banques (BIL, BGL, GLS) ont eu lieu, ce qui nous a aidés à mieux identifier et
comparer les exigences des banques de la place en matière de financement d’une coopérative d’habitation. On
a aussi dû constater que notre idée d’étaler le prêt bancaire sur le long terme (50 ans) ne sera soutenue et que
nous devrons prévoir une durée habituelle pour ce type de prêt (25-30 ans). Nous avons donc adapté nos
besoins en fonds propres sur base de cette information.

ONG

Caritas

Lors du lancement de ce projet, nous avons pris contact avec Caritas Luxembourg, puisqu’elle dispose d’une
certaine renommée et d’un grand savoir sur le secteur du logement au Luxembourg. Dès le premier contact,
nous avons collaboré avec Caritas, comme elle a travaillé sur un projet similaire. Nous avons donc été invités à
participer à la rédaction d’un guide sur les coopératives d’habitation ‘Comment vivre mieux autrement?’. Notre
4
membre-fondateur Claude Ballini s’est chargé de rédiger la contribution d’Ad-hoc à ce guide.

Depuis ce moment, Caritas a décidé de nous soutenir lors de la réalisation de notre projet sur le plan
intellectuel. En effet, leur projet s’est heurté à des obstacles non négligeables, surtout le fait que les futurs
coopérateurs-habitants auraient été sélectionnés par Caritas (approche « top-down »), nous avons donc
adopté une approche « bottom-up », supposant la création préalable d’une communauté à la base du projet.
L’envergure de notre collaboration n’a pas encore été définie, mais quelques grandes lignes comme la
documentation de notre projet ainsi que l’organisation de formations sur les coopératives et les futurs
coopérateurs ont déjà été fixées.

Nous aurons prochainement une nouvelle entrevue avec Caritas afin de discuter des détails de notre
collaboration.

Présence publique

L’entièreté de notre présence publique est documenté sur notre site Internet (www.ad-hoc.lu), c’est pourquoi
nous donnons ci-après qu’un petit aperçu de nos activités récentes.

Juin 2015 - Participation à une table ronde organisée par CSDD en présence de la première conseillère du
gouvernement Diane Dupont.

Août 2015 - Last Summer Dance Festival: Lors d'un Workshop au sujet de « Formes d'habitation alternatives au
Luxembourg» que nous avons aidé à organiser, nous avons présenté le modèle des coopératives d'habitation
ainsi que notre projet. D'autres acteurs présents étaient : l’Agence Immobilière Sociale, Caritas, l’Observatoire
de l’habitat, R.B.S (Center fir Altersfroen), Cohabit’age, Commune de Mondercange,

Septembre 2015 - Présence Oekofoire: Stand d'information sur les coopératives d'habitation.

g. Sources de financement certaines

Sur base d'une simulation pour 27 unités de logement à Luxembourg-ville et pour un projet d'une envergure de
7,2 millions d’euro, 30 % de fonds propres seront nécessaires pour la réalisation de la première coopérative
d'habitation, afin de pouvoir contracter un emprunt sur 25 ans.

Les fonds propres proviendront de trois sources différentes. Premièrement, ils proviendront de l’acquisition du
droit d’usage (d’habitation) par les coopérateurs-habitants qui vont habiter dans l’immeuble. Les montants
pour libérer ces parts varieront en fonction de la taille de l’appartement.

Deuxièmement, les fonds propres proviendront d’investissements de personnes privées. Ces personnes privées
pourront être des coopérateurs-habitants souhaitant investir dans la coopérative en plus de la part obligatoire,
et ces derniers auront droit à un rendement financier. Par ailleurs, ces personnes pourront également être des
personnes externes au projet, qui n’auront donc pas le statut de coopérateur et ne disposeront donc pas du
droit de vote.

Une troisième source de financement sera les coopérateurs simples, achetant des parts dans la coopérative
sans y habiter. Leur intérêt sera donc plutôt de nature à vouloir soutenir le projet, afin de rester informés sur
les projets en cours et éventuellement s’engager dans une future construction.

En ce qui concerne la composition des fonds propres, nous avons déjà eu la confirmation de plusieurs banques
que celles-ci seraient disposées à nous accorder un prêt.
5
Nous sommes actuellement en train de préparer un questionnaire à l’attention de nos membres de cœur qui
servira à dégager plus précisément l'engagement financier individuel pour la création de notre coopérative.
Plusieurs membres ont déjà annoncé vouloir y investir plus que le minimum prévu pour devenir coopérateur-
habitant.

Par contre, à l’heure actuelle, nous ne disposons pas de sources de financement certaines, comme la condition
de trouver un terrain sous forme d’emphytéose n’est pas encore remplie, et que la situation du terrain aura un
impact sur l’engagement des membres actuels dans ce projet-pilote.

2. Problématique sociale
Depuis les années 80, le paysage économique au Luxembourg est en constante évolution avec des
répercussions importantes sur le marché du logement et les structures sociales. En moins de 30 ans, le pays est
passé d’une économie dominée par l'industrie lourde vers une économie axée sur le secteur tertiaire, avec
prédominance des services financiers. Ceci a mené à un taux de croissance élevé, un vieillissement de la
population, une augmentation du taux de divorces et de familles monoparentales, un accroissement du
nombre d'étudiants, etc. L'impact de ces évolutions démographiques sur le marché du logement est énorme.

Par conséquent, l’accès au logement devient de plus en plus difficile pour une grande partie de la population.
Deux facteurs essentiels sont à soulever. Premièrement, une production trop faible et inadaptée crée une
pénurie de l’offre. Deuxièmement, des terrains immobilisés dans les périmètres de construction poussent les
prix du foncier vers le haut. On peut y ajouter les biens de spéculation, qui restent souvent inoccupées pendant
de longues périodes.

Au Luxembourg, les propriétaires de maisons unifamiliales dominent le marché avec 83.5% du parc immobilier
(maisons détachées, jumelées et en bande). La part des logements collectifs est minime, avec seulement 12,5
%. De plus, la hausse des prix se traduit par une diminution des surfaces habitables par personne. Alors que le
logement collectif était traditionnellement orienté vers la location, il accueille aujourd’hui davantage de
résidents.

Pour vivre et se loger, de plus en plus de personnes ayant vécu au Luxembourg se retranchent dans les pays
limitrophes. Entre 2001 et 2006, 7715 personnes de la population active ont ainsi été recensées, avec un taux
de croissance entre 10 et 24% par année. Le fait que la moyenne d’âge de ces migrants est assez basse montre
la difficulté que cette partie de la population rencontre pour subvenir à ses besoins. 78% des personnes ne sont
plus satisfaites de leur logement tandis que 66% disent que le déplacement domicile-travail s’est détérioré.
En effet, il existe une forte corrélation entre les prix du logement et le temps de déplacement pour atteindre la
capitale pendant les heures de pointe. Selon l’observatoire de l’habitat, une augmentation du temps de trajet
de 30 minutes équivaut à une hausse de prix de 22% en 2014.

De surcroît, l’effort de remboursement d'un prêt est aujourd'hui équivalent au prix du loyer à payer. Il y a 20
ans, la somme à payer en tant que locataire était largement inférieure à celle qu'un propriétaire devait
rembourser à la banque. De plus, une personne de plus de 65 ans par exemple est propriétaire et dispose en
moyenne de 147.9 m2. Pourtant, ces logements spacieux sont souvent mal adaptés à des personnes à mobilité
réduite. ?

En 2015, le logement social représente environ 2% de l’offre, quitte à ce que le besoin réel se chiffre plutôt
autour des 15%, à savoir 34000 unités. La production de logements sociaux est principalement assurée par les
deux promoteurs publics (fonds du logement & SNHBM), par les communes ou par des association sans but
lucratif (asbl) et des fondations, qui œuvrent dans ce domaine. A l'heure actuelle, il n’existe aucun
intermédiaire entre le logement subventionné, dit social, et le premier marché du logement.

En considérant cette évolution démographique de la population, on peut dire qu’actuellement, ni le marché ni

l’état ne parviennent à produire des logements à coût abordable pour une majeure partie de la population.
Surtout, les jeunes et les personnes à revenu limité sont concernés par cette problématique.

6
3. Produit/Service

a. Description du produit
Le projet d'une coopérative d’habitation propose une offre de logement et de services auxiliaires en dehors
du marché. Notre but est de garantir un logement sécurisé et abordable dans une communauté de choix pour
tout le monde. L’offre dans une coopérative d'habitation répond directement aux besoins des résidents qui
s’engagent dès le début dans la programmation et le développement du projet.

Au sein de la coopérative, les décisions seront prises de façon démocratique. Les résidents pourront donc
décider de leur environnement et des investissements à faire (comme pour la maintenance par exemple). La
gestion d'une coopérative d'habitation pourra être assurée par ses membres mêmes ou à travers des
employés.

Voici quelques caractéristiques programmatiques et fonctionnelles du projet :

 Logements pour musiciens avec des niveaux d’isolation acoustique élevée

 Espaces de travail pour des professions libérales, artistes et autres
 Logement modulables suivant les besoins évolutifs des résidents
 Salle polyvalente pour des évènements tels que des fêtes, des concerts, du cinéma, des dîners et
autres
 Logement abordable et loyers échelonnés
 Production alimentaire en permaculture
 Production d’électricité
 Offre en mobilité style car-sharing dans le cadre d’un projet urbain
 Logement sans barrières adapté aux personnes à mobilité réduite
 Cabinet médical pour médecin

Les coopératives d’habitants existent dans de nombreux pays, notamment en Suisse et en Allemagne. Nous
nous en sommes inspirés et nous avons visité des coopératives dans ces deux pays. A l’heure actuelle, il
n’existe par contre pas de projet concurrentiel au Luxembourg.

Le facteur clé du succès est de trouver un moyen pour répartir équitablement l’effort financier sur l’entièreté
du cycle de vie du logement. Pour y parvenir, les moyens suivants pourront être envisagés :

 Mise à disposition d’un terrain en emphytéose par une commune ou par l’Etat
 Garantie de location de l’Etat pour contracter un prêt long terme auprès d’une banque

Le risque de cette approche est la dépendance à l’égard de décisions politiques au niveau de l’Etat et des
communes qui sont susceptibles de ralentir le projet. Mais étant donné que nous sommes une initiative
citoyenne, nos moyens sont limités pour soutenir un effort de longue durée.

Toutes les subventions étatiques à ce jour, à part la subvention de loyer, sont orientées vers les personnes
physiques et leur accès à la propriété privée. La condition de base est de créer un « even playing field » où les
promoteurs publics et privés ainsi que les particuliers ne tirent pas plus d’avantages que c’en est le cas pour
l’instant.

Les rentrées du projet se feront par les loyers, les charges et la location des différentes pièces à fonction
multiple. Le but est de créer une offre de logement locatif avec un loyer nettement en-dessous de celui du
marché.

7
Alors que l’industrie de l’immobilier recherche un profit dans tous ses projets, le but de la coopérative
d’habitants est le logement de ses membres et non pas le rendement lucratif. Ainsi, tous les loyers perçus
seront directement réinvestis dans le maintien de l’offre.

La démarche participative ne crée pas seulement une communauté de choix, mais permet aussi d’explorer de
nouvelles formes et typologies de logements, qui sont impensables sur le marché luxembourgeois traditionnel.
Les coopératives produisent donc de l’innovation.

Finalement, afin d’avoir un impact réel sur les prix du marché immobilier, la coopérative sera modelée afin de
pouvoir abriter plusieurs immeubles, et de favoriser ainsi le développement de ce modèle d’habitation au
Luxembourg.

b. Comment résoudre le problème social rencontré ?

Les deux problèmes sociaux que nous avons rencontrés, qui sont la pénurie de logements abordables, poussant
un grand nombre de personnes à dépenser jusqu’à 40% de leur revenu disponible pour payer leur logement,
ainsi que l’isolation sociale de certaines couches de la société y résultant, peuvent tous les deux être résolus à
l’aide de l’introduction de la coopérative d’habitation comme alternative aux modèles existants.

Comme ce type de logement n’existe pas encore au Luxembourg, nous allons démarrer avec un projet-pilote
qui consiste en la construction d’un immeuble pouvant héberger jusqu’à 60 personnes et 5 commerces. Tout
au long de ce projet-pilote, nous allons travailler de façon transparente et documenter toutes nos démarches.
En ce moment, celles-ci sont accessibles via notre site Internet (www.ad-hoc.lu), et dans une deuxième phase,
celles-ci seront regroupées et mises à disposition sous forme d’un guide. Pour élaborer ce guide, nous sommes
actuellement en discussion avec Caritas Luxembourg en vue d’une collaboration sur ce volet du projet. Caritas
Luxembourg a déjà publié un guide sur les coopératives d’habitation en 2014, avec une petite contribution de
notre membre-fondateur Claude Ballini, et cette organisation est donc le partenaire idéal pour mettre notre
expérience à disposition d’un grand public.

Le but à long terme de ce volet est d’inspirer d’autres groupes à suivre notre exemple, pour promouvoir de
cette façon la création de multiples coopératives d’habitation et ainsi favoriser un certain effet levier. Celui-ci
nous permettra aussi d’augmenter la pression sur le gouvernement, qui ne prévoit actuellement pas de
subsides pour soutenir les coopératives d’habitation, ce qui a été confirmé par Monsieur le Secrétaire d’Etat au
Logement Marc Hansen lors d’une entrevue en juin 2015. En même temps, le gouvernement actuel a signalé sa
volonté de dynamiser la création de logements abordables par les acteurs publics en impliquant l’initiative
privée. Cette affirmation peut jouer en notre faveur, vu que nous sommes actuellement la seule initiative à
travailler sur la création de la première coopérative d’habitation. De même, la multiplication de l’offre en
termes de coopératives d’habitation devrait aussi avoir un impact positif sur le secteur immobilier, comme il y
aura plus de logements abordables sur le marché.

Quant à la deuxième problématique sociale auquel s’attaque notre projet, à savoir l’isolation, elle peut être en
partie résolue par la mise à disposition de terrains constructibles à ou aux alentours de Luxembourg-ville. La
capitale et sa périphérie étant les régions les plus chères du pays en matière de logement, de plus en plus de
personnes aux moyens financiers limités sont poussés vers les bords du pays, voire forcées à aller habiter de
l’autre côté de la frontière. Nous leur donnerons la possibilité de se réinstaller au centre et de contribuer à une
mixité sociale.
Bien entendu, la première construction ne sera pas réalisable si les coopérateurs-habitants ne seront que des
personnes aux moyens financiers limités. Pourtant, ce risque est très limité, comme le coût d’acquisition du
droit d’habitation est non négligeable. Ceci dit, nous avons prévu un mécanisme qui permettra justement à ces
gens de pouvoir tout de même participer à ce projet. Pour franchir le cap du capital initial à apporter, les
statuts de la coopérative prévoient un fonds de solidarité (le fonds d’aide à l’acquisition). Ce fonds est alimenté
par l’acquisition obligatoire des parts sociales par les coopérateurs-habitants (ce qui leur confère le droit de
jouissance), dont 2% seront affectés audit fonds. Par la suite, le fonds peut prêter des sommes aux candidats
désignés par l’organe compétent pour sélectionner les habitants et ne disposant pas des moyens financiers
8
nécessaires pour régler l’entièreté du capital social. Les modalités de remboursement seront définies dans une
convention, qui sera élaborée en fonction de la capacité de remboursement du bénéficiaire.

Cependant, comme ce fonds risque de ne pas avoir assez de liquidités pour permettre à plusieurs candidats
d’intégrer la coopérative et le premier projet en tant qu’habitant, des prêts d’argent, qui pourront regrouper
plusieurs coopérateurs-habitants, en dehors de ce fonds de solidarité pourraient voir le jour.

Une autre solution qui ne dépend pas de notre volonté est celle de la prise en charge par une institution
publique du montant nécessaire pour acquérir les parts sociales obligatoires pour jouir du droit d’usage (Etat,
commune, etc.). Il existe aujourd’hui une panoplie d’aides étatiques en matière de logement, mais le gros est
réservé aux gens souhaitant acquérir leur logement. Cependant, les mesures existantes sont en train d’être
adaptées pour mieux équilibrer les aides entre les propriétaires et les locataires.

4. Votre marché et analyse de la concurrence

a. Analyse de la taille et de l’évolution du secteur

Le Luxembourg connaît une augmentation continue de sa population depuis des années, dû à un solde naturel
(naissances - décès) ainsi qu’à un solde migratoire (arrivées - départs) positifs. Selon les derniers chiffrés
publiés par la STATEC, ces deux soldes confondus ont fait progresser la population de 12.186 personnes en
2012. En même temps, il y une forte insuffisance en termes de création de nouveaux logements, en partie dû à
un marché dysfonctionnel et des mesures étatiques échouées.

Selon le plan directeur sectoriel logement (PSL), ayant pour objectif de dynamiser et de piloter territorialement
la création de logements, et de répondre ainsi aux problèmes majeurs liés à cette croissance démographique
exceptionnelle, il faudrait construire en moyenne au moins 6500 logements par an (2010-2030) selon des
estimations du LISER (institut luxembourgeois de recherche socio-économique). Cependant, on se situe
actuellement entre 3000 et 4000 logements, ce qui démontre bien les opportunités du secteur immobilier. Le
fait qu’il ne s’agit que d’une estimation, ne tenant pas compte des évolutions des prix et des salaires, et que le
modèle économique du pays est conçue suivant une logique ‘croissance à tout prix’, il est permis de s’attendre
à des besoins beaucoup plus élevés que ceux actuellement chiffrés.

De plus, les mesures actuellement planifiées par le gouvernement pour lutter contre la pénurie de logements
et la flambée continue des prix liés (comme p.ex. Baulücken, subvention de loyer, investissement budget 200
Mln €, logement intergénérationnel) mettront du temps à être réalisées, et l’impact sur le secteur sera
incertain.

Tous ces arguments jouent en notre faveur, comme la ‘crise du logement’ est loin d’être résolue,

b. Analyse de la taille et de l’évolution du marché

Le Luxembourg est un pays de propriétaires de maisons unifamiliales. 83.5% du parc immobilier sont des
maisons détachées, jumelées et en bande contre seulement 12.5% de logements collectifs. La hausse des prix
se traduit par une diminution des surfaces habitables par personne. Alors que le logement collectif était
traditionnellement orienté vers la location, il accueille aujourd’hui davantage de résidents.

Pour subvenir à leurs besoins de logement, bon nombre de ressortissants luxembourgeois se retranchent dans
les pays limitrophes. Entre 2001 et 2006, 7715 personnes de la population active ont ainsi été recensées, avec
un taux de croissance entre 10 et 24% par année. Le fait que la moyenne d’âge de ces migrants est assez basse
montre la difficulté que cette partie de la population rencontre pour subvenir à ses besoins. 78% des personnes
ne sont plus satisfaites de leur logement tandis que 66% disent que le déplacement domicile-travail s’est
détérioré.

9
En effet, il existe une forte corrélation entre les prix du logement et le temps de déplacement pour atteindre la
capitale pendant les heures de pointe. Selon l’observatoire de l’habitat, une augmentation du temps de trajet
de 30 minutes équivaut à une hausse de prix de 22% en 2014.

L’effort de remboursement de l’emprunt vis-à-vis du salaire rejoint aujourd’hui celui du loyer alors que pour les
prêts contractés il y 20 ans, cet effort s’est considérablement amélioré avec le temps. Une personne de plus de
65 ans est propriétaire et dispose en moyenne de 147.9m2. Par contre, ces logements spacieux sont souvent
mal adaptés à des personnes à mobilité réduite.

A l’heure actuelle, le logement social représente environ 2% de l’offre, quitte à ce que le besoin réel se chiffre
plutôt autour des 15%, à savoir 34000 unités. La production de logements sociaux est principalement assurée
par les deux promoteurs publics, le fonds du logement et la SNHBM, ainsi que par les communes, quelques
associations sans but lucratif (asbl) et fondations qui œuvrent dans ce domaine. Il n’existe actuellement aucun
intermédiaire entre le logement subventionné, dit social, et le premier marché du logement.

En considérant cette évolution démographique de la population, on peut dire qu’à l’heure actuelle ni le marché
et ni l’état ne parviennent à produire des logements à coût abordable pour une majeure partie de la
population.

c. Identification des cibles

En principe, le projet se dit ouvert à tous ceux souhaitant vivre dans ce nouveau type de logement que nous
sommes en train d’introduire au Luxembourg. Il s’adresse donc à tout intéressé désireux de vivre en
communauté et de mettre ses compétences et ressources personnelles à disposition de la communauté, ce qui
sera à la base de chaque projet immobilier. Ceci dit, il est aussi indispensable de s’impliquer activement dans la
gestion de la coopérative, comme on n’est pas seulement locataire profitant des loyers inférieurs aux prix du
marché, mais en même temps co-propriétaire de son logement. Sans cette implication, le projet sera voué à
l’échec, et nous allons donc insister sur ce volet primordial de la coopérative d’habitation, surtout à partir du
moment où nous commencerons à sélectionner les habitants du premier immeuble (c.-à-d. dès qu’on aura
trouvé le terrain).

De surcroît, nous souhaiterons atteindre une certaine mixité sociale. Celle-ci peut être financière, en donnant
un coup de pouce à des personnes intéressées, mais dont les moyens financiers sont limités et ne sachant donc
pas apporter le montant total du capital social obligatoire, à l’aide de notre fonds de solidarité, voire en leur
offrant une aide mise à disposition en direct par les autres coopérateurs-habitants.
Un autre volet de la mixité sociale est celle de l’approche intergénérationnelle, qui représente à nos yeux
d’innombrables avantages pour un tel projet, et qui peut être le moteur de l’échange tout en étant propice à la
consolidation de la coopérative. D’un côté, nous avons la population jeune qui pourra profiter de l’expérience
et de la disponibilité des habitants plus âgés. Ces derniers pourront à leur tour bénéficier de l’aide et du
dynamisme des plus jeunes.

d. Analyse de la concurrence et la valeur ajoutée de notre projet

Il est évident qu’il existe un besoin fort de créer beaucoup plus de logements que sont créés à l’heure actuelle,
et surtout des logements plus abordables afin de garantir ce droit fondamental à tous les résidents du
Luxembourg. Comme nous sommes en train de créer un nouveau type de logement qui n’existe pas encore au
Luxembourg, nous disposons d’un certain avantage par rapport aux acteurs existants dans le domaine du
logement, et nous faisons une distinction entre concurrent directs et indirects :

Concurrents directs

Nous qualifions de concurrents directs tous les promoteurs privés opérant au Luxembourg. Un grand avantage
de passer via un promoteur privé pour construire un logement est qu’ils offrent des ‘package’, càd. qu’ils
s’occupent de tous les aspects du projet de construction (terrain, financement, mise en œuvre, etc.)
10
En plus de cette solution ‘clé à la main’, le gros des promoteurs privés travaillent depuis de longues années
dans ce secteur et disposent ainsi d’une forte expérience, d’une notoriété confirmée et d’un fort réseau
(banques, institutions publiques, clients, etc.).

Par contre, ces avantages se manifestent aussi dans une certaine position de monopole, et en tant que
personne privée on n’a pas vraiment le choix et on est forcé de passer par un promoteur privé pour faire
construire son logement, et ce dernier peut donc librement pratiquer les prix du marché, même s’ils ont
visiblement baissé depuis le déclenchement de la crise financière en 2008.

Concurrents indirects

Nous qualifions de concurrents indirects tous les promoteurs publics du Luxembourg, à savoir :

 Les communes ou syndicats de communes

 Le Fonds pour le développement du logement et de l’habitat (Fonds du logement)
 La Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM)

Les missions communes de ces acteurs sont la création de logement abordables pour les mettre à disposition à
des gens à faibles revenus, et de lutter ainsi contre l’injustice et la ségrégation sociale engendrées par la
pénurie de logements.

L’avantage de passer ou pouvoir passer via un promoteur public en tant que personne privée pour acquérir un
logement est qu’on le reçoit aussi ‘clé à la main’.

Le désavantage est qu’on doit dévoiler sa situation financière, fournir maintes paperasses et respecter
nombreuses conditions (durée, plafond salaire, etc).

De plus, les effort menés par tous ces acteurs publics confondus ne sont pas assez élevés en termes de nombre
de logements qu’ils devraient construire pour apaiser une demande croissante, ce qui fait qu’il y a un long délai
d’attente avant de pouvoir acquérir ou louer un logement construit par un promoteur public.

Certains reproches qu’on peut faire à nos deux types de concurrents sont les suivants :

 Manque cohésion / mixité sociale : les résidents sont logés en fonction de leurs moyens financiers
 Méfiance : on entend souvent parler de projets ou la formule ‘clé à la main’ n’a pas fonctionnée,
nécessitant l’intervention du futur propriétaire lors de la construction
 Forte méfiance de la société envers ces deux types de promoteurs pour les différents raisons
évoquées ci-dessus

Nos avantages

Fort d’une équipe de cœur de 15 personnes, qui apportent tous des contacts de leurs réseaux sociaux et
professionnelles très variés, et avec deux architectes expérimentés parmi nos membres, nous avons déjà pu
créer une certaine base qui sera nécessaire afin d’épauler ce projet.

Puis, notre équipe dispose aussi d’une certaine notoriété entretemps, qu’on a obtenue à travers différents
événements comme des articles de presse, des entrevues avec différentes communes, la participation à
plusieurs tables rondes, de séances plénières publiques, l’organisation de conférences, etc.

De plus, comme nous sommes en train de monter un projet-pilote qui vise à créer des logements abordables et
à promouvoir un mode de vie alternatif, et ayant reçu beaucoup d’échos positifs, de la part de la société civile
ainsi que des instances publiques, nous ne devrions pas avoir de soucis pour trouver des investisseurs, des
coopérateurs et des coopérateurs-habitant désirant participer à cette aventure.
11
Notre impact à court terme sur notre concurrence sera assez limité, comme nous allons commencer avec un
projet de taille petite, mais à moyen voire long terme, ce projet pourrait avoir un effet de levier, comme nous
allons mettre à disposition l’expérience acquise à travers ce projet à la société civile désirant suivre notre
chemin.

Un autre avantage par rapport aux promoteurs privés est que nous allons gérer le projet (planification,
construction, gestion) de façon autonome et en interne le plus que possible.

Puis, nous n’allons pas être soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier, comme nous adoptons un
mode de propriété collectif (tout appartiendra à la coopérative et on est co-propriétaire de celle-ci), et comme
nous pourront choisir les coopérateurs-habitant.

5. Marketing et vente

a. Plan marketing

Notre plan marketing ce concentre dans une première étape sur la promotion des avantages dont pourront
bénéficier les habitants vivant dans une communauté d’habitation. Pour ce faire, nous suivons une stratégie de
mise à disposition d’informations.

Dès le début, nous avons entretenu un site web que nous mettons régulièrement à jour. Il contient les rapports
de nos réunions, les photos de nos visites et de nos activités ainsi que l’état d’avancement de notre projet. De
plus, nous envoyons régulièrement une Newsletter et actualisons notre site Facebook pour tenir nos membres
informés des actualités. Notre présence dans les médias luxembourgeois est également en croissance
permanente.

Dans une prochaine étape, des synergies avec d’autres acteurs comme la Caritas sont à l’ordre du jour afin de
transmettre nos idées au plus grand public possible.

b. Stratégie commerciale

L’analyse de marché au niveau des coopératives d’habitation est particulière. Au Luxembourg, il n’en existe pas
et le cadre juridique au niveau des coopératives d’habitation est inexistant. Par conséquent, nous avons
recours à des juristes ayant de l’expérience dans ce domaine. De plus, nous avons visité de nombreuses
coopératives d’habitation à l’étranger pour nous informer sur les défis.

Comme nous ne nous adressons pas à des consommateurs, notre stratégie se concentre surtout sur
l’explication de notre projet à des personnes intéressées. Les avantages financiers et sociaux sont facilement
transmissibles. Le principe du partage et de la vie en commun nécessitent par contre une réflexion importante
et un changement d’habitudes.

La création de notre coopérative n’a pas comme but de générer des profits. Nous allons donc concentrer notre
stratégie commerciale sur l’intérêt sociétal de notre projet et le bien commun qui en résulte. La récolte de
fonds financiers s’articule autour de trois sources différentes. Dans une première étape, les personnes qui
souhaitent habiter dans la première coopérative d’habitation au Luxembourg participeront avec un montant X
par unité d’habitation à la création de la coopérative. En même temps, chaque personne tierce, prête à investir
dans le projet, pourra acquérir des parts de la coopérative. En échange, celui-ci pourra par exemple profiter
davantage des espaces communs prévus dans la coopérative d’habitation. Le défi de notre stratégie
commerciale sera de convaincre des personnes ayant des ressources financières que leur investissement ne
12
génère pas de profits financiers, mais sociétaux. Les premiers échanges qu’on a eus ont montré qu’il existe une
certaine volonté des personnes à investir dans des projets qui ont un « sens » pour eux.

À partir du moment où la construction de la première coopérative d’habitation est lancée, nous allons
concentrer notre stratégie sur deux volets : premièrement, l’élargissement de notre coopérative à plusieurs
bâtiments ; deuxièmement, l’aide à la création d’une propre coopérative d’habitation à des personnes tierces.
Il s’agit de promouvoir le plus possible l’idée que la création d’une coopérative d’habitation permet de contrer
de nombreux « problèmes » sociétaux comme par exemple la solitude ou les prix élevés du logement. En outre,
nous envisageons de créer un groupe marketing permanent chargé de la promotion de notre projet sur
différents niveaux. Les commerces prévus dans notre coopérative devront de plus participer à la promotion de
nos idées. Ceux-ci doivent soit participer financièrement à la coopérative, soit louer les espaces prévus pour
des activités commerciales.

6. L’équipe management et organisation

a) Présentation des fondateurs et équipe de management

En plus de l’équipe de cœur, qui consiste actuellement en 15 personnes, dont la quasi-totalité fera partie des
membres-fondateurs de l’équipe, une petite partie de cette équipe travaille de façon active et régulière sur le
projet, à laquelle on pourrait se référer comme étant l’équipe de management. Ladite équipe, qui est
actuellement en charge de la représentation et coordination d’Ad-hoc et responsable de l’avancement du
projet, composera aussi, dans le cas idéal, le Conseil d’Administration de la future société coopérative.

Elle est actuellement composée des personnes suivantes :

b) Composition actuelle de l’équipe de cœur

Claude BALLINI, (33) reçoit sa formation d’architecture et urbanisme à Londres et au Luxembourg. En tant
qu’associé dans l’agence BALLINIPITT architectes urbaniste il poursuit la recherche de nouveau projets
innovateurs notamment dans le domaine du logement. Membre fondateur d’ad-hoc, c’est avant tout la
construction sociale du projet qui motive son engagement. A l’heure actuelle il est en charge du pilotage de
projet et de la programmation

Cindy MAZZARINI (31) est actuellement institutrice dans l'enseignement fondamental. Depuis l'adolescence
elle s'est engagée bénévolement, que ce soit dans différents foyers de demandeurs d'asile ou en
accompagnant en vacances des personnes en situation d'handicap. En 2007, elle a pris une année sabbatique
pour voyager en Inde et au Népal. Ces expériences lui ont permis de développer une aisance sociale.

Le plaisir de travailler en groupe, la curiosité de l'autre et l'envie de vivre dans un environnement solidaire l'a
menée à participer à la fondation d'Ad-Hoc. Travaillant au quotidien avec des enfants, elle s'intéresse
beaucoup à la question de l'engagement et de la participation d'enfants dans une coopérative d'habitants.
Etant également artiste-peintre, elle est convaincue que le partage de savoir-faire et l'échange d'idées,
permettra la création de synergies au sein de la coopérative et à en faire un "habitat vivant".

Ayant de bonnes compétences au niveau de l'organisationnel et de la coordination, les rôles de Cindy sont
multiples. Elle s'occupe de l'organisation des réunions, rédaction de rapports et accueil de nouveaux intéressés.
Après le travail, l'organisation de moments conviviaux lui semblent indispensables au bon développement d'un
tel projet.

Eric WEIRICH (31) s’est engagé depuis son tout jeune âge auprès de différentes organisations en tant que
bénévole, en commençant par différents organes scolaires (membre et président du comité d’étudiant,
13
membre de la CNEL), en passant par des mouvements politiques (Jonk Lénk, Queesch Magazine), le monde
associatif (création et gestion d’un club d’échecs sous forme d’a.s.b.l) pour arriver au monde des organisations
non-gouvernementales par la prise du rôle de trésorier et de membre du Conseil d’Administration dans l’ONG
‘Frères des Hommes’. Il vit par ailleurs dans des collocations depuis 10 ans et dispose ainsi d’un intérêt élevé
pour des formes d’habitation alternatives, surtout concernant les différentes manières de vivre en
communauté. Le poste qu’occupait Eric pendant 8 ans auprès de BGL BNP Paribas en tant que gestionnaire
technico-commercial dans le domaine des Grandes Entreprises lui a aussi permis de fortement améliorer ses
capacités rédactionnelles ainsi que de développer un contact aisé avec les personnes, en étant en contact de
façon quotidienne avec des clients professionnels et très exigeants. Ces compétences lui ont aussi permis de
décrocher le poste de coordinateur au sein du mouvement politique ‘déi Lénk’, et d’élargir ses horizons en
travaillant davantage sur la communication (réseaux sociaux, gestion site Internet, rédaction communiqués de
presse, etc.) ainsi que sur différentes tâches organisationnelles.

La prise en charge des volets communication, coordination et représentation au sein du projet Ad-hoc s’inscrit
donc dans une suite logique du développement personnel d’Eric, et ces tâches lui permettent de mettre en
application les compétences acquises tout au long de son engagement personnel et de son parcours
professionnel.

Paul MATZET (28) est actuellement « chef de circulation » auprès des chemins de fer du Luxembourg (CFL) et
porte-parole des jeunes verts au Luxembourg depuis 2013. Le chemin de l’engagement social de Paul remonte
cependant à l’adolescence. La gestion administrative de groupes de musiques (The Disliked, Inborn, Mutiny On
The Bounty), l’élaboration d’un label de musique indépendant (Ashcan Records) et l’organisation d’un festival
de musique à grande ampleur (Food For Your Senses Festival) constituent des évènements clefs de sa
biographie et ont contribué à développer une capacité de coordination de groupes et de projets. Aujourd’hui, il
est coorganisateur du festival « Koll an Aktioun », qui a comme but de rassembler culture, gestion durable et la
promotion de produits régionaux, mais aussi du festival « Ferriminera Arts Festival », qui a comme but de
montrer la diversité du paysage culturel du Luxembourg et de donner la possibilité à chacune et chacun de
faire éclore sa propre créativité.

La passion de travailler en groupe et la conviction qu’une Union européenne œuvrant à l’égalité des chances de
chacune et de chacun, ont contribué à l’idée d’élaborer des alternatives à la situation actuelle du logement au
Luxembourg. Paul est convaincu que les formes de logement fixées sur l’individualisme et l’intérêt financier
sont à la base des défaillances de notre modèle de société présente, et que des alternatives d’habitation
deviennent de plus en plus nécessaires pour créer une société plus conviviale et solidaire.

Ayant de bonnes compétences d’initiative et de coordination, les rôles de Paul dans Ad-Hoc sont multiples.
Membre-fondateur, la prise en charge des volets communication et coordination lui permettent de mettre en
application les compétences acquises tout au long de son engagement personnel et de son parcours
professionnel.

Alexandre HORNUNG (49) travaille depuis 10 ans dans la trésorerie d'une banque luxembourgeoise. Sa
responsabilité principale est d'assurer à ce que tous les paiements de la banque pour ses clients soient
honorés. Ainsi, il doit veiller à ce que la banque ait toujours suffisamment de liquidités sur ses comptes. Son
rôle est un des plus critiques pour une entreprise, la crise financière de 2008 ayant bien montré que sans
liquidités, une banque peut tomber en faillite endéans 24 heures. Ce poste exige donc une réactivité accrue
14
aux changements qui, de par leur nature, sont le plus souvent inattendus.

Depuis la crise financière qui a mis en exergue l'instabilité profonde du système économique et financier,
Alexandre s'est engagé activement dans la société civile ; d'abord dans le mouvement européen pour
l'instauration d'un revenu de base inconditionnel (RBI) , puis aussi dans le mouvement réclamant un système
monétaire et financier en faveur de l'être humain et de la nature. Lors de ces activités, Alex a organisé et
modéré une dizaine de soirées de discussions. En 2013, il a été le coordinateur pour le Luxembourg de
l'initiative citoyenne européenne pour le RBI. En 2014, il a lancé avec quatre autres personnes la plateforme
ad-hoc qui veut promouvoir les coopératives d'habitants. Le but final est bien sûr de réaliser un tel projet et d'y
vivre.

Alexandre apporte au projet d'ad-hoc ses expériences de trésorier de banque, sa familiarité avec des sommes
importantes, ses connaissances dans le domaine de la finance, ses contacts dans le milieu bancaire, son désir
d'habiter dans une coopérative d'habitants ainsi que son idéalisme pour lancer un mouvement en faveur de
coopératives d'habitants au Luxembourg.

Cédric METZ (27) est actuellement « Responsable Activités-Projets jeunes » au Mouvement Ecologique. Après
ses études en relations internationales, il a d’abord travaillé en tant qu’attaché parlementaire au parti vert.
Formateur auprès du Service national de la jeunesse et coordinateur des jeunes verts, il a pu développer un
sens pour la coordination de groupes. Le chemin de l’engagement sociétal de Cédric remonte cependant à
l’adolescence. La montée d’un groupe de musique et d’un label indépendant constituent des évènements clefs
de sa biographie. Aujourd’hui, il est coorganisateur du festival « Koll an Aktioun », qui a comme but de
rassembler culture, gestion durable et la promotion de produits régionaux.

Tout au long de son parcours universitaire en sciences politiques, Cédric a manifesté un intérêt particulier pour
les idées et visions du développement durable. Poursuivant l’ambition de travailler dans l’intérêt d’une Union
européenne où chaque citoyen, peu importe ses origines et son sexe, peut avoir les mêmes chances, il s’est
engagé dans le projet Ad-hoc, ayant l’ambition de proposer des alternatives réelles à la situation du logement
au Luxembourg. Cédric est convaincu que la problématique du logement est au cœur des défauts de notre
système politique actuel, souvent dominé par l’économie et l’individualisme, et que celui-ci doit être canalisé
pour créer une société et une Union européenne guidées par un esprit communautaire et solidaire.

Ayant de bonnes compétences d’initiative et de coordination, le rôle de Cédric dans Ad-hoc est multiple.
Engagé au niveau de la communication et de l’organisation, il est avant tout polyvalent. L’aspect idéologique et
l’esprit communautaire du projet Ad-hoc lui tenant très au cœur, il s’engage fortement dans la promotion des
avantages sociétaux d’une coopérative d’habitation.

7. Risque et opportunités

15
 Positif Négatif
Forces (Strengths) Faiblesses (weaknesses)

 Initiative citoyenne – grande équipe  Gestion d’une grande équipe

 Projet-pilote et innovant  Motivation des gens (projet
 Forme d’habitation nouvelle / alternative de longue durée)
 Prix nettement inférieurs au marché  Formation d’une communauté
Origine interne

 Arguments pour trouver des  Grande volatilité parmi

coopérateurs-habitants l’équipe
 Sélection nouveaux habitants
en vue de garantir une
certaine cohésion
Opportunités (opportunities) Menaces (threats)
 Privé/Etat/Commune mettant un terrain  Insuffisance du capital
à disposition en bail emphytéotique  Manque de terrain
 Volonté du gouvernement de soutenir les  Manque de soutien de la part
coopératives d’habitation sous forme des acteurs publics
Origine externe

d’un projet-pilote  Intervention externe choix

 Certaine notoriété nouveaux habitants
 Augmentation conséquente
du taux débiteur du prêt
bancaire

Comme le montant global qui est en jeu dans ce projet, et dont la réussite dépendra forcément, est assez
conséquent, et comme ce montant sera constitué de plusieurs parties prenantes (coopérateurs, coopérateurs-
habitants, investisseurs, banques, instances publiques, etc.), il est important de prévoir des mesures de
sécurité afin d’éviter le retrait imprévu voire à court terme de capital, et nous avons retenu les suivantes :

Réserve/imprévus :

Le projet n’a pas pour vocation d’amasser des fonds pour couvrir d’éventuels besoins de financement pour des
imprévus. Ceux-ci seront d’office inclus dans la gestion financière de l’immeuble, dont des pourcentages fixes
sur les rentrées mensuelles seront justement dédiés pour couvrir les frais qu’il peut y avoir au courant du cycle
de vie d’un tel immeuble (carences appartements et car sharing, travaux de rénovation, entretien, etc.). Ceci
dit, on prévoit actuellement d’allouer que 0,01% des rentrées à la réserve. Une autre raison pourquoi il est
préférable de ne pas amasser beaucoup de fonds est que ce n’est pas le but d’une coopérative d’habitation.
Elle poursuit un but non-lucratif, celui d’offrir des loyers les plus bas possibles à ses membres, et le fait
d’allouer plus de fonds des recettes à la réserve ne ferait qu’augmenter inutilement les loyers. Puis, à partir du
moment où l’emprunt bancaire aura été complètement remboursé, nous allons déjà être confrontés à des
rentrées de fonds dont nous devrons nous ‘débarrasser’, toujours dans l’optique de ne pas garder des réserves
trop importantes dans la coopérative. Celles-ci seront donc utilisées pour soutenir financièrement la création
d’une nouvelle coopérative d’habitation, tout en laissant la porte ouverte à la baisse des loyers de la
coopérative qui a remboursé l’emprunt bancaire.
Par ailleurs, comme la coopérative d’habitation est une société commerciale à la base, nous risquerons aussi de
devoir payer beaucoup d’impôts sur d’éventuelles réserves, c’est pourquoi nous ferons des efforts dans notre
planification financière d’être aussi proche de 0 que possible au cours d’une année comptable.
16
Volatilité coopérateurs-habitant

Dans un monde idéal, les coopérateurs-habitants resteront habiter à vie dans la coopérative d’habitation, et
nous menons donc des efforts afin de constituer une équipe de personnes qui prononceront clairement leur
volonté de s’y installer à long terme. Par contre, comme la vie ne se déroule pas selon une ligne droite, il peut
arriver que des coopérateurs-habitants décident ou soient forcés de déménager. Comme plusieurs raisons
peuvent être à l’origine d’une telle démarche, nous avons prévu de mettre en place plusieurs mécanismes qui
devront pouvoir faciliter l’adaptation à la nouvelle situation de vie auquel le coopérateur-habitant est
confronté. Au cas où la composition de son ménage devrait changer (plus ou moins de membres), nous avons
prévu de construire quelques appartements du type ‘joker’, càd. qu’ils seront modifiables. Selon l’évolution des
besoins en termes de surface habitable de l’appartement, une pièce peut être rajoutée ou bien retirée de
l’appartement, ou bien un grand appartement peut être divisé en deux petits appartements. Afin de ne pas
laisser cette pièce inoccupée, ce qui équivaut à un manque à gagner, les pièces de réserves vont être louées à
des personnes externes aux projets qui n’auront pas le statut de coopérateurs-habitants. Le droit de bail
classique sera alors d’application, et la durée de ces contrats sera plutôt court terme, pour garder ces pièces
assez disponible.

Rigueur financière des coopérateurs-habitants

Le montant total que pourra investir le coopérateur ou l’investisseur sera limité à un certain pourcentage du
capital social, afin de diversifier les sources de capital et d’éviter qu’une partie prenante ait un poids
prépondérant dans le capital. Cette mesure nous aiderait aussi dans la planification et gestion financière de la
coopérative d’habitation, surtout en cas de départ d’un coopérateur-habitant, parce que le montant à
mobiliser pour lui rembourser son apport initial ne sera pas trop élevé par rapport au capital total.
De surcroît, afin de nous donner justement assez de temps pour pouvoir mobiliser ce montant, nous aurons
jusqu’à un an pour procéder au remboursement du capital initial du coopérateur-habitant partant.

En cas de non-paiement du loyer d’un des coopérateurs-habitants, ce loyer non-perçu lui sera déduit de son
apport personnel. Le coopérateur en question pourra alors se rattraper en remboursant les loyers non-versés
selon un modèle à définir par les responsables de la coopérative. Par contre, passé, un certain délai, le
coopérateur sera exclu de la coopérative et devra quitter son logement selon les modalités prévues par le droit
du bail. Afin de prévoir ce type de situation d’un point de vue financier, nous ne baserons nos calculs que sur
un taux d’occupation de 98%.

Risque relationnel

Ce projet implique aussi beaucoup de personnes, en interne ainsi qu’en externe, et il est donc aussi important
d’analyser les risques relationnels qu’il peut y avoir et de prévoir des mesures de précaution pour y répondre.
On va tout d’abord instaurer un organe décisionnel disposant des pouvoirs nécessaires pour intervenir si jamais
un coopérateur-habitant ne respecte plus ses obligations. Ce même organe sera aussi en charge de la sélection
de nouveaux coopérateurs-habitants dans le but de veiller au bon fonctionnement de la communauté et à la
cohésion sociale. Afin d’éviter tout genre de mécontentement parmi les habitants d’un même immeuble, des
réunions et échanges réguliers vont avoir lieu.

Autres mesures de sécurité

 Embaucher un gérant qui s’occupera de la gestion de la coopérative en plus de la partie gérée

collectivement par l’ensemble des coopérateurs. Selon notre modèle de financement actuel, 15
heures par semaine sont prévues pour l’embauche dudit gérant. Il sera chargé des tâches suivantes :
gestion du la salle multifonctionnelle ainsi que du système de car sharing, comptabilité, gestion
financière, etc..
 Promesse de l’A.I.S. (Agence Immobilière Sociale) de louer les appartements vides si jamais on ne
trouvait pas de nouveaux coopérateurs-habitants dans les délais prévus
 Recherche d’un repreneur pour la totalité de l’immeuble si jamais la coopérative tombait en faillite.
17
8. Plan de mis en œuvre

Voire annexe

9. Analyse financière

Voire annexe

10. Analyse de l’impact social et environnemental

Le projet s’attaque à deux problèmes en même temps, qui sont la pénurie de logements abordables ainsi que
la gentrification de la population. L’impact de ce projet est donc peut donc être évalué dans ces deux cadres
distincts.

Fond de solidarité

Afin de permettre aux gens dont les moyens financiers ne permettent pas de payer l’apport initial de pouvoir
tout de même habiter dans la coopérative d’habitation, nous allons instaurer un système de soutien financier
qui sera alimenté via l’apport en capital social par les coopérateurs-habitants. 2% dudit apport seront placés
dans ce système, que nous appelons ‘fonds de solidarité’. Les coopérateurs-habitants pourront donc faire appel
à ce fonds pour couvrir une partie du capital à apporter pour acquérir le droit d’habitation. Comme cette aide
se fera sous forme d’un prêt, le remboursement sera étalé sur une durée assez longue pour ne pas trop peser
sur le revenu disponible du bénéficiaire.

Ce système évitera que seulement des personnes disposant de moyens financiers suffisants ne participent à ce
projet.

Transport public

Nous voulons nous défaire autant que possible de voitures privées, c’est pourquoi la proximité des transports
publics et un emplacement central du terrain seront deux conditions à remplir afin de pouvoir réaliser cette
idée. Ceci aura de multiples avantages pour la coopérative et ses habitants, notamment : moins d’émission en
CO2, augmentation des revenus disponibles des habitants, le fait de ne pas devoir conduire, moins
d’emplacements pour voiture à construire, réduction des frais de construction, etc.

Car sharing

La mise en place d’un système de car sharing aidera davantage à réduire le besoin en voitures privés. Nous
avons actuellement prévus de mettre 10 voitures à disposition des habitants et commerces via un tel système,
et nous allons nous doter que de voitures électriques. Le taux d’utilisation d’une voiture privée n’est que de
5%, alors que nous visons un taux se situant entre 50% et 75%. Ce taux est assez élevé car l’idée est que les
voitures soient aussi mises à disposition des coopérateurs n’habitant pas dans l’immeuble.

18
Collecte d’eaux

L’eau douce est une ressource qui devient de plus en plus une denrée rare, c’est pourquoi nous allons faire des
efforts pour limiter nos besoins en eau douce. Une des mesures actuellement retenue est la collecte d’eau
pluviale, qui sera utilisée pour alimenter les machines à laver et les toilettes. Une autre est la collecte des eaux
usées, qui seront aussi réutilisées de la même façon. Si la quantité d’eau ainsi récupérée le permet, elle peut
aussi être utilisée pour arroser le jardin, pour nettoyer ou bien toute activité pour laquelle on n’a pas
forcément besoin d’utiliser de l’eau douce.

Echange entre habitants

La participation volontaire ainsi que la coopération sont la base d’un tel projet. La formation d’une
communauté de choix où l’on connaît ses futurs voisins bien en avance aidera à assurer une certaine continuité
et de promouvoir un échange entre les habitants. Cet échange peut se faire de façon immatérielle (garde des
enfants, faire des courses, etc.) ou bien de façon matérielle (prêt d’outils par exemple). Il sera de plus favorisé
par la mise à disposition d’espaces communs et l’organisation régulière d’activités communes.

Autarcie énergétique

Un de nos buts est de produire un maximum d’énergie en interne pour ainsi atteindre une certaine autarcie
énergétique et de ne pas devoir acheter de l’énergie. Selon nos calculs actuels, nous avons un excédent
énergétique, tout en couvrant les besoins des 10 voitures disponibles à la coopérative sous forme d’un système
de car-sharing.

Il va de soi que nous n’allons qu’avoir recours à des énergies renouvelables afin de ne pas devoir utiliser des
énergies fossiles, et nous allons combiner trois systèmes de production énergétique différents, à savoir :
photovoltaïque, panneaux solaires, centrale de cogénération

Matériaux de construction

Les immeubles que nous allons construire sont censés d’exister sur le long terme. La durée du cycle de vie
dépendra de la durée du bail emphytéotique et de la possibilité de prolongation dudit bail. Nous créerons une
offre locative et avons comme but de contracter un bail emphytéotique sur une durée de 99 ans, ce qui est la
durée maximale actuellement prévu par la loi (le minimum étant de 50 ans dans le secteur locatif). Afin de
limiter les travaux de rénovation, nous n’allons utiliser que des matériaux de construction de haute qualité.
Cela représente un coût initial plus élevé, mais ce surcoût sera largement rattrapé au fil du temps.
Enfin, des matériaux régionaux et de haute qualité seront privilégiés afin de réduire notre empreinte
écologique et de soutenir l’économie locale.

Besoins

Les logements seront conçus de façon modulable pour pouvoir répondre à nos besoins évolutifs. Un
dimensionnement rationnel et adapté des unités, une mise en commun des différents besoins, ainsi que la
mise à disposition d’une salle multifonctionnelle et autres fonctions auxiliaires permettront de créer plus de
logements. Comme nous sommes un groupe de plusieurs générations, tous les espaces seront conçus sans
barrières.

Approche non-lucrative

Le but de notre projet n’est pas la recherche d’un rendement, mais l’objectif est de nous loger à un prix
abordable afin de ne pas être dépendant des évolutions du marché de l’immobilier. Le fait d’adopter la forme
19
juridique d’une société coopérative fait que l’immeuble appartiendra à la coopérative, et aucun des habitants
ne saura donc tirer un profit personnel de la coopérative. Puis, les loyers seront fixés en vue de la couvrir les
charges et ne générerons donc aucun surplus.

20